ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ Αρ. Αγωγής: 1526/2018
Ενώπιον: Μ.Π. Μιχαήλ, Ε.Δ.
Μεταξύ:
MARIOS MICHAELIDES TEMPLE FITNESS LTD, HE 338024, εκ Λευκωσίας
Ενάγουσα
και
- OCEANLINK HOLDINGS LTD HE 218350, εκ Λάρνακας
- GADOSSE GLOBAL LTD HE320166, εκ Λάρνακας
ΑΠΟΦΑΣΗ
Ημερομηνία: 26/08/25
Εμφανίσεις:
Για Ενάγουσα: κ. Ηλίας Χρίστου για ΗΛΙΑΣ ΧΡΙΣΤΟΥ ΔΕΠΕ
Για Εναγόμενους: κ. Μ. Βιολάρης για Μ. ΒΙΟΛΑΡΗΣ ΔΕΠΕ
- Εισαγωγή - Δικογραφία:
Με την παρούσα αγωγή, η Ενάγουσα αξιώνει από τους Εναγόμενους 1 και 2, διατάγματα και αποζημιώσεις γενικές και ειδικές ύψους €1,500 στη βάση του αγώγιμου αδικήματος της παράνομης επέμβασης σε ακίνητη ιδιοκτησία, (άρθρο 43 του Κεφ. 148). Επί της ουσίας η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι η Εναγόμενη 1 επενέβη παράνομα στο υποστατικό το οποίο κατέχει δυνάμει συμφωνίας ενοικίασης και αφαίρεσε μία πινακίδα με το λογότυπο της που είχε αναρτήσει σε εξωτερικό τοίχο. Ακολούθως, η Εναγόμενη 1 επενέβη παράνομα και έβαψε, σε δύο περιπτώσεις, τον εξωτερικό τοίχο σε χρώματα μη συμβατά με αυτά της επιχείρησης γυμναστηρίου που η Ενάγουσα στεγάζει στο συγκεκριμένο υποστατικό.
Η θέση της Εναγόμενης 1 είναι ουσιαστικά ότι ουδέποτε επενέβη παράνομα σε μέρος του ακινήτου που βρισκόταν υπό την ενοικίαση και κατοχή της Ενάγουσας. Όπως ισχυρίζεται η πινακίδα που αφαιρέθηκε από μέρους της, είχε τοποθετηθεί από την Ενάγουσα στο Νότιο τμήμα του κτιρίου, έξω από το εκθεσιακό χώρο υπ’ αριθμό 1, σε σημείο δηλαδή που δεν βρισκόταν υπό την κατοχή της Ενάγουσας. Όταν ενοικιάστηκε ο συγκεκριμένος εκθεσιακός χώρος υπ’ αριθμό 1, ζητήθηκε από την Ενάγουσα να αφαιρέσει την πινακίδα που χωρίς άδεια τοποθέτησε στο συγκεκριμένο σημείο, προκειμένου να βάλει την πινακίδα του ο νέος ενοικιαστής του εκθεσιακού χώρου υπ’ αριθμό 1. Εξαιτίας της μη συνεργασίας της Ενάγουσας, η πινακίδα όντως αφαιρέθηκε από την Εναγόμενη 1 και παραδόθηκε στην Ενάγουσα. Ο τοίχος βάφτηκε επίσης από την Εναγόμενη 1.
- Μαρτυρία:
Στο πλαίσιο ακρόασης της παρούσας υπόθεσης κατέθεσαν 3 μάρτυρες: Για την πλευρά της Ενάγουσας, έδωσε μαρτυρία ο διευθυντής της κ. Μάριος Μιχαηλίδης (στο εξής Μ.Ε 1). Για την πλευρά των Εναγομένων 1 και 2 έδωσε μαρτυρία η κα Dzhemma Krylova, υπάλληλος των Εναγομένων 1 και 2 και από τον Οκτώβριο του έτους 2021 Διευθύντρια της Εναγομένης 1 (στο εξής Μ.Υ 1) η μαρτυρία της μεταφράστηκε από τα Αγγλικά στα Ελληνικά από την κα Μαρία Χριστοφή από τη Λευκωσία (στο εξής Μ.Υ2). Η μαρτυρία, της Μ.Υ 2, η οποία αποτελεί ουσιαστικά μετάφραση της μαρτυρίας της Μ.Υ 1 στα ελληνικά δεν αμφισβητείται, γίνεται συνεπώς αποδεκτή.
Κατόπιν ρητής συγκατάθεσης των δικηγόρων των διαδίκων η ακρόαση της υπόθεσης διεξήχθη σύμφωνα με τις πρόνοιες των υποθέσεων «ταχείας εκδίκασης», στη βάση δηλαδή της καταχωρηθείσας γραπτής μαρτυρίας των μερών σύμφωνα με τη Δ.30 Θ.5 - 7 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Επισημαίνεται ότι κανένας εκ των μαρτύρων δεν αντεξετάστηκε.
Μαρτυρία Μ.Ε.1
Ο Μ.Ε 1 αναφέρει ότι αρχικά σύναψε ο ίδιος συμφωνία ενοικίασης του επίδικου υποστατικού με την Εναγόμενη 2 στις 14/10/2014. Το επίδικο υποστατικό διευκρινίζει ότι αποτελεί τον εκθεσιακό χώρο αρ. 2 στο ισόγειο του κτιρίου με την ονομασία Novel Tower. Ο Μ.Ε 1 ισχυρίζεται ότι η Εναγόμενη 2 ήταν η ιδιοκτήτρια του κτιρίου κατά τον ουσιώδη χρόνο υπογραφής της συμφωνίας μαζί της. Ακολούθησε συμπληρωματική συμφωνία στις 12/11/2014, συμφωνία εκχώρησης στις 16/11/2015 ( με την οποία εκχωρήθηκαν τα δικαιώματα του Μ.Ε 1 ως ενοικιαστής του ακινήτου, στην Ενάγουσα εταιρεία) και συμφωνία ημερομηνίας 01/11/2016 μεταξύ Ενάγουσας, του Μ.Ε 1, της Εναγόμενης 1 και της Εναγόμενης 2. Με την τελευταία συμφωνία ο Μ.Ε 1 εκχώρησε όλα του τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που πηγάζουν από την αρχική συμφωνία ενοικίασης στην Ενάγουσα και αντίστοιχα η Εναγόμενη 2 εκχώρησε όλα της τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις από την εν λόγω αρχική συμφωνία στην Εναγόμενη 1.
Όπως αναφέρει ο M.E 1 ήταν ουσιώδης όρος της συμφωνίας ενοικίασης ότι η Ενάγουσα θα λάμβανε κατοχή του υπό ενοικίαση υποστατικού, των εγκαταστάσεων και 17 χώρων στάθμευσης. Η εν λόγω συμφωνία ήταν διάρκειας 72 μηνών, ήτοι για 6 χρόνια, από την 01/12/2014 με δικαίωμα ανανέωσης για ακόμα 6 έτη, με τους ίδιους όρους. Το ενοίκιο ορίστηκε στα €3,000/μηνιαίως για τους πρώτους 36 μήνες και ακολούθως σε €3,240. Ο μάρτυρας ισχυρίζεται ότι η Ενάγουσα κατέβαλλε ανελλιπώς τα ενοίκια της.
Ακολούθως, ο μάρτυρας αναφέρεται εκτενώς στα προβλήματα που παρουσιάστηκαν στην ενοικίαση του υποστατικού και στην απουσία συνεργασίας της Εναγόμενης 1 κατά παράβαση των συμβατικών υποχρεώσεων της τελευταίας. Συγκεκριμένα αναφέρεται σε ζημιές που προέκυψαν εντός του υποστατικού και οι οποίες έχρηζαν άμεσης επιδιόρθωσης. Ο Μ.Ε 1 αναφέρει ότι σύμφωνα με τη συμφωνία ενοικίασης υπεύθυνη για τις εν λόγω επιδιορθώσεις ήταν η Εναγόμενη 1. Ο μάρτυρας αναφέρεται συγκεκριμένα σε προβλήματα στα υδραυλικά του υποστατικού αλλά και στους υαλοπίνακες, οι οποίοι δεν ήταν κατάλληλοι για τις θερμοκρασίες της Κύπρου με αποτέλεσμα να σπάζουν. Αναφέρεται επίσης σε μη τοποθέτηση συστήματος εξαερισμού από την Εναγόμενη 1, όπως προνοούσε η σύμβαση ενοικίασης. Η Ενάγουσα διόρισε ειδικούς προκειμένου να καταγράψουν τις ζημιές, αρχικά τον Φεβρουάριο του 2017, διόρισε την εταιρεία SP & A Civil Structural Engineers και αργότερα τον Αρχιτέκτονα κ. Ζωδιάτη.
Ο μάρτυρας αναφέρει ότι τελικά στις 20/12/2017, η Εναγόμενη 1 αποδέχτηκε το διορισμό από κοινού ανεξάρτητου εκτιμητή προκειμένου να εκτιμήσει τις ζημιές στο υποστατικό. Περαιτέρω ισχυρίζεται ότι η Εναγόμενη 1 αρχικά αποδέχτηκε όπως παγοποιηθεί η καταβολή των ενοικίων από μέρους της Ενάγουσας, μέχρι να ξεκαθαρίσει το ύψος των επιδιορθώσεων τις οποίες θα κατέβαλλε η Εναγόμενη 1.
Παρά την πιο πάνω συνεννόηση μεταξύ Ενάγουσας και Εναγομένης 1, η τελευταία, στις 09/03/2018 έστειλε επιστολή, μέσω των δικηγόρων της, τόσο στον ίδιο τον ομνύοντα, όσο και στον εγγυητή της συμφωνίας ενοικίασης ενημερώνοντας τους ότι παραβιάζουν την συμφωνία ενοικίασης, αφού καθυστερούν την καταβολή των ενοικίων. H εν λόγω επιστολή απαντήθηκε από πλευράς Ενάγουσας με την επιστολή ημερομηνίας 23/03/2018.
Συνεχίζοντας, ο μάρτυρας αναφέρει ότι ακολούθησε η καταβολή του ποσού των €10,000 έναντι ενοικίων, από την Ενάγουσα στην Εναγόμενη 1, αφού είχε προηγηθεί προφορική δέσμευση της τελευταίας ότι θα προχωρούσε σε επιδιόρθωση των ζημιών που παρουσίαζε το υποστατικό. Η Εναγόμενη 1 όχι μόνο εισέπραξε το εν λόγω ποσό χωρίς να προβεί σε κάποια επιδιόρθωση του υποστατικού, αλλά προχώρησε και σε τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης με επιστολή ημερομηνίας 03/04/2018.
Ο μάρτυρας ισχυρίζεται ότι ο εν λόγω τερματισμός της ενοικίασης ανακλήθηκε από την ίδια την Εναγόμενη 1. Ακολούθησε νέα έκθεση εκτίμησης ζημιών από εμπειρογνώμονα, τον κ. Μισιελλή και δήλωση προθυμίας από πλευράς Εναγομένης 1 να επιδιορθώσει όλες τις ζημιές που παρατηρούνται στο υποστατικό. Από την πλευρά της η Ενάγουσα εξέφρασε και αυτή την προθυμία της να καταβάλει τα οφειλόμενα ενοίκια προς την Εναγόμενη 1, νοουμένου ότι η τελευταία θα προβεί στις επιδιορθώσεις του υποστατικού. Τελικά, όμως η Εναγόμενη 1 δεν εκπλήρωσε την υποχρέωση της και δεν προέβη σε οποιαδήποτε ενέργεια για επιδιόρθωση του υποστατικού, γεγονός που οδήγησε την Ενάγουσα να επιδιορθώσει με δικά της έξοδα το υποστατικό, το οποίο κόστισε €5,320.74. Η Ενάγουσα προχώρησε ακολούθως σε συμψηφισμό των εξόδων επιδιόρθωσης με το ενοίκιο του μηνός Οκτωβρίου και μέρος του ενοικίου του μηνός Νοεμβρίου 2018. Η Εναγόμενη 1 με επιστολή της ημερομηνίας 01/11/2018 τερμάτισε ξανά τη συμφωνία ενοικίασης και απαίτησε την παράδοση της κατοχής του επίδικου υποστατικού.
Αναφορικά με το επίδικο περιστατικό αφαίρεσης της πινακίδας της Ενάγουσας από τον εξωτερικό τοίχο και βάψιμο αυτού από την Εναγομένη 1, ο ομνύοντας αναφέρει ότι αυτό αποτέλεσε συνέπεια του τερματισμού της ενοικίασης από πλευράς της Εναγομένης 1. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει ζήτησε η Εναγόμενη 1, όπως η Ενάγουσα αφαιρέσει την πινακίδα της από τον εξωτερικό τοίχο του υποστατικού καθότι δεν υπήρχε πλέον συμβατική σχέση μεταξύ τους. Η πλευρά της Ενάγουσας αρνήθηκε ότι υπήρχε νόμιμος τερματισμός της συμφωνίας ενοικίασης, με αποτέλεσμα η πλευρά της Εναγομένης 1 να προχωρήσει μονομερώς, στις 28/11/18, σε αφαίρεση της πινακίδας της Ενάγουσας από τον εξωτερικό τοίχο του υποστατικού και βάψιμο του τοίχου σε χρώμα μη συμβατό με τα χρώματα του γυμναστηρίου. Η Ενάγουσα προχώρησε σε βάψιμο του τοίχου προκειμένου να τον επαναφέρει στην προτέραν κατάσταση, γεγονός που πυροδότησε αντίδραση από πλευράς της Εναγομένης 1, η οποία ξαναέβαψε στις 07/12/2018 τον τοίχο στο ίδιο μη συμβατό χρώμα με τα χρώματα του γυμναστηρίου. Εξαιτίας της συμπεριφοράς της Εναγομένης 1, η Ενάγουσα αναγκάστηκε να επαναφέρει το χρώμα του τοίχου στην προτέραν κατάσταση, δύο φορές και υπέστη έξοδα ύψους €500. Αναφορικά με την πινακίδα που αφαιρέθηκε, ο ομνύοντας αναφέρει ότι αυτή καταστράφηκε, συνεπώς αναγκάστηκε να παραγγείλει νέα η οποία κόστισε περίπου €1,000 (συμπεριλαμβανομένης της χρήσης του ανυψωτικού μηχανήματος για εφαρμογή της).
Προς υποστήριξη της μαρτυρίας του ο Μ.Ε 1 κατέθεσε ως τεκμήρια τα εξής έγγραφα:
Τεκμήριο Α: Έρευνα από το αρχείο του Εφόρου Εταιρειών αναφορικά με την Ενάγουσα.
Τεκμήριο Β: Συμφωνία ενοικιάσεως ημερομηνίας 14/10/2014.
Τεκμήριο Γ: Συμφωνία ημερομηνίας 12/11/2014.
Τεκμήριο Δ: Συμφωνία εκχώρησης ημερομηνίας 16/11/2015.
Τεκμήριο Ε: Συμφωνία ημερομηνίας 01/11/2016.
Τεκμήριο Ζ: Μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου ημερομηνίας 21/02/2017 από SP&A Civil & Structural Engineers προς κ. Μιχαηλίδη.
Τεκμήριο Η: Επιστολή ημερομηνίας 31/10/2017 από τους δικηγόρους της Εναγομένης 1 προς την Ενάγουσα.
Τεκμήριο Θ: Επιστολή από τη δικηγόρο της Ενάγουσας προς τους Δικηγόρους της Εναγόμενης 1.
Τεκμήριο Ι: Έκθεση εμπειρογνώμονα κ. Μισιελλή ημερομηνίας 20/12/2017.
Τεκμήριο Κ: Επιστολή ημερομηνίας 09/03/2018 από τους δικηγόρους της Εναγομένης 1 με την οποία καλείτο η Ενάγουσα να πληρώσει καθυστερημένα ενοίκια ύψους €17,637.50.
Τεκμήριο Λ: Απαντητική επιστολή ημερομηνίας 23/03/2018 από τη δικηγόρο της Ενάγουσας προς τους δικηγόρους της Εναγομένης 1.
Τεκμήριο Μ: Επιστολή ημερομηνίας 03/04/2018 από τους δικηγόρους της Εναγομένης 1 προς την Ενάγουσα, με την οποία τερματίζεται η συμφωνία ενοικίασης.
Τεκμήριο Ν: Απαντητική επιστολή ημερομηνίας 05/04/2018.
Τεκμήριο Ξ: Δεύτερη Έκθεση εμπειρογνώμονα κ. Μισιελή, ημερομηνίας 12/05/2018.
Τεκμήριο Ο: Επιστολή ημερομηνίας 18/05/2018 από τους δικηγόρους της Ενάγουσας προς τους δικηγόρους της Εναγομένης 1.
Τεκμήριο Π: Απαντητική επιστολή ημερομηνίας 22/05/2018 από τους δικηγόρους της Εναγομένης 1 προς τους δικηγόρους της Ενάγουσας.
Τεκμήριο Ρ: Επιστολή ημερομηνίας 18/07/2018 από τους δικηγόρους της Ενάγουσας προς τους δικηγόρους της Εναγόμενης 1.
Τεκμήριο Σ: Επιστολή ημερομηνίας 03/08/2018 από τους δικηγόρους της Εναγομένης 1 προς τους δικηγόρους της Ενάγουσας.
Τεκμήριο Τ: Επιστολή ημερομηνίας 19/09/2018 από τους δικηγόρους της Εναγομένης 1 προς τους δικηγόρους της Ενάγουσας.
Τεκμήριο Υ: Επιστολή εμπειρογνώμονα Ενάγουσας κ. Χ. Μαρούχου ημερ. 01/11/2018.
Τεκμήριο Φ: Επιστολή τερματισμού ημερομηνίας 01/11/2018 από τους δικηγόρους της Εναγομένης 1 προς την Ενάγουσα.
Τεκμήριο Χ: Δέσμη με αντίγραφα τιμολογίων/αποδείξεων.
Τεκμήριο Ψ: Μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου από τη δικηγόρο της Ενάγουσας, με επισυνημμένες αποδείξεις εμβασμάτων, προς τον δικηγόρο της Εναγομένης 1, ημερομηνίας 09/11/2018.
Τεκμήριο Ω: Μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου μεταξύ διευθυντή Ενάγουσας και διευθύντριας Εναγομένης 1, ημερομηνίας 15/10/2018 και 18/10/2018.
Τεκμήριο ΙΑ: Μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου από το δικηγόρος της Εναγομένης 1 προς τον διευθυντή της Ενάγουσας.
Τεκμήριο ΙΒ: Φωτογραφία μετά την αφαίρεση της πινακίδας.
Τεκμήριο ΙΓ: Επιστολή ημερομηνίας 28/11/2018 από δικηγόρο της Εναγόμενης 1 προς τους δικηγόρους της Ενάγουσας, αναφορικά με την αφαίρεση της πινακίδας.
Τεκμήριο ΙΔ: Τιμολόγιο ημερομηνίας 14/12/2018 από την εταιρεία K. SOFOKLEOUS SIGNS LTD, προς την Ενάγουσα, ύψους €678.30 με αντικείμενο λογότυπο και τοποθέτηση του σε τοίχο.
Τεκμήριο ΙΕ: Απόδειξη είσπραξης ημερομηνίας 09/12/2018 για μπογιάτισμα τοίχου ύψους €500.
Τεκμήριο ΙΖ: Επιστολή ημερομηνίας 06/12/2018 από το δικηγόρο της Ενάγουσας προς το δικηγόρο της Εναγομένης 1.
Μαρτυρία Μ.Υ 1
Η μάρτυρας διευκρινίζει ότι η Εναγόμενη 1, είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου. Η Εναγόμενη 2 είχε αναλάβει αρχικά τη διαχείριση του κτιρίου και ήταν υπό αυτή της την ιδιότητα που ενοικίασε αυτή το επίδικο ακίνητο στον κ. Μιχαηλίδη στις 14/10/2014. Η μάρτυρας δεν διαφωνεί με τις συμφωνίες που συνάφθηκαν μεταξύ των διαδίκων και κατατέθηκαν ως τεκμήρια Β – Ε στην μαρτυρία του Μ.Ε 1. Η μάρτυρας αναφέρεται περαιτέρω στην παύση της Ενάγουσας από την καταβολή του ενοικίου της κατά παράβαση των συμβατικών της υποχρεώσεων, από τις αρχές του 2017. Αναφορικά με τις υποχρεώσεις της Εναγόμενης 1 σε επισκευές στο ακίνητο, παραπέμπει στο συγκεκριμένο άρθρο της συμφωνίας μίσθωσης όπως επίσης και στην αλληλογραφία των διαδίκων, από την οποία προκύπτει, ως ισχυρίζεται, ότι η Ενάγουσα ουδέποτε έστειλε την συμβατικά καθορισμένη ειδοποίηση, για την ανάγκη επισκευών και η οποία θα της επέτρεπε να αξιώσει την οποιαδήποτε αποκοπή ενοικίων ή αποζημίωση.
Αναφορικά με το επίδικο συμβάν αναφέρει τα εξής:
Η Ενάγουσα έλαβε άδεια να τοποθετήσει δύο πινακίδες ακριβώς έξω από το επίδικο υποστατικό, ήτοι τον εκθεσιακό χώρο υπ’ αριθμό 2. Μόλις η Ενάγουσα έλαβε κατοχή του υποστατικού, τοποθέτησε και μία τρίτη πινακίδα στον τοίχο που βρίσκεται στην νότια πλευρά του κτιρίου, έξω από τον εκθεσιακό χώρο υπ’ αριθμό 1. Οι Εναγόμενοι αν και εξέφρασαν αρχικά την δυσαρέσκεια τους, δεν αντέδρασαν δυναμικά και δεν ζήτησαν με επίσημο τρόπο από την Ενάγουσα να αφαιρέσει την εν λόγω πινακίδα. Ο λόγος ήταν ότι ο εκθεσιακός χώρος υπ’ αριθμό 1, ο οποίος γειτνίαζε με την πινακίδα, ήταν άδειος. Συναίνεσε, εν ολίγοις, η Εναγόμενη στην παραμονή της πινακίδας μέχρι να ενοικιαστεί ο εκθεσιακός χώρος υπ’ αριθμό 1. Τα δεδομένα άλλαξαν τον Οκτώβριο του 2018 όταν ενοικιάστηκε ο εκθεσιακός χώρος υπ’ αριθμό 1 του κτιρίου. Συγκεκριμένα, ο νέος ενοικιαστής ζήτησε να τοποθετήσει τη δική του πινακίδα στο συγκεκριμένο σημείο που βρισκόταν δίπλα από το υποστατικό που νοικίασε και συνεπώς ζήτησε να αφαιρεθεί η πινακίδα της Ενάγουσας. Η ομνύουσα ενημέρωσε σχετικά την Ενάγουσα με ηλεκτρονικό μήνυμα ημερομηνίας 15/10/2018, με το οποίο την καλούσε να αφαιρέσει την πινακίδα της από το συγκεκριμένο σημείο. Η Ενάγουσα αρνήθηκε να αφαιρέσει την πινακίδα και επειδή η εν λόγω πινακίδα βρισκόταν σε χώρο υπό τον έλεγχο της Εναγομένης 1 και δεν ενέπιπτε στην συμφωνία μίσθωσης με την Ενάγουσα, προχώρησε μονομερώς η Εναγόμενη στην αφαίρεση της και σε βάψιμο του τοίχου. Η ομνύουσα αρνείται την κατ’ ισχυρισμό επέμβαση της Εναγόμενης 1 σε μέρος της ακίνητης ιδιοκτησίας που κατείχε η Ενάγουσα. Μάλιστα, μετά την αφαίρεση της πινακίδας και την επιστροφή της στην Ενάγουσα, αυτή τοποθετήθηκε στο παράθυρο που αποτελεί μέρος του υποστατικού που κατέχει η Ενάγουσα και παραμένει από τότε στο σημείο ανεπηρέαστη.
Η ομνύουσα τέλος αναφέρεται στον τερματισμό της μίσθωσης με επιστολή ημερομηνίας 24/08/2020 και σε κλήση της Ενάγουσας να παραδώσει κατοχή του υποστατικού μέχρι την 01/10/20. Κατά την ημερομηνία τερματισμού τα καθυστερημένα ενοίκια από πλευράς Ενάγουσας ξεπερνούσαν τις €80,000. Μεταξύ των διαδίκων εκκρεμούν και άλλες δικαστικές διαδικασίες, με αντικείμενο την έξωση της Ενάγουσας από το επίδικο υποστατικό και καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων, όπως επίσης και αγωγή για αποζημίωση από πλευράς Ενάγουσας εναντίον της Εναγομένης 1. Η εκδίκαση των εν λόγω αγωγών ακόμα εκκρεμεί. Η Ενάγουσα σήμερα εξακολουθεί να παραμένει εντός του επίδικου υποστατικού, ως παράνομος επεμβασίας, ενώ τα καθυστερημένα ενοίκια που σήμερα οφείλει προς την Εναγόμενη 1 ανέρχονται σε €251,914.09.
Προς υποστήριξη της μαρτυρίας της η Μ.Υ 1 κατέθεσε ως τεκμήρια τα εξής έγγραφα:
Τεκμήριο 1: Δέσμη με την αλληλογραφία των διαδίκων.
Τεκμήριο 2: Αλληλογραφία ημερομηνίας 15/10/2018 μαζί με φωτογραφίες (i) που τοποθέτησε η Ενάγουσα στο επίδικο υποστατικό και (ii) φωτογραφία του τοίχου στο Νότιο τμήμα όπου η Ενάγουσα τοποθέτησε την επίδικη πινακίδα που αφαιρέθηκε.
Τεκμήριο 3: Αντίγραφο επιστολής ημερ. 27/07/2020
Τεκμήριο 4: Αντίγραφο επιστολής τερματισμού ημερομηνίας 24/08/2020
Τεκμήριο 5: Κατάσταση των οφειλομένων ενοικίων της Ενάγουσας από το 2014 – σήμερα.
- Προσδιορισμός επίδικων θεμάτων
Μέσω αντιπαραβολής των δικογράφων αλλά και της μαρτυρίας που προσκομίστηκε από τους διαδίκους, σε συνάρτηση με το αγώγιμο δικαίωμα στο οποίο βασίζει την αξίωση της η Ενάγουσα ( άρθρο 43(1) του Κεφ. 148), διαπιστώνω ότι η παρούσα υπόθεση παρουσιάζει τα εξής επίδικα ζητήματα :
- Κατά πόσο ο εξωτερικός τοίχος στον οποίο η Ενάγουσα ανάρτησε την επίδικη πινακίδα αποτελούσε μέρος της ακίνητης ιδιοκτησίας στον οποίο αυτή ασκούσε κατοχή και έλεγχο.
- To ύψος της ζημιάς που υπέστη η Ενάγουσα από την κατ’ ισχυρισμό παράνομη επέμβαση.
- Αξιολόγηση Μαρτυρίας
Προχωρώ σε αξιολόγηση της μαρτυρίας που σχετίζεται με τα επίδικα θέματα ( βλ. Al Ittihad Al Watani κ.ά. v. Παπαδόπουλου (2000) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1924). Κατά την αξιολόγηση εκάστης μαρτυρίας λαμβάνω υπόψη το περιεχόμενο, την ποιότητα και την πειστικότητα της. Η μαρτυρία του κάθε μάρτυρα αντιπαραβάλλεται και συγκρίνεται με το σύνολο της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον μου και με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων. (βλ. Ομήρου v. Δημοκρατίας (2001) 2 ΑΑΔ 506, Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ. 1056, Φώτσιου ν Ηροδότου (2010) 1Β ΑΑΔ 1172).
Αναφορικά με την μαρτυρία του Μ.Ε 1, το μεγαλύτερο μέρος της ( παράγραφοι 15 - 41) αναλώνεται σε γεγονότα που δεν σχετίζονται, τουλάχιστον άμεσα, με την παρούσα υπόθεση αλλά αφορούν άλλες διαφορές των διαδίκων, για τις οποίες εκκρεμούν ήδη άλλες αγωγές προς εκδίκαση ( π.χ η έκταση των φθορών που παρουσίαζε το υπό ενοικίαση ακίνητο, η ευθύνη επιδιόρθωσης των εν λόγω φθορών, κατά πόσο δικαιολογημένα δεν πλήρωνε τα ενοίκια της η Ενάγουσα στην Εναγόμενη 1, κατά πόσο η Εναγόμενη 1 στέρησε από την Ενάγουσα την κατοχή 17 χώρων στάθμευσης κατά παράβαση της μεταξύ τους συμφωνίας ενοικίασης).
Αναφορικά με το κύριο επίδικο θέμα επισημαίνω το εξής: Ο μάρτυρας αναφέρει ότι η αφαίρεση της αναρτηθείσας πινακίδας του γυμναστηρίου ήταν απότοκο του παράνομου τερματισμού της συμφωνίας ενοικίασης από την Εναγόμενη 1. Κρίνω σκόπιμο να καταγράψω επ’ ακριβώς τη συγκεκριμένη αναφορά του Μ.Ε 1:
“ Ως αποτέλεσμα των όσων αναφέρθηκαν πιο πάνω, η Εναγόμενη 1 μέσω της….. και του…. ισχυριζόμενη τον παράνομο αυτό τερματισμό της Συμφωνίας Ενοικίασης, ζήτησε από τον κ. Μιχάλη Μιχαηλίδη και από την Ενάγουσα να προχωρήσουν με την άμεση αφαίρεση της πινακίδας με το εμπορικό σήμα και λογότυπο του γυμναστηρίου από τον τοίχο του υποστατικού, με την δικαιολογία ότι δεν υπάρχει πλέον οποιαδήποτε συμβατική σχέση μεταξύ των μερών”.
Η συγκεκριμένη αναφορά του μάρτυρα στην παράγραφο 45 της γραπτής του δήλωσης είναι παραπλανητική και συγκρούεται με την αλληλογραφία των μερών που ο ίδιος ο μάρτυρας καταθέτει ως τεκμήριο Ω. Όπως συγκεκριμένα αναφέρεται στη ρηθείσα αλληλογραφία, ο λόγος που η Μ.Υ 1 ζητά από την Ενάγουσα, στις 15/10/2018, να αφαιρέσει την πινακίδα της που τοποθέτησε έξω από την είσοδο του διπλανού υποστατικού, ήταν διότι το εν λόγω διπλανό υποστατικό ενοικιάστηκε και ο νέος ενοικιαστής ήθελε να τοποθετήσει τη δική του πινακίδα. Το ηλεκτρονικό μήνυμα με το οποίο η Μ.Υ 1 επικοινώνησε το αίτημα της Εναγόμενης 1 προς την Ενάγουσα είχε ως εξής:
“Dear Mr, Michalis! Good afternoon!
There are two signboards of TEMPLE on walls of Novel Tower.
I would like to ask you to remove the signboard of TEMPLE on the wall next to entrance to our another show room ( not in the corner of streets), as the Tenants of show room wish to install their signboards.
Kindly asking to remove the sign during this week.
Thank you in advance!”
σε ελεύθερη μετάφραση
"Αγαπητέ κ. Μιχάλη! Καλό απόγευμα!
Υπάρχουν δύο πινακίδες του TEMPLE στους τοίχους του Novel Tower.
Θα ήθελα να σας ζητήσω να αφαιρέσετε την πινακίδα του TEMPLE από τον τοίχο δίπλα στην είσοδο του άλλου εκθεσιακού μας χώρου (όχι στη γωνία των δρόμων), καθώς οι ενοικιαστές του εκθεσιακού χώρου επιθυμούν να τοποθετήσουν τις δικές τους πινακίδες.
Παρακαλώ όπως αφαιρέσετε την πινακίδα μέσα σε αυτή την εβδομάδα.
Σας ευχαριστώ εκ των προτέρων!"
Αναφορικά με το κατά πόσο είχε δικαίωμα η Ενάγουσα να τοποθετήσει την πινακίδα της στο συγκεκριμένο σημείο του εξωτερικού τοίχου, η μαρτυρία του Μ.Ε 1 δεν είναι ξεκάθαρη. Δεν παραπέμπει ο μάρτυρας σε οποιοδήποτε όρο των συμφωνιών των διαδίκων που να δίνει δικαίωμα ανάρτησης πινακίδων στο εξωτερικό τοίχο του κτιρίου από την Ενάγουσα. Ούτε και μπορεί να προσδιοριστεί μέσα από την μαρτυρία του Μ.Ε το ακριβές σημείο στο οποίο είχε τοποθετηθεί η αφαιρεθείσα πινακίδα. Το κυριότερο, ο μάρτυρας δεν τοποθετείται με σαφήνεια για το ουσιώδες ζήτημα του κατά πόσο το σημείο στο οποίο αναρτήθηκε η αφαιρεθείσα πινακίδα, βρισκόταν υπό την κατοχή και τον έλεγχο της Ενάγουσας. Η προσπάθεια, μάλιστα, του Μ.Ε να παραπλανήσει για το που ακριβώς ήταν τοποθετημένη η αφαιρεθείσα πινακίδα είναι κατά τη γνώμη μου εμφανής. Ο Μ.Ε 1 αναφέρει γενικά ότι η πινακίδα ήταν αναρτημένη σε εξωτερικό τοίχο του υποστατικού, αφήνοντας να νοηθεί ότι αυτή βρισκόταν σε εξωτερικό τοίχο του υπό ενοικίαση υποστατικού (βλέπε παραγράφους 42, 46, 49). Αυτό όμως που σκοπίμως αφήνει να νοηθεί ο Μ.Ε είναι σαφώς λανθασμένο. Αυτό που προκύπτει από τα ίδια τα τεκμήρια που κατέθεσε ο μάρτυρας και συγκεκριμένα από το μήνυμα ημερομηνίας 18/10/18 που έστειλε εκπρόσωπος της Ενάγουσας προς την Μ. Υ 1, είναι ότι το σημείο στο οποίο τοποθετήθηκε η πινακίδα ήταν κατά κάποιο τρόπο “κοινό” με το διπλανό υποστατικό. Δεν ήταν δηλαδή αποκλειστικά εξωτερικός τοίχος του υπό ενοικίαση υποστατικού. Πως συνεπώς ασκούσε κατοχή η Ενάγουσα στο συγκεκριμένο σημείο; Κρίνω σκόπιμο να παραθέσω το σχετικό απόσπασμα από το συγκεκριμένο μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου από εκπρόσωπο της Ενάγουσας : “ The wall you are referring to is common for both tenants.” σε ελεύθερη μετάφραση : ο τοίχος στον οποίο αναφέρεσαι είναι κοινός μεταξύ των δύο ενοικιαστών. Ο Μ.Ε 1 καταθέτει ως τεκμήριο ΙΒ μία και μόνο φωτογραφία του τοίχου από τον οποίο φαίνεται να αφαιρέθηκε η επίδικη πινακίδα. Η φωτογραφία είναι τόσο κοντινή που δεν μπορεί να γίνει κατανοητό σε ποιο σημείο του κτιρίου ήταν τοποθετημένη η πινακίδα.
Ενόψει των ανωτέρω κρίνω ότι η μαρτυρία του Μ.Ε 1 στα πλέον ουσιώδη σημεία της είναι σκοπίμως ασαφής, παραπλανητική και επιτηδευμένη σε σημείο που δεν μπορώ να βασιστώ σε αυτή για εξαγωγή οποιουδήποτε ευρήματος.
Αναφορικά με την μαρτυρία της Μ. Υ 1 παρατηρώ ότι αυτή υποστηρίζεται στα πιο ουσιώδη σημεία της από τεκμήρια, είναι πειστική και εμπεριστατωμένη. Η ομνύουσα εξηγεί ότι στο ισόγειο του επίδικου κτιρίου της ιδιοκτησίας της Εναγόμενης 1, υπήρχαν δύο ξεχωριστά υποστατικά. Το πρώτο υποστατικό, ήταν ο εκθεσιακός χώρος 2, ο οποίος ενοικιάστηκε από την Ενάγουσα. Το δεύτερο υποστατικό, ήταν ο εκθεσιακός χώρος 1. Η ομνύουσα ισχυρίζεται ότι η πινακίδα που αφαιρέθηκε δεν ήταν τοποθετημένη σε χώρο που ασκούσε κατοχή ή έλεγχο η Ενάγουσα. Η ομνύουσα μάλιστα εξηγεί με λεπτομέρεια πως τοποθετήθηκε εκεί η επίδικη αφαιρεθείσα πινακίδα από την Ενάγουσα, χωρίς την προηγούμενη άδεια της Εναγόμενης 1. Όπως αναφέρει μετά την ενοικίαση του υποστατικού η Ενάγουσα έλαβε άδεια για τοποθέτηση μόνο δύο πινακίδων. Μία στο ανατολικό τμήμα του κτιρίου και μία πάνω από τη νότια εισόδου του κτιρίου. Η Ενάγουσα, χωρίς άδεια τοποθέτησε και την επίδικη τρίτη πινακίδα σε παραπλήσιο τοίχο, στο Νότιο τμήμα του κτιρίου, ο οποίος τοίχος βρίσκεται πλησίον του εκθεσιακού χώρου 1. Το εν λόγω σημείο του υποστατικού, όπως αναφέρει, βρισκόταν εκτός της εμβέλειας της συμφωνίας ενοικίασης και η Ενάγουσα καμία κατοχή ή έλεγχο δεν ασκούσε στο συγκεκριμένο σημείο. Διευκρινίζει ότι είναι αυτή την τρίτη πινακίδα που αφαίρεσε η Εναγόμενη 1 η οποία είχε τοποθετηθεί, σε χώρο που ήταν υπό τον έλεγχο και την κατοχή της ίδιας της Εναγόμενης 1. Η θέση αυτή της Μ.Υ 1 είναι συνεπής με την αρχική της τοποθέτηση, όπως ακριβώς εκφράστηκε στο ηλεκτρονικό της μήνυμα Μ.Υ 1 ημερομηνίας 15/10/2018 προς την Ενάγουσα (βλέπε Τεκμήριο Ω). Η μαρτυρία της υποστηρίζεται περαιτέρω από φωτογραφικό υλικό ( τεκμήριο 2), ιδιαίτερα διαφωτιστικό μάλιστα, στο οποίο φαίνεται επ’ ακριβώς που βρισκόταν η επίδικη πινακίδα, όπως και το που έχει τελικά μετακινηθεί και παραμένει μέχρι σήμερα. Όπως παρατηρεί η ομνύουσα η ίδια αυτή καθ’ εαυτή η πινακίδα που αφαιρέθηκε, παραδόθηκε στην Ενάγουσα και τοποθετήθηκε από την Ενάγουσα στο τζάμι του υπό ενοικίαση υποστατικού της (και όχι σε τοίχο). Ενόψει των ανωτέρω θεωρώ ότι η μαρτυρία της Μ.Υ 1 παρέχει όλα τα εχέγγυα αξιοπιστίας και κρίνω ότι μπορώ να βασιστώ σε αυτή για εξαγωγή ευρημάτων στο πλαίσιο της παρούσας υπόθεσης.
- Νομική Πτυχή και Συμπεράσματα:
Το αγώγιμο δικαίωμα που προωθεί η Ενάγουσα εδράζεται στο άρθρο 43 του Κεφ. 148 το οποίο αναφέρει το εξής:
43.-(1) Παράvoμη επέμβαση σε ακίvητη ιδιoκτησία συvίσταται σε παράvoμη είσoδo ή σε παράvoμη πρόκληση ζημιάς ή σε παράvoμη παρέμβαση στηv ιδιoκτησία αυτή από oπoιoδήπoτε πρόσωπo.
(2) Αv η πράξη για τηv oπoία εγείρεται η αγωγή είvαι επιτρεπτή κατά τoπικό έθιμo, αυτό αφoύ απoδειχθεί συvιστά υπεράσπιση αλλά σε αγωγή πoυ εγείρεται για παράvoμη επέμβαση σε ακίvητη ιδιoκτησία τo βάρoς της απόδειξης ότι η πράξη για τηv oπoία εγείρεται η αγωγή δεv ήταv παράvoμη φέρει o εvαγόμεvoς.
Όπως προκύπτει από το λεκτικό του πιο πάνω άρθρου, το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης μπορεί να προκληθεί με διάφορους διαζευκτικούς τρόπους, όπως (1) με παράνομη είσοδο στην περιουσία ή (2) με παράνομη πρόκληση ζημίας ή (3) με παράνομη παρέμβαση στην ιδιοκτησία (βλέπε Μαρούλλα Χριστοφόρου Γεωργίου ν. Άριστου Αλέξανδρου Ματθαίου κ.ά (2009) 1 ΑΑΔ 587).
Το εν λόγω αστικό αδίκημα στρέφεται πρωτίστως κατά της κατοχής της ακίνητης ιδιοκτησίας ( βλέπε σχετικά Γεώργιος Λάμπρου κ.α. ν. Ελένη Κεφάλα κ.α. (2000) 1 ΑΑΔ 1516 ). Στην υπόθεση Γλυκύς v. Ιεράς Μονής Μαχαιρά (1999) 1(Α) Α.Α.Δ. 654 αναφέρθηκε ότι “Η απόδειξη ιδιοκτησίας αποτελεί εκ πρώτης όψεως απόδειξη κατοχής εκτός αν προκύπτει από μαρτυρία ότι την κατοχή την έχει άλλος: βλ. Hebbert v. Thomas & Another [1835] 149 E.R. 1329, 1330.”.
Η Ενάγουσα είχε, εν προκειμένω, το βάρος της απόδειξης ότι ήταν κάτοχος εκείνου του μέρους της ακίνητης ιδιοκτησίας στο οποίο ισχυρίζεται ότι συνέβη η επέμβαση από πλευράς Εναγομένης 1 (βλέπε σχετικά ΕΠΑΡΧΟΣ ΠΑΦΟΥ δια του Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας κ.α. v. ΑΝΤΩΝΗΣ ΣΙΒΙΤΑΝΙΔΗΣ κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ.: 54/19, 9/7/2025, Δημητρίου ν. Εγγλέζου κ.α. (1997) 1 (Γ) ΑΑΔ 1285).
Επισημαίνεται ότι η μαρτυρία που προσκομίστηκε από πλευράς Ενάγουσας ( Μ.Ε 1) δεν έγινε αποδεκτή ως αξιόπιστη. Συνεπώς, δεν έχει στοιχειοθετηθεί η κατοχή και ο έλεγχος της Ενάγουσας επί του συγκεκριμένου σημείου από το οποίο αφαιρέθηκε η πινακίδα. Αντιθέτως, στη βάση της αξιόπιστης μαρτυρίας της Μ.Υ 1, διαπιστώνεται ότι η επίδικη πινακίδα της Ενάγουσα, αφαιρέθηκε από μέρος του κτιρίου το οποίο βρισκόταν υπό την ιδιοκτησία, την κατοχή και τον έλεγχο της Εναγόμενης 1. Η εν λόγω πινακίδα παραδόθηκε μετά την αφαίρεση της στην Ενάγουσα.
Τα πιο πάνω αναπόφευκτα οδηγούν σε απόρριψη την παρούσα αγωγή, καθώς η Ενάγουσα δεν μπορεί να ενάγει στη βάση του αστικού αδικήματος της παράνομης επέμβασης, χωρίς η ίδια να είναι η κάτοχος εκείνου του μέρους της ακίνητης ιδιοκτησίας στο οποίο ισχυρίζεται ότι συνέβη επέμβαση.
Αναφορικά, ειδικότερα, με την αξίωση κατά της Εναγομένης 2 αρκεί να ειπωθεί ότι δεν προσφέρθηκε ίχνος μαρτυρίας από πλευράς Ενάγουσας που να δείχνει την οποιαδήποτε εμπλοκή της με το κατ’ισχυρισμό αστικό αδίκημα. Η μόνη εμπλοκή της Εναγομένης 2 στο πλαίσιο της παρούσας υπόθεσης ήταν η υπογραφή της αρχικής συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 14/10/2014, του επίδικου υποστατικού με τον κ. Μάριο Μιχαηλίδη (Μ.Ε 1), ως διαχειρίστρια τότε του κτιρίου. Τα δικαιώματα και υποχρεώσεις των μερών από την εν λόγω συμφωνία, όπως ρητά γίνεται αποδεκτό από όλες τις πλευρές, εκχωρήθηκαν μεταγενέστερα στους διαδίκους (με τις συμφωνίες ημερομηνίας 16/11/2015 και 01/11/2016). Καμία άλλη εμπλοκή της Εναγόμενης 2 με την παρούσα υπόθεση δεν φαίνεται να υφίσταται. Συνεπώς η εναντίον της αξίωση από την Ενάγουσα στερείται εξ’ αρχής κάθε ερείσματος.
Αναφορικά με την προδικαστική ένσταση περί δεδικασμένου, που εγείρει στο δικόγραφο της η πλευρά των Εναγομένων 1 και 2, σημειώνω ότι αυτή δεν έχει προωθηθεί μέσω της γραπτής τους αγόρευσης και συνεπώς θεωρείται ως εγκαταληφθείσα.
- Κατάληξη:
Ενόψει των ανωτέρω η παρούσα αγωγή απορρίπτεται.
Τα έξοδα ακολουθούν το αποτέλεσμα και συνεπώς επιδικάζονται υπέρ των Εναγομένων 1 και 2 και εναντίον της Ενάγουσας, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο. Ενόψει της κοινής εκπροσώπησης της Εναγομένης 1 και 2 από τον ίδιο Δικηγόρο, επιδικάζεται ένα σετ εξόδων και για τις δύο Εναγόμενες.
(Υπ.) .........................................
Μ. Π. Μιχαήλ, Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο