ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

Ενώπιον: Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Π.Ε.Δ.

Αρ. Αγωγής: 1231/2024

Μεταξύ:

 

ΤΑΜΕΙΟ ΠΡΟΝΟΙΑΣ ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΥΠΑΛΛΗΛΩΝ ΚΥΠΡΟΥ

Ενάγοντες

και

 

KMC-SHUKUROGLOU LIMITED

Εναγόμενη

 

10 Νοεμβρίου, 2025

 

Εμφανίσεις:

Για Ενάγοντες/Αιτητές: κ. Π. Πανάγος για Πανάγος & Πανάγος Δ.Ε.Π.Ε.

Για Εναγόμενη/Καθ’ ης η αίτηση: κ. Δ. Διομήδους για Καλλή & Καλλή Δ.Ε.Π.Ε.

 

 

ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ

στην αίτηση των Εναγόντων/Αιτητών ημερομηνίας 24.1.2025
για συνοπτική απόφαση κατά της Εναγόμενης

 

 

Με την παρούσα αίτηση οι Ενάγοντες ζητούν την έκδοση συνοπτικής απόφασης υπέρ τους και εναντίον της Εναγόμενης στην αγωγή.

 

Οι Ενάγοντες αγοράσαν στα πλαίσια πλειστηριασμού το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 10/146 στη Λευκωσία (στο εξής το «Επίδικο Ακίνητο»). Η Εναγόμενη κατέχει μέρος του κτιρίου που βρίσκεται στο Επίδικο Ακίνητο. Η αγωγή αφορά, ουσιαστικά, προσπάθεια των Εναγόντων να αναγκάσουν την Εναγόμενη να παραδώσει κενή και ελεύθερη κατοχή. Πέραν των διαταγμάτων για την παράδοση κατοχής, με την αγωγή οι Ενάγοντες αξιώνουν επίσης αποζημιώσεις για διαφυγόντα κέρδη (mense profits) και άλλες συναφείς θεραπείες.

 

Θα ξεκινήσω με μια σύντομη αναφορά στα γεγονότα που συνθέτουν το πλαίσιο της διαφοράς όπως προκύπτουν από την έκθεση απαίτησης και τις ένορκες δηλώσεις που έχουν καταχωρηθεί εκατέρωθεν για σκοπούς αυτής της Αίτησης. Σημειώνω ότι ο πυρήνας των γεγονότων είναι κοινώς αποδεκτός.

 

Η Εναγόμενη κατέχει το Επίδικο Ακίνητο από το 2016 ως ενοικιαστής έχοντας συνάψει rental agreement (στο εξής η «Συμφωνία Ενοικίασης») ημερομηνίας 1.11.2016 (Τεκμήριο 4 στην ένορκη δήλωση της Αίτησης). Αντισυμβαλλόμενοι της ήταν η εταιρεία IMC International Merchandising Centre Ltd (στο εξής η «IMC») και ο Αντρέας Καϊσής (στο εξής «ΑΚ»). Η διάρκεια ενοικίασης εκτεινόταν μέχρι το 2046. Τόσο η IMC όσο και η Εναγόμενη εταιρεία ελέγχονται από τον ΑΚ.

 

Ο ΑΚ ήταν ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του Επίδικου Ακινήτου. Όμως, στις 31.1.1992 είχε συνάψει πωλητήριο έγγραφο (στο εξής το «Πωλητήριο Έγγραφο») με την IMC για το Επίδικο Ακίνητο (μέρος Τεκμηρίου 5 ένορκης δήλωσης ΑΠ). Το Πωλητήριο Έγγραφο δεν κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, το αντίτιμο για την αγορά του Επίδικου Ακινήτου ουδέποτε εξοφλήθηκε και το Επίδικο Ακίνητο παρέμενε εγγεγραμμένο στο όνομα του ΑΚ.

 

Το 2001, πριν την υπογραφή του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου, ο ΑΚ είχε υποθηκεύσει το Επίδικο Ακίνητο προς όφελος της Arab Jordan Investment Bank S.A. (υποθήκη Υ1713/2001, τεκμήριο 7 της ένορκης δήλωσης της Αίτησης). Σε κάποιο στάδιο οι εξασφαλισμένες υποχρεώσεις κατέστησαν υπερήμερες με αποτέλεσμα ο ενυπόθηκος δανειστής να επιδιώξει την πώληση του Επίδικου Ακινήτου δια πλειστηριασμού δυνάμει της διαδικασίας του Μέρους VIA του Ν.9/65. Οι Ενάγοντες ήταν ο επιτυχών προσφοροδότης σε πλειστηριασμό που διενεργήθηκε στις 5.7.2024 και απέκτησαν το Επίδικο Ακίνητο έναντι ποσού €6.500.000 (Τεκμήριο 7 ένορκης δήλωσης Αίτησης). Είχαν προηγηθεί άλλοι πλειστηριασμοί που δεν είχαν αποτέλεσμα.

 

Ο συνέταιρος και διευθυντής της Ernst & Young, κ. Ραπτόπουλος, τον οποίο ο ΑΚ περιγράφει ως σύμβουλό του, τον έφερε σε επαφή με εκπρόσωπο των Εναγόντων που τον ενημέρωσε ότι οι Ενάγοντες ενδιαφέρονταν για την αγορά του Επίδικου Ακινήτου. Ο ΑΚ τότε συζήτησε με τους Ενάγοντες το ενδεχόμενο, εάν αποκτούσαν το Επίδικο Ακίνητο στον πλειστηριασμό, παροχής δικαιώματος στον ΑΚ να το αγοράσει πίσω από αυτούς (call option) έναντι συγκεκριμένου ανταλλάγματος. Αυτό συνέβη περί τα τέλη Ιουνίου 2024, όπως το τοποθετεί χρονικά ο ΑΚ (παράγραφος 19 της ένορκης δήλωσης ΑΚ).

 

Κατόπιν διαβουλεύσεων των Εναγόντων και του ΑΚ, στις 4.7.2024 δηλαδή μια μέρα πριν τον πλειστηριασμό, είχαν υπογραφεί τα ακόλουθα:

 

(α)       Cancellation agreement (στο εξής η «Ακυρωτική Συμφωνία») μεταξύ του ΑΚ και της IMC με την οποία ακυρώθηκε το Πωλητήριο Έγγραφο (τεκμήριο 5 της ένορκης δήλωσης ΑΠ).

 

(β)       Variation agreement (στο εξής η «Τροποποιητική Συμφωνία»), μεταξύ του ΑΚ και της Εναγόμενης με την οποία τροποποιήθηκαν οι όροι του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου (τεκμήριο 6 στην ένορκη δήλωση ΑΠ). Μέσω της τροποποίησης ουσιαστικά επανακαθορίστηκε το ύψος του μηνιαίου ενοικίου και δόθηκε το δικαίωμα στον ΑΚ να αποκαλύψει πληροφορίες για την ενοικίαση σε ενδιαφερόμενους αγοραστές του Επίδικου Ακινήτου.

 

(γ)        Call Option Agreement (στο εξής η «Συμφωνία Δικαιώματος Αγοράς») μεταξύ του ΑΚ και των Εναγόντων. Με αυτή συμφωνήθηκε ότι σε περίπτωση που οι Ενάγοντες ήταν ο επιτυχών προσφοροδότης, τότε ο ΑΚ διατηρούσε υπό προϋποθέσεις δικαίωμα αγοράς του Επίδικου Ακινήτου σε καθορισμένη τιμή.

 

(δ)        Επιστολή από την Εναγόμενη προς τον ΑΚ (στο εξής η «Επιστολή Διαβεβαίωσης») με την οποία η Εναγόμενη, μεταξύ άλλων, διαβεβαίωνε ότι θα παρέδιδε κενή και ελεύθερη κατοχή του Επίδικου Ακινήτου εντός 30 ημερών σε περίπτωση πώλησης του σε πλειστηριασμό. 

 

            Στις πρόνοιες των εγγράφων αυτών θα επανέλθω στη συνέχεια.

 

Όπως σημείωσα πιο πάνω, οι Ενάγοντες ήταν ο επιτυχών προσφοροδότης στον πλειστηριασμό που διενεργήθηκε στις 4.7.2024 έναντι ποσού €6.500.000. Το Επίδικο Ακίνητο ενεγράφη στο όνομα τους στις 28.8.2024 (τεκμήριο 2 στην ένορκη δήλωση ΑΠ).

 

Οι Ενάγοντες καταχώρησαν την παρούσα αγωγή στις 30.10.2024. Η δικογραφημένη τους θέση, και αυτή που επαναλαμβάνουν ουσιαστικά μέσω της υπό κρίση Αίτησης, είναι ότι στην απόφαση τους να συμμετάσχουν στον πλειστηριασμό για απόκτηση του Επίδικου Ακινήτου είχαν βασιστεί στην Επιστολή Διαβεβαίωσης και ειδικότερα στις παραγράφους 2 και 3 αυτής όπου, μεταξύ άλλων, η Εναγόμενη είχε διαβεβαιώσει τον ΑΚ ότι:

 

«2.       We have further been informed that the Property will be sold in accordance with Part VIA of the Transfer and Mortgage of Immovable Property Law of 1965 (L. 9/1965) (the Foreclosure Legislation) and in the event that we do not deliver free and vacant possession, you and the successful buyer (if any) will suffer considerable damages.

3.         Considering the above, as well as after obtaining legal advice, if the Property is sold in accordance with the Foreclosure Legislation and the above registered owner wishes free and vacant possession of the Property, we are obliged to deliver it and for the considerably below market rent we have been paying you for years, we hereby warrant and represent that, within 30 days from the date on which the Property is sold and transferred to any third party via, without limitation, the auction process as stipulated in Part VIA of the Foreclosure Legislation, the Tenant and each of the Tenant’s directors irrevocably and unconditionally jointly and severally undertake to and shall:

2.1.      deliver free and vacant possession of the Property, together with all keys and counter-keys, to the new registered owner of the Property. The Tenant and each of the Tenant’s directors understand that remaining in the Property after such date shall constitute as trespass and shall give the new registered owner of the Property the right to immediately issue legal proceedings against the Tenant and each of the Tenant’s directors for the tort of trespass…

2.2.      pay all outstanding rental fees and all rental fees from the date in which the Property is registered in the name of the new registered owner and the date in which free and vacant possession of the Property is delivered…

2.3.      remove all of the Tenant’s assets and objects from the Property; and

2.4.      provide proof of payment for the garbage and eater supply fees, communal expenses, sewage fees, debts to the Electricity Authority of Cyprus, municipal and/or community taxes and utilities…

4.         The Tenant and each of the Tenant’s directors acknowledge, agree, represent and warrant that:

[…]

3.3.      each is aware that this letter and the undertakings, representations and warranties contained in this letter may be disclosed to third-parties as an inducement and/or reliance for the latter to take part in and acquire the Property via any auction process as stipulated in Part VIA of the [Foreclosure Legislation]….

3.4.      any person to whom this undertaking is disclosed can rely on the representations and warranties we provide in order to bid for the purchase of the Property in accordance with the Foreclosure Legislation; and

3.5.      in the event that for any reason whatsoever we do not deliver free and vacant possession of the Property, we have no defence in any potential action or claim and damages are not an adequate remedy; and

3.6.      considering the valuation of the Property being in the range of millions, we confirm that we have no funds available to satisfy any claim for damages.»

 

Όπως ανέφερα, οι Ενάγοντες υποστηρίζουν ότι βασίστηκαν στο περιεχόμενο της Επιστολής Διαβεβαίωσης και στις πιο πάνω παραστάσεις και διαβεβαιώσεις που εκεί περιλαμβάνονται για να πλειοδοτήσουν για το Επίδικο Ακίνητο.

 

Παρά τις διαβεβαιώσεις αυτές, η Εναγόμενη δεν παρέδωσε κατοχή του Επίδικου Ακινήτου εντός 30 ημερών από την εγγραφή του επ΄ ονόματι των Εναγόντων.

 

Υποστηρίζουν ότι η Εναγόμενη εμποδίζεται από την Επιστολή Διαβεβαίωσης και από τη συμπεριφορά και τις παραστάσεις της (estoppel by deed, estoppel by conduct, estoppel by representation) να παραμένει στο ακίνητο και να αρνείται την παράδοση κατοχής. Εμποδίζεται επίσης να παρουσιάσει μαρτυρία ασύμφωνη με το περιεχόμενο της Επιστολής Διαβεβαίωσης.

 

Σε αυτή τη βάση οι Ενάγοντες καταχώρησαν την παρούσα Αίτηση ζητώντας την έκδοση συνοπτικής απόφασης εναντίον της Εναγόμενης. Η Αίτηση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση του Ανδρέα Παναγιώτου, λειτουργού των Εναγόντων.

 

Η  Εναγόμενη έχει εγείρει ένσταση στην Αίτηση. Η ένσταση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση του ΑΚ που, όπως ανέφερα, εκτός από πρώην ιδιοκτήτης του Επίδικου Ακινήτου είναι και διευθυντής της Εναγόμενης εταιρείας.

 

Στην πορεία της Αίτησης, και οι δύο πλευρές καταχώρησαν συμπληρωματικές ένορκες δηλώσεις.

 

Να σημειώσω ότι μέσω της ένστασης, η Εναγόμενη προβάλλει 18 λόγους για την απόρριψη της Αίτησης. Ομαδοποιώντας τους λόγους αυτούς, εστιάζουν στη θέση ότι τα στοιχεία που παρουσιάζει μέσω της ένστασης καταδεικνύουν πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης, ότι η έκδοση συνοπτικής απόφασης θα της στερήσει το συνταγματικό δικαίωμα σε δίκη, υποστηρίζει ότι δεν έχουν συνενωθεί στην αγωγή όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι ώστε να μπορεί να διαγνωστεί «το πραγματικό ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου». Υποστηρίζει επίσης ότι η αγωγή είναι πρόωρη γιατί δεν έχει τερματιστεί η Συμφωνία Ενοικίασης και δεν ειδοποιήθηκε η Εναγόμενη για παράδοση του Επίδικου Ακινήτου. Αρνείται επίσης ότι ο ενόρκως δηλών της άλλης πλευράς είναι κατάλληλα εξουσιοδοτημένος.

 

Στην ακρόαση της Αίτησης, οι δύο πλευρές παρουσίασαν γραπτές αγορεύσεις και προέβηκαν σε προφορικές τοποθετήσεις. Ειδική αναφορά σε κάποια επιχειρήματα γίνεται κατωτέρω, στο βαθμό που κρίνεται αναγκαίο.

 

Πριν προχωρήσω περαιτέρω, σημειώνω ότι έχω μελετήσει την έκθεση απαίτησης, την Αίτηση, ένσταση και ένορκες δηλώσεις που υποστηρίζουν εκάστη μαζί με τα τεκμήρια που τις συνοδεύουν.

 

Ξεκινώ από τη νομική βάση της Αίτησης και τις αρχές που διέπουν αιτήσεις αυτής της φύσης. Αυτό θα θέσει το πλαίσιο για την ανάλυση που θα ακολουθήσει.

 

Η Αίτηση βασίζεται στο Μέρος 24 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας 2023. Η Αίτηση υποβλήθηκε μετά την καταχώρηση εμφάνισης από την Εναγόμενη (Μέρος 24.3 ΚΠΔ), υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση που περιλαμβάνει αναφορές στα έγγραφα και νομικά σημεία και σε αυτή καταγράφεται η πεποίθηση των Εναγόμενων ότι, με βάση τη μαρτυρία, η Εναγόμενη δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της απαίτησης ούτε υπάρχει λόγος για τον οποίο η απαίτηση να προχωρήσει σε δίκη (Μέρος 24.4(2)(3) ΚΠΔ).

 

Σύμφωνα με το Μέρος 24.2 ΚΠΔ:

 

«(1) Το δικαστήριο δύναται να εκδώσει συνοπτική απόφαση εναντίον ενάγοντα ή εναγόμενου επί του συνόλου απαίτησης ή επί συγκεκριμένου ζητήματος αν:

(α) κρίνει ότι:

(i) ο ενάγων δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της απαίτησης ή του ζητήματος· ή

(ii) ο εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης ή του ζητήματος· και

(β) δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.»

 

Η βάση για την ορθή προσέγγιση της εξουσίας του Δικαστηρίου καθορίζεται από το λεκτικό του Μέρους 24.2. Σύμφωνα με αυτό, το Δικαστήριο μπορεί να εκδώσει συνοπτική απόφαση εναντίον εναγόμενου, εν όλω ή εν μέρει, εάν πληρούνται σωρευτικά, δύο προϋποθέσεις. Συγκεκριμένα, πρέπει το Δικαστήριο να διαπιστώσει ότι (α) ο εναγόμενος δεν διαθέτει ρεαλιστική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης και (β) δεν υπάρχει άλλος επιτακτικός λόγος να διεξαχθεί δίκη.

 

Ως προς τον τρόπο με τον οποίο το Δικαστήριο πρέπει να προσεγγίζει αυτή τη διάταξη των νέων ΚΠΔ, δεν εντοπίζεται Κυπριακό δικαστικό προηγούμενο από το Εφετείο ή το Ανώτατο Δικαστήριο αν και έχουν εκδοθεί αποφάσεις από πρωτόδικα Δικαστήρια στις οποίες με έχουν παραπέμψει οι συνήγοροι των δύο πλευρών και τις οποίες έχω μελετήσει.

 

Βοηθητική είναι η καθοδήγηση της Αγγλικής νομολογίας για την αντίστοιχη διάταξη των Αγγλικών Θεσμών, που είναι πανομοιότυπη^[1]. Έχω ανατρέξει στις σχετικές παραγράφους του White Book 2021. Παραθέτω απόσπασμα από την παράγραφο 24.2.3, σελίδα 840 που, αν και μακροσκελές, είναι απόλυτα σχετικό και βοηθητικό.

 

Σημειώνω ότι οι Αγγλικές αποφάσεις στο πιο κάτω απόσπασμα αφορούσαν περιπτώσεις αιτήσεων που καταχωρήθηκαν από εναγόμενους για συνοπτική απόρριψη των αγωγών. Συνεπώς, οι αναφορές στο απόσπασμα σε ενάγοντα (claimant) πρέπει να διαβάζονται ωσάν να αναφέρονται σε εναγόμενο (defendant) ώστε να εφαρμοστούν κατ΄ αντιστοιχία στην περίπτωση της παρούσας αίτησης:

 

«24.2.3            The following principles applicable to applications for summary judgement were formulated by Lawson J in Easyair Ltd v Opal Telecom Ltd [2009] EWHC 339 (Ch) at [15] and approved by the Court of Appeal in AC Ward & Sons Ltd v Catlin (Five) Ltd [2009] EWCA Civ 1098; [2010] Lloyd’s Rep. I.R. 301 at 24:

 

i) The court must consider whether the claimant has a ‘realistic’ as opposed to ‘fanciful’ prospect of success: Swain v Hillman [2001] 1 All ER 91;

ii) A ‘realistic’ claim is one that carries some degree of conviction. This means a claim that is more than merely arguable: ED & F Man Liquid Products v Patel [2003] EWCA Civ 472 at [8];

iii) In reaching its conclusion the court must not conduct a ‘mini trial’: Swain v Hillman;

iv) This does not mean that the court must take at face value and without analysis everything that a claimant says in his statements before the court. In some cases it may be clear that there is no real substance in factual assertions made, particularly if contradicted by contemporaneous documents: ED & F Man Liquid Products Ltd v Patel at [10];…»

 

Πέραν της ανάγκης ο Δικαστήριο να καταλήξει ότι ο εναγόμενος δεν διαθέτει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης, πρέπει επίσης ο ενάγοντας να καταδείξει ότι δεν υπάρχει άλλος επιτακτικός λόγος να προχωρήσει η υπόθεση σε δίκη.

 

Καθοδήγηση από Κυπριακή νομολογία αναφορικά με το τί μπορεί να συνιστά «άλλο επιτακτικό λόγο» για δίκη, δεν υπάρχει. Η Αγγλική νομολογία για αυτό το ζήτημα είναι η μόνη διαθέσιμη για σκοπούς καθοδήγησης. Εκεί οι αποφάσεις εισηγούνται ότι ο λόγος που θα προβληθεί πρέπει να είναι πράγματι «επιτακτικός» (compelling). Ως τέτοιος θεωρήθηκε πχ η περίπτωση όπου η ενάγουσα εταιρεία ήταν υπό εκκαθάριση και υπήρχαν διάφορες απαιτήσεις και ανταπαιτήσεις μεταξύ των διαδίκων στο πλαίσιο της εκκαθάρισης («claims and cross-claims between the parties»)[2]. Επιτακτική κρίθηκε επίσης η ανάγκη για διεξαγωγή κανονικής δίκης όταν υπήρχαν στην ίδια αγωγή και άλλοι εναγόμενοι, πλην εκείνου εναντίον του οποίου ο ενάγων ζητούσε συνοπτική απόφαση, και δεν μπορούσαν να διαχωριστούν τα ζητήματα που θα αποφασίζονταν συνοπτικά με αυτά που αφορούσαν τους υπόλοιπους[3].

 

Αναφορικά με το βάρος απόδειξης σε Αιτήσεις αυτής της φύσης, στο White Book 2021, παράγραφος 24.2.5, σελίδα 842 αναφέρονται σχετικά τα εξής:

 

«If the applicant for summary judgement adduces credible evidence in support of their application, the respondent becomes subject to an evidentiary burden of proving some real prospect of success or some other reason for trial The standard of proof required of the respondent is not high. It suffices merely to rebut the applicant’s statement of belief. The language of R.24.2 (“no real prospect”…. “no other reason”…) indicates that in determining the question, the court must apply a negative test. The respondent’s case must cαrry some degree of conviction: the court is not required to accept without analysis everything said by a party in his statement before the court (ED& F Man Liquid Products Ltd v Patel [2003] EWCA Civ 472; [2003] C.P. Rep. 51 at [10]). In evaluating the prospects of success of a claim or defence judges are not required to abandon their critical faculties (Calland v Financial Conduct Authority [2015] EWCA Civ 192 at [29])».

 

Από την πιο πάνω ανάλυση, προκύπτει ότι το κριτήριο είναι διαφορετικό από αυτό που ίσχυε σε αιτήσεις για έκδοση συνοπτικής απόφασης υπό τους παλαιούς Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας. Εκεί, η αποκάλυψη υπεράσπισης που ήταν «κάτι περισσότερο από σκιώδης αλλά λιγότερο από πιθανή»^[4] αρκούσε για να δοθεί στον εναγόμενο η δυνατότητα να υπερασπιστεί την αγωγή σε δίκη. Τώρα ο εναγόμενος πρέπει να δείξει ότι διαθέτει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης.

 

Προχωρώ να εξετάσω τη μαρτυρία που έχει παρουσιαστεί από την πλευρά των Εναγόντων. Αναφέρθηκα ήδη πιο πάνω στο υπόβαθρο που περιβάλλει την αγωγή. Η θέση των Εναγόντων είναι ότι είχαν βασιστεί στην Επιστολή Διαβεβαίωσης για να πλειοδοτήσουν για το Επίδικο Ακίνητο. Ειδικότερα, βασίστηκαν στη διαβεβαίωση ότι η Εναγόμενη θα παρέδιδε κενή και ελεύθερη κατοχή του Επίδικου Ακινήτου εντός 30 ημερών από την αγορά και εγγραφή του στο όνομα νέου ιδιοκτήτη. Στη βάση αυτών των διαβεβαιώσεων συμμετείχαν στον πλειστηριασμό και στις 28.8.2024 ενεγράφησαν ως ιδιοκτήτες του Επίδικου Ακινήτου. Οι 30 μέρες παρήλθαν όμως η Εναγόμενη δεν παρέδωσε το Επίδικο Ακίνητο. Η θέση των Εναγόντων είναι ότι οι διαβεβαιώσεις και υποσχέσεις που περιλαμβάνονται στην Επιστολή Διαβεβαίωσης, εμποδίζουν την Εναγόμενη να προβάλλει οτιδήποτε αντίθετο και, κατ’ επέκταση, να υπερασπιστεί την αγωγή.

 

Ο κανόνας του κωλύματος λόγω έγγραφης δέσμευσης (estoppel by deed) προβλέπει πως όταν κάποιο πρόσωπο αναλάβει εγγράφως μια δέσμευση, τότε δεν μπορεί στη συνέχεια να παρουσιάσει μαρτυρία για να την αντικρούσει^[5].

 

Όπως επεξηγήθηκε στην Αγγλική υπόθεση Greer v Kettle [1938] A.C. 156:

 

«Estoppel by deed is a rule of evidence founded on the principle that a solemn and unambiguous statement or engagement in a deed must be taken as binding between parties and privies and therefore as not admitting any contradictory proof. It is important to observe that this is a rule of common law, though it may be noted that an exception arises when the deed is fraudulent or illegal.»

 

Στρέφομαι επομένως στην Επιστολή Διαβεβαίωσης. Έχω παραθέσει πιο πάνω τα σχετικά αποσπάσματα. Σε αυτή την Επιστολή, η Εναγόμενη δηλώνει ρητά ότι πριν την υπογραφή της έχει μελετήσει τα θέματα και έχει λάβει νομική συμβουλή. Δηλώνει επίσης πως γνωρίζει για την πρόθεση του ενυπόθηκου δανειστή να πωλήσει το Επίδικο Ακίνητο σε πλειστηριασμό δυνάμει του Ν.6/65. Βεβαιώνει και υπόσχεται, αμετάκλητα και άνευ όρων (irrevocably and unconditionally) ότι εντός 30 ημερών από την πώληση και εγγραφή του Επίδικου Ακίνητου στο νέο αγοραστή, τόσο η Εναγόμενη εταιρεία όσο και οι διευθυντές της θα παραδώσουν κενή και ελεύθερη κατοχή στο νέο ιδιοκτήτη. Αναγνωρίζει ότι σε περίπτωση που συνεχίσει να διατηρεί κατοχή του Επίδικου Ακινήτου μετά από την πιο πάνω προθεσμία, αυτό θα συνιστά παράνομη επέμβαση.

 

Περαιτέρω τόσο η Εναγόμενη όσο και οι διευθυντές της αναγνωρίζουν, δηλώνουν και συμφωνούν ότι η Επιστολή Διαβεβαίωσης μπορεί να αποκαλυφθεί σε ενδιαφερόμενους αγοραστές με σκοπό να βασιστούν σε αυτή για να συμμετάσχουν στον πλειστηριασμό. Δηλώνει, αναγνωρίζει και συμφωνεί όπως κάθε πρόσωπο στο οποίο αποκαλυφθεί η Επιστολή Διαβεβαίωσης μπορεί να βασιστεί στο περιεχόμενο της. Τέλος αναγνωρίζει, συμφωνεί και διαβεβαιώνει ότι σε περίπτωση που παραλείψει να παραδώσει κατοχή του Επίδικου Ακινήτου για οποιοδήποτε λόγο τότε στερείται υπεράσπισης σε πιθανή αγωγή εναντίον της.

 

Το περιεχόμενο της Επιστολής Διαβεβαίωσης είναι σαφές. Οι Ενάγοντες έλαβαν γνώση και βασίστηκαν στο περιεχόμενο της Επιστολής Διαβεβαίωσης (privies[6]). Αυτό καθιστά την Επιστολή Διαβεβαίωσης και τις δηλώσει που εκεί περιέχονται δεσμευτικές για την Εναγόμενη έναντι των Εναγόντων. Οι εκεί δηλώσεις εμποδίζουν την Εναγόμενη να προβάλλει ισχυρισμούς και να παρουσιάσει μαρτυρία ασύμφωνη με τις διαβεβαιώσεις και δεσμεύσεις που δόθηκαν.

 

Οι Ενάγοντες παραπέμπουν επίσης στη Συμφωνία Δικαιώματος Αγοράς όπου, μεταξύ άλλων στην παράγραφο (D) και (G) του προοιμίου αναφέρονται τα εξής:

 

«(D)     The board of directors or the decision makers of the Tenant, as defined in the Rental Agreement, are controlled by the Owner [ΑΚ] and (the Tenant) has provided an undertaking to deliver the Property with free and vacant possession if the Property is successfully sold to any third party, including the Fund [Ενάγοντες], during the auction and/or otherwise (the Tenant’s Undertaking). A copy of the Tenant’s Undertaking is attached as Appendix C.

[…]

(G)       The Parties acknowledge and agree that the Fund [Ενάγοντες] is relying on the Tentant’s Undertaking and the Cancellation Agreement which constitute (collectively and individually) a material inducement to the Fund [Ενάγοντες] to enter into this Option Agreement».

 

Παρακάτω, ο όρος 4.2 της Συμφωνίας Δικαιώματος Αγοράς προβλέπει τα εξής:

 

«4.2.    The Owner [ΑΚ] acknowledges and agrees that the Fund [Ενάγοντες] has entered into this Option Agreement solely relying upon the representations, agreements, assurances, statements or replies to specific enquiries (whether oral or written) made or alleged to have been made by the Owner [AK] including without limitation (a) the Tenant’s Undertaking, (b) the Cancellation Agreement…»

 

Να προσθέσω ότι παραρτήματα της Συμφωνίας Δικαιώματος Αγοράς ήταν η Συμφωνία Ενοικίασης, η Τροποποιητική Συμφωνία και η Ακυρωτική Συμφωνία.

 

Με δεδομένα τα πιο πάνω, κρίνω ότι οι Ενάγοντες έχουν αποσείσει το γενικό βάρος απόδειξης που βρισκόταν στους ώμους τους και έχουν επιτύχει να στοιχειοθετήσουν, στον απαιτούμενο βαθμό, τις αξιώσεις που εγείρουν και εδράζονται στο αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης. Θεωρώ επίσης ότι έχουν στοιχειοθετήσει στον απαιτούμενο βαθμό την ύπαρξη κωλύματος δια έγγραφης δηλώσεως (estoppel by deed) που εμποδίζει την Εναγόμενη να παρουσιάσει μαρτυρία αντίθετη με τις δηλώσεις της στην Επιστολή Διαβεβαίωσης.

 

Συνεπώς, το αποδεικτικό βάρος μετατίθεται στους ώμους της Εναγόμενης η οποία πρέπει πλέον να δείξει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης ή άλλο επιτακτικό λόγο για τη διεξαγωγή κανονικής δίκης[7].

 

Στις περιπτώσεις που προβάλλεται εμπόδιο στην προώθηση κάποιας υπεράσπισης ένεκα κωλύματος λόγω έγγραφης δήλωσης (estoppel by deed), το κοινοδίκαιο αναγνωρίζει εξαίρεση στον αποδεικτικό αυτό κανόνα όταν η έγγραφη βεβαίωση ήταν αποτέλεσμα δόλου ή παράνομη (fraudulent or illegal) [8].

 

Η Εναγόμενη στην ένσταση της προβάλλει διάφορες θέσεις για να αμφισβητήσει το δικαίωμα των Εναγόντων σε κατοχή του Επίδικου Ακινήτου. Πρέπει να πω ότι καμιά από τις θέσεις αυτές ασχολείται συγκεκριμένα με την Επιστολή Διαβεβαίωσης. Οι θέσεις που προωθούνται στις ένορκες του δηλώσεις ο ΑΚ, αφορούν την ευρύτερη συνεννόηση μεταξύ του ΑΚ και των Εναγόντων.

 

Σαφώς, η εξέταση της μαρτυρίας σε αυτό το στάδιο δεν πρέπει να μετατρέψει τη διαδικασία της Αίτησης σε «μίνι δίκη»[9]. Όμως, ως επεξηγείται στο White Book 2021, παράγραφος 24.3.5:

 

«The respondent’s case must carry some degree of conviction: the court is not required to accept without analysis everything said by a party in his statements before the court (ED & F Man Liquid Products Ltd v Patel [2003] EWCA Civ 472; [2003] C.P. Rep. 51 at [10]). In evaluating the prospects of success of a claim or defence, judges are not required to abandon their critical faculties (Calland v Financial Conduct Authority [2015] EWCA Civ 192 at [29]). However, the proper disposal of an issue under Pt 24 does not involve the judge in conducting a mini trial (Swain v Hillman [2001]1 All ER 91). Therefore the court hearing a Pt 24 application should be wary or trying issues of fact on evidence where the facts are apparently credible and are to be set against the facts being advanced by the other side. Choosing between them is the function of the trial judge, not the judge on an interim application, unless there is some inherent improbability in what is being asserted or some extraneous evidence which would contradict it.»

 

Όπως επισημάνθηκε στην ED & F Man Liquid Products Ltd v Patel (ανωτέρω) υπάρχουν περιπτώσεις όπου η εκδοχή της μια πλευράς είναι ξεκάθαρα χωρίς ουσία, ιδιαίτερα όταν η εκδοχή αναιρείται από έγγραφη μαρτυρία που ανάγεται στον ουσιώδη χρόνο. Θεωρώ ότι στην παρούσα περίπτωση συμβαίνει ακριβώς αυτό. Η εικόνα ως προς τα γεγονότα που προκύπτει από το περιεχόμενο των εγγράφων που υπογράφηκαν στις 4.7.2024 και την αλληλογραφία μεταξύ των μερών αναιρεί όσα τώρα προβάλλει ο ΑΚ.

 

Δεν παραγνωρίζω ότι η παρούσα διαδικασία δεν είναι δίκη και δεν είναι το κατάλληλο πλαίσιο για αξιολόγηση μαρτυρίας όμως το Δικαστήριο διατηρεί το δικαίωμα να ασκήσει τη δικαστική του κρίση («judges are not required to abandon their critical faculties», ως επισημαίνεται στο White Book 2021 παράγραφος 24.3.35, ανωτέρω).

 

Εξηγώ τί εννοώ.

 

Από τις θέσεις που προβάλλει ο ΑΚ, αυτό που προκύπτει αβίαστα είναι ότι η ουσία και κεντρική επιδίωξη της συνεννόησης που αποτυπώνεται στα διάφορα έγγραφα και συμφωνίες που υπογράφηκαν στις 4.7.2024, δεν ήταν η διατήρηση κατοχής του Επίδικου Ακινήτου από την Εναγόμενη αλλά η δυνατότητα του ΑΚ, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να αγοράσει το Επίδικο Ακίνητο από τους Ενάγοντες.

 

Δεν είναι σαφές ποιο ακριβώς είναι το παράπονο του ΑΚ. Όμως υποστηρίζει σε διάφορα σημεία των ενόρκων δηλώσεων του ότι πιέστηκε και εξαναγκάστηκε στην υπογραφή των διαφόρων εγγράφων στις 4.7.2024. Σύμφωνα με το άρθρο 19 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 συμφωνίες που συνάφθηκαν χωρίς ελεύθερη βούληση συνεπεία απάτης ή εξαναγκασμού είναι ακυρώσιμες κατ΄ επιλογή του αθώου μέρους.

 

Όμως ο ΑΚ καμία πρόθεση εκφράζει για ακύρωση της Συμφωνίας Δικαιώματος Αγοράς (της μοναδικής στην οποία ήταν μέρος οι Ενάγοντες) ή των άλλων εγγράφων. Αντίθετα, μέχρι τον Φεβρουάριο 2025 επιδίωκε την παράταση της περιόδου εξάσκησης του δικαιώματος αγοράς του Επίδικου Ακινήτου. Μάλιστα, για να πείσει τους Ενάγοντες να συναινέσουν στο αίτημα του για παράταση, εισηγήθηκε όπως η Εναγόμενη αποδεχτεί διάταγμα έξωσης από το Επίδικο Ακίνητο και απέστειλε μάλιστα προτεινόμενο λεκτικό για το διάταγμα. Συνεπώς, διαφαίνεται ότι καμία πρόθεση είχε να τερματίσει τη Συμφωνία Δικαιώματος Αγοράς. Αυτό για το οποίο παραπονείται ο ΑΚ είναι ότι οι Ενάγοντες δεν ανταποκρίθηκαν θετικά στο αίτημα του για παράταση.

 

Πρέπει επίσης να σημειώσω ότι κανένα παράπονο για πίεση ή εξαναγκασμό προβάλλει ο ΑΚ σε σχέση με την Επιστολή Διαβεβαίωσης (που απεστάλη από την Εναγόμενη προς τον ίδιο).

 

Εισηγείται γενικά ο ΑΚ ότι αποδεχόμενος τη συνεννόηση (όπως την περιγράφει) με τους Ενάγοντες ενήργησε υπό καθεστώς πίεσης λόγω του στενού χρονικού περιθωρίου στο οποίο διεξήχθησαν οι συζητήσεις και δεν είχε την ευκαιρία να συμβουλευτεί δικηγόρο.

 

Δεν μπορώ να δεχτώ ότι η Επιστολή Διαβεβαίωσης υπογράφηκε χωρίς η Εναγόμενη να έχει την ευκαιρία να λάβει νομική συμβουλή. Η θέση αυτή αναιρείται από το ίδιο το κείμενο αφού στην παράγραφο 3 αυτής η Εναγόμενη δηλώνει ότι αυτή και οι διευθυντές της δεσμεύονται έχοντας λάβει νομική συμβουλή («…after obtaining legal advice….»).

 

Καθίσταται επίσης σαφές από το περιεχόμενο της αλληλογραφίας που παρουσίασε ο ΑΚ (Τεκμήρια 4, 5, 6, 7, 8 και 9) αλλά και από το περιεχόμενο των ενόρκων δηλώσεων του ότι κατά τις συζητήσεις με τους Ενάγοντες συμμετείχε και ο οικονομικός του σύμβουλος, συνεταίρος του ελεγκτικού οίκοι Ernst & Young.

 

Περαιτέρω, σε σχέση με αυτούς τους ισχυρισμούς περί εξαναγκασμού και πίεσης, πρέπει να πω ότι δεν διακρίνω γεγονότα που να δείχνουν απρεπή συμπεριφορά από τους Ενάγοντες.

 

Ο ΑΚ αναφέρεται σε προηγούμενες διαδικασίες πλειστηριασμού του Επίδικου Ακινήτου και προσπάθειες του να τις ανακόψει. Δέχομαι ότι ίσως αισθανόταν κάποια πίεση ένεκα της αδυναμίας να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις του ενυπόθηκου δανειστή και της διαφαινόμενης αποτυχίας του να εξεύρει αγοραστή για το Επίδικο Ακίνητο για την τιμή που εκείνος θεωρεί ως αντιπροσωπευτική της πραγματικής του αξίας. Όμως καμία πίεση προήλθε από τους Ενάγοντες. Η πίεση που αισθανόταν ο ΑΚ, προερχόταν από τον ενυπόθηκο δανειστή που ήταν η Arab Jordan Investment Bank S.A.. Οι Ενάγοντες δεν συνδέονται με τον ενυπόθηκο δανειστή. Είναι ένα τρίτο πρόσωπο που ενδιαφέρθηκε να συμμετάσχει στον πλειστηριασμό για την πώληση του Επίδικου Ακινήτου. Η δυνατότητα των Εναγόντων να συμμετάσχουν στον πλειστηριασμό και να προσπαθήσουν να αγοράσουν το Επίδικο Ακίνητο δεν εξαρτάτο από οποιαδήποτε συμφωνία ή συνεννόηση με τον ΑΚ. Ακόμα και χωρίς τη σύμφωνη γνώμη ή και με τη διαφωνία του ΑΚ, είχαν το δικαίωμα να πλειοδοτήσουν. Οι Ενάγοντες παραχώρησαν στον ΑΚ συμβατικό δικαίωμα να αγοράσει (υπό όρους) πίσω το Επίδικο Ακίνητο εάν επιτύγχαναν στον πλειστηριασμό. Τέτοια πράξη θα απέφερε στους Ενάγοντες οικονομικό όφελος. Όμως δεν διακρίνω να υπήρχε οποιαδήποτε πίεση από μέρους τους προς τον ΑΚ ή την Εναγόμενη. Αντίθετα, η αλληλογραφία που ο ΑΚ παρουσίασε παραπέμπει στο ότι αυτός ήταν εκείνος που επιδίωκε και πίεζε για τη θετική κατάληξη των συζητήσεων μεταξύ τους.

 

Σύμφωνα με τη Συμφωνία Δικαιώματος Αγοράς, ο ΑΚ είχε δικαίωμα αγοράς του Επίδικου Ακινήτου που μπορούσε να εξασκήσει εντός 6 μηνών από την εγγραφή του Επίδικου Ακινήτου στο όνομα των Εναγόντων («shall not exceed 6 months from the date of registration of the Property in the name of the Fund», παράγραφος 1.1, ορισμός Option Period στη Συμφωνία Δικαιώματος Αγοράς).

 

Οι προϋποθέσεις για την άσκηση του δικαιώματος αυτού ορίζονται στην παράγραφο 2.3 της Συμφωνίας Δικαιώματος Αγοράς που προβλέπει ότι:

 

«2.3     The Owner [ΑΚ] may exercise the Owner’s Option at any time during the Option Period by:

2.3.1    serving a written notice to the Fund informing the latter of its intention to exercise the Owner’s Option,

2.3.2    Paying the amount of €2.000.000 (two million euros) (the Reservation Fee/Down Payment concurrently with the serving of the written notice…»

(υπογράμμιση δική μου)

 

Από τα έγγραφα που ο ίδιος ο ΑΚ έχει παρουσιάσει (τεκμήρια 11 και 12 της ένορκης του δήλωσης) φαίνεται ότι παρέδωσε γραπτή ειδοποίηση για την πρόθεση του να εξασκήσει το δικαίωμα αγοράς του Επίδικου Ακινήτου. Όμως δεν πλήρωσε το ποσό των €2.000.000 που έπρεπε να πληρωθεί ταυτόχρονα με την ειδοποίηση. Συνεπώς, αβίαστα προκύπτει ότι δεν εξασκήθηκε νομότυπα το δικαίωμα που του παρείχε η Συμφωνία Δικαιώματος Αγοράς.

 

Από την αλληλογραφία που παρουσιάστηκε, προκύπτει ότι ο ΑΚ ζητούσε παράταση της προθεσμίας των 6 μηνών (Τεκμήριο 14 της ένορκης δήλωσης του). Όπως ανέφερα, στις προσπάθειες του να πείσει του Ενάγοντες να αποδεχτούν την αιτούμενη παράταση, ο ΑΚ είχε εισηγηθεί το λεκτικό έκδοσης εκ συμφώνου απόφασης για έξωση της Εναγόμενης από το Επίδικο Ακίνητο αποστέλλοντας μάλιστα προτεινόμενο λεκτικό για το διάταγμα έξωσης (Τεκμήριο 15 της ένορκης δήλωσης του). Οι Ενάγοντες δεν αποδέχτηκαν. Καμία συμβατική ή άλλη υποχρέωση είχαν να αποδεχτούν το αίτημα του.

 

Εάν τελικά το πλαίσιο που συμφωνήθηκε ή η συνεννόηση, δεν είχαν το προσδοκώμενο αποτέλεσμα για τον ΑΚ, αυτό δεν σημαίνει ότι η Εναγόμενη διαθέτει ρεαλιστική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης στην παρούσα αγωγή. 

 

Επί της ουσίας, κρίνω ότι δεν έχει παρουσιαστεί μαρτυρία από την πλευρά της Εναγόμενης που να αποκαλύπτει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης στην αγωγή.

 

Πέραν των πιο πάνω, ο ΑΚ προβάλλει διάφορες θέσεις που φαίνεται να συνιστούν προσπάθεια αμφισβήτησης της διαδικασίας πλειστηριασμού, κατά πόσο υπήρχε υπερήμερο χρέος και το ύψος του, εάν είχε καθοριστεί ορθά η επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης του Ενυπόθηκου Ακινήτου. Εκείνες οι αναφορές στη μαρτυρία του δεν θα απασχολήσουν γιατί είναι εκτός πλαισίου. Για σκοπούς αυτής της αγωγής είναι δεδομένο ότι οι Ενάγοντες συμμετείχαν στον πλειστηριασμό του Επίδικου Ακινήτου που έγινε στις 5.7.2024, ήταν ο επιτυχών προσφοροδότης και κατέστησαν εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες. Οτιδήποτε προηγήθηκε μεταξύ ενυπόθηκου δανειστή και ενυπόθηκου οφειλέτη δεν ενδιαφέρει.

 

Προβάλλεται επίσης ως λόγος ένστασης ότι το παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει τη διαφορά γιατί αυτή εμπίπτει στην αρμοδιότητα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Αναφορικά με αυτή τη θέση, σημειώνω ότι η διαδικασία αμφισβήτησης της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου ρυθμίζεται από τις πρόνοιες του Μέρους 12 των ΚΠΔ. Η Εναγόμενη καταχώρησε σημείωμα εμφάνισης στις 18.11.2024 και σε αυτό δεν δήλωσε πρόθεση να αμφισβητήσει τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου να εκδικάσει την απαίτηση (Μέρος 12.1(1)(α) ΚΠΔ). Ούτε υπέβαλε σχετική αίτηση δυνάμει του Μέρους 12.1(3) ΚΠΔ εντός της καθορισμένης προθεσμίας. Συνεπώς από το 2024, η Εναγόμενη αποδέχτηκε τη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου. Εκ του περισσού όμως, σημειώνω ότι σύμφωνα με το τεκμήριο 2 (σελ. 7) στην ένορκη δήλωση του ΑΚ, το κτίριο στο Επίδικο Ακίνητο ολοκληρώθηκε το 2000. Συνεπώς, εκ των πραγμάτων, η υπόθεση δεν εμπίπτει στη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.

 

Επιπρόσθετα, ο ΑΚ φαίνεται να παραπονείται ότι η επιφυλαχθείσα τιμή των €5.200.000 στον πλειστηριασμό που έγινε στις 5.7.2024 ήταν υπερβολικά χαμηλή. Αναφέρει ότι προσπαθούσε να εξασφαλίσει δανεισμό με σκοπό να εξοφλήσει το ενυπόθηκο χρέος «γιατί σε περίπτωση τυχόν πώλησης του στην επιφυλαχθείσα τιμή των €5.200.000 θα είχα μια τεράστια οικονομική ζημιά περί τα €38.000.000!» (παράγραφος 14 της ένορκης δήλωσης ΑΚ). Παραδόξως όμως, στην επόμενη παράγραφο αναφέρει ότι «ο σημαντικότερος παράγοντας για τον καθορισμό της επιφυλαχθείσας τιμής του ακινήτου των €5.200.000 και την ανυπαρξία ενδιαφέροντος στους προηγούμενους άγονους πλειστηριασμούς ήταν το γεγονός της ύπαρξης της Σύμβασης Ενοικίασης της Καθ’ ης η Αίτηση πιο πάνω, κάτι που λόγω της διάρκειας και του μηνιαίου ενοικίου επηρέαζε σημαντικά την αξία του Ακινήτου σε περίπτωση πώλησης του από την τράπεζα με αποτέλεσμα να ληφθεί πολύ σοβαρά υπόψη στον καθορισμό της επιφυλαχθείσας τιμής των €5.200.000. Επαναλαμβάνω ότι η εκτιμημένη αξία του ακινήτου μου ως είχε πρόσφατα εκτιμηθεί ανέρχεται στα €43.000.000» (παράγραφος 15 της ένορκης δήλωσης).

 

Δεν είναι αντιληπτό το επιχείρημα του ΑΚ. Υπενθυμίζω ότι ο ΑΚ είναι το πρόσωπο που ελέγχει την Εναγόμενη («the board of directors or the decision makers of the Tenant are controlled by the Owner», recital (D), Συμφωνία Δικαιώματος Αγοράς). Κατ΄ επέκταση, ο ΑΚ ήταν σε θέση να ελέγξει κατά πόσο θα συνέχιζε η ενοικίαση, τη διάρκεια της και το πληρωτέο ενοίκιο. Συνεπώς, δεν είναι αντιληπτό γιατί παραπονείται για την χαμηλή επιφυλαχθείσα τιμή και τη ζημιά που υποστηρίζει ότι θα υφίστατο από ενδεχόμενη πώληση του Επίδικου Ακινήτου σε υποτιμημένη αξία. Επαναλαμβάνω ότι δεν εξετάζω την ορθότητα της εκτιμημένης αξίας ή επιφυλαχθείσας τιμής του Επίδικου Ακινήτου. Αυτό που ενδιαφέρει για σκοπούς της παρούσας Αίτησης είναι ότι το Επίδικο Ακίνητο αποκτήθηκε στα πλαίσια πλειστηριασμού που διενεργήθηκε δυνάμει του Μέρους VIA του Ν.9/65, διαδικασία ανοικτή προς οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο αγοραστή.

 

Προβάλλεται επίσης το επιχείρημα από την πλευρά της Εναγόμενης ότι η αγωγή είναι πρόωρη γιατί η Εναγόμενη δεν ειδοποιήθηκε για την αγορά και εγγραφή του Επίδικου Ακινήτου στους Ενάγοντες και δεν της ζητήθηκε να το εγκαταλείψει. Παράλληλα προβάλλεται το επιχείρημα ότι η αγωγή είναι πρόωρη γιατί δεν έχει τερματιστεί η ενοικίαση. Δεν μπορώ να δεχτώ αυτή τη θέση. Ο ΑΚ, που ορκίζεται την ένορκη δήλωση εκ μέρους της Εναγόμενης ως διευθυντής της, ήταν ο προηγούμενος ιδιοκτήτης του Επίδικου Ακινήτου, αντισυμβαλλόμενος των Εναγόντων στη Συμφωνία Δικαιώματος Αγοράς και είναι το πρόσωπο που ελέγχει την Εναγόμενη. Η Εναγόμενη περαιτέρω, υπέγραψε την Επιστολή Διαβεβαίωσης με το περιεχόμενο που περίγραψα πιο πάνω. Με αυτά τα δεδομένα, οι ισχυρισμοί ότι η Εναγόμενη τελούσε σε άγνοια για την αγορά του Επίδικου Ακινήτου από τους Ενάγοντες και ότι θεωρούσε πώς θα συνέχιζε η ενοικίαση μετά την πώληση του Επίδικου Ακινήτου στερούνται σοβαρότητας. Η Εναγόμενη διαβεβαίωνε ότι θα παρέδιδε κατοχή του Επίδικου Ακινήτου εντός 30 ημέρων από την αγορά και εγγραφή του στο νέο ιδιοκτήτη. Με κανένα τρόπο αυτή η δήλωση συνάδει με τη θέση ότι η ενοικίαση θα συνέχιζε.

 

Ακόμα ένα σημείο που εγείρεται από την Εναγόμενη είναι ότι το αντάλλαγμα που οι Ενάγοντες θα λάμβαναν εάν εξασκούσε ο ΑΚ το δικαίωμα επαναγοράς του Επίδικου Ακινήτου δυνάμει της Συμφωνίας Δικαιώματος Αγοράς, θα συνιστούσε τοκογλυφία και θα ήταν παράνομο. Θεωρώ ότι πρόκειται για ευκαιριακό και επιπόλαιο επιχείρημα. Θα περιοριστώ να σημειώσω ότι αυτή η θέση συγκρούεται με την επιδίωξη του ΑΚ μέχρι και τον Φεβρουάριο 2025 να εξασφαλίσει παράταση της περιόδου άσκησης του δικαιώματος επαναγοράς. Σε κάθε περίπτωση, το παρόν Δικαστήριο είναι αναρμόδιο να διαγνώσει τη διάπραξη ποινικών αδικημάτων.

 

Σαν γενικό σχόλιο πρέπει να πω ότι η όλη εικόνα που παρουσίασε η πλευρά της Εναγόμενης στην ένσταση της φαντάζει απίθανη («inherent improbability» ως το απόσπασμα από το White Book 2021 παράγραφος 24.3.5, ανωτέρω).

 

Πέραν των πιο πάνω, η Εναγόμενη προβάλλει ως λόγο ένστασης ότι δεν είναι όλοι οι αναγκαίοι διάδικοι ενώπιον του Δικαστηρίου. Ο ΑΚ υποστηρίζει συγκεκριμένα ότι μόνο μεταξύ των Εναγόντων και της Εναγόμενης δεν μπορεί να αποφασιστεί το «πραγματικό ιδιοκτησιακό καθεστώς του Επίδικου Ακινήτου» (παράγραφος 70 της ένορκης δήλωσης ΑΚ). Δεν συμφωνώ με αυτό το επιχείρημα. Κατά πρώτον, σε ό,τι αφορά τους Ενάγοντες και την Εναγόμενη το ιδιοκτησιακό καθεστώς του Επίδικου Ακινήτου είναι ότι αυτό ανήκει στους Ενάγοντες που είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες. Μέσω της ένστασης δεν αποκαλύπτεται οτιδήποτε που να εισηγείται ότι η Εναγόμενη διαθέτει ιδιοκτησιακό δικαίωμα επί του Επίδικου Ακινήτου. Όσα ο ΑΚ αναφέρει στις ένορκες του δηλώσεις φαίνεται να αφορούν τον ίδιο προσωπικά. Τίποτε δεν τον εμποδίζει να προωθήσει τυχόν αξίωση του σε σχέση με την ιδιοκτησία του Επίδικου Ακινήτου εναντίον των Εναγόντων. Όμως αυτά που αναφέρει δεν συνιστούν ικανή υπεράσπιση για την Εναγόμενη στην παρούσα αγωγή.

 

Μέσω της ένστασης αμφισβητείται επίσης ότι ο Ανδρέας Παναγιώτου είναι αρμόδιο πρόσωπο να ορκίζεται για τους Ενάγοντες για σκοπούς της Αίτησης «γιατί το αξίωμα του ως προέδρου της διαχειριστικής επιτροπής δεν του παρέχει αφ’ εαυτό τέτοια εξουσιοδότηση» (παράγραφος 78 της ένορκης δήλωσης ΑΚ). Δεν συμφωνώ. Ο ενόρκως δηλών εξηγεί στις ένορκες δηλώσεις του το ρόλο και εμπλοκή του στα επίδικα γεγονότα και στη συνομολόγηση της Συμφωνίας Δικαιώματος Αγοράς και ήταν παρών στη συνάντηση με τον ΑΚ, τον σύμβουλό του και άλλους εκπροσώπους των μερών. Εξ άλλου, οι Ενάγοντες εκπροσωπούνται από δικηγόρο και είναι σε θέση να λάβουν μέτρα για δική τους προστασία εάν μη εξουσιοδοτημένο ή αναρμόδιο άτομο προβαίνει σε ένορκες δηλώσεις εκ μέρους τους στα πλαίσια της αγωγής.

 

Θεωρώ ότι δεν χρειάζεται να επεκταθώ περαιτέρω, για τους λόγους που έχω εξηγήσει συμφωνώ με τη θέση των Εναγόντων ότι η Εναγόμενη δεν διαθέτει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης στην αγωγή σε ό,τι αφορά τις αξιώσεις που βασίζονται σε παράνομη επέμβαση.

 

Πέραν αυτή της διαπίστωσης, δεν διακρίνω επιτακτικό λόγο για τον οποίο η υπόθεση να πρέπει να προχωρήσει σε δίκη. Στο White Book 2021, παράγραφος 24.2.4 παρατίθενται διάφορα παραδείγματα από Αγγλική νομολογία όπου κρίθηκε ότι συνέτρεχαν επιτακτικές περιστάσεις (compelling reasons) για σκοπούς του Part 24 CPR, ώστε να επιτραπεί να προχωρήσει η υπόθεση σε δίκη. Η παρούσα δεν εμπίπτει ούτε προσομοιάζει σε οποιανδήποτε από εκείνες τις υποθέσεις.

 

Ακολουθεί από τα πιο πάνω ότι σε σχέση με τις αξιώσεις που αφορούν παράνομη επέμβαση, πληρούνται οι προϋποθέσεις του Μέρους 24 ΚΠΔ για έκδοση συνοπτικής απόφασης υπέρ των Εναγόντων και εναντίον της Εναγόμενης.

 

Ένα τελευταίο ζήτημα που εγείρεται από την πλευρά της Εναγόμενης και θεωρώ ότι χρήζει απάντησης, είναι η θέση ότι η διαδικασία του Μέρους 24.2 καταστρατηγεί το Συνταγματικό δικαίωμα της σε δίκαιη δίκη. Εξέτασα τα επιχειρήματα της Εναγόμενης και δεν συμφωνώ.

 

Η Εναγόμενη δεν έχει αποστερηθεί του δικαιώματος της για πρόσβαση στο Δικαστήριο. Αντίθετα έχει ασκήσει το δικαίωμα της να προβάλλει τις θέσεις της με την καταχώρηση της ένστασης της. Το δικαίωμα πρόσβασης στο Δικαστήριο δεν συνεπάγεται δικαίωμα προώθησης μιας υπόθεσης σε δίκη, χωρίς ρεαλιστική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης και χωρίς άλλο επιτακτικό λόγο. Εξ άλλου, δικαίωμα σε δίκαιη αντιμετώπιση στο Δικαστήριο διαθέτουν και οι αντίδικοι.

 

Συνιστά πρωταρχικό καθήκον του Δικαστηρίου να διαχειρίζεται τις υποθέσεις με δίκαιο τρόπο και αναλογικό κόστος. Το καθήκον αυτό περιλαμβάνει τον ταχύ και αποτελεσματικό χειρισμό κάθε υπόθεσης και τη δίκαιη κατανομή των πόρων του Δικαστηρίου, λαμβανομένης υπόψη της ανάγκης για κατανομή πόρων και σε άλλες υποθέσεις. Η εξουσία που παρέχεται στο Δικαστήριο δυνάμει του Μέρους 24.2 είναι, ουσιαστικά, ένα εργαλείο για την αποτελεσματική προαγωγή του πρωταρχικού σκοπού των δικονομικών κανόνων. Η αποτελεσματική διαχείριση των υποθέσεων είναι απαραίτητη για τη διασφάλιση του δικαιώματος πρόσβασης των πολιτών στη δικαιοσύνη.

 

Στο σύγγραμμα Zuckerman on Civil Procedure, Principles, 4^η έκδοση, 2021 αναφέρονται σχετικά με αυτό ακριβώς το ζήτημα τα ακόλουθα στην παράγραφο 9.62:

 

«In his Access to Justice reports Lord Wolf found the old rule unsatisfactory because it allowed unmeritorious cases to go to trial when they should have been disposed of summarily. The test of “a real prospect of succeeding” must therefore be understood in the context of the reports’ policy to promote proportionate use of resources. The purpose of the CPR test is to avoid the use of the normal pre-trial and trial procedures for resolving disputes that cannot benefit from the use of these procedures. It follows that summary judgment must be given where the normal processes are not likely to turn up something that could make a difference to the outcome».

 

(υπογράμμιση δική μου)

 

Συνοψίζοντας τα πιο πάνω κρίνω ότι οι Ενάγοντες δικαιούνται σε απόφαση για τις αξιώσεις των παραγράφων (Α), (Β), (Γ) και (ΣΤ) του παρακλητικού της αγωγής (με τη διαφοροποίηση που καθορίζω πιο κάτω), οι οποίες εδράζονται στην παράνομη επέμβαση του Επίδικου Ακινήτου.

 

Πέραν των αξιώσεων που αφορούν την παράνομη επέμβαση, οι Ενάγοντες αξιώνουν και θεραπείες που συναρτώνται με οχληρία. Πρόκειται για τις αξιώσεις των παραγράφων (Δ), (Ε) και (Ζ). Κρίνω ότι η μαρτυρία δεν στοιχειοθετεί επαρκώς αυτές τις αξιώσεις οι οποίες δεν επιτυγχάνουν.

 

Περαιτέρω, δεν έχω ικανοποιηθεί ότι υπό τις περιστάσεις είναι αναγκαία η έκδοση της αναγνωριστικής απόφασης της παραγράφου (Η), ούτε δικαιολογείται η επιδίκαση αποζημιώσεων ως οι παράγραφοι (ΙΑ), (ΙΒ) και (ΙΓ).

 

Παραμένουν οι αξιώσεις των παραγράφων (Θ) και (Ι) που αφορούν απαίτηση για μηνιαίο ενοίκιο €50.000 από 1.9.2024 μέχρι την παράδοση κατοχής του Επίδικου Ακινήτου. Πρόκειται για το ποσό που η Εναγόμενη συμφώνησε να πληρώσει ως ενοίκιο από 1.8.2024 δυνάμει της Τροποποιητικής Συμφωνίας. Η Εναγόμενη υποστηρίζει ότι ενδεχόμενη επιδίκαση του ποσού αυτού συνιστά ποινική ρήτρα ενόψει της αύξησης από το ποσό της αρχικής Συμφωνίας Ενοικίασης που ήταν €6.000 μηνιαίως.

 

Όμως, η ίδια η Εναγόμενη αναγνωρίζει επίσης ότι το προηγούμενο ενοίκιο των €6.000 ήταν «considerably below market rent» (παράγραφος 3 της Επιστολής Διαβεβαίωσης). Θεώρησε το ποσό των €50.000 εύλογο μηνιαίο ενοίκιο για το Επίδικο Ακίνητο, εξ ου και οι Ενάγοντες απαιτούν αυτό το ποσό. Μέσω της ένστασης δεν έχει παρουσιαστεί οποιαδήποτε θέση ή επιχείρημα που να θέτει σε αμφισβήτηση ότι η Εναγόμενη συμφώνησε να πληρώνει το ποσό αυτό. Ούτε με τη σειρά μου διακρίνω λόγο για τον οποίο η Εναγόμενη να πληρώνει άλλο ποσό από αυτό που έχει η ίδια συμφωνήσει (παράγραφος 2.5 της Τροποποιητικής Συμφωνίας). Συνεπώς, θεωρώ ότι οι Ενάγοντες δικαιούνται σε απόφαση για το εν λόγω ποσό.

 

Καταληκτικά, η Αίτηση επιτυγχάνει και εκδίδεται συνοπτική απόφαση στην αγωγή υπέρ των Εναγόντων και εναντίον της Εναγόμενης ως οι παράγραφοι (Α), (Β), (Γ) και (ΣΤ).

 

Στην περίπτωση των διαταγμάτων των παραγράφων (Β) και (Γ), η περίοδος συμμόρφωσης καθορίζεται σε 45 μέρες από την επίδοση στην Εναγόμενη, αντί 7 που ζητούν οι Ενάγοντες, χρονικό διάστημα που κρίνω εύλογο υπό τις περιστάσεις.

 

Εκδίδεται επίσης απόφαση υπέρ των Εναγόντων και εναντίον της Εναγόμενης για €50.000 μηνιαίως, ως διαφυγόν κέρδος, από 1.9.2024 μέχρι την παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής του Επίδικου Ακινήτου. Το ποσό αυτό καθίσταται πληρωτέο την 1^η μέρα έκαστου μήνα.

 

Επί των επιδικασθέντων ποσών, επιδικάζεται νόμιμος τόκος από την ημερομηνία που κάθε επί μέρους πληρωμή κατέστη ή θα καταστεί πληρωτέα.

 

Παραμένει το θέμα των εξόδων της Αίτησης και της αγωγής. Ακολουθώντας το αποτέλεσμα τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ των Εναγόντων και εναντίον της Εναγόμενης. Τα έξοδα να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και να εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

 

(Υπ.)  …………………………………………………….
Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Π.Ε.Δ.

Πιστό Αντίγραφο

 

Πρωτοκολλητής