ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
Ενώπιον: Λ. Χαβιαρά Ε.Δ.
Αρ. Αγ. 995/2023(i)
Μεταξύ:
ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ [ ] COMPLEX
Ενάγουσα
-και-
ANTHONY INGELTON
Εναγόμενος
Ημερομηνία: 23.4.2026
Εμφανίσεις:
Για την Ενάγουσα: κ. Αποστολίδης
Για τον Εναγόμενο: κ. Νικολάου
ΑΠΟΦΑΣΗ
Εισαγωγικά
Η Ενάγουσα αξιώνει από τον Εναγόμενο με την παρούσα το ποσό των €1.508 που αφορά σε κοινόχρηστα και/ή δαπάνες και/ή αποζημιώσεις για αθέτηση υποχρέωσης και/ή συμφωνίας τα οποία όφειλε να είχε καταβάλει μέχρι την 1.7.2023 και δεν το έπραξε πλέον τόκους και έξοδα.
Σύμφωνα με την δικογραφημένη θέση της Ενάγουσας, αυτή αποτελεί Διαχειριστική Επιτροπή του συμπλέγματος πολυκατοικιών με την επωνυμία [ ] Complex το οποίο αποτελείται από τα Block A και Β. Ο Εναγόμενος είναι ιδιοκτήτης και/ή δικαιούχος του διαμερίσματος αρ. 105 στο Block Β.
Η Ενάγουσα συστάθηκε στις 27.7.2022. Διαχειρίζεται τις κοινόχρηστες εγκαταστάσεις και χώρους της πολυκατοικίας, επιμερίζει τις κοινόχρηστες δαπάνες και λογαριασμούς από τους κυρίους των μονάδων ανά εμβαδόν κάθε μονάδας. Κάθε ιδιοκτήτης υποχρεούται να καταβάλλει και να συνεισφέρει στα κοινόχρηστα έξοδα για την συντήρηση, λειτουργία, επιδιόρθωση ή αντικατάσταση, διατήρηση, καθαριότητα, ευρεπισμό και καλή εμφάνιση των κοινόχρηστων χώρων καθώς και για την δημιουργία αποθέματος προς διενέργεια επιδιορθώσεων και συντήρησης στην αναλογία που καθορίζεται με βάση το εμβαδό της μονάδας ως προς το συνολικό εμβαδό του συγκροτήματος.
Οι Εναγόμενοι αρνείται την οποιαδήποτε οφειλή. Σε κάθε περίπτωση, ο Εναγόμενος αρνούνται ότι το σύμπλεγμα έχει εγγραφεί ως κοινόκτητη οικοδομή. Αμφισβητεί επίσης την υπόσταση της Ενάγουσας και προβάλλει ισχυρισμούς περί παράνομων ενεργειών και/ή αποφάσεων της καθώς και για αδιαφανείς διαδικασίες από μέρους της Ενάγουσας. Αρνείται επιπρόσθετα ότι συμμετείχε σε οποιαδήποτε συνέλευση.
Στην απάντηση στην υπεράσπιση, η Ενάγουσα αρνείται κάθε ισχυρισμό που αφορά στην υπόσταση της και υποστηρίζει ότι το σύμπλεγμα έχει εγγραφεί ως κοινόκτητη οικοδομή, ισχυρίζεται ότι οι Εναγόμενοι ήταν παρόντες προσωπικά ή μέσω πληρεξούσιου κατά την ημερομηνία σύστασης της και μάλιστα κατά καιρούς είχαν καταβάλει διάφορα ποσά ως κοινόχρηστα. Τέλος ισχυρίζεται ότι η αξίωση της είναι νόμιμη και ότι οι Εναγόμενοι παντελώς αναιτιολόγητα αρνούνται να συνεισφέρουν στην ανοικοδόμηση και/ή επιδιόρθωση της πισίνας του συμπλέγματος και ετσιθελικά επιμένει ότι δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό.
Η ακρόαση της υπόθεσης, έγινε στη βάση της γραπτής ένορκης μαρτυρίας που κατατέθηκε από αμφότερες τις πλευρές και ουδείς ζήτησε να αντεξετάσει. Πρόκειται για διαδικασία η οποία είχε εισαχθεί αρχικά από την Δ.30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας που ίσχυαν κατά τον επίδικο χρόνο.
Και οι δυο πλευρές αγόρευσαν υποστηρίζοντας τις θέσεις τους με γραπτά κείμενα που παραθέσαν στο Δικαστήριο. Το περιεχόμενο και οι εισηγήσεις των διαδίκων έχουν μελετηθεί προσεκτικά από το Δικαστήριο στα πλαίσια μελέτης της υπόθεσης για σκοπούς έκδοσης της παρούσας απόφασης έστω και αν δεν γίνεται αναλυτική αναφορά και επανάληψη στο περιεχόμενο των αγορεύσεων τους.
Μαρτυρία Ενάγουσας
Μαρτυρία για την Ενάγουσα έδωσε ο Δ.Α. (ΜΕ1) και ο δικηγόρος Μ.Τ. (ΜΕ2). Ως αναφέρω και πιο πάνω, η Ενάγουσα ως Διαχειριστική Επιτροπή του συμπλέγματος αναφέρει ότι συστάθηκε στις 27.2.2022 κατόπιν Γενικής Συνέλευσης και έκτοτε λειτουργεί δυνάμει των προνοιών των Πρότυπων Κανονισμών του Παραρτήματος του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ.224. Κατά την πιο πάνω ημερομηνία ψηφίστικαν τα μέλη της Ενάγουσας και αποφασίστηκε όπως την Επιτροπή απαρτίζουν ο ΜΕ1 ως Πρόεδρος, ο C.H. ως ταμίας, ο S.A.S. ως γραμματέας και η R.A. ως μέλος.
Στην μαρτυρία του ΜΕ1 γίνεται αναφορά στα καθήκοντα και αρμοδιότητες της Ενάγουσας. Μεταξύ άλλων, γίνεται αναφορά στο ότι η Ενάγουσα τηρεί λογιστικά βιβλία στα οποία παρουσιάζονται οι χρεώσεις των εξόδων και των δαπανών καθώς και οι εισπράξεις από τις πληρωμές των κυρίων των μονάδων. Τα βιβλία και τα πεπραγμένα της Επιτροπής τηρούνται σε μορφή αρχείου. Γίνεται επίσης αναφορά στην υποχρέωση κάθε ενός κύριου μονάδας να καταβάλλει και συνεισφέρει στα κοινόχρηστα και άλλα έξοδα όπως έξοδα διατήρησης, καθαριότητας, συντήρησης τα οποία καθορίζονται με βάση το εμβαδό της μονάδας του.
Ο ΜΕ1 αναφέρει ακόμη ότι ο Εναγόμενος δεν παρευρέθηκε στη Γενική Συνέλευση που έλαβε χώρα στις 27.7.2022 παρά του ότι είχε ειδοποιηθεί νομότυπα. Οι αποφάσεις της Ενάγουσας τον δεσμεύουν καθότι η διαδικασία σύγκλησης της Γενικής Συνέλευσης και ψήφισης των μελών της έγινε νομότυπα έχοντας την απαραίτητη απαρτία. Η Ενάγουσα γνωστοποίησε σε όλους του ιδιοκτήτες και κάτοχους όλων των διαμερισμάτων του συμπλέγματος τις οικονομικές καταστάσεις του 2022 και τον προϋπολογισμό του 2023 για το Block B (Τεκμήριο 2). Ο Εναγόμενος με την στάση του αναγνώρισε ότι οφείλει να συνεισφέρει στις διάφορες δαπάνες.
Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του ΜΕ1, στη βάση τηρούμενων λογαριασμών ο Εναγόμενος μέχρι την 1.7.2023 όφειλε να καταβάλει το ποσό των €1.500 σε σχέση με το διαμέρισμα 105 ως κοινόχρηστα έξοδα. Προς τούτο κατάθεσε δέσμη καταστάσεων λογαριασμού για τα έτη 2022 και 2023 (Τεκμήριο 3) και τιμολόγια (Τεκμήριο 4). Κατάθεσε επίσης ως Τεκμήριο 5 αναλυτική κατάσταση λογαριασμού. Ο Εναγόμενος κλήθηκε εγγράφως να το καταβάλει και δεν ανταποκρίθηκε (Τεκμήριο 6).
Ο ΜΕ2 αναφέρει στην δική του δήλωση ότι βοήθησε στις διαδικασίες και στην κατάρτιση της Ενάγουσας ως Διαχειριστική Επιτροπή του πιο πάνω συμπλέγματος. Για την εκλογή της Διαχειριστικής Επιτροπής επιθεώρησε ότι αναρτήθηκαν οι ανακοινώσεις για το κάλεσμα των ιδιοκτητών των μονάδων και ότι η διαδικασία έγινε νομότυπα. Στην παρουσία του δε, επιβεβαιώθηκε απαρτία παρόντων των ιδιοκτητών τουλάχιστον του 50% της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Έτσι προχώρησε στην διεξαγωγή της ψηφοφορίας και οι παρόντες εξέλεξαν διαχειριστική επιτροπή και υπόγραψε το σχετικό έγγραφο που φέρει τίτλο «ΓΕΝΙΚΗ ΣΥΝΕΛΕΥΣΗ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ [ ] Complex». Κατάθεσε επίσης ως Τεκμήρια Α και Β σχετικά έγγραφα αναφορικά με τις Γενικές Συνελεύσεις των ετών 2022-2025.
Μαρτυρία Εναγόμενου
Συνοπτικά αναφέρω για σκοπούς της παρούσας ότι, με την δική του μαρτυρία ο Εναγόμενος παραδέχεται την ιδιοκτησία του πιο πάνω αναφερόμενου διαμερίσματος και αναφέρει επιπρόσθετα ότι είναι συνιδιοκτήτης του διαμερίσματος με την σύζυγο του. Κατά ή περί το 2018 λόγω δυσκολιών που αντιμετώπιζαν οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων αποφασίστηκε όπως συσταθούν δυο διαχειριστικές επιτροπές για κάθε Block. Ως εκ τούτου οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων του Block B προχώρησαν στην εκλογή και σύσταση διαχειριστικής επιτροπής στις 4.1.2023 (Τεκμήριο 3). Προχωρεί δε να αναφέρει τις διαδικασίες που ακολουθήθηκαν για την εκλογή της εν λόγω διαχειριστικής επιτροπής.
Είναι ακόμη ισχυρισμός του ότι η Ενάγουσα δεν συστάθηκε νόμιμα αναφέροντας επιπρόσθετα ότι ουδέποτε είχε οποιαδήποτε εμπλοκή με την κατ’ ισχυρισμό σύσταση της Ενάγουσας και ουδέποτε ψήφισε κατά την 27.7.2022 και ουδέποτε καλέστηκε να παρευρεθεί στην εν λόγω συνέλευση. Αρνείται ότι οι ενέργειες στις οποίες αναφέρεται η Ενάγουσα έγιναν νόμιμα, αρνείται ότι υπήρξε απαρτία και εμμένει στο ότι η μόνη διαχειριστική επιτροπή που αναγνωρίζει είναι εκείνη που συστάθηκε στις 4.1.2023.
Αναφορικά με το ποσό που η Ενάγουσα ισχυρίζεται ότι ο Εναγόμενος οφείλει, ο τελευταίος παρουσιάζει κατάσταση λογαριασμού (Τεκμήριο 8) αναφέροντας ότι ως προκύπτει από την εν λόγω κατάσταση παρουσιάζεται να οφείλει το ποσό των €1.658 ενώ η Ενάγουσα διεκδικεί €1.508. Εφόσον ουδέποτε κατέβαλε οποιοδήποτε ποσό διερωτάται πως δικαιολογείται αυτή η μείωση. Αποτελεί επιπρόσθετη θέση του ότι δεν έχει παρουσιαστεί οποιοδήποτε έγγραφο που να αποδεικνύει τήρηση λογαριασμού και ότι όντως η Ενάγουσα κατέβαλε το ποσό των €1.508 το οποίο τώρα διεκδικεί από τον ίδιο. Γενικότερα, η Ενάγουσα ουδέποτε παρουσίασε οποιαδήποτε προσφορά και ουδέποτε πάρθηκε απόφαση για διεξαγωγή οποιωνδήποτε έργων έναντι καταβολής οποιουδήποτε ποσού.
Οποιεσδήποτε ενέργειες για συντήρηση και διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων γίνονται από την διαχειριστική επιτροπή του Block B στο όνομα της οποίας τηρείται σχετικός τραπεζικός λογαριασμός (Τεκμήριο 13). Από μέρους της Ενάγουσας δεν έγινε κανένα έργο, καμία συντήρηση σε οποιοδήποτε κοινόχρηστο χώρο που να απαιτεί συλλογική κάλυψη εξόδων. Εν όψει όλων των πιο πάνω θεωρεί άδικο να κληθεί να καταβάλει οποιοδήποτε ποσό
Βάρος Απόδειξης – Νομική Πτυχή
Όντας πολιτική υπόθεση το βάρος βρίσκεται στους ώμους του Ενάγοντα να αποδείξει την υπόθεση του, στη βάση του ισοζυγίου των πιθανοτήτων έστω και αν η διαδικασία διεξάγεται στη βάση έγγραφης μαρτυρίας A.G. Lithotechnic Ltd v Πρίνος Λαχαναγορά Λιμιτεδ Πολ. Εφ. 359/19).
Επισημαίνω ότι, οι βασικοί κανόνες απόδειξης, δεν ατονούν επειδή η διαδικασία έχει διεξαχθεί στη βάση έγγραφης μαρτυρίας. Για παράδειγμα, σε περιπτώσεις όπου μια θέση είναι ότι τα γεγονότα που η άλλη πλευρά έχει ισχυριστεί δεν έγιναν, απαιτείται αντεξέταση και μάλιστα σφοδρή για να καταδειχθεί η έλλειψη υπόβαθρου ή να επισημανθούν αντιφάσεις και ανακρίβειες (βλ. Frederickou Schools Co Ltd v. Acuac Inc (2002) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1527, Θεοδώρου ν. Karageordiades Trading Ltd, Πολ. Εφ. 267/18, ημερ. 19.12.2023) καθότι η παράλειψη να αντεξεταστεί μάρτυρας, χωρίς ικανοποιητική εξήγηση, σε ουσιώδη μέρη ή μέρος της μαρτυρίας του, ισοδυναμεί με αποδοχή της μαρτυρίας. Εκτός εάν πρόκειται για σημείο που είναι έκδηλα ανυπόστατο. Δεν αναμένεται επίσης κάποιος να επιζητήσει αντεξέταση σε σημεία που είναι παραδεκτά από τα δικόγραφα ή έχουν δηλωθεί ως παραδεκτά από τους διαδίκους.
Η διαδικασία εκδίκασης στη βάση γραπτής ένορκης μαρτυρίας αφορά καθαρά στην ακρόαση της ουσίας της υπόθεσης. Η αποδεικτική αξία της προσκομισθείσας μαρτυρίας θα πρέπει να εξεταστεί υπό το φως των συνήθων κανόνων απόδειξης, με γνώμονα το σχετικό βάρος απόδειξης που ο κάθε διάδικος φέρει στους ώμους του. Το βάρος να αποδειχθεί ένας ισχυρισμός, βρίσκεται στους ώμους της πλευράς που προβάλλει τον ισχυρισμό και δεν σημαίνει ότι το Δικαστήριο θα αποδεχθεί κάποιον ισχυρισμό επειδή δεν έγινε αντεξέταση εάν από το σύνολο της μαρτυρίας προκύπτει ότι κάτι τέτοιο δεν ενδείκνυται (βλ. Σκορδή ν. Α. Λάντου κ.α. Πολ. Εφ. 429/12, ημερ. 22.4.2020, ECLI:CY:AD:2020:A127).
Ερχόμενος στην παρούσα υπόθεση, οι γενικές διατάξεις που ρυθμίζουν ζητήματα κοινόκτητων οικοδομών εμπεριέχονται στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, στο εξής «Κεφ.224».
Σύμφωνα με το άρθρο 38IA(1) του Κεφ.224 οι κύριοι όλων των μονάδων «θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.»
Ταυτόχρονα στην βάση του εδαφίου (2) του ιδίου άρθρου αποτελεί δικαίωμα της Διαχειριστικής Επιτροπής, στην περίπτωση όπου οποιοσδήποτε κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί με τις διατάξεις του πιο πάνω άρθρου, να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη, εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κεφ.224.
Στην υπόθεση ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ LORDOS SUNSHORE ν. I.M.P.O. HOLDINGS LTD Ποινική Έφεση Αρ. 180/2021 ημερομηνίας 3.2.2023, ECLI:CY:AD:2023:B35 τονίστηκε ότι η διαχειριστική επιτροπή «δεν έχει τα δικαιώματα των ιδιοκτητών των μονάδων, αλλά ενεργεί από μέρους τους και για λογαριασμό τους κατά την άσκηση των αρμοδιοτήτων της» κάτι το οποίο προκύπτει και από τον ίδιο τον Νόμο εφόσον καθορίζεται στο άρθρο 38ΚΣΤ ότι «ενεργεί από μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων».
Παρεμβάλλω εδώ, ότι σύμφωνα με το άρθρο 38Α του Κεφ. 224, «μονάδα» σημαίνει «όροφο ή τμήμα, ή τμήμα ορόφου, δωμάτιο, γραφείο, διαμέρισμα ή κατάστημα ή οποιοδήποτε άλλο τμήμα ή χώρο κοινόκτητης οικοδομής που μπορεί κατάλληλα και άνετα να τυγχάνει κατοχής και κάρπωσης ως πλήρης χωριστή και αυτοτελής μονάδα για οποιοδήποτε σκοπό για τον οποίο εξασφαλίστηκε άδεια οικοδομής...»
Η εξουσία της διαχειριστικής επιτροπής σε έγερση αγωγής προβλέπεται στο άρθρο 38ΚΗ του Κεφ.224 όπου προβλέπονται τα εξής:
«(1) Η Διαχειριστική Επιτροπή, μεταξύ άλλων, έχει εξουσία-
...........
(β) να καθορίζει από καιρό σε καιρό τα ποσά που πρέπει να εισπράττονται για τους σκοπούς που αναφέρονται στην παράγραφο (α) και το χρόνο και τον τρόπο καταβολής του ποσού που πρέπει να καταβληθεί δυνάμει του άρθρου 38ΙΑ από κάθε κύριο μονάδας·
...........
(2) Τηρουμένων των διατάξεων του εδαφίου (3) κάθε συνεισφορά που επιβάλλεται όπως προβλέπεται στο εδάφιο (1) μπορεί να απαιτηθεί και πρέπει να καταβληθεί μετά τη λήψη της σχετικής απόφασης και η Διαχειριστική Επιτροπή μπορεί με αγωγή να ανακτήσει τη συνεισφορά από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της λήψης της απόφασης και από τον κύριο της μονάδας κατά το χρόνο της έγερσης της αγωγής, αφού και οι δύο ευθύνονται από κοινού και χωριστά.»
Προτού προχωρήσω στην αξιολόγηση των όσων έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου κρίνω σκόπιμο να ασχοληθώ πρώτιστα με το ζήτημα της υπόστασης της Ενάγουσας.
Υπόσταση Ενάγουσας
Με την υπεράσπιση του ο Εναγόμενος προβάλλει την θέση ότι η Ενάγουσα δεν υφίσταται νομικά. Αν και καταγράφεται ότι το ζήτημα εγείρεται προδικαστικά, εντούτοις δεν λήφθηκε οποιοδήποτε δικονομικό διάβημα από πλευράς Εναγόμενου ως προς τούτο. Παρά ταύτα, είναι ζήτημα το οποίο έχει εγείρει και μέσω της μαρτυρίας του αλλά και της αγόρευσης του συνηγόρου του και επειδή η ύπαρξη διαδίκου αποτελεί προϋπόθεση για την όποια διεκδίκηση και την ύπαρξη αντιδικίας (βλ. K.N.G. Autoparts Ltd v Μιχάλη Ιωάννου (1996) 1 Α.Α.Δ. 689) θα πρέπει να απαντηθεί.
Ως αναφέρεται στην υπόθεση Lioufis and Co. Ltd v Ανδρονίκου ν Παναγίδη (1996) 1 Α.Α.Δ. 773:
«.η ύπαρξη των εναγόντων δε θα μπορούσε να αποτελέσει το αντικείμενο αντιδικίας μέσω των δικογράφων. Οι έγγραφες προτάσεις έχουν ως λόγο τον προσδιορισμό των επιδίκων θεμάτων μεταξύ των διαδίκων. Η αντιδικία προϋποθέτει την ύπαρξη των διαδίκων. Αν ο ενάγων δεν είναι υπαρκτό πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, δεν τίθεται, ούτε θα μπορούσε να τεθεί ζήτημα αντιδικίας με τον εναγόμενο. Αγωγή εκ μέρους ανύπαρκτου προσώπου συνιστά κατάχρηση της διαδικασίας. Το μέσο για την αμφισβήτηση της οντότητας του ενάγοντα είναι αίτηση για τη διαγραφή της αγωγής. Η θέση αυτή ευρίσκει έρεισμα στην απόφαση Russian Commercial and Industrial Bank v. Comptoir D'Escompte de Mulhouse [1925] A.C. 112 (ΗL). Στην υπόθεση εκείνη κρίθηκε ότι η αμφισβήτηση εξουσίας του ενάγοντα να κινήσει αγωγή εξ ονόματος της ενάγουσας εταιρείας δεν μπορούσε να αποτελέσει το αντικείμενο αντιδικίας, με την έγερση του θέματος στην Υπεράσπιση. Η θεραπεία έγκειτο στη λήψη μέτρων, σε αρχικό στάδιο της διαδικασίας, για τη διαγραφή του ενάγοντα και τον τερματισμό της διαδικασίας. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που αμφισβητείται η ύπαρξη του ενάγοντα - (βλ. Τhe Annual Practice 1958, σελ. 574 και 575).
Η Δ.27, θ.3, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας παρέχει το δικονομικό πλαίσιο για την κίνηση του μηχανισμού για τη διαγραφή αγωγής εκ μέρους ανύπαρκτου διαδίκου.
Τα στοιχεία, τα οποία ο ενάγων υποχρεούται να παραθέσει για την ταυτότητά του στον τίτλο της αγωγής, προβλεπόμενα από τη Δ.2 θ.3, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, σκοπούν στον προσδιορισμό τόσο της οντότητας όσο και της ταυτότητας του ενάγοντα. Η κίνηση του μηχανισμού για την έγερση της αγωγής προϋποθέτει την ύπαρξή του. Με τα στοιχεία τα οποία παρέχονται, δίνεται η ευκαιρία στον εναγόμενο να ελέγξει και, εν ανάγκη, να αμφισβητήσει την οντότητα του ενάγοντα.
Όπου η ταυτότητα των διαδίκων δε διευκρινίζεται στον τίτλο της αγωγής, όπως στην περίπτωση συνεταίρων που ενάγουν με την εμπορική επωνυμία του συνεταιρισμού, οι Θεσμοί προβλέπουν μηχανισμό για τη διασαφήνιση της ταυτότητας τους (βλ. Δ.7).».
Τα πιο πάνω επαναλήφθηκαν στην Βιομηχανία Χαρίλαος Αλωνεύτης Λτδ κ.α. ν Alpha Bank Ltd (2003) 1 ΑΑΔ 990, όπου λέχθηκαν τα ακόλουθα:
«Σύμφωνα με το Annual Practice 1958 σελ. 574, 575 «αν ο εναγόμενος επιθυμεί να αμφισβητήσει την εξουσία έγερσης αγωγής στο όνομα του ενάγοντα πρέπει ν' αποταθεί για διαγραφή του ονόματος του ενάγοντα στο αρχικό στάδιο. δεν μπορεί να αμφισβητεί την εξουσία με την υπεράσπιση του, ούτε μπορεί να κάμει κάτι τέτοιο στη δίκη»*.
Περαιτέρω, στην υπόθεση Sartas Importers-Distributors Ltd v Μαρουλλή (2003) 1 Α.Α.Δ. 1446 λέχθηκε ότι η «αμφισβήτηση της ύπαρξης του ενάγοντος χωρεί μόνο προδικαστικά, με τον προβλεπόμενο από τη Δ.27, θ.1, των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, (οι Θεσμοί), τρόπο.».
Με βάση τα πιο πάνω εναπόκειται στον Εναγόμενο να λάβει τα ανάλογα μέτρα και να ενεργήσει εγκαίρως. Διαφορετικά η αγωγή συνεχίζεται χωρίς να είναι πλέον δυνατό να προωθηθεί ο ισχυρισμός ότι ο ενάγων είναι ανύπαρκτο πρόσωπο.
Επί του προκειμένου, δεν υποβλήθηκε από μέρους του Εναγόμενου οποιαδήποτε αίτηση για απόρριψη της αγωγής λόγω ανυπαρξίας της Ενάγουσας. Υπό το φως των ανωτέρω ούτε η νομική υπόσταση ούτε η εξουσία της Ενάγουσας να εγείρει την παρούσα διαδικασία δεν μπορεί να αμφισβητείται ή να αποτελέσει αντικείμενο αντιδικίας
Δεδομένων των πιο πάνω οι διαχειριστικές επιτροπές που προβλέπονται από το Κεφ. 224, όπως η Ενάγουσα, έχουν νομική υπόσταση και δικαιοπρακτική ικανότητα ώστε να είναι σε θέση να εγείρουν αγωγή για ανάκτηση από κυρίους μονάδας ποσών που απαιτούνται σε σχέση με την κοινόκτητη οικοδομή (βλ. Ταλιάνου ν Διαχειριστικής Επιτροπής Belmar Complex (2002) 1 ΑΑΔ 102).
Αξιολόγηση - Ευρήματα
Από τα όσα οι διάδικοι προβάλλουν τόσο μέσω των δικογράφων θέσεων όσο και μέσω της μαρτυρίας τους, τα πιο κάτω προκύπτουν ως γεγονότα τα οποία δεν αμφισβητούνται.
Το [ ] Complex αποτελεί σύμπλεγμα πολυκατοικιών και αποτελείται από τα Block A και Β.
Δεν αμφισβητείται επίσης ότι κλήθηκε εγγράφως ο Εναγόμενος να καταβάλει το οφειλόμενο ποσό και δεν το έπραξε.
Δεν αμφισβητείται ότι έλαβε κατάσταση λογαριασμού. Αντίθετα παρουσιάζει κατάσταση και ο ίδιος (Τεκμήριο 8)
Για τα πιο πάνω προβαίνω σε ανάλογα ευρήματα.
Αρχικά θα πρέπει να αναφέρω ότι ο ισχυρισμός του Εναγόμενου ότι είναι συνιδιοκτήτης του διαμερίσματος είναι αντίθετος με την παραδοχή του στην έκθεση υπεράσπισης ότι είναι ιδιοκτήτης. Συνεπώς ο Εναγόμενος είναι ιδιοκτήτης του διαμερίσματος 105 στο Block B και άρα κύριος μονάδας.
Για το πιο πάνω προβαίνω σε ανάλογο εύρημα.
Στεφόμενος τώρα στην μαρτυρία του γενικότερα, παρατηρώ ότι πέραν του ότι αυτή καταπιάνεται σε ζητήματα που ενδεχομένως δεν θα έπρεπε να απασχολούν στην παρούσα διαδικασία, προβάλλονται και ισχυρισμοί οι οποίοι δεν έχουν δικογραφηθεί στην υπεράσπιση του.
Οι οποιοδήποτε ισχυρισμοί περί ύπαρξης δυο Διαχειριστικών Επιτροπών μιας για κάθε Block, ότι η Ενάγουσα δεν έχει καμία εμπλοκή με το Block στο οποίο βρίσκεται το διαμέρισμα του καθώς και οι ισχυρισμοί του γύρω από την οποιαδήποτε διαδικασία σύγκλισης συνέλευσης για σύσταση άλλης διαχειριστικής επιτροπής δεν θα εξεταστούν από το Δικαστήριο καθότι δεν είναι δικογραφημένοι. Ταυτοχρόνως, αναφορικά με τα οποιαδήποτε έγγραφα που παρουσίασε ο Εναγόμενος ως Τεκμήρια τα οποία παρουσιάζει ως άμεσα συνδεδεμένα με τους πιο πάνω ισχυρισμούς του δεν θα τους αποδώσω οποιαδήποτε βαρύτητα.
Στο βαθμό δε που οι πιο πάνω μη δικογραφημένοι ισχυρισμοί καθώς και έγγραφα αφορούν στην νομιμοποίηση της Ενάγουσας να εγείρει την παρούσα και κατ’ επέκταση και στην υπόσταση της, έχω ήδη εξηγήσει πιο πάνω ότι δεν μπορεί να αμφισβητείται η νομιμοποίηση και υπόσταση της Ενάγουσας συνεπώς δεν θα γίνονταν αποδεκτοί και για αυτόν το λόγο. Σε ό,τι δε αφορά την σύγκληση της Γενικής Συνέλευσης, υπενθυμίζω ότι η μαρτυρία του ΜΕ2 παράμεινε αναντίλεκτη.
Υπενθυμίζω και τονίζω ότι η δικογραφημένες θέσεις του Ενάγοντα ήταν ότι δεν οφείλει οποιοδήποτε ποσό και αν οφείλει αυτό είναι διογκωμένο ή λανθασμένο, ότι δεν έχει συσταθεί νόμιμα η Ενάγουσα συνεπώς δεν δύναται να λάβει οποιεσδήποτε αποφάσεις που να τον δεσμεύουν και δεν νομιμοποιείται να απαιτεί οποιοδήποτε ποσό από τον ίδιο.
Ως προς τα πιο πάνω επισημαίνω την καλά καθιερωμένη αρχή ότι «για τους σκοπούς έκδοσης της απόφασής του το Δικαστήριο εξετάζει και λαμβάνει υπόψη μόνο μαρτυρία ενώπιον του η οποία καλύπτεται από τα δικόγραφα και αγνοεί μαρτυρία που δε συνάδει με αυτά. Τα επίδικα θέματα αναφορικά με τα οποία το Δικαστήριο οφείλει να εκδώσει την ετυμηγορία του καθορίζονται με αναφορά στο περιεχόμενο των δικογράφων και όχι με αναφορά σε μαρτυρία που έχει προσαχθεί αλλά δεν καλύπτεται από τα δικόγραφα» (βλ. Πούρικκος v. Σάββα κ.ά. (1991) 1 Α.Α.Δ. 507).
Συνεπώς το μόνο που θα απασχολήσει περαιτέρω το Δικαστήριο είναι κατά πόσο ο Εναγόμενος οφείλει να καταβάλει το ποσό των €1.574,00 στην Ενάγουσα.
Η μαρτυρία του ΜΕ1 ενόψει της μη αντεξέτασης του καθώς και αντιπαραβάλλοντας την με την μαρτυρία του Εναγόμενου δεν βρίσκω λόγο γιατί να μην γίνει αποδεκτή σε ό,τι αφορά τα της Διαχειριστικής Επιτροπής, την υποχρέωση του κάθε κυρίου να συνεισφέρει στα διάφορα έξοδα συντήρησης, διατήρησης και άλλως πως έξοδα καθώς και στην υποχρέωση σε καταβολή κοινόχρηστων εξόδων, στην εγγραφή του συμπλέγματος ως κοινόκτητη μονάδα και στον τρόπο με τον οποίο χειρίστηκε την περίπτωση του Εναγόμενου η Ενάγουσα.
Η μαρτυρία του ΜΕ1 ενόψει της μη αντεξέτασης του καθώς και αντιπαραβάλλοντας την με την μαρτυρία του Εναγόμενου δεν βρίσκω λόγο γιατί να μην γίνει αποδεκτή σε ό,τι αφορά τα της Διαχειριστικής Επιτροπής, την υποχρέωση του κάθε κυρίου να συνεισφέρει στα διάφορα έξοδα συντήρησης, διατήρησης και άλλως πως έξοδα καθώς και στην υποχρέωση σε καταβολή κοινόχρηστων εξόδων, στην εγγραφή του συμπλέγματος ως κοινόκτητη μονάδα και στον τρόπο με τον οποίο χειρίστηκε την περίπτωση του Εναγόμενου η Ενάγουσα.
Σε ό,τι αφορά την μαρτυρία του ΜΕ2 δεν εντοπίζω οποιοδήποτε λόγο γιατί να μην γίνει αποδεκτή εν όψει και των όλων όσων αναφέρω πιο πάνω.
Το ζήτημα όμως δεν έχει ολοκληρωθεί εδώ εφόσον θα πρέπει να εξεταστεί κατά πόσον με όσα έχουν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, η Ενάγουσα έχει αποδείξει στον βαθμό που απαιτείται ότι ο Εναγόμενος είχε υποχρέωση να καταβάλει οποιοδήποτε ποσό και κατά πόσο οφείλει οποιοδήποτε ποσό.
Αποτέλεσε μη αμφισβητούμενο γεγονός ότι, η Ενάγουσα στην ουσία χρέωσε τον Εναγόμενο με το ποσό των €1.508,00. Δεν έχει διαλάθει της προσοχής του Δικαστηρίου ότι αρχικά το ποσό παρουσιαζόταν να είναι μεγαλύτερο ούτε οι ισχυρισμοί του ΜΕ1 ότι πλήρωσε το ποσό η Ενάγουσα. Κάτι τέτοιο δεν έχει επεξηγηθεί επαρκώς από πλευράς ΜΕ1 ούτε παρουσιάστηκε κάποια απόδειξη από ποιον καταβλήθηκαν τα χρήματα ούτως ώστε να περιοριστεί ή μειωθεί το ποσό στα €1.508,00. Εφόσον εκείνο που διεκδικεί η Ενάγουσα δεν είναι το υψηλότερο ποσό τότε κατά την κρίση μου δεν είναι κάτι το οποίο επηρεάζει τον Εναγόμενο.
Η Ενάγουσα για να αποδείξει την οφειλή του Εναγόμενου έχει παρουσιάσει έγγραφα το οποία φαίνεται να αποτελούν καταστάσεις λογαριασμού και τιμολόγια με βάση τα οποία καθόρισε την συνεισφορά του Εναγόμενου στο πιο πάνω ποσό το οποίο προκύπτει από την πρόσθεση των ποσών €258 υπόλοιπο μέχρι 31.12.2022, €800 υπόλοιπο μέχρι 1.2.2023, €300 υπόλοιπο μέχρι 1.4.2023 και €150 υπόλοιπο μέχρι 1.7.2023.
Πέραν και επιπρόσθετα των πιο πάνω, σύμφωνα και με τις διατάξεις του άρθρου 38ΚΗ του Κεφ.224 ανωτέρω, αποτελεί απαραίτητη κατά την κρίση μου, προϋπόθεση για την καταχώρηση αγωγής από Διαχειριστική Επιτροπή προς ανάκτηση ποσών, ο καθορισμός των ποσών, του χρόνου και του τρόπου καταβολής τους από τον κύριο κάθε μονάδας.
Στην υπό κρίση περίπτωση στο Τεκμήριο 5 που σύμφωνα με τον ΜΕ1 είναι η αναλυτική κατάσταση στην στήλη που παρουσιάζονται οι μήνες κατά τους οποίους θα έπρεπε να γίνονταν πληρωμές («date of payment due») .
Το άρθρο 38ΙΑ του Κεφ.224 ορίζει ότι, το μερίδιο του κυρίου κάθε μονάδας στις αναγκαίες δαπάνες θα καθορίζεται με βάση το εμβαδό της μονάδας ως αναφέρω ανωτέρω. Επομένως, η συμμετοχή των κυρίων των μονάδων στις δαπάνες της κοινόκτητης ιδιοκτησίας γίνεται με βάση την αναλογία του μεριδίου που έχει ο κάθε κύριος, όπως αυτό καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας. Από την μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον μου δεν προκύπτει, οι κύριοι των μονάδων να συνέταξαν δικούς τους κανονισμούς. Συνεπώς, εφαρμόζονται οι Πρότυποι Κανονισμοί, Παράρτημα του Κεφ. 224 και συγκεκριμένα ο Κανονισμός 3(2).
Προαπαιτούμενα για την εξεύρεση του μεριδίου κάθε κυρίου μονάδας στις αναγκαίες δαπάνες αποτελούν το σύνολο του εμβαδού της κοινόκτητης οικοδομής και του εμβαδού της κάθε μονάδας ξεχωριστά. Άλλωστε αυτή ήταν και θέση του ΜΕ1 στην μαρτυρία του, στην παράγραφο 10 συγκεκριμένα της γραπτής μαρτυρίας του ότι ο κάθε ιδιοκτήτης «υποχρεούται να καταβάλλει και να συνεισφέρει στα κοινόχρηστα έξοδα...στην αναλογία που καθορίζεται με βάση το εμβαδόν της μονάδας του ως προς το συνολικό εμβαδό του κτιριακού συγκροτήματος». Θέση η οποία σημειώνω δεν αμφισβητήθηκε και για την οποία προβαίνω σε ανάλογο εύρημα.
Δεν έχει όμως παρουσιαστεί από καμία πλευρά μαρτυρία ποιο είναι το εμβαδό της μονάδας του Εναγόμενου επί του οποίου υπολογίστηκε το ποσό που απαιτεί η Ενάγουσα.
Ως προς τον τρόπο με τον οποίο υπολογίστηκε, με έχει προβληματίσει κατά πόσο θα μπορούσε να γίνει κάποια μαθηματική πράξη προς διαπίστωση του ποσού λαμβάνοντας υπόψιν το περιεχόμενο των Τεκμηρίων 2 και 3 όπου παρουσιάζονται τα συνολικά έξοδα (report) για το έτος 2022, ο προϋπολογισμός για το 2023 και οι αντίστοιχες καταστάσεις λογαριασμού και φαίνεται ότι το κόστος των εργασιών καθορίστηκε στις €24.000 ποσό το οποίο αποφασίστηκε να μοιραστεί ισόποσα στα 30 διαμερίσματα που απαρτίζουν το Block A και το Block Β και αντιστοιχεί σε €800 για κάθε μονάδα. Στο σημείο αυτό σημειώνω ότι η αποστολή και παραλαβή των εν λόγω τιμολογίων (Τεκμήρια 4) δεν έχει επίσης αμφισβητηθεί από την υπεράσπιση. Τα πιο πάνω μπορούν κατά την κρίση μου να αποτελέσουν μια βάση υπολογισμού του μεριδίου που αναλογεί στον Εναγόμενο.
Το υπολογιζόμενο κόστος που παρουσιάστηκε για το έτος 2023 ήταν €24.000 για τα δυο Block που αποτελούνται από 30 διαμερίσματα. Στο Block B υπάρχουν 15 διαμερίσματα. Αυτό ισχυρίζεται και ο Εναγόμενος. Επομένως εάν διαιρεθεί το ποσό των €.24.000 με τον συνολικό αριθμό των διαμερισμάτων προκύπτει το ποσό των €800 για κάθε διαμέρισμα. Για το έτος 2023 τα έξοδα καθορίστηκαν στο ποσό των €1.400 από το οποίο θα καλύπτονταν τα κοινόχρηστα και τα έξοδα για επιδιόρθωση / συντήρηση της πισίνας. Εφόσον το ποσό που αποφασίστηκε να χρεωθεί το κάθε διαμέρισμα για την πισίνα ήταν €800 τότε τα υπόλοιπα έξοδα περιλαμβανομένων κοινόχρηστων ανέρχονταν σε €600. Με βάση την σχετική κατάσταση υπήρχε οφειλόμενο για το έτος 2022 αναφορικά με το διαμέρισμα 105 ύψους €258 και μέχρι τον 7ο του 2023 έπρεπε να καταβάλλονταν ακόμη €800 μέχρι 1.2.2023, €300 μέχρι 1.4.2023 και €150 μέχρι 1.7.2023 συνολικά €1.508. Όντως στην εν λόγω κατάσταση περιλαμβάνεται ακόμη ένα ποσό €150 καταβλητέο μέχρι 1.10.2023 το οποίο εάν προστεθεί στα πιο πάνω λύνει και την απορία του Εναγόμενου γιατί η κατάσταση παρουσιάζει υψηλότερο ποσό από εκείνο που αξιώνει η Ενάγουσα.
Τα ως άνω επιβεβαιώνονται επίσης στο περιεχόμενο του Τεκμηρίου 4 και συνάδουν και με την αναλυτική κατάσταση λογαριασμού (Τεκμήριο 5). Ο Εναγόμενος κλήθηκε να καταβάλει το ποσό που καθορίστηκε από την Διαχειριστική Επιτροπή ότι του αναλογεί για την επισκευή / συντήρηση πισίνας και κοινόχρηστα έξοδα και δεν το έπραξε με αποτέλεσμα να το οφείλει μέχρι σήμερα.
Κατάληξη
Εν όψει όλων των ανωτέρω η αγωγή επιτυγχάνει. Εκδίδεται απόφαση υπέρ της Ενάγουσας και εναντίον του Εναγόμενου για το ποσό των €1.508 με νόμιμο τόκο από την ημέρα καταχώρησης της αγωγής.
Τα έξοδα της διαδικασίας επιδικάζονται επίσης εναντίον του Εναγόμενου ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) .....................................
Λ. Χαβιαράς,Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφον
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο