ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 357/2016)
16 Απριλίου, 2025
[ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π., ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, ΔΑΥΙΔ, Δ/στές]
1. G. G. PLATHKIA APPARTMENTS LTD
2. ΣΤΑΥΡΟΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ
Εφεσείοντες/Ενάγοντες,
ν.
ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ
Εφεσίβλητου/Εναγόμενου.
_____________________________________________________________________
Μ. Δειλινός με Κ. Ευαγγέλου (κα) για ΔΕΙΛΙΝΟΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΔΕΠΕ, για τους Εφεσείοντες.
Μ. Αναστασίου (κα), Ανώτερη Δικηγόρος της Δημοκρατίας, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα, για τον Εφεσίβλητο.
_____________________________________________________________________
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.: Η Απόφαση είναι ομόφωνη, θα απαγγελθεί από τη Δικαστή Δημητριάδου-Ανδρέου.
______________________________________________________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.: Αντικείμενο της παρούσας Έφεσης είναι η ορθότητα της Απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου (εφεξής πρωτόδικο Δικαστήριο), που εκδόθηκε στην Αγωγή υπ’ αρ. 1498/2010, με την οποία απερρίφθη η αξίωση των Εφεσειόντων για αποζημιώσεις για ζημιά ή και ουσιώδη μείωση της αξίας του ακινήτου τους συνεπεία της πολεοδομικής και οικοδομικής άδειας που εκδόθηκαν από τις αρμόδιες διοικητικές αρχές.
Προτού γίνει αναφορά στους Λόγους Έφεσης κρίνεται σκόπιμη η καταγραφή των βασικών γεγονότων που δηλώθηκαν ως παραδεχτά ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, όπως αυτά καταγράφηκαν στην Απόφασή του.
Οι Εφεσείοντες κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες ενός ακινήτου στην τοποθεσία Δρόμος Αγίας Μαρίνας, Δήμος Παραλιμνίου, Επαρχία Αμμοχώστου (εφεξής το Ακίνητο).
Στις 28/11/2013, το 1/3 εξ αδιαιρέτου μερίδιο του Ακινήτου μεταβιβάστηκε επ’ ονόματι του αγοραστή της μίας εκ των τριών κατοικιών που ανήγειραν εντός του Ακινήτου οι Εφεσείοντες. Σύμφωνα με το νέο τίτλο ιδιοκτησίας, έκαστος από αυτούς είναι εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του 1/3 μεριδίου του πιο πάνω Ακινήτου.
Στις 14/12/2007, οι Εφεσείοντες υπέβαλαν αίτηση στο Επαρχιακό Γραφείο Πολεοδομίας και Οικήσεως Αμμοχώστου για τη χορήγηση πολεοδομικής άδειας ανέγερσης τριών κατοικιών εντός του Ακινήτου.
Στις 6/6/2008 το Επαρχιακό Γραφείο Πολεοδομίας και Οικήσεως Αμμοχώστου χορήγησε στους Εφεσείοντες πολεοδομική άδεια για ανέγερση τριών κατοικιών εντός του Ακινήτου, επιβάλλοντας, ταυτόχρονα, και αρκετούς όρους. Οι όροι της πιο πάνω άδειας, μεταξύ άλλων, προνοούσαν την παραχώρηση λωρίδας γης του Ακινήτου έκτασης περίπου 327 τ.μ., με σκοπό τη διαπλάτυνση του οδικού δικτύου της περιοχής.
Στις 27/4/2010 οι Εφεσείοντες εξασφάλισαν από το Δήμο Παραλιμνίου άδεια οικοδομής και υλοποίησαν την ανάπτυξη για την οποία έλαβαν τις πιο πάνω άδειες, ανεγείροντας τρεις κατοικίες επί του Ακινήτου, χρησιμοποιώντας 441 δομήσιμα τ.μ.
Στις 2/10/2008 οι Εφεσείοντες με επιστολή τους ημερ. 24/9/2008 είχαν υποβάλει ειδοποίηση απαίτησης για αποζημίωση στο Επαρχιακό Γραφείο Πολεοδομίας και Οικήσεως Αμμοχώστου. Στις 20/3/2012 το Υπουργείο Εσωτερικών απέρριψε την απαίτηση για αποζημίωση των Εφεσειόντων.
Στις 5/3/2014, οι Εφεσείοντες, προκειμένου να εξασφαλίσουν πιστοποιητικό τελικής έγκρισης από την αρμόδια αρχή, ήτοι το Δήμο Παραλιμνίου, παρέδωσαν στην εν λόγω αρχή δήλωση τους με την οποία παραχωρούσαν το μέρος του Ακινήτου, ως ο όρος που είχε τεθεί, για σκοπούς εγγραφής του ως δημόσιος δρόμος, εξουσιοδοτώντας σχετικά τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό.
Η πρωτόδικη Απόφαση προσβάλλεται ως λανθασμένη μέσω τριών Λόγων Έφεσης. Προτού γίνει αναφορά σε αυτούς προέχει η εξέταση ενός ζητήματος που τέθηκε μέσω της αγόρευσης του Εφεσίβλητου και το οποίο, σύμφωνα με τη σχετική εισήγηση, θα πρέπει να οδηγήσει στην απόρριψη της Έφεσης χωρίς την εξέταση της ουσίας της.
Όπως υποστήριξε η πλευρά του Εφεσίβλητου, η Αγωγή υπ’ αρ. 1498/2010, η οποία καταχωρήθηκε στις 23/12/2010, είναι εκπρόθεσμα καταχωρημένη διότι η ειδοποίηση απαίτησης υπεβλήθη στην Πολεοδομία στις 2/10/2008 και παρόλο που ο Υπουργός Εσωτερικών παρέλειψε να απαντήσει εντός της προθεσμίας των έξι μηνών που θέτουν οι περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Αποζημίωση) Κανονισμοί του 1990, οι Εφεσείοντες παρέλειψαν να καταχωρίσουν την αγωγή τους εντός ενός μηνός από την παρέλευση της κατά τα ανωτέρω, εξάμηνης προθεσμίας, σύμφωνα με τον Κανονισμό 7 των ως άνω Κανονισμών. Όπως υποστηρίχθηκε από τον Εφεσίβλητο, οι Εφεσείοντες δικαιούντο να καταχωρίσουν την αγωγή τους μέχρι τις 2/5/2009 και αντ’ αυτού την καταχώρισαν στις 23/12/2010.
Σε συμφωνία με τα όσα σχετικά αντέτειναν οι Εφεσείοντες επί του υπό συζήτηση θέματος, ζήτημα εκπροθέσμου εγέρθηκε για πρώτη φορά με το Περίγραμμα Αγόρευσης του Εφεσίβλητου, χωρίς προηγουμένως να δικογραφηθεί στην Υπεράσπιση του Εφεσίβλητου ή καθ’ οιονδήποτε τρόπο να προβληθεί πρωτόδικα. Είτε το ζήτημα αυτό αφορά σε αποσβεστική, είτε σε ανατρεπτική προθεσμία ή σε παραγραφή, κάτι το οποίο δεν χρειάζεται, εν προκειμένω, να κριθεί, γεγονός παραμένει ότι δεν μπορεί παρά να αντιμετωπιστεί υπό το γνωστό πρίσμα της νομολογίας. Καθ’ην έκταση δεν προβλήθηκε με το δέοντα τρόπο, ούτε αποτέλεσε αντικείμενο εξέτασης και συζήτησης πρωτόδικα, δεν μπορεί να απασχολήσει στο πλαίσιο της παρούσας Έφεσης.
Με τον 1ο Λόγο Έφεσης προβάλλεται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι δεν επήλθε ουσιαστική μείωση της αξίας του επίδικου Ακινήτου από την παραχώρηση 325 τ.μ. του Ακινήτου, αξίας €86.125 (325 τ.μ. χ 265 ανά τ.μ.), συνεπεία της επιβολής του πολεοδομικού όρου ή και του όρου της άδειας οικοδομής. Με το 2ο Λόγο Έφεσης, προβάλλεται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι οι ισχυρισμοί του εκτιμητή των Εφεσειόντων για μείωση της αξίας του Ακινήτου και επιζήμια επίδραση ήταν γενικοί και αόριστοι και ότι δεν είχε θέσει ενώπιον του Δικαστηρίου τέτοια γεγονότα που να καταδεικνύουν την πιο πάνω θέση. Μέσω του 3ου Λόγου Έφεσης προσβάλλεται ως λανθασμένη η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι στην προκείμενη περίπτωση δεν καταδεικνύετο, καθ’ οιονδήποτε τρόπο, οποιαδήποτε παράβαση τόσο του Άρθρου 23 του Συντάγματος, όσο και του Άρθρου 1 του Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ, αν δεν αποζημιώνονταν οι Εφεσείοντες.
Στο πλαίσιο αιτιολόγησης του 1ου Λόγου Έφεσης, υποστηρίχθηκε ότι εφόσον το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε αποφασίσει ότι η αξία των 325 τ.μ. του επίδικου Ακινήτου που είχαν παραχωρηθεί για τη διαπλάτυνση του οδικού δικτύου ανερχόταν στο ποσό των €86.125 και δεν υπήρχε οποιαδήποτε αναφορά στην απόφαση για τυχόν υπεραξία του εναπομείναντος μέρος του επίδικου Ακινήτου, τότε, με βάση τη σχετική νομολογία και ειδικότερα την απόφαση στην υπόθεση Γιωργαλλίδου κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1 Α.Α.Δ. 365, θα έπρεπε να αποφανθεί ότι το ποσό αυτό αποτελούσε ουσιαστική μείωση της αξίας του επίδικου Ακινήτου και να επιδικάσει το ποσό αυτό στους Εφεσείοντες. Σε ό,τι δε αφορά το 2ο Λόγο Έφεσης, επαναλήφθηκε η θέση ότι, δεδομένου του ευρήματος για την αξία των 325 τ.μ. του επίδικου Ακινήτου, ήτοι ποσό €86.125, το πρωτόδικο Δικαστήριο θα έπρεπε να επιδικάσει το πιο πάνω ποσό ως αποζημίωση για την ουσιαστική μείωση της αξίας του Ακινήτου τους. Αναφορικά δε με τη μαρτυρία του εκτιμητή τους, οι Εφεσείοντες σημείωσαν ότι το μόνο ζήτημα για το οποίο ενδεχομένως αυτός να μην έπεισε ήταν για την επιζήμια επίδραση του 5% στο εναπομείναν μέρος του Ακινήτου το οποίο είχε αναπτυχθεί.
Λαμβάνοντας υπόψιν τόσο την αιτιολογία που υποστηρίζει τον 1ο και το 2ο Λόγους Έφεσης, αλλά και την επιχειρηματολογία η οποία προωθήθηκε μέσω του Περιγράμματος του ευπαίδευτου συνηγόρου των Εφεσειόντων, αμφότεροι οι πιο πάνω Λόγοι Έφεσης είναι αλληλένδετοι και συναφείς και ως τέτοιοι θα εξετασθούν μαζί.
Για σκοπούς εξέτασης του κατά πόσο, στην υπό συζήτηση περίπτωση, ήταν πληρωτέα στους Εφεσείοντες οποιαδήποτε αποζημίωση, το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά επικαλέστηκε τις πρόνοιες του Άρθρου 68 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, το οποίο ρητά προνοεί ότι, εάν καθ’ οιονδήποτε τρόπο προκύψει ουσιώδης ζημιά σε βάρος ιδιοκτησίας συνεπεία της εφαρμογής των προνοιών του πιο πάνω Νόμου, θα πρέπει να καταβάλλεται δίκαιη αποζημίωση. Η αποζημίωση, όπως προνοείται στο εν λόγω Άρθρο, καταβάλλεται μόνο όταν αποδειχθεί από τον απαιτούντα ότι, συνεπεία της πολεοδομικής απόφασης η οποία επηρεάζει την ακίνητη ιδιοκτησία, σε σχέση με την οποία υποβλήθηκε απαίτηση, επήλθε ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας. Για δε τον υπολογισμό της αποζημίωσης λαμβάνονται υπόψη οι κανόνες που τίθενται στο Άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου 15/1962, στο μέτρο που αυτοί είναι εφαρμόσιμοι.
Το Άρθρο 10 του Ν. 15/1962 προνοεί, συναφώς, τα ακόλουθα:
«10. Η καταβλητέα αvαφoρικώς πρoς αvαγκαστικήv απαλλoτρίωσιv αποζημίωσις υπoλoγίζεται συμφώvως πρoς τoυς εv τoις εφεξής καvόvας:-
…….
(η) εις τηv περίπτωσιv απαλλoτριώσεως ακιvήτoυ ιδιoκτησίας της oπoίας η αξία έχει επηρεασθή λόγω της επιβoλής oιωvδήπoτε περιoρισμώv, δυvάμει τωv διατάξεωv τoυ περί Αρχαιoτήτωv Νόμoυ ή oιoυδήπoτε άλλoυ Νόμoυ υπoλoγίζεται και πάσα απoζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώvως πρoς τας διατάξεις τoυ άρθρoυ 23 τoυ Συvτάγματoς˙»
Στο πλαίσιο προώθησης της επιχειρηματολογίας του για τον 1ο Λόγο Έφεσης ότι η στέρηση, εν προκειμένω, έκτασης 325 τ.μ. από το επίδικο Ακίνητο αξίας €86.125, χωρίς να υπάρχει αύξηση της αξίας ή/και οποιαδήποτε ωφέλεια στο υπόλοιπο μέρος του ακινήτου, συνιστά ουσιαστική μείωση της αξίας του και θα πρέπει να αποζημιωθεί, ο ευπαίδευτος συνήγορος των Εφεσειόντων επικαλέστηκε αριθμό αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου όπως τις υποθέσεις Γιωργαλλίδου (ανωτέρω) και Δήμος Στροβόλου v. Δώρος Ανδρέου (2012) 1 Α.Α.Δ. 1510.
Σε συμφωνία με τα όσα η ευπαίδευτη συνήγορος για τον Εφεσίβλητο υποστήριξε, καμία από τις αποφάσεις στις οποίες οι Εφεσείοντες κάνουν αναφορά στο Περίγραμμα τους δεν αφορούσε απαίτηση με βάση τον περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμο. Οι εν λόγω αποφάσεις αφορούσαν, κυρίως, απαλλοτριώσεις και σε αυτές ό,τι εξετάστηκε ήταν κατά πόσο θα πρέπει να καταβάλλεται αποζημίωση για προϋπάρχοντες της απαλλοτρίωσης περιορισμούς, όπως αυτούς που αφορούν σε δεσμευτική ρυμοτομία. Στην Γιωργαλλίδου, στην οποία η έκταση γης της απαλλοτρίωσης καλυπτόταν από χώρο που ήδη επηρεάζετο από δεσμευτική ρυμοτομία και η Δημοκρατία ως απαλλοτριούσα αρχή διατάχθηκε να καταβάλει αποζημίωση για την εν λόγω έκταση, ουδεμία αίτηση για πολεοδομική άδεια είχε υποβληθεί, ενώ η Εφεσείουσα δεν είχε υλοποιήσει οποιοδήποτε όρο για παραχώρηση γης ως ρυμοτομία. Στην εν λόγω υπόθεση υπήρχε δημοσιευμένη ρυμοτομία και ακολούθησε απαλλοτρίωση χωρίς, όμως, οι ιδιοκτήτριες του ακινήτου της εν λόγω υπόθεσης να είχαν ζητήσει και λάβει οποτεδήποτε άδεια οικοδομής στην οποία να είχε τεθεί όρος για παραχώρηση έκτασης γης στο δημόσιο δρόμο. Όπως εξηγήθηκε στην Γιωργαλλίδου, το Άρθρο 10(η) του Νόμου παρέχει τη δυνατότητα προσθήκης στην καταβλητέα αποζημίωση και οιουδήποτε ποσού το οποίο κρίνεται καταβλητέο λόγω προηγούμενων περιορισμών στη χρήση του κτήματος που τέθηκαν βάσει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου (βλ., επίσης, Κυπριακή Δημοκρατία v. Τερψιθέας Ανδρέα Στυλιανού κ.ά., Πολιτική Έφεση Αρ. 311/2015, ημερ. 24/9/2014).
Εκείνο το οποίο δεν απαντήθηκε στην Γιωργαλλίδου, αλλά αποτέλεσε αντικείμενο εξέτασης σε μεταγενέστερη νομολογία, είναι το κατά πόσο έκταση που παραχωρήθηκε στο παρελθόν στη ρυμοτομία ή στη βάση όρων άδειας οικοδομής, θα μπορούσε να είναι αποζημιωτέα στο πλαίσιο μελλοντικής απαλλοτρίωσης.
Σε μεταγενέστερες, δε, αποφάσεις στις οποίες υπήρξε απαλλοτρίωση εκτάσεων που είχαν παραχωρηθεί για σκοπούς ρυμοτομίας κατόπιν υλοποίησης αδειών οικοδομής, δεν δόθηκε αποζημίωση. Το γεγονός αυτό της υλοποίησης διαφοροποιούσε τα δεδομένα ως προς το δικαίωμα της αποζημίωσης (βλ. Μακροσέλλη ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση Αρ. 268/2010, ημερ. 3/3/2017, ECLI:CY:AD:2017:A70, Γενικός Εισαγγελέας v. Κουλλουππά, Πολιτική Έφεση Αρ. 4/2014, ημερ. 12/2/2020, ECLI:CY:AD:2020:A58 και Τερψιθέας Ανδρέα Στυλιανού (ανωτέρω)).
Απαραίτητη, επομένως, προϋπόθεση για καταβολή οιασδήποτε αποζημίωσης, όπως ορθά επισημάνθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο, ήταν η απόδειξη από τους Εφεσείοντες ότι, συνεπεία της εφαρμογής των προνοιών του περί Πολεοδομίας Νόμου, επήλθε ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του ακινήτου τους. Η καθοδήγηση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς το ζήτημα αυτό ήταν απόλυτα ορθή. Όπως επεσήμανε, η ιδιοκτησία γης δεν παρέχει δικαίωμα χρήσης της για οικοδομικούς σκοπούς ή γενικότερα δικαίωμα για την οικοδομική ανάπτυξη του ακινήτου. Όπως λέχθηκε από την Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Ανθή Δημητριάδη κ.ά. ν Υπουργικού Συμβουλίου (1996) 3 Α.Α.Δ.85:
«Η χρήση του ακινήτου για οικοδομικούς σκοπούς συναρτάται με και εξαρτάται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, θέμα το οποίο ανάγεται στη ρυθμιστική εξουσία του Κράτους. Η οικοδομική ανάπτυξη είναι αλληλένδετη με τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Στη Simonis and Another ν. Imp. Board Latsia (1984) 3 C.L.R. 109, κρίθηκε ότι η χρήση γης για οικοδομικούς σκοπούς και, γενικά, η οικοδομική ανάπτυξη αποτελεί κοινοτική υπόθεση, υποκείμενη στο πολεοδομικό σχέδιο της περιοχής στην οποία ευρίσκεται.»
Σε ό,τι αφορά την ουσία του ζητήματος, το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθώς αναγνώρισε, παραπέμποντας στην υπόθεση Γιωργαλλίδου (ανωτέρω), ότι η έννοια της απώλειας, hardship, «δεν εξισώνεται με την απώλεια της επηρεαζόμενης έκτασης αλλά εξυπακούει κάποια ιδιαίτερη συνέπεια που δεν θα ήταν λογικό να αναμένεται να υποστεί ο ιδιοκτήτης».
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού αναφέρθηκε στα δεδομένα της υπόθεσης, ήτοι το γεγονός ότι, με βάση τον επίδικο όρο που επιβλήθηκε στους Εφεσείοντες για σκοπούς πολεοδομικής άδειας, παραχωρήθηκε από το επίδικο Ακίνητο τμήμα έκτασης 325 τ.μ. για τη διεύρυνση του υφιστάμενου δρόμου, με αποτέλεσμα να υπάρξει απώλεια του εμβαδού του της τάξης του 30,72%, προχώρησε στην αξιολόγηση της μαρτυρίας του εκτιμητή που είχαν καλέσει οι Εφεσείοντες. Ο εν λόγω μάρτυρας είχε ισχυριστεί ότι υφίστατο μείωση της αξίας του Ακινήτου ενόψει της πιο πάνω παραχώρησης και, περαιτέρω, ότι υπήρξε αντίστοιχη απώλεια του συντελεστή δόμησης του τεμαχίου. Είχε, επίσης, προβάλει ότι υφίστατο επιζήμια επίδραση στην υπόλοιπη έκταση του Ακινήτου καθότι είχε μεταβληθεί το σχήμα του Ακινήτου και είχε απωλεσθεί το βάθος του. Λόγω δε της έλλειψης βάθους, η ανέγερση των κατοικιών είχε γίνει πλησίον του οδικού δικτύου με αποτέλεσμα, όπως ισχυρίστηκε, την πρόκληση οχληρίας και τη μείωση της ελκυστικότητας των κατοικιών, με συνεπακόλουθο τη μείωση στις πιθανότητες διάθεσης τους στην ελεύθερη αγορά και κατ’ επέκταση στην αξία τους.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, εξετάζοντας και αξιολογώντας την πιο πάνω μαρτυρία, ορθώς επεσήμανε εξαρχής ότι οι Εφεσείοντες ήταν εκείνοι οι οποίοι είχαν επιλέξει τη συγκεκριμένη ανάπτυξη του Ακινήτου τους υποβάλλοντας, προς τούτο, τα σχέδια για έγκριση στις αρμόδιες αρχές και παραχωρώντας έκταση 325 τ.μ. του Ακινήτου τους για διαπλάτυνση του δρόμου, αποδεχόμενοι τοιουτοτρόπως τους όρους που η αρμόδια αρχή τους επέβαλε. Ως εκ τούτου, η συνεπακόλουθη επισήμανση από το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι, υπό αυτά τα δεδομένα, «η παραχώρηση της πιο πάνω έκτασης συνεπεία του πιο πάνω όρου, από μόνη της, δεν καταδεικνύει ότι το ακίνητο υπέστη οποιαδήποτε ουσιώδη ζημιά ή επήλθε ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του», ήταν απόλυτα ορθή.
Σε ό,τι αφορά τον ισχυρισμό του μάρτυρα των Εφεσειόντων περί πρόκλησης οχληρίας συνεπεία της επιβολής του πιο πάνω όρου, το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν παρέλειψε να σημειώσει το γεγονός ότι το επίδικο Ακίνητο εφαπτόταν ήδη δρόμου μικρότερου πλάτους. Το γεγονός αυτό είχε προκύψει μέσω της μαρτυρίας του Σ. Σταύρου, Ανώτερου Τεχνικού στο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, η οποία είχε γίνει δεχτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο, συμφώνως της οποίας το πλάτος του δρόμου που υφίστατο πριν την παραχώρηση, ανερχόταν στα 2,5 μέτρα. Επεσήμανε δε και την αδιαμφισβήτητη μαρτυρία ότι η κατοικία είχε ανεγερθεί τρία περίπου μέτρα από το δρόμο, σχολιάζοντας μάλιστα με αρνητικό τρόπο το γεγονός ότι ο εκτιμητής των Εφεσειόντων ενώ ισχυρίζετο την πρόκληση οχληρίας, δεν ήταν σε θέση να καθορίσει την απόσταση της κατοικίας που ανεγέρθηκε από το δρόμο. Υπό αυτά τα δεδομένα, ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τον ισχυρισμό των Εφεσειόντων περί οχληρίας. Επίσης, ορθά απέρριψε τον ισχυρισμό των Εφεσειόντων ότι συνεπεία της έλλειψης βάθους και της ανέγερσης οικοδομών πλησίον του οδικού δικτύου δημιουργούνται προβλήματα οχληρίας με αποτέλεσμα τη μείωση της ελκυστικότητας των κατοικιών και των πιθανοτήτων διάθεσης τους, αφού, ως αναντίλεκτα προέκυψε από τη μαρτυρία, οι δύο από τις τρεις κατοικίες που είχαν ανεγερθεί επί του επίδικου Ακινήτου είχαν πωληθεί. Σχολιάζοντας δε το πρωτόδικο Δικαστήριο τη θέση του εκτιμητή ότι το γεγονός της πώλησης των εν λόγω κατοικιών δεν διαδραμάτιζε οποιοδήποτε ρόλο, πολύ εύστοχα επισήμανε τα εξής:
«Αντεξεταζόμενος ανέφερε ότι το γεγονός ότι πωλήθηκαν δυο από τις τρεις κατοικίες που ανεγέρθηκαν επί του επίδικου ακινήτου δεν διαδραματίζει οποιοδήποτε ρόλο. Ευλόγως γεννάται το ερώτημα. Αφού η πώληση των κατοικιών δεν διαδραματίζει οποιοδήποτε ρόλο γιατί έλαβε υπόψη του ότι υφίσταται μείωση της πιθανότητας ελκυστικότητας των κατοικιών και μείωση της πιθανότητας διάθεσης τους;»
Όσον δε αφορά τον ισχυρισμό του εκτιμητή των Εφεσειόντων περί αλλοίωσης του σχήματος του επίδικου Ακινήτου, το πρωτόδικο Δικαστήριο, έχοντας κατά νου τη μαρτυρία που έκανε αποδεκτή και τα σχετικά ευρήματα που προέκυψαν από αυτή και τα οποία δεν προσβάλλονται στην παρούσα Έφεση, επεσήμανε ότι το γεωμετρικό σχήμα του Ακινήτου δεν είχε αλλοιωθεί ενώ η πρόσοψη του, μετά την παραχώρηση της συγκεκριμένης έκτασης για το δρόμο, είχε αυξηθεί κατά 4 μέτρα.
Στη βάση της πιο πάνω αξιολόγησης της μαρτυρίας του εκτιμητή των Εφεσειόντων, η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι ισχυρισμοί του εν λόγω μάρτυρα για μείωση της αξίας του Ακινήτου ήταν γενικοί και αόριστοι, χωρίς να έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου τέτοια γεγονότα που να καταδεικνύουν τη θέση του, ήταν εύλογα επιτρεπτή.
Επιπλέον, είναι σημαντικό να επισημάνουμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, αξιολογώντας τη μαρτυρία του εκτιμητή των Εφεσειόντων, βασίστηκε στη μαρτυρία που έκανε αποδεκτή και τα συνεπακόλουθα στη βάση αυτής ευρήματα, τα οποία, όπως ορθώς επισημαίνεται από την ευπαίδευτη συνήγορο του Εφεσίβλητου, ουδόλως αμφισβητούνται με την παρούσα Έφεση. Το μόνο που οι Εφεσείοντες επικαλούνται στην Έφεση τους, είναι πως λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι δεν επήλθε ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του επίδικου Ακινήτου βασιζόμενοι στο λόγο των υποθέσεων Γιωργαλλίδου και Δήμος Στροβόλου v. Δώρος Ανδρέου, με βάση τις οποίες θεωρούν ότι δικαιούνται αυτόματα να αποζημιωθούν για την αξία της έκτασης που έχει αφαιρεθεί. Έχουμε ήδη, πιο πάνω, εξετάσει την εν λόγω πτυχή και την εμβέλεια εφαρμογής των πιο πάνω υποθέσεων, χωρίς να χρειάζεται να λεχθεί οτιδήποτε περαιτέρω. Είναι, δε, ορθή η επισήμανση της ευπαίδευτης συνηγόρου του Εφεσίβλητου ότι οι Εφεσείοντες, πέραν της πιο πάνω τοποθέτησης, ουδόλως σχολιάζουν τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου με βάση τα οποία κατέληξε ότι η παραχώρηση της έκτασης των 325 τ.μ. δεν προκάλεσε οποιαδήποτε ουσιώδη μείωση της οικονομικής αξίας του επίδικου Ακινήτου.
Ως έχει ήδη πιο πάνω αναφερθεί μέσω του 3ου Λόγου Έφεσης προσβάλλεται ως λανθασμένη η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι, στην προκείμενη περίπτωση, δεν καταδεικνύετο καθ’ οιονδήποτε τρόπο οποιαδήποτε παράβαση τόσο του Άρθρου 23 του Συντάγματος, όσο και του Άρθρου 1 του Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ, αν δεν αποζημιώνονταν οι Εφεσείοντες. Με την αιτιολογία που υποστηρίζει το Λόγο αυτό, επαναλαμβάνεται η θέση των Εφεσειόντων ότι, εφόσον αφαιρέθηκε έκταση 325 τ.μ. από το Ακίνητο τους αξίας €86.125, η μη επιδίκαση αποζημιώσεων προς όφελος τους παραβιάζει το δικαίωμα τους της ιδιοκτησίας. Επιπλέον προβάλλουν ότι δεν είναι δίκαιο ούτε νομικά αποδεκτό να πληρώσουν μόνο οι Εφεσείοντες με την περιουσία τους το κόστος που απαιτείται για την απόκτηση της γης που είναι απαραίτητη για τη δημιουργία έργου δημόσια ωφελείας, ήτοι τη διαπλάτυνση του οδικού δικτύου. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, ορθά καθοδηγούμενο από σχετικές αυθεντίες, επεσήμανε ότι:
«…το δικαίωμα στην περιουσία όπως αυτό προστατεύεται τόσο στο Σύνταγμα της Κυπριακής Δημοκρατίας όσο και στην ΕΣΔΑ δεν πρόκειται για απόλυτα δικαιώματα και το κράτος έχει περιθώριο εκτίμησης. Στην υπόθεση Phocas v France, (απόφαση ημερ. 23.4.1996), το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων επισήμανε μεταξύ άλλων ότι το κάθε κράτος μέλος απολαμβάνει ένα ευρύ περιθώριο εκτίμησης (wide margin of appreciation) στην εφαρμογή του σχεδιασμού των πόλεων και αποφασίστηκε ότι δεν υπήρξε παραβίαση του συγκεκριμένου άρθρου καθότι η Γαλλία προέβηκε σε δίκαιη εξισορρόπηση των δικαιωμάτων των διαδίκων. Έτσι και στην προκείμενη περίπτωση δεν καταδεικνύεται καθοιονδήποτε τρόπο οποιαδήποτε παραβίαση τόσο του άρθρου 23 του Συντάγματος όσο και του άρθρου 1 του Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ. Όπως έχει ήδη επεξηγηθεί οι ενάγοντες επέλεξαν την ανάπτυξη και στα πλαίσια του τοπικού σχεδιασμού του Δήμου Παραλιμνίου επιβλήθηκε ο επίδικος όρος για την παραχώρηση των 325τ.μ.. Συνεπεία της επιβολής του πιο πάνω όρου δεν υπήρξε ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας. Τα έξοδα για την κατασκευή του δρόμου τα επωμίσθηκε η αρμόδια αρχή.»
Η πιο πάνω προσέγγιση μας βρίσκει σύμφωνους. Οι Εφεσείοντες μπόρεσαν να αναπτύξουν την ιδιοκτησία τους, όπως οι ίδιοι επιθυμούσαν, ανεγείροντας σε αυτή τρεις οικίες, εκ των οποίων οι δύο πωλήθηκαν ενώ η τρίτη χρησιμοποιείται για ιδιοκατοίκηση. Στο πλαίσιο δε του τοπικού σχεδιασμού, τους επιβλήθηκε ο όρος για την παραχώρηση 325 τ.μ. από το Ακίνητο τους για σκοπούς διαπλάτυνσης του οδικού δικτύου της περιοχής, το οποίο, όπως είναι άλλωστε παραδεκτό και από τους Εφεσείοντες, δεν εξυπηρετεί μόνο το κοινό αλλά και τους ίδιους. Υπό αυτά τα δεδομένα, ορθά κρίθηκε ότι δεν υπήρξε οποιαδήποτε παραβίαση είτε του Άρθρου 23 του Συντάγματος είτε του Άρθρου 1 του Πρώτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ.
Κατ’ ακολουθίαν όλων των πιο πάνω ουδείς εκ των Λόγων Έφεσης είναι βάσιμος. Αναπόδραστη κατάληξη είναι ότι η υπό κρίση Έφεση δεν μπορεί να έχει επιτυχή κατάληξη.
Συνακόλουθα, η Έφεση απορρίπτεται.
Επιδικάζονται υπέρ του Εφεσίβλητου και εναντίον των Εφεσειόντων έξοδα €3.500.
Κ. ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.
Λ. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.
Α. ΔΑΥΙΔ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο