ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
Ενώπιον: Λ. Χαβιαρά Ε.Δ.
Αρ. Αγ. 929/2019
Μεταξύ:
1.Μιχάλης Παπασταύρου
2.Χριστίνα Παπασταύρου δια του πληρεξούσιου αντιπρόσωπου της Μιχάλη Παπασταύρου
Εναγόντων
-και-
1.CHRISTOS P. CHRISTOFI SERVICES LTD
2.Χρίστος Χριστοφή
Εναγόμενων
Ημερομηνία: 14.5.2026
Εμφανίσεις:
Για Ενάγοντες: κ. Σωτηρίου με κ. Σταυράκη για Αντωνάκη Σωτηρίου & ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε.
Για Εναγόμενους: κ. Ταμπούρλας
ΑΠΟΦΑΣΗ
Εισαγωγικά
Με βάση την απαίτηση των Εναγόντων ως τροποποιήθηκε και αφού δηλώθηκε κατά την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας από πλευράς του συνηγόρου των Εναγόντων ότι τα διεκδικούμενα υπό στοιχεία Β και Δ της απαίτησης εγκαταλείπονται, οι Ενάγοντες αξιώνουν απόφαση υπέρ τους και εναντίον των Εναγόμενων ως ακολούθως:
«Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου αναγνώρισης της παράνομης επέμβασης των εναγόμενων 1 και 2 στα υποστατικά επί της οδού [ ] 19 στα Λειβάδια από την 24/08/2018.
...
Γ.Διάταγμα με το οποίο να διατάσσονται οι εναγόμενοι 1 και/ή οι υπάλληλοι τους και/ή οι υπηρέτες τους και/ή οι αντιπρόσωποι τους και/ή οι εντολοδόχοι τους όπως παραδώσουν στους ενάγοντες την κατοχή των υποστατικών τα οποία βρίσκονται επί της [ ] 19 στα Λειβάδια εντός 7 ημερών από την επίδοση του διατάγματος και/ή σε χρόνο ως ήθελε ορίσει το Δικαστήριο άλλως πως
...
Ε. Διάταγμα με το οποίο να διατάσσονται οι εναγόμενοι 1 και 2 όπως καταβάλουν στους ενάγοντες αποζημιώσεις ύψους €2.750,00 – μηνιαίως από 24/08/2018 και/ή ως το Δικαστήριο καθορίσει άλλως πως, μέχρι την άρση της παράνομης επέμβασης και/ή την παράδοση της κατοχής των υποστατικών στους ενάγοντες τα οποία βρίσκονται επί της οδού [ ] 19 στα Λειβάδια.
Στ. Διάταγμα με το οποίο να διατάσσονται οι εναγόμενοι 1 και 2 να αφαιρέσουν καιή απομακρύνουν οποιεσδήποτε παράνομες και/ή μη εξουσιοδοτημένες προσθηκομετατροπές στις οποίες έχουν προβεί επί των υποστατικών τα οποία βρίσκονται επί τις οδού [ ] 19 στα Λειβάδια και/ή να επαναφέρουν τα υποστατικά στην κατάσταση την οποίαν τα είχαν παραλάβει.
Ζ. Διαζευκτικά με το Στ., αποζημιώσεις ύψους €20.000,00 – ως κόστος επαναφοράς και/ή ως κόστος αφαίρεσης παράνομων προσθηκομετατροπών επί των υποστατικών τα οποία βρίσκονται επί της οδού Γρηγόρη Αυξεντίου 19 στα Λειβάδια.
Η. Οποιαδήποτε άλλη διαταγή και/ή θεραπεία κρίνει το Δικαστήριο ως εύλογη και/ή δίκαιη υπό τις περιστάσεις.
Θ. Νόμιμο τόκο.
Ι. Έξοδα πλέον ΦΠΑ πλέον έξοδα επίδοσης»
Οι Εναγόμενοι καταχώρησαν υπεράσπιση με ανταπαίτηση και αξιώνουν από τους Ενάγοντες το ποσό των €5.000 για ζημιές σε εμπορεύματα, το ποσό των €4.000 για επιδιορθώσεις στις οποίες προβήκαν οι Εναγόμενοι πλέον τόκους και έξοδα. Απαίτηση και ανταπαίτηση εκδικάστηκαν ταυτόχρονα.
Δικογραφημενοι Ισχυρισμοί
Σύμφωνα με τα όσα διαλαμβάνονται στο τροποποιημένο κλητήριο των Εναγόντων, δυνάμει συμφωνίας 1.8.2002 οι Εναγόμενοι ενοικίασαν από τον τότε ιδιοκτήτη και πατέρα του Ενάγοντα 1 όλα τα καταστήματα του ισόγειου του κτηρίου επί της πιο πάνω οδού. Δυνάμει συμφωνίας 1.2.2008 ενοικίασαν και τα διαμερίσματα του πρώτου ορόφου με αποτέλεσμα να καταστούν ενοικιαστές και/ή κάτοχο ολόκληρου του κτηρίου εκτός από συγκεκριμένους χώρους εξωτερικά, στο πίσω και πλαϊνό μέρος των υποστατικών. Ο Εναγόμενος 2 εγγυήθηκε προσωπικά την πιστή τήρηση όλων των όρων των συμφωνιών από πλευράς Εναγόμενης 1.
Κατά την 24.8.2016 δυνάμει νέας συμφωνίας μεταξύ της Ενάγουσας 2 δια του Ενάγοντα 1 ως πληρεξούσιου αντιπρόσωπου και των Εναγόμενων, συμφωνήθηκε όπως η περίοδος ενοικίασης ολόκληρου του ενοικιαζόμενου υποστατικού επεκταθεί και επεκτάθηκε μέχρι την 23.8.2018, από 1.1.2016 μέχρι 23.8.2018. Το συνολικό ενοίκιο καθορίστηκε στα €1.600 μηνιαίως πλέον φόρους. Με την λήξη της πιο πάνω συμφωνίας, οι συμβαλλόμενοι θα έπρεπε να προχωρήσουν σε υπογραφή νέας συμφωνίας, οι όροι των ενοικιαστήριων 1.8.2002 και 1.2.2008 θα συνέχιζαν να ισχύουν συμπληρωματικά των όρων της συμφωνίας 24.8.2016 και στη περίπτωση που η Εναγόμενη 1 παρέλειπε ή αρνείτο να παραδώσει κενή και ελεύθερη την κατοχή του υποστατικού, κατά την λήξη ή τον τερματισμό της ενοικίασης, θα θεωρείτο ότι κατέχει ή επεμβαίνει παράνομα στο υποστατικό. Ίσχυαν επιπρόσθετα οι προσωπικές εγγυήσεις του Εναγόμενου 2.
Οι Εναγόμενοι αρνήθηκαν και/ή δεν συνεργάστηκαν για υπογραφή νέας συμφωνίας με αποτέλεσμα να κατακρατούσαν παράνομα το υποστατικό και επεμβαίνουν παράνομα. Συνέχιζαν επίσης οι Εναγόμενοι να καταβάλλουν το ενοίκιο των €1.600 κάθε μήνα, παρά την απόρριψη της πρακτικής αυτής από τους Ενάγοντες και/ή την συνέχιση της ενοικίασης χωρίς υπογραφή νέας συμφωνίας ενοικίασης.
Οι Εναγόμενοι επίσης προβήκαν παράνομα και/ή χωρίς την συγκατάθεση των ιδιοκτητών σε ανέγερση παράνομων αποθηκών, κλείσιμο χώρων στάθμευσης και σε άλλες προσθηκομετατροπές. Λόγω της παράνομης επέμβασης των Εναγόμενων οι Ενάγοντες ζημιώνουν στο ύψος της ενοικιαστικής αξίας των υποστατικών η οποία καθορίζεται στον ουσιώδη χρόνο σε ποσό €2.750,00 μηνιαίως.
Παρεμβάλλω στο σημείο αυτό ότι ως δηλώθηκε από τον συνήγορο των Εναγόντων κατά την έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας, η κατοχή έχει επιστραφεί στους Ενάγοντες στις 30.4.2022.
Οι Εναγόμενοι στην τροποποιημένη υπεράσπιση και ανταπαίτηση τους, παραδέχονται την υπογραφή των πιο πάνω συμφωνιών. Ο Εναγόμενος 2 όμως αρνείται ότι εγγυήθηκε την Εναγόμενη 1 και ισχυρίζεται ότι ακόμη και αν η υπογραφή του θεωρηθεί εγγύηση αυτή έχει λήξει. Εν σχέση με την συμφωνία 24.8.2016, ECLI:CY:AD:2016:D147 ισχυρίζονται επιπρόσθετα ότι στη βάση του εν λόγω συμφωνητικού, τα μέρη θα προχωρούσαν στη ανανέωση του με βάση τη νόμιμη αύξηση ως ήταν και η προφορική συμφωνία μεταξύ τους και ότι με την συγκεκριμένη συμφωνία ουδέποτε συμφωνήθηκε ότι οι όροι των προηγούμενων δυο συμφωνιών θα συνέχιζαν να ισχύουν. Αποτελεί επίσης ισχυρισμό των Εναγόμενων ότι, οι ενοικιαστής θα ειδοποιούσε τον ιδιοκτήτη για οποιεσδήποτε επιδιορθώσεις χρειάζονταν να γίνουν στο κτήριο και ο ιδιοκτήτης θα είχε υποχρέωση άμεσης ανταπόκρισης. Παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις της Εναγόμενης 1 για να γίνουν επείγουσες επιδιορθώσεις οι Ενάγοντες ουδέν έπραξαν με αποτέλεσμα η Εναγόμενη 1 να υποστεί ζημιές στα εμπορεύματα της αξίας €5.000 και να επωμιστεί μέρος των επιδιορθώσεων κόστους €4.000.
Πέραν και επιπρόσθετα των πιο πάνω, οι Εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι ο Ενάγων 1 πρότεινε σε αυτούς όπως το ενοίκιο αυξηθεί από €1.600 σε €1.800 κάτι το οποίο οι Εναγόμενοι αποδέχθηκαν υπό την προϋπόθεση ότι θα γίνονταν από τους Ενάγοντες οι απαραίτητες επιδιορθώσεις, πλην όμως μέχρι σήμερα δεν έχουν γίνει. Οι Εναγόμενοι επέδειξαν πνεύμα συνεργασίας και συνέχιζαν να καταβάλλουν το ποσό των €1.600 μηνιαίως όμως οι παράλογες και/ή διογκωμένες απαιτήσεις του Ενάγοντα 1 για να εξαναγκάσει τους Εναγόμενους να αποχωρήσουν από τα υποστατικά δεν κατέστησαν εφικτό να ανανεωθεί η συμφωνία. Όλες οι προσθηκομετατροπές έγιναν με την σύμφωνη γνώμη του Ενάγοντα 1. Το ποσό των €2.500 μηνιαίως είναι υπερβολικό και/ή διογκωμένο.
Για τους πιο πάνω λόγους αιτούνται την απόρριψη της αγωγής και την επιδίκασης σε αυτούς του ποσού των €9.000 πλέον τόκο και έξοδα.
Υπενθυμίζω και τονίζω την καθιερωμένη αρχή ότι, τα επίδικα θέματα περιορίζονται στα όσα προσδιορίζονται από τους δικογραφημένους ισχυρισμούς των μερών και ότι το Δικαστήριο δεν επιλύει ζητήματα τα οποία δεν αποτελούν μέρος των δικογράφων (βλ. Παπαγεωργίου ν. Κλάππα (1991) 1 Α.Α.Δ. 24, Λ.Δ. ν. Μ.Φ. Πολ. Εφ. 188/14 ημερομηνίας 19.1.2022, ECLI:CY:AD:2022:A11, Latifundia Properties Ltd ν. Ανδρέα Μιχαήλ Ψάκη (2003) 1 Α.Α.Δ. 670, Παρλάτα ν Δημητρίου (2014) 1 Α.Α.Δ. 994).
Μαρτυρία
Για τους Ενάγοντες έδωσαν μαρτυρία ο Ενάγων 1 (ΜΕ1) και ο Κώστας Ζουρίδης (ΜΕ2) εκτιμητής. Για τους Εναγόμενους μαρτυρία έδωσαν ο Εναγόμενος 2 και ο Μιχάλης Κωσταντάς (ΜΥ2) εκτιμητής.
Μαρτυρία ΜΕ1
Ο Ενάγων 1 υιοθέτησε και κατάθεσε γραπτή δήλωση (Έγγραφο Α). Κατάθεσε ως Τεκμήρια 1 και 2 τα ενοικιαστήρια έγγραφα ημερομηνίας 1.8.2002 και 1.2.2008 αντίστοιχα. Το 2008 το ακίνητο εγγράφηκε στο όνομα του δυνάμει δωρεάς. Η κάρπωση του ακινήτου παράμεινε στην μητέρα του Ενάγουσα 2 με αποκλειστικά δικαιώματα επικαρπίας εφ’ όρου ζωής. Κατάθεσε τον σχετικό τίτλο ιδιοκτησίας ω Τεκμήριο 3 και πληρεξούσιο έγγραφο το οποίο εκδόθηκε από την Ενάγουσα 2 στο όνομα του ως Τεκμήριο 4.
Στις 24.8.2020 συμφώνησαν με την Εναγόμενη 1 την σύναψη συμφωνίας που καθόριζε το ενοίκιο για δυο χρόνια σε €1.600 μηνιαίως πλέον φόρους με αναδρομική αύξηση του από €1.400 σε €1.600 από 1.1.2018. Κατάθεσε την εν λόγω συμφωνία ως Τεκμήριο 5. Μετά την λήξη της πιο πάνω περιόδου η Εναγόμενη 1 παρά τις οχλήσεις του αμελούσε να προχωρήσει στην υπογραφή νέας συμφωνίας αν και ήταν ρητός όρος του Τεκμηρίου 5 ότι με την λήξη του αμφότεροι οι συμβαλλόμενοι όφειλαν να προχωρήσουν σε ανανέωση των ενοικιαστηρίων εγγράφων με το ενοίκιο που θα συμφωνείτο. Έκτοτε παρά τις προσπάθειες του και την ανταλλαγή διάφορων επιστολών (Τεκμήριο 6) για υπογραφή νέας συμφωνίας, οι Εναγόμενοι λόγω παράλογων αιτιάσεων και απαιτήσεων από μέρους τους λόγω παράνομων μετατροπών στις οποίες οι ίδιοι προβήκαν επί των ακινήτων κλείνοντας τους χώρους στάθμευσης, τις υδραυλικές εγκαταστάσεις και τους φωταγωγούς δεν κατέστη δυνατή η κατάληξη σε συμφωνία.
Από την λήξη του Τεκμηρίου 5 οι Εναγόμενοι κατέβαλλαν μηνιαίως το ποσό των €1.600 σε τραπεζικό λογαριασμό του. Παρά τις οχλήσεις τους και παροτρύνσεις του για υπογραφή νέας συμφωνίας, ενώ έληξε η μεταξύ τους συμφωνία, οι Εναγόμενοι συνέχισαν να επεμβαίνουν παράνομα στο υποστατικό και παράνομα προσπαθούσαν να τον αναγκάσουν να προβεί σε πράξεις που δεν όφειλε ή και δεν είχε υποχρέωση να κάνει.
Για σκοπούς της παρούσας διαδικασίας αποτάθηκε σε εκτιμητή για να ετοιμάσει σχετική έκθεση εκτίμησης αναφορικά με το ύψος του ενοικίου. Πρόκειται για τον ΜΕ2 στην μαρτυρία του οποίου γίνεται αναφορά σε μεταγενέστερο στάδιο της παρούσας απόφασης.
Παράλαβε το ακίνητο από την Εναγόμενη 1 και διαπίστωσε ότι πέραν των φυσικών φθορών που όφειλε ο ίδιος να αποκαταστήσει, υπήρχαν πολλαπλές ζημιές οι οποίες έχριζαν άμεσης επιδιόρθωσης ώστε να καταστεί λειτουργικό το ακίνητο και να πληρούνται οι όροι της πολεοδομικής άδειας. Οι Εναγόμενοι έριξαν τους τοίχους του υποστατικού προκειμένου να επεκταθούν και τους χώρους στάθμευσης. Κατάθεσε ως Τεκμήριο 8 επίσης, επιστολογραφία από δημοτικό μηχανικό του Δήμου Λιβαδιών όπου περιγράφονται οι παράνομες προσθηκομετατροπές συνεπεία του κλεισίματος του χώρου στάθμευσης και αποτάθηκε σε επαγγελματίες τεχνίτες προκειμένου να επαναφερθεί το ακίνητο στην προτέρα κατάσταση του σύμφωνα με τους όρους της άδειας οικοδομής. Το ακίνητο πλέον έχει ενοικιαστεί (Τεκμήριο 9).
Στην αντεξέταση του εξέφρασε την πεποίθηση ότι έπρεπε να λάμβανε πολύ περισσότερο ενοίκιο. Όταν του υποδείχθηκε ότι με βάση την απαίτηση διεκδικείται ποσό €2.750 όμως ο εκτιμητής καθόρισε το ποσό σε €2.400, είπε ότι συμφωνεί ότι ζητούσε το ποσό των €2.750 με βάση τις καταστάσεις εκείνης της εποχής και τα τετραγωνικά του υποστατικού. Σεβάστηκαν όμως την απόφαση του εκτιμητή.
Αναφορικά με το εργαστήριο το οποίο λειτουργούσαν οι Εναγόμενοι εντός του υποστατικού ανάφερε ότι, συμφώνησαν στην μια πλευρά να γίνει εργαστήριο και ο Εναγόμενος 2 το έκανε το εργαστήριο του. Μάλιστα τον επισκέφθηκε και ήπιαν καφέ εντός του εργαστηρίου. Αποδέχθηκε επίσης ότι ήταν εύκολο να αφαιρεθεί το εργαστήριο και αφαιρέθηκε. Σε ό,τι αφορά τις προσθηκομετατροπές για τις οποίες παραπονέθηκε, του υποβλήθηκε η θέση ότι δεν υπήρξε ποτέ παράπονο, για αυτό μετά που τις είδε προχώρησαν στην δεύτερη συμφωνία (Τεκμήριο 2). Επί τούτου, ο ΜΕ1 απάντησε αρνήθηκε ότι δεν υπήρχε παράπονο και ισχυρίστηκε ότι του φώναξε να τα δει και αντέδρασε γιατί επεκτάθηκε στους χώρους στάθμευσης. Όταν δε του υποβλήθηκε ότι υπήρξε σιωπηρή συγκατάθεση ανάφερε χαρακτηριστικά ότι δεν συμφώνησε αλλά δεν θα καθόταν να μαλώνει. Υπόγραψε την συμφωνία (Τεκμήριο 2) διότι οι Εναγόμενοι πήραν ολόκληρο το κτήριο με εκβιαστικό τρόπο και ο ίδιος ήταν υπό εκβιασμό.
Σε μετέπειτα ερωτήσεις σχετικά με τα πιο πάνω ανάφερε ότι, όταν αντιλήφθηκε ότι δεν κατέληγε κάπου η συζήτηση αποτάθηκε σε αρχιτέκτονα και στο Δημοτικό Συμβούλιο. Οι μετατροπές ισχυρίστηκε, έγιναν όταν οι Εναγόμενοι ενοικίασαν και τον πάνω όροφο. Έκλεισαν την κύρια είσοδο, έκαναν την επέκταση (στους χώρους στάθμευσης) και άνοιξαν πόρτα στην σκάλα. Ο συνήγορος των Εναγόμενων ακολούθως τον παράπεμψε στις παραγράφους 7 και 9 του Τεκμηρίου 2 υποδεικνύοντας του ότι, υπήρχαν όροι στην συμφωνία για μετατροπές και υποβάλλοντας του ότι συμφώνησε και παραχώρησε τον χώρο. Ο ΜΕ1 είπε ότι δεν το δέχθηκε και διερωτήθηκε γιατί δεν του το ανάφερε ο Εναγόμενος 2 πριν γίνουν οι μετατροπές. Αποδέχθηκε ότι υπήρχε όρος για τις μετατροπές όχι όμως όπως έγιναν. Του υποβλήθηκε επίσης ότι οι Ενάγοντας έδωσαν αποκλειστική χρήση και είπε ότι δεν έγραφε η συμφωνία να ρίξει τοίχους.
Ρωτήθηκε γιατί έκαναν νέα συμφωνία το 2016 και δεν περίμεναν το 2018 να λήξει η συμφωνία που είχαν, και είπε ότι ήταν προσωρινή. Τα πάντα ήταν υπό την ευθύνη του Εναγόμενου 2. Ο Εναγόμενος 2 τα έγραφε και του φώναζε να πάει πάνω να υπογράψει. Ο συνήγορος των Εναγόμενων ανάφερε επίσης στον ΜΕ1 ότι οι ενοικιαστές του (Εναγόμενοι) είχαν κάνει έξοδα αρκετές χιλιάδες και ζητούσαν να γίνουν επιδιορθώσεις όμως εκείνος ήθελε αύξηση ενοικίου και έκαναν συμφωνία για ενοίκιο €1.600 και είπε «σωστό έτσι γράφει» για να προσθέσει ότι από τις €2.200 πήγαν στα €1.600 διερωτώμενος πως προέκυψε το ποσό των €1.400. Του υποβλήθηκε ότι συμφώνησαν και πληρώνονταν κανονικά για να απαντήσει ότι ήταν υπό εκβιασμό, ήταν να παλέψει να τους βγάλει έξω και έφτασαν που έφτασαν. Το ποσό των €1.600 ήταν κοροϊδία αλλά ο Εναγόμενος 2 έστησε την δουλειά του. Δεν ήταν καλό το ενοίκιο. Του το έριξε για να δουλέψουν και δούλεψαν χωρίς να κλείσει η δουλειά τους. Έδωσε στον Εναγόμενο 2 την ευκαιρία, μετά τα €1.400 και τα €1.600 ήταν έτοιμα τα συμβόλαια και τα υπόγραφε.
O ME1 υποβλήθηκε στη συνέχεια σε μια σειρά ερωτήσεων αναφορικά με την ευθύνη που είχε να προβαίνει σε επιδιορθώσεις. Αφού πρόβαλε ισχυρισμό ότι οι Εναγόμενοι απέκοπταν από το ενοίκιο που του κατέβαλλαν διάφορα ποσά όταν γίνονταν επιδιορθώσεις, ισχυρίστηκε ότι όταν παρέλαβαν το κτήριο ήταν μια χαρά και τα προβλήματα προήλθαν από τις μετατροπές. Του υποβλήθηκε επίσης ότι ο λόγος για τον οποίο έγινε η τελευταία συμφωνία ήταν γιατί περιείχε ρητή πρόνοια ότι από τη στιγμή που γίνεται αποδεκτή η αύξηση ενοικίου τότε για οτιδήποτε χρειάζεται επιδιόρθωση θα ειδοποιείται άμεσα ο Ενάγοντας 1 και έχει υποχρέωση να ανταποκρίνεται, θέση με την οποία συμφώνησε. Ρωτήθηκε αναφορικά με μια ηλεκτρονική διεύθυνση που αναγραφόταν στην σχετική συμφωνία και είπε μπορεί να είναι του γιου του και ότι ο ίδιος δεν γνωρίζει. Μάλιστα απευθύνθηκε προς τον Εναγόμενο 1 ο οποίος ήταν στην αίθουσα του Δικαστηρίου και τον ρώτησε ευθέως αν την ημέρα που έκαναν την συμφωνία ήταν ο γιος του παρών (βλ. πρακτικά 8.10.2025 σελ. 4). Δεν διαψεύδει ότ έλαβε emails για επιδιορθώσεις αλλά δεν ξέρει.
Ιδιαίτερο ζήτημα για τον Ενάγοντα 1 αποτέλεσε ο φωταγωγός για τον οποίο διαμαρτυρήθηκε ότι τον έκλεισαν οι Εναγόμενοι. Παραδέχθηκε ότι οι Εναγόμενοι του είχαν αναφέρει ότι υπήρχε διαρροή νερού, ισχυρίστηκε όμως πως όταν πήγε επί τόπου και το είδε εξήγησε στον Εναγόμενο 2 ότι επειδή τον έκλεισε όταν βρέχει θα στάζει. Δεν δέχθηκε ότι έδωσε το δικαίωμα για να κλείσει ο φωταγωγός και είπε πως ότι έκανε ο Εναγόμενος 2 είναι θέμα δικό του και επέμεινε πως δεν έγινε σωστή δουλειά.
Του υποδείχθηκε αριθμός φωτογραφιών επίσης αναφορικά με τις διαρροές που προέρχονταν από το αποχωρητήριο του πρώτου ορόφου, πτώση υλικών της ταράτσας και σουβάδες και είπε ότι πρώτη φορά βλέπει αυτά τα πράγματα. Η ειδοποίηση που έπιασε ήταν μόνο για τον φωταγωγό που έτρεχε. Όταν του υποδείχθηκε φωτογραφία που δείχνει μεγάλο κομμάτι σουβά να είχε πέσει πάνω σε καρέκλα είπε ότι λυπάται όταν βλέπει αυτά τα πράγματα και ότι δεν μπορεί να απαντήσει σε αυτό το θέμα για να προσθέσει σε μεταγενέστερη σχετική ερώτηση ότι αμφιβάλλει για πολλά πράγματα εδώ που έφτασαν τα πράγματα και σκέφτεται ότι μπορεί να έγιναν εσκεμμένα. Του υποδείχθηκαν επίσης φωτογραφίες της πρόσοψης αναφορικά με προβλήματα που παρουσίασαν τα κεραμικά της σκάλας της εισόδου και του αναφέρθηκε ότι αφού παραλίγο να τραυματιζόταν πελάτης, ο Εναγόμενος 2 ζήτησε από τον Ενάγοντα 1 να επιδιορθωθούν και δεν έκανε κάτι. Επί τούτου είπε ότι εξ όσων γνωρίζει και θυμάται την είσοδο την έκανε ο Εναγόμενος 2. Εκείνα που ήταν στο χέρι του τα έφτιαχνε είπε.
Επέμεινε ότι τον ξεγέλασε ο Εναγόμενος 2 και ότι το ποσό που λάμβανε ως ενοίκιο είναι εξευτελισμός της αξιοπρέπειας και του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή. Όταν έφεραν τους εκτιμητές φάνηκε. Δεν αρνείται την υπογραφή του για τα €1.600, απλώς υποχωρούσε για να «περάσουμε». Του υποβλήθηκε ότι ζήτησε έκθεση για αξιοποίηση του τεμαχίου το 2018 γιατί ήθελε να κτίσει ακόμη ένα όροφο και συμφώνησε. Όταν του υποβλήθηκε ότι μέσα στην περίοδο της πανδημίας υπήρχαν διατάγματα που απαγόρευαν την αύξηση ενοικίων και ότι εκείνος πρόβαλε αυξημένες απαιτήσεις για να φύγουν οι Εναγόμενοι από το ακίνητο διερωτήθηκε πόσο έπρεπε να το ρίξει για να είναι ευχαριστημένοι. Οι Εναγόμενοι είπε έμειναν 6 χρόνια μέσα με ενοίκιο €1.600 και οι μισές τους απαιτήσεις για επιδιορθώσεις ήταν παράλογες.
Αναφορά έγινε και σε ανακαινίσεις, με τον ΜΕ1 να αναφέρει ότι έγιναν οι εργασίες το 2024 μετά που παραδόθηκε το ακίνητο και μετά που είχε ενοικιαστεί σε άλλη εταιρεία το 2022. Τη κτήριο επισκευάστηκε λίγο και ενοικιάστηκε ως είχε το 2022 και ενώ συμφωνήθηκε ενοίκιο €2.400 φάνηκε ότι οι Εναγόμενοι είπαν στους ενοικιαστές του να μην του δίνουν €2.400 αλλά €1.600 και έφυγαν. Τα καταστήματα της περιοχής είπε είναι πολύ πιο ακριβά και δεν δέχθηκε ότι οι εν λόγω ενοικιαστές αντιλήφθηκαν την αξία του ακινήτου για αυτό αναγκάστηκαν να εγκαταλείψουν, αλλά γιατί χρησιμοποιούσαν λάθος τον χώρο για να πουλήσουν κρεβάτια θαλάσσης και είδη αναψυχής. Συμφώνησε ότι ενοικιάστηκαν ξανά όταν έγινε αλλαγή χρήσης και χωρίστηκε το κτήριο σε μικρότερα διαμερίσματα όμως μετά από τους προηγούμενους ενοικιαστές που είχαν αρχικά συμφωνήσει ενοίκιο €2.400 δεν έψαξε για άλλους.
Μαρτυρία ΜΕ2
Ο ΜΕ2 είναι εκτιμητής ακινήτων. Κατάθεσε σχετικά το βιογραφικό του για τα επαγγελματικά του προσόντα (Τεκμήριο 11) και την έκθεση που ετοίμασε αναφορικά με το επίδικο ακίνητο (Τεκμήριο 12).
Κατά τις 17.8.2021 επικοινώνησε με τον Ενάγοντα 1 ο οποίος τον είχε επισκεφθεί στο γραφείο του και του έδωσε οδηγίες να ετοιμάσει μια μελέτη εκτίμησης για τον καθορισμό του αγοραίου ενοικίου για τον Αύγουστο 2018 και Οκτώβρη 2021. Ανάφερε ότι επιθεωρήθηκε το ακίνητο περιμετρικά και εσωτερικά και αναφέρθηκε στην έκθεση του (Τεκμήριο 12) εξηγώντας τι δεδομένα είχε και πως τα εφάρμοσε. Ο ΜΕ2 εξήγησε ότι για τον καθορισμό της ενοικιαστικής αξίας χρησιμοποίησε την συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και για την περίπτωση αυτή υπήρξαν 4 συγκριτικά στοιχεία τα οποία δεν θεώρησε αρκετά επαρκή για αυτό επεκτάθηκε η έρευνα σε περιοχές που θεωρήθηκαν άμεσα συγκρίσιμες. Μεταξύ Αυγούστου 2018 και Οκτώβριου 2021 δεν υπήρξε ουσιαστική αύξηση ή μείωση τιμών και για αυτό υιοθέτησε το ποσό του αποτελέσματος του στην έκθεση του.
Στην αντεξέταση του σχετικά με τις οδηγίες που έλαβε ανάφερε ότι δεν έλαβε οδηγίες για την αγοραία αξία του ακινήτου και εάν καταγράφεται κάπου αυτό είναι τυπογραφικό λάθος καθότι, έχουν δείγμα έκθεσης και γίνονται προσαρμογές σε αυτό.
Σε σχέση με την περιοχή, ανάφερε ότι γενικότερα ο Δήμος Λειβαδιών έχει δημιουργηθεί συνοικισμός αυτοστέγασης. Δυτικά του ακινήτου είναι τα νέα οικόπεδα της οικιστικής περιοχής του Δήμου Λάρνακας, ανατολικά ο συνοικισμός, δίπλα το σχολείο, υπεραγορές και τράπεζα, δηλαδή είναι σε κεντρικό σημείο με κύριο χαρακτηριστικό της περιοχής τον κυκλικό κόμβο που υπάρχει. Είναι από τις πιο κύριες εμπορικές αρτηρίες του εν λόγω Δήμου αν όχι η εμπορικότερη και φαίνεται ως εμπορική αρτηρία και από τις αρτηρίες που δόθηκαν από την Πολεοδομία. Σε σειρά μετέπειτα σχετικών ερωτήσεων ανάφερε ότι η εμπορικότητα δεν εξαρτάται από τον αριθμό τον αυτοκινήτων που περνούν. Δεν σημαίνει ότι οτιδήποτε είναι κοντά στον αυτοκινητόδρομο («highway») έχει τεράστια εμπορική αξία αλλά ότι η περιοχή είναι εύκολα προσβάσιμη. Ο χαρακτήρας της περιοχής είναι που εξηγεί την ανάγκη της εμπορικότητας της.
Ρωτήθηκε γιατί πήρε ως συγκριτικά ακίνητα που βρίσκονται στους Αγίους Ανάργυρους, στην Ενορία Σωτήρος και έφθασε σχεδόν μέχρι το κέντρο της Λάρνακας και δεν πήγε από την οδό Γρηγόρη Αυξεντίου, υποβάλλοντας του ταυτόχρονα ότι είναι υπερβολή. Ο ΜΕ2 είπε γιατί [ ] θεωρείται πιο εμπορική για να αναφέρει μετέπειτα ότι, η [ ] είναι κάθετη. Δεν διαφωνούσε στο ότι είναι εμπορικότερη. Είχαν περπατήσει τη συγκεκριμένη οδό από την αρχή μέχρι το τέλος για να λάβουν πληροφορίες και από την περιοχή είχαν 4 σημεία τα οποία θεωρήθηκαν ότι δεν θα μεταβάλουν το αποτέλεσμα της μελέτης του. Η περιοχή πρόσθεσε, που του περίγραψε πιο πάνω ο συνήγορος των Εναγόμενων, δεν είναι το κέντρο ή οι Άγιοι Ανάργυροι είναι περιοχή που περιβάλλεται από συνοικισμούς και θεωρήθηκαν ισάξιες. Σε πιο κάτω σημείο της αντεξέτασης του ανάφερε ότι πρέπει να γίνονται αναπροσαρμογές γιατί δεν υπάρχουν ταυτόσημα ακίνητα.
Δεν αμφέβαλε ότι απαγορεύεται η στάση και η στάθμευση σε όλο το μήκος της Γρηγόρη Αυξεντίου. Αν αυτό επηρεάζει την ενοικιαστική αξία όμως ενός ακινήτου είπε ότι επηρεάζει αλλά με τον τρόπο που έχει ανεγερθεί το ακίνητο, δηλαδή 3 μέτρα πιο μέσα θα έπρεπε να δοθεί δικαίωμα για να ελαφρύνει το πρόβλημα της στάθμευσης στην περιοχή, αντικειμενικά όμως όλοι σταματούν κατά μήκος της οδού. Δεν ξέρει και δεν παρατήρησε αν υπάρχει διπλή κίτρινη γραμμή, είναι όμως γεγονός ότι ο κόσμος χρησιμοποιεί τα καταστήματα και τις υπηρεσίες που υπάρχουν στην εν λόγω οδική αρτηρία. Για το κατά πόσον επηρεάζει την ενοικιαστική αξία εάν απαγορεύεται η στάθμευση και στις δυο πλευρές του δρόμου απάντησε ότι δεν είναι κανόνας, μπορεί ναι μπορεί και όχι. Ρωτήθηκε ακόμη αν υπάρχει χώρος στάθμευσης και είπε ότι υπάρχει περισσότερο από μισό οικόπεδο διαθέσιμο στο νότιο τμήμα του ακινήτου το οποίου μπορεί να χρησιμοποιηθεί και είναι επί της ίδιας ιδιοκτησίας. Υπάρχουν κενά οικόπεδα στην ευρύτερη περιοχή και θεωρεί ότι μπορεί κάποιος να αφήσει το όχημα του χωρίς να ταλαιπωρηθεί. Το να θέλουν όλοι να σταματήσουν έξω ακριβώς από την βιτρίνα ενός καταστήματος είναι μια συνήθεια στην Κυπριακή νοοτροπία. Θα επηρέαζε την ενοικιαστική αξία εάν όλα τα στοιχεία που έβρισκαν ήταν στην πρόσοψη τους τεράστια και χωρίς χώρους στάθμευσης και τα αιτούνταν ως χρεώσιμα για να καθοριστεί η αξία του ακινήτου. Από τη στιγμή που υπάρχουν παρόμοια ακίνητα στην ίδια οδό με τα ίδια χαρακτηριστικά και προβλήματα, θεωρεί ότι έχει καταλήξει σε ασφαλές συμπέρασμα.
Για την κατάσταση του ακινήτου από πλευράς συντήρησης, ανάφερε ότι στην έκθεση του καταγράφει για το ισόγειο και τον πρώτο όροφο. Παράπεμψε στην μελέτη του στις φωτογραφίες της σελίδας 8 και φαίνονται τα σημεία όπου υπήρξαν εργασίες. Δεν γνωρίζει αν υπάρχουν σήμερα. Για την ταράτσα του ορόφου δεν παρατηρεί κάποιο πρόβλημα. Δεν υπήρχε αναφορά από οπουδήποτε για διαρροή νερού ούτε είδε κάτι τέτοιο. Του υποδείχθηκαν αντίγραφα φωτογραφιών, τεκμήρια προς αναγνώριση (μετέπειτα Τεκμήρια 25-29) και είπε ότι στο τεκμήριο προς αναγνώριση 5 (μετέπειτα Τεκμήριο 27) φαίνεται να είδε τα πράγματα που αυτό αποτυπώνει. Όταν του υποβλήθηκε ότι κατά την επίσκεψη του στο μέρος υπήρχαν εργασίες, έσταζαν νερά, η κατάσταση του κτηρίου ήταν πολύ άσχημη και έχριζε επιδιορθώσεων, είπε ότι παρουσιάζεται η κατάσταση στις φωτογραφίες που χρησιμοποίησε. Δεν απέφυγε να κρύψει τα σημεία που εντόπισε και να αναφέρει τα προβλήματα που συνειδητοποίησε, σίγουρα όμως δεν υπήρξε τέτοια άθλια κατάσταση. Το κτήριο είναι του 1989 και είναι φυσιολογικό να χρειάζεται συντήρηση και φρεσκαρίσματα.
Ρωτήθηκε ακόμη, λόγω του ότι η ενοικιαστική περίοδος συνέπεσε με την πανδημία, κατά πόσον αυτή ήταν ένας παράγοντας που επηρέασε δυσμενώς την ενοικιαστική αξία των ακινήτων και είπε κατά κανόνα όχι. Σφαιρικά, όλα τα γραφεία κτηματαγοράς επηρεάστηκαν αρνητικά. Επειδή ο κόσμος δούλευε αρκετά από το σπίτι αρκετά καταστήματα επωφελήθηκαν λόγω των παραγγελιών από το διαδίκτυο και αύξησαν τις πωλήσεις τους. Για το συγκεκριμένο υποψιάζεται ότι επηρεάστηκε αρνητικά.
Μαρτυρία ΜΥ1
Ο Εναγόμενος 2 κατάθεσε δήλωση (Έγγραφο Β) την οποία υιοθέτησε και κατάθεσε αριθμό εγγράφων ως τεκμήρια. Στο υποστατικό εμπορεύονταν διάφορες συσκευές. Στο ισόγειο ήταν οικιακές συσκευές, ψυγεία, πλυντήρια, μικροσυσκευές, τηλεοράσεις. Στον όροφο υπήρχαν τα μηχανήματα που χρησιμοποιούνταν για ξενοδοχεία και εστιατόρια και ήταν όλα μεταλλικά.
Ανάφερε ότι υπόγραψε προσωπικά μαζί με τον Ενάγοντα 1 τα συμβόλαια (Τεκμήρια 1 και 2) και τα τήρησε ευλαβικά. Δυστυχώς, ο Ενάγων 1 παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις του Εναγόμενου 2, αρνείτο να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του, δηλαδή να προχωρήσει σε επισκευές και επιδιορθώσεις του κτηρίου με αποτέλεσμα να φθάσουν στην συμφωνία Τεκμήριο 10. Επειδή είχε προβεί σε πάρα πολλά έξοδα, για επιδιορθώσεις που θα έπρεπε να είχε πληρώσει ο Ενάγων, αντί αυτού όμως ζητούσε συνεχώς αυξήσεις, συμφώνησαν να του δοθεί αναδρομική αύξηση αλλά από τον Αύγουστο του 2016 και μετά ότι χρειαζόταν επιδιόρθωση θα το αναλάμβανε και σε δυο χρόνια θα προχωρούσαν σε ανανέωση στη βάση νέου ενοικίου που θα συμφωνείτο.
Παρά τις γραπτές και προφορικές παρακλήσεις του όμως, ο Ενάγων 1 αρνείτο να προβεί σε επιδιορθώσεις. Στις διάφορες ημερομηνίες απέστειλε επιστολές προς τον Ενάγοντα 1 για επιδιορθώσεις (Τεκμήρια 14 - 19) και μέσα στον Δεκέμβριο του 2018 έλαβε επιστολή από τους δικηγόρους του Ενάγοντα 1 μέσω της οποίας απαιτείτο αύξηση ενοικίου σε €2.750 (Τεκμήριο 19) η οποία απαντήθηκε (Τεκμήριο 20). Λόγω των πιο πάνω αποτάθηκε σε εκτιμητή για να ετοιμάσει εκτίμηση του ακινήτου (Τεκμήριο 21).
Ένεκα της πιο πάνω κατάστασης, ο Εναγόμενος 2 ισχύριζεται ότι υπέστηκαν ζημιές, δηλαδή αναγκάστηκε να πωλήσει τα προϊόντα σου σε χαμηλότερες τιμές γιατί είχαν υποστεί ζημιές και φθορές (Τεκμήριο 22) και αναγκάστηκε να προβεί σε επιδιορθώσεις (Τεκμήρια 23 και 24). Οι περισσότερες ζημιές ήταν από την διαρροή της στέγης. Μπορούσε να πέσει κομμάτι σουβά στον εκθεσιακό χώρο, υπάρχουν τζάμια και μεταλλικές κατασκευές οι οποίες μπορεί να είχαν διαβρωθεί λόγω της υγρασίας ή μπορούσαν να κτυπηθούν από τα κομμάτια που έπεφταν από την οροφή εξ ‘ου και πωλήθηκαν σε χαμηλότερες τιμές. Προχώρησε δε να αναφερθεί στις φωτογραφίες (Τεκμήρια 25-29) που κατάθεσε επεξηγώντας κάθε δέσμη τι απεικόνιζε και ποιο ήταν το πρόβλημα και η ζημιά που φωτογράφιζε. Πριν τον Αύγουστο του 2016 έκαναν μόνοι τους επισκευές αλλά μετά τη συμφωνία του 2016 όλα τα έξοδα που έκαναν στο κτήριο κατόπιν απαίτησης του Ενάγοντα 1 τα διάγραψαν. Εκείνα που δείχνουν οι εν λόγω φωτογραφίες και έπρεπε να επιδιορθωθούν έγιναν περίπου το 2017 με 2019.
Ήταν θέση του ότι ο Ενάγων 1 ήθελε να τους διώξει. Σε διάφορες επιστολές του ο Ενάγων 1 τους είχε αναφέρει ότι επιθυμούσε την ανέγερση διαμερισμάτων πάνω από το κτήριο σαν δεύτερος όροφος. Για να γινόταν αυτό έπρεπε να «σπάσει» το συμβόλαιο τους για να μπορέσει να χρησιμοποιήσει το κλιμακοστάσιο διότι το κλιμακοστάσιο του είχε παραχωρηθεί για να ενώσει τον πάνω όροφο με το κάτω με σκάλα και δεν μπορούσε να πάρει άδεια ο Ενάγων 1 από την Πολεοδομία για εξωτερική σκάλα άρα έπρεπε να φύγουν από μέσα οι Εναγόμενοι για να χτιστούν διαμερίσματα από πάνω. Ανάφερε καταληκτικά ότι, στο υποστατικό για όλα τα χρόνια που ενοικιαζόταν ξοδεύτηκαν πάνω από €67.000 σε επιδιορθώσεις, προσθήκες, μετατροπές και €355.822,06 για ενοίκια, άμυνα και ΓΕΣΥ τα οποία δεν ήταν υπόχρεος να πληρώνει.
Ο Εναγόμενος 2 στην αντεξέταση του δέχθηκε ότι παράμειναν στο υποστατικό μετά που έληξε το συμβόλαιο και χωρίς την συγκατάθεση των Εναγόντων. Δεν ξέρει αν νομικά ήταν παράνομο ήταν όμως στην προσπάθεια συμβιβασμού. Το πρόβλημα δεν ήταν ότι δεν συμφώνησαν στον επανακαθορισμό του ενοικίου αλλά ότι παρά τη συμφωνία να διαγράψουν στον Ενάγοντα 1 το οφειλόμενο ποσό για τις επιδιορθώσεις, ο τελευταίος συνέχισε να μην κάνει επιδιορθώσεις. Εκεί ήταν η διαφωνία τους και ουδέποτε αρνήθηκαν να συζητήσουν αύξηση ενοικίου. Σε μεταγενέστερο στάδιο της αντεξέτασης του, όταν πλέον του υποβλήθηκε ότι παραδέχονται την παράνομη παραμονή τους στο υποστατικό απάντησε, προς τον συνήγορο των Εναγόντων ότι εκείνος προσπαθούσε να τους βρει λύση και δεν ήταν οριστικό. Η εκτίμηση έγινε τέλη του 2021.
Του υποβλήθηκε ότι από μόνος του πλήρωνε ποσό €1.600 χωρίς να γίνει δεκτό το εν λόγω ποσό ως ενοίκιο και είπε ότι από τη στιγμή που ήταν μέσα στον χώρο πλήρωνε το τελευταίο συμφωνηθέν ενοίκιο μέχρι να βρεθεί λύση. Διάβασε την έκθεση του ΜΕ2 (Τεκμήριο 12) και συμφώνησε ότι σε αυτήν αναφέρεται ότι το αγοραίο ενοίκιο είναι €2.195. Του υποβλήθηκε ότι ένεκα της παραμονής τους υφίσταται ζημιά στη διαφορά του ποσού των €2.195 μείον του ποσού των €1.600 για να απαντήσει ότι η ζημιά είνια για μια εκτίμηση που φούσκωσε τα ενοίκια και ήταν ψευδής. Εκείνοι έκαναν ένα σωρό έξοδα και διερωτήθηκε ποιος θα αναλάβει την δική τους ζημιά που επιδιόρθωναν το κτήριο.
Υποδείχθηκαν στον ΜΥ1 τα Τεκμήρια 23 και 24 και επί τούτων του υποβλήθηκε ότι αφορούν σε μικροσυντηρήσεις οι οποίες ήταν υποχρέωση του κάτοχου ενώ μιλούν για μπογιές, σπάτουλα και έξοδα υδραυλικού για περίοδο που ήταν εντός του χώρου χωρίς να υφίσταται συμφωνία. Ο ΜΥ1 ανάφερε ότι έμεινε μέσα σχεδόν 10 χρόνια στα οποία κατέβαλε πέραν των €350.000 και άξιζε καλύτερης συμπεριφοράς. Δεν έφυγαν γιατί ήθελαν μεγάλο χώρο. Από το 2018 κοίταζαν. Όταν παρουσιάστηκε η εκτίμηση του ΜΕ2, κατάλαβαν ότι έφθασαν στα άκρα, δεν ήταν όμως εύκολο μετά από τόσα χρόνια να μετακινηθούν άμεσα. Σε υποβολή ότι περίμεναν να κτιστεί ο νέος χώρος τους για αυτό δεν έφυγαν πιο γρήγορα είπε ότι, τον νέο χώρο τον βρήκαν τέλη του 2021, έπρεπε να κάνουν κτήριο.
Σε σχέση με τις ζημιές που ισχυρίστηκε ότι υπέστηκαν τα προϊόντα του υποβλήθηκε ότι η λίστα Τεκμήριο 22 είναι αυθαίρετη και εικονική για να απαντήσει προς τον συνήγορο των Εναγόντων ότι πρέπει να την έχει εδώ και πολύ καιρό και μπορούσε να του ζητήσει να φέρει τα τιμολόγια. Σχετικά με το πότε έγιναν αυτές οι ζημιές είπε ότι ξεκίνησαν από το 2010-2012. Επειδή είχαν διάφορα θέματα με τον Ενάγοντα 1 κρατούσαν αρχείο. Είχε στο μυαλό του ότι θα έρχονταν σε ρήξη.
Μαρτυρία ΜΥ2
Ο ΜΥ2 κατάθεσε το βιογραφικό του (Τεκμήριο 30) και ανάφερε ότι την εκτίμηση του (Τεκμήριο 21) την έκανε όταν ήταν διευθυντής εταιρείας που εκτιμούσε ακίνητα. Σε σχέση με το Τεκμήριο 21 είπε ότι του ζητήθηκε από τον Εναγόμενο 2 να ετοιμαστεί. Προέβη σε επιτόπια επιθεώρηση, έκανε μετρήσεις επί τόπου και έρευνα στην άμεση περιοχή για συγκριτικά. Εντόπισε 5 συγκριτικά και έκανε αναπροσαρμογές με βάση τα χαρακτηριστικά για να καταλήξει σε €5 ανά τετραγωνικό, δηλαδή €1.600 τον μήνα. Για την επίδικη περίοδο ήταν €1.570.
Το επίδικο κτήριο είναι 30-32 χρονών, βρισκόταν σε σχετικά καλή κατάσταση, με σημάδια υγρασιών και αποκόλλησης τοιχοποιίας. Έσταζε κάπου νερό, στο κλιμακοστάσιο υπήρχε υγρασία και ήθελε διορθώσεις στο εσωτερικό. Για θέσεις στάθμευσης ο χώρος ήταν σχεδόν ανύπαρκτος και υπήρχε και διπλή κίτρινη γραμμή. Ο δρόμος επί του οποίου βρίσκεται το ακίνητο είναι μια από τις κύριες λεωφόρους αλλά όχι η πιο εμπορική συγκρίνοντας την με την οδό Μακαρίου ή Μάτση. Υπήρχαν 10-15 καταστήματα αν υπήρχαν στο σύνολο τους μικρής κλίμακας και τα πλείστα ήταν παλαιότερης ηλικίας. Το επίδικο κατάστημα πρόσθεσε, θεωρείται μεγάλο για την περιοχή και όσο πιο μεγάλο είναι συνήθως τόσο πιο χαμηλή είναι η αξία.
Για να ετοιμάσει συγκριτικό πίνακα επισκέφθηκε καταστήματα από πόρτα σε πόρτα και με την βοήθεια του Εναγόμενου 2 επιβεβαίωσαν τα ενοίκια με τους ιδιοκτήτες. Του υποδείχθηκε ότι ανάμεσα στα συγκριτικά εκείνου και του ΜΕ2 υπάρχει ένα κοινό για το οποίο ο ΜΕ2 καταγράφει ότι η έκταση του είναι 60m2 ενώ ο ίδιος 103 για να πει ότι εντόπισε την διαφορά και πήγε επιτόπου για μέτρηση επιβεβαιώνοντας τα 103m2. Μελετώντας την έκθεση του ΜΕ2 με τον Εναγόμενο 2 και φαινόταν αρκετά ψηλά. Ο ΜΕ2 στο συγκριτικό 4 αναφέρει ότι το ενοίκιο είναι €1.800. Μελετώντας όμως τον χάρτη, ο Εναγόμενος 2 κατάλαβε ότι πρόκειται για κάποιον γνωστό του που του επιβεβαίωσε ενώπιον του ΜΥ2 ότι το ενοίκιο είναι €1.310 και όχι €1.800. Για το συγκριτικό 8 του ΜΕ2 είπε ότι είναι το πιο ψηλό. Σύμφωνα με την δική του προσέγγιση, αναφορικά με τις γεωγραφικές αποστάσεις μεταξύ των συγκριτικών, θεώρησε πιο σωστό να μείνει στην περιοχή. Δεν τοποθετήθηκε κατά πόσο είναι ορθή ή λανθασμένη προσέγγιση του ΜΕ2 αλλά κατ’ εκείνον, υπάρχει διαφορά στην σύγκριση βάση τοποθεσίας καθότι αυξάνεται η εμπορικότητα.
Σε σχέση με την αναπροσαρμογή της τάξης του 10% από τον ΜΕ2, ο ΜΥ2 ανάφερε ότι είναι η άποψη του την οποία δεν κρίνει λάθος, θα μπορούσε όμως να το δείξει ανά ακίνητο καθότι δεν υπολόγισε την τοποθεσία και το εμβαδόν. Επί τούτου, ανάφερε στην αντεξέταση του ότι έκανε αναπροσαρμογές κάθε συγκριτικού που έλαβε υπόψιν, λαμβάνοντας υπόψιν το μέγεθος, την ηλικία και την κατάσταση και αναλόγως αφαιρούσε. Ο μέσος όρος ανά συγκριτικό ήταν 17%. Μετέπειτα είπε ότι για κτήριο κάτω των 100τμ αφαιρούσε 15%. Του υποβλήθηκε επιπρόσθετα ότι το ακίνητο των Εναγόντων συγκριτικά με όλα τα συγκριτικά που έλαβε υπόψιν είναι πιο υποβαθμισμένο με τον τρόπο που εφάρμοσε την μείωση στο αγοραίο ενοίκιο και απάντησε ότι τα συγκριτικά υπερτερούν λόγω μεγέθους ή εμπορευσιμότητας που περιορίζουν το επίδικο ακίνητο.
Ο ΜΥ2 όταν του υποβλήθηκε ότι είναι φτιαχτή η μελέτη του για να βοηθήσει τον Εναγόμενο 2 είπε ότι έκανε σωστή δουλειά. Ο σκοπός της μελέτης ήταν για να πει ακριβώς στον Εναγόμενο 2 πόσα είναι το ενοίκιο. Δεν ήξερε εκείνη την περίοδο (2021) ότι θα πήγαινε Δικαστήριο και θεώρησε ορθό να κάνει έρευνα στην άμεση περιοχή παρά στην ευρύτερη όπου οι αναπροσαρμογές θα ήταν πολύ μεγαλύτερες. Δεν ήθελε να του υποδείξει την δουλειά του ο Εναγόμενος 2, απλά τον βοήθησε να έρθει σε επικοινωνία με κάποιους ιδιοκτήτες και ενοικιαστές και δεν ήξερε που έπρεπε να γίνει έρευνα. Ο ίδιος είπε στον Εναγόμενο 2 ότι πρέπει να συγκεντρωθούν στην περιοχή του ακινήτου όπως εφαρμόζεται στις εκτιμήσεις και σε μια περίοδο που ήταν η πανδημία και τα πρώτα ακίνητα που επηρεάστηκαν ήταν τα καταστήματα, έκρινε σωστό να επικεντρωθεί σε αυτά. Σε σχέση με την άμεση περιοχή του ακινήτου, υποβλήθηκε στον ΜΥ2 ότι αυτό που λέει ισχύει για τα ενοικιοστασικά μόνο και συμφώνησε. Πρόσθεσε όμως ότι με το ίδιο σκεπτικό μπορεί να κάνει και για μη ενοικιοστατικά. Δεν εντόπισε κάτι πιο συγκρίσιμο και θεώρησε πολύ λάθος την επιλογή να βγει σε περιοχές μεγαλύτερης εμπορικότητας λεωφόρων.
Σε σχέση με το ότι προχώρησε σε 50% αναπροσαρμογή του εμβαδού κλειστού χώρου του ορόφου του ακινήτου είπε ότι με την δική του προσέγγιση είναι πιο ψηλά από την προσέγγιση του ΜΕ2 και χρησιμοποίησε το 50% γιατί θεώρησε ότι βρίσκεται στην ζώνη Β ο πάνω όροφος και δεν έχει την ίδια εμπορικότητα με το ισόγειο. Για τούτη την κατάληξη στηρίχθηκε στην εμπειρία του και είναι προσέγγιση που υιοθετείται σε εμπορικούς χώρους αναφερόμενος επίσης σε βιβλιογραφία (Red Book). Ερωτώμενος σχετικά αν το ενοίκιο θα ήταν διαφορετικό στην περίπτωση που ήταν κατάστημα μακρόστενο και τα 250 τμ ήταν του ορόφου, είπε ότι, η προσέγγιση των καταστημάτων έχει να κάνει με την ζώνη. Όσο βάθος έχει το κατάστημα μπορεί να χωριστεί σε ζώνη. Στην ζώνη Α μέχρι 10 μέτρα και στη Β μέχρι 12 μέτρα. Το συγκεκριμένο είχε 11 μέτρα οπότε θεώρησε ορθό να το τοποθετήσει στην ζώνη Α.
Του υποβλήθηκε ακόμη ότι προέβη σε εκτίμηση για 189 τμ αντί 197 τμ που είναι το συνολικό εμβαδό του εμπορικού χώρου και είπε ότι δεν είχε τα αρχιτεκτονικά σχέδια. Η διαφορά όμως είναι αμελητέα και δεν επηρεάζει το ενοίκιο. Σε ίδια κτήρια πολυώροφα εφαρμόζουν την μέθοδο της ζώνης, είτε στην Αγγλία είτε στην Κύπρο, και δεν είναι λόγω ενιαίας έκτασης του ορόφου ή ορόφου με συνεχόμενα καταστήματα. Στο συγκεκριμένο οι χώροι ήταν λειτουργικοί για αυτό εφάρμοσε το 50%.
Για την προσβασιμότητα, ήταν η θέση του κατόπιν σειράς σχετικών ερωτήσεων ότι δεν είναι καθόλου εύκολη. Υπάρχει διπλή κίτρινη γραμμή, το πεζοδρόμιο είναι μικρό σε σύγκριση με άλλους χώρους, η προσπελασιμότητα είναι περιορισμένη για το λόγο ότι οι Αγίοι Ανάργυροι, η λεωφόρος έχει άμεση συνδεσιμότητα με την οδό Σπύρου Κυπριανού η οποία είναι η κυριότερη εμπορική αρτηρία της Λάρνακας και δεν υπάρχουν ικανοποιητικοί χώροι στάθμευσης. Καταληκτικά, ανάφερε ότι η αξία καθορίζεται πάντα σύμφωνα με την τοποθεσία.
Αγορεύσεις
Και οι δυο πλευρές αγόρευσαν υποστηρίζοντας τις θέσεις τους. Το περιεχόμενο και οι εισηγήσεις των διαδίκων έχουν μελετηθεί προσεκτικά από το Δικαστήριο στα πλαίσια μελέτης της υπόθεσης για σκοπούς έκδοσης της παρούσας απόφασης έστω και αν δεν γίνεται αναλυτική αναφορά και επανάληψη στο περιεχόμενο των αγορεύσεων τους.
Αξιολόγηση - Ευρήματα
Έχω εξετάσει όλα όσα έχουν τεθεί ενώπιον μου. Αξιολόγησα τη μαρτυρία σύμφωνα με τις αρχές της νομολογίας, έχοντας εξετάσει επίσης το περιεχόμενο των εγγράφων που κατατέθηκαν ως Τεκμήρια και έλαβα επίσης υπόψη την εικόνα των μαρτύρων στο Δικαστήριο ενώ καταθέταν, έχοντας κατά νου και την δυνατότητα αποδοχής ή απόρριψης είτε όλης είτε μέρους της μαρτυρίας το (βλ. Kades v. Nicolaou & Another (1986) 1 CLR 212, Theomaria Estates Ltd v. Samuel Mason κ.α. (2005) 1 A.A.Δ. 256, Κωνσταντινίδη ν Κωμοδρόμου Πολ. Εφ. 283/15 ημερ. 17.11.2025, Κοκκίνου κ.α. v. Themis Portfolio Management Holdings Ltd, Πολιτική Έφεση Αρ. 336/2018, ημερομηνίας 31.03.2025).
Αναφέρω ευθύς εξ’ αρχής ότι, τα πιο κάτω ουδέποτε αποτέλεσαν αντικείμενο αμφισβήτησης στα πλαίσια της παρούσας υπόθεσης:
- Το επίδικο ακίνητο μεταβιβάστηκε επ’ ονόματι του Ενάγοντα 1 το 2008 δυνάμει δωρεάς.
- Η Ενάγουσα 2 έχει αποκλειστικά δικαιώματα επικαρπίας εφ’ όρου ζωής.
- Ο Εναγόμενος 2 είναι διευθυντής της Εναγόμενης 1.
- Η ενοικίαση και ταυτόχρονα η σύναψη και υπογραφή των συμφωνιών Τεκμήρια 1, 2 και 5 ως επίσης και η εγγύηση των υποχρεώσεων της Εναγόμενης 1 από τον Εναγόμενο 2.
- Το γεγονός ότι εντός του υποστατικού που βρίσκεται στο επίμαχο ακίνητο η Εναγόμενη 1 διατηρούσε κατάστημα πώλησης διάφορων εμπορευμάτων της ειδικότητας της.
- Το γεγονός ότι εντός των υποστατικών έγιναν μετατροπές και προσθήκες από τους Εναγόμενους
- Το γεγονός ότι με βάση την τελευταία συμφωνία ενοικίασης (Τεκμήριο 5) το ενοίκιο συμφωνήθηκε σε ποσό €1.600 μηνιαίως για περίοδο 2 χρόνων.
- Το γεγονός ότι η Εναγόμενη 1 συνέχισε να καταβάλλει σε λογαριασμό του Ενάγοντα 1 το πιο πάνω ποσό μετά την λήξη της συμφωνίας Τεκμήριο 5.
- Το γεγονός ότι το ακίνητο και το υποστατικό συνέχισε να κατέχεται και να χρησιμοποιείται από τους Εναγόμενους μετά την λήξη της συμφωνίας Τεκμήριο 5.
- Η ανταλλαγή των επιστολών Τεκμήριο 6.
- Το γεγονός ότι παραδόθηκε ελεύθερη και κενή η κατοχή του ακινήτου στους Ενάγοντες στις 30.4.2022.
- Το γεγονός ότι το ακίνητο σήμερα έχει ενοικιαστεί.
Για όλα τα πιο πάνω προβαίνω σε ανάλογα ευρήματα
Προχωρώ στην αξιολόγηση της μαρτυρίας.
Αναφορικά με τον ΜΕ1, το κύριο μέρος της μαρτυρίας του αφορά στα πιο πάνω μη αμφισβητούμενα γεγονότα και γίνεται αποδεκτή. Πέραν όμως των πιο πάνω ήταν εμφανής η προσπάθεια του να παρουσιάσει τον εαυτό του ως ένα άτομο το οποίο ήταν υπό τον έλεγχο των Εναγόμενων και δη του Εναγόμενου 2 κάτι το οποίο πέραν του ότι δεν ανταποκρίνεται στα γεγονότα, εφόσον η όλη σχέση τους ήταν στην πραγματικότητα βασιζόμενη σε διαπραγματεύσεις γύρω από το ακίνητο με τον ΜΕ1 ανά τακτά χρονικά διαστήματα να απαιτεί αυξήσεις ενοικίου, δεν βρίσκει ούτε έρεισμα στην λογική. Ο ΜΕ1 ως ιδιοκτήτης του ακινήτου από το 2008 θα μπορούσε εάν θεωρούσε ότι οι Εναγόμενοι δεν ανταποκρίνονταν στις συμβατικές υποχρεώσεις τους να τερματίσει την μεταξύ τους συμφωνία ή ακόμη και να αποταθεί σε αρμόδιο Δικαστήριο για καθορισμό ενοικίου και δεν το έπραξε. Αντίθετα, φαίνεται να έχει εκμεταλλευθεί την ανάγκη των Εναγόμενων να στεγάσουν την επιχείρηση τους και να συνεχίσουν να δραστηριοποιούνται ενώ, ως διαφάνηκε δεν ήταν εύκολη η συνεννόηση μαζί του για οποιεσδήποτε ζημιές και επιδιορθώσεις χρειάζονταν να γίνουν στο ακίνητο. Τα πιο πάνω δεν θα μπορούσαν να προέρχονται από άτομο το οποίο ήταν έρμαιο στα θέλω των ενοικιαστών του. Επιπρόσθετα, ο ισχυρισμός του ότι οι Εναγόμενοι απέκοπταν χρήματα από το ενοίκιο σε περιπτώσεις επιδιορθώσεων δεν υποστηρίχθηκε από οποιαδήποτε μαρτυρία και επίσης δεν μπορεί να γίνει αποδεκτός. Άλλωστε ως αποτυπώνεται στην συμφωνία Τεκμήριο 5 με την υπογραφή της συμφωνίας όλα τα προηγούμενα ενοίκια θεωρήθηκαν συμφωνημένα και δόθηκε αναδρομικά αύξηση στο ενοίκιο. Πέραν και επιπρόσθετα των πιο πάνω, θεωρώ ειλικρινή την πρώτη αντίδραση του όταν του υποδείχθηκε η φωτογραφία με αντικείμενο που έπεσε από την οροφή στην καρέκλα του Εναγόμενου 2 όταν απάντησε «λυπούμαι» και όχι αυτό που επιχείρησε να παρουσιάσει μετέπειτα ότι δηλαδή, οι φωτογραφίες μπορεί να είναι ψεύτικες. Πρέπει επίσης να επισημανθεί κατά την κρίση, δεν έχω εντοπίσει από την μαρτυρία που παρουσίασαν οι Ενάγοντες να έχουν αποδεχθεί το ποσό των €1.600 ως ενοίκιο από τις 24.8.2022 και έπειτα. Αντίθετα, η στάση τους, να απαιτήσουν υπογραφή νέας συμφωνίας με αύξηση ενοικίου και η ουσία της αγωγής τους καταδεικνύει το αντίθετο.
Κρίνω ορθότερο, προτού αξιολογήσω την μαρτυρία των ΜΕ2 και ΜΥ2 να αναφερθώ στην μαρτυρία του ΜΥ1. Δεν έχω σχηματίσει την εντύπωση ότι ο μάρτυρας επιχείρησε με οποιοδήποτε τρόπο να αποκρύψει την αλήθεια από το Δικαστήριο. Αντίθετα, υπήρξε ειλικρινής παραδεχόμενος ότι μετά την λήξη της ενοικίασης συνέχισαν οι Εναγόμενοι να κατέχουν το ακίνητο χωρίς να διστάσει να παραδεχθεί ότι το κατείχαν χωρίς την συγκατάθεση των Εναγόντων. Ως διαφάνηκε η κύρια διαφορά μεταξύ του ΜΕ1 και του ΜΥ2 έγκειται στο ότι ο μεν πρώτος θεωρεί ότι έπρεπε να λαμβάνει μεγαλύτερο ενοίκιο, ο δε δεύτερος θεωρεί ότι δικαιούται να λαμβάνει χρήματα για τα έξοδα στα οποία οι Εναγόμενοι προβήκαν στο ακίνητο. Όπως και στην περίπτωση του ΜΕ1, έτσι και στην περίπτωση του ΜΥ1, τα όσα πιο πάνω έχω καταγράψει ως μη αμφισβητούμενα γεγονότα και κατ’ επέκταση ευρήματα, αφορούν σε μεγάλο βαθμό και την δική του μαρτυρία. Η θέση του ότι ο ΜΕ1 ήθελε να προσθέσει ακόμη ένα όροφο στο ακίνητο για να το ενοικιάσει δεν αμφισβητήθηκε. Αντίθετα, μέσα από την αντεξέταση του από τον συνήγορο των Εναγόντων επιβεβαιώθηκε. Γίνεται επίσης αποδεκτό το μέρος της μαρτυρίας του σε σχέση με το ότι το κτήριο χρειαζόταν συντήρηση και υπήρχαν προβλήματα. Ο ΜΥ1 όμως σε σχέση με τις φωτογραφίες που παρουσίασε θεωρώ ότι αποσκοπούσε στο να καταδείξει ότι διαχρονικά υπήρχαν προβλήματα συντήρησης και επιδιορθώσεων. Εξ΄ ου και κατέληξαν να συμπεριλάβουν όρο στην τελευταία συμφωνία ότι από την υπογραφή της και μετέπειτα ο Ενάγων 1 αναλάμβανε το κόστος των επιδιορθώσεων. Ως προς τον χρόνο όμως, ο ΜΥ1 ανάφερε ότι οι ζημιές που απεικονίζουν οι φωτογραφίες προκλήθηκαν μεταξύ 2017-2019. Αυτό προκύπτει και από τα ηλεκτρονικά μηνύματα που απέστελλε προς τον Ενάγοντα 1 (Τεκμήρια 15-19). Το Τεκμήριο 22 που παρουσίασε όμως αποτελεί καθαρά δικούς του υπολογισμούς οι οποίοι δεν υποστηρίχθηκαν από μαρτυρία ή αποδείξεις ούτε επεξηγήθηκε σε τι αφορά η κάθε καταγραφή ούτως ώστε το Δικαστήριο να δυνηθεί να συνδέσει την καταγραφή με την ισχυριζόμενη ζημιά. Επιπρόσθετα, τα Τεκμήρια 23 και 24 αποτελούν τιμολόγια τα οποία δεν αποτελούν απόδειξη πληρωμής του ποσού που καταγράφουν. Συνεπώς ενώ η μαρτυρία του ότι το κτήριο έχριζε επιδιορθώσεων και συντήρησης (κάτι το οποίο ανάφεραν τόσο ο ΜΕ2 όσο και ο ΜΥ2) γίνεται αποδεκτή, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή η μαρτυρία του ως προς το ποσό που ανταπαιτούν οι Εναγόμενοι.
Σε σχέση με την μαρτυρία των ΜΕ2 και ΜΥ2, στις περιπτώσεις όπου μάρτυρες καταθέτουν ως εμπειρογνώμονες, το Δικαστήριο θα πρέπει πρώτα να αποφασίσει αν πράγματι ο μάρτυρας είναι εμπειρογνώμονας.
Το καθήκον ενός εμπειρογνώμονα, είναι να εφοδιάσει το Δικαστήριο με τις απαραίτητες επιστημονικές πληροφορίες σε εξειδικευμένα επίδικα θέματα για να δυνηθεί το Δικαστήριο να εξακριβώσει, αφού αξιολογήσει, την ακρίβεια των συμπερασμάτων του εμπειρογνώμονα (βλ. Καουρής ν Δημητρίου (2008) 1Β Α.Α.Δ. 746, Cybarco v Kovascik (2001) 1 Α.Α.Δ. 2013, Σπύρου ν. Χατζηχαραλάμπους (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 298.
Η μαρτυρία εμπειρογνώμονα δεν υποκαθιστά την κρίση του Δικαστηρίου. Το Δικαστήριο θα πρέπει να καταλήξει σε δικά του ευρήματα (βλ. Νεάρχου ν Στεφανίδη (2003) 1 Α.Α.Δ. 351, Κοινοτικό Συμβούλιο Ομόδους ν Κονναρή (2011) 1 Α.Α.Δ. 2298).
Η εμπειρογνωμοσύνη δεν βασίζεται μόνο στα ακαδημαϊκά προσόντα, αλλά και στην πραγματική εμπειρία που αποκτάται πάνω σε αυτά (βλ. Σιακόλα ν Αστυνομίας (2013) 2 Α.Α.Δ. 110).
Ο εμπειρογνώμονας δύναται να εκφέρει γνώμη, όμως η εξακρίβωση των γεγονότων, η αξιολόγηση της μαρτυρίας και η ετυμηγορία αθώωσης ή ενοχής είναι αποκλειστικό έργο του Δικαστηρίου.
Τα προσόντα, η εμπειρία και η εμπειρογνωμοσύνη των ΜΕ2 και ΜΥ2 δεν αμφισβητήθηκαν τόσο από τους Ενάγοντες όσο και από την υπεράσπιση. Λαμβάνοντας υπόψιν τα πιο πάνω και το σχετικό μέρος της μαρτυρίας τους και τα προσόντα τους ως αναφέρθηκαν στο Δικαστήριο, δέχομαι τους εν λόγω μάρτυρες ως εμπειρογνώμονες.
Προχωρώντας στην αξιολόγηση της μαρτυρίας του ΜΕ2 σημειώνω ότι ο εν λόγω μάρτυρας δεν με έχει πείσει για την ορθότητα της εκτίμησης του, ενώ διάφορες παραλείψεις του καθώς και αναφορές του στο Δικαστήριο τόσο κατά την κυρίως εξέταση του όσο και κατά την διάρκεια της αντεξέτασης του μου δημιούργησαν την εντύπωση ότι περισσότερο επιχείρησε να παρουσιάσει στο Δικαστήριο τα δικά του προσωπικά πιστεύω παρά την πραγματική εικόνα. Αρχικά στην εκτίμηση του αναφέρεται σε αγοραία αξία ενώ η εκτίμηση ήταν για την ενοικιαστική αξία. Ενδεχομένως το πιο πάνω να ήταν επουσιώδες ζήτημα αν ο ΜΕ2 δεν είχε αναφέρει ότι έχουν έτοιμες μελέτες τις οποίες προσαρμόζουν. Αυτό είναι κάτι το οποίο κατά την κρίση μου θέτει σε αμφιβολία την ποιότητα της εργασίας που έχει γίνει για την παρούσα περίπτωση και δεν είναι το μόνο εφόσον στην εκτίμηση αναφέρεται πως έγινε ο υπολογισμός της «σημερινής αξίας» ενώ οι οδηγίες που είχε λάβει ήταν για το 2018 και το 2021. Σημειώνω ακόμη ότι ανάμενα από τη στιγμή που μετάβηκε στον χώρο και επιθεώρησε και προέβη σε μετρήσεις και τοποθετήθηκε για τους χώρους στάθμευσης να ήταν σε θέση να αναφέρει κατά πόσον υπήρχε διπλή κίτρινη γραμμή δεξιά και αριστερά του δρόμου και αν ο δρόμος ήταν διπλής κυκλοφορίας ή αν υπήρχε στάση λεωφορείου. Πέραν των πιο πάνω, εάν αποτελεί συνήθειο του Κύπριου οδηγού να σταθμεύει ακριβώς έξω από την βιτρίνα κάποιου καταστήματος ή στο πεζοδρόμιο μπροστά ακριβώς από κάποιο κατάστημα για να μην περπατήσει ή να μην ταλαιπωρηθεί προφανώς δεν είναι κάτι το οποίο μπορεί να αλλάξει ο ΜΕ2. Εφόσον το διαπιστώνει και εφόσον διαπιστώνει ότι υπάρχουν περιορισμένοι χώροι στάθμευσης μπροστά από το επίμαχο ακίνητο τότε έπρεπε να το αξιολογήσει με βάση τα δεδομένα του ακινήτου και γενικότερα του δρόμου και όχι με το κατά πόσο ο ίδιος πιστεύει ότι το φαινόμενο αυτό πρέπει να σταματήσει.
Δεν με έχει πείσει ούτε ο ισχυρισμός του ότι ένα κατάστημα ενοικιάζεται πιο εύκολα όταν είναι μεγάλης έκτασης καθότι ως επιτάσσει η κοινή λογική, τα μεγάλα σε έκταση καταστήματα τα αναζητούν εταιρείες ή επιχειρηματίες που έχουν στην διάθεση τους τα κατάλληλα εμπόρευμα ή προϊόντα ικανά να γεμίσουν αυτά τα καταστήματα. Σημειώνω ότι ο ίδιος στην σελ. 11 της εκτίμησης του αναφέρει ότι σχετικά «αρνητικό παράγοντα αποτελεί το γεγονός ότι το εν λόγω ακίνητο είναι σχετικά μεγάλης κλίμακας» ενώ στην ίδια παράγραφο στην ίδια σελίδα σημειώνει ότι «το μέγεθος του ακινήτου, ταυτόχρονα το καθιστά και προνομιακό». Ασφαλώς και δεν μπορούν να ισχύσουν και τα δυο.
Ερχόμενος στα συγκριτικά που έλαβε υπόψιν ως αυτά φαίνονται στην σελ. 13 της εκτίμησης του, παρατηρώ ότι καταγράφεται ότι η έρευνα διεξάχθηκε στην γειτνιάζουσα περιοχή του ακινήτου ενώ στην πραγματικότητα αυτό δεν ίσχυσε. Ο ίδιος ανάφερε ότι αναζήτησε συγκριτικά εκτός της περιοχής. Η αποτύπωση στον χάρτη στην σελίδα 15 είναι ενδεικτική των μεγάλων αποστάσεων. Παρατηρώ επίσης ότι για τα 8 συγκριτικά, πρόκειται για ακίνητα / υποστατικά τα οποία είναι νεότερα κτίσματα σε σχέση με το επίδικο και εκτός των συγκριτικών 5 και 8 μικρότερης έκτασης, τα δε συγκριτικά 3 και 8 χωρίς μεσοπάτωμα. Ως προς τα τελευταία δυο σημειώνω ότι τόσο ο ΜΕ2 όσο και ο ΜΥ2 αξιολόγησαν το εμβαδό των μεσοπατωμάτων. Δεν εξηγήθηκε γιατί λήφθηκαν υπόψιν συγκριτικά χωρίς μεσοπάτωμα εφόσον το μεσοπάτωμα αξιολογείται. Επίσης, τα συγκριτικά 4-8 αφορούν ακίνητα τα οποία είναι εκτός Λειβαδιών και βρίσκονται στην ενορία Σωτήρος και τα οποία δέχθηκε ο ΜΕ2 ότι γεωγραφικά είναι εκτός περιοχής. Εκτός του ότι δεν επεξηγήθηκε επαρκώς γιατί αναζητήθηκαν ακίνητα έξω από την περιοχή που βρίσκεται το επίδικο, στα συγκριτικά 4, 5 και 8 το ενοίκιο που καταγράφεται ότι καταβάλλεται είναι πολύ μεγαλύτερο από το ενοίκιο που καταγράφεται ότι καταβάλλεται στα συγκριτικά 1, 2 και 3 που είναι της περιοχής. Με τον τρόπο αυτό ο μέσος όρος του ΜΕ2 προφανώς και θα αυξανόταν. Επί τούτου σημειώνω και την παραδοχή του κατά την αντεξέταση του ότι σε σχέση με το συγκριτικό 8 η καταγραφή του ενοικίου €4.500 ήταν λανθασμένη. Αλλά, παραλείπει να λάβει υπόψιν ότι το επίδικο είναι ακίνητο, μεγάλης έκτασης, με κατάστημα μεγάλης έκτασης επίσης το οποίο εμπορεύεται συγκεκριμένα προϊόντα και εμπορεύματα και εξυπηρετεί την περιοχή του. Βάση λογικής και εμπειρίας, το κατάστημα που βρίσκεται σε άλλη περιοχή εξυπηρετεί εκείνη την περιοχή και μόνο αν δεν υπάρχει τέτοιο κατάστημα σε εκείνη την περιοχή κάποιος θα πάει σε άλλη για να εξυπηρετηθεί. Βάσει επίσης λογικής και εμπειρίας οι ανάγκες κάθε περιοχής διαφέρουν. Βάσει πάλι λογικής και εμπειρίας όσο πιο κοντά στο κέντρο της πόλης βρίσκεται ένα ακίνητο τόσο μεγαλύτερη είναι τόσο η αγοραστική όσο και η ενοικιαστική αξία του. Στην προκείμενη περίπτωση δέχομαι ότι το επίδικο βρίσκεται σε ένα δρόμο στον οποίο υπάρχει κινητικότητα, εξ’ ου και η ύπαρξη άλλων καταστημάτων δεν μπορώ όμως να αποδεχθώ σύγκριση του με καταστήματα τα οποία είναι νεότερης ηλικίας, μεγαλύτερης έκτασης (συγκριτικό 5 και 8), διαφορετικής χρήσης με μόνη δικαιολογία ότι επειδή περιβάλλεται από συνοικισμούς θεωρήθηκε ισάξια η περιοχή. Ιδιαίτερα από τη στιγμή που δεν διαφώνησε στην αντεξέταση του ότι υπήρχε η Γρηγόρη Αυξεντίου η οποία ήταν επίσης εμπορική οδός. Στην βάση των πιο πάνω ο ΜΕ2 δεν θα έπρεπε κατά την κρίση μου λάβει υπόψιν τα συγκριτικά 4-8 και θα έπρεπε να περιοριστεί στα συγκριτικά 1-3.
Από την μαρτυρία του ΜΕ2 δέχομαι όμως την κατάσταση του κτηρίου ως την περιέγραψε και το μέγεθος του σε τετραγωνικά μέτρα καθότι μετρήθηκε με βάση τα αρχιτεκτονικά σχέδια. Από την μαρτυρία του επίσης θα αποδεχθώ ότι το κτήριο ανεγέρθηκε το 1989. Κατά τα λοιπά δεν μπορώ να βασιστώ στην μαρτυρία του.
Σε ό,τι αφορά τον ΜΥ2 θεωρώ ότι η μαρτυρία του ήταν πιο συγκεκριμένη. Παρά του ότι ήταν συντομότερη η μαρτυρία του κρίνω ότι ήταν πιο ουσιαστική ως προς το να βοηθήσει το Δικαστήριο να καταλήξει σε ευρήματα. Η απόφαση του να προβεί σε αξιολόγηση κατά 50% του ορόφου / μεσοπατώματος επομένως κατά το ήμισυ σε σχέση με το ισόγειο κρίνεται αποδεκτή εφόσον στον πάνω όροφο πωλούνταν τα εξειδικευμένα προϊόντα για ξενοδοχεία ενώ τα καθημερινής χρήσης ήταν στο ισόγειο συνεπώς και πιο εμπορεύσιμα. Η απόφαση του επίσης να περιοριστεί στην ανάγκες της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο κρίνεται ορθή για τους λόγους που αναφέρω και πιο πάνω. Δέχομαι επίσης αυτό που καταγράφει στην εκτίμηση του, ότι λόγω μεγέθους η ζήτηση για παρόμοιου τύπου ακίνητα περιορίζεται σε ειδικούς και στρατηγικούς ενοικιαστές ή αγοραστές. Ως προς τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε δεν διέλαθε της προσοχής μου ότι υπήρξε κάποια διαφορά στην μέτρηση μεταξύ ΜΕ2 και ΜΥ2 δεν θεωρώ όμως ότι επηρεάζει ουσιωδώς το αποτέλεσμα. Εκείνο που επηρεάζει το αποτέλεσμα θεωρώ είναι ότι υπολόγισε το ποσό λαμβάνοντας υπόψιν ότι το ακίνητο το επίμαχο είναι 189 τμ.. Η έκταση του ακινήτου ως ανάφερε ο ΜΕ2 είναι 197 τμ. Επομένως με την ίδια μαθηματική πράξη θα έπρεπε να προσθέσει τα 197 τμ του ισογείου με το 50% του πάνω ορόφου, δηλαδή 125 τμ και να το πολλαπλασιάσει με το αγοραίο ενοίκιο στο οποίο κατέληξε ήτοι €5, το οποίο τότε θα ανερχόταν σε €1.610 αντί €1.570 το οποίο στρογγυλοποίησε σε €1.600. Δέχομαι ότι μπορεί να υπάρξει απόκλιση εφόσον δεν είχε στην διάθεση του τα αρχιτεκτονικά σχέδια και η απόκλιση δεν είναι τέτοια που να δημιουργεί πρόβλημα αποδεκτότητας της μαρτυρίας του. Η εξήγηση του επίσης για να καταλήξει στα €5 βάσει του μέσου όρου που υιοθέτησε θεωρώ ότι ανταποκρίνεται στην λογική και το δέχομαι.
Δεν διέλαθε της προσοχής μου το γεγονός ότι ο ΜΥ2 εφάρμοσε την πρακτική που εφαρμόζεται στα ενοικιοστασικά την οποία δεν θεωρώ λανθασμένη λαμβάνοντας υπόψιν ότι το κτήριο ανεγέρθη το 1989 και ήταν προς ενοικίαση πριν το 2000. Με βάση τα πιο πάνω η μαρτυρία του γίνεται αποδεκτή.
Νομική Πτυχή
Αναφορικά με την θέση των Εναγόντων περί παράνομης επέμβασης από πλευράς Εναγόμενων, παραπέμπω στο άρθρο 43 του περί Αστικών Αδικημάτων Νόμου, Κεφ.148 όπου προνοούνται τα ακόλουθα:
«(1) Παράvoμη επέμβαση σε ακίvητη ιδιoκτησία συvίσταται σε παράvoμη είσoδo ή σε παράvoμη πρόκληση ζημιάς ή σε παράvoμη παρέμβαση στηv ιδιoκτησία αυτή από oπoιoδήπoτε πρόσωπo.
(2) Αv η πράξη για τηv oπoία εγείρεται η αγωγή είvαι επιτρεπτή κατά τoπικό έθιμo, αυτό αφoύ απoδειχθεί συvιστά υπεράσπιση αλλά σε αγωγή πoυ εγείρεται για παράvoμη επέμβαση σε ακίvητη ιδιoκτησία τo βάρoς της απόδειξης ότι η πράξη για τηv oπoία εγείρεται η αγωγή δεv ήταv παράvoμη φέρει o εvαγόμεvoς.»
Στην παρούσα περίσταση, υπενθυμίζω ότι το ακίνητο παραδόθηκε στους Ενάγοντες μετά την έγερση της παρούσας αγωγής και εκείνο το οποίο επιζητούν οι Ενάγοντες, μεταξύ των άλλων απαιτήσεων τους, είναι αναγνώριση από το Δικαστήριο ότι υπήρξε παράνομη επέμβαση καθώς και αποζημιώσεις ύψους €2.750 από 24.8.2018 (την επόμενη της λήξης της συμφωνίας Τεκμήριο 5) μέχρι την άρση της παράνομης επέμβασης.
Στην υπόθεση Adrian Holdings Ltd v. Δημοκρατίας (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1836 λέχθηκαν τα εξής:
«Το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης σε ακίνητη ιδιοκτησία είναι αγώγιμο per se. Όπου όμως δεν αποδεικνύεται η ύπαρξη ζημιάς, μπορεί να επιδικαστούν μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις και να μη δοθούν έξοδα ή ακόμη και να διαταχθεί ο ενάγων να καταβάλει έξοδα στον εναγόμενο. (Παπακόκκινου κ.ά. ν. Θεοδοσίου (1991) 1 Α.Α.Δ. 379, Kakoullou and Another v. Kakoulli (1985) 1 C.L.R. 355, Ttantis v. Hadjimichael and Another (1982) 1 C.L.R. 301και Ευθυβούλου κ.ά. ν. Συμβουλίου Βελτιώσεως Κισσόνεργας κ.ά. (1998) 1 Α.Α.Δ. 1059).
Όπου αποδεικνύεται παράνομη κατοχή ακινήτου το μέτρο αποζημιώσεων είναι η αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο παράνομος κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Το κριτήριο είναι αντικειμενικό, αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία της περιουσίας (Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Kύπρου (1992) 1(B) Α.Α.Δ. 882). Η καταβολή αποζημιώσεων με βάση τις πιο πάνω αρχές επιβάλλεται, έστω και αν ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορούσε να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία ή να την ενοικιάσει (Γενικός Εισαγγελέας ν. Βαhchecioglou και Άλλος (1998) 1 Α.Α.Δ. 426 όπου γίνεται αναφορά σχετικά με το θέμα στην Strand Electric and Engineering Co. Ltd v. Brisford Ltd [1952] 1 All E.R. 796).»
Στην υπό εξέταση περίσταση, όπου η θέση των Εναγόντων είναι ότι οι Εναγόμενοι συνέχισαν να παραμένουν στον χώρο μετά την λήξη της μεταξύ τους συμφωνίας, σχετικά είναι όσα, πιο κάτω, αναφέρθηκαν στην υπόθεση Δάμτσας ν. D. Ouzounian M. Sultanian and Company (Cars) Ltd (2016) 1 Α.Α.Δ. 805:
«Στο Ηalsbury' s Laws of England 3η έκδοση, Τόμος 38, παρ.1194 αναφέρεται ότι η επέμβαση συνίσταται σε παράνομη πράξη υποδεικνύουσα αμφισβήτηση ή ενόχληση της κατοχής της περιουσίας κάποιου αντίθετα με τη θέληση του. (βλ. Λάμπρου v. Κεφάλα (2000) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1516, Παπακοκκίνου κ.ά. v. Σμυρλή κ.ά. (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1653 και Μάρκου v. Χρυσοστόμου κ.ά (2004) 1(Β) Α.Α.Δ. 813).
Στη βάση λοιπόν της εκφρασμένης αντίθεσης της πλευράς των εφεσειόντων για παράταση της επίδικης συμφωνίας η παραμονή των εφεσιβλήτων στο ακίνητο χωρίς οποιανδήποτε ένδειξη θέλησης παράτασης μόνο σαν παράνομη επέμβαση μπορεί να θεωρηθεί. Όπως τίθεται στο ίδιο Σύγγραμμα ανωτέρω, στην παρα.1207:
"Tenant trespasser. If a tenancy determines by effuxion of time or otherwise, and the former tenant remains in possession against the will of the rightful owner, the former tenant is, apart from statutory protection, a trespasser from the date of the determination of the tenancy." »
Οι αρχές που διέπουν τον καθορισμό αποζημιώσεων για διάρρηξη συμφωνίας περιέχονται στο Άρθρο 73(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 το οποίο προνοεί τα εξής:
«73.-(1) Σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης, ο συμβαλλόμενος που ζημιώνεται από την εν λόγω παράβαση έχει δικαίωμα αποζημίωσης από τον υπαίτιο αντισυμβαλλόμενο , για την ζημιά ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής, η οποία προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση την οποία οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συνήπτετο η σύμβαση, ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης της σύμβασης. Καμιά αποζημίωση δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προξενήθηκε συνεπεία παράβασης της σύμβασης».
Οι διατάξεις του πιο πάνω άρθρου έτυχαν εξέτασης και ερμηνείας σε σειρά αποφάσεων (βλ. Saab and another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499, Αλπάν (Αδελφοί Τάκη) Λτδ κ.α. ν. Θέλμας Τρυφωνίδου (1996) 1 Α.Α.Δ. 679, George Charalambous Ltd v. 1. Kalos Kafes κ.α. (1997) 1 Α.Α.Δ. 199). Η γενική αρχή είναι ότι το αναίτιο μέρος πρέπει τεθεί στο βαθμό που είναι εφικτό, στην θέση που θα βρισκόταν εάν η σύμβαση είχε εκτελεστεί και υποδείχθηκε στην Βουζούνη ν. Αποστόλου Πολ. Εφ. 457/12 ημερομηνίας 10.4.2019, ECLI:CY:AD:2019:A138 με παραπομπή στην υπόθεση Saab and another (ανωτέρω) και στην Αγγλική απόφαση Hadley v. Baxendale (1854) 9 Exch 341, «η επιμέτρηση και επιδίκαση αποζημιώσεων «προϋποθέτει την ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας μεταξύ της διεκδικούμενης απώλειας με την παράβαση της σύμβασης. Η ζημιά θα πρέπει να προέρχεται, είτε κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων, είτε να ήταν προβλέψιμη, με βάση το τι γνώριζαν ή είχαν υπόψη τους τα διάδικα μέρη, κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης».
Αναφορικά με το ζήτημα αποζημιώσεων εξ αιτίας παράνομης επέμβασης, η Νομολογία μας έχει καταδείξει ότι ο δικαιούχος δικαιούται αποζημίωση υπό μορφή ενδιάμεσων οφελών από τον τερματισμό της σύμβασης ενοικίασης μέχρι την ανάληψη κατοχής του ακινήτου. Στην υπόθεση Kakoullou (ανωτέρω) λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«The normal measure of damages is the market rental value of the property occupied or used for the period of wrongful occupation or user - (McGregor on Damages, 13th Edition, para. 1076).
In Clifton Securities, Ltd. v. Huntley and Others, [1948] 2 All E.R. 283, Donning, J., as he then was, at p. 284 said:-
"There is no doubt that in point of Law the defendants were trespassers for that time, and that they can have no answer to this claim for mesne profits upto July 15, 1947. At what rate are the mesne profits to be assessed? When the rent represents the fair value of the premises, mesne profits are assessed at the amount of the rent".»
Οι αποζημιώσεις λοιπόν είναι άρρηκτα συνδεδεμένες και συνυφασμένες με την ενοικιαστική αξία του ακινήτου (βλ. Τσαρμαντίδης κ.ά. v. Δημητρίου (2010) 1 (Α) Α.Α.Δ. 239). Στην υπόθεση Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων (1992) 1 Α.Α.Δ. 882 το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε στο ότι στις περιπτώσεις όπου υπάρχουν συνεχιζόμενα αστικά αδικήματα παρέχεται η εξουσία στο Δικαστήριο να επιδικάσει αποζημιώσεις για ολόκληρη της ζημιά που υπέστη ο ενάγοντας μέχρι την δίκη και υπό αυτή την θεώρηση των δεδομένων, αποφάσισε όπως οι αποζημιώσεις καθοριστούν με βάση την ενοικιαστική αξία του ακινήτου όχι όμως υπό την μορφή ενδιάμεσου οφέλους αλλά ως αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση πληρωτέες για όσο διάστημα διαρκούσε η παράνομη επέμβαση. Παραθέτω σχετικό απόσπασμα από την πιο πάνω απόφαση:
«Το μέτρο της αποζημίωσης για την παράνομη κατοχή ακινήτου είναι η ενοικιαστική αξία του κτήματος και όχι το όφελος που προσπορίζεται ο κάτοχος από τη χρήση της γης ή η ακριβής απώλεια του ιδιοκτήτη. Το κριτήριο για την αποζημίωση του ιδιοκτήτη είναι αντικειμενικό, αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία του κτήματος. Αυτό καθορίστηκε στη Whitwham v. Westminster Brymbo Coal and Coke Company (1896) 2 Ch.D. 538, και επαναλήφθηκε σε σειρά μεταγενέστερων αποφάσεων, στη Swordheath Properties v. Tabet (1979) 1 All E.R. 240, Wrotham Park Estate v. Parkside Homes (1974) 2 All E.R. 321, και Penarth Dock Company v. Pounds, 1 Lloyd's Rep. 359 ports, 1963, Vol. 1, 359. Στον προσδιορισμό της ενοικιαστικής αξίας δε λαμβάνονται υπόψη βελτιώσεις στο κτήμα που επέφερε ο εναγόμενος (βλ. McGregor on Damages -14th ed., p. 1135 et seq.).
…
Το κοινό δίκαιο περιόριζε την αποζημίωση που μπορούσε να επιδικασθεί στη ζημία η οποία είχε προκύψει μέχρι την καταχώρηση της αγωγής. Η αδυναμία αυτή στους μηχανισμούς του δικαίου για αποζημίωση, θεραπεύθηκε με την εισαγωγή του θεσμού Ord.36 r.58 (μεταγενέστερα αναριθμήθηκε σε Ord.36B r.7) που παρέχει εξουσία στο δικαστήριο σε περιπτώσεις συνεχιζόμενων αστικών αδικημάτων να επιδικάζει αποζημιώσεις για ολόκληρη τη ζημία που ο ενάγων υπέστη μέχρι τη δίκη. Ανάλογο κενό στον τομέα του δικαίου της επιείκειας θεραπεύθηκε με τη θέσπιση του Lord Cairn's Act, 1858. Το προεξάρχον στοιχείο στον καθορισμό του πλαισίου των αποζημιώσεων είναι, όπως υποδεικνύεται στη Coopers v. Rodgers (1975) Ch.D. 43, η απόδοση δικαιοσύνης υπό το φως του συνόλου των περιστατικών της υπόθεσης.»
Παραπέμπω επίσης στην υπόθεση Γενικός Εισαγγελέας ν. Muazzez Edhem Bahchecioglou κ.α. (1998) 1 Α.Α.Δ. 426 όπου το Ανώτατο Δικαστήριο επανέλαβε την αρχή ότι, ο ορθός τρόπος υπολογισμού των αποζημιώσεων για παράνομη επέμβαση είναι με βάση την ενοικιαστική αξία της ακίνητης περιουσίας σε σχέση με τη σχετική χρονική περίοδο της επέμβασης και της χρήσης της ακίνητης ιδιοκτησίας με παραπομπή στην Ναυτικός Όμιλος Πάφου (ανωτέρω), προσθέτοντας ότι:
«Περαιτέρω, όπως προκύπτει από την Αγγλική νομολογία, πρόσωπο που επεμβαίνει σε ακίνητη ιδιοκτησία και τη χρησιμοποιεί για δικούς τους σκοπούς, πρέπει να καταβάλει αποζημιώσεις με βάση τις πιο πάνω αρχές, ανεξάρτητα από το αν ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε ή όχι να χρησιμοποιήσει ο ίδιος την περιουσία του ή να την ενοικιάσει. (Δέστε μεταξύ άλλων Strand Electric and Engineering Co. Ltd v. Brisford Ltd (1952) 1 All E.R. 796).»
(βλ. επίσης Adrian Holdings Ltd ανωτέρω).
Σε σχέση με την διεκδίκηση συγκεκριμένης ζημιάς, εκείνος ο οποίος διεκδικεί αποζημιώσεις για ειδικές ζημιές έχει την υποχρέωση αυστηρής απόδειξης τους και οι ειδικές ζημιές πρέπει να εκτίθενται με ακρίβεια στο δικόγραφο και να αποδεικνύονται με σαφήνεια και με συγκεκριμένα στοιχεία (βλ. Ηρακλέους ν. Πέτρου (1994) 1 Α.Α.Δ. 239, Ερωτοκρίτου ως διαχειριστής της περιουσίας του αποβιώσαντος Δημήτρη Κουμπαρή κ.ά. ν. Φούτρη (2001) 1(B) Α.Α.Δ. 921, Ευριπίδης Συκοπετρίτης Λτδ ν. Αθηνάκη (2005) 1 Α.Α.Δ. 844, Ανδρέας Χρυσοστόμου v. Cyprialife Ltd (2011) 1(B) Α.Α.Δ 1490).
Εφαρμογή - Συμπεράσματα
Ως προκύπτει από όλα τα ανωτέρω, το κύριο και ουσιαστικό παράπονο των Εναγόντων είναι ότι για την περίοδο από 24.8.2018 μέχρι και την ημέρα που παραδόθηκαν τα υποστατικά σε αυτούς έπρεπε να λαμβάνουν μεγαλύτερο σε ποσό ενοίκιο από αυτό που τους πλήρωναν οι Εναγόμενοι.
Με βάση την αποδεκτή μαρτυρία το ενοίκιο που έπρεπε να καταβαλλόταν στους Ενάγοντες ήταν €1.610 τον μήνα και είναι αποδεκτό, επαναλαμβάνω ότι, οι Εναγόμενοι μέχρι την παράδοση του ακινήτου συνέχισαν να πληρώνουν το ποσό των €1.600 τον μήνα.
Όμως η αξίωση των Εναγόντων ως περιορίστηκε αφορά σε αποζημιώσεις λόγω παράνομης επέμβασης. Θα πρέπει να επισημανθεί κατά την κρίση μου ότι η απαίτηση των Εναγόντων ως προκύπτει από το κλητήριο ένταλμα είναι για αποζημίωση ύψους €2.750 μηνιαίως από 24.8.2018 ενώ η θέση που υποβλήθηκε από τον συνήγορο τους στον ΜΥ1 ήταν ότι, η ζημία των Εναγόντων είναι στο ποσό που προκύπτει από την αφαίρεση του ποσού των €1.600 από το ποσό των €2.195 που καθόρισε ο ΜΕ2.
Με βάση την πιο πάνω θέση όμως, η ισχυριζόμενη ζημιά καθορίζεται πλέον από τους Ενάγοντες σε €595 μηνιαίως. Δεν θεωρώ ότι έρχεται σε αντίθεση με την μαρτυρία του ΜΕ1 ούτε και την υποβολή από μέρους του συνηγόρου των Εναγόντων ότι το ποσό των €1.600 που συνέχισαν να καταβάλλουν οι Εναγόμενοι δεν έγινε αποδεκτό ως ενοίκιο καθότι, δεν προκύπτει αποδοχή από πλευράς Εναγόντων τουλάχιστον από 24.8.2024 του ποσού ως ενοίκιο ούτως ώστε να μετατρεπόταν η ενοικίαση από μήνα σε μήνα. Σε κάθε περίπτωση, για τους λόγους που ανάφερα κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του ΜΕ2 την οποία δεν αποδέχθηκα, το ποσό των €2.195 δεν έχει αποδειχθεί.
Εν όψει του ότι στην βάση της πιο πάνω αξιολόγησης η μαρτυρία του ΜΕ2 δεν έγινε αποδεκτή, λαμβάνοντας υπόψιν ότι μέχρι την παράδοση του ακινήτου οι Ενάγοντες συνέχισαν να πληρώνονται το ποσό του τελευταίου ενοικίου, ήτοι €1.600 και λαμβάνοντας υπόψιν ότι μετά την παράδοση του ακινήτου στους Ενάγοντες αυτό ενοικιάστηκε δεν έχει αποδειχθεί από πλευράς Εναγόντων ότι υπέστηκαν οποιαδήποτε ουσιαστικά ζημιά. Τα οποιαδήποτε έξοδα έχουν υποστεί οι Ενάγοντες για επιδιορθώσεις και/ή συντήρηση και/ή εξωραϊσμό του ακινήτου δεν μπορούν κατά την κρίση μου να θεωρηθούν ζημιά καθότι ήταν οι ίδιοι οι Ενάγοντες που ήθελαν να μεταβάλουν το ακίνητο, να προσθέσουν όροφο και να το ενοικιάσουν αλλού. Ήταν δηλαδή χρήματα τα οποία ούτως ή άλλως θα επένδυαν στην ιδιοκτησία τους και πέραν της σύμβασης ενοικίασης που παρουσίασαν δεν παρουσιάστηκε οποιαδήποτε μαρτυρία ή απόδειξη ή έγγραφο το οποίο να δεικνύει τι χρήματα ξοδεύτηκαν και αν ξοδεύτηκαν.
Παραμένει όμως γεγονός ότι για περίοδο από 24.8.2018 μέχρι 30.4.2022 οι Εναγόμενοι κατείχαν και χρησιμοποιούσαν το ακίνητο χωρίς την συγκατάθεση των Εναγόντων. Κατά συνέπεια επενέβαιναν παράνομα σε αυτό. Έχοντας όμως υπόψιν όλες τις αρχές που έχω παραθέσει ανωτέρω ως επίσης και όλα τα πιο πάνω και τέλος ότι, οι Ενάγοντες δεν πέτυχαν να αποδείξουν οποιαδήποτε ειδική ή ουσιαστική ζημιά ένεκα της εν λόγω επέμβασης, κρίνεται ορθό όπως μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις τους επιδικασθούν τις οποίες καθορίζω στο ποσό των €200.
Η ανταπαίτηση επίσης για τους λόγους που έχω εξηγήσει κατά την αξιολόγηση του ΜΥ1 απορρίπτεται.
Όσον αφορά τα έξοδα διαδικασίας, λαμβάνοντας υπόψιν ότι για τους λόγους που ανέφερα ανωτέρω, μόνο ονομαστικές αποζημιώσεις έχουν επιδικασθεί υπέρ των Εναγόντων και η ανταπαίτηση συνεκδικάστηκε με την αγωγή, κρίνεται ορθότερο όπως η κάθε πλευρά να επωμιστεί τα έξοδα της (βλ. Παπαϊωάννου ν. Κωνσταντίνου (2008) 1Β Α.Α.Δ. 1083 και Χριστοφόρου ν Ρούμπα (2010) 1 Α.Α.Δ. 754).
(Υπ.) .....................................
Λ. Χαβιαράς,Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφον
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο