ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική Έφεση Αρ.369/2015
27 Οκτωβρίου, 2025
[Γ.Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Λ. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Α. ΔΑΥΙΔ, Δ/στές]
ΛΕΙΒΑΔΙΩΤΗΣ & ΣΙΑ ΛΙΜΙΤΕΔ
Εφεσειόντων/Εναγόντων
ν.
ΜΑΡΙΟΥ ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ
Εφεσίβλητου/Εναγόμενου
………………………………………
κ. Γ. Λουκαΐδης για Δρ. Ανδρέας Π. Ποιητής & Σία ΔΕΠΕ, για τους εφεσείοντες
Χ. Σούρπη (κα) για Αντωνάκης Σωτηρίου & Συνεργάτες ΔΕΠΕ, για τον εφεσίβλητο.
ΓΙΑΣΕΜΗ, Δ.: Η Απόφαση είναι ομόφωνη, θα απαγγελθεί
από το Δικαστή Δαυίδ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΔΑΥΙΔ, Δ.: Οι εφεσείοντες, εταιρεία ανάπτυξης γης, στις 20/02/1997, συνήψαν γραπτή συμφωνία με τον εφεσίβλητο, για την πώληση κατοικίας, μέρος συγκροτήματος κατοικιών, το τίμημα της οποίας συμφωνήθηκε να εξοφληθεί πλήρως, κατά την 30/05/1997, οπόταν και θα ανέκυπτε η υποχρέωση για μεταβίβαση και εγγραφή της εν λόγω κατοικίας επ’ ονόματι του εφεσίβλητου. Ενόψει του γεγονότος ότι δεν υπήρχε ξεχωριστός τίτλος για την εν λόγω κατοικία, προκειμένου αυτή να υποθηκευτεί ως εξασφάλιση για σκοπούς σχετικής δανειοδότησης του εφεσίβλητου, τα μέρη, την ίδια πιο πάνω ημερομηνία, συνήψαν συμπληρωματική συμφωνία, με την οποία οι εφεσείοντες αναλάμβαναν να παραχωρήσουν προς όφελος του χρηματοπιστωτικού οργανισμού που θα χορηγούσε δάνειο στον εφεσίβλητο για την αγορά της ως άνω κατοικίας, τραπεζική εγγύηση ύψους ΛΚ 30.000 (€51.258), ως εξασφάλιση του δανείου του τελευταίου.
Αποτέλεσε όρο της συμπληρωματικής συμφωνίας ότι:
«2. Τα έξοδα της έκδοσης και της ανανέωσης ή ανανεώσεως της τραπεζικής εγγύησης θα πληρωθούν και θα πληρώνονται από τον αγοραστή διά τα επόμενα τρία έτη. Μετά την πάροδο των τριών ετών εάν η εγγυητική χρειάζεται διά τον Οργανισμό Χρηματοδοτήσεως Στέγης τότε θα πληρώνεται ½ από Αγοραστή και ½ από Πωλητή».
Στην εξέλιξη των πραγμάτων, οι εφεσείοντες δρομολόγησαν στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας, την αγωγή Αρ. 2591/2011, διεκδικώντας τα ποσά που εξ’ ολοκλήρου κατέβαλαν για την ανανέωση της ως άνω τραπεζικής εγγύησης, από τον Ιούνιο του 1997 μέχρι τον Δεκέμβριο του 2011, ήτοι το ποσό των €7.135,64 πλέον τόκους επί του οφειλόμενου ποσού και έξοδα.
Στον αντίποδα των πιο πάνω, ο εφεσίβλητος, μέσω της Υπεράσπισης που καταχώρησε στο πλαίσιο της ως άνω αγωγής, αρνείται τις σε βάρος του αξιώσεις, προβάλλοντας πως παρά το ότι το τίμημα πώλησης της κατοικίας ξοφλήθηκε, οι εφεσίβλητοι παρέλειψαν ή και καθυστερούν να προβούν στη μεταβίβαση του ακινήτου επ’ ονόματί του. Σύμφωνα με τις δικογραφημένες του θέσεις, η τραπεζική εγγύηση δόθηκε σαν εξασφάλιση επειδή το ακίνητο δεν είχε ξεχωριστό τίτλο προκειμένου ο εφεσίβλητος να δανειοδοτηθεί για να πληρώσει τους εφεσείοντες, ενώ με την έκδοση ξεχωριστού τίτλου το ακίνητο θα μεταβιβαζόταν στον εφεσίβλητο με αποτέλεσμα ο τελευταίος να προσφέρει την δική του εξασφάλιση για το πιο πάνω δάνειο, μέσω υποθήκευσης του ακινήτου. Ενόψει του γεγονότος ότι δεν έγινε κατορθωτή έκδοση τίτλου εντός τριών χρόνων, ως η διαβεβαίωση των εφεσειόντων, οι τελευταίοι αποδέχτηκαν όπως πληρώνουν και/ή επιβαρυνθούν οποιαδήποτε περαιτέρω έξοδα και/ ή αφεθούν αυτά να συμφωνηθούν και κανονιστούν κατά την μεταβίβαση του ακινήτου. Ως εκ τούτου, υποστηρίζει, ουδέν ποσό όφειλε να πληρώσει.
Παρεμβάλλεται ότι κατά την εξέλιξη της διαδικασίας, κατόπιν σχετικής παραδοχής του διευθυντή της εφεσείουσας εταιρείας (Μ.Ε.1), αποτέλεσε εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι, ως η μεταξύ των μερών πιο πάνω συμπληρωματική συμφωνία προέβλεπε, τα έξοδα της εγγυητικής κατά τα τρία (3) πρώτα χρόνια, κατέβαλε ο εφεσίβλητος. Συνακόλουθα, η πλευρά της εφεσείουσας αφαίρεσε τα αντίστοιχα ποσά από την απαίτηση της, την οποία και περιόρισε στο ανάλογο ποσό.
Ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου κατέθεσε ο διευθυντής των εφεσειόντων (Μ.Ε.1), τον οποίο το Δικαστήριο αξιολόγησε θετικά, ως μάρτυρα της αλήθειας, ως επίσης ο εφεσίβλητος, ο οποίος κρίθηκε ως ασταθής και αναξιόπιστος μάρτυρας. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, μεταξύ άλλων, απέρριψε την εκδοχή του τελευταίου πως μετά την πάροδο των τριών (3) χρόνων από την υπογραφή των σχετικών συμφωνιών, έλαβε χώρα νέα συνάντηση με τον Μ.Ε.1, όπου και κατέληξαν σε νέα συμφωνία, όσον αφορά την καταβολή των εξόδων της εγγυητικής.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, παρά το γεγονός ότι έκρινε πως οι υποχρεώσεις των μερών ήταν σαφείς και ρητά προβλεπόμενες στους συμφωνηθέντες όρους, διέβλεψε ασάφεια ως προς την συνολική διάρκεια της συμπληρωματικής συμφωνίας. Αφού δε παρέθεσε και ανέπτυξε τις αρχές αναφορικά με την ορθή ερμηνεία μιας συμφωνίας και την δυνατότητα εισαγωγής εξωγενούς μαρτυρίας, κατέληξε πως, παρά την ύπαρξη ρητής πρόνοιας όσον αφορά τα έξοδα έκδοσης και ανανέωσης της εγγυητικής επιστολής για τα πρώτα τρία χρόνια, και την πρόβλεψη για την κάλυψη των αναγκαίων εξόδων σε περίπτωση που αυτή χρειαστεί να επεκταθεί πέραν του χρονικού ορίζοντα των τριών ετών, υπήρχε περιθώριο αποδοχής εξωγενούς μαρτυρίας, προκειμένου να διευκρινισθεί η ασάφεια που προέκυψε, ενόψει του ότι, ως έκρινε, ο βαθμός της καθυστέρησης που προέκυψε ξεφεύγει του πλαισίου που τα μέρη προέβλεψαν και είχαν πρόθεση να ρυθμίσουν. Στη συνέχεια, σημειώνοντας ότι δεν έχει προσκομιστεί από καμία πλευρά μαρτυρία για να καταδείξει το χρονικό ορίζοντα που είχαν τα μέρη υπόψη τους, όταν συνήψαν τη συμφωνία πώλησης της κατοικίας, ούτε περιέλαβαν πρόνοια για τη λήξη της, αποφάσισε ότι θα ήταν σωστό να εισαχθεί σιωπηρός όρος (implied term) σε σχέση με το ζήτημα της συνολικής διάρκειας και του χρόνου λήξης της, προκειμένου να γίνει εφικτή η εκτέλεση και η πραγματοποίησή της. Εν τέλει, έκρινε ότι από τα πραγματικά γεγονότα και το σύνολο της ενώπιον του μαρτυρίας, ο λογικός χρονικός ορίζοντας που θα έπρεπε να προσδοθεί στη συμφωνία ήταν το συνολικό διάστημα των 4 ετών, με αποτέλεσμα να επιδικάσει υπέρ των εφεσειόντων μόνο το ποσό των €441,84 το οποίο αντιστοιχεί στο ½ των εξόδων του 4ου έτους. Περαιτέρω, η αξίωση των τελευταίων σε σχέση με τους τόκους επί του οφειλόμενου ποσού του κόστους της εγγυητικής απερρίφθη, και αντ’ αυτού λογίσθηκε νόμιμος τόκος από την 1.1.2000.
Η πρωτόδικη απόφαση, δεν ικανοποίησε τους εφεσείοντες οι οποίοι, με 7 λόγους έφεσης προσβάλλουν επιμέρους ευρήματα και πτυχές της. Συγκεκριμένα, αποδίδεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι δεν κατόρθωσε να διακρίνει τη διαφορά μεταξύ του όρου που προστίθεται από εξωγενή μαρτυρία και του εξυπακουόμενου όρου (1ος λόγος έφεσης). Ότι εσφαλμένα αποφάσισε ότι υπάρχει εξυπακουόμενος όρος και ότι υπήρξε εξωγενής μαρτυρία η οποία μπορούσε να ληφθεί υπόψη (2ος και 3ος λόγοι έφεσης). Ότι εσφαλμένα εισήγαγε εξυπακουόμενο όρο, καταλήγοντας ότι η συμπληρωματική συμφωνία δεν ήταν αορίστου χρόνου και ότι τα μέρη είχαν κοινή πρόθεση όπως τα έξοδα της εγγυητικής καλύπτουν 4 χρόνια, με αποτέλεσμα να επιδικάσει υπέρ των εφεσειόντων ποσό που αντιστοιχεί σε 1 μόνο έτος (4ος και 7ος λόγος έφεσης). Προσβάλλεται επίσης ως εσφαλμένη, η σκέψη του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως «εφόσον τα έξοδα αυτά, χρόνο με το χρόνο πληρώνονταν, δημιουργείται εύλογα το ερώτημα γιατί η ενάγουσα συνέχισε να πληρώνει αυτό το ποσό διογκώνοντας το χρέος αφού δεν είχε την υποχρέωση να το πράξει», σημειώνοντας ότι η πληρωμή των τελών της εγγυητικής αποτελούσε συμβατική υποχρέωση των εφεσειόντων (5ος λόγος έφεσης). Τέλος, προβάλλουν ότι λανθασμένα το Δικαστήριο αναφέρει ότι ο Μ.Ε.1 δεν έπεισε το Δικαστήριο ότι έκανε αίτηση προς την αρμόδια αρχή για τελική έγκριση και έκδοση ξεχωριστών τίτλων, υποδεικνύοντας αφενός ότι τούτο δεν έτυχε αμφισβήτησης κατά την αντεξέταση του Μ.Ε.1 και αφετέρου, ότι δεν αποτέλεσε επίδικο θέμα (6ος λόγος έφεσης).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, ορθά παρατήρησε πως αποτελεί σαφή όρο της συμπληρωματικής συμφωνίας και ρητή πρόθεση των μερών, ότι την πληρωμή των εξόδων για την ανανέωση της τραπεζικής εγγύησης, μετά την πάροδο των τριών (3) ετών, στην περίπτωση που η εγγυητική εξακολουθούσε να χρειάζεται, θα επωμίζονταν και τα δύο μέρη σε ίσα μερίδια. Συμφωνία που, παρά την περί του αντιθέτου τοποθέτηση του εφεσίβλητου, παρέμενε ισχυρή. Το εύρημα αυτό, αποτελούσε ουσιαστικά την απάντηση στο ουσιαστικό ερώτημα επί του οποίου το πρωτόδικο Δικαστήριο κλήθηκε να διαμορφώσει κρίση. Ομοίως, παρέμεινε αναντίλεκτο ότι η εν λόγω συμφωνία παραχώρησης τραπεζικής εγγύησης, έγινε για σκοπούς διευκόλυνσης της εξασφάλισης δανειοδότησης από τον εφεσίβλητο, προκειμένου ο τελευταίος να ανταποκριθεί στην υποχρέωση του για καταβολή του τιμήματος αγοράς της κατοικίας που αγόρασε από τους εφεσείοντες. Τούτο, με δεδομένη την αδυναμία τιτλοποίησης του ακινήτου, κατά τρόπο που θα δινόταν η δυνατότητα στον εφεσείοντα να το αξιοποιήσει για σκοπούς εξασφάλισης της δανειοδότησης.
Αφ’ ης στιγμής το Δικαστήριο απέρριψε την μαρτυρία και εκδοχή του εφεσίβλητου περί μεταγενέστερης διαφοροποίησης των συμφωνηθέντων, όσον αφορά την καταβολή και των επιμερισμό των εξόδων για την έκδοση και ανανέωση της εγγυητικής, εφόσον αυτή χρειαζόταν ως προβλεπόταν στην συμπληρωματική συμφωνία - εύρημα που επίσης παραμένει ακλόνητο - η επέκταση της δικαστικής σκέψης και προβληματισμού σε ζητήματα που δεν καλύπτονται δικογραφικά, ούτε προβλήθηκαν ή απασχόλησαν σε οποιοδήποτε στάδιο και με οποιοδήποτε τρόπο τους διαδίκους, εκτός από άσκοπη ήταν και λανθασμένη. Περιέπλεξε αχρείαστα την δικαστική σκέψη.
Παρεμβάλλεται ότι ο εφεσίβλητος δεν δρομολόγησε οποιαδήποτε διαδικασία για τη μη τήρηση της αρχικής συμφωνίας, ούτε διεκδίκησε αποζημιώσεις ή οτιδήποτε άλλο. Ομοίως, δεν προέβη σε οποιοδήποτε διάβημα για τερματισμό της συμφωνίας. Ως υποδεικνύεται, μεταξύ άλλων, στο σύγγραμμα Chitty on Contracts 35η εκδ., τόμος 1, σελ. 1295, παραγρ. 17-033, σε σύμβαση όπου δεν υπάρχει ρητός όρος για τερματισμό ή λήξη, θεωρείται ότι υφίσταται εξυπακουόμενος όρος ότι ο τερματισμός μπορεί να γίνει με εύλογη προειδοποίηση εκ μέρους ενός ή και των δύο μερών. Συνακόλουθα αν και εφόσον εγείρετο ζήτημα ως προς τη χρονική διάρκεια και λήξη της συμφωνίας, οποιοδήποτε από τα μέρη όφειλε να είχε δώσει εύλογη ειδοποίηση, γεγονός που κανένα από τα μέρη έπραξε στην παρούσα. Στην υπό συζήτηση περίπτωση, ο εφεσίβλητος παρουσιάζεται να αποδέχεται την κατάσταση ως εξελίχθηκε, επωφελούμενος από την εκ μέρους των εφεσειόντων παραχώρηση και ανανέωση της τραπεζικής εγγύησης προς όφελος του δανειστή του, μέχρι το 2014, οπόταν και εξοφλήθηκε το σχετικό δάνειο. Τούτο, ως άλλωστε υποδεικνύεται και από την πλευρά των εφεσειόντων, αποτελούσε υποχρέωση τους που απέρρεε από την συμπληρωματική συμφωνία, ημερομηνίας 20/02/1997.
Συνεπώς, αυτό που παρέμεινε αναντίλεκτο στη βάση της αποδεκτής και αδιαμφισβήτητης μαρτυρίας που τέθηκε υπόψη του πρωτόδικου Δικαστηρίου, είναι ότι οι εφεσείοντες, μετά την παρέλευση των 3 πρώτων ετών της συμφωνίας, όφειλαν να καταβάλουν το ½ των εξόδων της εγγυητικής, για όσο χρονικό διάστημα συνέχιζε να είναι αναγκαία η ανανέωσή της και στην απουσία τερματισμού της.
Συνακόλουθα των πιο πάνω, οι λόγοι έφεσης, στο σύνολο τους συναφείς με τα ζητήματα που πιο πάνω έχουν εντοπιστεί όσον αφορά την διάρθρωση του δικαστικού λόγου, επιτυγχάνουν.
Η πρωτόδικη απόφαση διαφοροποιείται ως προς το επιδικασθέν ποσό υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον του εφεσίβλητου, το οποίο αυξάνεται από €441,84 σε €3.957,09 που αναλογεί με το ½ του ποσού των εξόδων ανανέωσης της εγγυητικής, για την περίοδο που αυτά διεκδικούντο με την απαίτηση των εφεσειόντων στην αγωγή Αρ.2591/2011.
Το εν λόγο ποσό θα φέρει νόμιμο τόκο από την 09.09.2011, ημερομηνία καταχώρησης της αγωγής.
Επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον του εφεσίβλητου έξοδα της Έφεσης, ύψους €1.700-, πλέον ΦΠΑ, αν υπάρχει.
Γ. Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.
Λ. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.
Α. ΔΑΥΙΔ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο