ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Χριστοδούλου, A.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 74/2023
Μεταξύ:
1. Μελπωμένης Γιαννακού Παπαντωνίου
2. Νικόλα Παπαντωνίου
3. Μαρίας Παπαντωνίου
Εναγόντων
και
1. M.T. Roadcar Rentals Ltd
2. Αναστάσης ( Τάσος) Αγγλογάλλος
Εναγομένης
------------------
Ημερομηνία: 31 Οκτωβρίου 2025
Εμφανίσεις
Για τους ενάγοντες : κ. Χριστοφή με κα Ε. Χείμαρου για Α. Γιωρκάτζης ΔΕΠΕ
Για τους εναγόμενους : κ. Λουκά με κα Ταμπούρλα για Λουκάς Π. Λουκά ΔΕΠΕ
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Εισαγωγή
Με την υπό κρίση αγωγή αξιώνονται σειρά διαταγμάτων σχετικά με την αναγνώριση και άρση της κατ’ ισχυρισμόν παράνομης επέμβασης της εναγόμενης 1 στο υποστατικό των εναγόντων. Επιπλέον αξιώνονται αποζημιώσεις για κατ’ ισχυρισμόν οφειλόμενα ενοίκια αλλά και αποζημιώσεις για ενδιάμεση οφέλη λόγω παράνομης επέμβασης επί του επίδικου υποστατικού. Επίκεντρο της αξίωσης είναι η σύμβαση ενοικίασης ημερομηνίας 15.3.2012.
Δικογραφημένοι ισχυρισμοί
Είναι καλά θεμελιωμένη αρχή ότι τα δικόγραφα περιορίζουν τα επίδικα θέματα σε εκείνα τα οποία προσδιορίζονται από τη δικογραφία, δηλαδή την απαίτηση, την υπεράσπιση και την απάντηση, όπου υπάρχει. Σχετική είναι η απόφαση Παπαγεωργίου ν. Κλάππα (1991) 1 AΑΔ 24. Το Δικαστήριο δεν δύναται να προχωρήσει να επιλύσει θέματα, τα οποία δεν αποτέλεσαν μέρος της δικογραφίας. Σχετική είναι η απόφαση Latifundia Properties Ltd ν. Ανδρέα Μιχαήλ Ψάκη (2003) 1 ΑΑΔ 670.
Οι ενάγοντες στην έκθεση απαίτησής τους ισχυρίστηκαν συνήψαν με την εναγόμενη 1 σύμβαση ενοικίασης, ημερομηνίας 15.3.2012. Μετά τη λήξη της συμφωνηθείσας περιόδου ενοικίασης, η σύμβαση συνεχίστηκε ως ενοικίαση από μήνα σε μήνα. Η εναγόμενη παρέλειπε να καταβάλει πλήρως και εγκαίρως τα οφειλόμενα ενοίκια με αποτέλεσμα οι ενάγοντες να τερματίσουν τη σύμβαση δια επιστολής των δικηγόρων τους, ημερομηνίας 24.1.2022. Οι ενάγοντες απέστειλαν εκ νέου επιστολή τερματισμού στις 26.7.2022 με την οποία τερμάτιζαν εκ νέου τη σύμβαση και αξίωναν την παράδοση κενής και ελεύθερης της κατοχής του μισθίου. Ο δε εναγόμενος 2 ενάγεται υπό την ιδιότητά του ως εγγυητής της εναγόμενης 1.
Η εναγόμενη στην υπεράσπισή της δέχθηκε ότι συνομολογήθηκε η επίδικη σύμβαση ενοικίασης, αλλά αρνήθηκε ότι περιελάβανε τους προβαλλόμενους από τους ενάγοντες όρους. Επιπλέον, αποδέχθηκε ότι μετά τη λέξη της συμφωνηθείσας περιόδου ενοικίασης συνέχισε να κατέχει το μίσθιο. Ωστόσο, ισχυρίστηκε ότι μετά τη λήξη της συμβατικής περιόδου ενοικίασης, η επίδικη σχέση ενοικίασης κατέστη θέσμια και ότι παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την υπό κρίση διαφορά. Επίσης αποδέχθηκε ότι ανταλλάγηκε η επικαλούμενη από τους ενάγοντες αλληλογραφία μεταξύ των μερών. Περαιτέρω οι εναγόμενοι αρνήθηκαν ότι η εναγόμενη 1 οφείλει οποιοδήποτε ποσό και ότι ο εναγόμενος 2 υπέχει οποιασδήποτε ευθύνης ως εγγυητής. Οι εναγόμενοι ήγειραν προδικαστική ένσταση ως προς το ότι δεν καταγράφεται η αξία της επίδικης περιουσίας στην έκθεση απαίτησης.
Οι ενάγοντες στην απάντηση στην υπεράσπιση του ένωσαν τα επίδικα θέματα με τους εναγόμενους και κατέγραψαν την αξία του επίδικου ακινήτου.
Παραδεκτά γεγονότα και γεγονότα που αποτελούν κοινό έδαφος μεταξύ των διαδίκων
Αποτελεί θεμελιακή αρχή ότι στην πολιτική δίκη μπορεί να προκύψει από τη δικογραφία. Ως προς τη δυνατότητα παραδοχής γεγονότων μέσω των δικογράφων παραπέμπω, ενδεικτικά, στις αποφάσεις Χρίστου ν. Khoreva (2001) 1 ΑΑΔ 1874 και Παρλάτα ν. Δημητρίου (2014) 1 ΑΑΔ 994. Περαιτέρω, παραδοχή μπορεί να προκύψει και από δήλωσες συνηγόρων. Σχετικά παραπέμπω στο σύγγραμμα των Ηλιαδή & Σάντη το Δίκαιο της Απόδειξης 1η έκδοση 2014, σελ. 280. Παραδοχές είτε ρητές, είτε αυτές που λογίζονται ως τέτοιες κατά τη Δ.19 Θ.11, σφραγίζουν την πορεία της δίκης. Σχετικά παραπέμπω στην απόφαση Παρλάτα ν. Δημητρίου ( ανωτέρω).
Πέραν, όμως, από τα αυστηρώς παραδεκτά γεγονότα είναι επιτρεπτή και η εξαγωγή ευρημάτων, χωρίς να αξιολογηθούν σχετικά οι μάρτυρες, επί γεγονότων που εμφανίζονται μη αμφισβητούμενα δια των χειρισμών των διαδίκων κατά την ακρόαση. Σχετική είναι η απόφαση Κυριακίδης ν. Τράπεζα Πειραιώς (Κύπρου) Λτδ, Π.Ε 185/2012, ημερομηνίας 19.4.2018, ECLI:CY:AD:2018:A179. Άλλωστε, η ανάγκη αξιολόγησης μαρτυρίας συνήθως υφίσταται, όπου παρουσιάζονται διιστάμενες εκδοχές επί των επίδικων γεγονότων και το Δικαστήριο προβαίνει σε αξιολόγηση των εκατέρωθεν εκδοχών, ώστε να καταλήξει σε ευρήματα γεγονότων. Σχετική είναι η απόφαση Pissis Ltd v. La Baguette Boullangerie- Patisserie Ltd, (2015) 1 ΑΑΔ 2040. Από τις πιο πάνω αυθεντίες προκύπτει ότι δεν υπάρχει ανάγκη αξιολόγησης επί γεγονότων που αποτελούν κοινό έδαφος μεταξύ των διαδίκων.
Στην υπό κρίση υπόθεση από τις δικογραφημένες θέσεις των διαδίκων προκύπτει οι έκαστος εκ των εναγόντων είναι ιδιοκτήτης κατά 1/9 μερίδιο του ακινήτου με αριθμός εγγραφής 3/[ ], τεμάχιο [ ], Φ/σχέδιο 0/1-2915-3735, τμήμα 13 στη περιοχή καμάρες επί της οδού κρυού νερού στην Αγία Νάπα. Επί του εν λόγω ακινήτου βρίσκεται το κατάστημα υπ’ αριθμόν 3. Το εν λόγω κατάστημα ενοικιάστηκε δυνάμει γραπτής σύμβασης ενοικίασης ημερομηνίας 15.3.2012 η εναγόμενη 1 ενοικίασε υποστατικό. Επιπλέον δεκτοί είναι και οι ισχυρισμοί των εναγόντων ως προς την αλληλογραφία που αντάλλαξαν τα μέρη.
Περαιτέρω κατόπιν ρητής δήλωση του ευπαίδευτου συνηγόρου των εναγόμενων η εναγόμενη 1 οφείλει τρία ενοίκια ήτοι για τους μήνες Ιανουάριο, Φεβρουάριο και Μάρτιο του 2021.
Επιπλέον, δεν έχει αμφισβητηθεί ότι μετά τη λήξη της περιόδου ενοικίασης η εναγόμενη συνέχισε να κατέχει το επίδικο κατάστημα.
Τέλος, δεν έχει αμφισβητηθεί ότι ο εναγόμενος 2 υπέγραψε ως εγγυητής της εναγομένης 1.
Για τα πιο πάνω προβαίνω σε ανάλογα ευρήματα και προχωρώ με την παράθεση της μαρτυρίας επί των αμφισβητούμενων ζητημάτων.
Μαρτυρία
Για την πλευρά των Εναγόντων μαρτυρία έδωσε η ενάγουσα 1. Η ενάγουσα 1 υιοθέτησε γραπτή δήλωση – κατάθεση, η οποία σημειώθηκε ως Έγγραφο Α. Επιπλέον, στο πλαίσιο της μαρτυρίας της κατέθεσε 12 Τεκμήρια. Η μάρτυρας αναφέρθηκε στην ιδιοκτησία του επίδικου ακινήτου καταθέτοντας σχετικά αντίγραφο του τίτλου ιδιοκτησίας. Αναφέρθηκε, επίσης, στην αξία του ακινήτου την οποία προσδιόρισε στο ποσό των € 359.000. Περαιτέρω αναφέρθηκε στον διαχωρισμό του επίδικου ακινήτου και στον τρόπο που προέκυψε η έκδοση ξεχωριστού τίτλου για το επίδικο κατάστημα. Ήταν η θέση της ότι το επίδικο κατάστημα από το 1998 – 2005 δεν λειτουργούσε. Επιπλέον, αναφέρθηκε στην επίδικη σύμβαση ενοικίασης και στους όρους αυτής καταθέτοντας την ως Τεκμήριο 5. Ήταν η θέση της ότι με τη λήξη της συμβατικής περιόδου ενοικίασης, η εναγόμενη 1 συνέχισε να κατέχει το επίδικο κατάστημα και η σύμβαση συνεχίστηκε. Ήταν η θέση της ότι η εναγόμενη 1 συστηματικά παρέλειπε να καταβάλλει εγκαίρως το συμφωνηθέν ενοίκιο. Προς υποστήριξη της θέσης της κατέθεσε ως Τεκμήριο 6 δέσμη εγγράφων αποτελούμενη από σειρά αντιγράφων τραπεζικών εμβασμάτων από την ημερομηνία 7.9.2020 – 15.925. Επιπλέον, η ίδια ετοίμασε συνοπτική κατάθεση με τις πληρωμές που έλαβε από την εναγόμενη η οποία κατατέθηκε ως Τεκμήριο 7. Κατά τη θέση της, η εναγόμενη 1 συνέχισε να παραλείπει να καταβάλει το συμφωνηθέν ενοίκιο και ως εκ τούτου τερμάτισε τη συμφωνία. Κατέθεσε προς τούτο επιστολή ημερομηνίας 26.07.22. Παρά την πιο πάνω επιστολή η εναγόμενη 1 συνεχίζει να κατέχει το επίδικο κατάστημα και οι ενάγοντες κατά τη θέση της να υφίστανται ζημιές.
Κατά την αντεξέταση της, επεξήγησε ότι το επίδικο κατάστημα διαμορφώθηκε το 2005 και ως εκ τούτου δεν ήταν προς ενοικίαση πριν το 2005. Αναφέρθηκε εκ νέου στα κατ’ ισχυρισμό οφειλόμενα ποσά. Προσδιόρισε ότι για την περίοδο πριν την 1η.1.2023 οφείλονται 4 ενοίκια, ήτοι για του μήνες Ιανουάριο μέχρι και Απρίλιο του 2021. Τα οφειλόμενα ανέρχονται στο συνολικό ποσό των €3.200 ευρώ Από την 1.1.2023 λάμβανε χρήματα από την εναγόμενη 1, αλλά επειδή δεν συμφώνησαν στην υπογραφή νέας σύμβασης τα λαμβάνει, κατά τη θέση της, όχι ως ενοίκιο αλλά ως ζημιά που υφίστανται οι ενάγοντες. Τα χρήματα που λάμβανε εμφαίνονται στο τεκμήριο 7. Η τελευταία πληρωμή έγινε τον Αύγουστο του 2025. Δέχθηκε ότι από τον Απρίλη του 2024 λαμβάνει μηνιαίως από πλευράς Εναγόμενης το ποσό των €950.
Μετά το πέρας της υπόθεσης της πλευράς των εναγόντων σκυτάλη πήρε η πλευρά των εναγομένων.
Από πλευράς εναγομένων, μαρτυρία έδωσε ο εναγόμενος 2, ο οποίος είναι και διευθυντής της Εναγόμενης 1. Κατά την κυρίως εξέτασή του υιοθέτησε γραπτή δήλωση – κατάθεση η οποία σημειώθηκε ως Έγγραφο Β. Ο μάρτυρας κατά την κυρίως εξέτασή του αναφέρθηκε στο ιστορικό της ενοικίασης. Επιπλέον, κατά τη θέση του το επίδικο ακίνητο προσφερόταν προς ενοικίαση από το 1998. Υποστήριξε ότι καθ’ όλη τη διάρκεια της ενοικίασης η εναγόμενη 1 κατέβαλε το συμφωνηθέν ενοίκιο και ουδέν ποσό οφείλει μέχρι σήμερα. Υποστήριξε ότι τον Απρίλη του 2021 κατέβαλε το συμφωνηθέν ποσό ενοικίασης με επιταγή που εξέδωσε η εναγόμενη 1 προς την ενάγουσα. Συμφώνησε με το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 7 αλλά επέμεινε ότι η εναγόμενη κατέβαλε το ενοίκιο του Απρίλη του 2021. Περαιτέρω, υποστήριξε ότι κατόπιν συμβουλής των δικηγόρων του, κατέβαλε η εναγόμενη 1 στην ενάγουσα το ποσό των 882 ευρώ μηνιαίως ενώ από τον Ιούλη του 2024 μέχρι σήμερα καταβάλει το ποσό των 950 ευρώ. Ήταν η θέση του ότι ο λόγος που δεν καταρτίστηκε νέα σύμβαση ενοικίασης ήταν οι υπερβολικές απαιτήσεις των Εναγόντων.
Κατά την αντεξέταση του, επέμεινε ότι σύμφωνα με το Τεκμήριο 5, σύμβαση ενοικίασης το μηνιαίο ενοίκιο ανερχόταν στα 786 ευρώ αντί στα 800 ευρώ. Σε σχέση με την θέση του ότι το επίδικο υποστατικό προσφερόταν για ενοικίαση πριν το 1999, προσδιόρισε ότι κατέληξε σε αυτή επειδή έβλεπε να λειτουργεί στο ακίνητο επιχείρηση Υπεραγοράς. Περαιτέρω επέμεινε ότι το ενοίκιο για τον Απρίλη του 2021 δεν οφείλεται. Σε σχέση με την επιλογή των εναγομένης 1 να καταβαλλεί από τον Απρίλη του 2024 ποσά μεγαλύτερα από το συμφωνηθέν ενοίκιο, σημείωσε ότι τα ποσά κρίθηκαν εύλογα από τον ίδιο, κατόπιν δικής του μελέτης.
Εισηγήσεις των διαδίκων
Μετά το πέρας της ακροαματικής διαδικασίας οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων με εμπεριστατωμένες αγορεύσεις προώθησαν ο κάθε ένας τις θέσεις του. Το Δικαστήριο έχει κατά νου το περιεχόμενο των αγορεύσεων και αναφορά στα επιμέρους επιχειρήματα θα γίνει κατωτέρω όπου κριθεί αναγκαίο.
Αξιολόγηση Μαρτυρίας
Κατ’ αρχάς τονίζεται ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας γίνεται κατά κύριο λόγο στη βάση της μαρτυρίας που σχετίζεται με τα επίδικα θέματα. Σχετικές είναι οι αποφάσεις Τσιαττές ν. Solomonides (Cartridges Industries) Ltd (2009) 1 A.A.Δ. 974 και Mirza Feiz Hasan v. Μιχάλη Ανδρέου, (2015) 1 ΑΑΔ 2624.
Στη βάση των πιο πάνω, έχω παρακολουθήσει τους μάρτυρες στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, έχοντας την ευκαιρία να παρακολουθήσω τις αντιδράσεις τους, φυσικές ή αφύσικες, τον τρόπο που απαντούν, τη νευρικότητα ή την επιφυλακτικότητά τους, ή την ιδιοσυγκρασία που εκδήλωναν, παράγοντες που, σύμφωνα με τη νομολογία, ενέχουν ιδιαίτερη σπουδαιότητα κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας. Σχετική είναι η απόφαση C & A Pelecanos Associates Ltd v. Ανδρέα Πελεκάνου (1999) 1 Α.Α.Δ. 1273. Δεν παραγνωρίζω βέβαια ότι τα πιο πάνω στοιχεία μπορούν να προσδώσουν θετικότητα στη μαρτυρία ενός μάρτυρα, αλλά δεν μπορούν να αποτελέσουν τον αποκλειστικό λόγο για την αποδοχή της μαρτυρίας του. Σχετικά παραπέμπω στην απόφαση Νικολάου Νίκος ν. Aντώνη Παπαϊωάνου (2011) 1 Α.Α.Δ. 1797.
Προσεγγίζω, συνεπώς, το καθήκον αξιολόγησης της μαρτυρίας ενός μάρτυρα με γνώμονα το περιεχόμενο, την ποιότητα, την πειστικότητα, αλλά και τη σύγκρισή της με την υπόλοιπη μαρτυρία. Σχετική είναι η απόφαση Ομήρου v. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 506. Περαιτέρω, όπου είναι δυνατό, η μαρτυρία εκάστου μάρτυρα συσχετίζεται, αντιπαραβάλλεται και διερευνάται με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων. Σχετική είναι η απόφαση Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ 1056 και η πρόσφατη απόφαση Κυριακίδης ν. Τράπεζα Πειραιώς (Κύπρου) Λτδ, Π.Ε 185/2012, ημερομηνίας 19.4.2018, ECLI:CY:AD:2018:A179. Έχω επίσης κατά νου την αρχή ότι μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός μερικώς ή ολικώς, ενώ δεν θεωρείται επιλήψιμη η επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα. Σχετικές είναι οι αποφάσεις Kadis v. Nicolaou (1986) 1 C.L.R 212, 216, Χρίστου ν. Khoreva (2002) 1(A) Α.Α.Δ. 45.
Επιπρόσθετα, στην υπόθεση Χριστοφίνης ν. Φραντζή Πολ. Έφεση328/11, ημερομηνίας 31.5.2017, ECLI:CY:AD:2017:A202, υποδείχθηκε ότι το περιεχόμενο της μαρτυρίας εκάστου μάρτυρα υπόκειται στη βάσανο της λογικής και της ανθρώπινης πείρας.
Περαιτέρω, αποτελεί καλά θεμελιωμένη αρχή ότι έκαστος μάρτυρας θα πρέπει να αντεξετάζεται επί όλων των αμφισβητούμενων γεγονότων. Σχετικές, ως προς τις συνέπειες παράλειψης αντεξέτασης, είναι η αποφάσεις Frederickou Schools Co Ltd κ.α. ν. Acuac Inc (2002) 1 ΑΑΔ 1527, Πιριλίδη ν. Δήμου Λεμεσού, Ποινική Έφεση 331/2015, ημερομηνίας 11/12/2017, ECLI:CY:AD:2017:B454, όπου επαναλήφθηκε η αρχή πως η παράλειψη αντεξέτασης γενικά θεωρείται ως αποδοχή της εκδοχής που θέτει ο μάρτυρας.
Διευκρινίζω επίσης ότι οι υποβολές των συνηγόρων από μόνες τους δεν έχουν καμιά αποδεικτική αξία και αν δεν προσαχθεί αργότερα αντίστοιχη μαρτυρία παραμένουν απλά μετέωροι ισχυρισμοί. Σχετική είναι η απόφαση Ιωαννίδης ν. Αστυνομίας (2012) 2 ΑΑΔ 640 και Στέγη Ευγηρίας «Αρχάγγελος Μιχαήλ» Καϊμακλίου ν. Αργυρίδου Πολιτική Έφεση 32/14, ημερομηνίας 29.9.2021, ECLI:CY:AD:2021:A430.
Με γνώμονα τις πιο πάνω νομολογιακές αρχές προχωρώ με την αξιολόγηση της ενώπιόν μου μαρτυρίας.
Αξιολόγηση μαρτυρίας ενάγουσας
Η ενάγουσα προκάλεσε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο και η μαρτυρία της χαρακτηρίζεται από ευθύτητα, σταθερότητα και πειστικότητα. Επί των επίδικων γεγονότων η μαρτυρία της παρέμεινε σταθερή και πειστική, ενώ σε σημαντικά σημεία της παρέμεινε αναντίλεκτη.
Ειδικότερα, η θέση της ως προς την αξία του ακινήτου δεν έχει αμφισβητηθεί και συνάδει με την εκτίμηση του κτηματολογίου Τεκμήριο 1. Περαιτέρω, η θέση της ότι το επίδικο ακίνητο δεν ήταν ενοικιασμένο επί της ουσίας δεν έχει αμφισβητηθεί. Κατά την αντεξέτασή της αυτό που της υποβλήθηκε ήταν ότι το κτήριο ήταν κτισμένο από το πριν το 1998, θέση με την οποία συμφώνησε. Είναι προφανές ότι η θέση της πως το κατάστημά δεν ήταν προς ενοικίαση πριν το 1998 δεν έχει αμφισβητηθεί ούτε και δεν την υπεβλήθη καν το αντίθετο. Πέραν τούτου η ίδια με θετικό τρόπο εξήγησε πως προέκυψε το επίδικο κατάστημα. Ειδικότερα ήταν η θέση της ότι το επίδικο κατάστημα προέκυψε το 2005, αφού το μέρος που εμπίπτει στην ιδιοκτησία των εναγόντων μοιράστηκε και μπήκε στη μέση τοίχος. Έτσι προέκυψε το επίδικο κατάστημα. Η πιο πάνω θέση της επίσης δεν αμφισβητήθηκε. Συνεπώς η βασική της θέση ως το πως προέκυψε η ύπαρξη του επίδικου καταστήματος δεν έχει αμφισβητηθεί.
Συνεπώς, η θέση της αυτή μπορεί να γίνει δεκτή.
Επιπλέον, ούτε η θέση της ότι μετά τη λήξη της περιόδου ενοικίασης που προνοούσε η επίδικη σύμβαση, η ενοικίαση συνεχίστηκε δεν έχει αμφισβητηθεί και γίνεται επίσης δεκτή.
Περαιτέρω, το γεγονός ότι στο τεκμήριο 7 που είναι η κατάσταση πληρωμών κατέγραφε κάθε πληρωμή που λάμβανε, φαίνεται και από το ότι καταγραφεί και ποσά που είναι μεγαλύτερα από το συμφωνηθέν ενοίκιο των €800. Το γεγονός ότι κατέγραφε όλα τα ποσά που λάμβανε κάθε μήνα είτε μεγαλύτερά είτε μικρότερα από το συμφωνηθέν ενοίκιο, δεικνύει ότι προσήλθε στο δικαστήριο για να πει τα γεγονότα και ότι η ίδια τηρούσε την κατάσταση πληρωμών με ακρίβεια. Άλλωστε, ο εν λόγω πίνακας πληρωμών, τεκμήριο 7, έχει γίνει δεκτός σχεδόν στο σύνολο του αφού αμφισβητήθηκε τελικά μόνο το κατά πόσο οφειλόταν και το ενοίκιο του μηνός Απριλίου του 2021.
Ως προς τη θέση της ότι η εναγόμενη 1 δεν κατέβαλε τα ενοίκια για τους μήνες Ιανουάριο με Απρίλιο του 2021 μετά το πέρας της μαρτυρίας της δηλώθηκε ως παραδεκτό γεγονός ότι η εναγόμενη 1 οφείλει τα ενοίκια Ιανουαρίου, Φεβρουαρίου και Μαρτίου του 2021. Επομένως, αξιολόγησης χρήζει μόνο η θέση της ως προς το ότι οφειλόμενο είναι και το ενοίκιο του μηνός Απριλίου 2021. Επί του προκειμένου η θέση της συνάδει με το Τεκμήριο 7 κατάσταση πληρωμών, αλλά και το τεκμήριο 6 αντίγραφο των καταστάσεων λογαριασμών της ενάγουσας. Η μάρτυρας εξήγησε με σαφή τρόπο το πως προέκυπτε το οφειλόμενο ποσό και την κατανομή των πληρωμών. Η μεθοδολογία της δεν έχει αμφισβητηθεί κατά την αντεξέταση. Επομένως μπορεί να γίνει δεκτή και η σχετική της θέση.
Οι υποβολές που της τέθηκαν ότι τον Απρίλη του 2024 συμφώνησε με τους εναγόμενους όπως το ενοίκιο ανέλθει στο ποσό των €950 παρέμειναν αόριστοι ισχυρισμοί αφού δεν προσήχθη μεταγενέστερα αντίστοιχη μαρτυρία.
Έχοντας υπόψη τα ανωτέρω κρίνω ότι μπορώ να βασιστώ στη μαρτυρία της ενάγουσας 1 για την εξαγωγή ευρημάτων.
Αξιολόγηση μαρτυρίας εναγόμενου 2
Ο εναγόμενος 2 δεν προκάλεσε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο. Η μαρτυρία του χαρακτηρίζεται από αντιφάσεις και υπεκφυγές, συγκρούεται με δικογραφημένους ισχυρισμούς του, ενώ παράλληλα στερείται συνοχής και πειστικότητας.
Ενδεικτική των πιο πάνω, είναι η θέση του ως προς το συμφωνηθέν ενοίκιο. Ειδικότερα ο μάρτυρας, ενώ αναγνώρισε το Τεκμήριο 5 ως το ενοικιαστήριο που υπογράφηκε μεταξύ των μερών, υποστήριξε ότι το συμφωνηθέν μηνιαίο ενοίκιο ανερχόταν στα € 784 αντί στα € 800 που καταγράφει το έγγραφο. Μάλιστα όταν του υποδείχθηκε εκ νέου το έγγραφο στην αντεξέταση, επέμεινε ότι το συμφωνηθέν ενοίκιο ήταν 784 ευρώ, παραπέμποντας στους λογιστές της εταιρείας. Όμως το τι συμφωνεί κάποιος διάδικος ως πληρωτέο ενοίκιο δεν συνδέεται και δεν σχετίζεται με τους λογιστές του. Το ότι δήλωσε πως η εισφορά άμυνας ή οι σχετικοί φόροι βάρυναν τους ενάγοντες δεν μεταβάλλει τα πράγματα, αφού ρητά συμφωνήθηκε το ποσό των € 800 και το τι τελικά θα παρέμενε ως κέρδος στους ενάγοντες ουδεμιά σχέση έχει με το τι όφειλε η εναγόμενη να καταβάλλει. Το γεγονός ότι επέμεινε στη θέση του, η οποία ήταν αντίθετη από τη γραπτή συμφωνία που υπέγραψε και η προσπάθεια του, μόλις το αντιλήφθηκε, να μετακυλήσει την ευθύνη στους λογιστές της εταιρείας δεν δεικνύει τίποτε άλλο παρά προσπάθεια υπεκφυγής και τη διάθεση του να μην πει την αλήθεια στο Δικαστήριο προς εξυπηρέτηση της εκδοχής του. Πέραν των πιο πάνω η υπογραφή της σύμβαση ενοικίασης ήταν παραδεκτή με την υπεράσπιση των εναγόμενων. Επίσης, οι εναγόμενοι, στην υπεράσπισή τους δέχθηκαν ότι η ενοικίαση διεπόταν από τους όρους που κατέγραφε. Το ύψος του ενοικίου περιέχετο στη σύμβαση. Επομένως ήταν παραδεκτό. Συνεπώς, η επιλογή του εναγομένου 2 να προβάλει μια θέση αντίθετη με γεγονός που ήταν παραδεκτό τουλάχιστον συγκρούεται με τη δικογραφημένη εκδοχή του. H προβολή θέσεων που συγκρούονται με τη δικογραφημένη εκδοχή κάποιου διαδίκου επηρεάζουν την αξιοπιστία του. Σχετικά παραπέμπω στην απόφαση Νεοφύτου κ.α ν Γερακιώτη, (2010) 1 ΑΑΔ 25.
Επιπλέον, βασικές του θέσεις του ήταν προϊόν δικών του εικασιών. Ειδικότερα, αρχικά προέβαλε τη θέση ότι γνώριζε θετικά ότι το επίδικο ακίνητο ανεγέρθηκε πριν το 1999 και προσφερόταν προς ενοικίαση από τότε. Ακολούθως, όμως, προέκυψε ότι η βεβαιότητα αυτή εδραζόταν επί υποθετικής βάσης. Συγκεκριμένα βάσισε τη θέση του στο ότι ο ίδιος εργαζόταν στο παρελθόν σε παρακείμενο υποστατικό και αντιλήφθηκε την ανέγερση του κτηρίου στο οποίο στεγαζόταν επιχείρηση υπεραγοράς. Παράλληλα, δέχθηκε ότι εκεί εργαζόταν ο αδελφός της ενάγουσας 1 και η ίδια η ενάγουσα 1. Ταυτόχρονα δήλωσε ότι δεν γνώριζε εάν το διαχειριζόταν η οικογένεια της ενάγουσας 1. Καθίσταται, λοιπόν, προφανές ότι τα όσα γνώριζε εν τέλει επί του ζητήματος δεν του επέτρεπαν να ήταν βέβαιος για τον ισχυρισμό του. Παρά ταύτα επέμεινε ότι γνωρίζει, ενώ ήταν προφανές ότι εξέφραζε δικές του εκτιμήσεις. Επιπλέον εξέφρασε τη βεβαιότητα ότι το επίδικο κατάστημα εκτείνεται σε χώρο πρασίνου. Όταν του ζητήθηκε να διευκρινίσει αρκέστηκε να αναφέρει ότι διαπίστωσε το πιο πάνω γεγονός επειδή ήταν κοινοτάρχης Ξυλοφάγου για 15 χρόνια. Το επίδικο ακίνητο είναι εντός των ορίων του Δήμου Αγίας Νάπας. Επομένως η ιδιότητα κάποιου ως κοινοτάρχης κάποιας κοινότητας δεν συνιστά εχέγγυο γνώσης των χωρομετρικών η πολεοδομικών δεδομένων άλλης κοινότητας. Είναι και πάλι προφανές ότι ο μάρτυρας παρουσίαζε υποκειμενικές του αντιλήψεις ως υπαρκτά γεγονότα.
Η επιλογή του να παρουσιάζει τις εικασίες του ως γεγονότα, δεν επιτρέπει να γίνουν αποδεκτές οι σχετικές του θέσεις, αλλά και πλήττει αναπόφευκτα τη συνολική του αξιοπιστία.
Επίσης, η θέση του ότι η εναγόμενη 1 έχει εξοφλήσει το ενοίκιο για τον μήνα Απρίλιο του 2021 παρέμεινε αόριστη. Συγκεκριμένα ισχυρίστηκε ότι κατέχει αντίγραφο πληρωμής για τον μήνα Απρίλιο του 2021. Όμως ουδέποτε παρουσίασε τέτοιο έγγραφο. Αφ’ ης στιγμής βάσισε τη θέση του στην ύπαρξη συγκεκριμένου εγγράφου η μη παρουσίαση του καθιστά μη αποδεκτή τη σχετική του θέση. Επομένως ούτε επί αυτού του σημείου μπορεί να γίνει δεκτή η θέση του.
Επιπρόσθετα, η προσπάθεια του να μην πει την αλήθεια προκύπτει και από το γεγονός πως όταν του υποδείχθηκε η επιστολή τερματισμού Τεκμήριο 11, ισχυρίστηκε ότι ουδέποτε την είδε. Όταν του υποδείχθηκε η ένορκη δήλωση του ιδιώτη επιδότη που κατέγραφε ότι επιδόθηκε προσωπικά στον ίδιο προσπάθησε να ανασκευάσει και ισχυρίστηκε ότι το έγγραφο που του υποδείχθηκε ήταν η κατηγορία του δικαστηρίου. Όμως, το έγγραφο ήταν σαφές και του υποδείχθηκε προηγουμένως. Επομένως, η προσπάθειά του να δείξει ότι ουδέποτε το είδε και ακολούθως να ανασκευάσει προβάλλοντας αστήρικτους ισχυρισμούς δεν δεικνύει τίποτα άλλο παρά την προσπάθεια του να μην πει την αλήθεια στο Δικαστήριο με σκοπό να εξυπηρετήσει την εκδοχή του.
Συνολικά, λοιπόν, το γεγονός ότι επέμεινε σε θέσεις που αντικρούονται από έγγραφα η συνομολόγηση των οποίων είναι παραδεκτή και στους όρους των οποίων ο ίδιος παρέπεμπε, το γεγονός ότι βασικές του θέσεις επί γεγονότων τελικά ήταν προϊόν εικασιών σε συνάρτηση με το γεγονός ότι επικαλέστηκε έγγραφα που δεν παρουσίασε, καθιστούν ακροσφαλές για το Δικαστήριο να βασιστεί στη μαρτυρία του ΜΥ1 για εξαγωγή ευρημάτων.
Συνεπώς, ο ΜΥ1 κρίνεται μη αξιόπιστος μάρτυρας.
Ευρήματα
Στη βάση των δικογραφημένων ισχυρισμών, του κοινού υποβάθρου γεγονότων και της πιο πάνω αξιολόγησης, προχωρώ στη διατύπωση ευρημάτων ως προς τα πρωτογενή γεγονότα της παρούσας υπόθεσης.
Οι ενάγοντες είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του 1/9 του ακινήτου επί του οποίου βρίσκεται το επίδικο υποστατικό. Η συνολική αξία του κτηρίου ανέρχεται στο ποσό των € 1.077.4000,00. Η δε αξία του ενοικιαζόμενου υποστατικού ανέρχεται στο πόσο των €359.133,33.Δυνάμει συμφωνίας μεταξύ των συνιδιοκτητών του ακινήτου οι ενάγοντες συμφωνήθηκε να κατέχουν, καρπούνται, και εκμεταλλεύονται το μέρος της οικοδομής επί του οποίου βρίσκεται και το κατάστημα με αριθμό θύρας 3.
Το 1998 συμφωνήθηκε μεταξύ των τότε συνιδιοκτητών μεταξύ του οποίων και ο αποβιώσας σύζυγος της ενάγουσας 1 όπως το κτήριο διαχωριστεί. Το μέρος που αντιστοιχούσε στο μερίδιο των εναγόντων παρέμεινε κλειστό από το 1998 μέχρι το 2005 και δεν λειτουργούσε. Το 2005 διαμορφώθηκε ο χώρος, ο οποίος αποτελεί το επίδικο κατάστημα.
Το εν λόγω κατάστημα, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ενοικίασης, ημερομηνίας 15.3.2012 ενοικιάστηκε από την ενάγουσα 1 προς την εναγόμενη 1. Ο δε εναγόμενος 2 εγγυήθηκε γραπτώς την τήρηση όλων των όρων του εγγράφου μέχρι την παράδοση καθώς και την εξόφληση από τον ενοικιαστή κάθε οφειλόμενου ενοικίου και ζημίας. Η διάρκεια της ενοικίασης ήταν για περίοδο 2 ετών, ήτοι από την 1η .4.2012 μέχρι την 31η .3.2014. Το μηνιαίο συμφωνηθέν ενοίκιο ανερχόταν στο ποσό των € 800 μηνιαίως.
Μετά τη λήξη της πιο πάνω περιόδου ενοικίασης η εναγόμενη 1 συνέχισε να κατέχει το επίδικο υποστατικό, καταβάλλοντας ενοίκιο. Για του μήνες Ιανουάριο μέχρι και Απρίλιο του έτους 2021 η εναγόμενη 1 δεν κατέβαλε το ενοίκιο.
Οι ενάγοντες με επιστολή των δικηγόρων τους, ημερομηνίας 24.1.2022, τερμάτισαν την ενοικίαση και έδωσαν 21 ημέρες ως προθεσμία παράδοσης του υποστατικού χωρίς αναφορά σε χρόνο. Παρά την πιο πάνω επιστολή οι ενάγοντες επανήλθαν με νέα επιστολή ημερομηνίας 26.7.2022 με την οποία έδιναν γραπτή ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης και καλούσαν του εναγόμενους να παραδώσουν κενή και ελεύθερη την κατοχή αυτού μέχρι την 1.1.2023.
Από τον Ιούλιο του 2023 η εναγόμενη κατέβαλλε μηνιαίως το ποσό των € 882 ενώ από τον Απρίλιο του 2024 καταβάλλει το ποσό των € 950. Το τελευταίο ποσό που πληρώθηκε ήταν τον Αύγουστο του 2025.
Νομική Πτυχή
Όπως έχει κριθεί στην απόφαση Πούρικος ν. Σάββα κ.ά. (1991) 1 ΑΑΔ 507, η βασική υποχρέωση κάθε ενάγοντα είναι να αποδείξει με αξιόπιστη μαρτυρία τα βασικά γεγονότα πάνω στα οποία επέλεξε να βασίσει την απαίτησή του, με τη μορφή που ο ίδιος τα καθόρισε στα δικόγραφά του.
Το επίπεδο απόδειξης των ισχυρισμών του εκάστοτε ενάγοντα βρίσκεται στο επίπεδο του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Η έννοια του ισοζυγίου των πιθανοτήτων έχει ερμηνευθεί νομολογιακά σε πολλές υποθέσεις. Σχετική είναι η απόφαση Μαρσέλ ν. Λαϊκής (2001) 1 Α.Α.Δ. 1858, όπου με αναφορά στις σχετικές αυθεντίες επί του θέματος, κρίθηκε ότι το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not).
Επιπλέον, όπως έχει νομολογηθεί στην υπόθεση Αθανασίου κ.ά. ν. Κουνούνη (1997) 1 Α.Α.Δ. 614, μόνο αξιόπιστη μαρτυρία μπορεί να βαρύνει την πλάστιγγα των πιθανοτήτων. Παράλληλα, όπως έχει υποδειχθεί στην απόφαση Ξενοφώντος ν. Κ.Ν Zoo Bar Restaurant Ltd (2016) 1 Α.Α.Δ. 2786, το Δικαστήριο δεν επιτρέπεται να πιθανολογεί σε επίπεδο εικασιών, ως προς τα γεγονότα της υπόθεσης. Σχετικές, επίσης, είναι οι αποφάσεις King's Development Co Ltd v. Πηλέα (2001) 1 ΑΑΔ 733 και Ιακωβίδης ν. P & A Sfinakia Entertainment Ltd κ.ά, Πολιτική Έφεση 226Α /2018, ημερομηνίας 10.1.2025.
Συνεπώς, το Δικαστήριο θα κρίνει το κατά πόσο εκάτερος των διαδίκων πέτυχε να αποσείσει το αποδεικτικό βάρος που τον βαρύνει μόνο με βάση τη μαρτυρία που έχει δεχθεί ως αξιόπιστη.
Στην υπό κρίση υπόθεση έχει αναπτυχθεί μέσω των γραπτών αγορεύσεων των εναγόμενων η δεύτερη προδικαστική ένσταση που έχει εγερθεί με την υπεράσπιση. Ειδικότερα, προωθήθηκε ο ισχυρισμός ότι η αγωγή θα πρέπει να απορριφθεί επειδή δεν συμμορφώνεται με τις πρόνοιες της Δ.2 θ.10.
Η πλευρά των εναγομένων βάσισε την εισήγηση της στο γεγονός ότι δεν καταγράφεται στην έκθεση απαίτησης η αξία της επίδικης περιουσίας. Συγκεκριμένα, εισηγήθηκε ότι η μη αναγραφή της αξίας της υπό ανάκτηση περιουσίας συνιστά ουσιώδη παρατυπία για την οποία οι ενάγοντες ουδέν έπραξαν για τη διόρθωσή της. Κατά τους εναγόμενους, η πιο πάνω παράλειψη αποβαίνει μοιραία για την τύχη της αγωγής.
Στον αντίποδα, η πλευρά των εναγόντων εισηγήθηκε ότι οι εναγόμενοι δεν έλαβαν οποιοδήποτε μέτρο προς αμφισβήτηση της εγκυρότητας της έκθεσης απαίτησης.
Ενόψει της δραστικότητας που δυνατόν να ενέχει τυχόν επιτυχία του εν λόγω επιχειρήματος θα το εξετάσω κατά προτεραιότητα.
Όντως στην έκθεση απαίτησης δεν καταγράφεται η αξία της περιουσίας της οποίας επιδιώκεται η ανάκτηση. Η δε Δ.10 θ.10 προνοεί τα ακόλουθα:
«In actions for recovery of possession of immovable property the indorsement on the writ shall set out the value of the property sought to be recovered, and in those for trespass the value of the part actually trespassed upon.»
Στην υπόθεση Καΐλης κ.α. ν. ΚΩΣΤΑΣ ΜΙΧΑΗΛ ΛΕΙΒΑΔΙΩΤΗΣ ΛΤΔ κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 133/2012, 28/11/2017, ECLI:CY:AD:2017:A419, εγέρθηκε παρόμοιο επιχείρημα κατ’ έφεση. Το Ανώτατο Δικαστήριο υπέδειξε ότι αυτό πέραν του ότι, στην εκεί περίπτωση, ξέφευγε του λόγου έφεσης, το σχετικό επιχείρημα δεν είχε ούτε αυτοδύναμη αξία.
Στην υπό κρίση υπόθεση το ζήτημα της μη συμμόρφωσης με την Δ.2 θ.10 δεν έχει τεθεί αυτοδύναμα, αλλά τέθηκε με αναφορά στο ότι συνιστά παρατυπία για την οποία δεν λήφθηκε μέτρο προς διόρθωσή της. Επομένως, θα εξεταστεί υπό το πρίσμα που τέθηκε.
Οι αρχές που διέπουν το ζήτημα της τυχόν θεραπείας ή όχι κάποιας παρατυπίας έχουν συγκεφαλαιωθεί στην υπόθεση Koza Michael David κα ν. Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Πολιτική Έφεση 208/2012, ημερομηνίας 24.11.2017, ECLI:CY:AD:2017:A415, όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«Το θέμα έχει τύχει αντιμετώπισης από το Αγγλικό Εφετείο στην Metroinvest Ansalt a.ο. v. Commercial Union [1985] 1 W.L.R. 513, 520, 521, 522. Στην υπόθεση εκείνη έχει ερμηνευθεί η νέα αγγλική Δ.2 - αντιστοιχεί με τη δική μας νέα Δ.64 - και από τη μελέτη της απόφασης προκύπτουν τα εξής:
1. Όπου διαπιστώνεται παρατυπία λόγω παράλειψης συμμόρφωσης με τους Θεσμούς το παράτυπο μέτρο ή έγγραφο παραμένει παράτυπο inter partes μέχρις ότου το ζήτημα εξεταστεί από το δικαστήριο δυνάμει της νέας Δ.64 θ.2.
2. Επιβάλλεται η εξέταση του ζητήματος της παρατυπίας από το δικαστήριο έστω και αν τέτοιο ζήτημα δεν είχε εγερθεί από τους διάδικους.
3. Η παραίτηση της άλλης πλευράς, με τρόπο ρητό ή εξυπακουόμενο, από το δικαίωμα που της παρέχεται λόγω της παρατυπίας αποτελεί καλό λόγο για να γίνει αποδεκτή η παρατυπία.
4. Ένας από τους κύριους λόγους που λαμβάνονται υπόψη από το δικαστήριο στην άσκηση της διακριτικής του ευχέρειας δυνάμει της Δ.64 θ.2 είναι ο δυσμενής επηρεασμός (prejudice) της άλλης πλευράς λόγω της συγκεκριμένης παρατυπίας. Ωστόσο η νέα Δ.64 θ.2 είναι διατυπωμένη με τρόπο που να παρέχει στο δικαστήριο την ευρύτερη δυνατή εξουσία για να απονέμει δικαιοσύνη.
5. Στην άσκηση της διακριτικής του ευχέρειας το δικαστήριο μπορεί να παραμερίσει πλήρως ή μερικώς τη διαδικασία στην οποία έχει σημειωθεί η παρατυπία ή - διαζευκτικά - "να εκδώσει τέτοιο διάταγμα αναφορικά με τη διαδικασία γενικά όπως κρίνει πρέπον.»
Προκύπτει, συνεπώς, ότι το δικαστήριο διατηρεί τη διακριτική ευχέρεια να διορθώσει αυτεπάγγελτα την παρατυπία. Στην άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του δικαστηρίου λαμβάνεται υπόψη ο ενδεχόμενος δυσμενής επηρεασμός της άλλης πλευράς από την παρατυπία.
Στην υπό κρίση υπόθεση οι εναγόμενοι ήγειραν το ζήτημα προδικαστικά. Ωστόσο, δεν ζήτησαν όπως αυτό προδικαστεί και η υπόθεση αφέθηκε να προχωρήσει σε ακρόαση. Κατά την ακρόαση προσφέρθηκε μαρτυρία ως προς την αξία του επίδικου ακίνητου χωρίς αυτή να αμφισβητηθεί. To γεγονός ότι το ζήτημα της μη συμμόρφωσης με τις πρόνοιες της Δ.2 Θ.10 δεν εγέρθηκε με την πρώτη ευκαιρία σε συνάρτηση με το γεγονός ότι η υπόθεση αφέθηκε να ολοκληρωθεί κατόπιν πλήρους ακρόασης και να τεθεί χωρίς αμφισβήτηση μαρτυρία ως προς την αξία της περιουσίας, καθιστούν τη διαγράφη δυσανάλογο μέτρο. Αντιθέτως, αφ’ ης στιγμής τέθηκε μαρτυρία ως προς την αξία της περιουσίας χωρίς αμφισβήτηση, τυχόν διόρθωση της παρατυπίας δεν θα προκαλέσει ζημία στην πλευρά των εναγόμενων. Επομένως εκδίδεται διάταγμα διόρθωσης της παρατυπίας.
Συνεπώς προχωρώ να εξετάσω την ουσία της υπόθεσης.
Στην υπό κρίση υπόθεση η αξίωση των εναγόντων ερείδεται επί του αστικού αδικήματος της παράνομης επέμβασης. Το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης θεσπίζεται στο άρθρο 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμο, Κεφ. 148, το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα:
«43(1) Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία συνίσταται σε παράνομη είσοδο ή παράνομη πρόκληση ζημιάς ή σε παράνομη παρέμβαση στην ιδιοκτησία αυτή από οποιοδήποτε πρόσωπο.
(2) Αν η πράξη για την οποία εγείρεται η αγωγή είναι επιτρεπτή κατά τοπικό έθιμο αυτό αφού αποδειχθεί, συνιστά υπεράσπιση αλλά σε αγωγή που εγείρεται για παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία το βάρος της απόδειξης ότι η πράξη για την οποία εγείρεται η αγωγή δεν ήταν παράνομη, φέρει ο Εναγόμενος.»
Όπως επισημαίνεται στο σύγγραμμα Clerk & Lindsell on Torts 22η έκδοση, κεφ. 19, τμήμα 1, παράγραφος 19-01:
«Trespass to land consists of any unjustifiable intrusion by one person upon land in the possession of another».
Επιπλέον, στο πιο πάνω σύγγραμμα στην παράγραφο 19-01, υποδεικνύονται τα ακόλουθα:
«one who has a right of entry upon another’s land and acts in excess of his right (such as unreasonable user of a public highway) or after his right has expired, is a trespasser».
Προκύπτει, συνεπώς, ότι ακόμα και μια κατ’ αρχήν νόμιμη είσοδος μπορεί να καταλήξει σε παράνομη επέμβαση, εάν το πρόσωπο που εισέρχεται στην περιουσία άλλου προσώπου ενεργήσει καθ’ υπέρβαση των ορίων του δικαιώματος που είχε να εισέλθει.
Ειδικότερα ως προς το πότε ο ενοικιαστής καθίσταται παράνομος επεμβασίας διαφωτιστική είναι η απόφαση Δάμστας κ.ά ν. D Ouzounian M Sultanian and Company (Cars) Ltd, (2016) 1 ΑΑΔ 805, όπου υιοθετήθηκε το ακόλουθο απόσπασμα από το σύγγραμμα Ηalsbury' s Laws of England 3η έκδοση, Τόμος 38, παρ. 1194
«Tenant trespasser. If a tenancy determines by effuxion of time or otherwise, and the former tenant remains in possession against the will of the rightful owner, the former tenant is, apart from statutory protection, a trespasser from the date of the determination of the tenancy.»
Στην υπό κρίση υπόθεση η εναγόμενη 1 είχε δικαίωμα κατοχής του επίδικου υποστατικού στη βάση της σύμβασης ενοικίασης, ημερομηνίας 15.3.2012. Η συμφωνηθείσα περίοδος ενοικίασης έληξε στις 31.3.2014. Όπως γίνεται δεκτό, η λήξη, ο τερματισμός και η αποδέσμευση από τη σύμβαση είναι τρόποι με τους οποίους η ισχύς της σύμβασης τερματίζεται. Σχετικά παραπέμπω στο σύγγραμμα Π. Πολυβίου Το Δίκαιο των Συμβάσεων, στο Κοινοδίκαιο και το Κυπριακό Δίκαιο, εκδόσεις Νομική Βιβλιοθήκη, σελ. 639.
Συνεπώς, στις η επίδικη σύμβαση είχε λήξει και ως εκ τούτου έπαυσε να αποτελεί την πηγή δικαιωμάτων και υποχρεώσεων για τους συμβαλλόμενους. Σχετικά παραπέμπω στην απόφαση A.N. Stasis Estates Co. Ltd v. Edwards κ.ά (1995) 1 AAΔ 385.
Ωστόσο, η εναγόμενη 1 δεν αποχώρησε από το ενοικιαζόμενο υποστατικό. Επομένως, αναδύεται η ανάγκη να εξεταστεί η φύση της ενοικιαστικής σχέσης που είχαν οι διάδικοι για την περίοδο μετά τη λήξη της περιόδου ενοικίασης που κατέγραφε η σύμβαση. Επί του συγκεκριμένου σημείου οι θέσεις των δυο πλευρών είναι εκ διαμέτρου αντίθετες. Ο πλευρά των εναγομένων εισηγήθηκε ότι η ενοικίαση κατέστη θέσμια, ενώ οι πλευρά των εναγόντων εισηγήθηκε ότι κατέστη ενοικίαση από μήνα σε μήνα.
Για να καθίστατο θέσμια η ενοικίαση θα πρέπει να κριθεί ότι το επίδικο υποστατικό εμπίπτει στον περί ενοικιοστασίου Νόμο.
Καθοριστική ως προς το πιο πάνω ζήτημα είναι η απόφαση Φυσεντζίδη ν. K & C Snooker & Pool Entertainment, Πολιτική Έφεση Αρ. 30/2019, ημερ.1.6.2020, ECLI:CY:AD:2020:A171. όπου κρίθηκε πως για να εμπίπτει κάποιο ακίνητο στον Περί Ενοικιοστασίου Νόμου θα πρέπει όχι μόνο να ανεγέρθηκε πριν το 1999, αλλά και να προσφερόταν προς ενοικίαση πριν το 1999.
Στην υπό κρίση το επίδικο υποστατικό ανεγέρθηκε μεν πριν το 1999, αλλά δεν προσφερόταν προς ενοικίαση, αφού διαμορφώθηκε το 2005. Κατά την κρίση του παρόντος δικαστηρίου είναι λογικά και νομικά αδύνατο κάποιο κατάστημα να προσφέρεται προς ενοικίαση πριν ακόμα αυτό διαμορφωθεί. Συνεπώς το ενοικιαζόμενο ακίνητο δεν εμπίπτει στον περί Ενοικιοστασίου Νόμου.
Εφόσον, λοιπόν, η ενοικίαση δεν κατέστη θέσμια αναδύεται το ερώτημα του προσδιορισμού της σχέσης που είχαν διάδικοι μετά τη λήξη της ενοικίασης.
Επί του προκειμένου, διαφωτιστική είναι η απόφαση Δάμστας κ.ά ν. D Ouzounian M Sultanian and Company (Cars) Ltd, (ανωτέρω), όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα σχετικά:
«Η μετατροπή μιας ενοικίασης σε ενοικίαση από μήνα σε μήνα ως η εισήγηση του κ.Παπαθεοδώρου είναι θέμα περιστάσεων και κυρίως βάσει της διαμορφούμενης εν τοις πράγμασι πρόθεσης των μερών για τη συνέχιση της ενοικίασης αυτής.»
Στην υπό κρίση υπόθεση προκύπτει ότι μετά τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης οι εναγόμενοι παρέμειναν στο ενοικιαζόμενο υποστατικό. Η διατήρηση της κατοχής του μισθίου με τη συναίνεση των εναγόντων και την καταβολή ενοικίου δεικνύει την εν τοις πράγμασι πρόθεση των μερών για συνέχιση της ενοικίασης. Η πιο πάνω πρόθεση με δεδομένο ότι η ενοικίαση δεν θα μπορούσε να ήταν θέσμια και με δεδομένο ότι το ενοίκιο καταβαλλόταν μηνιαίως, οδηγεί στο συμπέρασμα ότι μετά τη λήξη της συμβατικής ενοικίασης, η ενοικίαση κατέστη ενοικίαση από μήνα σε μήνα.
Το ερώτημα που προκύπτει βέβαια στην παρούσα είναι το κατά πόσο η εναγόμενη κατέστη παράνομος επεμβασίας από τις 1.1.2023 που αφορά η αξίωση της ενάγουσας. Το πιο πάνω ερώτημα συναρτάται με το κατά πόσο η ενοικίαση από μήνα σε μήνα τερματίστηκε έγκυρα.
Κατ’ αρχάς, σημειώνεται ότι στην περίπτωση των περιοδικών συμβάσεων ενοικίασης ο διάδικος που επιδίδει ειδοποίηση τερματισμού δεν υποχρεούται να έχει κάποιο συγκεκριμένο λόγο για να το πράξει, εκτός από την επιθυμία να τερματίσει τη μίσθωση. Άλλωστε, όπως επεξηγείται στο σύγγραμμα Woodfall: Landlord and Tenant, 2025, Volume 1 Part 5 - Termination and Renewal Chapter 17, Determination of the Tenancy Section 8 Notice to Quit, para. 17200:
«It is implicit in the nature of a periodic tenancy that it may, apart from any special terms agreed, be brought to an end by the unilateral act of either party. »
Επιπλέον παραπέμπω στην απόφαση Chapman v. Honig [1963] 2 Q.B. 502 και στην υπόθεση Armsby v. Pointalls Allotments Ltd [2022] 10 WLUK 546, όπου η ειδοποίηση τερματισμού δεν ακυρώθηκε παρά το γεγονός πως το κίνητρο του ιδιοκτήτη για την επίδοσή της ήταν απλώς και μόνο η επιθυμία του να εκδικηθεί τον ενοικιαστή που είχε καταθέσει εναντίον του.
Ως προς την εγκυρότητα της ειδοποίησης τερματισμού, θεμελιακή είναι η απόφαση Sergiou Estates Ltd ν. Μπεντέζη (1995) 1 ΑΑΔ 889, όπου κρίθηκε ότι η περιοδική, από μήνα σε μήνα, ενοικίαση μπορεί να τερματιστεί με παροχή ειδοποίησης που λήγει την ημερομηνία κατά την οποία λήγει η κάθε μηνιαία περίοδος ενοικίασης. Σχετική επίσης είναι η απόφαση Χαρίκλεια Κύπρου Μιχαήλ v. Βαβέλ Μπουτίκ Λτδ, (2007) 1 ΑΑΔ 241.
Ως προς τον τερματισμό της ενοικίασης από μήνα σε μηνά κρίσιμες είναι οι επιστολές των εναγόντων ημερομηνίας 24.1.2022 Τεκμήριο 8 και 26.7.2022, Τεκμήριο 11.
Στην επιστολή ημερομηνίας 24.1.2022, Τεκμήριο 8, καταγράφεται η θέση ότι η ενοικίαση τερματίζεται και δίδονταν 21 ημέρες ως προθεσμία παράδοσης του υποστατικού χωρίς αναφορά σε χρόνο. Συνεπώς, η επιστολή Τεκμήριο 8 δεν συνιστά έγκυρη ειδοποίηση τερματισμού. Παρά την πιο πάνω επιστολή οι ενάγοντες επανήλθαν με την επιστολή Τεκμήριο 11. Με το Τεκμήριο 11 οι ενάγοντες τερμάτιζαν τη σύμβαση και καθόριζαν ως ημερομηνία παράδοσης την 1η.1.2023. Το ερώτημα που αναδύεται επομένως είναι το κατά πόσο με το Τεκμήριο 11 έχει δοθεί έγκυρη ειδοποίηση τερματισμού ως απαιτεί η νομολογία.
Επί του προκειμένου, διαφωτιστικό είναι το σύγγραμμα Woodfall: Landlord and Tenant, 2025, Volume 1 Part 5 - Termination and Renewal Chapter 17 Determination of the Tenancy Section 8 Notice to Quit, para.17209, όπου καταγράφονται τα ακόλουθα:
«Day on which notice must expire:
In any periodic tenancy, whether it is yearly, quarterly, monthly or weekly, the notice to quit must expire either at the end of the current period or on the first day of any subsequent period. »
Προκύπτει, συνεπώς, ότι η ειδοποίηση τερματισμού που έληγε σε χρόνο μετά τη λήξη της περιόδου ενοικίασης συνιστά έγκυρο τερματισμό της σύμβασης. Επομένως μετά τον τερματισμό της ενοικίασης η εναγόμενη 1 κατέστη παράνομος επεμβασίας.
Συνακόλουθα, από 1.1.2023 η εναγόμενη 1 κατέχει το επίδικο κατάστημα ως παράνομος επεμβασίας. Τούτου δοθέντος εκδίδεται απόφαση ως τα αιτητικά Α,Β και Γ της Έκθεσης Απαίτησης.
Προχωρώ με την εξέταση των υπόλοιπων αξιώσεων των εναγόντων.
Στην υπό κρίση υπόθεση έχει διαφανεί ότι κατά την περίοδο ισχύς της ενοικίασης οι εναγόμενοι παρέλειψαν να καταβάλουν τα ενοίκια των μηνών Ιανουαρίου μέχρι και Απριλίου του 2021. Στην υπόθεση Παντζιαρή ν. Aquarian Container Lines Ltd και άλλου ( 1993) 1. ΑΑΔ 748, επιδοκιμάστηκε η προσέγγιση του πρωτοδίκου Δικαστηρίου να αντιμετωπίσει την αξίωση για οφειλόμενα ενοίκια πριν το τερματισμό, ως συμβατική υποχρέωση, και να επιδικάσει αντίστοιχο ποσό.
Το μηνιαίο ενοίκιο ανερχόταν στο ποσό των € 800 μηνιαίως. Συνεπώς η εναγόμενη 1 δεν κατέβαλε το πόσο των € 3.200. Συνεπώς επιδικάζεται το ποσό των € 3.200 ως οφειλόμενα ενοίκια.
Πέραν της αξίωσης για οφειλόμενα οφέλη οι εναγόμενοι διεκδικούν και αποζημιώσεις για ενδιάμεσα οφέλη.
Αξίωση για καταβολή ενδιάμεσων οφελών εγείρεται όταν, αφού τερματιστεί ή λήξει η σύμβαση ενοικίασης, ο ενοικιαστής παραμένει κάτοχος του ενοικιαζόμενου υποστατικού. Σχετικά παραπέμπω στο σύγγραμμα Woodfall: Landlord and Tenant, 2025 ( ανωτέρω), para. 19012, όπου καταγράφονται τα ακόλουθα:
If the tenant holds over after the termination of his tenancy, he is liable to pay mesne profits. The expression mesne profits is the name given to damages for trespass where the trespasser is a former tenant of the landowner. The liability to pay mesne profits arises even where the landlord has in fact suffered no loss (e.g. because he would not have relet or occupied the property during the period of the trespass).“The principle is that a trespasser shall not be allowed to make use of another person’s land without in some way compensating that other person for that user.” The liability of a former tenant for mesne profits will cease when he gives up possession, rather than the time (if later) when he notifies the former landlord that he has done so. The recovery of judgment for possession does not create an estoppel barring a subsequent action for mesne profits. Such an action will only be struck out if it is an abuse of process.
Περαιτέρω, παραπέμπω στο σύγγραμμα Bullen & Leake and Jacob's Precedents of Pleadings, 12η έκδοση, σελ. 592, καταγράφονται τα ακόλουθα σχετικά :
«Relief claimed. As soon as a tenant's interest is legally determined, his holding becomes wrongful, and is in law a trespass for which damages in respect of mesne profits may be recovered. The expression "mesne profits" is only another term for damages for trespass arising from the particular relationship of landlord and tenant (Bramwell v. Bramwell (1942) 1 K.B. 370).»
Προκύπτει, συνεπώς, ο ιδιοκτήτης δικαιούται να αποζημιωθεί για την περίοδο που ο ενοικιαστής παρανόμως κατείχε ή επενέβαινε επί του μισθίου.
Στο θέμα του υπολογισμού των αποζημιώσεων η Κυπριακή Νομολογία υιοθετεί ως μέτρο την ενοικιαστική αξία του υποστατικού. Επί του προκειμένου ιδιαίτερα διαφωτιστική είναι η αυθεντία στην απόφαση Ναυτικός Όμιλος Πάφου v. Αρχής Λιμένων Kύπρου (1992) 1(B) Α.Α.Δ. 882, όπου με αναφορά στις Αγγλικές αυθεντίες επί του θέματος λέχθηκαν τα ακόλουθα :
«Το μέτρο της αποζημίωσης για την παράνομη κατοχή ακινήτου είναι η ενοικιαστική αξία του κτήματος και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Το κριτήριο για την αποζημίωση του ιδιοκτήτη είναι αντικειμενικό, αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία του κτήματος. Αυτό καθορίστηκε στη Whitwham v. Westminster Brymbo Coal and Coke Company (1896) 2 Ch.D. 538, και επαναλήφθηκε σε σειρά μεταγενέστερων αποφάσεων, στη Swordheath Properties v. Tabet (1979) 1 All E.R. 240, Wrotham Park Estate v. Parkside Homes (1974) 2 All E.R. 321, και Penarth Dock Company v. Pounds, 1 Lloyd's Rep. 359 ports, 1963, Vol. 1, 359. Στον προσδιορισμό της ενοικιαστικής αξίας δε λαμβάνονται υπόψη βελτιώσεις στο κτήμα που επέφερε ο εναγόμενος (βλ. McGregor on Damages -14th ed., p. 1135 et seq.)»
Η πιο πάνω αρχή υιοθετήθηκε και στην υπόθεση Adrian Holdings Ltd v. Κυπριακής Δημοκρατίας, δια του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας ( 1998) 1 Α.Α.Δ. 1836.
Εφόσον, λοιπόν, μέτρο της αποζημίωσης αποτελεί η ενοικιαστική αξία, κρίσιμο είναι να προσδιοριστεί το πώς αποδεικνύεται η ενοικιαστική αξία και το κατά πόσο απαιτείται πάντοτε μαρτυρία εμπειρογνώμονα ή μπορεί να αποδειχθεί με οποιοδήποτε άλλο τρόπο.
Στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 4th Edition, vol 27, para. 255 καταγράφονται τα ακόλουθα ως προς τον τρόπο υπολογισμού της ενοικιαστικής αξίας:
«The landlord may recover in an action for mesne profits the damages which he has suffered through being out of possession of the land or, if he can prove no actual damage caused to him by the defendant's trespass, the landlord may recover as mesne profits the amount of the open market value of the premises for the period of the defendant's wrongful occupation. In most cases the rent paid under the expired tenancy will be strong evidence as to the open market value. »
Στην υπό κρίση υπόθεση, ως προκύπτει από τη μαρτυρία μέχρι και τον Αύγουστο του 2025 γίνονταν πληρωμές. Επιπλέον προκύπτει ότι η εναγόμενη 1 από τον Ιούλιο του 2023 κατέβαλλε μηνιαίως το ποσό των € 888 και από τον Απρίλιο του 2024 μέχρι και τον Αύγουστο του 2025 κατέβαλλε το ποσό των € 950 μηνιαίως. Τα πιο πάνω ποσά καταβάλλονταν από την εναγόμενη 1. Όμως κατά την αντεξετάση του εναγόμενου 2 αμφισβητήθηκε ότι το πιο πάνω ποσό αναταποκρινόταν στην ενοικιαστική αξία του επίδικου υποστατικού. Παράλληλα η Ενάγουσα υποστήριξε ότι η ενοικιαστική αξία ανέρχεται στο ποσό των € 1.000, επειδή τα όμορα καταστήματα ενοικιάζονται έναντι του ποσό των € 1.271 και € 1,083.33 μηνιαίως.
Είναι προφανές ότι οι διάδικοι διαφωνούν ως προς την ενοικιαστική αξία του επίδικου καταστήματος. Το βάρος απόδειξης πίπτει στους ώμους των εναγόντων. Η αναφορά της εναγομένης 1 στο ποσό που ενοικιάζονται τα δυο όμορα καταστήματα δεν συνιστά μαρτυρία για την ενοικιαστική αξία του ακινήτου. Το ύψος ενοικίου άλλων δυο καταστημάτων, έστω στο ίδιο κτήριο δεν μπορεί να συνιστά καταληκτική μαρτυρία για την ενοικιαστική αξία του επίδικου ακίνητου, αφού το ενοίκιο μπορεί να μεταβάλλεται από άλλους παράγοντες όπως από τα τετραγωνικά ή άλλες παροχές που υπάρχουν σε έκαστο ακίνητο. Επομένως, η αναφορά στην συμφωνηθείσα τιμή ενοικίου άλλων καταστημάτων δεν οδηγεί, άνευ ετέρου, σε συμπέρασμα για την ενοικιαστική αξία του επίδικου ακίνητου. Επομένως, το μόνο σταθερό στοιχείο που μπορεί να ληφθεί υπόψη είναι το συμφωνηθέν ενοίκιο.
Στην υπό κρίση υπόθεση το συμφωνηθέν ενοίκιο ανέρχεται στο ποσό των € 800. Παρατηρώ, παράλληλα, ότι η εναγόμενη 1 από τον Ιούλιο του 2023 ξεκίνησε να καταβάλλει ποσά μεγαλύτερα από το συμφωνηθέν ενοίκιο. Στην απουσία ανταπαίτησης το Δικαστήριο δεν μπορεί να προβεί από μόνο του σε μαθηματικούς υπολογισμούς και τυχόν συμψηφισμό.
Επομένως, επειδή η εναγόμενη 1 έχει κριθεί ότι επεμβαίνει παρανόμως επί του επίδικου καταστήματος, με βάση τη νομολογία οι ενάγοντες έχουν δικαίωμα να αποζημιωθούν για το πιο πάνω με την επιδίκαση ποσού ως ενδιάμεσα οφέλη. Το πόσο καθορίζεται στο ποσό των € 800. Περαιτέρω, εφόσον έχει δηλωθεί ότι έχει καταβληθεί ποσό μέχρι και τον Αύγουστο του 2025, εκδίδεται απόφαση για καταβολή ενδιάμεσων οφελών από την εναγόμενη 1 προς του ενάγοντες από 1.9.2025 μέχρι παραδόσεως κενής και ελεύθερης της κατοχής.
Ως προς το αιτητικό Δ της έκθεσης απαίτησης αρκεί να αναφέρω ότι δεν έχει προσφερθεί μαρτυρία και επομένως απορρίπτεται.
Η ευθύνη του εναγόμενου 2 ως εγγυητή.
Στην υπό κρίση υπόθεση δεν έχει αμφισβητηθεί ότι ο εναγόμενος 2 υπέγραψε ως εγγυητής για τις υποχρεώσεις της εναγομένης 1. Επομένως χρήζει ερμηνείας το περιεχόμενο της επίδικης σύμβασης εγγύησης.
Σύμφωνα με τη νομολογία, κατά την ερμηνεία κάποιας σύμβασης το Δικαστήριο εκκινώντας από το λεκτικό της σύμβασης στο σύνολό της προχωρεί να εξεύρει την πραγματική βούληση των μερών. Γνώμονας για τα πιο πάνω θα είναι η έννοια που μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας ερμηνευόμενο στο σύνολό του στον μέσο συνετό άνθρωπο. Ενδεικτικά παραπέμπω στην απόφαση Dome Investments Public Company Ltd v. Κυπριακή Δημοκρατία μέσω Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση 11/2013, ημερομηνίας 17.6.2021.
Στην υπόθεση Αργύρη ν. Χρυσοστόμου 2006 1 ΑΑΔ 1362, έγινε δεκτό ότι οι αρχές που ισχύουν ως προς την ερμηνεία οποιασδήποτε σύμβασης εφαρμόζονται και κατά την ερμηνεία σύμβασης εγγύησης.
Ειδικότερα ως προς την κατάταξη κάποιας σύμβασης εγγύησης ως συνεχούς ή ειδικής διαφωτιστική είναι απόφαση Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λτδ ν. T.G. & Sons Importing Ltd κ.ά. 1 ΑΑΔ (2004) 180, όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα σχετικά:
«Το κατά πόσο σε μια συγκεκριμένη υπόθεση μια εγγύηση είναι συνεχής ή όχι είναι ζήτημα που σχετίζεται με την πρόθεση των μερών όπως εκφράζεται μέσα από το λεκτικό που χρησιμοποίησαν, όπως αυτό γίνεται δίκαια αντιληπτό με την έννοια που έχει χρησιμοποιηθεί και η πρόθεση αυτή διακριβώνεται με τον καλύτερο τρόπο με το να εξετάζεται η σχετική κατάσταση των μερών κατά το χρόνο συγγραφής του εγγράφου* (βλ. Pollock and Mulla Indian Contract and Specific Relief Acts, 9η εκ., 1972, σελ. 619). Έχει περαιτέρω νομολογηθεί ότι το θέμα δεν μπορεί να αποφασισθεί με βάση μόνο την απλή ερμηνεία του εγγράφου χωρίς να εξεταστούν οι συνθήκες που το περιβάλλουν για να ανευρεθεί ποιό ήταν το αντικείμενο το οποίο τα μέρη είχαν κατά νούν όταν δόθηκε η εγγύηση** (Hefffield v. Meadows [1869] L.R. 4 C.P. 595, 599).
Στο σύγγραμμα "Law of Guarantees" 3rd ed. των Geraldine Mary Andrews και Richard Millett σελ. 90 υποδεικνύεται ότι «μια ειδική (specific) εγγύηση είναι εκείνη που καλύπτει μια συγκεκριμένη υποχρέωση, ή μια συγκεκριμένη πράξη ή σειρά πράξεων π.χ. τα ποσά που οφείλονται δυνάμει αναγνωρισθείσης σειράς τιμολογίων. Συνεχής εγγύηση είναι εκείνη που καλύπτει υποχρεώσεις ή πράξεις αποπληρωμής δόσεων οι οποίες συνεχίζουν να λαμβάνουν χώραν μεταξύ του πρωτοφειλέτη και του πιστωτή, όπως τα δάνεια τα οποία είναι πληρωτέα από καιρού εις καιρόν επί τρεχούμενου λογαριασμού μεταξύ προμηθευτή αγαθών και συνήθους αγοραστού ή μεταξύ τραπεζίτη και πελάτη………………………………………………………………………………
Τέλος υποδεικνύουν (βλ. σελ. 91) ότι η πρόθεση για δημιουργία συνεχούς εγγύησης μπορεί να συναχθεί απλώς από την αναφορά σε «οποιοδήποτε χρέος» ("any debt") ή «οποιαδήποτε ποσά χρημάτων» ("any sums of money") τα οποία παρέχονται στον πρωτοφειλέτη».
Περαιτέρω, βοηθητική είναι η απόφαση Μάντζαλος ν. Μιχαηλίδη κ.α, Πολιτική Έφεση Αρ. 74/2013, ημερομηνίας 14.2.2019. Στην εν λόγω υπόθεση κρίθηκε το ζήτημα του κατά πόσο η σύμβαση εγγύησης κάλυπτε και την επακόλουθη θέσμια ενοικίαση.
«Με αυτό ως δεδομένο, η εγγύηση καταβολής ενοικίου σε σχέση με συμβατική ενοικίαση δεν καλύπτει μετέπειτα θέσμια ενοικίαση, εκτός εάν με ξεκάθαρο τρόπο προκύπτει τέτοια υποχρέωση από το λεκτικό της συμφωνίας εγγύησης. Τότε και μόνο το Δικαστήριο θα μπορεί να οδηγηθεί σε συμπέρασμα ότι η σύμβαση εγγύησης εφαρμόζεται και σε σχέση με την πληρωμή ενοικίου θέσμιας ενοικίασης. Ας μη διαφεύγει ότι η θέσμια ενοικίαση είναι απροσδιορίστου χρονικής διάρκειας, στοιχείο ιδιαίτερα σημαντικό και το οποίο συνιστά επιπρόσθετο βάρος στους ώμους του όποιου εγγυητή καταβολής ενοικίου. Το ζήτημα διαφοροποιείται βεβαίως στις περιπτώσεις όπου στο ίδιο το ενοικιαστήριο έγγραφο προβλέπεται περίοδος ανανέωσης ή όπου η συμφωνία ενοικίασης έχει δυνητικά καταληκτικό χρόνο τη λήξη της περιόδου ανανέωσης. Σε τέτοια περίπτωση και με δεδομένο ότι ο εγγυητής γνώριζε για το δικαίωμα μονομερούς ανανέωσης και ότι η ανανέωση επήλθε, η εγγύηση θεωρείται ότι ισχύει και για την περίοδο ανανέωσης (Michael v. Nishanian (1966) 1 C.L.R. 150, Αργύρη (ανωτέρω).»
Προκύπτει, συνεπώς, ότι το ζήτημα του κατά πόσο η εγγύηση επεκτείνεται και μετά τη λήξη της συμβατικής περιόδου ενοικίασης, εξαρτάται από τις πρόνοιες της σχετικής εγγύησης. Η πρόθεση για δημιουργία συνεχούς εγγύησης μπορεί να συναχθεί από την αναφορά σε «οποιοδήποτε χρέος» ("any debt") ή «οποιαδήποτε ποσά χρημάτων» ("any sums of money") τα οποία παρέχονται στον πρωτοφειλέτη.
Στην υπό κρίση υπόθεση το λεκτικό της εγγύησης ήταν σαφές και προνοούσε ότι η εγγύηση αφορούσε την καταβολή κάθε ενοικίου και κάθε ζημίας μέχρι την παράδοση. Είναι προφανές ότι η επίδικη εγγύηση κάλυπτε τη συνέχιση της ενοικίασης υπό οποιαδήποτε ουσιαστικά μορφή μέχρι την παράδοση της κατοχής κάθε τυχόν οφειλόμενου ενοικίου ή ζημίας. Επομένως ο εναγόμενος 2 έχει με βάση τις πρόνοιες της επίδικής εγγύηση υποχρέωση να καταβάλει οποιαδήποτε τυχόν οφειλόμενα ποσά είτε αυτά είναι ενοίκια είτε αποζημιώσεις μέχρι την παράδοση.
Στην υπό κρίση υπόθεση αποτέλεσε εύρημα του Δικαστηρίου ότι η εναγόμενη οφείλει συγκεκριμένο ποσό ως οφειλόμενα ενοίκια. Επίσης τα ενδιάμεσα οφέλη συνιστούν αποζημίωση για τη ζημία που υφίσταται ο ιδιοκτήτης από την παράνομη επέμβαση. Συνακόλουθα, ο εναγόμενος 2 ευθύνεται ως εγγυητής για την καταβολή των πιο πάνω κονδυλίων.
Κατάληξη
Συνεπακόλουθα την πιο πάνω κατάληξής μου εκδίδεται διάταγμα ως το Α.Β και Γ της έκθεσης απαίτησης. Περαιτέρω εκδίδεται απόφαση υπέρ των εναγόντων και εναντίων των εναγόμενων 1 και 2 αλληλέγγυα κα/ή κεχωρισμένα για το πόσο των €3.200 με νόμιμο τόκο από σήμερα μέχρι εξοφλήσεως. Επιπλέον, εκδίδεται απόφαση με την οποία διατάσσονται οι εναγόμενοι 1 και 2 αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα να καταβάλουν το ποσό των € 800 μηνιαίως από 1.9.2025 μέχρι παραδόσεως κενής και ελεύθερης της κατοχής του επίδικου καταστήματος.
Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ των εναγόντων και εναντίον των εναγόμενων ως αυτά υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
…………………………………….
Μ. Χριστοδούλου, Α.Ε.Δ.
ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο