ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ
Ενώπιον: Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Π.Ε.Δ.
Αίτηση/Έφεση: 28/25 (i-Justice)
Επί τοις αφορώσι τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/1965 και επί τοις αφορώσι τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ. 224 ως και τις τροποποιήσεις αυτών.
Μεταξύ:.
Κωσταντία Παναγιώτου (Κωσταντή)
Αιτήτρια - Εφεσείουσα
-και-
Themis Portfolio Management Holdings Limited
Καθ’ ης η αίτηση – Εφεσίβλητη
Ως τροποποιήθηκε με διάταγμα του Δικαστηρίου ημερ. 17/09/2025
Μεταξύ:.
Κωσταντία Παναγιώτου (Κωσταντή)
Αιτήτρια - Εφεσείουσα
-και-
Themis Portfolio (H3) Management Holdings Limited
Καθ’ ης η αίτηση - Εφεσίβλητη
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 4 Φεβρουαρίου, 2026
ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Για Εφεσείουσα – Αιτήτρια: κα Α. Θεοδώρου
Για Εφεσίβλητη - Καθ’ ης η αίτηση: κα Σ. Παφίτη για Αιμιλιανίδης, Κατσαρός Δ.Ε.Π.Ε.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Η Αιτήτρια στην αίτησή της αξιώνει την έκδοση διατάγματος, με το οποίο να ακυρώνεται ή/και να παραμερίζεται η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ, ημερομηνίας 04/03/2025, η οποία αφορά την πώληση με τη διαδικασία πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου με αριθμό εγγραφής 0/[ ], Φύλλο/Σχ. -/2‑281‑375/2, Τεμάχιο [ ] στο Λιοπέτρι. Επιπρόσθετα ζητά διάταγμα με το οποίο να ακυρώνεται ο πλειστηριασμός και διάταγμα με το οποίο να ακυρώνεται ή/και παραμερίζεται ολόκληρη η διαδικασία εκποίησης εξ’ υπαρχής.
Ως λόγοι ακύρωσης της συγκεκριμένης διαδικασίας προβάλλονται οι ακόλουθοι: Ότι η προσβαλλόμενη Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ είναι πρόωρη και αποστάλθηκε πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής, ότι η προσβαλλόμενη Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ δεν επιδόθηκε δεόντως σύμφωνα με το άρθρο 44 Γ(3)(γ) και ότι η προσβαλλόμενη Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ είναι πρόωρη λόγω της μη έκδοσης της Ειδοποίησης Τύπου Θ.
Προς υποστήριξη του πρώτου λόγου ακύρωσης, που αφορά το γεγονός ότι η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ είναι πρόωρη και στάλθηκε πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής, η Αιτήτρια καταγράφει ότι το συγκεκριμένο ακίνητο συνιστά την κύρια κατοικία της, της οποίας η αξία δεν υπερβαίνει τις €350.000 και ως εκ τούτου την συνιστά «επιλέξιμη οφειλέτη». Υποστηρίζει ότι σύμφωνα με την τροποποίηση του Νόμου η συγκεκριμένη Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ δεν έπρεπε να αποσταλεί πριν την έκδοση της νέας Ειδοποίησης Τύπου Ι και ότι θα έπρεπε να εκδοθεί και να κοινοποιηθεί πρώτιστα Ειδοποίηση Τύπου Θ, σύμφωνα με τα άρθρα 44Β και 44ΓΑ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου. Προωθεί τη θέση ότι η συγκεκριμένη Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ είναι πρόωρη, αφού η Καθ΄ ης η Αίτηση, ως αδειοδοτημένο ίδρυμα, δεν συμμορφώθηκε με τις πρόνοιες του άρθρου 44Β(2) του Ν.9/65, το όποιο ορίζει ότι η Καθ΄ ης η Αίτηση οφείλει να αποστείλει μαζί με την ειδοποίηση που αφορούσε την υπερημερία και απαίτηση για πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους, ήτοι Ειδοποίηση στον Τύπο Θ. Ισχυρίζεται ότι εφόσον δεν τηρήθηκαν οι πρόνοιες των άρθρων 44ΓA και 44Β(2A) του Νόμου, οι οποιεσδήποτε αποσταλθείσες Ειδοποιήσεις καθίστανται άκυρες και θα πρέπει να αποσταλούν εκ νέου.
Περαιτέρω ισχυρίζεται ότι η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ στάλθηκε πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής, αφού δεν είχε αποσταλεί η Ειδοποίηση Τύπος Ι στη διεύθυνση της Αιτήτριας. Αποτέλεσμα της παράλειψης αποστολής της Ειδοποίησης Τύπος Ι ήταν τα Ενδιαφερόμενα Μέρη και η ίδια να μην έχουν την ευκαιρία να ενημερωθούν για τη διαφοροποίηση του κατ' ισχυρισμό οφειλόμενου ποσού, ως είχαν δικαίωμα. Υποστηρίζει ότι η προσβαλλόμενη Ειδοποίηση Τύπος ΙΑ ουδέποτε απεστάλη με συστημένη επιστολή στη διεύθυνση του σπιτιού της Αιτήτριας και ουδέποτε παρελήφθη και ως εκ τούτου είναι άκυρη. Τέλος ισχυρίζεται ότι η Ειδοποίηση Τύπος ΙΑ είναι πρόωρη γιατί συντάχθηκε πριν παραληφθεί η απάντηση από την Αιτήτρια, σε σχέση με την ένσταση της ως προς την απόρριψη του αιτήματός της για ένταξη στο Σχέδιο Ενοίκιο έναντι Δόσης.
Ως νομική βάση παρατίθενται τα άρθρα 5, 7, 36, 44Α ως 44ΙΑΑ, 44ΚΣΤ, 51 και 62 και τα Παραρτήματα του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, οι Κανονισμοί 37 – 51 των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Κανονισμών του 2015 Κ.Δ.Π.185/15, τα άρθρα 11(1)(ζ), 80 και 81 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, οι Κανονισμοί 1-18 των περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμών, τα άρθρα 21, 29, 31 και 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου, στα Μέρη 1- 4, 6, 7, 8, 10, 16, 22, 23, 24, 25, 32, 38, 39, 46, 47, 49, 51 και 60 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας 2023, οι Δ.1, Δ.2, Δ.3, Δ.4, Δ.5, Δ.8, Δ.28, Δ.32, Δ.38, Δ.39, Δ.41 θ.θ. 1 - 9, Δ.48 και Δ.64 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών, ο περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμος Κεφ.6, τα Άρθρα 23, 30 και 155 του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας, οι αρχές της Επιείκειας, της ασφάλειας του δικαίου, η πρακτική του Δικαστηρίου και οι συμφυείς εξουσίες του.
Τα γεγονότα προς υποστήριξη της αίτησης παρατέθηκαν σε ένορκη δήλωση της Αιτήτριας, η οποία έχει προσωπική γνώση των γεγονότων. Είναι η θέση της ότι η υπό εκποίηση κατοικία ανήκει στο σύζυγό της και είναι η κύρια κατοικία της οικογένειάς της. Καταγράφει ότι η ίδια είναι η ενυπόθηκη Οφειλέτιδα και η σύζυγος του Κενδέα Παναγιώτου, ο οποίος είναι ο Πρωτοφειλέτης και πάσχει από άνοια και συνακόλουθα είναι η μόνη η οποία μπορεί να παραθέσει τα γεγονότα. Υποστηρίζει ότι η Καθ΄ ης η Αίτηση ‑ Εφεσίβλητη όφειλε να γνωρίζει ότι η συγκεκριμένη κατοικία είναι το σπίτι στο οποίο διαμένει η ίδια μαζί με τον άρρωστο σύζυγό της και ότι δεν είναι οικόπεδο. Στη συγκεκριμένη κατοικία διαμένουν από το 1983 και έχουν μεγαλώσει τα επτά τους παιδιά. Προωθεί τη θέση ότι η Καθ΄ ης η Αίτηση ‑ Εφεσίβλητη πιθανόν να έχει αποστείλει την αλληλογραφία που αφορά την εκποίηση του συγκεκριμένου ακινήτου στην οδό 9ης Ιουλίου 9 και όχι στη δική της διεύθυνση που είναι 9ης Ιουλίου 11 και για αυτό δεν την λάμβανε. Κατά τη δική της άποψη η Καθ΄ ης η Αίτηση – Εφεσίβλητη όφειλε να είναι ενήμερη για τον σωστό αριθμό της κατοικίας της, αφού τον είχε καταγράψει στην αίτηση, την οποία υπέβαλε σύμφωνα με τις πρόνοιες του Σχεδίου «Ενοίκιο έναντι δόσης». Ισχυρίζεται ότι λόγω του γεγονότος ότι η υπό εκποίηση κατοικία είναι η κύρια κατοικία της, στην οποία κατοικεί πέραν των 6 μηνών, συγκαταλέγεται στον ορισμό «επιλέξιμη οφειλέτης», αφού η αξία της δεν υπερβαίνει τις €350.000 και η ίδια η Καθ΄ης η αίτηση – Εφεσίβλητη καθορίζει ως τιμή πώλησης της κατοικίας το ποσό των €178.480,32. Υποστηρίζει ότι δεν έλαβε Ειδοποίηση Τύπου ΙΒ και ως εκ τούτου δεν γνωρίζει την εκτιμηθείσα αξία της κατοικίας. Περαιτέρω, ισχυρίζεται ότι η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ δεν θα μπορούσε να της διαβιβαστεί πριν την έκδοση της Ειδοποίησης Τύπου Ι αλλά και την αποστολή της Ειδοποίησης Τύπου Θ. Είναι η θέση της ότι η Καθ΄ ης η Αίτηση ‑ Εφεσίβλητη όφειλε να αποστείλει μαζί με την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ και την Ειδοποίηση Τύπου Θ, στην οποία έπρεπε να καταγράφεται το σύνολο των στοιχείων που ορίζει το άρθρο 44Β(2), πλην όμως δεν το έπραξε γι' αυτό και καταλήγει στην εισήγηση ότι η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ έχει σταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής και ως εκ τούτου παραβιάζει τις πρόνοιες των άρθρων 44ΓΑ και 44Β(2Α) του Ν.9/65. Ένεκα της μη έκδοσης και κοινοποίησης των επιστολών Ειδοποίησης Τύπου Ι και ΙΒ τόσο η ίδια καθώς και όλα τα Ενδιαφερόμενα πρόσωπα δεν είχαν την ευκαιρία να ενημερωθούν για τη διαφοροποίηση του κατ' ισχυρισμό οφειλόμενου ποσού, ως είχαν δικαίωμα εκ του Νόμου, για να προβούν στα δέοντα αν το επιθυμούσαν.
Ισχυρίζεται ότι προσέρχεται στο Δικαστήριο με καθαρά χέρια και καταγράφει ότι ουδέποτε ειδοποιήθηκε με συστημένη επιστολή ή προσωπική επίδοση αναφορικά με την Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ και ουδέποτε είδε ενημέρωση από το Ταχυδρομείο για συστημένη επιστολή. Με έκπληξη την ανακάλυψε καθαρίζοντας την αποθήκη του σπιτιού της, λίγες μέρες πριν την καταχώρηση της παρούσας αίτησης. Παρά τις επίμονες ερωτήσεις της ο σύζυγός της δεν θυμάται αν την παρέλαβε, ούτε θυμάται πόσες επιστολές παρέλαβε πριν την παραλαβή της συγκεκριμένης Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ ούτε και θυμάται κατά πόσο άλλο πρόσωπο την έχει παραλάβει και την απέκρυψε από την ίδια φοβούμενο το πρόβλημα της υγείας της. Προωθεί τη θέση ότι η ίδια δεν μπορεί να γνωρίζει κατά πόσο ταχυδρομικοί υπάλληλοι την παρέδωσαν στον σύζυγό της, ο οποίος υποφέρει από άνοια ή αν παρέδωσαν σε άλλο πρόσωπο τις συγκεκριμένες επιστολές, χωρίς καμία εξουσιοδότηση από την ίδια και χωρίς την υπογραφή της. Υποστηρίζει ότι είναι άδικο να χάσει το σπίτι της επειδή δεν της ανέφερε κανένας για την συγκεκριμένη Ειδοποίηση. Δηλώνει εμφαντικά ότι η ίδια δεν γνωρίζει τι συνέβη, ότι ποτέ δεν είδε, ούτε παράλαβε, ούτε και εξουσιοδότησε οποιονδήποτε για να παραλάβει τη συγκεκριμένη συστημένη επιστολή εκ μέρους της. Περιγράφει την ιατρική κατάσταση του συζύγου της, για να προωθήσει τον ισχυρισμό ότι έχει απώλεια μνήμης από το 2019 και ότι πιθανόν, λόγω της ασθένειάς του, η παραλαβή της επιστολής να του προκάλεσε τρόμο και για αυτό της την έκρυψε.
Κατά τη δική της άποψη η Ειδοποίηση Τύπος ΙΑ δεν έχει νόμιμα επιδοθεί ούτε και παραδόθηκε νόμιμα από τους Ταχυδρομικούς Λειτουργούς ενώ δεν έχει επιδοθεί νόμιμα και στα Ενδιαφερόμενα Μέρη ή/και σε όλα τα πρόσωπα που έχουν συμφέρον ως προς την πώληση και εκποίηση του ακινήτου. Επικαλείται τις πρόνοιες των άρθρων 44Γ(3)(β) και 44ΙΕ. Καταλήγει ότι η Καθ΄ ης η Αίτηση ‑ Εφεσίβλητη δεν μπορεί να προβεί σε εκποίηση της ακίνητης περιουσίας η οποία είναι αντικείμενο σύμβασης υποθήκης που συνήφθη πριν την έναρξη του περί Συμβάσεως Πίστης για Καταναλωτές Νόμου, Ν.41(Ι)/2017. Επαναλαμβάνει ότι η συγκεκριμένη περιουσία συνιστά την κατοικία της και για αυτόν τον λόγο η όλη διαδικασία θα πρέπει να ακυρωθεί.
Η Αίτηση - Έφεση αντιμετωπίστηκε με ένσταση, στην οποία καταγράφηκαν είκοσι – δύο (22) λόγοι ενστάσεως, οι οποίοι μπορούν να συνοψιστούν σε συντομία ως ακολούθως: Ότι η αίτηση είναι εκπρόθεσμη γιατί καταχωρίστηκε μετά τη λήξη της προθεσμίας που καθορίζεται από τον ίδιο τον Νόμο. Ότι η αίτηση είναι άκυρη και παράτυπη γιατί δεν στρέφεται εναντίον του ενυπόθηκου δανειστή. Ότι είναι θνησιγενής και άκυρη γιατί δεν έχουν συνενωθεί ως διάδικοι όλα τα επηρεαζόμενα πρόσωπα. Ότι η Καθ΄ ης η Αίτηση εφάρμοσε ή/και ακολούθησε πιστά όλες τις προβλεπόμενες από τον Νόμο διαδικασίες. Ότι δεν συντρέχουν ή/και δεν αποδεικνύονται οι λόγοι ακύρωσης που προβλέπει ο Νόμος αναφορικά με την Ειδοποίηση Τύπος ΙΑ. Ότι δεν στοιχειοθετείται ή/και πάσχει η νομική της βάση και είναι κατά Νόμο ή/και ουσία αβάσιμη. Ότι δεν αποδεικνύεται οποιαδήποτε από τις περιοριστικές ή/και εξαντλητικά αναφερόμενες στη νομοθεσία προϋποθέσεις για καταχώρηση έφεσης αναφορικά με την Ειδοποίηση ΙΑ. Ότι οι Ειδοποιήσεις που αποστάλθηκαν ή/και επιδόθηκαν τόσο στην Αιτήτρια, καθώς και στα λοιπά Ενδιαφερόμενα Μέρη, ήταν καθ' όλα νομότυπες και σύμφωνα με τη διαδικασία του Μέρους VIA. Ότι οι Ειδοποιήσεις Τύπου Ι και η κατάσταση λογαριασμού αποστάλθηκαν ή/και επιδόθηκαν τόσο στην Αιτήτρια, καθώς και στα λοιπά Ενδιαφερόμενα Μέρη. Ότι οι Ειδοποιήσεις Τύπος ΙΑ επιδόθηκαν ορθά και νομότυπα και σε πλήρη συμμόρφωση με τη νομοθεσία. Ότι η προσβαλλόμενη Ειδοποίηση Τύπος ΙΑ αποστάλθηκε εντός της ταχθείσας προθεσμίας και ότι συντάχθηκε ή και επιδόθηκε περιλαμβάνοντας όλα τα στοιχεία που απαιτούνται. Ότι στα πλαίσια της υπό κρίση διαδικασίας το Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία να εξετάσει τις περιστάσεις ή/και αποστολή ή/και τύπο ή/και περιεχόμενο οποιασδήποτε άλλης ειδοποίησης πέραν της Ειδοποίησης Τύπος ΙΑ. Ότι η αίτηση είναι ανεπαρκής, γενική και αόριστη και δεν παρουσιάζει οποιονδήποτε λόγο για τον οποίο θα πρέπει να εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα. Ότι δεν έχουν παραβλαφθεί οποιαδήποτε έννομα συμφέροντα της Αιτήτριας ‑ Εφεσείουσας από την έκδοση και επίδοση της Ειδοποίησης Τύπος ΙΑ. Ότι η διαδικασία που ακολούθησε η Καθ΄ ης η Αίτηση – Εφεσίβλητη, τόσο σε σχέση με την αποστολή των εκ του Νόμου προβλεπόμενων ειδοποιήσεων καθώς και σε σχέση με την ενεργοποίηση και προώθηση της διαδικασίας εκποίησης, είναι ορθή και νόμιμη. Ότι η Αιτήτρια ερμηνεύει εσφαλμένα τις διατάξεις του Ν.9/65 και ότι οι ισχυρισμοί της είναι αυθαίρετοι, εσφαλμένοι, άσχετοι, ατεκμηρίωτοι, αβάσιμοι και αόριστοι και δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο συζήτησης και ως εκ τούτου δεν συντρέχει κανένας λόγος για ακύρωση ή/και παραμερισμό των επίδικων Ειδοποιήσεων.
Τα γεγονότα προς θεμελίωση της Ένστασης παρατίθενται σε ένορκη δήλωση του Χριστόδουλου Παπαλαμπριανού, δικαστηριακού λειτουργού της Themis Portfolio Management Limited, η οποία είναι θυγατρική της Themis Portfolio (Η3) Management Holdings Limited, η οποία έχει υποκαταστήσει και αντικαταστήσει την Τράπεζα Κύπρου σε όλα τα δικαιώματα που αφορούν την υπό κρίση διαδικασία. Ο ίδιος γνωρίζει, ως εκ της θέσης του, τα γεγονότα και είναι δεόντως εξουσιοδοτημένος στην κατάρτιση της συγκεκριμένης ένορκης δήλωσης. Είναι η θέση του ότι οι λόγοι που προωθούνται στην Αίτηση ‑ Έφεση δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία ούτε και από τους ισχυρισμούς που περιλαμβάνονται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση και ως εκ τούτου είναι έκθετη σε απόρριψη. Προβάλλει τον ισχυρισμό ότι η υπό εξέταση αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί ως εκπρόθεσμη γιατί καταχωρίστηκε μετά τη λήξη της προθεσμίας των 45 ημερών από την ημερομηνία που η Αιτήτρια έλαβε γνώση της επίδικης Ειδοποίησης Τύπος ΙΑ. Συγκεκριμένα, η Ειδοποίηση Τύπος ΙΑ παραλήφθηκε μέσω συστημένου ταχυδρομείου στις 20/03/2025 και η υπό κρίση αίτηση καταχωρίστηκε από την Αιτήτρια στις 29/05/2025, δηλαδή μετά την παρέλευση 69 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της και ως εκ τούτου είναι εκπρόθεσμη και θα πρέπει να απορριφθεί. Εν πάση περιπτώσει η καταχώρηση της Αίτησης – Έφεσης έγινε 4 μέρες πριν τον προγραμματισμένο πλειστηριασμό, ο οποίος διεξήχθη στις 03/06/2025 και ολοκληρώθηκε χωρίς την υποβολή οποιασδήποτε προσφοράς. Επιπρόσθετα εισηγείται ότι θα πρέπει να απορριφθεί ως άκυρη γιατί στρέφεται εναντίον της Themis Portfolio Management Holdings Limited, η οποία δεν είναι ο ενυπόθηκος δανειστής και ουδεμία σχέση έχει με τη διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Η υποθήκη με αριθμό Υ388/2006 είναι εγγεγραμμένη προς όφελος της Themis Portfolio (Η3) Management Holdings Limited και άρα εκείνη είναι που φέρει την ιδιότητα του ενυπόθηκου δανειστή. Το συγκεκριμένο γεγονός καθίσταται ξεκάθαρο στην Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ, η οποία καταγράφει ως ενυπόθηκο δανειστή την Themis Portfolio (Η3) Management Holdings Limited.
Υποστηρίζει ότι τα μοναδικά Ενδιαφερόμενα Μέρη, στα πλαίσια της διαδικασίας εκποίησης, είναι η Αιτήτρια υπό την ιδιότητά της ως Πρωτοφειλέτρια και ενυπόθηκη Οφειλέτρια, ο Κενδέας Παναγιώτου υπό την ιδιότητά του ως Πρωτοφειλέτης και το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας υπό την ιδιότητά του ως κάτοχος εμπράγματου βάρους. Διαφάνηκε, σε έρευνα που διενεργήθηκε, ότι το ενυπόθηκο ακίνητο δεν βαρύνεται με οποιονδήποτε άλλο ενυπόθηκο βάρος πέραν της εγγεγραμμένης υποθήκης προς όφελος της Καθ΄ης η Αίτηση Υ388/2006, της διαδοχικής υποθήκης Υ1947/2007 και των ΜΕΜΟ 3/ΕΒ/437/2011, 3/ΕΒ/469/2011 και 3/ΕΒ/470/2011 προς όφελος της Καθ΄ης η Αίτηση και το ΜΕΜΟ 3/ΕΒ/505/2017 προς όφελος του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Ως εκ τούτου σ' αυτά τα πρόσωπα όφειλε η Καθ΄ ης η Αίτηση ‑ Εφεσίβλητη να επιδώσει τις σχετικές Ειδοποιήσεις πλειστηριασμού, όπως και έπραξε. Υποστηρίζει ότι η Αιτήτρια δεν έχει συνενώσει, ως αναγκαίους διαδίκους, όλα τα επηρεαζόμενα πρόσωπα αφού δεν καταγράφεται ο Κενδέας Παναγιώτου και το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ως μέρος της διαδικασίας ενώ θα έπρεπε να έχουν συνενωθεί ως διάδικοι λόγω του ότι επηρεάζονται τα δικαιώματά τους. Τονίζει ότι η Αιτήτρια είναι ενυπόθηκη Οφειλέτρια σύμφωνα με τη σύμβαση υποθήκης Υ388/2006, η οποία υποθήκη δόθηκε προς περαιτέρω εξασφάλιση των πιστωτικών διευκολύνσεων που είχαν παραχωρηθεί στην ίδια και τον Κενδέα Παναγιώτου. Οι συγκεκριμένες πιστωτικές διευκολύνσεις παρουσίαζαν σοβαρές καθυστερήσεις στην αποπληρωμή τους, με αποτέλεσμα να τερματιστούν οι σχετικές συμφωνίες πιστωτικών διευκολύνσεων και ολόκληρο το οφειλόμενο ποσό δυνάμει των συμφωνιών αυτών και του ενυπόθηκου χρέους να καταστεί απαιτητό. Η Καθ΄ ης η Αίτηση ‑ Εφεσίβλητη ξεκίνησε τη διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου και συγκεκριμένα εξέδωσε την Ειδοποίηση Τύπος Ι με ημερομηνία 04/07/2024 μαζί με σχετική κατάσταση λογαριασμού προς όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Οι συγκεκριμένες Ειδοποιήσεις Τύπος Ι αποστάλθηκαν με συστημένο ταχυδρομείο στην τελευταία γνωστή διεύθυνση όλων των ενδιαφερόμενων προσώπων και παραλήφθηκαν τόσο από την Αιτήτρια, όσο και τα υπόλοιπα Ενδιαφερόμενα Πρόσωπα, ως διαπιστώνεται από το αποτέλεσμα έρευνας του Ταχυδρομείου. Προκύπτει από το έντυπο έρευνας του Ταχυδρομείου ότι ο σύζυγος της Αιτήτριας και Πρωτοφειλέτης, Κενδέας Παναγιώτου, παρέλαβε τις σχετικές Ειδοποιήσεις από το Ταχυδρομείο στις 12/08/2024. Στη συνέχεια, λόγω μη συμμόρφωσης με τις πρόνοιες της Ειδοποίησης Τύπος Ι, η Καθ΄ ης η Αίτηση ‑ Εφεσίβλητη προχώρησε με την αποστολή της Ειδοποίησης Τύπος ΙΒ, με ημερομηνία 27/09/2024, προς την Αιτήτρια, λόγω της ιδιότητας της ως ενυπόθηκης Οφειλέτριας. Η Ειδοποίηση Τύπος ΙΒ παραλήφθηκε από το Ταχυδρομείο στις 14/10/2024 από τον σύζυγο της Αιτήτριας. Εν πάση περιπτώσει η Καθ΄ ης η Αίτηση ‑ Εφεσίβλητη προχώρησε και σε ιδιωτική επίδοση της Ειδοποίησης Τύπος ΙΒ, η οποία διενεργήθηκε στις 13/11/2024 και την οποία παρέλαβε προσωπικά η Αιτήτρια. Ως εκ τούτου ο ισχυρισμός της ότι ουδέποτε είδε την επιστολή, Ειδοποίηση Τύπος ΙΒ, είναι ανυπόστατος και αβάσιμος.
Σε σχέση με τις Ειδοποιήσεις Τύπος ΙΑ, ημερομηνίας 04/03/2025, αυτές αποστάλθηκαν συνοδευόμενες από Δελτίο της ίδιας ημερομηνίας με συστημένο ταχυδρομείο στις τελευταίες γνωστές διευθύνσεις όλων των Ενδιαφερόμενων Προσώπων. Από τα αποτελέσματα της έρευνας του Ταχυδρομείου προκύπτει ότι αυτές παραλήφθηκαν από την Αιτήτρια και τον Κενδέα Παναγιώτου στις 20/03/2025, ήτοι παραλήφθηκαν από την κα Βασιλική Παναγιώτου ως εξουσιοδοτημένο πρόσωπο. Εισηγείται, ο Ομνύοντας, ότι η Ειδοποίηση Τύπος ΙΑ στάλθηκε εντός της προβλεπόμενης εκ του Νόμου προθεσμίας και σε καμία περίπτωση δεν είναι πρόωρη αφού στάλθηκε μετά την παρέλευση των 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της Ειδοποίησης Τύπος Ι και της κατάστασης λογαριασμού προς όλα τα Ενδιαφερόμενα Μέρη.
Υποστηρίζει ότι το περιεχόμενο των παραγράφων 6 μέχρι 22 της ένορκης δήλωσης της Αιτήτριας – Εφεσείουσας καταδεικνύει την πρόθεσή της να παραπλανήσει το Δικαστήριο με την προώθηση κακόβουλων, αυθαίρετων και υστερόβουλων ισχυρισμών. Όλοι οι ισχυρισμοί που προωθούνται στις συγκεκριμένες παραγράφους είναι ανυπόστατοι και αβάσιμοι και δεν μπορούν να αποτελέσουν λόγο ακύρωσης της επίδικης Ειδοποίησης Τύπος ΙΑ. Εν πάση περιπτώσει καταγράφει ότι σύμφωνα με τον Νόμο στην περίπτωση που ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη, τότε αυτός δεν έχει υποχρέωση να αποστείλει την Ειδοποίηση Τύπος Θ. Στην υπό κρίση υπόθεση έχει εκδοθεί, εναντίον της Αιτήτριας, δικαστική απόφαση στα πλαίσια της αγωγής υπ’ αρ. 319/2011 και ως εκ τούτου δεν υφίσταται υποχρέωση εκ μέρους της Καθ΄ ης η Αίτηση – Εφεσίβλητης για αποστολή της Ειδοποίησης Τύπος Θ. Κατατέθηκε, εν πάση περιπτώσει, αίτηση για αναγκαστική πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, η αίτηση με αριθμό 3/AΝΠ/64/2011 στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο. Ως εκ τούτου ο ενυπόθηκος δανειστής έχει απαλλαγεί από την υποχρέωση αποστολής της Ειδοποίησης κατά τον Τύπο Θ.
Όσον αφορά τον ισχυρισμό ότι οι επίδικες Ειδοποιήσεις έχουν αποσταλεί σε λανθασμένη διεύθυνση, συγκεκριμένα στη διεύθυνση 9ης Ιουλίου 9, 95320, Λιοπέτρι, ενώ θα έπρεπε να αποσταλούν στη διεύθυνση 9ης Ιουλίου 11, Λιοπέτρι, ο ίδιος καταγράφει ότι η Καθ΄ ης η Αίτηση ‑ Εφεσίβλητη απέστειλε τις επίδικες Ειδοποιήσεις Τύπου ΙΑ στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της Αιτήτριας, η οποία είναι καταχωρημένη στο σύστημα της Καθ΄ ης η Αίτηση – Εφεσίβλητης και είναι η διεύθυνση η οποία είχε δηλωθεί από την ίδια την Αιτήτρια αλλά είναι και καταχωρημένη στο μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Προκύπτει από το πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας, από τη σχετική σύμβαση υποθήκης αλλά και από τον τίτλο ιδιοκτησίας του ενυπόθηκου ακινήτου, ότι η ορθή διεύθυνση είναι αυτή που καταγράφεται στην Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ. Εν πάση περιπτώσει όλες οι Ειδοποιήσεις πλειστηριασμού παραλαμβάνονταν κανονικά από το Ταχυδρομείο και ουδέποτε η Καθ΄ ης η Αίτηση - Εφεσίβλητη έλαβε οποιανδήποτε ενημέρωση ότι οι συγκεκριμένες συστημένες επιστολές δεν παραδόθηκαν. Εάν επρόκειτο περί εσφαλμένης διεύθυνσης αποστολής των Ειδοποιήσεων, αυτό θα καταγράφετο στα έντυπα του Ταχυδρομείου. Ως προκύπτει από τα αποτελέσματα έρευνας του Ταχυδρομείου οι συστημένες επιστολές και συγκεκριμένα η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ παραλήφθηκε στις 20/03/2025 από τρίτο πρόσωπο, το οποίο υπόγραψε ως Βασιλική Παναγιώτου με την προσκόμιση σχετικής εξουσιοδότησης.
Προωθεί τη θέση ότι η Καθ΄ ης η Αίτηση - Εφεσίβλητη ακολούθησε την προβλεπόμενη από το νόμο διαδικασία επιδίδοντας τόσο προς την Αιτήτρια - Εφεσείουσα καθώς και προς τα υπόλοιπα Ενδιαφερόμενα Μέρη, όλες τις προβλεπόμενες από τον Νόμο ειδοποιήσεις. Οι συγκεκριμένες Ειδοποιήσεις είναι σύμφωνες με τις πρόνοιες του Νόμου, επιδόθηκαν εμπρόθεσμα και εντός των χρονικών ορίων που καθορίζονται από τον ίδιο τον Νόμο και καμία από αυτές δεν φαίνεται να έχει επιδοθεί πριν τις προβλεπόμενες από τον Νόμο προθεσμίες. Καταλήγει, ότι η Καθ΄ ης η Αίτηση ‑ Εφεσίβλητη είχε κάθε δικαίωμα να προχωρήσει με τη διαδικασία πλειστηριασμού και ότι η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμη και καταχρηστική.
Και οι δύο ευπαίδευτες συνήγοροι προώθησαν τις θέσεις τους με την ετοιμασία γραπτών αγορεύσεων ενώ προέβησαν και σε δια ζώσης διευκρινήσεις. Η ευπαίδευτη συνήγορος της Αιτήτριας – Εφεσείουσας στην γραπτή της αγόρευση προώθησε τις θέσεις που καταγράφονται στην Αίτηση καθώς και την ένορκη δήλωση πλην όμως πρόσθεσε και γεγονότα τα οποία δεν καταγράφονται στην Αίτηση ή στην ένορκη δήλωση ούτε και υποστηρίζονται από την μαρτυρία που τέθηκε με την Αίτηση. Αναφορά γίνεται στις σελίδες 4, 5 και 6 της αγόρευσής της. Ως έχει νομολογηθεί η γραπτή αγόρευση δικηγόρου αποτελεί το μέσο για την έκθεση της επιχειρηματολογίας υπέρ της αποδοχής των λόγων ακύρωσης και όχι το υποκατάστατο στοιχειοθέτησής τους, βλ. Παπαδόπουλος ν. Ιωσηφίδη (2002) 3 Α.Α.Δ. 601, El Fath Co For International SAE v. EDT Shipping Ltd κ.α. (1992) 1 ΑΑΔ 1255. Ως εκ τούτου τα όσα προωθήθηκαν στην αγόρευση και δεν προκύπτουν από το περιεχόμενο της Αίτητης – Έφεσης και της ένορκης δήλωσης που την συνοδεύει θα αγνοηθούν.
Η θέση της κας Παφίτη ήταν εκ διαμέτρου αντίθετη. Υποστήριξε ότι η διαδικασία που ακολουθήθηκε είναι απόλυτα σύμφωνη με το Νόμο και ότι η Αιτήτρια – Εφεσείουσα δεν απέδειξε τους ισχυρισμούς της. Προώθησε τη θέση ότι οι ισχυρισμοί της Αιτήτριας – Εφεσείουσας είναι αυθαίρετοι και γενικοί. Επεσήμανε ότι οι ισχυρισμοί της Αιτήτριας – Εφεσείουσας, ότι οι Ειδοποιήσεις αποστάλθηκαν σε λανθασμένη διεύθυνση, καταρρίπτεται από το γεγονός ότι οι συγκεκριμένες Ειδοποιήσεις παρελήφθησαν από το Ταχυδρομείο. Όσον αφορά την Ειδοποίηση Τύπου Θ παρέπεμψε στο άρθρο 44Β(2) για να εισηγηθεί ότι δεν υφίσταται υποχρέωση αποστολής της συγκεκριμένης Ειδοποίησης όταν ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη, όπως τα γεγονότα της υπό κρίση αίτησης. Εισηγήθηκε ότι η Αίτηση – Έφεση θα πρέπει να απορριφθεί αφού η Αιτήτρια – Εφεσείουσα δεν έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης των ισχυρισμών της.
Τα όσα προωθήθηκαν και από τις δύο ευπαίδευτες συνηγόρους, τόσο γραπτώς όσο και δια ζώσης, είναι υπόψη του Δικαστηρίου και το Δικαστήριο θα αναφερθεί σ’ αυτά όπου κρίνει τούτο απαραίτητο. Το Δικαστήριο έχει μελετήσει, εν πάση περιπτώσει, το περιεχόμενο των γραπτών αγορεύσεων και των δύο ευπαιδεύτων συνηγόρων με τη δέουσα και απαιτούμενη προσοχή.
ΓΕΓΟΝΟΤΑ
Προκύπτει από τα Τεκμήρια που κατατέθηκαν ότι εκδόθηκε σε σχέση με τις συγκεκριμένες διευκολύνσεις απόφαση στην αγωγή υπ΄ αρ. 319/2011 στις 04/05/2011, Τεκμήριο 4. Μετά την έκδοση της απόφαση καταχωρίστηκε και αίτηση για καταναγκαστική πώληση του συγκεκριμένου ακινήτου, η αίτηση με αριθμό 3/ΑΝΠ/64/2011. Λόγω μη εξόφλησης του οφειλόμενου υπολοίπου ενεργοποιήθηκαν οι πρόνοιες του Μέρους VIA του Ν.9/1965 και εκδόθηκε, στις 04/07/2025, η Ειδοποίηση Τύπος Ι η οποία αποστάλθηκε, συνοδευόμενη από την κατάσταση λογαριασμού, με συστημένο ταχυδρομείο στη διεύθυνση που δηλώθηκε κατά τη σύναψη της σύμβασης παροχής των συγκεκριμένων διευκολύνσεων και στο έγγραφο υποθήκης, Τεκμήριο 5 και παραλήφθηκε από το Ταχυδρομείο από τον Κενδέα Παναγιώτου, Πρωτοφειλέτη και σύζυγο της Αιτήτριας, Τεκμήριο 6 εκ μέρους της Αιτήτριας και του ιδίου στις 12/08/2024. Οι Ειδοποιήσεις ΙΒ παραλήφθηκαν από τον Πρωτοφειλέτη από το Ταχυδρομείο στις 14/10/2024 και επιδόθηκαν στην ίδια την Αιτήτρια – Εφεσείουσα, προσωπικά, στις 13/11/2024. Όσον αφορά την Ειδοποίηση Τύπος ΙΑ εκδόθηκε στις 04/03/2025 και αποστάλθηκε με συστημένο ταχυδρομείο, συνοδευόμενη από το Δελτίο. Προκύπτει ότι παραλήφθηκαν οι συγκεκριμένες Ειδοποιήσεις από την Βασίλεια Παναγιώτου η οποία είχε εξουσιοδότηση για την παραλαβή τους, Τεκμήρια 10 και 12 στις 20/03/2025 και από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας στις 14/03/2025. Η υπό κρίση Αίτηση – Έφεση καταχωρίστηκε στις 29/05/2025.
ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ
Προτού προχωρήσω να εξετάσω τα ζητήματα που έχουν εγερθεί θεωρώ αναγκαίο, για τους σκοπούς εξέτασης των εγειρόμενων ζητημάτων, να σκιαγραφήσω τη διαδικασία που προβλέπεται στο Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 9/1965, όπως αυτό τροποποιήθηκε.
Η διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή ξεκινά με την αποστολή της Ειδοποίησης Τύπος Ι η οποία, σε περίπτωση όπου ο δανειστής είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα, συνοδεύεται από την Ειδοποίηση Τύπου Θ. Με την Ειδοποίηση Τύπος Ι αποστέλλεται και κατάσταση λογαριασμού του ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων. Μέσω της Ειδοποίησης αυτής, καλείται ο οφειλέτης όπως εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό εντός προθεσμίας όχι μικρότερης των 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσής της ενώ, παράλληλα, ενημερώνεται ότι, σε περίπτωση μη εξόφλησης, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου.
Σε περίπτωση παράλειψης συμμόρφωσης του ενυπόθηκου οφειλέτη με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Τύπος Ι, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό. Η Ειδοποίηση αυτή, η οποία είναι κατά τον Τύπο ΙΑ, επιδίδεται εντός περιόδου όχι μικρότερης των 45 ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της Ειδοποίησης Τύπος ΙΑ, ο ενυπόθηκος οφειλέτης δικαιούται να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της Ειδοποίησης «ΙΑ» και της σκοπούμενης πώλησης, μόνο για τους λόγους που διαλαμβάνονται ρητά στο εδάφιο (3) του άρθρου 44Γ.
Σύμφωνα με το άρθρο 44Γ(3) του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, ως έχει τροποποιηθεί, από την ημερομηνία παραλαβής της Ειδοποίησης Τύπος ΙΑ:
«(3) Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο (2) να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο, για τους ακόλουθους λόγους:
(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙
(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙
(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙
(ε) ο ενυπόθηκος οφειλέτης είναι επιλέξιμος οφειλέτης και το αδειοδοτημένο ίδρυμα, παρά το ότι είχε υποχρέωση δυνάμει του περί της Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου, δεν έχει προσέλθει σε διαμεσολάβηση δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIA του εν λόγω Νόμου.
(στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος˙
(ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων” ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση.
(η)(i) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει εγκριθεί αίτηση για ένταξη στο Σχέδιο. ή
(ii) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει υποβληθεί και εκκρεμεί αίτηση ή ένσταση για ένταξη στο Σχέδιο, αναφορικά με την οποία-
(αα) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο ή οποιοδήποτε μέλος της οικογένειάς του, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.2.2 του Σχεδίου. ή
(ββ) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.5 του Σχεδίου:
Νοείται ότι, για σκοπούς εφαρμογής των διατάξεων της παρούσας παραγράφου, ο όρος “Σχέδιο” σημαίνει το σχέδιο “Ενοίκιο Έναντι Δόσης”, το οποίο εγκρίθηκε με την υπ’ αριθμόν 95.054 Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, ημερομηνίας 12 Ιουλίου 2023, ως αυτό εκάστοτε τροποποιείται.».
Οι πρόνοιες του πιο πάνω άρθρου του Ν.9/65 είναι ξεκάθαρες. Στην περίπτωση που υφίσταται ένας από τους λόγους που καταγράφονται, κατά τρόπο περιοριστικό, στο συγκεκριμένο άρθρο, παρέχεται η δυνατότητα στον ενυπόθηκο οφειλέτη καθώς και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της Ειδοποίησης Τύπος ΙΑ. Πρόκειται, δηλαδή, για διαδικασία με προσδιορισμένο και περιορισμένο σκοπό, αφού στο πλαίσιό της, η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου περιορίζεται στον έλεγχο κατά πόσον ισχύει ένας από τους αναφερόμενους, στο συγκεκριμένο άρθρο, λόγους ακύρωσης της Ειδοποίησης Τύπος ΙΑ.
Το πρώτο θέμα που επιβάλλεται να εξεταστεί είναι κατά πόσο η υπό εξέταση Αίτηση – Έφεση είναι εκπρόθεσμη. Ως προκύπτει από τα Τεκμήρια 9, 10, 11 και 12 η Ειδοποίηση Τύπος ΙΑ είχε αποσταλεί με συστημένο ταχυδρομείο στις 04/03/2025 και παραλήφθηκε από εξουσιοδοτημένο πρόσωπο εκ μέρους της Αιτήτριας και του Πρωτοφειλέτη στις 20/03/2025. Το άρθρο 44Γ(3) προβλέπει για προθεσμία 45 ημερών, από την παραλαβή της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, για την αντίδραση των Εμπλεκομένων Μερών, είτε είναι πρωτοφειλέτες ή ενδιαφερόμενα μέρη. Η Ειδοποίηση Τύπος ΙΑ παραλήφθηκε στις 20/03/2025 και η υπό κρίση αίτηση καταχωρίστηκε στις 29/05/2025 δηλαδή 66 μέρες μετά από την παραλαβή της από εξουσιοδοτημένο πρόσωπο από το Ταχυδρομείο. Το γεγονός ότι η Αιτήτρια – Εφεσείουσα δεν ενημερώθηκε για την παραλαβή της Ειδοποίησης Τύπος ΙΑ από το εξουσιοδοτημένο πρόσωπο δεν επηρεάζει με οποιονδήποτε τρόπο το γεγονός ότι οι 45 ξεκίνησαν να τρέχουν από την παραλαβή της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ από το Ταχυδρομείο. Ως έχει νομολογηθεί πλειστάκις οι προθεσμίες που καθορίζονται από τους Νόμους συνιστούν το θεμέλιο του νομικού μας συστήματος για αποτελεσματική απονομή της δικαιοσύνης. Παραπέμπω στην απόφαση Αντρέας Λυσιώτης v. Κυπριακής Δημοκρατίας (2000) 1 Α.Α.Δ. 364 από την οποία και το ακόλουθο απόσπασμα:
«Οι τασσόμενες προθεσμίες αποτελούν βασικό υποστήριγμα του νομικού μας συστήματος για την αποτελεσματική απονομή της Δικαιοσύνης (Μιχαηλίδης v. Χρίστου (1996) 1(Β) Α.Α.Δ. 1190, Κληρίδης v. Σταυρίδη (1997) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1348 και Βαρδιανού v. Richards (1998) 1(Β) Α.Α.Δ. 698). Όπου ο νομοθέτης θέτει προθεσμίες για τη λήψη διαδικαστικών μέτρων οι πρόνοιες αναφορικά με τις προθεσμίες πρέπει να εφαρμόζονται αυστηρά. Η τήρηση τους εξυπηρετεί άμεσα τα συμφέροντα της Δικαιοσύνης. Πρόκειται για ζήτημα που συνδέεται με το δημόσιο συμφέρον για την τελεσιδικία και επηρεάζει άμεσα τα συμφέροντα των διαδίκων...».
Σχετικό είναι και το σκεπτικό της απόφασης Παντελή Γιωργάλλα v. Σούλας Χ" Χριστοδούλου (2000) 1 Α.Α.Δ. 2060:
«Το δικαίωμα πρόσβασης στο Δικαστήριο που εξασφαλίζεται και με το Άρθρο 6(1) της ΕΣΔΑ υπόκειται σε περιορισμούς αναφορικά με την άσκηση του, οι οποίοι μπορεί να προσλάβουν τη μορφή προθεσμιών τιθέμενων από τον νομοθέτη (βλ. μεταξύ άλλων Golder v. UK A 18 [1975]. Airey v. Ireland A 32 [1979]· See Thornberry, 29 ICLQ 250 [1980]. Ashingdane v UK A 93 para 57 [1985]).
Στην υπόθεση CASE OF STUBBΙNGS AND OTHERS v. THE UNITED KINGDOM (36‑37/1995/542‑543/628‑629). Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων διευκρίνισε ότι περίοδοι παραγραφής δικαιωμάτων εξυπηρετούν θεμιτούς σκοπούς συνυφασμένους με τη βεβαιότητα ως προς τα δικαιώματα του ανθρώπου και την τελεσιδικία. Το δικαίωμα πρόσβασης στο Δικαστήριο, υποδεικνύεται, δεν είναι απόλυτο εκ της φύσης του, υπόκειται σε ρύθμιση από την πολιτεία. Τα κράτη μέλη απολαμβάνουν βαθμό ελευθερίας (margin of appreciation) στον καθορισμό των προθεσμιών. παραμένει όμως το δικαστήριο ο τελικός κριτής του συμβατού του περιορισμού με τα θεμελιώδη δικαιώματα του ανθρώπου. Το βασικό κριτήριο για το παραδεκτό της προθεσμίας, η οποία καθορίζεται, προσδιορίζεται στο ακόλουθο απόσπασμα της απόφασης του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου:- (page 14 of 23)
"It must be satisfied that the limitations applied do not restrict or reduce the access left to the individual in such a way or to such an extent that the very essence of the right is impaired."
Στην X. v Sweden, Application No 9707/82, Decision of 6 October 1982, η Επιτροπή Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων επεσήμανε ότι η αποκήρυξη της πατρότητας ανάγεται στα αστικά δικαιώματα και υποχρεώσεις του ανθρώπου. Κατά συνέπεια, μπορεί η άσκηση του δικαιώματος να υποβληθεί σε χρονικούς περιορισμούς. Η καθιέρωση προθεσμιών, υποδείχθηκε, είναι αλληλένδετη με την καλή απονομή της δικαιοσύνης.
Ο καθορισμός προθεσμιών συναρτάται με τη λελογισμένη διεκδίκηση των δικαιωμάτων του ανθρώπου και τις επιπτώσεις που ενέχει η χρονικά απεριόριστη δυνατότητα διεκδίκησής τους στα δικαιώματα και υποχρεώσεις τρίτων. Η απουσία προθεσμιών, εξ αντικειμένου, δημιουργεί κλίμα αβεβαιότητας στο τι ανήκει στο άτομο και ποιες είναι οι υποχρεώσεις του. Το επιβεβλημένο της επιβολής χρονικών περιορισμών στη διεκδίκηση δικαιωμάτων αναγνωρίστηκε από το δίκαιο της επιείκειας, προ πολλού χρόνου, με την καθιέρωση της αρχής ή του δόγματος "laches" (ολιγωρία), σύμφωνα με το οποίο ουσιαστική καθυστέρηση στην άσκηση δικαιωμάτων, συνοδευόμενη από συνθήκες που καθιστούν άδικη την προβολή τους, παρεμβάλλει εμπόδιο στη διεκδίκησή τους.»
Κατά την κρίση του Δικαστηρίου στην παρούσα περίπτωση ο σκοπός του νομοθέτη είναι ξεκάθαρος. Θέλησε να επιβάλει ένα χρονικό περιορισμό στο δικαίωμα των οφειλετών για την άσκηση του δικαιώματος υποβολής αίτησης – έφεσης, αφότου όμως τους γνωστοποιείται η Ειδοποίηση Τύπος ΙΑ. Η θέση της Αιτήτριας – Εφεσείουσας, ότι δεν γνώριζε για την ύπαρξη των Ειδοποιήσεων Τύπου ΙΑ, όπως φαίνεται με βάση τα δεδομένα της παρούσας υπόθεσης δεν είναι ορθή. Προκύπτει από τα γεγονότα ότι το εκπρόθεσμο που παρατηρείται στην καταχώριση της υπό κρίση Αίτησης – Έφεσης οφείλεται στην παράλειψη και/ή αργοπορία και/ή καθυστέρηση της Αιτήτριας – Εφεσείουσας. Σημειώνεται ότι η ίδια η Αιτήτρια – Εφεσείουσα είχε παραλάβει μέσω ιδιωτικής επίδοσης, στις 13/11/2024, την Ειδοποίηση Τύπος ΙΒ οπόταν γνώριζε ότι είχε ενεργοποιηθεί η διαδικασία του Μέρους VIA του Ν.9/1965. Ως εκ των συγκεκριμένων διαπιστώσεων η Αίτηση – Έφεση θα πρέπει να απορριφθεί ως εκπρόθεσμα καταχωρισθείσα.
Παρά την πιο πάνω κατάληξη για σκοπούς πληρότητας το Δικαστήριο θα εξετάσει και τα υπόλοιπα θέματα που αναφύονται στην υπό κρίση Αίτηση. Ξεκινώντας από τον ισχυρισμό ότι οι Ειδοποιήσεις είχαν σταλεί στην λανθασμένη διεύθυνση, ήτοι στην 9ης Ιουλίου 9 αντί στην 9ης Ιουλίου 11 που είναι η ορθή διεύθυνση. Προκύπτει από τα Τεκμήρια ότι οι Ειδοποιήσεις παραλήφθηκαν από το Ταχυδρομείο. Για να παραληφθούν από το Ταχυδρομείο κάποιος ενημερωνόταν για την ύπαρξή τους, που είναι και το ζητούμενο. Ο ισχυρισμός της Αιτήτριας – Εφεσείουσας ότι μπορεί να της το απέκρυψαν γιατί φοβόντουσαν για την υγεία της είναι θέμα που αφορά την ίδια και αυτούς που της απέκρυψαν τις Ειδοποιήσεις. Δεν αφορά την Καθ΄ης η αίτηση - Εφεσίβλητη το συγκεκριμένο γεγονός. Εν πάση περιπτώσει από το Τεκμήριο 2 στην Αίτηση και το Τεκμήριο 3 στην Ένσταση προκύπτει ότι αυτή η διεύθυνση καταγράφεται στον τίτλο ιδιοκτησίας και είχε δηλωθεί και κατά την κατάρτιση της Σύμβασης Υποθήκης. Το καθήκον της Καθ΄ης η αίτηση – Εφεσίβλητης εκτίνετο στο να διασφαλίσει ότι ο Πρωτοφειλέτης και τα Ενδιαφερόμενα Μέρη είχαν γνώση της ύπαρξης της διαδικασίας έτσι ώστε να μπορούν να ενεργοποιήσουν τα δικαιώματα που κατοχυρώνει ο Ν.9/65. Το καθήκον αυτό επιτελέστηκε.
Με δεδομένη την πρόνοια του Νόμου, όπως διατυπώνεται στο άρθρο 44(Γ), οποιοιδήποτε λόγοι έφεσης ή παράπονα που εκφράζει η Αιτήτρια – Εφεσείουσα, στο πλαίσιο του υπό συζήτηση δικονομικού της διαβήματος κατά της Ειδοποίησης Τύπος ΙΑ, στην έκταση που αυτά δεν άπτονται ζητημάτων που κατά το πιο πάνω άρθρο μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο συζήτησης σε έφεση του είδους, όπως ζητήματα που αφορούν την επίδοση, τον τύπο, το περιεχόμενο ή ακόμα τη νομιμότητα της Ειδοποιήσεως Τύπος Ι και την κατάσταση λογαριασμού που τη συνοδεύει εκ των πραγμάτων και στην έκταση που δεν περιλαμβάνονται ή συσχετίζονται με τους καθορισμένους λόγους παραμερισμού της σχετικής Ειδοποίησης Τύπος ΙΑ, όπως εξαντλητικά αυτοί απαριθμούνται και προβλέπονται στο Νόμο, δεν μπορούν να αποτελέσουν ουσιαστικό αντικείμενο συζήτησης στα πλαίσια της υπό συζήτηση Αίτησης. Εν πάση περιπτώσει, δεδομένη είναι η δυνατότητα προβολής οποιωνδήποτε τέτοιων ζητημάτων στα πλαίσια άλλων ένδικων μέσων, όπως αυτό διασφαλίζεται από το άρθρο 44Β(3) του Ν.9/65.
Με τα πιο πάνω κατά νου επαναλαμβάνεται η θέση ότι δεν μπορεί να εξεταστεί η θέση της Αιτήτριας – Εφεσείουσας ότι δεν έχουν επιδοθεί οι Ειδοποιήσεις στα Ενδιαφερόμενα Μέρη λόγω του ότι από τα Τεκμήρια που έχουν προσκομιστεί οι Ειδοποιήσεις έχουν πράγματι επιδοθεί στο μοναδικό Ενδιαφερόμενο Μέρος που είναι το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου. Δέον βεβαίως να σημειωθεί ότι σύμφωνα με το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 10 η Ειδοποίηση Τύπος ΙΑ επιδόθηκε στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας στις 14/03/2025. Όσον αφορά τις αιτιάσεις που σχετίζονται με την μη αποστολή Ειδοποίησης Τύπος Θ και της μη νομότυπης επίδοσης της Ειδοποίησης Τύπος Ι, αυτές δεν δύνανται να εξεταστούν αφού ο ίδιος ο Νόμος δεν αναγνωρίζει αυθύπαρκτο δικαίωμα εξέτασής τους. Εν πάση περιπτώσει η Καθ΄ης η αίτηση – Εφεσίβλητη δεν είχε υποχρέωση αποστολής της Ειδοποίησης Τύπος Θ αφού σύμφωνα με την επιφύλαξη του άρθρου 44Β(2) δεν υφίσταται υποχρέωση αποστολής της Ειδοποίησης κατά τον Τύπο Θ όταν ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη ή έχει ήδη κατατεθεί αίτηση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VI. Σύμφωνα με τα γεγονότα ως έχουν τεθεί και δεν έχουν αμφισβητηθεί από την πλευρά της Αιτήτριας – Εφεσείουσας έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση στην Αγωγή υπ΄ αρ. 319/2011, Τεκμήριο 4 και έχει επίσης καταχωριστεί αίτηση για καταναγκαστική πώληση με αριθμό 3/ΑΝΠ/64/2011.
Προκύπτει από τα γεγονότα ως αυτά έχουν τεθεί στο Δικαστήριο ότι είχε προωθηθεί η αποστολή των συγκεκριμένων Ειδοποιήσεων με συστημένο ταχυδρομείο, ως διαφαίνεται και από το περιεχόμενο των Τεκμηρίων 9 - 12 στην Ένσταση και ότι οι Ειδοποιήσεις Τύπος Ι, ΙΒ και ΙΑ είχαν παραληφθεί από το Ταχυδρομείο. Η ίδια η Αιτήτρια – Εφεσείουσα είχε παραλάβει από επιδότη την Ειδοποίηση Τύπος ΙΒ στις 13/11/2024, Τεκμήριο 8. Οπόταν, σύμφωνα με τα γεγονότα όπως έχουν αναδιπλωθεί, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, η επίδοση όλων των Ειδοποιήσεων συνάδει με τις πρόνοιες του Ν.9/1965 και δεν συντρέχει οποιοσδήποτε λόγος ακύρωσης της Ειδοποίησης Τύπος ΙΑ ή του πλειστηριασμού.
Το βάρος απόδειξης των ισχυρισμών ότι συντρέχει κάποια από τις προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 44(Γ)(3) το φέρει η Αιτήτρια – Εφεσείουσα η οποία αποτείνεται στο Δικαστήριο αιτούμενη την έκδοση συγκεκριμένων θεραπειών προς όφελός της. Έχει προωθηθεί η θέση ότι η Αιτήτρια – Εφεσείουσα είναι ο ενυπόθηκος οφειλέτης, ότι το επίδικο ακίνητο αποτελεί την κύρια κατοικία της στην οποία διαμένει με τον σύζυγό της και ότι η Καθ΄ης η αίτηση – Εφεσίβλητη δεν συμμορφώθηκε με τις υποχρεώσεις της που προκύπτουν λόγω της ιδιότητας της ως «επιλέξιμος οφειλέτης».
Προτού απαντηθούν οι πιο πάνω θέσεις της Αιτήτριας – Εφεσείουσας θα πρέπει να σημειωθεί ότι δεν προσκομίστηκε οποιαδήποτε εκτίμηση σε σχέση με το συγκεκριμένο ακίνητο. Εξετάζοντας τον ισχυρισμό κατά πόσο η Αιτήτρια – Εφεσείουσα είναι επιλέξιμη οφειλέτης το Δικαστήριο θα ανατρέξει στην ερμηνεία που αποδίδεται στον συγκεκριμένο όρο από τον ίδιο το Νόμο. Σύμφωνα με την ερμηνεία που αποδίδεται στον όρο από το ίδιο το άρθρο 44ΙΓ ως έχει τροποποιηθεί:
«επιλέξιμος οφειλέτης» σημαίνει ενυπόθηκο οφειλέτη του οποίου το ενυπόθηκο υπό εκποίηση ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία:
Νοείται ότι, ενυπόθηκος οφειλέτης, ο οποίος έχει λάβει από αδειοδοτημένο ίδρυμα όλες τις επιστολές που προβλέπονται στις παραγράφους 5(2)(β), 5(2)(γ), 5(2)(δ) και 5(2)(ε) του Κώδικα μετά την έναρξη της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου και δεν έχει προσκομίσει στο αδειοδοτημένο ίδρυμα όλες τις απαιτούμενες και άλλες πληροφορίες εντός των χρονοδιαγραμμάτων που προβλέπονται από τις εν λόγω επιστολές, δεν θεωρείται επιλέξιμος οφειλέτης·
«κύρια κατοικία» σημαίνει την κατοικία που χρησιμοποιείται για τη διαμονή του ιδιοκτήτη της ή/και των μελών της οικογένειας αυτού, για περίοδο πέραν των έξι (6) μηνών κατ’ έτος, η εκτιμημένη αξία της οποίας δεν υπερβαίνει τις τριακόσιες πενήντα χιλιάδες ευρώ (€350.000)·».
Εύλογα εγείρεται το ερώτημα κατά πόσο πράγματι η Αιτήτρια – Εφεσείουσα μπορεί να συγκαταλεγεί στην ειδική κατηγορία του «επιλέξιμου οφειλέτη». Ως έχει προλεχθεί δεν προσκομίστηκε από την ίδια οποιαδήποτε εκτίμηση της συγκεκριμένης κατοικίας και στην συγκεκριμένη δήλωση που επισυνάφθηκε ως Τεκμήριο 3 καταγράφεται ότι στην οικία διαμένει η ίδια με τον σύζυγό της και όχι η οικογένειά της. Ενόψει του ότι δεν προσκομίστηκε επαρκής μαρτυρία το Δικαστήριο δεν μπορεί να διαπιστώσει κατά πόσο πληροί τις προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος για να χαρακτηριστεί ως «επιλέξιμος οφειλέτης».
Εν κατακλείδι το Δικαστήριο, έχοντας εξετάσει τους λόγους έφεσης που προωθήθηκαν, κρίνει ότι ουδείς εξ' αυτών έχει έρεισμα και δύναται να γίνει αποδεκτός και συνεπώς η Αίτηση - Έφεση απορρίπτεται. Τα έξοδα της Αίτησης - Έφεσης επιδικάζονται υπέρ της Καθ΄ης η αίτηση - Εφεσίβλητης και εναντίον της Αιτήτριας – Εφεσείουσας όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Ε. Γεωργίου-Αντωνίου, Π.Ε.Δ
ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο