Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας

Ενώπιον: Μ. Παπαϊωάννου, Π. Ε. Δ.

Αρ. Αγωγής: 1533/2015

ΜΕΤΑΞΥ:

ST. CHARA DEVELOPERS LIMITED

 

Εvάγουσας

Και

 

Κυπριακή Δημοκρατία μέσω του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας

Εναγομένων

 

 

ΚΑΙ ΩΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΘΗΚΕ ΔΥΝΑΜΕΙ ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΟΣ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ 17/06/2016

 

ΜΕΤΑΞΥ:

 

ST. CHARA DEVELOPERS LIMITED

Ενάγουσας

Και

 

Γενικού Εισαγγελέα

Εναγομένου

 

 

ΚΑΙ ΩΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΘΗΚΕ ΔΥΝΑΜΕΙ ΔΙΑΤΑΓΜΑΤΟΣ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ 30/03/2022

 

 

ΜΕΤΑΞΥ:

ST. CHARA DEVELOPERS LIMITED 

Ενάγουσας

Και

 

Γενικού Εισαγγελέα

Εναγομένου

                                                                                                                                               

Ημερομηνία: 5  Μαΐου, 2026

 

Εμφανίσεις:

Για Ενάγουσα: κα Μ. Κλεάνθους για Χαβιαρά και Φιλίππου LLC

Για Εναγόμενο: κ. Α. Μελάς εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

Με αυτή την αγωγή η Ενάγουσα ζητά αποζημιώσεις οι οποίες προκύπτουν από δύο απαλλοτριώσεις των ακινήτων της με αρ. τεμαχίων 441 και 442 με αριθμούς εγγραφής 2289 και 2290, αντίστοιχα της Κοινότητας Ορμήδειας και την μετέπειτα ανάκληση των πιο πάνω απαλλοτριώσεων.

 

Πρώτος μάρτυρας για την Ενάγουσα ήταν ο γενικός διευθυντής της, Ιωάννης Στεφάνου, ΜΕ1, ο οποίος υιοθέτησε γραπτή του δήλωση, Έγγραφο Α. Σύμφωνα με τα όσα κατέθεσε, η εταιρεία ST. CHARA DEVELOPERS LTD  (στο εξής η Ενάγουσα) ιδρύθηκε το 1986, δραστηριοποιείται στον τομέα της οικοδομικής βιομηχανίας και ασχολείται αποκλειστικά με την ανάπτυξη γης και οικοδομών Παγκύπρια.

 

Στις 11 Οκτωβρίου 2007 ο ΜΕ1 υπέγραψε 2 πωλητήρια έγγραφα μεταξύ της Ενάγουσας  ως αγοραστή και της κυρίας Βιβής Traynor το γένος Δημητρίου Ιωάννου, κάτοικου Ορμήδειας ως πωλητή των πιο κάτω κτημάτων: Τεμάχιο αριθμός 659, Φ/ΣΧ XLI/14, Αριθμός Εγγραφής  2289, τοποθεσία Λάκκος Γλυκύς, χωρίο Ορμήδεια, μερίδιο ΟΛΟ, εμβαδό 1338 τ.μ. για το ποσό των £205.000 ή €350.263,30 (Τεκμήριο 2), και Τεμάχιο αριθμός 660, Φ/ΣΧ XLI/14, Αριθμός Εγγραφής  2290, τοποθεσία Λάκκος Γλυκύς, χωρίο Ορμήδεια, μερίδιο ΟΛΟ, εμβαδό 1933 τ.μ. για το ποσό των £295.000 ή €504.037,43 (Τεκμήριο 3). Ως εξήγησε, τα δύο τεμάχια βρίσκονται στο κέντρο του χωριού, στην οδό Αρχιεπισκόπου Μακαρίου Γ, αριθμός 28, ΤΚ 7530 όπου ήταν και η κατοικία μόνιμης διαμονής της οικογένειας Traynor όπως αυτή διαφαίνεται και στα πωλητήρια έγγραφα. Κατέθεσε σχετικά το Τεκμήριο 4, στο οποίο φαίνεται ο λογαριασμός ρεύματος και νερού της κατοικίας της πρώην ιδιοκτήτριας.

 

Στις 29/10/2007 ο ΜΕ1 προχώρησε σε χαρτοσήμανση των Πωλητηρίων Εγγράφων πληρώνοντας το συνολικό ποσό των £908 ή €1551,40, ως φαίνεται στο Τεκμήριο 5, ενώ στις 30/10/2007 προχώρησε σε κατάθεση των Πωλητηρίων Εγγράφων στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας με αριθμό ΠΩΕ 3649/07 και ΠΩΕ 3650/07 πληρώνοντας το ποσό των £2 ή €3,41, ως φαίνεται στο Τεκμήριο 6. Στις 18/12/2007 προχώρησε σε μεταβίβαση των δύο κτημάτων στο όνομα της Ενάγουσας πληρώνοντας ως μεταβιβαστικά δικαιώματα προς το κράτος το ποσό των £32.000 ή €54.675,24, ως φαίνεται στο Τεκμήριο 7.

 

Για να μπορέσει να αποπληρώσει  το τίμημα αγοράς των κτημάτων η Ενάγουσα πήρε δάνειο από την πρώην Λαϊκή Τράπεζα ύψους €542.000 και ταυτόχρονα υποθήκευσε τα πιο πάνω κτήματα προς όφελος της εν λόγω Τράπεζας με την υποθήκη αριθμός Υ9431/07, για το ποσό των £380.000 ή €649.268,54 πληρώνοντας υποθηκευτικά δικαιώματα  προς το κράτος το ποσό των £3.800,50 ή €6.493,54. Στο Τεκμήριο 8 φαίνονται, εκτός από την πληρωμή των υποθηκευτικών, το ποσό των €35.000, επιταγή της πρώην Λαϊκής Τράπεζας και €10 έξοδα έκδοσης του τίτλου καθώς και η συμφωνία του πιο πάνω δανείου.  

 

Στις 07/01/2008 η πωλητής τους παρέδωσε τα κλειδιά της κατοικίας όπου διέμενε αφού της δόθηκε χρονικό περιθώριο να μετακομίσει μετά τη μεταβίβαση  και τους γνωστοποίησε με Φαξ τον αριθμό λογαριασμού ρεύματος και νερού.

 

Με την έκδοση των τίτλων στο όνομα της Ενάγουσας  και με το  νέο χωρομετρικό σχέδιο το πιο πάνω τεμάχιο 659, τίτλος 2289 έγινε Τεμάχιο 441 με Τίτλο 0/2289 με εμβαδό 1207 τ.μ. και το τεμάχιο 660, τίτλος 2290, έγινε Τεμάχιο 442 με Τίτλο 0/2290 και εμβαδό 1947 τ.μ. (Βλ. Τεκμήριο 10 - οι νέοι τίτλοι). Μετά την παραλαβή των νέων τίτλων στο όνομα της Ενάγουσας, ήρθαν σε επαφή με  Τεχνικό γραφείο για να προβεί στις αναγκαίες διαδικασίες  και να συμπληρώσει όλα τα αναγκαία έγραφα για να γίνει η εξωτερική οριοθέτηση των κτημάτων. Έγιναν οι αναγκαίες αιτήσεις και στις 31/07/2008 κατατέθηκαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας με αριθμό ΑΧ1525/08 και πλήρωσε ως τέλη το ποσό των €143,50. Κατέθεσε σχετικά το Τεκμήριο 11.

 

Στις 26/09/2008 η Ενάγουσα προχώρησε σε γενικό καθαρισμό των τεμαχίων, αφαίρεσε τα γερασμένα φυτά και μια μεταλλική σχάρα για κλίματα και γιασεμί, όπως φαίνεται στη φωτογραφία Τεκμήριο 12. Η κατοικία ήταν σε άριστη κατάσταση, είχε παροχή νερού και ρεύματος και μέχρι τον Ιανουάριο του 2008 ήταν η μόνιμη κατοικία της οικογένειας Traynor, πλήρως επιπλωμένη και κατοικήσιμη. Ταυτόχρονα αποτάθηκαν σε αρχιτεκτονικό γραφείο που κατονόμασε για να αρχίσει προεργασίες και εισηγήσεις για την ανάπτυξη των τεμαχίων, αφού αυτή ήταν η πρόθεση της Ενάγουσας. Το ίδιο γραφείο είχε εκπονήσει αρχιτεκτονική μελέτη στο κτήμα παλαιότερα, ως φαίνεται και στο χωρομετρικό σχέδιο που μονογράφεται στα πωλητήρια έγραφα τεκμήρια 2 και 3. Στις 30/10/2009 πλήρωσαν επιπλέον ποσό €112,75 ως υπόλοιπο χωρομετρικών δικαιωμάτων, ως το Τεκμήριο 13 και στις 06/10/2009 πήραν το Πιστοποιητικό Εξωτερικής οριοθέτησης, Τεκμήριο 14.

 

Περί τον Σεπτέμβριο του 2009 παρέλαβαν δύο διπλοσυστημένες επιστολές ημερομηνίας 30 Σεπτεμβρίου 2009 από το Υπουργείο Εσωτερικών, Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως με Αριθμό Φακέλου 24/13/L31 με τίτλο «Απαλλοτρίωση Επηρεαζόμενης Ιδιωτικής Ακίνητης Ιδιοκτησίας» με τις οποίες  τους γνωστοποιούσαν Απαλλοτρίωση που επηρέαζε μέρος των τεμαχίων τους με αριθμό 441 και 442 Φ/Σ 0/2-271-373, του τμήματος 5 στην Κοινότητα Ορμήδειας της Επαρχίας Λάρνακας («η Γνωστοποίηση 1» και «η  Γνωστοποίηση 2» αντίστοιχα) οι οποίες κατατέθηκαν ως Τεκμήρια 15 και 16. Στις 22 Οκτωβρίου 2009 κατέθεσαν ένσταση στην πιο πάνω γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης κατά το μέτρο που επηρεάζει τα τεμάχια 441 και 442 εξηγώντας τους λόγους της ένστασης  και αιτήθηκαν την ακύρωση της. Σχετικό είναι το Τεκμήριο 17.

 

Περί τον Οκτώβριο του 2010 παρέλαβαν  δύο προτάσεις αποζημίωσης από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας  ημερομηνίας 04/10/2010 στις οποίες τους γνωστοποιούσαν βάσει του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου (Αρ 15/62, όπως τροποποιήθηκε) ότι η καταβλητέα αποζημίωση για το μέρος του τεμαχίου 442 που επηρεάζεται από την απαλλοτρίωση είναι €38.000,00 για 141 τ.μ. (δηλαδή €269,50 ανά τ.μ.) και για το μέρος του τεμαχίου 441 ήταν €108.000,00 για 360τμ (δηλαδή €300 ανά τ.μ.), πλέον τόκοι από την ημέρα που δημοσιεύτηκε η Γνωστοποίηση της Απαλλοτρίωσης μέχρι την ημέρα καταβολής της αποζημίωσης, ως το Τεκμήριο 18.

 

Στις 9 Νοεμβρίου 2010 και επειδή μέχρι τότε δεν είχαν καμία απολύτως απάντηση στην ένσταση που υπέβαλαν στις 22/10/2009, υπέγραψαν  αποδοχές της προτεινόμενης αποζημίωσης  για τα δύο κτήματα, με επιφύλαξη του δικαιώματος τους για το ύψος της αποζημίωσης, παρουσία πιστοποιούντος υπαλλήλου και στις 12 Νοεμβρίου 2010 ο ΜΕ1 τις κατέθεσε προσωπικά στο κτηματολόγιο Λάρνακας. Σχετικά είναι τα Τεκμήρια 19 και 20.

 

Στις 8 Ιουνίου 2010 έλαβε άλλες  δύο διπλοσυστημένες  επιστολές ημερομηνίας 19 Μαΐου 2010 με αριθμό φακέλου 24/13/L31 στις οποίες του γνωστοποιούσαν την απαλλοτρίωση των όλων μεριδίων των τεμαχίων αριθμός 441 και 442 συνολικού εμβαδού 2653 τ.μ., δηλαδή όσα τετραγωνικά μέτρα  είχαν απομείνει μετά την απαλλοτρίωση του 2009 («η Γνωστοποίηση 3» και «η Γνωστοποίηση 4» αντίστοιχα), ως φαίνεται στα Τεκμήρια 21 και 22.

 

Στις 22 Ιουνίου 2010 κατέθεσε ένσταση, Τεκμήριο 23 προς τον Υπουργό Εσωτερικών μέσω του Έπαρχου Λάρνακας και ξεκαθάριζε ότι τα κτήματα προορίζονται για ανέγερση συγκροτήματος από την Ενάγουσα, αυτή είναι η δουλειά τους και τόνιζε ότι οι λόγοι που προβάλλουν για την υφαρπαγή του κτήματος ήταν αδικαιολόγητοι. Στις 20 Ιουνίου 2010 στην Κυριακάτικη Χαραυγή διατυμπανίστηκε επένδυση ύψους 10 εκατομμυρίων με τίτλο «Τεράστια έργα στην Ορμήδεια», ως φαίνεται στο Τεκμήριο 24.                        

 

Κατά τον  Απρίλιο του 2011 έλαβε απάντηση από την Κυπριακή Δημοκρατία με επιστολή Αρ. Φακ. Υ.Ε.16.5.14.18/3 ημερομηνίας 8 Απριλίου 2011 και 13 Απριλίου 2011 όπου τον πληροφορούσαν ότι:

 

Όσον αφορά την ένσταση ημερ. 22/10/2009, η απόφαση της Αρμόδιας Υπουργικής Επιτροπής είναι η απόρριψη της ένστασης και ότι αν δεν την ικανοποιεί το ποσό της αποζημίωσης, τότε η Ενάγουσα διατηρεί το δικαίωμα προσφυγής στο Ανώτατο Δικαστήριο για διεκδίκηση μεγαλύτερης. Σχετικό είναι το Τεκμήριο 25. Όσον αφορά την ένσταση ημερ.21/06/2010, τους πληροφόρησαν ότι η Αρμόδια Υπουργική Επιτροπή για την εξέταση ενστάσεων εναντίον σκοπούμενων απαλλοτριώσεων, αφού την μελέτησε, αποφάσισε την απόρριψη της και ενέκρινε την δημοσίευση του σχετικού διατάγματος Απαλλοτρίωσης των τεμαχίων και ότι αν δεν τους ικανοποιεί το ποσό της αποζημίωσης, τότε έχουν το δικαίωμα προσφυγής στο Ανώτατο Δικαστήριο για διεκδίκηση μεγαλύτερης. Σχετικό είναι το Τεκμήριο 26. Με αυτό τον τρόπο το Κράτος έβαλε πέραν της καθυστέρησης και ταφόπλακα σε κάθε όνειρο ανάπτυξης των τεμαχίων τους  στην περιοχή.

 

Περί τον Απρίλιο  του 2011 πήραν δύο προτάσεις αποζημίωσης από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας  ημερομηνίας 04/04/2011 στις οποίες τους  γνωστοποιούσαν βάση του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου (Αρ 15/62, όπως τροποποιήθηκε) ότι η καταβλητέα αποζημίωση για το όλο τεμάχιο 1.806 τ.μ., με αριθμό 442 που επηρεάζεται από την απαλλοτρίωση είναι €488.000,00 και για το όλο τεμάχιο 847 τ.μ., με αριθμό 441 ήταν €254.000,00 πλέον τόκοι από την ημέρα που δημοσιεύτηκε η Γνωστοποίηση της Απαλλοτρίωσης μέχρι την ημέρα καταβολής της αποζημίωσης, ως  τα Τεκμήρια 27 και 28.

 

Στις 02 Μαΐου 2011 παρουσία Πιστοποιούντος Υπαλλήλου ο ΜΕ1 υπέγραψε τη σχετική συγκατάθεση αποδοχής της απαλλοτρίωσης και μεταβίβασης των κτημάτων προς την Κυπριακή Δημοκρατία και τις κατέθεσε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας. Η υπογραφή αποδοχής έγινε με επιφύλαξη των δικαιωμάτων της Ενάγουσας για το ύψος του ποσού της αποζημίωσης διότι όπως φαίνεται και από τα στοιχεία που παραθέτει το κόστος αγοράς, μεταβιβαστικά, υποθηκευτικά, χαρτόσημα, οριοθέτηση, μελέτες κ.λπ. έξοδα ήταν πολύ περισσότερο. Τονίζαν επίσης στην συγκατάθεση  ότι τα χρήματα για την αγορά των κτημάτων εξασφαλίστηκαν  με δάνειο από την πρώην Λαϊκή Τράπεζα και έπρεπε να πληρωθούν το συντομότερο για να αποπληρώσουν την τράπεζα της οποίας πλήρωνε υψηλά επιτόκια και οι δόσεις αποπληρωμής του δανείου καθυστερούσαν.

 

Ταυτόχρονα στις 03/05/2011 κοινοποίησε προς την Λαϊκή τράπεζα τις πιστοποιημένες προσφορές αποδοχής διότι ο δανεισμός  στην τράπεζα λόγω της καθυστέρησης της ανάπτυξης του έργου άρχισε να μην εξυπηρετείται. Σχετικά είναι το Τεκμήριο 29α και Τεκμήριο 29β.

Κατά ανύποπτο χρόνο το 2010 και ενώ τα κτήματα ήταν απαλλοτριωμένα και η κατοχή τους περιήλθε στην Κυπριακή Δημοκρατία,  το Συμβούλιο Βελτιώσεως Ορμήδειας από μόνο του και χωρίς τη συγκατάθεση και ή ενημέρωση της Ενάγουσας, προχώρησε σε παράνομη κατεδάφιση της οικίας που ήταν κτισμένη στα τεμάχια, απομάκρυνε τις υφιστάμενες περιφράξεις  και άρχισε παράνομες εργασίες, εκσκαφές και τοποθέτηση χαβάρας  επιστρώσεις σκύρων, εγκατέστησε υποδομές για φωτισμό και μετατροπή των τεμαχίων σε χώρους στάθμευσης και έκτοτε το εκμεταλλεύεται ως χώρο στάθμευσης. Η Κυπριακή Δημοκρατία δεν έκαμε τίποτε για να τους σταματήσει ούτε και προώθησε οποιοδήποτε μέτρο εναντίον τους για αποκατάσταση της ζημιάς ή για απόδοση λογαριασμού. Δέσμη  από10 φωτογραφίες κατατέθηκε ως Τεκμήριο 30.

 

Περί τις 02/05/2012, δηλαδή ένα χρόνο μετά που ο ΜΕ1 παρέδωσε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας τα έντυπα αποδοχής της απαλλοτρίωσης, έλαβε δικαστική  κλήση Αρ. Φ.Ε. 453/2012 προς την εταιρία ΙΩΑΝΝΗΣ ΣΤΕΦΑΝΟΥ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΛΤΔ με την οποία τον καλούσαν να εμφανιστεί ενώπιον του Δικαστηρίου στις 24/05/2012  για να καταθέσει όσα αφορούν την οικονομική κατάσταση της εν λόγω εταιρείας αναφορικά με την καταβολή του ποσού των €474.197,09 συν επιβαρύνσεις που αντιπροσωπεύει φόρους που όφειλε η ως άνω εταιρεία, ως το Τεκμήριο 31. Η εταιρεία ΙΩΑΝΝΗΣ ΣΤΕΦΑΝΟΥ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΛΤΔ (η «Συνδεδεμένη Εταιρεία») είναι ο κύριος μέτοχος της εταιρείας ST  CHARA HOLDING LTD, η οποία είναι ο κύριος μέτοχος της Ενάγουσας. Οι τρείς εταιρείες είναι συνδεδεμένες. Μόλις έλαβε την πιο πάνω δικαστική κλήση πήγε αμέσως στα γραφεία του Φόρου Εισοδήματος και ζήτησε να μάθει ποιος λειτουργός είναι υπεύθυνος για τη φορολογία της Συνδεδεμένης Εταιρείας και να συμβουλευτεί τι ενέργειες θα έπρεπε να γίνουν για διευθέτηση. Τον παρέπεμψαν στην υπεύθυνη, κυρία Ειρήνη Δανού, με την οποία είχαν συνάντηση και ο ΜΕ1 ρώτησε τι μπορούσε να κάνει για να λύσει το πρόβλημα του Δικαστηρίου και της πληρωμής του φόρου. Η απάντηση της λειτουργού βεβαίως ήταν ότι για να αποσυρθεί η δίκη έπρεπε να καταβληθεί το οφειλόμενο ποσό. Ο ΜΕ1 ανάφερε ότι η Συνδεδεμένη Εταιρεία έχει μεγάλο οικονομικό  πρόβλημα και δεν έχει περιουσία στο όνομα της. Του απάντησε ότι σε τέτοια περίπτωση κινδυνεύει να μπει φυλακή ως διευθυντής της γιατί το αδίκημα της μη πληρωμής φόρου είναι σοβαρό και τον ρώτησε αν  κάποια από τις εταιρείες του έχουν να παίρνουν χρήματα από απαλλοτριώσεις για να γίνει συμψηφισμός του ποσού του φόρου που οφείλει με το ποσό της απαλλοτρίωσης. Της απάντησε ότι υπάρχει το ποσό της απαλλοτρίωσης των κτημάτων της Ενάγουσας στην  Ορμήδεια  που ανέρχεται περίπου στις €888.000 πλέον τόκοι.

 

Η κα. Δανού τον συμβούλευσε να αποταθεί γραπτώς στον Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Λάρνακας, να του αναφέρει τα γεγονότα στην επιστολή του και να ζητήσει εξόφληση του οφειλόμενου φόρου με συμψηφισμό του ποσού της απαλλοτρίωσης. Του υπέδειξε επίσης να κοινοποιήσει την επιστολή που θα καταθέσει στο Κτηματολόγιο και στο Διευθυντή Εσωτερικών Προσόδων μέσω της, για να την προσκομίσει στο Δικαστήριο για διευθέτηση της ποινικής υπόθεσης καθώς και στον Διευθυντή Κτηματολογίου. Στις 22/05/2012 ο ΜΕ1 κατέθεσε το γραπτό αίτημα στο Κτηματολόγιο Λάρνακας και παρέδωσε αντίγραφο στην πιο πάνω υπεύθυνη λειτουργό του Φόρου με κοινοποίηση στο Διευθυντή Εσωτερικών Προσόδων και στον Διευθυντή Κτηματολογίου (Τεκμήριο 35).

 

Βάσει της εν λόγω επιστολής η κυρία Δανού έκανε διευθέτηση στο Δικαστήριο. Πολύ αργότερα περί το 2016, μετά την έγερση αυτής της αγωγής και την ανατροπή όλων των διευθετήσεων που είχαν γίνει, το ποσό των €513.943,76 που η Συνδεδεμένη Εταιρεία  όφειλε στο Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων μπήκε σε πρόγραμμα ρύθμισης στις 13/12/2017 και έχει εξοφληθεί πρόσφατα, όπως φαίνεται στο Τεκμήριο 35Α.

 

Στις 28.1.2013 παρέλαβαν δύο επιστολές με τίτλο Απαλλοτρίωση Επηρεαζόμενης Ιδιωτικής Ακίνητης Ιδιοκτησίας – Βελτίωση των οδών Αρχ. Μακαρίου και Δημοκρατίας στην Ορμήδεια στις οποίες του κοινοποιούσαν την ανάκληση των απαλλοτριώσεων των ως άνω τεμαχίων (Τεκμήρια 36 και 37). Στις 7.3.2013 κατέθεσαν επιστολή προς το Υπουργείο Εσωτερικών μέσω του τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, Τεκμήριο 38 με την οποία εξηγούσαν τους λόγους για τους οποίους η απαλλοτρίωση δεν μπορούσε να ανακληθεί.                   

 

Η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι με την αποδοχή των απαλλοτριώσεων στις οποίες προέβη δημιουργήθηκε συμβατική υποχρέωση στην Εναγομένη να καταβάλει το ποσό της απαλλοτρίωσης και δεν είχε την δυνατότητα ανάκλησης και ή ότι η τυχόν ανάκληση της διοικητικής πράξης δεν αναιρεί τη συμβατική υποχρέωση καταβολής της αποζημίωσης. Περαιτέρω και δεδομένου ότι η Κυπριακή Δημοκρατία είναι ένα και το αυτό είτε ενεργεί ως απαλλοτριούσα αρχή είτε ως Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων, εμποδίζεται να αγνοεί τον διακανονισμό και όφειλε να καταβάλει στην Ενάγουσα τη διαφορά του ποσού της Αποζημίωσης.

 

Η Εναγόμενη κατά την περίοδο ισχύος των διαταγμάτων απαλλοτρίωσης ανέλαβε κατοχή των Ακινήτων 441 και 442 και  εξουσιοδότησε  και ή ανέχτηκε την κατεδάφιση της κατοικίας  με αποτέλεσμα να προκαλέσει ζημιά στην Ενάγουσα ίση με την αξία της. Το σημερινό κόστος αποκατάστασης της ανέρχεται σε €258.025,00 +ΦΠΑ όπως αναλύεται από το ΜΕ1, ως ακολούθως:

 

1)       Βάσει των νέων κανονισμών Ενεργειακής Απόδοσης 110 τ.μ. κατοικία (όπως αυτή αναφέρεται στη έκθεση της Κυπριακής Δημοκρατίας) @€2.000 = 220.000 + ΦΠΑ .

2)       Νέα Αρχιτεκτονική μελέτη και επίβλεψη €12.000 + ΦΠΑ.

3)       Πολεοδομική άδεια €125

4)       Άδεια οικοδομής €1.500

5)       Ηλεκτροδότηση προσωρινή για τις ανάγκες ανέγερσης €400 + ΦΠΑ

6)       Ηλεκτροδότηση κανονική €3.500 + ΦΠΑ

7)       Παροχή νερού και σχετικά δικαιώματα  €2.000 + ΦΠΑ

8)       Σχέδιο Ασφάλειας και υγείας €700 + ΦΠΑ

9)       Ενεργειακή μελέτη €400

10)    Ηλεκτρομηχανολογική μελέτη €800 + ΦΠΑ

11)    Έπιπλα, σκεύη και συσκευές €15.000 + ΦΠΑ

12)    Παροχή τηλεφώνου - Υποδομή €800 + ΦΠΑ

13)    Έξοδα κτηματολογικά και τίτλος €800

 

Περαιτέρω τα Ακίνητα 441 και 442 έχουν επιστρωθεί με σπαστό χαλίκι και χρησιμοποιούνται έκτοτε και κατά τον παρόντα χρόνο από τις Κοινοτικές Αρχές ως χώρος στάθμευσης, όπως φαίνεται στο Τεκμήριο 39 που αποτελείται από 6 πρόσφατες φωτογραφίες που λήφθηκαν από τον χώρο. Το σημερινό κόστος επαναφοράς του τεμαχίου στην προγενέστερα μορφή ανέρχεται σε €141.930,00 + ΦΠΑ όπως αναλύεται από το ΜΕ1:

 

1)    Επιφανειακή εκσκαφή 25 εκ

2)    Εκσκαφή και απομάκρυνση  υπεδάφους σε βάθος 60 εκ

3)    Τοποθέτηση υποδομής για φωτισμό του χώρου στάθμευσης (διασωλήνωση με μπετόν)

4)    Τοποθέτηση χαβάρας πάχους 40 εκ

5)    Τοποθέτηση ΚΡΑΣΙΕΡΑ πάχους 20 εκ

6)    Συνολικό κόστος αφαίρεσης των αυθαίρετων υποδομών και επαναφορά στο αρχική κατάσταση 3.154 τ.μ. χ 0.85 =2.680 κυβικά @ €45

 

Περαιτέρω, σύμφωνα με το ΜΕ1 το Συμβούλιο αυθαίρετα κατεδάφισε την όλη περίφραξη του χώρου. Το σημερινό κόστος επαναφοράς της περίφραξης των οικοπέδων ανέρχεται στο ποσό των €30.750,00 όπως αυτό αναλύεται πιο κάτω:

 

1)    Εκσκαφή και απομάκρυνση χωμάτων 50 κυβικά @ € 15 = €750 + ΦΠΑ.

2)    Συνολικό μήκος πέδιλου 134 μέτρα = 50 κυβικά χ €120 = @ €6.000 + ΦΠΑ.

3)    Συνολικό μήκος 134 τρεχάμενα χ 1.2 Μ ύψος = 160 μέτρα @ €150 = € 24.00 + ΦΠΑ.

 

Το γενικό σύνολο αποκατάστασης του χώρου και ανέγερσης της κατοικίας είναι €430.705,00 + ΦΠΑ.

 

Συνεπεία του Δανείου που έχει προαναφέρει, η Ενάγουσα έχει χρεωθεί τόκους για την περίοδο από 2007 μέχρι το τέλος του 2013 από τη Λαϊκή Τράπεζα ύψους το ισόποσο σε Ελβετικά Φράνκα 509.527,42 (σημερινή ισοτιμία σε Ευρώ 476.193,85 και από την Τράπεζα Κύπρου για την περίοδο από 01/01/2014 μέχρι 31/12/2017 το συνολικό ποσό των €161.633,87. Επισυνάπτει σε δέσμη σχετικές καταστάσεις και πιστοποιητικά ως Τεκμήριο 40.

Επιπρόσθετα των όσων πιο πάνω έχει αναφέρει σχετικά με την αποστέρηση του δικαιώματος κατοχής και εκμετάλλευσης των ακινήτων 441 και 442 από την Ενάγουσα, ο ΜΕ1 παρουσίασε το Τεκμήριο 41 που αφορά σε σχέδιο διαμόρφωσης χώρου στάθμευσης εντός των εν λόγω ακινήτων που αν η Ενάγουσα είχε στην κατοχή της θα μπορούσε να το εκμεταλλευτεί κατά τον τρόπο αυτό.

 

Στη βάση των πιο πάνω σύμφωνα με τον ΜΕ1, η Ενάγουσα αξιώνει:

 

             i.                Αποζημίωση για κατοχή και εκμετάλλευση των Ακινήτων 441 και 442 από 07/08/2009 μέχρι την παράδοση της κατοχής στην Ενάγουσα και/ή

 

            ii.                Αξία της Οικοδομής εντός των Ακινήτων 441 και 442 και/ή

 

          iii.                Αποζημίωση για αποστέρηση του δικαιώματος εκμετάλλευσης των ακινήτων 441 και 442 από 07/08/2009 και

 

          iv.                Αναγνωριστική απόφαση για την εγκυρότητα και δεσμευτικότητα του διακανονισμού με το Φόρο Εισοδήματος που περιγράφεται ανωτέρω

 

            v.                Το ποσό της απαλλοτρίωσης αναφορικά με τις Γνωστοποιήσεις 1 και 2, ημερομηνίας 30 Σεπτεμβρίου 2009 ήτοι €146,000.00 πλέον νόμιμο τόκο από 07/08/2009, Τεκμήρια 18, 19, 20  και

 

          vi.                Το ποσό της απαλλοτρίωσης αναφορικά με την Γνωστοποίηση 3 και 4, ημερομηνίας 19 Μαΐου 2010 ήτοι €742,000.00 πλέον νόμιμο τόκο από 31/03/2010 Τεκμήρια 27 και 28 και

 

         vii.                Αποζημίωση για παράβαση συμφωνίας διακανονισμού ίση με το ποσό της αποζημίωσης ένεκα απαλλοτρίωσης

 

       viii.                Αποζημίωση για κατοχή και εκμετάλλευση των Ακινήτων 441 και 442 από 07/08/2009 μέχρι την παράδοση της κατοχής στην Ενάγουσα ως Τεκμήριο 41 ανωτέρω

 

          ix.                €430.705,00 ( ήτοι €258.025,00 και €141.930 και €30.750 ) πλέον Φ.Π.Α. ως το συνολικό κόστος αποκατάστασης του χώρου και ανέγερσης της κατοικίας πλέον νόμιμο τόκο

 

            x.                Τόκους ως ανωτέρω.

 

Αντεξεταζόμενος ο ΜΕ1 ανέφερε ότι ο λόγος που έκανε την αγορά ήταν ότι το ακίνητο ήταν στο κέντρο της κοινότητας και ήταν κατάλληλο για τους σκοπούς για τους οποίους το ήθελε. Δεν υπήρχε οποιοδήποτε εμπόδιο στο ακίνητο, το οποίο εμπίπτει στην οικιστική ζώνη και ήταν σε ζώνη ανάπτυξης.  Το πρώτο βήμα που έκαναν ήταν η εξωτερική οριοθέτηση των δύο οικοπέδων για να μπορεί να ολοκληρωθεί η σχετική αρχιτεκτονική μελέτη. Το Σεπτέμβριο του 2009 πήρε την πρώτη επιστολή απαλλοτρίωσης. Μετά την ολοκλήρωση της εξωτερικής οριοθέτησης αποτάθηκαν στο αρχιτεκτονικό γραφείο για να ξεκινήσει η πρόταση αξιοποίησης του κτήματος τους. Υπήρχαν συγκεκριμένα προσχέδια που αφορούσαν πρόταση για καταστήματα, γραφεία, διαμερίσματα και υπόγειο χώρο στάθμευσης έναντι αντιτίμου. Ο λόγος που δεν προχώρησαν στην υλοποίηση αυτού του έργου ήταν ότι περί το τέλος του 2008 υπήρχαν ψίθυροι ότι τα κτήματα θα απαλλοτριωθούν από ό,τι λεγόταν στην κοινότητα, μέσω του Έπαρχου και από το Υπουργείο Εσωτερικών. Αγόρασε την κατοικία μαζί με την αξία της γης όπως ήταν εκτιμημένη από τον πωλητή προς την εταιρεία.  Το ποσό των €916.000 το πλήρωσε στον πωλητή του οικοπέδου μαζί με την κατοικία και τα μεταβιβαστικά δικαιώματα και υποθηκευτικά δικαιώματα προς το κράτος. Σε ερώτηση κατά πόσο στα αγοραπωλητήρια έγγραφα Τεκμήριο 2 και 3 δεν αναφέρεται η αξία της οικίας ο ΜΕ1 απάντησε ότι στο πωλητήριο υπάρχουν συνημμένοι οι τίτλοι ιδιοκτησίας και στη νέα χωρομετρική εργασία που έκανε το κτηματολόγιο, Τεκμήριο 10. Οι νέοι τίτλοι αναφέρουν καθαρά, οικόπεδο με 3 χαρουπιές το ένα και το άλλο με 5 χαρουπιές, το τεμάχιο 442 με 3 και το 441 με 5 και γράφει ότι υπάρχει κτίριο που αναφέρεται στην εγγραφή. Τότε αγόραζαν τη γη με σκοπό να την αναπτύξουν, δεν αγόραζαν την οικία αλλά τα οικόπεδα. Σε υποβολή του συνηγόρου Υπεράσπισης ότι στους τίτλους ιδιοκτησίας που αναφέρονται στα αγοραπωλητήρια έγγραφα δεν αναφέρεται πουθενά καμία οικία διαφώνησε, διότι, όπως ανέφερε, στο χωρομετρικό σχέδιο του συμβολαίου και στο τοπογραφικό σχέδιο του ακινήτου, Τεκμήριο10 είναι τοποθετημένη η κατοικία, μεταξύ των δύο συνόρων των τεμαχίων 441 και 442. Σε υποβολή ότι τα Τεκμήρια 2 και 3 δεν αναφέρεται πουθενά ότι υπάρχει κατοικία στα οικόπεδα, αναφέρονται μόνο χαρουπιές και δεν προσέδιδε καμία αξία στα επίδικα ακίνητα που αγόρασαν, απάντησε ότι στα εν λόγω τεμάχια υπήρχε η συγκεκριμένη κατοικία, όπως άλλωστε η υπεράσπιση  παραδέχεται στην Ε/Υ, ήταν κατά προσέγγιση και ήταν κτίσμα του έτους 1963 και επομένως δεν έκριναν σκόπιμο να αναφερθεί ξεχωριστά η αξία της κατοικίας και ξεχωριστά της γης. Σε υποβολή ότι υπήρχε κατοικία και ότι δεν προσέδιδε καμία αξία γι’ αυτό δεν την ανέφεραν πουθενά στα συμβόλαια απάντησε «Αυτό θεωρώ είναι δική σας άποψη, η κατοικία υπήρχε και ήταν η μόνιμη κατοικία της οικογένειας Traynor». Η κατοικία είναι αυτή που φαίνεται στο Τεκμήριο 12. Του υπεβλήθη ότι στο εν λόγω Τεκμήριο φαίνεται ένα χωράφι με ψηλά χόρτα, ψηλούς θάμνους και μία κατασκευή που φαίνεται ότι είναι ακατοίκητη και μηδαμινής αξίας. Απάντησε ότι το Τεκμήριο 2 αφορά φωτογραφία όπου φαίνεται μία μεταλλική σχάρα, όπου ήταν διακλαδωμένο το γιασεμί, το οποίο και κλάδεψαν. Στο πίσω μέρος φαίνεται τύπου αποθήκη ή χώρος στάθμευσης, το οποίο ήταν ημι‑κατεστραμμένο και  το κατεδάφισαν. Κλάδεψαν τα αγριόχορτα και κάποια άλλα φυτά και αποχώρησαν. Η φωτογραφία λήφθηκε  μετά που παρέλαβαν την κατοικία το 2008, αφού πήραν τα κλειδιά. Βλέποντας και το τοπογραφικό σχέδιο, τον τίτλο ιδιοκτησίας υπάρχει η κατοικία και δίπλα ακριβώς υπάρχει ένα μικρό υποστατικό, το οποίο είναι αυτό που φαίνεται. Στα Τεκμήρια 10, 11 στο τοπογραφικό σχέδιο φαίνεται η κατοικία που είναι μεταξύ των δύο συνόρων και στην πάνω πλευρά ένα μικρούτσικο τετράγωνο, αυτό είναι σαν αποθήκη, εκεί ήταν ακριβώς, και μπροστά η πέργολα η μεταλλική. Σε υποβολή του συνηγόρου Υπεράσπισης ότι και για τους ίδιους η κατοικία είχε μηδαμινή αξία, καθότι σκοπός τους ήταν να ανεγείρουν εντός των επίδικων ακινήτων ένα συγκρότημα, όπως ο ΜΕ1 το περιέγραψε προηγουμένως, απάντησε ότι αυτή είναι η δική τους γνώμη αλλά δεν μπορούν να καθορίσουν το τι θα έπραττε η εταιρεία την τότε εποχή και να μηδενίσουν την αξία της κατοικίας. Άλλωστε μπορεί να ήταν παλιά κατοικία, όμως εξακολουθούσε να ήταν η κύρια κατοικία της πιο πάνω οικογένειας μέχρι τον Γενάρη του 2008. Σε ερώτηση κατά πόσο γνωρίζει πότε κατεδαφίστηκε η οικία απάντησε ότι με βάση την Υπεράσπιση της Δημοκρατίας επισκέφθηκαν το χώρο περί τον έκτο του 2010 και η κατοικία υπήρχε και μετέπειτα κατεδαφίστηκε. Από τις πληροφορίες που έχει η κατεδάφιση έγινε από το Συμβούλιο Βελτιώσεως Ορμήδειας κάτω από τις οδηγίες του Έπαρχου, διότι για να κατεδαφίσουν την κατοικία, να διακόψουν την παροχή νερού και ρεύματος,  θεωρεί ότι πρέπει να είχαν την έγκριση του Έπαρχου. Το Συμβούλιο υπάγεται στον Έπαρχο, ο Έπαρχος στο Υπουργείο Εσωτερικών και άρα στην Κυπριακή Δημοκρατία. Σε υποβολή  ότι το Κοινοτικό Συμβούλιο αποτελεί ξεχωριστή νομική οντότητα και ότι δεν έχει σχέση ο Έπαρχος με αυτήν τη διαδικασία και άρα θα έπρεπε να αποταθούν στο Κοινοτικό Συμβούλιο για το θέμα της κατεδάφισης, ο ΜΕ1 απάντησε ότι τα μετέπειτα γεγονότα διαψεύδουν τον ισχυρισμό τους διότι υπάρχουν τεκμήρια όπου σε τελική ανάλυση το Κράτος, το Συμβούλιο, έκανε έργα στο κτήμα, έκανε εκσκαφή στα οικόπεδα, έβαλε υπηρεσία νερού και ρεύματος, άρα λογικά πήρε σχέδια από τον Έπαρχο. Γι’ αυτό ο ΜΕ1 ζήτησε από τους δικηγόρους του να φέρουν τον υπεύθυνο μηχανικό του Έπαρχου για να τους ενημερώσουν γιατί έγινε όλη αυτή η ιστορία. Σύμφωνα με τη θέση του, στις φωτογραφίες φαίνεται παροχή ρεύματος και νερού, άρα για να πάει η Ηλεκτρική να τοποθετήσει ρεύματα δεν πήγε χωρίς λόγο, χωρίς έγγραφα, χωρίς συγκατάθεση από τον Έπαρχο, προσθέτοντας ότι στο Τεκμήριο 30 φαίνονται ξεκάθαρα τόσο οι παροχές ρεύματος και η προσωρινή παροχή όσο και τα δίκτυα που μπήκαν κάτω από τα οικόπεδα του.

 

Υπεβλήθη στον ΜΕ1 ότι στην ένσταση που κατέθεσε προς τον Υπουργό Εσωτερικών για την απαλλοτρίωση ανέφερε ότι τα κτήματα προορίζονται για ανέγερση συγκροτήματος, άρα σύμφωνα με τον ισχυρισμό του η κατεδάφιση της οικίας μόνο όφελος του επέφερε, αφού θα επωμιζόταν και το κόστος κατεδάφισης της. Απάντησε ότι οι ίδιοι επισκέφθηκαν το χώρο 4 μήνες μετά και βρήκαν ότι η κατοικία δεν ήταν κατεδαφισμένη, μετά την κατεδάφισαν. Ανεξαρτήτως του κατά πόσο προόριζε τη γη για ανάπτυξη, σύμφωνα με τη θέση του, δεν είχαν κανένα δικαίωμα να εισέλθουν στο κτήμα και να την κατεδαφίσουν, άρα αναγνωρίζουν ότι αυτήν την περίοδο ήταν η απαλλοτρίωση σε ισχύ. Σε εν νέου υποβολή ότι η κατεδάφιση έγινε από το Συμβούλιο Βελτιώσεως απάντησε, βάσει έγκρισης του Επάρχου, του Υπουργού Εσωτερικών. Από την ημερομηνία που ανακλήθηκαν οι δύο απαλλοτριώσεις μέχρι και σήμερα δεν προέβησαν  σε οποιεσδήποτε ενέργειες για ανάπτυξη των επίδικων ακινήτων για το λόγο ότι εκκρεμούσε η παρούσα αγωγή, δεν ήθελε, όπως είπε « να χάσει τα τεκμήρια που υπήρχαν», είχε και σοβαρή πρόταση από το Συμβούλιο να αγοράσει τη γη και αρνήθηκε μέχρι να εκδικαστεί η υπόθεση. Δέχθηκε  ότι τα επίδικα ακίνητα ανέκαθεν μετά την αγορά τους παραμένουν εγγεγραμμένα  στην Ενάγουσα. Ο δανεισμός στην τράπεζα λόγω καθυστέρησης της ανάπτυξης του έργου άρχισε να μην εξυπηρετείται. Ο δανεισμός έγινε για την αγορά της συγκεκριμένης γης και ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση μπήκε και υποθήκη το ίδιο το κτήμα.

 

Αποπλήρωνε κανονικά τους τόκους βάσει της συμφωνίας, όπως φαίνεται στις καταστάσεις λογαριασμού που κατέθεσε. Από το τέλος του έτους  2008 που μπορούσε να υποβάλει αίτηση να πάρει άδεια οικοδομής, θα είχε μπροστά του 2 έως 3 χρόνια να υλοποιήσει το έργο, να πουλήσει ή να ενοικιάσει καταστήματα, γραφεία και διαμερίσματα, να πάρει λεφτά και να αποπληρώσει τα δάνεια του προς την τράπεζα. Θεωρεί ότι το Κράτος του στέρησε αυτό το δικαίωμα. Και επιπλέον τόνισε ότι η περίοδος 2005 μέχρι και 2011 ήταν η χρυσή εποχή της οικοδομικής βιομηχανίας στην Κύπρο. Στην περίοδο αυτή το Κράτος του στέρησε το δικαίωμα να αναπτύξει τη γη του φέρνοντας τον σε μία δύσκολη οικονομική κατάσταση. Για να υλοποιήσει την  οποιαδήποτε ανάπτυξη δεν αποδέχθηκε τη θέση του συνηγόρου Υπεράσπισης ότι θα ζητούσε επιπρόσθετο δάνειο. Από το 2009, αρνείται πλέον να πάρει δάνεια από τις Κυπριακές Τράπεζες. Ως ανέφερε, η εταιρεία έχει πολύ καλή οικονομική ευρωστία, αποπλήρωσε τους επίδικους φόρους το 2018 -19 με το πρόγραμμα ρύθμισης, χωρίς να χρειαστεί δανεισμό. Σε σχέση με τη θέση του ότι ενώ τα κτήματα ήταν απαλλοτριωμένα η κατοχή τους περιήλθε στην Κυπριακή Δημοκρατία του υπεβλήθη ότι ουδέποτε  άσκησε η Κυπριακή Δημοκρατία κατοχή, γι' αυτό και ανακάλεσε το έργο της απαλλοτρίωσης. Ήταν η θέση του ότι από τη στιγμή που ήρθε και απαλλοτρίωσε τα κτήματα είχε κατοχή. Και το Συμβούλιο μέσω του Έπαρχου με την έγκριση  του Υπουργείου Εσωτερικών κατεδάφισαν και μετέτρεψαν τα κτήματα σε χώρο στάθμευσης, όπως παραμένει μέχρι και σήμερα. Σε υποβολή ότι κανένα έργο δεν έκανε η Δημοκρατία εντός του ακινήτου και όσον αφορά τον χώρο στάθμευσης τα ακίνητα του χρησιμοποιούνται από τους πολίτες του χωριού για αυτόν τον σκοπό, ο ΜΕ1 παρέπεμψε στις φωτογραφίες  στο Τεκμήριο 30 και 42 σε σχέση με τη σημερινή κατάσταση της περιουσίας του.  Στο Τεκμήριο 30 φαίνονται παροχή ρεύματος, δίκτυο νερού και ρεύματος πάνω στη γη, τα οποία έγιναν πριν γίνει επίστρωση με τσιακίλι. Το Τεκμήριο 42 είναι η σημερινή κατάσταση των οικοπέδων. Ως ανέφερε, οι προσωρινές και οι μόνιμες παροχές μένουν στα σύνορα πεζοδρομίου και κτήματος πάντοτε. Είναι στο σύνορο των οικοπέδων του. Η παροχή ηλεκτρισμού ήρθε από το Συμβούλιο Βελτιώσεως με αίτημα στην Ηλεκτρική για να κάνουν εργασίες εντός των οικοπέδων του. Σε καμιά απολύτως ενέργεια δεν προέβη εναντίον του Συμβουλίου, διότι εκκρεμούσαν οι ενστάσεις του στην απαλλοτρίωση, μετά συγκατατέθηκε τόσο στην πρώτη, όσο και στη δεύτερη απαλλοτρίωση και μετέπειτα συγκατατέθηκε επίσης και στην τελευταία απόρριψη της ένστασης του, υπόγραψε παρουσία του λειτουργού του Κτηματολογίου και πιστοποιούντος υπαλλήλου και παρέδωσε τη γη του στο κράτος.  Η  άποψη του είναι ότι η Δημοκρατία γνώριζε το ιστορικό της υπόθεσης αυτής και για αυτό δεν έκαμε οτιδήποτε να σταματήσει την κατεδάφιση.

 

Σε σχέση με το θέμα του φόρου που όφειλαν  στο Τμήμα Φορολογίας ανέφερε ότι η αγωγή από το Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων ήταν εναντίον της εταιρείας Ιωάννης Στεφάνου Επενδύσεις Ltd που είναι συνδεδεμένη εταιρεία με τις άλλες δύο του Εταιρείες. Δεν ήταν η Ενάγουσα που χρωστούσε στον φόρο. Όταν πήρε δικαστική κλήση από το τμήμα φορολογίας, επισκέφτηκε την αρμόδιο λειτουργό που ήταν η κυρία Ειρήνη Δανού, της εξήγησε ότι η Ιωάννης Στεφάνου Επενδύσεις Ltd δεν έχει οποιαδήποτε περιουσία στο όνομα της και ήθελε να συμβουλευτεί τι ενέργειες έπρεπε να κάμει σαν πολίτης της Κυπριακής Δημοκρατίας για να μην έχει προβλήματα. Τον ρώτησε εάν είχε να παίρνει από το κράτος οποιαδήποτε μορφή απαλλοτρίωσης. Ως ανέφερε, τα γεγονότα αυτά δημιουργήθηκαν ενόσω τα οικόπεδα ήταν απαλλοτριωμένα από την Κυπριακή Δημοκρατία. Η κυρία Δανού, αφού της είπε ότι έχει να παίρνει κάποια ποσά συν τους τόκους από την Κυπριακή Δημοκρατία, τον συμβούλευσε να ζητήσει συμψηφισμό και του υπόδειξε επιστολή να στείλει στο Κτηματολόγιο Λάρνακος και αντίγραφο της επιστολής να παραδώσει και στην ίδια για να μπορεί να κλείσει την δικαστική υπόθεση που είχε.  Σε ερώτηση κατά πόσο συμφωνεί ότι στην πορεία η εταιρεία  Ιωάννης Στεφάνου Επενδύσεις Ltd εντάχθηκε στις πρόνοιες της νομοθεσίας του Νόμου 4 του έτους 2017 που αφορά διαδικασία ρύθμισης ληξιπρόθεσμων φορολογικών οφειλών και επωφελήθηκε 105 χιλιάδες περίπου απάντησε  «Η απάντησή μου και ναι και όχι. Το ναι, εντάχθηκα στο πρόγραμμα ρύθμισης γιατί ήταν μία νομοθεσία του κράτους που αφορούσε όλες τις εταιρείες παγκύπρια, λόγω της οικονομικής κατάρρευσης παγκύπρια. Το όχι, εάν το κράτος πλήρωνε τότε τη ζημιά της απαλλοτρίωσης θα είχε περισσότερους τόκους, δεν ήταν ανάγκη να επωφεληθώ, όπως γράφετε εσείς που εγώ αρνούμαι ότι επωφελήθηκα αυτό το ποσό τόκων και το κράτος θα είσπραττε περισσότερους τόκους ή θα απόκοπτε από την αποζημίωση όλους τους τόκους που έπρεπε να πληρώσω στην Κυπριακή Δημοκρατία». Ο ΜΕ1 εξήγησε γιατί η Ενάγουσα εταιρεία δεν κάλυψε τη συνδεδεμένη εταιρεία. Βασικά μια τέτοια ενέργεια θα σκότωνε τη ρευστότητα της εταιρείας. Η ανάκληση της απαλλοτρίωσης έγινε ένα χρόνο μετά, στις  28.01.2013, Τεκμήρια 36 και 37. Ο ΜΕ1 δεν προσέφυγε εναντίον της διοικητικής πράξης της ανάκλησης. Έκαμε επιστολή προς το Υπουργείο Εσωτερικών, το Τεκμήριο 38, και επεξηγούσε τους λόγους που δεν έπρεπε να γίνει ανάκληση, διότι στην ουσία με τις κατασκευές που το κράτος έκαμε στα οικόπεδα είναι σαν να αποδέχτηκε την απαλλοτρίωση. Η απαλλοτρίωση είχε γίνει για να κάνει το κράτος υπόγειο χώρο στάθμευσης και διαπλάτυνση της πλατείας. Αυτό αναφέρεται στην επίσημη εφημερίδα της Κυπριακής Δημοκρατίας, Τεκμήριο 21. Σε υποβολή ότι τίποτε από αυτά δεν έγινε ο ΜΕ1 απάντησε ότι  έγινε χώρος στάθμευσης που υφίσταται μέχρι σήμερα. Δεν είναι υπόγειο. Κατά το ΜΕ1 έκαναν φαίνεται αυτό που μπορούσαν με τα δεδομένα των οικονομικών καταστάσεων του Κράτους.

 

Κάτω από τις διαδικασίες της κατοχής των ακινήτων, της κατεδάφισης, της μετατροπής σε χώρο στάθμευσης διερωτήθηκε  κατά πόσο μπορούσε να γίνει ανάκληση, γι' αυτό ισχυρίζεται ότι η Κυπριακή Δημοκρατία μέσω του Υπουργείου Εσωτερικών πήρε τα κτήματα, και αφού τα κατείχε για αρκετά χρόνια το 2013, του είπαν, «Ξέρεις, δεν τα θέλω πάρτα πίσω» αλλά μέχρι σήμερα είναι υπό την κατοχή είτε του Κράτους, είτε της κοινότητας, είτε οποιουδήποτε άλλου.

 

Ο ίδιος  δεν έχει πρόσβαση στην περιουσία του. Ο λόγος είναι, πρώτον, το τι θα πουν οι κάτοικοι του χωριού και δεύτερον, ότι για να προστατεύσει την συγκεκριμένη περιουσία πρέπει να υποβάλει αίτηση για να πάρει άδεια περίφραξης, σημείωσε δε ότι για να περιφράξει το χωράφι συνεπάγεται τεράστιο κόστος. Σε υποβολή, με αναφορά στο Τεκμήριο 41 ότι εάν επιθυμεί  να εκμεταλλευτεί τα επίδικα ακίνητα του,  είναι έτοιμος ο χώρος στάθμευσης προς τούτο, απάντησε ότι ο λόγος που το παρουσίασε ήταν για να αποδείξει ότι εάν η κοινότητα έβαζε σε εφαρμογή αντίτυπο να εισπράττει λεφτά στον χώρο στάθμευσης θα είχε έσοδα γύρω στις €70.000 τον χρόνο. Σε υποβολή ότι τα επίδικα ακίνητα είναι δικά τους και ότι μόνο η Ενάγουσα εταιρεία δικαιούται να επωμίζεται όφελος από αυτά, ο μάρτυρας απάντησε ότι ανάλογα με την απόφαση του Δικαστηρίου θα προβεί στις κατάλληλες ενέργειες. Σε σχέση με τη θέση του ότι το κόστος αποκατάστασης της κατοικίας είναι €258.000 ανέφερε ότι εάν ήθελε σήμερα να ανοικοδομήσει μία τέτοια κατοικία με τα νέα δεδομένα της αγοράς αυτό θα ήταν το κόστος. Του υπεβλήθη ότι η αξία μίας νέας κατοικίας καμιά σχέση δεν έχει με την αξία της οικίας που υπήρχε εκεί από το 1963 και απάντησε «Για να μην φανώ ότι προς Θεού ειρωνεύομαι, δεν μπορεί το κράτος να πάρει σβάρνα την Κύπρο και όπου υπάρχει κατοικία μέχρι το '63 να την κατεδαφίσει». Δεν θα ήθελε το κράτος να του κτίσει ένα ολοκαίνουριο σπίτι, εάν όμως ήθελε να επαναφέρει μία τέτοια κατοικία στο χώρο θα επωμίζετο, όπως είπε, αυτά τα έξοδα. Σε υποβολή ότι τα ποσά που αναφέρει στη μαρτυρία του μπορεί να τα διεκδικήσει από το Συμβούλιο Βελτιώσεως, το οποίο, όπως ισχυρίζεται προέβη σε αυτές τις ενέργειες, ήταν η θέση του ότι το εν λόγω Συμβούλιο έκανε, όπως προανέφερε, όλες τις ενέργειες κάτω από την επίβλεψη του Επάρχου Λάρνακος. Σε υποβολή ότι καμιά μελέτη ή εξουσιοδότηση δεν υπήρχε απάντησε ότι θα κληθεί ο πολιτικός μηχανικός του Επάρχου για να δώσει μαρτυρία.

 

Σε σχέση με το ποσό των τόκων που διεκδικεί, ύψους €550.000 περίπου, αυτό αφορά ανάλυση για τους τόκους που χρεώθηκε μετέπειτα από την πρώην Λαϊκή Τράπεζα και αργότερα την Τράπεζα Κύπρου, για το γεγονός ότι η περιουσία του (τα οικόπεδα) ήταν μπλοκαρισμένη και δεν μπορούσε να τα αξιοποιήσει ή να τα μεταπωλήσει. Εάν το κράτος υλοποιούσε την πληρωμή της απαλλοτρίωσης δεν θα χρεωνόταν τόσους τόκους. Το δάνειο το έκανε για αγορά των δύο οικοπέδων στην Ορμήδεια, τεμάχια 441 και 442. Μετά την κατάρρευση της Λαϊκής Τράπεζας τα δάνεια μεταφέρθηκαν στην Τράπεζα Κύπρου. Αρνήθηκε υποβολή ότι αυτή η απαίτηση δεν έχει καμιά απολύτως σχέση με οποιανδήποτε ενέργεια της Εναγόμενης και δεν μπορεί να ζητά από το Κράτος αυτά τα λεφτά. Σύμφωνα με τη θέση του  εάν το κράτος δεν προέβαινε σε όλες αυτές τις ενέργειες δεν θα είχε αυτό το κόστος. Τέλος, υπεβλήθη στο ΜΕ1 ότι η Κυπριακή Δημοκρατία είχε το δικαίωμα ανάκλησης της απαλλοτρίωσης και ότι ορθά προέβη σε ανάκληση, καθότι δεν προέβη σε καμιά ενέργεια για υλοποίηση του έργου της απαλλοτρίωσης και προέβαλε τη θέση ότι συνεπεία της απόρριψης της ένστασης του  (Τεκμήρια 25 και 26) από το Υπουργικό Συμβούλιο, η Κυπριακή Δημοκρατία αποδέχτηκε την απαλλοτρίωση κατά τους όρους της και αναγνώρισε τις ζημιές που του προκάλεσαν, οπόταν με την εν λόγω αποδοχή δημιουργήθηκε συμφωνία μεταξύ της Ενάγουσας και της Κυπριακής Δημοκρατίας και επομένως η υποχρέωση της τελευταίας να πληρώσει την αποζημίωση. Υπεβλήθη επίσης ότι εν όψει της ανάκλησης της απαλλοτρίωσης και  του ότι δεν την πρόσβαλαν την διοικητική αυτή πράξη της ανάκλησης δεν μπορούν να διεκδικούν  το ποσό της αποζημίωσης της απαλλοτρίωσης. Όπως είπε, ανάκληση έγινε, αλλά δεν επαναφέρεται η ζημιά που του προκάλεσαν. Τέλος, σε υποβολή ότι οποιαδήποτε άλλη αξίωση του που δεν σχετίζεται με τα ποσά της απαλλοτρίωσης και που αφορά θέματα παράνομης επέμβασης αφορούν τρίτα πρόσωπα, τα οποία δεν έχουν σχέση με τον Εναγόμενο και για αυτό δεν μπορεί να τα διεκδικεί από τον τελευταίο, παρέπεμψε στη μαρτυρία του.

 

Ο δεύτερος μάρτυρας ήταν ο Κωνσταντίνος Μαραθεύτη, ΜΕ2, αρχιτέκτονας, ο οποίος κατέθεσε έκθεση που ετοίμασε ως Τεκμήριο 43. Το γραφείο τους, όπως εξήγησε, ασχολείται με τον σχεδιασμό έργων, την επίβλεψη τους και την παράδοση τους. Αναφέρθηκε σε μερικά έργα τα οποία ανέλαβαν. Κλήθηκε να προβεί σε εκτίμηση του κατασκευαστικού κόστους, λαμβάνοντας υπόψη την προγενέστερη κατάσταση του ακινήτου με τη σημερινή. Το αντικείμενο της εκτίμησης του ήταν το σημερινό κόστος ανέγερσης καινούριας κατοικίας του ίδιου εμβαδού με την κατεδαφισθείσα στα τεμάχια 441 και 442. Εξήγησε πως κατέληξε στο ποσό των €390.932 πλέον ΦΠΑ προσθέτοντας το σύνολο του οικοδομικού κόστους , τις εργασίες χωματουργικών για την υποκατάσταση του υπεδάφους και τις εργασίες επανακατασκευής της περίφραξης των τεμαχίων.

 

Στην αντεξέταση του είπε ότι την παλαιά κατοικία δεν την είδε και δεν είναι εκτιμητής για να μπορούσε να εκτιμήσει την αξία της. Το κόστος της κατά τετραγωνικό μέτρο αξίας βασίστηκε σε πληροφόρηση από προσφορές που παίρνουν από εργολάβους. Ανέφερε δε ότι είδε και βάσισε την εκτίμηση του στις φωτογραφίες Τεκμήριο 42. Εξήγησε πως κατέληξε στην αφαίρεση των 25 εκατοστών σε σχέση με τις χωματουργικές εργασίες. Στην αφαίρεση του χώματος, αφαιρέθηκε όλο, στην επαναφορά χώματος αυλής αφαίρεσε το εμβαδόν της κατοικίας γιατί είναι το κόστος της κατοικίας. Εκτιμά ότι η προτέρα κατάσταση θα ήταν «όπως το έδαφος της φύσης», δεν γνωρίζει αν υπήρχε άλλη παρέμβαση αλλά όποια και να ήταν κατά τη γνώμη του θα αύξανε τα κόστη. Όσον αφορά την περίφραξη, επειδή του λέχθηκε πως υπήρχε, υπολόγισε τον πιο φθηνό τρόπο περίφραξης που υπάρχει.

 

Ο ΜΕ3 κατέθεσε επιστολή, του Κοινοτικού Συμβουλίου Ορμήδειας, ημερ.1/6/2011 προς το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, που αφορούσε την κατεδάφιση της κατοικίας εντός των επίδικων τεμαχίων, Τεκμήριο 44.

 

Για την Εναγόμενη κατέθεσε ένας μάρτυρας, ο Ιωάννης Τσεντεκίδης (ΜΥ1), εκτιμητής στο Κτηματολόγιο Λάρνακας ο οποίος ως ανέφερε, τα τελευταία χρόνια είναι υπεύθυνος γενικής εκτίμησης και ήταν ο εκτιμητής που ανέλαβε να υπολογίσει την προσφερθείσα αποζημίωση για απαλλοτρίωση των τεμαχίων 441 και 442 στην Ορμήδεια. Ήταν ο αρμόδιος και για τις δύο απαλλοτριώσεις. Κατέθεσε ότι πήγε επί τόπου στο πλαίσιο της έρευνας για την αξία στις 16.6.2010 και έβγαλε φωτογραφίες των δύο πιο πάνω τεμαχίων, τις οποίες κατέθεσε ως Τεκμήριο 45.  Σύμφωνα με τη μαρτυρία του, υπήρχε μια κατοικία εντός των δυο τεμαχίων, περίπου στα σύνορα μεταξύ των δυο τεμαχίων. Σύμφωνα με τα αρχεία τους η κατοικία ήταν του έτους 1960 αλλά το τελευταίο στοιχείο που έχουν είναι οι φωτογραφίες του έτους 1963, όταν υπήρχε ήδη η κατοικία. Κατέθεσε αεροφωτογραφία ως Τεκμήριο 46, η οποία δείχνει την περιοχή, την οποία έβγαλε από την επίσημη ιστοσελίδα του Κτηματολογίου. Υπέδειξε δε στο Τεκμήριο 46 την κατοικία η οποία βρίσκεται περίπου στη μέση των τεμαχίων. Για να ετοιμάσει την εκτίμηση για την απαλλοτρίωση των δυο επίδικων τεμαχίων έκανε έρευνα σχετικά με τις πωλήσεις της περιοχής και τις αξίες της γης για την έρευνα των συγκεκριμένων τεμαχίων τα οποία είχαν αγοραστεί από την Ενάγουσα με πράξη του 2007. Ανακαλύφθηκε από την Υπηρεσία μέσα από τις αεροφωτογραφίες ότι υπήρχε κατοικία η οποία δεν είχε δηλωθεί κατά τη δήλωση μεταβίβασης. Κατέθεσε τη δήλωση μεταβίβασης με συνημμένα έγγραφα ως Τεκμήριο 47. Σύμφωνα με το ΜΥ1, την ώρα που γινόταν η μεταβίβαση υπήρχε ανάλογη σχετική αεροφωτογραφία που δείχνει την κατοικία και λόγω του ότι η κατοικία ήταν παλαιά εκτιμήθηκαν τα ακίνητα χωρίς οικονομική αξία για την κατοικία όπως περιγράφεται και κάτω δεξιά στην τιμή που είχαν εκτιμήσει (έδειξε την προτελευταία σελίδα στη σφραγίδα) κάτω δεξιά πάνω από το όνομα Μαρία Ευαγγέλου, εκεί που γράφει ΛΚ500.000, πιο δίπλα γράφει κατοικία, χωρίς αξία. Η εκτίμηση έγινε για σκοπούς μεταβιβαστικών τελών. Το Κτηματολόγιο δέχτηκε την τιμή των ΛΚ500.000 που δηλώθηκε από τους αγοραστές χωρίς να περιλάβει την αξία της κατοικίας. Ο ίδιος, ως κατέθεσε, δεν έδωσε αξία στην κατοικία διότι όταν πήγε στην περιοχή στις 16.6.2010, είδε μια κατοικία εγκαταλελειμμένη.  Η αξία της μεταβίβασης, σύμφωνα με το ΜΥ1 υπολογίστηκε με βάση την αξία των ακινήτων ως κενών οικοπέδων.

 

Κατά την αντεξέταση ο ΜΥ1 επανέλαβε ότι κατά τη μεταβίβαση του 2007 δεν προσδόθηκε οποιαδήποτε αξία στην κατοικία καθώς αυτή θεωρήθηκε παλαιά (του 1963) και ότι η αξία της είχε εκμηδενιστεί λόγω της παλαιότητας της. Εξήγησε ότι η εκτίμηση δεν έγινε από τον ίδιο, αλλά από άλλο εκτιμητή, και ότι ο ίδιος δεν γνωρίζει το σκεπτικό που ακολουθήθηκε - εικάζει ότι αυτό στηρίχθηκε στο γεγονός ότι το κτίριο είχε ξεπεράσει το προσδόκιμο ζωής του. Ανέφερε ότι η εκτίμηση του 2007 έγινε από το γραφείο, χωρίς επιτόπια επιθεώρηση, μέσω αεροφωτογραφίας, και ότι δεν υπήρξε καμία διαμαρτυρία από τους αγοραστές ως προς τον προσδιορισμό της αξίας. Κατά την επιτόπια επίσκεψή του το 2010, ο μάρτυρας βρήκε μια εγκαταλελειμμένη και ακατοίκητη κατοικία, γεγονός που, κατά τον ίδιο, επιβεβαίωνε την εκτίμηση ότι το κτίριο δεν είχε αξία. Επιβεβαίωσε ότι το Κτηματολόγιο αποδέχθηκε την αγοραπωλησία για τιμή 500.000 Λ.Κ., που αφορούσε δύο κενά οικόπεδα. Ως ανέφερε, ο εκτιμητής είχε σημειώσει σε σχέση με τη μεταβίβαση, κτίρια χωρίς αξία. Ο ΜΥ δέχθηκε ότι στις παλαιότερες γενικές εκτιμήσεις της 1.1.1980 η κατοικία είχε εκτιμηθεί και υπήρχε αναφορά σε "Value of Buildinqs” (ΛΚ5.000) και "Site Value” (ΛΚ18.72Ο). Το κτίριο ήταν μέσης ηλικίας και είχε κάποια αξία. Ωστόσο ισχυρίστηκε ότι μέχρι το 2007 η αξία αυτή είχε εκλείψει. Ισχυρίστηκε ότι η κατοικία δεν αναφερόταν στα έγγραφα της μεταβίβασης, ούτε στον τίτλο ιδιοκτησίας γιατί δεν είχαν υποβληθεί σχετικές άδειες και πιστοποιητικά έγκρισης από τους ιδιοκτήτες και ότι η μη αναγραφή του κτιρίου στα έγγραφα δεν επηρεάζει τη νομιμότητα της μεταβίβασης, αφού το Κτηματολόγιο ακολούθησε τις δηλώσεις των πωλητών περί κενών οικοπέδων. Δήλωσε ότι δεν γνωρίζει αν η κατοικία ήταν κατοικημένη το 2007, ούτε αν χρησιμοποιείτο από τους πωλητές. Όταν του υποδείχθηκαν λογαριασμοί ηλεκτρισμού μέχρι τον Σεπτέμβριο 2007, απάντησε ότι αυτοί είναι προγενέστεροι της μεταβίβασης και ότι δεν έχει γνώση μεταγενεστέρων, επιμένοντας ότι το 2010 το βρήκε ακατοίκητο. Σχετικά με την απαλλοτρίωση, ανέφερε ότι η αποζημίωση για την απαλλοτρίωση ήταν €1.887.000 αφορούσε μόνο αξία γης, καθώς το κτίριο δεν είχε συμπεριληφθεί στην εκτίμηση. Ο ΜΥ1 δέχθηκε ότι στο Τεκμήριο 47, στο έγγραφο «Μεταβίβαση - Μεταβολές Ακίνητης Ιδιοκτησίας» υπάρχει αναφορά σε κτίρια, αλλά υποστήριξε ότι αυτό βασίστηκε σε αεροφωτογραφία και ότι το Κτηματολόγιο δεν είχε επίσημα στοιχεία για το σπίτι. Επέμεινε ότι το σπίτι δεν είχε αξία, δεν ήταν καταγραμμένο, και ότι αν είχε αξία θα είχε δηλωθεί επισήμως στα έγγραφα. Όσον αφορά το φόρο ο ΜΥ1 ανέφερε ότι επισήμανε τα κτίρια και έγινε ανάλογη εκτίμηση και από το Κτηματολόγιο σύμφωνα με τις δηλώσεις.

 

Μετά την ολοκλήρωση της μαρτυρίας, οι δύο πλευρές υποστήριξαν τις εκατέρωθεν θέσεις τους με την υποβολή εμπεριστατωμένων γραπτών αγορεύσεων, το περιεχόμενο των οποίων λαμβάνω υπόψη μου και θα αναφερθώ σε αυτό όπου το κρίνω απαραίτητο.  Απαντήσεις στα διάφορα επιχειρήματα θα δοθούν με το σκεπτικό του Δικαστηρίου που θα ακολουθήσει.

 

ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ

 

Έρχομαι τώρα στην αξιολόγηση της μαρτυρίας, η οποία, εκ των πραγμάτων θα συναρτηθεί και με την κατάληξη του Δικαστηρίου επί των επιδίκων θεμάτων. Όπως τονίζεται στο σύγγραμμα των Σάντη-Ηλιάδη, Δίκαιο της Απόδειξης (2014) Κεφάλαιο 3, ΙΑ, η αξιοπιστία αποτελεί έννοια πολυσήμαντη. Η εμφάνιση και συμπεριφορά του μάρτυρα ενόσω καταθέτει, η μνήμη του, οι αντιδράσεις του (κατά πόσο δηλαδή είναι φυσικές ή αφύσικες), ο τρόπος που απαντά, η νευρικότητα ή η επιφυλακτικότητά του και η ιδιοσυγκρασία που εκδηλώνει, είναι μεταξύ των στοιχείων που λαμβάνονται υπόψη κατά την αξιολόγηση (Κεντρική Ασφαλιστική Εταιρεία Λτδ ν. Ηροδότου, Π.Ε. 332/09, ημερ. 10/6/13, Re N-BCM [2002] EWCA Civ. 1052 και C & A Pelekanos Associates Limited v. Πελεκάνου (1999) 1(Β) Α.Α.Δ. 1273).

Η κρίση του Δικαστηρίου επί της αξιοπιστίας δεν έχει ως οδηγό μόνο την εξωτερική εντύπωση που προκαλεί ο μάρτυρας (βλ. Γεώργιος & Σπύρος Τσαππή Λτδ ν. Πολυβίου (2009) 1 Α.Α.Δ. 339).  Αποτιμάται η συνολική παρουσία του μάρτυρα στη βάση των εγγενών της μαρτυρίας του χαρακτηριστικών (πηγή γνώσεως, ύπαρξη προσωπικού συμφέροντος και προκατάληψη). Το περιεχόμενο της μαρτυρίας του παράλληλα υποβάλλεται στη βάσανο της λογικής με γνώμονα και την ανθρώπινη εμπειρία ως προς την αναμενόμενη φυσιολογική εξέλιξη των πραγμάτων.

 

Πέραν τούτου, η αξιολόγηση της μαρτυρίας δεν πρέπει να γίνεται μικροσκοπικά (Rana και Άλλου ν. Δημοκρατίας (2004) 2 Α.Α.Δ. 489), αλλά να συναρτάται και διερευνάται στο σύνολο της μαρτυρίας που παρουσιάζεται και από τις δύο πλευρές (Φώτσιου ν. Ηροδότου (2010) 1(Β) Α.Α.Δ. 1172).  Στο τέλος της ημέρας, τα ευρήματα αξιοπιστίας θα πρέπει να είναι αλληλένδετα με τη συνολική εκτίμηση της μαρτυρίας και των προεκτάσεών της και να συναρτώνται με την αντικειμενική όψη των πραγμάτων. Τέλος, η αξιολόγηση της μαρτυρίας θα πρέπει να γίνεται υπό το πρίσμα και της συνοχής της σε σχέση προς τη δικογραφηθείσα εκδοχή της κάθε πλευράς (βλ. Παπαγεωργίου ν. Λούης Κλάππας (Investments Services Ltd) (1991) 1 Α.Α.Δ. 24 και Χρίστου ν. Ηροδότου κ.α. (2008) 1 Α.Α.Δ. 676).

 

Στα πλαίσια της ζωντανής ατμόσφαιρας της δίκης, το Δικαστήριο είχε την ευκαιρία να παρακολουθήσει και να ακούσει, με προσοχή και υπομονή, τους μάρτυρες που κατέθεσαν ενόρκως ενώπιον του.

 

Προχωρώντας στην αξιολόγηση του ΜΕ1 οφείλω να πω ότι ο μάρτυρας γενικά μου έκανε καλή εντύπωση και άφησε στο Δικαστήριο την εικόνα ενός ειλικρινούς προσώπου. Απαντούσε με φυσικότητα και ευθύτητα στις ερωτήσεις που αφορούσαν θέματα τα οποία ενέπιπταν στη δική του γνώση και οι θέσεις του χαρακτηρίζονταν από συνέχεια και λογική και δεν κλονίστηκαν κατά την αντεξέταση του.  Σημειώνεται βέβαια ότι όπως ο ίδιος ο ΜΕ1 αναγνώρισε οι θέσεις που εξέφρασε δεν άπτονται της νομικής υφής των γεγονότων, εφόσον δεν έχει νομικές γνώσεις. Παραπέμπω, για παράδειγμα, στη θέση του ότι με τις συγκαταθέσεις του για αποδοχή της απαλλοτρίωσης  δημιουργήθηκε συμφωνία μεταξύ της Ενάγουσας και της Κυπριακής Δημοκρατίας και επομένως υποχρέωση της τελευταίας να πληρώσει την αποζημίωση και ότι κατοχή μετά την απαλλοτρίωση είχε η Δημοκρατία.

 

Κρατώ από τη μαρτυρία του, ότι ο σκοπός αγοράς των επίδικων τεμαχίων ήταν η ανάπτυξη τους και ότι η επιζητούμενη αξία νέας οικοδομής είναι υποθετική. Δεν μπορεί δε να παραγνωριστεί το γεγονός ότι στα συμβόλαια αγοράς των τεμαχίων δεν αναγράφεται η υφιστάμενη οικία, γεγονός που επιβεβαιώνει την πρόθεση της Ενάγουσας για ανάπτυξη της συγκεκριμένης γης.  Επίσης, ότι η κατεδάφιση της υφιστάμενης οικίας εντός των τεμαχίων έγινε χωρίς τη συγκατάθεση της Ενάγουσας ότι, σύμφωνα με τη θέση του το  Συμβούλιο Βελτιώσεως «έκανε όλες τις ενέργειες κάτω από την επίβλεψη του Επάρχου Λάρνακος, δεν μπορούσε από μόνο του, ανεξέλεγκτα να πάει να κατεδαφίσει, να υποβάλει αίτηση στην ΑΗΚ για παροχή ρεύματος, και να προβεί σε ενέργειες χωρίς σχέδια και μελέτη του έργου από τον Έπαρχο Λάρνακος»,  η οποία ως προς τούτο δεν αμφισβητήθηκε.

 

Σημειώνω επίσης ότι η θέση του ΜΕ1 ότι οι φωτογραφίες Τεκμήριο 30, 39 και 42 αποτυπώνουν την υφιστάμενη κατάσταση των τεμαχίων, δεν αμφισβητήθηκε. Όμως δεν μπορεί να παραγνωριστεί ότι ο ισχυρισμός του ΜΕ1 ότι προγενέστερα της επέμβασης στα επίδικα τεμάχια υπήρχε περίφραξη παρέμεινε ατεκμηρίωτος, ενώ αφενός δεν υποστηρίζεται από το Τεκμήριο 12 το οποίο ο ίδιος κατέθεσε και αφετέρου αποδυναμώνεται από το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 45, φωτογραφία των τεμαχίων και οικίας πριν την κατεδάφιση στην οποία δεν εμφαίνεται οποιαδήποτε περίφραξη.

 

Ερχόμενη στη θέση του ΜΕ1 ότι αποστερήθηκε του δικαιώματος να αναπτύξει τα επίδικα ακίνητα, δέον να σημειωθεί ότι αυτή δεν υποστηρίχτηκε με μαρτυρία που να παραπέμπει στην οικονομική πτυχή του θέματος. Σε σχέση δε με τη διεκδίκηση εκ μέρους  του ΜΕ1 τόκων ύψους €550.000 περίπου θα ήθελα να αναφέρω τα ακόλουθα: Αντιλαμβάνομαι ότι το ποσό των τόκων στο οποίο έκανε αναφορά ο ΜΕ1 αφορά το σύνολο των τόκων που έχει χρεωθεί, και έχει αποπληρώσει η Ενάγουσα, από την Τράπεζα σε σχέση με δάνειο που συνήψε για αγορά των επίδικων τεμαχίων, για την περίοδο από 2007 μέχρι 2017. Με δική του δε αναφορά κατά την αντεξέταση του το εν λόγω κόστος οφειλόταν στις ενέργειες της Εναγομένης. Θεωρώ ότι αφενός  η τοποθέτηση του ΜΕ1 δεν συνιστά επαρκή σύνδεση με τα επίδικα γεγονότα ή απόρροια αυτών και, αφετέρου έχει τεθεί με γενικότητα και ασάφεια. Από τη μία αποδίδει στη Δημοκρατία ότι δεν υλοποίησε την πληρωμή της αποζημίωσης, σενάριο κατά το οποίο κατά τη θέση του δεν θα πλήρωνε «τόσους τόκους» και από την άλλη ότι αν προέβαινε στην ανάπτυξη της γης του θα αποπλήρωνε τα δάνεια του. Και τα δύο σενάρια όμως δεν συγκεκριμενοποιούν το ύψος των τόκων που δεν θα επωμιζόταν ο ΜΕ1 με αναφορά στο εύρος της περιόδου που αφορούν, αφού δεν έχουν προσκομιστεί σχετικοί υπολογισμοί ως προς τούτο που να επιτρέψουν στο Δικαστήριο να συνδέσει το ακριβές ύψος των τόκων με τις συγκεκριμένες ενέργειες της Εναγομένης. Παρεμβάλλω στο σημείο αυτό ότι διατηρώ σοβαρές αμφιβολίες ότι οι χρεωθέντες τραπεζικοί  τόκοι ενός δανείου εμπίπτουν στην εμβέλεια του άρθρου 7(3)του Νόμου 15/62 το οποίο αναφέρεται πιο κάτω.

 

Στις ειδικές αποζημιώσεις (special damages), η απαίτηση για αυστηρή απόδειξη είναι απόλυτη. Η απλή κατάθεση καταστάσεων λογαριασμού και πιστοποιητικών (Τεκμήρια 40-40Γ) δείχνει ότι οι τόκοι χρεώθηκαν, αλλά δεν αποδεικνύει ότι χωρίς την απαλλοτρίωση, τα δάνεια θα είχαν εξοφληθεί. Σημειώνω συναφώς ότι η Ενάγουσα δεν κάλεσε τραπεζικό εμπειρογνώμονα ή λογιστή με σκοπό να συνδέσει τις συγκεκριμένες χρεώσεις ή την αποπληρωμή του δανείου με την καθυστέρηση λόγω της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, και κατ’ επέκταση η εν λόγω ζημιά παραμένει αναπόδεικτη.

 

Και κάτι τελευταίο. Παρά την επίμονη θέση του ΜΕ1 περί ύπαρξης συμφωνίας για συμψηφισμό του οφειλόμενου ποσού της συνδεδεμένης Εταιρείας με την Ενάγουσα, η μεταγενέστερη ενέργεια της εν λόγω εταιρείας να ενταχθεί σε πρόγραμμα ρύθμισης των φορολογικών της οφειλών αναιρεί τον ισχυρισμό περί ύπαρξης δεσμευτικής σύμβασης. Η συμπεριφορά αυτή δεν συνάδει με την ύπαρξη μιας συμφωνηθείσας διευθέτησης του χρέους μέσω της απαλλοτρίωσης και καταδεικνύει ότι οι διαβουλεύσεις με το Τμήμα Φορολογίας δεν είχαν υπερβεί το στάδιο των διαπραγματεύσεων.

Ο ΜΕ2 κλήθηκε να καταθέσει ως εμπειρογνώμονας. Η μαρτυρία του θα αξιολογηθεί, έχοντας υπόψη τη νομολογιακή αρχή ότι η μαρτυρία ενός εμπειρογνώμονα γίνεται αποδεκτή για να προμηθεύσει το Δικαστήριο με επιστημονικά κριτήρια για την αξιολόγηση της ορθότητας των συμπερασμάτων του για να μπορέσει το Δικαστήριο να σχηματίσει τη δική του ανεξάρτητη γνώμη, εφαρμόζοντας αυτά τα κριτήρια στα γεγονότα που αποδεικνύονται με μαρτυρία. (Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν. Κονναρή (2011) 1 Α.Α.Δ. 2298).

 

Τα προσόντα του πιο πάνω μάρτυρα, σε συνδυασμό με την εμπειρία του και την κατάρτιση του, τα οποία δεν αμφισβητήθηκαν, τον κατατάσσουν στη κατηγορία των εμπειρογνωμόνων. Με βάση τα όσα ανέφερα πιο πάνω θεωρώ ότι ο υπολογισμός του ΜΕ2 σε σχέση με την ανέγερση καινούριας κατοικίας, παρότι αιτιολογημένος δεν θα πρέπει να σχολιαστεί περαιτέρω, εφόσον ανάγεται σε θεωρητικό επίπεδο. Το ίδιο ισχύει και σε σχέση με τον υπολογισμό του που αφορά το κόστος επανακατασκευής της περίφραξης των τεμαχίων λόγω του ότι, όπως προανέφερα, ή ύπαρξη προγενέστερης περίφραξης δεν έχει αποδειχθεί.   Τους υπολογισμούς του σε σχέση με το σημείο 2 της έκθεσης του, Τεκμήριο 43 τους κρίνω απόλυτα εμπεριστατωμένους ενώ ο ΜΕ2 εξήγησε με σαφήνεια πως κατέληξε στα συμπεράσματα του. Συνεπώς θεωρώ ότι μπορώ να βασιστώ σε αυτά για την εξαγωγή συμπερασμάτων. Αποδέχομαι συνεπώς την εκτίμηση του  ότι η εργασία για αποκατάσταση του υπεδάφους ανέρχεται σε €119.282, ήτοι €37.532 για την αφαίρεση και απομάκρυνση σε βάθος 25 εκ. χαλικιών και 60 εκ. χωμάτων υπεδάφους για το σύνολο του εμβαδού των τεμαχίων και €81.750 για την επανατοποθέτηση χαβάρας σε βάθος 50 εκ και φυτοχώματος σε βάθος 35 εκ. Δεν θεωρώ ότι η βαρύτητα των αποτελεσμάτων του επηρεάζεται καθ’ οιονδήποτε τρόπο ενόψει του ότι η εκτίμηση του βασίστηκε κυρίως στις φωτογραφίες, Τεκμήριο 42. Σημειώνω στο σημείο αυτό ότι το τι αποτυπώνουν οι εν λόγω φωτογραφίες ουδόλως αμφισβητήθηκε, όπως ούτε και η μαρτυρία του ΜΕ2 επι της εκτίμησης του.

 

Στη βάση λοιπόν της εκτίμησης του αποδέχομαι ως πλήρως τεκμηριωμένο το κόστος των €119.282 πλέον ΦΠΑ. 

 

Ο ΜΕ3 κατέθεσε επιστολή, του Κοινοτικού Συμβουλίου Ορμήδειας, ημερ.1/6/2011 προς το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, που αφορούσε την κατεδάφιση της κατοικίας εντός των επίδικων τεμαχίων. Σαφώς δεν μπορεί να δοθεί βαρύτητα στο περιεχόμενο της εν λόγω επιστολής, όμως δεν μπορεί να παραγνωριστεί ότι το εν λόγω Τμήμα έλαβε γνώση αυτής κατά την εν λόγω ημερομηνία.

 

Ο ΜΥ1 δεν μπορώ να πω ότι δεν μου έκανε καλή εντύπωση. Η μαρτυρία του ότι στα πλαίσια της μεταβίβασης της κατοικίας εντός των επίδικων τεμαχίων η εν λόγω οικία δεν δηλώθηκε και ότι ήταν μηδενικής αξίας και ότι εκτίμησε την αξία των ακινήτων ως κενών οικοπέδων ήταν σαφής και την αποδέχομαι. Αποδεκτή γίνεται και η θέση του ότι το Κτηματολόγιο δέχθηκε την αγοραπωλησία στην τιμή των 500.000 ΛΚ. καθώς και ότι η απεικόνιση στην φωτογραφία Τεκμήριο 42, δεικνύει την κατάσταση των τεμαχίων πριν την κατεδάφιση την παλαιάς οικίας σε αυτά.  Πρέπει να σημειωθεί ότι η μαρτυρία του ΜΥ1 δεν κλονίστηκε κατά την αντεξέταση του.

 

ΕΥΡΗΜΑΤΑ

 

Στη βάση της πιο πάνω αξιολόγησης προβαίνω σε ανάλογα ευρήματα, τα βασικότερα εκ των οποίων είναι τα ακόλουθα: Η Ενάγουσα είναι Εταιρεία περιορισμένης ευθύνης εγγεγραμμένη δυνάμει του περί Εταιρειών Νόμου Κεφ. 113 και έχει ως κύριες δραστηριότητες της τις οικοδομικές εργασίες και την ανάπτυξη γης. Είναι, σύμφωνα με το Τεκμήριο 10, η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια των επίδικων ακινήτων με αρ. εγγραφής 2289 και 2290 στην Κοινότητα Ορμήδειας, στο κέντρο του χωριού. Εντός των επίδικων ακινήτων υπήρχε ισόγεια κατοικία που κτίστηκε τουλάχιστον από το 1963 (βλ. Τεκμήριο 46 και φωτογραφία του χώρου, Τεκμήριο 12).  

 

Στις 11/10/2007 συνομολογήθηκαν δύο πωλητήρια έγγραφα μεταξύ της Ενάγουσας ως αγοράστριας και της Βιβής Traynor ως πωλήτριας που αφορούσαν τα επίδικα ακίνητα (βλ. Τεκμήρια 2 και 3). Τα εν λόγω πωλητήρια έγγραφα κατατέθηκαν στο Κτηματολόγιο στις 30/10/2007 (βλ. Τεκμήριο 6). Στις 18/12/2007 τα επίδικα ακίνητα μεταβιβάστηκαν από την Βιβή Traynor προς την Ενάγουσα δυνάμει πώλησης με τη δήλωση μεταβίβασης Π4881/2007 και Π4882/2007 για το συνολικό ποσό των ΛΚ 500.000 ή €854.300 (βλ. Τεκμήριο 47) και πληρώθηκε το ποσό των ΛΚ 32.000 ή €54.675,24 ως μεταβιβαστικά δικαιώματα (Τεκμήριο 7). Την ίδια ημέρα, ήτοι στις 18/12/2007, η Ενάγουσα υποθήκευσε τα επίδικα ακίνητα προς όφελος της πρώην Λαϊκής Τράπεζας με την υποθήκη αριθμός Υ9431/07 για το ποσό των ΛΚ380.000 ή €649.268,54 και πλήρωσε υποθηκευτικά δικαιώματα ύψους ΛΚ 3.800,50 ή €6.493,54 (βλ. Τεκμήριο 8).Σκοπός της Ενάγουσας ήταν η ανάπτυξη των επίδικων ακινήτων. Με την παραλαβή των νέων τίτλων στο όνομα της η Ενάγουσα ήρθε σε επαφή με  Τεχνικό γραφείο για να προβεί στις αναγκαίες διαδικασίες για να γίνει η εξωτερική οριοθέτηση των κτημάτων. Έγιναν οι αναγκαίες αιτήσεις και στις 31/07/2008 κατατέθηκαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας με αριθμό ΑΧ1525/08.

 

Στις 26/09/2008 η Ενάγουσα προχώρησε σε γενικό καθαρισμό των τεμαχίων, αφαίρεσε τα γερασμένα φυτά και μια μεταλλική σχάρα για κλίματα και γιασεμί, όπως φαίνεται στη φωτογραφία Τεκμήριο 12. Ταυτόχρονα αποτάθηκε σε αρχιτεκτονικό γραφείο για να αρχίσει προεργασίες και εισηγήσεις για την ανάπτυξη των τεμαχίων, αφού αυτή ήταν η πρόθεση της. Στις 06/10/2009 πήρε το Πιστοποιητικό Εξωτερικής οριοθέτησης, Τεκμήριο 14.

 

Στις 07/08/2009 δημοσιεύθηκε η Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης με αριθμό 636 με σκοπό την βελτίωση των οδών Αρχιεπισκόπου Μακαρίου Γ' και Δημοκρατίας στην Ορμήδεια, η οποία επηρέαζε τα επίδικα ακίνητα. Η Ενάγουσα έλαβε γνώση της εν λόγω απαλλοτρίωσης μέσω δύο επιστολών που έλαβε από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως ημερομηνίας 30/09/2009 (βλ. Τεκμήρια 15 και 16). Η Ενάγουσα απέστειλε επιστολή ημερομηνίας 22/10/2009 στον Υπουργό Εσωτερικών μέσω του Επάρχου Λάρνακας με την οποία ενίστατο στην πιο πάνω απαλλοτρίωση των επίδικων ακινήτων (βλ. Τεκμήριο 17).

 

Στις 30/07/2010 δημοσιεύτηκε το Διάταγμα Απαλλοτρίωσης με αριθμό Διοικητικής Πράξης 634, το οποίο αφορούσε την Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης Α.Δ.Π. 636/07.08.2009.

 

Περί τον Οκτώβριο του 2010 η Ενάγουσα παρέλαβε δύο προσφορές αποζημίωσης από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ημερομηνίας 04/10/2010 για την απαλλοτρίωση των επίδικων ακινήτων. Συγκεκριμένα, για το τεμάχιο 441 προσφέρθηκε αποζημίωση ύψους €108.000 και για το τεμάχιο 442 προσφέρθηκε αποζημίωση ύψους €38.000 (βλ. Τεκμήριο 18).

 

Στις 09/11/2010 η Ενάγουσα υπέγραψε αποδοχές της προτεινόμενης αποζημίωσης για τα επίδικα ακίνητα, με επιφύλαξη του δικαιώματος της να αποταθεί στο Δικαστήριο για καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης, τις οποίες κατέθεσε στο Κτηματολόγιο (βλ. Τεκμήρια 19 και 20).

 

Στις 31/03/2010 απαλλοτριώθηκε και η υπόλοιπη έκταση των επίδικων ακινήτων με την Διοικητική Πράξη αρ. 261 με σκοπό τη διαμόρφωση πλατείας και υπόγειου χώρου στάθμευσης. Η Ενάγουσα έλαβε γνώση της εν λόγω απαλλοτρίωσης μέσω δύο επιστολών που έλαβε από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως ημερομηνίας 19/05/2010 (βλ. Τεκμήρια 21 και 22).

 

Η Ενάγουσα απέστειλε επιστολή ημερομηνίας 21/06/2010 στον Υπουργό Εσωτερικών μέσω του Επάρχου Λάρνακας με την οποία ενίστατο στην πιο πάνω απαλλοτρίωση των επίδικων ακινήτων (βλ. Τεκμήριο 23).

 

Στις 24/03/2011 δημοσιεύτηκε το Διάταγμα Απαλλοτρίωσης με αριθμό Διοικητικής Πράξης 233, το οποίο αφορούσε την Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης Α.Δ.Π. 261/31.03.2010.

 

Με την επιστολή ημερομηνίας 08/04/2011, ο Γενικός Διευθυντής του Υπουργείου Εσωτερικών ενημέρωσε την Ενάγουσα ότι απορρίφθηκε η ένσταση που κατέθεσε εναντίον της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης με αρ. Α.Δ.Π. 636/07.08.2009 (βλ. Τεκμήριο 25). Με την επιστολή ημερομηνίας 13/04/2011, ο Γενικός Διευθυντής του Υπουργείου Εσωτερικών ενημέρωσε την Ενάγουσα ότι απορρίφθηκε και η ένσταση που κατέθεσε εναντίον της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης με αρ. Α.Δ.Π. 266/31.03.2010(βλ. Τεκμήριο 26).

 

Περί τον Απρίλιο του 2011 η Ενάγουσα παρέλαβε δύο προσφορές αποζημίωσης από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ημερομηνίας 04/04/2011 για την δεύτερη απαλλοτρίωση των επίδικων ακινήτων. Συγκεκριμένα, για το τεμάχιο 441 προσφέρθηκε αποζημίωση ύψους €254.000 και για το τεμάχιο 442 προσφέρθηκε αποζημίωση ύψους €488.000. Η Ενάγουσα αποδέχτηκε τις πιο πάνω προσφορές με επιφύλαξη του δικαιώματος της να αποταθεί στο Δικαστήριο για καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης (βλ. Τεκμήρια 27 και 28).

 

Στις 16/11/2012 δημοσιεύτηκε το Διάταγμα Ανάκλησης δυνάμει της Διοικητικής Πράξης 729, με το οποίο ανακλήθηκε η απαλλοτρίωση των επίδικων ακινήτων που δημοσιεύτηκε με την Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης Α.Δ.Π. 636/07.08.2009 και το Διάταγμα Απαλλοτρίωσης Α.Δ.Π. 634/30.07.2010 (βλ. Τεκμήρια 36 και 37). Η Ενάγουσα απέστειλε προς το Υπουργείο Εσωτερικό την επιστολή της ημερομηνίας 03/03/2013 διαμαρτυρόμενη για την πιο πάνω ανάκληση της απαλλοτρίωσης.

 

Στις 05/07/2013 δημοσιεύτηκε το Διάταγμα Ανάκλησης δυνάμει της Διοικητικής Πράξης 369, με το οποίο ανακλήθηκε η απαλλοτρίωση των επίδικων ακινήτων που δημοσιεύτηκε με την Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης Α.Δ.Π. 261/31.03.2010 και το Διάταγμα Απαλλοτρίωσης Α.Δ.Π. 233/24.03.2011 (βλ. παράγραφο 17 της Έκθεσης Απαίτησης και παράγραφο 18 της Υπεράσπισης). Η Ενάγουσα δεν καταχώρησε Προσφυγή για κανένα εκ των δύο Διαταγμάτων Ανάκλησης των απαλλοτριώσεων των επίδικων ακινήτων.

 

Κατά το έτος 2010 το Συμβούλιο Βελτιώσεως Ορμήδειας από μόνο του και χωρίς τη συγκατάθεση και ή ενημέρωση της Ενάγουσας, προχώρησε σε παράνομη κατεδάφιση της οικίας που ήταν κτισμένη στα  επίδικα τεμάχια  και άρχισε παράνομες εργασίες, εκσκαφές και τοποθέτηση χαβάρας  επιστρώσεις σκύρων, εγκατέστησε υποδομές για φωτισμό και μετατροπή των τεμαχίων σε χώρους στάθμευσης και έκτοτε το εκμεταλλεύεται ως χώρο στάθμευσης. Στις φωτογραφίες Τεκμήριο 30 φαίνονται, μεταξύ άλλων, οι παροχές ηλεκτρικού ρεύματος και το δίκτυο νερού που τοποθετήθηκαν στα επίδικα ακίνητα πριν γίνει η επίστρωση με χαλίκι. Στις 1/6/2011 απεστάλη επιστολή του Κοινοτικού Συμβουλίου Ορμήδειας προς το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, που αφορούσε την κατεδάφιση της κατοικίας εντός των επίδικων τεμαχίων. Η σημερινή κατάσταση των επίδικων τεμαχίων απεικονίζεται στις φωτογραφίες Τεκμήρια 39 και 42.

 

Σύμφωνα με έκθεση του εκτιμητή ΜΕ2 η εργασία για αποκατάσταση του εδάφους στην αρχική του μορφή πριν την επέμβαση ανέρχεται σε €119.282, πλέον Φ.Π.Α. ήτοι €37.532 για την αφαίρεση και απομάκρυνση σε βάθος 25 εκ. χαλικιών και 60 εκ. χωμάτων υπεδάφους για το σύνολο του εμβαδού των τεμαχίων και €81.750 για την επανατοποθέτηση χαβάρας σε βάθος 50 εκ και φυτοχώματος σε βάθος 35 εκ.  Οι φωτογραφίες του Τεκμηρίου 45 απεικονίζουν τον επίδικο χώρο πριν την κατεδάφιση της παλαιάς οικίας. Σύμφωνα με το ΜΥ1, την ώρα που γινόταν η μεταβίβαση υπήρχε ανάλογη σχετική αεροφωτογραφία που δείχνει την κατοικία και λόγω του ότι αυτή ήταν παλαιά εκτιμήθηκαν τα ακίνητα χωρίς οικονομική αξία για την κατοικία. Η εκτίμηση έγινε για σκοπούς μεταβιβαστικών τελών. Το Κτηματολόγιο δέχτηκε την τιμή των ΛΚ500.000 που δηλώθηκε από τους αγοραστές χωρίς να περιλάβει την αξία της κατοικίας. Ο ίδιος ο ΜΥ1 δεν έδωσε αξία στην κατοικία διότι όταν πήγε στην περιοχή στις 16.6.2010, είδε μια κατοικία εγκαταλελειμμένη.  Η αξία της μεταβίβασης, σύμφωνα με το ΜΥ1 υπολογίστηκε με βάση την αξία των ακινήτων ως κενών οικοπέδων.

 

Επειδή η συνδεδεμένη με την Ενάγουσα, εταιρεία Ιωάννης Στεφάνου Επενδύσεις Λτδ, χρωστούσε στον Φόρο Εισοδήματος €474.180 πλέον τόκους και έλαβε δικαστική κλήση και πρόθεση της Ενάγουσας ήταν να εξοφληθεί το ποσό αυτό μέσω της αποζημίωσης που της προσφέρθηκε για τις απαλλοτριώσεις των επίδικων ακινήτων απέστειλε γραπτό αίτημα στο Κτηματολόγιο Λάρνακας (βλ. Τεκμήριο 35). Τελικά, το ποσό που χρωστούσε στον Φόρο Εισοδήματος η Συνδεδεμένη Εταιρεία εντάχθηκε σε πρόγραμμα ρύθμισης και εξοφλήθηκε (βλ. Τεκμήριο 35Α).

 

ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ

 

Παρά το γεγονός ότι τελικώς, όπως προκύπτει από την αγόρευση της Ενάγουσας  (παρα. 82) δεν δόθηκε έμφαση στη θέση ότι δημιουργήθηκε συμβατική σχέση μεταξύ της Κυπριακής Δημοκρατίας και της Ενάγουσας στα πλαίσια της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης των επίδικων ακινήτων, κρίνω σκόπιμο να αναφέρω ότι τέτοια θέση δεν βρίσκει έρεισμα στα ενώπιον μου γεγονότα. Πρώτον, διότι η Ενάγουσα στη βάση των ενώπιον μου Τεκμηρίων αποδέκτηκε τις προσφερθείσες αποζημιώσεις άνευ βλάβης, ως η Δήλωση Β, η οποία αναφέρει: «ΑΝΕΥ ΒΛΑΒΗΣ.  Αποδέχομαι την προσφερόμενη αποζημίωση με επιφύλαξη του δικαιώματος μου να αποταθώ στο Δικαστήριο για καθορισμό του ποσού της αποζημίωσης μέσα σε εβδομήντα πέντε μέρες από την ημερομηνία είσπραξης της αποζημίωσης. Συγκατατίθεμαι όπως η Απαλλοτριωθείσα ιδιοκτησία εγγραφεί στο όνομα της Απαλλοτριούσας Αρχής.  Μόνο και όταν μας καταβληθεί το ποσό της αποζημίωσης διότι κατά την αγορά του κτήματος πήρα δάνειο από την Λαϊκή Τράπεζα και το κτήμα είναι υποθηκευμένο προς όφελος της. Όνομα: ST. CHARA DEVELOPERS LIMITED. Ημερομηνία 2/05/2011». (Βλ. Κυπριακή Δημοκρατία v Αντωνίας Μουξούρη κ.α (1990)1 ΑΑΔ134 και Σ. Β. Ορόκλινης v Σοφία Γεωργιάδη (1999)1ΑΑΔ 335), γεγονός που δεικνύει ότι δεν υπήρξε ρητή και ανεπιφύλακτη αποδοχή της πρότασης που να μπορεί να οδηγήσει στο συμπέρασμα συνομολόγησης δεσμευτικής σύμβασης. Δεύτερον, γιατί σύμφωνα με το άρθρο 7(1) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου, Ν. 15/62, η Δημοκρατία ανακάλεσε τις απαλλοτριώσεις των επίδικων ακινήτων πριν την όποια καταβολή αποζημίωσης στην Ενάγουσα.  Το εν λόγω άρθρο προνοεί τα ακόλουθα:

 

«7.(1) Καθ' οιονδήποτε χρόνον μετά την δημοσίευσιν γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως και προ της πληρωμής ή καταθέσεως της απαζημιώσεως ως προβλέπεται εν τω παρόντι Νόμω, η απαλλοτριούσα αρχή δύναται διά διατάγματος δημοσιευομένου εν τη επισήμω εφημερίδι της Δημοκρατίας, ν' ανακαλέση την τοιαύτην γνωστοποίησιν και παν δημοσιευθέν σχετικόν διάταγμα, είτε γενικώς είτε ειδικώς- αναφορικώς προς την εν τούτω αναφερομένην ιδιοκτησίαν ή μέρος ιδιοκτησίας' επί τούτω η επομένη της τοιαύτης γνωστοποιήσεως ή διατάγματος απαλλοτριώσεως διαδικασία ατονεί, και η απαλλοτρίωσις λογίζεται ως εγκαταλειφθείσα είτε γενικώς είτε αναλόγως της περιπτώσεως, αναφορικώς προς την τοιαύτην ειδικήν ιδιοκτησίαν ή μέρος ιδιοκτησίας. »

 

Στη βάση των πιο πάνω ευρημάτων η Κυπριακή Δημοκρατία, αφού δεν είχε προηγηθεί η καταβολή ποσού αποζημίωσης στην Ενάγουσα-απαραίτητη προϋπόθεση για τη δημοσίευση διατάγματος ανάκλησης- προχώρησε στην ανάκληση της απαλλοτρίωσης. Σχετικά είναι τα όσα λέχθηκαν στην υπόθεση Ανδρούλλα Κώστα Χριστοφορίδου κ.ά. ν Κυπριακής Δημοκρατίας, Εφέσεις κατά απόφασης Διοικητικού Δικαστηρίου Αρ.78/2018, 80/2018, 81/2018. 85/2018, ημερ.10.9.24:   

 

«Η μοναδική θεσμοθετημένη προϋπόθεση δια έκδοση του διατάγματος ανάκλησης είναι να μην έχει καταβληθεί η αποζημίωση.  Από τη χρονική στιγμή που, δια της ανακλήσεως, η ακίνητη ιδιοκτησία επιστρέφει στα χέρια του νόμιμου ιδιοκτήτη, τότε το ποσό της απόφασης, το οποίο αποτελεί την αντιπαροχή για την απόκτηση της ιδιοκτησίας από το Κράτος, δεν είναι καταβλητέο. Τα όσα σχετικά αναφέρονται στην απόφαση Παρισινός κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω του Υπουργού Παιδείας και Πολιτισμού, Υποθ. Αρ. 1781/12 και 1849/12, ημερ. 20.3.2015, απηχούν και τη δική μας κρίση, ως εφαρμοζόμενα στα επίδικα γεγονότα. Δηλαδή ότι ουδόλως παραβιάζεται η αρχή της διάκρισης των εξουσιών, εφόσον το ίδιο το Σύνταγμα και ο Νόμος 15/62 παρέχει στην Απαλλοτριούσα Αρχή το δικαίωμα ανάκλησης διαταγμάτων απαλλοτρίωσης.  Στο βαθμό που επηρεάζεται η ισχύς οποιασδήποτε δικαστικής απόφασης, αυτό θα επιλυθεί μέσω των Δικαστηρίων εάν και όταν προκύψει ανάγκη.»

 

Η ανάκληση ενός διατάγματος απαλλοτρίωσης δεν αφήνει εκτεθειμένη την Ενάγουσα, αφού σύμφωνα με το άρθρο 7(3), με την ανάκληση-εγκατάλειψη της απαλλοτρίωσης η Απαλλoτριoύσα Αρχή υποχρεούται να καταβάλει σε κάθε εvδιαφερόμεvo ιδιοκτήτη αποζημίωση για έξοδα τα οποία υπέστη συνεπεία της  γvωστoπoίησης της απαλλοτρίωσης:

 

«(3) Εις περιπτώσεις καθ' ας η απαλλoτρίωσις ιδιoκτησίας ή μέρoυς ιδιoκτησίας λoγίζεται δυvάμει τωv διατάξεωv τoυ εδαφίoυ (1) ή (2) ως εγκαταλειφθείσα, η απαλλoτριoύσα αρχή καταβάλλει εις παv πρόσωπov εvδιαφερόμεvov περί τηv τoιαύτηv ιδιoκτησίαv άπαvτα τα έξoδα, άτιvα oύτoς υπέστη ευλόγως από της δημoσιεύσεως της γvωστoπoιήσεως απαλλoτριώσεως και συvεπεία της τoιαύτης γvωστoπoιήσεως, ή τoυ τυχόv δημoσιευθέvτoς oικείoυ διατάγματoς απαλλoτριώσεως. Εv περιπτώσει διαφωvίας ως πρoς τo ως αvωτέρω καταβλητέov πoσόv, τo τoιoύτov πoσόv καθoρίζεται υπό τoυ δικαστηρίoυ.»

 

Ο ευπαίδευτος συνήγορος της Εναγομένης, στην τελική του αγόρευση εισηγήθηκε ότι μέχρι την πληρωμή της αποζημίωσης, το υπό απαλλοτρίωση ακίνητο παραμένει στην κυριότητα του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη, ο οποίος επωφελείται όλους τους καρπούς της χρήσης και κατοχής του ακινήτου και ότι  τυχόν κατοχή των επίδικων ακινήτων χωρίς νόμιμη αιτία εξυπακούεται ότι αποτελεί παράνομη επέμβαση, η οποία αποζημιώνεται με βάση την ενοικιαστική αξία των επίδικων ακινήτων (βλ. Γενικός Εισαγγελέας ν. Bahchecioglou [1998] 1 Α.Α.Δ. 426). Πρόσθεσε ότι η  Ενάγουσα δεν προσκόμισε καμία μαρτυρία σε σχέση με την ενοικιαστική αξία των επίδικων ακινήτων και ότι κατ’ επέκταση δεν απέδειξε την ζημιά της «για την κατ' ισχυρισμό κατοχή των επίδικων ακινήτων, ακόμη και αν αποδεικνυόταν η παράνομη κατοχή τους από άλλο πρόσωπο».

 

Πέραν του πιο πάνω σημείου ήταν η θέση του ότι η Ενάγουσα δεν απέδειξε ότι υπάρχει παράνομη επέμβαση από τον Εναγόμενο στα επίδικα ακίνητα. Ο ισχυρισμός της Ενάγουσας είναι ότι το Συμβούλιο Βελτιώσεως προχώρησε σε παράνομη κατεδάφιση της οικίας που υπήρχε εντός των επίδικων ακινήτων, απομάκρυνε τις υφιστάμενες περιφράξεις και άρχισε παράνομες εργασίες, εκσκαφές και τοποθέτηση χαβάρας, επιστρώσεις σκύρων, εγκατέστησε υποδομές για φωτισμό και μετέτρεψε τα επίδικα ακίνητα σε χώρους στάθμευσης και από το 2010 τα εκμεταλλεύεται ως χώρο στάθμευσης επωφελούμενο χρηματικά κέρδη (βλ. παράγραφο 11 της Έκθεσης Απαίτησης). Η Κυπριακή Δημοκρατία, πρότεινε, δεν μπορεί να είναι υπόλογη των πράξεων του Συμβουλίου Βελτιώσεως (ή Κοινοτικού Συμβουλίου), το οποίο και θα έπρεπε να είχε προστεθεί ως διάδικο μέρος στην παρούσα αγωγή.

 

Όσον αφορά τον ισχυρισμό ότι το Συμβούλιο Βελτιώσεως προέβη στις προαναφερόμενες πράξεις με τη συγκατάθεση του Επάρχου, αυτός θα έπρεπε να αποδειχθεί με σχετική μαρτυρία από την Ενάγουσα, η οποία απέτυχε, σύμφωνα με τη θέση του να το πράξει.

 

Σύμφωνα με τη θέση του συνηγόρου η διαφοροποίηση της κατάστασης των επίδικων ακινήτων έγινε από το Συμβούλιο Βελτιώσεως, ισχυρισμός ο οποίος έγινε αποδεκτός στην Υπεράσπιση της Εναγομένης (βλ. παράγραφο 12), αρνούμενη συνάμα ότι παραχώρησε την όποια συγκατάθεση της για να γίνουν οποιεσδήποτε ενέργειες εντός των επίδικων ακινήτων.

 

Από την άλλη η κα Κλεάνθους έκανε αναφορά στις γενικές αρχές του Διοικητικού Δικαίου. Πρέπει πρωτίστως να λεχθεί στο σημείο αυτό ότι οι εν λόγω αρχές δεν τυγχάνουν εφαρμογής, εφόσον η ανάκληση ρυθμίζεται από συγκεκριμένη νομοθετική διάταξη, εν προκειμένω το πιο πάνω άρθρο 7 (Βλ. Παρισινός κ.α. ν. Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω του Υπουργού Παιδείας και Πολιτισμού (πιο πάνω). Σημειώνεται επίσης ότι η ανάκληση δεν προσβλήθηκε με προσφυγή, επομένως δεν τίθεται θέμα παραβίασης των αρχών της χρηστής διοίκησης και καλής πίστης.

 

Περαιτέρω η ευπαίδευτη συνήγορος εισηγήθηκε ότι σύμφωνα με την πάγια νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, βάσει της προστασίας που παρέχεται από το άρθρο 23 του Συντάγματος, αλλά και το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου μέχρι και την εγγραφή του ακινήτου στο όνομα της Δημοκρατίας, με την καταβολή της εκ του Συντάγματος προβλεφθείσας αποζημίωσης στα πλαίσια απαλλοτρίωσης, ο ιδιοκτήτης της γης δύναται να απολαμβάνει την ακίνητη ιδιοκτησία του. Κατά τη θέση της η Δημοκρατία επέτρεψε (ή δεν απότρεψε) την κατεδάφιση της κατοικίας που βρισκόταν εντός των επίδικων τεμαχίων παραβιάζοντας την ιδιοκτησία της Ενάγουσας. Η απαλλοτρίωση, σύμφωνα με τη θέση της, με βάση τα κατατεθέντα Τεκμήρια εκδόθηκε από το Τμήμα Δημοσίων Έργων το οποίο ενήργησε ως Απαλλοτρίωσα Αρχή συνεπώς, η Δημοκρατία δεν μπορεί να θεωρηθεί ως μη έχουσα σχέση με τις επεμβάσεις και τις εργασίες που πραγματοποιήθηκαν εντός των υπό απαλλοτρίωση τεμαχίων. Ως ανέφερε, αδιαμφισβήτητα η κατοικία κατεδαφίστηκε όταν τα διατάγματα απαλλοτρίωσης βρίσκονταν σε ισχύ και πριν αυτά ανακληθούν και  έγιναν εργασίες εντός των τεμαχίων. Σύμφωνα με τη συνήγορο, η επίδικη ανάκληση είχε ως αποτέλεσμα να επιστραφούν στην Ενάγουσα τα τεμάχια της σαφώς επηρεασμένα από τα έργα τα οποία συντελέστηκαν εντός αυτών και με κατεδαφισμένη την κατοικία που βρισκόταν εντός αυτών, με αποτέλεσμα, η Ενάγουσα για να επαναφέρει τα τεμάχια στην κατάσταση που βρίσκονταν πριν την έκδοση των διαταγμάτων απαλλοτρίωσης να πρέπει να δαπανήσει ποσό ύψους €430.706,00 πλέον ΦΠΑ (ως κατέθεσε ο ΜΕ1) ή ποσό ύψους €390.932 πλέον ΦΠΑ (ως κατέθεσε ο ΜΕ2) ως το συνολικό κόστος αποκατάστασης του χώρου και ανέγερσης της κατοικίας που κατεδαφίστηκε από το Κοινοτικό Συμβούλιο Ορμήδειας με τη συγκατάθεση ή και την ανοχή της Δημοκρατίας σε χρόνο κατά τον οποίο τα διατάγματα απαλλοτρίωσης βρίσκονταν σε ισχύ. Ως εκ τούτου η Ενάγουσα αποστερήθηκε της δυνατότητας και του δικαιώματος που είχε να αξιοποιήσει τα κτήματα της για ανάπτυξη ως ήταν η πρόθεση της κατά την αγορά του με αποτέλεσμα να επωμιστεί τόκους ύψους €550,989.15 τους οποίους δεν θα επωμιζόταν εάν αξιοποιούσε τα κτήματα της και με τα έσοδα αποπλήρωνε έγκαιρα το δάνειο της και τους τόκους.

 

Στο σύγγραμμα Σύστημα Συνταγματικού Δικαίου, Νικόλαου Ν. Σαριπόλου, 4^η εκδ., Τόμος Γ΄, σελ. 215, συγκεκριμενοποιείται ότι άνευ του προσδιορισμού και της καταβολής της οφειλόμενης αποζημιώσεως ο ιδιοκτήτης δεν παύει να είναι ιδιοκτήτης της περιουσίας, διατηρώντας ακέραιες τις προσήκουσες στον κύριο κατά νόμο εξουσίες νομής, διαθέσεως και απολαύσεως κάθε είδους ωφελείας την οποία είναι δυνατόν η ιδιοκτησία να παραγάγει. 

 

Κατ'  εφαρμογήν της αρχής αυτής στην Michael Theodossiou Co Ltd v. The Municipality of Limassol (1975) 3 CLR 195 αποφασίστηκε ότι η άρνηση του Δήμου Λεμεσού να εκδώσει άδεια οικοδομής λόγω του γεγονότος ότι υπήρχε διάταγμα απαλλοτρίωσης επί της επίδικης περιουσίας ήταν αντίθετη στο Νόμο.  Ο Α. Λοϊζου, Δ. (όπως ήταν τότε) αναφέρθηκε στα ερείσματα ή τις εκδηλώσεις της αρχής αυτής όπως εντοπίζονται στις πρόνοιες του Νόμου 15/1962.  Στο Άρθρο 13 ορίζεται ότι η ιδιοκτησία περιέρχεται στην Απαλλοτριούσα Αρχή ελευθέρα παντός εμπραγμάτου βάρους άμα τη καταβολή ή τη καταθέσει παρά τω Γενικώ Λογιστή του συμφωνηθέντος ή καταβληθέντος ως καταβλητέα αποζημίωση για αναγκαστική απαλλοτρίωση, ποσού.  Μέχρι τότε η μόνη εξουσία εισόδου που ο Νόμος αναγνωρίζει στην Απαλλοτριούσα Αρχή, μετά τη δημοσίευση της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, είναι το δικαίωμα εισόδου λειτουργού της Αρχής ή εξουσιοδοτημένου από αυτήν προσώπου με σκοπό να επισκοπήσει και να χωρομετρήσει την ιδιοκτησία και να προβεί σε οποιαδήποτε άλλη ενέργεια ήθελε κρίνει αναγκαία «διά vα εξακριβωθή εάv αύτη είvαι κατάλληλoς διά τov σκoπόv δι' ov πρoώρισται διά vα  εκτιμηθή η αξία αυτής.» (Άρθρο 5(1) του Νόμου 15/1962).  Η εξουσία εισόδου για τέτοια προκαταρκτική έρευνα υπόκειται σε περαιτέρω περιορισμούς που τίθενται δια της επιφυλάξεως (proviso) του εδαφίου (1).  Σύμφωνα δε με το εδάφιο (2) του Άρθρου 5, η Αποζημιούσα Αρχή έχει υποχρέωση να καταβάλει αποζημίωση «διά πάσαv επεvεχθείσαv ζημίαv».  Καθίσταται έτσι σαφές, εξηγεί ο Δικαστής Λοϊζου, ότι ούτε η κυριότητα, μήτε η κατοχή, μεταβιβάζεται στην Απαλλοτριούσα Αρχή, ανεξάρτητα από το εάν έχει δημοσιευθεί γνωστοποίηση ή διάταγμα απαλλοτρίωσης και σε καμιά περίπτωση, πριν από την καταβολή της αποζημίωσης, η Απαλλοτριούσα Αρχή δεν μπορεί να αναλάβει την ιδιοκτησία ή να παρέμβει στην απόλαυση της, εκτός στην έκταση που επιτρέπει το Άρθρο 5 του Νόμου.  Πέραν τούτου, συνεχίζει, το γεγονός ότι η περιουσία δεν επηρεάζεται από την απαλλοτρίωση επιβεβαιώνεται από το Άρθρο 22 του Νόμου το οποίο προβλέπει ότι η διαδικασία απαλλοτρίωσης δεν ακυρώνεται λόγω εκποίησης, μίσθωσης κλπ. του ακινήτου.  Ο μόνος περιορισμός που τίθεται στον ιδιοκτήτη είναι ότι απαγορεύεται καθ'  οιονδήποτε χρόνο μεταξύ της δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης και της περατώσεως της ή, αναλόγως της περιπτώσεως, της εγκαταλείψεως της απαλλοτρίωσης, η καταστροφή ή επαγωγή ζημίας στην ιδιοκτησία (Άρθρο 19(1) του Νόμου).

 

Υπό το φως των πιο πάνω θεωρώ ότι στη βάση των πιο πάνω άρθρων 7(3) και 5 του Νόμου, και της πιο πάνω παρατεθείσας νομολογίας η Ενάγουσα θα πρέπει να αποζημιωθεί για τα έξοδα που θα επωμιστεί για να επαναφέρει τα επίδικα τεμάχια στην προτέρα τους κατάσταση ούτως ώστε να είναι σε θέση να τα αναπτύξει.

 

Θα ήθελα να προσθέσω στο σημείο αυτό ότι η παρούσα υπόθεση μπορεί να ειδωθεί και από την σκοπιά της παράνομης επέμβασης. Από την στιγμή που εκδόθηκε η γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης, θεωρώ ότι η Απαλλοτρίωσα Αρχή όφειλε να διασφαλίσει ότι η εν λόγω περιουσία δεν υφίσταται αυθαίρετες επεμβάσεις από τρίτους, όπως στην προκείμενη περίπτωση το Κοινοτικό  Συμβούλιο Ορμήδειας, το οποίο προχώρησε στην κατεδάφιση της παλαιάς οικίας και μετέτρεψε τα επίδικα τεμάχια σε χώρο στάθμευσης. Δεν συμφωνώ, με όλο το σέβας με τον ευπαίδευτο συνήγορο της Δημοκρατίας ότι δεν έχει δικογραφηθεί ο ισχυρισμός της Ενάγουσας ότι η Δημοκρατία όφειλε να αποτρέψει την κατεδάφιση της οικίας. Η Ενάγουσα, στην παρα. 21 της Ε/Α της δικογραφεί ότι η Δημοκρατία ανέχτηκε την κατεδάφιση της οικοδομής , ενώ στην παρα. 11, ότι το Κοινοτικό  Συμβούλιο Ορμήδειας χωρίς τη συγκατάθεση της Ενάγουσας προχώρησε στην κατεδάφιση της οικίας και άρχισε εκσκαφές και τοποθέτηση χαβάρας κλπ προς μετατροπή των τεμαχίων σε χώρο στάθμευσης.

 

Θα ήθελα στο σημείο αυτό να προσθέσω ότι το γεγονός ότι το Κοινοτικό Συμβούλιο απέστειλε επιστολή προς το Τμήμα Πολεοδομίας αναφορικά με την κατεδάφιση, καταδεικνύει ότι η Εναγομένη τελούσε σε γνώση των ενεργειών αυτών. Η παράλειψη της Δημοκρατίας να αποτρέψει την κατεδάφιση επί ακινήτου που η ίδια είχε δεσμεύσει με απαλλοτρίωση και την αλλοίωση του ακινήτου στοιχειοθετεί την ευθύνη της για τη ζημιά που προκλήθηκε.

 

Στο σύγγραμμα Mcgregor on Damages, 22^η έκδοση, σελ. 1295, παρα. 40-003 αναδεικνύεται το βασικό ερώτημα στην περίπτωση ζημιάς που προκαλείται σε ακίνητη ιδιοκτησία ως εξής: «The principal issue is whether damages should be measured by diminution of the value of land or by the cost of reinstatement. The discussion which follows illustrates that this question is "highly fact sensitive". However, the historical treatment by the courts of the distinction between the two measures reveals the relevant factors and guidelines which inform the appropriate measure. The overarching principle is one of reasonableness».

 

Στο ίδιο σύγγραμμα, γίνεται αναφορά στην υπόθεση Harbutt’s Plasticine v. Wayne Tank and Pump Co. (1970)1 Q.B.447, με την επισήμανση ότι από την ημερομηνία έκδοσης της, οι αποφάσεις με τις οποίες αποδόθηκε το κόστος επαναφοράς ή αντικατάστασης ήταν συνήθεις. Σε άλλες που δεν επιτράπηκε θεμελιώθηκε στο γεγονός ότι ήταν ξεκάθαρο ότι η αποκατάσταση δεν ήταν στις προθέσεις των Εναγόντων ή όταν το κόστος αποκατάστασης δεν θα ήταν εύλογο σε σχέση με την αξία του χώρου.

 

Στην υπόθεση Hole & Son(Sayers Common)v Harrisons of Thurnscoe (1973)1 Lloyds Rep.345 δεν αποδόθηκε το κόστος αποκατάστασης ζημιάς που προκλήθηκε σε σπίτια, συγκεκριμένα της στέγης, λόγω του ότι οι Ενάγοντες είχαν πρόθεση να τα κατεδαφίσουν με την κατάλληλη ευκαιρία, συνεπώς δεν είχαν πρόθεση να τα επισκευάσουν. Αποδόθηκαν μόνο αποζημιώσεις κόστους επιδιόρθωσης σε ένα εσωτερικό τοίχο. Όσον αφορά το χρονικό σημείο κατά το οποίο θα πρέπει να υπολογιστεί το κόστος της αποκατάστασης, στο ίδιο πιο πάνω σύγγραμμα παρατίθενται αποφάσεις με τις οποίες τονίζεται πως το κόστος αποκατάστασης θα καθοριστεί με βάση τις τιμές που ισχύουν κατά τον χρόνο αυτής και όχι κατά τον χρόνο που λαμβάνει χώρα το ζημιογόνο γεγονός, όταν, μεταξύ άλλων, ο Ενάγων δεν είχε την οικονομική δυνατότητα για αποκατάσταση.

 

Κρίνω, συνεπώς, ότι στη βάση των πιο πάνω η Ενάγουσα δεν δικαιούται το κόστος αποκατάστασης της παλαιάς κατεδαφισθείσας κατοικίας (της οποίας εν πάση περιπτώσει η αξία με βάση τα ευρήματα ήταν μηδενική) εφόσον ξεκάθαρα σκοπός της δεν ήταν η επιδιόρθωση της τελευταίας αλλά η ανάπτυξη των επίδικων τεμαχίων. Κρίνω όμως λογικό να αποδοθεί στη Ενάγουσα το κόστος επαναφοράς των επίδικων τεμαχίων στην κατάσταση που βρίσκονταν πριν την γνωστοποίηση της απαλλοτρίωσης, για σκοπούς ανάπτυξης τους. Η υλική μετατροπή των επίδικων τεμαχίων σε χώρο στάθμευσης συνιστά δραστική επέμβαση που αναιρεί τη φύση της ιδιοκτησίας ως αναπτυξιακής γης. Η ύπαρξη δημόσιου πάρκινγκ εντός των τεμαχίων εκ των πραγμάτων, καθιστά οποιονδήποτε αναπτυξιακό προγραμματισμό ανέφικτο. Η ζημιά της Ενάγουσας έγκειται στο κόστος που απαιτείται για την τεχνική επαναφορά του εδάφους σε κατάσταση δεκτική ανάπτυξης.

 

Όσον αφορά την αξίωση για την απώλεια της περίφραξης, κρίνω ότι η Ενάγουσα δεν έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης αναφορικά με το συγκεκριμένο κονδύλι, το οποίο και απορρίπτεται.

 

Όσον αφορά την αξίωση για τους τόκους των δανείων της Ενάγουσας, παρά την προσκόμιση των Τεκμηρίων 40-40Γ, κρίνω ότι η Ενάγουσα απέτυχε να αποδείξει την απαραίτητη αιτιώδη συνάφεια μεταξύ της γνωστοποίησης και της ανάκλησης της απαλλοτρίωσης και των συγκεκριμένων τραπεζικών χρεώσεων. Οι τόκοι δανείων αποτελούν δευτερογενή οικονομική επίπτωση η οποία, στην απουσία ειδικής μαρτυρίας ότι αποτελεί άμεση και φυσική συνέπεια της απαλλοτρίωσης κρίνεται ως απομακρυσμένη ζημιά. Επαναλαμβάνω, ότι, περαιτέρω στη βάση την πιο πάνω αξιολόγησης, το πιο πάνω κονδύλι δεν έχει αποδειχθεί.

 

Στη βάση όλων των πιο πάνω εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγομένης  για ποσό €119.282  πλέον ΦΠΑ πλέον νόμιμο τόκο από την 7/8/2009, ημερομηνία της πρώτης γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον της Εναγομένης ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην ανάλογη κλίμακα.

                                                        

(Υπ.)………………………..……..

Μ. Παπαϊωάννου, Π. Ε. Δ.  

 

 

Πιστό Αντίγραφο

 

Πρωτοκολλητής

---

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο