ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Λ. Πασχαλίδης, Α.Ε.Δ.

Γεν. Αίτηση: 205/24(ι)

Επί της αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και επί τοις Αφορώσι και τον Περί Ακινήτου Περιουσίας Διακατοχή Νόμο Κεφ. 224 ως και τις τροποποιήσεις τους.

Μεταξύ:

ΠΑΥΛΟΣ ΔΙΓΓΛΗ

Αιτητής – Εφεσείοντας

ΚΑΙ

THEMIS PORTOFOLIO(H3) MANAGEMENT HOLDINGS LIMIED

     Καθ΄ ων η Αίτηση-Εφεσίβλητοι

--------------

Ημερομηνία: 04 Δεκεμβρίου 2024

ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:

Για Αιτητή -Εφεσείοντα: κα Χ. Παπαχριστοδούλου για Α. Θ. Μαθηκολώνης & Σία ΔΕΠΕ

Για Καθ’ων η αίτηση – Εφεσίβλητους: κα Σ. Παφίτη για Α. & Α. Κ. Αιμιλιανίδης, Κ. Κατσαρός & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

Με την παρούσα αίτηση έφεση που καταχώρισε στις 30/08/24, ο πιο πάνω εφεσείοντας ζητά, στη βάση κυρίως των άρθρων 29-32 και 43 του Ν.14/60, των αρ. 44 και «γενικά τα άρθρα» 44Α - 44ΙΑΑ του Ν.9/65 ως έχει τροποποιηθεί, των αρ. 80 και 81 Κεφ. 224, του Ν.169(Ι)/2015, του Κεφ.6 και των συναφών Κανονισμών, όπως, (α) παραμεριστεί και/ή ακυρωθεί τόσο η Ειδοποίηση Τύπος ΙΑ που οι εφεσίβλητοι εξέδωσαν στις 28/06/24 και απέστειλαν με σκοπό την διενέργεια στις 04/12/24 ηλεκτρονικού πλειστηριασμού συγκεκριμένου ακινήτου στη Λάρνακα όσο και αυτός καθ΄ αυτός ο προγραμματισμένος πλειστηριασμός και (β) όπως ακυρωθεί και ανασταλεί κάθε διαδικασία που διενεργείται (προφανώς από τους εφεσίβλητους) στη βάση του Μέρους VIA του N.9/65.

Αν και στο κυρίως σώμα της αίτησης παρατίθενται 16 συνολικά λόγοι για τους οποίους ο εφεσείοντας θεωρεί ότι η αίτηση του θα πρέπει να επιτύχει, με την τελική τους αγόρευση οι δικηγόροι του έχουν συνοψίσει τις θέσεις του στα εξής:

Α. Προδικαστική ένσταση – ενεργητική νομιμοποίηση

Η προσβαλλόμενη ειδοποίηση Τύπου ΙΑ θα πρέπει να παραμεριστεί καθώς οι εφεσίβλητοι δεν νομιμοποιούνται και/ή δεν έχουν την ενεργητική νομιμοποίηση να εκκινήσουν και/ή να προωθούν την παρούσα διαδικασία πλειστηριασμού.  

Β. Υποχρεώσεις που απορρέουν από τη νέα κατηγορία του επιλέξιμου οφειλέτη

Η προσβαλλόμενη ειδοποίηση Τύπου ΙΑ θα πρέπει να παραμεριστεί δυνάμει των άρθρων 44Γ(3)(ε), 44ΓΑ(1), 44ΓΒ και 44ΙΕ Ν.9/65 καθότι η σύζυγος του εφεσείοντα Α.Π.Δ. είναι η ενυπόθηκη οφειλέτρια και το υπό εκποίηση ακίνητο της, το οποίο αποτελεί την κύρια και μοναδική της κατοικία μαζί με τον εφεσείοντα και την οικογένεια του, δεν εκτιμάται να αξίζει πέραν των €350.000. Ως εκ τούτου η Α.Π.Δ. θεωρείται ως επιλέξιμη οφειλέτρια.

Γ.  Της αποστολής της προσβαλλόμενης Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ δεν  προηγήθηκε νόμιμη και νομότυπη επίδοση νέων Ειδοποιήσεων Τύπου Θ και Ι προς τον εφεσείοντα και προς την Α.Π.Δ. ως ενυπόθηκη οφειλέτρια αλλά και εγγυήτρια.

Δ. Δεν τηρήθηκε η υποχρέωση παρέλευσης τουλάχιστον 30 ημερών μεταξύ της αποστολής των Ειδοποιήσεων Τύπου Θ και Ι.

Ε. Η Ειδοποίηση Τύπου Ι που στάληκε δεν επιδόθηκε δεόντως και/ή παραβιάζει τις διατάξεις του Ν.9/65.

Η Αίτηση υποστηρίζεται από Ε/Δ του ίδιου του εφεσείοντα και σε αυτήν προβάλλεται τόσο η εκδοχή του τελευταίου ως προς τα επίδικα γεγονότα όσο και αρκετή  επιχειρηματολογία στη βάση των συμβουλών που ο εφεσείοντας  έλαβε από τους δικηγόρους του. 

Αν και ειδικότερη αναφορά στο περιεχόμενο της Ε/Δ του εφεσείοντα κάνω σε κατοπινό στάδιο εντούτοις αναφέρω εδώ ότι με τη μαρτυρία του ο τελευταίος παρουσίασε ως τεκμήρια, την υποθήκη Υ3830/07 του Επ. Κτηματολογίου Λάρνακας (Τεκ.1), στοιχεία που κατ’ εκείνον καταδεικνύουν ότι στο επίμαχο ακίνητο βρίσκεται η κατοικία του ιδίου και της συζύγου του Α.Π.Δ. (Τεκ.2 και 3), εκτίμηση από ιδιώτη εκτιμητή σύμφωνα με την οποία η αξία του επίμαχου ακινήτου ανέρχεται περί τις €282.000 (Τεκ.4), τα δικόγραφα της αγωγής 2040/16 που η Τράπεζα Κύπρου καταχώρισε εναντίον του εφεσείοντα και της Α.Π.Δ. (Τεκ.5 και 6), τις Ειδοποιήσεις Τύπου Θ, Ι, ΙΑ και το Δελτίο Πλειστηριασμού που οι εφεσίβλητοι φαίνεται να εξέδωσαν και να επέδωσαν στον εφεσείοντα και στην Α.Π.Δ. μεταξύ 26/04/23 και 19/10/23 και με τα οποία έγγραφα είχε προγραμματιστεί τότε να γίνει πλειστηριασμός του ενυπόθηκου ακινήτου στις 02/01/24 (Τεκ.7, 8 και 9), τις επίδικες Ειδοποιήσεις Τύπου ΙΑ ημερ. 28/06/24 (Τεκ.10) και πιστοποιητικό έρευνας από το Κτηματολόγιο (Τεκ.11).

Στην αντιπέρα όχθη η πλευρά των εφεσιβλήτων καταχώρισε ένσταση στην αίτηση προβάλλοντας συνολικά 20 λόγους για τους οποίους θεωρεί ότι η αίτηση θα πρέπει να απορριφθεί. Οι λόγοι ένστασης των εφεσιβλήτων περιστρέφονται γύρω από τις νομικές αρχές που περιβάλλουν τις εφαρμοστέες πρόνοιες του Ν.9/65 καθώς και τα γεγονότα της υπόθεσης.  

Αν και στην Ε/Δ που υποστηρίζει την ένσταση επίσης θα κάνω αναφορά πιο κάτω, επί του παρόντος αναφέρω ότι με αυτή παρουσιάζονται ως Τεκμήρια, το Διάταγμα ημερ. 12/10/22 με το οποίο φέρεται να επικυρώθηκε στη βάση του αρ. 18 του Ν.169(Ι)/15 η υποκατάσταση και/ή αντικατάσταση της Τράπεζας Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ από τους εφεσίβλητους στα δικαιώματα που περιβάλλουν τις συμφωνίες βάσει των οποίων υποθηκεύθηκε το επίμαχο ακίνητο (Τεκ.1), πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας από το κτηματολόγιο σε σχέση με το επίμαχο ακίνητο και στο οποίο η υποθήκη Υ3830/07 παρουσιάζεται να είναι εγγεγραμμένη προς όφελος των εφεσιβλήτων (Τεκ.2), αντίγραφα των Ειδοποιήσεων Θ και Ι ημερ. 26/04/23 που είχαν σταλεί με ταχυδρομείο στις τελευταίες γνωστές διευθύνσεις του εφεσείοντα και της Α.Π.Δ. (Τεκ.4), αντίγραφο των Ε/Δ του ιδιώτη επιδότη που φέρεται να επέδωσε τα εν λόγω έγγραφα στην Α.Π.Δ. στις 06/06/23 διότι η τελευταία, κατά τους εφεσίβλητους, δεν τις είχε παραλάβει μέσω του ταχυδρομείου ως αντίθετα φαίνεται να έπραξε ο εφεσείοντας την 01/06/23 (Τεκ.5), τις Ειδοποιήσεις ΙΑ και ΙΒ  ημερ. 24/07/23 που είχαν σταλεί με ταχυδρομείο στις τελευταίες γνωστές διευθύνσεις του εφεσείοντα και της Α.Π.Δ. (Τεκ.6), αντίγραφο των Ε/Δ του ιδιώτη επιδότη που φέρεται να επέδωσε τα εν λόγω έγγραφα στην Α.Π.Δ. στις 22/08/23 διότι η τελευταία, κατά τους εφεσίβλητους, δεν τις είχε παραλάβει μέσω του ταχυδρομείου ως αντίθετα φαίνεται να έπραξε ο εφεσείοντας την 03/08/23 (Τεκ.7), τις επίδικες Ειδοποιήσεις Τύπου ΙΑ ημερ. 28/06/24 οι οποίες, μαζί με Δελτίο Πλειστηριασμού, φέρονται να στάληκαν μέσω συστημένου ταχυδρομείου στις τελευταίες γνωστές διευθύνσεις του εφεσείοντα και της Α.Π.Δ. (Τεκ.8) και τέλος, αντίγραφο των Ε/Δ του ιδιώτη επιδότη που φέρεται να επέδωσε τα εν λόγω έγγραφα στον εφεσείοντα και στην Α.Π.Δ. στις 18/07/24 διότι οι τελευταίοι, κατά τους εφεσίβλητους, δεν τις είχαν παραλάβει μέσω του ταχυδρομείου.

Αναφέρω εδώ ότι η διεύθυνση στην οποία φέρονται να απευθύνονται οι Ειδοποιήσεις και τα έγγραφα που αναφέρονται ανωτέρω ότι είχαν σταλεί μέσω ταχυδρομείου στον εφεσείοντα και στην Α.Π.Δ., είναι η ίδια με τη διεύθυνση που ο εφεσείοντας αναφέρει στην αίτηση του ότι διαμένει μέχρι σήμερα με την Α.Π.Δ.

Εφόσον δεν επιδιώχθηκε από πλευράς εφεσείοντα η καταχώριση συμπληρωματικής Ε/Δ προς απάντηση στους ισχυρισμούς των εφεσιβλήτων και ούτε και ζητήθηκε η αντεξέταση του οποιουδήποτε ομνύοντα, η ακρόαση της αίτησης ολοκληρώθηκε με την κατάθεση εμπεριστατωμένων γραπτών αγορεύσεων από τους ευπαίδευτους συνηγόρους των διαδίκων αναφορά στις οποίες κάνω πιο κάτω όπου κρίνεται αναγκαίο.

Στο σημείο αυτό κρίνω σκόπιμο να αναφέρω και το ότι ο εφεσείοντας επέδωσε την υπό κρίση αίτηση έφεση και στην σύζυγο του Α.Π.Δ., προφανώς διότι την θεωρεί ενδιαφερόμενο πρόσωπο, όμως η τελευταία επέλεξε να μην εμφανιστεί για να προβάλει οποιαδήποτε θέση, είτε υπέρ είτε εναντίον των ισχυρισμών του εφεσείοντα.

Εξέτασα με προσοχή τα όσα τέθηκαν ενώπιον μου.

Από το περιεχόμενο των εκατέρωθεν Ε/Δ αλλά και με γνώμονα το ότι δεν υπήρξε αντεξέταση των ενόρκως δηλούντων των δυο πλευρών, τα πιο κάτω γεγονότα προκύπτουν να συνιστούν κοινώς αποδεκτά και μη αμφισβητούμενα γεγονότα στην υπόθεση.

Ο εφεσείοντας είχε λάβει περί το 2007 πιστωτικές διευκολύνσεις από την τότε Marfin Popular Bank Public Ltd (εφ΄ εξής Λαϊκή) οι οποίες είχαν τότε εξασφαλιστεί με την εγγραφή προς όφελος της Λαϊκής της υποθήκης Υ3830/07 επί ενός ακινήτου της συζύγου του εφεσείοντα, ήτοι της Α.Π.Δ. η οποία είχε προσφέρει ως επιπρόσθετη εξασφάλιση και την προσωπική της εγγύηση. Περί τις 29/03/13, όλα τα περιουσιακά στοιχεία, τίτλοι ιδιοκτησίας και συμβατικά δικαιώματα και υποχρεώσεις που είχε ως τότε η Λαϊκή, ως ήταν και τα δικαιώματα και υποχρεώσεις που περιέβαλλαν τις συμφωνίες με τον εφεσείοντα και την ΑΠΔ (συμφωνία υποθήκης Υ3830/07), μεταβιβάστηκαν στην Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ δυνάμει νομοθεσίας και συγκεκριμένα δυνάμει των προνοιών του Περί Εξυγίανσης Πιστωτικών και Άλλων Ιδρυμάτων Νόμου Ν.17(I)/2013 και των προνοιών των Κ.Δ.Π.104/13, το περιεχόμενο και η εφαρμογή των οποίων αποτελεί αντικείμενο δικαστικής γνώσης. Η τελευταία, περί το 2016, θεωρώντας προφανώς ότι ο εφεσείοντας και η Α.Π.Δ. είχαν παραβεί τις συμβατικές υποχρεώσεις που όφειλαν πλέον απέναντι της, καταχώρισε εναντίον τους την αγωγή 2040/16 στο Ε.Δ. Λάρνακας η εκδίκαση της οποίας ακόμη εκκρεμεί. Σ’ εκείνη την αγωγή, τόσο ο εφεσείοντας όσο και η ΑΠΔ έχουν δηλώσει μέσω της Υπεράσπισης τους ότι παραδέχονται το γεγονός η Τράπεζα Κύπρου είχε αποκτήσει με τον προαναφερόμενο τρόπο όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις που περιέβαλλαν τις συμφωνίες τους με τη Λαϊκή[1].

Στις 12/10/22, στα πλαίσια της αίτησης 516/2022, το Ε.Δ. Λευκωσίας επικύρωσε Σχέδιο Διακανονισμού δυνάμει του αρ.18 του Ν.169(Ι)/2015, σύμφωνα με το οποίο οι εφεσίβλητοι υποκατέστησαν και αντικατέστησαν την Τράπεζα Κύπρου σε διάφορα δικαιώματα και υποχρεώσεις που αφορούσαν συμφωνίες που η τελευταία είχε ως τότε με τρίτα πρόσωπα. Το εν λόγω διάταγμα προνοούσε μεταξύ άλλων και ότι οι εφεσίβλητοι θα αντικαθιστούσαν την Τράπεζα Κύπρου, ουσιαστικά «αυτόματα», σε όλα τα επίσημα μητρώα που μέχρι τότε παρουσίαζαν την τελευταία ως την εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια των εκεί αναφερόμενων δικαιωμάτων και περιουσιακών στοιχείων. Στα μητρώα του Κτηματολογίου, η υποθήκη Υ3830/07, η οποία είχε εγγραφεί το 2007 προς όφελος της Λαϊκής και είναι και το μόνο εμπράγματο βάρος που βαραίνει το επίμαχο ακίνητο, παρουσιάζεται πλέον να είναι εγγεγραμμένη προς όφελος των εφεσιβλήτων ως «δανειστής» της ΑΠΔ.

Στις 26/04/23 οι εφεσίβλητοι, επικαλούμενοι την ιδιότητα του ενυπόθηκου δανειστή του χρέους που κατ’ εκείνους όφειλαν ο εφεσείοντας και η ΑΠΔ και το οποίο εξασφαλιζόταν με την υποθήκη Υ3830/07, αποφάσισαν να ενεργοποιήσουν τη σχετική διαδικασία που προνοεί ο Ν.9/65 με σκοπό την εκποίηση της υποθήκης προς ανάκτηση των ποσών που θεωρούσαν ότι τους οφείλονταν. Κατ’ εκείνο τον χρόνο, οι σχετικές πρόνοιες του Ν.9/65, των οποίων η τότε τελευταία τροποποίηση είχε γίνει στις 27/3/2023 με τον Ν. 10(I)/2023, προνοούσαν τα εξής:

«44Α.-(1) Οι διατάξεις του παρόντος Μέρους εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση σύμβασης υποθήκης, η οποία ενεγράφη στο κτηματικό μητρώο πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου ή η οποία εγγράφεται στο κτηματικό μητρώο μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου…(4) Καμία διάταξη του παρόντος Μέρους δεν αποκλείει το δικαίωμα του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει με την έγερση πολιτικής αγωγής για την εξασφάλιση διατάγματος δικαστηρίου για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου.

44Β.-(1)  Σε περίπτωση υπερημερίας, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 27, ως αποτέλεσμα της οποίας ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και η υπερημερία αφορά σε περίοδο όχι μικρότερη των εκατόν είκοσι (120) ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο, δυνάμει των όρων της σύμβασης ή των διατάξεων του παρόντος Νόμου, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στη διαδικασία που προβλέπεται στο παρόν Μέρος, εκτός εάν με βάση τις διατάξεις οποιωνδήποτε άλλων νόμων ή Κανονισμών ή οδηγιών,  η προώθηση της διαδικασίας αναγκαστικής πώλησης του ενυποθήκου ακινήτου εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή, ανασταλεί.

(2) Οποιαδήποτε ειδοποίηση ως προς παρατηρηθείσα  υπερημερία ή απαίτηση για πληρωμή του ενυπόθηκου χρέους, η οποία  αποστέλλεται από τον ενυπόθηκο δανειστή όταν αυτός είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα δυνάμει των διατάξεων του περί Εργασιών Πιστωτικών Ιδρυμάτων Νόμου προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή προς οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, συνοδεύεται από την ειδοποίηση που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος:

Νοείται ότι η αποστολή της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ» πραγματοποιείται μόνο μία φορά:…

44Γ.-(1) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του  παρόντος Μέρους, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του οφειλόμενου ποσού:

Νοείται ότι, με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του παρόντος Μέρους:

Νοείται περαιτέρω ότι, μετά την επίδοση της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Ι», οποιαδήποτε αρμόδια αρχή παρέχει, μετά από την υποβολή σχετικού αιτήματος από τον ενυπόθηκο δανειστή, όλες τις σχετικές πληροφορίες, αναφορικά με τους φόρους, τα τέλη και τις χρεώσεις που επιβαρύνουν το ενυπόθηκο ακίνητο, εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την ημερομηνία υποβολής τέτοιου αιτήματος.

(2) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με   πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των τριάντα (30) ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου…

44Δ.-(1) Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (3) του άρθρου 44Γ, διορίζονται δύο (2) εκτιμητές, ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή και ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη για τη διενέργεια, ταυτόχρονα, ανεξάρτητων εκτιμήσεων του ενυπόθηκου ακινήτου για σκοπούς υπολογισμού της αγοραίας αξίας αυτού, στους οποίους επιδίδονται από τον ενυπόθηκο οφειλέτη και από τον ενυπόθηκο δανειστή ή/και λαμβάνονται από αρμόδια τμήματα ή υπηρεσίες της Δημοκρατίας, τα ίδια στοιχεία και πληροφορίες όσον αφορά το ενυπόθηκο ακίνητο… (2)  Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη, κατά τον Τύπο «ΙΒ» του Δεύτερου Παραρτήματος, η οποία δύναται να επιδίδεται είτε πριν από είτε μετά από είτε ταυτόχρονα με την ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ», αναφέροντας σε αυτήν ότι εντός δέκα (10) ημερών από την επίδοση της ειδοποίησης θα προχωρήσει στο διορισμό εκτιμητή:

44ΙΕ. - «επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:

Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης…»

Εξέδωσαν λοιπόν οι εφεσίβλητοι Ειδοποιήσεις Τύπου Θ και Ι στις 26/04/23 τις οποίες απεύθυναν προς τον εφεσείοντα και την Α.Π.Δ. υπό τις ιδιότητες του πρωτοφειλέτη και του ενυπόθηκου οφειλέτη αντίστοιχα. Οι εν λόγω Ειδοποιήσεις, οι οποίες συνοδεύονταν από έγγραφο που έφερε τίτλο «Κατάσταση Λογαριασμού» και οι οποίες αποστέλλονταν με συστημένο ταχυδρομείο στη διεύθυνση του εφεσείοντα και της Α.Π.Δ, ανέφεραν ότι:

 

 «…έγινε απαιτητό το ποσό των (αναφέρεται το ποσό και γίνεται παραπομπή σε επισυνηµµένη κατάσταση λογαριασμού), πλέον τόκοι επί (αναφέρεται το τοκοφόρο ποσό) προς (αναφέρεται το ποσοστό επιτοκίου και ο τρόπος υπολογισμού του) επί τοις εκατόν από της, (αναφέρεται ημερομηνία) το οποίο οφείλετε σύµφωνα µε τη δήλωση σύμβασης υποθήκης µε αρ. (αναφέρεται η υποθήκη Υ3830/07 και η ημερομηνία εγγραφής της) πλέον €0.00 έξοδα µέχρι σήμερα περιλαμβανομένων των εξόδων της ειδοποίησης αυτής. Καλείσθε προς τούτο, όπως εντός σαράντα πέντε (45) ηµερών καταβάλετε το πιο πάνω ποσό και τους οφειλόμενους τόκους, πλέον όλα τα ήδη διενεργηθέντα έξοδα για είσπραξη αυτών και ειδοποιείσθε ότι αν δεν καταβάλετε το πιο πάνω ποσό πλήρως µαζί µε τους περαιτέρω τόκους, οι οποίοι θα οφείλονται µέχρι την ηµέρα πληρωµής, καθώς και τα έξοδα, θα προχωρήσω µε την διαδικασία πλειστηριασµού που προβλέπεται στο Μέρος VIA του νόµου στην πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου και στην µεταβίβαση τούτου στον αγοραστή.»

Στις συγκεκριμένες ειδοποιήσεις γινόταν επίσης αναφορά και σε δικαίωμα που είχε ο εφεσείοντας και η ΑΠΔ να εκφράσουν εντός 30 ημερών την οποιαδήποτε αντίθετη θέση τους στα όσα εκεί αναφέρονταν αλλά και σε προηγούμενη ενημέρωση που φερόταν να είχε δοθεί σ’ εκείνους σε σχέση με τη μεταβίβαση προς τους εφεσίβλητους των υποχρεώσεων και εξασφαλίσεων που αυτοί προηγουμένως όφειλαν προς την Τράπεζα Κύπρου – «…όπως έχετε ενημερωθεί, το προαναφερόμενο συμβόλαιο ενοικιαγοράς/δάνειο, οι σχετικές εξασφαλίσεις/εγγυήσεις καθώς και όλα τα σχετικά δικαιώματα και οι υποχρεώσεις έχουν μεταβιβαστεί στην Themis Portfolio Management Holdings Limited».

Αν και ο εφεσείοντας παρέλαβε τις πιο πάνω ειδοποιήσεις μέσω του ταχυδρομείου την 01/06/23, εντούτοις, επειδή η ΑΠΔ δεν τις παρέλαβε, οι εφεσίβλητοι, κατ’ εφαρμογή του αρ.44ΙΕ[2], της επέδωσαν τις ειδοποιήσεις στις 06/06/23 μέσω ιδιώτη επιδότη.

Στις 24/07/23, ήτοι 48 μέρες μετά και την προαναφερόμενη επίδοση στην ΑΠΔ, οι εφεσίβλητοι, ένεκα του ότι δεν υπήρξε καμία αντίδραση ή θετική ανταπόκριση από πλευράς του εφεσείοντα και της ΑΠΔ στο περιεχόμενο των ειδοποιήσεων που παρέλαβαν, εξέδωσαν με τον ίδιο τρόπο ειδοποιήσεις τύπου ΙΑ και ΙΒ τις οποίες απέστειλαν και πάλι με συστημένο ταχυδρομείο στη διεύθυνση των τελευταίων. Με τις εν λόγω ειδοποιήσεις, στις οποίες και πάλι γινόταν αναφορά σε ενημέρωση που είχε ήδη γίνει σε σχέση με τη μεταβίβαση προς τους εφεσίβλητους των υποχρεώσεων και εξασφαλίσεων που αυτοί προηγουμένως όφειλαν προς την Τράπεζα Κύπρου, ενημερώνετο ο εφεσείοντας και η ΑΠΔ ότι θα γινόταν πλειστηριασμός του ενυπόθηκου ακινήτου στις 02/01/24 προκειμένου να ανακτηθεί συγκεκριμένο οφειλόμενο ποσό καθώς και συγκεκριμένο ποσό - και όχι ποσοστό - τόκου[3].

Αν και τις πιο πάνω ειδοποιήσεις της 24/07/23 ο εφεσείοντας τις παρέλαβε μέσω του ταχυδρομείου στις 03/08/23, επειδή η ΑΠΔ δεν τις παρέλαβε, οι εφεσίβλητοι, κατ’ εφαρμογή και πάλι του αρ.44ΙΕ, της επέδωσαν τις συγκεκριμένες ειδοποιήσεις στις 22/08/23 μέσω ιδιώτη επιδότη.

Στο σημείο αυτό αναφέρω ότι μέχρι τις 24/07/23 που εκδόθηκαν οι προαναφερόμενες ειδοποιήσεις ο Ν.9/65 είχε τροποποιηθεί τρεις φορές, ήτοι στις 14/7/2023 με τους Ν. 65(I)/2023 και Ν. 66(I)/2023 και στις 21/7/2023 με τον Ν. 76(I)/2023. Εκ των τροποποιήσεων αυτών μόνο οι πρόνοιες του Ν.65(Ι)/23 επηρέασαν τις πρόνοιες που αφορούν σε διαδικασίες της υπό κρίση φύσης και συγκεκριμένα, πέραν της αλλαγής του περιεχομένου της ειδοποίησης τύπου Θ προστέθηκαν οι ακόλουθες πρόνοιες:

«44Β – «…(2)…Νοείται ότι, τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44ΓΑ, η αποστολή της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Θ» πραγματοποιείται μόνο μία φορά από το εκάστοτε αδειοδοτημένο ίδρυμα, το οποίο αποτελεί ενυπόθηκο δανειστή…(2Α) Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (2), σε περίπτωση κατά την οποία η προβλεπόμενη στο εδάφιο (2) ειδοποίηση αποστέλλεται σε επιλέξιμο οφειλέτη ή εγγυητή σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος, αυτή συνοδεύεται από υπεύθυνη δήλωση, υπογεγραμμένη από νόμιμο ελεγκτή ή νόμιμο ελεγκτικό γραφείο, η οποία επιβεβαιώνει το ύψος του οφειλόμενου ποσού.

44ΓΑ.-(1) Ανεξαρτήτως των διατάξεων της πρώτης επιφύλαξης του εδαφίου (2) του άρθρου 44Β, οι διατάξεις του εδαφίου (2Α) του άρθρου 44Β ισχύουν για όλες τις διαδικασίες εκποίησης δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Μέρους για τις οποίες δεν έχει πραγματοποιηθεί ή δεν έχει πραγματοποιηθεί επιτυχώς ο πρώτος πλειστηριασμός κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου και το ενυπόθηκο υπό εκποίηση ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία επιλέξιμου οφειλέτη, και, ως εκ τούτου, οποιαδήποτε έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Θ», «Ι» και «ΙΑ» του Δεύτερου Παραρτήματος, έχει αποσταλεί αναφορικά με τις περιπτώσεις που αναφέρονται πιο πάνω θεωρείται άκυρη και αποστέλλεται εκ νέου.

44ΙE.  …«αδειοδοτημένο ίδρυμα» σημαίνει αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα κατά την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από το άρθρο 2 του περί Εργασιών Πιστωτικών Ιδρυμάτων Νόμου ή αγοραστή κατά την έννοια που αποδίδεται στον όρο αυτό από το άρθρο 2 του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμου·…

…“επιλέξιμος οφειλέτης» σημαίνει ενυπόθηκο οφειλέτη του οποίου το ενυπόθηκο υπό εκποίηση ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία:

Νοείται ότι, ενυπόθηκος οφειλέτης, ο οποίος έχει λάβει από αδειοδοτημένο ίδρυμα όλες τις επιστολές που προβλέπονται στις παραγράφους 5(2)(β), 5(2)(γ), 5(2)(δ) και 5(2)(ε) του Κώδικα μετά την έναρξη της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως (Τροποποιητικού) (Αρ. 2) Νόμου και δεν έχει προσκομίσει στο αδειοδοτημένο ίδρυμα όλες τις απαιτούμενες και άλλες πληροφορίες εντός των χρονοδιαγραμμάτων που προβλέπονται από τις εν λόγω επιστολές, δεν θεωρείται επιλέξιμος οφειλέτης·

«κύρια κατοικία» σημαίνει την κατοικία που χρησιμοποιείται για τη διαμονή του ιδιοκτήτη της ή/και των μελών της οικογένειας αυτού, για περίοδο πέραν των έξι (6) μηνών κατ’ έτος, η εκτιμημένη αξία της οποίας δεν υπερβαίνει τις τριακόσιες πενήντα χιλιάδες ευρώ (€350.000), και σε ό,τι αφορά επιλέξιμο οφειλέτη σημαίνει την κατοικία που χρησιμοποιείται για τη διαμονή του ιδιοκτήτη της ή/και των μελών της οικογένειας αυτού, για περίοδο πέραν των έξι (6) μηνών κατ’ έτος, η εκτιμημένη αξία της οποίας δεν υπερβαίνει τις διακόσιες πενήντα χιλιάδες ευρώ (€250.000)…»

Ούτε ο εφεσείοντας αλλά ούτε και η ΑΠΔ αντέδρασαν με οποιοδήποτε τρόπο στο περιεχόμενο των ειδοποιήσεων της 24/07/23.

Οι πρόνοιες του Ν.9/65 έτυχαν περαιτέρω τροποποίησης στις 19/12/2023 με τον Ν. 155(I)/2023. Η εν λόγω τροποποίηση, πέραν της διαγραφής του αρ.44Β(2Α) ανωτέρω, της αύξησης της προθεσμίας για καταχώρηση έφεσης στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης, και της αναδιαμόρφωσης των συνεπειών που συνεπάγεται η υποβολή αίτησης στον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο για διαμεσολάβηση, επέφερε και τις εξής σημαντικές αλλαγές:

«44Γ.-(1)…Νοείται έτι περαιτέρω ότι, η έγγραφη ειδοποίηση από αδειοδοτημένο ίδρυμα κατά τον Τύπο «I» του Δεύτερου Παραρτήματος, αποστέλλεται μόνο μετά την παρέλευση τουλάχιστον τριάντα (30) ημερών από την αποστολή της ειδοποίησης που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος.

44ΓΒ. Οι διατάξεις του άρθρου 44Γ εφαρμόζονται σε όλες τις διαδικασίες εκποίησης δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Μέρους για τις οποίες δεν έχει πραγματοποιηθεί ή δεν έχει πραγματοποιηθεί επιτυχώς ο πρώτος πλειστηριασμός κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικού) (Αρ. 5) Νόμου του 2023 και το ενυπόθηκο υπό εκποίηση ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία επιλέξιμου οφειλέτη και, ως εκ τούτου, οποιαδήποτε έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Θ» και «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, η οποία έχει αποσταλεί αναφορικά με τις περιπτώσεις που προβλέπονται πιο πάνω, θεωρείται άκυρη και αποστέλλεται εκ νέου:

Νοείται ότι, σε περίπτωση κατά την οποία το αδειοδοτημένο ίδρυμα έχει ήδη αποστείλει έγγραφες ειδοποιήσεις κατά τον Τύπο «ΙΑ», αναφορικά με τις περιπτώσεις που προβλέπονται πιο πάνω, αποστέλλεται εκ νέου η ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ».

44ΙE.…«κύρια κατοικία» σημαίνει την κατοικία που χρησιμοποιείται για τη διαμονή του ιδιοκτήτη της ή/και των μελών της οικογένειας αυτού, για περίοδο πέραν των έξι (6) μηνών κατ’ έτος, η εκτιμημένη αξία της οποίας δεν υπερβαίνει τις τριακόσιες πενήντα χιλιάδες ευρώ (€350.000)…»

Εφόσον δεν υπήρξε οποιαδήποτε αντίδραση από πλευράς εφεσείοντα και ΑΠΔ στις ειδοποιήσεις της 24/07/23 και ούτε καταχωρήθηκε οποιαδήποτε έφεση προκειμένου οι ειδοποιήσεις αυτές να παραμεριστούν, ο πλειστηριασμός που ήταν προγραμματισμένος για τις 02/01/24 προχώρησε κανονικά. Ήταν όμως ανεπιτυχής.

Στις 9/02/2024 ο Ν.9/65 τροποποιήθηκε εκ νέου με τον Ν. 4(I)/2024  οι πρόνοιες του οποίου αφορούσαν στην «ένταξη» στους προβλεπόμενους λόγους έφεσης του αρ.44Γ την ύπαρξη αίτησης ή ένστασης για ένταξη στο Σχέδιο Ενοίκιο Έναντι Δόσης. Τέτοιο ζήτημα όμως δεν εγείρεται στην παρούσα.

Στις 28/06/24 οι εφεσίβλητοι εξέδωσαν νέες ειδοποιήσεις ΙΑ, ήτοι τις επίδικες, τις οποίες, μαζί με Δελτίο Πλειστηριασμού επιχείρησαν να τις αποστείλουν στον εφεσείοντα και στην ΑΠΔ με τον ίδιο τρόπο που αναφέρεται ανωτέρω, ήτοι μέσω συστημένου ταχυδρομείου στην ίδια διεύθυνση που είχαν αποστείλει και τις προηγούμενες ειδοποιήσεις. Αυτή τη φορά όμως ούτε ο εφεσείοντας αλλά ούτε και η ΑΠΔ παρέλαβαν τις συγκεκριμένες ειδοποιήσεις[4]. Λόγω τούτου, και κατ’ εφαρμογή του αρ. 44ΙΕ και της Παντέλα ανωτέρω, οι εφεσίβλητοι επέδωσαν τις ειδοποιήσεις στον εφεσείοντα και στην ΑΠΔ μέσω ιδιώτη επιδότη στις 18/07/24. Οι συγκεκριμένες ειδοποιήσεις, με εξαίρεση την «νέα» ημερομηνία του σκοπούμενου πλειστηριασμού, περιείχαν το ίδιο ουσιαστικό λεκτικό με τις προηγούμενες ειδοποιήσεις τύπου ΙΑ, ήτοι ότι θα γινόταν πλειστηριασμός του ενυπόθηκου ακινήτου σε συγκεκριμένη ημερομηνία και ώρα προκειμένου να ανακτηθεί συγκεκριμένο οφειλόμενο ποσό καθώς και συγκεκριμένο ποσό - και όχι ποσοστό – τόκου.

Σαράντα τρεις μέρες (43) αργότερα ο εφεσείοντας καταχώρησε την παρούσα αίτηση έφεση.

Υπό το φως των πιο πάνω κοινώς αποδεκτών και μη αμφισβητούμενων γεγονότων, και υπενθυμίζοντας ότι στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας το Δικαστήριο έχει εξουσία να εξετάσει μόνο τα όσα το αρ.44Γ(3) επιτρέπει να προβληθούν για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης, σημειώνω τα ακόλουθα αναφορικά με τους προβαλλόμενους και προωθούμενους λόγους έφεσης:

Κατά πρώτο, η θέση του εφεσείοντα ότι οι εφεσίβλητοι δεν νομιμοποιούνται να προωθούν διαδικασίες εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου κρίνεται να είναι πραγματικά και νομικά αβάσιμη.  Αυτό κυρίως γιατί ενώπιον του Δικαστηρίου έχει παρουσιαστεί χωρίς ουσιαστική αμφισβήτηση όλη η «πορεία» που ακολούθησε το δικαίωμα εκποίησης της επίμαχης υποθήκης από το 2007 που πρωτοαποκτήθηκε από την Λαϊκή μέχρι και το 2022 που κατέληξε να αποκτάται από τους εφεσίβλητους και η οποία πορεία συνίσταται σε μεταβιβάσεις που έγιναν ή επικυρώθηκαν δυνάμει νόμων, ως και η ίδια η πλευρά του εφεσείοντα παρουσιάζεται να παραδέχεται σε κάποιο βαθμό, και επιβεβαιώνεται από την εικόνα που παρουσιάζουν και τα διάφορα δημόσια μητρώα και δη τα μητρώα του Κτηματολογίου. Επιπρόσθετα τούτου όμως, από τα τεκμήρια που η ίδια η πλευρά του εφεσείοντα παρουσίασε στο Δικαστήριο φαίνεται ότι οι εφεσίβλητοι είχαν προ πολλού ενημερώσει τον εφεσείοντα και την ενυπόθηκη οφειλέτρια για την από μέρους τους απόκτηση του συγκεκριμένου δικαιώματος και ουδέποτε οι τελευταίοι έδειξαν να μην αποδέχονται την εν λόγω μεταβίβαση.  Άλλωστε, όπως εύστοχα σημειώνει και η πλευρά των εφεσιβλήτων, από την Ε/Δ του εφεσείοντα αναδύεται έντονα η εικόνα ότι στην πραγματικότητα ο τελευταίος, παρά τις διάφορες περί του αντιθέτου θέσεις που εκφράζει, αναγνωρίζει και αποδέχεται ότι το δικαίωμα εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου έχει αποκτηθεί από τους εφεσίβλητους.

Κατά δεύτερο, ο τρόπος με τον οποίο έχουν επιδοθεί όλες οι Ειδοποιήσεις και τα σχετικά έγγραφα που έστειλαν οι εφεσίβλητοι στον εφεσείοντα και την ΑΠΔ συνάδει πλήρως με τις πρόνοιες του άρθρου 44ΙΕ αλλά  και με τη σχετική με τις πρόνοιες αυτές νομολογία (βλ. Παντέλα ανωτέρω). Υπενθυμίζω και επισημαίνω συναφώς ότι με βάση την έγγραφη μαρτυρία που έχουν παρουσιάσει οι εφεσίβλητοι και η οποία δεν έχει αμφισβητηθεί, όλες οι Ειδοποιήσεις και τα έγγραφα είχαν αποσταλεί με συστημένο ταχυδρομείο στη διεύθυνση των του εφεσείοντα και της ΑΠΔ και όταν αυτά δεν κατέστη δυνατό να παραληφθούν με το συγκεκριμένο τρόπο, όσα δεν παραλήφθηκαν, αυτά επιδόθηκαν προσωπικά με ιδιώτη επιδότη ως προνοούν οι θεσμοί.

Κατά τρίτο, το περιεχόμενο όλων των Ειδοποιήσεων που έστειλαν οι εφεσίβλητοι, περιλαμβανομένων δηλαδή και των επίδικων Ειδοποιήσεων, συνάδει με το περιεχόμενο που προνοούσαν οι εκάστοτε εν ισχύ πρόνοιες του Ν.9/65 αλλά και με τη νομολογία που εξέτασε τις πρόνοιες αυτές (βλ. Ιακώβου ανωτέρω).

Κατά τέταρτο, στο βαθμό ο εφεσείοντας αμφισβητεί το ότι η Α.Π.Δ. έλαβε τις σχετικές ειδοποιήσεις και υπό την ιδιότητα της εγγυήτριας του ενυπόθηκου χρέους, η θέση αυτή είναι ανεδαφική.  Για σκοπούς των προνοιών του Ν.9/65 που αφορούν στην ειδοποίηση των επηρεαζόμενων προσώπων για τις διαδικασίες εκποίησης δεν έχει σημασία η αναφορά που γίνεται στην ιδιότητα του προσώπου στο οποίο αποστέλλεται η ειδοποίηση αλλά το γεγονός της ειδοποίησης του και στην προκειμένη περίπτωση, η Α.Π.Δ., η οποία είχε διττή ιδιότητα, έλαβε νομότυπα τις ειδοποιήσεις που δικαιούτο να λάβει εκ της κάθε ιδιότητας της.  Άλλωστε, ουδέποτε η Α.Π.Δ. παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο να για εκφράσει οτιδήποτε το αντίθετο ή έστω για να ισχυριστεί ότι δεν είχε αντιληφθεί τις συνέπειες που συνεπάγονταν οι ειδοποιήσεις που έλαβε ένεκα του ότι αναφέρονταν σ’ εκείνη μόνο ως ενυπόθηκη οφειλέτιδα.   

Κατά πέμπτο, και όσον αφορά τη θέση του εφεσείοντα ότι λόγω της απόκτησης από την Α.Π.Δ. της ιδιότητας του επιλέξιμου οφειλέτη οι εφεσίβλητοι έπρεπε να είχαν στείλει εκ νέου τις Ειδοποιήσεις Τύπου Θ και Ι προτού αποστείλουν την επίδικη Ειδοποίηση ΙΑ, αναφέρω τα εξής:

Όντως, με την τροποποίηση που επήλθε στον Ν.9/65 στις 14/7/23 με τον Ν.65(Ι)/23 οι Ειδοποιήσεις Θ, Ι και ΙΑ που είχαν σταλεί στις περιπτώσεις που ρητά εξειδικεύονταν στις πρόνοιες του άρθρου 44ΓΑ είχαν ακυρωθεί και έπρεπε να σταλούν εκ νέου. Οι περιπτώσεις αυτές, υπενθυμίζω, καθορίστηκαν ρητά στο Νόμο να αφορούν τις περιπτώσεις όπου «… δεν έχει πραγματοποιηθεί ή δεν έχει πραγματοποιηθεί επιτυχώς ο πρώτος πλειστηριασμός … και το ενυπόθηκο υπό εκποίηση ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία επιλέξιμου οφειλέτη …». Ως προς το ποια θεωρείτο τότε για σκοπούς του άρθρου 44ΓΑ η «κύρια κατοικία επιλέξιμου οφειλέτη», οι σχετικές ερμηνευτικές διατάξεις του αρ. 44ΙΕ καθόριζαν ότι ήταν «η κατοικία που χρησιμοποιείται για την διαμονή του ιδιοκτήτη της ή και των μελών της οικογένειας αυτού για περίοδο πέραν των έξι(6) μηνών κατ΄ έτος η εκτιμημένη αξία της οποίας δεν υπερβαίνει τις διακόσιες πενήντα χιλιάδες ευρώ (€250.000)». Στην προκειμένη περίπτωση όμως, η κατοικία που βρίσκεται επί του ενυπόθηκου ακινήτου, ναι μεν φαίνεται να ήταν η κατοικία της Α.Π.Δ. του εφεσείοντα και της οικογένειας τους, η αξία της όμως, σύμφωνα με τα στοιχεία που ο ίδιος ο εφεσείοντας έχει παρουσιάσει, υπερέβαινε τις €250.000 που καθόριζε ο νόμος ως προϋπόθεση για να ενταχθεί η περίπτωση στις περιπτώσεις του άρθρου 44ΓΑ, ήτοι στις περιπτώσεις όπου ακυρώνονταν οι Ειδοποιήσεις που αφορούσαν σε εκποίηση κύριας κατοικίας επιλέξιμου οφειλέτη.   Δεν επρόκειτο δηλαδή τότε για περίπτωση επιλέξιμου οφειλέτη ή περίπτωση που ενέπιπτε στις πρόνοιες του άρθρου 44ΓΑ.

Όπως και να έχει το πράγμα όμως, ο πλειστηριασμός που είχε προγραμματιστεί να γίνει στις 02/01/24, αν και τελικά πραγματοποιήθηκε εντούτοις δεν ήταν επιτυχής και για το λόγο αυτό οι εφεσίβλητοι έστειλαν στις 28/06/24 νέα Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ, δηλαδή την επίδικη, με σκοπό τη διενέργεια νέου πλειστηριασμού. Κατά το χρόνο όμως που στάληκε η εν λόγω Ειδοποίηση ΙΑ είχαν ήδη τεθεί σε ισχύ οι πρόνοιες του άρθρου 44ΓΒ, οι οποίες υπενθυμίζω είχαν εισαχθεί στις 19/12/23 με το Ν.155(Ι)/23. Σύμφωνα με τις εν λόγω πρόνοιες, οι οποίες για λόγους που ο νομοθέτης έκρινε ορθό αφέθηκαν να συνυπάρχουν με τις πρόνοιες του άρθρου 44ΓΑ, όταν η περίπτωση ενέπιπτε σε παρόμοιες περιπτώσεις με αυτές που προηγουμένως αναφέρονταν στο άρθρο 44ΓΑ αλλά «είχε ήδη αποσταλεί Ειδοποίηση ΙΑ», η υποχρέωση του αδειοδοτημένου ιδρύματος ή του αγοραστή δυνάμει των προνοιών του Ν.169(Ι)/15 (ως ήταν οι εφεσίβλητοι), φαίνεται να ήταν όπως αποσταλεί εκ νέου μόνο η Ειδοποίηση ΙΑ. Το συμπέρασμα αυτό ενισχύεται από τους εξής λόγους.

Αντίθετα με τις πρόνοιες του άρθρου 44ΓΑ οι οποίες έκαμναν αναφορά απλώς για ακύρωση των Ειδοποιήσεων Θ και Ι αλλά και της οποιασδήποτε ήδη αποσταλείσας Ειδοποίησης ΙΑ, οι πρόνοιες του άρθρου 44ΓΒ αναφέρονται σε ακύρωση μόνο των Ειδοποιήσεων Θ και Ι και ρυθμίζουν ειδικά την περίπτωση όπου έχει ήδη αποσταλεί και η Ειδοποίηση ΙΑ.  Επιπρόσθετα όμως αυτού, από το λεκτικό των προνοιών του άρθρου 44ΓΑ φαίνεται ότι οι πρόνοιες εκείνες αποσκοπούσαν αποκλειστικά στο να διασφαλίσουν την εφαρμογή των προνοιών του άρθρου 44Β(2Α), οι οποίες είχαν εισαχθεί με τον ίδιο τροποποιητικό νόμο (Ν.65(Ι)/23) και οι οποίες επέβαλλαν τότε την υποχρέωση όπως σε συγκεκριμένες περιπτώσεις επιλέξιμων οφειλετών, η Ειδοποίηση Θ συνοδεύεται από υπεύθυνη δήλωση ελεγκτή προς επιβεβαίωση του ύψους του οφειλόμενου ποσού. Ήταν λοιπόν ευνόητο ότι εφόσον με τον Ν.65(Ι)/23 επιβλήθηκε αλλαγή στο περιεχόμενο της Ειδοποίησης Θ, για να μπορέσει να εφαρμοστεί η αλλαγή αυτή θα έπρεπε να προβλεφθεί τρόπος με τον οποίο να ακυρώνονται οι οποιεσδήποτε Ειδοποιήσεις είχαν ήδη σταλεί με το προηγούμενο καθεστώς και είναι γι΄ αυτό τον λόγο που στο άρθρο 44ΓΑ αναφέρεται ότι «… οι διατάξεις του εδαφίου (2Α) του άρθρου 44Β ισχύουν … και ως εκ τούτου οποιαδήποτε έγγραφη Ειδοποίηση κατά τον Τύπο Θ, Ι και ΙΑ έχει αποσταλεί … θεωρείται άκυρη και αποστέλλεται εκ νέου». Με τον Ν.155(Ι)/23 όμως, το άρθρο 44Β(2Α) διαγράφηκε και έτσι οι πρόνοιες του άρθρου 44ΓΑ κατέστησαν ουσιαστικά άνευ ουσίας και σημασίας και είναι προφανώς γι΄ αυτό το λόγο που κρίθηκε ορθό να θεσπιστούν με τον εν λόγω τροποποιητικό νόμο οι πρόνοιες του άρθρου 44ΓΒ, ήτοι ώστε να ρυθμίσουν εκ νέου τις περιπτώσεις που αφορούσαν στην εκποίηση κύριας κατοικίας επιλέξιμου οφειλέτη, όρος ο οποίος επίσης άλλαξε ώστε να περιλαμβάνει πλέον μόνο κατοικίες των οποίων η αξία δεν υπερβαίνει τις €350.000. Παρενθετικά αναφέρω εδώ ότι δεν έχει διαφύγει της προσοχής μου ότι ο πλαγιότιτλος του αρ. 44ΓΒ φαίνεται να παραπέμπει σε ζητήματα διαφορετικά απ’ όσα παρουσιάζονται ν’ αναφέρονται στο άρθρο όμως όπως έχει νομολογηθεί, «ο πλαγιότιτλος («marginal notes») κατά την παραδοσιακή προσέγγιση δεν αποτελεί κριτήριο για την ερμηνεία του Νόμου. «No weight can be given to the marginal note», κατά τον Lord Parker, CJ (Chandler v. D.P.P. [1962] 2 All ER 142, [1964] A.C. 763)»[5]

Από τις 19/12/23 και εντεύθεν συνεπώς, οι περιπτώσεις που αφορούν σε Ειδοποιήσεις που σχετίζονται με την κύρια κατοικία επιλέξιμου οφειλέτη, στις οποίες φαίνεται πλέον να ενέπιπτε και η περίπτωση της Α.Π.Δ. λόγω της αξίας της κατοικίας, διέπονται από τις πρόνοιες του άρθρου 44ΓΒ, οι οποίες, αντίθετα με τις πρόνοιες του αρ. 44ΓΑ, περιέχουν ειδική ρύθμιση για εκείνες τις περιπτώσεις όπου είχε ήδη αποσταλεί Ειδοποίηση ΙΑ, όπως ήταν δηλαδή και η εδώ περίπτωση με την προηγούμενη Ειδοποίηση ΙΑ  ημερ. 24/07/23 η οποία είχε παραληφθεί στις 03/08/23 και 22/08/23 από τον εφεσείοντα και την Α.Π.Δ. αντίστοιχα.  Και επισημαίνω εδώ ότι σύμφωνα με το λεκτικό του άρθρου 44ΓΒ, καμία σημασία δεν έχει αν έγινε ή όχι ο πλειστηριασμός που η προηγούμενη Ειδοποίηση ΙΑ καθόριζε.

Κοντολογίς, στην προκειμένη περίπτωση οι εφεσίβλητοι δεν είχαν καμία υποχρέωση μέχρι τις 19/12/23 να αποστείλουν εκ νέου Ειδοποιήσεις Τύπου Θ και Ι στον εφεσείοντα και στην Α.Π.Δ. ενώ μετά τις 19/12/23 και μέχρι σήμερα, η μόνη εκ του νόμου υποχρέωση που είχαν  οι εφεσίβλητοι υπό τις περιστάσεις - ενόψει της προηγούμενης αποστολής Ειδοποίησης ΙΑ και της διενέργειας του εκεί αναφερόμενου πλειστηριασμού με ανεπιτυχή όμως κατάληξη - ήταν να αποστείλουν νέα Ειδοποίηση ΙΑ και την οποία υποχρέωση εκπλήρωσαν με την έκδοση και αποστολή των επίδικων Ειδοποιήσεων.

Η πιο πάνω διαπίστωση είναι θεωρώ καταλυτική και για τη θέση του εφεσείοντα ότι μεταξύ των Ειδοποιήσεων Θ και Ι δεν μεσολάβησαν τριάντα (30) μέρες εφόσον η εν λόγω υποχρέωση δεν υπήρχε στο νόμο κατά το χρόνο που οι εφεσίβλητοι είχαν στείλει τις εν λόγω ειδοποιήσεις. Υπενθυμίζω ότι η υποχρέωση για να παρέλθουν τριάντα (30) μέρες μεταξύ της Ειδοποίησης Θ και Ι εισήχθη στο νόμο με το Ν.155(Ι)/23 στις 19/12/23, όταν και δυνάμει του ίδιου τροποποιητικού νόμου οι εφεσίβλητοι δεν υποχρεούνταν να αποστείλουν οτιδήποτε άλλο εκτός από νέα Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ.  Κανένα λοιπόν θέμα δεν τίθεται σε σχέση με τις προθεσμίες που οι εφεσίβλητοι έταξαν, και εντός των οποίων ενήργησαν, προκειμένου να προωθήσουν τη διαδικασία εκποίησης. 

Τέλος και όσον αφορά την θέση που προβλήθηκε μέσω της αγόρευσης της πλευράς του εφεσείοντα περί ελλείψεων στην κατάσταση λογαριασμού που συνοδεύει τις Ειδοποιήσεις των εφεσιβλήτων, περιορίζομαι να αναφέρω ότι η θέση αυτή δεν μπορεί να επιτύχει.  Αυτό όχι μόνο γιατί οι Ειδοποιήσεις που έστειλαν οι εφεσίβλητοι περιείχαν όλα εκείνα τα στοιχεία που ο ίδιος ο νόμος επιβάλλει να υπάρχουν προκειμένου να γνωρίζουν οι παραλήπτες των ειδοποιήσεων επακριβώς το τι ποσό απαιτείται από αυτούς να καταβληθεί προκειμένου να απαλλαχτεί το ενυπόθηκο ακίνητο (βλ. Ιακώβου ανωτέρω), αλλά και ουδέποτε επεδίωξε η πλευρά του εφεσείοντα μετά την παραλαβή των προηγούμενων Ειδοποιήσεων και των επισυνημμένων καταστάσεων λογαριασμού να προβάλει  οποιαδήποτε αδυναμία της να αντιληφθεί το ποσό που απαιτείτο να καταβάλει ή το πώς το ποσό αυτό υπολογίστηκε, εξ΄ ου και ο πρώτος προγραμματισμένος πλειστηριασμός αφέθηκε να προχωρήσει κανονικά.  Δεν μπορεί συνεπώς να έρχεται σήμερα η πλευρά του εφεσείοντα και να ισχυρίζεται ουσιαστικά ότι δεν της είχε επεξηγηθεί πλήρως το ποσό που απαιτήθηκε να καταβάλει και το πώς αυτό υπολογίστηκε. Αν μη τι άλλο κανένας ισχυρισμός δεν προβάλλεται από τον εφεσείοντα περί προσπάθειας να καταβληθεί έστω το ποσό που η πλευρά του θεωρούσε ότι έπρεπε να καταβληθεί προκειμένου το χρέος να εξοφληθεί και το ακίνητο να απαλλαχτεί, ως το εν λόγω δικαίωμα παρέχετο ρητά μέσω της συμφωνίας υποθήκης, των ειδοποιήσεων αλλά και του Νόμου, και το αναφέρω αυτό ως ένδειξη του αβάσιμου και της οποιασδήποτε θέσης προβάλλεται περί παραβίασης των δικαιωμάτων που εδράζονται στο δόγμα του «Equity of Redemption» (βλ. ΣΑΒΒΑΣ ΠΑΣΙΟΥΡΤΙΔΗΣ κ.α. v. BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LTD, Πολιτική Έφεση Αρ. E95/2021, 8/2/2024 και ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΩΝ ΣΑΒΒΑ ΠΑΣΙΟΥΡΤΙΔΗ κ.α., Αίτηση Αρ. 5/2024, 2/12/2024) .

 

Στην βάση όλων των πιο πάνω επομένως κρίνω ότι κανένας από τους λόγους έφεσης που πρόβαλε και προώθησε η πλευρά του εφεσείοντα δεν ευσταθεί και ως εκ τούτου η παρούσα αίτηση έφεση κρίνεται αβάσιμη και απορρίπτεται με έξοδα εναντίον του εφεσείοντα και υπέρ των εφεσιβλήτων ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

(Υπ.) ……………………………

Λ. Πασχαλίδης, Α.Ε.Δ.

 

Πιστόν αντίγραφο

 

Πρωτοκολλητής

…/Κ.Κ.