ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Λ. ΠΑΣΧΑΛΙΔΗ, Α.Ε.Δ.

Αρ. Αγωγής: 580/23 (ijustice)

 

Μεταξύ:

ΑΡΓΥΡΟΥΛΑ ΖΗΝΩΝΟΣ

Ενάγουσα/Αιτήτρια

και

CARSTEN ANDREAS AX

 Εναγόμενος/ Καθ΄ ου η αίτηση

-------------------------------------------

 

(Αίτηση ημερ. 9/5/2023 για έκδοση Προσωρινών διαταγμάτων)

 

Ημερομηνία: 22 Αυγούστου 2023

ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:

Για Ενάγουσα/Αιτήτρια: κ. Γ. Κουκούνης ΔΕΠΕ

Για Εναγόμενο/Καθ΄ ου η αίτηση: κ. Γ. Α. Βασιλείου ΔΕΠΕ

ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ

Με την παρούσα αγωγή που καταχώρησε στις 09/05/23 με γενικά οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα, η ενάγουσα αξιώνει την έκδοση αριθμού δικαστικών διαταγμάτων, καθώς και αποζημιώσεις, σε σχέση με την κατοχή και χρήση συγκεκριμένης ισόγειας κατοικίας που βρίσκεται σε ακίνητο στο χωριό Τερσεφάνου στην Επαρχία Λάρνακας, περιλαμβανομένου και του εξοπλισμού και της επίπλωσης της (εφ’ εξής η επίδικη κατοικία).

Ειδικότερα, αυτό που η ενάγουσα ζητά με την αγωγή της είναι όπως εκδοθούν διατάγματα με τα οποία να δηλώνεται αφ’ ενός ότι «…είναι η νόμιμη εγγεγραμμένη και απόλυτη ιδιοκτήτρια και/ή δικαιούχος της (επίδικης κατοικίας)…», ότι «…ο εναγόμενος…κανένα απολύτως δικαίωμα δεν έχε(ει) από το να εισέρχετ(αι), παραμέν(ει), κατέχ(ει), χρησιμοποι(εί) ή άλλως πως εκμεταλλεύετ(αι) ή καρπούτ(αι)…(την επίδικη κατοικία)», ότι «…η γραπτή συμφωνία ή/και γραπτές συμφωνίες ενοικίασης ημερομηνίας κατά ή περί ή πριν την 29/04/2022…είναι άκυρη/ρες ή/και δεν πληροί/ρουν τις προϋποθέσεις του άρθρου 77(1)(α)(β) και νόμιμα τερματίστηκε ή/και τερματίστηκαν όπως και η ενοικίαση την 30/04/2023 από την ενάγουσα με την επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 29/12/22 η οποία στάλθηκε στον εναγόμενο και παραλήφθηκε αυθημερόν την 29/12/2022 με σχετικό email…», ότι «…ο εναγόμενος ενώ κλήθηκε …να εγκαταλείψει και παραδώσει την ελεύθερη και ανεμπόδιστη κατοχή της (επίδικης κατοικίας) μέχρι την 30/04/23 εντούτοις αυτός δεν ανταποκρίθηκε ή δεν συμμορφώθηκε και από 01/05/203 ο εναγόμενος κανένα δικαίωμα δεν έχει στην (επίδικη κατοικία) και παράνομα επεμβαίνει σε αυτή ή προκαλεί οχληρία…» και αφ’ ετέρου να διατάσσεται ο εναγόμενος όπως παύσει να εισέρχεται, να κατέχει και να χρησιμοποιεί την επίδικη κατοικία και όπως άρει την παράνομη επέμβαση και εγκαταλείψει και παραδώσει την κατοικία στην ενάγουσα κενή και ελεύθερη κατοχής. Επιπρόσθετα των διαταγμάτων αυτών, με την αγωγή της η ενάγουσα ζητά και όπως διαταχθεί ο εναγόμενος να της καταβάλλει γενικές, παραδειγματικές και τιμωρητικές αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση στην κατοικία της και/ή για αποστέρηση των ιδιοκτησιακών της δικαιωμάτων από 01/05/23 καθώς επίσης και να της καταβάλλει το ποσό των €650 μηνιαίως από 01/05/2023 μέχρι την παράδοση της κατοικίας. 

Επισημαίνω εδώ ότι οι θεραπείες που αναφέρονται στην οπισθογράφηση του κλητηρίου εντάλματος επαναλαμβάνονται και στην οπισθογράφηση της Ε/Α την οποία η ενάγουσα καταχώρησε σε μεταγενέστερο στάδιο, ήτοι στις 06/06/23.

Με την υπό κρίση ενδιάμεση αίτηση τώρα, την οποία καταχώρησε ταυτόχρονα με την αγωγή στις 09/05/23 και την οποία υποστηρίζει με δική της Ε/Δ, η ενάγουσα επιδιώκει να εξασφαλίσει, στη βάση κυρίως των αρ. 4, 7, 8 και 9 Κεφ. 6, των αρ. 30 - 32 Ν.14/1960 και των αρ. 43, 44 και 46 Κεφ. 148, προσωρινό απαγορευτικό διάταγμα που «…να απαγορεύει στον εναγόμενο από το εισέρχεται, παραμένει, διαμένει, χρησιμοποιεί και ή κατέχει την ισόγεια κατοικία…περιλαμβανομένης της επίπλωσης και του εξοπλισμού της …» καθώς και προσωρινό προστακτικό διάταγμα που «…να διατάσσει τον εναγόμενο…όπως παραδώσ(ει) την ως άνω αναφερόμενη κατοικία περιλαμβανομένης της επίπλωσης και του εξοπλισμού της …».

Αναφέρω εδώ ότι τα αιτούμενα προσωρινά διατάγματα η ενάγουσα αρχικά επιχείρησε να τα εξασφαλίσει μονομερώς. Το Δικαστήριο όμως που επιλήφθηκε τότε της αίτησης έκρινε ότι αυτό δεν ενδεικνυόταν υπό τις περιστάσεις οπόταν έδωσε οδηγίες όπως η αίτηση επιδοθεί στον εναγόμενο, ο οποίος, αφού εμφανίστηκε στη διαδικασία με δικηγόρο, καταχώρησε ένσταση υποστηριζόμενη από δική του Ε/Δ με την οποία προβάλλει 17 συνολικά λόγους για τους οποίους θεωρεί ότι η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί. Σημειώνω ότι αν και η Ε/Δ του εναγόμενου είναι συνταγμένη στην αγγλική γλώσσα εντούτοις συνοδεύεται από δεόντως συνταχθείσα ένορκη μετάφραση της στα ελληνικά.

Αν και ειδική αναφορά στο περιεχόμενο των εκατέρωθεν Ε/Δ κάνω σε κατοπινό στάδιο της απόφασης μου, επί του παρόντος κρίνω σκόπιμο να αναφέρω ότι από τις Ε/Δ των διαδίκων φαίνεται ότι οι τελευταίοι συμφωνούν επί των πλείστων ουσιαστικών γεγονότων. Ειδικότερα, από τις εκατέρωθεν Ε/Δ προκύπτει να είναι κοινώς αποδεκτό και μη αμφισβητούμενο ότι:

Α.   Η  ενάγουσα είναι  «η ιδιοκτήτρια και η νόμιμη δικαιούχος της ισόγειας κατοικίας», της επίπλωσης και του εξοπλισμού της (βλ. παρ. 5 και 6 της Ε/Δ ενάγουσας και παρ. 6 Ε/Δ εναγόμενου).

Β.   Στις 29/04/2022 συνήφθη μεταξύ των διαδίκων γραπτή συμφωνία η οποία προνοούσε για την ενοικίαση της επίδικης κατοικίας στον εναγόμενο έναντι μηνιαίου ενοικίου ύψους €650 (βλ. παρ. 7 Ε/Δ ενάγουσας και παρ. 7.1 - 7.3 Ε/Δ εναγόμενου)

Γ.    Ο εναγόμενος έλαβε κατοχή της κατοικίας και των όσων περιέχονταν σε αυτή αμέσως μετά τη σύναψη της προαναφερόμενης συμφωνίας και μέχρι και τον  Απρίλιο του 2023 διατηρούσε την εν λόγω κατοχή και κατέβαλλε κανονικά το συμφωνηθέν ενοίκιο στην ενάγουσα (βλ. παρ. 8 και 26 Ε/Δ ενάγουσας & παρ. 7.11 και 14.1 Ε/Δ εναγόμενου).

Δ.   Στις 29/12/2022, οι νυν δικηγόροι της ενάγουσας έστειλαν στον εναγόμενο εκ μέρους της τελευταίας επιστολή μέσω email με την οποία τον ειδοποιούσαν αφ’ ενός ότι «…η συμφωνία/ες ενοικίασης που υπέγραψε μαζί της (ενάγουσας) στις 29/04/22…είναι άκυρες/η και/ή άνευ νομικής ισχύος λόγω του ότι δεν υπεγράφη από δύο μάρτυρες ως προνοείται στο αρ.77(1)(α)(β) του Κεφ.149…(και)… ως εκ τούτου τερματίζει (η ενάγουσα) τις συμφωνίες ενοικίασης και/ή την ενοικίαση της κατοικίας της από μήνα σε μήνα στις 30/04/2023…» και τον καλούσαν αφ’ ετέρου όπως στις 30/4/2023 παραδώσει στην ενάγουσα κενή και ελεύθερη κατοχή της κατοικίας με την επίπλωση και τον εξοπλισμό της αφού από την 01/05/2023 θα θεωρείτο ότι «κανένα απολύτως δικαίωμα δεν θα είχε επί της κατοικίας και θα ήταν παράνομος επεμβασίας» (βλ. παρ. 14 και Τεκ.6 Ε/Δ ενάγουσας και παρ.10 Ε/Δ εναγόμενου).

Ε.   Ο εναγόμενος δεν εγκατέλειψε την κατοικία στις 30/04/2023 και μέχρι σήμερα εξακολουθεί να την κατέχει παρά τις αντιρρήσεις της ενάγουσας.

Στ.  Αν και η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι ο εναγόμενος δεν πληρώνει από τις 30/04/23 κανένα ενοίκιο ενώ ο τελευταίος ισχυρίζεται ότι προσπαθεί να καταβάλει τα ενοίκια στην ενάγουσα αλλά αυτή αρνείται να τα αποδεχθεί, εντούτοις αμφότεροι συμφωνούν ότι μετά τις 30/04/23 η ενάγουσα δεν έχει εισπράξει κανένα ενοίκιο από τον εναγόμενο.

Σημειώνω εδώ ότι εκεί όπου τα έγγραφα των διαδίκων είναι στην αγγλική γλώσσα αυτά παρατίθενται στην παρούσα σε ελεύθερη μετάφραση τους στα ελληνικά.

Των πιο πάνω λεθέντων, αναφέρω ότι η ακρόαση της αίτησης ολοκληρώθηκε με την καταχώριση εμπεριστατωμένων γραπτών αγορεύσεων από τους ευπαίδευτους συνηγόρους των διαδίκων, αναφορά στις οποίες κάνω πιο κάτω όπου κρίνεται αναγκαίο.

Εξέτασα με προσοχή τα όσα τέθηκαν ενώπιον μου και σημειώνω τα εξής.

Οι νομολογιακές αρχές που περιβάλλουν αιτήματα της παρούσας φύσης, ήτοι αιτήματα που εδράζονται στο αρ.32 του Ν.14/60, είναι καλά γνωστές και έχουν πολύ εύστοχα συνοψισθεί σε πληθώρα αποφάσεων όπως είναι οι ΚΟΖΑΚΟΥ κ.α. ν. ΝΙΚΟΛΑΟΥ, Πολιτική Έφεση Αρ. E127/2013, 13/6/2019 και Εκδόσεις Αρκτίνος  Λτδ κ.ά. ν. xxx Λοϊζίδου, Π.Ε. Ε7/2018, ημερ. 21.3.2019. Παραθέτω αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα της Λοϊζίδου που υιοθετήθηκε στη Κοζάκου:

«Στο άρθρο 32(1) αποτυπώνονται οι τρεις προϋποθέσεις, οι οποίες θα πρέπει να ικανοποιούνται σωρευτικά, προκειμένου να θεμελιώνεται η εξουσία προς έκδοση προσωρινού διατάγματος. Η πρώτη αφορά το ποιοτικό κριτήριο της ύπαρξης σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση και συνδέθηκε, αρχικά από την καθοριστική επί του ζητήματος υπόθεση Odysseos v. A. Pieris Estates Ltd and Others (1982) 1 CLR 557, με τις δικογραφημένες θέσεις του Ενάγοντα. Θεωρήθηκε ότι ο όρος στα πλαίσια του άρθρου 32 δεν πρέπει να ερμηνεύεται ότι απαιτεί ο,τιδήποτε πέραν της αποκάλυψης «συζητήσιμης υπόθεσης με βάση τη δύναμη των δικογράφων». Εν τέλει, η εξέταση στο στάδιο αναζήτησης προσωρινού διατάγματος της πρώτης προϋπόθεσης του άρθρου 32 περιορίζεται στη δύναμη των δικογράφων και στα όσα αντικειμενικά προκύπτουν  από αυτά. Το επίπεδο απόδειξης δεν είναι ιδιαίτερα ψηλό, καθώς αναμένεται από τον Ενάγοντα μέσα από τα δικόγραφά του να εγείρει το αγώγιμο δικαίωμά του το οποίο, ως ισχυρίζεται, παραβιάζει η αντίδικη πλευρά. Η πιθανότητα επιτυχίας, η δεύτερη δηλαδή προϋπόθεση του άρθρου 32, χαρακτηρίζεται ως το «πρωταρχικό κριτήριο» και το Δικαστήριο προχωρά στην εξέτασή του στην περίπτωση και μόνο όπου έχει ικανοποιηθεί ότι συντρέχει το πρώτο κριτήριο του εν λόγω άρθρου. Η υπόθεση Odysseos (ανωτέρω), ερμηνεύοντας το υπό αναφορά κριτήριο, καθόρισε ότι στο πλαίσιο της νομοθετικής διάταξης του άρθρου 32, δεν θα μπορούσε να είναι ο,τιδήποτε άλλο εκτός από την αποδεικτική ισχύ της υπόθεσης του Ενάγοντα. Το επίπεδο του αποδεικτικού εμποδίου το οποίο απαιτείται να υπερπηδήσει ο Ενάγοντας συνίσταται στην τεκμηρίωση «μιας πιθανότητας» επιτυχίας. Κάτι δηλαδή περισσότερο από μια απλή δυνατότητα, αλλά και πολύ λιγότερο από το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, το επίπεδο δηλαδή απόδειξης που απαιτείται για πολιτική αγωγή. Υπό το πρίσμα αυτό, δεν είναι επιθυμητό το Δικαστήριο να υπεισέρχεται σε βάθος στα επίδικα θέματα σε αυτό το πρόωρο στάδιο. Όπως κατ΄ επανάληψη λέχθηκε, η άσκηση κρίσης επί σοβαρών και περίπλοκων ζητημάτων στα πλαίσια αίτησης για παρεμπίπτον διάταγμα δεν ενδείκνυται, αρχή η οποία θα πρέπει να τηρείται με ευλάβεια.

Η τρίτη προϋπόθεση του άρθρου 32(1) σχετίζεται με τη δυνατότητα απονομής της δικαιοσύνης σε μεταγενέστερο στάδιο. Όπως έχει κατ΄ επανάληψη νομολογηθεί, η έννοια της δικαιοσύνης δεν συναρτάται με την στενή αντίληψη της υλικής ζημιάς, αλλά με μια πιο ευρεία αντίκρυση της προστασίας των δικαιωμάτων του προσώπου το οποίο επιδιώκει δικαστική θεραπεία. Με δεδομένο ότι σε ορισμένες περιπτώσεις δεν θα ήταν επαρκής η θεραπεία των αποζημιώσεων για να απονεμηθεί ορθά η δικαιοσύνη, τα Δικαστήρια της επιείκειας προχωρούν στην έκδοση απαγορευτικών διαταγμάτων. Το τρίτο αυτό κριτήριο εξετάζεται προτού το Δικαστήριο ασκήσει τη διακριτική του εξουσία προκειμένου να αποφασίσει κατά πόσο θα είναι δίκαιο ή πρόσφορο να προχωρήσει στην έκδοση διατάγματος. Εν τέλει, η αδυναμία στην απονομή πλήρους δικαιοσύνης σε κατοπινό στάδιο συναρτάται από το σύνολο των γεγονότων που περιβάλλουν την υπόθεση, υπό την αίρεση πάντα ότι δεν αρκούν γενικοί και αόριστοι ισχυρισμοί προς τεκμηρίωση και ικανοποίηση της τρίτης προϋπόθεσης, αλλά αιτιολόγηση με σαφή και θετική μαρτυρία.

Μεταξύ των περιπτώσεων όπου η θεραπεία των αποζημιώσεων δεν μπορεί να κριθεί επαρκής εντάσσεται και η περίπτωση όπου γίνεται επίκληση παραβίασης δικαιωμάτων, ιδίως όπου η επικαλούμενη ζημιά ή βλάβη συνεχίζεται, με απρόβλεπτες προεκτάσεις................ .....................................

Με δεδομένη την πλήρωση των τριών κριτηρίων του άρθρου 32(1), υπεισέρχεται στην όλη εικόνα το ζήτημα της εξέτασης του πιο σημαντικού ίσως παράγοντα στην έκδοση απαγορευτικών διαταγμάτων, ήτοι, η ευρεία διακριτική εξουσία που δίδεται στο Δικαστήριο από το πιο πάνω άρθρο να εκδίδει διατάγματα στις περιπτώσεις όπου κρίνει ότι κάτι τέτοιο είναι «δίκαιον ή πρόσφορον». Το Δικαστήριο ενεργώντας με βάση τους κανόνες του δικαίου της επιείκειας, διατηρεί σε κάθε περίπτωση την ευχέρεια να αρνηθεί την έκδοση απαγορευτικού διατάγματος, έστω και αν τηρούνται οι τυπικές προϋποθέσεις έκδοσής του. Το όλο ζήτημα συνίσταται στον ισοζυγισμό των ιδιαίτερων αναγκών των διαδίκων, υπό το φως πάντοτε των στοιχείων που καλύπτουν την κάθε περίπτωση.  Στην όλη πορεία εντοπισμού ενός δίκαιου ισοζυγίου ο κάθε παράγοντας που καλύπτει την κάθε συγκεκριμένη υπόθεση αποκτά τη δική του σημασία στη διαμόρφωση του τελικού αποτελέσματος. Ζητούμενο είναι η άσκηση από το Δικαστήριο, κατά τον καλύτερο δυνατό τρόπο, της διακριτικής του εξουσίας, ώστε να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη και να εξαλειφθεί, στο μέτρο του δυνατού, ο κίνδυνος αδικίας στην περίπτωση κατά την οποία φανεί ότι λανθασμένα χορηγήθηκε το παρεμπίπτον διάταγμα. Η εν προκειμένω άσκηση της εξουσίας του Δικαστηρίου δεν λαμβάνει τη μορφή αυθαίρετης απόφασης, αφού ενυπάρχει σε κάθε περίπτωση η υποχρέωση παράθεσης αιτιολογημένης απόφασης και παροχής εξηγήσεων ως προς τους λόγους άσκησης της διακριτικής ευχέρειας κατά συγκεκριμένο τρόπο. Παράγοντες που επιδρούν στη διακριτική εξουσία του Δικαστηρίου είναι, μεταξύ άλλων, οι διαβλεπόμενες επιπτώσεις από την έκδοση ή μη του παρεμπίπτοντος διατάγματος στο πρόσωπο των διαδίκων ή ακόμη και σε τρίτα πρόσωπα, η ίδια η συμπεριφορά των διαδίκων, η καθυστέρηση προσφυγής προς αναζήτηση θεραπείας προσωρινού διατάγματος, αλλά και τα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε υπόθεσης, δεδομένου ότι η άσκηση της υπό αναφορά διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου εδράζεται στις αρχές του δικαίου της επιείκειας.»

Επιπλέον, εφόσον στην παρούσα υπόθεση εγείρεται και το θέμα της ταυτοσημίας των αιτούμενων προσωρινών διαταγμάτων με τις τελικές θεραπείες της αγωγής, υπενθυμίζω και τα όσα σχετικά λέχθηκαν στην M.A.C. Boutique Hotels Ltd v. Κωνσταντινίδου και Χριστόπουλος Λτδ και Άλλων, Π.Ε. 212/14, ημ. 30.11.21, ECLI:CY:AD:2021:A539:

«…(με αναφορά στις αποφάσεις The Jonitexo Ltd v. Adidas (1984) 1 C.L.R. 263, Κοσμά ν. Χατζηκυπρή και Άλλων (2000) 1(Α) Α.Α.Δ 169 και Goody's Evagorou Ltd v. Lani Restaurants Ltd (1998) 1(Β) Α.Α.Δ. 1572)) - ότι η ταυτοσημία αιτήματος για έκδοση προσωρινού διατάγματος, ως το προστακτικό διάταγμα, με την αξίωση για έκδοση ανάλογου διατάγματος σε αγωγή (εδώ ως η παράγραφος (Α) τής Έκθεσης Απαιτήσεως), είναι δυνατόν (εάν το αίτημα πετύχει ενδιαμέσως), να επιφέρει (απαραδέκτως), τερματισμό τής επί της ουσίας διαφοράς ή να δώσει αντικειμενικώς τέτοια αντίληψη εξαιτίας αντικειμενικής εντύπωσης δικαστική προαπόφαση επί του ζητήματος.

Το Πρωτόδικο Δικαστήριο, δεν έδρασε με τρόπο άτεγκτο και δογματικό (ως άφησαν να νοηθεί οι Εφεσείοντες), αλλά αυτοπροειδοποιήθηκε ευστόχως για το ότι, κατά τη νομολογία, δεν αποκλείεται η έκδοση προστακτικών διαταγμάτων αν κριθεί αναγκαίο υπό τις συνθήκες της υπόθεσης, νοουμένου πως τούτο δεν θα εισχωρήσει στην ουσία της διαφοράς και στις μεταξύ των διαδίκων διαφωνίες ως προς τα αληθή γεγονότα που συγκροτούν την υπόθεση, κάτι άκρως ανεπιθύμητο και αντίθετο προς την ανάγκη έκδοσης προσωρινών και μόνον μέτρων (βλ. Ε.Λ. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας, Π.Ε. Ε149/20, ημ. 17.9.21, Σταυράκης και Άλλου ν. Δήμος Λευκωσίας (2015) 1(Α) Α.Α.Δ. 731, ECLI:CY:AD:2015:A213, 737, Penderhill Holdings Ltd και Άλλων ν. Αbramchyk και Άλλων (2014)1(Α) Α.Α.Δ. 118, ECLI:CY:AD:2014:A21, 139-140, Τσιερκέζου ν. Dragon Tourist Enterprises Ltd (2009) 1(Α) A.A.Δ. 734, 743, Μιχαηλίδης ν. Παπακυριακού (2004) 1(Α) Α.Α.Δ. 209, 216).

        Πάντως, θα μπορούσε κανείς να παραπέμψει (με μια ευρύτερη προοπτική και διάσταση) και στην Michael v. Brevinos Limited (1969) 1 C.L.R. 578, 582, όπου επιτράπηκε έφεση κατά απόφασης έκδοσης προσωρινού διατάγματος επιτρέποντος στους ενάγοντες να κατέχουν και χρησιμοποιούν μηχανήματα που απάρτιζαν επίδικο ζήτημα της αγωγής, εφόσον κάτι τέτοιο θα διεκπεραίωνε και τον πυρήνα τής πρωτοδίκως εκκρεμούσας διαφοράς.

Το Πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε την περίπτωση (και τη συζητούμενη πτυχή) - πράττοντας ομοίως και κατ' αναλογίαν για τον λόγο έφεσης 2 - εφαρμόζοντας τις νομολογιακές αρχές, στη βάση του περιεχομένου της αγωγής και των περιστατικών που περιστοίχιζαν την ενδιάμεση αίτηση, στην έκταση, πάντα, που ήταν επιτρεπτό σε ενδιάμεση διαδικασία προκειμένου να μη διατυπωθούν και τελεσίδικα ευρήματα επί των όσων επιδίκως απασχόλησαν (βλ. Παγωτά Παπαφιλίππου & Πατισερί Παναγιώτης Λίμιτεδ ν. Regis Milk Industries Ltd, Π.Ε. Ε127/20, ην. 29.9.21, CJSC "TV Company Stream" και Άλλων ν. Content Union SA, Π.Ε. Ε34/18, ημ. 8.4.21).»

Με γνώμονα όλες τις πιο πάνω αρχές, σημειώνω κατ’ αρχή ότι ένα από τα κύρια σημεία στα οποία οι διάδικοι παρουσιάζονται μέσω των Ε/Δ τους να διαφωνούν ως προς τα γεγονότα της υπόθεσης αφορά στο ποιο ακριβώς ήταν το περιεχόμενο της γραπτής συμφωνίας που σύναψαν στις 29/04/22 και ειδικότερα στο τι είναι που προνοείτο στην εν λόγω γραπτή συμφωνία σε σχέση με τη διάρκεια της ενοικίασης.

Η ενάγουσα από τη μια ισχυρίζεται στην παράγραφο 7 της Ε/Δ της ότι «…κατά ή περί την 29/4/2022 δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου που φέρει ημερ. 29/04/2022 συμφώνησα ως ιδιοκτήτρια και δικαιούχος της ανωτέρω κατοικίας και ενοικίασα προς τον εναγόμενο την εν λόγω κατοικία μου, περιλαμβανομένης της ως άνω αναφερόμενης επίπλωσης και εξοπλισμού αυτής, για χρονική περίοδο ενός χρόνου, ήτοι της ενοικιάσεως αρχομένης και ήρξατο την 20/04/2022 και λήγουσας την 30/04/2023…».

Το έγγραφο όμως που η ενάγουσα επισυνάπτει ως Τεκ. 2 στην Ε/Δ της ως το κατ’ εκείνην «…αντίγραφο του ενοικιαστηρίου εγγράφου που υπογράψαμε…», όχι μόνο δεν αναφέρει πουθενά την 30/04/23 ως την ημερομηνία λήξης της συμφωνηθείσας ενοικίασης, αλλά μάλιστα, στην 2^η από τις 3 αριθμημένες του σελίδες (1/2, 2/3 και 3/3), υπό την επικεφαλίδα «σε τροποποίηση του συνηθισμένου συμβολαίου που αναφέρεται προηγουμένως» αναφέρει ότι «…η ελάχιστη συμβατική περίοδος ενοικίασης θα είναι τουλάχιστον μέχρι τις 31.12.2023 και εάν ο ενοικιαστής εκτελέσει τις επενδύσεις που αναφέρονται πιο πάνω (οι οποίες χαρακτηρίζονται σε προηγούμενο μέρος της συμφωνίας ως βελτιώσεις στην κατοικία), η ελάχιστη συμβατική περίοδος ενοικίασης είναι τα 6 χρόνια… μετά την εκπνοή της ελάχιστης περιόδου ενοικίασης ο ιδιοκτήτης θα έχει 6 μήνες περίοδο ειδοποίησης (τερματισμού) και ο ενοικιαστής 3 μήνες … το ενοίκιο θα παραμένει το ίδιο για τα πρώτα 3 χρόνια.  Από εκεί και πέρα θα αυξάνεται ετησίως … (€20 κάθε χρόνο από 1/5/2025 μέχρι 1/5/2027)..».

Ισχυρίζεται βεβαίως η ενάγουσα στην παράγραφο 8 της Ε/Δ της ότι την ίδια ημέρα που υπεγράφη το προαναφερόμενο Τεκ.2, ο εναγόμενος της «ζήτησε και υπέγραψα επιπρόσθετα ενοικιαστήριο έγγραφο στο οποίο μου ανέφερε ότι προέβησε σε κάποιες τροποποιήσεις … όπως ενημερώνομαι μετά ο εναγόμενος διαφοροποίησε την περίοδο ενοικίασης αυξάνοντας την μέχρι την 1/5/2027 και προσέθεσε μια αύξηση στο ενοίκιο €20 το χρόνο. Αυτό όμως το «επιπρόσθετο» ενοικιαστήριο έγγραφο που η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι υπέγραψε την ίδια ημέρα με το Τεκ.2 και το οποίο αποτελείται από 3 σελίδες (Τεκ.3 στην Ε/Δ της ενάγουσας), στην ουσία καμία διαφορά δεν έχει από το Τεκ.2 και αυτό γιατί οι σελίδες 2 και 3 αυτού του κατ’ ισχυρισμό «επιπρόσθετου εγγράφου» είναι οι ίδιες με τις δυο τελευταίες σελίδες του Τεκ.2, δηλαδή τις σελίδες στις οποίες γίνεται αναφορά σε ενοικίαση μέχρι τις 31/12/23 και σε δυνατότητα παράτασης της υπό κάποιες προϋποθέσεις, ενώ η 1^η σελίδα του εγγράφου αυτού, η οποία δεν υπάρχει στο Τεκ.2, αναφέρει απλά ότι στις 29/04/22 πληρώθηκε το πρώτο ενοίκιο και το deposit, ότι παραδόθηκαν τα κλειδιά της κατοικίας και ότι καταγράφηκαν οι ενδείξεις των μετρητών του νερού και του ηλεκτρικού ρεύματος.

Με άλλα λόγια, το ενοικιαστήριο έγγραφο που η ίδια η ενάγουσα παρουσιάζει ως τη συμφωνία που υπέγραψαν οι διάδικοι στις 29/04/22 και πριν τις κατ’ ισχυρισμό τροποποιήσεις του εναγόμενου, όχι μόνο δεν αναφέρει την 30/4/2023 ως την ημερομηνία λήξης της συμφωνηθείσας ενοικίασης αλλά ως τέτοια ημερομηνία καθορίζει ρητά την 31/12/2023. Μάλιστα δε, αντίθετα με τους ισχυρισμούς που προβάλλει η ενάγουσα στην Ε/Δ της, είναι σε αυτό το έγγραφο που προνοείται και το πώς ήταν δυνατό η ενοικίαση να παραταθεί μέχρι και το 2027.

Ο εναγόμενος από την άλλη, αν και ισχυρίζεται ότι η ισχύς της ενοικίασης είχε συμφωνηθεί να είναι μέχρι τις 31/12/2023 τουλάχιστον, ήτοι ως αναγράφεται και στο Τεκ.2 που παρουσίασε η ενάγουσα, εντούτοις δεν δέχεται ότι είναι εκείνο το τρισέλιδο έγγραφο που συνιστούσε τη συμφωνία των μερών και ισχυρίζεται ότι η πραγματική συμφωνία ήταν ένα άλλο τετρασέλιδο έγγραφο το οποίο επισυνάπτει στη δική του Ε/Δ ως Τεκ.1. Κατά τον εναγόμενο, ναι μεν οι διάδικοι υπόγραψαν δύο «σετ εγγράφων» στις 29/04/23 ως ισχυρίζεται και η ενάγουσα, όμως στην πραγματικότητα είχε υπογραφτεί πρώτα μία συμφωνία ενοικίασης που αποτελείτο από την 1^η σελίδα του Τεκ.2 της ενάγουσας και ακόμη μία σελίδα, την οποία ισχυρίζεται ότι η τελευταία σκόπιμα απέκρυψε, και ακολούθως υπογράφτηκαν ακόμη 2 σελίδες οι οποίες είναι πανομοιότυπες με τις σελίδες 2 και 3 του Τεκ.2 της ενάγουσας.  

Παρ’ όλη όμως τη σημασία που ο εναγόμενος αποδίδει στην κατ’ εκείνον πραγματική συμφωνία των μερών καθώς και στην φερόμενη εσκεμμένη απόκρυψη της 2^η σελίδας της από την ενάγουσα, διαπιστώνεται ότι ούτε η 1^η σελίδα του Τεκ.1 του εναγόμενου, η οποία είναι η ίδια με αυτή του Τεκ.2 της ενάγουσας, αλλά ούτε και η «χαμένη» σελίδα έχουν οποιαδήποτε ουσιαστική σημασία για την υπόθεση αφού στις σελίδες αυτές δεν γίνεται καμία αναφορά στο επίδικο θέμα της διάρκειας της ενοικίασης. Μάλιστα δε, η φερόμενη ως «χαμένη» σελίδα δεν φαίνεται να περιέχει τίποτε άλλο παρά τη συνέχεια των όρων της 1^ης σελίδας και τις υπογραφές των μερών.

Κανένα δηλαδή από τα έγγραφα που ο κάθε διάδικος ισχυρίζεται ότι συνιστά την πραγματική συμφωνία των μερών δεν περιέχει στο «κυρίως σώμα» του οποιαδήποτε πρόνοια για τη διάρκεια της συμφωνηθείσας ενοικίασης και ούτε υπάρχει εκεί οτιδήποτε που να υποδηλοί ότι η ενοικίαση συμφωνήθηκε να ίσχυε μέχρι τις 30/04/23 που ισχυρίζεται η ενάγουσα ή μέχρι τις 31/12/23 που ισχυρίζεται ο εναγόμενος (1^η σελίδα Τεκ.2 ενάγουσας και 1^η και 2^η σελίδα Τεκ.1 εναγόμενου). Μάλιστα δε, και στα δύο φερόμενα συμβόλαια φαίνεται ότι ο όρος που υπάρχει στο «κυρίως σώμα» των συμβολαίων σε σχέση το χρόνο που συμφωνήθηκε να διαρκέσει η ενοικίαση έμεινε «κενός». Αμφότερα όμως τα φερόμενα συμβόλαια έχουν τις ίδιες δύο τελευταίες σελίδες όπου εκεί, υπό την επικεφαλίδα «…σε τροποποίηση του συνηθισμένου συμβολαίου που αναφέρεται προηγουμένως…» αναφέρεται ότι η ελάχιστη περίοδος ενοικίασης θα είναι μέχρι τις 31/12/23 τουλάχιστο και ότι υπό κάποιες προϋποθέσεις μπορεί να παραταθεί μέχρι το 2027.

Από μια καθαρά αντικειμενική θεώρηση της προσκομισθείσας μαρτυρίας λοιπόν, φαίνεται ότι όπως και να εξελίχτηκαν τα πράγματα και όποιο και αν ήταν το πραγματικό κείμενο της γραπτής συμφωνίας της 29/04/22, αμφότεροι οι διάδικοι συμφωνούν, παρά τον αχρείαστα περίπλοκο τρόπο με τον οποίο παρουσιάστηκαν οι εκδοχές τους, ότι η μοναδική συμβατική πρόνοια που υπήρχε στη γραπτή τους συμφωνία σε σχέση με τη διάρκεια της ενοικίασης της επίδικης κατοικίας ήταν η πρόνοια που «μιλούσε» για ενοικίαση που θα διαρκούσε μέχρι τις 31/12/23 τουλάχιστο, δηλαδή για περισσότερο από ένα έτος και αυτό είναι κάτι επιβεβαιώνεται και από τη μη αμφισβητούμενη αλληλογραφία που ανταλλάχτηκε κατά τον ουσιώδη χρόνο (βλ. Τεκ. 6 - 11 Ε/Δ ενάγουσας και Τεκ.2 εναγόμενου) και ιδιαίτερα την «επιστολή τερματισμού» της 29/12/2022, η οποία είναι αποδεκτό ότι απεστάλη από τους δικηγόρους της ενάγουσας και παραλήφθηκε από τον εναγόμενο.

Κοντολογίς, η ουσία της επίδικης διαφοράς, όπως επιβεβαιώνεται και από τη νομική επιχειρηματολογία των συνηγόρων των διαδίκων (βλ. παρ. 10 Γρ. Αγ. συνηγόρων ενάγουσας), έγκειται ουσιαστικά στο ότι τα μέρη είχαν συμφωνήσει γραπτώς στις 29/04/2022 όπως η επίδικη κατοικία ενοικιασθεί στον εναγόμενο για περίοδο που υπερέβαινε το ένα έτος, ήτοι μέχρι τις 31/12/23 τουλάχιστο, όμως επειδή η συμφωνία αυτή δεν υπογράφτηκε από δυο μάρτυρες, ως δέχεται και ο εναγόμενος ότι δεν έγινε (βλ. παρ.10(1) Ε/Δ εναγόμενου), η ενάγουσα, επικαλούμενη την παράλειψη αυτή ειδοποίησε τον εναγόμενο μέσω των δικηγόρων της στις 29/12/2022 ότι θεωρούσε τη συμφωνία ως άκυρη στη βάση των προνοιών  του αρ. 77(1)(α)(β) Κεφ. 149[1] και ως μετατραπείσα σε περιοδική ενοικίαση από μήνα σε μήνα και δυνάμενη να τερματιστεί κατόπιν σχετικής προειδοποίησης και ότι ως εκ τούτου δεν επιθυμούσε να συνεχιστεί η ενοικίαση μετά τις 30/04/23 αλλά ήθελε όπως την ημερομηνία εκείνη της παραδοθεί η κατοχή της κατοικίας της. Η 30/04/23 δηλαδή δεν ήταν η συμφωνηθείσα ημερομηνία τερματισμού της ενοικίασης ως αφήνεται να νοηθεί στην Ε/Δ της ενάγουσας αλλά η ημερομηνία που η τελευταία καθόρισε με την επιστολή της 29/12/22 ως την ημερομηνία που ήθελε τον εναγόμενο να παύσει να κατέχει την κατοικία της ως ενοικιαστής και να της την επιστρέψει. Ο τελευταίος όμως, θεωρώντας ότι τα όσα συμφωνήθηκαν γραπτώς στις 29/04/22 υπερισχύουν όλων, ιδιαίτερα ενόψει του ότι αυτός βασίστηκε στη συμφωνημένη αντίληψη ότι θα κατείχε την κατοικία μέχρι τις 31/12/23 οπόταν και ξόδεψε πέραν των €5000 για την επιδιόρθωση και ανακαίνιση της ενώ σύναψε και συμφωνία υπενοικίασης με τρίτο πρόσωπο ως του επιτρεπόταν από τη συμφωνία της 29/04/22 να πράξει, αναμένοντας ότι μέχρι τις 31/12/23 θα είσπραττε ποσό περί τις €3000 (βλ. παρ.7.11, 30 και Τεκ.4 και 5 Ε/Δ εναγόμενου), αρνείται ότι η ενάγουσα μπορούσε να τερματίσει νόμιμα την ενοικίαση πριν τις 31/12/23 όπως και αρνείται ότι επήλθε ποτέ ο οποιοσδήποτε νόμιμος τερματισμός της στις 29/12/22 (βλ. μεταξύ άλλων παρ. 10 και 35 Ε/Δ εναγόμενου).

Στο σημείο αυτό επισημαίνω ότι σε κανένα σημείο της Ε/Δ του εναγόμενου δεν προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι η ενοικίαση θα πρέπει να συνεχιστεί και μετά τις 31/12/23 για οποιοδήποτε λόγο. Μάλιστα δε, ο ισχυρισμός που προβάλλεται από πλευράς εναγόμενου είναι ότι τα έξοδα που αυτός έκαμε σε σχέση με την ανακαίνιση και επιδιόρθωση της κατοικίας θα απαιτηθούν από την ενάγουσα «…σε περίπτωση κατά την οποία εκδιωχθώ από την κατοικία πριν την νόμιμη λήξη της ενοικίασης την 31/12/23» (βλ. παρ. 7.11 Ε/Δ εναγόμενου).

Η θέση λοιπόν που προβάλλει με την αγωγή της η ενάγουσα ιδιοκτήτρια είναι αφ’ ενός ότι αυτή δικαιούτο υπό τις περιστάσεις να τερματίσει την ενοικίαση με την επιστολή της 29/12/22 και να απαιτήσει όπως λάβει από πριν τις 31/12/23 την κατοχή της επίδικης κατοικίας από τον εναγόμενο, ο οποίος είχε λάβει ως ενοικιαστής τη νόμιμη κατοχή της κατοικίας από τις 29/04/22 δυνάμει της γραπτής συμφωνίας των μερών, και αφ’ ετέρου ότι επειδή ο εναγόμενος παρέλειψε να παραδώσει την κατοχή της κατοικίας στις 30/04/23 που του ζητήθηκε, αυτός κατέστη από την 01/05/23 παράνομος επεμβασίας και υποκείμενος στις ανάλογες συνέπειες.

Ο λόγος τώρα που κατά την ενάγουσα θα πρέπει να εγκριθεί η παρούσα αίτηση και να της χορηγηθούν από αυτό το ενδιάμεσο στάδιο οι αιτούμενες προσωρινές θεραπείες, είναι όχι μόνο διότι δικαιούται υπό τις περιστάσεις να ανακτήσει την απόλυτη της ιδιοκτησία αλλά και διότι είναι επιβεβλημένο όπως ανακτήσει την κατοικία της το συντομότερο δυνατό, εφόσον αυτή έχει από τις 30/11/22, λόγω οικονομικής ανάγκης, συμφωνήσει γραπτώς να πουλήσει την κατοικία σε τρίτα πρόσωπα και η παρουσία του εναγόμενου εκεί, ο οποίος ήταν ενήμερος για τη συμφωνία αυτή, δεν επιτρέπει να προχωρήσει η συμφωνηθείσα πώληση (βλ. παρ. 12, 13 18, Τεκ.4, 5 και 5Α ενάγουσας). Ως εκ τούτου, υποστηρίζει η ενάγουσα, αν δεν εκδοθούν τα αιτούμενα προσωρινά διατάγματα, τα οποία είναι αποδεκτό ότι ταυτίζονται με εκείνα της οπισθογράφισης της αγωγής, αυτή θα υποστεί ανεπανόρθωτη ζημιά ενόψει και των διάφορων σοβαρών οικονομικών και ιατρικών προβλημάτων που αντιμετωπίζει η ίδια και η οικογένεια της.

Ο εναγόμενος από την άλλη, επικαλούμενος αφ’ ενός τα έξοδα και τις ενέργειες που ισχυρίζεται ότι έκανε στη βάση της συμφωνηθείσας αντίληψης ότι θα κατείχε την κατοικία μέχρι τις 31/12/2023 και αφ’ ετέρου το κατ’ εκείνον παράνομο του φερόμενου πρόωρου τερματισμού της ενοικίασης, ισχυρίζεται ότι όχι μόνο δικαιούται να κατέχει την κατοικία μέχρι τις 31/12/23 αλλά και ότι σε περίπτωση που δοθούν στην ενάγουσα οι ενδιάμεσες θεραπείες που εκείνη ζητά, αυτός είναι που θα υποστεί ανεπανόρθωτη ζημιά. Ο λόγος για τούτο, κατά τον εναγόμενο, είναι διότι μια τέτοια ενδεχόμενη επιτυχία της ενάγουσας θα συνεπάγεται ουσιαστικά την εκδίωξη του από την κατοικία και κατ’ επέκταση την τελεσιδικία της αγωγής προς όφελος της ενάγουσας από αυτό το ενδιάμεσο στάδιο της υπόθεσης. Θεωρεί λοιπόν ο εναγόμενος ότι δεν θα πρέπει να επιτραπεί με κανένα τρόπο στην ενάγουσα να υπαναχωρήσει από την συμβατική της δέσμευση απέναντι του αναφορικά με την ενοικίαση της κατοικίας μέχρι τις 31/12/2023 και υποστηρίζει ότι τα κατ’ ισχυρισμό «προβλήματα» που προβάλλει η τελευταία ως τη φερόμενη ζημιά που της προκαλείται συνεπεία της συνέχισης της κατοχής του της κατοικίας, αυτά, πέραν του ότι συνιστούν απότοκο αποκλειστικά των δικών της πράξεων και παραλείψεων αφού εξ΄ αρχής γνώριζε για τις συμβατικές της υποχρεώσεις απέναντι του, συνιστούν αμιγώς οικονομικής φύσης θέματα τα οποία μπορούν πολύ εύκολα να αντιμετωπισθούν σε μεταγενέστερο στάδιο με την επιδίκαση αποζημιώσεων αν ήθελε φανεί ότι η ενάγουσα έχει δίκαιο στις θέσεις της.

Έχοντας λοιπόν κατά νου τις πιο πάνω θέσεις των μερών, επισημαίνω ότι σύμφωνα με το αρ. 77(1) Κεφ. 149 που επικαλείται η ενάγουσα, όταν μια συμφωνία μίσθωσης γης για περίοδο πέραν του ενός έτους δεν πληροί τις εκεί αναφερόμενες νομοθετικές προϋποθέσεις τότε η συμφωνία αυτή θα θεωρείται άκυρη, και σε μια τέτοια περίπτωση, η ενοικίαση που έχει δημιουργηθεί μετατρέπεται αυτόματα σε περιοδική ενοικίαση αναλόγως της συχνότητας με την οποία είχε συμφωνηθεί να καταβάλλεται το ενοίκιο.  Αν δηλαδή το ενοίκιο είχε συμφωνηθεί να καταβάλλεται ετησίως τότε η περιοδική ενοικίαση θα θεωρείται ότι ισχύει από έτος σε έτος, ενώ αν το ενοίκιο είχε συμφωνηθεί να καταβάλλεται μηνιαίως, όπως είναι η εδώ περίπτωση, τότε η ενοικίαση θα θεωρείται ως περιοδική ενοικίαση από μήνα σε μήνα (βλ. ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 105/2014, 15/10/2018, ECLI:CY:AD:2018:A443, ECLI:CY:AD:2018:A443, Nicos Christou Developments Ltd ν. Παναγιώτη Τοφινή, (1998)1 ΑΑΔ 1990, L.& A. Tryfon Co. Ltd v. Black and Decker Co. Ltd, (1983) 1 CLR 971 και Petrolina Ltd v. Athinodoros Vassiliades (1975) 1 CLR 289). Όταν τώρα δημιουργηθεί μια τέτοια περιοδική ενοικίαση αυτή δεν εκπνέει στο τέλος της κάθε περιόδου της αλλά συνεχίζει μέχρι τον τερματισμό της και δύναται να τερματιστεί νόμιμα με την παροχή δέουσας ειδοποίησης προς τον ενοικιαστή. Στην περίπτωση δε της περιοδικής ενοικίασης από μήνα σε μήνα, η ειδοποίηση τερματισμού που θα πρέπει να δοθεί θα πρέπει να είναι διάρκειας ενός μηνός και να εκπνέει στο τέλος της περιόδου της υπό αναφορά ενοικίασης (βλ. ΕΡΓΟΛΗΠΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ Χ.Π.Θ. ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΥ ΛΤΔ v. K ΤΣΙΑΜΕΖΗ, Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 162/2014, 11/9/2020, ECLI:CY:AD:2020:A313 και την αναφορά που εκεί γίνεται στις Georghios E. Glykys v. Ioannis Stylianou Ioannides (1959 - 60) 24 C.L.R. 220 και Sergiou Estates Ltd v. Μπεντέζη (1995) 1 Α.Α.Δ. 889).

Στο σημείο αυτό κρίνω σκόπιμο να αναφέρω ότι αν και στην υπόθεση L.& A. Tryfon Co. Ltd (ανωτέρω) το Ανώτατο Δικαστήριο εξέτασε – obiter απ΄ ότι φαίνεται - την νομιμότητα της εκεί ειδοποίησης τερματισμού με γνώμονα και τα σχετικά χρονοδιαγράμματα που αναφέρονταν στην κατά τ΄ άλλα άκυρη σύμβαση, εντούτοις o «κύριος» λόγος (ratio) της υπόθεσης εκείνης ήταν ότι η περιοδική ενοικίαση από μήνα σε μήνα δύναται να τερματιστεί νόμιμα με ειδοποίηση τερματισμού διάρκειας ενός μηνός που εκπνέει στο τέλος της περιόδου της υπό αναφορά ενοικίασης. Άλλωστε,  όπως αναφέρθηκε και στην ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ανωτέρω, «… Δεν θα ήταν λογικό να ερμηνευθεί η νομολογία για την κατά τα λοιπά εγκυρότητα των όρων μιας άκυρης συμφωνίας πως καλύπτει και το θέμα του χρόνου ενοικίασης … Με όλο το σεβασμό, τέτοια ερμηνεία θα οδηγούσε εν τοις πράγμασι σε «παραβίαση» του άρθρου 77 ή θα το καθιστούσε ανενεργό». Στις ίδιες δε γραμμές κινήθηκε και η ΠΟΙΗΤΑΡΙΔΗ ν. ANOPA IΝVESTMENTS LIMITED, ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 260/2011, 25/5/2018 όπου εκεί λέχθηκε ξεκάθαρα ότι «…δυνάμει του άρθρου 77 (1) η μη τήρηση κατά τύπον της ενοικίασης σύμφωνα με τις πρόνοιες του (άρθρου) καθιστά τη συμφωνία όχι απλώς άκυρη αλλά και μη εκτελεστή … διαφορετικά θα καταστρατηγείτο η ρητή πρόνοια του άρθρου 77 (1) ως προς το μη εκτελεστό μιας τέτοιας συμφωνίας».

Των πιο πάνω λεχθέντων συνεπώς, εφόσον στην προκειμένη περίπτωση είναι κοινώς αποδεκτό ότι η επίδικη γραπτή συμφωνία των διαδίκων προνοούσε για ενοικίαση της επίδικης κατοικίας για περίοδο πέραν του ενός έτους και δεν υπογράφτηκε από δυο μάρτυρες, φαίνεται να υπάρχει νομικό έρεισμα στη θέση της ενάγουσας ότι υπό αυτές τις περιστάσεις θα μπορούσε η επίδικη συμφωνία της 29/04/22 να θεωρηθεί ως άκυρη λόγω μη συμμόρφωσης με τις πρόνοιες του αρ.77(1) Κεφ.149 και λόγω τούτου η επίδικη ενοικίαση να θεωρηθεί ότι έχει μετατραπεί σε περιοδική ενοικίαση από μήνα σε μήνα η οποία δύναται να τερματισθεί πριν τη συμφωνηθείσα ημερομηνία λήξης με ειδοποίηση ενός μηνός. Αντιθέτως, η θέση του εναγόμενου ότι η δεσμευτικότητα και ισχύς των όσων συμφωνήθηκαν σε σχέση με το χρόνο της ενοικίασης θα πρέπει να υπερισχύσει των συνεπειών που επιφέρει η παράλειψη συμμόρφωσης με τις πρόνοιες του αρ.77(1) Κεφ.149 δεν φαίνεται να βρίσκει κανένα έρεισμα στη νομολογία.

Βεβαίως, για να δικαιούται ένας ιδιοκτήτης, όπως είναι η εδώ ενάγουσα, να απαιτεί στην περίπτωση μια περιοδικής ενοικίασης όπως ανακτήσει από τον ενοικιαστή την κατοχή της ιδιοκτησίας της πριν την ημερομηνία που συμφωνήθηκε ότι θα λήξει η σύμβαση, θα πρέπει πρώτα να έχει επέλθει ο προβλεπόμενος νόμιμος και νομότυπος τερματισμός της περιοδικής ενοικίασης. Εδώ όμως είναι και που εντοπίζεται η παραδοξότητα στις θέσεις της ενάγουσας. Εξηγώ.

Για να δικαιολογήσει το βάσιμο της παρούσας αίτησης της η πλευρά της ενάγουσας προβάλλει ως αδιαμφισβήτητο δεδομένο μέσω της Ε/Δ της τελευταίας ότι αυτή τερμάτισε νόμιμα και νομότυπα την επίδικη ενοικίαση με την επιστολή της 29/12/22 εξ’ ου και ο εναγόμενος κατέστη κατ’ εκείνη παράνομος επεμβασίας την 01/05/23. Για παράδοξο όμως λόγο, η πλευρά της ενάγουσας επέλεξε να ζητήσει ως τελική θεραπεία με την αγωγή της όπως αναγνωριστεί δικαστικά ότι όχι μόνο νομιμοποιείτο να τερματίσει στις 29/12/2022 την επίδικη ενοικίαση από τις 30/4/2023 λόγω ακυρότητας στη βάση του αρ.77(1) Κεφ.149 και ότι όντως την τερμάτισε νόμιμα και νομότυπα με την επιστολή της 29/12/2022, αλλά και ότι συνεπεία αυτού του κατ’ ισχυρισμό νόμιμου τερματισμού, «…από 01/05/203 ο εναγόμενος κανένα δικαίωμα δεν έχει στην (επίδικη κατοικία) και παράνομα επεμβαίνει σε αυτή ή προκαλεί οχληρία….». Η ίδια δηλαδή η ενάγουσα επέλεξε από μόνη της να καταστήσει ως επίδικα και αμφισβητούμενα θέματα της αγωγής (put in issue), και μάλιστα ως ουσιώδη θέματα, τόσο το δικαίωμα της να τερματίσει την επίδικη ενοικίαση πριν τις 31/12/23 καθώς και το νόμιμο και νομότυπο της φερόμενης άσκησης του εν λόγω δικαιώματος στις 29/12/22, όσο και τα δικαιώματα που έχει ο εναγόμενος στην επίδικη κατοικία, και επισημαίνω και υπενθυμίζω εδώ ότι η επιτυχία όλων των θεραπειών που ζητούνται από την ενάγουσα, τόσο σε τελικό όσο και στο εδώ ενδιάμεσο στάδιο, συναρτάται άμεσα και άρρηκτα από το κατά πόσο ο κατ’ ισχυρισμός τερματισμός της 29/12/22 ήταν νόμιμος. Αυτό διότι αν δεν ήταν, ως διατείνεται ο εναγόμενος, τότε εφόσον δεν έχει παρέλθει η 31/12/23 η αγωγή αναπόφευκτα θα πρέπει να απορριφθεί (βλ. μεταξύ άλλων Τοφινή και Μπεντέζη ανωτέρω).

Πώς όμως μπορεί υπό αυτά τα δεδομένα το Δικαστήριο να χορηγήσει στην ενάγουσα οποιαδήποτε από τις αιτούμενες προσωρινές θεραπείες χωρίς αυτό να συνεπάγεται κάποιας μορφής έμμεση αλλά σαφή δικαστική αναγνώριση από αυτό το ενδιάμεσο στάδιο ότι η τελευταία δικαιούτο να τερματίσει την επίδικη ενοικίαση αλλά και ότι όντως την τερμάτισε νόμιμα και νομότυπα καθιστώντας έτσι τον εναγόμενο ως παράνομο επεμβασία; Με άλλα λόγια, πώς θα μπορούσε το Δικαστήριο να χορηγήσει στην ενάγουσα τις ενδιάμεσες θεραπείες που αυτή ζητά χωρίς να προκαταβάλει και να προδικάσει την τελική έκβαση των ζητημάτων που η ίδια η ενάγουσα κατέστησε εκ των ουσιαστικότερων ζητημάτων της υπόθεσης και δη «τον πυρήνα τής…εκκρεμούσας διαφοράς» και χωρίς «…να δώσει αντικειμενικώς τέτοια αντίληψη εξαιτίας αντικειμενικής εντύπωσης δικαστική προαπόφαση επί του ζητήματος…»; (βλ. Μ.AC BOUTIQUE HOTELS LTD ανωτέρω)

Η απάντηση στο πιο πάνω ερώτημα δεν μπορεί θεωρώ παρά να είναι αρνητική και αυτό διότι για να δοθούν στην ενάγουσα οι αιτούμενες ενδιάμεσες θεραπείες θα πρέπει αναπόφευκτα, υπό το φως των συγκεκριμένων δικονομικών επιλογών της, να «διατυπωθούν (από αυτό το ενδιάμεσο στάδιο) και τελεσίδικα ευρήματα επί των όσων επιδίκως (θα) απασχολήσουν». Αυτό όμως δεν επιτρέπεται να γίνει, όχι μόνο διότι η οποιαδήποτε έκφραση δικαστικής κρίσης στο παρόν στάδιο επί του επίδικου ζητήματος του νόμιμου του τερματισμού θα συνιστά ουσιαστικά και την τελεσίδικη κρίση του Δικαστηρίου επί αυτού του ουσιαστικού ζητήματος αφού υπό τις περιστάσεις αυτό  φαίνεται να είναι περισσότερο νομικό παρά πραγματικό, αλλά και διότι η εξουσία που έχει ένα Δικαστήριο να εκδώσει προσωρινά διατάγματα της εδώ αιτούμενης φύσης και δη προστακτικά διατάγματα, ασκείται «… νοουμένου πως τούτο δεν θα εισχωρήσει στην ουσία της διαφοράς και στις μεταξύ των διαδίκων διαφωνίες ως προς τα αληθή γεγονότα που συγκροτούν την υπόθεση, κάτι άκρως ανεπιθύμητο και αντίθετο προς την ανάγκη έκδοσης προσωρινών και μόνον μέτρων…» (βλ. Μ.AC BOUTIQUE HOTELS LTD ανωτέρω).

Ακόμη όμως και να μπορούσε να λεχθεί από τώρα κατά τρόπο επιτρεπτό και δίκαιο ότι η ενάγουσα έχει καλή πιθανότητα να επιτύχει στην τελική της αξίωση να ανακτήσει την επίδικη κατοικία λόγω του ότι τερμάτισε νόμιμα και νομότυπα την επίδικη ενοικίαση, η παρούσα αίτηση προσκρούει και σε ένα άλλο εμπόδιο, και δη ανυπέρβλητο, ήτοι αυτό της σημαντικής ταυτοσημίας που υπάρχει μεταξύ των θεραπειών που ζητούνται με την παρούσα αίτηση υπό το μανδύα των προσωρινών θεραπειών και του τελικώς επιδιωκόμενου σκοπού της αγωγής. Υπενθυμίζω συναφώς ότι αυτό που ζητείται με την παρούσα αίτηση είναι ουσιαστικά να διαταχθεί από αυτό το ενδιάμεσο στάδιο η χορήγηση της βασικής θεραπείας που ζητείται με την αγωγή, ήτοι η έξωση του εναγόμενου από την επίδικη κατοικία και η ανάκτηση της κατοχής της από την ενάγουσα, η οποία θεραπεία, αν χορηγηθεί, αναπόφευκτα θα θέσει τέρμα και στις υπόλοιπες αξιώσεις της αγωγής. Επί του συγκεκριμένου αυτού θέματος μάλιστα, η κυπριακή, αλλά και η αγγλική νομολογία είναι ξεκάθαρη.

Στην υπόθεση  Michael v. Brevinos Limited (1969) 1 C.L.R. 578, η οποία αναφέρθηκε με επιδοκιμασία στην Μ.AC BOUTIQUE HOTELS LTD ανωτέρω, το Ανώτατο Δικαστήριο κατέστησε ξεκάθαρο ότι όταν ένα από τα ουσιαστικά επίδικα ζητήματα μιας αγωγής αφορά στο ποιος εκ των διαδίκων δικαιούται να κατέχει κάποια συγκεκριμένη περιουσία, τότε, εφόσον ο σκοπός ενός προσωρινού διατάγματος είναι μόνο η διατήρηση της κατάστασης από την οποία προέκυψε η επίδικη διαφορά καθώς και η διατήρηση της επίδικης περιουσίας μέχρι εκδίκασης της ουσίας της αγωγής, δεν είναι επιτρεπτό να εκδίδεται οποιοδήποτε προσωρινό διάταγμα με το οποίο η κατοχή της επίδικης περιουσίας ν’ αφαιρείται από το διάδικο που την έχει και να δίνεται στον άλλο διάδικο που δεν την έχει αλλά τη διεκδικεί με την αγωγή του, διότι μια τέτοια ενδιάμεση διαταγή ουσιαστικά διεκπεραιώνει και τον πυρήνα της εκκρεμούσας διαφοράς. Στην κλασσική άλλωστε υπόθεση Odysseos v. Pieris Estates Ltd (1982) 1 C.L.R. 557, το γεγονός ότι ο Odysseos είχε κατά τον ουσιώδη χρόνο την κατοχή της εκεί επίδικης περιουσίας ήταν και ο κύριος λόγος που όχι μόνο αυτός κατάφερε να εξασφαλίσει κατ’ έφεση το προσωρινό διάταγμα που ζητούσε ώστε να διατηρήσει την κατοχή που είχε αλλά και που ακυρώθηκε το προσωρινό διάταγμα που είχαν εξασφαλίσει πρωτόδικα οι αντίδικοι του για να τον εμποδίσουν από του να συνεχίσει να έχει αυτή την κατοχή.

Στις ίδιες γραμμές κινείτο και η σχετική αγγλική νομολογία, η οποία μάλιστα προχώρησε και ένα βήμα παραπέρα καθιστώντας ξεκάθαρο ότι ούτε ένταλμα κατοχής (writ of possession) δύναται να εκδοθεί στη βάση κάποιου ανάλογου προσωρινού διατάγματος αφού απαραίτητη προϋπόθεση για την έκδοση ενός τέτοιου εντάλματος είναι να υπάρχει τελική απόφαση που να διατάσσει την ανάκτηση της επίδικης κατοχής (βλ. Manchester Corporation v Connolly [1970] Ch 420, Halsbury’s Law of England, Fourth Edition (1976), Vol 17(1), παρ. 500 και Execution of a Judgment (incuding other methods of enforcement) by Alastair Black DL, 6^th ed, pg 70 - «A writ of possession cannot be issued in interlocutory proceedings…nor can it be ordered so as to back up an interlocutory inuction: final judgment must first be obtained)». Επισημαίνω εδώ ότι επειδή στην Αγγλία το θέμα έτυχε προ πολλού άλλης ρύθμισης όταν εισήχθηκαν στη χώρα εκείνη οι τότε «νέοι» Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας, στις μεταγενέστερες εκδόσεις του Halsbury’s (Fourth edition Reissue και εντεύθεν) καθώς και στα νεότερα αγγλικά συγγράμματα, δεν γίνεται πλέον αναφορά στην Manchester Corporation αλλά στο πώς οι «νέοι» Θεσμοί ρυθμίζουν τώρα το συγκεκριμένο θέμα – μάλιστα δε, το «writ» έχει πλέον μετονομαστεί σε «warrant». Στην Κύπρο όμως, για σκοπούς τουλάχιστο της παρούσας υπόθεσης και διαδικασίας, οι δικονομικοί κανόνες που εφαρμόζονται είναι όμοιοι με αυτούς που ίσχυαν στην Αγγλία κατά το χρόνο έκδοσης της Manchester Corporation.  

Των πιο πάνω λεχθέντων, επισημαίνω ότι δεν έχει διαφύγει της προσοχής μου η νομολογιακή αρχή ότι δεν αποκλείεται η έκδοση προσωρινού διατάγματος αντίστοιχου προς τη θεραπεία που ζητείται με την αγωγή όταν αυτό κρίνεται αναγκαίο υπό τις συνθήκες της υπόθεσης, η οποία αρχή αναφέρθηκε και στην ΖΑΝΝΕΤΟΥ κ.α. v. Α.Χ. NIKOLA BROS LTD κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. Ε162/2021, 31/5/2022, ECLI:CY:AD:2022:A226, ECLI:CY:AD:2022:A226 που επικαλείται με σθένος η πλευρά της ενάγουσας.

Πέραν όμως του ότι στην προκειμένη περίπτωση, διαπιστώνεται, για τους λόγους που έχω ήδη εξηγήσει, ότι η έκδοση των αιτούμενων προσωρινών θεραπειών θα συνεπάγεται από αυτό το ενδιάμεσο στάδιο ανεπίτρεπτη διατύπωση τελεσίδικων ουσιαστικά ευρημάτων επί των όσων αναμένεται να απασχολήσουν κατά την ακρόαση της αγωγής αλλά και ανεπίτρεπτη διεκπεραίωση του πυρήνα της εκκρεμούσας διαφοράς, στην υπόθεση Ζαννέτου το Ανώτατο Δικαστήριο δεν εξέδωσε το αιτούμενο προσωρινό διάταγμα ανάκτησης κατοχής αλλά μόνο το διάταγμα με το οποίο απαγορευόταν στους καθ’ ων η αίτηση από του να εισέρχονται ή και να κατέχουν την εκεί επίδικη περιουσία, ήτοι ό, τι ακριβώς θεωρήθηκε στην Manchester Corporation ανωτέρω να ήταν η ορθή υπό εκείνες τις περιστάσεις προσέγγιση. Μάλιστα δε, σε μεταγενέστερο στάδιο, όταν το απαγορευτικό διάταγμα που εκδόθηκε στη Ζαννέτου επιχειρήθηκε να προβληθεί ως οιονεί διάταγμα ανάκτησης της κατοχής του εκεί επίδικου ακινήτου, το Ανώτατο Δικαστήριο κατέστησε ξεκάθαρο ότι «Θα πρέπει άλλωστε να υπομνησθούν τα λεχθέντα στην υπόθεση Ελληνικά Πετρέλαια Κύπρου Λτδ ν. Gkinis Petrol Station Limited, Πολ. Έφ. Αρ. 109/2012, ημερ. 20.6.2019, ECLI:CY:AD:2019:A257, ECLI:CY:AD:2019:A257, στην οποία διάταγμα με το οποίο απαγορευόταν στους εφεσείοντες να εισέρχονται και να επεμβαίνουν σε πρατήριο πετρελαιοειδών και διάταγμα με το οποίο διατάσσονταν να άρουν την παράνομη επέμβαση και διαχείριση του πρατηρίου, δεν είχαν το νόημα ότι αποκαθιστούσαν την κατοχή των εφεσιβλήτων, αλλά απλώς απέκλειαν τους εφεσείοντες από την κατοχή και διαχείριση του πρατηρίου.  Τούτο επί του σκεπτικού ότι «τα διατάγματα ομιλούν αφ'  εαυτών και περιορίζονται στα όσα ρητώς αναφέρουν» (βλ. ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΩΝ ΔΗΜΟΣΘΕΝΗ ΖΑΝΝΕΤΤΟΥ κ.α., Πολιτική Αίτηση Αρ. 125/2022, 7/10/2022, ECLI:CY:AD:2022:D395, ECLI:CY:AD:2022:D395).

Ούτε όμως και τίθεται θέμα να συζητηθεί εδώ η διάκριση μεταξύ προσωρινής και τελικής θεραπείας αφού αν η ιδιοκτήτρια ενάγουσα πετύχει να ανακτήσει την κατοχή της κατοικίας από τον εναγόμενο ενοικιαστή κανένας λόγος δεν θα υπάρχει για να του την επιστρέψει στο μέλλον αφού ο τελευταίος, εκτός από το επίδικο δικαίωμα στην κατοχή της κατοικίας ως ενοικιαστής κανένα άλλο δικαίωμα δεν έχει επί αυτής.

Σε κάθε περίπτωση όμως, η ίδια η ενάγουσα έχει δηλώσει ρητά και ξεκάθαρα ότι καμία πρόθεση δεν έχει να επιστρέψει την κατοικία της στον εναγόμενο αν και όποτε  καταφέρει να την ανακτήσει, αφού σκοπός της είναι να προχωρήσει άμεσα με την υλοποίηση της συμφωνίας που έκαμε για πώληση της κατοικίας σε τρίτα πρόσωπα. Με άλλα λόγια δηλαδή, με τα αιτούμενα προσωρινά διατάγματα δεν επιδιώκεται η προσωρινή διατήρηση οποιουδήποτε status quo αλλά η μόνιμη ουσιαστικά ανατροπή του, και δη προς όφελος της ενάγουσας, και η διαπίστωση αυτή, ως συνυφασμένη με τον παράγοντα του «ισοζυγίου  της ευχέρειας» (balance of convenience) συνιστά από μόνη της ένα άλλο επιπρόσθετο και ανεξάρτητο λόγο για ν’ απορριφθεί η παρούσα αίτηση. Ας μη μας διαφεύγει άλλωστε ότι έστω και αν παρέχεται η εξουσία έκδοσης κάποιου ενδιάμεσου διατάγματος αντίστοιχου προς τη θεραπεία που ζητείται με την αγωγή, αυτό δεν μπορεί να γίνει με τρόπο που να ανατρέπει το status quo ante και μάλιστα προς ουσιαστική ικανοποίηση της κυρίως θεραπείας που ζητείται με την αγωγή ως διαπιστώνεται να επιχειρείται να γίνει στην προκειμένη περίπτωση (βλ. Κοσμά Γεώργιος ν. Ανδρέα Χατζηκυπρή και Άλλων (2000) 1 ΑΑΔ 169 και τις αναφορές που η εν λόγω αυθεντία κάνει στις υποθέσεις Jonitexo Ltd v. Adidas Sportschuhfabriken Adi Dassler KG [1984] 1 C.L.R. 263 και Michael v. Brevinos (1969) 1 C.L.R. 578). Αφ’ ης στιγμής λοιπόν η ενάγουσα είναι μόνιμη «λύση» που επιθυμεί να εξασφαλίσει σε σχέση με τα κατ’ ισχυρισμό προβλήματα που αντιμετωπίζει, η ενδιάμεση διαδικασία έκδοσης προσωρινών διαταγμάτων δεν είναι η κατάλληλη διαδικασία για να το πράξει αυτό, ιδιαίτερα όταν η θέση της είναι ότι ο εναγόμενος κανένα νόμιμο λόγο δεν αποκαλύπτει για να δικαιολογήσει τη συνέχιση της κατοχής της κατοικίας της.    

Απ’ όποια σκοπιά συνεπώς και αν ήθελε ιδωθεί η παρούσα αίτηση αυτή δεν μπορεί να επιτύχει και συνεπώς απορρίπτεται με έξοδα υπέρ εναγόμενου και εναντίον ενάγουσας όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο και τα οποία θα είναι πληρωτέα στο τέλος της αγωγής.

Προτού εγκαταλείψω την απόφαση μου κρίνω σκόπιμο να επισημάνω για σκοπούς μελλοντικού προβληματισμού αμφότερων των πλευρών ότι, από τα όσα έχουν τεθεί στα πλαίσια της παρούσας αίτησης φαίνεται ότι σε διάστημα τεσσάρων μηνών περίπου θα επέλθει η ημερομηνία κατά την οποία ο εναγόμενος παρουσιάζεται να θεωρεί ότι λήγει το δικαίωμα του να κατέχει την επίδικη κατοικία ως ενοικιαστής καθώς και το δικαίωμα του να έχει οποιαδήποτε οικονομική απαίτηση από την ενάγουσα σε σχέση με τα κατ’ ισχυρισμό έξοδα που έκαμε για την ανακαίνιση και επιδιόρθωση της κατοικίας. Υπό αυτά τα δεδομένα λοιπόν, ίσως να είναι προς το συμφέρον όλων όπως οι διάδικοι προσπαθήσουν να εξεύρουν ένα κοινώς αποδεκτό τρόπο διευθέτησης της υπόθεσης, αν μη τι άλλο ώστε να μην υποστούν την ταλαιπωρία και τα έξοδα που αναπόφευκτα συνεπάγεται μια δικαστική διαδικασία. Αυτό βεβαίως είναι θέμα καθαρά των διαδίκων και των συνηγόρων που τους συμβουλεύουν και επομένως δεν θα επεκταθώ περαιτέρω επί τούτου.

 

(Υπ.)

Πιστό Αντίγραφο                                                                   Λ. Πασχαλίδης, A.Ε.Δ.

Πρωτοκολλητής