ECLI:CY:EDLEM:2023:A191
ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Γ.Ιωαννίδου - Παπά, Ε.Δ.
Πρωτογενής Αίτηση Αρ.: 3/2022
Αναφορικά με τον Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011
(Ν81(Ι)/2011)
και
Αναφορικά με την αίτηση της ΕΛΕΝΙΤΣΑΣ ΑΛΕΚΟΥ
Αιτήτριας
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 7 Σεπτεμβρίου 2023
ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Για την Αιτήτρια: κα Μ.Παστελλά για Κ.Χ.Καραμανίδης Δ.Ε.Π.Ε
Για την Καθ΄ης η Αίτηση: κα Ν.Ιατρίδου για Α.Καριτζής Δ.Ε.Π.Ε
Για Eνδιαφερόμενο Μέρος: Ουδεμία εμφάνιση
Α Π Ο Φ Α Σ Η
H ΑΙΤΗΣΗ
Με την παρούσα Αίτηση, η οποία καταχωρήθηκε στις 11.1.22, η αιτήτρια αξιώνει τις πιο κάτω θεραπείες:
(α) Διάταγμα του Δικαστηρίου, το οποίο να της επιτρέπει όπως καταθέσει το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο ημερομηνίας 17.1.18 μεταξύ της ιδίας και της Μαρούλας Ελευθερίου, από την Λεμεσό, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού εντός 30 ημερών από την ημερομηνία σύνταξης του Διατάγματος, παρ΄ ότι έχει παρέλθει η προβλεπόμενη από τον Νόμο χρονική περίοδος.
(β) Διάταγμα του δικαστηρίου το οποίο να διατάσσει το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού να αποδεκτεί την εκπρόθεσμη κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερ.17.1.18.
(γ) οποιαδήποτε άλλη θεραπεία και/ή διάταγμα το δικαστήριο ήθελε βρει ορθό και δίκαιο υπό τις περιστάσεις.
Η Αίτηση βασίζεται στον Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011 (81(Ι)/2011) ως τροποποιήθηκε και συγκεκριμένα στα άρθρα 2, 3 και 12, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ.48 θ.1-5,9, Δ.42, Δ.55, στις αρχές της επιείκειας και στις συμφυείς εξουσίες και πρακτική του Δικαστηρίου.
Τα γεγονότα πάνω στα οποία στηρίζεται η αίτηση, εκτίθενται στην ένορκη δήλωση της αιτήτριας (Ε/Δ στο εξής) ημερομηνίας 11.1.22 η οποία συνοδεύει την αίτηση, με την οποία επισυνάπτονται τρία (3) Τεκμήρια, ήτοι ως Τεκμήριο 1 το Πωλητήριο Έγγραφο (Πωλητήριο στο εξής) ημερομηνίας 17.11.18, ως Τεκμήριο 2 - αποδείξεις είσπραξης και ως Τεκμήριο 3 επιστολή ημερ.9.11.21 η οποία αποστάλθηκε από τους συνηγόρους της αιτήτριας στην καθ΄ης η αίτηση (στο εξής καθ΄ης), ως επίσης στην συμπληρωματική Ε/Δ της αιτήτριας ημερ.19.4.22. Σε αυτήν επισυνάπτεται πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού - τεκμ.Α στο οποίο εμφαίνεται ότι το επίδικο 1/3 μερίδιο του τεμαχίου 1Χ4 είναι ιδιοκτησίας της καθ΄ης και στις 7.8.2006 ενεγράφη ΜΕΜΟ επ΄ονόματι της εταιρείας APS LOAN MANAGEMENT LTD.
Η παρούσα αίτηση είχε γίνει διά κλήσεως και επιδόθηκε στην καθ΄ης - πωλήτρια του ακινήτου και στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού σύμφωνα με την Ε/Δ του επιδότη ημερ. 2.2.22 και 13.1.22 που είναι το Τεκμήριο Α και Β αντίστοιχα, ευρισκόμενα στον φάκελο του δικαστηρίου.
Στις 27.4.22 αποφασίστηκε από το δικαστήριο με προηγούμενη σύνθεση η μη αναγκαιότητα επίδοσης της αίτησης στην εταιρεία APS LOAN MANAGEMENT LTD – ενδιαφερόμενου μέρους.
Επίσης κατά τις αγορεύσεις εκ μέρους της αιτήτριας κατατέθηκε η Ε/Δ επίδοσης της αίτησης, της συμπληρωματικής Ε/Δ της αιτήτριας και των επισυνημμένων τεκμηρίων προς την εταιρεία APS LOAN MANAGEMENT LTD - τεκμήριο Γ. Περί τούτου το δικαστήριο όταν διαπίστωσε την επίδοση της αίτησης σε αυτή έκρινε ότι ως ενδιαφερόμενο μέρος έπρεπε να παραστεί στην διαδικασία και ως εκ τούτου έγιναν τα απαραίτητα διαβήματα από το Πρωτοκολλητείο το οποίο ενημέρωσε σχετικά τον συνήγορο της (σχετικό σημείωμα εμφάνισης του εντός του παρόντος φακέλου) ο οποίος όμως ουδέποτε παρουσιάστηκε στο δικαστήριο ούτε και στην ακρόαση της παρούσας αίτησης. Επίσης ούτε το αρμόδιο τμήμα του Επαρχ. Κτηματολογίου Λεμεσού αφού του επιδόθηκε η παρούσα αίτηση στις 13.1.22 δεν παρουσιάστηκε στο δικαστήριο αλλά ούτε και σε οποιαδήποτε μεταγενέστερη ημερομηνία (τεκμ. Β).
Ειδικότερα στην Ε/Δ της αιτήτριας αναφέρεται ότι:
Η ΕΝΣΤΑΣΗ
Η Καθ΄ης η αίτηση καταχώρησε ειδοποίηση περί πρόθεσης ένστασης στις 14.6.22 με επισυνημμένη ένορκη δήλωση ίδιας ημερομηνίας η οποία δεν χρειάζεται να καταγραφεί ως έχει αφού θα σχολιασθεί στη συνέχεια, αλλά και γιατί ουσιαστικά επαναλαμβάνονται οι λόγοι ένστασης με περισσότερες λεπτομέρειες.
Προβάλλονται επτά (7) λόγοι ένστασης οι οποίοι μπορούν να συνοψιστούν στα ακόλουθα:
1. Η υπό εκδίκαση Αίτηση δεν υποστηρίζεται από την ορθή νομική βάση και/ή
είναι παράτυπη και/ή αποτελεί κατάχρηση της δικαστικής διαδικασίας.
2. Η υπό εκδίκαση Αίτηση προσλαμβάνει τη μορφή της περιφρόνησης του
Σεβαστού Δικαστηρίου, των δικαιωμάτων του αντίδικου και συνιστά κατάχρηση
της διαδικασίας (abuse of the process of the court).
3. Η Αιτήτρια παρέλειψε και/ή απέτυχε να καταδείξει και/ή να παρουσιάσει
σοβαρό, επαρκή και ικανοποιητικό λόγο που να δικαιολογεί την παράλειψη
και/ή αποτυχία της να καταχωρήσει το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο
ημερομηνίας 17/11/2018 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού.
4. Η Αιτήτρια, μέσω των Ενόρκων Δηλώσεων που καταχώρησε στα πλαίσια της
με τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, αλλά και των συνοδευόμενων σε
αυτές τεκμηρίων, παρέλειψε και/ή απέτυχε να παράσχει και/ή να καταδείξει
βάσιμους και/ή ικανοποιητικούς λόγους που να υποστηρίζουν και/ή
στοιχειοθετούν τη θέση της αναφορικά με την δήθεν αναγκαιότητα της έκδοσης
των αιτούμενων διαταγμάτων.
5. Η Αιτήτρια καταχώρησε την με τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση με
υπέρμετρη και αδικαιολόγητη καθυστέρηση και ουδέν λόγο προβάλει για τούτη
την παράλειψη της.
6. Η Αίτηση δεν έχει επιδοθεί σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα και/ή στους
δανειστές και/ή εξ’ αποφάσεως που έχουν οποιοδήποτε συμφέρον επι του
επιδίκου ακινήτου.
7. Δεν είναι δίκαιο, νόμιμο και εύλογο να εκδοθούν τα αιτούμενα Διατάγματα.
Η ένσταση βασίζεται ουσιαστικά στην ίδια νομική βάση που στηρίζεται και η αίτηση και επιπλέον στην Δ.64 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, στις γενικές αρχές της Νομολογίας και του Κοινοδικαίου.
Η ένσταση υποστηρίζεται από την ένορκη δήλωση της Μαρούλας Ελευθερίου καθ΄ης στην οποία αναφέρει ότι συμφωνεί με τις παραγράφους 2, 3 και 4 της ενόρκου δηλώσεως της αιτήτριας, ήτοι της σύναψης του επισυνημμένου Πωλητηρίου μεταξύ των δύο, ημερ.17.11.18 (και όχι 17.1.18), ότι η αιτήτρια της κατέβαλε το χρηματικό ποσό των €5300,00 έναντι του συνολικού τιμήματος αγοράς, με τις επισυνημμένες αποδείξεις εξόφλησης αυτού και ότι η αιτήτρια της επέδειξε εμπιστοσύνη αφού με την εξόφληση θα της μεταβίβαζε το ακίνητο.
Η καθ’ης υποστηρίζει ότι αυτή και ο γιος της τόνισαν στην αιτήτρια πριν και μετά την υπογραφή του Πωλητηρίου ότι επί του ακινήτου υπάρχει εγγεγραμμένο ΜΕΜΟ από την εταιρεία APS LOAN MANAGEMENT LTD το οποίο θα εξοφληθεί άμεσα και συγχρόνως με την εξόφληση του τιμήματος αγοράς του ακινήτου κάτι το οποίο αποδέκτηκε και συγκατατέθηκε. Επίσης αδυνατεί να αντιληφθεί γιατί αφενός μεν το τίμημα αγοράς δεν έχει εξοφληθεί και παραμένει υπόλοιπο ως αποδέχεται η αιτήτρια και αφετέρου ουδέποτε η καθ΄ης αρνήθηκε να μεταβιβάσει το ακίνητο στο όνομα της αιτήτριας. Αναφέρει ότι ουδέποτε τέθηκε η εγέρθηκε θέμα εμπιστοσύνης μεταξύ τους αφού η συμφωνία ήταν να μεταβιβαστεί το ακίνητο με την εξόφληση του τιμήματος αγοράς ελεύθερο από τυχόν βάρη και επιβαρύνσεις. Επίσης για την επισυνημμένη επιστολή στην ένορκη δήλωση της αιτήτριας επικαλείται ότι αυτή είναι άσχετη με το ακίνητο την οποία όμως αυτή παρέλαβε. Περαιτέρω λέει ότι είναι η αιτήτρια η οποία βρίσκεται σε πλήρη παράβαση του εγγράφου εφόσον παρέλειψε να καταβάλει τις μηνιαίες δόσεις των €300 από 1.2.2019 παρά τις συνεχόμενες εκκλήσεις της να συμμορφωθεί. Δεν έχει παραθέσει λόγους για την αναγκαιότητα κατάθεσης του εγγράφου στο Κτηματολόγιο εκπρόθεσμα αλλά έχουν παρέλθει πέραν των 3 ετών αδικαιολόγητα. Εν κατακλείδι ισχυρίζεται ότι η αιτήτρια καταχώρησε την αίτηση κακόπιστα και συνεπώς η αίτηση της θα πρέπει να απορριφθεί με έξοδα υπέρ της καθ΄ ης και εναντίον της αιτήτριας.
ΑΓΟΡΕΥΣΕΙΣ
Η ακρόαση της παρούσας αίτησης διεξήχθη στη βάση γραπτών αγορεύσεων των συνηγόρων και προφορικών διευκρινήσεων.
Οι εν λόγω αγορεύσεις και όσα τέθηκαν ενώπιον μου έχουν μελετηθεί επισταμένα, λαμβάνονται υπόψη και δεν χρειάζεται, για σκοπούς της παρούσας απόφασης, να γίνει αναφορά σε αυτά. Αναφορά σε κάποιες εκ των θέσεων που προβάλλονται θα γίνει πιο κάτω κατά την εξέταση της ουσίας της αίτησης και εφόσον τούτο κριθεί αναγκαίο.
Η δικηγόρος της αιτήτριας στην αγόρευσή της, αφού αναφέρει τι ζητείται με την παρούσα Αίτηση, προβαίνει σε αναφορά των γεγονότων που την υποστηρίζουν, τους λόγους ένστασης της καθ΄ης, την νομική πτυχή και ανάλυση της Αίτησης. Ακολούθως αναφέρει τους λόγους για τους οποίους θα πρέπει η ένσταση της καθ΄ης να απορριφθεί για να καταλήξει ότι δικαιολογείται η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων.
Από την αντίπερα όχθη η δικηγόρος της Καθ΄ης η αίτηση αφού και αυτή αναφέρεται στην νομική βάση της Αίτησης και της ένστασης, στα επιδιωκόμενα διατάγματα, στην νομική πτυχή και νομολογία, στα αδιαμφισβήτητα γεγονότα, στη συνέχεια επιχειρηματολογεί για να καταλήξει στη θέση ότι το δικαστήριο θα πρέπει να εξασκήσει την διακριτική του ευχέρεια απορρίπτοντας την αίτηση με έξοδα εναντίον της αιτήτριας και υπέρ της καθ΄ης.
ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ
Η σχετική νομοθεσία έχει, κατά καιρούς, τροποποιηθεί. Στην παρούσα όμως περίπτωση, δεν προκύπτει αμφιβολία ότι σε ισχύ είναι οι πρόνοιες, ως υφίστανται σήμερα, και συνεπώς ισχύ έχουν τα άρθρα 3 και 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Ν.81(1)/2011, ως έχουν τροποποιηθεί και προνοούν τα ακόλουθα:
3(1) Η κατάθεση της σύμβασης από οποιοδήποτε των συμβαλλομένων μερών γίνεται αποδεκτή, μόνο αν -
(α) υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία-
(i) η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, ή
(ii) στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης:
(Νοείται ότι.....)
(β) η σύμβαση είναι γραπτή, περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών, περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης, αναφέρει το αντάλλαγμα και είναι υπογεγραμμένη από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη· και
(γ) η σύμβαση κατατεθεί εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της, στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της επαρχίας που βρίσκεται η ακίνητη ιδιοκτησία:
(Νοείται ότι ....)
Το Άρθρο 12 του Νόμου, δίδει εξουσία στο Δικαστήριο να επιτρέψει την εκπρόθεσμη καταχώρηση ενός πωλητηρίου εγγράφου. Παραθέτω αυτούσιο το εν λόγω Άρθρο:
12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.
Τονίζεται, όλως ιδιαιτέρως, ότι ο Νόμος άλλαξε ακριβώς για να μπορεί κάποιος που δεν κατέθεσε εμπρόθεσμα το πωλητήριο έγγραφο τότε έγκαιρα να αποταθεί στο Δικαστήριο για την έκδοση σχετικού διατάγματος. Περαιτέρω, ακριβώς, με τη νέα τροποποίηση δίδεται εξουσία στο Δικαστήριο να εκδώσει σχετικό διάταγμα.
Η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου σκοπό έχει να μπορεί ο Αιτητής να προβεί σε περαιτέρω διαβήματα και δη στην ειδική εκτέλεση της σύμβασης.
Όπως προκύπτει λοιπόν από το λεκτικό του πιο πάνω Άρθρου 12 του Νόμου, η έκδοση διατάγματος που να επιτρέπει μια εκπρόθεσμη καταχώρηση ενός πωλητηρίου εγγράφου επαφίεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Το κριτήριο άσκησης αυτής της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου είναι το δίκαιο και εύλογο ανάλογα με τις περιστάσεις κάθε περίπτωσης με γνώμονα όμως πάντοτε την προστασία του αγοραστή. Φαίνεται δηλαδή ότι η βούληση του νομοθέτη ήταν η προστασία του αγοραστή (βλ.αναφορικά με την Αίτηση της BELGIAN CORPORATE FINANCE ADVISORY BVBA κ.α. Πολ. Αίτ. Αρ. 156/2019, 20.9.19 και αναφορικά με την Αίτηση της BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LTD Πολ. Έφεση 68/2019 ημερομηνίας 08/05/2020), ECLI:CY:AD:2020:A144.
Πέραν των πιο πάνω, θα πρέπει να αναφερθεί ότι η κατάθεση ενός πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο επενεργεί ως εμπράγματο βάρος επί της ακίνητης περιουσίας (βλ. Κίρζη κ.α. ν. Δημοκρατίας, Π.Ε. 34/2011, ημερ. 19.5.2017, ECLI:CY:AD:2017:A182). Στην αναφορικά με την Αίτηση της BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LTD (ανωτέρω) αποφασίστηκε κατά πλειοψηφία ότι ναι μεν οι πρόνοιες του Άρθρου 12 του Νόμου στοχεύουν στην προστασία του αγοραστή ακινήτου αλλά δεν μπορεί να αγνοηθεί το γεγονός ότι η διαδικασία που προνοείται στο υπό αναφορά άρθρο έχει ως αντικείμενο ακίνητη περιουσία. Κατά συνέπεια αποφασίστηκε ότι η Αίτηση θα έπρεπε να είχε επιδοθεί προς όλα τα επηρεαζόμενα πρόσωπα.
ΕΥΡΗΜΑΤΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ
Από την ένορκη δήλωση που συνοδεύει την Αίτηση, την συμπληρωματική ένορκο δήλωση που έγινε προς υποστήριξη της Αίτησης και τα επισυναπτόμενα τεκμήρια, καθώς και από την ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση, διαπιστώνονται τα ακόλουθα:
Η Αιτήτρια με το Πωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 17/11/2018 αγόρασε από την κ. Μαρούλα Ελευθερίου - καθ΄ης οποία είναι αδελφή της το 1/3 μερίδιο του ακινήτου το οποίο βρίσκεται στο χωριό Ακρούντα, στην Επαρχία Λεμεσού, με αρ.εγγραφής 7Χ17, Φυλ/Σχ. 54/19, Τεμάχιο 1Χ4, έναντι του τιμήματος πώλησης των €14,000,00 και το οποίο χαρτοσημάνθηκε (σχ. Τεκμήριο 1).
Η Αιτήτρια έχει καταβάλει το ποσό των €5,300,00 έναντι του συνολικού τιμήματος αγοράς βάσει του τεκμ.1. (σχετ. τα αντίγραφα αποδείξεων Τεκμήριο 2 στην Ένορκή της Δήλωση ημερομηνίας 11/01/2022).
Με βάση την παράγραφο 3(ΙΙΙ) του Πωλητηρίου ήταν δικαίωμα της Αιτήτριας η καταχώρηση του τεκμ.1 στο Κτηματολόγιο εντούτοις δεν έγινε λόγω του ότι η Καθ’ ης η Αίτηση είναι αδελφή της και επέδειξε εμπιστοσύνη ότι με την εξόφληση θα της μεταβίβαζε το αναφερόμενο μερίδιο στο εν λόγω ακίνητο.
Όσο αφορά τα προαπαιτούμενα με βάση το άρθρο 3 του Νόμου 81(Ι)/2011 το Πωλητήριο αφορά την πώληση του 1/3 μεριδίου του τεμαχίου 114 για το οποίο καμία από τις 2 πλευρές ανέφερε και όχι όλο το ακίνητο. Αυτό το μερίδιο είναι ακόμη εγγεγραμμένο επ΄ονόματι της καθ΄ης με βάση το πιστοποιητικό έρευνας τεκμ. Α που επισυνάπτεται στην συμπληρωματική Ε/Δ της αιτήτριας. Καμία αναφορά επίσης δεν γίνεται για τα λοιπά μερίδια του εν λόγω τεμαχίου και η αίτηση για την οποία θα αποφασίσει το δικαστήριο επικεντρώνεται μόνο στο 1/3 αυτού.
Η σύμβαση είναι γραπτή και περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών, αφού αναγράφεται το όνομα του αγοραστή ήτοι της αιτήτριας και του πωλητή ήτοι της καθ΄ης, τα δελτία ταυτότητας τους και του τόπου διαμονής τους, περιγράφεται επαρκώς η ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης, ήτοι το τεμάχιο 1Χ4, με αρ. εγγραφής 7Χ17, Φυλ/Σχ. 54/19, στο χωριό Ακρούντα, στην Επαρχία Λεμεσού, αναφέρεται το αντάλλαγμα και είναι υπογραμμένη και από τις δύο συμβαλλόμενες.
Από το λεκτικό του άρθρου 12 προκύπτει ότι θα πρέπει να υφίσταται σύμβαση, η οποία να παραμένει σε ισχύ, ασχέτως του πότε συνομολογήθηκε και να κριθεί ότι είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή, ώστε να επιτραπεί η εκπρόθεσμη κατάθεση σύμβασης ή ακόμη και η έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση.
Δεν μπορεί να ενδιαφέρει το Δικαστήριο, στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας, η ουσία των μεταξύ των μερών διαφορών. Ούτε μπορεί να ενδιαφέρει, υπό την έννοια και πάλι του να είναι σχετική, η όποια προοπτική επιτυχίας οποιασδήποτε άλλης διαδικασίας που η αιτήτρια προτίθεται να λάβει. Το ερώτημα περιορίζεται στο κατά πόσο είναι δίκαιο και εύλογο να επιτραπεί τέτοια εκπρόθεσμη κατάθεση για την προστασία του αγοραστή.
Δεν μου διαφεύγει ότι στο Πωλητήριο έγγραφο (παρ.3 - I) αναφέρεται ότι θα γινόταν παράδοση κατοχής του μεριδίου του ακινήτου από την καθ΄ης στην αιτήτρια με την εξόφληση ολόκληρου του τιμήματος και δεν μου διαφεύγει η αναφορά ότι η καθ΄ης «θα το παραδώσει στην κατάσταση που ευρίσκεται σήμερα ελεύθερο από οποιαδήποτε επιβάρυνση και/ή υποθήκη». Στην αίτηση δεν γίνεται καμία αναφορά για το προυπάρχον ΜΕΜΟ του 2006 προς όφελος της APS LOAN MANAGEMENT LTD. Μόνο στην αγόρευση της συνηγόρου της αιτήτριας αναφέρθηκε αυτό το εμπράγματο βάρος «το οποίο κακόβουλα απεκρύφθηκε από την αιτήτρια», ως η θέση της. Στην συμπληρωματική Ε/Δ της αιτήτριας γίνεται απλά μία γενική αναφορά ότι επισυνάπτεται το πιστοποιητικό έρευνας της ακίνητης ιδιοκτησίας τεκμ.Α και δεν υποστηρίζεται από οποιαδήποτε παράθεση γεγονότων σε σχέση με αυτό. Δεν είναι ξεκάθαρο στο δικαστήριο κατά πόσο υπήρχε ή όχι η γνώση της αιτήτριας για την ύπαρξη του ΜΕΜΟ κατά την υπογραφή του Πωλητηρίου, εφόσον αυτό προϋπήρχε από το 2006. Απορίας άξιον είναι εάν η ίδια ρώτησε ή γνώριζε κατά πόσο το εν λόγω μερίδιο επιβαρύνετο με οποιοδήποτε εμπράγματο βάρος. Δεν μου έχει παρουσιαστεί κάτι περί τούτου. Παρά ταύτα δεν αλλάζει το γεγονός της ύπαρξης του ΜΕΜΟ.
Η πιο πάνω εταιρεία θεωρώ ότι δεν θα απωλέσει την προτεραιότητα που έχει με βάση τον χρόνο εγγραφής της στο Μητρώο.
Στην αίτηση αναφέρεται ως ημερομηνία του αγοραπωλητηρίου η 17.1.18 όμως εξετάζοντας το Πωλητήριο είναι εμφανές ότι φέρει ημερομηνία 17.11.18 ως και η θέση της καθ΄ης. Αυτό φαίνεται άλλωστε και στις επισυνημμένες αποδείξεις που δόθηκαν.
Επίσης παρατηρώ ότι στην επιστολή των συνηγόρων της αιτήτριας ημερ.9.11.21 προς την καθ΄ης (παράγρ.1) με θέμα «Συμφωνίες μεταξύ εσάς και της κας Ελενίτσας Αλέκου» δίνονται στοιχεία τα οποία δεν αφορούν το επίδικο τεμάχιο, ως επίσης η παράγρ.2 δεν σχετίζεται με την παρούσα αίτηση. Συνεπώς δεν τα λαμβάνω υπόψη.
Είναι αδιαμφισβήτητο και αποτελεί εύρημα μου ότι η αιτήτρια κατέβαλε στην καθ΄ης το χρηματικό ποσό των €5300,00 και παρέμεινε υπόλοιπο €8700,00. Στο Πωλητήριο προβλέπεται ο τρόπος πληρωμής του τιμήματος (2 . I - III).
Από τις επισυνημμένες αποδείξεις στην ένορκο δήλωση της αιτήτριας εμφαίνεται ότι η τελευταία πληρωμή της προς την καθ΄ης ήταν στις 9.1.21 (αρ.03215), δηλαδή ένα χρόνο πριν την καταχώρηση της παρούσας αίτησης.
Η σύμβαση βέβαια δεν κατατέθηκε εντός έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της στο Επαρχ.Κτηματολογικό Γραφείο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της επαρχίας Λεμεσού, όμως αυτό είναι το ζητούμενο στη συγκεκριμένη περίπτωση, δηλαδή η παράταση του χρόνου καταχώρησης του πωλητηρίου εγγράφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και στα πλαίσια άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου, η οποία πρέπει να ασκηθεί δικαστικά κατόπιν σχετικής αίτησης, όπως στη συγκεκριμένη περίπτωση.
Διαπιστώνω ότι η σύμβαση συνεχίζει να είναι σε ισχύ, αφού η Καθ΄ης η αίτηση ουδένα ισχυρισμό προέβαλε περί του αντιθέτου και ουδέν τεκμήριο παρουσίασε για τερματισμό της ή παύσης της ισχύς της.
Αφού το Δικαστήριο βρήκε ότι η σύμβαση διατηρείται σε ισχύ θα προχωρήσει στην εξέταση κατά πόσο πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 3 του Ν.81(Ι)/2011 για κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου και κατά πόσο είναι δίκαιο και εύλογο να κατατεθεί το πωλητήριο έγγραφο για την προστασία της αιτήτριας - αγοραστή.
Έτσι όσον αφορά τα απαιτούμενα με βάση το άρθρο 3 του Νόμου 81(Ι)/2011, το Δικαστήριο θεωρεί ότι με βάση το πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας τεκμ.Α υπάρχει εγγραφή του 1/3 του εν λόγω τεμαχίου στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου στο όνομα της Καθ΄ης η αίτηση (πωλήτριας). Επίσης υπάρχει εγγεγραμμένη επιβάρυνση σε αυτό (το 2006) δηλαδή πριν την υπογραφή του επίδικου πωλητηρίου.
Η αίτηση και η συμπληρωματική Ε/Δ της αιτήτριας επιδόθηκε σε όλα τα εμπλεκόμενα μέρη τόσο στην καθ΄ης όσο και στο Επ.Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας Λεμεσού στην οποία ευρίσκεται το επίδικο ακίνητο όσο και στο ενδιαφερόμενο μέρος.
ΛΟΓΟΙ ΕΝΣΤΑΣΗΣ
1ος και 2ος
Αυτός αφορά την μη ορθή νομική βάση της αίτησης και/ή είναι παράτυπη και/ή αποτελεί κατάχρηση της δικαστικής διαδικασίας. Μέσα από την ένορκο δήλωση της καθ΄ης στην οποία επαναλαμβάνονται τα ίδια θέματα πουθενά δεν υποστηρίζεται ούτε και αιτιολογείται συγκεκριμένα οτιδήποτε σε σχέση με την νομική βάση της αίτησης ή τον τύπο αυτής.
Η αίτηση βασίζεται μεταξύ άλλων στον ορθό βασικό Νόμο όπως τροποποιήθηκε, δηλαδή τον Περί Πώλησης Ακινήτων Νόμο (Ειδική Εκτέλεση) 81(I)/2011, στα άρθρα 2, 3 και 12 τα οποία επαναλαμβάνονται και στην νομική βάση της ένστασης της καθ΄ης.
Τα ίδια ισχύουν και στο ότι η αίτηση συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας και προσλαμβάνει μορφή περιφρόνησης του δικαστηρίου και των δικαιωμάτων του αντιδίκου. Δεν γίνεται καμία αναφορά γιατί και πώς υπάρχει στην παρούσα κατάχρηση της δικαστικής διαδικασίας με παράθεση σχετικής νομολογίας.
Συνεπώς χωρίς οποιαδήποτε συγκεκριμένη αναφορά και αιτιολογία για τα πιο πάνω θεωρώ αβάσιμους και αναιτιολόγητους τόσο τον 1ον όσο και τον 2ον λόγο ένστασης τους οποίους και απορρίπτω.
3ος και 4ος
Αυτοί οι δύο λόγοι είναι αλληλένδετοι και αναφέρονται στο ότι η αιτήτρια δεν δικαιολόγησε την παράλειψη της να καταχωρήσει εμπρόθεσμα το Πωλητήριο στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού, ούτως ώστε να υπάρχει η αναγκαιότητα της έκδοσης των αιτούμενων διαταγμάτων.
Εκείνο που θεωρώ άκρως σημαντικό είναι η αναφορά της αιτήτριας στην Ε/Δ της ότι με την καθ΄ης είναι αδελφές, συνήψαν και υπέγραψαν το Πωλητήριο έγγραφο, αυτή της κατέβαλε μέρος του τιμήματος για την αγοραπωλησία του μεριδίου του επίδικου τεμαχίου του ακινήτου. Είναι αναντίλεκτο ότι το τίμημα δεν εξοφλήθηκε. Αυτή δεν προχώρησε στην εμπρόθεσμη κατάθεση του Πωλητηρίου καθότι λόγω της σχέσης τους επέδειξε εμπιστοσύνη σε αυτήν. Ακόμη δέχομαι ότι η καθ΄ης δεν αρνήθηκε, ως υποστηρίζει και η ίδια την μεταβίβαση του τεμαχίου στην αιτήτρια. Συνεπώς κρίνω ως ικανοποιητικό λόγο την πιο πάνω σχέση εμπιστοσύνης που επέδειξε η αιτήτρια προς την καθ΄ης – αδελφή της και αποδέχομαι την θέση της ότι αυτός ήταν ο λόγος της καθυστέρησης της εμπρόθεσμης καταχώρησης του Πωλητηρίου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
Εν κατακλείδι απορρίπτω τον 3ο και τον 4ο λόγο ένστασης.
5ος
Η Αιτήτρια καταχώρησε την με τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση με υπέρμετρη και αδικαιολόγητη καθυστέρηση χωρίς αιτιολογία.
Επαναλαμβάνω όσα ανέφερα πιο πάνω αναφορικά με την παράλειψη της αιτήτριας και αποδέχομαι ότι υπήρξε καθυστέρηση και παρήλθε ο χρόνος των 6 μηνών που τάσσει ο Νόμος για την κατάθεση του εγγράφου από την υπογραφή του. Παρόλα αυτά όμως δεν διαβλέπω από τα γεγονότα και τις θέσεις της καθ΄ης εάν επηρεάστηκε και πώς, αλλά σε κάθε περίπτωση δεν προέβηκε σε οποιαδήποτε αναφορά ούτε και επικαλέστηκε κάτι τέτοιο. Μάλιστα η καθ΄ης έχει ήδη εισπράξει το ποσό των €5300 από την αιτήτρια, δυνάμει του Πωλητηρίου το οποίο δεν φαίνεται να έχει επιστραφεί σε αυτήν.
Λαμβάνω υπόψη μου την δήλωση της καθ΄ης ότι δεν αρνήθηκε να μεταβιβάσει το ακίνητο στην αιτήτρια (παράγρ.8 ένορκης δήλωσης της). Η θέση της όμως ότι η αιτήτρια από την 1.2.19 δεν κατέβαλλε τις μηνιαίες δόσεις των €300 δεν με βρίσκει σύμφωνη καθότι πρωτίστως αντιφάσκει με την αποδοχή από την ίδια της παραγράφου 3 της ένορκης δήλωσης της αιτήτριας ότι κατέβαλλε ποσά βάση των επισυνημμένων αποδείξεων, ως μάλιστα διαφαίνεται από το περιεχόμενο αυτών. Συνεπώς αποδέχομαι την πληρωμή 3 διαφορετικών ποσών από την αιτήτρια στην καθ΄ης στις 20.3.19, 10.5.19 και στις 9.1.21 βάση των επισυνημμένων αποδείξεων που αφορούν το επίδικο αγοραπωλητήριο ημερ.17.11.18.
Ως εκ τούτου δεν θεωρώ πώς μπορεί να πετύχει αυτός ο λόγος ένστασης και απορρίπτεται εφόσον η αιτήτρια αναφέρθηκε στη σχέση της με την καθ΄ης η αίτηση – αδελφή της.
6ος
Η Αίτηση δεν έχει επιδοθεί σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα και/ή στους
δανειστές και/ή εξ’ αποφάσεως που έχουν οποιοδήποτε συμφέρον επί του
επίδικου ακινήτου.
Σημειώνεται ότι ο πιο πάνω Νόμος δεν προνοεί για επίδοση της αίτησης σε συγκεκριμένα άτομα. Με το κριτήριο όμως ότι η έκδοση του διατάγματος θα πρέπει να θεωρείται εύλογη και δίκαιη για προστασία του αγοραστή, είναι αυτονόητο ότι θα πρέπει η αίτηση να επιδοθεί και στον αγοραστή ή στον πωλητή, ανάλογα με την περίπτωση, που είναι το άλλο συμβαλλόμενο μέρος της συμφωνίας (βλ. Αίτηση Αικατερίνης (Κατερίνας) Θεοδώρου και Ειρήνης Θεοδώρου, Πολ. ECLI:CY:AD:2014:D853, Αίτηση 170/2014, ημερ. 7/11/2014).
Έχει αναφερθεί πιο πάνω ότι όλα τα έγγραφα έχουν επιδοθεί τόσο στην καθ΄ης όσο και στο Επαρχ.Κτηματολόγιο και στο ενδιαφερόμενο μέρος και θεωρώ ότι έχουν λάβει γνώση αυτών. Να τονίσω ότι δεν επιδείχθηκε κανένα ενδιαφέρον από το ενδιαφερόμενο μέρος όπως παραστεί στη διαδικασία και να θέσει στο δικαστήριο την θέση του επί της παρούσας αιτήσεως. Παραπέμπω στις Ε/Δηλώσεις επίδοσης σε αυτούς τεκμήρια Α – Γ που ευρίσκονται εντός του παρόντος φακέλου.
Συνακόλουθα ο 6ος λόγος είναι αβάσιμος και απορρίπτεται.
7ος
7. Δεν είναι δίκαιο, νόμιμο και εύλογο να εκδοθούν τα αιτούμενα Διατάγματα.
Δεδομένου του ότι η σχετική νομοθεσία προνοεί το δικαίωμα της εκπρόθεσμης κατάθεσης του Πωλητηρίου στο Επ.Κτηματολόγιο με γνώμονα την προστασία του αγοραστή, και δεδομένης της όλης κατάστασης πραγμάτων που αναδύεται στην παρούσα περίπτωση, κρίνω ότι είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία της αιτήτριας να της επιτραπεί να το καταθέσει εκπρόθεσμα ενόψει του λόγου που προέβαλε και είναι σημαντικός, ως έχω αποφασίσει. Αυτό που ζητείται στο παρόν στάδιο είναι μόνο η κατάθεση του για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Οι δύο πλευρές, μετέπειτα θα είναι σε θέση να λύσουν ενδεχομένως τις όποιες διαφορές τους μέσω των δέουσων διαδικασιών.
Επίσης θεωρώ ότι στο παρόν στάδιο ουδέν δικαίωμα της καθ΄ης η αίτηση επηρεάζεται ως ιδιοκτήτρια του εν λόγω μεριδίου που είναι, αφού αυτή ήδη εισέπραξε μέρος του τιμήματος το οποίο προφανώς εκμεταλλεύτηκε και είναι εύλογο και δίκαιο για την προστασία της αιτήτριας - αγοραστή το Δικαστήριο εξασκώντας την διακριτική του ευχέρεια να εκδώσει τα αιτούμενα διατάγματα. Συνακόλουθα ο 7ος λόγος ένστασης απορρίπτεται.
Ως εκ τούτου εκδίδεται διάταγμα ως η αίτηση με το οποίο επιτρέπεται η κατάθεση του Πωλητηρίου Εγγράφου ημερ.17.11.18 μεταξύ της Αιτήτριας και της Καθ΄ης η αίτηση στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού εντός 30 ημερών από την ημερομηνία σύνταξης του διατάγματος.
Ως επίσης εκδίδεται διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο διατάσσεται όπως το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού αποδεκτεί την εκπρόθεσμη κατάθεση του πιο πάνω Πωλητηρίου Εγγράφου ημερ.17.11.18 το οποίο υπογράφηκε από την αιτήτρια και την καθ΄ης η αίτηση.
Τα έξοδα της διαδικασίας επιδικάζονται υπέρ της αιτήτριας και εναντίον της καθ΄ης η αίτηση όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) ....................................
Γ. Ιωαννίδου – Παπά, Ε.Δ.
ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ