ΕΦΕΤΕΙΟ ΚΥΠΡΟΥ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ.: 311/2018)
28 Νοεμβρίου 2025
[Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Μ.Γ. ΠΙΚΗΣ, Μ. ΔΡΟΥΣΙΩΤΗΣ, Δ/ΣΤΕΣ]
1. ΑΝΤΩΝΗΣ ΑΝΤΩΝΙΟΥ,
2. ΣΩΤΗΡΗΣ ΑΝΤΩΝΙΟΥ,
Εφεσείοντες,
v.
1. ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΚΑΛΛΟΥΡΗ,
2. ΜΑΡΙΑ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ,
Εφεσίβλητοι.
___________________
Δ. Συρίμης, για τους Εφεσείοντες.
Καμία εμφάνιση, για τους Εφεσίβλητους.
ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον δικαστή Δρουσιώτη.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΔΡΟΥΣΙΩΤΗΣ, Δ.: Με την παρούσα έφεση προσβάλλεται η ορθότητα της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (στο εξής θα αναφέρεται ως «το πρωτόδικο Δικαστήριο») ημερομηνίας 21 Αυγούστου 2018.
Σύμφωνα με τα παραδεκτά γεγονότα, οι διάδικοι είναι συνιδιοκτήτες ενός ακινήτου, με έκταση 9 δεκαρίων και 607 μέτρων, το οποίο βρίσκεται στην κοινότητα Άγιος Θεόδωρος Σολέας και είναι χωρισμένο σε εξ αδιαιρέτου μερίδια. Οι εφεσείοντες 1 και 2 είναι ιδιοκτήτες του 1/3 μεριδίου, 1/6 έκαστος, και οι εφεσίβλητοι των υπόλοιπων 2/3, ήτοι 1/3 έκαστος.
Σύμφωνα με την Έκθεση Απαίτησης, οι εφεσείοντες επενέβηκαν επί ολόκληρου του τεμαχίου, προχώρησαν σε ισοπέδωση κατά τα 2/3 και χρησιμοποιούν τον χώρο ως αποθηκευτικό.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού άκουσε την μαρτυρία, έκρινε ότι υπήρξε παράνομη επέμβαση στο επίμαχο ακίνητο και επιδίκασε υπέρ των εφεσίβλητων και εναντίον των εφεσειόντων το ποσό των €10.533,00 ως αποζημιώσεις, σύμφωνα με την ενοικιαστική αξία του ακινήτου, το ποσό των €40.507,00 για αξία μετακινηθέντων χωμάτων από το επίδικο ακίνητο ως το μερίδιο των εφεσίβλητων και αξιοποίηση του χώματος στο κεραμείο που διατηρούν υπό την προϋπόθεση όπως, οι εφεσίβλητοι, τροποποιήσουν την Έκθεση Απαίτησης τους ώστε να δικογραφούνται οι ποσότητες χωμάτων και η αξία τους, ως η έκθεση εκτίμησης του ΜΕ3. Επιδίκασε δε και το ποσό των €3.000,00 εκτιμητικά έξοδα του ΜΕ3, πλέον Φ.Π.Α..
Οι εφεσείοντες, με τρεις λόγους έφεσης, αμφισβητούν επιμέρους πτυχές της πρωτόδικης απόφασης και αξιώνουν την ακύρωση των επιδικασθέντων ποσών των €10.533,60, ως αποζημιώσεις, και €40.507,00 για αξία μετακινηθέντων χωμάτων, όχι όμως για το ποσό των €3.000,00 εκτιμητικά έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., του ΜΕ3.
Ο 1ος λόγος, ότι εσφαλμένα, το πρωτόδικο Δικαστήριο, προσδιόρισε την αξία του επίδικου ακινήτου σε €144.000,00, επιδικάζοντας, με βάση το ποσό αυτό, αποζημιώσεις υπέρ των εφεσίβλητων ύψους €10.533,00, χωρίς να λάβει υπόψη του την παραδοχή του ΜΕ3 ότι η σημερινή (κατά τον χρόνο έκδοσης της εκκαλούμενης απόφασης) αξία του ακινήτου είναι €86.000,00.
Ο 2ος λόγος, ότι εσφαλμένα, το πρωτόδικο Δικαστήριο, προσδιόρισε τον όγκο χωμάτων που είχε αφαιρεθεί από το επίδικο ακίνητο σε 10580 m3 (κυβικά μέτρα), αντί 8000 m3 (κυβικά μέτρα) ως ο ΜΕ1 ανέφερε και με τον οποίο συμφώνησε και ο ΜΕ3.
Και ο 3ος λόγος, ότι λανθασμένα, το πρωτόδικο Δικαστήριο, επιδίκασε ποσό για την αξία μετακινηθέντων χωμάτων από το επίδικο ακίνητο ως το μερίδιο των εφεσίβλητων και αξιοποίηση του χώματος στο κεραμείο των εφεσίβλητων με βάση τα Άρθρα 2 και 21 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου (Κεφ. 224), καθότι, τα συγκεκριμένα άρθρα δεν προβλέπουν δικαίωμα σε αποζημίωση το οποίο να πηγάζει από την αφαίρεση χώματος από συγκύριο.
Έχουμε μελετήσει διεξοδικά τους εγειρόμενους λόγους έφεσης, την αιτιολογία αυτών και την επιχειρηματολογία της πλευράς των εφεσειόντων. Η πλευρά των εφεσίβλητων δεν καταχώρισε περίγραμμα αγορεύσεως και κατά την ημέρα της δίκης δεν εμφανίστηκε ο δικηγόρος τους.
Σύμφωνα με την αιτιολογία του 1ου και 2ου λόγου έφεσης, το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα κατέληξε στα αναφερόμενα ποσά των €10.553,00 και €40.507,00 βασιζόμενο σε λανθασμένο υπολογισμό από τον ΜΕ3.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχτηκε τη μαρτυρία του ΜΕ3 σε σχέση με την ενοικιαστική αξία των επίδικων ακινήτων. Στην έκθεση Τεκμήριο 4, ο ΜΕ3, για να καταλήξει στην ενοικιαστική αξία του ακινήτου, έλαβε υπόψιν την αξία του ακινήτου κατά τα έτη 2008 - 2013, και εξήγησε ότι υπάρχει μείωση της αξίας κατ’ έτος 5% από το 2008. Το 2008 η αξία του ακινήτου ήταν €144.000,00 και το 2013 €108.492,00. Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο ποσό των €15.829,00 (€10.553,00 ως αναλογούν ποσό των 2/3 του ακινήτου), λαμβάνοντας υπόψιν την εκτιμημένη αξία που είχε το ακίνητο τα έτη 2008 μέχρι και το 2013, στα οποία περιλαμβάνετο και η μείωση του 5% κατ’ έτος. Ο ΜΕ3 στην αντεξέταση εξήγησε ότι η μείωση της αξίας του ακινήτου συνεχίστηκε και τα επόμενα χρόνια και συμφώνησε ότι η αξία του ακινήτου το 2017 θα ήταν €86.000,00. Όμως, η συγκεκριμένη μείωση, επί της αξίας του ακινήτου για τα έτη 2014 -2017, δεν είχε οποιαδήποτε επίδραση στο ύψος της αποζημίωσης, καθότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν εξέτασε και δεν κατέληξε σε οποιαδήποτε ενοικιαστική αξία του ακινήτου για τα έτη 2014 – 2017 και ούτε επιδίκασε ως αποζημίωση οποιοδήποτε ποσό για αυτά τα έτη. Με αυτά τα δεδομένα δεν υπάρχει λάθος του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς την επιδικασθείσα αποζημίωση.
Ως εκ τούτου, ο 1ος λόγος έφεσης δεν μπορεί να επιτύχει. Κρίνεται αβάσιμος.
Ο 2ος λόγος έφεσης αφορά το ποσό των €40.507,00 το οποίο το πρωτόδικο Δικαστήριο επιδίκασε ως αξία του χώματος που μετακινήθηκε από το ακίνητο.
Ο ΜΕ3 στην έκθεση του, Τεκμήριο 4, αναφέρει ότι «Η αξία στην αγορά του είδους του χώματος (το χώμα είναι κόκκινο και περιέχει αργίλιο) που έχει αφαιρεθεί από το κτήμα (είναι περίπου 10850 κυβικά μέτρα) προς €5,60/κυβικό τόνο, έχει αξία: έστω €60760». Η αξία ανά κυβικό τόνο προέρχεται από «πληροφορία από τουβλοποιεία – Λευκωσίας».
Στην αντεξέταση ο ΜΕ3, σε σχέση με τον όγκο χώματος που αφαιρέθηκε από το επίδικο ακίνητο, ανέφερε ότι την πληροφορία αυτή την έλαβε από την έκθεση που ετοίμασε ο ΜΕ1 και ο ίδιος δεν έχει ίδια γνώση. Στην έκθεση Τεκμήριο 3, ο ΜΕ1 αναφέρει ότι «αφαιρέθηκε συνολικός όγκος χώματος 10850 m3». Ενώ στην γραπτή του κατάθεση, ένδειξη «Α», στην παράγραφο 7, ο ΜΕ1 αναφέρει πως «Επίσης πρόσεξα και ήτο καθαρότατο ότι μεγάλος όγκος χώματος έχει μετακινηθεί και υποψιάζομαι ότι έχει χρησιμοποιηθεί για την κατασκευή κεραμιδιών, καθ’ ότι το εν λόγω χώμα είναι κατάλληλο για την κατασκευή κεραμιδιών. Υπολογίζω ότι περίπου 8000 κυβικά μέτρα έχουν μετακινηθεί».
Το Εφετείο κατ’ έφεση δεν επεμβαίνει, κατά κανόνα, στην αξιολόγηση και τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Στην υπόθεση Γιάλλουρος Κυριάκος κ.α. v. Σταύρου Ψύλλου (2009) 1 Α.Α.Δ. 1552 αναφέρθηκαν τα ακόλουθα:
«Το Δικαστήριο πρωτοδίκως είναι κατά κανόνα σε καλύτερη θέση να κρίνει και να αξιολογήσει τους μάρτυρες αποκομίζοντας την ανάλογη εντύπωση παρακολουθώντας τη δίκη και τις αντιπαραβαλλόμενες θέσεις, ως μέρος της ανθρώπινης εμπειρίας. (δέστε Baloise Insurance Co Ltd v. Κατωμονιάτη κ.ά. (2008) 1 A.A.Δ. 1275). Επεμβαίνει, όμως, όταν τα ευρήματα αυτά αντιστρατεύονται τη λογική ή έρχονται σε σύγκρουση με την αποδεκτή από το ίδιο το Δικαστήριο μαρτυρία ή η κρίση επί της αξιοπιστίας των μαρτύρων παρουσιάζεται προβληματική ενόψει λογικής ανακολουθίας ή πλημμελούς αξιολόγησης των δεδομένων. (Δέστε Bullows v. Νεοφύτου (1994) 1 Α.Α.Δ. 41, Χατζηπαύλου v. Κυριάκου (2006) 1 Α.Α.Δ. 236 και Οργανισμός Κυπριακής Γαλακτοκομικής Βιομηχανίας v. Κώστα Α. Ζαχαρία Λτδ (2006) 1 Α.Α.Δ. 705).»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβηκε σε ευρήματα προερχόμενα από πληροφορίες που έλαβε ο ΜΕ3, οι οποίες, μέσα από την υπόλοιπη μαρτυρία, διαπιστώνεται να μην είναι επαρκείς. Συγκεκριμένα, για τον όγκο χώματος που μεταφέρθηκε από το επίδικο ακίνητο και το υπολόγισε σε 10850 m3, την πληροφορία ο ΜΕ3 την έλαβε από την έκθεση του ΜΕ1. Ο ΜΕ1 στην γραπτή κατάθεση ακυρώνει τον υπολογισμό του για 10850 m3 και αναφέρει ότι ο όγκος χώματος που μεταφέρθηκε από το ακίνητο, ανερχόταν περίπου στις 8000 m3. Όσον αφορά την αξία του χώματος ανά τόνο που αφαιρέθηκε από το ακίνητο, το πρωτόδικο Δικαστήριο χρησιμοποίησε την πληροφορία που ο ΜΕ3 έλαβε από τουβλοποιεία στη Λευκωσία, χωρίς να προσκομιστεί άλλη μαρτυρία η οποία να είναι η καλύτερη δυνατή μαρτυρία, ως προς τα κυβικά, και την αξία του μετακινηθέντος χώματος από το επίδικο ακίνητο, και αν το συγκεκριμένο χώμα χρησιμοποιήθηκε από τους εφεσίβλητους για κατασκευή κεραμιδιών. Οι ΜΕ1 και ΜΕ2, το μόνο που ανέφεραν στη μαρτυρία τους είναι ότι κατέληξαν στο συμπέρασμα ότι οι όγκοι χώματος που μετακινήθηκαν από το επίδικο ακίνητο χρησιμοποιήθηκαν από τους εφεσείοντες για την κατασκευή κεραμιδιών, ως αποτέλεσμα της λογικής και χωρίς να έχουν οι ίδιοι ιδία γνώση.
Η προσέγγιση αυτή του Δικαστηρίου κρίνεται λανθασμένη, καθότι, δεν βρίσκει έρεισμα στην προσκομισθείσα μαρτυρία και, κατ’ επέκταση, τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, για τον όγκο των μετακινηθέντων χωμάτων, την αξία τους κατά τόνο και την χρησιμοποίηση τους από τους εφεσείοντες, βασίστηκαν σε υπολογισμούς και όχι σε άμεση μαρτυρία.
Συνεπώς, ο 2ος λόγος έφεσης κρίνεται βάσιμος.
Όσον αφορά στον 3ο λόγο έφεσης, ειδομένου από την σκοπιά των Άρθρων 2 και 21 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου (Κεφ. 224), οι εφεσίβλητοι θα μπορούσαν να αξιώσουν ποσό το οποίο να αποτελεί το μερίδιο τους για την αξία χωμάτων που μετακινήθηκαν από το εξ αδιαιρέτου ακίνητο τους. Αποτελεί παραδεχτό γεγονός, ότι οι διάδικοι είναι συνιδιοκτήτες, επί κοινής ιδιοκτησίας, ως είναι η διατύπωση του Άρθρου 21 του Κεφ. 224. Η αξιοποίηση χώματος, από συγκύριους, εμπίπτει στο Άρθρο 21 και συγκεκριμένα, στην παράγραφο (γ) του άρθρου, καθότι αυτή περιλαμβάνει και οτιδήποτε προξενήθηκε στο ακίνητο, (επινέχθηκε από συγκύριο). Ωστόσο, η κατάληξη μας επί του 2ου λόγου έφεσης συμπαρασύρει σε επιτυχία και τον 3ο λόγο έφεσης, καθότι, και αυτός ο λόγος αφορά την επιδίκαση του ποσού των €40.507,00.
Ενόψει του ότι οι λόγοι έφεσης 2 και 3 κρίθηκαν βάσιμοι, η έφεση επιτυγχάνει μερικώς, η επιδίκαση του ποσού των €40.507,00 κρίνεται λανθασμένη, γι’ αυτό παραμερίζεται. Η εκκαλούμενη απόφαση τροποποιείται, ανάλογα, ενώ ως προς το υπόλοιπο μέρος της επικυρώνεται.
Επιδικάζονται €3.100,00 έξοδα, πλέον Φ.Π.Α. αν υπάρχει, υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσίβλητων.
Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.
Μ.Γ. ΠΙΚΗΣ, Δ.
Μ. ΔΡΟΥΣΙΩΤΗΣ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο