ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ ν. ΑΝΔΡΕΑΣ ΚΟΥΤΣΟΥ κ.α., Συνεκδικαζόμενες Αγωγές: 736/12, 496/14, 22/9/2016

ECLI:CY:EDLAR:2016:A164

ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ-ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ

Ενώπιον: Ν. Ταλαρίδου-Κοντοπούλου, Ε.Δ.

Συνεκδικαζόμενες Αγωγές: 736/12

ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ

Εναγόντων

ν.

1. ΑΝΔΡΕΑΣ ΚΟΥΤΣΟΥ

2. K&M FAMAGUSTA DEVELOPERS AND CONSTRUCTIONS LTD

Εναγομένων

-και-

Συνεκδικαζόμενες Αγωγές: 496/14

ΤΡΑΠΕΖΑ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ

Εναγόντων

ν.

Κύπρος Ανδρέου ως Εκκαθαριστής της Εταιρείας Κ&Μ (Famagusta)

Developers and Constructions Ltd.

Εναγομένων

Ημερομηνία: 22 Σεπτεμβρίου 2016

Εμφανίσεις:

Για ενάγουσα: κα Οικονόμου

Για εναγόμενο :1 κος Νικολάου

Για εναγόμενη στην εκδικαζόμενη αγωγή 496/1:4 ο κος Ποσνακίδης

Α Π Ο Φ Α Σ Η

Με την αγωγή 736/12 η ενάγουσα Τράπεζα ζητεί υπόλοιπο δανείου ύψους 93571.95 μαζί με διάφορα διατάγματα που αφορούν ακίνητο που ήταν το αντικείμενο συμφωνίας αγοραπωλησίας μεταξύ του εναγόμενου 1 και της εναγομένης στην αγωγή 496/14. Με την υπεράσπιση του ο εναγόμενος 1 εγείρει ζήτημα ότι η συμφωνία δανείου με την οποία χρηματοδοτήθηκε η αγορά του ακινήτου πρέπει να ακυρωθεί ως εικονική. Είναι θέση του εναγόμενου 1 ότι οι ενάγοντες του απέκρυψαν την πραγματική αξία του ακινήτου. Ο εναγόμενος 1 προβάλει με την υπεράσπιση του ότι οι ενάγοντες του παραχώρησαν το εν λόγω δάνειο προς εξυπηρέτηση των πελατών τους, την εναγόμενη στην αγωγή 496/14, για να χρηματοδοτηθεί το έργο της εναγόμενης δηλαδή η ανέγερση συγκροτήματος. Ο εναγόμενος 1 δεν πήρε τα χρήματα του δανείου αλλά τα πήρε η εναγόμενη 2 τμηματικά. Όμως οι ενάγοντες αποδέσμευσαν ολόκληρο το ποσό χωρίς να ελέγξουν την πρόοδο του έργου και χωρίς να ελέγξουν κατά πόσο η εναγόμενη 2 ολοκλήρωσε και παρέδωσε την κατοικία στον εναγόμενο 1. Επειδή αυτή η κατοικία δεν παραδόθηκε ποτέ στον εναγόμενο 1 είναι θέση του ότι δεν δεσμεύεται από την συμφωνία δανείου με τους ενάγοντες.

Ο υπάλληλος της Τράπεζας που έδωσε μαρτυρία δεν είχε προσωπική γνώση των γεγονότων αλλά τα όσα ανέφερε τα γνωρίζει από τον φάκελο της υπόθεσης που τηρείται στην Τράπεζα. Σύμφωνα με τα έγγραφα του φακέλου ο εναγόμενος έκανε αίτηση στις 31.3.2008 για να του παραχωρηθούν πιστωτικές διευκολύνσεις και στις 26 Μαΐου 2008 υπογράφτηκε συμφωνία δανείου. Κατά την αντεξέταση ο ΜΕ1 ανέφερε ότι το συμφωνητικό έγγραφο δάνειο, τεκμήριο 1.1, συντάχθηκε στις 31.3.2008 αλλά η υπογραφή της συμφωνίας έγινε μεταγενέστερα. Το ύψος του δανείου θα ανερχόταν στο ποσό των 95680.00 όμως ως εξήγησε ο ΜΕ1 αυτό το ποσό δεν θα πληρωνόταν όλο στην εναγόμενη αμέσως, αλλά τμηματικά ανάλογα με την έκδοση πιστοποιητικών του επιβλέπων μηχανικού που θα έλεγχε την πρόοδο του έργου. Επεξήγησε ότι μ’ αυτό τον τρόπο δεν θα χρεώνονταν τόκοι στον εναγόμενο 1 επί όλου του ποσού αμέσως, επειδή αυτά τα χρήματα πληρώνονταν τμηματικά. Συγκεκριμένα, οι ενάγοντες κατέβαλαν στην εναγόμενη το ποσό των 36610.05 στις 30.5.2008 ως προνούσε ο όρος 3 του αγοραπωλητηρίου εγγράφου τεκμηρίου 1.4. Έπειτα κατέβαλαν το ποσό των 17010.05 με την προσκόμιση διατακτικού ως προνοεί ο όρος 3(δ) του τεκμηρίου 1.4. Στις 11.11.2008 κατέβαλαν ποσό 17010 επειδή ο επιβλέπων μηχανικός προσκόμισε διατακτικό πληρωμής σύμφωνα με τον όρο 3(ε) του αγοραπωλητρίου εγγράφου και στις 24.2.2009 κατέβαλαν ένα τελευταίο ποσό των 17010.05 όταν ο επιβλέπων μηχανικός προσκόμισε διατακτικό πληρωμής σύμφωνα με τον όρο 3(ζ) του πωλητηρίου εγγραφου. Συνολικά πληρώθηκε το ποσό των 87,600 στην εναγομένη 2 και δεν πληρώθηκε ολόκληρο το ποσό του δανείου διότι δεν προσκομίσθηκε διατακτικό σύμφωνα με τον όρο 3(η) του αγοραπωλητηρίου εγγράφου με αξία το ποσό των 5000 και διατακτικό σύμφωνα με τον όρο 3(θ) για το ποσό των 3080. Η εναγόμενη στην αγωγή 496/14 εγγυήθηκε τις υποχρεώσεις που θα προέκυπταν από την συμφωνία και κατατέθηκε η συμφωνία εγγύησης ως τεκμήριο 1.9. Ο εναγόμενος 1 εκχώρησε όλα τα δικαίωματα του που απορρέουν από το πωλητήριο έγγραφο προς εξασφάλιση του δανείου. Η εκχώρηση των δικαιωμάτων έγινε ανέκκλητα σύμφωνα με την συμφωνία εκχώρησης (τεκμήριο 1.10). Περαιτέρω, για την συμφωνία δανείου η εναγόμενη υπέγραψε συμφωνία με την οποία υποθήκευσε προς όφελος της Τράπεζας την ακίνητη ιδιοκτησία που ήταν εγγεγραμμένη στο όνομα της και περιουσία επί της οποίας θα γινόταν η ανέγερση του έργου.

Ο εναγόμενος 1 δεν πλήρωνε τις δόσεις του δανείου ως συμφωνήθηκε στην συμφωνία δανείου και έτσι στάληκε επιστολή με την οποία ζήτησε η Τράπεζα την πληρωμή του δανείου καθώς και καλέσαν γραπτώς την εναγόμενη να εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του εναγόμενου 1.

Κατά την αντεξέταση του ΜΕ1 πρόσεξα ότι κατά την δεύτερη δικάσιμο παρόλο που ο μάρτυρας προσκόμισε την έκθεση εκτίμησης του ακινήτου ως είχε ζητήσει ο δικηγόρος υπεράσπισης, δεν του επιτράπηκε να το καταθέσει από τον δικηγόρο του εναγόμενου 1. Σε σχέση με την εξουσιοδότηση του εναγόμενου 1 να επιτρέπει στην Τράπεζα να κάνει αναλήψεις από τον λογαριασμό δανείου προς αποπληρωμή των διατακτικών του επιβλέπων μηχανικού ανάλογα με την πρόοδο του έργου, αυτό το έγγραφο φαίνεται να το προσκόμισε ο εναγόμενος στην Τράπεζα. Η συμφωνία εκχώρησης υπογράφτηκε στις 28 Μαΐου 2008 δηλαδή δυο ημέρες μετά την υπογραφή της συμφωνίας δανείου.

Αναφορικά με το θέμα του τόκου είμαι ικανοποιημένη με τις εξηγήσεις του μάρτυρα καθότι ήταν σε θέση να αναφέρει ρητώς με πιο τρόπο λογίσθηκαν οι τόκοι επί του οφειλόμενου ποσού και έτσι τεκμηριώνεται η θέση των εναγόντων ότι δεν υπήρχαν αντισυμβατικές και/ή παράνομες χρεώσεις επί του οφειλόμενου ποσού. Ήταν θέση του ότι το συμβόλαιο προνοούσε κυμαινόμενο υπολογισμό του τόκου μετά τα πρώτα τρία χρόνια του δανείου. Τα πρώτα χρόνια η συμφωνία προνοούσε σταθερό επιτόκιο ύψους 3.5%. Μετά τον τρίτο χρόνο θα χρεωνόταν το βασικό επιτόκιο που είχε αυξομειώσεις πλέον μία προσαύξηση 1.5% . Όταν το βασικό επιτόκιο ήταν 5.75 η συνολική ετήσια χρέωση ήταν 7.25%. Κατά τον τερματισμό της συμφωνίας η Τράπεζα είχε συμβατικό δικαίωμα να χρεώσει τόκους υπερημερίας, πράγμα που έκανε, και η χρέωση ανέβηκε σε επιτόκιο στο ποσοστό των 9.25% από τις 9 Ιουλίου 2012.

Εκ μέρους των εναγόντων προσήλθε και εμπειρογνώμονας εκτιμητής σύμβουλος ακινήτων, ο Αντώνης Λοΐζου ο οποίος προέβη σε εκτίμηση σε σχέση με το συγκρότημα που ανεγέρθηκε από την εναγόμενη στα πλαίσια της αγωγής 496/14. Η κατοικία που αγόρασε ο εναγόμενος 1 έχει αριθμό 5 και βρίσκεται στο έργο Famagusta Gardens No. 28 επί του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0-10372 τεμάχιο 352 Φ/σχ 2-287-380. Στο συγκρότημα αυτό έχουν αναγερθεί 9 κατοικίες με ισόγειο και ανώγειο. Η συγκεκριμένη κατοικία έχει στο ισόγειο κοινούς χώρους και στο ανώγειο δύο υπνοδωμάτια. Δεν είναι συμπληρωμένη κατοικία και δεν υπάρχει εργολάβος επί τόπου ώστε το έργο να βρίσκεται υπό εξέλιξη. Η κατοικία έχει συμπληρωθεί μέχρι την τοιχοποιία και έχει γίνει σουβάς δεύτερο χέρι. Ανέφερε ο μάρτυρας ότι δεν έχουν τοποθετηθεί πατώματα επί της οικίας, υπάρχει μόνο το τσιμέντο ενώ το τεκμήριο 1.7 που είναι το πιστοποιητικό που παρουσιάσθηκε στην Τράπεζα για πληρωμή πιστοποιεί ότι έγιναν τα πατώματα της μεζονέτας.

Το τεκμήριο 1.1 είναι η συμφωνία δανείου και στο προοιμίου του λεκτικού της συμφωνίας αναφέρεται ρητώς ότι θα παραχωρηθεί στον εναγόμενο σε δάνειο το ποσό των €95680.00. Πουθενά δεν υπάρχει όρος στο τεκμήριο 1.1 ότι τα χρήματα του δανείου θα παραχωρηθούν στην εταιρεία K&M Famagusta Ltd. Όμως στο παράρτημα που επισυνάπτεται στην συμφωνία υπάρχει ρητή πρόνοια ότι οι αναλήψεις από το δάνειο θα επιτρέπονται με βάση το αγοραπωλητήριο έγγραφο. Στο αγοραπωλητήριο έγγραφο το οποίο υπογράφτηκε στις 29.4.2008, υπάρχει παράρτημα που καθορίζει τον τρόπο πληρωμής για το τίμημα σε σχέση με την πρόοδο του έργο. Στις 26 Μαΐου 2008 ο εναγόμενος 1 εξουσιοδότησε την Τράπεζα να κάνει αναλήψεις από τον λογαριασμό δανείου ποσό ίσο με την αξία της συμπληρωμένης εργασίας κατά την ανέγερση της κατοικίας και να τα παραχωρεί στην εταιρεία K&M Famagusta Ltd. Σ’ αυτή την επιστολή που ο εναγόμενος 1 παραδέχθηκε ότι απέστειλε στην Τράπεζα και υπέγραψε, αναφέρει ότι η Τράπεζα δεν έχει καμία ευθύνη να επιβεβαιώσει το περιεχόμενο του πιστοποιητικού του αρχιτέκτονα/επιβλέποντα μηχανικού και ότι αυτή η πρακτική θα συνεχίζεται μέχρι την πλήρη απόσυρση του δανείου.

Ενόρκως ο εναγόμενος 1 ανέφερε ότι δεν είχε τα χρήματα για να αγοράσει την κατοικία από την εταιρεία του Κύπρου Κυπριανού K&M Famagusta Ltd. Ο υπεύθυνος της εταιρείας ο κ. Κυπριανού πήρε τον εναγόμενο στην Τράπεζα Κύπρου με την οποία συνεργαζόταν και του είπε ότι είχε εγκριθεί δάνειο για την αγορά της κατοικίας με συνοπτικές διαδικασίες. Η έγκριση έγινε στις 31.3.2008 και επέμενε ότι η συμφωνία δανείου υπογράφτηκε εκείνη την ημέρα. Ο κ. Κυπριανού ανέφερε ότι ο ίδιος θα έπαιρνε τα χρήματα από την Τράπεζα απευθείας. Η υπογραφή του δανείου έγινε στις 26.5.2008 ενώ η συμφωνία εκχώρησης των δικαιωμάτων του αγοραπωλητηρίου εγγράφου έγινε στην Τράπεζα Κύπρου στις 28 Μαΐου 2008. Κατά την υπογραφή της συμφωνίας εκχώρησης αυτή δεν ήταν συμπληρωμένη ως προς τα ουσιώδη στοιχεία που την συνθέτουν σε σχέση με τις λεπτομέρειες του αγοραπωλητήριου εγγράφου. Ανέφερε ότι δεν θεωρούσε τον εαυτό του πελάτη στην Τράπεζα Κύπρου αλλά δεν μπορούσε να δώσει εξήγηση για το γεγονός ότι η υπογραφή του εμφανίζεται σε όλα τα σχετικά έγγραφα του δανείου, της εκχώρησης καθώς και την αποστολή της επιστολής (τεκμήριο 1.8) διά της οποίας, εξουσιοδότησε την Τράπεζα να κάνει αναλήψεις από τον λογαριασμό δανείου. Ενώ ανέφερε ότι δεν είχε σχέση με την Τράπεζα στην σελίδα 3 και 4 της γραπτής του δήλωσης, ανέφερε ότι η Τράπεζα του παρουσίασε ως δεδομένο ότι αυτή θα ήταν υπεύθυνη να ελέγξει ότι η εταιρεία Famagusta θα αξιοποιούσε τα χρήματα του δανείου σωστά, χωρίς όμως να αναφέρει ποιος στην Τράπεζα του είπε κάτι τέτοιο και πότε, εφόσον θέση του ήταν ότι δεν είχε να κάνει με την Τράπεζα καθόλου. Επιβεβαίωσε τα λεχθέντα του ΜΕ2 ότι η κατοικία δεν είναι σήμερα συμπληρωμένη αλλά και ούτε κατάλληλη για ιδιοκατοίκηση. Ανέφερε ότι για να ολοκληρωθεί η ανέγερση της κατοικίας απαιτείται το ποσό των €45000 αλλά δεν ήταν σε θέση να τεκμηριώσει αυτή την θέση.

Δεν γίνεται πιστευτός ο ισχυρισμός του ότι ουδέποτε παρέλαβε την επιστολή ημερομηνίας 22.6.2010, τεκμήριο 1.15, με την οποία ενημερώθηκε ότι ο λογαριασμός δανείου είχε καθυστερήσεις επειδή ο ίδιος δήλωσε ως διεύθυνση την 86 Ακροπόλεως στο Παραλίμνι και μετά κατά την ένορκη του μαρτυρία ήθελε να γίνει πιστευτό ότι διέμενε κάπου αλλού χωρίς όμως να δώσει συγκεκριμένη διεύθυνση διαμονής κατά τον επίδικο χρόνο ώστε αυτός ο ισχυρισμός να διασταυρωθεί για την ορθότητα του.

Κατά την αντεξέταση όταν του υποδείχθηκαν οι όροι του δανείου και αυτά που καταγράφονται στο παράρτημα της συμφωνίας δανείου δεν ήταν σε θέση να απαντήσει ποιοι όροι είχαν εφαρμογή. Επίσης, παραδέχθηκε ότι την δόση την πλήρωνε κανονικά αναγνωρίζοντας έμμεσα την συμβατική του σχέση με την ενάγουσα όμως όταν σταμάτησε η εργασία στο εργοτάξιο σταμάτησε και να πληρώνει την δόση.

Η εναγομένη στα πλαίσια της συνεκδικαζόμενης αγωγής 496/14 δεν προσκόμισε καμία μαρτυρία για αποδείξει τις δικογραφημένες θέσεις που προβλήθηκαν.

1. Privity of Contract

Η σχέση του εναγόμενου 1 με την Τράπεζα είναι συμβατική. Αυτό προκύπτει διά της υπογραφής της συμφωνίας δανείου 1.1 και των λοιπών εγγράφων που υπέγραψε ο εναγόμενος 1 στα πλαίσια αυτής της συμβατικής σχέσης. Ακόμη και εάν γίνει δεκτό πραγματικό εύρημα ότι η εταιρεία Famagusta Developers ήταν πελάτης της Τράπεζας και είχε διά της συνεργασίας της με την Τράπεζα μεσολαβήσει για την έγκριση του δανείου, γεγονός παραμένει ότι ο εναγόμενος αποδέχθηκε αυτή την πρόταση δανείου που εγκρίθηκε διά της υπογραφής του τεκμηρίου 1.1. στις 26.5.2008 και έτσι κατέστει συμβαλλόμενο μέρος της συμφωνίας δανείου. Ακόμη και στην περίπτωση που η Famagusta Estates μεσολάβησε για την επίτευξη της συμφωνίας τα συμβαλλόμενα μέρη της συμφωνίας είναι η Τράπεζα και ο εναγόμενος 1 που υπέγραψαν την συμφωνία δανείου.

The common law doctrine of privity means and means only that a person cannto acquire rights or be subjected to liabilitites arising under an contract to which he is not a party.[1]

Ο εναγόμενος 1 παραδέχθηκε ότι μετέβηκε στην Τράπεζα και υπέγραψε τα σχετικά έγγραφα για την σύναψη του δανείου. Δηλαδή, ο εναγόμενος 1 αποδέχθηκε την πρόταση της Τράπεζας διά της υπογραφής του δανείου και συνήφθηκε έγκυρη γραπτή συμφωνία μεταξύ των μερών. Ούτε έχει σημασία εάν η Τράπεζα είχε εγκρίνει το δάνειο στις 31.3.2008 για να εξυπηρετήσει τον πελάτη της, την εταιρεία Famagusta Estate (εναγόμενη στην αγωγή 496/14), γεγονός παραμένει ότι η πρόταση και αποδοχή μετουσιώθηκε σε έγκυρη συμφωνία μεταξύ των μερών κατά την ημερομηνία υπογραφής της συμφωνίας, δηλαδή στις 26.5.2008. Οπότε διαπιστώνω ότι υπήρχε prívity of contract της ενάγουσας Τράπεζας με τον εναγόμενο 1 διά της οποίας η ενάγουσα είχε το δικαίωμα να διεκδικήσει αποζημιώσεις για παράβαση των συμφωνηθέντων.

2. Πρόθεση των μερών

Θέση της ενάγουσας, όπως την εξέφρασε ο ΜΕ1, ήταν ότι ο εναγόμενος 1 ήταν υπόλογος διά την οφειλή που προέκυψε διά των εμβασμάτων που έγιναν σε τρίτο πρόσωπο, ήτοι στην εταιρεία Famagusta estates, και ότι η Τράπεζα δεν είχε καμία υποχρέωση να ελέγξει την ορθότητα των πιστοποιητικών πληρωμής που της παραδόθηκαν από την Famagusta προτού παραχωρήσει τα χρήματα στον εργολάβο. Θέση του εναγόμενου 1 ήταν ότι δεν ήταν υπόλογος για την πληρωμή του οφειλόμενου ποσού διότι ο ίδιος δεν πήρε κανένα ποσό χρημάτων προσωπικά και η Τράπεζα είχε την ευθύνη να κάνει εμβάσματα στον εργολάβο αναφορικά με την πραγματική πρόοδο των οικοδομικών εργασιών ως το χρονοδιάγραμμα που προβλέπεται στο αγοραπωλητήριο έγγραφο τεκμήριο 1.10.

Ο ΜΕ1 δεν είχε προσωπική γνώση των γεγονότων που πλαισιώνουν τις συνθήκες σύναψης και εκτέλεσης της συμφωνίας δανείου, τεκμήριο 1.1, καθότι είναι πρόσωπο που είχε ανάμιξη στην υπόθεση μεταγενέστερα ως πρόσωπο που εργάζεται στο τμήμα recoveries δανείων της Τράπεζας. Οπότε, η πρόθεση των μερών σε σχέση με τα συμφωνηθέντα θα πρέπει να εξαχθεί αντικειμενικά με αναφορά τα έγγραφα που παρουσιάσθηκαν στο Δικαστήριο και με αναφορά των λεχθέντων του εναγόμενου 1 στο βαθμό που αυτά αφορούν το αξιόπιστο μέρος της μαρτυρίας του. Περαιτέρω, διά να εξαχθεί η αντικειμενική πρόθεση των μερών σε σχέση με τους όρους της συμφωνίας λαμβάνω υπόψη μου και την συμπεριφορά του εναγόμενου 1 ο οποίος παραδέχθηκε ότι πλήρωνε την δόση του αρχικά αναγνωρίζοντας την ύπαρξη συμβατικής του σχέσης με την Τράπεζα σε σχέση με την οφειλή δανείου.

Στην υπόθεση Electromatic Constructions Co .Ltd. ν Azov Shipping Co.[2] το Εφετείο επεξήγησε ότι η πρόθεση των συμβαλλόμενων μερών εξάγεται πάντοτε με αντικειμενικά κριτήρια με αναφορά το γραπτό κείμενο της συμφωνίας αλλά και με αναφορά τις περιστάσεις που περιβάλλουν την σύναψη της συναλλαγής μεταξύ των μερών.

The proper law of a contract is the law which the parties intended to apply. That intention is objectively ascertained, and, if not expressed, will be presumed from the terms of the contract and the relevant surrounding circumstances.

Διά την ορθή ερμηνεία μίας συμφωνίας είναι ανάγκη να ληφθούν υπόψη κάποιοι κανόνες που διέπουν το ζήτημα αυτό. Ο γενικός κανόνας είναι ότι σκοπός της ερμηνείας της συμφωνίας είναι να εξευρεθεί η πρόθεση των μερών. Στην Αλεξάνδρου Λτδ ν. Συμβούλιο Αποχετεύσεως Λευκωσία[3], λέχθηκε ότι διαπιστώνεται η πρόθεση των μερών από τη γλωσσική διατύπωση της συμφωνίας. Όμως η ερμηνεία που θα αποδοθεί σε αυτές τις λέξεις δεν μπορεί να βρεθεί εντελώς ανεξάρτητα και ασύνδετα από το πραγματικό υπόβαθρο που πλαισιώνει τη σύναψη της συμφωνίας. Επίσης στην Κουνούνα ν. Κώστας Κυριάκου Υιοί Λτδ[4], ως και επίσης στην Λάμπρου ν. Παράσχου[5], επεξηγήθηκε ότι ο σκοπός των μερών μπορεί να συναχθεί μόνο από το σύνολο του κειμένου και όταν η σύμβαση είναι σαφής ως προς το νόημα της, το Δικαστήριο δεν μπορεί να προσδώσει διαφορετικό νόημα στη σύμβαση από αυτό που οι ίδιες οι λέξεις της σύμβασης ενέχουν. Η υπόθεση Φούτας ν. Εταιρεία Βάσος Λτδ[6], επεξηγεί ότι η προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας για την ορθή ερμηνεία των όρων της σύμβασης επιτρέπεται όποτε διαπιστώνεται η ύπαρξη κενού ή αμφιβολιών. Τούτο ισχύει όχι μόνο σε σχέση με την ερμηνεία της συμφωνίας αλλά και για την εφαρμογή της. Παραθέτω πιο κάτω απόσπασμα αυτής της απόφασης το οποίο είναι βοηθητικό.

“When any doubt arises upon the true meaning or sense of the words themselves, or any difficulty as to their application under the surrounding circumstances, the sense and meaning of the language may be investigated and ascertained by evidence dehors the instrument itself; for both reason and common sense agree that by no other means can the language of the instrument be made to speak the real mind of the party.”

Ελεύθερη μετάφραση:

“Όταν υπάρχει αμφιβολία σε σχέση με την πραγματική ερμηνεία και έννοια των λέξεων της σύμβασης ή υπάρχει δυσκολία σε σχέση με την εφαρμογή τους έχοντας υπόψη τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης τότε η ερμηνεία των λέξεων μπορεί να εξεταστεί και να διαπιστωθεί λαμβάνοντας υπόψη μαρτυρία που βρίσκεται εκτός του κειμένου της σύμβασης. Η λογική και κοινή λογική υπαγορεύουν ότι πρέπει να αποδοθεί τέτοια ερμηνεία στις λέξεις της σύμβασης που να φανερώνουν την πραγματική πρόθεση του συμβαλλόμενου μέρους.”

Για τον καθορισμό των δικαιωμάτων και ευθυνών των μερών σημασία έχει η πρόθεση των μερών κατά τη σύναψη της συμφωνίας. Αυτοί οι κανόνες επεξηγήθηκαν με σαφήνεια από τον Δικαστή κ. Π. Καλλή στην απόφαση Μετάλλικα Ηρακλής Μιχαηλίδης Λτδ. ν G & C Exhaust Systems Ltd.[7] στο ακόλουθο απόσπασμα:

“Σύμφωνα με τους ερμηνευτικούς κανόνες μία σύμβαση πρέπει να ερμηνεύεται σύμφωνα με το λεκτικό της και με τρόπο που θα πραγματοποιείται η πρόθεση των μερών, όπως αυτή συνάγεται από το σύνολο της σύμβασης...

Αν οι πρόνοιες μίας συμφωνίας εκφράζονται με σαφήνεια και δεν υπάρχει τίποτα που καθιστά ικανό το Δικαστήριο να το ερμηνεύσει με τρόπο διαφορετικό από εκείνο που επιτρέπεται από το λεκτικό του, χωρίς αμφιβολία πρέπει να επικρατήσει το λεκτικό. Αν όμως οι πρόνοιες και οι φράσεις είναι αντιφατικές και αν υπάρχουν λόγοι οι οποίοι φαίνονται στην όψη του εγγράφου οι οποίοι προσφέρουν απόδειξη της πραγματικής πρόθεσης των μερών, τότε εκείνη η πρόθεση θα επικρατήσει έναντι της φανερής και συνήθους έννοιας των λέξεων.’

Είναι σωστή η θέση του κ. Νικολάου ότι η πρόθεση των μερών θα πρέπει να εξαχθεί όχι μόνο με αναφορά των όρων του τεκμηρίου 1.1 αλλά και με αναφορά των προνοιών του τεκμηρίου 1.10 που είναι η συμφωνία εκχώρησης του πωλητηρίου εγγράφου, το αγοραπωλητήριο έγγραφο καθώς και το τεκμήριο 1.8 που είναι η επιστολή που απέστειλε ο εναγόμενος 1 στην Τράπεζα διά της οποίας εξουσιοδότησε την ενάγουσα Τράπεζα να κάνει αναλήψεις του λογαριασμού δανείου προς αποπληρωμή του εργολάβου για την αγορά της μεζονέτας.

Το λεκτικό του τεκμηρίου 1.1 δεν παρέχει καμία εξήγηση σε σχέση με το πώς θα γινόταν η παραχώρηση του ποσού του δανείου και σε ποιο πρόσωπο. Όμως εξάγεται η πρόθεση των μερών ότι είχε συνηφθεί συμφωνία δανείου όπως η Τράπεζα δανειοδοτήσει το ποσό των 95.680,00 στον εναγόμενο 1 με σκοπό την αγορά της μεζονέτας αρ.5 στο Famagusta Gardens No. 28. Επίσης υπήρχε ρητή υποχρέωση του εναγόμενου 1 να πληρώνει δόσεις στην Τράπεζα προς αποπληρωμή του δανείου. Ως προϋπόθεση για την παραχώρηση του δανείου η Τράπεζα έθεσε ως όρο την εξασφάλιση που έπρεπε να παραχωρήσει ο εναγόμενος 1 προκειμένου να πάρει το δάνειο, δηλαδή αυτή η εξασφάλιση ήταν η εκχώρηση όλων των δικαιωμάτων του δυνάμει του αγοραπωλητηρίου εγγράφου τεκμήριο 1.10. Επισυνάπτεται παράρτημα στην συμφωνία στην οποία προβλέπεται ότι αναλήψεις επί του δανείου θα επιτρέπονται βάσει το αγοραπωλητηρίου εγγράφου και με την παρουσίαση πιστοποιητικών από τον επιβλέποντα πολιτικό μηχανικό του έργου για το κάθε στάδιο των εργασιών. Βέβαια σ’ αυτή την πρόνοια δεν αναφέρεται κατά πόσο αυτές οι αναλήψεις θα γίνονται από τον εναγόμενο 1, δηλαδή, να παρουσιάζει ο εναγόμενος 1 τα πιστοποιητικά για να πετύχει σταδιακή αποδέσμευση του ποσού χρημάτων για αποπεράτωση της οικίας ή αν θα γίνονταν πληρωμές από την Τράπεζα με αναλήψεις από το δάνειο. Συνεπώς, υπάρχει κενό σε σχέση με την πρόθεση των μερών στο τεκμήριο 1.1 που καλύφθηκε μεταγενέστερα με την υπογραφή του τεκμηρίου 1.10 και την αποστολή του τεκμηρίου 1.8 από τον εναγόμενο 1. Στο παράρτημα της συμφωνίας δανείου ήταν επίσης όρος της συμφωνίας ότι για να αποδεσμευθεί οποιοδήποτε ποσό χρημάτων έπρεπε ο εναγόμενος 1 να παρουσιάσει κατάλληλα χαρτοσημασμένο αγοραπωλητήριο έγγραφο. Αυτοί οι όροι καταδεικνύουν ότι η συμφωνία δανείου τεκμήριο 1.1 δεν ήταν ολοκληρωμένη συμφωνία διότι παρέπεμπε σε όρους του αγοραπωλητηρίου εγγράφου προς συμπλήρωση των όρων της συμφωνίας μεταξύ των μερών. Καθαρή ήταν η πρόθεση των μερών ότι το αγοραπωλητήριο έγγραφο πρόκειτο να χρησιμοποιηθεί ως εξασφάλιση του δανείου διότι υπήρχε όρος ο εναγόμενος 1 να υπογράψει πληρεξούσιο έγγραφο προς όφελος της Τράπεζας διά της οποίας θα μπορούσε να μεταβιβάσει την οικία επ’ ονόματι της την κατάλληλη στιγμή.

Ως ανέφερε πιο πάνω η συμφωνία δανείου τεκμήριο 1.1 θα πρέπει να διαβασθεί σε συνδυασμό με το τεκμήριο 1.10 και 1.8 ώστε να συμπληρωθούν ουσιώδη όροι της συμφωνίας. Το χρονοδιάγραμμα πληρωμής των χρημάτων είναι ως προβλέπεται από το αγοραπωλητήριο έγγραφο και συγκεκριμένα ως η παράγραφος 3 της συμφωνίας που παρατίθεται πιο κάτω.

«3. Το πιο πάνω συμφωνηθέν τίμημα πωλήσεως εκ Ευρώ 119,600 (εκατόν δεκαεννέα χιλιάδων και εξακοσίων Ευρώ μόνον) θα καταβληθεί από τον Αγοραστή προς τους Πωλητές ως ακολούθως:

α. Το ποσό των Ευρώ 23,920 (είκοσι τριών χιλιάδων και εννιακοσίων είκοσι Ευρώ μόνον), θα καταβληθεί ως προκαταβολή με την υπογραφή της παρούσας συμφωνίας.

β. Το ποσό εκ Ευρώ 2,600 (δύο χιλιάδων και εξακοσίων Ευρώ μόνο), εντός 1 μηνών από σήμερα. θα καταβληθεί με τον σκελετό της μεζονέτας του Αγοραστή.

γ. Το ποσό των Ευρώ 34.000 (τριάντα τεσσάρων χιλιάδων Ευρώ μόνον), θα καταβληθεί εντός 1 μηνών από σήμερα.

δ. Το ποσό των Ευρώ 17.000 (δέκα επτά χιλιάδων Ευρώ μόνον), θα καταβληθεί με τον σκελετό της μεζονέτας του Αγοραστή.

ε. Το ποσό των ευρώ 17.000 (δέκα επτά χιλιάδων Ευρώ μόνον), θα καταβληθεί με την τουβλοποιία της μεζονέτας του Αγοραστή.

ζ. Το ποσό των 17,000 (δέκα επτά χιλιάδων Ευρώ μόνον), με την τοποθέτηση των πατωμάτων του Αγοραστή.

η. Το ποσό των Ευρώ 5.000 (πέντε χιλιάδων Ευρώ μόνο), με την τοποθέτηση των Αλουμινίων στη μεζονέτα του Αγοραστή.

θ. Το υπόλοιπο ποσό εκ Ευρώ 3.080 (τριών χιλιάδων και ογδόντα Ευρώ μόνο), θα καταβληθεί με την παράδοση της μεζονέτας του Αγοραστή.»

Από το τεκμήριο 1.8 εξάγεται η πρόθεση των μερών όπως οι αναλήψεις του δανείου να πραγματοποιούνται όχι από τον εναγόμενο 1 προς αποπληρωμή του εργολάβου βάσει το χρονοδιάγραμμα πληρωμής αλλά από την Τράπεζα. Οι αναλήψεις αυτές θα γίνονταν από την Τράπεζα σύμφωνα με την αξία της συμπληρωμένης εργασίας ως πιστοποιείται από τον επιβλέποντα αρχιτέκτονα/πολιτικό μηχανικό. Βέβαια το τεκμήριο 1.8 θα πρέπει να διαβασθεί με αναφορά το αγοραπωλητήριο έγγραφο που θέτει επιπρόσθετο όρο ότι οι πληρωμές έπρεπε να γίνουν ανάλογα με το χρονοδιάγραμμα. Στο τεκμήριο 1.8 προκύπτει ρητώς ότι ο εναγόμενος 1 συμφώνησε να απαλλάξει την Τράπεζα από το να επιβεβαιώσει το περιεχόμενο του πιστοποιητικού του αρχιτέκτονα/επιβλέποντα μηχανικό.

Θα ασχοληθώ στην συνέχεια με το ζήτημα κατά πόσο αυτός ο όρος ήταν απεχθής ενόψει του γεγονότος ότι η Τράπεζα ανέλαβε το ρίσκο να κάνει τις αναλήψεις από το δάνειο για να πληρώνει τον εργολάβο, όμως σε σχέση με την πρόθεση των μερών δεν υπάρχει αμφιβολία ότι ο εναγόμενος δέχθηκε αυτό τον όρο προκειμένου να εξασφαλίσει δανειοδότηση για την αγορά της μεζονέτας.

Ο κ. Νικολάου ανέφερε ότι αυτός ο όρος δεν πρέπει να επικρατήσει ενόψει και της ρητής υποχρέωσης της Τράπεζας να κάνει αναλήψεις ανάλογα με την αξία της συμπληρωθείσας εργασίας. Όμως διαφωνώ με αυτή την εισήγηση ενόψει της ρητής θέσης του εναγόμενου 1 ότι απαλλάσσει την Τράπεζα από την υποχρέωση να βεβαιωθεί για την ορθότητα των πιστοποιητικών του αρχιτέκτονα και πολιτικού μηχανικού.

Είναι ορθή η θέση των εναγόντων ότι δεν υπήρχε υποχρέωση της Τράπεζας βάση των συμφωνηθέντων να ελέγξει κατά πόσο τα πιστοποιητικά ήταν ορθά αλλά ήταν επίσης ρητή υποχρέωση της Τράπεζας να κάνει τις πληρωμές με βάση τα πιστοποιητικά που είχαν εκδοθεί από τον επιβλέπων αρχιτέκτονα και/ή μηχανικό. Αυτό σημαίνει ότι οι ενάγοντες όφειλαν αν ελέγξουν ότι το πιστοποιητικό είχε εκδοθεί από εγγεγραμμένο αρχιτέκτονα ή μηχανικό που επέβλεπε το έργο προτού αποδεσμεύσουν τα χρήματα. Με δεδομένο ότι ο ΜΕ1 δεν είχε καμία προσωπική ανάμειξη στην υπόθεση ώστε να επιβεβαιώσει ότι τα τεκμήρια 1.5, 1.6 και 1.7 πράγματι εκδόθηκαν από επιβλέπων μηχανικό και/ή αρχιτέκτονα, θεωρώ ότι οι ενάγοντες απέτυχαν να αποδείξουν ότι συμμορφώθηκαν με τα συμφωνηθέντα της συμφωνίας. Εφόσον όρος της συμφωνίας ήταν η Τράπεζα να κάνει πληρωμές ανάλογα με πιστοποιητικά που είχαν εκδοθεί από επιβλέπων αρχιτέκτονα ή μηχανικό όφειλε η Τράπεζα να αποδείξει με θετική μαρτυρία ότι τα έγγραφα αυτά είχαν εκδοθεί από αρχιτέκτονα ή πολιτικό μηχανικό που επέβλεπε το έργο. Εφόσον απέτυχαν να αποδείξουν αυτό το στοιχείο όφειλαν να αποδείξουν ότι η πρόοδος της εργασίας επί του εδάφους δικαιολογούσε την πληρωμή των εν λόγω ποσών που αποδεσμεύθηκαν στον εργολάβο.

3. Κατά πόσο ο απαλλακτικός όρος στο οποίο συμφώνησε ο εναγόμενος 1 σε σχέση με την ευθύνη της Τράπεζας να κάνει τις πληρωμές είναι απεχθής και ως τέτοιος μη εκτελεστός όρος της συμφωνίας.

O απαλλακτικός όρος στην προκειμένη περίπτωση είναι η απαλλαγή που έδωσε ο εναγόμενος 1 στην Τράπεζα ότι δεν έχει καμία ευθύνη να επιβεβαιώσει το περιεχόμενο του πιστοποιητικού του αρχιτέκτονα και/ή επιβλέπων μηχανικού.

Τα γεγονότα που πλαισιώνουν την συναλλαγή δίδουν κάποια καθοδήγηση σε σχέση με την ερμηνεία της πιο πάνω γενικής απαλλαγής. Ως ανέφερε ο εναγόμενος 1 η Τράπεζα είχε συνεργασία με την εργοληπτική εταιρεία Famagusta Estates. Η Τράπεζα φαίνεται να χορηγούσε δάνειο σε πελάτες της εργοληπτικής εταιρείας προκειμένου να αγοράσουν κατοικίες που θα ανέγειρε η εταιρεία στα πλαίσια των επιχειρήσεων της. Από τα λεγόμενα του εναγόμενου 1 προκύπτει ότι η Τράπεζα είχε εγκρίνει το δάνειο εκ των προτέρων της υπογραφής της συμφωνίας μόνο με δεδομένο ότι ο εναγόμενος 1 ήταν πελάτης της εταιρείας Famagusta Estates. Περαιτέρω, η Τράπεζα αποδέχθηκε ως εξασφάλιση του δανείου, αντί υποθήκη επί της οικίας, την συμφωνία εκχώρησης του αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Ο εναγόμενος δεν είχε τον έλεγχο της πληρωμής του ποσού του δανείου καθότι η Τράπεζα ανέλαβε αυτό τον ρόλο. Η Τράπεζα προέβαινε στις πληρωμές του δανείου. Ο εναγόμενος 1 δεν είχε κανένα έλεγχο στις πληρωμές που παραχωρούσε η ενάγουσα Τράπεζα στην εργοληπτική εταιρεία. Ήταν θέση του κ. Νικολάου ότι αφ’ ης στιγμής η Τράπεζα αποδέχθηκε την συμφωνία εκχώρησης του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ως εξασφάλιση για το δάνειο, η Τράπεζα είχε υποχρέωση να διαφυλάξει αυτή την εξασφάλιση με έλεγχο των πληρωμών που γίνονταν στην εταιρεία Famagusta.

Η Τράπεζα είχε την υποχρέωση να πληρώνει για την αξία της εκτελεσθείσας εργασίας. Αυτή η αξία θα καθοριζόταν από τις πιστοποιήσεις του επιβλέπων αρχιτέκτονα και/ή μηχανικού. Αυτή η απαλλαγή δόθηκε στην περίπτωση που προέκυπτε κάποια διαφορά μεταξύ του εργολάβου και του αγοραστή σε σχέση με την αξία της εκτελεσθείσας εργασίας. Η ενάγουσα ήθελε σε περίπτωση τέτοιας διαφοράς να επικρατεί το πιστοποιητικό του αρχιτέκτονα ή μηχανικού που επέβλεπε το έργο ούτως ώστε η Τράπεζα να μην εμπλακεί σε ενδεχόμενη διαφορά μεταξύ του εργολάβου και ιδιοκτήτη της οικίας και παράλληλα να εξασφαλίζει το λαβείν σε σχέση με το δάνειο. Από την άλλη, η γενική απαλλαγή που έδωσε ο εναγόμενος 1 στην ενάγουσα δεν καλύπτει την περίπτωση που η Τράπεζα ήταν αμελής κατά την πληρωμή των χρημάτων που αποδεσμεύθηκαν. Η απαλλαγή δεν μπορεί να καλύπτει την περίπτωση που αποδεσμεύθηκαν κονδύλια για εργασία που ουδέποτε έγινε από τον εργολάβο. Η απαλλαγή δεν έχει ισχύ εάν η Τράπεζα δεν έλεγχε ότι όντως τα τεκμήρια 1.5, 1.6 και 1.7 ήταν πράγματι πιστοποιητικά που είχαν εκδοθεί από επιβλέπων αρχιτέκτονα ή μηχανικό ή εάν ήθελε αποδειχθεί ότι οι πληρωμές δεν είχαν καμία σχέση με την εκτελεσθείσα εργασία επί του εδάφους. Δηλαδή, εάν ήθελε αποδειχθεί ότι η Τράπεζα είχε προβεί σε πληρωμές στα τυφλά ως αποτέλεσμα του οποίου η εκτελεσθείσα εργασία δεν είχε καμία σχέση με το περιεχόμενο των πιστοποιητικών, δεν θεωρώ ότι αυτή η απαλλαγή θα ήταν έγκυρη ενόψει το νοητό καθήκον της Τράπεζας να επιδείξει επιμέλεια στην αποδέσμευση των χρημάτων επί των οποίων είχε τον πλήρη έλεγχο.

Στην υπόθεση Ioannis Kokkalos and Sons Ltd. v Nicos Karagiannis[8] το Εφετείο ανέλυσε τις γενικές αρχές που διέπουν την σωστή ερμηνεία και εφαρμογή όρων απαλλαγής του συμβαλλόμενου μέρους σε σχέση με ζημιές που μπορεί να προκύψουν από μη πιστή εκτέλεση της συμφωνίας.

Σε εκείνη την υπόθεση προϊόντα είχαν δοθεί σε bailee για ασφαλή φύλαξη σε ψυγεία και είχαν υποστεί ζημιά. Αποφασίσθηκε ότι ο bailee δεν μπορούσε να απαλλαγεί για ζημιές που προκλήθηκαν στα προϊόντα συνέπεια της αμέλειας του εκτός και εάν η πρόνοια ήταν ξεκάθαρη με βάση την ερμηνεία όλου του εγγράφου ότι η απαλλαγή κάλυπτε την συγκεκριμένη ενέργεια του bailee. Επεξηγήθηκε ότι ακόμη και εάν η πρόνοια απαλλαγής κάλυπτε την συγκεκριμένη ενέργεια αμέλειας του bailee αυτή δεν θα είχε εφαρμογή στην περίπτωση που αυτή η απαλλαγή καταστρατηγούσε την ουσία της συμφωνίας με αποτέλεσμα να απαλλαγεί ο bailee για ουσιώδης παράβαση της συμφωνίας.

To εφετείο προέβηκε σε εκτενή ανάλυση Αγγλικής νομολογίας επί του ζητήματος στην οποία διατυπώθηκε η γενική αρχή ότι τα Δικαστήρια δεν θα επεμβαίνουν στο δικαίωμα των μερών να συμβάλλονται ελεύθερα. Η πρόθεση των μερών κατά την σύναψη της συμφωνίας πρέπει να κυριαρχεί στην κρίση του Δικαστηρίου κατά την ερμηνεία της σύμβασης όμως όταν υπάρχει απαλλακτικός όρος που επιτρέπει το ένα συμβαλλόμενο μέρος να μην εκτελέσει την συμφωνία εξαιτίας δικής του υπαιτιότητας αυτό πρέπει να προκύπτει ρητώς και ξεκάθαρα από το λεκτικό της συμφωνίας. Ούτε μπορεί να επιτραπεί σε συμβαλλόμενο μέρος να ενεργήσει αμελώς με αποτέλεσμα να εφαρμοσθεί όρος ότι το ένα μέρος της συμφωνίας απαλλάσσεται από την πιστή εκτέλεση της συμφωνίας στην περίπτωση που ενεργήσει αμελώς κατά καταστρατήγηση της ουσίας της συμφωνίας. Τέτοιος όρος δεν μπορεί να έχει εφαρμογή διότι οδηγεί σε παράλογο αποτέλεσμα σε αντίθεση με την πραγματική πρόθεση των μερών κατά την σύναψη της συμφωνίας. Τέτοιοι όροι δεν έχουν εφαρμογή διότι είναι άδικοι και απεχθής και ενθαρρύνουν ανεύθυνα και αμελή πρόσωπα να υπεκφύγουν τις συμβατικές τους υποχρεώσεις.

«If a bailee is to be relieved from responsibility for his own negligence, as regards goods entrusted to him by way of bailment for reward, the exemption clause which aims at achieving this should be clear and unambiguous; and the contract in which such clause is to be found must be construed as a whole.

…position is clear now, namely, that where there are words of exception in a contract, once the contract is made, which are not so clear as to make it certain that they include negligence, the court will hold that their effect must be confined to some other obligation rather than the obligation to exercise reasonable care. If there is, as in the case of ships and barges and other common carriers, a liability to which the exception can apply, then it will not include exception from liability for negligence. But effect has to be given to every part of a contract; effect must be given to the exceptions just as much as to the body of the contract unless they are clearly contradictory of one another, in which case I agree with the argument that where, in the middle of the contractual document, a party says: 'I will exercise reasonable care to do so and so and then in the exception says: 'But I will not be liable if I do not exercise reasonable care', the probability is that the exception would be regarded as repugnant and struck out of the contract altogether. But if there is something to which the exception can apply other than negligence, then it will be applied to those other obligations of the contract and will not be applied to the obligation to take due care. Where there is nothing it can apply to except the obligation to take reasonable care, then effect must be given to the exception and liability must be excluded.»

In Olley v. Marlborough Court Limited[9] that "in order to exempt a person from liability for negligence, the exemption should be clear on the face of the contract".

In I. Spurting Ltd. v. Bradshaw[10], it was stressed by Denning, L.J. (at p. 466) that in the ordinary way the burden is on the bailee to bring himself within the ambit of an exemption clause; he, also, said the following in his judgment (at p. 465):

"These exempting clauses are nowadays all held to be subject to the overriding proviso that they only avail to exempt a party when he is carrying out his contract, not when he is deviating from it or is guilty of a breach which goes to the root of it. Just as a party who is guilty of a radical breach is disentitled from insisting on the further performance by the other, so also he is disentitled from relying on an exempting clause."

The House of Lords dealt with this aspect of a fundamental breach in Suisse Atlantique Societe d' Armement Maritime S.A. v. N. V. Rotterdamsche Kolen Centrale[11]. It is sufficient, for the purposes of the present case, to quote the following passages from the judgments delivered. In his judgment (at pp. 398, 399) Lord Reid stated:-

"As a matter of construction it may appear that the terms of the exclusion clause are not wide enough to cover the kind of breach which has been committed. Such clauses must be construed strictly and if ambiguous the narrower meaning will be taken. Or it may appear that the terms of the clause are so wide that they cannot be applied literally that may be because this would lead to an absurdity or because it would defeat the main object of the contract or perhaps for other reasons and where some limit must be read into the clause it is generally reasonable to draw the line at fundamental breaches. There is no reason why a contract should not make a provision for events which the parties do not have in contemplation or even which are unforeseeable, if sufficiently clear words are used. But if some limitation has to be read in it seems reasonable to suppose that neither party had in contemplation a breach which goes to the root of the contract."

Also, in his judgment, in the same case, Lord Hodson stated (at p. 410):-

"Sometimes it has been declared that where a fundamental breach of contract had occurred an exceptions clause could not as a matter of law be relied upon, but the better view on the authorities, and that accepted by both sides before your Lord-ships, is that as a matter of construction normally an exception or exclusive clause or similar provision in a contract should be construed as not applying to a situation created by a fundamental breach of contract.

I have here quoted the language used by Pearson L.J. in U.G.S. Finance v. National Mortgage Bank of Greece and National Bank of Greece, S.A.[12], which is contained in the passage cited by my noble and learned friend, Lord Reid-see also the judgment of Diplock L.J. in Hardwick Game Farm v. Suffolk Agricultural Poultry Producers Association[13],in which judgment was delivered on December 20, 1965-a recent example of the acceptance of the opinion of Pearson L.J.

So long as one remembers that one is construing a document and not applying some rule of law superimposed upon the law of contract so as to limit the freedom of the parties to enter into any agreement they like within the limits which the law prescribes one can apply one's mind to each contract as it comes up for consideration. I would adopt the language of Atkin L.J. in The Cap Palos[14].

'I am far from saying that a contractor may not make a valid contract that he is not to be liable for any failure to perform his contract, including even wilful default; but he must use very clear words to express that purpose ...'.''

…But, even so, I say to myself: this indemnity clause, in its ordinary meaning, is wide enough to cover the negligence of the carrier himself. Why should not effect be given to it? What is the justification for the courts, in this or any other case, departing from the ordinary meaning of the words? If you examine all the cases, you will, I think, find that at bottom it is because the clause (relieving a man from his own negligence) is unreasonable, or is being applied unreasonably in the circumstances of the particular case. The judges have, then, time after time, sanctioned a departure from the ordinary meaning. They have done it under the guise of 'construing' the clause. They assume that the party cannot have intended anything so unreasonable. So they construe the clause 'strictly'. They cut down the ordinary meaning of the words and reduce them to reasonable proportions. They use all their skill and art to this end. Thus they have repeatedly held that words do not exempt a man from negligence unless it is made clear beyond doubt; nor entitle a man to indemnity from the consequences of his own negligence; see Great Western Railway Co. v. James Durnford & Sons Ltd.[15] , and John Lee & Son (Grant ham) Ltd. v. Railway Executive[16]. Even when the words are clear enough to ordinary mortals, they have made fine distinctions between the kind of loss and the cause of loss; so that, if a clause exempts from 'any loss' it is not sufficient, but if the magic words 'however caused' are added, it is: see Joseph Travers & Sons Ltd. v. Cooper[17], Gibaud v. Great Eastern Railway Co.[18] and Rutter v. Palmer[19]. Likewise, they have regularly disallowed exemption clauses where sufficient content can be given to them without exempting negligence:

Οι ίδιες αρχές διατυπώθηκαν στην απόφαση Stefano and Andreas Cold Stores trading Ltd. v Εταιρείας Αναψυκτικών Κεαν Λτδ.[20]

Στο Κεφ. 14 του συγγράμμματος Chitty on Contracts[21], το οποίο παραθέτουν οι εφεσίβλητοι, γίνεται εκτενής αναφορά στους κανόνες που διέπουν την ερμηνεία "όρων εξαίρεσης" - ("exception clauses" - απαλλακτικοί όροι) - σε συμβάσεις, όπως διαφαίνεται από τη νομολογία. Ανάλογες αρχές υιοθετεί και η κυπριακή νομολογία - (βλ. Ioannis Kokkalos & Sons Ltd. v. Nicos Karayiannis[22], την κύρια απόφαση επί του θέματος. Σχετικές είναι, μεταξύ άλλων, και οι μεταγενέστερες αποφάσεις Aristotelous v. General Insurance Co.[23] και Bauer v. Διογ. Ηροδότου & Υιοί Λτδ.[24] Οι αρχές, που εξάγονται από τη νομολογία, στο βαθμό που μας αφορούν σ' αυτή την υπόθεση, είναι:-

(α) Συμβατικοί όροι, απαλλακτικοί ευθύνης συμβαλλομένου για τη μη εκπλήρωση ή παραβίαση συμβατικών υποχρεώσεων, προσεγγίζονται αυστηρά και, σε περίπτωση αμφιβολίας ως προς την εμβέλειά τους, ερμηνεύονται εναντίον του μέρους που τους επικαλείται. Αυτό, κατά την κρίση μας, είναι απόλυτα φυσιολογικό. Σε μια συναλλαγή ενυπάρχει στοιχείο αντινομίας στο να υπόσχεσαι έναντι ανταλλάγματος και να μην εκτελείς.

(β) Πρόνοια, η οποία αποβλέπει στην εξαίρεση συμβαλλομένου από υποχρέωση που ανάγεται στο θεμέλιο, στην πεμπτουσία, της συμφωνίας, είναι ανίσχυρη να τον απαλλάξει από ευθύνη για την παράβασή της.

(γ) Απαλλακτικοί όροι - (όροι εξαίρεσης) - δεν καλύπτουν αμελείς πράξεις, εκτός αν αυτό προκύπτει αναντίρρητα από το κείμενό τους.

Κατά την σύναψη του δανείου, τα χρήματα του δανείου ήταν χρήματα του εναγόμενου 1 όμως η Τράπεζα ανέλαβε να διαχειρίζεται εκ μέρους του εναγόμενου 1 αυτά τα χρήματα. Είχαν συμβατική υποχρέωση ως προκύπτει από το τεκμήριο 1.8 να αποδεσμεύουν τα χρήματα ανάλογα με την αξία της εκτελεσθείσας εργασίας. Ο λόγος που η Τράπεζα ήθελε την πλήρη διαχείριση των χρημάτων είναι διά να επιβεβαιωθεί για την εγκυρότητα της εξασφάλισης που δόθηκε για την παραχώρηση του δανείου, ήτοι την συμφωνία εκχώρησης. Συνεπώς, η Τράπεζα όφειλε να είναι επιμελής στην αποδέσμευση των χρημάτων ώστε αυτή η αποδέσμευση να έχει σχέση με την πρόοδο της εργασίας. Δεν θεωρώ ότι ο απαλλακτικός όρος μπορεί να θεωρηθεί ότι κάλυπτε την περίπτωση που η Τράπεζα ενεργούσε αμελώς και δεν έλεγχε ότι αυτά τα πιστοποιητικά είχαν κάποια σχέση με την πραγματικότητα επί του εδάφους. Τέτοια εφαρμογή του απαλλακτικού όρου είναι αντίθετη με τα συμφωνηθέντα ως η πρόθεση των μερών. Αυτό δεν σημαίνει ότι η Τράπεζα δεν έπρεπε να αποδεσμεύει τα χρήματα εάν υπήρχε κάποια μικρή διαφωνία μεταξύ του εργολάβου και του ιδιοκτήτη σε σχέση με την εκτέλεση της εργασίας ή κάποια ατέλεια σε σχέση με την εκτέλεση της εργασίας . Ο απαλλακτικός όρος υιοθετήθηκε διά να αποφύγει η Τράπεζα μία κατάσταση όπου έπρεπε η ίδια να ελέγχει την εργασία του εργολάβου. Αυτός ήταν και ο λόγος που η αποδέσμευση των χρημάτων θα γινόταν σύμφωνα με τις πιστοποιήσεις του επιβλέπων αρχιτέκτονα μηχανικού. Όμως είναι εντελώς παράλογο και καταστρατηγεί τον σκοπό της συμφωνίας να θεωρηθεί ότι ο απαλλακτικός όρος κάλυπτε ακόμη και την περίπτωση αποδέσμευσης χρημάτων για το οποίο παρουσιάστηκε κάποιο έγγραφο που ομοιάζει με πιστοποιητικό αρχιτέκτονα ή μηχανικού για ολόκληρο στάδιο του οικοδομικού έργου, όπως επί παραδείγματι την τουβλοποιία, ενώ αυτό το στάδιο δεν είχε εκτελεστεί ποτέ στην πραγματικότητα. Δεν έχει εφαρμογή ο απαλλακτικός όρος ως όρος άδικος και καταπιεστικός στην περίπτωση που η Τράπεζα ήθελε να σκορπίσει τα χρήματα του εναγόμενου 1 ανεξέλεγκτα και χωρίς αναφορά στην πρόοδο της εργασίας ανεξάρτητα από το γεγονός της έκδοσης εγγράφου που ομοιάζει με πιστοποιητικό μηχανικού και/ή αρχιτέκτονα για την πληρωμή του ποσού.

Τέτοια θεώρηση των πραγμάτων είχε και το House of Lords στην υπόθεση Tor. Line A.B. v Altrans Group of Canada Ltd.[25] όταν ιδιοκτήτες πλοίου που μετέφεραν φορτίο βασίσθηκαν σε απαλλακτικό όρο της συμφωνίας για να αποφύγουν πληρωμή για απώλεια στο φορτίο που προκλήθηκε εξαιτίας παράβασης ουσιώδη όρου της συμφωνίας σε σχέση με τις προδιαγραφές και την καταλληλότητα του πλοίου να μεταφέρει το συγκεκριμένο φορτίο.

‘Such a literal construction would mean that the owners would be under no liability if they never delivered the vessel at all for service under the charter or delivered a vessel with a totally different description from that stipulated in the preamble. My Lords I cannot think that this can be right.’ and ‘In truth if clause 13 were to be construed so as to allow a breach of the warranties as to description in clause 26 to be committed or a failure to deliver the vessel at all to take place without financial redress to the charterers, the charter virtually ceases to be a contract for the letting of the vessel and the performance of services by the owners, their master, officers and crew in consideration of the payment of time charter hire and becomes no more than a statement of intent by the owners in return for which the charterers are obliged to pay large sums by way of hire, though if the owners fail to carry out their promises as to description or delivery, are entitled to nothing in lieu. I find it difficult to believe that this can accord with the true common intention of the parties and I do not think that this conclusion can accord with the true construction of the charter in which the parties in the present case are supposed to have expressed that true common intention in writing.’ and ‘I doubt whether the fourth sentence of clause 13 imposes greater liabilities than would in any event fall upon the charterers either under the charter or at common law.’

Στην περίπτωση που ερμηνευθεί αυτός ο όρος με απόλυτο τρόπο και χωρίς αναφορά στον έτερο όρο της συμφωνίας ότι οι πληρωμές θα πρέπει να γίνουν ανάλογα με την αξία της εκτελεσθείσας εργασίας, αυτό σημαίνει ότι ο εναγόμενος 1 θα πρέπει να αποπληρώσει το δάνειο μαζί με τους οφειλόμενους τόκους και έξοδα ενώ τα χρήματα του δανείου τα είχε πάρει η Τράπεζα και τα είχε αποδεσμεύσει σε τρίτο πρόσωπο όχι με αναφορά την πρόοδο της εργασίας αλλά ανάλογα με έγγραφα που ομοιάζουν με πιστοποιητικά τα οποία η Τράπεζα δεν έλεγξε καθόλου επί του εδάφους. Αυτό σημαίνει ότι ο εναγόμενος 1 έχει δώσει υπόσχεση για αντιπαροχή κενού περιεχομένου και δεν μπορεί αυτό να συνιστά η πραγματική πρόθεση των μερών κατά την σύναψη της συμφωνίας. Σκοπός της συμφωνίας είναι δανειοδότηση του εναγόμενου για να αγοράσει την κατοικία. Εάν η Τράπεζα δεν προτίθετο να ελέγχει τις πληρωμές ώστε να διασφαλίσει τις εξασφαλίσεις της τότε δεν έπρεπε να διαχειρίζεται η ίδια τα χρήματα του εναγόμενου 1 αλλά όφειλε να δώσει τα χρήματα του δανείου στον εναγόμενο 1 για να διαχειρίζεται ο ίδιος τα χρήματα. Συνεπώς, αυτός ο όρος δεν μπορεί να ερμηνευθεί χωρίς αναφορά στον έτερο όρο της συμφωνίας δηλαδή ότι οι πληρωμές θα πρέπει να γίνουν σε σχέση με την αξία της εκτελεσθείσας εργασίας. Εάν αυτή ήταν η πραγματική πρόθεση των μερών, δηλαδή η Τράπεζα να πληρώνει χωρίς αναφορά την εργασία που είχε πραγματικά εκτελεσθεί, τέτοια πρόθεση έπρεπε να διατυπώνεται σαφώς στην συμφωνία για να έχει ισχύ.

Παρόλο που ο όρος αυτός δεν μπορεί να έχει εφαρμογή αυτό δεν σημαίνει ότι ο εναγόμενος απαλλάσσεται εξ’ ολοκλήρου από την συμφωνία και την υποχρέωση του να αποπληρώσει το δάνειο. Η συμφωνία μπορεί να εφαρμοσθεί σε σχέση με την οικοδομική εργασία που πράγματι εκτελέσθηκε ως προνοούσε το χρονοδιάγραμμα επί του τεκμηρίου 1.10 και την εκτελεσθείσα εργασία ως προνοεί το τεκμήριο 1.8.

Το χρονοδιάγραμμα των πληρωμών είναι ως προνοεί το άρθρο 3 του αγοραπωλητήριου εγγράφου που παρατίθεται στην σελίδα 11 της απόφασης.

Οι πληρωμές που έγιναν από την Τράπεζα είναι ως ακολούθως:

«16. (α) Την 30/05/2008 κατέβαλαν το ποσό των €36.610,05 ως προνοείτο από τους όρους 3 (β) και (γ) του εν λόγω αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Καταθέτω ως τεκμήριο 1.4 την απόδειξη πληρωμής του εν λόγω ποσού στην εναγόμενη εταιρεία στην συνενωμένη αγωγή αρ. 496/14.

(β) Την 03/11/2008 κατέβαλαν το ποσό των €17.010,05.- με την προσκόμιση σχετικού διατακτικού από τον επιβλέπων πολιτικό μηχανικό ως προνοείτο από τον όρο 3 (δ) του εν λόγω αγοραπωλητήριου εγγράφου. Καταθέτω ως τεκμήριο 1.5 δέσμη των ακόλουθων εγγράφων: την απόδειξη πληρωμής του εν λόγω ποσού στην εναγόμενη εταιρεία στην συνενωμένη αγωγή αρ.496/14, διατακτικό του επιβλέπων πολιτικού μηχανικού ημερομηνίας 31/10/2008, την επιταγή στο όνομα της ρηθείσας εταιρείας και την απόδειξη είσπραξης του ποσού από αυτήν.

(γ) Την 11/11/2008 κατέβαλαν το ποσό των €17.010,05.- με την προσκόμιση σχετικού διατακτικού από τον επιβλέπων πολιτικό μηχανικό ως προνοείτο από τον όρο 3 (ε) του εν λόγω αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Καταθέτω ως τεκμήριο 1.6 δέσμη των ακόλουθων εγγράφων: την απόδειξη πληρωμής του εν λόγω ποσού στην εναγόμενη εταιρεία στην συνενωμένη αγωγή αρ. 496/14, διατακτικό του επιβλέπων πολιτικού μηχανικού ημερομηνίας 11/11/2008, την επιταγή στο όνομα της ρηθείσας εταιρείας και την απόδειξη είσπραξης του ποσού από αυτήν.

(δ) Την 24/02/2009 κατέβαλαν το ποσό €17.010,05 με την προσκόμιση σχετικού διατακτικού από τον επιβλέπων πολιτικό μηχανικό ως προνοείτο από τον όρο 3 (ζ) του εν λόγω αγοραπωλητηρίου εγγράφου. Καταθέτω ως τεκμήριο 1.7 δέσμη των ακόλουθων εγγράφων: την απόδειξη πληρωμής του εν λόγω ποσού στην εναγόμενη εταιρεία στην συνενωμένη αγωγή αρ. 496/14, διατακτικό του επιβλέπων πολιτικού μηχανικού ημερομηνίας 24/02/2009, την επιταγή στο όνομα της ρηθείσας εταιρείας και την απόδειξη είσπραξης του ποσού από αυτήν.»

Σύμφωνα με την μαρτυρία του ΜΕ2 επί του εδάφους φαίνεται να έχει πραγματοποιηθεί η εργασία σε σχέση με τις πληρωμές που αφορούν τα σημεία 3α, 3β, 3γ, 3δ και 3ε της συμφωνίας αγοραπωλησίας ήτοι τον σκελετό της οικίας και την τουβλοποιία αλλά όχι η εργασία που αναφέρεται στο σημείο 3ζ ήτοι την τοποθέτηση πατωμάτων. Ο ΜΕ2 ανέφερε ότι επί του εδάφους κτίστηκε ο σκελετός της οικίας, συμπληρώθηκε η τουβλοποιία και έγινε σουβάς επί της οικοδομής δεύτερο χέρι. Ο εναγόμενος 1 δεν αμφισβήτησε στην ουσία τα λεγόμενα του ΜΕ2 αλλά συμφώνησε ότι έχει ανεγερθεί οικία ημιτελής και ότι χρειάζεται ένα ποσό χρημάτων μέχρι και €45000 για να συμπληρωθεί.

Οπότε ακόμη και να θεωρήσω ότι ο απαλλακτικός όρος δεν έχει ισχύ ως όρος απαράδεκτος και καταχρηστικός είναι δυνατόν να έχει εφαρμογή το υπόλοιπο μέρος της συμφωνίας. Η ίδια γενική αρχή εφαρμόζεται και στην περίπτωση καταχρηστικών ρητρών σε καταναλωτικές συμβάσεις με βάση το άρθρο 6 του Νόμου Περί Καταχρηστικών Ρητρών σε Καταναλωτικές Συμβάσεις 93(1)/96 που προβλέπει ως εξής.

Συνέπειες καταχρηστικών ρητρών:

6.-(1) Παρά τις διατάξεις του περί Συμβάσεων Νόμου, καταχρηστική ρήτρα σε σύμβαση μεταξύ πωλητή ή προμηθευτή και καταναλωτή δε δεσμεύει τον καταναλωτή.

(2) Η σύμβαση εξακολουθεί να δεσμεύει τους συμβαλλομένους, εκτός αν αυτή δε δύναται να συνεχίσει να υφίσταται χωρίς την καταχρηστική ρήτρα.

Η υπόλοιπη συμφωνία υφίσταται και έχει εφαρμογή εφόσον έχει αποδειχθεί με θετική μαρτυρία ότι πληρωμές έγιναν σύμφωνα με την πρόοδο της εργασίας. Ο εναγόμενος 1 έλαβε αντιπαροχή για τα χρήματα επειδή η εργασία πράγματι εκτελέσθηκε, είναι υπόλογος για την αποπληρωμή του δανείου μέχρι αυτό το ποσό με βάση την συμφωνία δανείου.

Αναφορικά με την εναγομένη εταιρεία στην αγωγή 496/14, εφόσον η εναγόμενη εταιρεία δεν προσκόμισε καμία μαρτυρία για να αποδείξει τις δικογραφημένες τις θέσεις ως εγγυήτρια των οφειλών του εναγόμενου 1 είναι υπόλογη και εκείνη για το ίδιο ποσό χρημάτων. Ζητήματα που αφορούν αποζημίωση του εναγόμενου 1 ή της Τράπεζας εναντίον της εταιρείας Famagusta Estates δεν είναι επί του παρόντος και δεν λαμβάνονται υπόψη για σκοπούς επίλυσης της παρούσας διαφοράς καθότι δεν έχει καταχωρηθεί εκ μέρους οποιουδήποτε διαδίκου ένδικο μέσο συνεισφοράς του από την εναγομένη εταιρεία.

Αναφορικά με το ζήτημα των παράνομων χρεώσεων ο εναγόμενος 1 δεν προσκόμισε καμία μαρτυρία. Οι ενάγοντες πέτυχαν με θετική μαρτυρία να αποδείξουν πως προκύπτει το υπόλοιπο. Το ποσό αποτελείται από τα χρήματα που πληρώθηκαν στον εργολάβο με συμβατικό τόκο και τόκο υπερημερίας που περιορίζεται στο 2% από τον χρόνο τερματισμού της συμφωνίας.

Οι υπόλοιποι ισχυρισμοί του εναγόμενου για μη εφαρμογή της σύμβασης εξαιτίας παρανομίας η απάτης της Τράπεζας, εκτός του ότι τέτοιες θέσεις δεν δικογραφούνται, δεν υπάρχει ίχνος μαρτυρίας για να αποδειχθεί κάτι τέτοιο ή ότι η Τράπεζα εν γνώση της παραπληροφόρησε ή εξαπάτησε τον εναγόμενο 1 ή ότι γνώριζε την πρόθεση του εργολάβου να πάρει χρήματα και να μην παραδώσει την οικία ολοκληρωμένη. Συνεπώς, επικρατεί το δίκαιο των συμβάσεων και επειδή υπάρχει έγκυρη συμφωνία δανείου που συνήφθηκε μεταξύ της ενάγουσας και του εναγόμενου 1 το ποσό οφείλεται και πρέπει να αποπληρωθεί.

Συνεπώς, εκδίδεται απόφαση υπέρ της ενάγουσας και εναντίον του εναγόμενου 1 στην αγωγή 736/12 και εναντίον της εναγομένης στην αγωγή 496/14 αλληλέγγυα και κεχωρισμένα για το ποσό των [87640.02-17010.05(3ζ)] 70630.15 πλέον τόκο 9.25% από 9.7.2012 με κεφαλαιοποίηση του τόκου δύο φορές ετησίως στις 30.6 και 31.12. Επίσης δυνάμει της συμφωνίας εκχώρησης του αγοραπωλητηρίου εγγράφου εκδίδεται διάταγμα εναντίον του εναγόμενου 1 ως η παράγραφος Γ και Δ της Έκθεσης Απαιτήσεως στην αγωγή 736/12 και εναντίον της εναγομένης στην αγωγή 496/14 εκδίδεται διάταγμα ως οι παράγραφοι Α, Β, Γ, Δ, Ε, ΣΤ, Ζ και Η, δυνάμει της συμφωνίας εγγύησης και της σύμβασης και δήλωσης υποθήκευσης ακινήτου. Τα έξοδα της αγωγής επιδικάζονται υπέρ της ενάγουσας και εναντίον του εναγόμενου 1 και της εναγομένης στην αγωγή 496/14 αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα όπως αυτά υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

(Υπ.) ………………………………..

Ν. Ταλαρίδου- Κοντοπούλου, Ε.Δ.

[1] (Chitty on Contracts Volume 1 General Principles Sweet and Maxwell 21^st edition par. 18-021.)

[2] 1 ΑΑΔ 768 (1988)

[9] [1949] 1 K.B. 532, Denning, L.J. stressed (at p. 549)