ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 63/2017)
16 Ιουνίου, 2026
[ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π., ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, ΔΑΥΙΔ, Δ/στές]
ΚΩΣΤΑ ΛΟΥΚΑ,
Εφεσείων/Αιτητής
ΚΑΙ
ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ,
Εφεσίβλητος/Καθ’ ου η αίτηση.
____________________
Κ. Ορφανίδου (κα) για Άριστος Δαμιανού & Συνεργάτες ΔΕΠΕ, για
τον Εφεσείοντα.
Χρ. Χριστοδούλου (κα), Δικηγόρος της Δημοκρατίας, εκ μέρους του
Γενικού Εισαγγελέα, για τον Εφεσίβλητο.
____________________
Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δοθεί από τη Σταματίου, Π.
____________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.: Ο Εφεσείων προσβάλλει την απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, με την οποία απέρριψε την Έφεση – Αίτηση αρ. 282/2015, που καταχώρησε εναντίον του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας – Εφεσίβλητου, καθότι απέτυχε να αποδείξει ότι η απόφαση του τελευταίου, ημερομηνίας 23.7.2015, ήταν λανθασμένη.
Με την Έφεση- Αίτηση του ο Εφεσείων είχε αξιώσει την έκδοση των ακολούθων διαταγμάτων:
1. Διάταγμα του Δικαστηρίου δια του οποίου να ακυρώνεται η απόφαση του Εφεσίβλητου -Καθ’ου η αίτηση ημερομηνίας 23/07/2015, με βάση την οποία κοινοποιήθηκε στον Εφεσείοντα - Αιτητή ότι η παροχή πληροφοριών αναφορικά με ακίνητη περιουσία η οποία ήταν εγγεγραμμένη στο όνομα των προγόνων του Εφεσείοντα - Αιτητή ή και συγγενικών των προγόνων του προσώπων, δεν εμπίπτουν στις εξουσίες του Εφεσίβλητου-Καθ’ου η αίτηση.
2. Διάταγμα του Δικαστηρίου δια του οποίου να διατάττεται ο Εφεσίβλητος - Καθ’ ου η αίτηση να αποκαλύψει στον Εφεσείοντα - Αιτητή πληροφορίες αναφορικά με ακίνητη περιουσία η οποία ήταν εγγεγραμμένη στο όνομα των προγόνων του, σύμφωνα με το Άρθρο 51Α του Κεφ. 224.
Ως καταδεικνύεται στην πρωτόδικη απόφαση, ο Εφεσείων, στη βάση ενός πιστοποιητικού του Κοινοτικού Συμβουλίου Γερίου, ημερ. 14.2.2006, που περιήλθε στην κατοχή του, ισχυρίστηκε ότι ήταν ένας από τους κληρονόμους του Χαράλαμπου Χριστοδούλου Λαμπριανού (στο εξής «Χαράλαμπος»), που απεβίωσε άγαμος και άτεκνος κατά ή περί το 1906 και της αδελφής του Αννεττούς Χριστοδούλου Λαμπριανού (στο εξής «Αννεττού»), που απεβίωσε στο Γέρι το 1912.
Ο Εφεσείων είχε αμφιβολίες σε σχέση με το περιεχόμενο του εν λόγω πιστοποιητικού, καθώς οι δικές του πληροφορίες έδειχναν ότι η αδελφή του Χαράλαμπου δεν ονομαζόταν Αννεττού, αλλά Αθηνά και ότι οι δύο είχαν και τρίτο αδελφό τον Λοϊζή (Χατζηλοϊζή) Χριστοδούλου (Ττοουλή) (στο εξής «Λοϊζή»), που απεβίωσε περί το 1920. Ο τελευταίος υιοθέτησε την Βασιλική (Βασιλού) Χατζηλοϊζή, η οποία απεβίωσε το 1990 και η οποία είχε λάβει ως κληρονομιά από τον πατέρα της κατοικία, εγγεγραμμένη κατά το ½ σήμερα επ’ ονόματι των δύο αδελφών του Εφεσείοντα.
Σύμφωνα με πληροφόρηση που ο Εφεσείων έλαβε από ηλικιωμένους χωριανούς των πιο πάνω αποβιωσάντων αδελφών, οι τελευταίοι, κατά τον χρόνο του θανάτου τους, ήταν ιδιοκτήτες τεράστιας ακίνητης περιουσίας, η οποία είχε περάσει στην ιδιοκτησία των κληρονόμων των παιδιών της Αννεττούς, ήτοι στην Ελένη Μιχαήλ Ματσιατήρη και στον υιό της Χαράλαμπο Ματσιατήρη. Ενώ, στην Ευαλλού Μιχαήλ Ματσιατήρη, η οποία ήταν, επίσης, θυγατέρα της Αννεττούς και στην προγιαγιά του Εφεσείοντα δεν είχε δοθεί τίποτα. Η θυγατέρα της Ευαλλούς, Ελένη Ττοουλή Σάββα, απεβίωσε το 1983 και άφησε 4 παιδιά, τον Χριστόδουλο Αδάμου Παμπόρην, τον Λουκά Αδάμου, τη Ρεβέκκα Κούντουρου και τη Γιαννούλλα Κεφαλογιάννη. Ο Εφεσείων, με βάση το πιστοποιητικό του Κοινοτικού Συμβουλίου, είναι ένας εκ των 13 παιδιών του Λουκά Αδάμου.
Στη βάση του ανωτέρω ιστορικού, ο Εφεσείων ζήτησε από τον Εφεσίβλητο πληροφορίες για οποιαδήποτε ακίνητη ιδιοκτησία ήταν εγγεγραμμένη και καταχωρημένη στους τρεις προγόνους του, Χαράλαμπο, Αννεττού και Λοϊζή, κατά το χρόνο του θανάτου τους, καθώς και σε σχέση με το ιστορικό οποιασδήποτε μεταβίβασης.
Αρχικά απέστειλε τρεις επιστολές, με τις οποίες ζήτησε πληροφορίες και έκδοση πιστοποιητικών έρευνας, αναφορικά με την περιουσία του Χαράλαμπου, οι οποίες κατέληξαν σε διαφορετικά αποτελέσματα. Ακολούθησε καταγγελία στο ΤΑΕ Λευκωσίας για διερεύνηση της υπόθεσης, απ΄ όπου του λέχθηκε ότι θα έπρεπε να προσκομίσει στοιχεία τα οποία θα εξασφάλιζε από τον Εφεσίβλητο.
Από το πιστοποιητικό έρευνας που έλαβε από το Κτηματολόγιο φάνηκε ότι από τα τρία αδέλφια, μόνο ο Χαράλαμπος είχε στο όνομά του ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία είχε πωληθεί σε δημόσιους πλειστηριασμούς. Σε εκείνο το πιστοποιητικό δεν αναφέρονταν τα τεμάχια που αναφέρονταν σε προηγούμενα πιστοποιητικά.
Σε επιστολές που ακολούθησαν, το Κτηματολόγιο παρέθεσε στοιχεία σε σχέση με κάποια από τα τεμάχια, καθώς προέκυψαν για πρώτη φορά στοιχεία για την ύπαρξη του Λοϊζή και της Αννεττούς.
Ο Εφεσείων απέστειλε, στις 14.5.2015 και 5.6.2015, επιστολές προς τον Εφεσίβλητο, ζητώντας εκ νέου πληροφορίες σε σχέση με προηγούμενες ερωτήσεις που δεν απαντήθηκαν, αλλά και σε σχέση με την τύχη του συνόλου της περιουσίας του Λοϊζή. Προς απάντηση των πιο πάνω, απεστάλη επιστολή εκ μέρους του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λευκωσίας, ημερ. 23.7.2015, με την οποία ενημέρωσε τον Εφεσείοντα ότι το Γραφείο του έχει καταβάλει μεγάλες προσπάθειες για ικανοποίηση των επιστολών του με την έκδοση σχετικών πιστοποιητικών έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας και τις απαντητικές επιστολές που του απεστάλησαν στις 3.4.2015 και 12.5.2015. Σημείωσε ότι οι πληροφορίες που ζητούντο αφορούσαν πρόσωπα που είχαν αποβιώσει προ του έτους 1920 και στην περίπτωση του Χαράλαμπου αυτός απεβίωσε στο εξωτερικό, άγαμος και άτεκνος, περί το έτος 1906. Καταληκτικά, αναφέρεται ότι οι πληροφορίες που ζητούντο αναφορικά με τους προγόνους του και/ή συγγενικά των προγόνων του πρόσωπα, καθώς επίσης και οι τυχόν διαφωνίες ή αμφιβολίες αναφορικά με την ορθότητα του πιστοποιητικού της Χωρητικής Αρχής δεν ενέπιπταν στις εξουσίες του, ως αυτές προβλέπονται στο άρθρο 51Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ.224 (στο εξής «Κεφ. 224»).
Ο Εφεσείων, μη έχοντας ικανοποιηθεί από την απάντηση που του δόθηκε, καταχώρησε την υπό κρίση έφεση-αίτηση, δυνάμει του άρθρου 80 του Κεφ. 224.
Στον αντίποδα, ο Εφεσίβλητος, υποστήριξε ότι τα γεγονότα στα οποία αναφέρθηκε ο Εφεσείων αποτελούσαν προσωπικές γνώσεις του και ότι το Κτηματολόγιο κατέβαλε κάθε εύλογη προσπάθεια, ακολουθώντας την ορθή και δέουσα διαδικασία προς εξυπηρέτηση του. Επιπλέον, ο Εφεσίβλητος υποστήριξε ότι οι πληροφορίες και τα στοιχεία που ζητούσε ο Εφεσείων με τις τελευταίες επιστολές του δεν ενέπιπταν στις αρμοδιότητές του, ως αυτές προνοούνται στο άρθρο 51Α του Κεφ. 224, ενώ ήταν η θέση του ότι ο Εφεσείων δεν δικαιούτο στην παροχή της έννομης προστασίας την οποία αξίωνε, καθότι δεν ενέπιπτε στον ορισμό του ενδιαφερομένου προσώπου, καθώς επίσης και ότι η αίτηση ήταν εκπρόθεσμη και στρεφόταν εναντίον λανθασμένου ατόμου. Οι δύο τελευταίες θέσεις του Εφεσίβλητου απορρίφθηκαν από το Δικαστήριο και δεν θα απασχολήσουν περαιτέρω, καθότι δεν υπάρχει αντέφεση.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε το δεύτερο αιτητικό, καθότι η δικαιοδοσία του ως προς τον έλεγχο των αποφάσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου, δυνάμει του άρθρου 80 του Κεφ. 224, δεν επέτρεπε να διατάξει τον τελευταίο να ενεργήσει καθ’ οιονδήποτε τρόπο.
Σε σχέση με το πρώτο αιτητικό, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι ο Εφεσείων απέτυχε να αποδείξει ότι η απόφαση του Εφεσίβλητου ήταν λανθασμένη καθ' οιονδήποτε τρόπο και ότι έπρεπε να αντικατασταθεί, καθώς η άρνηση του Εφεσίβλητου, σε σχέση με την παροχή πληροφοριών, οφείλετο σε αδυναμία και όχι σε απροθυμία. Η δε διεξαγωγή έρευνας σε σχέση με τα πρόσωπα δεν ενέπιπτε στις εξουσίες του Εφεσίβλητου και, για τυχόν αμφιβολίες για την ορθότητα του πιστοποιητικού κληρονόμων, ο Εφεσείων θα έπρεπε να αποταθεί στη Χωρητική αρχή Γερίου, αφού τέτοιες πληροφορίες δεν τηρούνται με βάση το Νόμο από τον Διευθυντή του Κτηματολογίου.
Με τρεις (3) λόγους έφεσης αμφισβητείται η ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης.
Ο Εφεσείων προβάλλει ότι είναι λανθασμένη η θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η διεξαγωγή έρευνας για εντοπισμό πληροφοριών αναφορικά με τους προγόνους του δεν εμπίπτει στις εξουσίες του Εφεσίβλητου (πρώτος λόγος) και η μη παροχή των ζητούμενων πληροφοριών και στοιχείων εκ μέρους του Εφεσίβλητου ήταν αποτέλεσμα αδυναμίας, λόγω παλαιότητας των εγγράφων και όχι απροθυμίας (δεύτερος λόγος). Με τον τρίτο λόγο έφεσης προβάλλεται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι το δεύτερο αιτητικό της Έφεσης - Αίτησης δεν εμπίπτει στο πλαίσιο του άρθρου 80 του Κεφ. 224.
Έχουμε διεξέλθει το περιεχόμενο των λόγων έφεσης, ως επίσης, και τα όσα οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων ανέπτυξαν, ως θέσεις και επιχειρήματα τους, μέσα από τα περιγράμματα αγόρευσης και προφορικά ενώπιον μας.
1ος και 2ος λόγος Έφεσης
Οι πρώτοι δύο λόγοι έφεσης σχετίζονται με την κεντρική διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου αναφορικά με την επίδικη απόφαση του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ημερ. 23.7.2015 και, ως συναφείς, θα εξεταστούν μαζί.
Είναι η θέση του Εφεσείοντα ότι επεδίωκε την παροχή πληροφοριών σχετικά με την ακίνητη περιουσία των προγόνων του, επειδή οι απαντήσεις που δόθηκαν από τον τελευταίο περιείχαν λάθη και αλληλοσυγκρουόμενες πληροφορίες και η απάντηση του Εφεσίβλητου ότι δεν εμπίπτει στις εξουσίες του, δυνάμει του άρθρου 51Α του Κεφ. 224, έρχεται σε πλήρη αντίθεση με τις προηγούμενες ενέργειες του. Αποτελεί, επίσης, θέση του Εφεσείοντα ότι η μη παροχή των ζητούμενων πληροφοριών και στοιχείων εκ μέρους του Εφεσίβλητου ήταν αυθαίρετη και καθ’ υπέρβαση των προνοιών του άρθρου 51Α του Κεφ. 224.
Στο εδάφιο (1) του άρθρου 51Α του Κεφ. 224 προβλέπεται, μεταξύ άλλων, ότι: «Ο Διευθυντής παρέχει σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, με την καταβολή του νενομισμένου τέλους, οποιαδήποτε πληροφορία σε σχέση με οποιαδήποτε καταχώρηση σε κάθε μητρώο ή άλλο βιβλίο που τηρείται σε κάθε Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο.».
Ο Διευθυντής, επομένως, οφείλει να παρέχει πληροφορίες σχετικά με την κατάσταση μιας ακίνητης ιδιοκτησίας, εφόσον το αίτημα υποβάλλεται από «ενδιαφερόμενο πρόσωπο». (Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ ν. Νέστωρας Κυριακίδης (2011) 1 Α.Α.Δ. 816). Ο Εφεσείων, σύμφωνα με την πρωτόδικη απόφαση, κρίθηκε ότι ήταν «ενδιαφερόμενο πρόσωπο», εντός της εννοίας του Νόμου, κάτι που δεν αμφισβητείται με την παρούσα έφεση.
Στην παρούσα υπόθεση, καταδεικνύεται ότι ο Εφεσείων αιτήθηκε και πήρε πληροφορίες σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία των προγόνων του, στο μέτρο που αυτή υποστηριζόταν από το Πιστοποιητικό Κληρονόμων της Χωρητικής Αρχής Γερίου και αυτό προκύπτει αβίαστα από τις επιστολές που ανταλλάχθηκαν με τον Εφεσίβλητο. Μάλιστα, ο Εφεσείων έλαβε πληροφορίες και για τον Λοϊζή, μολονότι δεν υπήρχε εμφανής σύνδεση του μ’ αυτόν, στη βάση του εν λόγω Πιστοποιητικού. Ο Εφεσίβλητος προέβη σε κάθε δυνατή προσπάθεια για ικανοποίηση των αιτημάτων του Εφεσείοντα εκδίδοντας πιστοποιητικά, αποστέλλοντας αριθμό επιστολών. Αδυναμία παροχής πληροφοριών δεν μπορεί να ανάγεται σε λανθασμένη απόφαση του Εφεσίβλητου.
Από τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, διαφαίνεται ότι ο Εφεσίβλητος ανταποκρίθηκε στον μέγιστο βαθμό στα αιτήματα του Εφεσείοντα, απαντώντας στη βάση των διαθέσιμων στοιχείων που είχε ενώπιον του. Η άσκηση του δικαιώματος, δυνάμει του άρθρου 51Α του Κεφ. 224, δεν διασφαλίζει την αυτόματη ικανοποίηση του Εφεσείοντα, καθότι αυτή τελεί υπό τον περιορισμό της αντικειμενικής αδυναμίας εντοπισμού στοιχείων λόγω παλαιότητας. Χαρακτηριστικά, το αίτημα αφορούσε άτομα που απεβίωσαν περί το 1908 και 1920, καθιστώντας την παροχή πληροφοριών, ως τελικά αποδείχθηκε, πρακτικά ανέφικτη.
Επομένως, εάν ο Εφεσείων είχε διαπιστώσει λάθη ή αλληλοσυγκρουόμενες πληροφορίες στα πιστοποιητικά που έλαβε από τον Εφεσίβλητο θα έπρεπε να αιτηθεί, μέσω των σχετικών μηχανισμών που προσφέρει η ίδια η νομοθεσία, διόρθωση των μητρών που τηρούνται από το Κτηματολόγιο. Το εκ νέου αίτημα του στον Εφεσίβλητο, αν και διατυπωμένο γενικά, αφορούσε διεξαγωγή έρευνας σε σχέση με τα πρόσωπα, τα ονόματα και τη σχέση μεταξύ τους, τα οποία αναφέρονταν στα έγγραφα που είχαν ήδη δοθεί προς απάντηση του αιτήματος του Εφεσείοντα.
Το άρθρο 51Α είναι σαφές. Η υποχρέωση του Διευθυντή του Κτηματολογίου περιορίζεται στο να παράσχει σε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, όπως κρίθηκε ότι ήταν ο Εφεσείων, πληροφορίες σε σχέση με οποιαδήποτε καταχώρηση στα μητρώα και βιβλία που τηρούνται στο Κτηματολογικό γραφείο και αυτό έπραξε, σύμφωνα με τη μαρτυρία που δόθηκε.
Τα όσα ο Εφεσείων αιτήθηκε με την τελευταία επιστολή του, εκφεύγει του πλαισίου εξουσιών που παρέχει το άρθρο 51Α του Κεφ. 224 στον Εφεσίβλητο. Η αδυναμία παροχής των στοιχείων φαίνεται να οφείλετο αποκλειστικά στον χρόνο που έχει παρέλθει και στην αντικειμενική δυσκολία εντοπισμού τους, και σε καμία περίπτωση δεν υποδηλώνει απροθυμία του Εφεσίβλητου να εξυπηρετήσει τον Εφεσείοντα και/ή να συμμορφωθεί με τις εκ του Νόμου υποχρεώσεις του.
Ως εκ των ανωτέρω, οι δύο πρώτοι λόγοι έφεσης είναι αβάσιμοι και απορρίπτονται.
3ος λόγος Έφεσης
Ο Εφεσείων προβάλλει ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα έκρινε ότι δεν είχε το δικαίωμα να διατάξει τον Εφεσίβλητο να προβεί σε αποκάλυψη πληροφοριών αναφορικά με ακίνητη περιουσία, η οποία ήταν εγγεγραμμένη στο όνομα των προγόνων του.
Όπως επισημάνθηκε στην υπόθεση Savvas Yianni Valana v. The Republic (Director of Lands and Surveys) 3 R.S.C.C. 91, οι αποφάσεις που άπτονται των αστικών δικαιωμάτων σε ακίνητη ιδιοκτησία συνιστούν κατά κανόνα, θέματα που ανάγονται στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου (βλ. επίσης Achilleas Hadjikyriacou v. Theologia Hadjiapostolou and Others 3 R.S.C.C. 89). Ωστόσο, ο πολίτης που παραπονείται για αποφάσεις των Κτηματολογικών Αρχών στο πεδίο του ιδιωτικού δικαίου, δεν στερείται θεραπείας, καθώς το άρθρο 80 του Κεφ. 224 παρέχει την δυνατότητα έφεσης στο Επαρχιακό Δικαστήριο.
Όπως έχει κατ' επανάληψη νομολογηθεί, η αίτηση - έφεση ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου αποτελεί τη μόνη οδό για αναθεώρηση απόφασης του Διευθυντή Κτηματολογίου, προκειμένου να ελεγχθεί, όχι μόνο η νομιμότητα, αλλά και η ορθότητα της απόφασης (βλ. Παπαγεωργίου v. Πατσαλίδη (2001) 1 Α.Α.Δ 1365). Δεν παρέχεται, όμως, η εξουσία στο Δικαστήριο, μέσω του μηχανισμού ελέγχου της απόφασης του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, που εμπίπτει στην σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου που προσφέρει το εν λόγω άρθρο, να διατάξει τον Διευθυντή να προβεί σε οποιανδήποτε ενέργεια καθ’ οιονδήποτε τρόπο.
Συνεπώς, και ο τρίτος λόγος έφεσης κρίνεται αβάσιμος και απορρίπτεται.
Η έφεση απορρίπτεται. Επιδικάζονται, προς όφελος του Εφεσίβλητου και εναντίον του Εφεσείοντα, €2.500 έξοδα έφεσης.
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Π.
ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.
ΔΑΥΙΔ, Δ.
/ΧΤΘ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο