ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ – ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 10/2019)
4 Ιουνίου, 2025
[ΣΤΑΥΡΟΥ, ΚΟΝΗΣ, ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
M. C. MICHAEL DEVELOPMENTS LTD
Εφεσείουσα/Εναγόμενη
και
1. ΧΡΙΣΤΟΣ ΛΟΥΛΗΣ
2. ΑΓΓΕΛΑ ΛΟΥΛΗ
Εφεσίβλητοι/Ενάγοντες
------------------------------
Λεωνίδας Παρπαρίνος μαζί με Θεοδοσία Δρόσου για Λουκάς & Βίας Παρπαρίνος & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσείουσα.
Γεώργιος Πασιάς για Φοίβος, Χρίστος Κληρίδης & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσίβλητους.
-------------------------------
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Η απόφαση είναι ομόφωνη.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Στη βάση του αστικού αδικήματος της επαγγελματικής αμέλειας, το πρωτόδικο Δικαστήριο με την εκκαλούμενη απόφαση του ημερ.29.11.2018 επιδίκασε στους ενάγοντες/εφεσίβλητους ποσό €111.000 για μείωση της αγοραστικής αξίας του διαμερίσματος τους, €8.104 για το κόστος επιδιόρθωσης ζημιών και €110 ως η συνεισφορά τους στα δημιουργηθέντα έξοδα πραγματογνώμονα του ΕΤΕΚ.
Σύμφωνα με τις δικογραφημένες θέσεις των εφεσίβλητων, η πολυκατοικία «Kennedy Hills Garden» ανεγέρθηκε από την εναγόμενη εταιρεία/εφεσείουσα μεταξύ των ετών 1999 και 2000. Τον Ιανουάριο του 2004, ο εφεσίβλητος 1 αγόρασε το διαμέρισμα αρ. 302 στην εν λόγω πολυκατοικία από τον αρχικό αγοραστή και αμφότεροι οι εφεσίβλητοι (η εφεσίβλητη 2 είναι η σύζυγος του) μετακόμισαν εκεί τον Ιανουάριο του 2005. Μετά τη μετακόμιση τους, διαπίστωσαν σοβαρές κακοτεχνίες όπως ρωγμές στους τοίχους, ζημιές στα πατώματα και γενικά προβλήματα σε ολόκληρο το κτήριο. Το 2007 πραγματογνώμονας που συνέτεξε σχετική έκθεση, διαπίστωσε ότι (α) η πολυκατοικία ανεγέρθηκε σε περιοχή ακατάλληλη για οικοδόμηση, ότι έγινε ακατάλληλη θεμελίωση, σε ακατάλληλο πέδιλο και σε ακατάλληλο τόπο, (β) υπήρχε μετακίνηση των θεμελίων κολώνων λόγω του ότι στο κτήμα όπου ανεγέρθηκε η πολυκατοικία έγιναν εκχωματώσεις και (γ) διάφορα σημεία της τοιχοποιίας του διαμερίσματος και της πολυκατοικίας εμφάνιζαν ρωγμές, σε κάποια σημεία διαμπερείς. Όλα αυτά, πάντα κατά τις δικογραφημένες θέσεις των εφεσίβλητων, οφείλονταν στην αμελή εκτέλεση των καθηκόντων της εφεσείουσας.
Από πλευράς της, η εφεσίβλητη, αρνήθηκε ότι υπήρξε αμελής, προβάλλοντας στο δικόγραφο της ότι παρέδωσε την πολυκατοικία στους διάφορους αγοραστές των διαμερισμάτων, χωρίς να υπάρχουν οποιαδήποτε προβλήματα. Ότι η ίδια δεν είχε οποιαδήποτε ευθύνη συντήρησης της πολυκατοικίας και ότι εν πάση περιπτώσει δεν είχε οποιαδήποτε συμβατική σχέση με τους εφεσίβλητους, ώστε να τίθεται θέμα ευθύνης έναντι τους.
Προς απόδειξη της απαίτησης τους, οι εφεσίβλητοι κάλεσαν συνολικά επτά μάρτυρες. Τον εφεσίβλητο 1 (ΜΕ2), τρεις πολιτικούς μηχανικούς (ΜΕ1, 5 και 7), ένα γεωλόγο (ΜΕ6), έναν εκτιμητή ακινήτων/κτηματομεσίτη (ΜΕ4) και τον ανώτερο τεχνικό του Δήμου Στροβόλου (ΜΕ3). Η εφεσείουσα κάλεσε τέσσερις μάρτυρες. Τον πολιτικό μηχανικό και διευθυντή της εφεσείουσας (ΜΥ1), τον επίσης πολιτικό μηχανικό (ΜΥ3), τον γεωλόγο (ΜΥ2) και έναν ένοικο/ιδιόκτητη δύο άλλων διαμερισμάτων στην πολυκατοικία (ΜΥ4).
Στην εκκαλούμενη απόφαση, το πρωτόδικο Δικαστήριο συγκεκριμενοποίησε τα γεγονότα που αποτέλεσαν κοινό έδαφος και τα ανήγαγε σε ευρήματα (σελ.5-7). Ακολούθως ασχολήθηκε με τη νομική πτυχή της υπόθεσης και τα διάφορα ερωτήματα που θεώρησε ότι θα έπρεπε να το απασχολήσουν (σελ.7-14). Έπειτα, ανέφερε ότι «είναι προφανές πως οι εκατέρωθεν θέσεις αφορούν σε επιστημονικά ζητήματα» και αξιολόγησε με εκτενή αναφορά στα λεγόμενα τους, τη μαρτυρία των πραγματογνωμόνων, καταλήγοντας, για τους λόγους που εξήγησε στις σελ.14-27, στην αποδοχή της μαρτυρίας των πραγματογνωμόνων της πλευράς των εφεσίβλητων. Έχοντας ως υπόβαθρό τη μαρτυρία αυτή, έκρινε πως οι εφεσίβλητοι απέδειξαν την υπόθεση τους και τους επιδίκασε τα ποσά που αναφέρονται ανωτέρω.
Η εφεσείουσα προφανώς δυσαρεστημένη με την απόφαση καταχώρησε έφεση, προβάλλοντας αρχικά 18 λόγους έφεσης. Στην πορεία οι λόγοι έφεσης 12 και 17 αποσύρθηκαν, με αποτέλεσμα να παραμείνουν 16 λόγοι έφεσης.
Ο πρώτος λόγος έφεσης είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα καθοδηγήθηκε από την απόφαση Dutton v. Bognor Regis UDC (CA) [1972] 1 QB 373 και τις αναφερόμενες σ΄ αυτή αποφάσεις, οδηγήθηκε σε λανθασμένο συμπέρασμα και εφάρμοσε εσφαλμένες νομικές αρχές. Η απόφαση αυτή, σύμφωνα με την αιτιολογία του λόγου έφεσης, δεν ακολουθήθηκε από την αγγλική νομολογία και τελικώς ανατράπηκε από την απόφαση Murphy v. Brentwood DC [1990] 2 All ER 908. Ο δεύτερος λόγος έφεσης είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα δέχτηκε ότι από δύο φωτογραφίες (τεκμήρια 20 και 21) φαίνεται ότι «το κτήμα επί του οποίου ανεγέρθηκε η πολυκατοικία υπέστηκε στο παρελθόν εκχωματώσεις και ακολούθως επεχωματώθηκε με μπάζα.». Ο τρίτος λόγος έφεσης είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα συσχετίζει και λαμβάνει υπόψη του την έρευνα δύο λειτουργών του Τμήματος Γεωλογικής Επισκόπησης (τεκμήριο 19), ως τη μόνη πηγή επιστημονικής πληροφόρησης του υπεδάφους του επίδικου κτήματος, και εσφαλμένα τη χρησιμοποιεί ως βάση για να προβεί σε ευρήματα και εξαγάγει συμπεράσματα για το συγκεκριμένο οικόπεδο αντίθετα και προς μαρτυρία (ΜΕ1), την οποία αποδέχτηκε. Ο τέταρτος λόγος έφεσης είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα προβαίνει σε εύρημα περί «προαναφερθέντα προβλήματα στο υπέδαφος του κτήματος» στη σελ.19 της πρωτόδικης απόφασης. Σύμφωνα με τον πέμπτο λόγο έφεσης το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα και χωρίς να καταλήξει σε ασφαλή ευρήματα αναφορικά με το υπέδαφος του επίδικου κτήματος προβαίνει σε εύρημα, ότι η θεμελίωση της πολυκατοικίας δεν είναι η ενδεδειγμένη και ασφαλής. Με τον λόγο έφεσης 6 υποστηρίζεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα αποδέχτηκε ως ορθή εξ ακοής μαρτυρία προσώπου χωρίς να εφαρμόσει τις σχετικές διατάξεις του περί Αποδείξεως Νόμου, Κεφ. 9, και εσφαλμένα προβαίνει σε εύρημα για γεωλογική διερεύνηση του υπεδάφους της περιοχής. Με τον έβδομο λόγο έφεσης προσβάλλεται ως εσφαλμένο το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι εναγόμενοι δεν παρουσίασαν ενδελεχείς και πλήρεις μελέτες, σχέδια κτλ. Με τον λόγο έφεσης 8 προσβάλλεται ως εσφαλμένο το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου υπ' αριθμό (IΧ) στη σελ.21. Το εύρημα αυτό, ως αναφέρεται, αντικρούεται με άλλη διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου στη σελ.12 της απόφασης όπου γίνεται διάκριση σε δομικά στοιχεία, άλλως στατικό φορέα ή φέρων οργανισμός και αρχιτεκτονικά στοιχεία. Ο ένατος λόγος έφεσης είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα καταλήγει στο εύρημα (Χ) στη σελ.21 ότι λόγω των επίδικων ζημιών προκλήθηκε μετακίνηση και καθίζηση των συγκεκριμένων θεμελίων κολώνων, οι οποίες με τη σειρά τους οφείλονται στον εσφαλμένο τρόπο θεμελίωσης της πολυκατοικίας και ότι οι «επίδικες ζημιές δεν οφείλονται σε κακοτεχνίες [κατά την κατασκευή της τοιχοποιίας], φυσική φθορά κτλ.». Ο λόγος έφεσης 10 είναι γενικά ότι το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου υπό στοιχεία (ΧI) στη σελ.22 είναι εσφαλμένο και αυθαίρετο. Ο ενδέκατος λόγος έφεσης είναι ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα προέβη στα ευρήματα (ΧII) ‑ (ΧIV) στη σελ.22, καθ' ότι είναι αντίθετα με τη δοθείσα και αποδεκτή υπ' αυτού μαρτυρία. Ο δέκατος τρίτος λόγος έφεσης είναι ότι η αποδοχή της μαρτυρίας των ΜΕ1, ΜΕ5, ΜΕ7 και ΜΕ6 έναντι της μαρτυρίας των ΜΥ1, ΜΥ2 και ΜΥ3 είναι εσφαλμένη, αυθαίρετη και αντίθετη με τη νομολογία επί του θέματος. Ομοίως ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέλειψε να εξετάσει και αξιολογήσει τη μαρτυρία του ΜΥ4. Με τον δέκατο τέταρτο λόγο έφεσης προβάλλεται η θέση ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι αποδείχθηκαν τα όσα καταλογίζει στους εφεσείοντες στις σελ.28‑29, παρ.8 (α)‑(ε) της απόφασης. Με τον λόγο έφεσης 15 αποδίδεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένη εφαρμογή της απόφασης Beaumont Muriel και Άλλος v. Νίκου Παπακλεοβούλου (2010) 1 Α.Α.Δ. 525 στα περιστατικά της υπόθεσης, ως επίσης εσφαλμένη επιδίκαση των ποσών που αναφέρονται στην απόφαση του. Με τον λόγο έφεσης 16 καταλογίζεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένη αποδοχή της μαρτυρίας του ME4 και ειδικά των εκθέσεων του (τεκμήρια 11 και 16) αντί της μαρτυρίας του ΜΥ1. Τέλος, με τον λόγο έφεσης 18 υποστηρίζεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα απέδωσε ευθύνη στην εφεσείουσα και/ή ότι αυτή είχε καθήκον έναντι των εφεσίβλητων και/ή ότι είχε ευθύνη αναφορικά με την ποιότητα της πολυκατοικίας.
Κατά την ενώπιον μας ακροαματική διαδικασία, οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων, υιοθετήσαν τα περιγράμματα αγόρευσης και αγόρευσαν και προφορικά, εστιάζοντας σε κάποια κύρια σημεία της επιχειρηματολογίας τους. Έχουμε διεξέλθει τα περιγράμματα με κάθε προσοχή, λαμβάνοντας υπόψη τόσο το περιεχόμενο γενικώς, όσο και τα όσα μας υποδείχθηκαν ειδικώς, κατά την ακρόαση.
Θα κάνουμε αρχή από τον λόγο έφεσης 1 ο οποίος συναρτάται και με τους λόγους έφεσης 14 και 18. Ο λόγος έφεσης 1 είναι ιδιαίτερα σημαντικός αφού θέτει «επί τάπητος» την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου, από νομικής απόψεως.
Η βάση αγωγής ως ρητά αναφέρεται στην πρωτόδικη απόφαση και ως αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των μερών, ήταν το αστικό αδίκημα της αμέλειας επαγγελματία (άρθρο 51(β) του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου Κεφ.148). Αγώγιμο δικαίωμα, εδραζόμενο σε παράβαση σύμβασης δεν προσφερόταν στους εφεσίβλητους αφού δεν ήταν οι αρχικοί αγοραστές του διαμερίσματος και ουδέποτε συμβλήθηκαν με την εφεσείουσα. Απουσίαζε επομένως η συμβατική σχέση (privity of contract) μεταξύ των μερών.
Σύμφωνα με το άρθρο 51(β) αμέλεια συνίσταται,
«(β) στην παράλειψη καταβολής τέτοιας δεξιότητας ή επιµέλειας για την άσκηση επαγγέλµατος, επιτηδεύµατος ή ασχολίας όπως ένα λογικό συνετό πρόσωπο, που έχει τα προσόντα για την άσκηση του επαγγέλµατος αυτού, επιτηδεύµατος ή ασχολίας θα κατέβαλλε υπό τις περιστάσεις, και στην πρόκληση ζηµιάς εξαιτίας αυτής:
Νοείται ότι για αυτή δύναται να τύχει αποζηµίωσης µόνο το πρόσωπο έναντι του οποίου ο υπαίτιος της αµέλειας υπείχε υποχρέωση, υπό τις περιστάσεις, να µην επιδείξει αµέλεια.»
Το καθήκον ενός προσώπου να μην είναι αμελής έχει διατυπωθεί αρχικά από τον Lord Atkin στη θεμελιακή υπόθεση Donoghue v. Stevenson [1932] A.C 562. Η διατύπωση του όρου της αμέλειας όπως έχει ερμηνευθεί στην υπόθεση αυτή υιοθετήθηκε πλειστάκις από το Ανώτατο μας Δικαστήριο και εν πολλοίς ενσωματώνεται στο άρθρο 51 του Κεφ. 148. Ενδεικτικά παραπέμπουμε στις αποφάσεις Στρατμάρκο Λτδ ν. Μιχαήλ (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 453 και Ράλλης Μακρίδης και Υιοί Λτδ ν. Λουκά (2003) 1 (Α) Α.Α.Δ 447.
Για να προκύψει ευθύνη για αμέλεια θα πρέπει κατ’ αρχάς να υπάρχει καθήκον επιμέλειας. Βάσει του γνωστού «neighbour principle», καθήκον επιμέλειας υπάρχει έναντι του «πλησίον». Πρόσωπο θεωρείται «πλησίον» όταν βρίσκεται σε τέτοια γειτνίαση με άλλο, ώστε το τελευταίο να αντιλαμβάνεται ως θέμα εύλογης αποτίμησης (reasonable foreseeability) των δεδομένων, ότι, πράξεις ή παραλείψεις του πιθανόν να επιφέρουν ζημιά στο πρώτο.
Η ιδιαιτερότητα στην προκειμένη περίπτωση ήταν ότι οι εφεσίβλητοι ήταν μεταγενέστεροι αγοραστές, δηλαδή πρόσωπα με τα οποία η εφεσείουσα δεν είχε οποιαδήποτε άμεση σχέση πριν, κατά ή μετά την ανέγερση της πολυκατοικίας από μέρους της. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αντιλαμβανόμενο προφανώς τη σημασία αυτής της ιδιαιτερότητας προσέγγισε το θέμα ως εξής: (σελ.10-12)
«Ειδικότερα, η ευθύνη του μελετητή και/ή του κατασκευαστή και/ή του επιβλέποντος την κατασκευή ενός κτηρίου για λάθη στο σχεδιασμό της θεμελίωσής του και/ή για κατασκευαστικές κακοτεχνίες στη θεμελίωσή του, που εμφανίζονται εκ των υστέρων, υφίσταται όχι μόνον έναντι του πρώτου αγοραστή και/ή του πρώτου κάτοχου του κτηρίου, αλλά και έναντι των μεταγενέστερων. Και αυτό γιατί πρόκειται για ζήτημα που αφορά στην ασφάλεια του κτηρίου. Εν σχέσει με λάθη στο σχεδιασμό και/ή με κατασκευαστικές κακοτεχνίες, που εμφανίζονται εκ των υστέρων και αφορούν στη θεμελίωσή ενός κτηρίου, ο μεταγενέστερος ιδιοκτήτης και/ή ο μεταγενέστερος κάτοχος θεωρούνται ως ο «πλησίον», ως ο όρος αυτός περιγράφεται στην αυθεντία Donoghue v. Stevenson (1973) Α.C. 562. Ο μεταγενέστερος ιδιοκτήτης και/ή ο μεταγενέστερος κάτοχος ενός κτηρίου, το οποίο παρουσιάζει λάθη στον σχεδιασμό και/ή κατασκευαστές κακοτεχνίες αναφορικώς με την θεμελίωσή του, θεωρούνται ως πρόσωπα τα οποία επηρεάζονται κατά τρόπον στενό και άμεσο, από τις πράξεις και/ή παραλείψεις του μελετητή και/ή του κατασκευαστή και/ή του επιβλέποντος την κατασκευή του κτηρίου. Έτσι, οι δεύτεροι οφείλουν να σκέφτονται τους πρώτους ως πρόσωπα τα οποία ενδεχομένως να επηρεαστούν από αμελείς πράξεις και/ή αμελείς παραλείψεις τους. Στην απόφαση Dutton v. Bognor Regis U.D.C. (C.A.) (1971) 1 Q.B. 373 ανεγνωρίσθηκε το δικαίωμα μεταγενέστερης αγοράστριας οικίας να εντάξει το αρμόδιο τοπικό συμβούλιο για σοβαρές κακοτεχνίες στην εσωτερική δομή της οικίας της, οι οποίες απεκαλύφθηκαν εκ των υστέρων. Η ενάγουσα επεκαλέστηκε, εναντίον του τοπικού συμβουλίου, το αστικό αδίκημα της αμέλειας εφ' όσον εκπρόσωπός του επεθεώρησε τις εκσκαφές για τη θεμελίωση της οικίας και τις ενέκρινε.
[...]»
Στη συνέχεια το πρωτόδικο Δικαστήριο παραθέτει εκτενές απόσπασμα από την απόφαση Dutton για να καταλήξει στα εξής:
«(4) Επί τη βάσει των ανωτέρω, διαπιστώνεται πως, ως θέμα αρχής, οι εναγόμενοι, οι οποίοι διαμέσου των εργοδοτούμενων, υπηρετών, αντιπροσώπων, εργολάβων ή υπεργολάβων τους, υπήρξαν οι μελετητές, οι κατασκευαστές και οι επιβλέποντες την κατασκευή της πολυκατοικίας και του διαμερίσματος, υπό τις κατάλληλες συνθήκες, θα μπορούσαν να ευθύνονται έναντι των εναγόντων, οι οποίοι τυγχάνουν οι δεύτεροι αγοραστές, κάτοχοι και ένοικοι του διαμερίσματος, για αμελή σχεδιασμό της θεμελίωσης της πολυκατοικίας και του διαμερίσματος και/ή για αμελή κατασκευή της θεμελίωσης αυτής και/ή για αμελή επίβλεψη της εκτέλεσης των έργων αυτής της θεμελίωσης.»
Το παράπονο της εφεσείουσας είναι βάσιμο. Η απόφαση Dutton δεν αντανακλά πλέον τη θέση της αγγλικής νομολογίας.
Στην κορυφαία υπόθεση Murphy v. Brentwood District Council [1990] 2 All ER 908 η Δικαστική Επιτροπή των Λόρδων (Lord Keith of Kinkel) ανάφερε τα ακόλουθα:
«My Lords, I would hold that Anns was wrongly decided as regards the scope of any private law duty of care resting upon local authorities in relation to their function of taking steps to secure compliance with building byelaws or regulations and should be departed from. It follows that Dutton v. Bognor Regis Urban District Council [1972] 1 Q.B. 373 should be overruled, as should all cases subsequent to Anns which were decided in reliance on it.»
Προσθέτοντας στα πιο πάνω ο Lord Bridge of Harwich, ανάφερε,
«The origin of the Anns doctrine
The Anns doctrine, expressed in its most general form, holds a local authority which exercises statutory control over building operations liable in tort to a building owner or occupier for the cost of remedying a dangerous defect in a building which results from the negligent failure by the authority to ensure that the building was erected in conformity with applicable standards prescribed by building byelaws or regulations. The liability arises not from the breach of any statutory duty, but from the breach of a common law duty of care said to arise from the performance of the statutory functions. The doctrine, as propounded in the speech of Lord Wilberforce in this House, was, with some modifications, an adoption of principles of law first enunciated by the Court of Appeal in Dutton v. Bognor Regis Urban District Council [1972] 1 Q.B. 373. That decision was certainly without precedent and was, I think, widely regarded as judicial legislation. If one reads the passage in the judgement of Lord Denning M.R., at pp. 397-398, under the rubric ‘Policy’, it is difficult to think that he would have demurred to that criticism.»
Η υπογράμμιση είναι δική μας.
Συνεπώς η απόφαση Dutton (ανωτέρω) την οποία επικαλείται το πρωτόδικο Δικαστήριο, έχει όντως ανατραπεί (overruled). Ομοίως υπήρξε μετακίνηση (departed from) από την απόφαση Anns v. Merton London Borough Council [1978] A.C. 728, η οποία στηρίχθηκε στη Dutton.
Στη Murphy αποφασίστηκαν τα εξής:
«Held, allowing the appeal, that, while the principle in Donoghue v. Stevenson [1932] A.C. 562 applied to impose a duty on the builder of a house to take reasonable care to avoid injury or damage, through defects in its construction, to the persons or property of those whom he ought to have in contemplation as likely to suffer such injury or damage, that principle as stated extended only to latent defects; that, where a defect was discovered before any injury to person or health or damage to property other than the defective house itself had been done, the expense incurred by a subsequent purchaser of the house in putting the defect right was pure economic loss; and that to hold that a local authority, in supervising compliance with the building regulations or byelaws, was under a common law duty to take reasonable care to avoid putting a purchaser of a house in a position in which he would be obliged to incur such economic loss was an extension of principle that should not, as a matter of policy, be affirmed.»
Ξεκάθαρη σε ό,τι αφορά την αναφύουσα αρχή ήταν η ομιλία του Lord Oliver of Aylmerton, ουσιώδες μέρος της οποίας, παραθέτουμε πιο κάτω:
«There can, of course, be no doubt that it can reasonably be foreseen that if an inherently defective house is built or an inherently defective chattel is manufactured some future owner will be likely to sustain loss when the defect comes to light, if only because it is less valuable than it was thought to be when he bought and paid for it. A series of decisions in this House and in the Privy Council since Anns, however, have now made it clear beyond argument that in cases other than cases of direct physical injury the reasonable foreseeability of damage is not of itself sufficient and that there has to be sought in addition in the relationship between the parties that elusive element comprehended in the expression "proximity" (see Governors of the Peabody Donation Fund v. Sir Lindsay Parkinson & Co. Ltd. [1985] A.C. 210; Yuen Kun Yeu v. Attorney-General of Hong Kong [1988] A.C. 175; Hill v. Chief Constable of West Yorkshire [1989] A.C.53). It is an expression which persistently defies definition but my difficulty in rationalizing the basis of Dutton and Anns is and has always been not so much in defining it as in discerning the circumstances from which it could have been derived. For reasons which I have endeavoured to explain, the starting-point in seeking to rationalize these decisions must, as it seems to me, be to establish the basis of the liability of the person who is the direct and immediate cause of the plaintiff's loss. Anyone, whether he be a professional builder or a do-it-yourself enthusiast, who builds or alters a semi-permanent structure must be taken to contemplate that at some time in the future it will, whether by purchase, gift or inheritance, come to be occupied by another person and that if it is defectively built or altered it may fall down and injure that person or his property or may put him in a position in which, if he wishes to occupy it safely or comfortably, he will have to expend money on rectifying the defect. The case of physical injury to the owner or his licensees or his or their property presents no difficulty. He who was responsible for the defect - and it will be convenient to refer to him compendiously as "the builder" - is, by the reasonable foreseeability of that injury, in a proximate "neighbour" relationship with the injured person on ordinary Donoghue v. Stevenson principles. But when no such injury has occurred and when the defect has been discovered and is therefore no longer latent, whence arises that relationship of proximity required to fix him with responsibility for putting right the defect? Foresight alone is not enough but from what else can the relationship be derived? Apart from contract, the manufacturer of a chattel assumes no responsibility to a third party into whose hands it has come for the cost of putting it into a state in which it can safely continue to be used for the purpose for which it was intended. Anns, of course, does not go so far as to hold the builder liable for every latent defect which depreciates the value of the property but limits the recovery, and thus the duty, to the cost of putting it into a state in which it is no longer an imminent threat to the health or safety of the occupant. But it is difficult to see any logical basis for such a distinction. If there is no relationship of proximity such as to create a duty to avoid pecuniary loss resulting from the plaintiff's perception of non-dangerous defects, upon what principle can such a duty arise at the moment when the defect is perceived to be an imminent danger to health?
[…]
My Lords, for the reasons which I endeavoured to state in the course of my speech in D. & F. Estates Ltd. v. Church Commissioners for England [1989] A.C. 177 and which are expounded in more felicitous terms both in the speeches of my noble and learned friends in the instant case and in that of my noble and learned friend, Lord Keith of Kinkel, in Department of the Environment v. Thomas Bates and Sons Ltd. [1991] 1 A.C. 499, I have found it impossible to reconcile the liability of the builder propounded in Anns with any previously accepted principles of the tort of negligence and I am able to see no circumstances from which there can be deduced a relationship of proximity such as to render the builder liable in tort for pure pecuniary damage sustained by a derivative owner with whom he has no contractual or other relationship. Whether, as suggested in the speech of my noble and learned friend, Lord Bridge of Harwich, he could be held responsible for the cost necessarily incurred by a building owner in protecting himself from potential liability to third parties is a question upon which I prefer to reserve my opinion until the case arises, although I am not at the moment convinced of the basis for making such a distinction.»
Συνεπώς, η θέση της αγγλικής νομολογίας που αντανακλά θεωρούμε και την προεξάρχουσα θέση του κοινοδικαίου, είναι ότι από πλευράς αστικού αδικήματος, οι τοπικές και άλλες αρχές που εκδίδουν σχετικές άδειες και κατ’ επέκταση οι εργολάβοι, κατασκευαστικές εταιρίες, αρχιτέκτονες και σχεδιαστές, δεν έχουν καθήκον επιμέλειας προς μεταγενέστερους αγοραστές για καθαρά οικονομική ζημιά (pure economic loss) όπως έξοδα επιδιόρθωσης ή μείωση αγοραστικής αξίας. Σπάνια εξαίρεση αποτελούν οι περιπτώσεις όπου (α) υπάρχει ρητή ανάληψη ευθύνης από τον επαγγελματία έναντι του μεταγενέστερου αγοραστή, (β) υπάρχει ειδική σχέση εγγύτητας, εξάρτησης ή ευαλωτότητας που θα το καθιστούσε δίκαιο και λογικό να επιβληθεί ένα τέτοιο καθήκον.
Αγώγιμο δικαίωμα βάσει της σύμβασης πώλησης αποκτά ο μεταγενέστερος αγοραστής (εκδοχέας), μόνον όταν υπάρξει εκχώρηση δικαιωμάτων από τον αρχικό αγοραστή (εκχωρητή) και αυτό, υπό την προϋπόθεση, ότι δεν απαγορεύεται από την ίδια τη σύμβαση. Σε τέτοια περίπτωση ο εκδοχέας αποκτά και δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης δυνάμει του περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81(Ι)/2011.
Στην Αγγλία, οι μεταγενέστεροι αγοραστές δεν έχουν μείνει αθωράκιστοι έναντι «κρυμμένων» ζημιών/κακοτεχνιών που έρχονται στην επιφάνεια σε μεταγενέστερο στάδιο (latent defects). Υπάρχει νομοθετική προστασία. Συγκεκριμένα το Defective Premises Act 1972 (as amended) προσφέρει σημαντική προστασία και σε μεταγενέστερους ιδιοκτήτες/κατόχους αναφορικά με ελαττωματικές οικιστικές κατασκευές. Με τη θέσπιση μάλιστα του Building Safety Act 2022 έχει επεκταθεί ουσιωδώς η περίοδος παραγραφής από 6 χρόνια που ίσχυε με βάση το Limitation Act 1980 σε 15 χρόνια (για εργασίες που περατώθηκαν μετά τον Ιούνιο του 2022) και σε 30 χρόνια (για εργασίες που περατώθηκαν πριν). Η περίοδος παραγραφής ξεκινά από την πρακτική περάτωση των κατασκευαστικών εργασιών.
Στο περίγραμμα αγόρευσης τους οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των εφεσίβλητων επικαλούνται, μεταξύ άλλων, την υπόθεση Bryan v. Maloney (1995) 182 CLR 609. Πρόκειται για απόφαση του High Court της Αυστραλίας, όπου το Δικαστήριο κατά πλειοψηφία (διαφωνούντος του δικαστή Brennan) απεφάνθη ότι επαγγελματίας οικοδόμος όφειλε καθήκον επιμέλειας σε μεταγενέστερο αγοραστή για αποζημιώσεις για μείωση αξίας της οικίας της, λόγω ανεπάρκειας των πέδιλων (footings) και των συνακόλουθων συνεπειών αυτού. Χωρίς να επικαλούμαστε εξειδίκευση στην αυστραλέζικη νομολογία, η έρευνα μας αποκάλυψε την υπόθεση Ku-ring-gai Council v. Chan [2017] NSWCA 226 όπου το Εφετείο του New South Wales διαφοροποιήθηκε από την απόφαση Bryan, αποφαινόμενο υπό ελαφρώς διαφορετικές συνθήκες, ότι για να υπήρχε καθήκον επιμέλειας έναντι μεταγενέστερου αγοραστή από επιβλέπον συμβούλιο που εξέδωσε πιστοποιητικά, αποτυγχάνοντας αμελώς να διαπιστώσει δομικές αστοχίες στην οικοδομή (η απαίτηση εναντίον του εργολάβου είχε απορριφθεί και πρωτόδικα), ο αγοραστής θα έπρεπε να αποδείξει «ευαλωτότητα - vulnerability» και «στήριξη-reliance» κάτι που δεν έπραξε, με αποτέλεσμα η πρωτόδικη απόφαση να ανατραπεί και η απαίτηση του να αποτύχει.
Εν πάση περιπτώσει, φρονούμε πως η επικρατούσα θέση του κοινοδικαίου αντικατοπτρίζεται στην αγγλική απόφαση Murphy. Με τη θέση αυτή συμφωνούμε. Ελλείψει συμβατικής υποχρέωσης ή νομοθετικού καθήκοντος, κατά ισχυρό κανόνα, αυτοί που εμπλέκονται στην ανέγερση μιας οικοδομής, όπως εργολάβοι, κατασκευαστικές εταιρείες, αρχιτέκτονες και σχεδιαστές, ακόμα και τοπικά ή άλλα συμβούλια που εκδίδουν σχετικές άδειες, δεν έχουν καθήκον επιμέλειας και ειδικά στο διηνεκές προς άγνωστους, μεταγενέστερους αγοραστές, για καθαρά οικονομική ζημιά (pure economic loss), όπως έξοδα επιδιόρθωσης ή μείωση αγοραστικής αξίας που δυνατό να υποστούν λόγω κακοτεχνιών ή και κατασκευαστικών αστοχιών ή ελαττωμάτων. Τούτο, διότι δεν υπάρχει η αναγκαία εγγύτητα (proximity) ώστε να αναδύεται αστικής φύσεως καθήκον επιμέλειας. Αυτό ισχύει και στην προκειμένη περίπτωση, όπου οι εφεσίβλητοι αγόρασαν το διαμέρισμα περίπου τέσσερα χρόνια μετά την ανέγερση της πολυκατοικίας. Έλαβαν κατοχή πέντε χρόνια μετά την ανέγερση και καταχώρησαν την αγωγή τους, εννέα χρόνια μετά.
Έπεται πως έσφαλλε επί του ζητήματος αυτού το πρωτόδικο Δικαστήριο με αποτέλεσμα πρωτίστως ο λόγος έφεσης 1 και επακολούθως οι λόγοι έφεσης 14 και 18 να είναι βάσιμοι.
Υπό μορφή παρενθετικού σχολίου θεωρούμε ότι ενδεχομένως το θέμα θα πρέπει να απασχολήσει τον Νομοθέτη. Η εισαγωγή δηλαδή ενός σύγχρονου, εκτενούς, προστατευτικού νομοθετήματος, το οποίο να θέτει ξεκάθαρα το πλαίσιο των καθηκόντων και υποχρεώσεων όλων, όσοι συντελούν στην ανέγερση μιας οικοδομής και συνάμα να θέτει προστατευτικές δικλείδες για όσους αγοράζουν ή κατέχουν οικοδομή από «κρυμμένες» κακοτεχνίες, δομικές και άλλες αστοχίες και ελαττώματα. Προφανώς, για να είναι η προστασία αποτελεσματική, θα πρέπει να συναρτηθεί με μακρά περίοδο παραγραφής. Ο περί Εγγραφής και Ελέγχου Εργοληπτικών Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων Νόμος 29(Ι)/2001, τουλάχιστον στη μορφή που έχει σήμερα, προφανώς δεν διαδραματίζει αυτό το ρόλο.
Ακόμα ένας λόγος έφεσης που χρήζει σχολιασμού είναι ο λόγος έφεσης 13 και ειδικά η πτυχή που αφορά στη μη εξέταση και μη αξιολόγηση του ΜΥ4. Παρατηρούμε κατ’ αρχάς ότι πέραν του ΜΥ4, ατομική, αξιολογική ενασχόληση δεν φαίνεται να υπάρχει ούτε για τους ΜΕ2 και 3.
Η αξιολόγηση της μαρτυρίας συνιστά από τις βασικότερες συνιστώσες της δικαστικής απόφασης. Το Δικαστήριο οφείλει να εξετάσει, να σταθμίσει και να αποτιμήσει κάθε μαρτυρία που προσκομίζεται ενώπιον του. Τούτο, προς διασφάλιση της διαφάνειας, της αντικειμενικότητας, της ευχέρειας δικαστικού ελέγχου και προς αποκλεισμό κάθε υποψίας αυθαιρεσίας - εχέγγυα της δίκαιης δίκης.
Αν το Δικαστήριο θεωρεί μια μαρτυρία, μη σχετική, χωρίς αποδεικτική βαρύτητα, παραδεκτή ή μη αμφισβητούμενη ώστε να μην χρειάζεται εκτενής ή και καθόλου αξιολόγηση, οφείλει αταλάντευτα και με σαφήνεια να το διατυπώσει στη δικαστική απόφαση. Αλλιώς, θα πρέπει να υπάρξει συγκροτημένη αξιολόγηση κάθε μάρτυρα, συμφώνως των καθιερωμένων νομολογιακών αρχών.
Με επίταση σημειώνουμε ότι τούτο δεν μπορεί να αφήνεται στην υποκειμενική συναγωγή των διαδίκων, ούτε επαρκούν τελεσιγραφικές αναφορές του τύπου «Είναι προφανές πως οι εκατέρωθεν θέσεις αφορούν σε επιστημονικά ζητήματα» όπως έγινε εδώ, προς αξιολογικό αποκλεισμό και αγνόηση κάθε μαρτυρίας που το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι δεν ενέπιπτε σ’ αυτή την κατηγορία.
Ο ΜΥ4 ήταν ένοικος, ιδιοκτήτης δύο διαμερισμάτων και μέλος της Διαχειριστικής Επιτροπής της επίδικης πολυκατοικίας. Ένα εκ των διαμερισμάτων του μάλιστα, βρισκόταν ακριβώς στον πιο κάτω όροφο από το επίδικο. Ο μάρτυρας αυτός κατέθεσε γραπτή δήλωση ως μέρος της κυρίως του εξέτασης (έγγραφο 5), του υποβλήθηκαν επιπλέον ερωτήσεις από τον συνήγορο της εφεσείουσας και αντεξετάστηκε από τον συνήγορο των εφεσίβλητων. Η αντεξέταση του δεν ήταν τυπική. Αντίθετα, επεκτάθηκε σε αρκετά θέματα, αμφισβητήθηκαν λεγόμενα του και του υποβλήθηκαν θέσεις της πλευράς των εφεσίβλητων. Η δε αντεξέταση του καταλαμβάνει δέκα σελίδες των πρακτικών (σελ.302 -311, πρακτικών ημερ.6.7.2018).
Η μαρτυρία του αναμφίβολα είχε τη σημασία της και δεν δικαιολογείτο σε καμία περίπτωση η αξιολογική προσπέραση της ωσάν να μην υπήρξε ποτέ.
Κατ’ ακολουθία των ανωτέρω κρίνεται βάσιμος και ο λόγος έφεσης 13 σε ό,τι αφορά το σκέλος που άπτεται της μη εξέτασης και μη αξιολόγησης της μαρτυρίας του ΜΥ4.
Εν όψει των πιο πάνω καταλυτικών συμπερασμάτων μας, παρέλκει η εξέταση οποιουδήποτε άλλου λόγου έφεσης.
Η έφεση γίνεται δεκτή. Η πρωτόδικη απόφαση, μαζί με τη διαταγή εξόδων παραμερίζεται. Επιδικάζονται €4.200 έξοδα πλέον ΦΠΑ, υπέρ της εφεσείουσας.
ΣΤ. Ν. ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.
Α. ΚΟΝΗΣ, Δ.
ΣΤ. ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΙΔΟΥ-ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο