ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 420/2016
27 Φεβρουαρίου, 2026
[Γ.Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ., Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ., Α. ΔΑΥΙΔ, Δ.]
ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 420/2016
1. ΧΡΙΣΤΙΝΑ ΝΙΚΟΥ ΧΡΙΣΤΟΦΗ
2. ΑΝΤΡΟΥΛΑ ΝΙΚΟΥ ΧΡΙΣΤΟΦΗ
3. ΝΙΚΟΣ ΧΡΙΣΤΟΦΗ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ
Εφεσειόντων/Εναγόντων
ν.
1. ΔΟΜΝΑ ΙΩΑΝΝΟΥ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ
2. ΙΩΑΝΝΗΣ ΧΡΙΣTΟΔΟΥΛΟΥ ΝΕΟΦΥΤΟΥ
Εφεσίβλητων/Εναγομένων
ΩΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΘΗΚΕ ΔΥΝΑΜΕΙ ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΟΣ ΤΟΥ Ε.Δ. ΠΑΦΟΥ ΗΜΕΡ. 25/11/2014
1. ΧΡΙΣΤΙΝΑ ΝΙΚΟΥ ΧΡΙΣΤΟΦΗ
2. ΑΝΤΡΟΥΛΑ ΝΙΚΟΥ ΧΡΙΣΤΟΦΗ
3. ΝΙΚΟΥ ΧΡΙΣΤΟΦΗ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ
4. ΧΡΙΣΤΙΝΑ ΝΙΚΟΥ ΧΡΙΣΤΟΦΗ ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΡΙΑΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΠΟΒΙΩΣΑΝΤΟΣ ΧΡΙΣΤΟΦΗ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ ΘΕΟΤΟΚΗ ΤΕΩΣ ΑΠΟ ΤΟ ΨΑΘΙ, ΔΥΝΑΜΕΙ ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΟΣ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΗΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΗΜΕΡ. 30/6/2014 ΣΤΗΝ ΑΙΤ. ΔΙΑΧ. 107/14 Ε.Δ. ΠΑΦΟΥ.
Εφεσειόντων/Εναγόντων
ν.
1. ΔΟΜΝΑΣ ΙΩΑΝΝΟΥ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ
2. ΙΩΑΝΝΗ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ ΝΕΟΦΥΤΟΥ
3. ΙΩΑΝΝΗ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ, ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΗΣ ΑΠΟΒΙΩΣΑΣΗΣ ΕΛΕΝΗΣ ΜΟΥΣΤΑΦΑ, ΤΕΩΣ ΑΠΟ ΤΟ ΨΑΘΙ ΔΥΝΑΜΕΙ ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΟΣ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΗΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΗΜΕΡ. 8/7/14 ΣΤΗΝ ΑΙΤ. ΔΙΑΧ. 108/14, Ε.Δ. ΠΑΦΟΥ.
4. ΙΩΑΝΝΗ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ, ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΗΣ ΑΠΟΒΙΩΣΑΣΗΣ ΜΑΡΙΑΣ ΜΙΧΑΗΛ, ΤΕΩΣ ΑΠΟ ΤΟ ΨΑΘΙ ΔΥΝΑΜΕΙ ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΟΣ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΗΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΗΜΕΡ. 16/9/14 ΣΤΗΝ ΑΙΤ. ΔΙΑΧ. 106/14, Ε.Δ. ΠΑΦΟΥ.
5. ΙΩΑΝΝΗ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ, ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΗΣ ΑΠΟΒΙΩΣΑΣΗΣ ΧΡΙΣΤΟΘΕΑΣ ΚΛΕΑΝΘΗ ΒΟΒΟΥ, ΤΕΩΣ ΑΠΟ ΤΟ ΨΑΘΙ ΔΥΝΑΜΕΙ ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΟΣ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΗΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΗΜΕΡ. 16/9/14 ΣΤΗΝ ΑΙΤ. ΔΙΑΧ. 105/14, Ε.Δ. ΠΑΦΟΥ.
Εφεσιβλήτων/Εναγομένων
--------------------------
Π. Κουρίδης για P. Kourides & Co LLC, για Εφεσείοντες
Ν.Α. Τσιαπαλής, για Εφεσίβλητους
-------------------------------
Η απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον
Δικαστή Γ.Ν. Γιασεμή.
----------------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.: Οι εφεσείοντες, κατά πάντα ουσιώδη χρόνο ήταν οι ιδιοκτήτες της ακίνητης ιδιοκτησίας με αριθμό εγγραφής [ ], στο χωριό Ψάθι της επαρχίας Πάφου. Στις 16.3.2010, καταχώρισαν εναντίον των εφεσιβλήτων στο Δικαστήριο της πιο πάνω επαρχίας την αγωγή αρ. 803/2010, με την οποία διεκδικούσαν την εγγραφή στο όνομα τους συγκεκριμένης λωρίδας γης, μέρος όμορου ακινήτου με αριθμό εγγραφής [ ] ή άλλως την παραχώρηση επί αυτής, προς όφελος τους, δικαιώματος διόδου. Συγκεκριμένα, ισχυρίζονταν ότι η προαναφερθείσα λωρίδα γης κατεχόταν από τους προγόνους τους αδιαλείπτως από το 1926 μέχρι το 1959 και αποτελούσε μέρος του τεμαχίου [ ] όπως ήταν τότε, μέχρι τις 9.2.2009. Η πιο πάνω απαίτηση τους υποβλήθηκε, ως ανωτέρω, παρά το γεγονός το οποίο γνώριζαν και οι ίδιοι ότι, το τεμάχιο [ ] είχε εγγραφεί στο όνομα της Χριστοθέας Κλεάνθη, προγόνου των εφεσιβλήτων, ως «εγγεγραμμένου κυρίου», από το 1950.
Συγκεκριμένα, ήταν η θέση των εφεσειόντων ότι μέσω της πιο πάνω λωρίδας γης, είχαν πρόσβαση προς το ακίνητο τους τεμάχιο [ ], εντός του οποίου είχαν ανεγείρει σε διάφορους χρόνους οικοδομές για κατοίκηση και για άλλη χρήση, από τους ιδίους. Όπως αυτοί επίσης διατείνονταν, οι εφεσίβλητοι με ενέργειες τους που είχαν λάβει χώρα στις 9 και 10 Φεβρουαρίου, 2009, κατέστησαν την υπό αναφορά λωρίδα γης, απροσπέλαστη. Γι’ αυτό και τη διεκδικούν, ως η πιο πάνω απαίτησής τους.
Σε κάθε περίπτωση, σύμφωνα πάντοτε με τους εφεσείοντες, το κατ΄ ισχυρισμό δικαίωμα να εγγραφούν ως ιδιοκτήτες της πιο πάνω λωρίδας γης προέκυψε προς όφελος τους, στη βάση εχθρικής κατοχής, κατά τα προβλεπόμενα στο άρθρο 10 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, ο Νόμος Κεφ. 224. Όσον αφορά το διαζευκτικό αίτημα για παραχώρηση δικαιώματος διόδου, αυτό φέρεται να είχε προκύψει συνεπεία της ίδιας πιο πάνω χρήσης, όσον αφορά τη συγκεκριμένη λωρίδα γης, δυνάμει του άρθρου 11(1)(β) του πιο πάνω νόμου· επικαλούντο και στην περίπτωση αυτή την αναγνώριση δικαιώματος διόδου, δυνάμει 30ετούς συνεχόμενης χρήσης, στο ίδιο χρονικό πλαίσιο που αναφέρεται προηγουμένως.
Το Δικαστήριο, σύμφωνα με μαρτυρία που προσέφεραν οι εφεσείοντες στη δίκη, μέσω μαρτύρων λειτουργών του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, διαπίστωσε ότι η συγκεκριμένη λωρίδα γης αποτελεί μέρος του τεμαχίου [ ], ιδιοκτησία του εφεσίβλητου 2 από το 1997, δυνάμει δωρεάς από τη μητέρα του, εφεσίβλητη 1. Προηγουμένως, αποτελούσε μέρος του τεμαχίου [ ], μέχρι το 1986 που αυτό διαχωρίστηκε σε δύο τεμάχια, ήτοι στο τεμάχιο [ ] και στο προαναφερθέν τεμάχιο [ ], συνεπεία αναγκαστικής απαλλοτρίωσης. Πηγαίνοντας ακόμα πιο πίσω στο χρόνο, διαπίστωσε πως το τεμάχιο [ ], φύλλο/σχέδιο [ ], τοποθεσία [ ], στο χωριό Ψάθι της επαρχίας Πάφου, είχε μεταβιβαστεί το 1950 από την Μαρία Μιχαήλ, στη βάση κληρονομικής διαδοχής, στη θυγατέρα της Χριστοθέα Κλεάνθη, στο όνομα της οποίας και ενεγράφη με τον αριθμό εγγραφής [ ]. Το ίδιο αυτό τεμάχιο μεταβιβάστηκε στις 27.8.1969 από τη Χριστοθέα Κλεάνθη στη θυγατέρα της Δόμνα Ιωάννου Δημητρίου, εφεσίβλητη 1 στην έφεση. Μεταγενέστερα, το 1986, αυτό διαχωρίστηκε στα τεμάχια [ ] με αριθμό εγγραφής [ ] και [ ] με αριθμό εγγραφής [ ], υπό τις συνθήκες που έχουν προαναφερθεί. Τέλος, το 1997 τα εν λόγω δύο τεμάχια μεταβιβάστηκαν από την εφεσίβλητη 1 στον υιό της, Ιωάννη Χριστοδούλου Νεοφύτου, εφεσίβλητο 2, δυνάμει δωρεάς, οπότε αυτός κατέστη ο εγγεγραμμένος κύριος και των δύο εν λόγω τεμαχίων.
Το Δικαστήριο, στη βάση των πιο πάνω αναντίλεκτων γεγονότων, κατέληξε ότι, οι εφεσίβλητοι δεν ήταν δυνατό να είχαν αποκτήσει δικαίωμα κυριότητας στο τεμάχιο [ ] σύμφωνα με το άρθρο 10 του Νόμου, Κεφ. 224· δεν είχαν συμπληρωθεί 30 χρόνια αδιαφιλονίκητης και αδιάλειπτης εχθρικής κατοχής από το 1926 μέχρι το 1950, όπως το εν λόγω άρθρο απαιτεί. Δεδομένης δε της ύπαρξης εγγραφής για το τεμάχιο [ ] από το 1950, τύγχανε εφαρμογής το άρθρο 9 του πιο πάνω Νόμου, που δεν επέτρεπε την απόκτηση δικαιώματος ιδιοκτησίας σε βάρος «εγγεγραμμένου κυρίου», από την εφαρμογή του Νόμου, Κεφ. 224 την 1.9.1946 και μετά. Το ίδιο διαπίστωσε ότι ίσχυε σε σχέση και με το, διαζευκτικά, διεκδικούμενο δικαίωμα διόδου, δυνάμει του άρθρου 11(1)(β) του εν λόγω νόμου.
Οι εφεσείοντες, διαφωνώντας με την πιο πάνω απόφαση του Δικαστηρίου, καταχώρισαν την υπό εξέταση έφεση. Με 20 λόγους που προβάλλουν σε αυτή, αμφισβητούν την ορθότητα της αξιολόγησης από αυτό της μαρτυρίας καθώς, επίσης, τα ευρήματα του, εν τέλει και την απόφασή του, που το οδήγησε στην μη αποδοχή της αγωγής.
Συγκεκριμένα, οι εφεσείοντες με τους λόγους έφεσης, προσβάλλουν επιμέρους πτυχές της απόφασης του Δικαστηρίου, ειδικά όσον αφορά την αξιολόγηση της μαρτυρίας και τα ευρήματα του, με αναφορά σε ό,τι ανέφεραν σχετικά συγκεκριμένοι μάρτυρες κατά τη διάρκεια της δίκης, όμως, με γενικότητα ώστε αυτοί σε μεγάλο βαθμό να χαρακτηρίζονται από ασάφεια και αοριστία. Εν πάση περιπτώσει, πλέον σημαντικό είναι το γεγονός ότι δεν ασχολούνται με τα πιο πάνω ευρήματα του Δικαστηρίου, ως προς την πορεία του ιδιοκτησιακού καθεστώτος του τεμαχίου [ ], περιλαμβανομένης της διεκδικούμενης επί αυτού λωρίδας γης, το οποίο τεμάχιο, όπως έχει καταδειχθεί, αποτελούσε μέρος του παλαιού τεμαχίου [ ].
Έπειτα, δεν διαφεύγει της προσοχής ότι, η μαρτυρία επί της οποίας το Δικαστήριο βασίστηκε για τα ευρήματα του, προήλθε από αρμόδιους λειτουργούς του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, τους οποίους είχαν καλέσει οι εφεσείοντες ως μάρτυρες στη δίκη, προς υποστήριξη της υπόθεσης τους. Αυτοί ανέφεραν τα γεγονότα όσον αφορά τις εν λόγω ακίνητες ιδιοκτησίες, όπως αυτά ήταν καταγεγραμμένα στα Κτηματολογικά Μητρώα. Εύλογα, λοιπόν, μπορεί να λεχθεί ότι και από την άποψη αυτή δεν παρέχεται χώρος αμφισβήτησης της απόφασης του Δικαστηρίου. Πόσο μάλλον που η συγκεκριμένη μαρτυρία, δεδομένης και της αποδοχής της ως αληθινής, δεσμεύει τους εφεσείοντες.
Όσον αφορά τη νομική πτυχή της υπό εξέταση διαφοράς, οι εφεσείοντες δεν έχουν ούτε και εδώ αμφισβητήσει την εφαρμογή από το Δικαστήριο των άρθρων 9, 10 και 11(1)(β) του Νόμου, Κεφ. 224, με οποιοδήποτε λόγο έφεσης. Στο σημείο αυτό είναι χρήσιμη να γίνει αναφορά στις πρόνοιες τους. Κατ’ αρχάς, διαπιστώνεται ότι τα συνθετικά του όρου «εγγεγραμμένος κύριος» που αναφέρεται στο άρθρο 9, ερμηνεύονται ξεχωριστά σε αυτό. Η λέξη «εγγεγραμμένος» σημαίνει «… καταχωρισμένος στο Κτηματικό Μητρώο που τηρείται δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, είτε αυτό είναι μηχανογραφημένο είτε είναι χειρόγραφο, και ως ημερομηνία εγγραφής λογίζεται η ημερομηνία κατά την οποία η καταχώρηση προηγείται χρονικά σε οποιοδήποτε από τα δύο Μητρώα». Ο δε όρος «κύριος» σημαίνει «το πρόσωπο που δικαιούται να εγγραφεί ως ο κύριος οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας είτε αυτό είναι εγγεγραμμένο με τον τρόπο αυτό ή όχι».
Όσον αφορά τα βασικά άρθρα επί των οποίων βασίζεται η υπό εξέταση διαφορά, το άρθρο 9 του Νόμου, Κεφ. 224 προβλέπει ότι, «Κανένας τίτλος επί ακίνητης ιδιοκτησίας δεν αποκτάται από οποιοδήποτε πρόσωπο με εχθρική κατοχή κατά … εγγεγραμμένου κυρίου». Το άρθρο 10 του ίδιου Νόμου που ακολουθεί, προβλέπει για την περίπτωση που θα μπορούσε να διεκδικηθεί δικαίωμα επί ακίνητης ιδιοκτησίας δυνάμει εχθρικής κατοχής, υπό την αίρεση του άρθρου 9, ανωτέρω. Συγκεκριμένα το άρθρο 10 προβλέπει τα εξής. «Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 9, απόδειξη αδιαφιλονίκητης και αδιάλειπτης εχθρικής κατοχής από πρόσωπο, ή από εκείνους από τους οποίους λαμβάνει την αξίωση, ακίνητης ιδιοκτησίας για την πλήρη περίοδο τριάντα ετών, παρέχει το δικαίωμα στο πρόσωπο αυτό όπως λογίζεται ως ο κύριος της ιδιοκτησίας αυτής και όπως αυτή εγγράφεται στο όνομα του:».
Στην προκειμένη περίπτωση, η ερμηνεία των πιο πάνω προνοιών εκλαμβάνεται ως δεδομένη. Τούτο σε συνδυασμό με το γεγονός ότι το Δικαστήριο κατά την εξέταση τους, παραπέμπει και στη σχετική νομολογία. Άμεσα σχετική επί του προκείμενου είναι η απόφαση στην υπόθεση Papa Georghiou v. Charalambous (1963) 2 C.L.R. 221, όπου είχαν λεχθεί, σχετικά, στη σελίδα 237 τα εξής: «The period of prescription, if not completed by 1st September, 1946, cannot be completed thereafter against a registered owner and in this case the possession started by the appellant in 1938 or 1939 being incomplete by 1st September 1946 it cannot be completed after that date against a registered owner, the father of the respondent and later the respondent in this case, by continuing to possess the land in dispute.”. Καθοδηγούμενο το Δικαστήριο και από την πιο πάνω αυθεντία, ορθώς, κατέληξε στην απόφασή του, και απέρριψε την αγωγή.
Για τους πιο πάνω λόγους η έφεση δεν μπορεί να επιτύχει και απορρίπτεται. Επιδικάζονται έξοδα εναντίον των εφεσειόντων και υπέρ των εφεσιβλήτων τα οποία καθορίζονται στο ποσό των €2.000.- πλέον Φ.Π.Α., εάν υπάρχει.
Γ.Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.
Α. ΔΑΥΙΔ, Δ.
/γκ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο