ECLI:CY:EDLEM:2023:A26
ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Αγιομαμίτη, Α.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 1600/22
ΜΕΤΑΞΥ:
1. ΘΕΟΔΩΡΟΣ ΕΥΣΤΑΘΙΟΥ
2. ΜΑΡΙΑ ΝΙΚΟΛΑΟΥ
Ενάγοντες
ΚΑΙ
1. ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ
2. ALTAMIRA ASSET MANAGEMENT (CYPRUS) LIMITED (HE 376434)
3. ΣΤΑΥΡΟΣ ΚΟΡΠΟΣ
Εναγόμενοι
-----------------
Αίτηση ημερομηνίας 07.10.22
Ημερομηνία: 06.03.2023
Για Ενάγοντες/Αιτητές: κ. Καΐκης
Για Εναγόμενους 1 και 2: κ. Γκέβρος
Ε Ν Δ Ι Α Μ Ε Σ Η Α Π Ο Φ Α Σ Η
Οι Ενάγοντες (στο εξής «Αιτητές») με την παρούσα αγωγή, η οποία καταχωρήθηκε σε γενικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα, αξιώνουν εναντίον όλων των Εναγομένων την έκδοση διαταγμάτων με τα οποία να ακυρώνεται η διενεργηθείσα, μέσω δημόσιου ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, πώληση του ακινήτου με αρ. εγγραφής [ ] που ανήκε στην Αιτήτρια 2 (στο εξής «ακίνητο). Περαιτέρω, αξιώνουν διατάγματα με τα οποία (i) να ακυρώνεται η συμφωνία δανείου που υπέγραψαν με τη Σ.Π.Ε Ύψωνα – Λόφου (ii) να ακυρώνεται η σύμβαση υποθήκης με την οποία υποθηκεύτηκε προς όφελος της Σ.Π.Ε Ύψωνα – Λόφου το ακίνητο και (iii) να διαγράφεται οποιοδήποτε ποσό παρουσιάζεται ως οφειλόμενο δυνάμει της προαναφερόμενης συμφωνίας δανείου.
Η υπό κρίση αίτηση καταχωρήθηκε μονομερώς και με αυτή ζητείται η έκδοση προσωρινού διατάγματος με το οποίο να απαγορεύεται στον Εναγόμενο 3 (στο εξής «Καθ’ ου η αίτηση») να πωλήσει, υποθηκεύσει, μεταβιβάσει, διαθέσει και/ή καθ’ οιονδήποτε τρόπο αποξενώσει το ακίνητο.
Η αίτηση κατέστη δια κλήσεως και επιδόθηκε τόσο στον Καθ’ ου η αίτηση, όσο και στους Εναγόμενους 1 και 2 (στο εξής «Ενδιαφερόμενα Μέρη»). Σημειώνω, ότι τα Ενδιαφερόμενη Μέρη (Ε.Μ.) συμμετείχαν στη διαδικασία καταχωρώντας κοινή ένσταση.
Η επίδικη αίτηση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της Αιτήτριας 2, η οποία ανέφερε, μεταξύ άλλων, ότι την 01.12.21 παρέλαβε ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» με την οποία ενημερώθηκε ότι το Ενδιαφερόμενο Μέρος 1 (Ε.Μ.1) θα διενεργούσε πλειστηριασμό του ακινήτου στις 22.02.22. Μετά τη λήψη της πιο πάνω ειδοποίησης, ο σύζυγός της – Αιτητής 1, επικοινώνησε με αρμόδια λειτουργό του Ε.Μ.1 εκφράζοντας την πρόθεσή τους να καταβάλουν το ποσό των €65.200, το οποίο καθορίστηκε ως η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης του ακινήτου. Παρά την υπόσχεση της αρμόδιας λειτουργού, ότι θα επικοινωνούσε με τον Αιτητή 1, εντούτοις, δεν υπήρξε οποιαδήποτε επικοινωνία πριν την 22.02.22. Κατά την εν λόγω ημερομηνία διενεργήθηκε ο προγραμματισμένος πλειστηριασμός και το ακίνητο αγοράστηκε από τον Καθ’ ου η αίτηση.
Από τη μελέτη των καταστάσεων λογαριασμού του δανείου προκύπτει, ότι η εξόφληση του ποσού αγοράς του ακινήτου πραγματοποιήθηκε στις 23.06.22, ενώ η εγγραφή του επ’ ονόματι του Καθ’ ου η αίτηση έγινε σε προγενέστερο χρόνο, ήτοι στις 15.06.22.
Υπήρξε συμπαιγνία μεταξύ του Καθ’ ου η αίτηση και των Ε.Μ. 1 και 2. Συγκεκριμένα, η διαδικασία της πώλησης και της εγγραφής του ακινήτου επ’ ονόματι του Καθ’ ου η αίτηση έγινε κατά παράβαση του άρθρου 14 του διατάγματος του Υπουργού Οικονομικών που εκδόθηκε δυνάμει του άρθρου 44Ζ(1)(β) του Ν.9/65. Σύμφωνα με το εν λόγω άρθρο το υπόλοιπο του εκπλειστηριάσματος έπρεπε να καταβληθεί εντός 20 ημερών από την ημερομηνία πώλησης. Συνεπώς, η όλη διαδικασία πώλησης του ακινήτου κατέστη άκυρη και παράνομη.
Σε τηλεφωνική επικοινωνία που είχε ο Αιτητής 1 με τον Καθ’ ου η αίτηση, ο τελευταίος ανέφερε ότι δανείστηκε από τρίτα πρόσωπα το ποσό για την αγορά του ακινήτου. Μάλιστα, ανέφερε ότι εξηύρε αγοραστή για το ποσό των €100.000 και είναι πρόθυμος να επιστρέψει το ακίνητο εάν του καταβληθεί το εν λόγω ποσό, αφού θα πρέπει να εξοφλήσει τους δανειστές του και να αποκομίσει και ο ίδιος κέρδος.
Περαιτέρω, η Αιτήτρια 2 δήλωσε, ότι αν δεν εκδοθεί το αιτούμενο διάταγμα και επιτύχει η αγωγή θα είναι δύσκολο εάν όχι αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. Σε κάθε περίπτωση, από την έκδοση του διατάγματος δεν θα προκληθεί οποιαδήποτε ζημιά, αφού το ακίνητο θα εξακολουθεί να παραμένει εγγεγραμμένο στον Καθ’ ου η αίτηση.
Ο Καθ’ ου η αίτηση χειρίστηκε αυτοπροσώπως την υπόθεση. Καταχώρησε ειδοποίηση περί πρόθεσης ένστασης στην οποία πρόβαλε τη θέση, ότι η αίτηση είναι νομικά και πραγματικά αβάσιμη. Πιο συγκεκριμένα, επικαλέστηκε το άρθρο 44Η(3)(ε) του Ν.9/65 υποστηρίζοντας, ότι η πρόνοια προς εξόφληση του εκπλειστηριάσματος εντός 20 ημερών από την ημερομηνία αποδοχής της προσφοράς εφαρμόζεται στις περιπτώσεις που δεν πραγματοποιείται πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου κατά τον πρώτο πλειστηριασμό. Στην προκείμενη περίπτωση, ο πλειστηριασμός που διενεργήθηκε σε σχέση με το ακίνητο στις 22.02.22, ήταν ο πρώτος.
Στην ένορκή του δήλωση, ο Καθ’ ου η αίτηση ισχυρίστηκε, ότι ουδεμία σχέση είχε με τα Ε.Μ.1 και 2, πέραν της επαγγελματικής σχέσης που αναπτύχθηκε μεταξύ τους μετά την επιτυχή προσφορά του στις 22.02.22 για την αγορά του ακινήτου.
Τα Ε.Μ.1 και 2 καταχώρησαν, ως ήδη αναφέρθηκε, κοινή ένσταση. Επικαλέστηκαν 22 συνολικά λόγους ένστασης, οι οποίοι συγκεφαλαιώνονται στους ακόλουθους πέντε:
Η ένσταση συνοδεύεται από την ένορκη δήλωση υπαλλήλου του Ε.Μ.2. Σύμφωνα με αυτή, το Ε.Μ.1 μεταβίβασε στην ΚΕΔΙΠΕΣ όλες τις πιστωτικές διευκολύνσεις και συναφείς εξασφαλίσεις που κατείχε ως δανειστής κατά τον χρόνο μεταβίβασης. Ως χρόνος μεταβίβασης ορίστηκε η 07.10.22 και ώρα 14:30. Σχετική δημοσίευση της πιο πάνω μεταβίβασης έγινε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας ημερ.10.10.22. Συνεπώς, από τις 07.10.22, η ΚΕΔΙΠΕΣ έχει υποκαταστήσει το Ε.Μ.1. Το δε Ε.Μ.2 ασχολείται με τη διαχείριση δανείων κατόπιν συμφωνίας με την ΚΕΔΙΠΕΣ και δεν είναι εμπλεκόμενο μέρος στην παρούσα διαδικασία.
Η υποθήκη, δυνάμει της οποίας, διενεργήθηκε ο πλειστηριασμός του ακινήτου, παραχωρήθηκε ως εξασφάλιση τραπεζικών διευκολύνσεων που δόθηκαν στον Αιτητή 1. Οι Αιτητές δεν ήταν συνεπείς προς τις υποχρεώσεις τους σε σχέση με τις διευκολύνσεις που παραχωρήθηκαν στον Αιτητή 1, με αποτέλεσμα να καταχωρηθεί εναντίον τους η αγωγή με αρ.4834/13 Ε.Δ. Λεμεσού. Στις 06.12.13 εκδόθηκε απόφαση εναντίον των Αιτητών, η οποία διελάμβανε, μεταξύ άλλων, την πώληση του ακινήτου μέσω της εκποίησης της υποθήκης.
Στις 09.12.19 στάλθηκαν στους Αιτητές ειδοποιήσεις Τύπου «Ι», δυνάμει του Ν.9/65. Οι εν λόγω ειδοποιήσεις επιδόθηκαν στους Αιτητές στις 18.12.19 με ιδιώτη επιδότη. Ακολούθως, στις 17.11.21, στάλθηκαν στους Αιτητές ειδοποιήσεις Τύπου «ΙΑ», δυνάμει του Ν.9/65, οι οποίες επιδόθηκαν με ιδιώτη επιδότη την 01.12.21. Δεν ασκήθηκε έφεση από τους Αιτητές προς παραμερισμό της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ».
Στις 22.02.22 διεξάχθηκε ο πλειστηριασμός που ορίστηκε με την ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ». Το ακίνητο πωλήθηκε στον Καθ’ ου η αίτηση για το ποσό των €65.200. Το εν λόγω ποσό αποτελούσε την επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης. Πληρώθηκε από τον Καθ’ ου η αίτηση το ποσό των €6.520 ως εγγύηση συμμετοχής. Το υπόλοιπο ποσό του εκπλειστηριάσματος, καταβλήθηκε στις 23.06.22. Ο Καθ’ ου η αίτηση είχε ενημερώσει, ότι επίκειται η έγκριση δανείου για το υπόλοιπο ποσό και το αίτημά του έγινε δεκτό, καθώς δεν υπήρχε άλλος προσφοροδότης. Η μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα του Καθ’ ου η αίτηση έγινε πριν την εξόφληση του εκπλειστηριάσματος, καθώς το δάνειο του τελευταίου είχε ήδη εγκριθεί από τον Απρίλιο του 2022.
Περαιτέρω, ο Καθ’ ου η αίτηση κατέβαλε σε σχέση με το ακίνητο, φορολογίες προς τη Δημοκρατία και δημοτικά τέλη, τα οποία δεν είχαν πληρωθεί από τους Αιτητές. Οι εν λόγω φορολογίες και τέλη ανέρχονται στο συνολικό ποσό των €8.764,76.
Εν κατακλείδι ισχυρίστηκε, ότι ουδεμία συμπαιγνία και δόλος προς καταδολίευση των Αιτητών υπήρξε μεταξύ του Καθ’ ου η αίτηση και των Ε.Μ. 1 και 2. Το ακίνητο πωλήθηκε στην επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης και η όλη διαδικασία έγινε ορθά και νομότυπα.
Η ακρόαση της αίτησης διεξάχθηκε στη βάση των ενόρκων δηλώσεων και οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων, μέσω των αγορεύσεων τους, επιχειρηματολόγησαν προς υποστήριξη των θέσεων τους. Οι αγορεύσεις των ευπαίδευτων συνηγόρων έχουν μελετηθεί στο σύνολό τους.
Νομική πτυχή
Το άρθρο 32 του Ν.14/60 θέτει τις προϋποθέσεις κάτω από τις οποίες μπορεί να χορηγηθεί παρεμπίπτον διάταγμα. Σύμφωνα με το εν λόγω άρθρο, πρέπει να συντρέχουν οι ακόλουθες τρεις προϋποθέσεις:
(α) Ύπαρξη σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση.
(β) Ύπαρξη πιθανότητας ο Αιτητής να δικαιούται σε θεραπεία.
(γ) Θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο, εκτός αν εκδοθεί το ενδιάμεσο διάταγμα.
Στην κλασική αυθεντία Odysseos v. A. Pieris Estates Ltd a.o (1982) 1 C.L.R 557 λέχθηκε, σε σχέση με την πρώτη προϋπόθεση που τίθεται από το άρθρο 32 του Ν.14/60, ότι δεν περιλαμβάνει οτιδήποτε πέραν του να καταδειχθεί μία συζητήσιμη υπόθεση (arguable case) με βάση τα δικόγραφα. Όσον αφορά τη δεύτερη προϋπόθεση ειπώθηκε, ότι περικλείει κάτι περισσότερο από απλή δυνατότητα να δικαιούται ο Αιτητής σε θεραπεία, αλλά και κάτι πολύ λιγότερο από το ισοζύγιο των πιθανοτήτων. Σύμφωνα με την Odysseos v. A. Pieris Estates Ltd a.o (ανωτέρω), ο Αιτητής θα πρέπει να δείξει ότι υπάρχει ορατό ενδεχόμενο επιτυχίας.
Η τρίτη, τώρα, προϋπόθεση του άρθρου 32, αφορά το κατά πόσο χωρίς την έκδοση του διατάγματος θα είναι αδύνατο ή δύσκολο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο.
Συμπεράσματα
Πριν προχωρήσω στην εξέταση των κριτηρίων του άρθρου 32 του Ν.14/60, θα ασχοληθώ κατά προτεραιότητα με το ζήτημα που εγείρεται από τα Ε.Μ. στον λόγο ένστασης υπ’ αρ.6 και αφορά τη νομιμοποίηση των Αιτητών στο να καταχωρήσουν αγωγή εναντίον τους ενόψει της υποκατάστασης του Ε.Μ.1 από την ΚΕΔΙΠΕΣ.
Ο υπό αναφορά λόγος ένστασης βασίζεται στον ισχυρισμό των Ε.Μ., ότι στις 07.10.22 και ώρα 14:30 (χρόνος μεταβίβασης) μεταβιβάστηκαν στην ΚΕΔΙΠΕΣ οι πιστωτικές διευκολύνσεις και σχετικές εξασφαλίσεις που κατείχε το Ε.Μ.1 ως δανειστής. Περιορίζομαι να σημειώσω, ότι η παρούσα αγωγή και η υπό κρίση αίτηση καταχωρήθηκαν πριν τον χρόνο μεταβίβασης στην ΚΕΔΙΠΕΣ. Σύμφωνα με το σύστημα καταχωρήσεων της πλατφόρμας iJustice, η παρούσα αγωγή καταχωρήθηκε στις 07.10.22 και ώρα 12:19. Συνεπώς, κατά τον χρόνο καταχώρησης, δεν είχε συντελεστεί η μεταβίβαση στην ΚΕΔΙΠΕΣ.
Όσον αφορά το Ε.Μ.2, η νομιμοποίηση καταχώρηση αγωγής εναντίον του αποτελεί θέμα γεγονότων, αφ’ ης στιγμής προβάλλονται ισχυρισμοί από τους Αιτητές περί συμπαιγνίας και/ή δόλου που εμπλέκουν και το Ε.Μ.2. Επομένως, το όλο ζήτημα θα εξεταστεί υπό το πρίσμα του άρθρου 32 του Ν.14/60.
Προχωρώ, επομένως, στην εξέταση των κριτηρίων του άρθρου 32 του Ν.14/60.
Για την ικανοποίηση της πρώτης προϋπόθεσης του άρθρου 32 του Ν.14/60 θα πρέπει να αποκαλυφθεί η ύπαρξη αγώγιμου δικαιώματος. Αυτή είναι η έννοια της συζητήσιμης υπόθεσης, όπως προσδιορίστηκε στην Odysseos v. A. Pieris Estates Ltd a.o (ανωτέρω). Πρόσφατα στην Πολ. Έφεση αρ.Ε153/2014, ημερ.12.10.22, Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας κ.α. ν. Cypra Ltd, τονίστηκε ότι η εν λόγω προϋπόθεση αφορά στην ανάγκη ύπαρξης απαίτησης, η οποία να είναι δυνατό, κατά το δίκαιο, να αποτελέσει αντικείμενο διεκδίκησης ενώπιον αρμόδιου δικαστηρίου. Απόλυτα σχετικά είναι και όσα καταγράφονται στο σύγγραμμα «Διατάγματα», των Γ. Ερωτοκρίτου και Π. Αρτέμη, έκδοση 2016» στη σελ.55:
«Με την αναφορά αυτή στην ουσία εισάγεται η γενική προϋπόθεση ότι το δικαίωμα το οποίο επικαλείται ο ενάγων θα πρέπει να είναι αναγνωρισμένο είτε από το νόμο (legal right) είτε από το δίκαιο της επιείκειας (equitable right). Γι΄αυτό και το Δικαστήριο θα πρέπει να βεβαιώνεται ότι υπάρχει αγώγιμο δικαίωμα αναγνωρισμένο από το νόμο και τις αρχές της επιείκειας, προτού παραχωρήσει τη θεραπεία απαγορευτικού διατάγματος.»
Εν προκειμένω, η αγωγή καταχωρήθηκε σε γενικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα. Έχοντας, επομένως, κατά νου τις αξιούμενες με την αγωγή θεραπείες σε συνάρτηση με την υποστηρικτική ένορκη δήλωση της υπό κρίση αίτησης, διαπιστώνω, ότι οι Αιτητές επικαλούνται δύο βάσεις αγωγής.
Η πρώτη βάση αγωγής αφορά αποκλειστικά το Ε.Μ.1 και κατ’ επέκταση το Ε.Μ.2 και σχετίζεται με την εγκυρότητα της συμφωνίας δανείου που καταρτίστηκε μεταξύ του Αιτητή 1 και της τότε Σ.Π.Ε Ύψωνα – Λόφου. Αυτή η βάση αγωγής είναι άμεσα συνυφασμένη και με την εγκυρότητα της υποθήκης, δυνάμει της οποίας η Αιτήτρια 2 υποθήκευσε το ακίνητο ως εξασφάλιση της προαναφερόμενης τραπεζικής διευκόλυνσης. Επίσης, έχει άμεση συνάφεια, και με την αξίωση των Αιτητών για διαγραφή του οφειλόμενου, δυνάμει της σύμβασης δανείου, ποσού.
Κατά την ακρόαση της επίδικης αίτησης, ο ευπαίδευτος συνήγορος των Αιτητών αναγνώρισε, προς τιμή του, ότι οι Αιτητές δεν μπορούν να επικαλούνται την εν λόγω βάση αγωγής. Μάλιστα, ο κ. Καϊκκης, στη γραπτή αγόρευση των Αιτητών και συγκεκριμένα στην επιχειρηματολογία του επί της πρώτης προϋπόθεσης του άρθρου 32 του Ν.14/60, περιορίστηκε στον ισχυρισμό περί παραβίασης του άρθρου 14 του Διατάγματος του Υπουργού Οικονομικών. Επισημαίνω, ότι μέσα από την ένσταση των Ε.Μ. αποκαλύφθηκε, ότι σε σχέση με την υπό αναφορά δανειακή σύμβαση και υποθήκη εκδόθηκε απόφαση εναντίον των Αιτητών στα πλαίσια της αγωγής με αρ.4834/13 Ε.Δ. Λεμεσού. Οι δε Αιτητές ουδέν μέτρο έλαβαν προς παραμερισμό της εν λόγω απόφασης. Συνεπώς, δεν μπορεί να τίθεται εκ νέου προς εξέταση το εν λόγω ζήτημα για το οποίο ήδη υπάρχει δικαστική απόφαση.
Η δεύτερη βάση αγωγής (επί της προωθείται πλέον η υπό κρίση αίτηση) αφορά τόσο τα Ε.Μ., όσο και τον Καθ’ ου η αίτηση. Συγκεκριμένα, οι Αιτητές αποδίδουν στα Ε.Μ. και τον Καθ’ ου η αίτηση συμπαιγνία και δόλο, η οποία συνίσταται στην ισχυριζόμενη παράνομη πώληση και εγγραφή του ακινήτου επ’ ονόματι του Καθ’ ου η αίτηση. Ο ισχυρισμός των Αιτητών εδράζεται στην παραβίαση του άρθρου 14 του Διατάγματος του Υπουργού Οικονομικών το οποίο εκδόθηκε δυνάμει του άρθρου 44Ζ(1)(β) του Ν.9/65 και δημοσιεύτηκε ως Κ.Δ.Π.346/2019. Πιο συγκεκριμένα, η θέση των Αιτητών είναι ότι υπήρξε συμπαιγνία και δόλος, καθώς η εξόφληση του εκπλειστηριάσματος από τον Καθ’ ου η αίτηση έγινε μετά την πάροδο των 20 ημερών από την ημερομηνία αποδοχής της προσφοράς του.
Θεωρώ χρήσιμη την παρεμβολή των πιο κάτω κοινά αποδεκτών γεγονότων, τα οποία σχετίζονται με την εξέταση του πρώτου κριτηρίου του άρθρου 32 του Ν.14/60.
Ο Καθ’ ου η αίτηση ήταν ο ψηλότερος, κατ’ ακρίβεια ο μοναδικός, προσφοροδότης στη διαδικασία πλειστηριασμού του ακινήτου που έλαβε χώρα στις 22.02.22. Η τιμή προσφοράς του Καθ’ ου η αίτηση ήταν για το ποσό των €65.200. Το εν λόγω ποσό αποτελούσε και την επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης. Περαιτέρω, είναι αναντίλεκτο το γεγονός, ότι ο Καθ’ ου η αίτηση δεν κατέβαλε το σύνολο της τιμής προσφοράς του ακινήτου εντός 20 ημερών από τις 22.02.22, αλλά αργότερα και συγκεκριμένα στις 23.06.22.
Στη βάση των πιο πάνω αναντίλεκτων γεγονότων, είναι φανερό, ότι υπήρξε παράβαση των προνοιών του άρθρου 14 της Κ.Δ.Π. 346/2019. Για σκοπούς εύκολης αναφοράς παραθέτω αυτούσιο το εν λόγω άρθρο:
«14. Με την ολοκλήρωση του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού-
(α) Ο Ψηλότερος Προσφοροδότης υποχρεούται όπως προβεί σε καταβολή στον ενυπόθηκο δανειστή του ποσού της αποδεχόμενης τιμής προσφοράς πλέον τα κτηματολογικά τέλη και σχετικά δικαιώματα για την εγγραφή του ακινήτου στο όνομά του ή του αντιπροσωπευόμενου του, μείον το ποσό της εγγύησης, εντός χρονικής περιόδου που δεν υπερβαίνει τις είκοσι (20) ημέρες από την ημερομηνία αποδοχής της προσφοράς του,
(β) σε περίπτωση που για ακίνητο κηρύσσεται Ψηλότερος Προσφοροδότης με προνομιακό καθεστώς σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 44ιαΑ του Νόμου, αυτός υποχρεούται όπως προβεί σε καταβολή στον ενυπόθηκο δανειστή του ποσού της αποδεχόμενης τιμής προσφοράς, πλέον τα κτηματολογικά τέλη και σχετικά δικαιώματα για την εγγραφή του ακινήτου στο όνομά του ή του αντιπροσωπευόμενού του όπου εφαρμόζεται, μείον το ποσό της εγγύησης, εντός είκοσι (20) ημερών από την αποδοχή της προσφοράς του,
(γ) σε περίπτωση όπου ο Ψηλότερος Προσφοροδότης παραλείψει να συμμορφωθεί με τις διατάξεις των υποπαραγράφων (α) και (β), ανάλογα με την περίπτωση, η εγγύηση που δόθηκε από αυτόν κατάσχεται από τον ενυπόθηκο δανειστή, η πώληση ακυρώνεται και ο Ψηλότερος Προσφοροδότης έχει ευθύνη για κάθε ζημιά που πιθανόν να υπάρξει σε κατοπινή πώληση,
(δ) ο ενυπόθηκος δανειστής πιστώνει την εγγύηση στο υπόλοιπο χρέος που του οφείλεται από τον ενυπόθηκο οφειλέτη σε περίπτωση όπου ο Ψηλότερος Προσφοροδότης παραλείψει να συμμορφωθεί με τις διατάξεις των υποπαραγράφων (α) και (β), ανάλογα με την περίπτωση.»
Σε αυτό το σημείο ανοίγω μία παρένθεση για να σημειώσω τα ακόλουθα. Ο Καθ’ ου η αίτηση επικαλέστηκε στην ένστασή του το άρθρο 44Η(3)(ε) του Ν.9/65 για να υποστηρίξει, ότι στην προκείμενη περίπτωση δεν εφαρμόζεται η προθεσμία των 20 ημερών, καθώς ο πλειστηριασμός στο πλαίσιο του οποίου αγόρασε το ακίνητο ήταν ο πρώτος που διενεργήθηκε σε σχέση με αυτό. Παρατηρώ, ότι το παράπονο των Αιτητών δεν στηρίζεται στο άρθρο 44Η(3)(ε) του Ν.9/65, αλλά στο άρθρο 14 της Κ.Δ.Π. 346/2019 η οποία εκδόθηκε δυνάμει του άρθρου 44Ζ(1)(β) του Ν.9/65. Συνεπώς, η διάταξη που επικαλέστηκε ο Καθ’ ου η αίτηση δεν σχετίζεται με την παρούσα περίπτωση.
Το ίδιο ισχύει και για την επιχειρηματολογία που ανέπτυξε ο ευπαίδευτος συνήγορος των Ε.Μ., ο οποίος εστιάστηκε στο άρθρο 14 της Κ.Δ.Π 185/2015. Επαναλαμβάνω, ότι το παράπονο των Αιτητών αφορά τη μη τήρηση των προνοιών του άρθρου 14 του Διατάγματος του Υπουργού Οικονομικών το οποίο δημοσιεύτηκε ως Κ.Δ.Π.346/2019.
Κλείνω την παρένθεση και επανέρχομαι στο άρθρο 14 της Κ.Δ.Π.346/2019. Για σκοπούς εξέτασης της πρώτης προϋπόθεσης του άρθρου 32 του Ν.14/60 θα πρέπει, κατά την κρίση μου, να απαντηθεί το ερώτημα κατά πόσο η παραβίαση του άρθρου 14 της Κ.Δ.Π.346/2019 μπορεί να αποτελέσει αιτία αγωγής εναντίον του Ε.Μ. και του Καθ’ ου η αίτηση.
Η απάντηση στο πιο πάνω ερώτημα είναι, κατά την άποψή μου, αρνητική. Αυτό, διότι το άρθρο 14 δημιουργεί υποχρέωση του υψηλότερου προσφοροδότη (ήτοι του Καθ’ ου η αίτηση) προς τον ενυπόθηκο δανειστή (ήτοι το Ε.Μ.1), όπως ο πρώτος καταβάλει στον δεύτερο το ποσό της αποδεχόμενης τιμής προσφοράς. Σε περίπτωση κατά την οποία ο υψηλότερος προσφοροδότης παραλείψει να συμμορφωθεί με την προαναφερόμενη υποχρέωσή του, το δικαίωμα κατάσχεσης της εγγύησης ανήκει στον ενυπόθηκο δανειστή. Επομένως, το εν λόγω άρθρο δεν παρέχει, σε περίπτωση παράβασής του, οποιοδήποτε δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη. Κατά συνέπεια, δεν μπορούν οι Αιτητές να επικαλούνται το επίμαχο άρθρο ως αιτία αγωγής. Ούτε, ασφαλώς, μπορούν να βασίζουν την κατ’ ισχυρισμό συμπαιγνία και/ή δόλο μεταξύ του Καθ’ ου η αίτηση και των Ε.Μ.1 και 2 στο εν λόγω άρθρο, αφ’ ης στιγμής το τελευταίο δεν τους παρέχει οποιοδήποτε δικαίωμα.
Επιπροσθέτως των πιο πάνω, δεν αποκαλύπτεται αιτία αγωγής και για έναν ανεξάρτητο και επιπρόσθετο λόγο. Το άρθρο 14(γ) της Κ.Δ.Π. 346/2019 καθιστά υπεύθυνο τον υψηλότερο προσφοροδότη για κάθε ζημιά που πιθανόν να υπάρξει σε μεταγενέστερη πώληση. Στην επίδικη υπόθεση δεν υπήρξε μεταγενέστερη πώληση, αφού, έστω και με καθυστέρηση, ο Καθ’ ου η αίτηση κατέβαλε το ποσό της αποδεχόμενης τιμής προσφοράς. Κατά συνέπεια, δεν υπήρξε οποιαδήποτε ζημιά για την οποία να καθίσταται υπόλογος ο Καθ’ ου η αίτηση.
Ως εκ των ανωτέρω, οι Αιτητές δεν ικανοποίησαν την πρώτη προϋπόθεση του άρθρου 32 του Ν.14/60, αφού δεν απεκάλυψαν αιτία αγωγής εναντίον του Καθ’ ου η αίτηση και των Ε.Μ.
Αν και η προαναφερόμενη κατάληξή μου καθιστά περιττή την εξέταση των άλλων δύο προϋποθέσεων του άρθρου 32 του Ν.14/60, εντούτοις για σκοπούς πληρότητας σημειώνω τα ακόλουθα σε σχέση με αυτές.
Οι ισχυρισμοί των Αιτητών, ότι υπήρξε συμπαιγνία και δόλος με σκοπό την καταδολίευση τους, στερούνται της απαιτούμενης αποδεικτικής δύναμης προς ικανοποίηση της δεύτερης προϋπόθεσης του άρθρου 32 του Ν.14/60. Πιο συγκεκριμένα οι Αιτητές ισχυρίστηκαν, ότι θα μπορούσαν οι ίδιοι να καταβάλουν την επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης και έτσι να παραμείνει το ακίνητο στην ιδιοκτησία της Αιτήτριας 2. Στη βάση, ωστόσο, αναντίλεκτων γεγονότων που τέθηκαν ενώπιον μου προκύπτει, ότι, οι Αιτητές έλαβαν δεόντως γνώση για την ημερομηνία διενέργειας του πλειστηριασμού (βλ. Τεκμήρια 17 – 20 της ένστασης των Ε.Μ). Επομένως, οι Αιτητές είχαν την ευκαιρία να καταβάλουν την επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης και να αποτρέψουν τον πλειστηριασμό του ακινήτου, πράγμα το οποίο, όμως, δεν έπραξαν. Συνεπώς, δεν υπήρξε οποιαδήποτε ζημιά και καταδολίευση των Αιτητών.
Περαιτέρω, μέσα από την υποστηρικτική ένορκη δήλωση των Αιτητών, δεν τέθηκαν τέτοια γεγονότα που να δεικνύουν εκ πρώτης όψεως δόλο και/ή συμπαιγνία. Συγκεκριμένα, δεν υποστηρίχθηκε για παράδειγμα ότι τα Ε.Μ. ή οποιοδήποτε εξ αυτών διασυνδέεται με οποιοδήποτε τρόπο με τον Καθ’ ου η αίτηση, έτσι ώστε να επιθυμούν να εξυπηρετήσουν τα συμφέροντα του τελευταίου. Ούτε και τέθηκαν ισχυρισμοί που να υποστηρίζουν ότι τα Ε.Μ. θα εξυπηρετούσαν δικά τους συμφέροντα εις βάρος των Αιτητών με την πώληση του ακινήτου στον Καθ’ ου η αίτηση. Υπενθυμίζω το αναντίλεκτο γεγονός, ότι για την πώληση του ακινήτου καταβλήθηκε, έστω και με καθυστέρηση, το ποσό της επιφυλασσόμενης τιμής πώλησης.
Στην Πολ. Έφεση αρ.Ε64/2015, ημερ.20.07.21, Zondrvan Group Ltd και Bonalbo Fiduciaries Ltd κ.α, τονίστηκε ότι θα πρέπει να τηρείται με ευλάβεια η αρχή, ότι το Δικαστήριο στα πλαίσια προσωρινού διατάγματος δεν εκδικάζει την ουσία της υπόθεσης και δεν επιτρέπεται να προβεί σε ευρήματα αξιοπιστίας της μιας ή της άλλης εκδοχής. Αυτό το οποίο ελέγχεται, είναι η αποδεικτική δύναμη της υπόθεσης του διαδίκου που ζητά την ενδιάμεση θεραπεία σε συνάρτηση με τυχόν αντίθετη εκδοχή για τους περιορισμένους πάντα σκοπούς της παρούσας διαδικασίας (ΓΕΝΙΚΟΣ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑΣ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ και CYFIELD – NEMESIS κ.α Πολ. Έφεση αρ.Ε52/21 ημερ.10.02.22). Εξετάζοντας, επομένως, μέσα στα περιορισμένα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας, τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον μου, θεωρώ, ενόψει των όσων έχω αναφέρει πιο πάνω, ότι η υπόθεση των Αιτητών δεν έχει τέτοια αποδεικτική δύναμη που να ικανοποιεί το δεύτερο κριτήριο του άρθρου 32 του Ν.14/60.
Ούτε, όμως και το τρίτο κριτήριο του άρθρου 32 του Ν.14/60 συντρέχει. Από το απαύγασμα της νομολογίας προκύπτει, ότι εκεί όπου η επιδίκαση αποζημιώσεων στον Αιτητή είναι αρκετή για την κατοχύρωση των δικαιωμάτων του, τότε, δεν είναι απαραίτητη η έκδοση παρεμπίπτοντος διατάγματος (βλ. και σύγγραμμα «Διατάγματα» ανωτέρω σελ.132).
Από τα γεγονότα που τέθηκαν ενώπιον μου είναι φανερό, ότι η όποια κατ’ ισχυρισμό ζημιά μπορεί να υποστούν οι Αιτητές από τη μη έκδοση του αιτούμενου διατάγματος μπορεί να αποτιμηθεί σε χρήμα, αφού αυτή ταυτίζεται με την αξία του ακινήτου. Οι Αιτητές δεν ισχυρίστηκαν, ότι ο Καθ’ ου η αίτηση και τα Ε.Μ. δεν διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα για αποζημίωση σε περίπτωση επιτυχίας της αγωγής (Ανδρέου ν. Colossos Signs Ltd (Αρ.2) (2008) 1Α Α.Α.Δ 626). Αντιθέτως, στην ένορκη δήλωση των Ε.Μ. προβάλλεται θετικός ισχυρισμός ότι διαθέτουν την οικονομική ικανότητα να ικανοποιήσουν την όποια απόφαση εκδοθεί εναντίον τους.
Ως εκ των ανωτέρω, η επιδίκαση αποζημιώσεων σε περίπτωση επιτυχίας στην αγωγή θα αποτελεί επαρκή θεραπεία.
Κατάληξη
Υπό το φως των πιο πάνω, η αίτηση απορρίπτεται.
Έχω προβληματιστεί ως προς την κατάλληλη διαταγή για τα έξοδα. Είναι καλά γνωστό, ότι τα έξοδα επαφίονται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου η οποία, κατά κανόνα, ασκείται υπέρ του επιτυχόντα διαδίκου. Το αποτέλεσμα της δίκης, ωστόσο, δεν είναι ο μοναδικός παράγοντας που λαμβάνεται υπόψη από το Δικαστήριο, το οποίο μπορεί να συνεκτιμήσει το όλο πλαίσιο των δεδομένων (Πολ. Έφεση αρ. 118/14, ημερ. 28.03.22, See You Travel Ltd v. Χριστοφόρου).
Εν προκειμένω, θεωρώ ότι το ζήτημα που εγέρθηκε είναι καινοφανές. Συγκεκριμένα, η Κ.Δ.Π.346/2019 δημοσιεύθηκε την 01.11.2019. Οι νομικές προεκτάσεις του άρθρου 14, επί του οποίου στηρίχθηκαν οι Αιτητές, δεν φαίνεται να απασχόλησαν μέχρι σήμερα τα Δικαστήρια μας. Τουλάχιστον, δεν έχω εντοπίσει, αλλά ούτε και οι συνήγοροι των διαδίκων με έχουν παραπέμψει, σε σχετική απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου.
Ταυτόχρονα, θεωρώ, ότι δεν μπορεί να παραγνωριστεί η παράμετρος της παραβίασης των ρυθμίσεων του άρθρου 14 της Κ.Δ.Π.346/2019 σε σχέση με την πώληση του επίδικου ακινήτου.
Ως εκ των ανωτέρω, θεωρώ ως την ορθότερη και δικαιότερη υπό τις περιστάσεις λύση, όπως η κάθε πλευρά επωμισθεί τα δικά της έξοδα. Συνακόλουθα, εκδίδεται ανάλογη διαταγή.
(Υπ.) ...............................................
Μ. Αγιομαμίτης, Α.Ε.Δ.
Πιστόν αντίγραφο
Πρωτοκολλητής