ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
Δικαιοδοσία δυνάμει του άρθρου 9(3)(γ) του Ν. 33/1964
ΑΙΤΗΣΗ ΓΙΑ ΧΟΡΗΓΗΣΗ ΑΔΕΙΑΣ
ΑΙΤΗΣΗ ΑΡ. 10/2026
5 Nοεμβρίου, 2026
[ΜΑΛΑΧΤΟΣ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, ΕΦΡΑΙΜ, Δ/στές]
Aναφορικά με την Αίτηση των Χαράλαμπου Παναγή και Κυριακής Παναγή
Aναφορικά με Nομικά Θέματα που προκύπτουν από την Απόφαση του Εφετείου ημερ. 27/03/2026, στην Πολιτική Έφεση Αρ. Ε26/2025
1. ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΣ ΠΑΝΑΓΗ
2. ΚΥΡΙΑΚΗ ΠΑΝΑΓΗ
Eφεσείοντες
-ΚΑΙ-
ΑΝΤΡΙΑ ΓΕΩΡΓΙΟΥ
Εφεσίβλητη
__________________
Νίκος Δαμιανού & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. και Φάνος Φανή, για τους Αιτητές.
Έλενα Ανδρέου (κα), για την Καθ’ ης η Αίτηση.
__________________
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον Ιωαννίδη, Δ.
________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.: Ο αιτητής 1, είχε υποθηκεύσει προς όφελος της Κ.Ε.ΔΙ.ΠΕ.Σ. (Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων) ακίνητο του στη Βορόκλινη, της επαρχίας Λάρνακας, για εξασφάλιση δανείου που έλαβε. Ακολούθησε η έκδοση απόφασης από το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας, με τον ενυπόθηκο δανειστή να προχωρεί με διαδικασία πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965, Ν.9/65. H αιτήτρια 2, σύζυγος του αιτητή 1, διέμενε με αυτόν στο ενυπόθηκο ακίνητο.
Στο πλαίσιο ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, ο οποίος έλαβε χώρα στις 27.3.2024, η καθ΄ ης η αίτηση υπέβαλε τη μοναδική και επιτυχούσα προσφορά. Κατ΄ επέκταση, το ακίνητο μεταβιβάστηκε στο όνομα της στις 27.5.2024.
Οι αιτητές αρνήθηκαν να παραδώσουν την κατοχή του ακινήτου στην καθ΄ ης η αίτηση, με αποτέλεσμα η τελευταία να καταχωρίσει, στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας, αγωγή εναντίον τους, η οποία είχε ως βάση το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης [άρθρο 43(1) του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ. 148 - Αρχιμανδρίτης Σεβαστιανός Σταύρου (κατά κόσμο Μιχαλάκης Σταύρου) κ.ά. ν. Ιεράς Μονής Μεταμορφώσεως του Σωτήρος Αβδελλερού Λάρνακος διά της Ηγουμένης αυτής Μαρκέλλας Μοναχής (2014) 1(Α) Α.Α.Δ. 319]. Στο πλαίσιο της εν λόγω αγωγής, καταχωρίστηκαν εκ μέρους της καθ΄ ης η αίτηση, δύο αιτήσεις για έκδοση συνοπτικής απόφασης (μία για κάθε εναγόμενο), οι οποίες και συνεκδικάστηκαν.
Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας, κατόπιν ακροαματικής διαδικασίας, εξέδωσε στις 20/03/2025 στο πλαίσιο των δύο αιτήσεων, διατάγματα, ανάμεσα σε αυτά, και διάταγμα «με το οποίο διατάσσονται οι Εναγόμενοι 1 και 2 όπως εκκενώσουν και παραδώσουν την κενή και ελεύθερη κατοχή και χρήση του Επίδικου Ακινήτου, ήτοι του ακινήτου αρ. εγγραφής 0/15825, Φ/Σχ.--/2-259-370-, Τμήμα 921, στην Ορόκλινη, επαρχία Λάρνακας, εντός 30 ημερών από την επίδοση του διατάγματος σε αυτούς.» Όσον αφορά στην αξίωση για έκδοση απόφασης για συγκεκριμένο ποσό μηνιαίως και/ή εβδομαδιαίως, ως ενοικιαστική αξία του επίδικου ακινήτου, μέχρι την παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής αυτού στην καθ΄ ης η αίτηση, το Επαρχιακό Δικαστήριο έκρινε ότι δεν είχαν ικανοποιηθεί οι προϋποθέσεις για έκδοση συνοπτικής απόφασης και κατ΄ επέκταση έδωσε το δικαίωμα στους αιτητές να υπερασπιστούν στην εν λόγω αξίωση.
Οι αιτητές, ως είχαν κάθε δικαίωμα, εφεσίβαλαν, με έντεκα λόγους, την πρωτόδικη απόφαση. Το Εφετείο, το δευτεροβάθμιο Δικαστήριο της χώρας, με απόφασή του ημερομηνίας 27/03/2026, απέρριψε την έφεση, ενώ έκανε δεκτή την αντέφεση με την οποία η καθ΄ ης η αίτηση επεδίωξε επικύρωση της πρωτόδικης απόφασης «στη βάση πρόσθετων λόγων» υποστηρίζοντας ότι οι αιτητές «δεν είχαν πραγματική προοπτική επιτυχούς Υπεράσπισης καθότι δεν νομιμοποιούνται ή/και κωλύονται ή/και παρεμποδίζονται να αξιώνουν την ακύρωση της εγγραφής του ακινήτου στο όνομα της Εφεσίβλητης/Ενάγουσας, αφού δεν άσκησαν το δικαίωμα έφεσης που παρέχει το άρθρο 51 του Νόμου Ν. 9/65 για παραμερισμό ή και ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή Κτηματολογίου δυνάμει της οποίας κατόπιν αίτησης του ενυπόθηκου δανειστή δυνάμει των προνοιών του άρθρου 44ΙΒ του Νόμου Ν.9/65, το επίδικο ακίνητο εγγράφηκε στο όνομα της Εφεσίβλητης/Ενάγουσας».
Το Εφετείο, σχολιάζοντας τους λόγους έφεσης με τους οποίους οι αιτητές αμφισβητούσαν τη διαδικασία πλειστηριασμού, προβάλλοντας τη θέση πως η πώληση και μεταβίβαση του ακινήτου στην καθ΄ ης η αίτηση ήταν άκυρη, αρχικά σημείωσε ότι ο αιτητής 1, ο ενυπόθηκος οφειλέτης, «δεν άσκησε Αίτηση/Έφεση κατά του πλειστηριασμού δυνάμει των Άρθρων 44Γ3, 50 και 51 του Ν.9/65 και του Άρθρου 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224». Ακολούθως παρέπεμψε στο πιο κάτω απόσπασμα από την Πασιουρτίδης κ.ά. ν. Bank of Cyprus Public Company Ltd, Πολ. Έφ. Ε95/2021, ημερ. 8.2.2024, όπου εξετάστηκαν και αποφασίστηκαν παρόμοια θέματα:
«Εν πρώτοις τονίζουμε ότι οι ισχυρισμοί που προβάλλονται και που αφορούν στην διαδικασία εκποίησης της Υποθήκης (που απέληξε σε εγγραφή του ακινήτου στο όνομα της Εφεσίβλητης) ή στην εγκυρότητα των Ειδοποιήσεων Τύπου Ι και ΙΑ μπορούν να εξεταστούν μόνο στο πλαίσιο Αίτησης - Έφεσης που υποβάλλεται βάσει του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου Ν.9/1965 και ως εκ τούτου δεν συνιστούσαν υπεράσπιση στην υπό κρίση αγωγή. Όπως φαίνεται από την απόφαση στην Αίτηση - Έφεση αρ. 40/19 που οι Εφεσείοντες είχαν καταχωρίσει, προβλήθηκαν και εξετάστηκαν όλοι οι πιο πάνω ισχυρισμοί καθώς και ισχυρισμοί περί αντισυνταγματικότητας των συγκεκριμένων διατάξεων του Ν.9/1965. Ορθά, συνεπώς, έκρινε το Πρωτόδικο Δικαστήριο ότι τα θέματα που αφορούν στη νομιμότητα του πλειστηριασμού όχι μόνον δεν συνιστούσαν υπεράσπιση στην αγωγή, αλλά επιπλέον εξετάστηκαν και αποφασίστηκαν σε Δικαστικές διαδικασίες που προηγήθηκαν της αίτησης για συνοπτική απόφαση και ότι πληρούντο όλες οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή του κωλύματος του δεδικασμένου.»
Για να καταλήξει ότι το πιο κάτω απόσπασμα από την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ήταν ορθό:
«… ζητήματα που αφορούν τη διεξαγωγή του πλειστηριασμού, την οποία σε κάθε περίπτωση ο Εναγόμενος 1 δεν είχε αμφισβητήσει σε προγενέστερο στάδιο, και τυχόν παραλείψεις ή λανθασμένες αναφορές στο Δελτίο Πώλησης του Επίδικου Ακινήτου, δεν μπορούν να εξεταστούν, ως βάση υπεράσπισης και/ή ανταπαίτησης του έναντι της Ενάγουσας. Το ίδιο ισχύει, βεβαίως, και σε σχέση με τα θέματα αντισυνταγματικότητας, τα οποία ο Εναγόμενος 1 μπορεί να προωθήσει μόνο έναντι της ΚΕ.ΔΙ.ΠΕΣ, η οποία ως ενυπόθηκος δανειστής προώθησε τη διαδικασία του πλειστηριασμού με βάση τη συγκεκριμένη νομοθεσία.»
Με την υπό εκδίκαση αίτηση, οι μη δικαιωθέντες ενώπιον του Εφετείου διάδικοι, επιδιώκουν τώρα την εξασφάλιση άδειας από το Ανώτατο Δικαστήριο για να καταχωρίσουν αίτηση δυνάμει του άρθρου 9(3)(γ) των περί Απονομής της Δικαιοσύνης (Ποικίλες Διατάξεις) Νόμων του 1964 έως 2025, Ν.33/1964. Στην Έκθεση Νομικών Θεμάτων παρατίθενται, μαζί με την αιτιολογία τους, τρία Νομικά Θέματα, τα οποία στην παρούσα απόφαση παραθέτουμε αυτολεξεί, χωρίς την αιτιολογία τους, την οποία βεβαίως έχουμε μελετήσει:
«Πρώτο Νομικό Θέμα:
Ακυρότητα της Πώλησης μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού λόγω μη εμπρόθεσμης πληρωμής.
Δεύτερο Νομικό Θέμα:
Η ύπαρξη έγκυρου ηλεκτρονικού πλειστηριασμού προϋποθέτει την εγγραφή περισσότερων του ενός υποψηφίων προσφοροδοτών;
Τρίτο Νομικό Θέμα:
Η προσβολή ακυρότητας (μη έγκυρου) ηλεκτρονικού πλειστηριασμού λόγω εγγραφής συμμετοχής μόνο ενός υποψήφιου προσφοροδότη εγείρεται μόνο μέσω Αίτησης/Έφεσης δυνάμει του άρθρου 44Γ3 του Ν.9/1965 ή μπορεί να εγερθεί με την Υπεράσπιση ή και Ανταπαίτηση;»
H καθ΄ ης η αίτηση καταχώρισε ένσταση παραθέτοντας αρκετούς λόγους (23 τον αριθμό), τους οποίους επίσης έχουμε μελετήσει, εισηγούμενη πως δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για τη χορήγηση της αιτούμενης άδειας. Με οδηγίες του Δικαστηρίου κατατέθηκαν γραπτές αγορεύσεις, το περιεχόμενο των οποίων έχουμε θέσει ενώπιον μας. Το ίδιο ισχύει και για τη νομολογία στην οποία παρέπεμψαν και οι δύο πλευρές.
Ένας από τους λόγους ένστασης υποστηρίζει ότι:
«6. Η αίτηση είναι νομικά ανεπίτρεπτη και παραβιάζει την αρχή της φυσικής δικαιοσύνης διότι:
(α) Οι Αιτητές-Εφεσείοντες καλούν το Ανώτατο Δικαστήριο να εξετάσει και να εκδώσει απόφαση με βάση το άρθρο 9 (3) (γ) του Νόμου 33/64, σε απαίτηση παράνομης επέμβασης, επί θεμάτων που αφορούν τη διαδικασία του πλειστηριασμού, ενώ θίγονται άμεσα δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή που διεξήγαγε τον πλειστηριασμό και είσπραξε το εκπλειστηρίασμα έναντι του ενυπόθηκου χρέους. Ο ενυπόθηκος δανειστής δεν συμμετείχε ούτε και επιδιώχθηκε η προσθήκη του ως διάδικος σε οποιοδήποτε στάδιο της δικαστικής διαδικασίας, είτε πρωτόδικα, είτε ενώπιον του Εφετείου.
(β) Οι Αιτητές-Εφεσείοντες καλούν από το Ανώτατο Δικαστήριο να αποφασίσει επί των τριών θεμάτων χωρίς την παρουσία και συμμετοχή του ενυπόθηκου δανειστή, παραβιάζοντας τη θεμελιώδηξ αρχή audi alteram partem.
Oι Αιτητές-Εφεσείοντες αιτούνται να ακουστούν εκ νέου για ζητήματα που αποφασίστηκαν ότι αφορούν κατ΄ ισχυρισμό πράξεις ή παραλείψεις του ενυπόθηκου δανειστή, στον οποίο δεν δόθηκε η ευκαιρία να υπερασπίσει την νομιμότητα της διαδικασίας πλειστηριασμού.
(γ) Με την υπό κρίση αίτηση καλείται η Καθ΄ ης η Αίτηση-Εφεσίβλητη – αγοράστρια της κατοικίας μέσω του δημόσιου πλειστηριασμού – να υπερασπιστεί ζητήματα που αφορούν κατ΄ ισχυρισμό πράξεις και κατ΄ ισχυρισμό παραλείψεις του ενυπόθηκου δανειστή, ο οποίος προώθησε τη διαδικασία της αναγκαστικής πώλησης της κατοικίας και μεταβίβαση της κατοικίας στο όνομα της Καθ΄ ης η Αίτηση-Εφεσίβλητης ασκώντας τα δικαιώματα που του παρέχουν οι πρόνοιες του Μέρους VIA του Νόμου 9/65 και οι κανονισμοί ΚΔΠ 346/2019.»
Ως γνωστό, η μη παροχή δυνατότητας σε επηρεαζόμενο πρόσωπο να ακουστεί σε δικαστική διαδικασία που το αφορά, συνιστά περίπτωση παράβασης των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, η τήρηση των οποίων συνιστά απαραίτητη προϋπόθεση για την έγκυρη άσκηση της δικαστικής λειτουργίας (Γρηγορίου ν. Τραπέζης Κύπρου Λτδ (1992) 1(Β) Α.Α.Δ. 1222). Στην Τάσου (2000) 1(Β) Α.Α.Δ. 1372, ακυρώθηκε με Προνομιακό Ένταλμα Certiorari, διαταγή κατώτερου Δικαστηρίου, επειδή παραβιάστηκαν οι αρχές της φυσικής δικαιοσύνης. Το πιο κάτω σύντομο αλλά μεστό απόσπασμα από την απόφαση, τα λέγει όλα:
«Αναλήφθηκε δικαιοδοσία και δόθηκε άδεια καθοριστικής φύσης και, χωρίς να θέλω να διατυπώσω άποψη αναφορικά με επί μέρους δικονομικά ζητήματα, ενστερνίζομαι την άποψη πως η Αιτήτρια είχε δικαίωμα να ακουστεί. Η παροχή δυνατότητας άσκησης αυτού του δικαιώματος, όπου αυτό υπάρχει, αποτελεί θεμέλιο χωρίς το οποίο δεν μπορεί να υποστυλωθεί νόμιμη διαδικασία …»
Εν προκειμένω, επιδιώκεται, κατ΄ επίκληση της τριτοβάθμιας δικαιοδοσίας του Ανώτατου Δικαστηρίου, θεραπεία για να διαφοροποιηθεί η απόφαση του Εφετείου κατά τρόπο ώστε να επηρεαστούν τα συμφέροντα του ενυπόθηκου δανειστή, χωρίς να του είχε δοθεί προηγουμένως το δικαίωμα να ακουστεί, αφού δεν ήταν διάδικος ούτε στην πρωτοβάθμια ούτε στη δευτεροβάθμια δικαστική διαδικασία, δικαίωμα το οποίο κατοχυρώνεται από το Άρθρο 30.3(β) του Συντάγματος. Αυτό είναι ανεπίτρεπτον.
Τόσο ο πιο πάνω λόγος ένστασης όσο και οι άλλοι συναφείς με αυτόν, κρίνονται βάσιμοι και καθοριστικοί για την έκβαση της Αίτησης, η οποία και απορρίπτεται.
Και ασφαλώς, με την εν λόγω προσέγγιση μας, δεν αποφασίζεται πως η μη ύπαρξη του πιο πάνω ανυπέρβλητου εμποδίου, θα οδηγούσε, άνευ ετέρου, σε επιτυχία της Αίτησης.
Επιδικάζονται υπέρ της καθ’ ης η αίτηση και εναντίον των αιτητών €2.500 έξοδα, πλέον Φ.Π.Α., εάν υπάρχει.
Χ. ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.
Ε. ΕΦΡΑΙΜ, Δ.
/ΣΓεωργίου
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο