ECLI:CY:DEELAR:2020:13
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΑΡΝΑΚΑΣ - ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ
ΤΜΗΜΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ: ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ
Ενώπιον: Γ. Χρ. Παγιάση, Προέδρου
Αίτηση Αρ. Κ1/2020
Μεταξύ׃
ΚΑΒΑΖΗΣ ΕΝΤΕΡΠΡΙΖΕΣ ΛΙΜΙΤΕΔ, από το Παραλίμνι Αιτητών
και
1. ΧΧΧΧ ΧΧΧΧ ΤΡΙΖΑ, από το Παραλίμνι
2. ΧΧΧΧ ΧΧΧΧ ΤΡΙΖΑ, από το Παραλίμνι
Καθ’ ων η Αίτηση
Αίτηση δια κλήσεως ημερομηνίας 08/05/2020 για προσωρινό διάταγμα
Ημερομηνία: 04/08/2020
Για τους Αιτητές: κα Χ. Θεοδούλου για Χάρης Κυριακίδης Δ.Ε.Π.Ε.
Για τους Καθ’ ων: κος Α. Χατζηχριστοδούλου για Α. Χατζηχριστοδούλου και Σία Δ.Ε.Π.Ε.
ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
Ι. ΕΙΣΑΓΩΓΗ
Οι Αιτητές είναι οι ενοικιαστές (στο εξής: «οι Ενοικιαστές») ενός υποστατικού που βρίσκεται στον Πρωταρά, όπως αυτό κτηματολογικά προσδιορίζεται στο σώμα της Κυρίως Αίτησης και χρησιμοποιείται ως εστιατόριο υπό την ονομασία «ANTAMA-CORNER RESTAURANTS» (στο εξής: «το Υποστατικό»). Οι Καθ’ ων 1 και 2 είναι οι Ιδιοκτήτες του Υποστατικού (στο εξής: «οι Ιδιοκτήτες»). Η ενοικίαση άρχισε δυνάμει έγγραφης συμφωνίας ημερομηνίας 05/04/1994, ήταν τετραετούς διάρκειας και με τη λήξη της οποίας οι Ενοικιαστές έγιναν θέσμιοι (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 1 στην Αίτηση). Ακολούθησε η υπογραφή νέας συμφωνίας (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 2 στην Αίτηση) με διάρκεια μέχρι και τις 30/11/2009. Με τη λήξη της δεύτερης συμφωνίας οι Ενοικιαστές συνέχισαν να διατηρούν την κατοχή του Υποστατικού, καταβάλλοντας σχετικό αντάλλαγμα δίχως όμως να υπογραφθεί άλλο έγγραφο.
Η δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου δεν τίθεται υπό αμφισβήτηση. Επίσης, είναι κοινός τόπος ότι το ενοίκιο είναι προς €50.000 ετησίως, πληρωτέο δια επτά (7) μηνιαίες δόσεις από μέσα Μαΐου μέχρι και τον Οκτώβριο εκάστου έτους και ότι στις 22/06/2020 οι Ενοικιαστές κατέβαλαν στους Ιδιοκτήτες το ποσό των €14.285,70 προς εξόφληση μέρους των υποχρεώσεων τους για το 2020, ως τα μεταξύ των μερών συμφωνηθέντα.
ΙΙ. ΤΟ ΕΠΙΔΙΚΟ ΖΗΤΗΜΑ – ΟΙ ΕΚΑΤΕΡΩΘΕΝ ΘΕΣΕΙΣ
(α) Η επίδικη Αίτηση.
Με την επίδικη Αίτηση ημερομηνίας 08/05/2020, οι Ενοικιαστές αξιώνουν αυτολεξεί τα ακόλουθα:
«
Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου απαγορεύον στους Καθ’ ων η Αίτηση ή/και τους αξιωματούχους ή/και υπαλλήλους ή/και εντολείς ή/και αντιπροσώπους ή/και υπηρέτες αυτών ή/και σε οποιοδήποτε πρόσωπο ενεργεί εκ μέρους τους να ενοχλούν ή/και να εμποδίζουν τους Αιτητές στην ανενόχλητη και ειρηνική απόλαυση (quiet enjoyment) ή/και κατοχή ή/και χρήση του εστιατορίου με την εμπορική επωνυμία ΑΝΤΑΜΑ-CORNER RESTAURANTS που έχει ανεγερθεί επί του τεμαχίου με αρ. ΧΧΧΧΧ (παλαιά αρίθμηση) και με νέα αρίθμηση τεμαχίου ΧΧΧΧΧΧΧΧΧ καθώς και των κοινόχρηστων χώρων επί του τεμαχίου με αρ. ΧΧΧΧΧΧΧΧΧΧ (παλαιά αρίθμηση) και με νέα αρίθμηση τεμαχίου ΧΧΧΧΧΧΧΧ στο Παραλίμνι μέχρι εκδικάσεως της υπό τον ως άνω τίτλο και αριθμό αίτησης ή/και μέχρι νεότερων οδηγιών του Δικαστηρίου.
Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να απαγορεύεται στους Καθ’ ων η Αίτηση ή/και τους αξιωματούχους τους, ή/και τους υπαλλήλους αυτών ή/και τους εντολείς αυτών ή/και τους, αντιπροσώπους αυτών ή/και υπηρέτες αυτών ή/και σε οποιοδήποτε πρόσωπο ενεργεί εκ μέρους τους από το να επεμβαίνουν ή/και τοποθετούν ή/και ανεγείρουν κάγκελα ή/και οποιαδήποτε κατασκευή η οποία εφάπτεται του εστιατορίου με την εμπορική επωνυμία ΑΝΤΑΜΑ-CORNER RESTAURANTS που έχει ανεγερθεί επί του τεμαχίου με αρ. ΧΧΧΧΧ (παλαιά αρίθμηση) και με νέα αρίθμηση τεμαχίου ΧΧΧΧΧΧΧΧΧ καθώς και των κοινόχρηστων χώρων επί του τεμαχίου με αρ. ΧΧΧΧΧΧΧΧΧΧ (παλαιά αρίθμηση) και με νέα αρίθμηση τεμαχίου ΧΧΧΧΧΧΧΧ στο Παραλίμνι ή/και να εμποδίζουν την απρόσκοπτη θέα του του εστιατορίου ΑΝΤΑΜΑ-CORNER RESTAURANTS που έχει ανεγερθεί επί του τεμαχίου με αρ. ΧΧΧΧΧ (παλαιά αρίθμηση) και με νέα αρίθμηση τεμαχίου ΧΧΧΧΧΧΧΧΧ καθώς και των κοινόχρηστων χώρων επί του τεμαχίου με αρ. ΧΧΧΧΧΧΧΧΧΧ (παλαιά αρίθμηση) και με νέα αρίθμηση τεμαχίου ΧΧΧΧΧΧΧΧ στο Παραλίμνι μέχρι την τελική εκδίκαση της κυρίως αίτησης και/ή νεωτέρας διαταγής του Δικαστηρίου.
Γ. Διάταγμα του Δικαστηρίου που να απαγορεύει στους Καθ' ων η αίτηση και/ή στους εκπροσώπους και/ή στους αντιπροσώπους και/ή στους υπηρέτες και/ή στους υπαλλήλους και/ή γενικά σε κάθε πρόσωπο το οποίο σχετίζεται και/ή το οποίο ενεργεί εκ μέρους και/ή για λογαριασμό των Καθ' ων η αίτηση, υπό οποιαδήποτε ιδιότητα και κάτω από οποιεσδήποτε περιστάσεις και/ή έλκει οποιοδήποτε δικαίωμα ή συμφέρον απ' αυτούς και/ή σε οποιοδήποτε τρίτο πρόσωπο, όπως εντός 48 ωρών από την επίδοση του διατάγματος, άρουν κάθε οχληρία και/ή παράνομη επέμβαση και/ή να σηκώσουν και/ή μετακινήσουν τα κάγκελα που έχουν τοποθετήσει στην πλαϊνή όψη του εστιατορίου με την εμπορική επωνυμία ΑΝΤΑΜΑ-CORNER RESTAURANTS που έχει ανεγερθεί επί του τεμαχίου με αρ. ΧΧΧΧΧ (παλαιά αρίθμηση) και με νέα αρίθμηση τεμαχίου ΧΧΧΧΧΧΧΧΧ καθώς και των κοινόχρηστων χώρων επί του τεμαχίου με αρ. ΧΧΧΧΧΧΧΧΧΧ (παλαιά αρίθμηση) και με νέα αρίθμηση τεμαχίου ΧΧΧΧΧΧΧΧ στο Παραλίμνι και ειδικότερα επί της ράμπας ατόμων με αναπηρία φράσσοντας την είσοδο ατόμων με αναπηρίες στο εστιατόριο μέχρι την τελική εκδίκαση της κυρίως αίτησης και/ή νεωτέρας διαταγής του Δικαστηρίου.
Δ. Διάταγμα του Δικαστηρίου που να απαγορεύει στους Καθ' ων η αίτηση και/ή στους εκπροσώπους και/ή στους αντιπροσώπους και/ή στους υπηρέτες και/ή στους υπαλλήλους και/ή γενικά σε κάθε πρόσωπο το οποίο σχετίζεται και/ή το οποίο ενεργεί εκ μέρους και/ή για λογαριασμό των Καθ' ων η αίτηση, υπό οποιαδήποτε ιδιότητα και κάτω από οποιεσδήποτε περιστάσεις και/ή έλκει οποιοδήποτε δικαίωμα ή συμφέρον απ' αυτούς και/ή σε οποιοδήποτε τρίτο πρόσωπο, όπως εντός 48 ωρών από την επίδοση του διατάγματος, καθαρίσουν κάθε ακαθαρσία και/ή άχρηστο υλικό και/ή μπετόν και/ή τσιμέντο τοποθετήσει στην πλαϊνή όψη του του εστιατορίου με την εμπορική επωνυμία ΑΝΤΑΜΑ-CORNER RESTAURANTS που έχει ανεγερθεί επί του τεμαχίου με αρ. ΧΧΧΧΧ (παλαιά αρίθμηση) και με νέα αρίθμηση τεμαχίου ΧΧΧΧΧΧΧΧΧ καθώς και των κοινόχρηστων χώρων επί του τεμαχίου με αρ. ΧΧΧΧΧΧΧΧΧΧ (παλαιά αρίθμηση) και με νέα αρίθμηση τεμαχίου ΧΧΧΧΧΧΧΧ στο Παραλίμνι και ειδικότερα επί της ράμπας ατόμων με αναπηρία φράσσοντας την είσοδο ατόμων με αναπηρίες στο εστιατόριο μέχρι την τελική εκδίκαση της κυρίως αίτησης και/ή νεωτέρας διαταγής του Δικαστηρίου.
Ε. Οποιοδήποτε άλλο διάταγμα ή και θεραπεία ήθελε κρίνει ορθό και δίκαιο υπό τις περιστάσεις το Δικαστήριο.
Στ. Δικηγορικά έξοδα και ΦΠΑ.
»
Η Αίτηση βασίζεται ουσιαστικά στο άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου - Ν. 14/60. Γίνεται επίσης, μεταξύ άλλων, παραπομπή στο άρθρο 9 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου - Κεφ. 6, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο και στο Σύνταγμα. Η Αίτηση υποστηρίζεται από μακροσκελή ένορκη δήλωση του εκ των διευθυντών των Ενοικιαστών κ. ΧΧΧΧ Καβάζη ίδιας ημερομηνίας, ο οποίος, αφού αναφέρεται στο ιστορικό της επίδικης θέσμιας ενοικίασης, ανάμεσα σε άλλα, υποστηρίζει τα εξής:
- Οι Ενοικιαστές λειτουργούν το Υποστατικό την καλοκαιρινή περίοδο έκαστου έτους, δηλαδή από ή περί την 1η Απριλίου έως περί τα τέλη Οκτωβρίου.
- Στις 18/11/2019 οι δικηγόροι των Ιδιοκτητών απέστειλαν στους Ενοικιαστές τετράμηνη προειδοποίηση για να παραδώσουν την κατοχή, επικαλούμενοι την εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας για ουσιώδεις αλλαγές στο ακίνητο όπου βρίσκεται το Υποστατικό οι οποίες «συνεπάγονται κατεδάφιση της υφιστάμενης οικοδομής» (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 4 στην Αίτηση) αίτημα το οποίο απορρίφθηκε από τους δικηγόρους των Ενοικιαστών (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 5 στην Αίτηση).
- Στις 09/03/2020, στο πλαίσιο της προετοιμασίας του Υποστατικού για την καλοκαιρινή περίοδο, ο ενόρκως δηλών διαπίστωσε πως οι Ιδιοκτήτες τοποθέτησαν στην πλαϊνή όψη του Υποστατικού «μεγάλα κάγκελα και μεγάλες εκτάσεις αλουμινίου» (που στο εξής θα προσδιορίζονται ως «η Μεταλλική Σχάρα») τα οποία εφάπτονται στο Υποστατικό. Επισυνάπτει σχετικές φωτογραφίες (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 6 στην Αίτηση) προς απόδειξη του ισχυρισμού του.
- Η εν λόγω ενέργεια των Ιδιοκτητών, την οποία χαρακτηρίζει ως παράνομη, έχει ως αποτέλεσμα:
· να αποκοπεί, εν μέρει, η πρόσβαση προς το Υποστατικό, καθότι η πρόσβαση προς αυτό μέσω της προσδιορισθείσας ως «κοινόχρηστης» ράμπας αναπήρων δεν είναι πλέον εφικτή,
· να αποκόπτεται η πρόσβαση αέρα και φωτός στο Υποστατικό, επηρεάζοντας άμεσα την ομαλή του λειτουργία,
· να μειώνεται ο ενοικιαζόμενος χώρος του Υποστατικού.
Επισυνάπτει επιπρόσθετες φωτογραφίες (ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7 στην Αίτηση) προς αντιπαραβολή του χώρου του εστιατορίου, «όταν αυτό λειτουργεί κανονικά». Προσθέτει πως η τοποθέτηση της Μεταλλικής Σχάρας δημιουργεί αρνητική εικόνα για την επιχείρηση των Ενοικιαστών. Κατήγγειλε στην Αστυνομία τις εν λόγω ενέργειες η οποία τον παρέπεμψε στο Δικαστήριο. Προσθέτει πως, ούτε οι Ενοικιαστές είχαν πληροφορηθεί για την εν λόγω Μεταλλική Σχάρα, ούτε οι Ιδιοκτήτες εξασφάλισαν οποιανδήποτε άδεια από τις αρμόδιες αρχές για την κατασκευή της. Εξηγεί πως υπό τις περιστάσεις, και ιδίως λόγω της πανδημίας, οι Ενοικιαστές ενήργησαν το συντομότερο δυνατό για την καταχώρηση της παρούσας αίτησης και υποστηρίζει πως η επιχείρησή τους δεν μπορεί να λειτουργήσει απρόσκοπτα εκτός εάν αφαιρεθεί η εν λόγω Μεταλλική Σχάρα. Διατείνεται ότι ο κίνδυνος ανεπανόρθωτης βλάβης είναι υπαρκτός.
(β) Η Ένσταση.
Στις 17/06/2020, καταχωρήθηκε η ένσταση των Ιδιοκτητών, μέσω της οποίας αμφισβητείται η αιτούμενη θεραπεία. Προβάλλονται, αυτολεξεί, τα ακόλουθα:
«
α. Ο χώρος που βρίσκεται η ράμπα είναι ιδιωτικός, δεν περιλαμβάνεται στον χώρο της επίδικης ενοικίασης, είναι ιδιοκτησία των Καθ’ ών η Αίτηση και κατέχεται από αυτούς και η Αιτήτρια ουδέν δικαίωμα έχει ή δύναται να αξιώνει επί της ράμπας.
β. Η επίδικη ράμπα κατασκευάστηκε από τους Καθ’ ών η Αίτηση περί τα 12 χρόνια μετά την πρώτη ενοικίαση του επίδικου εστιατορίου στην Αιτήτρια και ουδέποτε αποτέλεσε μέρος του χώρου που ενοικιάζεται στην Αιτήτρια.
γ. Οι Καθ’ ών η Αίτηση με κανένα τρόπο δεν εμποδίζουν την Αιτήτρια στην λειτουργία του επίδικου εστιατορίου ούτε και η μεταλλική σχάρα στο πλευρό του επίδικου εστιατορίου και εκτός του ενοικιαζόμενου στην Αιτήτρια χώρου, δεν αποκόπτει καθ’ οιονδήποτε τρόπο το φως, τον αέρα ή την θέα του επίδικου εστιατορίου.
δ. Δεν ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 32 του Περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60, για έκδοση προσωρινού διατάγματος.
ε. Η θεραπεία που ζητείται με το προσωρινό διάταγμα είναι ουσιαστικά η ίδια με τη θεραπεία που ζητείται με την κυρίως αίτηση.
»
Τα γεγονότα επί των οποίων βασίζεται η Ένσταση εκτίθενται στην ένορκη δήλωση[1] του Καθ’ ου 1 ο οποίος αποδέχεται το ιστορικό της επίδικης ενοικίασης και αναφέρει τα εξής:
- Η ράμπα στο πλαϊνό μέρος του Υποστατικού δεν αποτελεί μέρος της ενοικίασης.
- Η ράμπα δεν είναι κοινόχρηστη. Κατασκευάστηκε από τους Ιδιοκτήτες το 2006, βρίσκεται εκτός του Υποστατικού και «αν και κάποιες φορές χρησιμοποιείτο από πελάτες» των Ενοικιαστών, ουδέποτε δόθηκε σε αυτούς δικαίωμα για να τη χρησιμοποιούν.
- Η Μεταλλική Σχάρα τοποθετήθηκε από τους Ιδιοκτήτες με σκοπό την προστασία από εργασίες που εκτελούν σε παρακείμενα δικά τους υποστατικά.
- Η Μεταλλική Σχάρα δεν είναι παράνομη ούτε αποκόπτει καθ’ οποιονδήποτε τρόπο τον αέρα και το φως από το Υποστατικό. Ούτε η πρόσβαση σε αυτό επηρεάζεται η οποία γίνεται από την πρόσοψη αυτού.
- Υφίσταται νόμιμη διαδικασία για την έξωση των Ενοικιαστών.
(γ) Η ακροαματική διαδικασία.
Δεν ζητήθηκε η αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων. Η ακροαματική διαδικασία έλαβε χώρα στις 07/07/2020, οπόταν οι συνήγοροι αγόρευσαν επί του θέματος και απάντησαν σε ερωτήσεις του Δικαστηρίου. Ακολούθως, η απόφαση του Δικαστηρίου επιφυλάχθηκε.
Σημειώνεται ότι, επειδή η υπό εξέταση αίτηση αφορά αμιγώς νομικό ζήτημα που δεν άπτεται της ουσίας της υπόθεσης, κατ’ εφαρμογή των διαλαμβανομένων στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο και τους σχετικούς περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικούς Κανονισμούς, αποφάσισα ότι η παρουσία Παρέδρων δεν είναι αναγκαία και το Δικαστήριο συνεδρίασε με μονομελή σύνθεση.
ΙΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ
(α) Η προσωρινή προστασία.
Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων να εκδίδει διηνεκή και παρεμπίπτοντα απαγορευτικά διατάγματα πηγάζει από το άρθρο 32 του Περί Δικαστηρίων Νόμου (Ν. 14/1960).[2]
Όπως προκύπτει από το υπό αναφορά άρθρο θα πρέπει σωρευτικά, να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
1. Να υπάρχει σοβαρό προς εκδίκαση ζήτημα.
2. Ο Αιτών το προσωρινό διάταγμα να έχει ορατή πιθανότητα επιτυχίας στην κυρίως διαδικασία.
3. Ότι θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο αν δεν εκδοθεί το διάταγμα.
Σύμφωνα με τη σχετική νομολογία, η αποκάλυψη σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση, δηλαδή η αποκάλυψη συζητήσιμης υπόθεσης[3] (arguable case) ως προϋπόθεση για την έκδοση συντηρητικού διατάγματος, κρίνεται αντικειμενικά. Θα πρέπει συναφώς να καταδειχθεί, μικρή έστω, πλην όμως ορατή, πιθανότητα επιτυχίας στην κυρίως διαδικασία. Το Δικαστήριο κρίνει και αποφασίζει πάνω στην ολότητα του ενώπιον του υλικού.[4] Το βάρος απόδειξης το έχει ο αιτών το προσωρινό διάταγμα και σε περίπτωση έγερσης από την άλλη πλευρά αντίθετων ισχυρισμών, για να το αποσείσει οφείλει να κάνει χρήση του δικαιώματος αντεξέτασης.[5] Στο στάδιο ενδιάμεσης διαδικασίας για έκδοση προσωρινού διατάγματος τα θέματα δεν αποφασίζονται τελεσίδικα από το Δικαστήριο, το οποίο θα πρέπει να αποφεύγει να καταλήγει σε τελικά συμπεράσματα ως προς το πραγματικό υπόβαθρο και νομικό υπόβαθρο της υπόθεσης.[6] Συνεπώς, το Δικαστήριο καλείται να εξετάσει κατά πόσο πληρούνται οι προαναφερόμενες τρεις προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 32 του Νόμου 14/60, χωρίς όμως να προβαίνει σε αξιολόγηση της μαρτυρίας που τίθεται ενώπιον του και αποφεύγοντας τη διεξοδική διευκρίνιση και εξέταση επίδικων θεμάτων της κυρίως δίκης. Δεν χρειάζεται δηλαδή η απόδειξη του ουσιαστικού δικαιώματος, αλλά μόνο σοβαρές ενδείξεις περί της πιθανότητας ύπαρξής του.[7] Η έκδοση ενδιάμεσου απαγορευτικού διατάγματος, αντίστοιχου προς τη θεραπεία που ζητείται προς την αγωγή δεν αποκλείεται,[8] παρόλο που τούτο συμβαίνει σε εξαιρετικές περιπτώσεις. Η απλή και αόριστη αναφορά σε ενδεχόμενο μεταβίβασης περιουσιακού στοιχείου, είναι ανεπαρκής.[9] Σε σχέση με την 3η προϋπόθεση του άρθρου 32, δηλαδή τη δυσκολία ή αδυναμία να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο, έχει αποφασιστεί ότι η έννοια του δύσκολου ή αδύνατου της πλήρους απονομής της δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο μπορεί να περιλαμβάνει και άλλα, μεταβλητά κριτήρια,[10] εκτός από την ανεπανόρθωτη ζημιά και ότι ο χρηματικός παράγοντας της αποζημίωσης δεν είναι ο μόνος που λαμβάνεται υπόψη. Ακόμα και αν πληρούνται οι τρείς προπαρατεθείσες θεσμικές προϋποθέσεις, το Δικαστήριο θα πρέπει πρόσθετα να σταθμίσει το δίκαιο και εύλογο του αιτήματος ασκώντας τη διακριτική του ευχέρεια,[11] συνυπολογίζοντας, μεταξύ άλλων, τις επιπτώσεις από την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος στους διαδίκους και σε τρίτα πρόσωπα, τη συμπεριφορά των διαδίκων, την καθυστέρηση, και τη διαφύλαξη του «status quo ante», δηλαδή, της κατάστασης που επικρατούσε όταν ο καθ’ ου ξεκινούσε τις ενέργειες για τις οποίες παραπονείται ο αιτών.
(β) Η προσωρινή προστασία στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Η προσωρινή προστασία στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων προαπαιτεί καθ’ ύλην αρμοδιότητα[12], ενώ επιπροσθέτως, έγκριση διατάγματος τέτοιου είδους θα πρέπει να μην υπερβαίνει τη δικαιοδοσία[13] του παρόντος Δικαστηρίου. Διατάγματα που μπορούν να εκδοθούν από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων είναι αυτά που προβλέπονται στο Νόμο, ιδιαίτερα τα διηνεκή,[14] και τα απαγορευτικά που σχετίζονται με την αποτροπή αθέτησης αρνητικής συμβατικής συμπεριφοράς.[15]
IV. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ
Οι προϋποθέσεις του άρθρου 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου.
(1) Η 1η προϋπόθεση για προσωρινό διάταγμα πληρούται.
Το ιστορικό της επίδικης θέσμιας ενοικίασης είναι παραδεκτό.
Τα πλείστα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης δεν αμφισβητούνται. Η διαφωνία των μερών έγκειται κυρίως στις νομικές προεκτάσεις αυτών. Οι διαφορές των διαδίκων συνοψίζονται στα ακόλουθα:
- Κατά πόσο, ο πλαϊνός χώρος του Υποστατικού επί του οποίου οι Ιδιοκτήτες έχουν ανεγείρει την Μεταλλική Σχάρα αποτελεί «κοινόχρηστο» ή ιδιωτικό δικό τους χώρο.
- Κατά πόσο, οι Ενοικιαστές έχουν δικαίωμα χρησιμοποίησης της ράμπας αναπήρων, η πρόσβαση στην οποία έχει αποκοπεί, λόγω της παρεμβολής της Μεταλλικής Σχάρας.
- Κατά πόσο, η ανέγερση της Μεταλλικής Σχάρας διαβάλλει το δικαίωμα των Ενοικιαστών σε ειρηνική απόλαυση (quiet enjoyment) και χρήση του Υποστατικού. Σημειώνω πως αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι οι Ιδιόκτητες πρόσφατα ανηγείραν την υπό συζήτηση Μεταλλική Σχάρα.
Με βάση τα πιο πάνω και το ενώπιον μου υλικό, διαπιστώνω ότι η προϋπόθεση για την ύπαρξη σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση, πληρούται υπό την έννοια ότι η παρούσα Αίτηση, σε συνάρτηση με τα όσα δικογραφούνται στην Κυρίως Αίτηση (ιδίως, δείτε τις παραγράφους 14, 16, 20 και 22 Κυρίως Αίτησης), αποκαλύπτει συζητήσιμη υπόθεση, δίχως να θεωρείται εκ πρώτης όψεως επιπόλαιη ή ενοχλητική.[16]
(2) Κατά πόσο πληρούται η 2η προϋπόθεση για προσωρινό διάταγμα.
Η πλήρωση της 2ης προϋπόθεσης του άρθρου 32 του Νόμου 14/60, έχει την έννοια ότι αντικειμενικά κρινόμενη η υπόθεση των Αιτητών, αποκαλύπτει συζητήσιμη υπόθεση (arguable case), δηλαδή, έστω μικρή, πιθανότητα επιτυχίας στην κυρίως διαδικασία. Απαιτούνται μόνο σοβαρές ενδείξεις περί της πιθανότητας ύπαρξης του ουσιαστικού δικαιώματος,[17] δίχως το Δικαστήριο να καταλήγει σε τελικά συμπεράσματα ως προς το πραγματικό και νομικό υπόβαθρο της υπόθεσης.[18]
Αποκλειστικά λοιπόν για τον περιορισμένο σκοπό της παρούσας διαδικασίας, αναφέρω τα ακόλουθα.
Τα όρια του Υποστατικού δεν προσδιορίζονται με σαφήνεια στο επίδικο ενοικιαστήριο παρά μόνο διευκρινίζεται πως αυτό δεν περιλαμβάνει όλο το ακίνητο «αλλά το μέρος του που αντιστοιχεί προς τον χώρου του εστιατορίου όπως κατείχετο μέχρι σήμερα». Στο ενοικιαστήριο δεν γίνεται οποιαδήποτε πρόνοια ως προς το δικαίωμα χρήσης της ράμπας αναπήρων ούτε προσδιορίζονται οποιοιδήποτε κοινόχρηστοι χώροι, δίχως αυτό να σημαίνει είτε ότι υπάρχουν, είτε ότι απουσιάζουν. Η μαρτυρία των Ενοικιαστών επί του σημείου αυτού δεν είναι ιδιαίτερα κατατοπιστική καθότι φαίνεται να εκλαμβάνει ως δεδομένη την ύπαρξη κοινόχρηστων χώρων στο υπό συζήτηση πλαϊνό μέρος του Υποστατικού. Από την άλλη, η θέση των Ιδιοκτητών ότι η ράμπα κατασκευάστηκε από αυτούς περί το 2006 και δεν αποτελούσε μέρος της αρχικής ενοικίασης φαίνεται να δικαιολογεί τον λόγο για τον οποίο οι Ενοικιαστές την χαρακτηρίζουν ως «κοινόχρηστη». Παράλληλα όμως, εκ των προαναφερόμενων, αναδύεται ως αναντίλεκτο γεγονός ότι εδώ και 14 περίπου χρόνια οι Ιδιοκτήτες παρουσιάζονται να επιτρέπουν ή έστω να ανέχονται να χρησιμοποιείται η λόγω ράμπα από τους Ενοικιαστές για πρόσβαση των πελατών τους στο Υποστατικό. Θυμίζω όμως πως το παρόν στάδιο δεν προσφέρεται για οριστικά συμπεράσματα.[19] Επί του προκειμένου, το κρίσιμο που θα πρέπει να απαντηθεί είναι το κατά πόσο η κατασκευή της Μεταλλικής Σχάρας διαβάλλει το δικαίωμα των Ενοικιαστών σε ειρηνική απόλαυση (quiet enjoyment) και χρήση του Υποστατικού. Είναι γεγονός ότι η εν λόγω κατασκευή δεν αποκλείει πλήρως την πρόσβαση των Ενοικιαστών και των πελατών τους στο Υποστατικό, το οποίο παραμένει προσβάσιμο μέσω σκαλιών στην πρόσοψη αυτού (δείτε: ΤΕΚΜΗΡΙΟ «Α» στην Ένσταση). Εντούτοις, το κριτήριο δεν είναι καν αυτό, δηλαδή η ύπαρξη εναλλακτικής πρόσβασης στο Υποστατικό και η δυνατότητα κατασκευής ράμπας αναπήρων έμπροσθεν αυτού. Το καθοριστικό είναι εάν, αντικειμενικά κρινόμενη η υπό εξέταση συμπεριφορά των Ιδιοκτητών έχει δημιουργήσει ουσιαστικό εμπόδιο για τους Ενοικιαστές για να αποκομίσουν το πλήρες όφελος που απορρέει από τη σύμβαση ενοικίασης, στη βάση του θεμελιώδους δικαιώματός τους για ειρηνική και ανεμπόδιστη κατοχή του υποστατικού. Παραπέμπω συναφώς στη Γεωργία Χριστοφόρου ν. Μαρίας Τρακκούδη Κυπριανού, ECLI:CY:AD:2018:A133, Πολιτική Έφεση αρ. 68/2012, ημερομηνίας 27/3/2018, όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«
Το δικαίωμα σε ειρηνική απόλαυση (quiet enjoyment) και χρήση του μισθίου συνίσταται όχι μόνο στην ανενόχλητη ή αδιάκοπη κατοχή αλλά και στην απόλαυση του μισθίου από τον ενοικιαστή για όλους τους συνηθισμένους, νόμιμους σκοπούς, χωρίς ενόχληση από τον ιδιοκτήτη ή των εξουσιοδοτημένων από αυτόν προσώπων (Southwark London Borough Council v Tanner [2001] 1 AC 1). Όπως εξηγήθηκε από το δικαστή Pearson L.J. στην υπόθεση Kenny v Preen [1963] 1 QB 499, 511, η λέξη «enjoy» (απόλαυση), στο πλαίσιο αυτό, αποτελεί μετάφραση της Λατινικής λέξης «fruor» και αναφέρεται στην άσκηση και χρήση του δικαιώματος, έχοντας και το πλήρες όφελος του, παρά στην αποκόμιση ευχαρίστησης από αυτό. Επομένως, όπως σημειώνεται στην Southwark London Borough Council (ανωτέρω):
«The covenant for quiet enjoyment is … a covenant that the tenant's lawful possession of the land will not be substantially interfered with by the acts of the lessor or those lawfully claiming under him».
Κατά γενικό κανόνα, προσωρινή διαταραχή της απόλαυσης, η οποία δεν επεμβαίνει στην κατοχή του μισθίου από τον ενοικιαστή, δεν συνιστά παραβίαση του δικαιώματος. Όταν, όμως, υπάρχει ουσιαστική επέμβαση στη συνηθισμένη χρήση και νόμιμη απόλαυση του μισθίου, υπάρχει παραβίαση ακόμα και αν δεν υπάρχει επέμβαση στην κατοχή. Επέμβαση η οποία δεν είναι ουσιαστική δεν συνιστά παραβίαση. Μια πράξη μπορεί να συνιστά επέμβαση ακόμα και όταν γίνεται εκτός του μισθίου, ενώ δεν απαιτείται ούτε άμεση ούτε φυσική (physical) παρεμβολή. Το κατά πόσο υπάρχει ουσιαστική επέμβαση στη συνηθισμένη χρήση του μισθίου από τον ενοικιαστή, είναι θέμα πραγματικό και βαθμού.
»
Η υποχρέωση του ιδιοκτήτη για διασφάλιση του δικαιώματος του ενοικιαστή για ειρηνική και ανεμπόδιστη κατοχή του υποστατικού αποτελεί εξυπακουόμενο[20] όρο κάθε ενοικίασης. Όπως επιβεβαιώνεται στην Τρακκούδη (ανωτέρω) δεν απαιτείται ούτε επέμβαση στην κατοχή, ούτε άμεση, ούτε φυσική (physical) παρεμβολή επί του Υποστατικού για να στοιχειοθετηθεί η παραβίαση τούτης της υποχρέωσης. Πρόκειται δηλαδή για έννοια με ευρύτερο περιεχόμενο.[21] Ενδεικτικά, στο σύγγραμμα Woodfall on Landlord and Tenant, κάτω από το Κεφάλαιο «Covenants for quiet enjoyment – breach of Covenant, παρ. 11.285, παρατίθενται τα ακόλουθα:
«
Thus a breach of covenant for quiet enjoyment may be commited:
(a) where access to a tenant’s shop-window and door is obstructed by scaffolding erected on the instructions of the landlord for the purpose of carrying out repairs to the landlord’s upper premises
(b) where occupation of the tenant’s property is made intolerable because of noise, dust and dirt caused by building work carried out by the landlord
[….]
»
Συνεπώς, η υπερασπιστική γραμμή των Ιδιοκτητών ότι οι πράξεις τους είναι ανέλεγκτες επειδή έχουν κατασκευάσει τη Μεταλλική Σχάρα εκτός του επίδικου Υποστατικού, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή, διότι, όπως προηγουμένως, επεξηγείται η φυσική παρεμβολή επί του ενοικιαζόμενου Υποστατικού δεν είναι απαραίτητη. Ούτε βεβαίως το γεγονός ότι έχει αποσταλεί επιστολή για ανάκτηση κατοχής δυνάμει του Νόμου νομιμοποιεί τους Ιδιοκτήτες σε πράξεις αυτοδικίας. Επιπλέον, και σε σχέση με τον ισχυρισμό των Ιδιοκτητών ότι η τοποθέτηση της Μεταλλικής Σχάρας έγινε για σκοπούς «προστασίας από εργασίες που εκτελούμε στα υποστατικά μας» θεωρώ αφενός πως πρόκειται για ατεκμηρίωτο ισχυρισμό (π.χ. δεν παρουσιάστηκε το σχετικό σχέδιο ασφάλειας και υγείας) και αφετέρου, ακόμα και εάν ήταν τέτοια η περίπτωση, ουδόλως θα δικαιολογούσε τη λήψη τέτοιων μονομερών ενεργειών. Τέλος, και απαντώντας στον πέμπτο λόγο ένστασης, δεν συμφωνώ πως η παρούσα περίπτωση μπορεί να θεωρηθεί ως περίπτωση που ανεπίτρεπτα[22] επιδιώκεται η επίλυση της ουσιαστικής διαφοράς μέσω προσωρινού διατάγματος, καθότι η στόχευση της Κυρίως Αίτησης είναι ευρύτερη μέσω της αναζήτησης αποζημιώσεων. Εξάλλου, δεν αποκλείεται σε εξαιρετικές περιπτώσεις η έκδοση ενδιάμεσου απαγορευτικού διατάγματος, αντίστοιχου προς τη θεραπεία που ζητείται επί της ουσίας.[23]
Η πεμπτουσία είναι εάν τα επίδικα γεγονότα στοιχειοθετούν ουσιαστική επέμβαση στη συνηθισμένη χρήση και νόμιμη απόλαυση του Υποστατικού. Επ’ αυτού, διαπιστώνω πως η κατασκευή της Μεταλλικής Σχάρας, αν και δεν αποκόπτει πλήρως την πρόσβαση σε αέρα και φως,[24] αναμφίβολα, έχει ουσιαστική αρνητική επίδραση και στα δύο αυτά στοιχεία και απορρίπτω ως μη πειστική την αντίθετη εισήγηση των Ιδιοκτητών.
Αυτό όμως που κατά την κρίση μου επηρεάζεται περισσότερο είναι η γενική εικόνα της επιχείρησης των Ενοικιαστών. Συμφωνώ με αυτούς ότι η εγκατάσταση της Μεταλλικής Σχάρας επιδρά αρνητικά στην εικόνα της επιχείρησής τους, εμποδίζοντας παράλληλα την απρόσκοπτη θέα των πελατών τους. Για την επί τόπου κατάσταση, δείτε τις φωτογραφίες στο ΤΕΚΜΗΡΙΟ «6» στην Αίτηση. Δεν θα ήταν υπερβολικό να υποστηριχθεί πως η πλαϊνή όψη του Υποστατικού λόγω της εγκατάστασης της Μεταλλικής Σχάρας παραπέμπει περισσότερο σε κλουβί παρά σε χώρο εστίασης, συνιστώντας δίχως αμφιβολία, αποτρεπτικό παράγοντα για την προσέλκυση πελατών στο Υποστατικό.
Ως εκ των ανωτέρω, καταλήγω ότι όσα τέθηκαν ενώπιον μου αποκαλύπτουν συζητήσιμη υπόθεση (arguable case), δηλαδή πληρούται η 2η προϋπόθεση του άρθρου 32 του Νόμου 14/60, καθότι, οι ενέργειες των Ιδιοκτητών φαίνεται να παραβιάζουν το δικαίωμα των Ενοικιαστών σε ειρηνική και ανεμπόδιστη κατοχή του μισθίου.
(3) Η 3η προϋπόθεση για προσωρινό διάταγμα πληρούται.
Όπως επεξηγείται στη σχετική νομολογία, η έννοια του δύσκολου ή αδύνατου της πλήρους απονομής της δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο μπορεί να περιλαμβάνει και άλλα, μεταβλητά κριτήρια,[25] εκτός από την ανεπανόρθωτη ζημιά και ότι ο χρηματικός παράγοντας της αποζημίωσης δεν είναι ο μόνος που λαμβάνεται υπόψη. Η έννοια της δικαιοσύνης δεν συναρτάται με την αυστηρή έννοια της υλικής ζημιάς. Η διακοπή των εργασιών επιχείρησης, θεωρείται ως περίπτωση όπου η θεραπεία των αποζημιώσεων κρίνεται ως μη επαρκής, καθότι, η ζημιά θεωρείται ως ανεπανόρθωτη.[26]
Εν προκειμένω, αν και δεν πρόκειται για περίπτωση πλήρους διακοπής εργασιών, υπό τις περιστάσεις, κρίνω πως εάν διατηρηθεί η υφιστάμενη κατάσταση θα είναι αν όχι αδύνατο, σίγουρα εξαιρετικά δύσκολο και πολύπλοκο για τους Ενοικιαστές να μπορέσουν επακριβώς να υπολογίσουν εκ των υστέρων τη ζημιά τους, λόγω και της ειδικής φύσης του επίδικου ζητήματος που σχετίζεται και με το δικαίωμα πρόσβασης στο φυσικό φως (δείτε: Κυρίλλου ν. Λάμπρου (ανωτέρω). Επισημαίνω πως η παρούσα χρονιά λόγω της πανδημίας, δεν μπορεί να αποτελέσει οδηγό για συγκρίσιμα οικονομικά στοιχεία σε σχέση με προηγούμενες χρονιές, ιδίως για τουριστικά υποστατικά όπως το επίδικο Υποστατικό.
Με βάση όσα προαναφέρονται καταλήγω ότι ικανοποιείται και η 3η προϋπόθεση.
(4) Το ισοζύγιο της ευχέρειας κλείνει υπέρ Ενοικιαστών.
Υπάρχει τέλος και το γενικότερο ζήτημα που συναρτάται με την αναλογικότητα των επιδιωκόμενων διαταγμάτων προς το σκοπό που επιδιώκεται επί της κυρίως Αίτησης.
Αναμφίβολα, η ανέγερση από τους Ιδιοκτήτες της Μεταλλικής Σχάρας ανέτρεψε το status quo ante που ίσχυε για χρόνια μεταξύ των διαδίκων. Θυμίζω πως, ανεξαρτήτως εάν η ράμπα αναπήρων ευρίσκεται σε κοινόχρηστο ή όχι χώρο, είναι γεγονός πως να τελευταία 14 περίπου χρόνια η εν λόγω ράμπα χρησιμοποιείτο για την πρόσβαση των πελατών των Ενοικιαστών στο Υποστατικό. Σημειώνω επίσης ότι οι Ιδιοκτήτες δεν ισχυρίζονται ότι η έκδοση του διατάγματος θα τους επηρεάσει αρνητικά καθ’ οποιονδήποτε τρόπο. Συνεπώς, το ισοζύγιο της ευχέρειας κλίνει σαφώς υπέρ των Ενοικιαστών.
Καταλήγω ότι είναι δίκαιο και πρόσφορο να εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα, υπό όρους που θα διασφαλίζουν και τα δικαιώματα των Ιδιοκτητών.
Περαιώνοντας, οφείλω να σημειώσω πως η διατύπωση των αιτούμενων θεραπειών δεν με ικανοποιεί πλήρως. Συγκεκριμένα, με προβληματίζει η αναφορά γενικώς σε «κοινόχρηστους χώρους» του ακινήτου όπου βρίσκεται το Υποστατικό. Όπως έχω εξηγήσει ανωτέρω, η ύπαρξη και ο προσδιορισμός των εν λόγω χώρων δεν αποτελεί αναγκαίο επίδικο ζήτημα. Συνεπώς, δεν θα ήταν πρόσφορη η αναφορά στο διατακτικό σε κοινόχρηστους χώρους, διότι μπορεί να οδηγήσει, είτε σε κατάχρηση δικαιώματος, είτε σε ασάφεια. Ως εκ τούτου, τα αιτούμενα διατάγματα θα εγκριθούν ως κατωτέρω εκτίθεται, με την απάλειψη της συγκεκριμένης αναφοράς σε κοινόχρηστους χώρους.
V. ΚΑΤΑΛΗΞΗ
Για τους πιο πάνω λόγους η Αίτηση επιτυγχάνει.
Εκδίδονται τα ακόλουθα προσωρινά διατάγματα με ισχύ μέχρι και 15 μέρες μετά την αποπεράτωση της Κυρίως Αίτησης και/ή μέχρι την έκδοση νεωτέρας διαταγής του Δικαστηρίου:
(Α) Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο απαγορεύεται στους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 ή/και τους αξιωματούχους ή/και υπαλλήλους ή/και εντολείς ή/και αντιπροσώπους ή/και υπηρέτες αυτών ή/και σε οποιοδήποτε πρόσωπο ενεργεί εκ μέρους τους να ενοχλούν ή/και να εμποδίζουν τους Αιτητές στην ανενόχλητη και ειρηνική απόλαυση (quiet enjoyment) ή/και κατοχή ή/και χρήση του επίδικου Υποστατικού, ήτοι του εστιατορίου με την εμπορική επωνυμία ΑΝΤΑΜΑ-CORNER RESTAURANTS που έχει ανεγερθεί επί του τεμαχίου με αρ. ΧΧΧΧΧΧΧΧ (παλαιά αρίθμηση) και με νέα αρίθμηση τεμαχίου ΧΧΧΧΧΧΧΧΧΧ, στο Παραλίμνι.
(Β) Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να απαγορεύεται στους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 ή/και τους αξιωματούχους τους ή/και τους υπαλλήλους αυτών ή/και τους εντολείς αυτών ή/και τους, αντιπροσώπους αυτών ή/και υπηρέτες αυτών ή/και σε οποιοδήποτε πρόσωπο ενεργεί εκ μέρους τους από το να επεμβαίνουν ή/και τοποθετούν ή/και ανεγείρουν κάγκελα ή/και οποιαδήποτε κατασκευή η οποία εφάπτεται του επίδικου Υποστατικού ή/και να εμποδίζουν την απρόσκοπτη θέα αυτού.
(Γ) Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο διατάσσονται οι Καθ' ων η αίτηση 1 και 2 και/ή οι εκπρόσωποι και/ή οι αντιπρόσωποι και/ή οι υπηρέτες και/ή οι υπάλληλοι και/ή γενικά κάθε πρόσωπο το οποίο σχετίζεται και/ή το οποίο ενεργεί εκ μέρους και/ή για λογαριασμό των Καθ' ων η αίτηση, υπό οποιαδήποτε ιδιότητα και κάτω από οποιεσδήποτε περιστάσεις και/ή έλκει οποιοδήποτε δικαίωμα ή συμφέρον απ' αυτούς και/ή σε οποιοδήποτε τρίτο πρόσωπο, άρουν κάθε οχληρία και/ή παράνομη επέμβαση και/ή να σηκώσουν και/ή μετακινήσουν τα κάγκελα που έχουν τοποθετήσει στην πλαϊνή όψη του επίδικου Υποστατικού καθώς και κάθε ακαθαρσία και/ή άχρηστο υλικό και/ή μπετόν και/ή τσιμέντο έχουν τοποθετήσει στην πλαϊνή όψη του επίδικου Υποστατικού προς υποστήριξη και/ή για την κατασκευή της εν λόγω Μεταλλικής Σχάρας.
(Δ) Ο χρόνος συμμόρφωσης των Καθ’ ων 1 και 2 καθορίζεται σε τρεις (3) εργάσιμες ημέρες από την επίδοση των προαναφερόμενων υπό (Α) έως και (Γ) διαταγμάτων.
(Ε) Η έκδοση των πιο πάνω διαταγμάτων τελεί υπό τους ακόλουθους όρους:
(1) υπό τον όρο ότι οι Αιτητές υπογράψουν εγγύηση ύψους είκοσι χιλιάδων ευρώ (€20.000) για αποζημίωση των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 για ενδεχόμενες ζημιές, βλάβες ή δαπάνες από την χωρίς εύλογη αιτία έκδοση των διαταγμάτων.
(2) υπό το όρο της εμπρόθεσμης καταβολής από τους Αιτητές προς τους Καθ’ ων 1 και 2 του συμφωνηθέντος ενοικίου, δηλαδή του ποσού των €50.000 ετησίως, δια επτά (7) μηνιαίων δόσεων μεταξύ Μαΐου – Οκτωβρίου εκάστου έτους.
Δεδομένου ότι οι Ενοικιαστές στις 22/06/2020 κατέβαλαν το ποσό των €14.285,70, ήτοι τις δόσεις Μαΐου και Ιουνίου:
(α) ταυτόχρονα με την επίδοση του παρόντος διατάγματος να καταβληθεί η δόση Ιουλίου, εάν δεν έχει ήδη καταβληθεί, δηλαδή το ποσό των €7.142,85, και
(β) από την 15η Αυγούστου και κάθε 15η μέρα κάθε επόμενου μήνα, με τρεις (3) μέρες χάρη, οι υπόλοιπες δόσεις των €7.142,85, μέχρι εξόφλησης.
Μη τήρηση οποιουδήποτε όρου, θα συνεπάγεται την ακύρωση των προσωρινών διαταγμάτων, αναδρομικά από την ημερομηνία της παράβασης του εν λόγω όρου.
Όσον αφορά τα έξοδα, ακολουθούν το αποτέλεσμα της Αίτησης και επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών και εναντίον των Καθ’ ων 1 και 2, όπως θα υπολογιστούν από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, πληρωτέα στο τέλος της διαδικασίας της Κυρίως Αίτησης.
(Υπ.)………………………………………….
Γ. Χρ. Παγιάσης
Πρόεδρος
Πιστό Αντίγραφο
Γραμματέας
[1] Δεν έχω παραβλέψει ότι οι δικηγόροι των Ενοικιαστών εισηγούνται ότι η ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση θα πρέπει να μην ληφθεί υπόψιν επειδή υπογράφθηκε πριν την καταχώρηση της ένστασης, αλλά δεν συμφωνώ με την εισήγηση. Ο χρόνος υπογραφής της εν λόγω ένορκης δήλωσης (15/06/2020) δεν σχετιζόταν με ανύπαρκτη διαδικασία, αντιθέτως καταχωρήθηκε σε εκκρεμούσα από τις 08/05/2020 δικαστική διαδικασία. Συνεπώς, θα ληφθεί υπόψιν (δείτε: S.A. Constantinou Ltd κ.α. ν. Marfin Popular Bank Public Co Ltd (2009) 1 A.A.D. 754).
[2] Το άρθρο 32 του Περί Δικαστηρίων Νόμου (Ν. 14/1960) διαλαμβάνει τα ακόλουθα:
« Άρθρο 32: (Απαγορευτικά διατάγματα και παραλήπται)
(1) Τηρουμένου οιουδήποτε διαδικαστικού κανονισμού έκαστον δικαστήριον, εν τη ασκήσει της πολιτικής αυτού δικαιοδοσίας, δύναται να εκδίδη απαγορευτικόν διάταγμα (παρεμπίπτον, διηνεκές, ή προστακτικόν) ή να διορίζη παραλήπτην εις πάσας τας περιπτώσεις εις ας το δικαστήριον κρίνει τούτο δίκαιον ή πρόσφορον, καίτοι δεν αξιούνται ή χορηγούνται ομού μετ’ αυτού αποζημιώσεις ή άλλη θεραπεία.
Νοείται ότι παρεμπίπτον απαγορευτικόν διάταγμα δεν θα εκδίδεται εκτός εάν το δικαστήριον ικανοποιηθή ότι υπάρχει σοβαρόν ζήτημα προς εκδίκασιν κατά την επ’ ακροατηρίου διαδικασίαν, ότι υπάρχει πιθανότης ότι ο αιτών διάδικος δικαιούται θεραπείαν, και ότι εκτός εάν εκδοθή παρεμπίπτον απαγορευτικόν διάταγμα, θα είναι δίσκολον ή αδύνατον να απονεμηθή πλήρης δικαιοσύνη εις μεταγενέστερον στάδιον.
(2) Οιονδήποτε παρεμπίπτον διάταγμα, εκδοθέν συμφώνως τω εδαφίω (1),δύναται να εκδοθή υπό τοιούτους όρους και προϋποθέσεις ως το δικαστήριον θεωρεί δίκαιον, και το δικαστήριον δύναται καθ’ οιονδήποτε χρόνον, επί αποδείξει ευλόγου αιτίας, να ακυρώση ή τροποποιήση οιονδήποτε τοιούτον διάταγμα.
(3) Εάν ήθελε φανή εις το δικαστήριον ότι οιονδήποτε εκδοθέν απαγορευτικόν διάταγμα δυνάμει του εδαφίου (1) εβασίσθη επί ανεπαρκών λόγων, ή εάν η απαίτηση του αιτητή με αίτηση του οποίου εκδόθηκε το διάταγμα αποτύχει ή έχει εκδοθεί απόφαση εναντίον του συνεπεία παραλείψεως ή άλλως και φανεί στο δικαστήριο ότι δεν υπήρχε πιθανή βάση για την έγερση της απαίτησής του, το δικαστήριο δύναται, εάν νομίζει τούτο πρέπον, με αίτηση του διαδίκου εναντίον του οποίου εκδόθηκε το διάταγμα να διατάξει την καταβολή σ’ αυτόν εύλογης αποζημίωσης για τις δαπάνες και την βλάβην ήτις προσεγένετο εις αυτόν διά της εκτελέσεως του διατάγματος.
Πληρωμή αποζημιώσεως δυνάμει του εδαφίου τούτου θα είναι κώλυμα δι’ οιανδήποτε αγωγήν δι’ αποζημιώσεις εν σχέσει προς οτιδήποτε εγένετο συνεπεία του διατάγματος, και εάν τοιαύτη αγωγή έχει ήδη εγερθεί το δικαστήριον δύναται να διακόψη αυτήν κατά τοιούτον τρόπον και επί τοιούτοις όροις ως ήθελε θεωρήσει τούτο πρέπον.»
[3] Δείτε: Δ. Τσολάκκη κ.α. ν. Στυλιανίδη (1992) 1Β Α.Α.Δ. 782.
[4] Δείτε: Άκης, άλλως Γρηγόρης Ν. Γρηγορίου κ.α. ν Χρ. Σταύρου Χριστοφόρου κ.α. (1995) 1 Α.Α.Δ. 248.
[5] Δείτε: Σεβαστού ν Σεβαστού (2002) 1 Α.Α.Δ. 1980.
[6] Δείτε: Jonitexo Ltd v. Adidas Sportschuhfabriken Adi Dassler KG (1984) 1 C.L.R. 263.
[7] Δείτε: P.A. Micrologic Consultants Ltd v. Microsoft Corporation (2002) 1Γ Α.Α.Δ. 1802.
[8] Δείτε: Κοσμά ν. Χατζηκυπρή κ.ά. (2000) 1 Α.Α.Δ. 169 Κούνουνα ν. C. & A. Simonos Ltd (2002) 1Β Α.Α.Δ. 1361 και Κίτσιου ν. Χριστοδούλου Π.Ε. (2004) 1Α Α.Α.Δ. 228.
[9] Δείτε: Κιτρομηλίδου ν Ελληνικής Τράπεζας Λτδ (2005) 1 (Β) Α.Α.Δ. 1165.
[10] Δείτε: Κυρίσαββα κ.ά. v. Χάρη Γεωργίου Κύζη (2001) 1Β Α.Α.Δ. 1245.
[11] Δείτε:Bacardi v. Vinco (1996) 1(B) A.A.Δ 788.
[12] Δείτε: Papageorghiou v. Karayiannis (1988) 1 CLR 571.
[13] Δείτε: Αναφορικά με την Αίτηση των Α.Κ. Ποχτζελιάν & Υιοί (Διανομείς) Λτδ, Πολιτική ECLI:CY:AD:2015:D42, Αίτηση Αρ. 212/2014, ημερομηνίας 30.1.2015.
[14] Δείτε: Σύγγραμμα των Γ. Ερωτοκρίτου & Π. Αρτέμη, «Διατάγματα, Εκδ. 2016, Κεφ. 10: Διατάγματα σε διάφορους τομείς δικαίου, Β. Ενοικιοστάσιο», σελ. 291.
[15]Δείτε: Ακίνητα Ν. & Κ. Αγρότης Λτδ ν. Δημητρίου (1997) 1Β Α.Α.Δ. 863.
[16] Δείτε: American Cyanamid Co v. Ethicon [1975] 1 ALL ER 504 HL και Odysseos v. Pieris Estates Ltd (1982) 1 C.L.R. 557.
[17] Δείτε: P.A. Micrologic Consultants Ltd v. Microsoft Corporation (ανωτέρω).
[18] Δείτε: Jonitexo Ltd v. Adidas Sportschuhfabriken Adi Dassler (ανωτέρω) και HADJISOLOMOU BROS CONSTRUCTIONS LTD και A & N CHINA HOUSE RESTAURANTS LTD κ.α., Πολιτική Έφεση αρ. 296/2013, ημερομηνίας 22/10/2019.
[19] Εάν δηλαδή υπάρχουν και ποιοι ακριβώς είναι οι κοινόχρηστοι χώροι, και εάν όντως υπήρξε συμφωνία ή ανοχή για τη χρήση αυτών από τους Ενοικιαστές και ποιες είναι οι συνεπακόλουθες συνέπειες στα δικαιώματα και υποχρεώσεις των διαδίκων. Αυτά δεν είναι θέματα που θα επιλυθούν στα πλαίσια του προσωρινού διατάγματος, αλλά, θα αποφασισθούν κατά την ακρόαση της κυρίως Αίτησης.
[20] Δείτε: Χρ. Ροδοσθένους ν. Γ. Ο. Φουρουκλά (2010) 1Β Α.Α.Δ. 1154.
[21] Δείτε: The Law of Real Property των Megarry & Wade, 8η έκδοση, σελ 868 – 870, Κεφάλαιο «Common obligations of Landlord and Tenant», Pettey v. Parsons [1913 P. 105.] - [1914] 1 Ch. 704, Andrews v. Paradise (1725) 8 Mod. 318 και Owen v Gadd and others [1956] 2 All ER 28.
[22] Δείτε: Άκης (Μεταφορές Δεμάτων Εξπρές) Λτδ ν. C. Koukkouris Trading Co Ltd (1998) 1 Α.Α.Δ. 149 και Κοσμά ν. Χατζηκυπρή κ.ά. (2000) 1 Α.Α.Δ. 169.
[23] Δείτε: Κούνουνα ν. C. & A. Simonos Ltd (ανωτέρω), In re Wykeham Terrace and Manchester Corporation v Connolly [1970] 1 All ER 961 και Avila Management Services Ltd κ.α. ν. Stepanek κ.α. (2012) 1Β ΑΑΔ 1403.
[24] Ιδίως, όσον αφορά το δικαίωμα πρόσβασης στο φυσικό φως («ancient light»), παραπέμπω στο Clerk & Lindsell on Tords, 22η Έκδοση, σελ. 1461 όπου αναφέρεται πως αποτελεί, υπό προϋποθέσεις, αυτοτελή λόγο για εξασφάλιση προσωρινού διατάγματος. Σχετική είναι και η Κυρίλλου ν. Λάμπρου (2004) 1Γ ΑΑΔ 1528.
[25] Κυρίσαββα (ανωτέρω)
[26] Σύγγραμμα των Γ. Ερωτοκρίτου & Π. Αρτέμη, «Διατάγματα», Εκδ. 2016, Κεφ. 6, σελ. 137.