ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Ενώπιον: Π. Αγαπητού, Ε.Δ.

Αίτηση – Έφεση: 470/17

Αναφορικά με τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224 και τους τροποποιητικού Νόμους

Μεταξύ:

Ανδρούλλας Κυριακίδου

Αιτήτριας – Εφεσείουσας

-και-

1. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας

2. Ανδριάνα Κυριακίδου

Ημερομηνία:                        16η Ιουλίου, 2025

Εμφανίσεις:

Για Εφεσείουσα:    κα. Θεοφάνους

Απόφαση

(Η Απόφαση του Δικαστηρίου αποστέλλεται στους δικηγόρους των διαδίκων με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο και θεωρείται δημόσια απαγγελθείσα)

Εισαγωγή

Στη βάση του Άρθρου 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224 (ο «Νόμος»), το Δικαστήριο ελέγχει αποφάσεις που ο Διευθυντής του Κτηματολογίου (ο «Διευθυντής») λαμβάνει στο πλαίσιο του εν λόγω Νόμου. Με την υπό κρίση Έφεση, η εδώ Εφεσείουσα επικαλείται αυτή την εξουσία του Δικαστηρίου και αποζητά, μεταξύ άλλων, όπως η απόφαση του Διευθυντή να διαχωρίσει και διανέμει ακίνητο το οποίο της ανήκε εξ ημισείας, ακυρωθεί ως λανθασμένη. Συνοψίζω αμέσως πιο κάτω τα όσα οι διάδικοι κατέθεσαν στο Δικαστήριο, χωρίς να υιοθετώ, προς το παρόν, οτιδήποτε καταγράφεται:

Η Έφεση

Η Εφεσείουσα αιτείται όπως η Απόφαση του Διευθυντή ημερομηνίας 23.06.2017 (η «Απόφαση») ακυρωθεί ως παράνομη, όπως παραμεριστεί και όπως τροποποιηθεί σύμφωνα με συγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια που επισυνάπτει στην Έφεσή της ως Τεκμήριο. Αιτείται περαιτέρω και διαζευκτικά και αποζημιώσεις τόσο γενικώς όσο και στη βάση του Άρθρου 29(4) του Νόμου. Ως λόγοι Έφεσης προβάλλονται τόσο τυπικά ζητήματα όσο και ουσιαστικά και καταλογίζεται στο Διευθυντή ότι έλαβε την επίμαχη Απόφαση καθ’ υπέρβαση εξουσιών, τελώντας υπό πλάνη και βασιζόμενος επί μη πραγματικών γεγονότων και λανθασμένων εγγράφων, χωρίς να προσφέρει δέουσα αιτιολογία και ακολουθώντας λανθασμένη διαδικασία, αγνοώντας τις απόψεις των διαδίκων και παραβλέποντας τις αρχές της φυσικής δικαιοσύνης. Αποτέλεσμα των πιο πάνω, είναι να μην ασκηθεί ορθά η διακριτική ευχέρεια του Διευθυντή ούτως ώστε να προκληθεί όσο μικρότερη ζημιά γίνεται, να μην εξεταστούν εναλλακτικές λύσεις που θα επέφεραν λιγότερη ζημιά και να μην διαταχθεί να καταβληθεί αποζημίωση προς την Εφεσείουσα.  

Πραγματικό έρεισμα για την Έφεση αποτέλεσε, αρχικά, ένορκη δήλωση της ίδιας της Εφεσείουσας. Την έλαβα υπόψη μου στο σύνολο της και τη συνοψίζω ως ακολούθως, νοείται χωρίς, προς το παρόν, ν’ αποδέχομαι οτιδήποτε περιλαμβάνει: Η Εφεσείουσα ισχυρίζεται ότι το 1978 αγοράστηκε οικόπεδο που ανήκει εξ ημισείας στην ίδια και στην Εφεσίβλητη 2. Σύμφωνα με αρχιτεκτονικά σχέδια θα ανεγείροντο δύο Διαμερίσματα, το μεν Διαμέρισμα Α, θ’ ανήκε στην Εφεσίβλητη 2 και το δε Διαμέρισμα Β στην Εφεσείουσα. Η πρώτη άδεια οικοδομής εκδόθηκε το 1979. Έγιναν κοινά έξοδα για να περατωθεί η οικοδομή μέχρι και την «πλάκα» του ορόφου. Έπειτα, τον Ιούλιο του 1980, ολοκληρώθηκε το Διαμέρισμα Β της Εφεσείουσας - στο οποίο διαμένει μέχρι και την ημέρα καταχώρισης της ένορκης δήλωσής της-, ενώ το Διαμέρισμα Α της Εφεσίβλητης 2 αποπερατώθηκε μερικώς από τον πεθερό της Εφεσείουσας, ο οποίος διέμενε σ’ αυτό μέχρι και το Φεβρουάριο του 2012. Ο χώρος μεταξύ του κλιμακοστασίου και της νότιας πλευράς του οικοπέδου είναι καθορισμένος ως χώρος πρασίνου με τη συγκατάθεση της Εφεσίβλητης 2. Τον Οκτώβριο του 2011 επισκέφθηκε την Εφεσείουσα κάποιος κ. Γιαννή – αρχιτέκτονας, και της παρουσίασε αίτηση γι’ άδεια οικοδομής για το Διαμέρισμα Α της Εφεσίβλητης 2 και την κάλεσε να την υπογράψει. Κατά τους ισχυρισμούς της Εφεσείουσας, η αίτηση ήταν ασυμπλήρωτη και η ίδια την υπέγραψε επιδεικνύοντας εμπιστοσύνη.

Τον επόμενο χρόνο η Εφεσείουσα ζήτησε από την Εφεσίβλητη 2 να της δείξει τα σχέδια ανέγερσης του Διαμερίσματος Α. Ενημερώθηκε από τον
κ. Γιαννή ότι το Διαμέρισμα Α ήταν κατά 14.50μ² μεγαλύτερο από το δικό της, κι έτσι η Εφεσείουσα πρότεινε άλλο διαχωρισμό παρουσιάζοντας αρχιτεκτονικά σχέδια που ετοιμάστηκαν για λογαριασμό της από άλλο αρχιτέκτονα. Στο μεσοδιάστημα αποτάθηκε και στο Δήμο Λευκωσίας κι εξασφάλισε αλληλογραφία με την οποία δίδονταν οδηγίες από το Δήμο να μη συνεχίσουν οι εργασίες στο Διαμέρισμα Α. Όμως και παρά την αλληλογραφία, οι εργασίες προχώρησαν, καθότι με μεταγενέστερη επιστολή του ο Δήμος Λευκωσίας αναίρεσε τα προγραφόμενα. Έπειτα ο κ. Γιαννή ενημέρωσε την Εφεσείουσα ότι η πρόταση που υπέβαλε δεν ήταν αποδεκτή από την Εφεσίβλητη 2. Το Νοέμβριο του 2012 ο κ. Γιαννή ενημέρωσε την Εφεσείουσα ότι η Εφεσίβλητη 2 συμφώνησε να της παραχωρήσει το κλιμακοστάσιο διότι δεν προτίθετο να ανεγείρει πρώτο όροφο αλλά παράλληλα ζήτησε όπως της παραχωρηθεί ο φωταγωγός. Η Εφεσείουσα το απέρριψε για πρακτικούς λόγους και αντιπρότεινε όπως ο φωταγωγός μοιραστεί. Τον ίδιο μήνα ο κ. Γιαννή παρέδωσε στην Εφεσείουσα σχέδια διαχωρισμού, τα οποία υπογράφηκαν και από την ίδια και από την Εφεσίβλητη 2.

Το Διαμέρισμα Α ολοκληρώθηκε εν τέλει τον Φεβρουάριο του 2013, όμως όχι σύμφωνα με τα κοινώς εγκριθέντα σχέδια. Η Εφεσίβλητη 2 απέστειλε στην Εφεσείουσα επιστολή στις 15.5.13 προφασιζόμενη προσκόμματα ούτως ώστε ν’ αναιρέσει τη συμφωνία για το διαχωρισμό. Περί τον Ιούνιο του 2013 και κατόπιν ελέγχου η Εφεσείουσα διαπίστωσε ότι τα σχέδια διαχωρισμού ήταν άλλα από εκείνα που εγκρίθηκαν και από τις δυο πλευρές. Σε επικοινωνία με το Δήμο Λευκωσίας διαφάνηκε ότι η αίτηση που είχε υποβληθεί από την Εφεσίβλητη 2 δεν είχε εγκριθεί, αλλά ότι είχε εγκριθεί η οικοδομή σύμφωνα με σχετική άδεια οικοδομής που εκδόθηκε το 2012. Τον Ιανουάριο του 2014 η Εφεσείουσα παρέλαβε επιστολή από το Κτηματολόγιο ότι η Εφεσίβλητη 2 υπέβαλε αίτηση για αναπροσαρμογή των συμφερόντων της στην οποία απάντησε παραθέτοντας τα Τεκμήρια 6, 7 και 13. Έπειτα και με τα πιο πάνω δεδομένα, στις 23.6.17 λήφθηκε η Απόφαση του Διευθυντή την οποία προσβάλλει για τους λόγους που επικαλείται στην Έφεση.

Η Αιτιολογημένη Απόφαση του Διευθυντή

Παραλαμβάνοντας την Έφεση, ο Διευθυντής προσκόμισε στο Δικαστήριο Αιτιολογημένη Απόφαση συνοδευόμενη από Παραρτήματα και καταχώρισε ταυτόχρονα και Ένσταση στην οποία αναφέρομαι πιο κάτω. Στην Απόφαση αναφέρει ότι: Στο οικόπεδο ανεγέρθηκε ισόγεια διπλοκατοικία σύμφωνα με δυο άδειες οικοδομής, η μία του 1979 και η άλλη του 2012, καθώς και πιστοποιητικό έγκρισης του 2013. Το 2015 εκδόθηκαν πιστοποιητικά μη εξουσιοδοτημένων εργασιών και για τις δύο κατοικίες. Στη βάση του Άρθρου 29(8) του Νόμου, η Εφεσίβλητη 2 αποτάθηκε στο Κτηματολόγιο για αναγκαστικό διαχωρισμό και διανομή του οικοπέδου σε δύο νέα μισά οικόπεδα. Πραγματοποιήθηκε επιτόπια εξέταση τον Μάιο του 2014, στην οποία παρόντες ήταν οι διάδικοι και αντιπρόσωποί τους, αλλά δεν συμφωνούσαν για τον τρόπο διαχωρισμού. Τον Αύγουστο του ίδιου έτους έγινε εκ νέου επιτόπια έρευνα από τον ίδιο κτηματολόγο αλλά ούτε η νέα προσπάθεια διευθέτησης απέδωσε. Αποτέλεσμα ήταν αφενός η Εφεσίβλητη 2 να υπογράψει όλα τα σχετικά έγγραφα για να προχωρήσει ο διαχωρισμός, ενώ αφετέρου από την πλευρά της Εφεσείουσας ζητήθηκε χρόνος για να υποβληθεί νέο σχέδιο διαχωρισμού. Όμως η διαδικασία έμελλε να έχει την ίδια κατάληξη όπως και οι προηγούμενες συναντήσεις των διαδίκων.

H Εφεσίβλητη 2 έπειτα υπέβαλε αίτημα για αναγκαστικό εκσυγχρονισμό της εγγραφής σύμφωνα με το Άρθρο 65ΚΓ του Κεφ. 224 και ο Διευθυντής εξέτασε το φάκελο, υλοποίησε το διαχωρισμό και τη διανομή και απέστειλε σχετική ειδοποίηση. Επί τούτου έγινε έλεγχος χωρομετρικής και σχεδιαστικής εργασίας και ετοιμάστηκε κατάλογος εμβαδών σύμφωνα με το ορθό εμβαδόν του οικοπέδου το οποίο διορθώθηκε. Στη διόρθωση συγκατατέθηκε μόνον η Εφεσίβλητη 2. Το νέο τεμάχιο της Εφεσίβλητης 2 βρέθηκε να είναι 305μ², το νέο τεμάχιο της Εφεσείουσας 291μ², το κλιμακοστάσιο 23μ² και ο φωταγωγός 8μ². Με την επίδικη Απόφαση του Διευθυντή, το κλιμακοστάσιο και ο φωταγωγός ενεγράφηκαν από ½ μερίδιο σε εκάστη Εφεσείουσα και Εφεσίβλητη 2.

Κατά το Διευθυντή, η Απόφαση βασίστηκε στις πρόνοιες του Άρθρου 29(8) του Κεφ. 224 επειδή ο Διευθυντής βρήκε ότι ικανοποιούντο όλες σχετικές οι προϋποθέσεις. Για τον καθορισμό της διαχωριστικής γραμμής, του κοινού κλιμακοστασίου και του φωταγωγού λήφθηκαν οι απόψεις και της Αρμόδιας Αρχής. Στην Απόφαση επίσης αναφέρεται ότι η διανομή έγινε σύμφωνα με τις πρόνοιες του Άρθρου 65ΚΓ του Νόμου, καθότι οι άδειες που εκδόθηκαν από την αρμόδια αρχή την καθιστούν προφανή. Η διαφορά στα τετραγωνικά οφείλεται στον τρόπο ανέγερσης των κατοικιών ως αποτέλεσμα ενεργειών των ιδιοκτητριών και ως εκ τούτου, κατά το Διευθυντή, η διαφορά είναι ιδιωτικής φύσεως.

Η Ένσταση της Εφεσίβλητης 2

Η Εφεσίβλητη 2 καταχώρισε ένσταση με 12 λόγους για τους οποίους η Αίτηση πρέπει ν’ απορριφθεί και με τους οποίους ουσιαστικά υπεραμύνθηκε της ορθότητας και νομιμότητας της Απόφασης. Στην ένορκη δήλωσή της που συνοδεύει την Ένσταση ουσιαστικά επαναλαμβάνει το περιεχόμενο της Αιτιολογημένης Απόφασης και προσθέτει ότι η κοινή τοιχοποιία και η τοιχοποιία του κλιμακοστασίου, όσο και η μερική κατασκευή του Διαμερίσματος Α δεν κατασκευάστηκε με έξοδα της Εφεσείουσας, αλλά με δικά της. Ο δε χώρος μεταξύ κλιμακοστασίου και νότιας πλευράς στον οποίο υπήρχαν λουλούδια δεν φροντίζετο από την Εφεσείουσα, αλλά από την ίδια.  Διευκρινίζει επίσης ότι κ. Γιαννή πήγε σπίτι της Εφεσείουσας τον Μάρτιο του 2012 και όχι τον Νοέμβριο του 2011, ενώ η υπογραφή σχεδίων εν τέλει δεν ήταν αναγκαία. Ως προς τον ισχυρισμό της Εφεσείουσας ότι ήταν η Εφεσίβλητη 2 που υπέδειξε τα σχέδια που ως αποτέλεσμα είχαν να προκύψει μεγαλύτερο εμβαδόν, η ομνύουσα αναφέρει ότι αυτό ήταν αποτέλεσμα των ενεργειών της ίδιας της Εφεσείουσας, ενόσω η Εφεσίβλητη 2 βρισκόταν στο εξωτερικό.

Η Ένσταση του Διευθυντή

Ένσταση καταχώρισε και ο Διευθυντής και πρόβαλε 10 λόγους επίσης προκρίνοντας το νόμιμο και ορθό της επίδικης Απόφασης. Η Ένστασή του στηρίχθηκε σε 2 ένορκης δηλώσεις, μία από κτηματολογικό γραφέα και μία από τον ίδιο τον κτηματολόγο που διενήργησε τις επιτόπιες εξετάσεις. Με την πρώτη ουσιαστικά επαναλαμβάνεται το κείμενο της επίδικης Απόφασης ενώ με τη δεύτερη, ο ομνύοντας παραθέτει όλα τα έγγραφα που περιλαμβάνονται στο φάκελο που σχετίζεται με την υπόθεση και υιοθετεί το περιεχόμενο της πρώτης.

Συμπληρωματική Ένορκη Δήλωση Εφεσείουσας και ένορκη δήλωση εκτιμητή

Με σχετική άδεια του Δικαστηρίου, υπό άλλη σύνθεση, η Εφεσείουσα συμπλήρωσε τη μαρτυρία της παραθέτοντας έκθεση εκτίμησης στην οποία η διαφορά στην αξία που πρόκυψε από την απόφαση του Διευθυντή εκτιμάται στις €25,000. Κακώς, ισχυρίζεται, δεν διατάχθηκε η καταβολή αποζημιώσεων. Στην επισυνημμένη έκθεση, ο εκτιμητής ακινήτων που διόρισε η Εφεσείουσα υποστηρίζει ότι η διαφορά στην αξία των κτημάτων που πρόκυψε από το διαχωρισμό ανέρχεται στο πιο πάνω ποσό, καθότι η αξία των 14μ² επιπλέον τετραγωνικών μέτρων ανέρχεται σε €5,824, το γεγονός ότι το ακίνητο της Εφεσίβλητης 2 έχει περισσότερο πρόσωπο στο δρόμο δημιουργεί υπεραξία της τάξεως των €13,000 και τέλος το γεγονός ότι είναι γωνιακό δημιουργεί περαιτέρω διαφορά ύψους €6,500. Τα πιο πάνω συμποσούνται σε κάτι περισσότερο από €25,000.

Ένορκη δήλωση κατέθεσε και ο ίδιος ο εκτιμητής της Εφεσείουσας στην οποία και υιοθέτησε την εκτίμησή του, αναφέροντας ότι το ακίνητο της Εφεσίβλητης 2 υπερτερεί εκείνου της Εφεσείουσας, ότι έλαβε υπόψη του τα στοιχεία που αναφέρει στην έκθεση και ότι ο Διευθυντής λανθασμένα δεν διέταξε την καταβολή αποζημιώσεων.

Ένορκη Δήλωση Εκτιμητή Εφεσίβλητης 2

Ένορκη δήλωση για την πλευρά της Εφεσίβλητης 2 καταχώρησε και ο εκτιμητής ακινήτων Αντρέας Φιλοκύπρου, στην οποία επεσύναψε έκθεση εκτίμησης, λαμβάνοντας ως ο ίδιος αναφέρει τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά, καθώς και τις προοπτικές και δυνατότητες του ακινήτου και τις τάσεις της οικοδομικής βιομηχανίας και οικονομίας. Στην έκθεσή του ο εκτιμητής της Εφεσίβλητης 2 αναφέρει ότι η διαφορά μεταξύ των δύο τεμαχίων που πρόκυψαν από την απόφαση του Διευθυντή είναι 14μ² και συνεπώς η αποζημίωση θα αφορά 7μ². Με βάση τα υφιστάμενα συγκριτικά δεδομένα, τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά και τα λοιπά προαναφερθέντα κριτήρια η καταβλητέα αποζημίωση ανέρχεται σε €2,500 δηλαδή €350 ανά τετραγωνικό μέτρο.

Αγορεύσεις δικηγόρων

Με το πέρας της κατάθεσης μαρτυρίας από τα διάδικα μέρη και αφού ουδείς εκ των ενόρκως δηλούντων αντεξετάστηκε, οι δικηγόροι της Εφεσείουσας και της Εφεσίβλητης 2 παρέδωσαν εμπεριστατωμένες γραπτές αγορεύσεις στο Δικαστήριο, τις οποίες συνοψίζω ως προς κύριες προβαλλόμενες θέσεις τους πιο κάτω. Οι συνήγοροι του Εφεσίβλητου 1 δεν παρέδωσαν αγόρευση.

Στη γραπτή τους αγόρευση, οι δικηγόροι της Εφεσείουσας αναφέρονται στα γεγονότα της υπόθεσης, υποδεικνύοντας μεταξύ άλλων ότι η Εφεσείουσα επέδειξε τυφλή εμπιστοσύνη στον αρχιτέκτονα της Εφεσίβλητης 2 και του υπέγραψε - εν λευκώ - αίτηση για οικοδομική άδεια. Παρά ταύτα, η Aπόφαση του Διευθυντή είναι εσφαλμένη λόγω του ότι δεν έλαβε υπόψη τα όσα αναφέρονται στην ένορκη δήλωσης της Εφεσείουσας. Οι δικηγόροι αναφέρονται σε νομολογία σχετική με την εξουσία του Δικαστηρίου να ελέγχει δικαστικώς αποφάσεις του Διευθυντή. Εισηγούνται ότι η Απόφαση δεν είναι αιτιολογημένη επειδή λήφθηκε βασιζόμενη στις άδειες οικοδομής, οι οποίες εκδόθηκαν υπό τις συνθήκες που περίγραψε η Εφεσείουσα, αλλά και παραγνωρίζοντας τα όσα λοιπά γεγονότα πλαισίωναν την υπόθεση. Παράλληλα ο Διευθυντής δεν διέταξε όπως καταβληθεί αποζημίωση στην Εφεσείουσα, ως όφειλε. Η Απόφαση είναι επίσης αυθαίρετη και λανθασμένη επειδή η εξουσία του Διευθυντή δεν ασκήθηκε κατά τρόπο με τον οποίο να προκαλείται μικρότερη δυνατή ζημιά μέσω των προτεινόμενων εναλλακτικών λύσεων και επειδή δεν λήφθηκε υπόψη ότι με την Απόφασή του δεν θα ελάμβαναν ίσης αξίας τεμάχια οι συγκύριοι. Ως προς το Άρθρο 29(4) του Κεφ. 224, οι συνήγοροι της Εφεσείουσας αναφέρουν ότι ο Νόμος δεν θέτει ως προϋπόθεση την εξουσία του Διευθυντή να διατάσσει την πληρωμή αποζημιώσεων την μη ύπαρξη κτηρίων σε τεμάχιο που διαχωρίζεται με απόφαση. Υπάρχει, κατά τους δικηγόρους, παραδοχή από μέρας του εκτιμητή της Εφεσείουσας ότι το τεμάχιό της όπως πρόκυψε από το διαχωρισμό είναι μικρότερο και μικρότερης αξίας. Επί του θέματος τούτου της εκτίμησης, είναι η θέση των δικηγόρων ότι η εκτίμηση του Εκτιμητή της Εφεσίβλητης 2 δεν μπορεί ν’ αποτελέσει έδαφος για εξαγωγή συμπερασμάτων από το Δικαστήριο, καθότι δεν δόθηκαν τα απαραίτητα στοιχεία.

Εξ αντιθέτου, οι δικηγόροι της Εφεσίβλητης 2 υποδεικνύουν ότι η Απόφαση αφορά το θέμα των ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας και όχι του διαχωρισμού του ακινήτου. Επισημαίνουν ότι η Εφεσίβλητη 2 είναι μόνιμη κάτοικος εξωτερικού και ότι ήταν η Εφεσείουσα που επέλεξε το μέρος του Aκινήτου και έκτισε το σπίτι της, αφήνοντας το υπόλοιπο για την Εφεσίβλητη. Η πλευρά της Εφεσείουσας, συνεχίζουν, παραπονείται ότι δεν λήφθηκε υπόψη η υφιστάμενη κατάσταση, ενώ ήταν η ίδια που τη δημιούργησε και η Απόφαση του Διευθυντή βασίστηκε στην κατάσταση αυτή, τηρώντας τις πρόνοιες του Άρθρου 29 του Κεφ. 224. Ως προς το θέμα της αποζημίωσης, τούτη αφορά ελάχιστη διαφορά τετραγωνικών και η διαταγή ανάγεται σε δυνατότητα και όχι υποχρέωση του Διευθυντή. Προσθέτουν ότι ουδεμία επιστημονική μαρτυρία προσκομίστηκε από πλευράς της Εφεσείουσας με την οποία να καταδεικνύεται ότι η Απόφαση του Διευθυντή είναι αυτή καθ’ αυτή λανθασμένη, ενώ η έκδοση άδειας οικοδομής, αποτελεί εκτελεστή διοικητική πράξη, η οποία δεν προσβλήθηκε ενώπιον του αρμόδιου Διοικητικού Δικαστηρίου και παραμένει ισχυρή. Σχολιάζοντας τις εκθέσεις των εκτιμητών, οι συνήγοροι της Εφεσίβλητης 2 υποστηρίζουν ότι τα λοιπά χαρακτηριστικά, πέραν της διαφοράς στα τετραγωνικά μέτρα, δεν αφορούν την Απόφαση του Διευθυντή, αλλά την επιλογή της ίδιας της Εφεσείουσας να εγείρει την οικία της στα συγκεκριμένο μισό του τεμαχίου. Καταληκτικά οι συνήγοροι εισηγούνται ότι η Έφεση θα πρέπει να απορριφθεί.

Νομική πτυχή

            Σε εφέσεις όπως η παρούσα, το βάρος απόδειξης ότι η προσβαλλόμενη απόφαση πρέπει να ακυρωθεί το φέρει ο εκάστοτε εφεσείοντας^[1], καθώς και το βάρος να καταδείξει ότι η Απόφαση του Διευθυντή είναι εσφαλμένη^[2]. Οι λόγοι ακύρωσης της Απόφασης τους οποίους το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη κατά την εξέταση Έφεσης με την οποία η Απόφαση προσβάλλεται, περιλαμβάνουν εκείνους που λαμβάνονται υπόψη γι’ ακύρωση διοικητικής πράξης, όπως παράβαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, έλλειψη δέουσας έρευνας, έλλειψη αιτιολογίας, και πλάνη περί το νόμο ή τα πράγματα^[3]. Ελέγχεται δε τόσο η νομιμότητα όσο και η ορθότητα της Απόφασης στην ουσία της, ενώ, όταν υπάρχουν στοιχεία, το Δικαστήριο δύναται να αντικαταστήσει την κρίση του Διευθυντή με τη δική του^[4]. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρθηκε πρόκειται για εξουσία «ουσιαστικής αναψηλάφησης»^[5] της Απόφασης. Επισημαίνεται επίσης στη Νομολογία ότι το Δικαστήριο δεν αντικαθιστά εύκολα τη δική του ευχέρεια με εκείνη του Διευθυντή, εκτός εάν υπάρχουν ισχυροί λόγοι^[6].

            Έρχομαι τώρα στις σχετικές Νομοθετικές πρόνοιες, και σκοπίμως παραθέτω αυτούσια αποσπάσματα κάποιας έκτασης, προς καλύτερη κατανόηση της ανάλυσης που θ’ ακολουθήσει και προς ευχερέστερη αναφορά στα επίμαχα άρθρα:  

Σύμφωνα με το Άρθρο 27(1) του Νόμου:

«Οι ακόλουθες διατάξεις εφαρμόζονται σε όλες τις περιπτώσεις διαίρεσης ή διαχωρισμού ακίνητης ιδιοκτησίας, και καμιά διαίρεση ή διαχωρισμός αυτής δεν είναι νόμιμη αν παραβαίνει οποιαδήποτε από τις διατάξεις αυτές, δηλαδή-

(α) καμία ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία ευρίσκεται εντός των οικιστικών, εμπορικών, τουριστικών, παραθεριστικών, βιομηχανικών, βιοτεχνικών και κτηνοτροφικών ζωνών και καμία οικοδομή δεν διαιρείται σε ξεχωριστά τεμάχια, παρά μόνο σύμφωνα με τις διατάξεις οποιουδήποτε εκάστοτε σε ισχύ Νόμου ή Κανονισμού:

Νοείται ότι, συνιδιόκτητη ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία εμπίπτει σε οικιστική ζώνη και δεν δύναται να διαχωριστεί σύμφωνα με τις διατάξεις οποιασδήποτε εκάστοτε σε ισχύ πολεοδομικής νομοθεσίας, δύναται να διαιρεθεί σε τεμάχια με ελάχιστη έκταση την ελάχιστη απαιτούμενη έκταση για τη δημιουργία οικοπέδου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση τις ισχύουσες πολεοδομικές παραμέτρους της πολεοδομικής ζώνης στην περιοχή από την Πολεοδομική Αρχή, νοουμένου ότι ο αριθμός των νέων τεμαχίων που προκύπτουν μετά τη διαίρεση δεν υπερβαίνει τον αριθμό των συνιδιοκτητών, με τους όρους ή δεσμεύσεις που ο Διευθυντής επιβάλλει, περιλαμβανομένων των όρων που θέτει η Πολεοδομική Αρχή:

Νοείται περαιτέρω ότι, η πιο πάνω επιφύλαξη τυγχάνει εφαρμογής για συνιδιοκτησίες που ήταν εγγεγραμμένες πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 2015, εκτός από τις περιπτώσεις που η συνιδιοκτησία δημιουργείται κατόπιν μεταβίβασης ακινήτου από γονέα σε τέκνο ή τέκνα ή κατόπιν κληρονομικής διαδοχής»

Στα σχετικά εδάφια του Άρθρου 29 του Νόμου αναφέρονται τα εξής:

«(1) Όταν ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται κατ' εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες, ο Διευθυντής δύναται νόμιμα με αίτηση οποιουδήποτε από τους συγκύριους, να φροντίσει ώστε να διενεργηθεί διαχωρισμός της ιδιοκτησίας μεταξύ των διάφορων μερών που δικαιούνται σε αυτή και να εγγραφούν τα τεμάχια στα οποία διαχωρίζεται η ιδιοκτησία στο όνομα των προσώπων στα οποία αυτά αντίστοιχα παραχωρούνται.

(2) Όταν η ιδιοκτησία προς διαχωρισμό αποτελείται από διάφορα τεμάχια, η ολική αξία όλων των τεμαχίων αυτών λαμβάνεται ως η βάση του διαχωρισμού, και ο διαχωρισμός δύναται να διενεργηθεί είτε με το διαχωρισμό κάθε τεμαχίου ξεχωριστά ή με το διαχωρισμό των τεμαχίων ως συνόλου, όπως κατά τη γνώμη του Διευθυντή, ήθελε είναι προς το καλύτερο συμφέρον όλων των ενδιαφερόμενων προσώπων: Νοείται ότι όταν οικοδομή χρησιμοποιείται ως μόνιμη κατοικία από οποιοδήποτε από τους συγκύριους αυτή δεν περιλαμβάνεται στο διαχωρισμό παρά μόνο με τη συναίνεση του συγκύριου ή των συγκυρίων από τον οποίο ή από τους οποίους χρησιμοποιείται με τον τρόπο αυτό· στην περίπτωση που δεν υπάρξει συναίνεση, ο Διευθυντής δύναται να εξετάσει στοιχεία τα οποία καθιστούν προφανή τη διαίρεση ή τη διανομή σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 65ΚΓ και να αποφασίσει τη διαίρεση και διανομή της κατοικίας, χωρίς τη διεξαγωγή κλήρου σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου

[…]

(4) Όταν λόγω της φύσης της ιδιοκτησίας που θα διαχωριστεί ή του αριθμού των μερών που έχουν συμφέρον σε αυτή ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο, φαίνεται στο Διευθυντή ότι δεν είναι πρακτικά δυνατό να παραχωρήσει τεμάχια αξίας ίσης με αυτή που αντιστοιχεί στις αντίστοιχες μερίδες των συγκυρίων, ο Διευθυντής δύναται να διατάξει όπως οι συγκύριοι εκείνοι οι οποίοι λαμβάνουν τεμάχια αξίας μεγαλύτερης από αυτή που αναλογεί σε αυτούς καταβάλουν σε όσους λαμβάνουν τεμάχια μικρότερης αξίας από αυτή που τους αναλογεί ή δεν λαμβάνουν τεμάχιο, τέτοια αποζημίωση ως ο Διευθυντής ήθελε αποφασίσει λαμβάνοντας υπόψη τις αντίστοιχες μερίδες αυτών και την αξία την οποία αποδίδει στα τεμάχια.

(5) Με την έκδοση διαταγής δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (4) ο Διευθυντής δίνει ειδοποίηση γι' αυτό σε όλα τα πρόσωπα που επηρεάζονται από το διαχωρισμό.

[…]

(8) Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του άρθρου 27(1), οι διατάξεις του εδαφίου (1) του άρθρου αυτού εφαρμόζονται και για τον κάθετο διαχωρισμό οικοπέδου που προήλθε από διαίρεση γης η οποία έλαβε χώρα σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου καθώς και οποιασδήποτε οικοδομής που βρίσκεται σε τέτοιο οικόπεδο νοουμένου ότι ικανοποιούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:     

(α) Ο διευθυντής ικανοποιείται ότι το κάθε χωριστό τεμάχιο που προκύπτει από το διαχωρισμό μπορεί κατάλληλα και άνετα να κατέχεται και καρπώνεται ως χωριστό και αυτοτελές τμήμα·

(β) αν η περίπτωση αφορά οικοδομή, ο συγκύριος ο οποίος ζητά το διαχωρισμό προσκομίζει πιστοποιητικό έγκρισης ή πιστοποιητικό έγκρισης με σημειώσεις ή πιστοποιητικό μη εξουσιοδοτημένων εργασιών που εκδίδεται σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου αναφορικά με το τμήμα της οικοδομής το οποίο ο ίδιος κατέχει και καρπώνεται · και

(γ) κανένας από τους συγκύριους του οικοπέδου δεν έχει προηγουμένως εγγραφεί ως ιδιοκτήτης άλλου οικοπέδου που διαχωρίστηκε βάσει των διατάξεων του εδαφίου αυτού (εκτός αν η κυριότητα αποκτήθηκε ένεκα κληρονομικής διαδοχής ή δωρεάς συζύγου προς σύζυγο ή δωρεάς από άλλο συγγενή εξ αίματος μέχρι τρίτου βαθμού.

(9) Αίτηση για διαχωρισμό δυνάμει του παρόντος άρθρου, η οποία αφορά περιπτώσεις για τις οποίες εφαρμόζονται οι διατάξεις της παραγράφου (α) του εδαφίου (1) του άρθρου 27, δύναται να κατατεθεί από συγκύριο ή συγκυρίους ο οποίος ή οι οποίοι είναι εγγεγραμμένος ή εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του είκοσι πέντε τοις εκατό (25%) τουλάχιστο της ακίνητης ιδιοκτησίας και ο Διευθυντής προωθεί τη διαδικασία του διαχωρισμού, τηρουμένων των διατάξεων των εδαφίων (1) έως (7) του παρόντος άρθρου, σύμφωνα με το προκαταρκτικό χωρομετρικό σχέδιο και εν συνεχεία με την πολεοδομική άδεια διαίρεσης και τη σχετική άδεια διαχωρισμού δυνάμει των διατάξεων του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου:

[…]».

Ενώ πιο κάτω στο Νόμο στο Άρθρο 65ΚΓ προνοούνται τα εξής:

«(1) Όταν ο εγγεγραμμένος κύριος ακίνητης ιδιοκτησίας, της οποίας η εγγραφή χρήζει εκσυγχρονισμού, παραλείπει να υποβάλει αίτηση με βάση το άρθρο 65ΚΒ, ο Διευθυντής δύναται να εξαναγκάσει τον εκσυγχρονισμό της εγγραφής, είτε αυτεπάγγελτα, είτε μετά από αίτηση αρμόδιας αρχής, ή προσώπου το οποίο έχει συμφέρον στην ιδιοκτησία, περιλαμβανομένου ενυπόθηκου δανειστή ή αγοραστή ο οποίος έχει καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο με βάση τον περί Πώλησης Γαιών (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, όπως αυτός εκάστοτε τροποποιείται ή αντικαθίσταται:

Νοείται ότι όπου διενεργείται από το Διευθυντή, μετά από αίτηση οποιουδήποτε ενδιαφερομένου προσώπου ή αρμόδιας αρχής ή αυτεπάγγελτα από το Διευθυντή, εκσυγχρονισμός εγγραφής, ο οποίος περιλαμβάνει διαίρεση και διανομή, ο Διευθυντής δύναται να αποφασίζει τη διαίρεση και διανομή, όπου υπάρχουν ικανοποιητικά στοιχεία που την καθιστούν προφανή. Για τη διαίρεση απαιτείται ο Διευθυντής να έχει προηγούμενη έγκριση της αρμόδιας αρχής:

Νοείται περαιτέρω ότι ικανοποιητικά στοιχεία που καθιστούν προφανή τη διαίρεση ή τη διανομή, όπως προνοείται στην πιο πάνω επιφύλαξη, είναι στοιχεία και πράξεις που πηγάζουν μέσα από-

[…]

(ε) αίτηση για έκδοση άδειας που αφορά ολόκληρο ή μέρος ακίνητης ιδιοκτησίας που υποβλήθηκε, με βάση τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο και τους σχετικούς Κανονισμούς, όπως εκάστοτε τροποποιούνται ή αντικαθίστανται, και η εκδοθείσα άδεια συνοδευμένη από τα εγκεκριμένα με αυτήν σχέδια

                        […]

(η) κατοχή κτήματος, που ενισχύεται από την ύπαρξη ενός τουλάχιστον από τα στοιχεία που αναφέρονται στις ως άνω παραγράφους (α), (β), (γ), (δ), (ε), (στ) και (ζ)

(2) Με σκοπό να αποφασίσει κατά πόσο θα εξαναγκάσει τον εκσυγχρονισμό της εγγραφής σύμφωνα με το εδάφιο (1),  ο Διευθυντής  λαμβάνει υπόψη όλους τους σχετικούς παράγοντες, περιλαμβανομένων –

(α) του χρόνου που έχει παρέλθει από τη διαφοροποίηση της ιδιοκτησίας·

(β) της έκτασης ή σημασίας της διαφοροποίησης· και

(γ) του αριθμού των προσώπων που επηρεάζονται από τον εκσυγχρονισμό ή μη εκσυγχρονισμό της εγγραφής.

(3) Όταν ο Διευθυντής προτίθεται να εξαναγκάσει τον εκσυγχρονισμό οποιασδήποτε εγγραφής δυνάμει του εδαφίου (1), δίδει ειδοποίηση στο πρόσωπο το οποίο δικαιούται να εγγραφεί, καλώντας αυτό όπως, εντός εξήντα (60) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης, υποβάλει αίτηση και προσκομίσει όλα τα αναγκαία έγγραφα, σχέδια και άλλα στοιχεία τα οποία απαιτούνται για τον εκσυγχρονισμό της εγγραφής ή όπως δείξει λόγο γιατί δεν πρέπει να εκσυγχρονισθεί η  εγγραφή

[…]».

            Όπως συνοπτικά προκύπτει από το πιο πάνω, ο Διευθυντής έχει εξουσία από το Νόμο να προχωρεί σε διαίρεση και διανομή ακίνητης ιδιοκτησίας όταν αυτή ανήκει σε δύο ή περισσότερα πρόσωπα. Η εξουσία τούτη πηγάζει τόσο από τα Άρθρα 27 και 29 του Νόμου, αλλά ενυπάρχει και στο πλαίσιο εκσυγχρονισμού εγγραφής στη βάση του Άρθρου 65ΚΓ και δύναται, σε αμφότερες τις περιπτώσεις, να ενεργοποιηθεί κατόπιν αίτησης προσώπου που θεωρείται συγκύριος ή έχει συμφέρον στην επίμαχη ιδιοκτησία, αναλόγως. Σημαντικό είναι να παρατηρηθεί ότι κοινό χαρακτηριστικό στα υπό συζήτηση Άρθρα 29(8) και 65ΚΓ είναι η εμπλοκή της αρμόδιας αρχής και των υπ’ αυτής εκδοθέντων αδειών ή πιστοποιητικών σύμφωνα με τον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου Κεφ. 96.

            Ερμηνευτική Νομολογία αναφορικά με τα Άρθρα 27 και 29 του Νόμου, την οποία σχολιάζω πιο κάτω, καταδεικνύει – σε ελεύθερη μετάφραση - ότι «δεν χωρεί αμφιβολία ότι κανένας αναγκαστικός διαχωρισμός δεν μπορεί να γίνει, εάν αφήνει αδιαίρετο μέρος της ιδιοκτησίας που ανήκει από κοινού στους συνιδιοκτήτες»[7]. Η πιο πάνω κατάληξη υιοθετήθηκε και μετέπειτα από το Ανώτατο Δικαστήριο – που τότε συνεδρίαζε ως Εφετείο – στην υπόθεση Trident Hotels Ltd. v Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (2010) 1 Α.Α.Δ. 598.      

Εφαρμογή του Νόμου και κρίση Δικαστηρίου

            Μελετώντας προσεκτικά την Έφεση και τις υποστηρικτικές ένορκες δηλώσεις, διαπιστώνω ότι οι λόγοι για τους οποίους ζητείται ακύρωση της Απόφασης του Διευθυντή είναι γενικοί και δεν προσδιορίζουν επαρκώς το παράπονο της Εφεσείουσας (βλ. παραγράφους 36 έως 41 της ένορκης δήλωσης της Εφεσείουσας). Μοναδικό ζήτημα που φαίνεται να τίθεται με τρόπο συγκεκριμένο είναι η λήψη της Απόφασης από το Διευθυντή χωρίς να λάβει, κατ’ ισχυρισμό, υπόψη τα «συμφωνηθέντα» σχέδια διαχωρισμού που πρότεινε η Εφεσείουσα. Διαπιστώνω δηλαδή, εκ των πιο πάνω, χάσμα μεταξύ των απλών γεγονότων που η Εφεσείουσα παρέθεσε στις παραγράφους 1 έως 35 της ένορκης της δήλωσης και των λόγων για τους οποίους η πλευρά της υποστηρίζει ότι η Απόφαση είναι, ένεκα των γεγονότων τούτων, λανθασμένη ή και παράνομη και οι οποίοι λόγοι αναφέρονται τόσο στο σώμα της Έφεσης όσο και στις εναπομείνασες παραγράφους της ένορκης της δήλωσης. Είναι προφανής, θεωρώ, η απουσία σαφούς - ή και εν πάση περιπτώσει οποιασδήποτε - επεξήγησης αναφορικά με το που η Εφεσείουσα εντοπίζει ότι έγκειται το λάθος του Διευθυντή, εκτός από τον ισχυρισμό ότι θα έπρεπε να ληφθούν υπόψη της τα σχέδια που προτείνει. Απουσιάζει κατά τον τρόπο αυτό και οποιαδήποτε διασύνδεση μεταξύ του κατ’ ισχυρισμό ιστορικού που παραθέτει και των λόγων για τους οποίους ζητείται η ακύρωση. Ούτε και στη νομική επιχειρηματολογία των συνηγόρων της Εφεσείουσας εντοπίζεται οτιδήποτε που να βοηθά την κρίση του Δικαστηρίου ως προς τους λόγους που συναποτελούν το επιχείρημα περί λανθασμένης ή και παράνομης Απόφασης, μια και με την επιχειρηματολογία αυτή κατ’ ουσία επαναλαμβάνονται οι ίδιοι λόγοι της Έφεσης.

            Ο μοναδικός λόγος, που όπως ήδη ανέφερα, φαίνεται να προωθείται με κάποια λεπτομέρεια, δηλαδή το ότι ο Διευθυντής έλαβε την Απόφαση παραγνωρίζοντας τις απόψεις της Εφεσείουσας, δεν εμβαθύνει στους λόγους για τους οποίους ο Διευθυντής θα έπρεπε να λάβει υπόψη τις δικές της απόψεις, ή εν πάση περιπτώσει για ποιους λόγους οι απόψεις της Εφεσίβλητης 2 δεν αποτελούσαν την ορθή βάση για τη λήψη της Απόφασης ενώ, αντίθετα, οι απόψεις της Εφεσείουσας είναι οι ορθές. Επομένως ακόμα μ’ αυτόν το λόγο Έφεσης, ο οποίος φάνηκε, εκ του λοιπού περιεχομένου της ένορκης δήλωσης που στήριξε την Έφεση, να είναι η «αιχμή του δόρατος» για την υπόθεση της Εφεσείουσας, δεν προσφέρθηκε οτιδήποτε ως ελάχιστη επεξήγηση ως προς το που βασίζεται.

            Το δε ιστορικό, το οποίο ειρήσθω εν παρόδω, καταλαμβάνει και το μεγαλύτερο μέρος της ένορκης δήλωσης της Εφεσείουσας, είναι, θεωρώ αμφιβόλου σχετικότητας με το εδώ επίμαχο θέμα. Και τούτο γιατί, μ’ αυτό η Εφεσείουσα παραπονείται αφενός για τη συμπεριφορά και ενέργειες της Εφεσίβλητης 2 και του μελετητή που η Εφεσίβλητη 2 διόρισε και ο οποίος, κατ’ ισχυρισμό, αθέμιτα απέσπασε την υπογραφή της, αλλά και ο οποίος ουδέποτε υπέβαλε στην αρμόδια αρχή τα σχέδια τα οποία ο ίδιος παρουσίασε σε δεύτερο χρόνο και έγιναν κοινώς αποδεκτά και αφετέρου για τις ενέργειες του Δήμου Λευκωσίας αναφορικά με την έγκριση εργασιών σύμφωνα με κατατεθειμένα σχέδια.

Δεν είναι ορατό πως τα εν λόγω παράπονα θα μπορούσαν ν’ αποτελούν λόγους Έφεσης κατά της Απόφασης του Διευθυντή. Κοντολογίς, τα όσα η Εφεσείουσα καταλογίζει στην Εφεσίβλητη 2, στο μελετητή της και στο Δήμο Λευκωσίας, δεν αποτελούν λόγους ακυρότητας ή ακύρωσης της Απόφασης του Διευθυντή αναγόμενους τοιουτοτρόπως στη λειτουργία του κατά την άσκηση των εξουσιών που του παρέχονται από το Νόμο και δεν θα μπορούσαν να ελεγχθούν στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας. Καθήκον της Εφεσείουσας ήταν, εν προκειμένω, να υποδείξει και ν’ αποδείξει, στον απαιτούμενο βαθμό, τα σφάλματα στην Απόφαση του Διευθυντή. Η μη υιοθέτηση της άποψης της Εφεσείουσας - έστω χάριν συζήτησης να θεωρηθεί ότι πράγματι δεν υιοθετήθηκε από το Διευθυντή - δεν θα μπορούσε και δεν μπορεί να οδηγήσει, το δίχως άλλο, σε συμπέρασμα ότι η Απόφαση του Διευθυντή ήταν εσφαλμένη. Αυτή όμως ήταν και η μοναδική, κάπως, πιο ξεκάθαρη θέση της.

            Συγκεφαλαιώνοντας, διαπιστώνεται ότι πουθενά στην Έφεση δεν εξειδικεύεται επαρκώς οποιοσδήποτε εκ των προβαλλόμενων λόγων. Ούτε προσκομίστηκε οποιαδήποτε μαρτυρία με την οποία είτε ν’ αμφισβητείται η χωρομετρική εργασία στην οποία γίνεται αναφορά στην Απόφαση, είτε να επεξηγείται για ποιους λόγους ο διαχωρισμός στη βάση των όσων η Εφεσείουσα πρότεινε ήταν ο ορθός, ούτε επεξηγήθηκε γιατί, κατά την άποψη της Εφεσείουσας, δεν πληρούνταν εν προκειμένω οι νομοθετικές πρόνοιες, δηλαδή οι πρόνοιες των Άρθρων 29(8) και 65ΚΓ του Νόμου, επί των οποίων ο Διευθυντής βασίστηκε για να εκδώσει την επίμαχη Απόφαση.

            Με τα πιο πάνω κατά νου, και λόγω της γενικότητας η οποία χαρακτηρίζει την Έφεση, αλλά και την διαπιστωθείσα αδυναμία διασύνδεσης των γεγονότων που παρατίθενται στη μαρτυρία με τους λόγους για ακύρωση της Απόφασης του Διευθυντή, θεωρώ ότι η Εφεσείουσα δεν απέσεισε το βάρος απόδειξης που της αναλογεί. Τούτη η κατάληξή μου θα ήταν - και είναι - αρκετή για να σφραγίσει την τύχη της Έφεσης αναφορικά με το ζήτημα του κατά πόσο η ουσία της Απόφασης θα πρέπει ν’ ακυρωθεί. Παραμένει βέβαια και το θέμα που εγείρεται διαζευκτικά και αφορά την ορθότητα της Απόφασης του Διευθυντή να μην επιδικάσει αποζημιώσεις στη βάση του Άρθρου 29(4) και το οποίο πραγματεύομαι πιο κάτω στην παρούσα.

Παρά τις διαπιστώσεις μου ως προς την επάρκεια της Έφεσης και υποστηρικτής μαρτυρίας συνολικά, προχώρησα, για σκοπούς πληρότητας, κι εξέτασα την Απόφαση στο πλαίσιο των εν ισχύ νομοθετικών προνοιών και έχοντας κατά νου την, επί του θέματος, Νομολογία. Πρώτιστα θα πρέπει να διευκρινιστεί ότι η Απόφαση του Διευθυντή φαίνεται να εκδόθηκε συνδυαστικά με βάση τα Άρθρα 29(8) και 65ΚΓ του Νόμου. Αφενός το Άρθρο 29(8) χρησιμοποιήθηκε για σκοπούς του διαχωρισμού της ιδιοκτησίας και αφετέρου το Άρθρο 65ΚΓ στη διανομή των τεμαχίων που προέκυψαν (βλ. σελίδα 3 της Αιτιολογημένης Απόφασης). Η διευκρίνιση είναι, θεωρώ, καίριας σημασίας, όπως πρόκειται να εξηγήσω πιο κάτω.

Από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Savva v Petrou (ανωτέρω) κι έπειτα, τα Δικαστήρια, ερμηνεύοντας τη «φιλοσοφία» του Νόμου στα επίμαχα σημεία, κατέληξαν τόσο στο ότι, βάσει του Άρθρου 27, δεν είναι δυνατό να γίνει διαχωρισμός που να μην είναι νόμιμος, δηλαδή σύμφωνα με τα όσα το ίδιο το Άρθρο διαλαμβάνει, όσο και στο ότι ο Διευθυντής, ασκώντας τις εξουσίες του για διαχωρισμό ακίνητης ιδιοκτησίας, δεν δύναται ν’ αφήνει αδιανέμητο μέρος της εν λόγω ιδιοκτησίας. Στην ενώπιον μου προκείμενη περίπτωση ο Διευθυντής, εκτός του διαχωρισμού και της διανομής των δύο ανεγερθέντων οικιών προβαίνει και στο διαχωρισμό του κλιμακοστασίου και του φωταγωγού ως μέρη της επίμαχης ιδιοκτησίας, τα οποία εν τέλει εγγράφει εξ ημισείας στην Εφεσείουσα και στην Εφεσίβλητη 2. Εκ πρώτης όψεως η απόφασή του τούτη ενδεχομένως να θεωρηθεί ότι προσκρούει στη νομολογιακή προσέγγιση της φιλοσοφίας του Νόμου. Παρά ταύτα, στις αυθεντίες δεν φαίνεται να συζητείται συγκεκριμένα το Άρθρο 29(8) του Νόμου, στο οποίο, όπως προκύπτει από το κείμενό του (παρατίθεται αυτούσιο ανωτέρω), ο Νομοθέτης προέβλεψε για την περίπτωση όπου, εφαρμόζονται μεν οι πρόνοιες του Άρθρου 29(1), ανεξάρτητα όμως από τα όσα διαλαμβάνονται στο Άρθρο 27(1). Παρεμβάλλω ότι, βάσει καθιερωμένου κανόνα ερμηνείας, τεκμαίρεται ότι οι λέξεις στο Νόμο δεν χρησιμοποιούνται χωρίς να έχουν νόημα και ότι δεν είναι περιττές, αλλά και ότι θα πρέπει να αποδίδεται ερμηνεία σε όλες τις λέξεις, επειδή ο Νομοθέτης δεν σπαταλά λέξεις ή ότι αναφέρει αυτές επί ματαίω[8]. Φρονώ ότι με τη χρήση της λέξης «ανεξάρτητα» ο Νομοθέτης, εν προκειμένω, προνόησε αναφορικά με τις περιπτώσεις εκείνες στις οποίες έχουν εκδοθεί σχετικές άδειες οικοδομής, ή και αντίστοιχα πιστοποιητικά ως καταγράφονται στο Νόμο, και στις οποίες προκύπτει κάθετος διαχωρισμός. Εάν δε τα κριτήρια που τίθενται στο ίδιο το Άρθρο 29(8), πληρούνται, τότε ο Διευθυντής μπορεί να προχωρήσει στο διαχωρισμό στη βάση του Άρθρου 29(1). Η ερμηνεία τούτη του Δικαστηρίου ενισχύεται θεωρώ και με τα όσα διαλαμβάνονται στο Άρθρο 29(2), σχετικά με τις περιπτώσεις που αφορούν οικοδομή η οποία χρησιμοποιείται ως μόνιμη κατοικία. Και σ’ εκείνη την περίπτωση, ο Νομοθέτης προέβλεψε ότι κατοικία δεν μπορεί, εκτός με τη συναίνεση του κατόχου, να συμπεριληφθεί σε διαχωρισμό και σε περίπτωση που δεν υπάρχει τέτοια συναίνεση, τότε ο Διευθυντής κέκτηται εξουσία να εξετάσει παράγοντες που καθιστούν είτε το διαχωρισμό είτε τη διανομή προφανή, κατά τρόπο μάλιστα που συμπεριλαμβάνει και τις πρόνοιες του Άρθρου 65ΚΓ. Εν κατακλείδι, είναι η άποψη του Δικαστηρίου ότι είναι εντός των εξουσιών του Διευθυντή ν’ αποφασίσει το διαχωρισμό και διανομή ιδιοκτησίας νοουμένου ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις του Άρθρου 29(8) ανεξάρτητα από τις πρόνοιες του Άρθρου 27(1), χωρίς δηλαδή να επηρεάζεται η νομιμότητα του διαχωρισμού, όταν κι εφόσον, ενυπάρχουν τέτοια χαρακτηριστικά και στοιχεία που καθιστούν το διαχωρισμό προφανή. Εντός τούτου του πλαισίου, δεν τέθηκε οτιδήποτε ενώπιον μου με το οποίο να οδηγούμαι σε συμπέρασμα ότι η απόφαση του Διευθυντή να διαχωρίσει την ιδιοκτησία κατά τον τρόπο που έπραξε είναι αντίθετη προς το Νόμο ή έγινε καθ’ υπέρβαση εξουσίας.

Προτού προχωρήσω στο Άρθρο 65ΚΓ, κρίνω σκόπιμο να παρεμβάλω και να διευκρινίσω, προς αποφυγή σύγχυσης, ότι η καταφυγή του Διευθυντή σε κλήρο, όπως προνοείται στο Άρθρο 29(3), εφαρμόζεται στις περιπτώσεις όπου οι συγκύριοι πράγματι συμφωνούν μεν στον εν εξελίξει διαχωρισμό, αλλά όχι στη διανομή δε των τεμαχίων που πρόκειται να δοθούν σ’ αυτούς. Επομένως, κι έχοντας κατά νου τα όσα παρατέθηκαν ενώπιον μου μέσω των εκατέρωθεν ενόρκων δηλώσεων, θεωρώ ότι η εν λόγω πρόνοια δεν τυγχάνει εν προκειμένω εφαρμογής.   

Επιστρέφοντας, το Άρθρο 65ΚΓ του Νόμου, κατά παρόμοιο τρόπο με το Άρθρο 29(8), ρυθμίζει το ζήτημα και του διαχωρισμού και της διανομής. Σχετικά με την παρούσα περίπτωση είναι τα εδάφια (1)(ε) και (η) του εν λόγω Άρθρου (αμφότερα παρατίθενται αυτούσια ανωτέρω). Αξίζει να σημειωθεί ότι το εν λόγω Άρθρο εισήχθη στο Νόμο με τον τροποποιητικό Νόμο 48(Ι)/2011, ενώ η εξουσία του Διευθυντή να διαχωρίζει και διανέμει κατά τον τρόπο και υπό τις προϋποθέσεις που καθορίζονται, προστέθηκαν με περαιτέρω τροποποίηση με το Νόμο 45(Ι)/2012. Μέσα από τις εν λόγω πρόνοιες δίδεται η ευχέρεια στο Διευθυντή είτε να διαχωρίζει είτε να διανέμει ιδιοκτησία νοουμένου ότι η ενέργεια καθίσταται προφανής λαμβανομένων υπόψη της κατοχής και ακόμη ενός παράγοντα που παρατίθεται στον κατάλογο του εδαφίου (1). Εν όψει των πιο πάνω, εντοπίζεται και η δυνατότητα επίκλησης του Άρθρου 65ΚΓ για σκοπούς διανομής και μόνον, δηλαδή χωρίς ν’ απαιτείται να έχει γίνει και διαχωρισμός στη βάση του ίδιου Άρθρου.         

Υπό το φως της πιο πάνω ανάλυσης, παραθέτω σχετικά γεγονότα όπως προκύπτουν από το φάκελο της ενώπιον μου διαδικασίας και τα οποία ουδόλως αμφισβητήθηκαν επί της ουσίας. Στην παράγραφο 14 της ένορκης δήλωσης που συνόδευσε την Έφεση, η Εφεσείουσα αναφέρει ότι το Διαμέρισμα Β ολοκληρώθηκε το έτος 1980 οπότε κι εγκαταστάθηκε σ’ αυτό και κατοικεί μέχρι και σήμερα. Η ολοκλήρωση της κατοικίας του Διαμερίσματος Α της Εφεσίβλητης 2 ολοκληρώθηκε μετέπειτα κατόπιν έκδοσης σχετικών αδειών οικοδομής – το κατά πόσο οι εν λόγω άδειες εκδόθηκαν υπό συνθήκες που κατά την Εφεσείουσα που τις καθιστούν ακυρώσιμες ή άκυρες, ως ήδη ανέφερα, δεν αποτελεί αντικείμενο που θ’ απασχολήσει το Δικαστήριο σ’ αυτή τη διαδικασία -. Σύμφωνα με τα Παραρτήματα Α και Β στην Αιτιολογημένη Απόφαση του Διευθυντή, εκδόθηκαν από την Αρμόδια Αρχή, δηλαδή από το Δήμο Λευκωσίας, πιστοποιητικά μη εξουσιοδοτημένων εργασιών και για τις δύο κατοικίες, ενώ σύμφωνα με το Παράρτημα Μ, η Αρμόδια Αρχή επίσης επιβεβαιώνει ότι ο διαχωρισμός των οικοδομών δεν συγκρούεται με οικοδομικούς κανονισμούς και ότι οι άδειες που η ίδια εξέδωσε αφορούν την «κλασσική τυπολογία οικοδομών που προορίζονται να διαχωριστούν κάθετα, με κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο». Στη βάση της παραγράφου 9 της Αιτιολογημένης Απόφασης του Διευθυντή, ο Διευθυντής έχοντας διενεργήσει δύο επιτόπιους ελέγχους κι έχοντας λάβει υπόψη της απόψεις της Αρμόδιας Αρχής ικανοποιήθηκε ότι οι τρείς προϋποθέσεις του Άρθρου 29(8) πληρούνται και προχώρησε στο διαχωρισμό λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά των οικοδομών. Στη βάση του Άρθρου 65ΚΓ και προχωρώντας σε εκσυγχρονισμό της εγγραφής, ο Διευθυντής, για τον ίδιο ουσιαστικά λόγο που δεν είναι άλλος από το προφανές της διανομής όπως προκύπτει από τις εκδοθείσες άδειες και τις υπάρχουσες οικοδομές, οι οποίες ήδη κατέχονται από τους ενδιαφερόμενους πρώην συγκύριους, προχώρησε και διένειμε τα νεοδιαχωρισθέντα τεμάχια σ’ αυτούς, λαμβάνοντας υπόψη και το κοινόχρηστο του κλιμακοστασίου όσο και το χώρο του φωταγωγού, ο οποίος τυγχάνει να ευρίσκεται στο μέσο της διαχωριστικής τοιχοποιίας των οικοδομών. Σε τούτο το πλαίσιο, και βάσει χωρομετρικής εργασίας που προηγήθηκε προέκυψε και η διαφορά στην συνολική έκταση της ιδιοκτησίας και συμφώνως προς τη κατάσταση ως διαμορφώθηκε μέσω των αδειών και της ανέγερσης οικοδομών, το Διαμέρισμα Β βρέθηκε να είναι μεγαλύτερο από το Διαμέρισμα Α κατά 14μ².  

Με τα πιο πάνω δεδομένα, όπως ήδη αναφέρθηκε, εναπόκειτο στην πλευρά της Εφεσείουσας να καταδείξει για ποιο λόγο η κατάληξη του Διευθυντή τούτη, ήταν, υπό τις περιστάσεις, εσφαλμένη. Όπως προανέφερα τίποτε το συγκεκριμένο δεν προωθήθηκε προς απόσειση του αναλογούντος βάρους απόδειξης. Πέραν όμως τούτου, δεν διαπιστώνεται οποιαδήποτε υπέρβαση εξουσίας ή παράβαση του Νόμου από πλευράς Διευθυντή. Εξηγώ: από τη στιγμή που οι διάδικοι εξασφάλισαν άδειες οικοδομής και ολοκλήρωσαν τις αντίστοιχες οικοδομές τους και οι άδειες τούτες, μαζί με τη συγκατάθεση της Αρμόδιας Αρχής, τέθηκαν ενώπιον του Διευθυντή και βάσει αυτών εκδόθηκε και η Απόφασή του, δεν υπεδείχθη οποιοδήποτε είτε τυπικό είτε ουσιαστικό σφάλμα στο να θεωρηθεί ο διαχωρισμός αλλά και η διανομή προφανείς και να προχωρήσουν κατ’ εφαρμογή των Άρθρων 29(8) και 65ΚΓ του Νόμου, ειδικά από τη στιγμή που κατέληξε ότι πληρούντο οι λοιπές προϋποθέσεις. Υπενθυμίζεται ότι το ότι πληρούντο οι εν λόγω προϋποθέσεις ουδέποτε αμφισβητήθηκε, τουλάχιστον καθ’ οιονδήποτε τρόπο ευθύ και ρητό, από πλευράς Εφεσείουσας.

Έρχομαι τώρα στο μέρος της Απόφασης του Διευθυντή που αφορά την επιδίκαση αποζημιώσεων. Είναι γεγονός ότι το τεμάχιο που εν τέλει παραχωρήθηκε στην Εφεσίβλητη 2 είναι μεγαλύτερο κατά 14μ², από εκείνο της Εφεσείουσας. Ο λόγος που πρόβαλε ο Διευθυντής για να επεξηγήσει την επιλογή του να μην διατάξει την καταβολή αποζημιώσεων είναι ότι η διαφορά προέκυψε από τον τρόπο ανέγερσης των κατοικιών και ανάγεται στη σφαίρα της ιδιωτικής διαφοράς. Εκ της Απόφασης προκύπτει επίσης ότι ούτε ο χώρος του φωταγωγού, αλλ’ ούτε και ο χώρος του κλιμακοστασίου εν τέλει παραχωρήθηκαν σε έναν εκ των δύο διαδίκων.

Η πλευρά της Εφεσείουσας υπέδειξε ότι η εξουσία του Διευθυντή είναι δυνητική και όχι αναγκαστική. Πράγματι στο Νόμο αυτό αναφέρεται. Παρά ταύτα το επιχείρημα δεν είναι δυνατό να υποστυλώσει βάσιμα ισχυρισμό ότι, λόγω του δυνητικού της εξουσίας, η άσκησή της δεν υπόκειται και σε έλεγχο. Αν και δεν αναφέρεται ευθέως από την πλευρά της Εφεσείουσας, τέτοια ερμηνεία θα σήμαινε, φρονώ, και ότι τυχόν απόφαση είτε να διαταχθεί η καταβολή αποζημιώσεων είτε όχι, αλλά ακόμα και το ύψος των αποζημιώσεων δεν θα ήταν δυνατό να ελεγχθεί από το Δικαστήριο. Με κάθε σεβασμό, τέτοια εξαίρεση δεν εντοπίζεται στο Νόμο. Η εξουσία που δίδεται στο Διευθυντή από το Νόμο δύναται ν’ ασκηθεί σε περίπτωση που φαίνεται στο Διευθυντή ότι δεν είναι πρακτικό, οι πρώην συγκύριοι να λάβουν τεμάχιο ίσης αξίας. Ο Νόμος ούτε απαριθμεί ούτε συγκεκριμενοποιεί τους λόγους για τους οποίους δεν φαίνεται να είναι πρακτικό να διανεμηθούν ισάξια τεμάχια. Ούτε στα Άρθρα 29(8) και 65ΚΓ, όπου, λόγω της ύπαρξης οικοδομών ή αδειών, ο διαχωρισμός καθίσταται προφανής, γίνεται οποιαδήποτε διαφορετική ρύθμιση σχετικά με τη δυνατότητα του Διευθυντή να διατάζει την καταβολή αποζημιώσεων. Ούτε και τίθεται οτιδήποτε που να περιορίζει την έννοια του αδύνατου της πρακτικότητας του ισάξιου της διαχωρισμού.

Προκύπτει από τα ενώπιον μου γεγονότα ότι, λόγω του διαχωρισμού και διανομής - που κατά το Διευθυντή - ήταν προφανείς, αλλά και του τρόπου ανέγερσης των κατοικιών σύμφωνα με τις εκδοθείσες άδειες, ήταν πρακτικά αδύνατο να κατανεμηθούν ίσης αξίας τεμάχια, εν όψει και του ότι οι διάδικοι υπήρξαν προηγουμένως ιδιοκτήτες τού όλου κατά ½ έκαστος. Όπως προανέφερα ο λόγος για τον οποίο αναφύεται πρακτική αδυναμία στον ισάξιο διαχωρισμό δεν περιορίζεται και συνεπώς θεωρώ ότι περιλαμβάνει και διαχωρισμό που κατέστη προφανής λόγω των ενεργειών των ίδιων των διαδίκων.

Υπό το φως της πιο πάνω ανάλυσης, η Απόφαση του Διευθυντή να μην επιδικάσει αποζημιώσεις από τη στιγμή που αποφάσισε το διαχωρισμό της ιδιοκτησίας, έστω και κατ’ εφαρμογή των προνοιών των Άρθρων 29(8) και 65ΚΓ, δεν με βρίσκει σύμφωνο και προχωρώ να εξετάσω το ενδεχόμενο, αλλά και την, υπό τις περιστάσεις, ευχέρεια, ν’ αντικαταστήσω το συγκεκριμένο μέρος της με δική μου απόφαση. Για να γίνει τούτο θα πρέπει να υπάρχει ενώπιον του Δικαστηρίου αποδεχτή μαρτυρία πραγματογνώμονα, μια και αφορά σε εκτίμηση αξίας ακίνητης ιδιοκτησίας, ούτως ώστε το Δικαστήριο να μην μετατρέπεται, ανεπίτρεπτα, σε πραγματογνώμονα. Εν προκειμένω, το Δικαστήριο πράγματι έχει ενώπιον του μαρτυρία δύο πραγματογνωμόνων αναφορικά με το επίμαχο ζήτημα.

Ως τις συνόψισα ανωτέρω, στις εκτιμήσεις δεν αμφισβητείται ότι η διαφορά στα τεμάχια που εν τέλει διανεμήθηκαν σε Εφεσείουσα και Εφεσίβλητη 2 αφορά σε 14μ², ότι δηλαδή το τεμάχιο της Εφεσίβλητης 2 είναι κατά 14μ² μεγαλύτερο από εκείνο της Εφεσείουσας. Οι εκθέσεις διαφέρουν κάπως ως προς την εκτίμηση της αξίας των εν λόγω μέτρων, αλλ’ όμως καταλήγουν σε παρασάγγας διαφορετικά συνολικά ποσά, λόγω του ότι ο εκτιμητής της Εφεσείουσας προβαίνει ουσιαστικά σε εκτίμηση της αξίας  και προσθέτει σ’ αυτήν και τα εν γένει χαρακτηριστικά των δύο τεμαχίων, σημεία που απουσιάζουν από την εκτίμηση του εκτιμητή της Εφεσίβλητης 2. Ο μεν εκτιμητής της Εφεσείουσας συμπεριλαμβάνει στην έκθεσή του το σύνολο των 14μ², ενώ της Εφεσίβλητης 2, προβαίνει και στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης, βάσει της δικής του εκτίμησης, μοιράζοντας τον αριθμό των τετραγωνικών και υποδεικνύοντας ότι η διαφορά αφορά σε 7μ². Εν τέλει ο εκτιμητής της Εφεσείουσας καταλήγει ότι η αξία της ιδιοκτησίας ανά τετραγωνικό μέτρο ανέρχεται στα €416 και η διαφορά στην αξία ανέρχεται στις €25,000 και ο εκτιμητής της Εφεσίβλητης στα €350 και η καταβλητέα αποζημίωση στις €2,500.

Στο σημείο τούτο παρεμβάλω ότι ουδέποτε τέθηκε μέσω της Έφεσης οποιοδήποτε ζήτημα το οποίο ν’ αφορά στη διανομή των τεμαχίων που επρόκειτο να διαχωριστούν. Η Εφεσείουσα έλαβε άδεια οικοδομής και οικοδόμησε την κατοικία της στην οποία διαμένει ακόμα, εξ’ ου και το προφανές της διανομής που προέκυψε. Αντίθετα, το παράπονο της Εφεσείουσας, κατά τον τρόπο που προβλήθηκε και τον αξιολόγησα πιο πάνω, ήταν ο τρόπος διαχωρισμού. Με βάση τούτα τα δεδομένα, κρίνω ότι η συμπερίληψη και συνυπολογισμός της αξίας των εν γένει χαρακτηριστικών των τεμαχίων, δηλαδή το ότι το τεμάχιο της Εφεσίβλητης 2 είναι γωνιακό και ότι απολαμβάνει μεγαλύτερο «πρόσωπο» στο δρόμο, – ζητήματα τα οποία, εν πάση περιπτώσει, ουδέποτε αποτέλεσαν σημεία τριβής μεταξύ των διαδίκων-, στην εκτίμηση της προκύψασας διαφοράς ένεκα της διανομής, ήταν κατ’ ελάχιστον αδόκιμη. Προσθέτω στο σκεπτικό μου ότι ο εκτιμητής της Εφεσείουσας, αποδίδει ποσοστά στα σημεία και στην έκταση που κρίνει ότι το τεμάχιο της Εφεσίβλητης 2 υπερτερεί εκείνου της Εφεσείουσα. Παρά ταύτα, ουδεμία εξήγηση δίδεται αναφορικά με τον τρόπο που κατέληξε στα εν λόγω ποσοστά. Ούτε παρατίθεται οποιαδήποτε βιβλιογραφία, ούτε καν γίνεται επίκληση της πρακτικής εμπειρίας του ίδιου του εκτιμητή, η οποία στηρίζει το συγκεκριμένο μέρος της εκτίμησης και, εν τέλει, η αριθμητική απόδοση της κατ’ ισχυρισμό υπεροχής του τεμαχίου παρέμεινε μετέωρη.

Πέραν τούτου η προσέγγιση του εκτιμητή της Εφεσίβλητης 2 να υπολογίσει το ύψος της καταβλητέας αποζημίωσης στη βάση της διαφοράς των μέτρων που θα καθιστούσαν τα τεμάχια ισάξια, δηλαδή των 7μ², κρίνεται καθόλα λογική. Διευκρινίζω, προς αποφυγή παρεξήγησης, ότι στην εκτίμηση του εκτιμητή της Εφεσείουσας δεν γίνεται αναφορά σε καταβλητέα αποζημίωση αλλά μόνο σε εκτίμηση, πράγμα που δεν μπορεί να με οδηγήσει στο συμπέρασμα ότι θέση του εν λόγω εκτιμητή είναι ότι η καταβλητέα αποζημίωση θα έπρεπε ν’ αφορά στο σύνολο των 14μ². Σε κάθε περίπτωση, και για το λόγο που ανέφερα πιο πάνω, κρίνω ότι η καταβλητέα αποζημίωση εν προκειμένω δέον να υπολογιστεί στη βάση της διαφοράς των 7μ².

Ως προς την αξία των 7μ² παρατηρώ τα εξής. Στο σημείο 5(β) της έκθεσης του εκτιμητή της Εφεσείουσας γίνεται αναφορά στον τρόπο συλλογής πληροφοριών, δηλαδή σε συνομιλία του εκτιμητή με επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, και τίθεται τόσο το χρονικό σημείο όσο και η τοποθεσία στην οποία η εκτίμηση αφορά. Από την άλλη, η έκθεση του εκτιμητή της Εφεσίβλητης 2 στο σημείο που αφορά τον υπολογισμό της αξίας ανά τετραγωνικό μέτρο, βρίσκω ότι υστερεί σε αιτιολογία, καθότι θέτει μόνον γενικώς τα όσα λήφθηκαν υπόψη. Συνεπώς θεωρώ ότι η εκτίμηση του εκτιμητή της Εφεσείουσας προβάλλει το συμπέρασμα περί της αξίας με πληρέστερη αιτιολόγηση και θεωρώ ότι η καταβλητέα αποζημίωση θα πρέπει να υπολογιστεί με βάση το ποσό των €416 ανά τετραγωνικό μέτρο. Με απλό υπολογισμό δηλαδή, η συνολική αποζημίωση που κρίνω ότι ο Διευθυντής έπρεπε να διατάξει την Εφεσίβλητη 2 να καταβάλει στην Εφεσείουσα ανέρχεται στο ποσό των €2,912.

Κατάληξη

            Για όλους τους λόγους που προσπάθησα να εξηγήσω, καταλήγω ότι μοναδικό σημείο στο οποίο η Απόφαση του Διευθυντή είναι τρωτή είναι η άρνησή του να διατάξει την καταβολή αποζημιώσεων, έχοντας καταλήξει ότι ήταν εκ των πραγμάτων πρακτικά αδύνατο τα μέρη να λάβουν τεμάχια ίσης αξίας. Κατά τα λοιπά, όπως προανέφερα, η Εφεσείουσα δεν κατάφερε να καταδείξει ότι η Απόφαση του Διευθυντή να διαχωρίσει και διανέμει την ιδιοκτησία κατά τον τρόπο που το έπραξε και στη βάση των Άρθρων 29(8) και 65ΚΓ του Νόμου πάσχει καθ’ οιονδήποτε τρόπο. Κατά συνέπεια, κρίνω η Έφεση δεν έχει περιθώριο επιτυχίας, εκτός ως προς το μέρος της Απόφασης του Διευθυντή στο οποίο γίνεται αναφορά στην καταβολή αποζημιώσεων βάσει του Άρθρου 29(4) του Νόμου και το οποίο πρόκειται ευθύς ν’ αντικαταστήσω.

Η Απόφαση του Διευθυντή να μην διατάξει την Εφεσίβλητη 2 να καταβάλει αποζημίωση στην Εφεσείουσα αντικαθίσταται με Απόφαση του Δικαστηρίου με την οποία Εφεσίβλητη 2 διατάσσεται να καταβάλει στην Εφεσείουσα το ποσό των €2,912, ως αποζημιώσεις που προκύπτουν από τη διαφορά στην αξία των διανεμηθέντων τεμαχίων. Η παρούσα Απόφαση να εκτελεστεί κατά τον τρόπο που περιγράφεται στα Άρθρα 29(5), 29(6) και 29(7). Κατά τα λοιπά η Απόφαση του Διευθυντή επικυρώνεται και οι αντίστοιχοι λόγοι Έφεσης απορρίπτονται.

Ως προς τα έξοδα της διαδικασίας, εν όψει της απόρριψης των λόγων Έφεσης, αλλά και της μερικής επιτυχίας σε σημείο που αποτέλεσε επιμέρους ζήτημα διαφωνίας μεταξύ των διαδίκων, κρίνω ότι αυτά θα πρέπει να επιδικαστούν υπέρ των Εφεσιβλήτων και εναντίον της Εφεσείουσας, όπως θα υπολογιστούν από τον πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, μειωμένα κατά το ½.

 

…………………………….

Π. Αγαπητός

Επαρχιακός Δικαστής

Πιστό Αντίγραφο

Πρωτοκολλητής