ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

 

 

(Πολιτική Έφεση Αρ. 41/2017)

 

 

 17 Νοεμβρίου, 2025

 

 

[ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π., ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, ΔΑΥΙΔ, Δ/στές]

 

 

 

ΔΗΜΟΣ ΓΕΡΟΣΚΗΠΟΥ

 

Εφεσείων,

 

ν.

 

         1. ΕΠΙΣΗΜΟΥ ΠΑΡΑΛΗΠΤΗ ΥΠΟ ΤΗΝ ΙΔΙΟΤΗΤΑ

             ΤΟΥ ΩΣ ΠΡΟΣΩΡΙΝΟΣ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΤΗΣ ΤΗΣ

             ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ ANDREAS KONSTANTINIDES BAKERY LTD

         2. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ ΠΡΟΣΟΔΩΝ

         3. ΤΡΑΠΕΖΑΣ ΚΥΠΡΟΥ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΙΜΙΤΕΔ

         4. ΦΙΛΙΠΠΟΣ Α. ΤΡΙΚΩΜΙΤΗΣ & ΥΙΟΙ ΛΙΜΙΤΕΔ

5. ΕΠΑΡΧΙΑΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΥ ΠΑΦΟΥ

 

Εφεσίβλητων.

________________________________________________

 

Β. Καραγιαννίδης με Μ. Καραγιαννίδου (κα) για Ιωάννης Παπαζαχαρία ΔΕΠΕ, για τον Εφεσείοντα - Αιτητή.

 

Ν. Μάντης για Μάντης & Αθηνοδώρου ΔΕΠΕ, για τους Εφεσίβλητους 3 -Καθ’ων η Αίτηση.

 

Γ. Λουκαΐδου για Γιώτα Μιλτιάδου & Συνεργάτες ΔΕΠΕ, για τους Εφεσίβλητους 4  -Καθ’ ων η Αίτηση.

ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.:  Η Απόφαση είναι ομόφωνη, θα απαγγελθεί από τη Δικαστή Δημητριάδου-Ανδρέου.

______________________________________________________________

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.: Αντικείμενο της υπό κρίση Έφεσης είναι η Απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου (εφεξής το πρωτόδικο Δικαστήριο) ημερ. 12/1/2017, με την οποία εκδόθηκε Διάταγμα διάλυσης Μίσθωσης υπό την προϋπόθεση ότι ο Αιτητής/Εφεσείων θα εξασφάλιζε τη γραπτή συγκατάθεση όλων ανεξαιρέτως των προσώπων προς όφελος των οποίων επενεργεί εμπράγματο βάρος επί του εμπράγματου δικαιώματος που αποκτήθηκε με την εγγραφή της επίδικης Μίσθωσης και η περιγραφή των οποίων αναφέρεται σε σχετικό πιστοποιητικό έρευνας.

 

Προτού αναφερθούμε στους Λόγους Έφεσης, η παράθεση του αδιαμφισβήτητου ιστορικού της υπόθεσης, όπως αυτή καταγράφηκε και στην Απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, κρίνεται σκόπιμη για σκοπούς καλύτερης κατανόησης και αντίληψης των ζητημάτων που εγείρονται.

 

Στις 3/12/2004 ο Εφεσείων και Αιτητής στη Γενική Αίτηση υπ’ αρ. 2/2015, υπό την ιδιότητα του εκμισθωτή, υπέγραψε Σύμβαση Μίσθωσης με την υπό εκκαθάριση εταιρεία Εφεσίβλητη 1, υπό την ιδιότητα του μισθωτή, αναφορικά με τη μίσθωση τεμαχίου γης στη Βιοτεχνική Περιοχή Γεροσκήπου (στο εξής θα καλείται το «τεμάχιο») για διάστημα 99 χρόνων από τις 3/12/2004 μέχρι 3/12/2103.

 

Η πιο πάνω Μίσθωση ενεγράφη στις 18/5/2005 στο μητρώο εγγραφής μισθώσεων στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου με αριθμό εγγραφής 10260.

 

Στις 26/7/2005 η Εφεσίβλητη αρ. 3 Τράπεζα υπέγραψε συμφωνία δανείου με την Εφεσίβλητη 1 εταιρεία και στις 29/7/2005 υποθηκεύτηκε το τεμάχιο με σχετική «Σύμβαση και Δήλωση Υποθηκεύσεως Ακινήτου» με αριθμό 2765/05. Η υποθήκη αυτή κατατέθηκε στο Κτηματικό Μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογίου Πάφου.

 

Στις 12/8/2008 ο Εφεσίβλητος 2 ενέγραψε στο Κτηματολόγιο ως επιβάρυνση επί της Μίσθωσης δικαστική απόφαση για το ποσό των €33.121,46 με αριθμό εγγραφής ΕΒ/1025/2008.

 

Στις 9/11/2010 η εταιρεία της οποίας τα δικαιώματα σήμερα έχει η Εφεσίβλητη αρ. 3 Τράπεζα εξασφάλισε απόφαση στην Αγωγή 770/09 του Δικαστηρίου εναντίον της υπό εκκαθάριση εταιρείας, Εφεσίβλητης 1. Με την ίδια απόφαση εκδόθηκε και διάταγμα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.

 

Στις 29/12/2010 η Εφεσίβλητη αρ. 3 Τράπεζα ενέγραψε ως επιβάρυνση τη δικαστική απόφαση την οποία εξασφάλισε στις 9/11/2010 στην Αγωγή 770/09 στο Κτηματολόγιο για το ποσό των €164.082,32 με αριθμό εγγραφής ΕΒ/2102/2010.

 

Στις 11/5/2011 έγινε δεκτή από το Κτηματολόγιο αίτηση της Εφεσίβλητης αρ. 3 Τράπεζας (με αριθμό αναφοράς αναγκαστικής πώλησης ΑΝΠ/82/2011) για εκποίηση της υποθήκης.

 

Στις 21/6/2011 ο Εφεσίβλητος 2 ενέγραψε στο Κτηματολόγιο ως επιβάρυνση επί της Μίσθωσης δικαστική απόφαση για το ποσό των €16.977,32 με αριθμό εγγραφής ΕΒ/1120/2011.

 

Στις 28/7/2011 η Εφεσίβλητη 4 εταιρεία ενέγραψε ως επιβάρυνση επί της Μίσθωσης δικαστική απόφαση στο Κτηματολόγιο για το ποσό των €13.633,23 με αριθμό εγγραφής ΕΒ/1374/2011.

 

Με την Αίτηση υπ’ αρ. 39/2011 εκδόθηκε στις 10/1/2012 από το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου διάταγμα εκκαθάρισης της Εφεσίβλητης 1 εταιρείας.

 

Ο Εφεσείων με επιστολή ημερ. 15/10/2013 απευθυνόμενη προς την Εφεσίβλητη 1, τερμάτισε την επίδικη Σύμβαση Μίσθωσης.

 

Στις 29/11/2013 ο Εφεσείων εξασφάλισε (με σχετική αίτηση εντός του πλαισίου της Αίτησης υπ’ αρ.  39/2011) διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο επιτρεπόταν η καταχώριση αγωγής εναντίον της Εφεσίβλητης 1 εταιρείας.

 

Στις 23/1/2014 ο Εφεσείων καταχώρισε εναντίον του διαχειριστή της Εφεσίβλητης 1 εταιρείας την Αγωγή 132/2014. Στην Αγωγή αυτή εξασφαλίστηκε στις 10/10/2014 απόφαση ερήμην εναντίον της Εφεσίβλητης 1 εταιρείας.

 

Μέρος της πιο πάνω αναφερόμενης Απόφασης είναι διάταγμα σύμφωνα με το οποίο «… διατάσσεται η απόσυρση και/ή ακύρωση και/ή διαγραφή και/ή η απάλειψη της συμφωνίας μίσθωσης ημερομηνίας 3.12.2004 από το μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου και παύσει να δεσμεύει τον τίτλο ιδιοκτησίας με αριθμό εγγραφής 0/[ ], τεμάχιο [ ], Φ/Σχ. 51/20W1 στην Γεροσκήπου της Επαρχίας Πάφου».

 

Επίσης μέρος της πιο πάνω Απόφασης είναι και διάταγμα σύμφωνα με το οποίο «… εξουσιοδοτείται ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας όπως προχωρήσει σε ακύρωση και/ή διαγραφή [sic] και/ή απόσυρση και/ή απάλειψη της συμφωνίας μίσθωσης ημερομηνίας 3.12.2004 από το μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου και/ή επί της εγγραφής και/ή του τίτλου ιδιοκτησίας με αριθμό εγγραφής 0/[ ], τεμάχιο [ ], Φ/Σχ. 51/20W1 στην Γεροσκήπου της Επαρχίας Πάφου».

 

Στις 30/10/2014 οι δικηγόροι του Εφεσείοντα αιτήθηκαν στο Κτηματολόγιο την ακύρωση της εγγραφής της Μίσθωσης.

 

Στις 31/10/2014 οι δικηγόροι του Εφεσείοντα ενημερώθηκαν προφορικά από τον υπεύθυνο του Κλάδου Εγγραφών στο Κτηματολόγιο ότι υπήρχε αδυναμία στην ακύρωση της εγγραφής της Μίσθωσης καθότι σε αυτή υπήρχαν κατατεθειμένα εμπράγματα βάρη.

 

Οι δικηγόροι του Εφεσείοντα επέδωσαν, στις 10/11/2014, επιστολή ημερ. 7/11/2014 στον υπεύθυνο του Κλάδου Εγγραφών στο Κτηματολόγιο με την οποία τον καλούσαν όπως προχωρήσει στην ακύρωση και διαγραφή της Μίσθωσης, ανεξαρτήτως του γεγονότος ότι σε αυτή είχαν κατατεθεί εμπράγματα βάρη.

 

Ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Πάφου απέστειλε απαντητική επιστολή, ημερ. 21/11/2014 με την οποία επεσήμανε την ύπαρξη εμπράγματων βαρών έναντι της εγγραφής της μίσθωσης και την αναγκαιότητα εξασφάλισης «συμπληρωματικού διατάγματος» από το Δικαστήριο με το οποίο να καθορίζεται η τύχη των εμπράγματων βαρών, διευκρινίζοντας πως η συγκατάθεση του Εφεσείοντα δεν χρειαζόταν καθότι δεν υπήρχε όρος στη Σύμβαση η οποία να το απαγορεύει όπως προνοείται και από το Άρθρο 65Γ του σχετικού Νόμου.

 

Στις 8/1/2015 καταχωρήθηκε Αίτηση στο πρωτόδικο Δικαστήριο, με την οποία ζητούνταν οι ακόλουθες θεραπείες:

 

«(Α) Διάταγμα και/ή οδηγίες του Δικαστηρίου για εκτέλεση και/ή εφαρμογή της απόφασης του Δικαστηρίου ημερομηνίας 10/10/2014 που εκδόθηκε στα πλαίσια της αγωγής Ε.Δ. Πάφου 132/2014 και/ή

 

(Β) Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται και/ή διαγράφεται η εγγραφή της μίσθωσης με αρ. εγγραφής 0/[ ], Τμήμα 2, Φ/Σχ. 51/20W1, τεμάχιο [ ] στον Δήμο Γεροσκήπου της Επαρχίας Πάφου από τα Κτηματικά βιβλία και/ή μητρώα του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου και/ή

 

(Γ) Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνονται και/ή διαγράφονται από τα Κτηματολογικά Βιβλία και/ή Μητρώα του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη και/ή δικαιώματα και/ή διαταγές για αναγκαστική πώληση και/ή εκποίηση και/ή οποιεσδήποτε σημειώσεις και/ή καταχωρήσεις σχετικές που αφορούν την μίσθωση με αρ. εγγραφής 0/[ ], Τμήμα 2, Φ/Σχ. 51/20W1, τεμάχιο [ ] στον Δήμο Γεροσκήπου της Επαρχίας Πάφου και/ή

 

(Δ) Οδηγίες του Δικαστηρίου προς τους αιτητές και/ή το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Πάφου αναφορικά με την τύχη των εμπραγμάτων βαρών που επιβαρύνουν την μίσθωση με αρ. εγγραφής 0/[ ], Τμήμα 2, Φ/Σχ. 51/20W1, τεμάχιο [ ] στον Δήμο Γεροσκήπου της Επαρχίας Πάφου.»

 

 

Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξετάζοντας την Αίτηση σημείωσε εν πρώτοις πως μοναδική βάση επί της οποίας παρέχετο η δυνατότητα εξέτασης της Αίτησης ήταν το Άρθρο 65Ζ του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, επισημαίνοντας συγχρόνως πως δεν εφαρμόζετο, εν προκειμένω, το εδάφιο (1) εφόσον η ακύρωση της Μίσθωσης δεν προέκυπτε ένεκα της λήξης της. Όπως δε σημείωσε περαιτέρω, ό,τι ο Εφεσείων διεκδικούσε, μέσω αυτής, ήταν την έκδοση διατάγματος βάσει της παραγράφου (β) του εδαφίου (2) του Άρθρου 65Ζ του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224. Οι πρόνοιες τόσο του εδαφίου (1) όσο και του εδαφίου (2) του Άρθρου 65Ζ διαλαμβάνουν συναφώς τα ακόλουθα:

«65Ζ.-(1) Με την προσαγωγή ικανοποιητικής απόδειξης σχετικά με τη λήξη μίσθωσης που γράφτηκε σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 65Β, ο Διευθυντής ενεργεί την ακύρωση της εγγραφής της μίσθωσης καθώς και κάθε υπομίσθωσης που τυχόν γράφτηκε, του εμπράγματου δικαιώματος που αποκτήθηκε μέσω αυτής, και όλων των σημειώσεων και καταχωρήσεων των σχετικών με τη μίσθωση αυτή και την τυχόν υπομίσθωση και τυχόν εμπράγματων βαρών στα βιβλία του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου και επί των οικείων πιστοποιητικών εγγραφής ιδιοκτησίας, και για το σκοπό αυτό το εμπράγματο δικαίωμα που αποκτήθηκε μέσω κάθε τέτοιας εγγραφής μίσθωσης και τυχόν υπομίσθωσης, καθώς και κάθε εμπράγματο βάρος που τυχόν υπάρχει πάνω σε αυτό, παύει να υπάρχει, ο δε Διευθυντής δίνει ειδοποίηση για την ακύρωση αυτή στα ενδιαφερόμενα μέρη.

(2) Οι διατάξεις του εδαφίου (1) εφαρμόζονται, τηρουμένων των αναλογιών, και στην περίπτωση διάλυσης με οποιοδήποτε τρόπο, πριν από τη λήξη αυτής, μίσθωσης που γράφτηκε σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 65Β, αλλά μόνο με την προσαγωγή-

(α) της έγγραφης συγκατάθεσης του εκμισθωτή και του μισθωτή και του τυχόν υπομισθωτή και κάθε προσώπου προς όφελος του οποίου τυχόν επενεργεί εμπράγματο βάρος επί του εμπράγματου δικαιώματος που αποκτήθηκε με την εγγραφή της μίσθωσης ή της τυχόν υπομίσθωσης· ή

(β) δικαστικού διατάγματος που εκδίδεται με αίτηση οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου προσώπου και αν αυτή είναι η περίπτωση, που προνοεί, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, για αποζημίωση ή άλλη προστασία των συμφερόντων του τυχόν υπομισθωτή και κάθε προσώπου προς όφελος του οποίου τυχόν επενεργεί εμπράγματο βάρος επί του εμπράγματου δικαιώματος που αποκτήθηκε με την εγγραφή μίσθωσης ή οποιασδήποτε υπομίσθωσης.»

 

Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού έλαβε υπόψη του όλα τα ενώπιον του στοιχεία, έκρινε ότι «παρέχεται η δυνατότητα έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος δίχως όμως παράλληλα να κρίνεται ορθή και δίκαιη η προσθήκη πρόνοιας σε αυτό για την αποζημίωση του κάθε προσώπου προς όφελος των οποίων επενεργούν προς όφελος τους τα εμπράγματα βάρη τα οποία αναφέρονται επί του τεκμηρίου 7 προς υποστήριξη της αίτησης (πιστοποιητικό έρευνας ημερομηνίας 3/11/2014) είτε από τον αιτητή, ο οποίος δεν ευθύνεται για τη δημιουργία αυτών των υποχρεώσεων, είτε από την εταιρεία υπό εκκαθάριση καθώς είναι άγνωστο κατά πόσο τέτοια πρόνοια θα οδηγούσε όντως σε αποζημίωση είτε των καθ΄ ων η αίτηση 3 και 4 είτε ακόμη και του καθ΄ ου η αίτηση 2».

 

Στη βάση των πιο πάνω το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε Διάταγμα διάλυσης της Μίσθωσης υπό την προϋπόθεση ότι ο Εφεσείων θα εξασφάλιζε σε κάθε περίπτωση τη γραπτή συγκατάθεση όλων ανεξαιρέτως των προσώπων, προς όφελος των οποίων επενεργεί εμπράγματο βάρος επί του εμπράγματου δικαιώματος που αποκτήθηκε με την εγγραφή της επίδικης μίσθωσης και η περιγραφή των οποίων αναφέρεται επί του πιστοποιητικού έρευνας ημερ. 3/11/2014 (Τεκμήριο 7). Όσο δε αφορά τα έξοδα και παρά το αποτέλεσμα διέταξε όπως αυτά επιδικασθούν υπέρ των Εφεσιβλήτων 3 και 4 και σε βάρος του Εφεσείοντα, όπως αυτά θα υπολογίζονταν στη βάση του ότι η αναγκαιότητα της αίτησης είχε προκύψει ως αποτέλεσμα των ενεργειών και παραλείψεων του Εφεσείοντα δίχως οι Εφεσίβλητοι 3 και 4 να φέρουν οποιαδήποτε ευθύνη.

 

Η πρωτόδικη Απόφαση προσβάλλεται με τέσσερις Λόγους Έφεσης.

 

Με τον 1^ο Λόγο Έφεσης προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε το Άρθρο 65(Ζ)(2)(β) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, δηλ. ότι δεν μπορούσε να επιδικάσει αποζημίωση προς όφελος των Καθ’ ων η Αίτηση 2-4 και εις βάρος της υπό εκκαθάριση εταιρείας                 (Καθ’ ης η Αίτηση 1), με αποτέλεσμα το Δικαστήριο να μην εφαρμόζει την προς όφελος των Εφεσειόντων εκδοθείσα απόφαση για ακύρωση της εγγραφής της μίσθωσης, καθιστώντας την εκτέλεση της απόφασης αναποτελεσματική. Μέσω του 2^ου Λόγου Έφεσης προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε το Άρθρο 65(Ζ)(2)(β) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, στα γεγονότα της πρωτόδικης διαδικασίας με τρόπο που επηρεάζει δυσμενώς τα συνταγματικά δικαιώματα ιδιοκτησίας του Εφεσείοντα. Με τον 3^ο Λόγο Έφεσης προβάλλεται ότι η πρωτόδικη απόφαση στερείται επαρκούς αιτιολογίας και/ή επεξήγησης και/ή κατάληξης τελικών ευρημάτων και συμπερασμάτων όσον αφορά την τύχη των δικαιωμάτων και/ή συμφερόντων προσώπων άλλων από τους Καθ’ων η Αίτηση 2-4 προς όφελος των οποίων τυχόν επενεργούν εμπράγματα βάρη επί του εμπράγματου δικαιώματος που αποκτήθηκε με την εγγραφή μίσθωσης και συνιστά παραβίαση της αρχής της χρονικής προτεραιότητας που εφαρμόζεται σε εμπράγματα βάρη επί ακινήτων. Με τον 4^ο Λόγο Έφεσης ο Εφεσείων ισχυρίζεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα και καθ’ υπέρβαση των Θεσμών, της νομολογίας και της πρακτικής, επιδίκασε τα έξοδα της Γενικής Αίτησης εις βάρος του Εφεσείοντα/Αιτητή και προς όφελος των Καθ’ ων η Αίτηση 3 και 4.

 

Στο πλαίσιο προώθησης του 1^ου Λόγου Έφεσης και του 2^ου Λόγου Έφεσης ο ευπαίδευτος συνήγορος του Εφεσείοντα, αφού επεσήμανε ότι ορθώς το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε κρίνει ότι ο Εφεσείων ουδεμία ευθύνη είχε για της οφειλές της υπό εκκαθάριση εταιρείας, Εφεσίβλητης αρ. 1 προς τους Εφεσίβλητους 2, 3 και 4 και συνεπώς δεν ήτο ορθή και δίκαιη η έκδοση εναντίον του διατάγματος για την αποζημίωση των Εφεσιβλήτων 2, 3 και 4, υποστήριξε ότι λανθασμένα έκρινε ότι δεν μπορούσε να εκδώσει τέτοιο διάταγμα σε βάρος της υπό εκκαθάριση εταιρείας, Εφεσίβλητης                αρ. 1. Το Δικαστήριο, πρόσθεσε, όφειλε να περιοριστεί στον καθορισμό του ποσού της τυχόν αποζημίωσης που θα επιδικάζετο σε έκαστον από τους Εφεσίβλητους 2, 3 και 4 σε βάρος της υπό εκκαθάριση εταιρείας, Εφεσίβλητης αρ. 1, χωρίς να εξετάσει το κατά πόσο το όποιο ποσό της αποζημίωσης θα ήταν δυνατόν να εισπραχθεί. Υποστήριξε, περαιτέρω, πως ο τρόπος που το όλο ζήτημα αντιμετωπίστηκε από το Δικαστήριο κατέστησε πρακτικά αδύνατη τη διαγραφή της μίσθωσης, αφού θα είναι δύσκολο, αν όχι αδύνατο, να εξασφαλιστούν οι συγκαταθέσεις όλων των προσώπων προς όφελος των οποίων επενεργεί εμπράγματο βάρος και, συνακόλουθα,                   την απόφαση ουσιαστικά αναποτελεσματική. Παραγνωρίζοντας, ως προβλήθηκε, ότι με τον τρόπο αυτό παραβλάπτονταν τα δικαιώματα ιδιοκτησίας του Εφεσείοντα ως προς τη δυνατότητα αξιοποίησης και εκμετάλλευσης του τεμαχίου του μετά το νόμιμο τερματισμό της μίσθωσης. Ήταν η τελική θέση εκ μέρους του Εφεσείοντα πως το πρωτόδικο Δικαστήριο άσκησε λανθασμένα τη διακριτική του ευχέρεια, δημιουργώντας καταφανή αδικία εις βάρος του Εφεσείοντα.

 

Έχουμε διεξέλθει το σύνολο όσων έχουν τεθεί υπόψη μας, ως επίσης τις τοποθετήσεις και εισηγήσεις των ευπαίδευτων δικηγόρων για τα ζητήματα που απασχολούν στην παρούσα.

 

Εν πρώτοις κρίνεται επιβεβλημένο να διευκρινιστούν οι νομικές συνέπειες εγγραφής μίσθωσης με βάση τα διαλαμβανόμενα στο σχετικό Νόμο, που είναι ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος, Κεφ. 224. Σύμφωνα με το εδάφιο (1) του Άρθρου 65Γ του Νόμου με την εγγραφή μίσθωσης, σύμφωνα με το Άρθρο 65Β, ο μισθωτής αποκτά εμπράγματο δικαίωμα επί της ακίνητης ιδιοκτησίας που εκμισθώθηκε σε σχέση με την οποία διενεργήθηκε η εγγραφή, ενώ, σύμφωνα με το εδάφιο (2) του ιδίου Άρθρου, αυτό το εμπράγματο δικαίωμα, αν και υπόκειται στους όρους που διαλαμβάνονται στη σύμβαση της μίσθωσης, τηρουμένων αυτών δύναται να μεταβιβαστεί, ή υπομισθωθεί, όπως προβλέπεται στο Άρθρο 65Δ του ιδίου Νόμου και να τύχει κληρονομικής διαδοχής, επιβαρυνθεί ή αναγκαστικά εκποιηθεί. Μάλιστα υπάρχει και σχετική επιφύλαξη στο εδάφιο (2) του Άρθρου 65Γ, σύμφωνα με την οποία η αναφορά σε αυτό στους όρους που διαλαμβάνονται στη σύμβαση της μίσθωσης δεν επηρεάζει καθόλου την επιβάρυνση, βάσει ή δυνάμει των διατάξεων οποιωνδήποτε νόμων που είναι εκάστοτε σε ισχύ, διαφορετικά ή με υποθήκευση, ή αναγκαστική εκποίηση του εμπράγματου δικαιώματος που αποκτήθηκε με την εγγραφή της σύμβασης μίσθωσης.

 

Στην προκείμενη περίπτωση το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού  καθοδηγήθηκε από τις πιο πάνω πρόνοιες του σχετικού Νόμου, ορθά κατέληξε ότι στη βάση τόσο του Νόμου όσο και του περιεχομένου της Σύμβασης Μίσθωσης στους όρους της οποίας παρέπεμψε, ούτε συγκατάθεση, αλλά ούτε και άδεια του Εφεσείοντα ήταν αναγκαία, έτσι ώστε το εμπράγματο δικαίωμα το οποίο είχε αποκτήσει η εταιρεία, ήτοι ο μισθωτής, στη διάρκεια της Μίσθωσης όντως να επιβαρυνόταν, όπως και βεβαίως αυτό επιβαρύνθηκε, σύμφωνα με το ιστορικό της υπόθεσης που έχει καταγραφεί πιο πάνω.

 

Με δεδομένο ότι η υπό συζήτηση περίπτωση αφορούσε τη διάλυση της Μίσθωσης πριν από τη λήξη της, είναι σαφές πως οι πρόνοιες του εδαφίου (2) του Άρθρου 65Ζ του Νόμου τύγχαναν εφαρμογής, ως ορθώς επισημάνθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο.

 

Ένα από τα βασικά παράπονα του Εφεσείοντα στο πλαίσιο προώθησης του 2^ου Λόγου Έφεσης είναι πως το πρωτόδικο Δικαστήριο στο πλαίσιο εξέτασης της αίτησης του για την έκδοση σχετικού Διατάγματος ακύρωσης της επίδικης Μίσθωσης δεν θα έπρεπε, εκδίδοντας το εν λόγω Διάταγμα, να του είχε επιβάλει συγχρόνως την υποχρέωση να εξασφαλίσει τη συγκατάθεση των κατόχων εμπράγματων βαρών που υπήρχαν.

 

Εξέταση του εδαφίου (2) του Άρθρου 65Ζ του Νόμου χωρίς ιδιαίτερη δυσκολία, αναδεικνύει πως για να υπάρξει διάλυση μιας μίσθωσης πριν τη λήξη της και, συνεπακόλουθα, για να ακυρωθεί τόσο η εγγραφή της όσο και τα οποιαδήποτε εμπράγματα δικαιώματα που αποκτήθηκαν μέσω αυτής, θα πρέπει να εξασφαλιστεί είτε η γραπτή συγκατάθεση του εκμισθωτή και του μισθωτή και κάθε προσώπου προς όφελος του οποίου τυχόν επενεργεί εμπράγματο βάρος επί του εμπράγματου βάρους που αποκτήθηκε με την εγγραφή της μίσθωσης[1], είτε να εκδοθεί δικαστικό διάταγμα[2]. Στην περίπτωση δε έκδοσης δικαστικού διατάγματος το Δικαστήριο δύναται, κατά την κρίση του, να προνοήσει «για αποζημίωση ή άλλη προστασία των συμφερόντων του τυχόν υπομισθωτή και κάθε προσώπου προς όφελος του οποίου τυχόν επενεργεί εμπράγματο βάρος επί του εμπράγματου δικαιώματος που αποκτήθηκε με την εγγραφή μίσθωσης ή οποιασδήποτε υπομίσθωσης».

 

Στην προκείμενη περίπτωση, ενώ ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο εντόπισε ότι αυτό που επιδιώκετο από τον Εφεσείοντα και αυτό που έχρηζε εξέτασης ήταν η δυνατότητα, στο πλαίσιο των δεδομένων που είχαν τεθεί ενώπιον του, έκδοσης δικαστικού διατάγματος, στο τέλος η έκδοση του σχετικού Διατάγματος διάλυσης της επίδικης Μίσθωσης τέθηκε υπό την αίρεση της εξασφάλισης από τον Εφεσείοντα της γραπτής συγκατάθεσης όλων ανεξαιρέτως των προσώπων προς όφελος των οποίων επενεργούσε εμπράγματο βάρος επί του εμπράγματου δικαιώματος που είχε αποκτηθεί με την εγγραφή της Μίσθωσης. Αυτό ήταν σφάλμα. Αν υφίσταντο εξαρχής οι πιο πάνω συγκαταθέσεις, δεν θα χρειαζόταν η έκδοση δικαστικού διατάγματος. Θα εφαρμόζονταν, σε τέτοια περίπτωση, οι πρόνοιες του εδαφίου 2(α) του Άρθρου 65Ζ του Νόμου. Άλλωστε, ήταν δεδομένο, μέσω των ενστάσεων που είχαν ήδη καταχωρηθεί, ότι τέτοιες συγκαταθέσεις από τους κατόχους εμπράγματων βαρών δεν υφίσταντο και ότι εγείρετο ένσταση ως προς την έκδοση διατάγματος ακύρωσης της Μίσθωσης.

 

Δεν θα συμφωνήσουμε, ωστόσο, με τη θέση του Εφεσείοντα ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εξετάζοντας το ενδεχόμενο συμπερίληψης στο Διάταγμα όρου για την αποζημίωση σε βάρος της υπό εκκαθάριση εταιρείας δεν μπορούσε να λάβει υπόψη του, όπως και έπραξε, αν τέτοια αποζημίωση θα ήταν, με βάση τα όσα δεδομένα είχε ενώπιον του, εισπρακτέα είτε από τους Εφεσίβλητους 3 και 4, είτε και από τον Εφεσίβλητο 2. Έχοντας, δε, καταλήξει ότι δεν ενδείκνυτο, στην προκείμενη περίπτωση, η έκδοση του επίδικου Διατάγματος με τη συμπερίληψη σε αυτό τέτοιας πρόνοιας για την αποζημίωση του κάθε προσώπου προς όφελος του οποίου επενεργούσαν τα εμπράγματα βάρη που αναφέρθηκαν ανωτέρω, είτε από τον Εφεσείοντα, είτε από την υπό εκκαθάριση εταιρεία, είτε από τους Εφεσίβλητους 3 και 4, λανθασμένα θεώρησε, στη συνέχεια, πως η συμπερίληψη στο Διάταγμα που εξέδωσε του όρου για εξασφάλιση των συγκαταθέσεων των κατόχων εμπράγματων βαρών συνιστούσε πρόνοια που κάλυπτε την «προστασία των συμφερόντων» αυτών των προσώπων ως διαλαμβάνετο στο Άρθρο 65Ζ(2)(β) του Νόμου.

 

Ο λανθασμένος τρόπος που το πρωτόδικο Δικαστήριο προσέγγισε το Άρθρο 65Ζ(2)(β) του Νόμου, ως πιο πάνω έχει επεξηγηθεί, συνιστά διαπίστωση καταλυτική για την τύχη της υπό κρίση Έφεσης και σφραγίζει το αποτέλεσμα της χωρίς να χρειάζεται να εξετασθεί οτιδήποτε άλλο έχει προβληθεί από μέρους του Εφεσείοντα.

 

Κατ’ ακολουθίαν όλων των πιο πάνω, η πρωτόδικη Απόφαση δια της οποίας εκδόθηκε «διάταγμα διάλυσης της μίσθωσης με αριθμό εγγραφής 10260 στο Μητρώο Εγγραφής Μισθώσεων του Επαρχιακού Κτηματολογίου Πάφου υπό την προϋπόθεση ότι ο αιτητής θα εξασφαλίσει σε κάθε περίπτωση τη γραπτή συγκατάθεση όλων ανεξαιρέτως των προσώπων προς όφελος των οποίων επενεργεί εμπράγματο βάρος επί του εμπράγματου δικαιώματος που αποκτήθηκε με την εγγραφή της επίδικης μίσθωσης και η περιγραφή των οποίων αναφέρεται επί του πιστοποιητικού έρευνας ημερομηνίας 3/11/2014 (τεκμήριο 7)» παραμερίζεται για λόγους άλλους από αυτούς που αναφέρονται στην Έφεση και αντικαθίσταται με Απόφαση απορρίπτουσα την Αίτηση, με έξοδα εναντίον του Εφεσείοντα, όπως θα υπολογιστούν από τον αρμόδιο Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το αρμόδιο Δικαστήριο, πλέον Φ.Π.Α., αν υπάρχει.

 

Ενόψει της πιο πάνω κατάληξης, δεν επιδικάζονται έξοδα έφεσης.

 

 

 

 

 

 

                                      Κ. ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.

 

 

 

                                      Λ. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.

 

 

 

 

                                      Α. ΔΑΥΙΔ, Δ.