ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 253/2016)
24 Νοεμβρίου, 2025
[ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π., ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ., ΕΦΡΑΙΜ, Δ.]
KEY MOTORS COMPANY LTD
Εφεσείoυσα,
v.
ΑΝΔΡΕΑ ΠΙΡΙΛΛΟΥ
Εφεσίβλητου.
......................
Α. Μυλωνάς, για Αναστάσιος Μυλωνάς & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσείουσα.
Μ. Παπαμιχαήλ, για Α. Παπαμιχαήλ & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε., για τον Εφεσίβλητο.
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και
θα δοθεί από την Εφραίμ, Δ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΕΦΡΑΙΜ, Δ.: Η παρούσα Έφεση στρέφεται εναντίον της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου-Ενοικιάσεων Λάρνακας-Αμμοχώστου με την οποία απερρίφθη η αξίωση της Εφεσείουσας για το ποσό των €6.834,40 ως καθυστερημένα ενοίκια. Η ανταπαίτηση πέτυχε μερικώς και εξεδόθη απόφαση υπέρ του Εφεσίβλητου και εναντίον της Εφεσείουσας για το ποσό των €3.075,48 το οποίο αντιπροσώπευε την καταβληθείσα από τον Εφεσίβλητο εγγύηση. Η απόφαση αναφορικά με την ανταπαίτηση δεν αποτελεί αντικείμενο της Έφεσης, παρά μόνο η σχετική με αυτή διαταγή των εξόδων.
Ήταν κοινό έδαφος και συνακόλουθα εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η Εφεσείουσα ήταν η ιδιοκτήτρια του επίδικου υποστατικού το οποίο ενοικίασε στον Εφεσίβλητο δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου από τις 4.2.1991 έως τις 3.12.1992 έναντι συμφωνηθέντος μηνιαίου ενοικίου €1.366,88 (ΛΚ800). Ως εγγύηση για την πλήρη συμμόρφωση με τους όρους του ενοικιαστηρίου, ο Εφεσίβλητος κατέβαλε το ποσό των €3.075,48 (ΛΚ1.800) στην Εφεσείουσα. Ο Εφεσίβλητος λειτουργούσε εκεί επιχείρηση καμπαρέ. Μετά τη λήξη της συμβατικής περιόδου ενοικίασης, ο Εφεσίβλητος συνέχισε να κατέχει το υποστατικό ως θέσμιος ενοικιαστής καταβάλλοντας το ίδιο ενοίκιο. Το ενοίκιο πληρωνόταν αρχικά με μετρητά και από το 1996 μέσω τραπεζικής εντολής. Περί τις 21.6.2009 εξερράγη πυρκαγιά στο επίδικο υποστατικό, προκαλώντας την ολοσχερή καταστροφή του. Σύμφωνα με βεβαίωση της Αστυνομίας ημερ. 16.3.2011, η πυρκαγιά ήταν το αποτέλεσμα διάρρηξης και εμπρησμού.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε τη μαρτυρία του Εφεσίβλητου, ότι μετά την πυρκαγιά και καταστροφή του υποστατικού, τα μέρη συμφώνησαν ότι η Εφεσείουσα θα αναλάμβανε την επιδιόρθωση του υποστατικού με τα χρήματα που θα λάμβανε από την ασφαλιστική εταιρεία και ο Εφεσίβλητος θα αναλάμβανε τον εξοπλισμό του, ενώ η ενοικίαση θα συνεχιζόταν με τους ίδιους όρους, το ίδιο ενοίκιο και την ίδια εγγύηση. Τα μέρη ανέμεναν ότι η επιδιόρθωση θα γινόταν εντός ενός μηνός. Λόγω καθυστέρησης πληρωμής από την εμπλεκόμενη ασφαλιστική εταιρεία, η Εφεσείουσα δεν προχώρησε με την επιδιόρθωση του υποστατικού. Ο Εφεσίβλητος που είχε πληρώσει τα ενοίκια για τους μήνες Ιούλιο και Αύγουστο του 2009, ακολούθως τερμάτισε την τραπεζική εντολή εφόσον το υποστατικό δεν επιδιορθώθηκε. Στις 27.10.2009 η Εφεσείουσα απέστειλε επιστολή στον Εφεσίβλητο απαιτώντας την καταβολή των ενοικίων για τους μήνες Σεπτέμβριο και Οκτώβριο του 2009, αλλά και για τον προηγούμενο Μάρτιο που, κατά τη θέση της, είχε παραμείνει απλήρωτος. Σύμφωνα πάντα με τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, τον Δεκέμβριο του 2009, ο Εφεσίβλητος απέστειλε στην Εφεσείουσα δύο επιστολές, τις οποίες είχε συντάξει η ίδια, ότι παραιτείται της ενοικίασης του επίδικου υποστατικού και παρέδιδε την κατοχή του σε αυτή. Αποτέλεσε επίσης εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η «συμφωνία ενοικίασης» είχε ματαιωθεί λόγω της πυρκαγιάς και επομένως, η παράδοση από τον Εφεσίβλητο των κλειδιών του υποστατικού ήταν άνευ σημασίας. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δέχθηκε τη θέση του Εφεσίβλητου ότι δεν πλήρωσε το ενοίκιο του Μαρτίου του 2009 καθότι είχε προβεί σε συμφωνία με την Εφεσείουσα δυνάμει της οποίας, αντί της υποχρέωσης καταβολής του, είχε αναλάβει τα έξοδα αποκατάστασης προβλημάτων στην υδραυλική εγκατάσταση και διαρροών νερού στο υποστατικό που είχε επισυμβεί κατά τον Φεβρουάριο του 2009. Εξ ου και το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την απαίτηση της Εφεσείουσας και εξέδωσε απόφαση στην ανταπαίτηση ως ανωτέρω.
Ο πρώτος λόγος έφεσης αφορά στο ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε πως καταβλήθηκε το ενοίκιο για τον Μάρτιο του 2009. Αποδίδεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα επέτρεψε τη σχετική μαρτυρία του Εφεσίβλητου, καθότι αυτός ο ισχυρισμός δεν καλυπτόταν από το δικόγραφο του και λανθασμένα δέχθηκε τη μαρτυρία του η οποία ήταν αντιφατική και έγινε αποδεκτή χωρίς οποιοδήποτε στοιχείο προς απόδειξη της καταβολής του.
Αποτελεί καθιερωμένη νομική αρχή ότι τα δικόγραφα συνιστούν το θεμέλιο της δίκης και αποτελούν το αποκλειστικό μέσο για τον προσδιορισμό των επιδίκων θεμάτων (βλ. Παπαγεωργίου v. Λούη Κλάππα (Investments Services Ltd) (1991) 1 A.Α.Δ. 24, Yiannis N. Erimoudis Estates Limited κ.ά. ν. Χριστοδούλου κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 926 και Έλληνας κ.ά. v. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ, Πολ. Έφεση Αρ. 87/13, ημερ. 3.12.19, ECLI:CY:AD:2019:A503). Αυτά περιέχουν τους ισχυρισμούς της κάθε πλευράς ως προς τα γεγονότα χωρίς μαρτυρία, η οποία προσκομίζεται στο πλαίσιο της δίκης.
Στην Αίτηση η Εφεσείουσα ισχυρίζεται ότι ο Εφεσίβλητος οφείλει τα ενοίκια για τους μήνες Μάρτιο, Σεπτέμβριο και Οκτώβριο του 2009. Στην Απάντηση του, ο Εφεσίβλητος αρνείται τον ισχυρισμό της Εφεσείουσας ότι οφείλει το ενοίκιο του Μαρτίου του 2009 και ισχυρίζεται πως το εκάστοτε ενοίκιο πληρωνόταν με πάγια τραπεζική εντολή, αποκόπτετο από τον λογαριασμό του και μεταφερόταν στον λογαριασμό της Εφεσείουσας. Συνεχίζει πως η Εφεσείουσα «ψευδώς ισχυρίζεται ότι το ενοίκιο του μηνός Μαρτίου 2009 δεν έχει πληρωθεί, ενώ τα ενοίκια των προηγούμενου και επόμενου μήνα πληρώθηκαν».
Ο Εφεσίβλητος αρνείται μεν τον ισχυρισμό της Εφεσείουσας περί μη καταβολής του ενοικίου του Μαρτίου, πλην όμως ο δικογραφημένος ισχυρισμός του επί τούτου περιορίζεται στο ότι όλα τα ενοίκια πληρώνονταν με πάγια τραπεζική εντολή. Ουδεμία αναφορά γίνεται στο δικόγραφο του περί συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων για τη μη πληρωμή του ενοικίου του Μαρτίου και την ανάληψη από την Εφεσείουσα των εξόδων αποκατάστασης κάποιων ζημιών. Τέτοια θέση δεν καλύπτεται από το δικόγραφο του Εφεσίβλητου και επομένως η συναφής μαρτυρία δεν μπορούσε να ληφθεί υπόψη και γίνει δεκτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Επομένως, ο πρώτος λόγος έφεσης, στον βαθμό που αφορά στη δεκτότητα της μαρτυρίας του Εφεσίβλητου για την πληρωμή του ενοικίου του Μαρτίου, κρίνεται βάσιμος.
Οι δεύτερος, τρίτος και τέταρτος λόγοι έφεσης θα εξεταστούν μαζί λόγω της συνάφειας τους.
Αποδίδεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι λανθασμένα απεδέχθη τη μαρτυρία του Εφεσίβλητου και του δεύτερου του μάρτυρα πως μετά την πυρκαγιά επήλθε συμφωνία μεταξύ των μερών για την εκ νέου ενοικίαση του υποστατικού μετά από την αποκατάσταση του, ότι λανθασμένα κατέληξε πως η υφιστάμενη συμφωνία είχε ματαιωθεί λόγω της πυρκαγιάς και ολοσχερούς καταστροφής αυτού και ότι λανθασμένα προέβη σε εύρημα πως ο Εφεσίβλητος είχε κατοχή του υποστατικού μέχρι τον Ιούλιο του 2009 και όχι μέχρι τον Δεκέμβριο του 2009.
Είναι πάγια νομολογημένο ότι το Εφετείο επεμβαίνει μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις στον τρόπο αξιολόγησης της μαρτυρίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Όπως έχει τονιστεί, μεταξύ άλλων, στην υπόθεση S.K. Masters Developments Ltd v. Κυρατζής κ.ά., Πολ. Έφ. Αρ. 49/2015, ημερ. 22.6.2023, ECLI:CY:AD:2023:A215, η αξιολόγηση της μαρτυρίας ανήκει στο πρωτόδικο Δικαστήριο το οποίο είχε την ευκαιρία να ακούσει τους μάρτυρες και να παρακολουθήσει τη συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Το Εφετείο επεμβαίνει μόνο όταν τα ευρήματα αξιοπιστίας είναι εξ αντικειμένου ανυπόστατα, παράλογα ή αυθαίρετα. Περαιτέρω, το Εφετείο επεμβαίνει εκεί όπου τα ευρήματα γεγονότων δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία την οποία το πρωτόδικο Δικαστήριο έχει αποδεχθεί ως αξιόπιστη.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβη σε ενδελεχή αξιολόγηση της μαρτυρίας του Εφεσίβλητου και του δεύτερου του μάρτυρα και εξέτασε κάθε πτυχή αυτής. Παρέθεσε με λεπτομέρεια τη μαρτυρία του καθενός, αναφέροντας με σαφήνεια τους λόγους για τους οποίους την έκρινε αξιόπιστη.
Ο Εφεσίβλητος αναφέρθηκε στην αρχική ενοικίαση, στην ανανέωση αυτής, στον τρόπο πληρωμής του ενοικίου και στη νέα συμφωνία στην οποία προέβησαν τα μέρη μετά την καταστροφή του υποστατικού από την πυρκαγιά. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δικαιολογημένα επεσήμανε ότι ο Εφεσίβλητος «παρέμεινε ακλόνητος στη θέση και την εκδοχή του για τα γεγονότα, δίχως να κομπιάσει ή να υποπέσει σε αντιφάσεις. Οι θέσεις του ήταν ξεκάθαρες και λογικές…». Και ο δεύτερος μάρτυρας παρέμεινε σταθερός και συνεπής στην ίδια εκδοχή των γεγονότων. Ήταν πλήρως βάσιμη η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι αυτός ουσιαστικά υποστήριξε και επιβεβαίωσε τη μαρτυρία του Εφεσίβλητου στα κύρια σημεία της, διακρίνοντας κάποια σύγχυση σε σημεία της μαρτυρίας του, η οποία αποδόθηκε στον πολύ γρήγορο ρυθμό με τον οποίο μιλούσε.
Διαπιστώνουμε ότι η αξιολόγηση στην οποία προέβη το πρωτόδικο Δικαστήριο των δύο αυτών μαρτύρων έγινε με επιμέλεια, στη βάση του συνόλου της μαρτυρίας που βρισκόταν ενώπιον του και λαμβάνοντας υπόψη όλες τις σχετικές παραμέτρους, ούτως ώστε η κατάληξη του να αποδεχθεί τη μαρτυρία τους ως αξιόπιστη να κρίνεται καθόλα εύλογη, χωρίς να συντρέχει λόγος επέμβασης μας.
Η Εφεσείουσα υποστηρίζει ότι το εύρημα του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως επήλθε ματαίωση της επίδικης ενοικίασης λόγω της πυρκαγιάς είναι λανθασμένο και ότι η υπογραφή και παράδοση των δύο επιστολών από τον Εφεσίβλητο προς την Εφεσείουσα με τις οποίες ανέφερε πως τερμάτιζε την ενοικίαση του υποστατικού και παρέδιδε κατοχή αυτού, ερμηνεύτηκε λανθασμένα από το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Είναι αδιαμφισβήτητο ότι, εφόσον ο Εφεσίβλητος παρέμεινε ως κάτοχος του επίδικου υποστατικού μετά τη λήξη της αρχικής συμφωνίας ενοικίασης, υφίστατο θέσμια ενοικίαση (άρθρα 2 και 27 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/1983).
Ένα από τα χαρακτηριστικά της θέσμιας ενοικίασης είναι ο ορισμός του όρου «ακίνητο» το οποίο ερμηνεύεται στο άρθρο 2 ως «κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής …». Η θέσμια ενοικίαση προϋποθέτει όπως ο ενοικιαστής εξακολουθεί να κατέχει το μίσθιο. Σε τέτοια περίπτωση, ενόσω ο ενοικιαστής διατηρεί τέτοια κατοχή, δεσμεύεται από τους ίδιους όρους και προϋποθέσεις του αρχικού ενοικιαστηρίου συμβολαίου, όχι όμως ως προς τη διάρκεια (βλ. Maximos Court Ltd v. Πιερή κ.ά. (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 875).
Η πυρκαγιά προκάλεσε μεν την ολοσχερή καταστροφή του υποστατικού, πλην όμως ο Εφεσίβλητος επιθυμούσε τη συνέχιση της κατοχής αυτού, εξ ου και τα δύο μέρη προέβησαν σε συμφωνία πως η Εφεσείουσα θα αναλάμβανε τα έξοδα αποκατάστασης του κτηρίου και ο Εφεσίβλητος θα αναλάμβανε τον εξοπλισμό του και θα συνέχιζε την ενοικίαση αυτού με τους ίδιους όρους όπως ίσχυαν. Ο Εφεσίβλητος είχε την επιλογή να τερματίσει την ενοικίαση, όμως προτίμησε να διατηρήσει την κατοχή του χώρου και να πληρώνει ενοίκιο, εν αναμονή της αποκατάστασης αυτού από την Εφεσείουσα, συνεχίζοντας έτσι τη θέσμια ενοικίαση διατηρώντας τα απορρέοντα από αυτή δικαιώματα του. Επομένως, η θέσμια ενοικίαση εξακολουθούσε να είναι σε ισχύ και δεν επήλθε ανατροπή του καθεστώτος ή ματαίωση της όποιας συμφωνίας, όπως είχε καταλήξει το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Όταν πλέον ο Εφεσίβλητος αντιλήφθηκε πως ο χρόνος περνούσε χωρίς η Εφεσείουσα να έχει προβεί στην αποκατάσταση του χώρου, τότε είναι που αποφάσισε να τερματίσει τη θέσμια ενοικίαση, με την αποστολή των σχετικών επιστολών. Η αποστολή των επιστολών ακριβώς επιβεβαίωνε τη συνέχιση της κατοχής του χώρου από τον Εφεσίβλητο για σκοπούς διατήρησης των δικαιωμάτων του ως θέσμιου ενοικιαστή. Ο τερματισμός της θέσμιας ενοικίασης επήλθε μετά την αποστολή των επιστολών τερματισμού και την παράδοση των κλειδιών του υποστατικού.
Υπό το φως των πιο πάνω δεδομένων, η θέσμια ενοικίαση δεν είχε τερματιστεί ή διακοπεί ή ματαιωθεί λόγω της καταστροφής του υποστατικού. Αντιθέτως, οι δύο πλευρές συμφώνησαν στη συνέχιση της ενοικίασης του μέχρι και την αποκατάσταση του.
Από τη στιγμή που η μαρτυρία για την κατ’ ισχυρισμό συμφωνία αναφορικά με το ενοίκιο του Μαρτίου του 2009 δεν ήταν αποδεκτή και ο τερματισμός της θέσμιας ενοικίασης επήλθε με τις επιστολές τερματισμού, τότε ο Εφεσίβλητος είχε υποχρέωση καταβολής των ενοικίων μέχρι και την παράδοση των κλειδιών του υποστατικού στην Εφεσείουσα. Επομένως, ο Εφεσίβλητος όφειλε τα ενοίκια για τους μήνες Μάρτιο, Σεπτέμβριο και Οκτώβριο του 2009, τα οποία ανέρχονται στο συνολικό ποσό των €4.100,64 (€1.366,88 Χ 3). Ενόψει του ότι έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση στην ανταπαίτηση για την επιστροφή του ποσού της εγγύησης στον Εφεσίβλητο, η οποία δεν αποτελεί αντικείμενο έφεσης, τότε ο Εφεσίβλητος έχει υποχρέωση καταβολής στην Εφεσείουσα του ποσού των €4.100,64.
Επομένως, οι δεύτερος, τρίτος και τέταρτος λόγοι έφεσης κρίνονται επίσης βάσιμοι.
Η Έφεση επιτυγχάνει. Η πρωτόδικη απόφαση αναφορικά με την απαίτηση παραμερίζεται και εκδίδεται απόφαση υπέρ της Εφεσείουσας και εναντίον του Εφεσίβλητου για το ποσό των €4.100,64. Αναφορικά με την απαίτηση, τα έξοδα επιδικάζονται στην ανάλογη κλίμακα, υπέρ της Εφεσείουσας και εναντίον του Εφεσίβλητου, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τη Γραμματέα του πρωτόδικου Δικαστηρίου και εγκριθούν από το πρωτόδικο Δικαστήριο.
€2.500 έξοδα Έφεσης, πλέον ΦΠΑ αν υπάρχει, επιδικάζονται υπέρ της Εφεσείουσας και εναντίον του Εφεσίβλητου.
Κ. ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.
Χ. ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.
Ε. ΕΦΡΑΙΜ, Δ.
/κβπ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο