ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

 

(Πολιτική Έφεση Αρ.69/2017)

 

 

 13 Ιουλίου 2026

 

 

[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]

 

 

ΝΙΚΗ (ΝΙΚΟΥΛΛΑ) ΟΝΗΣΙΦΟΡΟΥ ΣΑΒΒΑ,

 

 

Εφεσείουσα,

 

ν.

 

 

1.   ΑΝΔΡΕΑ ΒΑΡΔΑ,

2.   DOROTHY SAMSON (Ντόροθυ Σάμσον),

 

 

Εφεσίβλητων.

 

____________________

 

 

Μ. Σάββα, για την Εφεσείουσα.

Ι. Παπαζαχαρίου με Μ. Καραγιαννίδου (κα) και Β. Καραγιαννίδη, για Ιωάννης Παπαζαχαρίου Δ.Ε.Π.Ε., για τους Εφεσίβλητους.

 

____________________

 

Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον Μαλαχτό, Δ.

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.:  Η Εφεσείουσα ιδιοκτήτρια τεμαχίου στο Νέο Χωριό Πάφου, με πωλητήριο έγγραφο ημερ.2.7.2007, πώλησε στο ζεύγος των Εφεσίβλητων μια από τις τέσσερις κατοικίες που είχε ανεγείρει σε αυτό και ανέλαβε να εκδώσει ξεχωριστό τίτλο για την κατοικία αυτή, με οικόπεδο εμβαδού 613 τ.μ. και να τους την μεταβιβάσει.  Οι Εφεσίβλητοι κατέβαλαν στην Εφεσείουσα £235.000, ενώ παρέμεινε υπόλοιπο £30.000, πληρωτέο με την έκδοση του τίτλου.

 

Η κατοικία ήταν ήδη ολοκληρωμένη και παραδόθηκε στους Εφεσίβλητους με την υπογραφή του πωλητήριου εγγράφου.  Οι Εφεσίβλητοι, αφού με επιστολή του δικηγόρου τους ημερ.3.3.2009, ζήτησαν από την Εφεσείουσα να προβεί στη μεταβίβαση, χωρίς ανταπόκριση από την τελευταία, με αγωγή που καταχώρισαν εναντίον της, αξίωσαν την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, δηλαδή την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας της κατοικίας που είχαν αγοράσει και τη μεταβίβαση της στο όνομα τους. 

 

Το πρωτόδικο Δικαστήριο, ερμηνεύοντας το σχετικό όρο του πωλητήριου, αποφάνθηκε ότι η Εφεσείουσα υποχρεούτο να προβεί στη μεταβίβαση εντός έξι μηνών από την υπογραφή του, επιμέρους εύρημα που δεν προσβάλλεται με την έφεση.  Και, εφόσον διαπίστωσε ότι πληρούνταν όλες οι νομικές προϋποθέσεις, εξέδωσε τα αιτούμενα διατάγματα.

 

Η Εφεσείουσα είχε ήδη υποβάλει αίτηση στο Κτηματολόγιο για την έκδοση ξεχωριστών τίτλων των κατοικιών (ΑΧ23/07) και, κατά τη σύναψη της επίδικης συμφωνίας, η διαδικασία έκδοσης τους βρισκόταν στο τελικό της στάδιο και αναμενόταν σύντομα η ολοκλήρωση της.  Όμως, στη συνέχεια, με επιστολή του δικηγόρου της ημερ.9.4.2008 προς το Κτηματολόγιο, η Εφεσείουσα ζήτησε να μην προωθηθεί η αίτηση της.  Ενήργησε έτσι και προχώρησε στην ανέγερση και πέμπτης κατοικίας εντός του τεμαχίου, στο χώρο που θα παραχωρείτο στο δημόσιο για δημιουργία δημόσιου δρόμου και αφού η αρμόδια αρχή είχε ανακαλέσει το σχετικό όρο στη σχετική πολεοδομική άδεια.[1]

 

    Με το λόγο έφεσης 6 καταλογίζεται στο πρωτόδικο Δικαστήριο ότι αυθαίρετα και αντικανονικά αποδέχθηκε μαρτυρία επί ζητημάτων που δεν ήταν επίδικα, αφού για αυτά οι Εφεσίβλητοι είχαν επιφυλάξει τα δικαιώματα τους.  Πρόκειται για τα όσα περιβάλλουν την ανέγερση της πέμπτης κατοικίας.

 

    Πράγματι, στο δικόγραφο τους, οι Εφεσίβλητοι είχαν επιφυλάξει τα δικαιώματα τους αναφορικά με την ανέγερση της πέμπτης κατοικίας από την Εφεσείουσα.  Το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά σημείωσε ότι, στην ενώπιον του διαδικασία, τα ζητήματα αυτά: «αποτελούν θέματα που θα εξεταστούν σε σχέση με την υποχρέωση της [Εφεσείουσας] για μεταβίβαση και την παράβαση ή όχι αυτής, όπως και τη δυνατότητα ειδικής εκτέλεσης».  Δεν επρόκειτο για ζητήματα ασύνδετα με τα επίδικα και ορθά αξιολογήθηκαν και λήφθηκαν υπόψη στην έκταση και για τους σκοπούς που αυτό έγινε.  Ο λόγος έφεσης 6 κρίνεται αβάσιμος και απορρίπτεται.

 

    Με το λόγο έφεσης 3 προβάλλεται ότι εσφαλμένα διατάχθηκε ο Διευθυντής του Κτηματολογίου να εκτελέσει το διαχωρισμό του τεμαχίου στη βάση της αίτησης [   ].  Επικαλείται η Εφεσείουσα ότι ο αρμόδιος υπάλληλος του Κτηματολογίου (Μ.Ε.2) είχε καταθέσει ότι, μετά την επιστροφή του εμβαδού που προοριζόταν για δημόσιο δρόμο, «υπάρχει πρόβλημα στην εφαρμογή της άδειας οικοδομής και του διαχωρισμού».  Συναφής είναι και ο λόγος έφεσης 7, ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε το άρθρο 7(1) του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, Ν.81(I)/2011,[2] παραλείποντας να θέσει αναγκαίους όρους με αποτέλεσμα να υφίσταται νομική αδυναμία εκτέλεσης του διατάγματος που εξέδωσε. 

 

    Η Εφεσείουσα παραπέμπει στην αναφορά στην πρωτόδικη απόφαση ότι, με την επιστροφή του χώρου αυτού και/ή την ανάκληση του όρου για παραχώρηση του στο δημόσιο, η Εφεσείουσα είχε το δικαίωμα να τον αξιοποιήσει με οποιοδήποτε νόμιμο τρόπο ήθελε.  Παραλείπει, ωστόσο, η Εφεσείουσα να επισημάνει ότι στην απόφαση ακολουθούσε αμέσως το εξής: «και χωρίς να παραβλάπτει τα ήδη παραχωρηθέντα δικαιώματα προς τους [Εφεσίβλητους], όπως το [πωλητήριο] τα καθορίζει και οι εγκριθείσες άδειες επιβεβαιώνουν».

 

    Η ειδική εκτέλεση στην οποία ένας αγοραστής δικαιούται, πρέπει να διασφαλίζει τα συμβατικά του δικαιώματα, όπως προκύπτουν από το πωλητήριο έγγραφο που έχει καταθέσει στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης.  Τι επακριβώς αγόρασαν οι Εφεσίβλητοι 1 και 2, προκύπτει από το περιεχόμενο του πωλητηρίου εγγράφου ημερ.2.7.2007, το οποίο και κατέθεσαν στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης ([   ]).  Ήταν συνταγμένο στα αγγλικά.  Οι όροι που ενδιαφέρουν προνοούσαν ότι:

 

«1. The Vendor agrees to sell to the Purchasers and the Purchasers agree to purchase from the Vendor the property being a furnished three bedroom villa No.4 with plot and swimming pool consisting of 613 square metres at Neon Chorion, Paphos (hereinafter called the “property”) and denoted in red colour on the plans and architectural drawings attached hereto and initiated by the parties constructed on part of the property under registration No [……..], Paphos District, Paphos.

 

2. ……………………………………………………………………………

 

The vendor warrants and represents that he has obtained building permit no.[   ] file number [   ] (Paphos) as well as certificate of final approval no. [   ] file no. [   ] for the construction of the property.

 

3. The Vendor undertakes that he has constructed the property in accordance with the above permits and with the architectural plans and specifications agreed by the parties and which are attached hereto.

……………………………………………………………………………….

 

9.  It is agreed that the Purchasers acquire the right of co-ownership and use in common of the common areas and facilities part of the development colored green on the plan attached.

 

10. It is agreed that both the Vendor and Purchasers are bound by the legislation which applies to the common areas of the development in relation to their management and administration.  The common areas in the development are the private road and the sewerage system (Βιολογικό).

…………………………………………………………………………..».

 

 

    Στο πωλητήριο έγγραφο επισυνάπτονταν, πέραν από αριθμός αρχιτεκτονικών σχεδίων της κατοικίας, σχέδιο ολόκληρης της ανάπτυξης των τεσσάρων κατοικιών, όπου σημειώνονται ο ιδιωτικός δρόμος, ο βιολογικός σταθμός, ο χώρος πρασίνου και ο χώρος που θα παραχωρείτο για μελλοντικό δημόσιο δρόμο.  Επισυνάπτονταν ακόμη η Άδεια Οικοδομής [   ], [   ] και το συμφώνως αυτής Πιστοποιητικό Εγκρίσεως [   ] και η Άδεια Διαίρεσης Γης [   ], [   ] και το συμφώνως αυτής Πιστοποιητικό Εγκρίσεως [   ].  

 

    Όταν σε μια σύμβαση επισυνάπτονται σχέδια στα οποία η σύμβαση παραπέμπει, αυτά αποτελούν μέρος της και η σύμβαση ερμηνεύεται μαζί και με τα σχέδια (Λευκαρίτης κ.ά. v. Long Beach Hotels Ltd κ.ά. (2000) 1(Α) Α.Α.Δ. 194, 209, και Λάμπρου ν. Παράσχου κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 397, 403).  Το ίδιο ισχύει όταν επισυνάπτονται άδειες ή άλλα συναφή έγγραφα.  Επομένως, οι σχετικές άδειες και πιστοποιητικά εγκρίσεως αποτελούσαν μέρος της επίδικης σύμβασης.

 

    Τα όσα αναφέρθηκαν στη Saul κ.ά. v. Nicos Demetriou Finance and Construction Ltd κ.ά., Πολ. Έφ. Αρ.246/2015, ημερ.4.6.2024, βρίσκουν εφαρμογή και στην επίδικη περίπτωση.  Είχε αναφερθεί ότι:

 

«Με βάση το περιεχόμενο της επίδικης συμφωνίας, προκύπτει ξεκάθαρα ότι η συμφωνία αναφέρεται τόσο στο διαμέρισμα όσο και στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους του συγκροτήματος και ότι κατά την υπογραφή της συμφωνίας, η κοινή αντίληψη και κατανόηση των μερών ήταν η πώληση στους Εφεσείοντες του διαμερίσματος σε μια διώροφη πολυκατοικία, όπως αυτή απεικονίζεται στα σχέδια, και η παραχώρηση σε αυτούς μεριδίου στους κοινόχρηστους χώρους αυτής. Ως εκ τούτου η ανέγερση τρίτου ορόφου στην πολυκατοικία συνεπάγεται τη μείωση του μεριδίου των Εφεσειόντων, αγοραστών, στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, με αποτέλεσμα αυτή να συνιστά παράβαση των όρων της συμφωνίας, εφόσον η πολυκατοικία δεν ανεγέρθηκε με δύο ορόφους ως φαίνεται στα σχέδια, ανεξαρτήτως του ότι οι Εφεσίβλητοι είχαν εξασφαλίσει τις σχετικές άδειες προς τούτο».

 

 

 

    Όταν, λοιπόν, μια ανάπτυξη διαφοροποιείται, έστω νόμιμα και αφού έχουν εξασφαλιστεί όλες οι απαραίτητες άδειες από τις αρμόδιες αρχές,  αυτό δεν οδηγεί απαρέγκλιτα στο ότι δεν μπορεί να έχουν παραβιαστεί δικαιώματα τρίτων, που απορρέουν από συμβατικές υποχρεώσεις του προσώπου που προβαίνει στην ανάπτυξη προς αυτούς.

 

    Η πέμπτη κατοικία ανεγέρθηκε στο χώρο που θα παραχωρείτο στο δημόσιο και θα εγγραφόταν ως δημόσιος δρόμος.  Για την κατοικία αυτή είχε εκδοθεί η Πολεοδομική άδεια, [   ], και η Άδεια Οικοδομής, [   ], [   ], αυτές όμως ακυρώθηκαν με απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου σε προσφυγές των Εφεσίβλητων και των αγοραστών ακόμη μιας από τις τέσσερις κατοικίες (Βάρδας κ.ά. ν. Επαρχιακός Λειτουργός Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως Πάφου, Υπόθ. Αρ.682 και 683/2009, ημερ.3.9.2013).  Είχε αποφασιστεί ότι δεν είχε προηγηθεί η δέουσα έρευνα σε σχέση με τα δικαιώματα των ιδιοκτητών των άλλων κατοικιών.[3]

 

    Έχοντας καθορίσει το πλαίσιο των δικαιωμάτων των Εφεσίβλητων αγοραστών, μεταφέρουμε τώρα αυτούσιο το διατακτικό μέρος της πρωτόδικης απόφασης:

 

«Α.  Απόφαση που να αναγνωρίζει στους Ενάγοντες το δικαίωμα να εγγραφούν ως απόλυτοι ιδιοκτήτες της κατοικίας αρ.[  ] με πισίνα και οικόπεδο εμβαδού 613τ.μ., που αποτελεί μέρος του υπό διαχωρισμού τεμαχίου [ … ] στο Νέο Χωριό Πάφου, το όλο μερίδιο, το οποίο αγόρασαν οι Ενάγοντες από την Εναγόμενη ιδιοκτήτρια δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ημερ.2.7.2007 με αριθμό καταχώρισης στο Κτηματολόγιο Πάφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης [   ], δια της δημιουργίας χωριστής εγγραφής στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου, απαλλαγμένου παντός εμπράγματου βάρους ή άλλης επιβάρυνσης σύμφωνα με την άδεια οικοδομής αρ.[   ], αρ. φακ. [   ] της Πάφου με αντίστοιχο πιστοποιητικό τελικής έγκρισης [   ], ημερ.5.11.2006 και της άδειας διαχωρισμού [   ], αρ. φακ. [   ] της Πάφου με αντίστοιχο πιστοποιητικό τελικής έγκρισης [   ], ημερ. 13.12.2006.

 

Β.  Διάταγμα διατάττον την ειδική εκτέλεση της σύμβασης πωλήσεως ημερ.2.7.2007 που κατατέθηκε για τον σκοπό αυτό στο Κτηματολόγιο Πάφου με αρ. .[   ], που συνήφθη μεταξύ της Εναγόμενης ως πωλήτριας και των Εναγόντων ως αγοραστών, για την μεταβίβαση και εγγραφή του πωληθέντος κτήματος κατοικία αρ. .[   ] με πισίνα και οικόπεδο εμβαδού 613τ.μ. αποτελούσα μέρος του υπό διαχωρισμό τεμαχίου [ … ] στο Νέο Χωριό Πάφου, το όλο μερίδιο στο όνομα των Εναγόντων ως αποκλειστικών κυρίων αυτού, με την καταβολή του υπολοίπου του τιμήματος των £30.000, ήτοι €51.258,04σ. με κατάθεση του σε τραπεζικό λογαριασμό προς όφελος και στο όνομα της Εναγόμενης.

Γ.  Διάταγμα διατάττον και/ή εξουσιοδοτών τον Διευθυντή και/ή αρμόδιο λειτουργό του Επαρχιακού Κτηματολογίου Πάφου όπως προβεί στις αναγκαίες εγγραφές στα μητρώα του Κτηματολογίου για τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής του επίδικου ακινήτου ως η παράγραφος Α ανωτέρω και ως η αίτηση με αρ. φακ. .[   ] του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Πάφου και την εγγραφή του επίδικου ακινήτου στο όνομα των Εναγόντων.

 

Σύμφωνα με το άρθρο 7(2) του Νόμου εκδίδεται:

 

Δ.  Διάταγμα με το οποίο διορίζεται ο κ. Ιωάννης Παπαζαχαρίας, δικηγόρος εκ Πάφου, (Α.Δ.Τ.[ … ]) όπως υπογράφει για λογαριασμό της Εναγομένης οποιοδήποτε αναγκαίο έγγραφο και/ή αίτηση του ζητηθεί από τις αρμόδιες αρχές και/ή προβεί σε οποιαδήποτε αναγκαία νομική ενέργεια απαιτηθεί προς υλοποίηση των εκδοθέντων υπό Α, Β και Γ διαταγμάτων.»

 

 

 

    Η αναγνωριστική απόφαση περιγράφει την κατοικία και αναφέρεται στη δημιουργία χωριστής εγγραφής σύμφωνα με την άδεια οικοδομής και άδεια διαχωρισμού και τα αντίστοιχα πιστοποιητικά τελικής έγκρισης, τα προαναφερθέντα ως επισυναπτόμενα στο πωλητήριο έγγραφο.  Το διάταγμα ειδικής εκτέλεσης παραπέμπει στο κατατεθειμένο για το σκοπό αυτό πωλητήριο, με πρόβλεψη και για την εξόφληση του τιμήματος πώλησης.  Σημειώνεται ότι η αναγνωριστική απόφαση στην οποία γίνεται αναφορά στη δημιουργία χωριστής εγγραφής σύμφωνα με την άδεια οικοδομής και άδεια διαχωρισμού και τα αντίστοιχα πιστοποιητικά τελικής έγκρισης, τα επισυναπτόμενα στο επίδικο πωλητήριο έγγραφο, δεν προσβάλλεται ως εσφαλμένη με την έφεση.  Αναφορά στην αίτηση .[   ] που η Εφεσείουσα είχε υποβάλει, γίνεται μόνο στο διάταγμα με το οποίο διατάσσεται ο Διευθυντής του Κτηματολογίου να ενεργήσει «για τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής του επίδικου ακινήτου ως η παράγραφος Α ανωτέρω και ως η αίτηση με αρ. φακ. .[   ]».

 

    Η αίτηση .[   ]δεν παρουσιάστηκε ως τεκμήριο, αντιλαμβανόμαστε όμως ότι θα πρέπει να ζητούσε τον διαχωρισμό του τεμαχίου σύμφωνα με τα όσα προβλέπονταν στο επίδικο πωλητήριο και στις επισυναπτόμενες άδειες και πιστοποιητικά εγκρίσεως.

 

    Δεν εναπόκειτο στο μάρτυρα, υπάλληλο του Κτηματολογίου, να αποφανθεί κατά πόσο δημιουργείτο νομικό κώλυμα στην εκτέλεση της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου.  Σε κάθε περίπτωση, η όποια επιπλοκή αφορούσε στην ανέγερση της πέμπτης κατοικίας στο χώρο, αυτόβουλη ενέργεια της Εφεσείουσας προς εξυπηρέτηση των δικών της συμφερόντων, και όχι στην επιστροφή του χώρου.  Άλλωστε και ο μάρτυρας σε ό,τι είχε αναφερθεί ήταν πρόβλημα στην εφαρμογή της άδειας λόγω της ανέγερσης της πέμπτης κατοικίας.

 

    Στην περίπτωση που το πρωτόδικο Δικαστήριο θα είχε εισαγάγει όρους ώστε η ειδική εκτέλεση να «υλοποιηθεί» με τις αναγκαίες αλλαγές στις σχετικές άδειες και σχέδια, ώστε ο χώρος που θα παραχωρείτο στο δημόσιο να συνιστά χώρο με κατοικία ιδιοκτησίας της Εφεσείουσας, με δικαιώματα στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, όπως και οι υπόλοιπες τέσσερις κατοικίες, δεν θα απέδιδε στους Εφεσίβλητους αυτό που συμφώνησαν και αγόρασαν, αλλά κάτι διαφορετικό.

 

    Το παράπονο της Εφεσείουσας προωθήθηκε και διαζευκτικά, περιορισμένο στο ότι με τη διαταγή του πρωτόδικου Δικαστηρίου ο χώρος όπου σήμερα βρίσκεται η πέμπτη κατοικία διατάχθηκε να εγγραφεί στο όνομα της Δημοκρατίας ως δημόσιος δρόμος.  Και ζητά την ακύρωση ή έστω την τροποποίηση της πρωτόδικης απόφασης σε αυτή την έκταση.  Επιχειρηματολογεί η Εφεσείουσα ότι ακόμα και αν δεν ανεγειρόταν η πέμπτη κατοικία η αίτηση .[   ] δεν μπορούσε να υλοποιηθεί χωρίς τροποποιήσεις, αφού, μετά την ανάκληση του σχετικού όρου, ο χώρος δεν θα έπρεπε να διαταχθεί να εγγραφεί στο όνομα της Δημοκρατίας η οποία δεν τον απαιτούσε πλέον.

 

    Δεν προκύπτει με θετικό τρόπο ότι διατάχτηκε όπως ο χώρος εγγραφεί στο όνομα της Δημοκρατίας.  Η διαταγή για διαχωρισμό δεν εξυπακούει και την όποια μεταβίβαση.  Όπως και η μεταβίβαση της επίδικης κατοικίας στους Εφεσίβλητους θα ακολουθούσε τον διαχωρισμό.  Επομένως οι λόγοι έφεσης 3 και 7 απορρίπτονται.

 

    Με το λόγο έφεσης 4, προσβάλλεται ως εσφαλμένο και αυθαίρετο το εύρημα, όπως αναφέρεται, του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι με την εκδοθείσα άδεια για την πέμπτη κατοικία και το δικαίωμα χρήσης του ιδιωτικού δρόμου και τη μείωση του χώρου προστασίας της παραλίας παραβιαζόταν το πωλητήριο έγγραφο και τα δικαιώματα των Εφεσίβλητων.

 

    Η Εφεσείουσα παραδέχεται ότι στην εκδοθείσα Πολεοδομική Άδεια για την πέμπτη κατοικία υπήρξε διαφοροποίηση του χώρου πρασίνου σε σχέση με την Πολεοδομική Άδεια που είχε εκδοθεί για τις τέσσερις κατοικίες.  Αναφέρει η Εφεσείουσα ότι ο χώρος πρασίνου τοποθετήθηκε εντός του χώρου προστασίας της παραλίας.  Ο χώρος που στην Πολεοδομική Άδεια για τις τέσσερις κατοικίες παρουσιαζόταν ως χώρος πρασίνου είναι πλέον μέρος της αυλής της πέμπτης κατοικίας.  Επιχειρηματολόγησε ακόμη η Εφεσείουσα ότι τα δικαιώματα συνιδιοκτησίας των Εφεσίβλητων περιγράφονταν ως τα χρωματισμένα με πράσινο και πως πράσινο χρώμα είχε μόνο η κατοικία που αγόρασαν.  Αναφέρεται στον όρο 9 του πωλητηρίου εγγράφου.  Η επιχειρηματολογία της Εφεσείουσας παραβλέπει τη ρητή αναφορά στον όρο 10 και το λεπτομερές σχέδιο στις σχετικές άδειες, όπου ο ιδιωτικός δρόμος και η ζώνη προστασίας της παραλίας, περιγράφονται ως «Κοινόχρηστος και κοινόκτητος χώρος».  Καταλήγουμε ότι οι διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν ήταν ούτε εσφαλμένες, ούτε και αυθαίρετες.  Ο λόγος έφεσης 4 κρίνεται αβάσιμος και απορρίπτεται.

   

    Με το λόγο έφεσης 8 προσβάλλεται ως παράνομη και εσφαλμένη η απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου να διορίσει μόνο τον κ. Ιωάννη Παπαζαχαρία για να προωθήσει την ειδική εκτέλεση του πωλητηρίου εγγράφου.  Επικαλείται η Εφεσείουσα ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο αγνόησε τα δικά της ιδιοκτησιακά δικαιώματα καθώς και τα δικαιώματα των αγοραστών των άλλων τριών κατοικιών που ανεγέρθηκαν στο τεμάχιο, που, όπως διατείνεται, συμφωνούν με τις ενέργειες της σε σχέση με την πέμπτη κατοικία.

 

    Η επιχειρηματολογία της Εφεσείουσας στοχεύει στην ίδια την έκδοση του διατάγματος ειδικής εκτέλεσης και δεν αναφέρεται οτιδήποτε σε σχέση με την καταλληλόλητα του προσώπου του κ. Παπαζαχαρία.  Ο λόγος παρέμεινε αστήρικτος και απορρίπτεται.

 

    Με το λόγο έφεσης 5, προσβάλλεται ως εσφαλμένη η αποδοχή της μαρτυρίας του Εφεσίβλητου 1.  Η Εφεσείουσα παρέπεμψε σε σημεία από τη μαρτυρία του, επικαλούμενη ότι αναδεικνύουν επιπολαιότητα και αδιαφορία. Τίποτα δεν παρουσιάζεται ικανό για να δικαιολογήσει την παρέμβαση μας στην κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου.  Ούτε υπέδειξε η Εφεσείουσα κάποιο εύρημα στη βάση της μαρτυρίας του Εφεσίβλητου 1, στο οποίο το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν θα έπρεπε να είχε καταλήξει.  Άλλωστε, τα ουσιώδη γεγονότα της υπόθεσης, καθ’ όσον αφορούσε την αντιδικία των μερών, ήταν αδιαμφισβήτητα.  Ο λόγος έφεσης 5 επίσης απορρίπτεται.

 

Παραμένει ένα περαιτέρω ζήτημα, που εγείρεται με τους λόγους έφεσης 1 και 2.  Κατά την πρωτόδικη διαδικασία, στην πρώτη κιόλας δικάσιμο, δόθηκε μαρτυρία ότι, μετά την καταχώριση της αγωγής το 2009, το 2015 η Εφεσίβλητη 2 εκχώρησε τα δικαιώματα της από το πωλητήριο έγγραφο προς όφελος του Εφεσίβλητου 1 και το εκχωρητήριο έγγραφο βρισκόταν κατατεθειμένο στο Κτηματολόγιο, στο φάκελο που αφορούσε την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης.  Το ζήτημα δεν εγειρόταν στη δικογραφία, που είχε συμπληρωθεί πολύ προηγουμένως.  Οι Εφεσίβλητοι-ενάγοντες δεν είχαν προβεί σε καμία τροποποίηση της αξίωσης τους, ενώ το γεγονός της εκχώρησης δεν ήταν υπόψη της Εφεσείουσας για να το προβάλει στο δικόγραφο υπεράσπισης της.  Σε αυτή τη βάση, ότι δηλαδή ζήτημα εκχώρησης δεν εγειρόταν στα δικόγραφα, το πρωτόδικο Δικαστηρίου δεν επέτρεψε την περαιτέρω αντεξέταση της μάρτυρος, υπαλλήλου του Κτηματολογίου, που είχε αποκαλύψει το γεγονός κατά τη μαρτυρία της, ούτε και αποδέχθηκε την παρουσίαση του εκχωρητηρίου εγγράφου ως τεκμηρίου.  Θα πρέπει να σημειωθεί ότι η προσπάθεια του δικηγόρου της Εφεσείουσας να εξακριβώσει τα γεγονότα αναφορικά με την εκχώρηση ήταν έντονη και επίμονη, όμως δεν του επιτράπηκε.  Κατά την αντεξέταση του Εφεσίβλητου 1, ο δικηγόρος της Εφεσείουσας επανέλαβε την προσπάθεια του, με πιο έντονο ακόμη τρόπο, όμως και πάλι δεν του επιτράπηκε.

 

Έτσι, με το λόγο έφεσης 1, προβάλλεται ότι εσφαλμένα δεν επιτράπηκε η περαιτέρω αντεξέταση επί του ζητήματος και η παρουσίαση του εκχωρητηρίου και ότι, ως αποτέλεσμα της εκχώρησης, η αγωγή θα έπρεπε να είχε απορριφθεί ή, όπως  εξειδικεύεται στη συνέχεια, σε σχέση με την αξίωση της Εφεσίβλητης 2.

 

Στην Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ ν. D.K. Intercity Buses Larnacas Ltd κ.ά. (2017) 1(Β) Α.Α.Δ. 1682, 1690, που αφορούσε περίπτωση εκχώρησης των δικαιωμάτων που συνιστούσαν τη βάση της αγωγής, αναφέρθηκε ότι: «Θέματα που ανάγονται στην τήρηση της δημόσιας τάξης, όπως αυτό της νομιμοποίησης των εφεσειόντων να καταχωρίσουν και να προωθήσουν την υπό αναφορά αίτηση, εξετάζονται και πρέπει να εξετάζονται από το Δικαστήριο αυτεπάγγελτα (ex proprio motu)».

 

Το ζήτημα της νομιμοποίησης της Εφεσίβλητης 2 να συνεχίζει να προωθεί την αγωγή, αξιώνοντας θεραπεία ως δικαιούχος, θα έπρεπε να είχε απασχολήσει το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφότου μαρτυρήθηκε το γεγονός της εκχώρησης και θα έπρεπε να επιτρέψει τόσο την περαιτέρω αντεξέταση της μάρτυρος, όσο και την παρουσίαση του εγγράφου εκχώρησης, ώστε να αποκαλυφθούν πλήρως τα σχετικά με την εκχώρηση γεγονότα.  Ο λόγος έφεσης 1 επιτυγχάνει.

 

 Το ουσιαστικότερο όμως είναι οι συνέπειες στην αξίωση της Εφεσίβλητης 2.  Ξεκαθαρίζουμε, ότι ο Εφεσίβλητος 1 κανένα κώλυμα δεν είχε στην προώθηση της αγωγής σε σχέση με τα δικά του δικαιώματα ως αγοραστής.

 

Η Δ.12, θ.3 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας,[4] που εφαρμόζονταν σε σχέση με την αγωγή, θα επέτρεπε όπως η αγωγή, στην έκταση που αφορούσε τα δικαιώματα που εκχωρήθηκαν από την Εφεσίβλητη 2, συνεχιστεί από τον Εφεσίβλητο 1, αφού όμως γινόταν η κατάλληλη τροποποίηση. 

 

Στην Οργ. Χρημ. Τραπέζης Κύπρου Λτδ ν. Χαρίδη (2011) 1(Β) Α.Α.Δ. 825, στην οποία παρέπεμψε η Εφεσείουσα, όπου το δικαίωμα είσπραξης οφειλόμενου ποσού, που συνιστούσε την αξίωση, είχε εκχωρηθεί από τον Οργανισμό Χρηματοδοτήσεως Τραπέζης Κύπρου Λτδ προς την Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, επιτράπηκε η αντικατάσταση του ενάγοντα και η σχετική τροποποίηση στο σώμα της αγωγής, ώστε να συνεχιστεί η αγωγή με ενάγουσα την εκδοχέα εταιρεία.  Είχε αναφερθεί ότι οι προτεινόμενες τροποποιήσεις παρουσιάζονταν τυπικές, ωστόσο, θα προσθέταμε, και αναγκαίες.

 

Εν προκειμένω, o Εφεσίβλητος 1, εκδοχέας σύμφωνα με τη μαρτυρία που είχε ακουστεί, ήταν ήδη ενάγοντας στην αγωγή, συμβαλλόμενος και αυτός ως αγοραστής στην επίδικη συμφωνία και απλά θα έπρεπε, εφόσον πράγματι υπήρχε εκχώρηση σε ισχύ, να προστεθεί ισχυρισμός ότι η Εφεσίβλητη 2 του είχε εκχωρήσει τα δικά της δικαιώματα ως αγοράστρια δυνάμει της συμφωνίας.  Έτσι, θα προωθούσε και τα δικαιώματα που είχε η Εφεσίβλητη 2 ως ο εκδοχέας τους, όπως αναφέρεται στην Δ.12, θ.4.[5]  Κάτι που, επαναλαμβάνουμε, ουδέποτε έγινε.

Η παραπομπή στην πρωτόδικη απόφαση στην επιφύλαξη του άρθρου 11(4) του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011, Ν.81(I)/2011,[6] δεν εξυπηρετούσε, εφόσον η εκχώρηση από την Εφεσίβλητη 2 στον Εφεσίβλητο 1, που ήταν ο σύζυγος της, αναφέρθηκε ότι είχε γίνει δια δωρεάς και δεν ήταν σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης, που γίνεται για σκοπούς εξασφάλισης χρηματικής υποχρέωσης,[7] συνήθως προς όφελος χρηματοδοτικού οργανισμού.  Αναφέρθηκε στη μαρτυρία ότι είχε γίνει κάποιος δανεισμός και ίσως η εκχώρηση στον Εφεσίβλητο 1 να διασυνδέεται με αυτό το δανεισμό, όμως η εκχώρηση προς τον Εφεσίβλητο 1 δεν θα μπορούσε να θεωρηθεί ως εκχώρηση εξασφάλισης.

 

Σε κάθε περίπτωση, το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αποφάσισε ότι η εκχώρηση από την Εφεσίβλητη 2 στον Εφεσίβλητο 1 ήταν σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης, όπως αναφέρεται στο λόγο έφεσης 2.  Το πρωτόδικο Δικαστήριο παρέπεμψε στην πρόνοια, αναφέροντας ρητά ότι δεν αποφαινόταν επί του ζητήματος της εκχώρησης.  Είχε, άλλωστε, σημειώσει ότι το εκχωρητήριο έγγραφο «δεν βρίσκεται ενώπιον του Δικαστηρίου ώστε να διαπιστωθεί το περιεχόμενο του και το είδος της εκχώρησης».  Η βάση της πρωτόδικης απόφασης επί του προκειμένου ήταν, η εσφαλμένη αντίληψη του, ότι η οποιαδήποτε σύμβαση εκχώρησης μεταξύ των Εφεσίβλητων αφορούσε αποκλειστικά τις μεταξύ τους σχέσεις και δικαιώματα και δεν επηρέαζε την υποχρέωση της Εφεσείουσας για εκτέλεση των όρων του επίδικου πωλητηρίου εγγράφου.  Ότι οι υποχρεώσεις της πωλήτριας παρέμεναν ήταν ορθό, το θέμα όμως ήταν ποιος νομιμοποιείτο να διεκδικεί τα δικαιώματα της Εφεσίβλητης 2 ως αγοράστριας. 

 

Στην Λουκά ν. Eurolife Ltd (2009) 1(B) A.A.Δ. 1524, 1530-1, αναφέρεται ότι:

 

«Όπου υπάρχει συμφωνία εκχώρησης νομικού δικαιώματος αγωγής, σύμφωνα με το δίκαιο της επιείκειας ο εκδοχέας καθίσταται ο δικαιούχος και ελέγχων του δικαιώματος αγωγής και δικαιούται να ενάγει με βάση το δικαίωμα αυτό, παρόλο ότι, ως θέμα πρακτικής, κανονικά θα απαιτηθεί από το Δικαστήριο να συνενώσει τον εκχωρητή είτε ως ενάγοντα είτε, εάν αρνείται να δώσει την συγκατάθεσή του, ως εναγόμενο. Εντούτοις, όπου ο εκχωρητής επιθυμεί να καταχωρήσει αγωγή, όπου είναι γνωστό ότι υπήρξε εκχώρηση, το Δικαστήριο ζητά όπως ο εκδοχέας συνενωθεί και δεν επιτρέπει στον εκχωρητή να συντηρεί την αγωγή στην απουσία του εκδοχέα». 

Ο εκδοχέας δεν μπορεί να μην είναι διάδικο μέρος.  Αυτό είναι αυτονόητο αφού είναι πλέον ο δικαιούχος του δικαιώματος.  Εν προκειμένω, ενάγοντες στην αγωγή ήταν και τα δύο «εμπλεκόμενα» πρόσωπα, δηλαδή ο Εφεσίβλητος 1 και η Εφεσίβλητη 2.

 

Στην περίπτωση που υπήρχε εκχώρηση σε ισχύ, τότε αυτός που δικαιούτο να διεκδικεί τα απορρέοντα δικαιώματα της αγοράστριας Εφεσίβλητης 2 ήταν ο εκδοχέας τους, δηλαδή ο Εφεσίβλητος 1.  Εν κατακλείδι, εφόσον ο Εφεσίβλητος 1 δεν προώθησε αξίωση ως εκδοχέας, το ζήτημα που παρέμενε προς απόφανση ήταν κατά πόσο η Εφεσίβλητη 2 είχε αποσείσει το βάρος που είχε ως ενάγουσα ότι νομιμοποιείτο στην διεκδίκηση των θεραπειών που αξίωνε και που, εν τέλει, της αποδόθηκαν, εφόσον το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι τέτοιο ζήτημα δεν εγειρόταν.

 

Το άρθρο 25(3) των περί Δικαστηρίων Νόμων του 1960 έως (Αρ.2) του 2024, παρέχει ευρείες εξουσίες στο Δικαστήριο κατά την εκδίκαση έφεσης, όπως, μεταξύ άλλων: «vα αvαθεωρή τας πρoσαχθείσας απoδείξεις, vα συvάγη τα ίδια αυτoύ συμπεράσματα … και δύvαται vα δώση oιαvδήπoτε απόφασιv ή vα εκδώση oιovδήπoτε διάταγμα τo oπoίov αι περιστάσεις της υπoθέσεως δικαιoλoγoύv».

 

Επαναλαμβάνουμε την αναφορά του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το εκχωρητήριο έγγραφο «δεν βρίσκεται ενώπιον του Δικαστηρίου ώστε να διαπιστωθεί το περιεχόμενο του και το είδος της εκχώρησης».  Η αναφορά αυτή φαίνεται να συνηγορεί στο ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχτηκε ότι υφίστατο εκχώρηση σε ισχύ, αλλά δεν μπορούσε να διαπιστωθεί «το περιεχόμενο του και το είδος της».  Σε κάθε περίπτωση, ακόμη πιο ισχυρή θα πρέπει να θεωρείται η θέση ότι δεν διαπίστωσε ότι δεν υφίστατο εκχώρηση.  Δεν απέρριψε με θετικό  εύρημα ότι η εκχώρηση για την οποία είχε δοθεί μαρτυρία ήταν σε ισχύ.  Στις περιστάσεις της υπόθεσης, η Εφεσίβλητη 2 δεν είχε αποσείσει το βάρος που είχε, να αποδείξει ότι, επί του ισοζυγίου των πιθανοτήτων, νομιμοποιείτο στην προώθηση της αξίωσης, ότι δηλαδή ήταν περισσότερο πιθανό παρά όχι, να μην υφίστατο εκχώρηση σε ισχύ προς όφελος του Εφεσίβλητου 1.  Ο λόγος έφεσης 2 επιτυγχάνει σε σχέση με την Εφεσίβλητη 2.

 

Η έφεση αναφορικά με τον Εφεσίβλητο 1 απορρίπτεται.  Αναφορικά με την Εφεσίβλητη 2, αυτή επιτυγχάνει.  Η πρωτόδικη υπέρ της απόφαση παραμερίζεται.  Η αξίωση της Εφεσίβλητης 2 απορρίπτεται.  Τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας μεταξύ Εφεσείουσας και Εφεσίβλητης 2, όπως θα υπολογιστούν από τον αρμόδιο Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το αρμόδιο Δικαστήριο, πλέον Φ.Π.Α. αν υπάρχει, επιδικάζονται υπέρ της Εφεσείουσας και εναντίον της Εφεσίβλητης 2.  Η σχετική διαταγή επιλύει και το ζήτημα που εγείρεται με το λόγο έφεσης 9 αναφορικά με τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας.  Νοείται ότι δεν επεμβαίνουμε στην πρωτόδικη διαταγή εξόδων αναφορικά με τον επιτυχόντα Εφεσίβλητο 1.

 

    Επιδικάζονται €4.000 έξοδα της έφεσης, πλέον Φ.Π.Α. αν υπάρχει, υπέρ του Εφεσίβλητου 1 και εναντίον της Εφεσείουσας και περαιτέρω €4.000 έξοδα της έφεσης, πλέον Φ.Π.Α. αν υπάρχει, υπέρ της Εφεσείουσας και εναντίον της Εφεσίβλητης 2.

 

 

 

 

 

                                                      Χ. Μαλαχτός, Δ.

 

 

                                                      Λ. Δημητριάδου-Ανδρέου, Δ.

 

                                                                  

                                                          Ε. Εφραίμ, Δ.