ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ

Ενώπιον: Γ. Πετάση-Κορφιώτη, Π.Ε.Δ.                                                                                      

                                                                                                                    Αρ. Αγωγής 960/2016

Μεταξύ:

              ΖΑΧΑΡΙΑ ΖΑΚΟΥ, ως διαχειριστή της περιουσίας του Κυριάκου Ζάκου

Ενάγοντα

                 -και-

1. ΜΑΡΟΥΛΛΑΣ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΔΙΟΥ

2. ΚΑΤΕΡΙΝΑΣ άλλως ΚΑΤΕΡΙΝΟΥΣ ΓΙΩΡΓΑΛΛΗ, το γένος ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΔΙΟΥ

3. ΕΥΓΕΝΙΑΣ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΔΙΟΥ

4. ΧΡΙΣΤΙΝΑΣ ΓΙΩΡΓΑΛΛΗ

5. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΓΙΩΡΓΑΛΛΗ

6. ΚΥΡΙΑΚΗΣ ΓΙΩΡΓΑΛΛΗ

7. ΓΙΑΝΝΑΚΗ ΚΟΣΜΑ

8. ΠΑΝΑΓΙΩΤΗ ΚΟΣΜΑ

9. ΕΛΕΝΗΣ ΚΟΣΜΑ

10. ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ

                                                                                                           Εναγομένων

Ημερομηνία:  27 Φεβρουαρίου, 2025

 

Εμφανίσεις:

Για τον Ενάγοντα: κ. Α. Σωτηρίου

Για τους Εναγόμενους 1-9: κα Αργ.  Ιωάννου

Για τον Εναγόμενο 10: κα. Θ. Χατζηζαχαρία

 

 

                                                                

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

Μη αμφισβητούμενα γεγονότα

 

Την 18.4.1969 υπογράφτηκε συμφωνία  (στο εξής το «Αγοραπωλητήριο Έγγραφο» - Τεκμήριο 2) με το οποίο η Συνεργατική Πιστωτική Εταιρεία Γιαλούσας (στο εξής η «ΣΠΕ Γιαλούσας») πώλησε στον Γιάννη Χ. Χαραλαμπούδη (στο εξής ο «Χαραλαμπούδης») το τεμάχιο με αρ. 10/15 στο κατεχόμενο χωριό Ριζοκάρπασο υπό στοιχεία 0/[ ], Φ/Σχ. 04/2, τεμάχιο [ ], και με παλαιότερα στοιχεία εγγραφής [ ], Φ/Σχ. 4/02, τεμάχιο 10/15, στο χωριό Ριζοκάρπασο της επαρχίας Αμμοχώστου, περιοχή Ανάβρυση (στο εξής το «Επίδικο Ακίνητο»).

 

Η ΣΠΕ Γιαλούσας είχε προηγουμένως αγοράσει από την Εκκλησιαστική Επιτροπεία Απ. Ανδρέα ένα αγρόκτημα, το οποίο διαχώρισε σε τεμάχια με σκοπό να τα μεταπωλήσει.  Ένα από τα τεμάχια αυτά ήταν και το Επίδικο Ακίνητο. 

 

Με βάση το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο το τίμημα πώλησης καθορίστηκε σε Λ.Κ. 688,00.

 

Ο Χαραλαμπούδης κατέβαλε στη ΣΠΕ Γιαλούσας το ποσό των Λ.Κ. 30,00 έναντι του ποσού του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου και ανέλαβε να εξοφλήσει το υπόλοιπο εκ Λ.Κ. 658,00 πριν την 1.10.1969. 

       

Η τουρκική εισβολή το 1974 και η κατάληψη από τα τουρκικά στρατεύματα μεγάλου μέρους του εδάφους της Κυπριακής Δημοκρατίας από την Τουρκία επέφερε πολλαπλά δεινά στον τόπο.  Συνεπεία της εισβολής χιλιάδες άνθρωποι αναγκάστηκαν να εγκαταλείψουν τα σπίτια και την περιουσία τους για να σωθούν και κατέφυγαν στις ελεγχόμενες από την Κυπριακή Δημοκρατία περιοχές ως πρόσφυγες.  Η κατάληψη των πόλεων Κερύνειας και Αμμοχώστου είχε, επίσης, ως αποτέλεσμα να τεθούν εκτός ελέγχου της Κυπριακής Δημοκρατίας τα Κτηματολογικά Γραφεία της Αμμοχώστου και της Κερύνειας. 

 

Ως εκ τούτου, προέκυψε ανάγκη δημιουργίας αρχείων και θεσπίστηκε ο περί Επαρχιακών Κτηματολογικών Γραφείων Αμμοχώστου και Κυρηνείας (Προσωρινές Διατάξεις) Νόμος Ν. 44/1984, σύμφωνα με τον οποίο δόθηκε η δυνατότητα στον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας να διατάξει την ετοιμασία και υιοθέτηση νέων αρχείων αναφορικά με την ακίνητη ιδιοκτησία που βρίσκεται εντός των εν λόγω επαρχιών, σε αντικατάσταση των αρχείων που κατακρατούνται από τους Τούρκους (βλ. άρθρο 4 του Νόμου). 

 

Ο Ν. 44/84 καθόριζε τη διαδικασία που έπρεπε να ακολουθηθεί για να καταστεί δυνατή η ετοιμασία και υιοθέτηση των νέων σχεδίων.

 

Την 21.2.1990 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας  ειδοποίηση  σύμφωνα με το άρθρο 5(1) του Ν. 44/84 (βλ. Τεκμήριο 15), με την οποία ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας καλούσε τους ιδιοκτήτες ακίνητης ιδιοκτησίας σε κατεχόμενα χωριά της επαρχίας Αμμοχώστου, συμπεριλαμβανομένης και της ενορίας Ανάβρυση στο Ριζοκάρπασο, όπως υποβάλουν σε αυτόν εντός 4 μηνών από την ημερομηνία της δημοσίευσης σε καθορισμένο έντυπο (τύπος Ν 298), δήλωση  σε ειδικό έντυπο με τα στοιχεία της ιδιοκτησίας τους προσκομίζοντας πιστοποιητικά εγγραφής, όπου τούτο ήταν δυνατό.  Στη δημοσίευση σημειωνόταν πως πρόσωπα που είχαν υποβάλει στο παρελθόν τέτοια δήλωση, δεν ήταν αναγκαίο να υποβάλουν νέα δήλωση, αλλά ήταν απαραίτητο να παρουσιασθούν για επαλήθευση. 

 

Ακολούθησε δεύτερη γνωστοποίηση στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας ημερ. 4.9.1992 (βλ. Τεκμήριο 15).  Με την λόγω γνωστοποίηση ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ενημέρωνε τους πολίτες ότι θα καταρτιστούν νέα αρχεία των ακινήτων που βρίσκονται στην επαρχία Αμμοχώστου και καλούσε οποιοδήποτε πρόσωπο  έχει συμφέρον να επιθεωρήσει τα σχέδια και να πάρει σημειώσεις χωρίς επιβάρυνση.  Καλούνταν, επίσης, όλοι οι ιδιοκτήτες των ακινήτων όπως εντός 4 μηνών από την ημερομηνία της ειδοποίησης, δείξουν λόγο γιατί η ιδιοκτησία δεν θα πρέπει να εγγραφεί στο όνομα ή προς όφελος των προσώπων που αναφέρονται στις καταστάσεις λεπτομερειών.

 

Σύμφωνα με το αρχείο του Κτηματολογίου και τα τεκμήρια που κατατέθηκαν στο πλαίσιο της ακροαματικής διαδικασίας, μετά την τουρκική εισβολή, το Επίδικο Ακίνητο δηλώθηκε σε τύπο Ν. 298, στο όνομα της ΣΠΕ Γιαλούσας, από τον Ανάσταση Α. Αργυρού (Γραμματέα της Σ.Π.Ε. Γιαλούσας) με αναφορά σε πιστοποιητικό εγγραφής με αρ. εγγραφής [ ]/ 26.09.1972 (βλ. Τεκμήριο 6 και 6Α).  Επίσης, δηλώθηκε σε τύπο Ν. 298 στο όνομα του Χαραλαμπούδη διακριτικός αρ. ΕΔΑ31884 από κάποιο πρόσωπο επ΄ ονόματι  Δ. Χ’’Παναγή (βλ. Τεκμήριο 5 και 5Α).

 

Το Επίδικο Ακίνητο διαγράφηκε από τη δήλωση που έγινε επί του τύπου Ν. 298 στο όνομα της ΣΠΕ Γιαλούσας, κατόπιν μονογραφής με αρχικά Δ. Χ’’Π και αναφορά «Γιάννης Χαραλαμπούδης» (βλ. Τεκμήριο 6) και με παραπομπή στην ΥΣΚΤ11361 (Υποθήκη της Συνεργατικής Κεντρικής Τράπεζας).  Ταυτόχρονα, στη δήλωση που έγινε επί του τύπου Ν. 298 στο όνομα του Χαραλαμπούδη, αναγράφηκε έναντι του υπό αναφορά ακινήτου ο αριθμός εγγραφής 5063 χωρίς ημερομηνία, με παραπομπή  στη ΥΣΚΤ11361 (βλ. Τεκμήριο 5Α).

 

Ακολούθως, η ΣΠΕ Γιαλούσας διαγράφηκε από ιδιοκτήτρια του Επίδικου Ακινήτου στα Αρχεία του Κτηματολογίου/Τύπος Ν115.  Κατά την καταχώρηση των ιδιοκτητών στο Σύστημα Πληροφοριών Γης καταχωρήθηκε σαν ιδιοκτήτης ο Χαραλαμπούδης  (βλ. Τεκμήριο 13).   

 

Ουδεμία ένσταση υποβλήθηκε από οποιοδήποτε νομικό ή φυσικό πρόσωπο σε σχέση με το Επίδικο Ακίνητο και τα στοιχεία τα οποία  καταχωρήθηκαν στο Κτηματολόγιο.

 

Ο Δ. Χ’’Παναγή δήλωσε και άλλα γειτονικά του Επίδικου Ακινήτου τεμάχια επ΄ ονόματι δύο άλλων προσώπων μέσω εντύπου  Ν. 298 στο οποίο καταγράφεται ημερομηνία 12.10.1981 (βλ. Τεκμήρια 13 και 17).

 

Στις 3.3.1997 στάλθηκε από τη Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα προς τον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Αμμοχώστου γνωστοποίηση ότι το δάνειο της ΣΠΕ Γιαλούσας με αριθμό Πιστοποιητικού Υποθήκης 11361/15.4.1966 αποπληρώθηκε και ζητήθηκε όπως η ενυπόθηκος περιουσία αποδεσμευτεί. Ένα από τα ενυπόθηκα ακίνητα ήταν και το Επίδικο Ακίνητο.

 

 Η εξάλειψη της Υποθήκης έγινε το 1997.

 

Ο Ενάγων εγείρει την παρούσα αγωγή υπό την ιδιότητα του διαχειριστή της περιουσίας του αποβιώσαντος Κυριάκου Ζάκου (στο εξής ο «Αποβιώσας»), δυνάμει διατάγματος του Ε.Δ. Λεμεσού ημερομηνίας 27.2.2013 (βλ. Τεκμήριο 1).  Ο Αποβιώσας απεβίωσε την 27.7.2012.

 

Την 30.8.1986 απεβίωσε ο  Χαραλαμπούδης.  Οι Εναγόμενες 1-3 είναι θυγατέρες και νόμιμοι κληρονόμοι του  Χαραλαμπούδη, οι δε Εναγόμενοι 4-9 είναι παιδιά των Εναγομένων 1 – 3 και εγγόνια του Χαραλαμπούδη.

 

 

Με αίτηση κληρονομιάς αρ. φακ. Α245/2000  (Τεκμήριο 20), το όλο μερίδιο του Χαραλαμπούδη επί του Επίδικου Ακινήτου μεταβιβάστηκε στις Εναγόμενες 1-3 και αργότερα στους υπόλοιπους Εναγομένους (βλ. Τεκμήριο 9). 

 

Το 2004 προσήλθε για πρώτη φορά στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου ο Αποβιώσας  προσκομίζοντας για το Επίδικο Ακίνητο δύο πωλητήρια έγγραφα, με ημερομηνία 18.4.1969 και 13.10.1973 αντίστοιχα (βλ. Τεκμήρια 2 και 3), ήτοι το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο  και  πωλητήριο έγγραφο με ημερομηνία 13.10.1973 όπου καταγράφεται ως πωλητής ο Χαραλαμπούδης και ως αγοραστής ο Αποβιώσας. 

 

Τα εν λόγω έγγραφα καταχωρήθηκαν στα  αρχεία του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Αμμοχώστου ως απαίτηση (claim) με αριθμό 97 στις 13.8.2004, έναντι του Επίδικου Ακινήτου, προς όφελος του Αποβιώσαντα. 

 

Τα πιο πάνω γεγονότα αποτελούν κοινό έδαφος όλων των πλευρών και ως τέτοια καθίστανται ευρήματα του Δικαστηρίου. 

 

Η αξίωση του Ενάγοντα

    

Αποτελεί θέση του Ενάγοντα πως το Επίδικο Ακίνητο αποτελεί εν δυνάμει περιουσιακό στοιχείο του Αποβιώσαντα, το οποίο κατείχε και αγόρασε από τον Χαραλαμπούδη δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 13.10.1973 (στο εξής το «Πωλητήριο Έγγραφο» - βλ. Τεκμήριο 3) αφού ο Χαραλαμπούδης δεν καλλιεργούσε το ακίνητο και αδυνατούσε να πληρώσει το τίμημα αγοράς.  Ως ισχυρίζεται, με βάση το Πωλητήριο Έγγραφο, ο Αποβιώσας κατέβαλε στον Χαραλαμπούδη το ποσό των Λ.Κ. 30,00 που είχε καταβάλει ο τελευταίος στη ΣΠΕ Γιαλούσας και ανέλαβε να καταβάλλει ο ίδιος απευθείας στη ΣΠΕ Γιαλούσας τα ποσά τα οποία όφειλε να πληρώνει ο Χαραλαμπούδης σύμφωνα με το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο.  

 

Η ΣΠΕ Γιαλούσας ενημερώθηκε σχετικά και αποδέχτηκε τον Αποβιώσαντα ως ανάδοχο του οφειλόμενου προς αυτήν χρέους αντί του Χαραλαμπούδη.  Ο δε Αποβιώσας πλήρωνε τις δόσεις του ανελλιπώς.

Με την υπογραφή του Πωλητηρίου Εγγράφου, η κατοχή και  νομή του Επίδικου Ακινήτου περιήλθε στον Αποβιώσαντα, ο οποίος μερίμνησε και το καλλιέργησε αμέσως, ενώ με τη συγκατάθεση της ΣΠΕ Γιαλούσας ανόρυξε γεώτρηση.

Λίγες ημέρες πριν το πραξικόπημα της 15ης Ιουλίου 1974 είχε προγραμματιστεί η μεταβίβαση και εγγραφή του Επίδικου Ακινήτου στο όνομα του Αποβιώσαντα, η οποία, όμως, ματαιώθηκε λόγω του εκδηλωθέντος πραξικοπήματος και της επακολουθήσασας τούρκικης εισβολής.

Το Επίδικο Ακίνητο καλλιεργείτο από τον Αποβιώσαντα μέχρι το 1975, οπότε όλη η οικογένεια του εκδιώχθηκε από τον στρατό κατοχής.

Μετά την τουρκική εισβολή και την εκδίωξη των κατοίκων της Γιαλούσας στις ελεύθερες περιοχές της Κύπρου οι δραστηριότητες της ΣΠΕ Γιαλούσας ατόνησαν. H ΣΠΕ Γιαλούσας το 2007 συγχωνεύθηκε με την ΣΠΕ Στροβόλου η οποία και ανέλαβε όλα τα περιουσιακά της στοιχεία (ενεργητικό και παθητικό).  H ΣΠΕ Γιαλούσας μέχρι και το χρόνο που συγχωνεύτηκε με την ΣΠΕ Στροβόλου δεν συνέπραξε και δεν προέβη σε καμία μεταβίβαση του τίτλου κυριότητας του Επίδικου Ακινήτου, είτε πριν την τουρκική εισβολή, είτε μετέπειτα.

Σύμφωνα με τις δικογραφημένες θέσεις του Ενάγοντα, μετά το θάνατο του Χαραλαμπούδη, ο Αποβιώσας ζήτησε από τις  τρεις θυγατέρες του Χαραλαμπούδη να επιβεβαιώσουν εγγράφως ότι το Επίδικο Ακίνητο ήταν δική του περιουσία.  Το εν λόγω έγγραφο, το οποίο τιτλοφορείται «Συγκατάθεση/Εξουσιοδότηση Κληρονόμων», υπογράφηκε από τις Εναγόμενες 1 και 3, πλην, όμως, η Εναγόμενη 2 αρνήθηκε να το υπογράψει, οπότε το θέμα παρέμεινε σε εκκρεμότητα.

Όταν το 2004 ο Αποβιώσας αποτάθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου, αφού οι προσπάθειες του να εγγραφεί το Επίδικο Ακίνητο επ΄ ονόματι του δεν καρποφόρησαν, πληροφορήθηκε ότι αυτό είχε εγγραφεί στον Χαραλαμπούδη από κάποιο Δ. Χ’’Παναγή.

Είναι η θέση του Ενάγοντα πως η εγγραφή του Επίδικου Ακινήτου επ' ονόματι του Χαραλαμπούδη και ακολούθως στις Εναγόμενες 1,2 και 3, είναι παράνομη και καταχρηστική εφόσον  ο Δ. Χ’’Παναγής δεν ήταν εξουσιοδοτημένος και/ή δεν είχε εντολή να υποβάλει τη συγκεκριμένη δήλωση εκ μέρους του Χαραλαμπούδη και/ή δεν είχαν κατατεθεί ενώπιον του Κτηματολογίου τα απαραίτητα έγγραφα που προβλέπει η νομοθεσία και/ή δεν είχε διεξαχθεί περαιτέρω έρευνα, και τούτο ενώ ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας όφειλε να επιδείξει τη δέουσα επιμέλεια και προσοχή (λεπτομέρειες των πράξεων και παραλείψεων των λειτουργών του Τμήματος Κτηματολογίου παρατίθενται στην παράγραφο 30 της Έκθεσης Απαίτησης).   Περαιτέρω και/ή διαζευκτικά ο Ενάγων ισχυρίζεται ότι η μεταβίβαση του Επίδικου Ακινήτου επ’ ονόματι των Εναγομένων 1, 2 και 3 ήταν αποτέλεσμα απάτης και/ή δόλου και/ή ψευδών παραστάσεων από μέρους τους στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου (σχετικές λεπτομέρειες δίδονται στην παράγραφο 29 της Έκθεσης Απαίτησης).

 

Στη βάση των όσων συνοψίζονται πιο πάνω, ο Ενάγων αξιώνει τις ακόλουθες θεραπείες:

A. Δήλωση του Δικαστηρίου ότι είναι ο νόμιμος δικαιούχος και/ή δικαιούμενος στην εγγραφή επ΄ ονόματι του υπό την ιδιότητα του διαχειριστή της περιουσίας του Αποβιώσαντα του Επίδικου Ακινήτου.

B. Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον την ακύρωση της επ΄ ονόματι των Εναγομένων 1 - 3 εγγραφής του Επίδικου Ακινήτου.

Γ. Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον την ακύρωση των μετέπειτα μεταβιβάσεων και εγγραφών του Επίδικου Ακινήτου επ' ονομάτι των Εναγομένων 4-9, οι οποίες έγιναν δόλια, παράνομα και καταχρηστικά.

Δ. Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον την εγγραφή επ' ονόματι του Ενάγοντα του Επίδικου Ακινήτου.

E. Αποζημιώσεις εναντίον των Εναγομένων 1-9 για αποστέρηση της χρήσης και κατοχής από τον Αποβιώσαντα και ακολούθως από το διαχειριστή της περιουσίας του Αποβιώσαντος του Επίδικου Ακινήτου.

Στ.     Δήλωση του Δικαστηρίου ότι η εγγραφή του Επίδικου Ακινήτου στο όνομα των Εναγομένων 1-9 είναι προϊόν πλάνης αναφορικά με τα πραγματικά περιστατικά και/ή απάτης, πλαστογραφίας και ψευδών παραστάσεων.

Ζ.  Γενικές αποζημιώσεις εναντίον των Εναγομένων 1-9 για παράνομη οικειοποίηση, κατοχή, χρήση και/ή εκμετάλλευση του Επίδικου Ακινήτου.

H. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται ο Διευθυντής του Κτηματολογίου και/ή ο αρμόδιος Κτηματολογικός Λειτουργός όπως προβεί σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες και/ή δηλώσεις και/ή εγγραφές και/ή διορθώσεις στο Κτηματικό Μητρώο του Κτηματολογίου Αμμοχώστου εγγράφοντας την κυριότητα του Επίδικου Ακινήτου στο όνομα του Ενάγοντα ως διαχειριστή της περιουσίας του Αποβιώσαντα.

Θ.  Διαζευκτικά, γενικές αποζημιώσεις εναντίον του Εναγομένου 10 στο ύψος της αξίας του ακινήτου λόγω αμέλειας του Διευθυντή του Κτηματολογίου Αμμοχώστου και/ή των λειτουργών του. 

Η Υπεράσπιση των Εναγομένων αρ. 1 μέχρι 9

Με την Έκθεση Υπεράσπισης τους, οι Εναγόμενοι 1 εως 9 ήγειραν διάφορες προδικαστικές ενστάσεις, οι οποίες, ωστόσο, περιορίστηκαν, κατά το στάδιο των αγορεύσεων, στο ζήτημα της παραγραφής και/ή της καθυστέρησης στην καταχώρηση της παρούσας αγωγής με τρόπο ώστε να πλήττονται τα δικονομικά και ουσιαστικά τους δικαιώματα. 

Επί της ουσίας της υπόθεσης, οι Εναγόμενοι 1-9 αρνούνται τις αξιώσεις του Ενάγοντα και απορρίπτουν ότι το Επίδικο Ακίνητο αποτελεί περιουσιακό στοιχείο του Αποβιώσαντα.  Αν και η  συνομολόγηση του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου μεταξύ του Χαραλαμπούδη και της ΣΠΕ Γιαλούσας για την αγορά του Επίδικου Ακινήτου είναι παραδεκτή, οι Εναγόμενοι 1-9 αγνοούν τα υπόλοιπα γεγονότα που επικαλείται ο Ενάγων στην Έκθεση Απαίτησης, προβάλλοντας την πάροδο 50 και πλέον ετών. 

Αναφορικά με το Πωλητήριο Έγγραφο, είναι η θέση των Εναγομένων ότι ουδέποτε ο Χαραλαμπούδης υπέγραψε οποιοδήποτε έγγραφο και/ή συμφωνία με τον Αποβιώσαντα για την πώληση και/ή αγορά του Επίδικου Ακινήτου και/ή δικαιωμάτων επί αυτού.   Προσθέτουν πως η  ΣΠΕ Γιαλούσας ουδέποτε αναζήτησε το τίμημα πώλησης του Επίδικου Ακινήτου (ήτοι το ποσό των Λ.K. 650) και/ή χάρισε και/ή διέγραψε το προαναφερόμενο τίμημα προς όφελος του Χαραλαμπούδη και/ή παραιτήθηκε από το δικαίωμα της να διεκδικήσει το συγκεκριμένο ποσό.

Είναι περαιτέρω ισχυρισμός των Εναγομένων 1-9 ότι ουδέποτε ο Χαραλαμπούδης ανέφερε σε οποιοδήποτε πρόσωπο οτιδήποτε σχετικό με την πώληση του Επίδικου Ακινήτου και/ή ο Αποβιώσας δεν επισκέφθηκε ποτέ την Λεμεσό (μέχρι το 1986 που απεβίωσε ο πατέρας των Εναγομένων αρ. 1 έως 3) για να αναζητήσει την μεταβίβαση του Επίδικου Ακινήτου στο όνομα του και/ή έστω για να κάνει αναφορά στην ύπαρξη του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου.   Οι Εναγόμενοι είδαν και/ή διάβασαν για πρώτη φορά την κατ’ ισχυρισμό συμφωνία ημερομηνίας 13.10.1973 περί το έτος 2017.  Σε σχέση δε με το έγγραφο/συγκατάθεση – εξουσιοδότηση, που επικαλείται ο Ενάγων, είναι η θέση των Εναγομένων πως η Εναγόμενη 1 δεν το υπέγραψε, η δε Εναγόμενη 3 έθεσε την υπογραφή της επί αυτού κάτω από συνθήκες που το καθιστούν άκυρο.

Προβάλλεται, τέλος, πως λόγω της παρόδου  μεγάλου χρονικού διαστήματος από τα γεγονότα που καταγράφονται στην Έκθεση Απαίτησης, είναι αδύνατον πλέον να εντοπιστεί μαρτυρία που να δίδει ξεκάθαρη εικόνα για το τι ακριβώς έγινε σε σχέση με τα επίδικα θέματα, με αποτέλεσμα να θίγονται τα δικονομικά και/ή ουσιαστικά και/ή συνταγματικά δικαιώματα των Εναγομένων.

Η Υπεράσπιση του Εναγόμενου 10

Από την πλευρά του ο Εναγόμενος 10 προβάλλει το θέμα της καθυστέρησης στην καταχώρηση της παρούσας αγωγής και αρνείται ότι ενήργησε παράνομα και/ή παράτυπα και/ή καταχρηστικά.  Αντιτάσσει πως όλες οι ενέργειες στις οποίες προέβηκε ήταν σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία και/ή τους κανονισμούς και/ή σύμφωνα με τη συνήθη διαδικασία που ακολουθείτο και/ή τα στοιχεία τα οποία προσκομίστηκαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου και/ή τα στοιχεία τα οποία είχε ενώπιον του λαμβάνοντας υπόψη τις συνθήκες που επικρατούσαν. Σε κάθε περίπτωση, το Επίδικο Ακίνητο δεν δηλώθηκε ως ιδιοκτησία του Ενάγοντα και/ή του Αποβιώσαντα, ούτε υποβλήθηκε ένσταση ως προέβλεπε η νομοθεσία και ο Εναγόμενος 10 και/ή ο Διευθυντής του Τμήματος  Κτηματολογίου και/ή λειτουργοί αυτού εφάρμοσαν το νόμο και/ή την ακολουθητέα διαδικασία, ως όφειλαν.  

Η προσκομισθείσα μαρτυρία

Η ακροαματική διαδικασία ήταν μακρά.  Από την πλευρά του Ενάγοντα κατέθεσαν εννέα μάρτυρες, ενώ από τους μεν Εναγόμενους 1-9, τρείς μάρτυρες,  από δε τον Εναγόμενο 10, δυο μάρτυρες.

Θα παραθέσω κατωτέρω μια σύνοψη των θέσεων που προέβαλε ο κάθε μάρτυρας.

Ως Μ.Ε. 1 κατέθεσε στο Δικαστήριο ο Ζ.Κ., ο οποίος γεννήθηκε και μεγάλωσε στο χωριό Γιαλούσα της επαρχίας Αμμοχώστου. Μετά την τουρκική εισβολή μετανάστευσε στο εξωτερικό, όπου και ζει έκτοτε.   Στην γραπτή του δήλωση (Έγγραφο Α), σημειώνει πως από την 1.1.1970 είχε εργοδοτηθεί στη ΣΠΕ Γιαλούσας ως βοηθός γραμματέας με κύρια καθήκοντα την παροχή βοήθειας στον γραμματέα στον τομέα των  εισπράξεων και στην παραλαβή σιτηρών και χαρουπιών από τους γεωργούς.  Ως ανέφερε, γύρω στο 1966 η ΣΠΕ Γιαλούσας είχε αγοράσει από την Εκκλησιαστική Επιτροπή του Αποστόλου Ανδρέα μια μεγάλη έκταση γης μεταξύ Γιαλούσας και Ριζοκαρπάσου με σκοπό να τη διαχωρίσει σε κλήρους ώστε  να διατεθούν στους κατοίκους της περιοχής με κλήρο, έναντι χαμηλού κόστους και με τον τρόπο αυτό να αναπτυχθεί το  χωριό, σπρώχνοντας τους κατοίκους να ασχοληθούν με τις γεωργικές καλλιέργειες και πιο συγκεκριμένα με την καλλιέργεια σιτηρών και καπνού.  Ένα από τα άτομα που ευνοήθηκαν από την κλήρωση ήταν και ο Χαραλαμπούδης στον οποίο η ΣΠΕ παραχώρησε ένα από τους κλήρους και υπογράφηκε μεταξύ τους πωλητήριο έγγραφο.  Πέραν της προκαταβολής των Λ.Κ. 30, ο Χαραλαμπούδης  ουδέν άλλο ποσό πλήρωσε έναντι του τιμήματος πώλησης και έψαχνε απεγνωσμένα αγοραστή ώστε να πωλήσει τον κλήρο του. O Αποβιώσας έδειξε ενδιαφέρον να αγοράσει τον κλήρο από τον Χαραλαμπούδη και με τη συγκατάθεση της ΣΠΕ, υπέγραψαν πωλητήριο έγγραφο την 13.10.1973.  Αντίγραφο του Πωλητηρίου Εγγράφου κρατήθηκε στα γραφεία της ΣΠΕ.  Ενώπιον του, ο Αποβιώσας κατέβαλε στον Χαραλαμπούδη το ποσό των Λ.Κ. 30 της προκαταβολής που ο ίδιος είχε πληρώσει στη ΣΠΕ και στη συνέχεια ο Αποβιώσας προέβαινε σε περιοδικές πληρωμές συνολικά ανερχόμενες  περί τις Λ.Κ. 300 στη ΣΠΕ έναντι του χρέους που ανέλαβε να εξοφλήσει.  Μέχρι την τουρκική εισβολή το ποσό του συμβολαίου δεν είχε εξοφληθεί, αν και πριν το πραξικόπημα ο Αποβιώσας ανέφερε στη ΣΠΕ ότι ήταν έτοιμος να εξοφλήσει και ζήτησε να του μεταβιβαστεί ο κλήρος. Ως ημερομηνία μεταβίβασης καθορίστηκε η 15.7.1974,  η οποία, όμως, λόγω των γεγονότων που ακολούθησαν, ματαιώθηκε.

Σύμφωνα με τον μάρτυρα, ο Αποβιώσας εκμεταλλευόταν το ακίνητο μαζί με ένα άλλο πρόσωπο, ενώ πρόσθεσε αρκετά φορτηγά κοπριά και έβγαλε διάτρηση.

Κατά την αντεξέταση του μάρτυρα, αμφισβητήθηκε η ιδιότητα του ως βοηθός γραμματέας της ΣΠΕ Γιαλούσας, καθώς επίσης και ο ισχυρισμός του περί πληρωμής ποσού περί τις  £300 σε σχέση με το τίμημα πώλησης του Επίδικου Ακινήτου, με τον ίδιο να εμμένει στη θέση του.

Ο Ενάγων κατέθεσε ως Μ.Ε. 2.  Για τους σκοπούς της κυρίως εξέτασης του υιοθέτησε το περιεχόμενο της γραπτής του δήλωσης (Έγγραφο Β), ενώ παρουσίασε ως Τεκμήριο 1 το διάταγμα του Δικαστηρίου σε σχέση με τον διορισμό του ως διαχειριστή της περιουσίας του Αποβιώσαντα.

Ως υπέδειξε εξ΄ αρχής, γνωρίζει τα γεγονότα που αφορούν την παρούσα υπόθεση από τους γονείς του, ιδιαίτερα δε από τον πατέρα του.

Στο πλαίσιο της μαρτυρίας του αναφέρθηκε στη διάθεση της περιουσίας της ΣΠΕ Γιαλούσας με σκοπό τον διαχωρισμό της σε μικρότερα τμήματα και την αγορά του Επίδικου Ακινήτου από τον Χαραλαμπούδη, ο οποίος ήταν κτίστης και αν και έλαβε την κατοχή του ακινήτου δεν το αξιοποίησε με οποιοδήποτε τρόπο.  Λόγω του ότι η πληρωμή των οφειλών του προς τη ΣΠΕ Γιαλούσας έτρεχε, ο Χαραλαμπούδης έψαχνε αγοραστή.  Ο Αποβιώσας, ήταν,  τότε, μέλος της Επιτροπής της ΣΠΕ Γιαλούσας, και αφού έμαθε για την επιθυμία του Χαραλαμπούδη να πωλήσει το χωράφι, το αγόρασε ο ίδιος.  Σύμφωνα με τον Μ.Ε. 2, σε σχέση με την αγορά του Επίδικου Ακινήτου υπογράφτηκε πωλητήριο έγγραφο  (Τεκμήριο 3) με μάρτυρες δύο πρόσωπα που κατονόμασε, οι οποίοι ήταν μέλη του Κοινοτικού Συμβουλίου Γιαλούσας, και στο μεσοδιάστημα απεβίωσαν.   

Όπως ενημερώθηκε από τον Αποβιώσαντα, αρχές Ιουλίου του 1974 είχε ενημερώσει την ΣΠΕ Γιαλούσας ότι ήταν έτοιμος να εξοφλήσει το υπόλοιπο της οφειλής και να δεχθεί μεταβίβαση αφού έμαθε ότι το χωράφι είχε τον δικό του ξεχωριστό τίτλο και μάλιστα ζήτησε από τον Γραμματέα της Συνεργατικής να κανονίσει όπως μεταβούν στο Κτηματολόγιο για να προχωρήσουν με τη μεταβίβαση. Το ραντεβού της μεταβίβασης καθορίστηκε για την 15η Ιουλίου 1974, το οποίο, δυστυχώς, ματαιώθηκε λόγω του πραξικοπήματος.

Από την πρώτη μέρα που ο Αποβιώσας έλαβε την κατοχή του χωραφιού, ουδέποτε ενοχλήθηκε από οποιονδήποτε και ειδικότερα από τον Χαραλαμπούδη, είτε πριν ή μετά την εισβολή μέχρι και τον θάνατο του το 1986.  Αν και ο μάρτυρας ήταν μικρός σε ηλικία, θυμάται πως ο πατέρας του είχε προσθέσει στο χωράφι αρκετά φορτηγά  κοπριά και έβγαλε διάτρηση. Ο σκοπός του πατέρα του, όπως ο ίδιος έλεγε, ήταν να εκμεταλλευτεί το Ακίνητο φυτεύοντας καπνά. Δυστυχώς, όμως, λόγω της εκδίωξης τους το 1975 από τους Τούρκους, το εκμεταλλεύτηκε μόνο τον πρώτο ενάμιση χρόνο μαζί με κάποιο άλλο πρόσωπο.  

Μετά το θάνατο του Χαραλαμπούδη το 1986, ο Αποβιώσας, θεώρησε σωστό να συναντήσει τις τρεις κόρες του/Εναγόμενες 1, 2 και 3 για να μάθει εάν γνώριζαν ότι ο πατέρας τους τού είχε πωλήσει το Επίδικο Ακίνητο που είχε  αγοράσει από τη ΣΠΕ Γιαλούσας. Οι δύο από τις τρεις, ήτοι οι Εναγόμενες 1 και 3, με το έγγραφο «συγκατάθεση - εξουσιοδότηση», επιβεβαίωσαν γραπτώς ότι το επίδικο χωράφι αποτελούσε περιουσία του Αποβιώσαντα,  αποδεχόμενες,  μάλιστα, το Πωλητήριο Έγγραφο (αντίγραφο της εξουσιοδότησης κατατέθηκε ως Τεκμήριο 4).

Όπως, περαιτέρω, υπέδειξε ο Μ.Ε. 2, το καλοκαίρι του 2004 ο Αποβιώσας ενημερώθηκε από άλλα άτομα που αγόρασαν κλήρους ότι τα χωράφια των κλήρων της Γιαλούσας είχαν ελευθερωθεί και μπορούσαν να μεταβιβαστούν στους αγοραστές.  Μετά την πληροφορία αυτή, οι δύο τους μετέβηκαν στο Κτηματολόγιο Αμμοχώστου στη Λάρνακα για να διερευνήσουν το θέμα και να εξασφαλίσουν πληροφορίες για το Επίδικο Ακίνητο προκειμένου να προωθήσουν τις διαδικασίες για να εγγραφεί στο όνομα του Αποβιώσαντα, οπότε με έκπληξη ενημερώθηκαν από τον υπάλληλο του Κτηματολογίου με τον οποίο είχαν συνάντηση ότι το Επίδικο Ακίνητο δηλώθηκε σε έντυπο Ν. 298 στο όνομα του Χαραλαμπούδη από κάποιον Δ. Χ" Παναγή. Αργότερα, και μέσα από την καταχώρηση της υπεράσπισης της Δημοκρατίας, ο μάρτυρας έλαβε γνώση ότι το χωράφι δηλώθηκε σε έντυπο Ν.298 και από τη  ΣΠΕ Γιαλούσας μέσω του Γραμματέα της με αναφορά σε πιστοποιητικό εγγραφής με αρ. 5063 – 26.9.1972 (αντίγραφο της δήλωσης Ν.298 του Δ. Χ" Παναγή κατατέθηκε ως Τεκμήριο 5 και αντίγραφο της δήλωσης Ν.298 της Συνεργατικής κατατέθηκε ως Τεκμήριο 6).

 

Τότε, ο Αποβιώσας αντέδρασε, καταλογίζοντας ευθύνη και στους λειτουργούς του Κτηματολογίου.  Το χωράφι, όπως είπε στον υπάλληλο του Κτηματολογίου, είχε προπολεμικό τίτλο με εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη τη ΣΠΕ Γιαλούσας και το Κτηματολόγιο όφειλε να προβεί στις δέουσες έρευνες για να διαπιστώσει τον πραγματικό ιδιοκτήτη. Ιδιαίτερα τη στιγμή που το άτομο που δήλωσε το χωράφι, δεν ήταν ο ίδιος ο Χαραλαμπούδης ή κάποιοι από τα παιδιά  ή συγγενείς του. Στην αντίδραση αυτή του Αποβιώσαντα, ο λειτουργός του Κτηματολογίου εισηγήθηκε όπως καταχωρηθεί απαίτηση επί εντύπου Ν.298, όπως και έπραξε ο Αποβιώσας (αντίγραφα του Ν.298 που υπέγραψε και καταχώρησε ο Αποβιώσας την 13.8.2004 παρουσιάστηκε ως Τεκμήριο 7).

 

Ο μάρτυρας παρατήρησε, επίσης, πως από το 2002 ο Αποβιώσας αντιμετώπιζε διάφορα σοβαρά προβλήματα υγείας, με την υγεία του να επιδεινώνεται τις αρχές του 2009.  Προσπαθούσε, ωστόσο, να εντοπίσει άτομα που γνώριζαν το θέμα για να εξασφαλίσει τη μαρτυρία τους, στην περίπτωση που θα λαμβάνονταν δικαστικά μέτρα.  Στο πλαίσιο αυτό, τον Απρίλιο του 2011, ο πατέρας του μαζί με συγγενικό τους πρόσωπο, επισκέφθηκαν το Κτηματολόγιο Αμμοχώστου στη Λάρνακα και ζήτησαν και τους παραχωρήθηκαν κάποια έγγραφα (βλ. Τεκμήριο 1 προς αναγνώριση).

 

Σε σχέση με την προώθηση δικαστικών μέτρων, ο μάρτυρας υποστήριξε πως ο πατέρας του είχε αναθέσει την υπόθεση σε δύο διαδοχικούς δικηγόρους, οι οποίοι δεν την προώθησαν, για άγνωστους, για τον ίδιο , λόγους, ενώ μετά τον θάνατό του το 2012 και τον διορισμό του ίδιου ως διαχειριστή της περιουσίας του, η υπόθεση ανατέθηκε στους σημερινούς του δικηγόρους. Στην προσπάθεια τους να διερευνήσουν το θέμα και να λάβουν  πληροφορίες και στοιχεία για το Επίδικο Ακίνητο, στις 20.7.2016 παρέδωσαν διά χειρός στο Κτηματολόγιο Αμμοχώστου επιστολή με διάφορα ερωτήματα (βλ. Τεκμήριο 8). Στις 12.10.2016 το Κτηματολόγιο Αμμοχώστου απάντησε ενημερώνοντας τους δικηγόρους πως το ακίνητο μεταβιβάστηκε με αίτηση κληρονομιάς αρ. φακ. Α245/00 στις τρεις θυγατέρες του Χαραλαμπούδη/Εναγόμενες 1,2 και 3 (βλ. Τεκμήριο 9).

 

  Στις 25.4.2016 στάληκε προς τις Εναγόμενες 1 – 3 επιστολή με την οποία ζητείτο να επανορθώσουν και μεταβιβάσουν το Επίδικο Ακίνητο στο όνομα του Ενάγοντα ως διαχειριστή της περιουσίας του Αποβιώσαντα, χωρίς, ωστόσο, αυτές να αντιδράσουν (αντίγραφα των επιστολών, φακέλων και εντύπων του ταχυδρομείου κατατέθηκαν ως Τεκμήριο 10).

 

  Κατά τη μαρτυρία του ο Μ.Ε. 2 επανέλαβε τις δικογραφημένες θέσεις του  ως αυτές περιλαμβάνονται στην Έκθεση Απαίτησης, ενώ, πρόσθεσε πως  ανέθεσε σε εκτιμητές να προβούν σε εκτίμηση της αγοραίας αξίας του Επίδικου Ακινήτου, την οποία θα κληθούν να παρουσιάσουν στο Δικαστήριο.

 

  Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας και κληθείς να εξηγήσει τις ενέργειες που έγιναν από τον Αποβιώσαντα σε σχέση με το Επίδικο Ακίνητο μετά την τουρκική εισβολή, ανέφερε πως η οικογένεια τους ήταν αρχικά εγκλωβισμένη, μετέβηκαν δε στις ελεύθερες περιοχές το 1975.  Ακολούθως, και για αρκετό καιρό, ο πατέρας του αντιμετώπιζε διάφορα προβλήματα, όπως και οι υπόλοιποι πρόσφυγες.  Μέσα σε αυτή την κατάσταση, ο Αποβιώσας περίμενε να βρεθεί η κατάλληλη ευκαιρία προκειμένου να αποπληρώσει το χρέος του προς τη ΣΠΕ Γιαλούσας για να μπορέσει να μεταβιβάσει το Επίδικο Ακίνητο επ’ ονόματι του.  Ταυτόχρονα, η ΣΠΕ Γιαλούσας κατά τα έτη 1995-1997 δεν δραστηριοποιείτο, ενώ δραστηριοποιήθηκε κάποια χρόνια αργότερα μέσω ενός καταστήματος στη Λευκωσία, μέχρι που εν τέλει συγχωνεύθηκε με τη ΣΠΕ Στροβόλου.  Ακολούθως, περί το 1997 ο Αποβιώσας ενημερώθηκε για τη διαγραφή του χρέους της ΣΠΕ Γιαλούσας έναντι της Κεντρικής Συνεργατικής Τράπεζας και επιθυμία του ήταν να προχωρήσει τη διαδικασία.  Δυστυχώς από τις αρχές του 1999 ξεκίνησε να αντιμετωπίζει διάφορα προβλήματα υγείας και είτε ήταν καθηλωμένος είτε μπαινόβγαινε στο νοσοκομείο.  Τα προβλήματα διήρκησαν μέχρι το 2003.  Τελικώς, κατάφερε να επισκεφθεί το Κτηματολόγιο το 2004, οπότε βρέθηκε προ εκπλήξεως ανακαλύπτοντας ότι το Επίδικο Ακίνητο είχε μεταβιβαστεί στο όνομα του Χαραλαμπούδη.    Ο ίδιος ο μάρτυρας απουσίαζε κατά καιρούς στο εξωτερικό για λόγους που αφορούσαν την εργασία του και ο Αποβιώσας δεν διόρισε κάποια από τις θυγατέρες του ως εκπρόσωπο ή πληρεξούσιο αντιπρόσωπό του προκειμένου το θέμα να τύγχανε χειρισμού από κάποιον άλλο. 

Σε σχέση με τη διαγραφή του χρέους, ο μάρτυρας εξήγησε πως  κατά το 1997 κατέστη γνωστό ότι είχε διαγραφεί το χρέος όλων των κλήρων της συγκεκριμένης περιοχής και κατ’ επέκταση είχαν διαγραφεί όλοι οι χρεώστες, μεταξύ των οποίων και το χρέος για το Επίδικο Ακίνητο.   Κληθείς να παρουσιάσει στο Δικαστήριο τις αποδείξεις πληρωμής των ποσών που κατ’ ισχυρισμό καταβλήθηκαν εκ  Λ.Κ. 300 περίπου, έναντι του Πωλητηρίου Εγγράφου, ο μάρτυρας δήλωσε πως δεν έχει στην κατοχή του οποιοδήποτε τέτοιο έγγραφο.    

 

Αναφορικά με το Πωλητήριο Έγγραφο (Τεκμήριο 3), ο μάρτυρας δέχθηκε πως αυτό ουδέποτε κατατέθηκε στα μητρώα του κτηματολογίου, το οποίο πριν από το 2004 δεν γνώριζε οτιδήποτε σχετικό. 

 

Ερωτηθείς σε σχέση με το έγγραφο με τίτλο «Συγκατάθεση Εξουσιοδότηση Κληρονόμων» (Τεκμήριο 4), ο μάρτυρας ανέφερε πως μετά το θάνατο του Χαραλαμπούδη, λόγω του ότι ο Αποβιώσας είχε πάντα υπόψη του να μεταβιβάσει το Επίδικο Ακίνητο, επιθυμούσε να βεβαιωθεί πως οι θυγατέρες του ήταν ενήμερες για το γεγονός της πώλησης.  Έτσι, ετοίμασε το εν λόγω έγγραφο, με το οποίο, στην ουσία, επιθυμούσε να τις ενημερώσει και όχι να λάβει τη συγκατάθεση τους, την οποία, σε κάθε περίπτωση, δεν χρειαζόταν.  Ο μάρτυρας δεν μπορούσε να τοποθετήσει χρονικά την ετοιμασία του εν λόγω εγγράφου, ούτε τις συνθήκες κάτω από τις οποίες τέθηκαν οι δυο εκ των τριών υπογραφών σε αυτό.  Σύμφωνα, όμως, με τα όσα ανέφερε, η Εναγόμενη 2 αρνήθηκε να υπογράψει. 

 

Ο Ν.Π., πρόσφυγας από τη Γιαλούσα, κατέθεσε ως Μ.Ε. 3.  Στο πλαίσιο της μαρτυρίας του υιοθέτησε το περιεχόμενο ένορκης δήλωσης στην οποία, ως ανέφερε, είχε προβεί το 2011 (βλ. Τεκμήριο 12).  Στην ένορκη δήλωση αναφέρεται πως  ο Αποβιώσας είχε αγοράσει το δικαίωμα επί της κυριότητας του Επίδικου Ακινήτου από τον Χαραλαμπούδη.  Ο ίδιος γνωρίζει το γεγονός αυτό γιατί το δικό του ακίνητο συνορεύει με το Επίδικο.  Επίσης, ο ίδιος γνωρίζει πως ο Αποβιώσας ανόρυξε γεώτρηση στο ακίνητο του με την συγκατάθεση της ΣΠΕ Γιαλούσας και την άδεια της αρμόδιας αρχής.  Σύμφωνα με τα όσα κατέθεσε, τα γεγονότα αυτά ήταν γνωστά στους κατοίκους της Γιαλούσας.   Κατά την αντεξέταση του μάρτυρα, αμφισβητήθηκε η θέση του περί αγοράς του Επίδικου Ακινήτου από τον Αποβιώσαντα και το δικαίωμα του τελευταίου να εγγραφεί ως ιδιοκτήτης του ακινήτου.

Σε σχέση με τη μαρτυρία του αξίζει να σημειωθεί πως ο  Μ.Ε. 3 ανέφερε στο Δικαστήριο πως και ο ίδιος είχε αποκτήσει κλήρο από τη ΣΠΕ Γιαλούσας, ο οποίος και μεταβιβάστηκε επ΄ ονόματί του, αφού προέβηκε σε σχετική δήλωση στο Κτηματολόγιο και σε συνεννόηση με τη ΣΠΕ Στροβόλου (σχετικά και τα Τεκμήρια 13 και 17). 

Ο Β.Κ., ο οποίος κατάγεται από τη Γιαλούσα και τον Ιούλιο του 1974 κατοικούσε εκεί, κατέθεσε ως Μ.Ε. 4.  Από το 1965 περίπου ήταν μέλος της Επιτροπής της ΣΠΕ Γιαλούσας, θέση που διατήρησε μέχρι τη συνένωση με τη ΣΠΕ Στροβόλου.  Στο πλαίσιο της μαρτυρίας του αναφέρθηκε στο γεγονός της αγοράς του Επίδικου Ακινήτου από τη ΣΠΕ Γιαλούσας από τον Χαραλαμπούδη και ακολούθως από τον Αποβιώσαντα.  Όπως, περαιτέρω, υπέδειξε, με βάση τα όσα του ανέφερε ο αδελφός του ο οποίος ήταν βοηθός γραμματέας στη ΣΠΕ, κατά την υπογραφή του Πωλητηρίου Εγγράφου, υπήρχαν μάρτυρες τους οποίους κατονόμασε.  Όπως, μάλιστα, υπέδειξε, αντίγραφο του αγοραπωλητηρίου κατατέθηκε επίσημα και κρατήθηκε από τη Γραμματεία της Συνεργατικής.   Σε σχέση με την υποχρέωση που ανέλαβε ο Αποβιώσας για καταβολή του τιμήματος, ο μάρτυρας σημείωσε πως είχε πληρωθεί ένα σεβαστό ποσό στη ΣΠΕ, το οποίο, όμως, δεν ήταν σε θέση να καθορίσει.  Πρόσθεσε πως λίγο πριν το πραξικόπημα ο Αποβιώσας ήταν έτοιμος να εξοφλήσει το τίμημα και ζήτησε από τη Συνεργατική να του μεταβιβάσει το Επίδικο Ακίνητο, παρόλα αυτά, η μεταβίβαση, ματαιώθηκε λόγω του πραξικοπήματος και της εισβολής.

 

Ως Μ.Ε. 5 κατέθεσε η Χ.Κ., η οποία είναι βοηθός κτηματολογική λειτουργός στο Κτηματολόγιο Αμμοχώστου, τοποθετημένη  στον κλάδο αιτήσεων.  Η μάρτυρας αναφέρθηκε αρχικά στην επιστολή των δικηγόρων του Ενάγοντα ημερ. 20.7.2016 (βλ. Τεκμήριο 8) με την οποία ζητείτο ενημέρωση κατά πόσον η δήλωση που υποβλήθηκε από τον Δ. Χ΄΄Παναγή για τον Αποβιώσαντα, συνοδευόταν από οποιαδήποτε αποδεικτικά στοιχεία ή εάν προσκομίστηκε οποιοδήποτε πληρεξούσιο ή άλλο έγγραφο που να καταδεικνύει ότι λειτουργούσε ως αντιπρόσωπος του Χαραλαμπούδη.  Με επιστολή ημερομηνίας 12.10.2016 (βλ. Τεκμήριο 9), ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Αμμοχώστου ενημέρωσε τους δικηγόρους του Ενάγοντα πως μετά από έρευνα που διενεργήθηκε, το Επίδικο Ακίνητο δηλώθηκε σε Τύπο Ν. 298 στο όνομα του Χαραλαμπούδη από τον Δ. Χ’’Παναγή χωρίς προπολεμικό τίτλο ιδιοκτησίας και καταχωρήθηκε στα μητρώα του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Αμμοχώστου και στη συνέχεια μεταβιβάστηκε στις κληρονόμους του και ακολούθως στα τέκνα αυτών (λεπτομέρειες παρατίθενται στην επιστολή). 

 

Στο πλαίσιο της μαρτυρίας της η Μ.Ε. 5 αναφέρθηκε στη διαδικασία που ακολουθήθηκε μετά τον πόλεμο, λόγω του ότι τα μητρώα έμειναν στα κατεχόμενα και τα μοναδικά στοιχεία που υπήρχαν ήταν τα κτηματικά σχέδια για το κάθε χωριό, τα οποία είχαν καταχωρηθεί  στα κεντρικά γραφεία στη Λευκωσία.  Στην προσπάθεια που καταβαλλόταν για δημιουργία κάποιου αρχείου, το Κτηματολόγιο Αμμοχώστου καλούσε το κοινό βάσει σχεδίων, με τη βοήθεια, συνήθως, των κοινοταρχών και των αγροφυλάκων που γνώριζαν τα χωράφια, όπως δηλωθούν τα διάφορα τεμάχια με τη χρήση του εντύπου Ν. 298.  Κατά την εν λόγω διαδικασία δεν ήταν απαραίτητη η διενέργεια δήλωσης από τον ιδιοκτήτη, εφόσον μπορούσε να γίνει από κοινοτάρχη ή αγροφύλακα.  Η μάρτυρας σημείωσε πως το συγκεκριμένο πρόσωπο, ήτοι ο Δ. Χ’’Παναγής, είχε δηλώσει, πέραν του Επίδικου Ακινήτου, και τα ακίνητα άλλων προσώπων (βλ. Τεκμήριο 17), με τρόπο ώστε να ενδέχεται να ήταν κοινοτάρχης ή αγροφύλακας.  Στην κατοχή του Κτηματολογίου δεν υπάρχουν στοιχεία που να καταδεικνύουν ότι ο Χαραλαμπούδης ήταν παρών κατά την υποβολή της Ν. 298, ούτε προσκομίστηκε οποιοδήποτε έγγραφο που να υποδηλώνει ότι ο Χ΄΄Παναγής ενεργούσε ως αντιπρόσωπος του, αν και αυτή ήταν η διαδικασία που ακολουθείτο.   Ερωτηθείσα αναφορικά με το περιεχόμενο του Ν. 298  που υποβλήθηκε από τον Χ΄΄Παναγή (Τεκμήρια 5 και 5Α το πιστό αντίγραφο) και την ημερομηνία 12.10.1981 που φαίνεται στο δεξιό πάνω μέρος του, η μάρτυρας πιθανολόγησε πως πρόκειται για την ημερομηνία υποβολής του εντύπου, χωρίς, όμως, να μπορεί να τοποθετηθεί με βεβαιότητα.  Ακολούθως, η μάρτυρας αναφέρθηκε στο έντυπο Ν. 298 που υποβλήθηκε από τη ΣΠΕ Γιαλούσας (Τεκμήρια 6 και 6Α το πιστό αντίγραφο), πιθανολογώντας και πάλι, πως η ημερομηνία στο πάνω δεξιό μέρος του εγγράφου, ήτοι 7.10.1981,  είναι η ημερομηνία υποβολής της δήλωσης.   Σε σχέση, τώρα, με το μέρος του Τεκμηρίου 6 που είναι διαγραμμένο, η μάρτυρας ανέφερε πως από τα αρχικά στο σημείο της διαγραφής φαίνεται να πρόκειται για τον Χ’’Παναγή και όχι κάποιο λειτουργό του Κτηματολογίου. Ανάλογη διαγραφή υπάρχει και σε σχέση με τα ακίνητα των άλλων δυο προσώπων για τα οποία έγινε η δήλωση με βάση το Τεκμήριο 17.   Υπέδειξε, επίσης, πως στο σημείο της διαγραφής επί του Τεκμηρίου 6/6Α δεν υπάρχει ημερομηνία, ενώ σε σχέση με την αναφορά ΥΣΤΚΤ11361 επί του Τεκμηρίου 5/5Α, η μάρτυρας εξήγησε πως πιθανόν η σημείωση αυτή να συνδέεται με το Τεκμήριο 11 και την εξάλειψη της υποθήκης από το Επίδικο Ακίνητο.  Ερωτηθείσα κατά πόσον η ΣΠΕ Γιαλούσας εξέφρασε ποτέ κάποιο παράπονο αναφορικά με την εν λόγω διαγραφή, η μάρτυρας απάντησε αρνητικά.

 

Όπως εξήγησε η μάρτυρας επανερχόμενη στην ακολουθητέα διαδικασία, μετά την υποβολή των δηλώσεων, δημιουργείτο το έντυπο Ν. 115 (βλ. Τεκμήριο 13) στο οποίο καταχωρείτο το ακίνητο σύμφωνα με τις σχετικές δηλώσεις.  Έτσι, εάν κατά τη διαδικασία της δήλωσης εντοπιζόταν κάποιο λάθος, ο κοινοτάρχης ή ο αγροφύλακας, επανερχόταν στο έντυπο Ν. 298 και διέγραφε το λανθασμένο, θέτοντας στο σημείο τα αρχικά του. 

 

Η μάρτυρας πρόσθεσε πως στο πλαίσιο υποβολής των εντύπων Ν. 298, δεν ήταν αναγκαία η προσκόμιση αποδεικτικών στοιχείων εξόφλησης, ενώ διευκρίνισε πως στις περιπτώσεις ακινήτων στα κατεχόμενα για τα οποία ακολουθήθηκε η εν λόγω διαδικασία, το Κτηματολόγιο δεν εκδίδει πιστοποιητικό εγγραφής, ως συμβαίνει με τα ακίνητα στις ελεύθερες περιοχές, αλλά βεβαίωση.

 

Σε σχέση με τη δήλωση Ν. 298 που υποβλήθηκε για το Επίδικο Ακίνητο με ιδιοκτήτη τον Χαραλαμπούδη, η μάρτυρας επεσήμανε πως δεν επρόκειτο για διαφιλονικούμενο ακίνητο εφόσον δεν είχε υποβληθεί οποιαδήποτε ένσταση.  Πρόσθεσε πως το έντυπο Ν. 298 που καταχωρήθηκε αργότερα από τον Αποβιώσαντα, και πιο συγκεκριμένα την 13.8.2004, καταχωρήθηκε ως απαίτηση, χωρίς, όμως να αποτελεί επιβάρυνση επί του Επίδικου Ακινήτου.   Η καταχώρηση του εγγράφου αυτού επίσης δεν αποτελούσε ένσταση με βάση τις σχετικές ειδοποιήσεις εφόσον δεν υποβλήθηκε εντός της ταχθείσας προθεσμίας των 4 μηνών από τη γνωστοποίηση του Διευθυντή του Κτηματολογίου.  Η μάρτυρας παρατήρησε, επίσης, πως κατά την περίοδο 2004-2016 ο Αποβιώσας δεν προέβη σε οποιαδήποτε ενέργεια προς το σκοπό αμφισβήτησης της εγγραφής του Επίδικου Ακινήτου επ΄ ονόματι του Χαραλαμπούδη. 

     

Ως Μ.Ε. 6 κατέθεσε η Χ.Χ., η οποία εργάζεται στην υπηρεσία της Κυπριακής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων (εφεξής «ΚΕΔΙΠΕΣ») και λόγω της θέσης της έχει στην κατοχή της διάφορα έγγραφα τα οποία σχετίζονται με τα εγειρόμενα ζητήματα στην παρούσα αγωγή.  Σύμφωνα με τα όσα τυγχάνουν καταγραφής στη γραπτή της δήλωση (Έγγραφο Δ), η πρώην ΣΠΕ Γιαλούσας, με ειδική Γενική Συνέλευση των μελών της, αποφάσισε τη συγχώνευση της με τη ΣΠΕ Στροβόλου και τη μεταφορά όλων των στοιχείων του ενεργητικού και παθητικού της. Η συμφωνία για συγχώνευση δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Κυπριακής Δημοκρατίας στις 4 Μαΐου, 2007 από τον Έφορο Υπηρεσίας Εποπτείας και Ανάπτυξης Συνεργατικών Εταιρειών, και έτσι η ΣΠΕ Στροβόλου διαδέχθηκε τη ΣΠΕ Γιαλούσας (βλ. Τεκμήριο 18).  Ακολούθως,  η ΣΠΕ  Στροβόλου Λτδ με απόφαση της Γενικής Συνέλευσης των μελών της μετέφερε στη Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα Λτδ όλα ανεξαιρέτως τα στοιχεία του ενεργητικού και παθητικού της. Η συμφωνία ενεγράφη από τον Έφορο Υπηρεσίας Συνεργατικών Εταιρειών την 21.7.2017 με ημερομηνία ισχύος την 1.7.2017 και συνεπώς η Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα Λτδ διαδέχθηκε τη ΣΠΕ Στροβόλου Λτδ εξ ολοκλήρου σε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της (η σχετική ειδοποίηση από τον Έφορο Υπηρεσίας Συνεργατικών Εταιρειών ημερομηνίας 21.7.2017 η οποία δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας κατατέθηκε ως Τεκμήριο 19).

 

Πρόσθετα, η Συνεργατική Κεντρική Τράπεζα Λτδ με απόφαση Ειδικής Γενικής Συνέλευσης των μετόχων της, μετονομάστηκε σε Συνεργατική Κυπριακή Τράπεζα Λτδ με ισχύ από 24.7.2017 (αντίγραφο της σχετικής ειδοποίησης από τον Έφορο Υπηρεσίας Συνεργατικών Εταιρειών ημερομηνίας 24.7.2017 κατατέθηκε ως Τεκμήριο 20).  Στις 3.9.2018 η Συνεργατική Κυπριακή Τράπεζα Λτδ μετονομάστηκε σε Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ (βλ. Τεκμήριο 21).  Στη συνέχεια, στις 7.10.2022 η ΣΕΔΙΠΕΣ μεταβίβασε στην ΚΕΔΙΠΕΣ δυνάμει του Περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμος του 2015 Ν.169(Ι)/2015, πιστωτικές διευκολύνσεις και συναφείς εξασφαλίσεις που κατείχε κατά τον χρόνο μεταβίβασης συμπεριλαμβανομένων του ενεργητικού και παθητικού (βλ. Τεκμήριο 21).

 

Όπως εξήγησε, η ίδια είναι τοποθετημένη στο τμήμα εξυπηρέτησης της ΚΕΔΙΠΕΣ και έχει πρόσβαση στα αρχεία όλων των συνεργατικών που μεταφέρθηκαν.  Σε σχέση με τα γεγονότα της υπόθεσης, η μάρτυρας ανέφερε πως περί το 1966 η ΣΠΕ Γιαλούσας αγόρασε μία μεγάλη έκταση γης την οποία διαχώρισε σε κλήρους και την διέθεσε. Ένας από τους κλήρους ήταν και το Επίδικο Ακίνητο. Το συγκεκριμένο ακίνητο ήταν βεβαρυμένο με την υποθήκη 11361 ημερ. 15.4.1966 προς όφελος της Συνεργατικής Κεντρικής Τράπεζας Λτδ, το οποίο ελευθερώθηκε με επιστολή της Συνεργατικής Κεντρικής Τράπεζας Λτδ προς στο κτηματολόγιο ημερ. 26.3.1997 (βλ. Τεκμήριο 11).  Πέραν του Τεκμηρίου 11, δεν έχει εντοπίσει οποιαδήποτε άλλα στοιχεία στα διαθέσιμα αρχεία της ΚΕΔΙΠΕΣ. Δήλωσε, επίσης, πως παρά την προσπάθεια της δεν εντόπισε οποιαδήποτε οφειλή τρίτου προς την ΣΠΕ Γιαλούσας ή τον Συνεργατισμό γενικότερα που να αφορά το Επίδικο Ακίνητο. Οι προπολεμικές οφειλές της ΣΠΕ Γιαλούσας έναντι της Συνεργατικής Κεντρικής Τράπεζας Λτδ φαίνεται πως δεν διεκδικήθηκαν και/ή διαγράφηκαν σύμφωνα με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου ημερομηνίας 15.10.1996 (βλ. Τεκμήριο 23). 

 

Κατά την αντεξέταση της εξήγησε περαιτέρω το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 11, ενώ διευκρίνισε πως η μαρτυρία της στηρίχθηκε στο περιεχόμενο του αρχείου της ΣΠΕ Γιαλούσας που μεταφέρθηκε στην ΚΕΔΙΠΕΣ, χωρίς, όμως, να είναι σε θέση να τοποθετηθεί κατά πόσον έχει μεταφερθεί όλο το αρχείο.  Η ίδια επεσήμανε πως στα αρχεία που τηρούνται δεν έχει εντοπιστεί αγοραπωλητήριο έγγραφο μεταξύ του Αποβιώσαντα και του Χαραλαμπούδη.

 

Ο Π.Δ., εγγεγραμμένος εκτιμητής στο ΕΤΕΚ από το 1991 και μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου του Συνδέσμου Εκτιμητών Κύπρου κατέθεσε ως Μ.Ε. 7.  Ως ανέφερε, έλαβε εντολή από τους δικηγόρους του Ενάγοντα να διενεργήσει εκτίμηση  αναφορικά με την αγοραία αξία του Επίδικου Ακινήτου κατά το 2016.  Ως υπέδειξε, ως  αγοραία αξία, ορίζεται,  σύμφωνα με τα επαγγελματικά πρότυπα, το εκτιμώμενο ποσό έναντι του οποίου ένα περιουσιακό στοιχείο ή υποχρέωση θα πρέπει να ανταλλαχθεί κατά την ημερομηνία εκτίμησης μεταξύ πρόθυμου αγοραστή και πρόθυμου πωλητή, σε μια συναλλαγή υπό τους συνήθεις όρους της αγοράς.

 

Η εκτίμηση έγινε για το όλο μερίδιο του ακινήτου, το οποίο είναι χωράφι, πλησίον του κέντρου του Ριζοκαρπάσου (σε απόσταση 6 χλμ) και σε πολύ μικρή απόσταση από την παραλία.  Για σκοπούς ετοιμασίας της εκτίμησης του, έλαβε τα κτηματολογικά στοιχεία του ακινήτου, ενώ δεν έγινε επιτόπια έρευνα.  Όπως εξήγησε, το ακίνητο εντοπίστηκε μέσω δορυφόρου και διαπιστώθηκαν τα χαρακτηριστικά του και ως εκ τούτου η επιτόπια εξέταση δεν ήταν αναγκαία. 

 

Ως σημειώνεται και στην έκθεση του (βλ. Τεκμήριο 24), το Επίδικο Ακίνητο είναι έκτασης 13,948 τ.μ. και φέρει σχεδόν τριγωνικό σχήμα με επίπεδες και ομαλές επιφάνειες.  Εφάπτεται ασφάλτινου δρόμου και διαθέτει απρόσκοπτη θέα προς τη θάλασσα αφού βρίσκεται 300 μέτρα από αυτή. 

 

Για τους σκοπούς διενέργειας της εκτίμησης, χρησιμοποιήθηκε η συγκριτική μέθοδος.  Σύμφωνα με αυτή, η αγοραία αξία του υπό εκτίμηση ακινήτου προκύπτει αφού ληφθούν υπόψη συγκριτικά στοιχεία της αγοράς τα οποία θα αξιολογηθούν με βάση παράγοντες όπως πιθανοί περιορισμοί στη χρήση, τα στοιχεία της τοποθεσίας, το μέγεθος των ακινήτων κλπ και σε αυτήν προστίθεται το κόστος κατασκευής των κτιριακών εγκαταστάσεων και λοιπών μόνιμα προσαρτημένων επικείμενων και έγγειων βελτιώσεων, στην παρούσα φάση και κατάσταση, δίνοντας ως άθροισμα τη συνολική αγοραία αξία του ακινήτου.   

 

Ως σημειώνεται στην έκθεση, λόγω της τουρκικής εισβολής δεν υπάρχουν πρόσφατες πωλήσεις στην υπό έρευνα περιοχή.  Για το λόγο αυτό ζητήθηκαν και εξασφαλίστηκαν από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας συγκριτικές πωλήσεις για την περίοδο αμέσως πριν από την εισβολή (Παράρτημα Γ στο Τεκμήριο 24).  Οι τιμές των πωλήσεων αυτών αναπροσαρμόστηκαν μέχρι την 20.7.1974 και με βάση αυτές τις πωλήσεις καθορίστηκε η αξία του Επίδικου Ακινήτου, αφού, όμως, η τιμή που υιοθετήθηκε αναπροσαρμόστηκε σε σημερινές τιμές με το ποσοστό ετήσιας αύξησης που παρουσιάζουν οι τιμές των ακινήτων στις ελεγχόμενες από την Κυπριακή Δημοκρατία περιοχές.  Λαμβάνοντας υπόψη τις συγκριτικές πωλήσεις, τις αναλύσεις και αναπροσαρμογές των τιμών σε τιμές της 20.7.1974, υιοθετήθηκε ως αξία για το υπό εκτίμηση ακίνητο το ποσό των €38 ανά τ.μ.  Στη συνέχεια, η τιμή αναπροσαρμόζεται σε σημερινές τιμές με το ποσοστό ετήσιας αύξησης που παρουσιάζουν οι τιμές των ακινήτων στις ελεγχόμενες από την Δημοκρατία περιοχές, δηλαδή με ποσοστό περί το 10-20% το χρόνο.  Επιπλέον, λήφθηκαν υπόψη σημερινά συγκριτικά δεδομένα σε ανάλογη θέση με την προϋπόθεση ότι το Επίδικο Ακίνητο θα απολάμβανε ανάλογων πολεοδομικών δεδομένων και με την κοινότητα του Ριζοκαρπάσου που βρισκόταν σε συνεχή ανάπτυξη, όπως ήταν και πριν το 1974.   Έτσι, κατόπιν της πιο πάνω διεργασίας, ο μάρτυρας κατέληξε πως η αγοραία αξία του Επίδικου Ακινήτου κατά το έτος 2016 ήταν €515,000.

 

Στο πλαίσιο της αντεξέτασης του μάρτυρα, αμφισβητήθηκε από την υπεράσπιση η ύπαρξη πρόθυμου αγοραστή αναφορικά με το Επίδικο Ακίνητο, δεδομένης της ερμηνείας του όρου «αγοραία αξία», όπως και  το ότι το ακίνητο βρίσκεται στις κατεχόμενες περιοχές, με τον μάρτυρα να αντιτάσσει πως υπάρχουν ξένοι επενδυτές που επιδεικνύουν ενδιαφέρον στην αγορά ακινήτων στα κατεχόμενα, ενώ αναφορά έγινε και στην Επιτροπή Αποζημιώσεων των κατεχομένων.  Πρόσθεσε πως δεν είναι σε θέση να γνωρίζει τις αξίες και αγοραπωλησίες ακινήτων στα κατεχόμενα καθότι αυτές δεν ανακοινώνονται.  Ακολούθως, ο μάρτυρας αντεξετάστηκε σε σχέση με τα συγκριτικά στοιχεία που χρησιμοποιήθηκαν και περιλαμβάνουν πωλήσεις μέχρι το 1974 και σημερινά δεδομένα πωλήσεων στις ελεύθερες περιοχές.  Αποτέλεσε θέση της υπεράσπισης πως τα συγκριτικά στοιχεία που χρησιμοποιήθηκαν είναι άσχετα και μη συγκρίσιμα με το Επίδικο Ακίνητο, όπως επίσης ότι οι αυξήσεις που υπολογίστηκαν (βλ. σελίδα 10 του Τεκμηρίου 24) σε συνάρτηση με τις τιμές αυτές είναι αυθαίρετες και ατεκμηρίωτες.   Ο μάρτυρας απέρριψε τις υπό κρίση υποβολές και επεσήμανε πως και το Κτηματολόγιο είχε καταλήξει πως η αγοραία αξία του ακινήτου ήταν περί τις €500,000, υπό την προϋπόθεση, όμως, πως το ακίνητο ήταν στις ελεύθερες περιοχές.

 

Ως Μ.Ε. 8 κατέθεσε η Γ.Π., υπάλληλος στην Επαρχιακή Διοίκηση Αμμοχώστου, τα καθήκοντα της οποίας σχετίζονται με την εκλογή κοινοταρχών, δημάρχων κλπ και στο πλαίσιο αυτό διατηρεί σχετικό αρχείο. Ως κατέθεσε στο Δικαστήριο, στις 20.11.2023, το δικηγορικό γραφείο που εκπροσωπεί τον Ενάγοντα, απέστειλε στο γραφείο της ηλεκτρονικό μήνυμα (βλ. Τεκμήριο 23), προκειμένου να τύχει ενημέρωσης για τον πρόεδρο και τα μέλη των τριών ενοριών του χωριού Ριζοκάρπασο κατά τον Μάιο του 2020.   Εις απάντηση ετοιμάστηκε η επιστολή ημερομηνίας 22.11.2023 (βλ. Τεκμήριο 26), στην οποία τυγχάνουν καταγραφής οι κοινοτάρχες και τα μέλη του κοινοτικού συμβουλίου των ενοριών Ανάβρυσης, Αγίας Τριάδας και Λεκό Ριζοκαρπάσου, το περιεχόμενο της οποίας υιοθέτησε η μάρτυρας.  Όπως εξήγησε, μέχρι το 2006 που για πρώτη φορά έγιναν εκλογές, οι κοινοτάρχες διορίζονταν από τον Υπουργό Εσωτερικών (επιστολές ημερ. 3.6.1999, 8.6.1999, 27.12.1999 και 8.6.1999 σε σχέση με τον διορισμό των εν λόγω κοινοταρχών και του κοινοτάρχη Γιαλούσας κατατέθηκαν ως Τεκμήρια 27-30 αντίστοιχα).  Οι μεν κοινοτάρχες των ενοριών Λεκό και Αγίας Τριάδας υπέγραψαν σχετικό όρκο (βλ. Τεκμήρια 32 και 33), ο δε κοινοτάρχης της ενορίας Ανάβρυσης απέστειλε επιστολή αποδοχής (βλ. Τεκμήριο 31).

 

Αφού της υποδείχθηκε το Τεκμήριο 16 και ειδικότερα το σημείο όπου υπάρχει η αναφορά «Πρόεδρος» και μια σφραγίδα, ερωτήθηκε κατά πόσον στη θέση που κατέχει έχει ξαναδεί τέτοια υπογραφή, με τη μάρτυρα να απαντά αρνητικά.

 

Αντεξεταζόμενη η μάρτυρας δήλωσε πως από το 2000 μέχρι σήμερα, η Επαρχιακή Διοίκηση δεν έχει λάβει οποιοδήποτε παράπονο ή καταγγελία επί τω ότι το Τεκμήριο 16 αποτελεί προϊόν πλαστογραφίας ή ότι φέρει την υπογραφή μη ορθού κοινοτάρχη, ούτε και κλήθηκε από την Αστυνομία να τοποθετηθεί αναφορικά με τυχόν σχετική καταγγελία.  Ούτε λήφθηκε ποτέ καταγγελία ότι η σφραγίδα του κοινοτάρχη ενορίας Ανάβρυσης κρατείτο παράνομα από οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο.   Ερωτηθείσα αναφορικά με τον κοινοτάρχη της ενορίας Ανάβρυσης, η μάρτυρας ανέφερε πως ήταν εγκλωβισμένος, χωρίς η ίδια να είναι σε θέση να τοποθετηθεί για τον τρόπο άσκησης των καθηκόντων του συνεπεία τούτου.  Τέλος, όπως εξήγησε, ένας κοινοτάρχης δεν μπορεί να εξουσιοδοτεί οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο να υπογράφει εκ μέρους του.

 

Τελευταίος μάρτυρας του Ενάγοντα ήταν ο γραφολόγος Μ.Μ. (Μ.Ε. 9).  Τα προσόντα και η εμπειρία του, τα οποία και δεν αμφισβητήθηκαν, εμφαίνονται στο βιογραφικό του σημείωμα το οποίο αποτελεί μέρος του Τεκμηρίου 33.  Ως εξήγησε, στις 29.1.2024, έλαβε εντολή από τους δικηγόρους του Ενάγοντα να διενεργήσει γραφολογική έρευνα αναφορικά με την αμφισβητούμενη υπογραφή που αποδίδεται στον Κοινοτάρχη της Κοινότητας Ριζοκάρπασο – Ανάβρυσης, η οποία εμφαίνεται κάτω από τη λέξη «Ο Πρόεδρος» επί του Τεκμηρίου 16 σε σύγκριση με τρείς υπογραφές οι οποίες αποδίδονται σε τρία διαφορετικά πρόσωπα, ήτοι στους Θεόδωρου Παρπόττα, Σάββα Παπαπέτρου και  Ανδρέα Τανή Ευγενίου, προκειμένου να διαπιστώσει εάν είναι η γνήσια υπογραφή ενός εκ των τριών αυτών προσώπων.   Στο πλαίσιο της έρευνας του, παρέλαβε φωτοαντίγραφο του εγγράφου επί του οποίου εμφαίνεται η αμφισβητούμενη υπογραφή (μέρος του Τεκμηρίου 16), καθώς επίσης αντίγραφα των Τεκμηρίων 31 και 32. 

 

Κατόπιν της εργασίας που διενήργησε, ετοίμασε Έκθεση, την οποία παρουσίασε και κατέθεσε ως Τεκμήριο 33.  Ως εξήγησε, η αμφισβητούμενη υπογραφή δεν είναι πρωτότυπη αλλά αποτέλεσμα αντιγράφου.  Πρόκειται για γραφική παράσταση η οποία σχηματίζεται με δυο ανεξάρτητες γραφικές κινήσεις.  Ωστόσο, η γενική μορφή και εικόνα της, η τεχνική σχηματισμού της, η σχέση και αναλογία μεταξύ των γραφικών της σχηματισμών, ο τρόπος έναρξης και κατάληξης, απεικονίζονται με ικανοποιητική ευκρίνεια.  Ως υπέδειξε, τα εν λόγω γραφολογικά γνωρίσματα δεν αλλοιώνονται με τη φωτοτύπηση σε βαθμό που να μην είναι αναγνωρίσιμα και ως εκ τούτου επιτρεπόταν στον ίδιο να τη συγκρίνει με άλλες υπογραφές προκειμένου να διαπιστώσει κατά πόσον αυτή είναι η γνήσια υπογραφή του ίδιου προσώπου ή όχι, πάντοτε, όμως, υπό την επιφύλαξη των αντιγράφων.  Σε σχέση με τις τρείς υπογραφές (βλ. σελίδες 7-9 της Έκθεσης του) με τις οποίες κλήθηκε να συγκρίνει την αμφισβητούμενη υπογραφή, ο μάρτυρας σημείωσε πως πρόκειται για δείγματα ανυπόπτου χρόνου και αποτυπώνονται με ικανοποιητική ευκρίνεια και περιέχουν πλούσια γραφολογικά γνωρίσματα για σκοπούς σύγκρισης.   Όπως διευκρίνισε, αν και η έκθεση του ετοιμάστηκε στη βάση φωτοαντιγράφων, ο ίδιος είχε την ευκαιρία στο χώρο του Δικαστηρίου να εξετάσει και τα αντίστοιχα πρωτότυπα έγγραφα τα οποία ήταν στην κατοχή της Μ.Ε. 8. 

 

Αφού εξέτασε τις υπογραφές, έκρινε πως ήταν σε θέση να προχωρήσει με την γραφολογική εξέταση και κατέληξε πως η αμφισβητούμενη υπογραφή είναι σαφώς διαφορετική από τις τρείς υπογραφές με τις οποίες είχε να τις συγκρίνει.  Έχοντας εντοπίσει εξόφθαλμες διαφορές στη γενική μορφή και εικόνα, στη σχέση και αναλογία μεταξύ των γραφικών σχηματισμών και την τεχνική σχηματισμού, ο μάρτυρας κατέληξε πως η αμφισβητούμενη υπογραφή δεν είναι γνήσια υπογραφή κανενός από τους τρείς. Επεσήμανε ότι  τα γενικά γραφολογικά γνωρίσματα τόσο της αμφισβητούμενης υπογραφής όσο και των υπογραφών δειγμάτων αποτυπώνονται με ικανοποιητική ευκρίνεια και λόγω του ότι οι τρείς υπογραφές είναι πλησιόχρονες με την αμφισβητούμενη και είναι υπογραφές ανύποπτου χρόνου, η σύγκριση ήταν εφικτή. 

 

Στο πλαίσιο της αντεξέτασης του ο μάρτυρας εξήγησε πως στην προκειμένη περίπτωση δεν ήταν δυνατή η χρήση της συγκριτικής μεθόδου γιατί οι υπογραφές ήταν ανόμοιες.  Η συγκριτική μέθοδος θα εφαρμοζόταν μόνο εάν η γενική μορφή και εικόνα προσομοίαζε.  Το στοιχείο αυτό, όμως, απουσίαζε στην προκειμένη περίπτωση εφόσον οι υπογραφές ήταν εξόφθαλμα διαφορετικές.  Το δε συμπέρασμα του επί τω ότι η αμφισβητούμενη υπογραφή δεν είναι η γνήσια υπογραφή κανενός προσώπου στηρίχθηκε στην 34χρονη εμπειρία του.  Ερωτηθείς κατά πόσον έχει διαπιστώσει εάν οι τρεις υπογραφές αποτελούν τις γνήσιες υπογραφές των προσώπων αυτών, ο μάρτυρας υπέδειξε πως αυτό δεν ήταν μέρος της εντολής του και επεσήμανε πως δεν ενεργεί ως αστυνομικός ανακριτής αλλά ως γραφολόγος.

 

Ο πρώτος μάρτυρας υπεράσπισης εκ μέρους των Εναγομένων 1-9 ήταν ο Κ.Γ., εκτιμητής ακινήτων και τοπογράφος, μέλος του Συνδέσμου Ελεγκτών και Εκτιμητών Κύπρου.  Είναι, επίσης, μέλος του Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS).  Εξασκεί το επάγγελμα από το 2007 και ασχολείται κυρίως με εκτιμήσεις ακινήτων και ως κτηματικός σύμβουλος.  Ως υπέδειξε εξαρχής, ο ίδιος δεν προέβηκε σε εκτίμηση του Επίδικου Ακινήτου, παρόλα αυτά, είχε την ευκαιρία να μελετήσει την έκθεση εκτίμησης που ετοιμάστηκε από τον Μ.Ε. 7, σε σχέση με το περιεχόμενο της οποίας κλήθηκε από τους Εναγόμενους 1-9 ώστε να τοποθετηθεί.    

 

Εν πρώτοις σημείωσε πως η διενέργεια εκτίμησης ακινήτων στα κατεχόμενα δεν είναι εφικτή λόγω του ότι δεν υπάρχει στη διάθεση των εκτιμητών η σωστή πληροφόρηση αναφορικά με τα πολεοδομικά δεδομένα και το νομικό καθεστώς, ενώ, όπως υπέδειξε, η παραμονή του κατοχικού στρατού αποτελεί στοιχείο που δεν μπορεί να αγνοηθεί.  Και τούτο γιατί η χρήση ενός ακινήτου δεν είναι, υπό τις περιστάσεις, ελεύθερη.   Όπως ανέφερε, η έκθεση που ετοίμασε ο Μ.Ε. 7, στηρίχθηκε στην υπόθεση ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο και απαλλαγμένο από περιορισμούς, κάτι το οποίο σαφώς δεν ισχύει αφού βρίσκεται στις κατεχόμενες περιοχές και για την ανάπτυξη ή εκμετάλλευσή του είναι αναγκαία η εξασφάλιση άδειας του τουρκικού στρατού.   Ως προς το ζήτημα αυτό, ο μάρτυρας υπέδειξε πως με βάση τα πρότυπα και τις κατευθυντήριες γραμμές του RICS, κατά την ετοιμασία εκτιμήσεων, δεν επιτρέπεται η διενέργεια υποθέσεων (assumptions).  Επεσήμανε δε πως  στην προκειμένη περίπτωση, ο Μ.Ε. 7 δεν γνωρίζει τους περιορισμούς, πότε θα αρθούν και εάν θα αρθούν.  Επίσης,  σύμφωνα με τον μάρτυρα, το θέμα της κατοχής, συνδέεται  και με το ζήτημα της ύπαρξης πρόθυμου αγοραστή και πρόθυμου πωλητή εφόσον, με δεδομένη την ύπαρξη των ειδικών περιστάσεων του ακινήτου, οι τυχόν ενδιαφερόμενοι αγοραστές είναι περιορισμένοι. 

 

Στο πλαίσιο της μαρτυρίας του ο Μ.Υ. 1 ανέφερε πως πριν από το 1974 η περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο ήταν βραχώδης περιοχή τύπου natura, με βουνό που κατεβαίνει στη θάλασσα με χαμηλή αραιή βλάστηση.  Σήμερα, δεν φαίνεται να υπάρχει οποιαδήποτε ανάπτυξη στην περιοχή.  Προς υποστήριξη της υπό κρίση θέσης του ο μάρτυρας κατέθεσε χάρτη που λήφθηκε από το google earth ως Τεκμήριο 34, από όπου προκύπτει πως στην περιοχή δεν υπάρχει ανάπτυξη, ούτε οποιεσδήποτε υπηρεσίες και διευκολύνσεις.  Το ακίνητο μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο για γεωργικούς σκοπούς.   Με αναφορά, επίσης, σε δημοσιεύματα τα οποία εντόπισε στο διαδίκτυο (Τεκμήριο 35), ο μάρτυρας σημείωσε πως σύμφωνα με λεγόμενο «διάταγμα» των κατεχομένων, στην περιοχή της Καρπασίας μπορούν να δοθούν άδειες μόνο για γεωργικές αναπτύξεις, ενω επίκειται η δημιουργία ναυτικής στρατιωτικής βάσης του κατοχικού στρατού.  Όλα αυτά αποτελούν, κατά τον ίδιο, δεδομένα που, σαφώς, επηρεάζουν την αξία του Επίδικου Ακινήτου. 

 

Κληθείς να τοποθετηθεί σε σχέση με τις αποζημιώσεις που αποδίδονται από την Επιτροπή Αποζημιώσεων για ιδιοκτησία στις κατεχόμενες περιοχές,  ο μάρτυρας ανέφερε πως η εν λόγω επιτροπή υπολειτουργεί, τα δε ποσά που δίδονται είναι πολύ χαμηλά, ήτοι περί το 1/5 του ποσού που αξιώνεται, ενώ σε πολλές περιπτώσεις, εν τέλει τα ποσά δεν καταβάλλονται (σχετικά δημοσιεύματα κατατέθηκαν σε δέσμη ως Τεκμήριο 37).       

 

Ο Μ.Υ. 1 δήλωσε πως λόγω του ότι ο ίδιος δεν προέβηκε σε εκτίμηση του ακινήτου, δεν κρίθηκε σκόπιμη η επιτόπια επιθεώρηση.  Εντούτοις, τόνισε πως από την πλευρά του Μ.Ε. 7 η διενέργεια επιτόπιας εξέτασης ήταν αναγκαία προκειμένου  να επιθεωρηθεί η γύρω περιοχή και να ληφθούν υπόψη όλα τα δεδομένα (σχετικό το Τεκμήριο 38).

 

Όσον αφορά τις συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες επικαλέστηκε ο Μ.Ε. 7, ο μάρτυρας σημείωσε πως τόσο στην συγκεκριμένη περιοχή, όσο και σε όλες τις περιοχές των κατεχομένων, δεν εντοπίζονται πρόσφατες πωλήσεις.  Σε κάθε περίπτωση, αποτέλεσε θέση του πως οι πωλήσεις τις οποίες επικαλείται στον Πίνακα Γ της έκθεσης του ο Μ.Ε. 7, βρίσκονται σε πολύ μεγάλη απόσταση από το υπό εκτίμηση ακίνητο  από τα  10 χλμ  που λανθασμένα ανέφερε ο Μ.Ε. 7 (βλ. Τεκμήριο 40).    Επίσης, ο μάρτυρας επεσήμανε πως η συγκριτική μέθοδος δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί στην προκειμένη περίπτωση γιατί δεν υπάρχουν συγκριτικές πωλήσεις παρόμοιων ακινήτων με παρόμοια φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά σε όσο το δυνατόν κοντινή ημερομηνία και σε όσο το δυνατόν κοντινή απόσταση από το Επίδικο Ακίνητο.  Μάλιστα, κάποια από τα συγκριτικά που αναφέρονται στη σελίδα 7 της έκθεσης εκτίμησης του Μ.Ε. 7, βρίσκονται σε τουριστική ζώνη και ζώνη ανάπτυξης, στοιχείο που, βεβαίως, δεν εντοπίζεται στην προκειμένη περίπτωση.  Άλλα συγκριτικά αφορούν οικοδομές ή οικόπεδα που, επίσης, δεν μπορούν να συγκριθούν με το Επίδικο Ακίνητο.  Σε ό,τι δε αφορά στην ετήσια αύξηση που αποδίδεται από τον Μ.Ε. 7, ο Μ.Υ. 1 παρατήρησε ότι το ποσοστό που χρησιμοποιείται είναι αυθαίρετο και δεν έχει τεκμηριωθεί με οποιοδήποτε τρόπο. 

 

Καταλήγοντας, ο μάρτυρας διαφώνησε με το ποσό των €515,000 που αναφέρεται στην έκθεση του Μ.Ε. 7 και παρουσίασε ως Τεκμήριο 43 κατάσταση παρόμοιων ακινήτων σε γεωργικές περιοχές στις ελεύθερες περιοχές που βρίσκονται κοντά στη θάλασσα και έχουν καλύτερα χαρακτηριστικά από το Επίδικο Ακίνητο. 

 

Στο πλαίσιο της αντεξέτασης του ο μάρτυρας διευκρίνισε πως δεν ισχυρίζεται πως το Επίδικο Ακίνητο έχει μηδενική αξία, αλλά ότι η αξία που αποδίδει σε αυτό ο Μ.Ε. 7 είναι υπερβολική για τους λόγους που εξήγησε.  Δέχθηκε πως από το Τεκμήριο 34 προκύπτει ότι το Επίδικο Ακίνητο εξυπηρετείται από δρόμο και επανέλαβε πως στην περιοχή δεν υπάρχει ανάπτυξη.  Κληθείς να τοποθετηθεί αναφορικά με τη θέση του Μ.Ε. 7 ως προς την μη αναγκαιότητα διενέργειας επιτόπιας επιθεώρησης, ο μάρτυρας επεσήμανε πως τα στοιχεία που προκύπτουν από τις δορυφορικές εικόνες δεν είναι πάντα ακριβή.    

 

Η Εναγόμενη 3, θυγατέρα του Χαραλαμπούδη, κατέθεσε ως Μ.Υ. 2 στο πλαίσιο της υπεράσπισης των Εναγομένων 1-9.  Ως ανέφερε στο Δικαστήριο, κατάγεται από τη Γιαλούσα όπου γεννήθηκε το 1953.  Μετά την τουρκική εισβολή διέμεινε στα κατεχόμενα για δυο χρόνια και ακολούθως μετέβηκε στις ελεύθερες περιοχές.  Σε σχέση με τα γεγονότα της υπόθεσης, κατέθεσε πως ουδέποτε είδε το Πωλητήριο Έγγραφο, ούτε ενημερώθηκε από τον πατέρα της περί πώλησης του Επίδικου Ακινήτου στον Αποβιώσαντα.  Το μόνο που θυμάται είναι πως σε κάποια στιγμή, ο πατέρας τής ανέφερε πως θα δανειζόταν χρήματα από τον Αποβιώσαντα γιατί δεν είχε δουλειά και δεν μπορούσε να θρέψει την οικογένεια του.

 

Η μάρτυρας ανέφερε πως κάποια στιγμή, την οποία τοποθέτησε περί το 1995-1996, την επισκέφθηκε ο Αποβιώσας στον συνοικισμό όπου διέμενε.  Κατά το ίδιο χρονικό διάστημα ο γιος της εξέτιε ποινή φυλάκισης 5 ετών.  Στο πλαίσιο της συζήτησης που είχε με τον Αποβιώσαντα, αυτός της παρουσίασε ένα έγγραφο και της ζήτησε να θέσει την υπογραφή της σε σχέση με το Επίδικο Ακίνητο και εις αντάλλαγμα της υποσχέθηκε πως θα μεσολαβούσε με συγκεκριμένο υπουργό της τότε κυβέρνησης ώστε ο γιος της να αποφυλακιστεί  ενωρίτερα.  Λόγω του ότι η ίδια ήταν απελπισμένη με το ζήτημα του γιου της, έθεσε την υπογραφή της στο έγγραφο, χωρίς να διαβάσει ή να αντιληφθεί το περιεχόμενο του.  Και τούτο αφού είχε επανειλημμένα αναφέρει στον Αποβιώσαντα πως ήταν άδικο να υπογράψει το εν λόγω έγγραφο για ένα ποσό της τάξης των Λ.Κ. 30, που είχε δανειστεί ο πατέρας της από αυτόν. 

 

Αν και αρχικά η μάρτυρας κατέθεσε πως δεν αναγνωρίζει το Τεκμήριο 4, στην πορεία αναγνώρισε την υπογραφή της επί του Τεκμηρίου 4, προσθέτοντας πως, καθ’ υπόδειξη του Αποβιώσαντα, υπέγραψε και στη θέση της αδελφής της Μαρούλλας/Εναγόμενης 1, η οποία έκτοτε αντιμετωπίζει προβλήματα ψυχικής υγείας.  Εν τέλει, ο Αποβιώσας την ξεγέλασε αφού ο γιος της εξέτισε κανονικά την ποινή του και δεν αποφυλακίστηκε ενωρίτερα, ως οι υποσχέσεις του.  Ως, επίσης, ενημερώθηκε, ο Αποβιώσας επισκέφθηκε και την αδελφή της Κατίνα (Μ.Υ. 3).   

 

Αντεξεταζόμενη και ερωτηθείσα κατά πόσον αναγνωρίζει το Πωλητήριο Έγγραφο, η μάρτυρας απάντησε αρνητικά, επισημαίνοντας πως κατά τον χρόνο υπογραφής του, η ίδια ήταν σε πολύ μικρή ηλικία και πως ο πατέρας τους δεν τις ενημέρωνε για τα οικονομικά του.  Τέλος, η Εναγόμενη 3 αρνήθηκε ότι παρέλαβε την επιστολή ημερ. 25.4.2016 (Τεκμήριο 10).

 

Ως Μ.Υ. 3 κατέθεσε η Εναγόμενη 2.  Γεννήθηκε στη Γιαλούσα το 1949 και το 1969 παντρεύτηκε με το σύζυγο της, ο οποίος απεβίωσε το 2012.  Αφότου αρραβωνιάστηκε, μετακόμισε στο δικό της σπίτι και δεν διέμενε με τους γονείς της.  Η ίδια δεν θυμόταν, ούτε είχε ακούσει οτιδήποτε σε σχέση με την απόκτηση κλήρου από τον πατέρα της από το ΣΠΕ Γιαλούσας, ούτε γνώριζε κάτι αναφορικά με δανεισμό ποσού Λ.Κ. 30 του πατέρα της από τον Αποβιώσαντα.  Αναφορικά με το Τεκμήριο 4, υποστήριξε πως κάποια στιγμή επισκέφθηκε την  οικία της ο Αποβιώσας, αλλά λόγω του ότι η ίδια και ο σύζυγος της απουσίαζαν, ο Αποβιώσας άφησε ένα έγγραφο σε κάποια γειτόνισσα προκειμένου η  μάρτυρας να θέσει την υπογραφή της επί αυτού.   Αφού  διάβασε το έγγραφο ο σύζυγος της, της είπε να μην το υπογράψει γιατί με αυτό ο Αποβιώσας διεκδικούσε το χωράφι του πατέρα της.  Έτσι, δεν υπέγραψε το έγγραφο και το επέστρεψε στο πρόσωπο που της το είχε παραδώσει.  Η μάρτυρας δεν ήταν σε θέση να τοποθετηθεί για τη χρονική στιγμή που της δόθηκε το εν λόγω έγγραφο, αλλά ήταν βέβαιη πως το όλο συμβάν έγινε προτού αποβιώσει ο σύζυγος της, ο οποίος είχε αναλάβει και όλες τις διαδικασίες αναφορικά με τη μεταβίβαση του Επίδικου Ακινήτου στην ίδια και τις αδελφές της.  Ερωτηθείσα αναφορικά με το περιεχόμενο της δήλωσης που καταχωρήθηκε από το σύζυγο της αναφορικά με την μεταβίβαση του ακινήτου επ΄ ονόματι τους (Τεκμήριο 16), η μάρτυρας δέχθηκε ότι η αναφορά στον πατέρα της ως «τέως από το Ριζοκάρπασο» ήταν λανθασμένη αφού καταγόταν από τη Γιαλούσα, ενώ σε σχέση με την αναφορά σε έτος θανάτου 1984 και όχι 1986, η μάρτυρας δεν ήταν σε θέση να τοποθετηθεί ως προς την ορθότητα της ή μη.  Ούτε ήταν σε θέση να αναφέρει οτιδήποτε σε σχέση με το πρόσωπο που πιστοποίησε την υπογραφή της, επικαλούμενη την πάροδο μεγάλου χρονικού διαστήματος.

 

Ως Μ.Υ. 4 (εκ μέρους του Εναγόμενου 10) κατέθεσε η Ε.Χ., η οποία κατέχει τη θέση Βοηθού Κτηματολογικού Λειτουργού και από το 2007 μέχρι σήμερα εκτελεί καθήκοντα Εκτιμητή και Ελεγκτή στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Αμμοχώστου. Υπηρετεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας από το 1993 μέχρι και σήμερα. Με την εισδοχή της στην υπηρεσία έτυχε ειδικής εκπαίδευσης σε εκτιμητικά και κτηματολογικά θέματα. Μετά το πέρας της εκπαίδευσης αυτής παρακάθισε  με επιτυχία τις ειδικές εξετάσεις για τα θέματα αυτά τις οποίες οργανώνει το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.  Κατά τη διάρκεια της υπηρεσίας της έχει προβεί σε εκτιμήσεις ακινήτων για υποθέσεις απαλλοτριώσεων που αφορούν διάφορα κυβερνητικά έργα, καθώς επίσης εκτιμήσεις για τον υπολογισμό της αγοραίας και ενοικιαστικής αξίας, αγοραία αξία συντελεστών δόμησης για δότες και δέκτες και άλλες.

 

Στην γραπτή της δήλωση (Έγγραφο Ε), αναφέρεται αρχικά στο γεγονός της τουρκικής εισβολής το 1974 και της κατάληψης από τα τουρκικά στρατεύματα περί του 37% του εδάφους της Κυπριακής Δημοκρατίας από την Τουρκία, με αποτέλεσμα την πρόκληση διάφορων προβλημάτων.  Μια από τις συνέπειες της εισβολής ήταν ο εξαναγκασμός ανθρώπων να εγκαταλείψουν τα σπίτια και την περιουσία τους για να σωθούν και έτσι κατέφυγαν στις ελεγχόμενες από την Κυπριακή Δημοκρατία περιοχές ως πρόσφυγες. H κατάληψη των πόλεων Κερύνειας και Αμμοχώστου είχε επίσης ως αποτέλεσμα να τεθούν εκτός ελέγχου της Δημοκρατίας τα Κτηματολογικά Γραφεία των ομώνυμων επαρχιών.  Παράλληλα, το δικαίωμα ιδιοκτησίας στη γη έπαψε να είναι ελεύθερο και με απόλυτη κατοχή.   

 

Σύμφωνα με τη μάρτυρα, η παράνομη κατοχή του υπό εκτίμηση ακινήτου και η παραβίαση των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων και η στέρηση του ιδιοκτήτη  από το δικαίωμα κατοχής, χρήσης και απόλαυσης του ακινήτου του, συμπεριλαμβανομένων και των δικαιωμάτων να μισθώνει και να ενοικιάζει, έχει ως αποτέλεσμα να παραμείνει στον ιδιοκτήτη μόνο το νόμιμο δικαίωμα της  ιδιοκτησίας.  Ηταν η θέση της πως η  ζημιά που  έχει προκληθεί συνίσταται στην απώλεια να εισπράττει ενοίκια και κέρδη από το ακίνητο του διότι πλέον o ιδιοκτήτης δεν έχει το δικαίωμα να διαθέσει το ακίνητο του στο επίπεδο της αγοραίας αξίας στην ελεύθερη αγορά. Αυτό είναι στην πραγματικότητα αδύνατο να συμβεί αφού το συγκεκριμένο ακίνητο κατέχεται παράνομα και συνεπώς δεν θα υπήρχε πρόθυμος αγοραστής να αγοράσει ένα ακίνητο, χωρίς να έχει το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου.

 

Σε σχέση με την παρούσα υπόθεση, η μάρτυρας είχε συνάντηση με τον Διευθύνοντα Σύμβουλο της Danos International Property Consultans & Valuers, ήτοι τους εκτιμητές που διόρισαν οι Ενάγοντες, για συζήτηση της έκθεσης εκτίμησης που είχε ετοιμάσει για το εν λόγω ακίνητο. Κατά τη συζήτηση, εξηγήθηκε στους εκτιμητές του Ενάγοντα ότι το Κτηματολόγιο δεν μπορεί να εκτιμήσει το Επίδικο Ακίνητο ως έχει, επειδή είναι υπό κατοχή και δεν ελέγχεται από την Κυπριακή Δημοκρατία.  Επιπλέον, αναφέρθηκε στους εκτιμητές ότι η Κυπριακή Δημοκρατία μέσω του Γενικού Εισαγγελέα προέβηκε σε διαδικασίες ενώπιον διεθνών δικαστηρίων για την προστασία των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και ενάντια της παραβίασης του δικαιώματος ιδιοκτησίας για παράνομη κατοχή και στέρηση των νόμιμων ιδιοκτητών του δικαιώματος κατοχής/χρήσης/απόλαυσης/υποθήκευσης κοκ. Για τους σκοπούς των προσφυγών στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (ΕΔΑΔ), το Τμήμα στο οποίο εργάζεται ως το αρμόδιο Τμήμα της Δημοκρατίας προέβαινε στην ετοιμασία εκθέσεων εκτίμησης σύμφωνα με τα διεθνή πρότυπα και στη βάση ειδικών υποθέσεων (Special Assumptions) ήτοι:

i.    Ότι αν το υπό εκτίμηση ακίνητο δεν βρισκόταν υπό τουρκική κατοχή θα τύγχανε παρόμοιας χρήσης/ανάπτυξης με τα ακίνητα σε αντίστοιχες περιοχές της ελεύθερης Κύπρου.

ii.   Ότι οι νόμιμοι ιδιοκτήτες του θα το εκμεταλλεύονταν και καρπούνταν κατά τον καλύτερο/συμφέροντα τρόπο (highest and best use).

Επιπρόσθετα, κατά την εν λόγω συνάντηση αναφέρθηκε στους εκτιμητές των Εναγόντων ότι εάν γινόταν εκτίμηση του Επίδικου Ακινήτου, για σκοπούς διαδικασιών ενώπιον διεθνών δικαστηρίων κατά της Τουρκίας, θα εφαρμόζονταν οι δυο πιο πάνω υποθέσεις και τότε η αγοραία αξία του Επίδικου Ακινήτου σε τιμές κατά το έτος 2016, θα ανερχόταν σε €500.000, ήτοι €36/τ.μ.  Τονίστηκε, βεβαίως, ότι η εν λόγω αξία θα ίσχυε με την προϋπόθεση ότι το Επίδικο Ακίνητο ήταν ελεύθερο και όχι κατεχόμενο. Η πλευρά των Εναγόντων δεν αποδέχτηκε την ως άνω θέση του Κτηματολογίου και για το λόγο αυτό κρίθηκε αναγκαία η προσκόμιση μαρτυρίας στο πλαίσιο αυτό.

 

Ακολούθως, η μάρτυρας αναφέρθηκε στην Έκθεση Εκτίμησης που κατέθεσε ο Μ.Ε. 7 (Τεκμήριο 24), και εξέφρασε την διαφωνία της αναφορικά με τα ακόλουθα ζητήματα:

 

Σε σχέση με τη θέση του Μ.Ε. 7 στη σελίδα 4 επί τω ότι "γίνεται υπόθεση ότι το ακίνητο είναι εμπορεύσιμο και ότι είναι απαλλαγμένο από επιβαρύνσεις ή οποιουσδήποτε περιορισμούς", η μάρτυρας υπέδειξε πως στη βάση της πιο πάνω δήλωσης αγνοείται η ύπαρξη της κατοχής, που είναι ο μεγαλύτερος περιορισμός στα δικαιώματα του ιδιοκτήτη και θεωρείται ότι το ακίνητο είναι εμπορεύσιμο και απαλλαγμένο από επιβαρύνσεις και περιορισμούς, ενώ κάτι τέτοιο δεν ισχύει.

Επίσης, στη σελίδα 4 γίνεται αναφορά στην ερμηνεία του όρου αγοραία αξία, ο οποίος δεν μπορεί να τύχει εφαρμογής καθώς λόγω της τουρκικής κατοχής δεν μπορεί να υπάρξει πρόθυμος αγοραστής και πρόθυμος πωλητής, ούτε εμπορική προώθηση του ακινήτου μπορεί να γίνει.

Αναφορά έκανε η μάρτυρας και στο γεγονός της μη πραγματοποίησης επιτόπιας επιθεώρησης του ακινήτου από τον Μ.Ε. 7, αφού, ως υποστήριξε, για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου θα πρέπει να γίνει επιτόπια επιθεώρηση τόσο του υπό εκτίμηση ακινήτου όσο και των συγκριτικών πωλήσεων ώστε ο εκτιμητής να είναι σε θέση να γνωρίζει όλα τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, για να μπορέσει να καθορίσει όσο το δυνατό πιο αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Ως προς τα συγκριτικά δεδομένα που χρησιμοποίησε ο Μ.Ε. 7,  η μάρτυρας υπέδειξε πως δεν  έχουν συνάφεια με το Επίδικο Ακίνητο, τονίζοντας πως δεν μπορεί ένα ακίνητο που βρίσκεται 6 χιλιόμετρα όπως αναφέρει, δυτικά του κέντρου του Ριζοκαρπάσου, σε μία γεωργική περιοχή, να συγκρίνεται με ακίνητα σε ζώνες ανάπτυξης και ο Μ.Ε. 7 να υποθέτει ότι θα απολάμβανε ανάλογων πολεοδομικών δεδομένων. Κάτι τέτοιο είναι απαράδεκτο.  Ειδικότερα επισημαίνεται πως οι 27 πωλήσεις που χρησιμοποιεί ο εκτιμητής, βρίσκονται στην κατεχόμενη πόλη της Αμμοχώστου και στο κατεχόμενο μέρος του Δήμου Δερύνειας, και ως εκ τούτου δεν βρίσκονται στην άμεση περιοχή του υπό εκτίμηση ακινήτου. Σε σχέση  με τα σημερινά συγκριτικά δεδομένα στη σελίδα 17, χρησιμοποιούνται 16  συγκριτικές πωλήσεις στον Δήμο Παραλιμνίου, οι οποίες αφορούν χωράφια και οικόπεδα εντός ζωνών ανάπτυξης (οικιστική, τουριστική κ.λ.π), ενώ το υπό εκτίμηση ακίνητο είχε γεωργική χρήση.

Στο πλαίσιο της μαρτυρίας της η Μ.Υ. 4 αμφισβήτησε και τον τρόπο με τον οποίο ο Μ.Ε. 7 χρησιμοποιεί τις συγκριτικές πωλήσεις αφού, ως υποστήριξε, δεν προβαίνει σε αναπροσαρμογή τους μία προς μία ώστε να μπορέσει να γίνει αντιληπτό ποια είναι κατά την άποψη του η σημερινή κατά τετραγωνικό μέτρο αξία των εν λόγω ακινήτων και κατ' επέκταση πως έχει καταλήξει στην αξία που υιοθέτησε. Προβαίνοντας σε ένα δειγματοληπτικό έλεγχο ορισμένων συγκριτικών πωλήσεων που χρησιμοποιεί ο Μ.Ε. 7, και συγκεκριμένα τις συγκριτικές πωλήσεις με α/α.1, 9, 12 και 25 στις σελίδες 14 και 15 του Τεκμηρίου 24, η κατά τετραγωνικό μέτρο αξία που προκύπτει δεν συνάδει καθόλου με αυτή που υιοθέτησε ο Μ.Ε. 7.  Η μάρτυρας επεσήμανε πως με τον τρόπο που εργάστηκε ο Μ.Ε. 7 προκύπτουν εξωπραγματικές αξίες αφού δεν έχει αναπροσαρμόσει τις συγκριτικές του πωλήσεις μία προς μια ώστε να μπορέσει να γίνει αντιληπτό, ποια είναι η σημερινή κατά τ.μ αξία των εν λόγω συγκριτικών ακινήτων και κατ' επέκταση πως έχει υιοθετήσει την €38/τ.μ. αξία που υιοθέτησε.

 

Σημειώνεται, επίσης, πως ο Μ.Ε. 7 δεν προβαίνει σε ανάλυση πωλήσεων ώστε να επιβεβαιώσει τα ποσοστά ετήσιας αύξησης από το 1969 έως το 2016, αφού ως υποδεικνύει η μάρτυρας, στην Κύπρο το 2013, μετά το κούρεμα και την κρίση στην οικονομία, οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν δραματικά.  Παρόλα αυτά, ο Μ.Ε. 7 συνέχισε να υιοθετεί ετήσια αύξηση, χωρίς μάλιστα να αιτιολογεί την υπό κρίση θέση του. H εν λόγω παράλειψη του έχει, κατά την Μ.Υ. 4, καταστήσει την έκθεση του ημιτελή εφόσον καταλήγει σε λανθασμένα συμπεράσματα.

Σχολιάζοντας δε τη θέση του Μ.Ε. 7 αναφορικά με τη διενέργεια της εκτίμησης του με βάση τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα (βλ. Τεκμήριο 45), η μάρτυρας επεσήμανε πως ο Μ.Ε. 7 δεν έλαβε καθόλου υπόψη το θέμα της κατοχής το οποίο αποτελεί  και τον μεγαλύτερο περιορισμό.  Και τούτο γιατί με βάση της γενικές αρχές που διέπουν μία εκτίμηση, το εν λόγω ακίνητο δεν μπορεί να διατεθεί στην ελεύθερη αγορά σε πρόθυμο αγοραστή από πρόθυμο πωλητή.  Επίσης, στο Τεκμήριο 24 δεν λαμβάνονται υπόψη τα σωστά δεδομένα (συγκριτικές πωλήσεις, ετήσια αύξηση κ.λ.π.), ενώ εκλαμβάνεται ως δεδομένο πως η αξία ενός ακινήτου που είναι ελεύθερο και ενός ακινήτου που είναι κατεχόμενο είναι η ίδια.  Εντούτοις, λόγω της παράνομης τουρκικής κατοχής, το Επίδικο Ακίνητο δεν είναι ελεύθερο και ο ιδιοκτήτης του δεν μπορεί να εξασκήσει όλα τα δικαιώματα του ως ιδιοκτήτης, που απορρέουν από το άρθρο 23 του Συντάγματος. Επιπλέον, το ακίνητο δεν εμπίπτει σε πολεοδομική ζώνη και δεν μπορεί να αποκτήσει οποιαδήποτε άδεια ανάπτυξης από τις νόμιμες αρχές της Κυπριακής Δημοκρατίας.

Αναφερόμενη, τέλος, στην Επιτροπή Αποζημιώσεων της Τουρκίας με σκοπό την αποκατάσταση, καταβολή ενοικίων, πώληση του ακινήτου, κ.λ.π., η Μ.Υ. 4 σημείωσε πως από τα μέχρι στιγμής αποτελέσματα της Επιτροπής, λαμβάνοντας υπόψη τον μεγάλο όγκο αιτήσεων που δεν εξετάζονται, τα εξευτελιστικά ποσά που δίνονται ως αποζημιώσεις για αγορά των ακινήτων και το αναγκαστικό της όλης διαδικασίας, αυτό δεν συνάδει με την αγοραία αξία του ακινήτου του που ορίζεται ως «το εκτιμώμενο ποσό έναντι του οποίου ένα περιουσιακό στοιχείο ή υποχρέωση θα πρέπει να ανταλλαχθεί κατά την ημερομηνία εκτίμησης μεταξύ πρόθυμου αγοραστή και πρόθυμου πωλητή, σε μία συναλλαγή υπό συνήθεις όρους της αγοράς, ύστερα από τη δέουσα εμπορική προώθηση και όταν τα μέρη έχουν ενεργήσει το καθένα με πλήρη γνώση, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό.

Αντεξεταζόμενη η μάρτυρας αναφέρθηκε με περισσότερη λεπτομέρεια στη συνάντηση που έγινε με τον εκπρόσωπο του γραφείου εκτιμητών που εκπροσωπεί τον Ενάγοντα και υποστήριξε πως ενώ τα ίδια συγκριτικά είχαν χρησιμοποιηθεί σε έκθεση όπου η αγοραία αξία είχε καθοριστεί σε €1.048.000, εν τέλει ετοιμάστηκε το Τεκμήριο 24 με βάση το οποίο ο Μ.Ε. 7 κατέληξε σε €515,000.  Τέλος, επεσήμανε πως το Τμήμα Κτηματολογίου δεν προβαίνει σε εκτιμήσεις ακινήτων στα κατεχόμενα παρά μόνο για σκοπούς δανειοδότησης από τον Φορέα Ισότιμης Κατανομής Βαρών.

Ως Μ.Υ. 5 (εκ μέρους του Εναγόμενου 10), κατέθεσε η Μ.Π., υπεύθυνη στον Τομέα Αιτήσεων και Κατεχομένων στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου.  Εργάζεται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας από τον Δεκέμβριο του 1989.  Η ίδια δεν είχε οποιαδήποτε ανάμειξη στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης.  Σκοπός της παρουσίας της στο Δικαστήριο ήταν να επεξηγήσει τη διαδικασία που ακολουθήθηκε για τη δημιουργία αρχείων των κατεχόμενων περιουσιών στην επαρχία Αμμοχώστου μετά την τουρκική εισβολή εφόσον τα βιβλία παρέμειναν στα κατεχόμενα.  Όπως εξήγησε, προς το σκοπό αυτό, ο διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας προέβηκε σε δυο δημοσιεύσεις.  Με την πρώτη δημοσίευση, που έγινε το 1990, ο διευθυντής καλούσε τους ιδιοκτήτες να προβούν σε σχετικές δηλώσεις της περιουσίας που κατείχαν πριν την εισβολή, στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο που εδρεύει στη Λάρνακα.  Η διαδικασία αυτή μπορούσε να γίνει εντός 4 μηνών από την ημερομηνία δημοσίευσης της γνωστοποίησης.   Στο πλαίσιο της δεύτερης δημοσίευσης που έγινε το 1992, το κοινό ενημερωνόταν ότι επρόκειτο  να καταρτιστούν νέα αρχεία για τα κατεχόμενα ακίνητα.  Ειδικότερα, ενημερωνόταν το κοινό ότι τα σχέδια και οι λεπτομέρειες έχουν κατατεθεί και πως οποιοδήποτε πρόσωπο είχε συμφέρον επί της κατεχόμενης ακίνητης ιδιοκτησίας μπορεί να επιθεωρήσει το  σχέδιο και τις καταστάσεις λεπτομερειών και εντός 4 μηνών να υποδείξει το λόγο για τον οποίο διαφωνεί.  Εξήγησε πως η αναφορά σε «συμφέρον» αφορούσε τον οποιονδήποτε αγοραστή ή πωλητή της εν λόγω περιουσίας, όπως και τον τυχόν ενυπόθηκο δανειστή.  Και οι δύο αυτές γνωστοποιήσεις, οι οποίες είχαν κατατεθεί ως Τεκμήριο 15, περιλάμβαναν και το Ριζοκάρπασο.  

Αντεξεταζόμενη η μάρτυρας επανέλαβε πως δεν γνωρίζει οτιδήποτε σε σχέση με τα γεγονότα της υπόθεσης και αρνήθηκε τις υποβολές του κ. Σωτηρίου περί οποιασδήποτε παράνομης και/ή αμελούς ενέργειας λειτουργών του Τμήματος Κτηματολογίου σε σχέση με τα όσα προκύπτουν από τα Τεκμήρια 5 και 6.   Ειδικότερα, αρνήθηκε τη θέση του Ενάγοντα περί υποχρέωσης των λειτουργών του Κτηματολογίου  για διενέργεια έρευνας προς το σκοπό επαλήθευσης των εντύπων Ν. 298, υποδεικνύοντας πως η όλη διαδικασία που περιέγραψε έγινε ακριβώς λόγω του ότι δεν υπήρχαν τα αναγκαία στοιχεία εφόσον τα αυθεντικά έγγραφα είχαν παραμείνει στα κατεχόμενα.  Επίσης, αρνήθηκε πως η διαγραφή  επί του Τεκμηρίου 6 ως προς την ιδιοκτησία του Επίδικου Ακινήτου από τη Σπε Γιαλούσας έγινε από κτηματολογικό λειτουργό. 

Αξιολόγηση της μαρτυρίας

Η αξιολόγηση της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου θα γίνει με κριτήρια, μεταξύ άλλων, τη σαφήνεια και αμεσότητα των απαντήσεων των μαρτύρων, την ύπαρξη υπερβολών ή ουσιαστικών αντιφάσεων σε αυτές, τη λογικοφάνεια και πειστικότητα της εκδοχής που παρουσιάζεται, τις ευκαιρίες που είχαν να γνωρίζουν τα γεγονότα και την εν γένει συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα κλπ (βλέπε μεταξύ άλλων C & A Pelekanos Associates Limited ν. Πελεκάνου (1999) 1 Α.Α.Δ. 1273 και Ζαβρού ν. Χαραλάμπους (1996) 1 Α.Α.Δ. 1447).  Στο πλαίσιο της αξιολόγησης λαμβάνεται, επίσης, υπόψη ο τρόπος με τον οποίο οι μάρτυρες απαντούσαν τις ερωτήσεις που τους υποβάλλονταν, οι αντιδράσεις τους και γενικά η όλη συμπεριφορά τους, καθώς επίσης το περιεχόμενο τόσο της προφορικής όσο και της έγγραφης τους μαρτυρίας (βλέπε Χρίστου ν. Ηροδότου κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 676 και Αθανασίου κ.α. ν. Κουνούνη (1997) 1 Α.Α.Δ. 614).  

 

Αξιολογώντας τη μαρτυρία του Μ.Ε. 1  θα πρέπει  εξαρχής να λεχθεί πως σε γενικές γραμμές άφησε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο.  Αν και η κα Ιωάννου του απέδωσε αλλότρια κίνητρα αναφορικά με την παρουσία του ως μάρτυρα, το Δικαστήριο δεν έχει εντοπίσει από πλευράς του πρόθεση να ψευσθεί.  Στο πλαίσιο αυτό γίνεται αποδεκτή η θέση του περί συμφωνίας του Αποβιώσαντα και του Χαραλαμπούδη για αγορά του Επίδικου Ακινήτου και την καταβολή στον τελευταίο του ποσού των £30,00.  Ως ανέφερε ο Μ.Ε. 1, η  καταβολή του ποσού έγινε ενώπιόν του,  θέση η οποία γίνεται αποδεκτή ενόψει και της σταθερότητας με την οποία ο μάρτυρας κατέθεσε επί του προκειμένου.  Παρομοίως, το Δικαστήριο αποδέχεται το μέρος της μαρτυρίας του Μ.Ε. 1 περί κατοχής και χρήσης του Επίδικου Ακινήτου από τον Αποβιώσαντα αφού ερωτηθείς σχετικά κατά την κυρίως εξέταση, παρέθεσε διάφορα στοιχεία και λεπτομέρειες ως προς τούτο.

 

Παρόλα αυτά, το Δικαστήριο αδυνατεί να αποδεχθεί τις υπόλοιπες θέσεις του Μ.Ε. 1  και τούτο γιατί δεν τεκμηριώθηκαν επαρκώς.  Ειδικότερα, δεν θα μπορούσε να γίνει αποδεκτή η θέση του μάρτυρα περί καταβολής ποσού περί τις Λ.Κ. 300 στο πλαίσιο της συμφωνίας των μερών, αφού ουδεμία απόδειξη προσκομίστηκε προς επιβεβαίωση του εν λόγω ισχυρισμού, ο δε μάρτυρας ανέφερε πως οι πληρωμές γίνονταν συνήθως στον γραμματέα και, σε περίπτωση απουσίας του τελευταίου, από τον ίδιο.  Σημειώνεται πως ο Μ.Ε. 1 δεν μπορούσε να τοποθετηθεί με βεβαιότητα αναφορικά με το ύψος του ποσού, δηλώνοντας πως «πλήρωνε ένα ποσό ανά διαστήματα, όπως μπορούσε».  Παρομοίως, μη αποδεκτός κρίνεται ο ισχυρισμός του μάρτυρα επί τω ότι «αντίγραφο του Πωλητηρίου Εγγράφου κρατήθηκε στα γραφεία της Συνεργατικής»,  το οποίο δεν του υποδείχθηκε καν αφού  κατατέθηκε από τον Μ.Ε. 2, ενώ αντεξεταζόμενος δέχθηκε πως το έγγραφο δεν είχε παραδοθεί στον ίδιο  προσωπικά.  Παρομοίως, ο Μ.Ε. 1  δεν  ήταν σε θέση να τοποθετηθεί με σαφήνεια αναφορικά με τη λήψη τυχόν απόφασης της ΣΠΕ Γιαλούσας για αποδοχή της πώλησης και/ή της εκχώρησης. 

 

 

Αξιολογώντας τη μαρτυρία του Μ.Ε. 2 σημειώνω πως με την εξαίρεση του μέρους της μαρτυρίας του που αφορούσε γεγονότα για τα οποία είχε προσωπική γνώση και εμπλοκή και/ή αφορούσαν αναντίλεκτα γεγονότα, το υπόλοιπο μέρος δεν μπορεί να γίνει αποδεκτό για τους λόγους που θα εξηγήσω κατωτέρω.

 

Πιο συγκεκριμένα, γίνεται αποδεκτό το μέρος της μαρτυρίας του  που αφορούσε την κατοχή και χρήση του Επίδικου Ακινήτου από τον Αποβιώσαντα, ζήτημα για το οποίο ο μάρτυρας έδωσε επαρκείς λεπτομέρειες που ικανοποιούν το Δικαστήριο.  Δεν μπορεί, ωστόσο, να γίνει αποδεκτή η θέση του περί καταβολής συνολικού ποσού Λ.Κ. 300 από τον Αποβιώσαντα, μιας και ο μάρτυρας δεν ήταν σε θέση να παρουσιάσει οποιοδήποτε αποδεικτικό στοιχείο, ιδιαίτερα δεδομένης της θέσης του περί τήρησης του αρχείου που κρατείτο  παλαιότερα από τον πατέρα του, όπου και είχε εντοπιστεί το Πωλητήριο Έγγραφο.  Όπως ανέφερε, δεν εντόπισε στο αρχείο οποιαδήποτε απόδειξη πληρωμής και προς τούτο επικαλέστηκε τις συνθήκες κάτω από τις οποίες η οικογένειά του ήρθε στις ελεύθερες περιοχές.  Αν και η υπό κρίση θέση είναι πλήρως κατανοητή, εντούτοις δεν μπορεί να γίνει δεκτή δεδομένης της μεταφοράς του αρχείου από τον Αποβιώσαντα στις ελεύθερες περιοχές εντός του οποίου, μάλιστα, ήταν το Πωλητήριο Έγγραφο.

 

Σε σχέση με το σκέλος της μαρτυρίας του Μ.Ε. 2 ως προς τη μη λήψη νομικών  μέτρων από τον Αποβιώσαντα σε ενωρίτερο στάδιο, παρατηρείται,  πως αν και η θέση του μάρτυρα περί προβλημάτων υγείας που αντιμετώπιζε ο πατέρας του δεν αμφισβητήθηκε από την άλλη πλευρά, εν τούτοις ο μάρτυρας δεν έθεσε ενώπιον του Δικαστηρίου στοιχεία που να καταδεικνύουν τη σοβαρότητα της κατάστασης του και την αδυναμία του να προχωρήσει αναλόγως.  Σε κάθε περίπτωση, δεν  δόθηκε οποιαδήποτε πειστική εξήγηση για το ότι ο Αποβιώσας δεν  είχε απευθυνθεί στον Χαραλαμπούδη ενόσω ζούσε ο τελευταίος προκειμένου να διευθετήσει το θέμα της μεταβίβασης.  Αν και τα προβλήματα που αντιμετώπιζε ως πρόσφυγας είναι δεδομένα, από τα όσα προέβαλε ο Μ.Ε. 2 δεν προέκυψε ότι ήταν τέτοια ώστε να τον καθιστούσαν ανίκανο να επικοινωνήσει με τον Χαραλαμπούδη για να διασφαλίσει τη θέση του.

 

Μη αμφισβητούμενο και συνακόλουθα αποδεκτό  είναι και το μέρος της μαρτυρίας του που αφορούσε στα όσα έλαβαν χώρα κατά τη μετάβασή του με τον Αποβιώσαντα στο Κτηματολόγιο κατά το 2004 και την υποβολή του εντύπου Ν.298.

 

Εξετάζοντας τη μαρτυρία του Μ.Ε. 2 σε σχέση με το έγγραφο που κατατέθηκε ως Τεκμήριο 4 με τίτλο «Συγκατάθεση Εξουσιοδότησης Κληρονόμων», παρατηρείται πως πέραν από τη θέση του ως προς τους λόγους για τους οποίους ο Αποβιώσας επιθυμούσε την ετοιμασία  του, ο μάρτυρας δεν γνώριζε οτιδήποτε σε σχέση με αυτό. Το έγγραφο δεν φέρει ημερομηνία, ο δε Μ.Ε. 2 δεν ήταν σε θέση να τοποθετηθεί αναφορικά με τις συνθήκες κάτω από τις οποίες τέθηκαν οι δύο υπογραφές.   

 

Κατά τα λοιπά και σε σχέση με τα όσα ο Μ.Ε.2 κατέθεσε στο Δικαστήριο και αφορούν τα όσα του ανέφερε κατά καιρούς ο Αποβιώσας  σε σχέση με τα όσα είχαν λάβει χώρα, σημειώνεται πως η μαρτυρία του Μ.Ε. 2 δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή εφόσον πρόκειται για εξ ακοής μαρτυρία αποθανόντα.  Από τις πρόνοιες του άρθρου 26 του περί Αποδείξεως Νόμου Κεφ. 9 καθίσταται σαφές ότι η εξ ακοής μαρτυρία που θα παρουσιαστεί  υπό μορφή δήλωσης προϋποθέτει και την ύπαρξη του προσώπου που είχε προβεί στη δήλωση ούτως ώστε να είναι δυνατή η κλήτευση του για αντεξέταση, αν η άλλη πλευρά επιθυμεί τούτο.  Συναφώς δε σημειώνεται πως η παρούσα περίπτωση δεν εμπίπτει στις εξαιρέσεις του κοινοδικαίου που θα επέτρεπαν να γίνει αποδεκτή η δήλωση ως επιθανάτια (βλ. Muskita Aluminium Industries Ltd κ.ά. ν. Alsako Aluminium Ltd κ.α. (2009) 1 Α.Α.Δ.  1481). 

Το Δικαστήριο αδυνατεί να προσδώσει οποιαδήποτε βαρύτητα στη μαρτυρία του Μ.Ε. 3.  Αξίζει να σημειωθεί πως ο μάρτυρας ανέφερε πως η ένορκη δήλωση/Τεκμήριο 12 είχε ετοιμαστεί από τους δικηγόρους του Αποβιώσαντα.  Ο Μ.Ε. 3 δέχθηκε πως η θέση του περί αγοράς του Επίδικου Ακινήτου από τον Αποβιώσαντα στηρίχθηκε στα όσα είχε ακούσει στο χωριό, χωρίς να έχει δει κάποιο έγγραφο που να το επιβεβαιώνει, και ως συμπέρανε ο ίδιος ενόψει την εξόρυξης διάτρησης στο ακίνητο από τον Αποβιώσαντα. Ερωτηθείς κατά πόσον είδε τη συγκατάθεση της Συνεργατικής, απάντησε αρνητικά, σημειώνοντας, ωστόσο, πως έχοντας υπόψη την ανόρυξη διατήρησης με έξοδα του Αποβιώσαντα, η μόνη λογική εξήγηση είναι να είχε  δοθεί συγκατάθεση, θέση την οποία το Δικαστήριο αδυνατεί να αποδεχθεί. 

Το Δικαστήριο επίσης δεν μπορεί να στηριχθεί στη μαρτυρία του Μ.Ε. 4 για την εξαγωγή ανάλογων ευρημάτων.  Τα όσα ανέφερε σε σχέση με τη συνομολόγηση του Πωλητηρίου Εγγράφου προέκυψαν στη βάση των όσων του είχαν λεχθεί από τον αδελφό του, Μ.Ε. 1.  Ο ίδιος δεν έχει δει το έγγραφο, ούτε παρουσίασε οτιδήποτε που να υποστηρίζει τη θέση του περί διατήρησης του εγγράφου από τη ΣΠΕ Γιαλούσας.  Αξίζει, επίσης, να λεχθεί πως ο Μ.Ε. 4 υποστήριξε πως ο Αποβιώσασας είχε εξοφλήσει την οφειλή του, ενώ η θέση των υπόλοιπων μαρτύρων του Ενάγοντα ήταν πως το ποσό θα εξοφλείτο κατά τη μεταβίβαση, η οποία ματαιώθηκε. 

Αποδέχομαι τη μαρτυρία της Μ.Ε. 5.  Η μάρτυρας κλήθηκε από τον Ενάγοντα προκειμένου ως κτηματολογικός λειτουργός να περιγράψει στο Δικαστήριο τη διαδικασία που ακολούθησε το Κτηματολόγιο στην προσπάθεια του να δημιουργήσει αρχεία των κατεχόμενων περιοχών.  Τούτο έπραξε η μάρτυρας, αναφερόμενη στη διαδικασία με την απαιτούμενη λεπτομέρεια.

Σε σχέση με τα γεγονότα που αφορούσαν την παρούσα υπόθεση, η μάρτυρας ήταν σαφής πως ουδεμία εμπλοκή είχε και για το λόγο αυτό απαντούσε υποθετικά σε διάφορες ερωτήσεις.  Αναφορικά με την εμπλοκή των κοινοταρχών και αγροφυλάκων στην όλη διαδικασία, η μάρτυρας υπέδειξε πως η υποβολή δηλώσεων από τα πρόσωπα αυτά στο πλαίσιο της εν λόγω διαδικασίας ήταν συνήθης, παραπέμποντας  στο Τεκμήριο 17 που αφορά άλλα δύο πρόσωπα, με τρόπο ώστε το Δικαστήριο να ικανοποιείται για την υπό κρίση θέση της. 

Σημειώνεται, συναφώς, πως η θέση του κ. Σωτηρίου, ο οποίος και κάλεσε τη Μ.Ε. 5 ως μάρτυρα για τον Ενάγοντα, περί αμηχανίας και διστακτικότητας εκ μέρους της κατά την τοποθέτηση της, δεν με βρίσκει σύμφωνη.  Η μάρτυρας δεν απέφυγε να απαντήσει οποιαδήποτε ερώτηση της είχε τεθεί, αλλά αντιθέτως για όσα ζητήματα δεν ήταν σε θέση να τοποθετηθεί, το δήλωνε ευθαρσώς. 

 

Η μαρτυρία της Μ.Ε. 6 γίνεται αποδεκτή στην ολότητα της.  Το περιεχόμενο της μαρτυρίας της Μ.Ε.6 δεν αμφισβητήθηκε από την υπεράσπιση, η δε αντεξέταση περιορίστηκε σε διευκρινιστικές ερωτήσεις.  Η μάρτυρας ήταν σαφής και αντικειμενική, κατάθεσε δε στο Δικαστήριο στη βάση της έρευνας που έχει διενεργήσει στο αρχείο της ΚΕΔΙΠΕΣ.

 

Αποδεκτή γίνεται και η μαρτυρία της Μ.Ε. 8, η οποία, ωστόσο, έχει περιορισμένη σημασία.  Η μάρτυρας στην ουσία προσήλθε προκειμένου να καταθέσει σε σχέση με τους κοινοτάρχες και τα μέλη του κοινοτικού συμβουλίου των τρίτων ενοριών του Ριζοκαρπάσου και να καταθέσει τα σχετικά έγγραφα (βλ. Τεκμήρια 26-31).  Η μαρτυρία της δεν αμφισβητήθηκε από την υπεράσπιση και με δεδομένη τη θετική εντύπωση που άφησε στο Δικαστήριο, γίνεται αποδεκτή στην ολότητά της.

 

Ο Μ.Ε. 9 κλήθηκε από το Δικαστήριο ως εμπειρογνώμονας  υπό την ιδιότητα του γραφολόγου.

 

Σύμφωνα με τη νομολογία, η αξιολόγηση μαρτυρίας εμπειρογνωμόνων δεν διαφέρει από την αξιολόγηση της συνήθους μαρτυρίας, εκτός από το ότι η συμπεριφορά ενός εμπειρογνώμονα μάρτυρα στο εδώλιο δεν έχει τόση σπουδαιότητα για τη διαπίστωση της αξιοπιστίας του, παρόλο που παραμένει ένα από τα στοιχεία για να κριθεί η αξία της γνώμης του (βλέπε Vassiliko Cement Works Ltd v. Stavrou (1978) 1 C.L.R. 389, Νικολάου v. Σταύρου (1992) 1 Α.Α.Δ. 746, Star Fiber Glass Ltd v. Elneda Trading Ltd (1992) 1 Α.Α.Δ. 875 και Χαραλάμπους v. Αβραάμ κ.α. (1999) 1 Α.Α.Δ. 1441). Οι εμπειρογνώμονες οφείλουν να παρουσιάσουν στο Δικαστήριο όλα εκείνα τα επιστημονικά κριτήρια με βάση τα οποία κατέληξαν στα συμπεράσματα τους ώστε το Δικαστήριο να μπορέσει να ελέγξει την ορθότητα των ευρημάτων τους (βλέπε επίσης Σύγγραμμα Το Δίκαιο της Απόδειξης, Τάκης Ηλιάδης, 1994, σελίδες 138-146) και το Δίκαιο της Απόδειξης: Δικονομικές και Ουσιαστικές Πτυχές των Ηλιάδη και Σάντη στις σελίδες 580-586).

 

Με βάση καλά καθιερωμένες αρχές, το Δικαστήριο θα πρέπει πρώτα να πεισθεί ότι ο μάρτυρας είναι εμπειρογνώμονας στον τομέα που καταθέτει. Στη συνέχεια εξετάζει εάν με τη μαρτυρία του έχει δώσει τα αναγκαία επιστημονικά κριτήρια για τον έλεγχο της ακρίβειας των συμπερασμάτων του.  Με τον τρόπο αυτό, το Δικαστήριο διαμορφώνει την δική του ανεξάρτητη κρίση με την εφαρμογή των κριτηρίων αυτών, πάνω στα γεγονότα που αποδεικνύει η μαρτυρία. Στην υπόθεση Θεοσκέπαστη Φαρμ. ν. Δημοκρατίας (1990) 1 Α.Α.Δ. 984, λέχθηκε ότι το κατά πόσον ένας μάρτυρας έχει τα απαιτούμενα προσόντα να κριθεί εμπειρογνώμονας, είναι ζήτημα που εμπίπτει στη σφαίρα της αρμοδιότητας του Δικαστηρίου. Στο πλαίσιο άσκησης της διακριτικής του ευχέρειας το Δικαστήριο, εξετάζει τις γνώσεις και την εμπειρία του μάρτυρα, στα θέματα που καλείται να καταθέσει (βλέπε Σιακόλα ν. Αστυνομίας (2013) 2 Α.Α.Δ. 110). Έτσι κάποιος μπορεί να θεωρηθεί ως πραγματογνώμονας, όχι μόνο λόγω ακαδημαϊκών προσόντων αλλά λόγω απόκτησης της αναγκαίας πείρας από την εργασία του (σχετική η Κυριάκου ν. Γρίβα (2002) 1 Α.Α.Δ 825). 

 

Είναι στο στάδιο αυτό ορθό να λεχθεί πως ο Μ.Ε. 9 έχει πείσει το Δικαστήριο πως διαθέτει τις γνώσεις και την εμπειρία ώστε να καταθέσει υπό την ιδιότητα του ειδικού στο συγκεκριμένο τομέα.  Κρίνεται δε σκόπιμο να σημειωθεί πως από την πλευρά της υπεράσπισης δεν υπήρξε αμφισβήτηση ούτε των προσόντων και εμπειρίας του μάρτυρα, ούτε της εμπειρογνωμοσύνης του.

 

Όπως ανέφερε ο μάρτυρας κατά τη μαρτυρία του στο Δικαστήριο, αντικείμενο της  έρευνάς του ήταν η γραφολογική εξέταση της υπογραφής που αποδίδεται στον Κοινοτάρχη της κοινότητας Ριζοκαρπάσου, ενορία Ανάβρυσης, η οποία φαίνεται κάτω από τη λέξη «ο Πρόεδρος» σε αντίγραφο του Πιστοποιητικού Θανάτου και Κληρονόμων (βλ. Τεκμήριο 16).  Παρεμβάλλω στο σημείο πως το εν λόγω έγγραφο είχε επισυναφθεί στη δήλωση με βάση την οποία έγινε  η μεταβίβαση του Επίδικου Ακινήτου στις Εναγόμενες 1-3.  Και τούτο με σκοπό  η πλευρά του Ενάγοντα να καταδείξει πως το εν λόγω πιστοποιητικό εκδόθηκε από μη εξουσιοδοτημένο πρόσωπο και δη όχι από οποιονδήποτε από τους τρεις κοινοτάρχες Ριζοκαρπάσου, στο πλαίσιο της προσπάθειας των Εναγομένων 1-3 να καταδολιεύσουν τον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και να επιτύχουν την εγγραφή του Επίδικου Ακινήτου επ΄ ονόματι τους. 

 

Κρίνω ότι με τη μαρτυρία του Μ.Ε. 9 αυτό δεν επιτεύχθηκε.  Εν πρώτοις σημειώνεται πως αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας δέχθηκε πως ο ίδιος δεν γνωρίζει κατά πόσον οι τρεις υπογραφές με τις οποίες έχει συγκρίνει την αμφισβητούμενη, είναι οι γνήσιες υπογραφές αυτών των προσώπων.  Επομένως, η όποια σύγκριση στην οποία προέβηκε καθίσταται ατελέσφορη.  Η θέση του κ. Σωτηρίου στην αγόρευσή του επί τω ότι τα δείγματα των υπογραφών προέρχονταν από έγγραφα που είχαν αποσταλεί στην Επαρχιακή Διοίκηση Αμμοχώστου σε ανύποπτο χρόνο, δεν αλλοιώνει τα δεδομένα, ούτε μπορεί να εκληφθεί με οποιοδήποτε τρόπο ότι πρόκειται για τις γνήσιες υπογραφές των προσώπων αυτών. 

 

Σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να λεχθεί πως το Δικαστήριο αδυνατεί να στηριχθεί στη μαρτυρία του Μ.Ε. 9 για να καταλήξει σε εύρημα περί μη γνήσιας υπογραφής στη θέση του Κοινοτάρχη στο Τεκμήριο 16 για τους ακόλουθους λόγους:

 

Στη σελίδα 10 της Έκθεσής του (Τεκμήριο 33) αναφέρει πως στις περιπτώσεις όπου η αμφισβητούμενη υπογραφή  και/ή τα δείγματα που υπάρχουν για σύγκριση είναι φωτοαντίγραφα, η εκφορά γνώμης είναι επισφαλής διότι εύκολα μπορεί να μεταφερθεί από ένα πρωτότυπο ή αντίγραφο σε άλλο αντίγραφο και πως αποφασιστικό ρόλο ως προς την έκβαση του συμπεράσματος διαδραματίζει η ευκρίνεια των λεπτομερειών.  Παρόλα αυτά, ο ίδιος προέβηκε στην εξέταση φωτοαντιγράφων ενώ, ως ανέφερε, είδε στο χώρο του Δικαστηρίου τα πρωτότυπα των τριών υπογραφών.  Σε φωτοαντίγραφο, όμως, βρίσκεται και η αμφισβητούμενη υπογραφή και όπως μπορεί εύκολα να διαπιστωθεί, δεν πρόκειται για ευκρινές αντίγραφο.  Επιπρόσθετα, όπως προέκυψε από τη μαρτυρία του Μ.Ε. 9, δεν χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο μιας που οι υπογραφές ήταν ανόμοιες και κατέληξε στο συμπέρασμά του στηριζόμενος αποκλειστικά και μόνο στην εμπειρία του.  Και τούτο χωρίς να παρασχεθεί οποιαδήποτε τεκμηρίωση ως προς το συμπέρασμα του, με τον ίδιο να περιορίζεται στο ότι εντοπίζονται εξόφθαλμες διαφορές επικαλούμενος την 34χρόνη εμπειρία του.   Με κάθε σεβασμό, η εν λόγω προσέγγιση δεν μπορεί να αποτελεί εμπεριστατωμένη άποψη και ως εκ τούτου η μαρτυρία του Μ.Ε. 9 δεν κρίνεται βοηθητική για το Δικαστήριο. 

 

Αξιολογώντας τη μαρτυρία της Μ.Υ. 2 σημειώνεται εξ αρχής ότι η θέση της μάρτυρα περί δανεισμού του πατέρα της από τον Αποβιώσαντα λόγω οικονομικής στενότητας τη δεδομένη περίοδο δεν καλύπτεται από τις δικογραφημένες θέσεις της υπεράσπισης και ως εκ τούτου δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή.

 

Η εκδοχή της Μ.Υ. 2 αναφορικά με τις συνθήκες κάτω από τις οποίες υπέγραψε το Τεκμήριο 4 γίνεται αποδεκτή ενόψει του ότι παρέμεινε στην ουσία αναντίλεκτη.  Υπενθυμίζεται πως ο Μ.Ε. 2 δεν ήταν παρών κατά την επίσκεψη του Αποβιώσαντα στην Μ.Υ. 2, ενώ ουδεμία άλλη μαρτυρία τέθηκε στο Δικαστήριο από την πλευρά του Ενάγοντα ως προς τούτο, με τρόπο ώστε η μοναδική μαρτυρία που υπάρχει ενώπιον του να είναι αυτή της Μ.Υ. 2.  Η δε εισήγηση του κ Σωτηρίου πως η μαρτυρία αυτή δεν συνάδει με τα δικόγραφα της υπεράσπισης όπου γίνεται λόγος για επίσκεψη του Αποβιώσαντα στην Εναγόμενη 3 και το σύζυγο της, ενώ κάτι τέτοιο δεν υποστηρίζεται από τη μαρτυρία της, δεν μπορεί να διαδραματίσει οποιοδήποτε ουσιαστικό ρόλο στην κρίση της αξιοπιστίας της μάρτυρα.  Στο ίδιο πλαίσιο γίνεται αποδεκτή και η θέση της Μ.Υ. 2 ως προς την υπογραφή του Τεκμηρίου 4 εκ μέρους της Εναγόμενης 1.  Ως προς το ζήτημα αυτό, δεν διαφεύγει της προσοχής του Δικαστηρίου ότι κατά την μαρτυρία της Μ.Υ. 2 εγέρθηκε ένσταση σε σχέση με την υπό κρίση αναφορά της επί τη βάση του ότι είναι μη δικογραφημένη.  Παρόλα αυτά, μελέτη της παραγράφου 21(vii) της Έκθεσης Απαίτησης, αλλά και του συνόλου των δικογραφημένων ισχυρισμών, δεικνύει πως η αναφορά σε Εναγόμενη 1 αντί 2 αφορά τυπογραφικό λάθος[1] (σημ: η Εναγόμενη 2 κατέθεσε πως η ίδια αρνήθηκε να υπογράψει το έγγραφο, κοινοποιώντας την άρνηση της στον Αποβιώσαντα).  Τούτο, άλλωστε, συνάδει και με τη θέση του Μ.Ε. 2 επί τω ότι το πρόσωπο που αρνήθηκε να υπογράψει ήταν η Εναγόμενη 2. Σε κάθε περίπτωση, ως προς το θέμα της υπογραφής του Τεκμηρίου 4 από τις Εναγόμενες 1 και 3, επισημαίνεται πως αν και στο έγγραφο υπάρχει αναφορά σε «πιστοποίηση υπογραφών», τέτοια πιστοποίηση δεν έγινε, με τρόπο ώστε να ενισχύεται η θέση της υπεράσπισης.   

 

Αποδεκτή γίνεται, επίσης, η θέση της μάρτυρα ως προς την άγνοια της σε σχέση με την ύπαρξη τόσο του Αγοραπωλητηρίου όσο και του Πωλητηρίου Εγγράφου, αφού, όπως η ίδια εξήγησε, με τρόπο που ικανοποιεί το Δικαστήριο, κατά τον επίδικο χρόνο ήταν σε νεαρή ηλικία και ο πατέρας της δεν συνήθιζε να την ενημερώνει για τέτοια θέματα. 

 

Το Δικαστήριο, ωστόσο, αδυνατεί να αποδεχθεί την θέση της Μ.Υ. 2 περί μη παραλαβής της επιστολής ημερ. 25.4.2016 και τούτο λαμβάνοντας υπόψη τα όσα προκύπτουν από τη σχετική απόδειξη παραλαβής (βλ. Τεκμήριο 10).    

 

Για αντίστοιχους λόγους, η μαρτυρία της Μ.Υ. 3 γίνεται αποδεκτή.  Το σκέλος της μαρτυρίας της που αφορά στο Τεκμήριο 4 παρέμεινε  αναντίλεκτο.  Η θέση της επί τω ότι δεν γνώριζε οτιδήποτε για το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο και το Πωλητήριο Έγγραφο λόγω του ότι κατά τον επίδικο χρόνο εκείνη διέμενε στη συζυγική της οικίας, επίσης γίνεται αποδεκτή.  Άλλωστε, ο ίδιος ο Μ.Ε. 2 υποστήριξε πως το εν λόγω έγγραφο ετοιμάστηκε προκειμένου να βεβαιωθεί πως οι θυγατέρες του Αποβιώσαντα ήταν ενήμερες για την ύπαρξη του Πωλητηρίου Εγγράφου.  Σε σχέση με την παραλαβή της επιστολής ημερ. 25.4.2016 (Τεκμήριο 10), η μάρτυρας αναγνώρισε την υπογραφή της επί της σχετικής απόδειξης, ενώ αξίζει να σημειωθεί πως η αδυναμία της να θυμηθεί την ταυτότητα του προσώπου που πιστοποίησε την υπογραφή της κατά το έτος 2000 επί του Τεκμηρίου 16, οπότε έγινε η διανομή της περιουσίας του πατέρα της, δεν μπορεί να επηρεάσει την αξιοπιστία της, δεδομένης της παρόδου μεγάλου χρονικού διαστήματος έκτοτε και τη θέση της πως ο σύζυγός της είχε αναλάβει την διεκπεραίωση της διαδικασίας διανομής.

 

Η μαρτυρία της Μ.Υ. 5 αναφορικά με τη διαδικασία που ακολουθήθηκε από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας για την δημιουργία αρχείων για τις περιουσίες που βρίσκονται στα κατεχόμενα γίνεται αποδεκτή, ως, άλλωστε, προκύπτει και από το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 15.  Η μάρτυρας κατέθεσε με αντικειμενικότητα και σαφήνεια.  Η ίδια δεν ήταν σε θέση να τοποθετηθεί αναφορικά με τα όσα ερωτήθηκε από τον κ. Σωτηρίου σε σχέση με τα Τεκμήρια 5 και 6, αφού δεν είχε οποιαδήποτε εμπλοκή κατά τον επίδικο χρόνο.  Σε γενικότερο πλαίσιο δεν έχει τεθεί ενώπιον μου οποιοσδήποτε λόγος που να δικαιολογεί την μη αποδοχή της μαρτυρίας της Μ.Υ. 5.

Η μαρτυρία των Μ.Ε. 7, Μ.Υ. 1 και Μ.Υ. 4 περιστράφηκε γύρω από ζητήματα που αφορούν στην αξία του Επίδικου Ακινήτου.  Ο μεν Μ.Ε. 7 ετοίμασε εκτίμηση, ο δε Μ.Υ. 1 προσήλθε στο Δικαστήριο προκειμένου, στην ουσία, να εξηγήσει γιατί η κατάληξη του Μ.Ε. 7 είναι επισφαλής, ενώ το ίδιο πλαίσιο κινήθηκε και η μαρτυρία της Μ.Υ. 4.

 

Η μαρτυρία των εκτιμητών, ήτοι των Μ.Ε. 7, Μ.Υ. 1 και Μ.Υ. 2, θα τύχει αξιολόγησης στη βάση των αρχών που διέπουν την αξιολόγηση των μαρτύρων που καταθέτουν ως εμπειρογνώμονες και συνοψίζονται πιο πάνω.  Και τα τρία πρόσωπα που κατέθεσαν στο πλαίσιο αυτό είναι εμπειρογνώμονες στον κλάδο τους.  Τα προσόντα και η εμπειρία τους δεν αμφισβητήθηκαν. 

 

Σκόπιμο είναι, επίσης, να λεχθεί πως αν και οι Μ.Ε. 7 και Μ.Υ. 4  έδωσαν τη δική τους εκτίμηση όσον αφορά την αξία του Επίδικου Ακινήτου, η μαρτυρία του Μ.Υ. 1 δεν πρόσφερε, στην ουσία, οτιδήποτε που να κρίνεται βοηθητικό για το Δικαστήριο.  Ο ίδιος δεν προέβηκε σε εκτίμηση του Επίδικου Ακινήτου και περιορίστηκε να σχολιάσει τη μαρτυρία του Μ.Ε. 7 και να επισημάνει τα στοιχεία που, κατά την άποψη του, καθιστούν την εκτίμηση του Μ.Ε. 7 ημιτελή και/ή ακροασφαλή σε βαθμό που το Δικαστήριο να μην μπορεί να στηριχθεί σε αυτήν για την εξαγωγή των δικών του συμπερασμάτων.  Προσπάθησε, στην ουσία, να αποδυναμώσει τη μαρτυρία του Μ.Ε. 7 και όχι να βοηθήσει το Δικαστήριο. 

 

Στο πλαίσιο αυτό σημειώνω πως έχω μελετήσει τη μαρτυρία των τριών αυτών προσώπων πολύ προσεκτικά και για τους λόγους που θα επεξηγήσω αμέσως πιο κάτω, κρίνω τη μαρτυρία της Μ.Υ. 4 βοηθητική, αποτελούσα στέρεη βάση ώστε να μπορούν να εξαχθούν ανάλογα συμπεράσματα.  Τούτο δεν μπορεί να λεχθεί, όμως, για τη μαρτυρία του Μ.Ε. 7. 

 

Εξηγώ. 

 

Εν πρώτοις σημειώνεται πως στο πλαίσιο της Έκθεσης του (Τεκμήριο 24), ο Μ.Ε. 7 δεν συνυπολογίζει το γεγονός της τουρκικής κατοχής που, δυστυχώς, αποτελεί μια πραγματικότητα με πολλαπλά τραγικά αποτελέσματα, μεταξύ των οποίων, και η αποστέρηση του δικαιώματος κατοχής, χρήσης και απόλαυσης του ιδιοκτήτη των ακινήτων που βρίσκονται στα κατεχόμενα.  Συνεπώς, η βάση στην οποία στηρίχθηκε η Έκθεση Εκτίμησης του Μ.Ε. 7 και δη η υπόθεση (assumption) ότι το Επίδικο Ακίνητο είναι ελεύθερο και απαλλαγμένο από περιορισμούς, σαφώς, δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα.  Το θέμα της κατοχής αποτελεί, επίσης, ζήτημα που συναρτάται άμεσα με την ύπαρξη πρόθυμου αγοραστή, στοιχείο που επηρεάζει την αγοραία αξία του Επίδικου Ακινήτου.  Ο δε Μ.Ε. 7 αν και προώθησε τη θέση περί ύπαρξης ξένων επενδυτών που ενδιαφέρονται να αγοράσουν γη στις κατεχόμενες περιοχές και στην Επιτροπή Αποζημιώσεων, δεν ήταν σε θέση να δώσει συγκεκριμένα στοιχεία προς υποστήριξη της θέσης του, λέγοντας πως το γραφείο του δεν δραστηριοποιείται στον τομέα αυτό και πως οι αποφάσεις της εν λόγω επιτροπής δεν δημοσιοποιούνται.

 

Όσον αφορά τα συγκριτικά στοιχεία που χρησιμοποίησε ο Μ.Ε. 7 αυτά κατατάσσονται σε δύο κατηγορίες, αφενός ακίνητα που βρίσκονται στα κατεχόμενα και είχαν πωληθεί πριν την τουρκική εισβολή, αφετέρου ακίνητα που βρίσκονται στις ελεύθερες περιοχές και πωλήθηκαν κατά την περίοδο 2019-2022. 

 

Αναφορικά με τα τελευταία, σημειώνεται πως σαφώς δεν μπορεί να γίνει μια τέτοια σύγκριση αφού τα εν λόγω ακίνητα υπάγονται σε εντελώς διαφορετικά δεδομένα.  Και τούτο γιατί οι συγκριτικές πωλήσεις αφορούν χωράφια και οικόπεδα εντός ζωνών ανάπτυξης σε αντίθεση με το Επίδικο Ακίνητο που έχει γεωργική χρήση, αλλά και γιατί συνεπεία της τουρκικής εισβολής περιορίστηκε το δικαίωμα της κατοχής και χρήσης των ακινήτων στις κατεχόμενες περιοχές και αντιστοίχως η αξία της γης  στις ελεύθερες περιοχές αυξήθηκε λόγω της μετακίνησης πολλών εκτοπισθέντων στις μη κατεχόμενες περιοχές. 

 

Επομένως, τα σημερινά συγκριτικά που χρησιμοποιούνται στη σελίδα 17 της Έκθεσης του Μ.Ε. 7, δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν.  Ανάλογη προσέγγιση υιοθετήθηκε στην υπόθεση Χρυσοχού ν. Turkish Bank Ltd (Turk Bankasi Ltd) (2010) 1 Α.Α.Δ 1894 (βλ. επίσης Zilha Ozay Oguz κ.ά. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας κ.ά., Πολ. Έφεση αρ. 271/2018, απόφαση ημερ. 15.3.2024). 

 

Σε ό,τι αφορά στις συγκριτικές πωλήσεις μέχρι το 1974 (βλ. σελίδες 14-16 του Τεκμηρίου 24), σημειώνεται πως στη μεγάλη τους πλειοψηφία τα συγκριτικά που χρησιμοποιήθηκαν αφορούν οικόπεδα και κατοικίες σε ζώνες ανάπτυξης που απολαμβάνουν εντελώς διαφορετικά πολεοδομικά δεδομένα από το επίδικο, ενώ άλλα βρίσκονται σε μεγάλη απόσταση από αυτό.

 

Τέλος, σημειώνεται πως ο Μ.Ε. 7 υιοθέτησε δείκτες προσαρμογής τιμών 12%, 15% και 14%, τα οποία, ως υποστήριξε, στηρίζονται σε στοιχεία που κατέχει το γραφείο του, τα οποία, ωστόσο, δεν παρουσιάστηκαν.  Ως, επίσης, ανέφερε αντεξεταζόμενος, υιοθέτησε το ποσοστό ετήσιας αύξησης ακινήτων στις ελεύθερες περιοχές και κληθείς να τοποθετηθεί αναφορικά με την υιοθέτηση ετήσιας αύξησης ακόμα και κατά τα έτη όπου παρουσιαζόταν μείωση των τιμών των ακινήτων, δεν βοήθησε το Δικαστήριο  με μια τεκμηριωμένη τοποθέτηση.

 

Αντίθετα με τον Μ.Ε. 7, η μαρτυρία της Μ.Υ. 4 ήταν άκρως βοηθητική για το Δικαστήριο αφού με πλήρη αντίληψη όλων των δεδομένων που περιβάλλουν την υπόθεση και κατ΄ επέκταση επηρεάζουν την αξία του Επίδικου Ακινήτου.  Με λεπτομέρεια επεξήγησε όλα τα στοιχεία που  έλαβε υπόψη και κατέληξε ότι η αγοραία αξία του Επίδικου Ακινήτου σε τιμές κατά το 2016, θα ανέρχονταν σε €500,000 νοουμένου, ωστόσο, ότι το Επίδικο Ακίνητο δεν βρισκόταν υπό τουρκική κατοχή και θα τύγχανε παρόμοιας ανάπτυξης και χρήσης με τα ακίνητα στις αντίστοιχες περιοχές της ελεύθερης περιοχής της Κύπρου και ότι οι νόμιμοι ιδιοκτήτες του θα το εκμεταλλεύονταν και καρπούνταν κατά τον καλύτερο και πιο συμφέροντα τρόπο.  Η διαδικασία που ακολούθησε η Μ.Υ. 4 ακολουθείται και σε διαδικασίες ενώπιον διεθνών Δικαστηρίων κατά της Τουρκίας και στη βάση όλων όσων έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, κρίνεται ως η ορθή, υπό τις περιστάσεις, προσέγγιση.

 

Ευρήματα του Δικαστηρίου

 

Τα όσα τυγχάνουν καταγραφής στις σελίδες 2-5 πιο πάνω, αποτελούν ευρήματα του Δικαστηρίου με δεδομένο ότι αποτελούσαν κοινό έδαφος ή μη αμφισβητούμενα γεγονότα.

 

Σε ό,τι αφορά στα υπόλοιπα ζητήματα που παρέμειναν υπό αμφισβήτηση σημειώνονται τα εξής:

              

Αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου  ότι το Πωλητήριο Έγγραφο συνομολογήθηκε μεταξύ του Χαραλαμπούδη και του Αποβιώσαντα.  Το συμπέρασμα αυτό συνάγεται από τη μαρτυρία του Μ.Ε. 1 ο οποίος ήταν παρών κατά τη συνομολόγηση της συμφωνίας ενώ ενώπιον του καταβλήθηκε και το ποσό της προκαταβολής.  Αν και ο ίδιος δεν αναγνώρισε το Τεκμήριο 3 εφόσον δεν του υποδείχθηκε, το έγγραφο ήταν στην κατοχή του Μ.Ε. 2, ο οποίος και το παρουσίασε στο Δικαστήριο.  Σημαντικό δε είναι  να λεχθεί πως το έγγραφο είναι χαρτοσημασμένο  και φέρει τη σφραγίδα του Εφόρου Χαρτοσήμων.  Ο Μ.Ε. 1 κατέθεσε,  επίσης, πως εξ΄ όσων γνώριζε, υπογράφηκε μεταξύ τους Πωλητήριο Έγγραφο ενώπιον μαρτύρων (βλ. παράγραφο 7 του Εγγράφου 1).  Σε σχέση με τη θέση της υπεράσπισης που προβλήθηκε στο στάδιο των τελικών αγορεύσεων ως προς τη μη κλήτευση των προσώπων που υπογράφουν ως μάρτυρες παρατηρώ ότι το υπό κρίση ζήτημα δεν θα μπορούσε να απασχολήσει δεδομένης της δικογραφημένης θέσης των Εναγομένων 1-9 περί μη συνομολόγησης του Πωλητηρίου Εγγράφου (βλ. Mega Print Colours by Rolandos Ltd v. Λάκη Βαρνάβα, Πολ. Έφεση 267/2016, απόφαση ημερ. 18.2.2016).    Επίσης, το γεγονός της καλλιέργειας του Επίδικου Ακινήτου και η ανόρυξη διάτρησης από τον Αποβιώσαντα εντός αυτού (σύμφωνα με τη μαρτυρία των Μ.Ε. 1, 2 και 3), το οποίο δεν αντικρούστηκε από την υπεράσπιση, επίσης συνηγορεί σε συνδυασμό με τα πιο πάνω δεδομένα, στο συμπέρασμα περί συνομολόγησης του Τεκμηρίου 3. 

 

Με βάση τη μαρτυρία που έγινε αποδεκτή από το Δικαστήριο, αποτελεί εύρημα μου ότι στο πλαίσιο του Πωλητηρίου Εγγράφου ο Αποβιώσας κατέβαλε στον Χαραλαμπούδη το ποσό των £30.  Το Δικαστήριο, ωστόσο, αδυνατεί να εξάξει εύρημα ως προς τυχόν άλλα ποσά που ο Αποβιώσας κατέβαλε στο πλαίσιο αυτό και τούτο δεδομένης της αξιολόγησης της μαρτυρίας των Μ.Ε. 1 και Μ.Ε. 2 αναφορικά με το ζήτημα. Σε κάθε περίπτωση, παραμένει ως αναμφισβήτητο γεγονός ότι ο Αποβιώσας δεν εξόφλησε το τίμημα πώλησης και/ή τις υποχρεώσεις του Χαραλαμπούδη έναντι της ΣΠΕ Γιαλούσας.

 

Παρομοίως, το Δικαστήριο αδυνατεί να καταλήξει σε εύρημα ως προς το ότι η ΣΠΕ Γιαλούσας ήταν ενήμερη και/ή είχε συγκατατεθεί στην πώληση του Επίδικου Ακινήτου από τον Χαραλαμπούδη στον Αποβιώσαντα.  Η μαρτυρία των προσώπων που προσήλθαν ως μάρτυρες προκειμένου να τεκμηριώσουν τη θέση του Ενάγοντα επί τούτου δεν έγινε αποδεκτή  για τους λόγους που επεξηγούνται πιο πάνω, ενώ αξιοσημείωτο είναι πως ούτε στα αρχεία της ΣΠΕ Γιαλούσας και/ή της ΣΠΕ Στροβόλου και/ή της ΚΕΔΙΠΕΣ εντοπίστηκε οτιδήποτε σχετικό.  Ούτε το Πωλητήριο Έγγραφο συνυπογράφεται από κάποιο εκπρόσωπο της ΣΠΕ Γιαλούσας. 

 

Σε σχέση με τη διαδικασία που ακολουθήθηκε από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας  κατά την υποβολή των εντύπων Ν. 298 από τον Δ. Χ΄΄Παναγή εκ μέρους του Χαραλαμπούδη και τη ΣΠΕ Γιαλούσας, αποτέλεσε αντικείμενο διαφωνίας κατά πόσον ο Δ. Χ΄΄Παναγής ήταν εξουσιοδοτημένος από τον Χαραλαμπούδη να προβεί στην υποβολή του εντύπου εκ μέρους του.  Αναφορικά με το υπό κρίση ζήτημα σημειώνεται πως ουδεμία μαρτυρία τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου από τον Ενάγοντα, που είχε και το βάρος απόδειξης, περί μη εξουσιοδότησης του Δ.  Χ΄΄Παναγή να ενεργήσει εκ μέρους του Χαραλαμπούδη.  Ως, άλλωστε, κατέθεσε η Μ.Ε. 5, ο Δ. Χ΄΄Παναγής είχε προβεί σε ανάλογες δηλώσεις και για άλλα πρόσωπα (βλ. Τεκμήριο 17) καθώς επίσης πως στο πλαίσιο της εν λόγω διαδικασίας ήταν σύνηθες η δήλωση να υποβάλλεται από αγροφύλακες ή κοινοτάρχες.  Συνεπώς, το Δικαστήριο δεν μπορεί να καταλήξει σε εύρημα επί τω ότι ο Δ. Χ΄΄Παναγής ήταν μη εξουσιοδοτημένο πρόσωπο από τον Χαραλαμπούδη για να ενεργήσει  εκ μέρους του στο πλαίσιο αυτό. 

 

Παρομοίως, ουδεμία σαφής μαρτυρία έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου αναφορικά με το πρόσωπο που διέγραψε την αναφορά στο Επίδικο Ακίνητο ως ιδιοκτησία της ΣΠΕ Γιαλούσας στο Τεκμήριο 6/6Α.  Ούτε και για την ημερομηνία υποβολής των εντύπων που κατατέθηκαν  ως Τεκμήρια 5 και 6.

 

Σε σχέση με το έγγραφο που τιτλοφορείται Συγκατάθεση-Εξουσιοδότηση Κληρονόμων (Τεκμήριο 4), αποτελεί εύρημα μου ότι σε σχέση με τις Εναγόμενες 1 και 3 υπογράφτηκε κάτω από τις συνθήκες που περιέγραψε η Μ.Υ. 2 ενώ δεν υπογράφηκε από την Εναγόμενη 2/Μ.Υ. 3. 

 

Αποτελεί, επίσης, εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι Εναγόμενες 2 και 3 έλαβαν γνώση του περιεχομένου του Πωλητηρίου Εγγράφου με την επιστολή των δικηγόρων του Ενάγοντα ημερ. 25.4.2016 (βλ. Τεκμήριο 10).  Η εν λόγω επιστολή δεν παραλήφθηκε από την Εναγομένη 1.

 

 

Τέλος, σε σχέση με τον ισχυρισμό περί  μη λειτουργίας και/ή δραστηριοποίησης της ΣΠΕ Γιαλούσας, σύμφωνα με τη μαρτυρία του ίδιου του Μ.Ε. 2 κάποια χρόνια μετά την τουρκική εισβολή, η ΣΠΕ Γιαλούσας είχε δραστηριοποιηθεί ξανά διατηρώντας κατάστημα στη Λευκωσία, γεγονός το οποίο ήταν σε γνώση του Αποβιώσαντα.  Επομένως, δεν μπορεί να εξαχθεί εύρημα περί αδυναμίας του Αποβιώσαντα να καταβάλει το σχετικό τίμημα στη ΣΠΕ Γιαλούσας λόγω μη λειτουργίας της.  Άλλωστε, όπως ο Μ.Ε. 2 κατέθεσε, για αρκετά χρόνια μετά την τουρκική εισβολή ο Αποβιώσας προσπαθούσε να εξεύρει τα χρήματα προς το σκοπό αυτό.  Αξίζει δε να σημειωθεί πως ακόμα και μετά τη συγχώνευση με τη ΣΠΕ Στροβόλου, ουδέν πρόβλημα υπήρχε, ο δε Μ.Ε. 3 κατέθεσε στο Δικαστήριο ότι σε συνεννόηση με τη ΣΠΕ Στροβόλου έγινε μεταβίβαση του κλήρου που απέκτησε με τον ίδιο τρόπο ως ο Χαραλαμπούδης.   

 

Όσον αφορά την αξία του Επίδικου Ακινήτου κατά το 2016, το Δικαστήριο εξάγει εύρημα ανάλογο της μαρτυρίας της Μ.Υ. 4  και δη ότι θα ανέρχονταν σε €500,000 νοουμένου ότι το Επίδικο Ακίνητο δεν βρισκόταν υπό τουρκική κατοχή και θα τύγχανε παρόμοιας ανάπτυξης και χρήσης με τα ακίνητα στις αντίστοιχες περιοχές της ελεύθερης περιοχής της Κύπρου και ότι οι νόμιμοι ιδιοκτήτες του θα το εκμεταλλεύονταν και καρπούνταν κατά τον καλύτερο και πιο συμφέροντα τρόπο. 

 

Σε ό,τι τέλος αφορά στην πάροδο του μεγάλου χρονικού διαστήματος μέχρι την καταχώρηση της αγωγής, επαναλαμβάνεται ότι από τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου δεν έχουν δοθεί συγκεκριμένα στοιχεία που να μπορούν να τεκμηριώσουν αδυναμία του Αποβιώσαντα και/ή του Ενάγοντα να προχωρήσει με τα δέοντα για την εγγραφή του Επίδικου Ακινήτου επ΄  ονόματι του ή με την καταχώρηση της αγωγής.  Οι δυσκολίες που αντιμετώπιζε ο Αποβιώσας μετά την τουρκική εισβολή, αν και  πλήρως κατανοητές, δεν δικαιολογούν την πρώτη αντίδραση από μέρους του είκοσι περίπου χρόνια αργότερα και την επίσκεψη του στο Κτηματολόγιο δέκα χρόνια περίπου μετέπειτα, ενώ σε σχέση με τα αναφερόμενα προβλήματα υγείας δεν καθορίστηκε ο χρόνος διάρκειας του ούτε και η επακριβής φύση τους και οι συνέπειες αυτών.

 

Κρίνεται δε σκόπιμο να λεχθεί πως με τον τρόπο που ενήργησε ο Αποβιώσας και ακολούθως ο Ενάγων, και της παρόδου μεγάλου χρονικού διαστήματος για την διεκδίκηση των δικαιωμάτων του, δεν κατέστη δυνατόν να τεθούν ενώπιον του Δικαστηρίου αρκετά ουσιαστικά γεγονότα. 

 

         Εξέταση των εκατέρωθεν θέσεων

 

Προτού προχωρήσω να εξετάσω κατά πόσον η υπόθεση του Ενάγοντα έχει αποδειχθεί κρίνεται αναγκαία η ενασχόληση του Δικαστηρίου με την προδικαστική ένσταση που εγείρεται από την υπεράσπιση και αφορά την παραγραφή του αγώγιμου δικαιώματος του Ενάγοντα.

 

Δεν συμφωνώ επί τούτου. 

 

Περιορίζομαι να σημειώσω πως με βάση το άρθρο 23 του περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμου Ν. 66(Ι)/2012, που αφορά στις ειδικές περιπτώσεις αναστολής, ο χρόνος παραγραφής αναστέλλεται σε σχέση με οποιαδήποτε βάση αγωγής που συνδέεται με ακίνητη ιδιοκτησία που βρίσκεται σε μη ελεγχόμενη από την Κυβέρνηση της Κυπριακής Δημοκρατίας περιοχή.  Συνεπώς, δεν υφίσταται θέμα παραγραφής.

 

 

Εξετάζοντας την απαίτηση του Ενάγοντα και κατά πόσον αυτή έχει αποδειχθεί στον απαιτούμενο βαθμό (βλ. μεταξύ άλλων Σοφοκλέους ν Κυριάκου (2010) 1 Α.Α.Δ. 665 και  Μαρσέλ και Άλλων ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ (2001) 1 Α.Α.Δ. 1858, Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ ν. Παναγιώτου, Πολιτική Έφεση 398/2011, απόφαση ημερομηνίας 12.2.2018, ECLI:CY:AD:2018:A71 και Δίκαιο της Απόδειξης: Δικονομικές και Ουσιαστικές Πτυχές των Ηλιάδη και Σάντη στη σελίδα 196), σημειώνονται τα εξής:

 

Δόλος και/ή απάτη και/ή Ψευδείς Παραστάσεις από μέρους των Εναγομένων 1-3

 

Ως προκύπτει από την παράγραφο 29 της Έκθεσης Απαίτησης, αποτελεί θέση του Ενάγοντα πως οι Εναγόμενοι 1-3 ενώ γνώριζαν ότι το Επίδικο Ακίνητο κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν αποτελούσε περιουσιακό στοιχείο του Χαραλαμπούδη και πως ουδέποτε είχαν ή απέκτησαν δικαίωμα να εγγραφούν ως κύριοι, με ψευδείς δηλώσεις και/ή παραστάσεις καταθέτοντας ανακριβή έγγραφα, ζήτησαν και πέτυχαν παράνομα και καταχρηστικά να εγγραφούν ως κύριοι του ακινήτου.  Στη δε υποπαράγραφο (β) της παραγράφου 29, δικογραφείται πως οι Εναγόμενοι 1-3 είχαν άμεση γνώση ότι ο Χαραλαμπούδης είχε πωλήσει το Επίδικο Ακίνητο στον Αποβιώσαντα παρέχοντας του αποκλειστικό και αδιαφιλονίκητο δικαίωμα να εγγραφεί ως ιδιοκτήτης. 

 

Η απαίτηση σε σχέση με τους Εναγόμενους 1-3 στηρίζεται στο αστικό αδίκημα της απάτης.  Τα συστατικά στοιχεία του εν λόγω αστικού αδικήματος αναλύθηκαν στην πρόσφατη απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Touchstone Snail Technologies Ltd κ.ά. ν.  K. Invest Consulting S.A.L. Offshore, Πολιτική Έφεση αρ. 11/2021, απόφαση  ημερ. 29.3.2024, όπου με αναφορά στο σύγγραμμα Bullen & Leake & Jactob’s Precedents of Pleadings, Vol. 2, 19^η έκδοση, υποδεικνύεται πως στο κοινοδίκαιο ο δόλος δεν αναγνωρίζεται ως αυτοτελές αστικό αδίκημα.  Η αγωγή για δόλο συνήθως παίρνει τη μορφή μίας ή περισσότερων ξεχωριστών βάσεων αγωγής οι οποίες είναι διάκριτες και έκαστη έχει τα δικά της απαραίτητα συστατικά στοιχεία, εκ των οποίων είναι και ο δόλος με την έννοια της δόλιας συμπεριφοράς ή δόλιας νοητικής κατάστασης του αδικοπραγούντος. 

 

Στην επίσης πρόσφατη απόφαση του Εφετείου ημερ. 20.9.2024 στην Πολιτική Έφεση αρ. 80/2018, Andreas Kavallaris Jewellers Ltd v. Γεώργιου Χατζηβασιλείου κ.ά., διευκρινίστηκε ότι η αγωγή για δόλο είναι ορισμός «ομπρέλα» που καλύπτει διάφορες, διάκριτες και αυτοτελείς βάσεις αγωγής, μεταξύ των οποίων είναι η απάτη και η συνομωσία.  Έτσι, σημειώθηκε πως το αστικό αδίκημα που το κοινοδίκαιο χαρακτηρίζει ενίοτε ως δόλος (fraud) είναι κατ΄ ουσία ταυτόσημο με  το αστικό αδίκημα της απάτης (deceit) δυνάμει του ΄αρθρου 35 του περί Αστικων Αδικημάτων Νόμου Κεφ. 148. 

 

Στην Τσιάρτας Ανδρέας κ.ά. ν. Alocay Holdings Ltd κ.ά. (2010) 1 Α.Α.Δ. 1523, με αναφορά στο σύγγραμμα Halsbury’s Laws of England, 3^η έκδοση, τόμος 18, σελ. 189, υποδεικνύεται πως η έννοια του δόλου προσδιορίζεται ως κάτι ανέντιμο, ηθικώς ανάρμοστο, ειδικώς σε απόκτηση χρηματικού οφέλους με άδικα μέσα και επισημαίνεται πως ο Ενάγων έχει το βάρος να αποδείξει αυστηρά τις λεπτομέρειες του δόλου (βλ. Kakoullou and another v. Kakoullou (1987) 1 CLR 547). 

 

Το άρθρο 36 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου Κεφ. 148 διαλαμβάνει τα ακόλουθα:

 

«Απάτη

36. Απάτη συvίσταται σε ψευδή παράσταση γεγovότoς, η oπoία γίvεται εv γvώσει τoυ ψεύδoυς αυτής, ή χωρίς πίστη για τo αληθές αυτής ή απερίσκεπτα, αδιάφoρα τoυ κατά πόσo είvαι αληθής ή ψευδής, με σκoπό όπως τo πρόσωπo πoυ εξαπατήθηκε εvεργήσει με βάση αυτή:

Νoείται ότι καμιά αγωγή δεv εγείρεται σε τέτoια παράσταση εκτός αv αυτή έγιvε με σκoπό εξαπάτησης τoυ εvάγovτα και πράγματι εξαπάτησε αυτόv, και αυτός εvέργησε με βάση αυτή και εξαιτίας αυτoύ υπέστη ζημιά:

Νoείται περαιτέρω ότι καμιά αγωγή δεv εγείρεται σε τέτoια παράσταση για τo χαρακτήρα, τη συμπεριφoρά, τηv πίστη, τηv ικαvότητα, τo επιτήδευμα ή τις συvαλλαγές oπoιoυδήπoτε πρoσώπoυ, η oπoία έγιvε με σκoπό εξασφάλισης πίστωσης, χρημάτωv ή αγαθώv στo πρόσωπo αυτό, εκτός αv η παράσταση αυτή έγιvε γραπτώς και υπoγράφτηκε από τov ίδιo τov εvαγόμεvo.»

 

Στην υπόθεση Pyrgos v. Stavridou (1969) 1 CLR 332 τονίστηκε ότι το άρθρο 36 ουσιαστικά αναπαραγάγει το κοινοδίκαιο.

 

Προκειμένου να αποδειχθεί το αστικό αδίκημα της απάτης θα πρέπει να αποδειχθούν τα εξής:

 

1.    Παράσταση γεγονότος, όχι απλή έκφραση γνώμης με λόγια ή συμπεριφορά, απλή σιωπή δεν είναι αρκετή.

2.    Η παράσταση πρέπει να γίνεται με γνώση ότι είναι ψευδής, δηλ. πρέπει να είναι εκούσια ψευδής ή τουλάχιστον να γίνεται χωρίς να υπάρχει γνήσια πίστη ότι είναι αληθής.

3.    Η παράσταση πρέπει να γίνεται με πρόθεση ο ενάγοντας να βασιστεί σε αυτή κατά τον τρόπο που του προκάλεσε ζημιά.

4.    Πρέπει να αποδειχθεί ότι ο ενάγοντας βασίστηκε και ενήργησε με βάση τη ψευδή παράσταση.

5.    Πρέπει να αποδειχθεί ότι ο ενάγοντας υπέστη ζημιά ενεργώντας με βάση τη ψευδή παράσταση.

 

Στο σύγγραμμα Bullen and Leake and Jacob’s Precedents (17^η έκδοση), Vol. 2 αναφέρεται στη σελ. 942 ότι η ουσία της αγωγής για απάτη είναι η ανεντιμότητα. 

 

Στο σύγγραμμα Halsbury’s Laws of England, 4^η έκδοση, τόμος 31, στις παραγράφους 765, 770, 778 και 779, επισημαίνεται πως για σκοπούς απόδειξης του αστικού αδικήματος της απάτης είναι απαραίτητο να αποδειχθεί ότι η ψευδής παράσταση έγινε με σκοπό εξαπάτησης του ενάγοντα, ο οποίος και εξαπατήθηκε και ενήργησε με βάση αυτή και υπέστηκε ζημιά.   Καθίσταται, επομένως, φανερό πως θα πρέπει να αποδειχθεί ότι η συγκεκριμένη ενέργεια του ενάγοντα ήταν ο σκοπός και το αποτέλεσμα της ψευδούς παράστασης.  Πιο συγκεκριμένα, θα πρέπει να καταδειχθεί πως συνεπεία αυτής της ψευδούς παράστασης ο ενάγων όχι μόνο άλλαξε γνώμη σε σχέση με κάποιο θέμα, αλλά άλλαξε και τη θέση του σε σχέση με τα ουσιώδη συμφέροντα του ή τις καταστάσεις γενικά. 

 

Στο ίδιο σύγγραμμα στην παράγραφο 735 επεξηγείται ότι το πρόσωπο που θεωρείται ότι εξαπατείται περιλαμβάνει:

 

·         Το πρόσωπο στο οποίο γίνεται πραγματικά η ψευδής παράσταση ή οποιοδήποτε προϊστάμενο ή συνέταιρο αυτού.

·         Οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο το οποίο δεν εμπίπτει στην πρώτη κατηγορία αλλά το οποίο το πρόσωπο που προβαίνει στην ψευδή παράσταση είχε πρόθεση να εξαπατήσει.

·         Οποιοδήποτε μέλος του κοινού ή οποιασδήποτε τάξης προσώπων το οποίο ενήργησε με βάση την παράσταση η οποία έγινε στο κοινό ή στην εν λόγω τάξη προσώπων. 

 

Το κρίσιμο ερώτημα που τίθεται στο πλαίσιο αυτό είναι κατά πόσον με τη μαρτυρία που προσκόμισε ο Ενάγων έχει αποδείξει στον απαιτούμενο βαθμό ότι οι Εναγόμενες 1-3 γνώριζαν για την ύπαρξη του Πωλητηρίου Εγγράφου.

 

Η απάντηση στο υπό κρίση ερώτημα είναι αρνητική.  Επί τούτου σημειώνεται πως στη μαρτυρία που προσκόμισε ο Ενάγων αναφορικά με το θέμα, δεν εντοπίζεται οποιαδήποτε αναφορά από τους Μ.Ε. 1, Μ.Ε. 2, Μ.Ε. 3 και Μ.Ε. 4 από την οποία μπορεί να εξαχθεί τέτοιο συμπέρασμα.  Κανένας από τους μάρτυρες αυτούς δεν ερωτήθηκε αναφορικά με το υπό κρίση ζήτημα και ούτε τοποθετήθηκε αναλόγως. Η θέση των Μ.Ε. 1, 3 και 4 πως όλοι γνώριζαν ότι ο Αποβιώσας είχε αγοράσει το Επίδικο Ακίνητο από τον Χαραλαμπούδη, δεν κρίνεται επαρκής ώστε να τεκμηριώσει κάτι τέτοιο.  Ιδιαίτερα έχοντας υπόψη την αναφορά της Μ.Υ. 3 ότι ο πατέρας τους δεν τους ενημέρωνε γι΄ αυτά τα ζητήματα, θέση η οποία κρίνεται πειστική με βάση τα ήθη και τον τρόπο ζωής κατά τη δεκαετία του 1970.   Υπενθυμίζεται, περαιτέρω, πως, ως κατέθεσαν οι Μ.Υ. 2 και Μ.Υ. 3, στο Δικαστήριο, κατά το 1973, οι ίδιες δεν διέμεναν με τον πατέρα τους και δεν τους είχε λεχθεί ποτέ οτιδήποτε σε σχέση με τυχόν πώληση του Επίδικου Ακινήτου από τον πατέρα τους στον Αποβιώσαντα.  Η μαρτυρία τους επί του προκειμένου παρέμεινε, στην ουσία, αναντίλεκτη.

 

Ως προκύπτει από τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, ο Χαραλαμπούδης  απεβίωσε το 1986, ενώ οι ενέργειες που έγιναν στο πλαίσιο των Ειδοποιήσεων του Διευθυντή του Κτηματολογίου δυνάμει του Τεκμηρίου 15, γίνονταν από τον Δ. Χ’’Παναγή και όχι από τις Εναγόμενες 1-3. 

 

Η πλευρά του Ενάγοντα αποδίδει στις Εναγόμενες 1-3 γνώση του δικαιώματος του Αποβιώσαντα να εγγραφεί ως ιδιοκτήτης του Επίδικου Ακινήτου στη βάση του περιεχομένου του Τεκμηρίου 4 που τιτλοφορείται «Συγκατάθεση Εξουσιοδότηση Κληρονομιάς», το οποίο σύμφωνα με την Μ.Υ. 2 φέρεται να υπογράφεται περί το 1995-1996. 

 

Η μαρτυρία, ωστόσο, που δόθηκε σε σχέση με το έγγραφο αυτό επίσης δεν βοηθά τον Ενάγοντα.

 

Υπενθυμίζεται ότι ο Μ.Ε. 2 αναφερόμενος στο έγγραφο αυτό υποστήριξε ότι μετά το θάνατο του Χαραλαμπούδη ο Αποβιώσας ήθελε να βεβαιωθεί κατά πόσον οι Εναγόμενες 1-3 ήταν ενήμερες για την πώληση του Επίδικου Ακινήτου στον ίδιο, να τους δείξει το Πωλητήριο Έγγραφο και να εξασφαλίσει τη συγκατάθεση τους σε σχέση με τη μεταβίβαση.  Η ανάγκη αυτή του Αποβιώσαντα ενισχύει τη θέση της υπεράσπισης περί άγνοιας τους ως προς την ύπαρξη του Πωλητηρίου Εγγράφου.  Ο Μ.Ε. 2 δεν συνόδευσε τον πατέρα του στις επισκέψεις του στις Μ.Υ. 2 και 3,   ενώ υπενθυμίζεται πως σύμφωνα με τη μαρτυρία της Μ.Υ. 3  (η οποία επί τούτου επίσης παρέμεινε αναντίλεκτη) αυτή ουδέποτε συναντήθηκε με τον Αποβιώσαντα.  Η  δε Μ.Υ. 2 δεν ανέφερε, ούτε της υποβλήθηκε, ότι ο Αποβιώσας την ενημέρωσε αναφορικά με την ύπαρξη του Πωλητηρίου Εγγράφου, ούτε ότι της υπέδειξε αντίγραφο αυτού.   Η ίδια υποστήριξε πως δεν είχε διαβάσει το Τεκμήριο 4 προτού θέσει την υπογραφή της, επομένως ουδεμία σαφής μαρτυρία υπάρχει περί οποιασδήποτε  ενημέρωσης των Εναγομένων 1-3 περί ύπαρξης του Πωλητηρίου Εγγράφου.

 

Υπενθυμίζεται πως με βάση τη μαρτυρία των Μ.Υ. 2 και 3, η Εναγόμενη 1, την οποία, επίσης, δεν συνάντησε ο Αποβιώσας, αντιμετώπιζε προβλήματα ψυχικής υγείας και η υπογραφή στο Τεκμήριο 4 δεν είναι δική της. 

 

Επομένως, στην απουσία οποιασδήποτε μαρτυρίας που να θεμελιώνει γνώση από μέρους των Εναγομένων 1-3 τόσο σε σχέση με την ύπαρξη όσο και με τους όρους του Πωλητηρίου Εγγράφου οι δικογραφημένες θέσεις του Ενάγοντα δεν μπορούν να αποδειχθούν.  Ούτε η όποια συνάντηση του Αποβιώσαντα με την Μ.Υ. 2 και τα όσα είχαν λεχθεί στο πλαίσιο αυτής ήταν τέτοια ώστε να όφειλαν  οι Εναγόμενοι 1-3 να διερευνήσουν οτιδήποτε πριν την υποβολή αίτησης διανομής της περιουσίας του Χαραλαμπούδη και ως εκ τούτου δεν μπορεί να αποδοθεί σε αυτές ότι ενήργησαν απερίσκεπτα ή με αδιαφορία.   Σημειώνεται, περαιτέρω, πως δεν έχει δοθεί οποιαδήποτε  μαρτυρία αναφορικά με γνώση των οποιωνδήποτε γεγονότων από τους Εναγομένους 4-9, με τρόπο ώστε ούτε οι λεπτομέρειες ως η παράγραφος 29(δ) της Έκθεσης Απαίτησης να αποδεικνύονται. 

 

Σε σχέση με το ζήτημα της απάτης, έγινε προσπάθεια από την πλευρά του Ενάγοντα να καταδειχθεί ότι οι Εναγόμενες 1-3 ενήργησαν δολίως και/ή κακόπιστα.  Στο πλαίσιο αυτό δόθηκε έμφαση  στο γεγονός της υπογραφής του πιστοποιητικού θανάτου από  πρόσωπο που δεν ήταν  Κοινοτάρχης Ριζοκαρπάσου, καθώς επίσης σε κάποια ανακριβή στοιχεία, όπως η αναφορά περί καταγωγής  του Χαραλαμπούδη από Ριζοκάρπασο (και όχι από Γιαλούσα που είναι το ορθό), ότι ο Χαραλαμπούδης απεβίωσε το 1984 (αντί του ορθού που είναι το 1986), όπως και ότι η δήλωση διανομής και το πιστοποιητικό θανάτου φέρουν την ίδια ημερομηνία.  Επίσης, στο ότι η  Εναγομένη 2 δέχθηκε πως δεν γνώριζε το άτομο ενώπιον του οποίου υπέγραψε ενώ δηλώνεται στο έγγραφο πως είναι γνωστοί. 

 

Όσον αφορά το ζήτημα της υπογραφής του Κοινοτάρχη επί του πιστοποιητικού θανάτου, υπενθυμίζεται πως η μαρτυρία του Μ.Ε. 9  δεν έγινε αποδεκτή, ενώ σε γενικότερο  πλαίσιο δεν έχει καταδειχθεί ότι η υπογραφή στη θέση του Κοινοτάρχη επί του Τεκμηρίου 16 είναι πλαστή.    Η δε θέση του κ. Σωτηρίου στη σελίδα 22 της αγόρευσής του περί εξασφάλισης πιστοποιητικού από μη εξουσιοδοτημένο κοινοτάρχη γιατί κατά τον ουσιώδη χρόνο  κοινοτάρχης της Γιαλούσας ήταν ο Αποβιώσας, δεν βρίσκει έρεισμα στη μαρτυρία αφού  κάτι τέτοιο ουδέποτε είχε λεχθεί κατά την ακροαματική διαδικασία.

 

Αναφορικά, τώρα, με τα υπόλοιπα ζητήματα που σημειώνονται στο πλαίσιο αυτό, παρατηρείται ότι αφορούν επουσιώδη ζητήματα, τα οποία σε κάθε περίπτωση δεν καταδεικνύουν δόλο από μέρους των Εναγομένων 1-3 και δεν αφορούσαν την ουσία της γενόμενης  μεταβίβασης.

 

Επομένως, η αγωγή σε σχέση με τους Εναγομένους 1-9 δεν  μπορεί να επιτύχει. 

 

Ευθύνη Εναγομένου 10

 

Αποτελεί θέση του Ενάγοντα ότι ο Διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας όφειλε, προτού προβεί στην καταχώρηση και εγγραφή του Επίδικου Ακινήτου, να ζητήσει να κατατεθούν ενώπιον του τα απαραίτητα έγγραφα που να αποδεικνύουν τον τίτλο κυριότητας επί του ακινήτου ή να ζητήσει τη συνδρομή της οικείας χωρητικής αρχής ή να προβεί σε δημοσίευση σχετικής ειδοποίησης.  Είναι δε ο ισχυρισμός του Ενάγοντα ότι ο Διευθυντής δεν προέβηκε σε δέουσα έρευνα για να εξακριβώσει τον πραγματικό ιδιοκτήτη και/ή δικαιούχο προς εγγραφή του Επίδικου Ακινήτου και μετά την κατάρτιση των νέων αρχείων, παράτυπα, παράνομα και καταχρηστικά εξέδωσε πιστοποιητικό εγγραφής του Επίδικου Ακινήτου στο όνομα του Χαραλαμπούδη ο οποίος δεν ήταν ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του Επίδικου Ακινήτου, αλλά ούτε και το πρόσωπο που δικαιούτο να εγγραφεί.  Ειδικότερα, αποδίδεται στον Διευθυντή του Κτηματολογίου πως:

 

               i.     Δέχθηκε να παραλάβει τη δήλωση Ν. 298 που δεν έφερε ημερομηνία.

              ii.     Παρέλαβε και καταχώρησε τη δήλωση Ν. 298 χωρίς να ζητήσει από το άτομο που φέρεται ότι υπέβαλε τη δήλωση να συμπληρώσει την ημερομηνία της υποβολής της δήλωσης κατά το χρόνο που υποβλήθηκε προς το Κτηματολόγιο. 

             iii.     Παρέλαβε και καταχώρησε τη δήλωση χωρίς να συμπληρώσει την ημερομηνία παραλαβής και καταχώρησης της δήλωσης στο αρχείο του Κτηματολογίου αν και διαπίστωσε εκ των υστέρων ότι δεν υπάρχει ημερομηνία.

            iv.     Δέχθηκε να παραλάβει ελλιπή-ατελή δήλωση Ν. 298 χωρίς να κατατεθούν τα απαραίτητα έγγραφα που να αποδεικνύουν την κυριότητα του αιτούντα επί του Επίδικου Ακινήτου.

              v.     Δεν ζήτησε να επιβεβαιωθεί το αληθές του περιεχομένου της δήλωσης Ν. 298 από την αρμόδια χωρητική ή κοινοτική αρχή.

            vi.    Δεν ζήτησε αποδεικτικά στοιχεία που να καταδεικνύουν την ταυτότητα του Δ. Χ’’Παναγή, του ατόμου που φέρεται να κατέθεσε τη δήλωση Ν. 298 ή άλλα αποδεικτικά στοιχεία που να αποδεικνύουν ότι αυτός ενεργούσε ως νόμιμος αντιπρόσωπος ή πληρεξούσιος του Χαραλαμπούδη.

           vii.  Ενήργησε με δόλο, ασύγγνωστη αμέλεια, ενάντια στα χρήστα ήθη  και ειδικότερα ενάντια στις ορθές εργασιακές πρακτικές και καθ΄ υπέρβαση των εξουσιών που του παρέχει ο Νόμος και οι εσωτερικοί κανονισμοί του Κτηματολογίου. 

 

Για τους λόγους που παρατίθενται πιο κάτω, κρίνω πως η αγωγή δεν μπορεί να επιτύχει σε σχέση με τον Εναγόμενο 10.

 

Εξηγώ.

 

Εξαρχής θα πρέπει να γίνει αναφορά στις πρόνοιες του περί Επαρχιακών Κτηματολογικών Γραφείων Αμμοχώστου και Κυρηνείας (Προσωριναί Διατάξεις) Νόμου του 1984 Ν. 44/1984.  Η θέσπιση της εν λόγω νομοθεσίας κατέστη αναγκαία ενόψει της παύσης της λειτουργίας των Επαρχιακών Κτηματολογικών Γραφείων Κυρηνείας και Αμμοχώστου μετά τα γεγονότα του 1974 (βλ. άρθρο 3(1) του Νόμου).  Σύμφωνα με το άρθρο 5 του Νόμου, ο Διευθυντής δύναται να διατάξει την ετοιμασία και υιοθέτηση νέων σχεδίων και στο πλαίσιο αυτό προβαίνει σε σχετική δημοσίευση.  Ως προβλέπεται στο εδάφιο (1), με την εν λόγω γνωστοποίηση καλούνται όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτου όπως υποβάλουν στον Διευθυντή δήλωση περιέχουσα στοιχεία της ιδιοκτησίας του και οποιοδήποτε πρόσωπο έχει συμφέρον επί ακινήτου να δηλώσει το συμφέρον αυτό εντός 4 μηνών από τη δημοσίευση.  Ακολούθως, με τη λήψη των  δηλώσεων αυτών, ο Διευθυντής προβαίνει σε εξέταση των εγγράφων και σε συνεργασία με τη χωρητική αρχή για σκοπούς επαλήθευσής τους (βλ. εδάφιο (3)). 

 

Με τη συμπλήρωση της επαλήθευσης  καταρτίζονται τα νέα αρχεία και ο Διευθυντής προβαίνει σε δημοσίευση πληροφορώντας το κοινό επί τούτου και καλώντας τους ιδιοκτήτες ή κατόχους εμπράγματων βάρων όπως εντός 4 μηνών από την ημερομηνία της δημοσίευσης να δείξουν λόγο γιατί να μην γίνει η σχετική εγγραφή (βλ. άρθρο 7(α)). 

 

Αυτή ακριβώς τη διαδικασία ακολούθησε ο Διευθυντής στην προκειμένη περίπτωση.  Ο δε Αποβιώσας ουδέν έπραξε στο πλαίσιο της πιο πάνω καθορισμένης διαδικασίας αφού ούτε προέβηκε σε δήλωση του συμφέροντος που θεωρούσε ότι είχε επί του Επίδικου Ακινήτου, ούτε υπέβαλε ένσταση στον καταρτισμό των νέων σχεδίων.  Σημαντικό είναι δε να λεχθεί πως το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ουδεμία γνώση είχε αναφορικά με την ύπαρξη του Πωλητηρίου Εγγράφου.  Υπενθυμίζεται, άλλωστε, πως κατά τον χρόνο κατά τον οποίο η πλευρά  του Ενάγοντα αποδίδει αμέλεια και/ή παράνομη πράξη εκ μέρους του Διευθυντή του Κτηματολογίου, ήτοι κατά το 1981, ο Αποβιώσας δεν είχε εξοφλήσει την οφειλή του Χαραλαμπούδη, η δε ΣΠΕ Γιαλούσας δεν είχε απαλλάξει τον Χαραλαμπούδη και το Επίδικο Ακίνητο από την υποθήκη και ως εκ τούτου ο Αποβιώσας ουδέν δικαίωμα είχε για να εγγραφεί ως ιδιοκτήτης του Επίδικου Ακινήτου. 

 

Επομένως, ο Ενάγων δεν δύναται να αποδίδει στον Διευθυντή τις πράξεις υπό (i)-(iii) και (iv) πιο πάνω.  Η όλη επιχειρηματολογία της πλευράς του Ενάγοντα καθίσταται αλυσιτελής.  Το ίδιο, βεβαίως, ισχύει και σε σχέση με την υπό (iv) θέση με την προσθήκη πως με βάση το άρθρο 5(2) του Νόμου, η υποβολή αποδεικτικών στοιχείων ήταν αναγκαία «αναλόγως της περιπτώσεως».  Σε ό,τι δε αφορά στα ζητήματα που προβάλλονται στη σελίδα 28 της γραπτής αγόρευσης του κ. Σωτηρίου που σχετίζονται με τη διαγραφή της υποθήκης, σημειώνεται πως η ΣΠΕ Γιαλούσας στην οποία αφορά το ζήτημα ουδέν παράπονο εξέφρασε σε σχέση με το θέμα αυτό. 

 

Τέλος, επισημαίνεται πως ενώ στη γραπτή αγόρευση του  κ. Σωτηρίου προωθείται θέση περί μη εξακρίβωσης της ιδιοκτησίας του Επίδικου Ακινήτου μετά την υποβολή της δήλωσης Ν. 298 από τον Δ. Χ’’Παναγή, τέτοια θέση δεν δικογραφείται στην Έκθεση Απαίτησης και ως εκ τούτου δεν δύναται να τύχει εξέτασης.

 

Τελικά σχόλια και Κατάληξη του Δικαστηρίου

 

Αν και η πιο πάνω κρίση του Δικαστηρίου είναι καθοριστική για την τύχη της υπόθεσης, κρίνω σκόπιμο να σημειώσω τα ακόλουθα σε σχέση με τις θεραπείες που αξιώνονται στην περίπτωση που η αγωγή είχε επιτυχή κατάληξη.

 

Με την αγωγή του ο Ενάγων αξιώνει, μεταξύ άλλων, την έκδοση δηλωτικής απόφασης επί τω ότι είναι ο νόμιμος δικαιούχος και/ή δικαιούμενος σε εγγραφή του Επίδικου Ακινήτου.  Την ίδια στιγμή, και αν και στην Έκθεση Απαίτησης προβάλλεται ισχυρισμός περί παράνομης μεταβίβασης του Επίδικου Ακινήτου επ΄ ονόματι του Χαραλαμπούδη, η περιουσία του αποβιώσαντα Χαραλαμπούδη δεν ενάγεται στο πλαίσιο της αγωγής.  Ως εκ τούτου, δεν θα ήταν δυνατή η διακρίβωση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των συμβαλλομένων στο πλαίσιο του Πωλητηρίου Εγγράφου στην απουσία του ενός συμβαλλόμενου.

 

Επομένως, ακόμα και εάν εκδιδόταν απόφαση για ακύρωση των γενομένων μεταβιβάσεων στους Εναγόμενους, το Επίδικο Ακίνητο θα έπρεπε να εγγραφεί επ΄ ονόματι της περιουσίας του Χαραλαμπούδη και όχι επ΄ ονόματι του Ενάγοντα.  

 

Στη βάση της ίδιας συλλογιστικής, δεν θα μπορούσε να αποδοθεί η αξιούμενη υπό (Δ) θεραπεία. 

 

Ούτε η θεραπεία υπό (Ε) θα μπορούσε να αποδοθεί, αφού ουδεμία μαρτυρία δόθηκε στο πλαίσιο αυτό (σημ.  ο Μ.Ε. 7 δεν προέβηκε σε εκτίμηση της ενοικιαστικής αξίας).

 

Και κάτι τελευταίο σε σχέση με την καταχώρηση της παρούσας αγωγής το 2016 και την γενικότερη καθυστέρηση στη λήψη οποιωνδήποτε μέτρων από τον Αποβιώσαντα.

 

Το όλο ζήτημα της καθυστέρησης, η οποία σαφώς,  παρατηρείται, σχετίζεται με την πρόθεση του Αποβιώσαντα να διεκδικήσει το Επίδικο Ακίνητο και κατά πόσον αυτή είναι καλόπιστη.  Υπενθυμίζεται πως ενώ περί το 1996 ο ίδιος ο Αποβιώσας επισκέφθηκε τις Εναγόμενες 2 και 3 προκειμένου, σύμφωνα με τον Μ.Ε. 2, να τις ενημερώσει για το Πωλητήριο Έγγραφο και να εξασφαλίσει την υπογραφή τους επί του Τεκμηρίου 4, κάτι το οποίο δεν πέτυχε, επισκέφθηκε εν τέλει το Κτηματολόγιο το 2004 προκειμένου να ενημερωθεί σχετικά με την κατάσταση του Επίδικου Ακινήτου, και τούτο ενώ από το 1997 είχε ενημερωθεί αναφορικά με την εξάλειψη της υποθήκης.   Και ενώ το 2004 καταχωρεί απαίτηση  Τύπο Ν. 298 επί του Επίδικου Ακινήτου, η παρούσα αγωγή καταχωρήθηκε το 2016 και τούτο ενώ ο Αποβιώσας απεβίωσε το 2012. 

 

Χωρίς να παραγνωρίζεται η θέση του Μ.Ε. 2 περί προβλημάτων υγείας που αντιμετώπιζε ο Αποβιώσας, για τα οποία δεν δόθηκαν συγκεκριμένα στοιχεία και τα οποία σε κάθε περίπτωση δεν αποδείχθηκε ότι τον καθιστούσαν ανίκανο να ενεργήσει, κρίνεται πως στη βάση των πιο πάνω δεδομένων ο Αποβιώσας ουδεμία ουσιαστική πρόθεση είχε να διεκδικήσει το ακίνητο. 

 

Σχετική παραπομπή γίνεται στην υπόθεση Πρωτοπαπά ν. Πρωτοπαπά κ.ά. (2002) 1 Α.Α.Δ. 1329, όπου η εφεσείουσα και η εφεσίβλητη 1 ήταν αδελφές.   Ο εφεσίβλητος 2 ήταν γιος της εφεσίβλητης 1.  Η εφεσείουσα είχε μετακομίσει στο εξωτερικό και είχε παραχωρήσει γενικό πληρεξούσιο έγγραφο στην εφεσίβλητη 1 για να εκτελέσει όλες τις ενέργειες που αναφέρονταν σε αυτό, μεταξύ των οποίων και η δωρεά κτημάτων.  Η εφεσείουσα όμως, είχε υπογράψει μια βδομάδα προηγουμένως και άλλο πανομοιότυπο πληρεξούσιο με βάση το οποίο η εφεσίβλητη μεταβίβασε την επίδικη κτηματική περιουσία επ΄ ονόματι της και ακολούθως μεταβίβασε τα ίδια κτήματα στον γιο της.  Δέκα χρόνια αργότερα, η εφεσείουσα καταχώρησε αγωγή εναντίον των εφεσίβλητων ζητώντας την επιστροφή των κτημάτων της και επανεγγραφή επ΄ ονόματι της ισχυριζόμενη δόλο και κατάχρηση εμπιστοσύνης.  Το Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή κρίνοντας πως η εφεσείουσα δεν ξεγελάστηκε, ούτε εξαπατήθηκε σε σχέση με την υπογραφή των διάφορων εγγράφων, λαμβάνοντας υπόψη, μεταξύ άλλων, ότι η αγωγή είχε καταχωρηθεί πολλά χρόνια αργότερα, παρά το ότι τόσο η εφεσείουσα όσο και η οικογένεια της είχαν επισκεφθεί κατ΄ επανάληψη την Κύπρο στη διάρκεια των 10 ετών που μεσολάβησαν.

 

Απορρίπτοντας την έφεση που είχε ασκηθεί, το Ανώτατο Δικαστήριο παρέπεμψε στις πρόνοιες του πληρεξούσιου εγγράφου και επεσήμανε πως η εφεσείουσα γνώριζε ότι έδωσε εξουσία στην εφεσίβλητη να εγγράψει την επίδικη περιουσία στο όνομα της, όπως γνώριζε και για τις επίδικες μεταβιβάσεις.  Τόνισε δε πως παρά το ότι οι μεταβιβάσεις περιήλθαν σε γνώση της εξαρχής, δεν έπραξε οτιδήποτε για 10 χρόνια και πως επί πολλά χρόνια απραξίας της ήταν απόλυτα συμβατή με τον ισχυρισμό της υπεράσπισης πως σαφής πρόθεση της ήταν να εγγραφούν τα ακίνητα επ΄ ονόματι της εφεσίβλητης 1. 

 

Για τους λόγους που έχουν επεξηγηθεί πιο πάνω, η αγωγή δεν μπορεί να επιτύχει και συνακόλουθα απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των Εναγομένων και εναντίον του Ενάγοντα όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

        

(Υπ.) ....................................................                                                   

                                                                                                                     Γ. Πετάση - Κορφιώτη, Π.Ε.Δ.

 

Πιστό αντίγραφο

 

Πρωτοκολλητής