ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

 

(Πολιτική Έφεση Αρ.126/2017)

 

 

 

17 Ιουλίου 2025

 

 

[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]

 

 

 

 

ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ ΣΤΑΥΡΟΥ,

 

Εφεσείων,

 

ν.

 

 

ΕΥΤΥΧΙΑΣ ΘΕΟΧΑΡΙΔΟΥ,

 

Εφεσίβλητης.

 

 

____________________

 

Σ. Μάτσας, για τον Εφεσείοντα.

Αναστάσιος Ζ. Μυλωνάς, για Αναστάσιος Μυλωνάς & Σία Δ.Ε.Π.Ε, για την Εφεσίβλητη.

 

 

 

Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον Μαλαχτό, Δ.

 

____________________

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.:  Ο Εφεσείων μίσθωσε δύο καταστήματα ιδιοκτησίας της Εφεσίβλητης.  Η αρχική ενοικίαση ήταν για περίοδο τεσσάρων χρόνων, από 1.6.2006 μέχρι 31.5.2010 και ανανεώθηκε αυτόματα για δύο ακόμη χρόνια μέχρι 31.5.2012.  Η Εφεσίβλητη, με επιστολή της ημερ.9.9.2011, ζήτησε από τον Εφεσείοντα να της καταβάλει καθυστερημένα οφειλόμενα ενοίκια εντός 21 ημερών.  Ο τελευταίος δεν ανταποκρίθηκε, οπόταν, την 20.10.2011 η Εφεσίβλητη καταχώρισε αίτηση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ζητώντας την έξωση του Εφεσείοντα και τα καθυστερημένα ενοίκια.

 

Ο Εφεσείων ανταπαίτησε επιστροφή των ενοικίων που είχε πληρώσει από την έναρξη της ενοικίασης και αποζημιώσεις ύψους €200.000 για ζημιές που είχε υποστεί επειδή τα καταστήματα δεν μπορούσαν νόμιμα να χρησιμοποιηθούν ως τέτοια και γιατί η δέσμευση της Εφεσίβλητης ότι θα εξασφάλιζε τις σχετικές άδειες για τη νόμιμη λειτουργία τους δεν υλοποιήθηκε.

 

Τα δύο επίδικα καταστήματα ήταν το αποτέλεσμα διαχωρισμού από την ιδιοκτήτρια ενός μεγαλύτερου χώρου σε αριθμό καταστημάτων.  Προς τούτο δεν είχαν εξασφαλιστεί οι αναγκαίες άδειες.  Ως εκ τούτου, τα επίδικα καταστήματα δεν μπορούσαν νομίμως να λειτουργήσουν ως καταστήματα.

 

Ο υιός της Εφεσίβλητης (Μ.Α.1) κατέθεσε ότι την 9.10.2006 είχε περιέλθει σε γνώση τους ότι τα επίδικα καταστήματα δεν μπορούσαν νομίμως να λειτουργήσουν ως καταστήματα.  Ενημερώθηκε σχετικά ο Εφεσείων, και ότι ήταν ελεύθερος να τερματίσει την ενοικίαση. Ο Εφεσείων επέλεξε να συνεχίσει την ενοικίαση, αφού τα χρησιμοποιούσε ως αποθήκη της επιχείρησης «snack bar» που λειτουργούσε εταιρεία συμφερόντων του σε άλλα τέσσερα καταστήματα στη πρόσοψη του ιδίου κτιρίου.  Τα επίδικα καταστήματα είχαν πρόσωπο στο χώρο στάθμευσης του κτιρίου.

 

Ο σύζυγος της Εφεσίβλητης (Μ.Α.2), που αντιπροσώπευε την Εφεσίβλητη στη διαχείριση των καταστημάτων, κατέθεσε ότι στο πλαίσιο αίτησης για μετατροπή των άλλων καταστημάτων σε «snack bar», πληροφορήθηκαν από τον οικείο Δήμο Λευκωσίας ότι χρειαζόταν να εξασφαλιστεί πολεοδομική άδεια για το διαχωρισμό και ότι απαιτούνταν δύο επιπρόσθετοι χώροι στάθμευσης.  Επιπλέον, ίσως να απαιτείτο να αφαιρεθεί το μεσοπάτωμα στο ένα από τα επίδικα καταστήματα, που δεν περιλαμβανόταν (το μεσοπάτωμα) στη ενοικίαση.  Ήταν η θέση του ότι ενημέρωσε αμέσως τον Εφεσείοντα και του εισηγήθηκε να διακόψει την ενοικίαση και να του επιστραφεί το ενοίκιο που είχε καταβάλει με την υπογραφή της συμφωνίας ενοικίασης.  Ο Εφεσείων επέλεξε να συνεχίσει την ενοικίαση.

 

Η εκδοχή του Εφεσείοντα ήταν ότι ενοικίασε τα επίδικα υποστατικά για να τα λειτουργήσει ως καταστήματα.  Δύο με τρείς μήνες μετά, ο σύζυγος της Εφεσίβλητης τον ενημέρωσε ότι αυτά δεν μπορούσαν νομίμως να λειτουργήσουν, αλλά και ότι κάποια προβλήματα με τον Δήμο Λευκωσίας δεν ήταν σημαντικά και θα επιλύονταν σύντομα.  Του πρότεινε αν δεν ήθελε να περιμένει, να του επιστρέψει το ποσό που είχε καταβάλει.  Ο Εφεσείων αποδέχεται ότι πράγματι επέλεξε να συνεχίσει την ενοικίαση, αφού όμως ο σύζυγος της Εφεσίβλητης τον διαβεβαίωσε ότι, εάν δεν εξασφαλίζονταν οι σχετικές άδειες, θα του επιστρεφόταν κάθε ποσό ενοικίου που θα είχε πληρώσει.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχτηκε τη μαρτυρία των μαρτύρων της Εφεσίβλητης και απέρριψε τη μαρτυρία του Εφεσείοντα.  Εφόσον, εκκρεμούσας της αίτησης, την 27.11.2012, ο Εφεσείων εγκατέλειψε τα καταστήματα, παραδίδοντας την κατοχή τους στην Εφεσίβλητη, η εναντίον του απόφαση περιορίστηκε στα οφειλόμενα ενοίκια.  Επειδή το ενοίκιο ήταν προπληρωτέο σε ετήσια βάση, διατάχτηκε να πληρώσει το ενοίκιο μέχρι 31.5.2013, αφού το τελευταίο ετήσιο ενοίκιο είχε καταστεί πληρωτέο την 1.6.2012.  Ολόκληρο το ποσό της απόφασης ήταν για €14.630 και αφορούσε τα ετήσια ενοίκια που ήταν πληρωτέα 1.6.2009 (μέρος), 1.6.2010, 1.6.2011 και 1.6.2012.  Η ανταπαίτηση του Εφεσείοντα απορρίφθηκε.

 

Οι λόγοι έφεσης είναι γενικοί και συνοπτικοί, ωστόσο, η αιτιολογία τους είναι διευρυμένη και καλύπτει 25 σελίδες.  Η αιτιολογία δεν περιορίζεται, όπως θα έπρεπε, σε αιτιολόγηση των όσων ο προηγηθείς λόγος εγείρει.  Καταλογίζεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι εσφαλμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο, τη νομολογία και τη δικονομία (λόγος έφεσης 1).  Προσβάλλεται ως εσφαλμένη η αξιολόγηση των μαρτύρων της Εφεσίβλητης (λόγος έφεσης 3) και του Εφεσείοντα (λόγος έφεσης 4) και ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε σε ευρήματα που δεν στηρίζονται στην μαρτυρία (λόγος έφεσης 2) και εσφαλμένα απέδωσε ό,τι αξίωνε η Εφεσίβλητη (λόγος έφεσης 6) ενώ δεν απέδωσε όσα ο Εφεσείων ανταπαιτούσε (λόγος έφεσης 5).

 

Ο Εφεσείων αμφισβήτησε, τόσο πρωτόδικα όσο και κατ΄ έφεση, τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, ωστόσο είχε καταχωρίσει και ανταπαίτηση, που αφού απορρίφθηκε, προωθεί το σχετικό λόγο έφεσης 5.

 

Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι η επιστολή, που είχε επιδοθεί στον Εφεσείοντα την 20.9.2011, είχε αυτόματα τερματίσει τη συμβατική ενοικίαση και ότι ο Εφεσείων, που συνέχισε να κατέχει τα καταστήματα, κατέστη θέσμιος ενοικιαστής τους.  Επικαλέστηκε προς τούτο τις πρόνοιες του άρθρου 11(4) των περί Ενοικιοστασίου Νόμων του 1983 μέχρι 2007,[1] ότι «Η γραπτή προειδοποίηση που αποστέλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου (α) του εδαφίου (1) του παρόντος άρθρου θεωρείται και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης, …».  Πρόκειται για την ειδοποίηση απαίτησης για την πληρωμή καθυστερημένου ενοικίου ή ενοικίων που αποστέλλεται από τον ιδιοκτήτη προς στον ενοικιαστή. 

 

Συμφωνούμε με την επιμέρους κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου.  Ορθά διαπιστώθηκε ότι η συμβατική ενοικίαση τερματίστηκε και ότι ο Εφεσείων κατέστη θέσμιος ενοικιαστής, διαπίστωση που προσέδωσε δικαιοδοσία στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.

 

Προέβαλε ακόμα ο Εφεσείων ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε το άρθρο 10(4) του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ.96.  Ο Εφεσείων υποστήριξε ότι, εφόσον δεν υπήρχε πιστοποιητικό έγκρισης για τα επίδικα καταστήματα, η επίδικη σύμβαση για την ενοικίαση τους ήταν παράνομη.  Το άρθρο 10(4) προνοεί ότι:

 

«Ουδέν πρόσωπο κατέχει ή χρησιμοποιεί ή ενεργεί, ώστε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο να κατέχει ή να χρησιμοποιεί οποιαδήποτε οικοδομή ή τμήμα οικοδομής, μέχρις ότου εκδοθεί πιστοποιητικό έγκρισης από την αρμόδια αρχή σε σχέση με την εν λόγω οικοδομή ή τμήματος αυτής, ανεξάρτητα αν χορηγήθηκε άδεια για την οικοδομή ή τμήμα της, με βάση το άρθρο 3 του παρόντος Νόμου».

 

 

Το ζήτημα δεν είναι κατά πόσο η κατοχή και χρήση των καταστημάτων ήταν νόμιμη.  Είναι δεδομένο ότι δεν ήταν.  Το ερώτημα είναι κατά πόσο η σύμβαση για την ενοικίαση τους ήταν και αυτή παράνομη.  Το γεγονός ότι ένας ενοικιαστής δεν μπορεί νόμιμα να χρησιμοποιήσει την οικοδομή ή το τμήμα της που έχει μισθώσει, του παρέχει το δικαίωμα να τερματίσει τη σύμβαση ενοικίασης και να διεκδικήσει νόμιμες θεραπείες.  Εφόσον όμως επιλέξει να μην τερματίσει την ενοικίαση, οφείλει να καταβάλλει το συμφωνημένο ενοίκιο.  Εν προκειμένω, ο Εφεσείων, όχι μόνο δεν τερμάτισε την ενοικίαση αλλά, στην λήξη της αρχικής ενοικίασης των τεσσάρων χρόνων, την άφησε να ανανεωθεί για ακόμη δύο χρόνια, κατέχοντας και χρησιμοποιώντας τα καταστήματα μέχρι και την 27.11.2012.  Ο λόγος έφεσης 1 απορρίπτεται.

 

Προχωρούμε στην εξέταση των λόγων που αφορούν στην αξιοπιστία των μαρτύρων, έχοντας πάντα υπόψη τις διαχρονικά αναλλοίωτες αρχές που διέπουν το ζήτημα της παρέμβασης του εφετείου στην κρίση του πρωτόδικου δικαστηρίου σε σχέση με την αξιοπιστία των μαρτύρων.  Ότι, κατά κανόνα, το εφετείο σπάνια επεµβαίνει, όταν τα ευρήματα καταφαίνονται εξ αντικειµένου ανυπόστατα ή όταν είναι παράλογα ή αυθαίρετα ή δεν υποστηρίζονται από τη µαρτυρία που έγινε αποδεχτή ως αξιόπιστη.  Εάν ήταν εύλογα επιτρεπτό στο πρωτόδικο δικαστήριο να κάµει τα ευρήµατα τα οποία έκαµε σε σχέση µε την αξιοπιστία το εφετείο δεν επεµβαίνει (Σολωμού ν. Vineyard View Tourist Enterprises Ltd (1998) 1(Α) Α.Α.Δ. 300, 320-1).  Το εφετείο έχει την ευχέρεια να καταλήξει στα δικά του συμπεράσματα εκεί όπου διαπιστώνεται ότι η κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου, είτε δεν μπορεί να δικαιολογηθεί από τη μαρτυρία και τα γεγονότα, είτε η κρίση επί της αξιοπιστίας των μαρτύρων παρουσιάζεται προβληματική ενόψει λογικής ανακολουθίας ή πλημμελούς αξιολόγησης των δεδομένων που παρουσιάστηκαν κατά τη δίκη (Baloise Insur. Co Ltd v. Κατωμονιάτη κ.ά. (2008) 1(Β) Α.Α.Δ. 1275, 1290-1).

 

Με το λόγο έφεσης 3 προσβάλλεται ως εσφαλμένη η αξιολόγηση και απόδοση βαρύτητας στη μαρτυρία των μαρτύρων της Εφεσίβλητης, ωστόσο τίποτα από όσα προβάλλει ο Εφεσείων δεν τεκμηριώνει βάσιμο λόγο για την αμφισβήτηση της πρωτόδικης κρίσης.  Η υπόδειξη σημείων διάστασης μεταξύ της μαρτυρίας του υιού και του συζύγου της Εφεσίβλητης και αυτής του Εφεσείοντα, δεν είναι ζήτημα που άπτεται της αξιοπιστίας των πρώτων.

 

Στα περιγράμματα αγόρευσης των μερών, γίνεται ιδιαίτερη αναφορά σε μια απάντηση που έδωσε αντεξεταζόμενος ο σύζυγος της Εφεσίβλητης.  Ο Εφεσείων εισηγείται ότι ο μάρτυρας παραδέχτηκε ότι θα επιστρέφονταν όλα τα ενοίκια που θα είχε πληρώσει ο Εφεσείων, εάν δεν εξασφαλίζονταν οι σχετικές άδειες.  Συμφωνούμε με την τοποθέτηση της Εφεσίβλητης ότι τέτοιο συμπέρασμα δεν μπορεί να εξαχθεί από την απάντηση που δόθηκε. Επρόκειτο για μια ερώτηση με τρία σκέλη, στην οποία ο μάρτυρας είχε απαντήσει μονολεκτικά.  Η απάντηση, ακόμη και εάν απομονωθεί από οτιδήποτε άλλο, δεν θα μπορούσε να έχει το νόημα ως εισηγείται ο Εφεσείων.  Αντίθετα, ιδωμένη στο πλαίσιο του συνόλου της κατάθεσης του μάρτυρα, κάθε άλλο παρά αναδεικνύει τέτοια παραδοχή εκ μέρους του.  Επίσης, συμφωνούμε με την υπόδειξη της Εφεσίβλητης ότι τέτοιος ισχυρισμός δεν δικογραφείτο από τον Εφεσείοντα, που ανταπαιτούσε την επιστροφή των ενοικίων που είχε καταβάλει, όχι όμως στη βάση υπόσχεσης εκ μέρους της Εφεσίβλητης για την επιστροφή τους σε περίπτωση που δεν εξασφαλίζονταν οι σχετικές άδειες, αλλά στη βάση ότι τα ενοικιαζόμενα υποστατικά ήταν ακατάλληλα για να λειτουργήσουν ως καταστήματα.

 

Με το λόγο έφεσης 4, ο Εφεσείων καταλογίζει στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι εσφαλμένα αξιολόγησε τη μαρτυρία των μαρτύρων που κάλεσε.  Στην αιτιολογία γίνεται αναφορά και στη μαρτυρία του ιδίου.

 

Ο Εφεσείων παραπονείται γιατί το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε ότι « … ο [Εφεσείων] ήρθε στην ενοικίαση με ανοικτά μάτια, γνώριζε τι έπαιρνε και αυτή ήταν η επιλογή του», παραγνωρίζοντας ότι τα καταστήματα δεν μπορούσαν νόμιμα να λειτουργήσουν ως τέτοια.  Το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφερόταν στο γεγονός ότι ο Εφεσείων ενοικίασε τα δύο υποστατικά με πολύ χαμηλό ενοίκιο, ακριβώς γιατί παρουσίαζαν την εικόνα που είχαν.  Δεν παραγνώρισε ότι το ζήτημα της νομιμότητας στη χρήση τους, δεν ήταν υπόψη του Εφεσείοντα όταν προέβαινε στην ενοικίαση τους.  Ήταν ωστόσο κοινό έδαφος ότι ενημερώθηκε σχετικά, περίπου τέσσερις μήνες μετά και ότι του προσφέρθηκε η ευκαιρία να εγκαταλείψει την ενοικίαση και να πάρει πίσω όλα όσα είχε πληρώσει.  Επομένως, στο στάδιο αυτό, επιχειρηματολογία ότι, εφόσον γνώριζε το νομικό καθεστώς δεν θα ενοικίαζε τα καταστήματα, δεν μπορεί να εξεταστεί.

 

Το καταλυτικό για την έκβαση της υπόθεσης ζήτημα ήταν κατά πόσο είχε συμφωνηθεί η επιστροφή των καταβληθέντων ενοικίων εφόσον δεν εκδίδονταν οι σχετικές άδειες.  Επί του προκειμένου το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την εκδοχή του Εφεσείοντα και κανένας λόγος δεν συνηγορεί ώστε να παρέμβουμε στην κρίση αυτή του πρωτόδικου Δικαστηρίου.

 

Η μαρτυρία της επιθεωρητού στο Τμήμα Επιθεώρησης Εργασίας που είχε καλέσει ο Εφεσείων (Μ.Υ.2), αν και σχολιάστηκε ότι «χρωματίστηκε» γιατί ο αδελφός της, ως ιδιώτης, είχε ασχοληθεί με την περίπτωση προτού υποβληθεί παράπονο για τα επίδικα υποστατικά στο Γραφείο Εργασίας, έγινε ουσιαστικά αποδεκτή, αφού το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε ότι τα υποστατικά παρουσίαζαν προβλήματα «αναφορικά με τους Κανονισμούς».   Η δε μαρτυρία της υπαλλήλου των Τεχνικών Υπηρεσιών του Δήμου Λευκωσίας, που επίσης κλήθηκε από τον Εφεσείοντα (Μ.Υ.3), κρίθηκε ειλικρινής.  Φαίνεται ότι τα παράπονα του Εφεσείοντα αφορούν στη σημασία που δόθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο σε σχέση με τα όσα οι δύο μάρτυρες είχαν καταθέσει.  Θα ήθελε, η μαρτυρία τους να είχε επιδράσει ώστε να γίνει αποδεχτή η δική του εκδοχή των γεγονότων.  Η μαρτυρία των δύο μαρτύρων αφορούσε στη νομική θέση των ενοικιαζόμενων υποστατικών.  Δεν ενίσχυε την εκδοχή του Εφεσείοντα.  Εφόσον το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε τη θέση, που ήταν και κοινό έδαφος, ότι τα καταστήματα δεν μπορούσαν να λειτουργήσουν νόμιμα, αποδόθηκε στις πιο πάνω μαρτυρίες η δέουσα σημασία.

 

Αμφότεροι οι λόγοι έφεσης 3 και 4 απορρίπτονται.

 

Με το λόγο έφεσης 2, αποδίδεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι κατέληξε σε ευρήματα που δεν στηρίζονταν στη μαρτυρία.  Στην αιτιολογία του λόγου γίνεται αναφορά στη σχετική πολεοδομική άδεια και σε ζητήματα που αφορούν στη νομική κατάσταση των ενοικιαζόμενων υποστατικών.  Τίποτα όμως δεν είναι ανατρεπτικό των ευρημάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου, που καθόρισαν την έκβαση της απαίτησης και της ανταπαίτησης.  Ο λόγος έφεσης 2 είναι αλυσιτελής και απορρίπτεται.

 

Οι λόγοι έφεσης 5 και 6 δεν έχουν αυτοτελή ισχύ.  Η διαφορετική έκβαση της απαίτησης και της ανταπαίτησης προϋπόθετε την ανατροπή των ευρημάτων και των νομικών προσεγγίσεων του πρωτόδικου Δικαστηρίου, που ο Εφεσείων επιδίωξε με τους προηγηθέντες λόγους, η απόρριψη των οποίων οδηγεί στην απόρριψη και των λόγων έφεσης 5 και 6.

 

Η έφεση απορρίπτεται.

€2.000 έξοδα της έφεσης, πλέον Φ.Π.Α. αν υπάρχει, επιδικάζονται υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον του Εφεσείοντα.

 

 

 

 

                                                      Χ. Μαλαχτός, Δ.

 

                                                      Ι. Ιωαννίδης, Δ.   

 

                                                          Ε. Εφραίμ, Δ.