ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική Έφεση Αρ.196/2016
13 Ιουλίου, 2026
[Χ. ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Α. ΔΑΥΙΔ, Δ/στές]
ΚΥΡΙΑΚΟΣ ΠΑΦΙΤΗ
Εφεσείοντας
ν.
1. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥ ΣΠΑΝΟΥ διά μέσω των διαχειριστών
της περιουσίας του Μαρίας Σπανού και Ανδρέα Σπανού
2. ΜΑΡΙΑΣ ΣΠΑΝΟΥ
Εφεσίβλητων
………………………………………..
Α. Δημητρίου για Ανδρέα Θ. Μαθηκολώνη, για τον εφεσείοντα.
Α. Ποιητής με Σ. Χατζηνικολή (κα), για Δρ. Ανδρέας Π. Ποιητής & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για τους εφεσίβλητους.
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Η Απόφαση είναι ομόφωνη, θα δοθεί από το
Δικαστή Δαυίδ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΔΑΥΙΔ, Δ.: Στις 07.04.2016, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λάρνακας/Αμμοχώστου, Τμήμα Λάρνακας, στο πλαίσιο της Αίτησης Αρ.Ε21/2012, εξέδωσε απόφαση εναντίον του εφεσείοντα για το ποσό των €20.432,36 πλέον νόμιμο τόκο, ως οφειλόμενα ενοίκια για την περίοδο από 01.01.2012 μέχρι 30.04.2016, ως επίσης για το ποσό των €392,93 μηνιαίως, ως ενδιάμεσα οφέλη από 01.05.2016 μέχρι παράδοσης κενής και ελεύθερης κατοχής καταστήματος που ενοικίαζε από τους εφεσίβλητους ιδιοκτήτες του, πλέον νόμιμο τόκο και έξοδα. Παράλληλα, εξέδωσε διάταγμα για ανάκτηση της κατοχής του ως άνω επίδικου ακινήτου, αναστέλλοντας την εκτέλεση του σχετικού διατάγματος για περίοδο τριών μηνών, προβαίνοντας ταυτόχρονα σε αναγνωριστική δήλωση ότι ο εφεσείων κατέχει το επίδικο ακίνητο κατά παράβαση της δήλωσης του επί Δικαστηρίω, ημερομηνίας 22.03.2011, στο πλαίσιο προηγηθείσας Αίτησης Καθορισμού Ενοικίου (η «Δήλωση»), και της ειδοποίησης που έδωσε στον αποβιώσαντα Χ. Σπανό περί της πρόθεσής του να εγκαταλείψει το επίδικο κατά ή προ την 31.12.2011, με αποτέλεσμα οι εφεσίβλητοι ιδιοκτήτες να υποστούν σοβαρή ζημιά λόγω της μη ανάκτησης κατοχής.
Η ως άνω διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, παραπέμπει στο ιστορικό των διαφορών που είχαν ήδη προκύψει σε σχέση με την ενοικίαση του επίδικου υποστατικού. Ειδικότερα, το εν λόγω κατάστημα ενοικιάστηκε από την τότε ιδιοκτήτρια - σύζυγο του Χ. Σπανού και μητέρα της εφεσίβλητης 2 - στον εφεσείοντα, για περίοδο πέντε ετών από την 01.10.2000. Μετά τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης, η οποία ουδέποτε ανανεώθηκε, ο εφεσείων συνέχισε να κατέχει το υποστατικό ως θέσμιος ενοικιαστής. Στην εξέλιξη των πραγμάτων, στο πλαίσιο της Αίτησης Κ24/2008 που καταχώρισε o Χ. Σπανού, υπό την ιδιότητά του ως διαχειριστής της περιουσίας της αποβιωσάσης ιδιοκτήτριας, εξασφαλίστηκε στις 22.03.2011, εκ συμφώνου απόφαση για αύξηση του μηνιαίου ενοικίου καθώς και για ποσό €8.025,48 που αντιστοιχούσε στη διαφορά του ενοικίου από την αναδρομική αύξηση για την περίοδο από 01.01.2009 μέχρι 31.12.2011, με αναστολή εκτέλεσης της απόφασης μέχρι 31.12.2011.
Καθοριστική σημασία για τη μετέπειτα εξέλιξη της υπό συζήτηση διαφοράς απέκτησαν οι δηλώσεις που καταγράφηκαν στο πρακτικό ίδιας ημερομηνίας που εκδόθηκε η ως άνω, εκ συμφώνου απόφαση, οι οποίες και κατέστησαν δηλώσεις επί Δικαστηρίω. Ειδικότερα, ο εφεσείων (καθ’ ου η αίτηση στην Κ24/2008), δεσμεύτηκε να παραδώσει στους ιδιοκτήτες κενή και ελεύθερη κατοχή του επίδικου υποστατικού το αργότερο μέχρι την 31.12.2011, ενώ στο διάστημα που μεσολαβεί μέχρι την πιο πάνω ημερομηνία, αναγνώρισε ότι ο αιτητής στην ως άνω Κ24/2008 θα δικαιούται να προβεί σε διευθέτηση ενοικίασης και/ή εκμετάλλευσης του επίδικου υποστατικού για την περίοδο από 01.01.2012 και εντεύθεν. Παράλληλα, ο εφεσίβλητος 1 συμφώνησε και αποδέχτηκε όπως ο εφεσείων, από 01.04.2011 μέχρι την παράδοση κενής και ελεύθερης της κατοχής του επίδικου υποστατικού, καταβάλλει μειωμένο ενοίκιο, ειδικότερα το μέχρι τότε καταβαλλόμενο ποσό ενοικίου των €170.- μηνιαίως, ως επίσης, ότι σε περίπτωση κατά την οποία ο εφεσείων του παραδώσει κενή και ελεύθερη κατοχή του επίδικου υποστατικού κατά η προ της 31.12.2011, ο ίδιος δεν θα νομιμοποιείται να διεκδικήσει από τον εφεσείοντα την είσπραξη, είτε της διαφοράς ενοικίου η οποία προκύπτει από την αναδρομική αύξηση του ενοικίου της περιόδου 01.01.2009 - 31.12.2011, είτε την καταβολή των επιδικασθέντων προς όφελος του δικηγορικών εξόδων. Περαιτέρω, το Δικαστήριο κατέγραψε ότι οι πιο πάνω δηλώσεις συνιστούσαν την απαιτούμενη από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983, Ν23/1983, Ειδοποίηση Τερματισμού της Ενοικίασης εκ μέρους του ενοικιαστή προς τον ιδιοκτήτη, την οποία και αποδέχτηκε ο τελευταίος.
Λίγες ημέρες πριν από την εκπνοή της πιο πάνω προθεσμίας, ο εφεσείων τους ενημέρωσε ότι δεν προτίθετο πλέον να εγκαταλείψει το επίδικο ακίνητο, επιθυμώντας να παραμείνει σε αυτό ως ενοικιαστής και να συνεχίσει να καταβάλλει το αυξημένο ενοίκιο που είχε καθοριστεί δικαστικώς. Οι ιδιοκτήτες απέρριψαν την πιο πάνω θέση και, μετά την παρέλευση της 31.12.2011, ενόψει της μη παράδοσης της κατοχής του υποστατικού, καταχώρισαν την Αίτηση Αρ.21/2012, εδράζοντας ουσιαστικά τις αιτούμενες μέσω της θεραπείες (ανάκτηση κατοχής και διεκδίκηση οφειλόμενων ενοικίων ή/και ενδιάμεσων οφειλών από 01.01.2012 μέχρι εκκενώσεως και παραδόσεως του υποστατικού), στις πρόνοιες του Ν. 23/1983.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αξιολογώντας τη μαρτυρία του μοναδικού μάρτυρα στη διαδικασία, ήτοι του αποβιώσαντα Χ. Σπανού, αποδέχτηκε την εκδοχή του και υπό το πρίσμα των νομικών αρχών που παρέθεσε, κατέληξε ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις του σχετικού νόμου, προχωρώντας, στις 07.04.2016, στην έκδοση της προσβαλλόμενης απόφασης. Ειδικότερα, υποδεικνύοντας ότι o εφεσείων δια της δήλωσης του, η οποία καταγράφηκε στην εκ συμφώνου απόφαση που εκδόθηκε στην Αίτηση Κ24/2008, ημερ. 22.3.2011, προέβη στην εκ του νόμου προβλεπόμενη ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης (άρθρο 11(1)(ιβ) του Ν.23/1983), πλην όμως στη συνέχεια, δεν ενήργησε βάσει αυτής και δεν παρέδωσε την κατοχή του υποστατικού κατά το χρόνο που δήλωσε. Αποτέλεσμα τούτου, οι ιδιοκτήτες υπέστησαν ζημιά «η οποία συνίσταται στην απώλεια εσόδων από το επίδικο, εφόσον δεν μπόρεσαν να το εκμεταλλευτούν αλλά ούτε και εισπράττονται ενοίκια από τον Καθ’ ου η Αίτηση», καταγράφοντας παράλληλα πως το γεγονός ότι δεν εισπράττονταν ενοίκια από την 1.1.2021, παρέμεινε αδιαμφισβήτητο. Ως εκ τούτου, κατέληξε, οι εφεσίβλητοι εδικαιούντο του σχετικού διατάγματος ανάκτησης κατοχής του ακινήτου, προχωρώντας ταυτόχρονα στην έκδοση της εκκαλούμενης απόφασης.
Η ως άνω εξέλιξη δεν άφησε ευχαριστημένο τον εφεσείοντα. Ο τελευταίος, αμφισβητώντας την ορθότητα της ως άνω απόφασης, καταχώρησε την παρούσα έφεση, προβάλλοντας οκτώ συνολικά λόγους έφεσης.
Με τον 1ο Λόγο Έφεσης, προτάσσει ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε την Δήλωση στο σχετικό πρακτικό της Κ24/2008, ως την εκ του νόμου προβλεπόμενη έγγραφη ειδοποίηση για έξωση δυνάμει του άρθρου 11(1)(ιβ) του Ν.23/1983, ενώ θα έπρεπε, ως η αιτιολογία που αναπτύσσει μέσω του 2ου Λόγου Έφεσης, να καταλήξει ότι επρόκειτο για νέα συμφωνία μεταξύ των διαδίκων. Διατείνεται, περαιτέρω, πως ακόμα και αν γίνει αποδεκτό ότι η καταγραφείσα στο ως άνω πρακτικό Δήλωση, αποτελούσε την προβλεπόμενη στο ως άνω άρθρο ειδοποίηση, οι εφεσίβλητοι δεν απέδειξαν τις υπόλοιπες προϋποθέσεις του άρθρου 11(1)(ιβ), ήτοι ότι συνεπεία της ειδοποίησης προέβησαν στη σύναψη άλλων συμφωνιών πώλησης ή ενοικίασης του ακινήτου ή ότι έλαβαν άλλα μέτρα και ως εκ τούτου θα υφίσταντο σοβαρή ζημιά σε περίπτωση μη έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος έξωσης, (3ος Λόγος Έφεσης). Το πρωτόδικο Δικαστήριο, υποστηρίζει, δεν αιτιολόγησε στη βάση της προσκομισθείσας ενώπιον του μαρτυρίας, την κατάληξη του ότι προέκυψε η εν λόγω ζημιά ή/και η σοβαρότητά της, ως επίσης, ότι πεπλανημένα και αντινομικά, μετέφερε το σχετικό βάρος απόδειξης στους ώμους του, αποδίδοντας σημασία στην απουσία μαρτυρίας εκ μέρους του. (4ος και 5ος Λόγοι Έφεσης). Μέσω του 6ου Λόγου Έφεσης, προβάλλεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, εκδίδοντας διάταγμα έξωσης για λόγο που δεν είχε δικαιοδοσία ή/και που δεν καθοριζόταν στις αιτούμενες θεραπείες, ενήργησε εσφαλμένα και καθ’ υπέρβαση δικαιοδοσίας, ενώ με τον 7ο Λόγο Έφεσης, υποστηρίζει ότι αδικαιολόγητα εκδόθηκε διάταγμα πληρωμής οφειλόμενων ενοικίων και ενδιάμεσων οφειλών, χωρίς να πληρούνται οι εκ του νόμου απαιτούμενες προϋποθέσεις, ήτοι η αποστολή έγγραφων προειδοποιήσεων ή/και απαιτήσεων προς τούτο. Τέλος, μέσω του 8ου Λόγου Έφεσης, προβάλλεται πως λανθασμένα θεώρησε ότι ο εφεσείων δεν δικαιούτο να αποσύρει τη Δήλωση ή/και το πρακτικό ημερ. 22.03.2011.
Είναι πρόδηλο ότι ο εφεσείων εστιάζει την επιχειρηματολογία του στη νομική σημασία που το πρωτόδικο Δικαστήριο απέδωσε στη Δήλωση και τις δεσμεύσεις που καταγράφηκαν στο πλαίσιο της εκ συμφώνου εκδοθείσας απόφασης στην Αίτηση Κ24/2008. Ως ειδικότερα υποστηρίζει, οποιαδήποτε δήλωση, διευθέτηση ή συμφωνία μεταξύ των διαδίκων, είτε εντός είτε εκτός Δικαστηρίου, μέσω των δικηγόρων τους (στην απουσία μάλιστα των ιδίων), στο πλαίσιο μιας άλλης υπόθεσης, δεν είναι δυνατό να υποκαταστήσει τις ρητές και αυστηρές πρόνοιες του άρθρου 11(1)(ιβ) του Ν.23/1983 που αφορούν την αναγκαιότητα έγγραφης ειδοποίησης περί της πρόθεσης εγκατάλειψης του ακινήτου από την πλευρά του ενοικιαστή.
Σύμφωνα με το άρθρο 11 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983, Ν. 23/1983:
«11.(1) Ουδεµία απόφασις και ουδέν διάταγµα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήµατος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόµος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσµίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:
…………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………
(ιβ) εις περίπτωσιν καθ’ ην ο ενοικιαστής δώσει έγγραφον ειδοποίησιν περί της προθέσεώς του να εγκαταλείψη το ακίνητον και, συνεπεία της τοιαύτης ειδοποιήσεως, ο ιδιοκτήτης προέβη εις σύναψιν συµβάσεως πωλήσεως ή ενοικιάσεως του ακινήτου ή έλαβεν οιαδήποτε άλλα µέτρα ως αποτέλεσµα των οποίων ο ιδιοκτήτης, κατά την γνώµην του ∆ικαστηρίου, θα υφίστατο σοβαράν ζηµίαν εάν δεν απέκτα την κατοχήν του ακινήτου·»
Η επίκληση του εδαφίου (1) (ιβ) του άρθρου 11, του ως άνω Νόμου για σκοπούς ανάκτησης κατοχής, προϋποθέτει ότι:
-- Ο ενοικιαστής ακινήτου που έχει ολοκληρωθεί πριν την 31.12.1999 και εμπίπτει σε ελεγχόμενη περιοχή, είναι θέσμιος.
-- Ο ενοικιαστής είχε δώσει έγγραφη ειδοποίηση περί της πρόθεσης του να εγκαταλείψει το ακίνητο
-- Παρά την ως άνω ειδοποίηση, ο ενοικιαστής δεν έχει εγκαταλείψει το ακίνητο.
-- Συνεπεία της ειδοποίησης ο ιδιοκτήτης προέβη σε σύναψη σύμβασης πώλησης ή ενοικίασης του ακινήτου ή έλαβε οποιαδήποτε άλλα μέτρα.
-- Ως αποτέλεσμα των μέτρων αυτών, ο ιδιοκτήτης, κατά τη γνώμη του Δικαστηρίου, θα υποστεί σοβαρή ζημιά εάν δεν αποκτήσει την κατοχή του ακινήτου.
Ως υποδείχθηκε στην Μιχαήλ ν. Βαβέλ Μπουτίκ Λτδ (2007) 1 ΑΑΔ 241, η ειδοποίηση τερματισμού, δεν απαιτείται να έχει συγκεκριμένο τύπο και μορφή. Σημαντικό είναι να υπάρχει σαφήνεια ως προς την πρόθεση τερματισμού της υφιστάμενης μίσθωσης και να προσδιορίζει τον χρόνο κατά τον οποίο αυτή θα λήξει (Gardner v. Ingram [1886-90] All E.R. 258, Glykys v. Ioannides (1959-60) 2 C.L.R. 220). Είναι γι’ αυτό το λόγο που μια έγκυρη ειδοποίηση τερματισμού, μπορεί να δοθεί είτε προφορικώς είτε γραπτώς. Ως σημειώνει το Δικαστήριο στην απόφαση του, στην υπόθεση Βαβέλ Μπουτίκ (ανωτέρω):
«Οι κανόνες και οι αρχές με βάση τις οποίες κρίνεται αν μία ειδοποίηση τερματισμού είναι νόμιμη και έγκυρη, σκοπό έχουν κυρίως να πληροφορήσουν σαφώς και εγκαίρως το πρόσωπο προς το οποίο δίδεται η ειδοποίηση, είτε αυτό είναι ο ενοικιαστής ή ο ιδιοκτήτης, ώστε να μπορεί να προγραμματίζει τις επόμενες ενέργειές του. Άρα, οι αρχές αυτές ισχύουν προς όφελος του προσώπου προς το οποίο δίδεται η ειδοποίηση τερματισμού».
Στην υπό συζήτηση περίπτωση, η σχετική δήλωση τερματισμού της ενοικίασης και παράδοσης του υποστατικού στις 31.12.2011, καταγράφηκαν στο σχετικό πρακτικό/απόφαση του Δικαστηρίου, ημερομηνίας 22.3.2011 και κατέστησαν συμφωνία επί Δικαστηρίω. Αναγνωρίστηκε δε, ρητώς, ότι συνιστά την απαιτούμενη ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης εκ μέρους του εφεσείοντα-ενοικιαστή, την οποία η πλευρά των ιδιοκτητών δήλωσε ότι αποδέχεται. Ειδοποίηση, η οποία επιμαρτυρήθηκε κατά τον πλέον αδιαμφισβήτητο τρόπο, συνιστώντας μέρος της ευρύτερης διευθέτησης στην οποία τα μέρη κατέληξαν.
Παρεμβάλλεται πως παρέμεινε αδιαμφισβήτητο ότι έγιναν οι σχετικές δηλώσεις, το περιεχόμενο και η ισχύς τους. Το γεγονός δε ότι έγιναν στο πλαίσιο της συνήθους πληρεξουσιότητας των δικηγόρων, εξυπακούει ότι είναι δεσμευτικές για τους εντολείς των τελευταίων (βλ. Ανδρέας Καλαμαράς ν. Γενικού Εισαγγελέα και άλλων (1989) 1(E) Α.Α.Δ. 343 και σύγγραμμα Halsbury΄s Laws of England, 4η εκδ., Τομ. 3(1), Παραγρ. 522). Άλλωστε, αποτελεί δεδομένο ότι δεν υπήρξε σχετικό διαδικαστικό διάβημα διόρθωσης του πρακτικού και/ή της απόφασης, ημερ. 22.3.2011, στο πλαίσιο της οποίας και έγιναν. (Βλ. Σωτηριάδης ν. Βασιλείου κ.α. (1992) 1 Α.Α.Δ. 801).
Είναι προφανές ότι το περιεχόμενο των σχετικών δηλώσεων προσδιόριζε με σαφήνεια, τόσο την πρόθεση τερματισμού της μίσθωσης και το χρόνο επέλευσης του, όσο και την ημερομηνία παράδοσης στους ιδιοκτήτες κενής και ελεύθερης της κατοχής του ακινήτου, εξυπηρετώντας πλήρως το σκοπό της σχετικής νομοθετικής απαίτησης, ήτοι τη σαφή και έγκαιρη ενημέρωση των μερών επί του ζητήματος, ώστε κάθε ένα από αυτά να μπορεί να προγραμματίσει τις περαιτέρω ενέργειες του. Ως εύστοχα υποδεικνύει ο ευπαίδευτος δικηγόρος των εφεσίβλητων, οι σχετικές επί Δικαστηρίω δηλώσεις, υπερκαλύπτουν τις απαιτήσεις του νόμου ως προς την ύπαρξη έγκυρης ειδοποίησης τερματισμού και συνεπώς, η συγκεκριμένη προϋπόθεση για την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής κατ’ επίκληση του άρθρου 11(1)(ιβ) του Ν. 23/1983, ορθά κρίθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι ικανοποιείται πλήρως.
Ως εκ των ανωτέρω, ο 1ος Λόγος Έφεσης αποτυγχάνει και απορρίπτεται.
Αποτέλεσε θέση της πλευράς του εφεσείοντα ότι η συμφωνία που επετεύχθη μέσω των Δηλώσεων που έγιναν στις 22.3.2011 στο πλαίσιο της Αίτησης Κ24/2008, αποτελούσε νέα συμφωνία μεταξύ των διαδίκων, στη βάση της οποίας θα έπρεπε να αποσταλούν σχετικές ειδοποιήσεις τερματισμού της για να είναι δυνατή η αναζήτηση θεραπείας ανάκτησης κατοχής. Η ως άνω εισήγηση, παραβλέπει το γεγονός ότι «η συμφωνία» που τα μέρη φέρονται να καταλήγουν στις 22.3.2011, δεν αναφέρεται ούτε παραπέμπει σε νέα συμφωνία ενοικίασης του επίδικου ακινήτου αλλά σε διευθέτηση αναφορικά με το χρόνο της παράδοσης του, τον οποίο τα μέρη έχουν προσδιορίσει στις 31.12.2011. Ούτε, βεβαίως, η οποιαδήποτε δήλωση εκ μέρους του εφεσίβλητου 1 καθ’ ον χρόνο κατέθετε από το εδώλιο του μάρτυρος μπορεί από μόνη της να χαρακτηρίσει τη νομική φύση των ζητημάτων που απασχολούν.
Συνακόλουθα, ούτε ο 2ος Λόγος Έφεσης μπορεί να έχει θετική κατάληξη και ως εκ τούτου απορρίπτεται.
Με δεδομένο ότι ο 3ος, 4ος και 5ος Λόγοι Έφεσης αφορούν το ζήτημα της ικανοποίησης των προϋποθέσεων που τίθενται με το άρθρο 11(1)(ιβ) του Ν. 23/1983, την μαρτυρία που τέθηκε υπόψη του Δικαστηρίου προς τούτο και την επάρκειά της, τα ζητήματα θα αντιμετωπιστούν από κοινού.
Ως οι πρόνοιες του εδαφίου (1) (ιβ) του ως άνω άρθρου, για την έκδοση σχετικού διατάγματος ανάκτησης κατοχής, πέραν από την ειδοποίηση του ενοικιαστή για την πρόθεση του να εγκαταλείψει το ακίνητο, ο ιδιοκτήτης, συνεπεία της εν λόγω ειδοποίησης, θα πρέπει να έχει προβεί σε σύναψη σύμβασης πώλησης ή ενοικίασης του ακινήτου ή να έλαβε οποιαδήποτε άλλα μέτρα ως αποτέλεσμα των οποίων, κατά τη γνώμη του Δικαστηρίου, θα υφίστατο σοβαρή ζημιά εάν δεν αποκτούσε την κατοχή του ακινήτου.
Θεώρηση του μαρτυρικού υλικού και του συνόλου των στοιχείων που τέθηκαν υπόψη του Δικαστηρίου, καταδεικνύει ότι στην υπό συζήτηση περίπτωση δεν προσκομίστηκε οποιασδήποτε μαρτυρία σε σχέση με σύμβαση πώλησης ή ενοικίασης του ακινήτου στις οποίες να προέβησαν οι ιδιοκτήτες, ως αποτέλεσμα της προηγηθείσας ειδοποίησης εγκατάλειψης του. Ωστόσο, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι ως αποτέλεσμα της σχετικής ειδοποίησης, οι ιδιοκτήτες «θα υφίσταντο σοβαρή ζημία» ως η έννοια του όρου περιλαμβάνεται στο άρθρο 11(ιβ) του Ν.23/1983, αφού, ως κατέγραψε στην απόφαση του, οι ιδιοκτήτες «έχουν υποστεί ζημιά, η οποία συνίσταται στην απώλεια εσόδων από το επίδικο, εφόσον δεν μπόρεσαν να το εκμεταλλευτούν αλλά ούτε και να εισπράττονται ενοίκια», σημειώνοντας ταυτόχρονα ότι η μη είσπραξη ενοικίων από τον ενοικιαστή, από την 1.1.2012, παρέμεινε αδιαμφισβήτητη.
Με κάθε σεβασμό προς το πρωτόδικο Δικαστήριο, δεν συμπλέουμε με την πιο πάνω προσέγγιση. Ως έχει σημειωθεί, στις περιπτώσεις του είδους, η κατάδειξη σοβαρής ζημιάς εάν δεν ανακτηθεί η κατοχή του ακινήτου, αποτελεί ουσιαστική προϋπόθεση για την επίκληση του συγκεκριμένου λόγου ανάκτησης της κατοχής του ακινήτου. Προφανώς, δεν είναι αρκετή μια γενική και αόριστη αναφορά επί του ζητήματος, ούτε βεβαίως, απλή πιθανολόγηση ζημιάς. Απαιτείται η παράθεση τέτοιων στοιχείων, μαρτυρίας και γεγονότων, σχετικών με τη λήψη οποιωνδήποτε άλλων μέτρων από πλευράς του ιδιοκτήτη, ικανών να πείσουν και να διαμορφώσουν την γνώμη του Δικαστηρίου πως αν δεν αποδοθεί σε αυτόν η κατοχή του ακινήτου, ο τελευταίος θα υποστεί «σοβαράν ζημιάν».
Στην υπό συζήτηση περίπτωση, επί του συγκεκριμένου ζητήματος, πέραν από μια γενική και αόριστη αναφορά που εντοπίζεται σε επιστολή των δικηγόρων των ιδιοκτητών, ημερ. 24.3.2011 (τεκμήριο Ε), ότι οι τελευταίοι είχαν αρχίσει ήδη τις διαδικασίες εκμετάλλευσης του ακινήτου, κανένα άλλο στοιχείο ή μαρτυρία δεν τέθηκε υπόψη του Δικαστηρίου, δυνάμενο, εφόσον τεθεί στη βάσανο της αξιολογικής διύλισης και διήθησης και γίνει αποδεκτό, να καταδείξει ή καθ’ οιονδήποτε τρόπο να δικαιολογεί την κατάληξη ότι πράγματι, οι ιδιοκτήτες θα υποστούν σοβαρή ζημιά, ως η έννοια του όρου περιλαμβάνεται στο σχετικό νόμο, αν δεν εκδοθεί το διάταγμα ανάκτησης κατοχής.
Ούτε η προβολή της θέσης ότι δεν εισπράττονταν ενοίκια από τον εφεσείοντα, υπό τις περιστάσεις, δικαιολογεί την πιο πάνω κατάληξη. Παρεμβάλλεται ότι οι ιδιόκτητες, μέσω της Δικαστικής απόφασης, ημερομηνίας 22.3.2011, εξασφάλισαν τα ποσά ενοικίασης του επίδικου ακινήτου μέχρι 31.12.2011, ως είχαν μάλιστα καθοριστεί αναδρομικά με την εν λόγω απόφαση, καθ’ ην έκταση το ακίνητο δεν παραδόθηκε τελικά από τον εφεσείοντα στις 31.12.2011, ενώ τα ενοίκια από την 1.1.2012, αποτελούσαν ήδη, στα πλαίσια της ίδιας διαδικασίας, αντικείμενο διεκδίκησης εκ μέρους των ιδιοκτητών, θεραπεία η οποία τελικά τους αποδόθηκε καλύπτοντα όλη την περίοδο μέχρι την έκδοση της εκκαλούμενης απόφασης.
Συνακόλουθα, ελλείψει σχετικής προς τούτο μαρτυρίας, η μη στοιχειοθέτηση σοβαρής ζημιάς για τους εφεσίβλητους/ιδιοκτήτες ως αποτέλεσμα της μη ανάκτησης της κατοχής του ακινήτου, αναπόδραστα, οδηγεί σε επιτυχία των σχετικών λόγων Έφεσης.
Υπό το φως των πιο πάνω, ο 3ος, 4ος και 5ος Λόγοι Έφεσης επιτυγχάνουν.
Ως έχει ήδη σημειωθεί, με αφετηρία τη θέση ότι συνεπεία των δηλώσεων ημερομηνίας 22.3.2011 επήλθε νέα συμφωνία μεταξύ των πλευρών για την ενοικίαση του ακινήτου, η οποία έληξε στις 31.12.2011, η πλευρά του εφεσείοντα προβάλλει ότι θα έπρεπε να αποσταλεί η εκ του νόμου προβλεπόμενη ειδοποίηση και να ακολουθηθεί η νενομισμένη διαδικασία για την έκδοση του επίδικου διατάγματος έξωσης καθώς και για τη διεκδίκηση τόσο των οφειλόμενων ποσών όσο και τα ενδιάμεσα οφέλη.
Με δεδομένη την ορθότητα της θέσης του πρωτόδικου Δικαστηρίου όσον αφορά τη δυνατότητα ανάκτησης της κατοχής του ακινήτου κατ’ επίκληση του άρθρου 11(1)(ιβ) του Ν. 23/1983, η πιο πάνω θέση δεν μπορεί να υιοθετηθεί. Η εκ των υστέρων απόπειρα εκ μέρους του εφεσείοντα, όχι μόνο να προσδοθεί στις προηγηθείσες δηλώσεις διαφορετικό νομικό αποτέλεσμα, αλλά και διαφορετική πρόθεση στα μέρη, προς θεμελίωση της ανάγκης αποστολής νέας ειδοποίησης και συνακόλουθα, ισχυρισμού περί έλλειψης ή υπέρβασης δικαιοδοσίας, δεν βρίσκει έρεισμα, ούτε στα πρωτόδικα ευρήματα ούτε στο περιεχόμενο των ίδιων των δηλώσεων.
Ως εκ τούτου ο 6ος Λόγος Έφεσης, αποτυγχάνει και απορρίπτεται.
Ούτε ο 7ος λόγος Έφεσης μπορεί να έχει επιτυχή κατάληξη. Η πλευρά των εφεσίβλητων, εξαρχής, ανάμεσα στις θεραπείες που διεκδικούσε ήταν και η καταβολή, υπό τύπο δεδουλευμένων ή/και οφειλόμενων ενοικίων, των ενοικίων για τη χρονική περίοδο από 01.01.2012.
Ως έχει ήδη σημειωθεί, με τον 8ο Λόγο Έφεσης, ο Εφεσείων προβάλλει ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα έκρινε πως δεν ήταν επιτρεπτή η ανάκληση της Δήλωσης του ενώπιον του Δικαστηρίου. Ωστόσο, αντίθετα με την ως άνω εισήγηση, η πρωτόδικη κρίση ερείδεται απλώς στη διαπίστωση, ως πραγματικό εύρημα, ότι ουδεμία τέτοια ανάκληση είχε επιχειρηθεί ή λάβει χώρα.
Ως εκ τούτου και ο 8ος Λόγος Έφεσης, ως αβάσιμος, απορρίπτεται.
Υπό το φως όλων των πιο πάνω, με δεδομένη την μερική επιτυχία της έφεσης, η προσβαλλόμενη απόφαση, στην έκταση που αφορά την έκδοση διατάγματος ανάκτησης κατοχής του επίδικου ακινήτου, ακυρώνεται.
Για τον ίδιο λόγο, η προσβαλλόμενη απόφαση ακυρώνεται στην έκταση που αφορά τον επιδικασμό προς όφελος των εφεσίβλητων και σε βάρος του εφεσείοντα, του ποσού των €392,93 μηνιαίως, ως ενδιάμεσα οφέλη από 1.5.2016 μέχρι παράδοσης της κατοχής, πλέον νόμιμο τόκο επί εκάστου ποσού εκ €392,93 από την ημερομηνία που καθίσταται πληρωτέο μέχρι εξόφλησης.
Επιδικάζονται, υπέρ των εφεσείοντα και εναντίον των εφεσίβλητων έξοδα, ύψους €2.500 πλέον ΦΠΑ, αν υπάρχει
Χ. ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.
Α. ΔΑΥΙΔ, Δ.
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο