ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Χριστοδούλου, A.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 402/2019
Μεταξύ:
Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας
Ενάγοντας
και
Sheraton Estate Co. Limited (HE 16132)
Εναγόμενη
Ημερομηνία: 21, Σεπτεμβρίου 2026
Εμφανίσεις:
Για Ενάγοντα: κα Ο. Οικονόμου
Για Εναγόμενη: Κ. Ν. Παναγιώτου μαζί με κ. Β. Παναγιώτου
ΑΠΟΦΑΣΗ
Εισαγωγή
Με την υπό κρίση αγωγή, ζητείται σειρά θεραπειών οι οποίες συναρτώνται με κατ΄ ισχυρισμό παράνομη επέμβαση. Αρχικώς καταχωρήθηκε κλητήριο γενικά οπισθογραφημένο και σε μεταγενέστερο στάδιο, καταχωρήθηκε έκθεση απαίτησης. Επίκεντρο της παρούσας αγωγής είναι η κατ’ ισχυρισμον παράνομη επέμβαση της εναγόμενης σε 3 τεμάχια γης τεμάχια ιδιοκτησίας της Κυπριακής Δημοκρατίας.
Δικογραφημένοι ισχυρισμοί
Αποτελεί καλά θεμελιωμένη αρχή ότι τα δικόγραφα περιορίζουν τα επίδικα θέματα σε εκείνα τα οποία προσδιορίζονται από τη δικογραφία, δηλαδή την απαίτηση, την υπεράσπιση και την απάντηση, όπου υπάρχει. Σχετική είναι η απόφαση Παπαγεωργίου ν. Κλάππα (1991) 1 AΑΔ 24. Το Δικαστήριο δεν δύναται να προχωρήσει να επιλύσει θέματα, τα οποία δεν αποτέλεσαν μέρος της δικογραφίας. Σχετική είναι η απόφαση Latifundia Properties Ltd ν. Ανδρέα Μιχαήλ Ψάκη (2003) 1 ΑΑΔ 670.
Επίσης σε περίπτωση που κατά τη μαρτυρία εμφιλοχωρεί μη αποδεκτή μαρτυρία αυτή δεν μπορεί να ληφθεί υπόψιν. Σχετικές είναι οι αποφάσεις Miorage Popovic Slopodan ν. Dubranvka Radivojenik (1998) 1 Α.Α.Δ. 1162 και Μελάς v. Κυριάκου (2003) 1 ΑΑΔ 826. Έτσι, αναφορές που άπτονται γεγονότων μεταγενέστερων των δικογράφων δεν μπορούν αν ληφθούν υπόψη κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας και αγνοούνται.
Ο ενάγων στην έκθεση απαίτησης του, ισχυρίστηκε ότι είναι ιδιοκτήτης των επίδικων τεμαχίων και ότι η εναγόμενη εξασφάλισε άδεια χρήσης σε σχέση με το τεμάχιο 267. Η εν λόγω άδεια αφορούσε μίσθωση για εγκατάσταση λιωμένου περιπτέρου, το οποίο θα χρησιμοποιείτο για συγκεκριμένο σκοπό. Κατά τον ενάγοντα, ενώ αρχικά ανεγέρθηκε λυώμενο περίπτερο (snack bar) αυτό κατεδαφίστηκε και ξεκίνησε η ανέγερση οικοδομής συνολικού εμβαδού 400 τετραγωνικών μέτρων. Κατόπιν χωρομετρικής εξέτασης, διαπιστώθηκε η κατ’ ισχυρισμόν παράνομη επέμβαση.
Η εναγόμενη ήγειρε προδικαστική ένσταση, ισχυριζόμενη ότι η έκθεση απαίτησης δεν περιλαμβάνει την αιτούμενη θεραπεία. Άνευ βλάβης της πιο πάνω προδικαστικής ένστασης, δέχτηκε ότι η Κυπριακή Δημοκρατία είναι ιδιοκτήτρια των ακινήτων και ότι υπογράφηκε μεταξύ των μερών συμφωνία για παραχώρηση άδειας χρήσης μέρους του τεμαχίου 267 ιδιοκτησίας του ενάγοντα. Αρνήθηκε τους υπόλοιπους ισχυρισμούς της εναγόμενης και ισχυρίστηκε ότι σε ουδεμία παράνομη επέμβαση έχει προβεί.
Με γνώμονα τα πιο πάνω προχωρώ με σύνοψη της ενώπιον μου μαρτυρίας έχοντας υπόψη την αρχή ότι δεν είναι απαραίτητο να γίνεται ειδική αναφορά σε κάθε σημείο που αναφέρεται στη μαρτυρία. Σχετικά παραπέμπω στις αποφάσεις Al Watani κ.ά v. Παπαδόπουλου (2000) 1(Γ) ΑΑΔ 1924, G&K Exclusive Fashions Ltd v. Παπαδόπουλου κ.ά (2001) 1(Α) ΑΑΔ 88, και Paphos Stone C Estates v. Ζαβρού κ.ά (1998) 1(Γ) ΑΑΔ 1854.
Μαρτυρία
Κατά την ακρόαση, για τον ενάγοντα μαρτυρία έδωσαν δύο μάρτυρες και κατατέθηκαν συνολικά 10 Τεκμήρια. Για την εναγόμενη μαρτυρία έδωσε ένας μάρτυρας και κατατέθηκε 1 Τεκμήριο .
Πρώτος μάρτυρας ήταν ο Θωμάς Παπαβασιλείου, ως ΜΕ1. Ο ΜΕ1 είναι κτηματολογικός λειτουργός Β στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και εργάζεται στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου. Κατά την κυρίως εξέτασή του υιοθέτησε γραπτή δήλωση κατάθεση, η οποία σημειώθηκε ως έγγραφο Α. Ο μάρτυρας κατέθεσε ως τεκμήριο 4, τη σύμβαση άδειας χρήσης, ημερομηνίας 18.10.2005 και αναφέρθηκε στο περιεχόμενο της. Περαιτέρω, αναφέρθηκε στην διαδικασία στην οποία εντοπίστηκε η κατ’ ισχυρισμό παράνομη επέμβαση. Σχετικά κατέθεσε ως τεκμήριο 5, επιστολή του Δήμου Αγίας Νάπας ημερομηνίας 21.03.12 με την οποίαν πληροφορείτο το αρμόδιο τμήμα για την έναρξη εργασιών χωρίς οικοδομική άδεια. Οι οικοδομικές εργασίες αφορούσαν την κατεδάφιση του αρχικού λυόμενου περιπτέρου. Ακολούθως, στις 24.04.2012 εξακριβώθηκε η κατεδάφιση του προηγούμενου υποστατικού και η ανέγερση νέου κτηρίου. Ο μάρτυρας κατέθεσε σχετικά χωρομετρικά σχέδια, ως Τεκμήρια 6, 7 και 8, τα οποία, κατά τη θέση του, αποτυπώνουν την επίδικη επέμβαση. Ο ΜΕ1 αναφέρθηκε με λεπτομέρεια στα χωρομετρικά σχέδια αναφερόμενος στο πως ακριβώς και σε προκύπτει η κατ’ ισχυρισμό επέμβαση. Κατέθεσε ως τεκμήριο 10 σχετικές φωτογραφίες, οι οποίες αποτυπώνουν την υφιστάμενη κατάσταση του χώρου. Ήταν η θέση του ότι το κτήριο που έχει ανεγερθεί, ανεγέρθηκε χωρίς άδεια και κατά παράβαση της άδειας χρήσης, Τεκμήριο 4.
Κατά την αντεξέτασή του αναφέρθηκε στο περιεχόμενο των Τεκμήριων 6 και 7 επεξηγώντας εκ νέου σε ποια σημεία εμφανίζεται η επέμβαση, πως αυτή προκύπτει και σε ποια έκταση. Επιπλέον αναφέρθηκε στο περιεχόμενο του Τεκμηρίου 4 υποστηρίζοντας ότι η εναγόμενη υπερέβη τους όρους της άδεια χρήσης. Συμφώνησε, περαιτέρω, ότι εκκρεμεί αίτηση που υπέβαλε η εναγόμενη για τροποποίηση της υφιστάμενης άδειας χρήσης.
Επόμενη μάρτυρας για τον ενάγοντα ήταν η Παρασκευή Νικολάου, ως ΜΕ2. Η ΜΕ 2 κλήθηκε υπό την ιδιότητα ως αρμόδιο πρόσωπο να αναφερθεί στις ζημίες που προέκυψαν από την κατ΄ ισχυρισμόν παράνομη επέμβαση. Εντούτοις, τόσο στην κυρίως εξέτασή της όσο και στην αντεξέτασή της δήλωσε ότι δεν έχει γνώση των δεδομένων της παρούσας υπόθεσης.
Για την εναγόμενη μαρτυρία έδωσε ο Νικόλας Παναγιώτου, ως ΜΥ1. Ο ΜΥ1 κατέθεσε σχετική γραπτή δήλωση, η οποία σημειώθηκε ως Έγγραφο Β. ο μάρτυρας κατέθεσε επιστολή ημερομηνίας 01.11.11 ως τεκμήριο 11. Κατά την κυρίως εξέταση του, αναφέρθηκε στο ιστορικό ανέγερσης του επίδικου υποστατικού και αμφισβήτησε την επάρκεια των μετρητών και των αναφορών του ΜΕ1. Κατά την αντεξέταση του, δέχτηκε ότι η αρχική άδεια χρήσης προνοούσε για ανέγερση λειώμενου περιπτέρου (snack bar) και το εμβαδόν του ανερχόταν στα 233 τετραγωνικά. Δεν είχε στην κατοχή του άδειες οικοδομής και ούτε αιτήσεις για άδεια οικοδομής. Κατά την θέση του, η εναγόμενη διόρισε ιδιώτη χωρομέτρη ο οποίος δεν εντόπισε οποιαδήποτε επέμβαση. Ως προς τον ισχυρισμό περί κατεδάφισης του περιπτέρου, σχολίασε ότι έγιναν κάποιες ανακαινίσεις και διάφορες αλλαγές, καθώς και προσθηκομετατροπές. Κατά τον ίδιο, είχαν υποβληθεί τα σχέδια στην Πολεοδομία. Όμως ο ίδιος, επειδή ήταν στο εξωτερικό για μεγάλο χρονικό διάστημα, δεν είχε γνώση περί αυτών. Ήταν η θέση του ότι το υφιστάμενο πλέον υποστατικό, εμπίπτει στην έννοια του snack bar. Επέμεινε ότι με βάση τις μετρήσεις του ιδιώτη χωρομέτρη, δεν υφίσταται οποιαδήποτε επέμβαση, όμως δεν ήταν σε θέση να θυμάται ούτε το όνομα του χωρομέτρη, ούτε το όνομα της Εταιρείας η οποία ανέλαβε, ούτε είχε μαζί του την σχετική έκθεση. Τέλος ανέφερε ότι η πλευρά της εναγόμενης, κατέβαλε πολλές προσπάθειες, ώστε να βρεθεί κοινή συμβιβαστική λύση. Παρά ταύτα, ήταν η θέση του ότι ουδεμία επέμβαση έγινε και οι όποιες συζητήσεις, έγιναν ως ένδειξη καλής θέλησης. Κατά την επανεξέταση του, πρόσθεσε ότι οι συναντήσεις που είχε η εναγόμενη με το Κτηματολόγιο, στην ημερήσια διάταξη, δεν ήταν μόνο η κατ΄ ισχυρισμό επέμβαση, αλλά και θέμα ανάπτυξης του υφιστάμενου ξενοδοχείου.
Εισηγήσεις των διαδίκων
Μετά το πέρας της ακροαματικής διαδικασίας οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων μέσω εμπεριστατωμένων αγορεύσεων υποστήριξαν ο κάθε ένας τη θέση του.
Αναφορά στα επιμέρους επιχειρήματα θα γίνει κατωτέρω όπου κριθεί αναγκαίο για την απόφαση.
Γεγονότα που αποτελούν κοινό έδαφος μεταξύ των διαδίκων
Αποτελεί θεμελιακή αρχή ότι στην πολιτική δίκη μπορεί να προκύψει από τη δικογραφία. Πέραν, όμως, από τα αυστηρώς παραδεκτά γεγονότα είναι επιτρεπτή και η εξαγωγή ευρημάτων, χωρίς να αξιολογηθούν σχετικά οι μάρτυρες, επί γεγονότων που εμφανίζονται μη αμφισβητούμενα δια των χειρισμών των διαδίκων κατά την ακρόαση. Σχετική είναι η απόφαση Κυριακίδης ν. Τράπεζα Πειραιώς (Κύπρου) Λτδ, Π.Ε 185/2012, ημερομηνίας 19.4.2018, ECLI:CY:AD:2018:A179. Άλλωστε, η ανάγκη αξιολόγησης μαρτυρίας συνήθως υφίσταται, όπου παρουσιάζονται διιστάμενες εκδοχές επί των επίδικων γεγονότων και το Δικαστήριο προβαίνει σε αξιολόγηση των εκατέρωθεν εκδοχών, ώστε να καταλήξει σε ευρήματα γεγονότων. Σχετική είναι η απόφαση Pissis Ltd v. La Baguette Boullangerie- Patisserie Ltd, (2015) 1 ΑΑΔ 2040. Από τις πιο πάνω αυθεντίες προκύπτει ότι δεν υπάρχει ανάγκη αξιολόγησης επί γεγονότων που αποτελούν κοινό έδαφος μεταξύ των διαδίκων.
Στην υπό κρίση υπόθεση δεν αμφισβητείται και αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των διαδίκων ότι η εναγόμενη είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης που έχει ανεγείρει ξενοδοχείο. Η Κυπριακή Δημοκρατία είναι ιδιοκτήτρια των τεμαχίων 264 και 267 του Κτηματικού σχεδίου 2-287-373, Τμήμα 5. Επίσης στο τεμάχιο 407 του εν λόγω κτηματικού σχεδίου διέρχεται δημόσιος ποταμός.
Επίσης, από τον χειρισμό της κα Οικονόμου κατά την αντεξέταση του ΜΥ1 προκύπτει ότι ο ενάγων δεν αμφισβητεί ότι η εναγόμενη τοποθέτησε αγωγούς (κούγκια) στον δημόσιο ποταμό.
Για τα πιο πάνω προβαίνω σε ανάλογα ευρήματα.
Αξιολόγηση μαρτυρίας
Κατ’ αρχάς τονίζεται ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας γίνεται κατά κύριο λόγο στη βάση της μαρτυρίας που σχετίζεται με τα επίδικα θέματα. Σχετικές είναι οι αποφάσεις Τσιαττές ν. Solomonides (Cartridges Industries) Ltd (2009) 1 A.A.Δ. 974 και Mirza Feiz Hasan v. Μιχάλη Ανδρέου, (2015) 1 ΑΑΔ 2624.
Στη βάση των πιο πάνω, έχω παρακολουθήσει τους μάρτυρες στη ζωντανή ατμόσφαιρα της δίκης, έχοντας την ευκαιρία να παρακολουθήσω τις αντιδράσεις τους, φυσικές ή αφύσικες, τον τρόπο που απαντούν, τη νευρικότητα ή την επιφυλακτικότητά τους, ή την ιδιοσυγκρασία που εκδήλωναν, παράγοντες που, σύμφωνα με τη νομολογία, ενέχουν ιδιαίτερη σπουδαιότητα κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας. Σχετική είναι η απόφαση C & A Pelecanos Associates Ltd v. Ανδρέα Πελεκάνου (1999) 1 Α.Α.Δ. 1273. Δεν παραγνωρίζω βέβαια ότι τα πιο πάνω στοιχεία μπορούν να προσδώσουν θετικότητα στη μαρτυρία ενός μάρτυρα, αλλά δεν μπορούν να αποτελέσουν τον αποκλειστικό λόγο για την αποδοχή της μαρτυρίας του. Σχετικά παραπέμπω στην απόφαση Νικολάου Νίκος ν. Aντώνη Παπαϊωάνου (2011) 1 Α.Α.Δ. 1797.
Προσεγγίζω, συνεπώς, το καθήκον αξιολόγησης της μαρτυρίας της μάρτυρος με γνώμονα το περιεχόμενο, την ποιότητα, την πειστικότητα, αλλά και τη σύγκρισή της με την υπόλοιπη μαρτυρία. Σχετική είναι η απόφαση Ομήρου v. Δημοκρατίας (2001) 2 Α.Α.Δ. 506. Περαιτέρω, όπου είναι δυνατό, η μαρτυρία εκάστου μάρτυρα συσχετίζεται, αντιπαραβάλλεται και διερευνάται με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων. Σχετική είναι η απόφαση Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ 1056 και η απόφαση Κυριακίδης ν. Τράπεζα Πειραιώς (Κύπρου) Λτδ, Πολιτική Έφεση 185/2012, ημερομηνίας 19.4.2018, ECLI:CY:AD:2018:A179. Έχω επίσης κατά νου την αρχή ότι μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός μερικώς ή ολικώς, ενώ δεν θεωρείται επιλήψιμη η επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα. Σχετικές είναι οι αποφάσεις Kadis v. Nicolaou (1986) 1 C.L.R 212, 216, Χρίστου ν. Khoreva (2002) 1(A) Α.Α.Δ. 45. Διευκρινίζω, όμως, ότι η δυνατότητα επιλογής μερών μαρτυρίας προσφέρεται μόνο στις περιπτώσεις μαρτύρων οι οποίοι κρίνονται ως αξιόπιστοι μάρτυρες. Σχετικά παραπέμπω στην απόφαση Mohamed Shahin Haisan Fawzy ν. Δημοκρατίας (2010) 2 ΑΑΔ 266.
Επιπρόσθετα, στην υπόθεση Χριστοφίνης ν. Φραντζή Πολιτική Έφεση328/11, ημερομηνίας 31.5.2017, ECLI:CY:AD:2017:A202, υποδείχθηκε ότι το περιεχόμενο της μαρτυρίας εκάστου μάρτυρα υπόκειται στη βάσανο της λογικής και της ανθρώπινης πείρας.
Περαιτέρω, αποτελεί καλά θεμελιωμένη αρχή ότι έκαστος μάρτυρας θα πρέπει να αντεξετάζεται επί όλων των αμφισβητούμενων γεγονότων. Σχετικές, ως προς τις συνέπειες παράλειψης αντεξέτασης, είναι η αποφάσεις Frederickou Schools Co Ltd κ.α. ν. Acuac Inc (2002) 1 ΑΑΔ 1527, Πιριλίδη ν. Δήμου Λεμεσού, Ποινική Έφεση 331/2015, ημερομηνίας 11.12.2017, ECLI:CY:AD:2017:B454, όπου επαναλήφθηκε η αρχή πως η παράλειψη αντεξέτασης γενικά θεωρείται ως αποδοχή της εκδοχής που θέτει ο μάρτυρας.
Διευκρινίζω, επίσης, ότι οι υποβολές των συνηγόρων από μόνες τους δεν έχουν καμιά αποδεικτική αξία και αν δεν προσαχθεί αργότερα αντίστοιχη μαρτυρία παραμένουν απλώς μετέωροι ισχυρισμοί. Σχετική είναι η απόφαση Ιωαννίδης ν. Αστυνομίας (2012) 2 ΑΑΔ 640 και Στέγη Ευγηρίας «Αρχάγγελος Μιχαήλ» Καϊμακλίου ν. Αργυρίδου Πολιτική Έφεση 32/14, ημερομηνίας 29.9.2021, ECLI:CY:AD:2021:A430.
Με γνώμονα τις πιο πάνω νομολογιακές αρχές προχωρώ με την αξιολόγηση της ενώπιόν μου μαρτυρίας.
Αξιολόγηση μαρτυρίας ΜΕ1.
Ο ΜΕ1 προκάλεσε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο και η μαρτυρία του χαρακτηρίζεται από ευθύτητα, σαφήνεια, συνοχή και πειστικότητα. Περαιτέρω, η μαρτυρία του επί ουσιωδών ζητημάτων δεν αντικρούστηκε από οποιαδήποτε αντίθετη μαρτυρία.
Ο μάρτυρας κατέθεσε με σαφήνεια και ειλικρίνεια τα γεγονότα, όπως αυτά προκύπτουν από το περιεχόμενο του φακέλου της υπόθεσης. Οι αναφορές του στην επίδικη παράνομη επέμβαση, έγιναν με παραπομπή στα σχετικά σχέδια που ετοιμάστηκαν κατόπιν χωρομετρικών εργασιών, τεκμήρια 6 και 7, στη συμφωνία που κατατέθηκε ως Τεκμήριο 4, καθώς και στην κατάσταση που διαμορφώθηκε επί του πεδίου, όπως αυτή αποτυπώνεται στο τεκμήριο 10. Παράλληλα, ο μάρτυρας επεξήγησε με πληρότητα και σαφήνεια τις θέσεις του, παραπέμποντας συγκεκριμένα στα σχεδιαγράμματα Τεκμήρια 6 και 7.
Οι βασικές θέσεις του μάρτυρα σε ουσιαστικά σημεία δεν έχουν αντικρουσθεί από αντίθετη μαρτυρία και επί της ουσίας δεν έχουν αμφισβητηθεί. Πιο συγκεκριμένα ο ΜΕ1 προσδιόρισε την επέμβαση σε 3 σκέλη. Το πρώτο σκέλος αφορά την κατεδάφιση του αρχικού λυόμενου περιπτέρου και την ανέγερση πολυώροφου κτηρίου στη θέση αυτού. Το δεύτερο σκέλος αφορούσε επέμβαση του πιο πάνω κτηρίου στο γειτνιάζον τεμάχιο το οποίο αποτελεί δασική γη. Το τρίτο σκέλος αφορά την επέμβαση στον δημόσιο ποταμό.
Τα πιο πάνω αποτέλεσαν τον πυρήνα της εκδοχής του και επί της ουσίας δεν αμφισβητούνται μεταξύ των διαδίκων.
Ειδικότερα, ως προς το τρίτο σκέλος δεν αμφισβητήθηκε καθόλου η μαρτυρία του ΜΕ1 σε σχέση με την επέμβαση στο δημόσιο ποταμό. Το μόνο που τέθηκε ήταν η ροή των υδάτων δημιουργεί ζημίες στην περιουσία της εναγόμενης και ότι κατατέθηκε υδρολογική μελέτη σχετικά στα αρμόδια τμήματα. Επομένως ο ισχυρισμός περί επέμβασης στο δημόσιο ποταμό δεν αμφισβητήθηκε ως τέτοιος. Άλλωστε το γεγονός ότι η εναγόμενη τοποθέτησε αγωγούς (κίουγκια) εντ΄ςο του ποταμού, δεν αμφισβητείται μεταξύ των διαδίκων. Αυτό που αμφισβητήθηκε ήταν η έκταση.
Ως προς το δεύτερο σκέλος κατά ρητή δήλωση του κ. Παναγιώτου η εναγόμενη αποδέχεται την επέμβαση στη δασική γη. Υπενθυμίζω ότι οι δηλώσεις του συνηγόρου δεσμεύουν το διάδικο. Ενδεικτικά παραπέμπω στις αποφάσεις Αδρέου ν. Almifalani (2009) 1 AAΔ 608 και Νικόλας Μαρσέλλο ν. Κύπρου Κωνσταντί Ποινική Έφεση 167/2013, ημερομηνίας 18.1.2017.
Περαιτέρω υπενθυμίζω ότι η επέμβαση στη δασική γη ήταν αποτέλεσμα της ανέγερσης του πολυώροφου κτηρίου το οποίο αποτελεί τον πυρήνα της κατ’ ισχυρισμόν επέμβασης στο τεμάχιο 267, η οποία συνιστά τον πυρήνα του πρώτου σκέλους της κατ΄ ισχυρισμόν επέμβασης. Ο εν λόγω πυλώνας βεβαία έχει ως βάση το γεγονός ότι, ενώ η άδεια χρήσης της εναγομένης αφορούσε ανέγερση λυόμενου περιπτέρου – σνακ μπαρ ανεγέρθηκε τελικά πολυώροφο κτήριο. Η ανέγερση του εν λόγω κτηρίου επιβεβαιώνεται πέραν από τα χωρομετρικά σχέδια τεκμήρια 6 και 7 και από τις φωτογραφίες τεκμήριο 10 και από το γεγονός ότι δεν αμφισβητήθηκε η ορθότητα των αναφορών στο τεκμήριο 5, περί έναρξης εργασιών με καλούπια, σίδηρο και μπετόν.
Επιπλέον, δεν αμφισβητήθηκε ούτε η υπογραφή ούτε το περιεχόμενο της συμφωνίας χορήγησης άδεια χρήσης που κατατέθηκε ως τεκμήριο 4, όπως αυτά περιεγράφηκαν από τον ΜΕ1. Περαιτέρω, δεν αμφισβητήθηκε ότι οι φωτογραφίες που κατατέθηκαν ως Τεκμήριο 10 αποτυπώνουν την υφιστάμενη κατάσταση.
Προκύπτει, συνεπώς, ότι τα στοιχεία που λήφθηκαν υπόψη για τον προσδιορισμό της παράνομης επέμβασης, δεν αντικρούονται από αντίθετη μαρτυρία και επί της ουσίας δεν έχουν αμφισβητηθεί. Συνεπώς, το υπόβαθρο επί του οποίου κατέθεσε ο ΜΕ1 παρέμεινε ουσιαστικά αναντίλεκτο.
Τέλος, ουδέποτε αμφισβητήθηκε κατά την αντεξέταση ότι το αρχικό λυόμενο περίπτερο δεν υφίσταται πλέον, ούτε προωθήθηκε οποιαδήποτε θέση εκ μέρους της εναγόμενης ότι το κτίσμα που απεικονίζεται στις φωτογραφίες του Τεκμηρίου 10 αποτελεί το αρχικό λυόμενο περίπτερο. Επιπροσθέτως, δεν αμφισβητήθηκε ότι το 2019 έγινε αίτηση εκ μέρους της εναγόμενης με σκοπό τη νομιμοποίηση της παρανομίας.
Συνοπτικά προκύπτει ότι το πραγματικό υπόβαθρο επί του οποίου βασίστηκε ο ΜΕ1 για να τοποθετηθεί αναφορικά με τις κατ’ ισχυρισμόν επεμβάσεις δεν αμφισβητήθηκε. Αντιθέτως, οι θέσεις του ως προς τις παράνομες επεμβάσεις προκύπτουν ευθέως από το περιεχόμενο της έγγραφης μαρτυρίας και των φωτογραφιών που απεικονίζουν την υφιστάμενη κατάσταση και η μαρτυρία του δεν έχει κλονιστεί κατά την αντεξέταση.
Επιπλέον, το γεγονός ότι ο ΜΕ1 δεν γνώριζε την ύπαρξη άλλων ανεξάρτητων δικαστικών διαδικασιών μεταξύ της εναγόμενης και άλλων κυβερνητικών τμημάτων δεν επηρεάζει καθ’ οιονδήποτε τρόπο την αξιοπιστία του. Αντιθέτως, καταδεικνύει μάρτυρα ειλικρινή, ο οποίος περιορίστηκε να καταθέσει μόνο επί ζητημάτων για τα οποία είχε ήταν σε θέση να τοποθετηθεί.
Συνολικά, ο ΜΕ1 κρίνεται ως αξιόπιστος μάρτυρας και αποδέχομαι τη μαρτυρία του για σκοπούς εξαγωγής ευρημάτων.
Αξιολόγηση ΜΕ2
Η ΜΕ2 προσήλθε στο Δικαστήριο για να δώσει μαρτυρία αναφορικά με το ζήτημα των ενδεχόμενων αποζημιώσεων που πιθανόν να δικαιούται ο ενάγων.
Η ΜΕ2 προκάλεσε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο και η μαρτυρία της χαρακτηρίζεται από ευθύτητα και ειλικρίνεια. Η μάρτυρας δήλωσε με σαφήνεια ότι δεν προέβη σε εκτίμηση της ενοικιαστικής αξίας της γης επί της οποίας, κατά τον ισχυρισμό του ενάγοντα, έλαβε χώρα η παράνομη επέμβαση.
Ως εκ τούτου, η ΜΕ2 κρίνεται ως αξιόπιστη μάρτυρας. Εντούτοις, η μαρτυρία της δεν είναι ικανή να διαφωτίσει το Δικαστήριο επί των ουσιωδών επιδίκων ζητημάτων της παρούσας υπόθεσης.
Αξιολόγηση ΜΥ1
Ο ΜΥ1 δεν προκάλεσε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο. Βασικές πτυχές της μαρτυρίας του παρέμειναν ατεκμηρίωτες και στερούνταν της απαιτούμενης πειστικότητας.
Ειδικότερα, ενώ ισχυρίστηκε ότι η εναγόμενη εταιρεία είχε διορίσει ιδιώτη χωρομέτρη, ο οποίος κατέληξε στο συμπέρασμα ότι δεν υπήρχε οποιαδήποτε επέμβαση, εντούτοις δεν προσκόμισε οποιαδήποτε σχετική έκθεση ή άλλο τεκμήριο προς υποστήριξη του ισχυρισμού του. Μάλιστα, δεν ήταν σε θέση ούτε καν να αναφέρει το όνομα του εν λόγω χωρομέτρη. Το μόνο που ανέφερε ήταν ότι υπήρχε χωρομετρική μελέτη η οποία, κατ’ ισχυρισμόν, καταδείκνυε την απουσία επέμβασης.
Η επίκληση ενός τόσο σημαντικού στοιχείου χωρίς την προσκόμιση οποιουδήποτε στοιχείου μαρτυρίας και χωρίς τη παροχή στοιχειωδών πληροφοριών ως προς το πρόσωπο που το ετοίμασε πλήττει ουσιωδώς την αξιοπιστία του μάρτυρα. Η δε εξήγηση ότι παρήλθαν δεκατέσσερα χρόνια και, ως εκ τούτου, δεν θυμόταν το όνομα του χωρομέτρη, δεν κρίνεται ικανοποιητική υπό τις περιστάσεις. Θα ανέμενε κανείς πως για ένα τόσο κρίσιμο ζήτημα ο μάρτυρας θα ήταν σε θέση να παράσχει και σχετικές λεπτομέρειες. Το γεγονός ότι ο μάρτυρας ισχυρίστηκε ότι θυμόταν μόνο ένα συμπέρασμα χωρομετρικής εργασίας που δεν παρουσίασε και δεν θυμόταν οτιδήποτε άλλο δεικνύει ότι προσήλθε στο Δικαστήριο μόνο για να εξυπηρετήσει την εκδοχή της εναγόμενης και όχι για να πει την αλήθεια.
Περαιτέρω, ενώ ο μάρτυρας αναφέρθηκε σε συναντήσεις με τα αρμόδια κυβερνητικά τμήματα προς εξεύρεση συμβιβαστικής λύσης, ταυτόχρονα υποστήριξε ότι η εναγόμενη ενεργούσε πλήρως εντός των πλαισίων της άδειας λειτουργίας της. Ωστόσο, εάν πράγματι η εναγόμενη ενεργούσε καθ’ όλα νόμιμα και σύμφωνα με τους όρους της άδειάς της, δεν εξηγείται γιατί υπήρχε ανάγκη διεξαγωγής συζητήσεων για εξεύρεση συμβιβαστικής λύσης. Η θέση αυτή δημιουργεί εμφανή αντίφαση επί ουσιώδους ζητήματος.
Τα πιο πάνω άπτονται της ουσίας της υπεράσπισης της εναγόμενης και δεν μπορούν να θεωρηθούν επουσιώδεις ανακρίβειες ή ασήμαντες παραλείψεις. Αντιθέτως, συνιστούν σοβαρές αδυναμίες που επηρεάζουν καθοριστικά την αξιοπιστία και τη βαρύτητα της μαρτυρίας του.
Συνεπώς, το Δικαστήριο δεν μπορεί να βασιστεί στη μαρτυρία του ΜΥ1 και ο μάρτυρας κρίνεται μη αξιόπιστος μάρτυρας.
Ευρήματα
Έχοντας υπόψη την πιο πάνω αξιολόγηση προχωρώ με τη διατύπωση των πρωτογενών γεγονότων που περιβάλλουν την υπόθεση.
Στην υπό κρίση υπόθεση αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι η εναγόμενη είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης η οποία έχει ανεγείρει ξενοδοχείο. Στις 18.10.2005 υπογράφθηκε συμφωνία για παραχώρηση άδεια χρήσης μεταξύ της Κυπριακής Δημοκρατίας και της εναγομένης. Η άδεια χρήσης αφορούσε το μέρος της κρατικής γης με αριθμό τεμαχίου 267 του Κτηματικού σχεδίου 2-287-373, Τμήμα 5, του Δήμου Αγίας Νάπας. Η άδεια χρήσης αφορούσε συγκεκριμένο μέρος του επίδικου τεμαχίου έκτασης 233 τ.μ., το οποίο καθορίστηκε στη σύμβαση. Η άδεια προέβλεπε συγκεκριμένο σκοπό χρήσης. Σύμφωνα με τον όρο 3 της σύμβασης, εντός του παραχωρούμενου χώρου, η εναγόμενη είχε δικαίωμα να ανεγείρει λυόμενο περίπτερο που θα χρησιμοποιείτο ως αποδυτήριο – ντούς καθώς και σνάκ μπάρ. Ήταν ρητός όρος της άδειας χρήσης ότι θα για τις πιο πάνω κατασκευές η εναγόμενη θα λάμβανε άδεια οικοδομής. Περαιτέρω δεν επιτρεπόταν η χρήση του ακίνητου για άλλο σκοπό εκτός από τον σκοπό που ορίζει η σύμβαση. Στις 21.3.2012 μέσω επιστολής του Δήμου Αγίας Νάπας, τέθηκε υπόψιν του Επαρχιακού Κτηματολογίου Αμμοχώστου ότι εντός των τεμαχίων 267 και 264 2-287-373, Τμήμα 5, του Δήμου Αγίας Νάπας διεξάγονταν οικοδομικές εργασίες χωρίς άδεια. Το αρχικό λυόμενο υποστατικό είχε κατεδαφιστεί και στη θέση του ανεγέρθηκε πολυώροφο κτήριο με περίφραξη. Τα θεμέλια του εν λόγω κτηρίου ήταν με καλούπια, σίδηρο και μπετόν. Περαιτέρω το νέο πολυώροφο κτήριο ως ανεγέρθηκε καταλαμβάνει μέρος της κρατική γης επί του τεμαχίου 264. Τέλος η εναγόμενη επενέβη και επί του δημόσιου ποταμού στο τεμάχιο 407, τοποθετώντας αγωγούς (κιούγκια) εντός αυτού. Η εναγόμενη έχει υποβάλει αίτημα για τροποποίηση της άδειας χρήσης. Η εξέταση της εν λόγω αίτησης δεν έχει ολοκληρωθεί μέχρι σήμερα.
Νομική πτυχή
Στην υπό κρίση υπόθεση τέθηκε ως προδικαστική ένσταση το γεγονός ότι η έκθεση απαίτησης είναι εσφαλμένη και νομικά ανύπαρκτη, αφού ελλείπει το αιτητικό με΄ρος αυτής. Το πιο πάνω ζήτημα δεν ζητήθηκε σύμφωνα με τους περί της Εκδίκασης Καθυστερημένων Υποθέσεων Ειδικούς Διαδικαστικούς Κανονισμούς 35/2022 να εκδικαστεί προδικαστικά. Ωστόσο τέθηκε με την αγόρευση των ευπαίδευτων συνηγόρων της εναγομένης.
Ενόψει της επίδρασης που έχει το εν λόγω ζήτημα στην έκβαση της παρούσας θα το εξετάσω κατά προτεραιότητα.
Κατ’ αρχάς δεν αμφισβητείται ότι οι θεραπείες που καταγράφονται στο γενικά οπισθογραφημένο κλητήριο δεν έχουν τύχει ρητής επανάληψης στην έκθεση απαίτησης. Το ερώτημα που αναδύεται είναι το ποιες είναι οι έννομες συνέπειες της πιο πάνω παράλειψης.
Σχετική ως προς το περιεχόμενο της έκθεσης απαίτησης είναι η Δ.20 θ.2, η οποία προνοεί τα ακόλουθα:
«Every statement, of claim shall state specifically the relief which the plaintiff claims, either simply or in the alternative, and it shall not be necessary to ask for general or other relief, which may always be given, as a Court or a Judge may think just, to the same extent as if it had been asked for. And the same Rule shall apply to any counterclaim made, or relief claimed by the defendant, in his defence.»
Περαιτέρω στο σύγγραμμα The Annual Practice 1959 σελ. 494 καταγράφονται τα ακόλουθα, ως προς τις πρόνοιες της αντίστοιχης παλαιάς διαταγής O 20 Rr.6:
«A claim in the writ not repeated in the statement of claim is treated as abamdoded. A declaration may, it seems, be made under O. 25 r.t, though not specifically asked in terms. »
Προκύπτει συνεπώς ότι η υποχρέωση για καταγραφή των αιτούμενων θεραπειών στην έκθεση απαίτησης είναι επιτακτική. Επιπλέον, προκύπτει ότι θεραπεία που δεν επαναλαμβάνεται ρητά στην έκθεση απαίτησης θεωρείται ότι εγκαταλείπεται. Εξαιρείται από την πιο πάνω υποχρέωση η ρητή καταγραφή θεραπείας, η οποία πάντοτε εναπόκειται στο Δικαστήριο να χορηγήσει.
Τέλος, προκύπτει ότι η πιο πάνω παράλειψη δεν έχει ως συνέπεια την απόρριψη της αγωγής. Αυτό που έχει ως συνέπεια είναι το να θεωρηθούν οι αξιώσεις του γενικώς οπισθογραφημένου κλητηρίου ότι εγκαταλείφθηκαν, χωρίς όμως να επηρεάζεται η εξουσία του Δικαστηρίου να χορηγήσει θεραπεία που θα μπορούσε, εν πάση περιπτώσει, να χορηγήσει.
Επί του ζητήματος της δυνατότητας του Δικαστηρίου να χορηγεί θεραπεία που δεν έχει ζητηθεί, θεμελιακή είναι η απόφαση Kennedy Hotels Ltd v. Indjirdjian (1992) 1 Α.Α.Δ. 400. Στην εν λόγω υπόθεση με παραπομπή στη νομολογία κρίθηκε ότι μπορεί να παρασχεθεί οποιαδήποτε θεραπεία η οποία στοιχειοθετείται από τα γεγονότα που περιέχονται στην έκθεση απαιτήσεως, εφόσον αποδεικνύονται κατά τη δίκη και ότι παράλειψη επιδίωξης ειδικής θεραπείας δεν αποτελεί κώλυμα για την απόδοση της.
Σχετικές, επίσης, είναι και οι αποφάσεις στις υποθέσεις Maison Jenny Limited ν. Krashias Footwear Industry Limited (2002) 1 ΑΑΔ 1156, Atlas Pantou Co. Ltd v. Angelos Nicolaides Holdings Ltd. (2013) 1 AAΔ 2553 και Σαμουρίδης ν. Inzeyannis Πολιτική Έφεση 326/2014, ημερομηνίας 18.3.2022, ECLI:CY:AD:2022:A133.
Η ουσία των πιο πάνω αποφάσεων συνοψίζεται στο ότι, ως θέμα αρχής, το Δικαστήριο έχει εξουσία να αποδώσει θεραπεία, η οποία δεν αξιώνεται ειδικά, αρκεί αυτή να στοιχειοθετείται από τα γεγονότα που περιέχονται στην έκθεση απαίτησης και άσχετα από το νομικό πέπλο κάτω από το οποίο τίθεται η απαίτηση.
Σημειώνω, επίσης, ότι στην υπόθεση Kennedy Hotels (ανωτέρω), ο ενάγων προέβη σε περιορισμό των θεραπειών που αξίωνε και το Δικαστήριο ασχολήθηκε με το ειδικό ερώτημα του κατά ποσό ο σχετικός περιορισμός απέκλεισε το ενδεχόμενο επιδίκασης τιμωρητικών αποζημιώσεων. Η απάντηση που δόθηκε από το Ανωτάτο Δικαστήριο με παραπομπή στην αρχή που τέθηκε πιο πάνω ήταν ότι:
«Η θέση του εφεσείοντα δε μπορεί να είναι διαφορετική απ' ότι θα ήταν εάν οι θεραπείες τις οποίες απέσυρε δεν περιέχονταν στην έκθεση απαιτήσεως.»
Κατ’ ανάλογο τρόπο κρίνω ότι και στην παρούσα, δεδομένου του ότι δεν εγκαταλείφθηκαν οι ισχυρισμοί στην έκθεση απαίτησης που θεμελιώνουν τις αξιώσεις περί παράνομης επέμβασης και επέλευσης οικονομικής ζημίας, το ζήτημα θα κριθεί υπό το φως του κατά πόσο η μαρτυρία που δόθηκε στη βάση των ισχυρισμών της έκθεσης απαίτησης επαρκεί για τη χορήγηση των σχετικών θεραπειών.
Διευκρινίζω από το σημείο αυτό ότι δεν έχουν τεθεί στην έκθεση απαίτησης ισχυρισμοί αναφορικά με συμπεριφορά της εναγόμενης που δυνατόν να δίνει λαβή σε θεραπεία τιμωρητικών αποζημιώσεων.
Επιπλέον, ο ευπαίδευτος συνήγορος της εναγόμενης με την αγόρευσή του ήγειρε ζήτημα κατάχρησης της διαδικασίας. Σύμφωνα με τον κ. Παναγιώτου, η παρούσα αγωγή συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας επειδή στο παρελθόν είχε καταχωρηθεί ποινική υπόθεση σε σχέση με την επέμβαση εντός δασικής γης και το αίτημα για κατεδάφισή της απορρίφθηκε στο πλαίσιο της ποινικής υπόθεσης 2264/2020.
Σαφώς, μια από τις κλασσικές μορφές κατάχρησης της δικαστικής διαδικασίας είναι η υιοθέτηση από ένα διάδικο, παράλληλων ένδικων μέσων για την επιδίωξη όμοιων σκοπών. Θεμελιακή επί του προκειμένου είναι η απόφαση Τζεννάρο Περρέλλα (1995) 1 ΑΑΔ 217. Όμως, η αρχή ότι επιδίωξη με επάλληλες διαδικασίες του ίδιου σκοπού δεν είναι επιτρεπτή, έχει στον πυρήνα της την αρχή ότι μια τέτοια ενέργεια στρέφεται κατά της αρχής της τελεσιδικίας. Ενδεικτικά παραπέμπω στο σύγγραμμα του Π. Πολυβίου Κατάχρηση Διαδικασίας στο Κυπριακό Δίκαιο, εκδόσεις Χρυσαφίνης & Πολυβίου, 2021, σελ.17. Επομένως, δεν είναι η οποιαδήποτε μεταγενέστερη διαδικασία κατάχρηση, αλλά κατά κανόνα η διαδικασία που θέτει σε κίνδυνο την αρχής της τελεσιδικίας.
Παράλληλα ως θέμα αρχής ακόμα και παράλληλη καταχώρηση ποινικής και πολιτικής αγωγής δεν συνιστά άνευ ετέρου κατάχρηση ενόψει της διαφορετικής φύσης της κάθε διαδικασίας. Σχετικά παραπέμπω στην υπόθεση Xαραλαμπίδης Mιχάλης ν. Nικόλαου Kωμοδρόμου (2002) 2 ΑΑΔ 522.
Στην υπό κρίση υπόθεση δεν έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία σε σχέση με την ποινική υπόθεση 2264/2022. Στην απουσία σχετικής μαρτυρίας ως προς την ποινική υπόθεση, η οποία, ειρήσθω εν παρόδω, έπεται χρονικά της παρούσας, δεν Επομένως δεν μπορεί καν να εξεταστεί το θέμα της κατάχρησης στην παρούσα. Εν πάση περιπτώσει δεν έχει εξηγηθεί πως η παρούσα αγωγή, η οποία προηγείται της αναφερομένης ποινικής υπόθεσης συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας, αφού όταν καταχωρείτο δεν υφίστατο άλλη διαδικασία.
Συνεπώς, η εισήγηση περί κατάχρησης απορρίπτεται.
Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω προχωρώ με την εξέταση της νομικής πτυχής της υπόθεσης.
Όπως έχει κριθεί στην απόφαση Πούρικος ν. Σάββα κ.ά. (1991) 1 ΑΑΔ 507, η βασική υποχρέωση κάθε ενάγοντα είναι να αποδείξει με αξιόπιστη μαρτυρία τα βασικά γεγονότα πάνω στα οποία επέλεξε να βασίσει την απαίτησή του, με τη μορφή που ο ίδιος τα καθόρισε στα δικόγραφά του.
Το επίπεδο απόδειξης των ισχυρισμών του εκάστοτε ενάγοντα βρίσκεται στο επίπεδο του ισοζυγίου των πιθανοτήτων. Η έννοια του ισοζυγίου των πιθανοτήτων έχει ερμηνευθεί νομολογιακά σε πολλές υποθέσεις. Σχετική είναι η απόφαση Μαρσέλ ν. Λαϊκής (2001) 1 Α.Α.Δ. 1858, όπου με αναφορά στις σχετικές αυθεντίες επί του θέματος, κρίθηκε ότι το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not).
Ταυτόχρονα, όπως έχει νομολογηθεί στην υπόθεση Αθανασίου κ.ά ν. Κουνούνη (1997) 1 Α.Α.Δ. 614 , μόνο αξιόπιστη μαρτυρία μπορεί να βαρύνει την πλάστιγγα των πιθανοτήτων. Παράλληλα, όπως έχει υποδειχθεί στην απόφαση Κύπρος Ξενοφώντος ν. Κ.Ν Zoo Bar Restaurant (2016) 1 ΑΑΔ 2786, το Δικαστήριο δεν επιτρέπεται να πιθανολογεί σε επίπεδο εικασιών, ως προς τα γεγονότα της υπόθεσης.
Στην υπό κρίση υπόθεση θεμέλιο της αξίωσης του ενάγοντα είναι ο ισχυρισμός περί παράνομης επέμβασης.
Το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης θεσπίζεται στο άρθρο 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμο, Κεφ. 148, το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα:
«43(1) Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία συνίσταται σε παράνομη είσοδο ή παράνομη πρόκληση ζημιάς ή σε παράνομη παρέμβαση στην ιδιοκτησία αυτή από οποιοδήποτε πρόσωπο.
(2) Αν η πράξη για την οποία εγείρεται η αγωγή είναι επιτρεπτή κατά τοπικό έθιμο αυτό αφού αποδειχθεί, συνιστά υπεράσπιση αλλά σε αγωγή που εγείρεται για παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία το βάρος της απόδειξης ότι η πράξη για την οποία εγείρεται η αγωγή δεν ήταν παράνομη, φέρει ο Εναγόμενος».
Όπως επισημαίνεται στο σύγγραμμα Clerk & Lindsell on Torts 22η έκδοση, κεφ. 19, τμήμα 1, παράγραφος 19-01:
«Trespass to land consists of any unjustifiable intrusion by one person upon land in the possession of another».
Επιπλέον, στο πιο πάνω σύγγραμμα στην παράγραφο 19-01, υποδεικνύονται τα ακόλουθα:
«one who has a right of entry upon another’s land and acts in excess of his right (such as unreasonable user of a public highway) or after his right has expired, is a trespasser».
Τα συστατικά στοιχεία και η νομική φύση του αστικού αδικήματος της παράνομης επέμβασης έχουν συγκεφαλαιωθεί στην απόφαση Έπαρχος Πάφου ν. Αντώνη Σιβιτανίδη Πολιτική Έφεση 54/19, ημερομηνία 9.7.2025, ως ακολούθως:
«με βάση την πιο πάνω νομοθετική πρόνοια προκύπτει ότι παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία μπορεί να επέλθει ή να διαπραχθεί: α) με παράνομη είσοδο, β) με παράνομη πρόκληση ζημιάς και γ) με παράνομη παρέμβαση.
Η παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία προσβάλλει όχι μόνο το δικαίωμα της κυριότητας αλλά και της κατοχής. Αγώγιμο δικαίωμα έχει τόσο ο κύριος όσο και ο κάτοχος. Όταν ο κύριος δεν είναι κάτοχος έχει δικαίωμα αγωγής μόνο στις περιπτώσεις πρόκλησης φυσικής ζημιάς στην περιουσία του ή αν η επέμβαση είναι μόνιμη. Σχετικές είναι οι υποθέσεις: Eleftheria Adamou v. Constantis Christofi (1974) 1 CLR 100, Ιsmini E. Liasidou and another v. Kyriacos N. Papademetriou (1975) 1 CLR 122, Stavrou Kyriacou Kakoullou κ.ά. ν. Ioannis Kyriacou Kakoulli (1985) 1 CLR 355, Kyriacos Georghiou Panayi v. Maria K. Zouvani (1987) 1 CLR 58, Ανδρέας Γεωργίου, άλλως Μούσουλλου ν. Κυριακούς Γεωργίου Ανδρέα (1998) 1 Α.Α.Δ. 2311, Γεώργιος Λάμπρου κ.ά. ν. Ελένη Κεφάλα κ.ά. (2000) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1516 και Βερεγγάρια Π. Παπακόκκινου κ.ά. ν. Δημήτρη Κυριακίδη (2010) 1 Α.Α.Δ. 789.»
Περαιτέρω ως προς το βάρος απόδειξης λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«O ενάγοντας σε αγωγή για παράνομη επέμβαση έχει το βάρος της απόδειξης της ισχυρισμό επέμβασης. Με την απόδειξη αυτής, το βάρος μετατίθεται στους ώμους των εναγομένων να αποδείξουν ότι η επέμβαση δεν ήταν παράνομη (βλ. Παπακοκκίνου ν. Αγγελική Σμυρλή κ.ά. (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 813 και Γεώργιος Κώστα Μάρκου ν. Γεώργιου Π. Χρυσοστόμου κ.ά. (2004) 1(Β) Α.Α.Δ. 1653).»
Στην υπό κρίση υπόθεση αυτό που τέθηκε από την εναγόμενη ήταν ότι η μαρτυρία για την παράνομη επέμβαση ήταν εξ ακοής και δεν παρουσιάστηκε ο χωρομέτρης ο οποίος προέβη στην κτηματολογική εργασία.
Σαφώς δεν παραγνωρίζω την αρχή ότι σε υποθέσεις παράνομης επέμβασης ο μάρτυρας δεν μπορεί να καταθέτει απλώς δικά του συμπεράσματα χωρίς να παρουσιάσει τοπογραφικό σχέδιο ή άλλα στοιχεία της εργασίας του για να ελεγχθεί η ορθότητά τους. Σχετικά παραπέμπω στην απόφαση Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Τ. & Μ. Οικονόμου και Υιός Λτδ (2005) 1 ΑΑΔ 1095.
Όμως στην υπό κρίση υπόθεση ο πυρήνας του ισχυρισμού περί παράνομης επέμβασης έγκειται στην υπέρβαση της συμφωνηθείσας άδειας χρήσης.
Ως προς την έννοια της άδειας χρήσης στο δίκαιο της παράνομης επέμβασης επεξηγηματικό είναι το σύγγραμμα Winfield & Jolowicz on Tort 19th Ed., Chapter 14 - Trespass to Land, para. 14-017 όπου καταγράφονται τα ακόλουθα:
«For the purposes of trespass, the best definition of licence is that given by Sir Frederick Pollock. A licence is “that consent which, without passing any interest in the property to which it relates, merely prevents the acts for which consent is given from being wrongful”.
Προκύπτει από τον πιο πάνω ορισμό ότι η άδεια χρήσης λειτουργεί ως συγκατάθεση του ιδιοκτήτη, η οποία εμποδίζει το να θεωρηθούν παράνομες οι πράξεις στις οποίες προβαίνει ο αδειούχος εφόσον εμπίπτουν στους όρους της άδειας.
Εξ αντιδιαστολής με το πιο πάνω ορισμό, προκύπτει πως εάν ο αδειούχος υπερβεί το εύρος της άδειας τότε οι πράξεις του θεωρούνται παράνομες.
Στην υπό κρίση υπόθεση αποτελεί αδιαμφισβήτητο γεγονός ότι η εναγόμενη έλαβε άδεια χρήσης μέρους της κρατικής επί συγκεκριμένου τεμαχίου το οποίο ανήκει κατά κυριότητα στον ενάγοντα. Σύμφωνα με την σύμβαση, η άδεια χρήσης αφορούσε έκταση 233 τ.μ. και καθορίστηκε στη σύμβαση. Η άδεια προέβλεπε συγκεκριμένο σκοπό χρήσης. Σύμφωνα με την άδεια χρήσης η εναγόμενη είχε δικαίωμα να ανεγείρει λυόμενο περίπτερο που θα χρησιμοποιείτο ως αποδυτήριο – ντούς καθώς και σνάκ μπάρ. Ήταν ρητός όρος της άδειας χρήσης ότι για τις πιο πάνω κατασκευές η εναγόμενη θα λάμβανε άδεια οικοδομής. Περαιτέρω δεν επιτρεπόταν η χρήση του ακίνητου για άλλο σκοπό εκτός από τον σκοπό που ορίζει η σύμβαση.
Σύμφωνα με την ενώπιόν μου αξιόπιστη μαρτυρία το αρχικό λυόμενο υποστατικό είχε κατεδαφιστεί και στη θέση του ανεγέρθηκε πολυώροφο κτήριο με περίφραξη. Τα θεμέλια του εν λόγω κτηρίου ήταν με καλούπια, σίδηρο και μπετόν. Επίσης, αυτό καταλαμβάνει μέρος της κρατική γης επί του τεμαχίου 264. Η δε εναγόμενη έχει υποβάλει αίτημα για τροποποίηση της άδειας χρήσης η οποία μέχρι σήμερα δεν έχει ολοκληρωθεί η εξέτασή της. Η ανέγερση του κτηρίου διαπιστώθηκε περί το έτος 2012 και η ολοκλήρωσή του περί το έτος 2014.
Καθίσταται, λοιπόν, προφανές ότι η εναγόμενη υπερέβη τους όρους της άδειας χρήσης και ανέγειρε κτήριο που τα θεμέλια του ήταν από καλούπια σίδηρο και μπετόν. Η κοινή πείρα λογική και αντίληψη διδάσκουν ότι κάποιο κτήριο, το οποίο φέρει θεμέλια από σίδηρο και μπετόν δεν μπορεί να θεωρηθεί λυόμενο. Επίσης, ακόμα και για την ανέγερση του θα έπρεπε να υφίστατο άδεια οικοδομής που δεν υφίσταται. Τέλος, η εναγόμενη έχει καταχωρήσει αίτηση για τροποποίηση των όρων της άδειας χρήσης με σκοπό τη νομιμοποίηση της κατάστασης. Η υποβολή και μόνο αίτησης για αλλαγή των όρων της άδειας χρήσης δεικνύει ότι επί της ουσίας δεν αμφισβητείται η υπέρβαση των αρχικών όρων.
Συνεπώς, με την ανέγερση του οικοδομήματος που φαίνεται στο τεκμήριο 10 χωρίς άδεια και καθ’ υπέρβαση των όρων της άδειας χρήσης συνιστά παράνομη επέμβαση.
Το οικοδόμημα, λοιπόν, που ανεγέρθηκε υφίσταται από το έτος 2014 και ως εκ τούτου οι επεμβάσεις έχουν προσλάβει μόνιμο χαρακτήρα.
Επομένως έχει αποδειχθεί η παράνομη επέμβαση στο τεμάχιο 267. Ως προς το τεμάχιο 264 η επέμβαση είναι παραδεκτή. Τέλος, ως προς το δημόσιο ποταμό η επέμβαση έχει αποδειχθεί μέσα από την μαρτυρία του ΜΕ1 και το κοινό υπόβαθρο γεγονότων ως έχει προσδιοριστεί ανωτέρω και έγκειται στην τοποθέτηση αγωγών εντός του ποταμού.
Επομένως έχει αποδειχθεί η επέμβαση στα τεμάχια που είναι επίδικα σύμφωνα με τα γεγονότα της έκθεσης απαίτησης. Η πλευρά της εναγόμενης ουδέν στοιχείο μαρτυρίας προσέφερε περί το ότι η επέμβαση ήταν νόμιμη. Το γεγονός ότι υπέβαλε αίτηση για τροποποίηση της υφιστάμενης άδειας χρήσης με σκοπό τη νομιμοποίηση της υφιστάμενης κατάστασης δεν δεικνύει ότι οι ενέργειες της ήταν νόμιμες. Αντιθέτως δεικνύει ότι οι ενέργειες της παράνομες, αφού εάν ήταν νόμιμες δεν θα υπήρχε θέμα προς νομιμοποίηση.
Συνεπώς έχει αποδειχθεί η παράνομη επέμβαση στα επίδικα τεμάχια. Η επέμβαση στα τεμάχια 267 και 264 έγκειται στην παράνομη ανέγερση του κτηρίου που τα θεμέλιά του είναι από καλούπια από σίδερο και μπετόν και ανεγέρθηκε αντι του λυόμενου περιπτέρου που επιτρέπει η άδεια. Ως προς το τεμάχιο 407, δημόσιο ποταμό, η παράνομη επέμβαση έγκειται στην τοποθέτησης χωρίς άδεια αγωγών.
Τούτου λεχθέντος προχωρώ να εξετάσω το ζήτημα των θεραπειών που μπορούν να χορηγηθούν.
Όπως καταγράφεται στο σύγγραμμα των Αρτέμη & Ερωτοκρίτου, Αστικά Αδικήματα, σελ.133 το αδίκημα της παράνομης επέμβασης είναι αγώγιμο per se. Όπου δεν υπάρχει ζημία μπορούν να δοθούν μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις. Περαιτέρω όπου υποδεικνύεται στο πιο πάνω σύγγραμμα σελ. 133,
«γενικά οι αποζημιώσεις αντιπροσωπεύουν το ποσό που μειώθηκε η αξία του ακίνητου ως αποτέλεσμα της επέμβασης.»
Ως προς την παράνομη κατοχή της περιουσίας η Κυπριακή Νομολογία υιοθετεί ως μέτρο την ενοικιαστική αξία της περιουσίας. Ναυτικός Όμιλος Πάφου v. Αρχής Λιμένων Kύπρου (1992) 1(B) ΑΑΔ 882 και Adrian Holdings Ltd v. Κυπριακής Δημοκρατίας, δια του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας ( 1998) 1 ΑΑΔ 1836.
Στην υπό κρίση υπόθεση ουδεμία μαρτυρία τέθηκε ως προς το ποσό που μειώθηκε η αξία της περιούσιας ή ως προς την ενοικιαστική αξία της επίδικης περιουσίας ή ως προς οτιδήποτε που να μπορεί να αποτιμηθεί για σκοπούς αποζημιώσεων. Συνεπώς, δεν υφίσταται υπόβαθρο επί του οποίου να μπορεί να εξεταστεί η επιδίκαση αποζημιώσεων.
Επομένως, μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις μπορούν να επιδικαστούν. Συνακόλουθα επιδικάζονται υπέρ του ενάγοντα και εναντίον του εναγόμενου ονομαστικές αποζημιώσεις ύψους € 500.
Επιπλέον, εφόσον προκύπτει μέσα από την έκθεση απαίτησης ότι προωθείται ο ισχυρισμός περί ανάγκης έκδοσης διατάγματος άρσης της παράνομης επέμβασης, κρίνω ότι μπορεί να εκδοθεί στη βάση των αρχών της απόφαση Kennedy Hotels (ανωτέρω).
Τέλος εκδίδω και αναγνωριστική απόφαση περί της ύπαρξης παράνομης επέμβασης στα επίδικα τεμάχια κρατικής γης δυνάμει της Δ.27 θ.4 ως θεραπεία που μπορεί να δώσει το Δικαστήριο χωρίς να ζητηθεί κατ’ αναλογίαν των όσων καταγράφει το σύγγραμμα The Annual Practice 1959 σελ. 494 ( ανωτέρω).
Κατάληξη
Συνεπακόλουθα της πιο πάνω κατάληξής μου εκδίδεται αναγνωριστική απόφαση ότι η εναγόμενη επενέβη παράνομα στα επίδικα τεμάχια ιδιοκτησίας της Κυπριακής Δημοκρατίας. Επίσης, εκδίδεται απόφαση υπέρ του ενάγοντα και εναντίον της εναγόμενης για το πόσο των € 500. Τέλος, εκδίδεται διάταγμα άρσης της παράνομης επέμβασης.
Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ του ενάγοντα και εναντίον της εναγόμενης ως αυτά υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο στη κλίμακα όμως των € 500. €2.000, όπου εμπίπτουν οι επιδικασθείσες αποζημιώσεις.
……………………………….
Μ. Χριστοδούλου, Α.Ε.Δ.
ΠΙΣΤΟ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο