ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ

ΕΝΩΠΙΟΝ: M.Iεροκηπιώτου, Α.Ε.Δ

 

                                                                                       Αίτηση/Έφεση Αρ.6/23

Αναφορικά με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή,Εγγραφή και Εκτίμηση),Νόμο Κεφάλαιο 224,άρθρα 27,28,29 και 80

 

ΜΕΤΑΞΥ:            

                                          ΙΩΑΝΝΑΣ ΓΕΩΡΓΗ -ΖΑΜΠΑ

                                                                                                                    Αιτήτρια/Εφεσείουσα

Και

                                                  ΜΑΡΙΑ ΜΑΟΥΡΗ 

                                                                              Καθ’ης η Αίτηση/ Εφεσίβλητη

                                              

 

Ημερομηνία: 2/1/2025

Eμφανίσεις:

Για Αιτήτρια: κ.Γ.Χριστοφίδης

Για Καθ΄ης η αίτηση: κ.Α.Πατσιάς

 

                                                     ΑΠΟΦΑΣΗ

 

Η αιτήτρια αξιώνει την ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή να εκδώσει  πιστοποιητικό αδιαιρετότητας του τεμαχίου επι του οποίου είναι συγκύριος με την καθ’ης η αίτηση κατά ½ χωράφι που βρίσκεται στο Δήμο Παραλιμνίου. Δηλαδή η αιτήτρια διαφωνεί με τη θέση του Διευθυντή του Κτηματολογίου ότι  το υπο εξέταση τεμάχιο δεν μπορεί να διαχωριστεί σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 27 του Κεφαλαίου 224.

 

Με την αίτηση προβάλλονται 6 λόγοι για τους οποίους η απόφαση του Διευθυντή θα πρέπει να ακυρωθεί οι οποίοι συνοψίζονται:

1)    H απόφαση είναι αναιτιολόγητη.

2)    Η  απόφαση  είναι εσφαλμένη καθώς δεν λήφθηκαν υπόψη ούτε και ερευνήθηκαν επαρκώς τα στοιχεία της υπόθεσης.

3)    Ο Διευθυντής προτού αποφασίσει για τη δυνατότητα διαίρεσης ή όχι του ακινήτου θα έπρεπε να καλέσει την αιτήτρια και να ακούσει τις απόψεις της.

Στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την αίτηση αναφέρεται ότι στις 12/1/2023 της επιδόθηκε με επιστολή από την καθ’ης αίτηση το πιστοποιητικό αδιαιρετότητας του Διευθυντή του Κτηματολογίου. Επίσης με την ίδια επιστολή της η καθ’ης η αίτηση την ενημέρωνε όπως προσέλθει για να συμφωνήσουν σε διευθέτηση ή να συμφωνήσουν όπως το τεμάχιο να διαχωριστεί με τέτοιο  τρόπο που να μην παραβιάζονται οι διατάξεις του άρθρου 27 του Κεφαλαίου 224. Σχετικά κατατέθηκαν τα Τεκμήρια 1 και 2. Η ίδια ουδέποτε κλήθηκε ενώπιον του Διευθυντή για να εκφράσει τις απόψεις της. Οι δικηγόροι της στις 25/1/2023 με επιστολή τους, Τεκμήριο 3 ζήτησαν την αιτιολογημένη απόφαση του Διευθυντή χωρίς να έχουν λάβει μέχρι και σήμερα απάντηση. Μετα από έρευνα που προέβηκε η ίδια στην ηλεκτρονική πύλη του Κτηματολογίου διαπίστωσε ότι το επίδικο τεμάχιο βρίσκεται σε πολεοδομική ζώνη  Γα4 δηλαδή σε γεωργική ζώνη. Το εμβαδόν του είναι 6021 τ.μ με συντελεστή δόμησης 0.1, κάλυψη 0.1 ανώτατο όριο ορόφων 2 με ύψος μέχρι 7 μέτρα. Σε σχέση με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου φαίνεται να έχει πρόσβαση σε εγγεγραμμένο δρόμο . Σχετικά παρουσιάστηκε η έρευνα του Κτηματολογίου, Τεκμήριο 4. Κατά τη νομική συμβουλή που έλαβε  σύμφωνα με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου της τυγχάνει εφαρμογής το άρθρο 27(1)(β) του Κεφαλαίου 224 το οποίο προνοεί ότι γη που αρδεύεται από συνεχή ή εποχιακή πηγή ύδατος ή που είναι επιδεκτική άρδευσης από συνεχή πηγή ύδατος δεν διαιρείται σε τεμάχια  μικρότερα της σκάλας σε έκταση ή αν είναι επιδεκτική άρδευσης από εποχιακή πηγή ύδατος σε τεμάχια μικρότερα των δύο σκαλών σε έκταση. Στην παρούσα περίπτωση το εμβαδόν είναι 6021 τ.μ αντιστοιχεί κατά προσέγγιση σε 4.5 σκάλες ως εκ τούτου πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου.

 

Με την ένσταση προβάλλεται ότι η απόφαση του Διευθυντή είναι ορθή και νόμιμη, δεν παραβιάζει το δικαίωμα της ιδιοκτησίας της αιτήτριας και δεν έχουν προβληθεί γεγονότα που να δικαιολογούν την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος.

Στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση η καθ’ης η αίτηση αναφέρει ότι από το χρόνο που επέδωσε την επιστολή στην αιτήτρια για να προσέλθει προς διαχωρισμό του ακινήτου και δεν έλαβε απάντηση κατέθεσε κατά/ή περι το Μάρτιο του 2023  αίτηση για  πώληση του ακινήτου ως αδιανέμητο. Όσον αφορά τον πιθανό διαχωρισμό του κτήματος  δήλωσε πως το μερίδιο της κάθε μίας είναι 3010 τ.μ. Συνεπώς προκύπτει ότι το εν λόγω μερίδιο υπολείπεται του ελάχιστου προβλεπόμενου σύμφωνα με το άρθρο 27(1)γ του Κεφαλαίου 224. Αναφορικά με το συντελεστή δόμησης που είναι 0.1 σημαίνει ότι δικαιούνται να χτίσουν κατά 30 τ.μ εκάστη.  Περαιτέρω ισχυρίζεται ότι η αιτήτρια δεν παρουσίασε οποιοδήποτε στοιχείο για τη φυσική κατάσταση του κτήματος αν υπάρχει δηλαδή φρεάτιο που να αντλεί νερό και/ή να ποτίζει ή ότι το Κτήμα αρδεύεται από οποιονδήποτε. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου αφού επιθεώρησε το κτήμα έκρινε ότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις γιατί το κτήμα δεν αρδεύεται , δεν υπάρχουν δέντρα εντός αυτού και ως εκ τούτου δεν μπορούν να εφαρμοστούν οι διατάξεις του άρθρου 27(β) και (γ) του Κεφαλαίου 224. Κατά την καθ’ης η αίτηση η αιτήτρια είχε το βάρος να αποδείξει ότι το κτήμα διαθέτει άδεια φρέατος, φωτογραφία του κτήματος ότι είναι φυτεμένο με δέντρα, πιστοποιητικό από το Τμήμα Υδάτων ότι το κτήμα αρδεύεται.

 

Κατά το στάδιο των αγορεύσεων το Δικαστήριο υπέβαλε στα μέρη κατά πόσο υπάρχει η αιτιολογημένη απόφαση του Διευθυντή ώστε να μπορούν να ελεγχθούν οι εκατέρωθεν θέσεις και να εξεταστεί με αυτό τον τρόπο η νομιμότητα και ορθότητα της απόφασης του Διευθυντή.

Οι συνήγοροι απάντησαν πως δεν υπάρχει η αιτιολογημένη απόφαση του Διευθυντή. Στην αγόρευση των δικηγόρων της καθ’ης η αίτηση γίνεται αναφορά ότι εφόσον ο Διευθυντής επιθεώρησε το κτήμα έκρινε ότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις των άρθρων 27 (β) και (γ) του Κεφαλαίου 224.

H αίτηση βασίζεται στο άρθρο 80 του Κεφαλαίου 224 και των άρθρων 27-29 του Κεφαλαίου 224.

Είναι νομολογημένο ότι το Δικαστήριο εξετάζοντας την απόφαση του Διευθυντή με βάση το άρθρο 80 του Κεφαλαίου 224 προβαίνει σε έλεγχο τόσο νομιμότητας όσο και ορθότητας της απόφασης του.(βλ. Σάββας Χρ.Παπαγεωργίου ν. Ιωάννα Πατσαλίδη 2001 1ΑΑΔ 1365).

 

Στην υπόθεση TRIDENT HOTELS LTD v ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ [1] αναφέρθηκαν πολύ σχετικά τα εξής αναφορικά με την εμβέλεια των άρθρων 27-29 του Κεφαλαίου 224 ότι:

« Τα τρία αναφερθέντα Άρθρα 27, 28 και 29 του Νόμου προνοούν γενικά για τη διαδικασία σε περιπτώσεις διαίρεσης ή διαχωρισμού ακίνητης ιδιοκτησίας κατά τρόπο ώστε, κατά το δυνατό, να μην υπάρχει κατακερματισμός της ακίνητης ιδιοκτησίας σε μικρά τεμάχια. Αυτή η φιλοσοφία διακρίνει μεταξύ δύο περιπτώσεων. Η πρώτη καλύπτεται από το Άρθρο 28, που σύμφωνα και με τον πλαγιότιτλο, δίνει εξουσία στο Διευθυντή να πωλεί ιδιοκτησία κατεχόμενη κατά αδιαίρετες ιδανικές μερίδες όταν αυτή δεν μπορεί να διαχωριστεί χωρίς να παραβιάζονται οι διατάξεις του Άρθρου 27. Σε αυτή την περίσταση οποιοσδήποτε από τους συγκύριους που κατέχει με άλλους ιδανική μερίδα στη συγκεκριμένη ιδιοκτησία, μπορεί να ζητήσει και να λάβει πιστοποιητικό από το Διευθυντή ότι τέτοιος διαχωρισμός είναι εκ των πραγμάτων αδύνατος, το οποίο πιστοποιητικό μετά δύναται να επιδόσει στους άλλους συγκύριους δίνοντας τους τη δυνατότητα εντός τριάντα ημερών από την επίδοση του όπως «..... συμφωνήσωσιν επί διευθετήσεως δι' ης η ιδιοκτησία θα εκχωρηθεί εις έν πρόσωπον .....». Σε διαφορετική περίπτωση, όπου δηλαδή δεν μπορεί να επιτευχθεί τέτοια συμφωνία, η ιδιοκτησία θα τεθεί από το Διευθυντή σε πώληση με πλειστηριασμό. Στη συνέχεια ο Διευθυντής δύναται να προχωρήσει στην πώληση αυτής της ιδιοκτησίας διά πλειστηριασμού και να διανείμει το προϊόν στους αντίστοιχους συγκύριους, με βάση τα μερίδια τους, αφού προηγουμένως αφαιρέσει τη δαπάνη της πώλησης. Οι πρόνοιες του Αρθρου 28 συναρτώνται με τις πρόνοιες του Αρθρου 27, το οποίο καταγράφει τις περιπτώσεις όπου δεν μπορεί να γίνει νόμιμος διαχωρισμός. Όπως λέχθηκε στη Μηνά v. Χειμωνίδου (1999) 1 Α.Α.Δ. 405, στη σελ. 412:

«Ο διαχωρισμός κτήματος, μεταξύ συνιδιοκτητών κατά ιδανικά μερίδια γίνεται μόνον εφόσον τηρηθούν οι προϋποθέσεις του Αρθρου 27 του Νόμου.»

 

 

Στην παρούσα περίπτωση το αντικείμενο της αίτησης είναι κατά πόσο ήταν ορθή και νόμιμη η απόφαση του Διευθυντή να αποφασίσει ότι το ακίνητο των διαδίκων δεν μπορούσε να διαχωριστεί χωρίς να παραβιαστούν οι πρόνοιες του άρθρου 27 του Κεφαλαίου 224. Στην αγόρευση της καθ΄ης η αίτηση αναφέρεται ότι υιοθετείται η αιτιολογημένη  απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου ημερομηνίας 13/3/2023 η οποία βρίσκεται στο φάκελο του Δικαστηρίου.

 

Η πιο πάνω δήλωση δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Η αιτήρια εξάσκησε  το δικαίωμα που της παρέχει ο Κανονισμός 6(1) του περι Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμός του 1956 και ζήτησε με επιστολή της ημερομηνίας 25/1/2023 την αιτιολογημένη απόφαση του Διευθυντή χωρίς να λάβει οποιαδήποτε απάντηση. Επίσης το  Κτηματολόγιο παρά  το ότι επιδόθηκε η εν λόγω αίτηση δεν εμφανίστηκε στη διαδικασία.

 

 

Με βάση τα ανωτέρω εν απουσία της αιτιολογημένης απόφασης του Διευθυντή αναφορικά με τους λόγους που εξέδωσε το πιστοποιητικό αδιαιρετότητας και τα γεγονότα που έλαβε υπόψη για να καταλήξει στην κρίση του, η απόφαση του θα πρέπει να ακυρωθεί. Το Δικαστήριο υπο τας συνθήκες που εκτέθηκαν δεν μπορεί να προβεί σε έλεγχο της νομιμότητας και ορθότητας της απόφασης του με βάση τις θέσεις των μερών.

 

 

 

Η αίτηση επιτυγχάνει και η προσβαλλόμενη απόφαση ακυρώνεται ως αναιτιολόγητη. Τα έξοδα επιδικάζονται υπερ της αιτήτριας και εναντίον της καθ’ης η αίτηση όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

                                                                         (Υπ)……………………….

                                                                               Μ.Ιεροκηπιώτου,Α.Ε.Δ

Πιστόν Αντίγραφον

Πρωτοκολλητής