ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική Έφεση Αρ.193/2016
01 Δεκεμβρίου, 2025
[Γ. Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Α. ΔΑΥΙΔ, Δ/στές]
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΔΙΑ ΤΟΥ ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ
Εφεσείουσας
ν.
ΠΟΛΥΞΕΝΗΣ ΓΕΩΡΓΙΑΔΗ
Εφεσίβλητης
………………………………………..
Α. Μελάς, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, για την Εφεσείουσα.
Χ. Μελίδης, για Ηλίας Νεοκλέους & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για την Εφεσίβλητη.
ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.: Η Απόφαση είναι ομόφωνη, θα δοθεί από το Δικαστή Δαυίδ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΔΑΥΙΔ, Δ.: Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού (πρωτόδικο Δικαστήριο), στο πλαίσιο της Παραπομπής Αρ.46/09, κλήθηκε να καθορίσει την αξία ακινήτου της εφεσίβλητης κατά την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης του, με σκοπό τον προσδιορισμό δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης, ως η αξίωση της τελευταίας.
Το ως άνω απαλλοτριωθέν ακίνητο, χωράφι έκτασης 987 τ.μ., αποτελεί μέρος ακινήτου συνολικής έκταση 3.679 τ.μ. που ευρίσκεται εντός των διοικητικών ορίων της ενορίας Αγία Φύλαξη του Δήμου Λεμεσού. Απαλλοτριώθηκε για τις ανάγκες του Κ΄ Δημοτικού σχολείου Αγίου Παντελεήμονα στη Λεμεσό και γειτνιάζει με πολύ καλή περιοχή, από οικιστικής άποψης, εφαπτόμενο (με πρόσωπο πέντε μέτρων) επί εγγεγραμμένου δημόσιου ασφαλτοστρωμένου δρόμου. Ενέπιπτε στην πολεοδομική ζώνη Κα6, με ανώτατο συντελεστή δόμησης 90% και συντελεστή κάλυψης 50%, δικαίωμα ανέγερσης 3 ορόφων και με ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος τα 11,30 μέτρα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, με την απόφαση του, ημερομηνίας 31/03/2016, αφού εξέτασε και αξιολόγησε τη μαρτυρία που προσέφεραν οι μοναδικοί μάρτυρες που κλήθηκαν στην ενώπιον του διαδικασία, ήτοι ο εκτιμητής ακινήτων της εφεσίβλητης/απαιτήτριας (Μ.Α.1), ο οποίος εκτίμησε την αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος ακινήτου στα €500 ανά τετραγωνικό μέτρο, και η εκτιμήτρια ακινήτων της εφεσείουσας/αποζημιούσας αρχής (Μ.Υ.1), η οποία υιοθέτησε ως τέτοιο το ποσό των €200 ανά τετραγωνικό μέτρο, καθόρισε το ποσό της αποζημίωσης στη βάση της αξίας των €328,68 ανά τετραγωνικό μέτρο. Ειδικότερα, απέρριψε όλες τις συγκριτικές πωλήσεις και την εν γένει μαρτυρία του Μ.Α.1, ενώ έκρινε ότι τρείς (3) από τις συγκριτικές πωλήσεις στις οποίες αναφέρθηκε η Μ.Υ.1, ήτοι τα συγκριτικά αρ. 2, 3 και 5 στην Έκθεση της τελευταίας, παρέχουν βάση για ασφαλή συμπεράσματα. Στη βάση αυτών και του μέσου όρου της αξίας των ως άνω συγκριτικών πωλήσεων, κατέληξε ότι η αξία του επίδικου ακινήτου κατά την ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης, ήταν €324.407-. Προβαίνοντας στη συνέχεια στις ανάλογες μαθηματικές πράξεις, ήτοι 987 τ.μ. Χ €328,68 - €197.400, που είχε προσφερθεί και καταβληθεί προγενέστερα στην εφεσίβλητη, προχώρησε να επιδικάσει στην τελευταία το επιπρόσθετο ποσό των €127.007 ως υπόλοιπο αποζημίωσης, πλέον τόκους και έξοδα.
Η ως άνω κατάληξη δεν βρήκε σύμφωνη την εφεσείουσα/αποζημιούσα αρχή. Η τελευταία, με δύο λόγους έφεσης προσβάλλει την πρωτόδικη απόφαση. Το παράπονο της, εστιάζεται στην κατ’ ισχυρισμό εσφαλμένη κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η συγκριτική πώληση 3 που παρατέθηκε από την Μ.Υ.1 (εφεξής το «Σ3»), παρέχει βάση για ασφαλή συμπεράσματα ως προς την κατά τετραγωνικό μέτρο αξία του επίδικου ακινήτου (1ος λόγος έφεσης) και, συνακόλουθα, στον λανθασμένο καθορισμό της αποζημίωσης που δικαιούται η εφεσίβλητη για την απαλλοτρίωση του, στο ποσό των €324.407 (2ος λόγος έφεσης).
Η ως άνω συγκριτική πώληση Σ3, προβάλλεται, αφορά ακίνητο που δεν έχει τα ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με το επίδικο. Επί τούτου, σημειώνεται ότι το Σ3 είχε όλα τα χαρακτηριστικά οικοπέδου αλλά και καλύτερες προοπτικές ανάπτυξης από το επίδικο, το οποίο αποτελεί χωράφι μεγαλύτερου μεγέθους. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, προβάλλεται, ενώ στηρίχθηκε μόνο στη μαρτυρία της Μ.Υ.1, εντούτοις, δεν αιτιολόγησε την απόφαση του να διαφοροποιηθεί από αυτή βασιζόμενο και στη συγκριτική πώληση Σ3. Πώληση, που επισημαίνεται ότι η ως άνω μάρτυς στην εκτίμηση της αναφέρθηκε ενδεικτικά, πλην όμως, για τους λόγους που επαρκώς παρέθεσε, δεν την έλαβε υπόψη της για τον καθορισμό της κατά μέτρο αξίας του επίδικου ακινήτου. Οι μόνες συγκριτικές πωλήσεις που θα έπρεπε να ληφθούν υπόψη για τον ασφαλή καθορισμό της αξίας του επίδικου ακινήτου, σημειώνεται, είναι οι Σ2 και Σ5, ως αυτές περιλαμβάνονται στην Έκθεση της Μ.Υ.1, με τον μέσο όρο τους να καταδεικνύει ως τέτοια αξία το ποσό των €260,03 ανά τετραγωνικό μέτρο. Εν πάση περιπτώσει, προστίθεται, ακόμα και στην περίπτωση που το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι θα έπρεπε να στηριχτεί και στο Σ3, θα έπρεπε να είχε προβεί σε ανάλογες αναπροσαρμογές, πράγμα που δεν έπραξε.
Στον αντίποδα, η πλευρά της εφεσίβλητης υπεραμύνθηκε της πρωτόδικης απόφασης. Αποτελεί θέση της ότι κατά τον υπολογισμό της αποζημίωσης, το πρωτόδικο Δικαστήριο ως εδικαιούτο να πράξει, ορθά και αιτιολογημένα στηρίχθηκε στην κατά μέτρο αξία και της εν λόγω συγκριτικής πώλησης Σ3, που περιλαμβάνεται στην Έκθεση της Μ.Υ.1.
Σε υποθέσεις απαλλοτριώσεων, παρέχεται η δυνατότητα στο ίδιο το Δικαστήριο να καθορίσει την αμφισβητούμενη αξία του επηρεαζόμενου ακινήτου και την δίκαια και εύλογη αποζημίωση που θα πρέπει να καταβληθεί, υπό το φως του συνόλου της τεθείσας υπόψη του μαρτυρίας και χωρίς να δεσμεύεται να υιοθετήσει τη θέση της μιας ή της άλλης πλευράς και να ακολουθήσει τη θέση του ενός ή του άλλου εκτιμητή επί του ζητήματος. (Δήμος Αγλαντζιάς κ.ά. ν. Γεωργίου κ.ά. (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 51, και Rashid Ali and Another v. Vassiliko Cement Works Ltd (1971) 1 C.L.R. 146). Ωστόσο, το γεγονός ότι το Δικαστήριο μπορεί να χρησιμοποιήσει τα ενώπιον του στοιχεία για να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό, δεν σημαίνει ότι η κατάληξη του μπορεί να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη. (Βλ. Παπασάββας κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα (1999) 1(Α) Α.Α.Δ. 619 και Συμβ. Βελτ. Αγίας Νάπας ν. Alexia & Polis Estates Ltd (2000) 1(Β) Α.Α.Δ. 987).
Στην υπό συζήτηση περίπτωση, το πρωτόδικο Δικαστήριο, για τους λόγους που παρέθεσε στην απόφασή του, δεν αποδέχθηκε τη μαρτυρία του εκτιμητή της εφεσίβλητης (Μ.Ε.1). Ως εξήγησε, χωρίς η κατάληξη του αυτή να αμφισβητηθεί καθ’ οιονδήποτε τρόπο, τα ακίνητα που ο εν λόγω μάρτυρας χρησιμοποίησε στην δική του εκτίμηση, είχαν διαφορετικά νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά από το επίδικο, με αποτέλεσμα να μην παρέχεται η δυνατότητα σύγκρισης τους με το τελευταίο. Αντίθετα, σε σχέση με τις συγκριτικές πωλήσεις που προβλήθηκαν από την πλευρά της εκτιμήτριας ακινήτων που κλήθηκε από την πλευρά της εφεσείουσας (Μ.Υ.1), αναφέρει τα ακόλουθα στη σελ. 18 της απόφασης του:
«Εξέτασα με προσοχή την μαρτυρία της Μ.Υ.1 και κρίνω ότι οι συγκριτικές πωλήσεις Σ2, Σ3 και Σ5 που παρατέθηκαν από την αποζημιούσα αρχή έχουν ίδια νομικά και φυσικά χαρακτηριστικά με το επίδικο απαλλοτριωθέν κτήμα ώστε να παρέχουν βάση για ασφαλή συμπεράσματα. Οι συγκριτικές πωλήσεις Σ1, Σ4, Σ7 και Σ8 αφορούν πώληση μεριδίων, ενώ η Σ6 και Σ9 ανήκουν σε άλλη πολεοδομική ζώνη και δεν προσφέρονται για παραλληλισμό τους. Δεν προσφέρθηκε μαρτυρία η οποία να καταδεικνύει κατά πόσο η ένταξη τους στη μια ή στην άλλη πολεοδομική ζώνη έχει ουσιαστικές επιπτώσεις στην αξία τους. Η θέση της Μ.Υ.1 ότι η κατά μέτρο αξία του επίδικου κτήματος πρέπει να είναι κατά 25% μικρότερη από τα συγκριτικά παρέμεινε ατεκμηρίωτη και θα αγνοηθεί. Η ποιοτική αναπροσαρμογή που έγινε από την Μ.Υ.1 είναι καθαρά υποκειμενική της άποψη η οποία δεν τεκμηριώθηκε με στοιχεία ενώπιον του Δικαστηρίου (Δημοκρατία ν. Αριστόδημου Αγιώτου (2000) 1 Α.Α.Δ.1020)».
Υπό το φως των νομικών αρχών που παρατίθενται ανωτέρω, είναι αδιαμφισβήτητη η εξουσία του πρωτόδικου Δικαστηρίου να μην υιοθετήσει εξ ολοκλήρου την Έκθεση και την εκτίμηση της Μ.Υ.1. Δεδομένη είναι, επίσης, η δυνατότητα του να καταλήξει σε δικά του συμπεράσματα, αντλώντας επιμέρους στοιχεία από τη μαρτυρία της πιο πάνω μάρτυρος, συναρτώντας τα με το σύνολο της ενώπιον του τεθείσας μαρτυρίας. Κάτω όμως από οποιεσδήποτε περιστάσεις, θα πρέπει επαρκώς να αιτιολογήσει τα συμπεράσματα στα οποία κατάληξε, στηριζόμενο στη μαρτυρία που έχει τεθεί υπόψη του. Εν προκειμένω, η μαρτυρία της Μ.Υ.1 σε σχέση με το Σ3, όπως το ίδιο το πρωτόδικο Δικαστήριο την παρέθεσε στην απόφασή του, ήταν ότι:
«Το Σ3 της απ. αρχής πραγματοποιήθηκε στις 5.12.2007. Αφορά χωράφι που εμπίπτει στην πολεοδομική ζώνη Κα6 και έχει εμβαδόν οικοπέδου. Πωλήθηκε ακριβά γιατί λόγω έκτασης και πρόσβασης θεωρείται σαν οικόπεδο. Σε περίπτωση ανάπτυξης του δεν θα παραχωρήσει έκταση για δρόμο. Στο συγκεκριμένο ακίνητο έχουν ήδη ανεγερθεί δύο οικίες χωρίς να γίνει οποιαδήποτε παραχώρηση. Ένεκα των πιο πάνω αυτή η πώληση δεν λήφθηκε υπόψη για τον υπολογισμό της κατά μέτρου αξίας του επίδικου ακινήτου. Σύμφωνα με τη μάρτυρα σύμφωνα με την πείρα της και έρευνες που έγιναν από το τμήμα της στο παρελθόν, η αξία ενός οικοπέδου είναι περίπου 40% ψηλότερη από ένα χωράφι».
Είναι φανερό από τα πιο πάνω ότι το απαλλοτριωθέν ακίνητο και το Σ3 διαφέρουν, κατά τρόπο που δεν θα μπορούσαν να θεωρηθούν, τουλάχιστον άμεσα, συγκρίσιμα. Το δεύτερο υπερέχει έναντι του πρώτου, τόσο ως προς την έκταση, όσο και ως προς την προσβασιμότητα και τις προοπτικές ανάπτυξης. Το Σ3 αφορούσε τεμάχιο έκτασης 508 τ.μ., κατά τρόπο που υπήρχε δυνατότητα χορήγησης πολεοδομικής άδειας χωρίς να απαιτείται η παραχώρηση χώρου πρασίνου, θέση που δεν αντικρούστηκε με οποιαδήποτε μαρτυρία ή στοιχείο. Άλλωστε, αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι το Σ3 δεν υπόκειτο σε παραχώρηση οδικού δικτύου σε περίπτωση ανάπτυξης του.
Παρά την παράθεση εκ μέρους της Μ.Υ1 των λόγων για τους οποίους η ίδια δεν ήταν διατεθειμένη να λάβει υπόψη το συγκεκριμένο ακίνητο ως συγκριτικό για τον καθορισμό της ανάλογης αποζημίωσης, το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε να διαφοροποιηθεί από την θέση της, αφήνοντας όμως ερωτηματικά για την ορθότητα της επιλογής του. Δεν εξήγησε, ούτε αιτιολόγησε την πιο πάνω επιλογή του, ως καθηκόντως έπραξε για τις υπόλοιπες προτεινόμενες συγκριτικές πωλήσεις που απέρριψε και δεν έλαβε υπόψη. Πέραν δε της παράλειψης του να αιτιολογήσει την συγκεκριμένη κατάληξη του, εντοπίζεται ότι δεν επιχείρησε καν να προβεί σε οποιεσδήποτε αναπροσαρμογές, οι οποίες επιβαλλόταν να γίνουν προς εξουδετέρωση των διαφορών που αδιαμφισβήτητα εντοπίζονται στην υπο συζήτηση περίπτωση.
Συνάγεται από τα πιο πάνω ότι η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου σε σχέση με το Σ3 και τη δυνατότητα να ληφθεί επίσης υπόψη για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου στερείται αιτιολογίας, κρινόμενη ως εκ τούτου αυθαίρετη και επισφαλής.
Ως εκ τούτου, ο 1ος λόγος έφεσης επιτυγχάνει.
Η επιτυχία του 1ου λόγου έφεσης, καθορίζει και εκ των πραγμάτων σφραγίζει την τύχη και του 2ου λόγου έφεσης, ο οποίος και επιτυγχάνει.
Υπό το φως των πιο πάνω, η έφεση επιτυγχάνει.
Η πρωτόδικη απόφαση διαφοροποιείται, με το επιδικασθέν ποσό υπέρ της εφεσίβλητης, ως υπόλοιπο αποζημίωσης, να μειώνεται από €127.007 σε €59.249,61. Ποσό που προκύπτει λαμβάνοντας υπόψη το μέσο όρο της αξίας των συγκριτικών πωλήσεων Σ2 και Σ5, στην Έκθεση της Μ.Υ.1, δηλαδή €260,03 χ 987 τ.μ., που ισούται με €256.649,61 μείον το εισπραχθέν ποσό των €197.400.
Επιδικάζονται υπέρ της εφεσείουσας και εναντίον της εφεσίβλητης τα έξοδα της Έφεσης, ύψους €2.700-.
Γ. Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.
Α. ΔΑΥΙΔ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο