ΕΠΑΡΧΙΑΚO ΔΙΚΑΣΤΗΡΙO ΛEΥΚΩΣΙΑΣ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Παπαθανασίου, Α.Ε.Δ.
Αρ. Αίτησης / Έφεσης 444/2025 (i-justice)
Επί της αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και επί τοις αφορώσι τον Περί Ακινήτου Περιουσίας Διακατοχή Νόμο Κεφ. 224 ως και τις τροποποιήσεις τους.
Μεταξύ:
1. Ν.Ε.Σ.
2. Π.Χ.
Αιτητές/Εφεσείοντες
-και-
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ
ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ
Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη
------------------------------------------------------------------
Ημερομηνία: 13/11/2025
Εμφανίσεις:
Για τους Αιτητές/Εφεσείοντες: κ. Κ. Δημοσθένους για Αργυρού & Δημοσθένους ΔΕΠΕ.
Για την Καθ’ ης η αίτηση/Εφεσίβλητη: κα Π. Φωτιάδη για Πανάγος & Πανάγος ΔΕΠΕ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Η Αίτηση / Έφεση
Με την παρούσα αίτηση/έφεση (στο εξής η Αίτηση), οι Αιτητές/Εφεσείοντες (στο εξής οι Αιτητές) εξαιτούνται:
«Α. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται και/ή να παραμερίζεται η ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» ημερ. 31/07/2025, κοινοποιηθείσα στους Αιτητές και στον εγγυητή στις 25/08/2025, με ιδιωτική επίδοση και αφορώσα την πώληση διά πλειστηριασμού του ακινήτου, το οποίο υποθηκεύτηκε προς όφελος της Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητης δυνάμει της Υποθήκης υπ’ αρ. …..2011 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας και παρουσιάζεται στην εν λόγω ειδοποίηση με τα ακόλουθα στοιχεία:
Λευκωσία….χωράφι…μερίδιο 2/6.
Β. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται και/ή να παραμερίζεται η προγραμματισμένη στις 14/11/2025 και ώρα 10:00 π.μ στο ηλεκτρονικό σύστημα πλειστηριασμού www.eauction-cy.com διαδικασία πώλησης διά πλειστηριασμού του ακινήτου, το οποίο υποθηκεύτηκε προς όφελος της Καθ’ ης η Αίτηση/ Εφεσίβλητης δυνάμει της Υποθήκης υπ’ αρ. ……./2011 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας και παρουσιάζεται στην ειδοποίηση «ΙΑ» με τα ακόλουθα στοιχεία:
Λευκωσία….χωράφι…μερίδιο 2/6.
Γ. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να αναστέλλεται η διαδικασία όπως προβλέπεται στο Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεων Ακινήτων Νόμου αρ. 9/65 ως ετροποποιήθη ένεκα της ακυρότητας και/ή του παραμερισμού της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» ημερ. 31/07/2025.
Δ. Οποιαδήποτε άλλη θεραπεία το Δικαστήριο ήθελε κρίνει δίκαια και/ή πρέπουσα υπό τας περιστάσεις.
Ε. Έξοδα, πλέον Φ.Π.Α, πλέον έξοδα επίδοσης.
Η ως άνω αναφερόμενη ειδοποίηση ημερομηνίας 31/07/2025 της Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητης επισυνάπτεται στην παρούσα αίτηση. »
Η αίτηση/έφεση βασίζεται επί των Άρθρων 2, 29-32 και 43 του περί Δικαστηρίων Νόμου (Ν.14/60), στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 ως έχει τροποποιηθεί και ειδικότερα στα Άρθρα 5, 27, 36-38, 40-42, 44Α έως και 44ΚΖ και τα Παραρτήματα αυτού, στους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Κανονισμούς του 2015 (Κ.Δ.Π. 185/2015), στα άρθρα 80 και 81 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, ως έχει τροποποιηθεί, στους Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς 1 - 18, στον περί Πωλήσεως Διαδικαστικό Κανονισμό του 1994, στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας Δ.39, Δ.48 ΘΘ1-13, Δ.55 και Δ.64, στον περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο, Κεφ. 6 και δη στο άρθρο 23, στο Σύνταγμα της Κυπριακής Δημοκρατίας και ειδικότερα στα άρθρα 23, 26, 28 και 30, στο Πρώτο Πρόσθετο Πρωτόκολλο της ΕΣΔΑ, στις αρχές της Επιείκειας και του Κοινοδικαίου, στις συμφυείς εξουσίες και την πρακτική του Δικαστηρίου και στη σχετική Νομολογία.
Οι Αιτητές εφεσιβάλλουν ή και εξαιτούνται την ακύρωση ή και τον παραμερισμό της ως άνω αναφερόμενης ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» για τους ακόλουθους λόγους:
« 1. Η επίδικη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» είναι άκυρη και/ή αντικανονική και/ή πρόωρη, καθώς η προηγηθείσα ειδοποίηση Τύπου «I» ημερ. 18/03/2025, καθότι αυτή παραδόθηκε στους Αιτητές/Εφεσείοντες αλλά και στους εγγυητές κατευθείαν με ιδιωτική επίδοση κατά παράβαση του άρθρου 44ΙΕ και 44Γ του Ν. 9/1965, το οποίο επιβάλλει ρητά την παράδοση της ρηθείσας ειδοποίησης με συστημένη επιστολή και μόνο στην περίπτωση που ο λεχθείς τρόπος δεν είναι εφικτός δύναται να ακολουθηθεί ως δεύτερη επιλογή και/ή εναλλακτικός τρόπος η ιδιωτική επίδοση.
2. Η προσβληθείσα ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» δεν έχει δεόντως και νομίμως επιδοθεί προς τους Αιτητές/Εφεσείοντες αλλά και στους εγγυητές, καθότι αυτή παραδόθηκε κατευθείαν με ιδιωτική επίδοση κατά παράβαση του άρθρου 44ΙΕ και 44Γ(3)(β) του Ν. 9/1965, το οποίο επιβάλλει ρητά την παράδοση της ρηθείσας ειδοποίησης με συστημένη επιστολή και μόνο στην περίπτωση που ο λεχθείς τρόπος δεν είναι εφικτός δύναται να ακολουθηθεί ως δεύτερη επιλογή και/ή εναλλακτικός τρόπος η ιδιωτική επίδοση.
3. Οι ειδοποιήσεις «Τύπος ΙΑ» και Τύπος «I» δεν επιδόθηκαν σύμφωνα με τις πρόνοιες των άρθρων 44Γ(1) και (2) του νόμου Ν.9/1965 όπως τροποποιήθηκε με τον νόμο Ν.142(Ι)/2014 και τον Νόμο 87(Ι)/2018, στους Αιτητές και/ή στους ενυπόθηκους οφειλέτες και/ή στους εγγυητές και/ή στα ενδιαφερόμενο πρόσωπα, συμπεριλαμβανομένου τόσο των υπολοίπων πιστωτών και/ή των συνιδιοκτητών του ακινήτου, και ως εκ τούτου πρέπει να ακυρωθούν ως παράνομες και ή άκυρες και ή αντίθετες προς τον Νόμο 9/1965 ως τροποποιήθηκε.
4. Η προσβληθείσα ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» ως εκ των προαναφερθέντων καθίσταται παράτυπη και/ή αντικανονική και/ή έκνομη και/ή αντιβαίνουσα στο άρθρο 44Γ του Ν. 9/1965 και δη στις παρ. 3(γ),(η),(i),(ii),(αα),(ββ) αυτού αλλά και στην προβλεπόμενη υπό του λεχθέντος νόμου διαδικασία.»
Ως προς τους πιο πάνω λόγους έφεσης, θα πρέπει βεβαίως να σημειωθεί η δήλωση του συνηγόρου των αιτητών στην γραπτή του αγόρευση, ότι σε σχέση με το νομότυπο της επίδοσης της ειδοποίησης Τύπου «Ι» οι Αιτητές θα εμμένουν μόνον στην έκταση που αυτοί αφορούν το ενδιαφερόμενο μέρος και ότι «ο 1ος λόγος έφεσης τροποποιείται και/ή περιορίζεται με εγκατάλειψη τους ισχυρισμούς περί της επίδοσης Τύπου «Ι» ημερ.18/03/2025, κατά το μέρος που αφορά τους Αιτητές»[1]. Επισημαίνω ότι η γραμμή αυτή των Αιτητών, επιβεβαιώνεται και από το περιεχόμενο της γραπτής αγόρευσης του συνηγόρου τους όπου εντοπίζεται ενότητα αναφορικά με το ζήτημα της επίδοσης των ειδοποιήσεων Τύπου «Ι» και «ΙΑ» προς τον εγγυητή και ξεχωριστή ενότητα για το ζήτημα της επίδοσης της ειδοποίησης «ΙΑ» προς τους Αιτητές.
Τα γεγονότα επί των οποίων στηρίζεται η παρούσα Αίτηση εμφαίνονται στην επισυνημμένη ένορκη δήλωση της Αιτήτριας 1, ημερομηνίας 3/10/2025. Πιο συγκεκριμένα, η τελευταία αναφέρει τα ακόλουθα:
« 1. Είμαι η Αιτήτρια/Εφεσείουσα υπ’ αρ. 1 στην υπό τον ως άνω με αριθμό και τίτλο Αίτηση/Εφεση και δηλώνω ότι έχω ιδίαν γνώση των γεγονότων που περικλείει η παρούσα υπόθεση, ενώ για οποιαδήποτε γεγονότα, ζητήματα και/ή λεπτομέρειες δεν έχω άμεση γνώση, αποκαλύπτω την πηγή της πληροφόρησης μου. Αποσαφηνίζεται ότι οι νομικοί ισχυρισμοί που εμπεριέχονται στην παρούσα ένορκη μου δήλωση βασίζονται σε συμβουλή και/ή ενημέρωση των δικηγόρων μου.
2. Περαιτέρω δηλώνω ότι υιοθετώ πλήρως το περιεχόμενο της προκείμενης Αίτησης/Εφεσης καθώς επίσης ότι είμαι δεόντως εξουσιοδοτημένη από τον σύζυγο μου, Αιτητή/Εφεσείων υπ’ αρ. 2, όπως προβώ στην παρούσα ένορκη δήλωση και για λογαριασμό του, καθότι η γραμμή και/ή θέσεις μας επί του συγκεκριμένου θέματος συμπίπτουν και ως εκ τούτου θεωρούμε εκ του περισσού και μη αναγκαία, την πραγματοποίηση και δεύτερης ένορκης δήλωσης με το ίδιο περιεχόμενο.
3. Στα πλαίσια εξασφάλισης δανειοδότησης ενεγράψαμε μαζί με τον Αιτητή/Εφεσείων υπ’ αρ. 2 ως ιδιοκτήτες του ενυπόθηκου ακινήτου, στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας, προς όφελος της Συνεργατικής Πιστωτικής Εταιρείας Λήδρα Λτδ, (η οποία στην συνέχεια εκχωρήθηκε και έχει καταστεί δικαιούχος η Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ), της υποθήκης υπ’ αρ……../2011, επί του ακόλουθου ακινήτου:
Λευκωσία…..χωράφι….μερίδιο 2/6.
4. Η άνω αναφερόμενη υποθήκη συστάθηκε προς εξασφάλιση πιστωτικών διευκολύνσεων, απορρεουσών εκ της συμφωνίας δανείου που καταρτίστηκε με την ειρημένη πιστωτική εταιρεία.
5. Στις 04/04/2025, η Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη επέδωσε μέσω ιδιωτικής επίδοσης, σε εμένα αλλά και στον Αιτητή/Εφεσείων υπ’ αρ. 2, και στις 31/03/2025 η Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη επέδωσε μέσω ιδιωτικής επίδοσης στον εγγυητή, Νικολάου Σάββα, την ειδοποίηση Τύπου «I» ημερ. 18/05/2025, χωρίς σημειωτέον να προηγηθεί η επίδοση της προαναφερθείσας ειδοποίησης μέσω συστημένης επιστολής, ως προνοεί η σχετική νομοθεσία. Οι εν λόγω ειδοποιήσεις πραγματοποιήθηκαν στον χώρο διαμονής μας, και επισυνάπτονται αντίστοιχα ως «Τεκμήριο 1».
6. Στις 25/08/2025 επιδόθηκε μέσω ιδιωτικής επίδοσης, προς εμένα προσωπικά, τον Αιτητή/Εφεσείων υπ’ αρ. 2 αλλά και τον εγγυητή Νικολάου Σάββα, η ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ», ημερ. 31/07/2025, δυνάμει της οποίας καθορίστηκε ως ημερομηνία πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου, με στοιχεία ως ανωτέρω, η 14/11/2025.
Επισυνάπτω τις ειδοποιήσεις Τύπου «ΙΑ» αντίστοιχα, οι οποίες μας επιδόθηκαν στις 25/08/2025 ως «Τεκμήριο 2».
7. Αμέσως μετά την παραλαβή των ειρημένων ειδοποιήσεων ενημερώσαμε σχετικώς τους δικηγόρους μας, οι οποίοι μας συμβούλευσαν αναφορικά με τη σημασία των επίμαχων ειδοποιήσεων και μας εξήγησαν περαιτέρω τη διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή με βάση τις γενόμενες τροποποιήσεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν. 9/1965).
8. Κατόπιν νομικής συμβουλής, προχωρήσαμε στην καταχώριση της παρούσας Αίτησης/Εφεσης με την οποία αιτούμαστε από το Σεβαστό Δικαστήριο όπως ακυρώσει και/ή παραμερίσει την προσβαλλόμενη με την παρούσα ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» και περαιτέρω διάταγμα που να ακυρώνει και/ή αναστέλλει την οποιαδήποτε περαιτέρω διαδικασία πώλησης του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου, δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIA του Νόμου 9/1965.
9. Τα προρηθέντα[2] αιτήματα μας εδράζονται στους λόγους που εκτίθενται στην προκείμενη αίτηση. Πιο αναλυτικά και όπως μας πληροφορούν οι δικηγόροι μας, η ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» είναι έκνομη καθότι δεν επιδόθηκε δεόντως σε εμάς, στον εγγυητή αλλά και στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα και/ή σύμφωνα με τον τρόπο που προβλέπεται στο άρθρο 44ΙΕ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο (Ν. 9/1965). Ειδικότερα, όφειλε η Καθ' ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη με βάση το άρθρο 44ΙΕ του Ν. 9/1965 να επιδώσει την προλεχθείσα επίδικη ειδοποίηση με συστημένη επιστολή στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας μας ή στη διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη στο μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Εν προκειμένω, όμως, κατά παράβαση της λεχθείσας νομοθετικής διάταξης η επίμαχη ειδοποίηση παραδόθηκε απευθείας με ιδιωτική επίδοση, ως αναφέρω ανωτέρω, χωρίς να επιχειρηθεί η επίδοση της διά συστημένης επιστολής ως είναι νομικά επιβεβλημένο με αποτέλεσμα η επίδοση της προσβαλλόμενης ειδοποίησης να πάσχει και/ή να είναι έκνομη.
10. Περαιτέρω, ως με πληροφορούν οι δικηγόροι μου, η διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου δυνάμει του Μέρους VIA του Ν.9/65, άρχεται με την επίδοση της ειδοποίησης Τύπου «I». Ειδικότερα, όφειλε η Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη με βάση το άρθρο 44ΙΕ του Ν. 9/1965 να επιδώσει την προλεχθείσα επίδικη ειδοποίηση με συστημένη επιστολή στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας μας ή στη διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη στο μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Εν προκειμένω, όμως, κατά παράβαση της λεχθείσας νομοθετικής διάταξης η επίμαχη ειδοποίηση παραδόθηκε απευθείας με ιδιωτική επίδοση, ως αναφέρω ανωτέρω, χωρίς να επιχειρηθεί η επίδοση της διά συστημένης επιστολής ως είναι νομικά επιβεβλημένο με αποτέλεσμα η επίδοση της προσβαλλόμενης ειδοποίησης να πάσχει και/ή να είναι έκνομη.
11. Αυτό συνάγεται από τη διάρθρωση των διατάξεων του Μέρους VIA του Ν.9/65, και πιο συγκεκριμένα από τη συνδυασμένη εφαρμογή των παραγράφων (1) και (2) του άρθρου 44Γ. Μέσα από τις εν λόγω διατάξεις, καθίσταται φανερή η συσχέτιση και διασύνδεση των δύο ειδοποιήσεων «I» και «ΙΑ» με την όλη διαδικασία του πλειστηριασμού, αφού στη μεν (1) γίνεται λόγος για έναρξη της διαδικασίας μέσω της ειδοποίησης «I», στη δε παράγραφο (2) η ειδοποίηση «ΙΑ» χαρακτηρίζεται ως «δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση». Με άλλα λόγια, η ειδοποίηση «I», αποτελεί όρο εκ των ων ουκ άνευ για την ετοιμασία και επίδοση της ειδοποίησης «ΙΑ». Ως εκ τούτου, προκύπτει ότι η Καθ’ ης η Αίτηση δεν τήρησε τις διαδικασίες επίδοσης των ειδοποιήσεων «Τύπου I», ως καθορίστηκε στην σχετική Νομοθεσία, γεγονός που καθιστά την όλη διαδικασία παράτυπη και άκυρη.
12. Περαιτέρω, η Καθ’ ης η Αίτηση, παρέλειψε να επιδώσει στα ενδιαφερόμενα μέρη, και ειδικότερα στους συνιδιοκτήτες του ακινήτου, ως προνοείται στο άρθρο 44Γ(1) και (2) του νόμου Ν.9/1965, αφού ως οι ίδιοι οι Καθ’ ων η Αίτηση αναφέρουν, εμείς κατέχουμε μόνο τα 2/6 του όλου ακινήτου, ενώ τα υπόλοιπα 4/6 αυτού, κατέχονται από άλλα τρίτα πρόσωπα.
13. Υπό το πρίσμα των ανωτέρω αναφερόμενων, είναι εμφανές ότι υπάρχει πολλαπλή καταστρατήγηση των Διαδικασιών ή και των Διατάξεων του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν. 9/1965), ως αυτός ετροποποιήθη ή και των εκδοθέντων υπό αυτού Κανονισμών.
14. Για όλους τους πιο πάνω λόγους εξ όσων κάλλιον γνωρίζω και πιστεύω, η προσβαλλόμενη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» είναι παράνομη και πρέπει δίχως άλλο να ακυρωθεί και/ή να παραμεριστεί, συμπαρασύροντας σε ακυρότητα και/ή παραμερισμό την σκοπούμενη διά ηλεκτρονικού πλειστηριασμού πώληση του επίδικου ακινήτου και κάθε άλλου διαβήματος που δύναται να προκύψει από την κατάφωρα παρανόμως ενεργοποιηθείσα διαδικασία πώλησης του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου. »
Η ένσταση
Η Καθ’ ης η αίτηση/Εφεσίβλητη (στο εξής η Καθ’ ης η αίτηση) αντέδρασε στην αίτηση καταχωρώντας ένσταση. Οι συγκεκριμένοι λόγοι ένστασης δε, είναι οι ακόλουθοι:
« 1. Δεν συντρέχουν οι λόγοι ακύρωσης της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» και/ή οι Εφεσείοντες δεν απέσεισαν το βάρος απόδειξης ότι πληρείται μια εκ των περιοριστικά αναφερόμενων προϋποθέσεων οι οποίες καθορίζονται Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965.
2. Οι λόγοι που δύναται να προβληθούν στο πλαίσιο έφεσης κατά της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», είναι συγκεκριμένοι, ως ειδικότερα αυτοί προβλέπονται και καταγράφονται στο εδάφιο (3) του άρθρου 44Γ του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 1965 («ο Νόμος»). Πρόκειται δηλαδή για διαδικασία με εξ αρχής προσδιορισμένο και περιορισμένο σκοπό, αφού, στο πλαίσιό της, η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου περιορίζεται στον έλεγχο κατά πόσο ισχύει ένας από τους περιοριστικά αναφερόμενους στο σχετικό Νόμο λόγους ακύρωσης της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ». Οποιοδήποτε παράπονο ή άλλος λόγος έφεσης δεν δύναται να αποτελέσει ουσιαστικό αντικείμενο συζήτησης. Με δεδομένη την ως άνω πρόνοια του Νόμου όλοι οι λόγοι έφεσης δεν μπορούν να εξεταστούν εφόσον δεν εμπίπτουν εντός των προνοιών του άρθρου 44Γ(3).
3. Δεν διευκρινίζονται με επάρκεια οι λόγοι 'Εφεσης στο σώμα αυτής, με αποτέλεσμα να μην καθορίζονται με επάρκεια τα επίδικα θέματα και η Εφεσίβλητη να μην είναι σε θέση να αντικρούσει όλους τους ισχυρισμούς των Εφεσειόντων με την Ένστασή της και/ή κατά το στάδιο της ακροαματικής διαδικασίας. Μεταξύ άλλων, οι Εφεσείοντες δεν διευκρινίζουν, ούτε παρέχουν λεπτομέρειες ως προς:
3.1. το παράτυπο της επίδοσης των ειδοποιήσεων Τύπου «I» και «ΙΑ»·
3.2. τις προϋποθέσεις που δήθεν δεν τηρήθηκαν σχετικά με το Νόμο·
3.3. την μη εφαρμογή των διατάξεων του Μέρους VIA του Νόμου 9/1965.
4. Οι Εφεσείοντες δεν έχουν δικαίωμα και/ή δεν νομιμοποιούνται και/ή δεν έχουν την κατάλληλη νομική υπόσταση (locus standi) να προωθούν την υπό πιο πάνω αριθμό και τίτλο Έφεση για λόγους που αφορούν σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο μέρος καθότι:
4.1. Οποιοδήποτε επηρεαζόμενο ή ενδιαφερόμενο πρόσωπο που δικαιούται να προωθεί οποιοδήποτε λόγο Έφεσης ή να διαμαρτυρηθεί για την επίδοση της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» είναι το ίδιο πρόσωπο και όχι οι Εφεσείοντες,
4.2. Οι Εφεσείοντες δεν εξουσιοδοτήθηκαν να προωθήσουν την επίδικη Έφεση και/ή δεν προωθούν την Έφεση εκ μέρους οποιοδήποτε άλλου ενδιαφερομένου προσώπου.
5. Οι συνιδιοκτήτες δεν αποτελούν ενδιαφερόμενα πρόσωπα εν τη έννοια του Νόμου και/ή η Εφεσίβλητη δεν είχε την υποχρέωση αν[3] τους ενημερώσει και/ή να τους επιδώσει τις ειδοποιήσεις οι οποίες αφορούν στη διαδικασία.
6. Ανευ βλάβης του πιο πάνω λόγου ένστασης, ο ισχυρισμός περί επίδοσης των ειδοποιήσεων στους συνιδιοκτήτες, δεν υποστηρίζεται από σχετικό λόγο Έφεσης.
7. Η διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου έχει αρχίσει καθόλα νόμιμα και σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου 1965 (στο εξής «ο Νόμος») και/ή έχουν αποσταλεί οι απαραίτητες ειδοποιήσεις και ως εκ τούτου, δεν συντρέχουν οποιεσδήποτε προϋποθέσεις και/ή λόγοι για ακύρωση του προγραμματισμένου πλειστηριασμού.
8. Οι Ειδοποιήσεις Τύπου «I» και «ΙΑ» επιδόθηκαν δεόντως, ορθά και σύμφωνα με τον ορθό τύπο στους Εφεσείοντες και/ή σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη και/ή πληρούν όλες τις προϋποθέσεις και είναι σύμφωνες και/ή δεν διαφέρουν με τον τύπο ο οποίος καθορίζεται από τον Νόμο.
9. Τόσο η ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» όσο και η ειδοποίηση Τύπου «I» και «ΙΒ» επιδόθηκαν δεόντως και/ή έγινε προσπάθεια επίδοσης με συστημένο ταχυδρομείο στις τελευταίες γνωστές διευθύνσεις και/ή απέτυχε και/ή δεν παραλήφθηκε εγκαίρως και ως εκ τούτου η Εφεσίβλητη προχώρησε στην επίδοση των ειδοποιήσεων με ιδιώτη επιδότη ως προνοείται από τον Νόμο και/ή η επίδοση τους είναι καθόλα νόμιμη και/ή επιδόθηκαν ορθά και σύμφωνα με τον ορθό τύπο στους Εφεσείοντες και/ή στα ενδιαφερόμενο μέρη και/ή εντός της καθορισθείσας προθεσμίας και υπάρχει πλήρης συμμόρφωση με τις διατάξεις του Μέρους VIA του Νόμου 9/1965 και/ή η επίδοσή τους συνιστά καλή επίδοση καθώς οι Εφεσείοντες έχει[4] λάβει[5] γνώση αναφορικά με τη διαδικασία πλειστηριασμού.
10. Δεν τίθεται ως λόγος έφεσης ότι η «ΙΑ» έχει αποσταλεί πριν την λήξη της προθεσμίας για καταβολή του χρέους και ως εκ τούτου δεν δύναται να εξεταστεί η επίδοση και οτιδήποτε αφορά την ειδοποίηση Τύπος «I».
11. Άνευ βλάβης των ανωτέρω, δεν συντρέχουν οποιοιδήποτε λόγοι ακύρωσης της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» λόγω δήθεν παρατυπιών που έλαβαν χώρα ως οι Εφεσείοντες ισχυρίζονται, δηλαδή:
11.1. Η Εφεσίβλητη παρέδωσε και/ή επέδωσε σύμφωνα με το Νόμο όλες τις απαραίτητες ειδοποιήσεις,
11.2. Η διαδικασία του Μέρους VIA του Νόμου που ακολουθήθηκε από την Εφεσίβλητη ήταν ορθή και νομότυπη, σε πλήρη συμμόρφωση με τις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας.
12. Η ειδοποίηση Τύπος «I» δεν δύναται να αποτελέσει αντικείμενο εξέτασης επί της παρούσας διαδικασίας. Άνευ βλάβης του ισχυρισμού αυτού η ειδοποίηση Τύπος «I» έχει επιδοθεί δεόντως στους Εφεσείοντες και τα ενδιαφερόμενα μέρη και/ή πληροί το περιεχόμενο και τον Τύπο του αντίστοιχου Τύπου του Δεύτερου Παραρτήματος του Νόμου.
13. Η διαδικασία του Μέρους VIA του Νόμου που ακολουθήθηκε από την Εφεσίβλητη ήταν ορθή και νομότυπη και/ή σε πλήρη συμμόρφωση με τις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας.
14. Προβάλλονται διαζευκτικοί ισχυρισμοί οι οποίοι δεν δύναται να ληφθούν υπόψιν.
15. Οι Εφεσείοντες προβαίνουν σε γενικούς, αόριστους και αντιφατικούς ισχυρισμούς και/ή δεν αποσείουν το βάρος αποδείξεως των ισχυρισμών τους και/ή η μαρτυρία που παρατίθεται είναι ανεπαρκής, γενική, αναξιόπιστη και αντιφατική και ουδόλως παρουσιάζει οιονδήποτε λόγο για τον οποίο θα πρέπει να εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα. »
Η Ένσταση βασίζεται στον περί Δικαστηρίων Νόμο (Ν.14/1960), άρθρα 21, 28-33, 42 και 43, στον Περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμο, Κεφ. 6, άρθρα 2 και 4-9, στο Σύνταγμα της Κυπριακής Δημοκρατίας, άρθρα 23, 26, 28, 30, 32 και 35, στα άρθρα 6 και 13 της ΕΣΔΑ, στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/1965, άρθρα 5, 21, 27, 36, 37, 44, 44Α-44ΙΑΑ και 51, στον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο (Κεφ.224), άρθρα 2, 80 και 81, στους περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Κανονισμούς του 1956, κανονισμοί 5, 7, 8, 9, 14, 15 και 17, στους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας του 2023, Μέρος 1, Μέρος 2, Μέρος 3, 3.1.-3.8., Μέρος 4, Μέρος 8 και Μέρος 60, στα άρθρα 2 και 4 της Κανονιστικής Διοικητικής Πράξης 185/2015, στο κοινοδίκαιο και το δίκαιο της επιείκειας, στη νομολογία και στις σύμφυτες εξουσίες, στην εγγενή εξουσίας και πρακτική του Δικαστηρίου.
Τα γεγονότα επί των οποίων βασίζεται η ένσταση εκτίθενται στην επισυνημμένη ένορκη δήλωση του κ. Ανδρέα Ανδρέου, ο οποίος κατ’ αρχάς αναφέρεται στην ιδιότητα του και στα καθήκοντα του στην εταιρεία Dovalue Cyprus Ltd (ως μετονομάστηκε από Altamira Asset Management (Cyprus) Ltd), η οποία δυνάμει σχετικής συμφωνίας ενεργεί για λογαριασμό της Καθ’ ης η αίτηση και της ΣΕΔΙΠΕΣ (της οποίας η Καθ’ης η αίτηση είναι 100% θυγατρική και διαχειρίστρια των περιουσιακών της στοιχείων) και έχει αναλάβει τη διαχείριση αριθμού χρηματοπιστωτικών διευκολύνσεων, συναφών συμφωνιών εξασφαλίσεων – εγγυήσεων κ.α.. Μια εκ των εν λόγω διευκολύνσεων, είναι και το δάνειο που αφορά η παρούσα και οι συναφείς με αυτό εξασφαλίσεις. Ως αναφέρει δε ο μάρτυρας, γνωρίζει τα γεγονότα που αφορούν την παρούσα είτε από προσωπική γνώση είτε από έγγραφα που έχει στην κατοχή του, όπου αναφέρεται σε γεγονότα που έχουν θέσει υπόψη του τρίτοι, αναφέρει την πηγή πληροφόρησης του και όπου αναφέρεται σε νομικές έννοιες, έπραξε τούτο κατόπιν νομικής συμβουλής από τους δικηγόρους της Καθ’ ης η αίτηση.
Στη συνέχεια ο μάρτυρας αναφέρεται σε κάποια γεγονότα που θεωρεί σημαντικά. Πιο συγκεκριμένα, κατ’ αρχάς αναφέρεται στο ιστορικό των συγχωνεύσεων και μετονομασιών της Καθ’ης η αίτηση (βλ. Τεκμήριο 1 στην ένσταση) και λέγει πως οι επίδικες πιστωτικές διευκολύνσεις και εξασφαλίσεις, που αποτελούν αντικείμενο της διαδικασίας, έχουν μεταβιβαστεί στην Καθ’ ης η αίτηση. Ακολούθως, παραθέτει το ιστορικό των επίδικων πιστωτικών διευκολύνσεων της Αιτήτριας 1, προς εξασφάλιση της οποίας, μεταξύ άλλων, οι Αιτητές 1 και 2 προσέφεραν και η Καθ’ ης η αίτηση αποδέχτηκε την υποθήκη του επίδικου ακινήτου στη Λευκωσία (βλ. Τεκμήρια 2, 3 και 5 στην ένσταση). Επειδή δε οι Αιτητές παρέλειψαν να συμμορφωθούν με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, η Καθ’ ης η αίτηση τερμάτισε τις πιστωτικές διευκολύνσεις και κατέστησε ολόκληρο το χρέος απαιτητό, ενώ στο πλαίσιο της διαιτησίας όπου παραπέμφθηκε η υπόθεση, εκδόθηκε εκ συμφώνου διαιτητική απόφαση, η οποία στη συνέχεια ενεγράφη προς εκτέλεση στο Πρωτοκολλητείο του Ε. Δ. Λευκωσίας (βλ. Τεκμήριο 6). Ως αναφέρει περαιτέρω, οι Αιτητές ουδέποτε προέβησαν σε οποιαδήποτε διευθέτηση προς εξόφληση των υποχρεώσεων τους, με αποτέλεσμα το ενυπόθηκο χρέος τους, στις 13/3/2025, να ανέρχεται σε €611.269,41.
Από εκεί και πέρα, ο μάρτυρας αναφέρει τα εξής:
« 25. Στη συνέχεια, η Εφεσίβλητη προχώρησε με τη διαδικασία εκποίησης της Υποθήκης, ως προνοείται από το Μέρος VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (στο εξής «ο Νόμος») απoστέλλοντας με συστημένο ταχυδρομείο στις τελευταίες γνωστές διευθύνσεις και επιδίδοντας με ιδιώτη επιδότη, στους Εφεσείοντες και στο ενδιαφερόμενο μέρος, τις ειδοποιήσεις τύπου «I», «IB» και «ΙΑ» καθώς και τις σχετικές καταστάσεις λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους (στο εξής «οι Ειδοποιήσεις).
26. Εν αρχής, στις 27/3/2025, η Εφεσίβλητη απέστειλε με συστημένο ταχυδρομείο την ειδοποίηση Τύπου «I» ημερομηνίας 18/03/2025 στους Εφεσείοντες και στο ενδιαφερόμενο μέρος. Οι σχετικές ειδοποιήσεις παραλήφθηκαν από το ενδιαφερόμενο μέρος από το ταχυδρομείο, όχι όμως από τους Εφεσείοντες. Εν όψη τούτου, η Εφεσίβλητη επέδωσε τις σχετικές ειδοποιήσεις δια ιδιώτη επιδότη. Επισυνάπτεται ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 7 το ιστορικό διακίνησης της κάθε ειδοποίησης, καθώς επίσης και σχετικός πίνακας ο οποίος ετοιμάστηκε από τον αρμόδιο υπάλληλο της Εφεσίβλητης και με τον οποίο επιβεβαιώνεται σε ποιο πρόσωπο αντιστοιχεί το κάθε ιστορικό διακίνησης, μαζί με τις σχετικές ειδοποιήσεις Τύπος I. Επισυνάπτονται ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 8 οι ένορκες δηλώσεις επίδοσης των σχετικών ειδοποιήσεων.
27. Προς παράθεση όλων των γεγονότων ενώπιον του Δικαστηρίου να αναφέρω τα ακόλουθα. Οι Εφεσείοντες είχαν δηλωμένη προς την Εφεσίβλητη, ως διεύθυνση αλληλογραφίας τους, την Δημοκρατίας 5, 2566 Λύμπια. Αυτό προκύπτει τόσο από την σύμβαση υποθήκης, όσο και από το πιστοποιητικό έρευνας του κτηματολογίου αλλά και από τους τίτλους ιδιοκτησίας. Παρ' όλα αυτά σε σχέση με τον Εφεσείοντα 2, η Εφεσίβλητη, ενημερώθηκε από επιδότες ότι, οι επιδόσεις γίνονται προς αυτόν στην διεύθυνση Αρχαγγέλου 37, 2566 Λύμπια. Συνεπεία τούτου, η Εφεσίβλητη απέστειλε με το συστημένο ταχυδρομείο την σχετική ειδοποίηση Τύπος I για τον Εφεσείοντα 2 και στις δύο διευθύνσεις.
28. Λόγο του ότι οι Εφεσείοντες δεν παρέλαβαν τις ειδοποιήσεις από το ταχυδρομείο, τότε η Εφεσίβλητη έδωσε οδηγίες προς τον ιδιώτη επιδότη, να επιδώσει αυτές. Έτσι η ιδιωτική επίδοση έλαβε χώρα για τον Εφεσείοντα 2 στην διεύθυνση Αρχαγγέλου 37, 2566 Λύμπια, ο οποίος παρέλαβε την ειδοποίηση προσωπικά. Μάλιστα ο ιδιώτης επιδότης, ενημερώθηκε κατά την διενέργεια της ιδιωτικής επίδοσης, ότι και η Εφεσείουσα 1 άλλαξε διεύθυνση και ότι πλέον η διεύθυνση της είναι η Αρχαγγέλου 37, 2566 Λύμπια. Η Εφεσείουσα παρέλαβε την ειδοποίηση προσωπικά. Επισυνάπτω ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 9 σχετική ειδοποίηση του ιδιώτη επιδότη.
29. Εν συνεχεία, κατά την 27/05/2025, η Εφεσίβλητη απέστειλε με συστημένο ταχυδρομείο την ειδοποίηση Τύπου «ΙΒ» ως ο Νόμος ορίζει στους Εφεσείοντες, οι οποίοι ως αναφέρθηκε πιο πάνω είναι οι ενυπόθηκοι οφειλέτες. Οι σχετικές ειδοποιήσεις δεν παραλήφθηκαν από τους Εφεσείοντες και έτσι η Εφεσίβλητη προχώρησε στην επίδοση τους δια ιδιώτη επιδότη. Επισυνάπτεται ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 10 το ιστορικό διακίνησης της κάθε ειδοποίησης, καθώς επίσης και σχετικός πίνακας ο οποίος ετοιμάστηκε από τον αρμόδιο υπάλληλο της Εφεσίβλητης και με τον οποίο επιβεβαιώνεται σε ποιο πρόσωπο αντιστοιχεί το κάθε ιστορικό διακίνησης, μαζί με τις σχετικές ειδοποιήσεις Τύπος ΙΒ. Επισυνάπτονται ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 11 οι ένορκες δηλώσεις επίδοσης των σχετικών ειδοποιήσεων στους Εφεσείοντες.
30. Σημειώνουμε ότι οι Εφεσείοντες δεν παραπονούνται σχετικά με ό,τι αφορά την ειδοποίηση Τύπος ΙΒ.
31. Έτι δε περεταίρω, στις 18/08/2025, η Εφεσίβλητη απέστειλε με συστημένο ταχυδρομείο την ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» ημερομηνίας 31/07/2025, στους Εφεσείοντες και στο ενδιαφερόμενο μέρος η οποία δεν παραλήφθηκε από το ταχυδρομείο από τους Εφεσείοντες και το ενδιαφερόμενο μέρος. Συνεπεία τούτου, η Εφεσίβλητη προχώρησε με την ιδιωτική επίδοση των σχετικών ειδοποιήσεων. Επισυνάπτεται ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 12 το ιστορικό διακίνησης της κάθε ειδοποίησης, καθώς επίσης και σχετικός πίνακας ο οποίος ετοιμάστηκε από τον αρμόδιο υπάλληλο της Εφεσίβλητης και με τον οποίο επιβεβαιώνεται σε ποιο πρόσωπο αντιστοιχεί το κάθε ιστορικό διακίνησης, μαζί με τις σχετικές ειδοποιήσεις Τύπος ΙΑ. Επισυνάπτονται ως ΤΕΚΜΗΡΙΟ 13 οι ένορκες δηλώσεις επίδοσης των σχετικών ειδοποιήσεων.
32. Σημειώνω ότι, λόγω του ότι η Εφεσείουσα 1 είχε ως δηλωμένη ως διεύθυνση επικοινωνίας της την Δημοκρατίας 5, 2566, Λύμπια, η Εφεσίβλητη απέστειλε την ειδοποίηση με συστημένο ταχυδρομείο στην εν λόγω διεύθυνση. Λόγω όμως του ότι ο ιδιώτης επιδότης ενημέρωσε ότι υπήρξε αλλαγή διεύθυνσης της Εφεσείσυσας 1 ήτοι η νέα διεύθυνση είναι η Αρχαγγέλου 37, 2566, Λύμπια, η Εφεσίβλητη απέστειλε και στην εν λόγω διεύθυνση την σχετική ειδοποίηση.
33. Η συστημένη επιστολή στάλθηκε και στις δύο διευθύνσεις που γνώριζε η Εφεσίβλητη, ούτως ώστε, η τελευταία να είναι σίγουρη ότι η Εφεσείουσα 1 θα λάβει γνώση της ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ» και θα εξασκήσει τα δικαιώματα της, ως απορρέουν από τον Νόμο, γεγονός το οποίο έπραξε.
34. Σημειώνεται ότι, όλες οι επιστολές αποστάλθηκαν ως οι πρόνοιες του Νόμου στους Εφεσείοντες στην τελευταία γνωστή διεύθυνση τους. Οι Εφεσείοντες στην Έφεση τους, δεν αναφέρουν εντέχνως και γενικά και αόριστα αναφέρουν ότι δεν έχουν αποσταλεί οι ειδοποιήσεις στην τελευταία γνωστή τους διεύθυνση, χωρίς όμως να διευκρινίζουν ποια είναι η διεύθυνση τους.
35. Οι Εφεσείοντες αποφεύγουν να αναφέρουν στο Δικαστήριο και να αποδείξουν, ποια είναι η διεύθυνση τους, για την οποία έχουν παράπονο ότι δεν τους στάλθηκαν οι ειδοποιήσεις. Ο δε ισχυρισμός τους αυτός τίθεται γενικά και αόριστα.
36. Δεν πρέπει να παραλείψουμε να αναφέρουμε πως οι Εφεσείοντες προσπαθούν να ακυρώσουν νομότυπες ειδοποιήσεις, χωρίς να αναφέρουν τη ζημιά που υπέστησαν ή θα υποστούν, διότι ζημιά δεν προκύπτει. Από το περιεχόμενο της ειδοποίησης είναι ξεκάθαρος ο χρόνος, τρόπος και οτιδήποτε άλλο, που θα πραγματοποιηθεί ο πλειστηριασμός και ουδείς δύναται να λάβει κάποιο λάθος μήνυμα που θα το επηρεάσει ως προς τη γενική εικόνα του πλειστηριασμού. Επομένως, οιοιδήποτε ισχυρισμοί περί παράτυπου της επίδοση[6] η οποία οδηγεί σε δυσμενή επηρεασμό των δικαιωμάτων των Εφεσειόντων για επουσιώδεις λόγους θα πρέπει να αγνοηθούν.
37. Εν συνεχεία των ανωτέρω, η Εφεσίβλητη συμμορφώθηκε πλήρως με το περί Πώλησης Ενυπόθηκου Ακινήτου μέσω Ηλεκτρονικού Συστήματος Πλειστηριασμού Διάταγμα του 2019 του Υπουργού Οικονομικών, αναφορικά με τη δημοσίευση του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού.
38. Ως με πληροφορούν οι δικηγόροι της Εφεσίβλητης από μία απλή ανάγνωση των τεκμηρίων 7 - 13, πληρούνται οι προϋποθέσεις του Νόμου που αφορούν στην επίδοση των ειδοποιήσεων.
39. Εν πάση περιπτώσει, σύμφωνα με τα πιο πάνω αναντίλεκτα γεγονότα της υπόθεσης, με ευκολία διαπιστώνεται πως η Έφεση δεν έχει πιθανότητα επιτυχίας. Αυτό θα εξακριβωθεί περαιτέρω από το σεβαστό Δικαστήριο πιο κάτω, όπου επεξηγούνται οι λόγοι Ένστασης και απαντώνται οι ισχυρισμοί των Εφεσειόντων που περιέχονται στην Ε/Δ της ΣΘ. »
Τέλος, ο μάρτυρας, κάτω από τον τίτλο «Λόγοι ένστασης και σχόλια επί της Ε/Δ της ΝΕΣ[7]», ουσιαστικά προβαίνει σε σχολιασμό των θέσεων που προβάλλουν οι Αιτητές, επαναλαμβάνοντας τους λόγους ένστασης που έχουν παρατεθεί σε άλλο σημείο ανωτέρω.
Ακροαματική Διαδικασία/Επιχειρηματολογία των δύο πλευρών
Στο πλαίσιο της ακρόασης της αίτησης δεν ζητήθηκε η αντεξέταση οιουδήποτε εκ των ενόρκως δηλούντων. Οι συνήγοροι των δύο πλευρών δε, ετοίμασαν γραπτώς τις αγορεύσεις τους. Έχω μελετήσει ενδελεχώς τις αγορεύσεις που παρουσιάστηκαν, αλλά δεν κρίνεται σκόπιμη η επανάληψη εδώ των όσων οι συνήγοροι αναφέρουν σε αυτές. Τούτο θα γίνει κατωτέρω, αν αυτό κριθεί αναγκαίο.
Εξέταση της αίτησης
Κατ’ αρχάς να πω ότι η δυνατότητα καταχώρησης της παρούσας Αίτησης/Έφεσης από τους Αιτητές, για παραμερισμό της ειδοποίησης Τύπος ΙΑ, προβλέπεται στο άρθρο 44Γ(3) του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965 (στο εξής ο Νόμος), σύμφωνα με το οποίο:
«(3) Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο (2) να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο, για τους ακόλουθους λόγους:
(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙
(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙
………… »
(έμφαση δοθείσα)
Τα εδάφια 1 και 2 δε, του ίδιου άρθρου, προνοούν τα ακόλουθα:
« (1) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του απαιτούμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του απαιτούμενου ποσού:
(2) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε (45) ηµερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. »
Όπως ξεκάθαρα προκύπτει από την ένορκη δήλωση της Αιτήτριας 1 αλλά και από την γραπτή αγόρευση του συνηγόρου των Αιτητών[8], ο κύριος λόγος για τον οποίο ζητείται η ακύρωση της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», είναι ουσιαστικά η μη νομότυπη επίδοση της εν λόγω ειδοποίησης προς τους Αιτητές και τον εγγυητή, ως επίσης η μη νομότυπη επίδοση της ειδοποίησης Τύπου «Ι» προς τον εγγυητή. Εξ όσων γίνεται αντιληπτό, προβάλλεται επίσης και η μη επίδοση των ειδοποιήσεων προς τους συνιδιοκτήτες των υπόλοιπων 4/6 μεριδίων του επίδικου ακινήτου.
Παρενθετικά, αναφέρω εδώ ότι οι συγχωνεύσεις και μετονομασίες της Καθ' ης η αίτηση και η εν γένει διάδοχη κατάσταση που έλαβε χώραν σ’ αυτήν τα τελευταία χρόνια, ως επίσης η παραχώρηση της επίδικης υποθήκης προς εξασφάλιση των πιστωτικών διευκολύνσεων της Αιτήτριας 1 (βλ. Τεκμήριο 2 στην ένσταση) και οι λόγοι που οδήγησαν την Καθ'ης η αίτηση στην έναρξη της διαδικασίας πώλησης του επίδικου ακινήτου με βάση τις πρόνοιες του Μέρους VIA του Νόμου, δεν έχουν αμφισβητηθεί και γίνονται αποδεκτά. Εξάλλου, η Αιτήτρια 1 παραδέχεται την παραχώρηση της επίδικης υποθήκης στο πλαίσιο εξασφάλισης δανειοδότησης και ότι δικαιούχος της υποθήκης έχει εν τω μεταξύ καταστεί η Καθ’ης η αίτηση.
Επίσης, πριν υπεισέλθω στην ουσία του πράγματος, επισημαίνω πολύ επιγραμματικά τα εξής. Με βάση το άρθρο 44Γ(3), είναι σαφές πως εφέσιμη είναι μόνον η ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» και μάλιστα μόνο για τους λόγους που περιοριστικά αναφέρονται στο εν λόγω άρθρο. Με αυτό υπόψη επισημαίνεται ότι σε σχέση με την ειδοποίηση Ι, αυτό που θα μπορούσε να εξετάσει το Δικαστήριο είναι η προθεσμία που πρέπει να παρέλθει για την επίδοση της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», στο πλαίσιο του λόγου έφεσης που προβλέπεται στο άρθρο 44Γ(3)(γ) του Νόμου. Υπενθυμίζεται όμως ότι οι ισχυρισμοί των Αιτητών για την επίδοση της ειδοποίησης Τύπου «Ι» σε σχέση με τους ίδιους έχουν εγκαταλειφθεί. Το ζήτημα δε της επίδοσης των ειδοποιήσεων στον εγγυητή δεν θα με απασχολήσει, για τους λόγους που εκτίθενται αμέσως πιο κάτω.
Ειδικότερα, με βρίσκει σύμφωνο η θέση που προβάλλεται ότι οι Αιτητές δεν μπορούν να παραπονούνται εκ μέρους κάποιου άλλου και συγκεκριμένα του εγγυητή, που αναμφίβολα με βάση το νόμο θεωρείται ενδιαφερόμενο μέρος[9]. Είναι σαφές πως δεν έχουν έννομο συμφέρον και δεν νομιμοποιούνται να προωθούν ουσιαστικά τη διαδικασία και εκ μέρους του, αμφισβητώντας την επίδοση προς αυτόν. Υπενθυμίζεται εδώ, ότι η Αιτήτρια 1 αναφέρει στη μαρτυρία της πως είναι δεόντως εξουσιοδοτημένη και από το σύζυγο της, Αιτητή 2, να προβεί στην ένορκη δήλωση, αλλά όχι και από τον εγγυητή, ο οποίος στο τέλος της ημέρας δεν εξέφρασε κανένα απολύτως παράπονο. Επί τούτου σημειώνεται πως εάν ο εγγυητής είχε παράπονο και επιθυμούσε να επιχειρήσει τον παραμερισμό της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», ο νόμος και δη το άρθρο 44Γ(3) δίδει στον ίδιο το δικαίωμα να ενεργήσει ανάλογα. Ό,τι άλλο θα μπορούσε να επισημανθεί επί τούτου, είναι βεβαίως και το γεγονός ότι παρά την επίδοση της Αίτησης τους στο εν λόγω πρόσωπο στις 7/10/2025, εντούτοις το πρόσωπο αυτό δεν εμφανίστηκε στη διαδικασία και δεν επέδειξε κανένα ενδιαφέρον.
Σε σχέση τώρα με τη θέση των Αιτητών, ότι η Καθ’ ης η αίτηση δεν επέδωσε ειδοποιήσεις στους συνιδιοκτήτες του ακινήτου ή και στα πρόσωπα που κατέχουν τα υπόλοιπα 4/6 μερίδια, επισημαίνεται πως οι συνιδιοκτήτες δεν θεωρούνται ενδιαφερόμενα πρόσωπα εφόσον εκ της ιδιότητας τους αυτής και μόνον, δεν έχουν δικαίωμα στο εκπλειστηρίασμα της πώλησης, δηλαδή στο ποσό των χρημάτων έναντι του οποίου ενδεχομένως θα πωληθεί το ενυπόθηκο ακίνητο στον πλειστηριασμό (βλ. την ερμηνεία του όρου ενδιαφερόμενο πρόσωπο ανωτέρω, σε συνάρτηση με την απόλυτα σχετική υπόθεση 1. Polyxenia Isaak Restaurant Limited κ.α. v. Ελληνική Τράπεζα Δημόσια Εταιρεία Λτδ, Πολ. Έφ.2/2023, ημερ.2/6/2023). Συνεπώς, η Καθ’ ης η αίτηση δεν είχε υποχρέωση να επιδώσει τις ειδοποιήσεις στους συνιδιοκτήτες και η εν λόγω θέση των Αιτητών απορρίπτεται.
Με βάση όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω, ό,τι απομένει προς εξέταση είναι η θέση περί μη νομότυπης επίδοσης της ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ» προς τους Αιτητές.
Μέσα από τα αδιαμφησβήτητα αρχεία των Ταχυδρομικών Υπηρεσιών που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου (βλ. Τεκμήριο 12), προκύπτει ότι η Καθ’ η αίτηση, στις 18/8/2025 και ώρα 10:01, απέστειλε με συστημένο ταχυδρομείο τις ειδοποιήσεις Τύπου «ΙΑ» προς τους αιτητές και το ενδιαφερόμενο μέρος. Επισημαίνεται ότι για τους λόγους που έχει εξηγήσει ο Ανδρέου στην ένορκη του δήλωση και δεν έχουν αμφισβητηθεί, η εν λόγω ειδοποίηση σε ότι αφορά την Αιτήτρια 1 στάλθηκε σε δύο διαφορετικές διευθύνσεις, ήτοι στη διεύθυνση που είχε δηλωμένη ως διεύθυνση επικοινωνίας και στη νέα της διεύθυνση, με βάση την ενημέρωση που έλαβε η Καθ’ ης η αίτηση από τον επιδότη.
Ως περαιτέρω προκύπτει στις 18/8/2025 και ώρα 16:52, δηλαδή την ίδια μέρα, καταγράφεται και για τις τρείς περιπτώσεις (δύο που αφορούν την Αιτήτρια 1 και μία που αφορά τον Αιτητή 2) ότι η κατάσταση των συστημένων ήταν η εξής: «Item not delivered/Pending delivery – No home delivery…Notification issued». Παρεμβάλλω εδώ ότι καμία μαρτυρία δεν έχει προσκομιστεί από μέρους της Καθ’ ης η αίτηση, με την οποία να επεξηγείται ποια ακριβώς σημασία έχει η εν λόγω αναφορά του Ταχυδρομείου στα σχετικά έντυπα. Επί τούτου όμως θα επανέλθω κατωτέρω.
Η τελευταία αναφορά δε στα έγγραφα του Ταχυδρομείου αναφορικά με την κατάσταση του καθέ συστημένου, αφορά την επιστροφή των ειδοποιήσεων προς την Καθ’ ης η αίτηση (αποστολέα) και είναι ημερομηνίας 19/9/2025[10].
Σύμφωνα με το ερμηνευτικό άρθρο 44ΙΕ του Νόμου:
« «επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:
(έμφαση δοθείσα)
Στην σχετικά πρόσφατη υπόθεση Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ v. Γιώργου Παντέλα, Πολ. Έφ.159/2021, ημερ.1/12/2023, το Εφετείο της χώρας μας ασχολήθηκε με το ζήτημα της επίδοσης της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ». Στην υπόθεση αυτή το Πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η επίδοση της προαναφερθείσας ειδοποίησης προς τον εκεί αιτητή, η οποία έγινε με ιδιωτική επίδοση, αντίκειτο στο Νόμο και δικαιολογείτο ο παραμερισμός της. Το Εφετείο αφου επεσήμανε ότι άλλα Δικαστήρια, υπό όμοιες ή παρόμοιες συνθήκες, αποφάνθηκαν διαφορετικά, σημείωσε πως το ζητούμενο στην έφεση ήταν «Να διασαφηνιστεί ποια είναι η ενδεικνυόμενη διαδικασία/σειρά επίδοσης τέτοιων ειδοποιήσεων προς αποφυγή συγκρουόμενων πρωτόδικων αποφάσεων».
Κατόπιν παραμπομπής στον όρο επίδοση, η οποία ως αναφέρθηκε και ανωτέρω εντοπίζεται στο ερμηνευτικό άρθρο 44ΙΕ του Νόμου, και σχετικής ανάλυσης, το Εφετείο κατέληξε πως:
« Στην προκειμένη περίπτωση ο σκοπός του Νομοθέτη είναι ξεκάθαρος. Θέλησε να ιεραρχήσει τον τρόπο επίδοσης, δίδοντας επιτακτικό προβάδισμα στη συστημένη επιστολή. Μόνον όταν η επίδοση με αυτόν τον τρόπο είναι ανέφικτη, διανοίγεται ο δρόμος εναλλακτικά για ιδιωτική επίδοση, συμφώνως των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης, κατόπιν βεβαία σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου.
………
Η υποκειμενική άποψη του Δικαστηρίου επί του ορθολογισμού ή μη του δεδηλωμένου σκοπού, δεν δικαιολογεί ερμηνευτική εκτροπή. Συνεπώς, το γεγονός ότι με την προσωπική επίδοση, ο παραλήπτης/ενδιαφερόμενος μιας ειδοποίησης, επικοινωνίας ή εγγράφου, σαφέστατα λαμβάνει γνώση και δύναται να υπερασπιστεί ή να ασκήσει τα όποια ένδικα μέσα του παρέχονται, όπως εξάλλου έχει επισυμβεί στην προκειμένη περίπτωση, δεν δικαιολογεί ερμηνεία άλλη απ' εκείνη που είναι κρυστάλλινα καθαρή στο μάτι.
Εναπόκειται στον Νομοθέτη - εν τη σοφία του - να νομοθετεί κατά τρόπο που διευκολύνει, παρά να δυσχεραίνει διαδικασίες και καταστάσεις.
…………
Ενόψει των πιο πάνω κρίνουμε ότι η εφεσείουσα όφειλε να επιχειρήσει να επιδώσει την επίμαχη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» με συστημένη επιστολή και μόνον αν τούτο ήταν ανέφικτο να προχωρήσει με τη διαδικασία της ιδιωτικής επίδοσης. Την υποχρέωση επίδοσης της ειδοποίησης τη φέρει ασφαλώς ο ενυπόθηκος δανειστής, ο οποίος συνακόλουθα φέρει και το βάρος να αποδείξει το «ανέφικτο» της δια Νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης. Στην προκειμένη περίπτωση κανένα τέτοιο στοιχείο προσκομίστηκε από πλευράς εφεσείουσας. »
(έμφαση δοθείσα)
Τόσο το πιο πάνω άρθρο όσο και η προαναφερόμενη απόφαση του Εφετείου, δεν συγκεκριμενοποιούν τα στοιχεία εκείνα που δυνατό να δεικνύουν το ανέφικτο της επίδοσης με συστημένο ταχυδρομείο. Όμως είναι σαφές από την απόφαση ότι ο ενυπόθηκος δανειστής φέρει το βάρος να αποδείξει το «ανέφικτο» της δια του Νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης. Συναφώς εναπόκειται στο κάθε Δικαστήριο να κρίνει, με βάση τα γεγονότα που τίθενται ενώπιον του, εάν ο ενυπόθηκος δανειστής έχει αποδείξει ότι κατέστη ανέφικτη η επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο.
Έχοντας τα ανωτέρω υπόψη, αποτελεί κατάληξη μου ότι στην προκειμένη περίπτωση η επίδοση της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ» δεν έγινε με τον τρόπο που προνοεί ο Νόμος. Εξηγώ.
Όπως προκύπτει από τα στοιχεία της υπόθεσης, η Καθ’ ης η αίτηση απέστειλε την ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» με συστημένο ταχυδρομείο στις 18/8/2025 το πρωί και, θεωρώντας προφανώς ότι η επίδοση μέσω ταχυδρομείου ήταν ανέφικτη, προχώρησε σε ιδιωτική επίδοση στις 25/8/2025, δηλαδή επτά ημέρες αργότερα (βλ. Τεκμήριο 13).
Η κατάσταση παράδοσης των συστημένων, όπως καταγράφεται στις 18/8/2025 το απόγευμα, ήταν «Item not delivered / Pending delivery – No home delivery... Notification issued» και δεν προκύπτει ότι αυτή μεταβλήθηκε μέχρι τις 25/8/2025, ημερομηνία της ιδιωτικής επίδοσης. Από τα έγγραφα του Ταχυδρομείου φαίνεται ότι τα συστημένα επιστράφηκαν στην Καθ’ ης η αίτηση στις 19/9/2025.
Όμως από τις αναφορές «pending delivery» και «notification issued» προκύπτει ότι η παράδοση της ειδοποίησης εκκρεμούσε. Δεν έχει προσκομιστεί μαρτυρία που να καταδεικνύει διαφορετική ερμηνεία των αναφορών αυτών, ούτε ότι η κατάσταση αυτή μεταβλήθηκε μέχρι τον χρόνο της ιδιωτικής επίδοσης ή ότι είχε καταστεί ανέφικτη η επίδοση μέσω ταχυδρομείου.
Περαιτέρω, το Δικαστήριο σημειώνει ότι δεν υπάρχει μαρτυρία ενώπιον του σχετικά με το πότε ειδοποιήθηκαν οι Αιτητές να παραλάβουν τις ειδοποιήσεις, ούτε ποιος θεωρείται εύλογος χρόνος για την παραλαβή τους από τη στιγμή της ειδοποίησης. Παράλληλα, δεν έχει προσκομιστεί μαρτυρία που να καταδεικνύει ότι, βάσει των διαδικασιών του Ταχυδρομείου ή του χρόνου που δίδεται για παραλαβή συστημένων επιστολών, οι ειδοποιήσεις θα μπορούσαν να θεωρηθούν αζήτητες πριν από τις 19/9/2025, ημερομηνία κατά την οποία επιστράφηκαν στον αποστολέα.
Κατά την κρίση μου, τέτοια μαρτυρία θα έπρεπε βεβαίως να προσκομιστεί από την Καθ’ ης η αίτηση, η οποία ισχυρίζεται ότι η επίδοση μέσω συστημένου ταχυδρομείου κατέστη ανέφικτη και, συνεπώς, νομιμοποιείτο να προχωρήσει σε ιδιωτική επίδοση.
Αν και ίσως εκ του περισσού, σημειώνω εδώ ότι δεν έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου οποιοδήποτε στοιχείο που να καταδεικνύει εσκεμμένη καθυστέρηση των Αιτητών στην παραλαβή των ειδοποιήσεων· αν υπήρχε τέτοιο στοιχείο, θα προσμετρούσε αναλόγως. Από τα γεγονότα προκύπτει, αντιθέτως, ότι η Καθ’ ης η αίτηση δεν ανέμενε την ολοκλήρωση της προσπάθειας παράδοσης από το Ταχυδρομείο και προέβη πρόωρα σε ιδιωτική επίδοση μόλις επτά ημέρες μετά την αποστολή.
Υπό τις περιστάσεις λοιπόν, το Δικαστήριο θεωρεί ότι το γεγονός πως η ειδοποίηση δεν είχε παραληφθεί μέχρι τις 25/8/2025 δεν ενεργοποίησε το δικαίωμα της Καθ’ης η αίτηση να προβεί σε ιδιωτική επίδοση, αφού δεν αποδείχθηκε ότι κατά τον χρόνο εκείνο η επίδοση μέσω συστημένου ταχυδρομείου ήταν ανέφικτη.
Όπως γίνεται βεβαίως αντιληπτό, η ως άνω διαπίστωση διαμορφώνει την έκβαση της παρούσας.
Εν κατακλείδι βρίσκω ότι οι Αιτητές έχουν προβάλει βάσιμο λόγο έφεσης και συγκεκριμένα τον λόγο που αναφέρεται στο άρθρο 44Γ(3)(β) του Νόμου, ο οποίος δίδει έρεισμα για παραμερισμό της ειδοποίησης τύπος «ΙΑ» και κατ΄ επέκταση για ακύρωση του πλειστηριασμού που προγραμματίστηκε για τις 14/11/2025.
Ως προς το αιτητικό Γ της Αίτησης/Έφεσης για αναστολή – γενικότερα – της διαδικασίας που προβλέπεται στο Μέρος VIA, ως προς τη συγκεκριμένη περίπτωση πάντα, δεν παρέχεται τέτοια εξουσία από το Νόμο.
Κατάληξη
Η Αίτηση/Έφεση γίνεται αποδεκτή. Συναφώς εκδίδονται διατάγματα ως τα αιτητικά Α και Β της Αίτησης/’Εφεσης. Τα αιτητικά Γ και Δ απορρίπτονται.
Τα έξοδα της διαδικασίας €2300.- συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ και πραγματικών εξόδων, επιδικάζονται υπέρ των Αιτητών/Εφεσειόντων και εναντίον της Καθ’ης η αίτηση/Εφεσίβλητης.
(Υπ.) Μιχάλης Παπαθανασίου
Μ. Παπαθανασίου, Α.Ε.Δ.
Πιστόν αντίγραφον
Πρωτοκολλητής
[1] Βλ. την τελευταία παράγραφο της πρώτης σελίδας της αγόρευσης.
[2] Sic.
[3] Sic.
[4] Sic.
[5] Sic.
[6] Sic.
[7] Πρόκειται για τα αρχικά του ονόματος της Αιτήτριας 1.
[8] Με παραπομπή στις ερμηνευτικές διατάξεις του άρθρου 44ΙΕ και συγκεκριμένα στον όρο «επίδοση».
[9] Με βάση τις ερμηνευτικές διατάξεις του άρθρου 44ΙΕ « «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος∙» (έμφαση δοθείσα)
[10] Ότι στις 19/9/2025 έγινε επιστροφή των ειδοποιήσεων στον αποστολέα τους, είναι παραδεκτό και από την Καθ’ης η αίτηση (βλ. παρ. 86 της γραπτής αγόρευσης των δικηγόρων της).
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο