ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ  

   (Υπόθεση αρ. 1208/2020)

10 Ιουνίου 2025

[ΓΑΒΡΙΗΛ, Δ.Δ.Δ.]

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ AΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ

 

MESPILUS LIMITED,

Αιτήτρια,

v.

 

ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ

ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ

Καθ’ ων η αίτηση.

……………………………

Σάββας Θεοφάνους, για N. Pirilides & Associates LLC, για την αιτήτρια.

Αθανασία Αχιλλέως, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τον Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, για τους καθ’ ων η αίτηση.

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

ΓΑΒΡΙΗΛ, Δ.Δ.Δ.: Η αιτήτρια εταιρεία, καταχώρησε την υπό κρίση προσφυγή, αξιώνοντας από το Δικαστήριο τις εξής θεραπείες:-

«Α. Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η απόφαση του Καθ’ ου η Αίτηση, ημερ. 05.10.2020, με την οποία επέβαλε στους Αιτητές τέλος και/ή υποθηκευτικό δικαίωμα 1% επί του ποσού της υποθήκης με αριθμό φακέλου Υ2894/2020 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού, βάσει του άρθρου 3 και/ή 4 του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμος (ΚΕΦ.219) και/ή της παραγράφου 4 του Πίνακα του εν λόγω νόμου, ανερχόμενο στο ποσό των €69,010 είναι άκυρη και/ή στερημένη οποιουδήποτε έννομου αποτελέσματος».

Β. Δήλωση ότι η επιβληθείσα πιο πάνω στους Αιτητές φορολογία αναφορικά με την σύσταση και/ή καταχώρηση της υποθήκης με αριθμό φακέλου Υ2894/2020 του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού είναι άκυρη και στερείται οποιουδήποτε εννόμου αποτελέσματος και ότι η εν λόγω υποθήκη εξαιρείται από οποιοδήποτε τέλος και/ή δικαίωμα ως εμπίπτουσα στην φορολογική εξαίρεση της αναδιάρθρωσης που προνοεί το άρθρο 12 του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμος (ΚΕΦ.219).

Γ. Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η απόφαση του Καθ’ ου η Αίτηση, ημερ. 05.10.2020, με την οποία επέβαλε στους Αιτητές τέλος και/ή υποθηκευτικό δικαίωμα 1% επί του ποσού της υποθήκης με αριθμό φακέλου Υ2893/2020 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού, βάσει του άρθρου 3 και/ή 4 του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμος (ΚΕΦ.219) και/ή της παραγράφου 4 του Πίνακα του εν λόγω νόμου, ανερχόμενο στο ποσό των €28,010 είναι άκυρη και/ή στερημένη οποιουδήποτε έννομου αποτελέσματος».

Δ. Δήλωση ότι η επιβληθείσα πιο πάνω στους Αιτητές φορολογία αναφορικά με την σύσταση και/ή καταχώρηση της υποθήκης με αριθμό φακέλου Υ2893/2020 του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού είναι άκυρη και στερείται οποιουδήποτε εννόμου αποτελέσματος και ότι η εν λόγω υποθήκη εξαιρείται από οποιοδήποτε τέλος και/ή δικαίωμα ως εμπίπτουσα στην φορολογική εξαίρεση της αναδιάρθρωσης που προνοεί το άρθρο 12 του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμος (ΚΕΦ.219).

Ε. Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η απόφαση του Καθ’ ου η Αίτηση, ημερ. 05.10.2020, με την οποία επέβαλε στους Αιτητές τέλος και/ή υποθηκευτικό δικαίωμα 1% επί του ποσού της υποθήκης με αριθμό φακέλου Υ2897/2020 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού, βάσει του άρθρου 3 και/ή 4 του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμος (ΚΕΦ.219) και/ή της παραγράφου 4 του Πίνακα του εν λόγω νόμου, ανερχόμενο στο ποσό των €53,010 είναι άκυρη και/ή στερημένη οποιουδήποτε έννομου αποτελέσματος».

ΣΤ. Δήλωση ότι η επιβληθείσα πιο πάνω στους Αιτητές φορολογία αναφορικά με την σύσταση και/ή καταχώρηση της υποθήκης με αριθμό φακέλου Υ2897/2020 του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού είναι άκυρη και στερείται οποιουδήποτε εννόμου αποτελέσματος και ότι η εν λόγω υποθήκη εξαιρείται από οποιοδήποτε τέλος και/ή δικαίωμα ως εμπίπτουσα στην φορολογική εξαίρεση της αναδιάρθρωσης που προνοεί το άρθρο 12 του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμος (ΚΕΦ.219).

Ζ. Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η απόφαση του Καθ’ ου η Αίτηση, ημερ. 05.10.2020, με την οποία επέβαλε στους Αιτητές τέλος και/ή υποθηκευτικό δικαίωμα 1% επί του ποσού της υποθήκης με αριθμό φακέλου Υ2895/2020 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού, βάσει του άρθρου 3 και/ή 4 του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμος (ΚΕΦ.219) και/ή της παραγράφου 4 του Πίνακα του εν λόγω νόμου, ανερχόμενο στο ποσό των €50,010 είναι άκυρη και/ή στερημένη οποιουδήποτε έννομου αποτελέσματος».

Η. Δήλωση ότι η επιβληθείσα πιο πάνω στους Αιτητές φορολογία αναφορικά με την σύσταση και/ή καταχώρηση της υποθήκης με αριθμό φακέλου Υ2895/2020 του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού είναι άκυρη και στερείται οποιουδήποτε εννόμου αποτελέσματος και ότι η εν λόγω υποθήκη εξαιρείται από οποιοδήποτε τέλος και/ή δικαίωμα ως εμπίπτουσα στην φορολογική εξαίρεση της αναδιάρθρωσης που προνοεί το άρθρο 12 του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμος (ΚΕΦ.219).

 

  Προκειμένου να γίνουν αντιληπτά τα πραγματικά περιστατικά της υπόθεσης, κρίνεται απαραίτητη η παράθεση των γεγονότων που οδήγησαν στην καταχώρηση της υπό εκδίκαση προσφυγής.

 

  Φυσικά και νομικά πρόσωπα που ανήκουν στον Όμιλο Zavos Group (στο εξής «Zavos»), είχαν συνάψει συμβάσεις δανείου με την Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ (στο εξής «Τράπεζα Κύπρου»), η οποία τους παρείχε πιστωτικές διευκολύνσεις. Προς περαιτέρω εξασφάλιση και εγγύηση των πρωτοφειλετών προς την Τράπεζα Κύπρου, οι πρώτοι υποθήκευσαν αριθμό ακινήτων προς τον ενυπόθηκο δανειστή Τράπεζα Κύπρου.

 

  Στη συνέχεια, λόγω της ύπαρξης μη εξυπηρετούμενων πιστωτικών διευκολύνσεων, επήλθε συμφωνία αναδιάρθρωσης, μεταξύ της Zavos και της Τράπεζας Κύπρου, αλλά και της Gordian Holdings Ltd (στο εξής «Gordian»), στην οποία και εκχωρήθηκαν τα δικαιώματα της Τράπεζας Κύπρου, βάσει της οποίας συμφωνήθηκε, υπό συγκεκριμένους όρους, η αναδιάρθρωση των πιστωτικών αυτών διευκολύνσεων.

 

  Ανάμεσα στους όρους της συμφωνίας αναδιάρθρωσης, ήταν και η μεταβίβαση αριθμού ακινήτων που ανήκαν στην Zavos, επ’ ονόματι της αιτήτριας εταιρείας, της οποίας μέτοχος κατά 100% ήταν η Gordian. Αποτελούσε επίσης όρο της συμφωνίας πως, μετά την μεταβίβαση των ακινήτων από την Zavos στην αιτήτρια και με την καταβολή του ποσού των €21.000.000,00 προς την Gordian, θα αποκτούσε το 100% του μετοχικού κεφαλαίου της αιτήτριας. Προς τούτο, η αιτήτρια (θυγατρική της Gordian) προέβη σε νέα χρηματοδότηση από την Hellenic Bank Public Company Ltd (στο εξής «Hellenic»), ύψους €21.000.000,00. Προς περαιτέρω εξασφάλιση και εγγύηση των υποχρεώσεων του πρωτοφειλέτη / αιτήτριας προς την Hellenic, αριθμός ακινήτων υποθηκεύτηκαν, με πρώτη υποθήκη, προς όφελος της Hellenic.

 

  Προς υλοποίηση των πιο πάνω αναφερόμενων συμφωνιών, στις 5.10.2020, διεκπεραιώθηκαν στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού, πέντε Δηλώσεις Μεταβίβασης πώλησης ακινήτων.

 

  Η πρώτη, αφορούσε την Δήλωση Μεταβίβασης με αρ. Π2545/20, σε σχέση με το ακίνητο με αρ. εγγραφής 0/9841, τεμάχιο […], στο Δήμο Αγίου Αθανασίου. Δικαιοπάροχος ήταν η εταιρεία Heathrow Estates Ltd (μέρος της Zavos) και δικαιοδόχος η αιτήτρια εταιρεία.

 

  Η δεύτερη, αφορούσε την Δήλωση Μεταβίβασης με αρ. Π2546/20, σε σχέση με το ακίνητο με αρ. εγγραφής 0/16103, τεμάχιο […], στο Δήμο Αγίου Αθανασίου. Δικαιοπάροχος ήταν η εταιρεία M & M Developments Ltd (μέρος της Zavos) και δικαιοδόχος η αιτήτρια.

 

  Η τρίτη, αφορούσε την Δήλωση Μεταβίβασης με αρ. Π2547/20, σε σχέση με το ακίνητο με αρ. εγγραφής 3/58893, τεμάχιο […], στην ενορία Αποστόλου Ανδρέα, Δήμο Λεμεσού. Δικαιοπάροχος ήταν η εταιρεία Raskreya Properties Ltd (μέρος της Zavos) και δικαιοδόχος η αιτήτρια.

 

  Η τέταρτη, αφορούσε την Δήλωση Μεταβίβασης με αρ. Π2548/20, σε σχέση με το ακίνητο με αρ. εγγραφής 3/57491, τεμάχιο […], στην ενορία Νεάπολη, στο Δήμο Λεμεσού και ακίνητο με αρ. εγγραφής 3/57592, τεμάχιο […], στην ενορία Νεάπολη, Δήμο Λεμεσού. Δικαιοπάροχος ήταν η εταιρεία Terra Promessa Ltd (μέρος της Zavos) και δικαιοδόχος η αιτήτρια εταιρεία.

    Η πέμπτη, αφορούσε την Δήλωση Μεταβίβασης με αρ. Π2549/20, σε σχέση με το ακίνητο με αρ. εγγραφής 0/8335, τεμάχιο […], στο Δήμο Αγίου Αθανασίου και ακίνητο με αρ. εγγραφής 0/8506, τεμάχιο […], στο Δήμο Αγίου Αθανασίου. Δικαιοπάροχος ήταν η εταιρεία Zamela Estates Ltd (μέρος της Zavos) και δικαιοδόχος η αιτήτρια εταιρεία.

 

  Οι πιο πάνω αναφερόμενες μεταβιβάσεις των συγκεκριμένων ακινήτων επ’ ονόματι της αιτήτριας / θυγατρικής της Gordian, όπως προαναφέρθηκε, συντελέστηκαν στις 5.10.2020 και όπως αναφέρεται και στην Ένσταση, έγιναν στα πλαίσια αναδιάρθρωσης, δυνάμει του άρθρου 12(2) του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219 και δεν καταβλήθηκαν τέλη εγγραφής του τίτλου.

 

  Τα προαναφερόμενα ακίνητα, βαρύνονταν με υποθήκες, σύμφωνα με τα στοιχεία που περιέχονται στα Παραρτήματα ΣΤ έως Μ της Ένστασης, ως εξής: (α) η Υ11460/09, για τα ακίνητα (i) με αρ. εγγραφής 0/8335, τεμάχιο […], (ii) ακίνητο με αρ. εγγραφής 0/9841, τεμάχιο […], (iii) ακίνητο με αρ. εγγραφής 0/8506, τεμάχιο […], με ενυπόθηκο δανειστή την Τράπεζα Κύπρου και ποσό εξασφάλισης της προαναφερόμενης υποθήκης, ύψους €3.300.000,00, (β) η Υ3295/07, για το ακίνητο με αρ. εγγραφής 3/58893, τεμάχιο […], με ενυπόθηκο δανειστή την Τράπεζα Κύπρου και ποσό εξασφάλισης της προαναφερόμενης υποθήκης, ύψους €3.000.000,00, (γ) η Υ11699/08, για το ακίνητο (i) με αρ. εγγραφής 3/57592, τεμάχιο […] και (ii) ακίνητο με αρ. εγγραφής 3/57491, τεμάχιο […], με ενυπόθηκο δανειστή την Τράπεζα Κύπρου και ποσό εξασφάλισης της προαναφερόμενης υποθήκης, ύψους €1.077.580,43 και τέλος (δ) η Υ4452/17, για το ακίνητο με αρ. εγγραφής 0/16103, τεμάχιο […], με ενυπόθηκο δανειστή την Eurobank Cyprus Ltd (στο εξής «Eurobank») και ποσό εξασφάλισης της προαναφερόμενης υποθήκης, ύψους €4.015.213,00.                    

 

  Την μέρα της μεταβίβασης, η αιτήτρια υπέβαλε αίτημα όπως τα συγκεκριμένα ακίνητα μεταβιβαστούν επ’ ονόματί της, υποκείμενα στις υπάρχουσες υποθήκες, δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 31 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν. 9/1965, έτσι ώστε, όταν γίνει η εγγραφή των υποθηκών προς όφελος της Hellenic, να μην επιβληθούν υποθηκευτικά τέλη, κατά τις διατάξεις του Πίνακα του Κεφ. 219.  Προς τούτο, απεστάλη και σχετική επιστολή εκ μέρους των δικηγόρων της, ημερομηνίας 5.10.2020.

 

  Παρόλα αυτά, προκειμένου να συσταθούν οι υποθήκες επί των ακινήτων, η αιτήτρια κατέβαλε υπό διαμαρτυρία τα υποθηκευτικά τέλη που απαιτήθηκαν από τους καθ’ ων η αίτηση, στη βάση των διατάξεων του άρθρου 4(α) του Πίνακα του Κεφ. 219, ήτοι 1% επί του ποσού της κάθε υποθήκης. Προς τούτο, ενεγράφησαν νέες υποθήκες, με ενυπόθηκο πλέον δανειστή την Hellenic.

 

  Σημειώνεται πως, το αίτημα ημερομηνίας 5.10.2020 απερρίφθη εκ μέρους των καθ’ ων η αίτηση, όπως αυτό γνωστοποιήθηκε στην αιτήτρια με την επιστολή ημερομηνίας 15.1.2021.

  Προσβαλλόμενη με την υπό εκδίκαση προσφυγή είναι η απόφαση των καθ’ ων η αίτηση ημερομηνίας 5.10.2020, με την οποία επιβλήθηκαν προς την αιτήτρια υποθηκευτικά τέλη 1% επί του ποσού της υποθήκης, σε σχέση τις υποθήκες με αρ. Υ2893/20, Υ2894/20, Υ2895/20 και Υ2897/20.

 

 Αποτέλεσε βασική θέση του ευπαιδεύτου συνηγόρου της αιτήτριας, πως οι καθ’ ων η αίτηση υπέπεσαν σε πλάνη περί τον Νόμο, αφού δεν έλαβαν υπόψη τους πως οι συγκεκριμένες μεταβιβάσεις των ακινήτων, μαζί με την σύσταση των υποθηκών προς όφελος της Hellenic, ενέπιπταν στην εξαίρεση του άρθρου 12(2) του Κεφ. 219, αφού αφορούσε σε αναδιάρθρωση μη εξυπηρετούμενων πιστωτικών διευκολύνσεων μεταξύ συνδεδεμένων προσώπων και συνεπώς, εξαιρούνταν της επιβολής τέλους για την εγγραφή των υποθηκών. Με αναφορά σε σχετική έκθεση της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας και σε διατάξεις του περί Φορολογίας του Εισοδήματος Νόμου, υπέδειξε πως η χρηματοδότηση που είχε λάβει η Zavos ήταν μη εξυπηρετούμενη και προς τούτο, είχε καταρτιστεί συμφωνία αναδιάρθρωσης, με εγγραφή των υποθηκών επί των συγκεκριμένων ακινήτων, προς όφελος της Hellenic ταυτόχρονα με την μεταβίβαση των ακινήτων επ’ ονόματι της αιτήτριας.

 

  Κατά τις εισηγήσεις του ευπαιδεύτου συνηγόρου της αιτήτριας, οι καθ’ ων η αίτηση, ευρισκόμενοι υπό πλάνη, δεν έλαβαν υπόψη τους τις διατάξεις του άρθρου 12(2) του Κεφ. 219. Δεν προέβησαν σε αξιολόγηση του γεγονότος της αναδιάρθρωσης των χρεών της Zavos, διατηρώντας την εσφαλμένη, κατά τις εισηγήσεις, άποψη πως η συμφωνία αναδιάρθρωσης κι οι υποθήκες προς όφελος της Hellenic, δεν ενέπιπταν στην έννοια της αναδιάρθρωσης του Νόμου. Τούτο, χωρίς να λάβουν υπόψη τους πως άλλα κυβερνητικά τμήματα θεώρησαν, για σκοπούς επιβολής φορολογίας, πως οι εν λόγω μεταβιβάσεις έγιναν στα πλαίσια αναδιάρθρωσης.

 

  Διατείνεται προς τούτο πως η προσβαλλόμενη απόφαση ελήφθη κατά παράβαση της αρχής της καλής πίστης και της χρηστής διοίκησης και πως δεν παρέχεται αιτιολογία της προσβαλλόμενης διοικητικής απόφασης.

 

  Η ευπαίδευτη συνήγορος της Δημοκρατίας, πρόταξε στην γραπτή της αγόρευση, ζήτημα εκτελεστότητας της προσβαλλόμενης αποφάσεως, υποβάλλοντας πως εκτελεστή, εν προκειμένω, είναι η απάντηση ημερομηνίας 15.1.2021 που απέρριψε το αίτημα που υπεβλήθη, απόφαση στην οποία έχει ενσωματωθεί η προσβαλλόμενη απόφαση.

 

  Επί της ουσίας, υποστήριξε τη νομιμότητα της προσβαλλόμενης απόφασης, τονίζοντας ιδιαίτερα πως, κατά τις διατάξεις του άρθρου 12(2) του Κεφ. 219, έγιναν αποδεκτές οι Δηλώσεις Μεταβίβασης Ακινήτων, που κατατέθηκαν δυνάμει πώλησης σας πλαίσια αναδιάρθρωσης χρέους, από την ενυπόθηκο οφειλέτη Zavos, επ’ ονόματι της αιτήτριας, η οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν θυγατρική εταιρεία της Gordian. Επί της μεταβίβασης αυτής, όπως αναφέρεται, δεν επιβλήθηκε η καταβολή μεταβιβαστικών τελών, κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 12(2) του Κεφ. 219.

 

  Αυτό όμως, όπως υποστηρίζει, δεν ίσχυσε για την περίπτωση της επιβολής υποθηκευτικών τελών. Και όπως επεξηγήθηκε, ο λόγος ήταν η κατάληξη των ακινήτων στον ενυπόθηκο δανειστή, λόγω του ότι η Gordian, κατά τον επίδικο χρόνο της μεταβίβασης, 5.10.2020, ήταν η μοναδική μέτοχος της αιτήτριας, η οποία και αναλάμβανε όλα τα δάνεια της Zavos (δικαιοπάροχων εταιρειών), καθιστώντας ταυτόχρονα τον εαυτό της, τόσο ενυπόθηκο οφειλέτη, όσο και ενυπόθηκο δανειστή και δεν θα επέρχετο μείωση ή εξόφληση, αλλά ανάληψη των δανείων από την αιτήτρια.

 

  Προχωρώντας να εξετάσω την εγερθείσα προδικαστική ένσταση, καταλήγω πως αυτή θα πρέπει να απορριφθεί. Εν πρώτοις, η επιστολή ημερομηνίας 5.10.2020, δεν αποτέλεσε ένσταση νόμω προβλεπόμενη εκ των διατάξεων του Κεφ. 219. Και κατά δεύτερον, τίποτε το νεότερο προσκομίστηκε προς το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, που να οδηγούσε σε νέα έρευνα προς έκδοση νέας διοικητικής απόφασης, που θα ενσωμάτωνε την εδώ εκδοθείσα απόφαση, η οποία στην ουσία εκδόθηκε και εκτελέστηκε άμεσα, την ίδια μέρα, στις 5.10.2020. Η απάντηση της διοίκησης ημερομηνίας 15.1.2021, επί του αιτήματος που υπεβλήθη από την αιτήτρια ημερομηνίας 5.10.2020, ουσιαστικά επαναλάμβανε και επαναβεβαίωνε το περιεχόμενο της αρχικής θέσης της διοίκησης, όπως αυτή εκφράστηκε στις 5.10.2020.

 

  Συνεπώς, η σχετική προδικαστική ένσταση, απορρίπτεται ως αβάσιμη.

 

    Σύμφωνα με τα όσα έχουν εκτεθεί αναλυτικά πιο πάνω, στις 5.10.2020, κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο πέντε Δηλώσεις Μεταβίβασης ακινήτων, από νομικά πρόσωπα της Zavos, ως πωλητή και ως αγοραστή, την αιτήτρια εταιρεία.

 

  Όπως προαναφέρθηκε, τα συγκεκριμένα ακίνητα βαρύνονταν με τις υποθήκες Υ11460/09 (τεμάχια […], […], […]), Υ3295/07 (τεμάχιο […]), Υ11699/08 (τεμάχια […] και […]) και Υ4452/17 (τεμάχιο […]), με ενυπόθηκο δανειστή την Τράπεζα Κύπρου - που εκχώρησε τα δικαιώματά της στην Gordian (οι τρεις πρώτες) - και την Eurobank (η τέταρτη).

 

  Κι η επίδικη διαφορά έγκειτο στο αίτημα που υπεβλήθη από την αιτήτρια, για μεταβίβαση των ακινήτων, με τις υπάρχουσες υποθήκες, δυνάμει των διατάξεων του άρθρου 31 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν. 9/1965 και αυτό, προκειμένου να μην επιβληθούν υποθηκευτικά τέλη, κατά την εγγραφή των υποθηκών προς όφελος της Hellenic.

 

  Το πρώτο που θα πρέπει να λεχθεί, είναι πως το Κτηματολόγιο, αποδέχθηκε τις εν λόγω μεταβιβάσεις ακινήτων, ως αναδιάρθρωση μη εξυπηρετούμενων πιστωτικών διευκολύνσεων που είχε η Zavos, εξ ου κι εφάρμοσε τις διατάξεις του άρθρου 12(2) του Κεφ. 219 και δεν διεκδίκησε  από την αιτήτρια, για την μεταβίβαση και εγγραφή της ακίνητης ιδιοκτησίας, την καταβολή μεταβιβαστικών τελών.  Δεν ίσχυσε όμως το ίδιο σε σχέση με τα υποθηκευτικά τέλη, ως ήταν η απαίτηση της αιτήτριας.

 

  Προκειμένου να εξεταστεί το κατά πόσον ορθά οι καθ’ ων η αίτηση διεκδίκησαν την επιβολή υποθηκευτικών τελών για την εγγραφή της υποθήκης προς όφελος του ενυπόθηκου δανειστή Hellenic και δεν ικανοποίησε το αίτημα της αιτήτριας για μεταβίβαση των ακινήτων, με τις υπάρχουσες υποθήκες, κατ΄εφαρμογή του άρθρου 31 του Ν. 9/65, αναφορά θα πρέπει να γίνει στις σχετικές νομοθετικές διατάξεις.

 

  Το άρθρο 31 του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Ν. 9/65, ως ίσχυε κατά τον ουσιώδη χρόνο, βάσει του οποίου υπεβλήθη το αίτημα εκ μέρους της αιτήτριας, για μεταβίβαση των ακινήτων με τις υπάρχουσες υποθήκες, προνοούσε τα εξής:-

«31.—(1) Τηρουμένων των διατάξεων του παρόντος άρθρου, ο κύριος ακινήτου εφ’ ου συνέστη υποθήκη προς εξασφάλισιν της πληρωμής οιουδήποτε ποσού δύναται, παρά την ύπαρξιν της τοιαύτης υποθήκης και εφ’ όσον η περί αυτής σύμβασις δεν διαλαμβάνει ρήτραν περί του εναντίου, να μεταβιβάση το ως είρηται ακίνητον δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου:

Νοείται ότι—

(α) οσάκις η δήλωσις της τοιαύτης μεταβιβάσεως διενεργείται παρά τω αρμοδίω Επαρχιακώ Κτηματολογικώ Γραφείω, πριν ή γενή αποδεκτή η δήλωσις, ο δικαιοδόχος βεβαιοί ενυπογράφως ότι έλαβε γνώσιν της υφισταμένης υποθήκης και πάντων των στοιχείων αυτής·

(β) οσάκις η δήλωσις της τοιαύτης μεταβιβάσεως διενεργείται παρ’ οιωδήποτε ετέρω Επαρχιακώ Κτηµατολογικώ Γραφείω ή παρά τινι παραρτήματι, ο δικαιοδόχος υπογράφει βεβαίωσιν συμφώνως τη παραγράφω (α) της παρούσης επιφυλάξεως πριν ή ο Διευθυντής αποφασίση να εγγράψη την μεταβίβασιν εν τη ενασκήσει της δυνάμει του άρθρου 14 παρασχεθείσης αυτώ διακριτικής εξουσίας·

(γ) άμα ως πληρωθώσιν αι προϋποθέσεις της παραγράφου (α) ή, αναλόγως της περιπτώσεως, της παραγράφου (β), ο Διευθυντής γνωστοποιεί εις τον ενυπόθηκον δανειστήν την μεταβίβασιν του ως είρηται ακινήτου, ως και το όνομα και την διεύθυνσιν του εν τη δηλώσει αναφερομένου ως δικαιοδόχου:

Νοείται ότι ο δικαιοδόχος οφείλει να καταβάλη άπαντα τα τέλη και δικαιώματα τα πληρωτέα δυνάµει των διατάξεων του εκάστοτε εν ισχύι νόμου διά την υπό του Διευθυντού διενεργηθησομένην τοιαύτην γνωστοποίησιν ευθύς ως ήθελον πληρωθή αι προϋποθέσεις της παραγράφου (α) ή, αναλόγως τις περιπτώσεως, της παραγράφου (β).

(2) Οσάκις, στη σύμβαση υποθήκης, υπάρχει απαγορευτική ρήτρα για τη μεταβίβαση της κυριότητας ενυπόθηκου ακινήτου, τότε, για τη μεταβίβαση του ακινήτου αυτού, απαιτείται η έγγραφη συγκατάθεση τόσο του ενυπόθηκου δανειστή όσο και των εγγυητών στη σύμβαση, οπόταν το ακίνητο μεταβιβάζεται επιβαρυμένο µε την υποθήκη […]»

 

    Στις διατάξεις του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, αναφέρονται τα εξής σχετικά:-

«2. Στο Νόμο αυτό, εκτός αν από το κείμενο προκύπτει διαφορετική έννοια.

[…]

“αναδιάρθρωση” σημαίνει την άμεση ή έμμεση διάθεση και μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας, καθώς και μεταβίβαση δικαιωμάτων δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου κατατεθειμένου στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, μεταξύ ενός ή περισσότερων δανειοληπτών και/ή οφειλετών και/ή εγγυητών σχετικά µε την ίδια πιστωτική διευκόλυνση ή χορήγηση ή οφειλή και ενός ή περισσότερων δανειστών, η οποία διενεργείται εντός πέντε (5) ετών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) (Τροποποιητικού) (Αρ. 4) Νόμου του 2015 και αποσκοπεί στη μείωση ή την εξόφληση των πιστωτικών διευκολύνσεων ή χορηγήσεων ή οφειλών που δόθηκαν προς δανειολήπτες από έναν ή περισσότερους δανειστές:

Νοείται ότι, η διάθεση και μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας, καθώς και η μεταβίβαση δικαιωμάτων δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου κατατεθειμένου στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, δύναται να πραγματοποιείται προς δανειστή και/ή προς µη «συνδεδεμένο πρόσωπο», όπως ο όρος αυτός ερμηνεύεται σύμφωνα µε τις διατάξεις του άρθρου 33 του περί Φορολογίας του Εισοδήματος Νόμου:

Νοείται περαιτέρω ότι η διάθεση και μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας, καθώς και η μεταβίβαση δικαιωμάτων δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου κατατεθειμένου στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας προς µη «συνδεδεμένο πρόσωπο», εξαιρουμένου του δανειστή, εμπίπτει στον παρόντα ορισμό µόνο αναφορικά µε τη μείωση ή εξόφληση εκείνων των πιστωτικών διευκολύνσεων ή χορηγήσεων ή οφειλών που προκύπτουν στο πλαίσιο γραπτής συμφωνίας µε το δανειστή: […].

  12. (1) […]

(2) Κανένα τέλος ή δικαίωμα δεν επιβάλλεται ή εισπράττεται µε βάση τον Πίνακα, σε περίπτωση μεταβίβασης και εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας στο πλαίσιο αναδιάρθρωσης:

Νοείται ότι, πριν τη μεταβίβαση και εγγραφή της ακίνητης ιδιοκτησίας, απαιτείται η προσκόμιση στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο ένορκης δήλωσης του δανειολήπτη και/ή οφειλέτη και/ή εγγυητή και του δανειστή για την τήρηση των διατάξεων της οικείας νομοθεσίας και/ή των όρων της συμφωνίας αναδιάρθρωσης, το περιεχόμενο της οποίας καθορίζεται από το Διευθυντή.

Για σκοπούς του παρόντος εδαφίου, η λέξη “δανειστής” περιλαμβάνει και οποιαδήποτε εταιρεία της οποίας αποκλειστικός μέτοχος είναι κατά εκατόν τοις εκατόν (100%) ο δανειστής.

[...]

ΠΙΝΑΚΑΣ

(Άρθρο 3)

ΠΙΝΑΚΑΣ ΤΕΛΩΝ ΚΑΙ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΩΝ ΠΟΥ ΕΠΙΒΑΛΛΟΝΤΑΙ ΚΑΙ ΕΙΣΠΡΑΤΤΟΝΤΑΙ ΑΠΟ ΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΚΟ ΤΜΗΜΑ ΓΙΑ ΖΗΤΗΜΑΤΑ ΠΟΥ ΑΦΟΡΟΥΝ ΑΚΙΝΗΤΗ Ι∆ΙΟΚΤΗΣΙΑ

[..]

4. Υποθήκες:

(α) Τηρουμένων των διατάξεων της παραγράφου (β), για την εγγραφή υποθήκης τα δικαιώματα καταβάλλονται από τον ενυπόθηκο οφειλέτη και υπολογίζονται πάνω στο ποσό που αυτός δανείστηκε ή, όταν η υποθήκη συνίσταται προς εξασφάλιση μέλλουσας ή υπό αίρεση υποχρέωσης, περιλαμβανομένης και υποχρέωσης που αφορά κάποιο χρηματικό ποσό το οποίο θα παρασχεθεί µε δόσεις ή που αφορά υπόλοιπο τρέχοντος λογαριασμού, επί του ανώτατου δυνατού ποσού τέτοιας υποθήκης που καθορίζεται στην υποθήκη (εξαιρούνται οι τόκοι) ένα τοις εκατόν (1%)·

(β) Όταν υφιστάμενη υποθήκη ή υποθήκες ακυρώνονται και την ίδια ημέρα ο ενυπόθηκος οφειλέτης συστήνει για τον ίδιο σκοπό νέα υποθήκη µε τον ίδιο ενυπόθηκο δανειστή αλλά επί άλλου ακινήτου ή επί άλλων ακινήτων αυτού, τότε καταβάλλεται τέλος ίσο µε ένα τοις εκατόν (1%) επί του ποσού της νέας υποθήκης το οποίο τυχόν υπερβαίνει το ποσό της υποθήκης που ακυρώνεται ή το άθροισμα του ποσού των υποθηκών που ακυρώνονται, εξαιρουμένου κάθε δεδουλευμένου ή µη δεδουλευμένου τόκου για καθεμία των περιπτώσεων.

(γ) Όταν υφιστάμενη υποθήκη ή υποθήκες ακυρώνονται και την ίδια ημέρα ο ενυπόθηκος οφειλέτης συστήνει για τον ίδιο σκοπό νέα υποθήκη επί του ιδίου ακινήτου ή επί των ίδιων ακινήτων είτε µε τον ίδιο είτε µε άλλο ενυπόθηκο δανειστή, τότε καταβάλλεται τέλος ίσο µε ένα τοις εκατόν (1%) επί του ποσού της νέας υποθήκης το οποίο τυχόν υπερβαίνει το ποσό της υποθήκης που ακυρώνεται ή το άθροισμα του ποσού των υποθηκών που ακυρώνονται, εξαιρουμένου κάθε δεδουλευμένου ή µη δεδουλευμένου τόκου για καθεμία των περιπτώσεων».[1]

 

  Για τους λόγους που θα εξηγήσω κατωτέρω, έχω την άποψη πως ορθά οι καθ’ ων η αίτηση δεν ικανοποίησαν το αίτημα της αιτήτριας για μεταβίβαση των ακινήτων, με τις υπάρχουσες υποθήκες, κατ’ εφαρμογή, είτε των διατάξεων του άρθρου 12(2) του Κεφ. 219, είτε του άρθρου 31 του Ν. 9/65 και ορθά επέβαλαν στην αιτήτρια ως δικαιοδόχο - για την εγγραφή των υποθηκών - τα δικαιώματα που προνοούνται κατά τις διατάξεις της παραγράφου 4(α) του Πίνακα του Κεφ. 219.

 

  Έχω ήδη αναφέρει πως το Κτηματολόγιο αποδέχθηκε την ύπαρξη συμφωνίας αναδιάρθρωσης και εφάρμοσε τις διατάξεις του άρθρου 12(2) του Κεφ. 219, χωρίς να επιβάλει, για την μεταβίβαση και εγγραφή των ακινήτων επ’ ονόματι της αιτήτριας, τα μεταβιβαστικά τέλη που προνοούνται στον σχετικό Πίνακα.

 

  Η εξαίρεση που παρέχεται ρητώς εκ του άρθρου 12(2), από τον κανόνα της επιβολής τελών ή δικαιωμάτων, παρέχεται μόνον στις περιπτώσεις που εκεί προνοούνται, ήτοι στη μεταβίβαση και εγγραφή ακίνητης ιδιοκτησίας, στο πλαίσιο της αναδιάρθρωσης.

 

  Δεν γίνεται καμία αναφορά σε εγγραφή υποθήκης,  έτσι ώστε στην εξαίρεση της καταβολής τελών ή δικαιωμάτων, να εμπίπτει κι η περίπτωση της εγγραφής υποθήκης, στο πλαίσιο της αναδιάρθρωσης.

 

  Άλλο είναι η μεταβίβαση κι εγγραφή ακίνητης ιδιοκτησίας που αφορά την κυριότητα του ακινήτου κι άλλο η εγγραφή υποθήκης που αφορά την διασφάλιση της απαίτησης του ενυπόθηκου δανειστή επί του ακινήτου. Και εφόσον ο νομοθέτης επιθυμούσε να εντάξει στην εξαίρεση από την υποχρέωση καταβολής τελών ή δικαιωμάτων και την περίπτωση εγγραφής υποθήκης, αυτό θα το έπραττε ρητώς.

 

  Επιπροσθέτως, το αίτημα της αιτήτριας δεν θα μπορούσε να υπαχθεί ούτε στις διατάξεις του άρθρου 31 του Ν. 9/65, αφού ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμος του 1965, ως αυτός ίσχυε κατά τον ουσιώδη χρόνο, αφορά στις γενικές περιπτώσεις μεταβίβασης και υποθήκευσης ακινήτων, ενώ δεν τυγχάνει εφαρμογής σε περιπτώσεις αναδιάρθρωσης, ούτε και γίνεται οποιαδήποτε αναφορά στις διατάξεις του, σε σχέση με αυτή την περίπτωση.

 

  Εν πάση περιπτώσει, ακόμα και εάν ήταν δυνατή η εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 31 του Ν. 9/65, που δεν είναι η περίπτωση, κατά τα πιο πάνω και πάλιν δεν θα μπορούσε να δεκτό το αίτημα της αιτήτριας.

 

  Όπως προκύπτει από τα έγγραφα της Ένστασης και συγκεκριμένα από τα Παραρτήματα ΣΤ έως Μ, ήτοι από τα έγγραφα των προηγούμενων υποθηκών με τις οποίες βαρύνονταν τα προς μεταβίβαση ακίνητα, υπήρχε επ’ αυτών πρώτη υποθήκη προς όφελος της Τράπεζας Κύπρου / Gordian και σε μία περίπτωση (Υ4452/17), πρώτη υποθήκη προς όφελος της Eurobank. Σύμφωνα με την νέα σύμβαση δανείου, πρώτη υποθήκη είχε πλέον ο νέος ενυπόθηκος δανειστής Hellenic, επί των συγκεκριμένων ακινήτων, ενώ παράλληλα, η εξασφάλιση αυξήθηκε και δεν μειώθηκε ή εξοφλήθηκε.

 

  Οι μεταβιβάσεις των επίδικων ακινήτων, δεν θα μπορούσαν να γίνουν υπό το βάρος των υφιστάμενων υποθηκών και για πρόσθετο λόγο. Τα συγκεκριμένα ακίνητα, με την μεταβίβαση επ΄ονόματι της αιτήτριας, κατέληξαν ουσιαστικά στον ενυπόθηκο δανειστή, αφού κατά την 5.10.2020, που συνιστά τον ουσιώδη χρόνο, η Gordian ήταν η μοναδική μέτοχος του μετοχικού κεφαλαίου της αιτήτριας και ορθά, κατά τις εισηγήσεις της Δημοκρατίας, οι υφιστάμενες υποθήκες θα έπρεπε, είτε να εξαλειφθούν, είτε τα ενυπόθηκα ακίνητα ν’ απαλλαγούν της υποθήκης. Ακριβώς, υπό τις περιστάσεις, έπρεπε να συσταθούν νέες υποθήκες, προς όφελος του νέου ενυπόθηκου δανειστή Hellenic, υπό το φως της νέας χρηματοδότησης, με ενυπόθηκο πλέον οφειλέτη την αιτήτρια.

 

  Συνακόλουθα, κρίνεται απορριπτέος ο ισχυρισμός της αιτήτριας πως υπήρξε πλάνη περί τον Νόμο εκ μέρους της διοίκησης, ενώ η ενέργεια των καθ’ ων η αίτηση να επιβάλουν στην αιτήτρια υποθηκευτικά τέλη, κατά τις διατάξεις της παραγράφου 4(α) του Πίνακα του Κεφ. 219, υπήρξε σύννομη και εντός του πλαισίου του Κεφ. 219. Πρόσθετα, δεν εντοπίζω να υπήρξε ούτε παράβαση της χρηστής διοίκησης, ούτε και παράβαση της καλής πίστης, στη βάση όλων των πιο πάνω.

 

  Απορριπτέος κρίνεται κι ο ισχυρισμός περί αναιτιολόγητης διοικητικής απόφασης. Η φύση της διαφοράς ήταν τέτοια που επέβαλλε την άμεση λήψη απόφασης, προκειμένου να συντελεστεί η πράξη της μεταβίβασης των ακινήτων επ’ ονόματι της αιτήτριας, αυθημερόν, με την ταυτόχρονη επιβάρυνση των ακινήτων με υποθήκες, προς όφελος του ενυπόθηκου δανειστή. Η αιτιολογία της κατάληξης της διοίκησης για την επιβολή των υποθηκευτικών τελών, σύμφωνα με την παράγραφο 4(α) του Κεφ. 219, προκύπτει από τα στοιχεία του φακέλου και συμπληρώνεται εξ αυτών, υποκείμενη ωσαύτως στον απαιτούμενο δικαστικό έλεγχο, ως η νομολογία επί του θέματος απαιτεί (Φράγκου ν. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 270, Α.Ε. 164/2014 Gemigar Ltd ν. Δημοκρατίας, ημερομηνίας 1.6.2021).

 

  Καταληκτικά αναφέρεται πως, πάγια νομολογία επιτάσσει αυστηρή ερμηνεία των σχετικών φορολογικών διατάξεων σχετικών με φορολογικές συναλλαγές ή εξαιρέσεις, ακριβώς επειδή ως τέτοιες, συνιστούν παρέκκλιση από τον κανόνα της καθολικότητας της φορολογίας (Μάτσης ν. Δημοκρατίας (1995) 3 Α.Α.Δ. 404). Το παρόν Δικαστήριο δεν επεμβαίνει στην ερμηνεία και τις αποφάσεις των φορολογικών αρχών που άπτονται σχετικών προνοιών της φορολογικής νομοθεσίας εάν είναι της γνώμης ότι οι εν λόγω αποφάσεις ήταν εύλογα και ορθά επιτρεπτές, στη βάση των ορθών γεγονότων κι υπό το φως ορθής εφαρμογής της σχετικής νομοθεσίας και των νομικών αρχών, που κρίνεται πως είναι η περίπτωση (Ignatiou & another v. The Republic (1989) 3 C.L.R. 346).

 

  Για τους πιο πάνω λόγους, καταλήγω πως η προσφυγή θα πρέπει να έχει απορριπτική κατάληξη. Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ των καθ’ ων η αίτηση, τα οποία και προσδιορίζω στο ποσό των €2.000.

 

  Οι προσβαλλόμενες αποφάσεις επικυρώνονται, δυνάμει του Άρθρου 146.4(α) του Συντάγματος.                    

 

 

 

 

                                               Γαβριήλ, Δ.Δ.Δ.