ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Χριστοδούλου, Α. Ε. Δ
Αρ. Αίτησης: 116/23(ijustice)
Μεταξύ
- ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΥ ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΥ (Α.Δ.Τ. [ ]) εκ [ ] 19, [ ] Λευκωσία, Κύπρος
- DU XIN HANG (ARC [ ]) εκ [ ] 19, [ ] Λευκωσία, Κύπρος
Αιτητών
-και-
- THREE FIVE (KTIMATIKI) LTD (HE 143288)
- A. CHACHOLIS DEVELOPERS LTD (HE 132873)
- Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου
Καθ’ ων η αίτηση
Αίτηση ημερομηνίας 30.05.2025 για χορήγηση άδειας προς καταχώρηση
συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης
Ημερομηνία : 28.11.2025
Εμφανίσεις :
Για αιτητές : Κωνσταντίνου, Παναγιώτου & Σία Δ.Ε.Π.Ε.
Για καθ’ ης η αίτηση 1: Ουδεμία εμφάνιση
Για καθ’ ης η αίτηση 2: Πανάγος & Πανάγος Δ.Ε.Π.Ε.
Για καθ’ ου η αίτηση 3: κα Χατζηζαχαρία, για Γενικό Εισαγγελέα.
Για εταιρεία Themis Portofolio Management Holdings Ltd: Α. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε.
Ενδιάμεση Απόφαση
Εισαγωγή – Γεγονότα
Αντικείμενο της παρούσας διαδικασίας είναι η αίτηση των αιτητών για καταχώρηση συμπληρωματικής ενόρκου δηλώσεως σε σχέση με την αίτησή τους, για εκπρόθεσμη κατάθεση της σύμβασης εκχώρησης.
Η υπό κρίση αίτηση βασίζεται στο, Μέρος 1, 2, 3, 8.8.(3), 32 και 60, των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023, ως έχουν μέχρι σήμερα τροποποιηθεί στα άρθρα 2, 3, 21, 29 και 30 περί Δικαστηρίων Νόμο (Ν. 14/1960), ως έχει τροποποιηθεί, στη σχετική Νομολογία, στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου, στην πρακτική και στις εξουσίες του Δικαστηρίου. Η αίτηση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του αιτητή 1, στην οποία επεξηγεί τους λόγους που επιδιώκεται η καταχώρηση της υπό κρίση αίτησης. Επίσης, επισυνάπτει και σχετικό προσχέδιο της προτεινόμενης συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης.
Η καθ’ η αίτηση 1 δεν εμφανίστηκε στη διαδικασία
Η καθ’ ης αίτηση 2 καταχώρησε ένσταση στην παρούσα διαδικασία. Οι λόγοι ένστασης συνοψίζονται στο ότι δεν αποκαλύπτεται καλός λόγος για την έγκριση του αιτήματος, η αίτηση είναι ανυπόστατη, νομικά και ουσιαστικά αβάσιμη και αδικαιολόγητη. Η ένσταση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του Α. Βασιλείου παραλήπτη διαχειριστή της περιουσίας της καθ’ ης η αίτηση 2 εταιρείας. Στην ένορκή του δήλωση αναπτύσσει του λόγους ένστασης.
Ο καθ’ ου η αίτηση 3 καταχώρησε επίσης ένσταση με την οποία προβάλλει, μεταξύ άλλων, ότι η αίτηση είναι ουσιαστικά και νομικά αβάσιμη, ότι δεν συντρέχει καλός λόγος για την έγκριση του αιτήματος και ότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έγκριση του αιτούμενου διατάγματος. Η ένσταση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση της Γ. Πάπαλλου κτηματολογικής λειτουργού Β στην οποία αναπτύσσει τους λόγους ένστασης.
Τέλος παρά το ότι δεν είναι διάδικος στην αίτηση, ένσταση καταχώρησε και η εταιρεία Themis Portofolio Management Holdings Ltd. Όπως προκύπτει από τον φάκελο της διαδικασίας η εν λόγω εταιρεία, στις 31.5.2024, καταχώρησε αίτημα για πρόσβαση στην υπόθεση. Το δικαστήριο, υπό άλλη σύνθεση, στις 7.7.2024 αποφάσισε όπως το ζήτημα του κατά πόσο όντως η εταιρεία αυτή είναι ενδιαφερόμενο πρόσωπο θα πρέπει να αποφασιστεί στο πλαίσιο της κυρίως υπόθεσης. Επομένως για σκοπούς της παρούσας η ένσταση της Themis Portofolio Management Holdings Ltd, θα πρέπει να ληφθεί υπόψιν.
Η εταιρεία Themis με την ένστασή της προέβαλε και αυτή τη θέση ότι η αίτηση είναι νομικά και ουσιαστικά αβάσιμη, ότι δεν προβάλλεται καλός λόγος για την έγκριση του αιτήματος και ότι δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος. Η ένσταση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση του Γ. Γεωργίου υπαλλήλου της εν λόγω εταιρείας.
Διαδικασία - γεγόνοτα
Η ακρόαση της υπόθεσης διεξήχθη στη βάση των γραπτών αγορεύσεων των μερών. Οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων αγόρευσαν γραπτώς προωθώντας ο καθένας τη θέση του με αναφορά στην υποστηρικτική της θέσης τους νομολογία.
Κοινό τόπο μεταξύ των συνηγόρων των διαδίκων αποτέλεσε η εισήγηση ότι η έγκριση της παρούσας εναπόκειται στη διακριτική ευχέρεια του δικαστηρίου, η οποία ασκείται υπό την αίρεση κατάδειξης καλού λόγου.
Νομική πτυχή
Η υπό εκδίκαση υπόθεση εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής των νέων κανονισμών πολιτικής δικονομίας, αφού καταχωρήθηκε μετά την 1η.9.2023. Επίσης όλα τα δικόγραφα έχουν καταχωρηθεί με βάση του νέους κανονισμούς πολιτικής δικονομίας. Η υπό κρίση αίτηση εδράζεται επί του άρθρου 8.8.3 των κανονισμών το οποίο προνοεί τα ακόλουθα:
8.8. Μαρτυρία: γενικά
……………………………………………………………………………………………..
(3) Το δικαστήριο δύναται να επιτρέψει σε διάδικο για καλό λόγο να προσκομίσει περαιτέρω γραπτή μαρτυρία.
Προκύπτει, συνεπώς, ότι η σχετική εξουσία του δικαστηρίου είναι δυνητική και ασκείται υπό την αίρεση κατάδειξης καλού λόγου.
Πλέον, σύμφωνα με τον Κανονισμό 1.3, το δικαστήριο θα πρέπει κατά την άσκηση οποιασδήποτε εξουσίας που παρέχεται σε αυτό από τους κανονισμούς ή την ερμηνεία οποιουδήποτε κανονισμού, να καθοδηγείται από τον πρωταρχικό σκοπό. Έτσι, ως έχει νομολογηθεί, δεσπόζουσα θέση στην ερμηνεία των νέων διαδικαστικών κανονισμών έχει ο πρωταρχικός σκοπός. ( Βλ. Χριστοδούλου ν. Ασφαλιστική Εταιρεία η «Κεντρική» Λτδ Πολιτική Έφεση 156/2024, ημερομηνίας 18.6.2025).
Ο πρωταρχικός σκοπός καθορίζεται στο άρθρο 1.2 των Κανονισμών ως ακολούθως:
«1.2. Πρωταρχικός σκοπός
(1) Οι παρόντες κανονισμοί αποτελούν διαδικαστικό κώδικα, πρωταρχικός σκοπός του οποίου είναι η παροχή στο δικαστήριο δυνατότητας χειρισμού υποθέσεων κατά τρόπο δίκαιο και με αναλογικό κόστος.
(2) Ο χειρισμός υπόθεσης δίκαια και με αναλογικό κόστος περιλαμβάνει, στον βαθμό που είναι πρακτικά εφικτό:
(α) τη διασφάλιση ότι οι διάδικοι τίθενται επί ίσοις όροις·
(β) την εξοικονόμηση δαπανών·
(γ) τον χειρισμό μιας υπόθεσης με τρόπους αναλογικούς προς:
(i) το υπό αναφορά χρηματικό ποσό·
(ii) τη σοβαρότητα της υπόθεσης·
(iii) την πολυπλοκότητα των θεμάτων· και
(iv) τις οικονομικές συνθήκες κάθε διαδίκου·
(δ) τη διασφάλιση ταχέος και δίκαιου χειρισμού·
(ε) την κατανομή σε αυτήν κατάλληλου μέρους των πόρων του δικαστηρίου, λαμβανομένης υπόψη της ανάγκης για κατανομή πόρων και σε άλλες υποθέσεις· και
(στ) την επιβολή συμμόρφωσης με κανονισμούς και διατάγματα.»
Όπως υποδεικνύεται στο σύγγραμμα White Book 2025, Section 11 - Overriding Objective of CPR, D. - Giving Effect to the “Overriding Objective”—Particular Objectives, para. 11-08
«It is perhaps obvious that the fundamental purpose of civil procedure should be to enable the court “to deal with cases justly” (r.1.1(1)) and, so far as is practicable, “fairly” ».
Περαιτέρω, στο ίδιο σύγγραμμα White Book 2025 (ανωτέρω) επεξηγείται ότι:
«but as was made clear in Mitchell v News Group Newspapers Ltd [2013] EWCA Civ 1537 (para.38), this can only be achieved through the application of the various parts of r.1.1(2), which explicate what it means to “deal with a case justly and at proportionate cost”. Contrary to the view taken in previous editions of the White Book, Mitchell v News Group Newspapers makes clear doing justice in the individual case is not something separate from or superior to the overriding objective. »
Προκύπτει, συνεπώς, ότι σύμφωνα με την αγγλική νομολογία ο χειρισμός της υπόθεσης κατά δίκαιο και αναλογικό τρόπο είναι νοητός μόνο στο πλαίσιο που οριοθετεί ο πρωταρχικός σκοπός.
Παρόμοια προσέγγιση έχει υιοθετηθεί και στο πλαίσιο της κυπριακής νομολογίας. Ως προς τον σκοπό, τη φύση και τη προσέγγιση που πρέπει να διέπει την ερμηνεία των νεών θεσμών, θεμελιακή είναι η απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Καντούνας ν. Ηλιάδης κ.ά. Πολιτική Έφεση 54/2024, ημερομηνίας 18.10.2024, όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«Επισημαίνουμε ότι με τη θέσπιση των νέων Κανονισμών, πέραν των ουσιαστικών διαδικαστικών αλλαγών, επιχειρείται μια αλλαγή κουλτούρας και φιλοσοφίας. Μιας κουλτούρας και φιλοσοφίας σύγχρονης και προοδευτικής που θα επιτρέπει στο Δικαστήριο, κατ' εφαρμογή του πρωταρχικού σκοπού, να διαχειρίζεται τις υποθέσεις με ευελιξία και πρακτικότητα προς εξυπηρέτηση του δικαίου και της δικαιοσύνης. Παράλληλα σκοπείται η απομάκρυνση από δυσλειτουργικές και αχρείαστες διαδικασίες που ενίοτε συνέτειναν σε καθυστερήσεις, αύξαναν κατά τρόπο αχαλίνωτο τα έξοδα και τη δαπάνη της υπόθεσης και αντιστρατεύονταν την όλη προσπάθεια απονομής δικαιοσύνης. Ο πρωταρχικός σκοπός προάγει τη συμμετοχή στη διαδικασία απονομής δικαιοσύνης και όχι τον αποκλεισμό απ' αυτήν, τηρουμένων βεβαίως της κατά κανόνα συμμόρφωσης με τεθείσες προθεσμίες, τύπους και προϋποθέσεις.»
Περαιτέρω όπως έχει τεθεί στην υπόθεση CTC Automotive Ltd ν. Ψαρούδης Μπετόν Λτδ κα. Πολ. Έφεση Ε112/24, ημερομηνίας 28.3.2025:
«Ο χειρισμός των υποθέσεων στο πλαίσιο του Πρωταρχικού Σκοπού, περιλαμβάνει μεταξύ άλλων σύμφωνα με το Μέρος 1.2 (2), την εξοικονόμηση δαπανών, τη διασφάλιση ταχείας και δίκαιης μεταχείρισης, αλλά βέβαια και την επιβολή συμμόρφωσης με κανονισμούς και διατάγματα. Επίσης, συμπεριλαμβάνει σύμφωνα με το Μέρος 1.2 (2) (γ), τον χειρισμό μιας υπόθεσης με τρόπους αναλογικούς, μεταξύ άλλων, ως προς τη σοβαρότητα της υπόθεσης και την πολυπλοκότητα των επιδίκων θεμάτων.»
Σχετικές, επίσης, είναι οι αποφάσεις Robert Mucinic v. Sky Cac Ltd κ.α., Πολιτική Έφεση E1/2019, ημερομηνίας 07.6.2024 και Σταυράκη ν. Παπαμιχαήλ κα. Πολιτική Έφεση 35/2024 ημερομηνίας 6.5.2025.
Επομένως, το ζήτημα θα κριθεί υπό το φως του πρωταρχικού σκοπού. Δεν διαλανθάνει σαφώς της προσοχής του Δικαστηρίου ότι η έννοια του καλού λόγου δεν έχει εξειδικευτεί στο πλαίσιο των νεών κανονισμών. Εν προκειμένω βοηθητική στην οριοθέτηση της πιο πάνω έννοιας είναι η νομολογία που αναπτύχθηκε υπό της Δ.48 των παλαιών θεσμών πολιτικής δικονομίας.
Όπως προκύπτει από τη νομολογία που αναπτύχθηκε στο πλαίσιο της παλαιάς Δ.48 θ. (4). 2, προκύπτει ότι το τι συνιστά καλό λόγο πρέπει να εξετάζεται στα πλαίσια των επίδικων θεμάτων της κάθε περίπτωσης, ώστε να μην επιτρέπεται η καταχώρηση ενόρκων δηλώσεων που δεν αποσκοπούν στη σφαιρική παράθεση των ουσιαστικών γεγονότων ως προς την απόφανση επί του εκάστοτε επίδικου ζητήματος. Επιπρόσθετα η ύπαρξη και μόνο αμφισβητούμενων γεγονότων δεν θεμελιώνει άνευ ετέρου καλό λόγο για έγκριση του αιτήματος. Ενδεικτικά παραπέμπω στις αποφάσεις Α. Μessios & Sons Ltd κ.α. ν. Λεωνίδα (2010) 1(Α) ΑΑΔ 195. Κόκκινου ν. Κόκκινου, (2016) 1 ΑΑΔ 2523 και Αναφορικά με την αίτηση των εταιρειών Warner Trust κ.ά, Πολιτική Αίτηση Αρ. 45/2021, ημερομηνίας 2.4.2021.
Κατά την κρίση του παρόντος δικαστηρίου, οι πιο πάνω παράγοντες συνιστούν παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη και για σκοπούς των νεών κανονισμών πολιτικής δικονομίας. Επίσης επηρεάζουν και το κατά πόσο η έγκριση παρόμοιας φύσης αιτήματος συνιστά δίκαιο και αναλογικό μέτρο και λαμβάνονται υπόψη στην κρίση του κατά πόσο τυχόν έγκριση του αιτήματος εξυπηρετεί τον πρωταρχικό σκοπό.
Οι προτεινόμενοι ισχυρισμοί σε συνάρτηση με το επίδικο ζήτημα στην αίτηση για εκπρόθεσμη καταχώρηση σύμβασης εκχώρησης.
Η κυρίως αίτηση αφορά στην εκπρόθεσμη κατάθεση της σύμβασης εκχώρησης υπό το άρθρο 12 του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου του 2011.
Η εκπρόθεσμη κατάθεση της σύμβασης εκχώρησης αποτελεί ζήτημα που και αυτό ανάγεται στη διακρατική ευχέρεια του δικαστηρίου. Επομένως, το ερώτημα που ανακύπτει είναι το κατά πόσο οι προτεινόμενοι ισχυρισμοί συνδέονται με τα επίδικα στην κυρίως αίτηση, ώστε να συντρέχει καλός λόγος να εκτεθούν.
Με την προτεινόμενη συμπληρωματική ένορκη δήλωση, επιδιώκεται να προωθηθούν ισχυρισμοί αναφορικά με το ότι: (α) η καταχώρηση της κυρίως αίτησης, έγινε κατόπιν οδηγιών λειτουργών του Επαρχιακού Κτηματολογίου Αμμοχώστου, (β) από τις 09.10.15, ήτοι από την ημερομηνία υπογραφής της συμφωνίας εκχώρησης, οι αιτητές διαμένουν εντός του επίδικου ακινήτου και (γ) μέχρι την ημερομηνία καταχώρησης του αιτήματος της εταιρείας Themis για πρόσβαση στο φάκελο της παρούσας, οι αιτητές, δεν γνώριζαν για την συμφωνία εκχώρησης ημερομηνίας 22.04.04, αλλά ούτε και την ύπαρξη του Διατάγματος ημερομηνίας 26.01.15. Τέλος, επιχειρείται να προσκομιστούν ισχυρισμοί αναφορικά με την έρευνα, στην οποία έχουν προβεί οι αιτητές και βάση της οποίας δεν φαίνεται να υπάρχει καταχωρημένο οποιοδήποτε εκχωρητήριο.
Το βασικό ερώτημα που προκύπτει, είναι κατά πόσο οι πιο πάνω ισχυρισμοί συνδέονται με το επίδικο θέμα στην κυρίως αίτηση, ώστε να συντρέχει κάλος λόγος για την έγκριση του αιτήματος και κατά πόσο η έγκριση του αιτήματος αποτελεί μέτρο που είναι υπό τις περιστάσεις δίκαιο και αναλογικό και εξυπηρετεί έτσι τον πρωταρχικό σκοπό.
Είναι προφανές, ότι ο λόγος που οι αιτητές προέβηκαν στην υπό κρίση αίτηση, δεν μπορεί να επηρεάσει τα επίδικα θέματα. Το ίδιο ισχύει και σε σχέση με τους ισχυρισμούς ως προς το ότι διαμένουν εντός του επίδικου ακινήτου. Επιπλέον, το γεγονός, ότι οι ίδιοι δεν γνώριζαν για την ύπαρξη της συμφωνίας ή του Διατάγματος, δεν είναι θέμα που επηρεάζει την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του δικαστηρίου, στην κυρίως αίτηση. Η πιο πάνω ισχυρισμοί, δυνατό να έχουν σημασία σε άλλες διαδικασίες μεταξύ των αιτητών και των πωλητών του επίδικου ακινήτου. Τέλος το γεγονός ότι, ο αιτητής είχε προβεί στο παρελθόν σε έρευνα στο Κτηματολόγιο, επίσης δεν μπορεί να έχει σχέση με τα επίδικα θέματα στην κυρίως αίτηση, καθότι δεν εξετάζονται οι συνθήκες υπό τις οποίες αποφάσισαν οι αιτητές να συνομολογήσουν την επίδικη σύμβαση εκχώρησης, αλλά το κατά πόσο είναι εύλογο και δίκαιο η εν λόγω εκχώρηση, να καταχωρηθεί εκπρόθεσμα στο Κτηματολόγιο.
Συνολικά, οι προτεινόμενοι ισχυρισμοί, δεν προσθέτουν οτιδήποτε στα επίδικα θέματα της κυρίως αίτησης. Συνεπώς, δεν συντρέχει καλός λόγος για έγκριση του αιτήματος.
Υπό τις πιο πάνω περιστάσεις, τυχόν έγκριση του αιτήματος δεν θα εξυπηρετούσε ούτε τον πρωταρχικό σκοπό των νέων κανονισμών πολιτικής δικονομίας.
Ως προς τα έξοδα κρίνω ότι αυτά θα πρέπει να ακολουθήσουν το αποτέλεσμα και να επιδικαστούν υπέρ των επιτυχόντων διαδίκων. Επίσης, αφ’ ης στιγμής δεν αμφισβητήθηκε διαδικαστικά η απόφαση του Δικαστηρίου, υπό προηγούμενη σύνθεση, για το ότι η νομιμοποίηση της εταιρείας Themis Portofolio Management Holdings Ltd θα κριθεί στο πλαίσιο της κυρίως αίτησης, κρίνω ότι καλώς και κανονικώς, στο παρόν στάδιο, συμμετείχε στη διαδικασία. Τούτου δοθέντος, αφού έχει αναδειχθεί ως επιτυχών διάδικος δικαιούται την επιδίκαση εξόδων υπέρ της.
Κατάληξη
Συνεπακόλουθα της πιο πάνω κατάληξη μου η αίτηση απορρίπτεται. Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ των καθ’ ων η αίτηση 2 και 3 και υπέρ της εταιρείας Themis Portofolio Management Holdings Ltd και εναντίον των αιτητών αλληλέγγυα ή ξεχωρίστα.
Ως προς το ύψος των εξόδων έχω ακούσει τους ευπαίδευτους συνηγόρους των διαδίκων και έχω λάβει υπόψη μου τις εισηγήσεις τους ως προς αυτά. Έχω συγκρίνει τα αιτούμενα από τους διαδίκους κονδύλια με τον σχετικό πίνακα στο Παράρτημα Β, Μέρος Γ, των νέων κανονισμών και έχω προβεί σε συνοπτικό υπολογισμό των εξόδων.
Έχοντας υπόψη τις πρόνοιες του σχετικού παραρτήματος σε συνάρτηση με τα όσα έχουν τεθεί ενώπιόν μου, κρίνω ότι έκαστος εκ των διαδίκων υπέρ των οποίων επιδικάσθηκαν τα έξοδα, δικαιούται ως έξοδα το πόσο των € 1.229 πλέον ΦΠΑ όπου υπάρχει, πλέον € 13 πραγματικά έξοδα.
…………………………………….
Μ. Χριστοδούλου, Α.Ε.Δ
ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο