ΕΠΑΡΧΙΑΚO ΔΙΚΑΣΤΗΡΙO ΛEΥΚΩΣΙΑΣ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Παπαθανασίου, Α.Ε.Δ.
Αίτηση / Έφεση αρ. 554/2025 (i-justice)
Αναφορικά με τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως
Ακινήτων Νόμο του 1965 (9/1965), όπως τροποποιήθηκε
και
Αναφορικά με τον Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή,
και Εκτίμηση) Νόμο, Κεφ. 224, όπως τροποποιήθηκε
Μεταξύ:
1. Σ.Σ. (Α.Δ.Τ. …), …, ΛΕΥΚΩΣΙΑ
2. Ε.Μ. (Α.Δ.Τ. …), …, ΛΕΥΚΩΣΙΑ
Αιτητών – Εφεσειόντων
και
THEMIS PORTFOLIO (Η3)
MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED (HE378130)
…., ΛΕΥΚΩΣΙΑ
Καθ’ ης η αίτηση - Εφεσίβλητη
------------------------------------------------------------------
Ημερομηνία: 5/1/2026
Εμφανίσεις:
Για τους Αιτητές/Εφεσείοντες: κ. Γ. Αδαμίδης για Γεώργιος Αδαμίδης ΔΕΠΕ.
Για την Καθ’ ης η αίτηση/Εφεσίβλητη: κα Ο. Χαραλάμπους για Χρυσαφίνης και Πολυβίου ΔΕΠΕ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Η Αίτηση / Έφεση
Με την παρούσα αίτηση/έφεση (στο εξής η αίτηση), οι Αιτητές/Εφεσείοντες (στο εξής οι Αιτητές), εξαιτούνται:
« 1. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται και/ή να παραμερίζεται η Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» ημερομηνίας 29/9/2025, η οποία αφορά την πώληση με τη διαδικασία πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου με αριθμό εγγραφής …. Φύλλο/Σχέδιο …/…, Τμήμα .., Τεμάχιο …, στην Έγκωμη, της επαρχίας Λευκωσίας σύμφωνα με την υποθήκη με αριθμό Υ…/2008 Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας.
2. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να αναστέλλεται και/ή να ακυρώνεται ο σκοπούμενος πλειστηριασμός ημερομηνίας 7/1/2026 και/ή πώληση σε δημοπρασία του ενυπόθηκου ακινήτου με αριθμό εγγραφής ../…, Φύλλο/Σχέδιο …/…, Τμήμα .., Τεμάχιο …, στην Έγκωμη, της επαρχίας Λευκωσίας σύμφωνα με την υποθήκη με αριθμό Υ…/2008 του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας ως περιγράφεται στην Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» ημερομηνίας 29/9/2025.
3. Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνεται και/ή να αναστέλλεται η περαιτέρω διαδικασία που προβλέπεται στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 (Ν.9/1965) ως αυτός έχει τροποποιηθεί ένεκα της ακυρότητας και/ή παραμερισμού της Ειδοποίησης Τύπος «ΙΑ» ημερομηνίας 29/9/2025.
4. Έξοδα πλέον Φ.Π.Α. (Αριθμός Μητρώου Φ.Π.Α. [ ]) πλέον έξοδα επίδοσης. »
Η έφεση βασίζεται σε διάφορα νομοθετήματα, μεταξύ αυτών βεβαίως και ο περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 ως έχει τροποποιηθεί. Οι λόγοι έφεσης δε που προβάλλει ο Εφεσείων για τον παραμερισμό και ή ακύρωση της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, είναι οι ακόλουθοι:
Η προσβληθείσα Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» δεν έχει δεόντως επιδοθεί.
ΑΙΤΙΟΛΟΓΙΑ
Η προσβληθείσα Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» ημερομηνίας 29/9/2025 δεν έχει δεόντως επιδοθεί στους Αιτητές - Εφεσείοντες 1 & 2 και/ή σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα ως προνοεί το άρθρο 44ΙΕ Ερμηνευτικές Διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (9/1965) όπως τροποποιήθηκε, για τους κατωτέρω λόγους:
(Α) Δεν αποστάληκε και δεν παραδόθηκε προσωπικά στους Αιτητές - Εφεσείοντες 1 & 2 και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» με συστημένη επιστολή, η οποία να απευθύνεται σε αυτούς στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας τους ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
(Β) Δεν παραδόθηκε προσωπικά στους Αιτητές - Εφεσείοντες 1 & 2 η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα με ιδιωτική επίδοση, η οποία να απευθύνεται σε αυτούς στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας τους ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, λόγω του ότι η παράδοση με συστημένη επιστολή δεν ήταν εφικτή.
(Γ) Δεν αποστάληκε και δεν παραδόθηκε προσωπικά σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, δηλαδή τον συνιδιοκτήτη, η Ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» με διπλοσυστημένη επιστολή και/ή με ιδιωτική επίδοση, η οποία να απευθύνεται σε αυτόν στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας του ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, λόγω του ότι η παράδοση με συστημένη επιστολή δεν ήταν εφικτή.
Η προσβληθείσα Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» έχει αποσταλεί πριν την λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή.
Η προσβληθείσα Ειδοποίηση Τύπος «ΙΑ» ημερομηνίας 29/9/2025 έχει αποσταλεί πριν την λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή, καθότι η Ειδοποίηση Τύπος «I» δεν έχει δεόντως αποσταλεί και επιδοθεί στους Αιτητές - Εφεσείοντες 1 & 2 και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα ως προνοεί το άρθρο 441Ε Ερμηνευτικές Διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (9/1965) όπως τροποποιήθηκε, για τον λόγο ότι:
(Α) Δεν αποστάληκε και δεν παραδόθηκε προσωπικά στους Αιτητές - Εφεσείοντες 1 & 2 και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα η Ειδοποίηση Τύπου «I» με συστημένη επιστολή, η οποία να απευθύνεται σε αυτούς στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας τους ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
(Β) Δεν παραδόθηκε προσωπικά στους Αιτητές - Εφεσείοντες 1 & 2 και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα η Ειδοποίηση Τύπου «I» με ιδιωτική επίδοση, η οποία να απευθύνεται σε αυτούς στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας τους ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, λόγω του ότι η παράδοση με συστημένη επιστολή δεν ήταν εφικτή.
(Γ) Δεν αποστάληκε και δεν παραδόθηκε προσωπικά σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα, δηλαδή τον συνιδιοκτήτη, η Ειδοποίηση Τύπου «I» με διπλοσυστημένη επιστολή και/ή με ιδιωτική επίδοση, η οποία να απευθύνεται σε αυτόν στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας του ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, λόγω του ότι η παράδοση με συστημένη επιστολή δεν ήταν εφικτή. »
Τα γεγονότα επί των οποίων στηρίζεται η παρούσα Αίτηση εμφαίνονται στην επισυνημμένη ένορκη δήλωση του Αιτητή 1, ο οποίος αρχικά αναφέρει πως είναι πλήρως εξουσιοδοτημένος «από τον Αιτητή-Εφεσείοντα 2, ο οποίος είναι ο πατέρας μου, όπως προβώ στην παρούσα ένορκη δήλωση». Ως προκύπτει, όμως, τόσο από τον τίτλο της αίτησης όσο και από το σύνολο της μαρτυρίας που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, ο πατέρας του Αιτητή 1 δεν έχει οποιαδήποτε σχέση με την παρούσα διαδικασία, εφόσον Αιτήτρια 2 είναι η σύζυγος του. Το ζήτημα αυτό ουδέποτε διευκρινίστηκε, ούτε ζητήθηκε άδεια του Δικαστηρίου για καταχώρηση συμπληρωματικής ένορκης δήλωσης, ώστε να δοθεί εξήγηση και να ξεκαθαριστεί μέσω μαρτυρίας κατά πόσο ο Αιτητής 1 είχε εξουσιοδοτηθεί από την Αιτήτρια 2 να ενεργήσει και εκ μέρους της. Το Δικαστήριο δεν δύναται, βεβαίως, να προβεί σε εικασίες, ελλείψει συγκεκριμένης και σαφούς μαρτυρίας για το ζήτημα αυτό.
Με αυτά υπόψη, ήδη από το παρόν στάδιο σημειώνεται ότι, από τη στιγμή που δεν υπάρχει μαρτυρία περί εξουσιοδότησης του Αιτητή 1 από την Αιτήτρια 2 για να προβεί στην ένορκη δήλωση και εκ μέρους της, οι ισχυρισμοί που τίθενται στην εν λόγω ένορκη δήλωση δεν δύνανται να ληφθούν υπόψη προς υποστήριξη της αίτησης εκ μέρους της Αιτήτριας 2.[1] Κάτι το οποίο συνεπάγεται ότι η παρούσα αίτηση, στον βαθμό που αφορά την Αιτήτρια 2, δεν μπορεί να ευδοκιμήσει και, ως εκ τούτου, θα πρέπει να απορριφθεί. Ανεξαρτήτως τούτου, και προς αποφυγή οποιασδήποτε σύγχυσης, το Δικαστήριο θα προχωρήσει στην εξέταση της αίτησης στη βάση των ισχυρισμών του Αιτητή 1.
Στη συνέχεια της ένορκης του δήλωσης, αναφέρει πως με τη σύζυγο του είναι συνιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου ανά ? μερίδιο και το υπόλοιπο ½ είναι ιδιοκτησίας του πεθερού του (βλ. Τεκμήριο 1-πιστοποιητικό εγγραφής). Το εν λόγω ακίνητο δε, είναι υποθηκευμένο σύμφωνα με την επίδικη υποθήκη για περαιτέρω εξασφάλιση και εγγύηση των υποχρεώσεων του και της Αιτήτριας 2 που απορρέουν από συμφωνία δανείου ημερ.22/7/2008 με την Τράπεζα Κύπρου, «αλλά η Καθ’ ης η αίτηση ισχυρίζεται ότι είναι προς όφελος της» (βλ. Τεκμήριο 2-Σύμβαση και Δήλωση Υποθηκεύσεως Ακινήτου). Ως αναφέρει περαιτέρω, διαμένει με τη σύζυγο του σε συγκεκριμένη διεύθυνση στη Λευκωσία (βλ. Τεκμήριο 4-λογαριασμό της ΑΗΚ ημερ.24/10/2025) και κατά ή περί την 13/11/2025 παρέλαβε ειδοποίηση τύπου ΙΑ ημερ. 29/9/2025, η οποία απευθύνεται στους Αιτητές 1 και 2 (Τεκμήριο 4). Επαναλαμβάνει δε τους λόγους έφεσης ανωτέρω και ισχυρίζεται ότι η εν λόγω ειδοποίηση τύπου ΙΑ δεν έχει δεόντως επιδοθεί και επίσης ότι έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή. Ό,τι άλλο προσθέτει είναι τα όσα αναφέρονται στην παράγραφο 9, η οποία παρατίθεται αυτούσια:
« 9. Επίσης, όπως με συμβουλεύουν οι Δικηγόροι μου, λόγω του ότι δεν υπάρχει συμφωνία διανομής, ενδέχεται ο συνιδιοκτήτης να δικαιούται πολύ σοβαρά σε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης και να επηρεάζονται τα συμφέροντα του. Ακόμα, σε περίπτωση που προχωρήσει η πώληση με πλειστηριασμό να επηρεάζονται αρνητικά τα συμφέροντα του αφού ενδέχεται να κληθεί να καταβάλει φόρο κεφαλαιουχικών κερδών από την πώληση του συγκεκριμένου ακινήτου στο οποίο είναι εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτης. Ως με συμβουλεύουν οι Δικηγόροι μου, ο συνιδιοκτήτης σε αυτή την περίπτωση και λόγω των περιστάσεων που ανέφερα πιο πάνω θα έπρεπε να λάμβανε όλες τις σχετικές ειδοποιήσεις και να ενημερωνόταν δεόντως για τη διαδικασία αυτή από την αρχή.»
Η ένσταση
Η Καθ΄ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη (στο εξής η Καθ΄ ης η Αίτηση) αντέδρασε στην αίτηση καταχωρώντας ένσταση, προβάλλοντας 16 λόγους ένστασης. Οι λόγοι ένστασης, είναι συγκεκριμένα οι ακόλουθοι.
«1. Η Αίτηση-Έφεση είναι νόμω και ουσία αβάσιμη και αστήρικτη και/ή αποτελεί κατάχρηση της διαδικασίας καθ' ότι τα αιτούμενα διατάγματα αυτής και/ή κάποια εξ’ αυτών και/ή το Διάταγμα υπό το (2) και (3) της Αίτησης δεν μπορεί να εκδοθεί στα πλαίσια της διαδικασίας Αίτησης-Έφεσης.
2. Η υπό κρίση Αίτηση-Έφεση και η ένορκη δήλωση που συνοδεύει αυτή (στο εξής η «ΕΔ Στυλιανού») είναι νόμω και ουσία αβάσιμες και/ή αστήρικτες και/ή αντίθετες των Διαδικαστικών Κανονισμών και/ή της ισχύουσας Νομοθεσίας και πρακτικής του Δικαστηρίου και/ή τα διατάγματα τα οποία επιζητούνται και/ή σκέλος αυτών δεν μπορούν να αποδοθούν στα στενά πλαίσια της παρούσας διαδικασίας, καθότι η μόνη θεραπεία που δύναται να αποδοθεί είναι ο παραμερισμός της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ».
3. Οι αναφερόμενοι λόγοι ακύρωσης δεν ευσταθούν και/ή είναι άσχετοι και/ή εκτροχιάζουν το αντικείμενο της παρούσας διαδικασίας και/ή το Δικαστήριο δεν κέκτηται δικαιοδοσίας εξέτασης άλλων λόγων πέραν των εξαντλητικά αναφερόμενων στο άρθρο 44Γ(3) του Νόμου 9/1965.
4. Δεν συντρέχουν οι λόγοι ακύρωσης της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» που προβλέπει το νομοθετικό πλαίσιο εξαντλητικά και/ή δεν αποσείεται το βάρος απόδειξης των λόγων για τους οποίους δύναται να ακυρωθεί η ειδοποίηση τύπου «ΙΑ», ήτοι:
(στο σημείο αυτό καταγράφονται αυτούσιοι οι λόγοι ακύρωσης του άρθρου 44Γ(3) του Νόμου)
5. Όλες οι επίδικες Ειδοποιήσεις κοινοποιήθηκαν και/ή γνωστοποιήθηκαν και/ή αποστάλθηκαν και/ή επιδόθηκαν καθ’ όλα ορθά και δεόντως στους Αιτητές και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα και έχουν δεόντως επιδοθεί προς τους Αιτητές και/ή αποστάλθηκαν πρώτα με συστημένη επιστολή μέσω συστημένου ταχυδρομείου στην δοθείσα διεύθυνση τους και/ή ο τρόπος επίδοσης είναι σε πλήρη συμμόρφωση με τους κανόνες επίδοσης και δεν αποσείεται το βάρος απόδειξης που φέρουν οι Αιτητές περί του αντιθέτου.
6. Οι Αιτητές κωλύονται και/ή εμποδίζονται και/ή στερούνται locus standi και/ή του απαραίτητου νομιμοποιητικού ερείσματος και/ή δεν νομιμοποιούνται να προωθούν ισχυρισμούς αναφορικά με τον συνιδιοκτήτη του επίδικου ακινήτου, ο οποίος εν πάση περιπτώσει δεν σχετίζεται με το προς πώληση μερίδιο και/ή ουδέν ιδιοκτησιακό του δικαίωμα επηρεάζεται επί του εκπλειστηριάσματος και το δικό του μερίδιο δεν είναι υποθηκευμένο επ’ ονόματι της Καθ' ης η Αίτηση.
7. Ο συνιδιοκτήτης του ενυπόθηκου ακινήτου με αρ. εγγραφής 4/4468 στην παρούσα δεν αποτελεί ενδιαφερόμενο πρόσωπο εν την[2] εννοία του Νόμου και/ή η Καθ’ ης η Αίτηση ουδεμία υποχρέωση είχε προς επίδοση των ειδοποιήσεων πλειστηριασμού στον ισχυριζόμενο συνιδιοκτήτη καθότι ο ίδιος δεν σχετίζεται με το προς πώληση μερίδιο και/ή ουδέν ιδιοκτησιακό του δικαίωμα επηρεάζεται και/ή ο συνιδιοκτήτης ουδέν δικαίωμα έχει επι του εκπλειστηριάσματος, προκειμένου να εμπίπτουν[3] στην έννοια του ενδιαφερομένου μέρους ως ορίζεται από τη σχετική Νομοθεσία.
8. Ανεξαρτήτως των όσων αναφέρονται ανωτέρω, η Καθ’ ης η Αίτηση δεν δύναται να προχωρήσει με την επίδοση των ειδοποιήσεων πλειστηριασμού στον συνιδιοκτήτη καθότι αφενός (α) δεν μπορεί να γνωρίζει την ταυτότητα και στοιχεία επικοινωνίας του εν λόγω προσώπου το οποίο το Κτηματολόγιο εμποδίζεται να κοινοποιήσει λόγω του ότι αποτελεί στοιχεία προσωπικού χαρακτήρα και αφετέρου (β) με ενδεχόμενη επίδοση στον συνιδιοκτήτη των ειδοποιήσεων πλειστηριασμού, ουσιαστικά η Καθ’ ης η Αίτηση θα αποκάλυπτε στοιχεία προσωπικού χαρακτήρα και προσωπικά δεδομένα των Αιτητών και τυχόν ενδιαφερομένων προσώπων, τα οποία είναι εμπιστευτικά.
9. Οι επιδόσεις που έχουν γίνει προς τους Αιτητές είναι καθ’ όλα νόμιμες και ορθές καθότι αυτές αποστάλθηκαν στις τελευταίες γνωστές διευθύνσεις τις οποίες έχει η Καθ' ης η Αίτηση καταχωρημένη στα αρχεία της και εν πάση περιπτώσει, είναι οι διευθύνσεις που και το Κτηματολόγιο έχει καταχωρημένες στα αρχεία του για τους Αιτητές.
10. Οι Ειδοποιήσεις Τύπου «ΙΑ» έχουν αποσταλεί και/ή επιδοθεί καθ’ όλα ορθά και νομότυπα και/ή εντός της τασσόμενης εκ του Νομοθετικού πλαισίου προθεσμίας και εν πάση περιπτώσει 9 και πλέον μήνες μετά τη λήξη άπρακτης της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή και/ή σε καμία περίπτωση δεν είναι πρόωρες ως οι ανυπόστατοι ισχυρισμοί των Αιτητών καθότι και σε κάθε περίπτωση οι Ειδοποιήσεις Τύπου «I» έχουν αποσταλεί και επιδοθεί καθ’ όλα ορθά και νομότυπα στους Αιτητές και σε όλα τα ενδιαφερόμενο πρόσωπα και/ή στον σωστό τύπο και περιεχόμενο.
11. Οι ειδοποιήσεις τύπου «Θ», «I», «ΙΑ» και Δελτίο καθώς και οι λοιπές ειδοποιήσεις που προβλέπονται στον Νόμο επιδόθηκαν στους Αιτητές και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα καθόλα ορθά και/ή νομότυπα και/ή στη βάση των προνοιών της ισχύουσας Νομοθεσίας και/ή αποστάλθηκαν τόσο με συστημένο ταχυδρομείο όσο και με ιδιώτη επιδότη στην τελευταία γνωστή διεύθυνση των Αιτητών και εν πάση περπττώσει, η καταχώρηση και προώθηση της παρούσας Αίτησης-Έφεσης από τους Αιτητές υποδηλοί και/ή επιβεβαιώνει ότι αυτοί ενημερώθηκαν δεόντως και/ή έλαβαν γνώση για όλες τις σχετικές ειδοποιήσεις εξού και καταχώρησαν την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση-Έφεση.
12. Όλες ανεξαιρέτως οι επίδικες ειδοποιήσεις επιδόθηκαν στον ενυπόθηκο οφειλέτη καθώς και σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη καθ’ όλα ορθά και νομότυπα με βάση τις πρόνοιες του Μέρους VIA του Νόμου 9/1965 και εντός του χρονικού πλαισίου που τάσσει το νομοθετικό πλαίσιο και η επίδοση τους συνιστά καλή επίδοση καθώς ο ενυπόθηκος οφειλέτης αλλά και όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα έχουν λάβει γνώση αναφορικά με τη διαδικασία πλειστηριασμού.
13. Οι αναφερόμενοι στην Αίτηση-Έφεση και Ένορκη Δήλωση που τη συνοδεύει, λόγοι ακύρωσης, δεν ευσταθούν και/ή δεν αναλύονται και/ή δεν τεκμηριώνονται από τους Αιτητές και το Δικαστήριο δεν κέκτηται δικαιοδοσίας εξέτασης άλλων λόγων ακυρότητας πέραν των λόγων ακύρωσης της ειδοποίησης τύπου «ΙΑ» οι οποίοι προβλέπονται εξαντλητικά στο άρθρο 44Γ(3) του Ν.9/1965.
14. Η διαδικασία του Μέρους VIA του Νόμου 9/1965 ακολουθήθηκε από την Καθ’ ης η Αίτηση ορθά και νομότυπα σε πλήρη συμμόρφωση με τις διατάξεις της κείμενης νομοθεσίας, των σχετικών Κανονισμών και/ή Διαταγμάτων.
15. Η απόφαση πλειστηριασμού είναι εύλογη και η διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου ακολουθήθηκε ορθά και νομότυπα από την Καθ’ ης η Αίτηση, με βάση τις δυνατότητες που της παρέχει το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο και ασκώντας τα εκ του Νόμου, των σχετικών Διαταγμάτων, Κανονισμών και της Σύμβασης Υποθήκης προβλεπόμενα δικαιώματα της.
16. Η Αίτηση είναι νόμω και ουσία αβάσιμη και αστήρικτη, ανεπαρκής, γενική και ατεκμηρίωτη και ουδόλως παρουσιάζει οιονδήποτε λόγο για τον οποίο θα πρέπει να εκδοθούν τα αιτούμενα διατάγματα. »
Παρομοίως, η ένσταση βασίζεται σε διάφορα νομοθετήματα, με κύριο εξ αυτών το Ν.9/1965. Τα γεγονότα δε επί των οποίων στηρίζεται η ένσταση, εκτίθενται στην επισυνημμένη ένορκη δήλωση του κ.Χριστόδουλου Παπαλαμπριανού, ο οποίος είναι στην υπηρεσία της Καθ΄ ης η Αίτηση και αναφέρει ότι έχει προσωπική γνώση των γεγονότων από μελέτη των φακέλων που διατηρούνται στην Καθ΄ ης η Αίτηση καθώς επίσης και από τη μελέτη της επίδικης αίτησης/έφεσης και της ένορκης δήλωσης που τη συνοδεύει, ενώ είναι δεόντως εξουσιοδοτημένος για να προβεί στην ένορκη δήλωση. Από εκεί και πέρα, ο μάρτυρας αναφέρεται στη μεταβίβαση ορισμένων πιστωτικών διευκολύνσεων από την Τράπεζα Κύπρου προς την Καθ΄ ης η Αίτηση, μεταξύ αυτών και οι επίδικες που αφορούν τους Αιτητές, και στην υποκατάσταση/αντικατάσταση ουσιαστικά της Τράπεζας Κύπρου από την Καθ΄ ης η Αίτηση στα δικαιώματα που απορρέουν από τις επίδικες πιστωτικές διευκολύνσεις και ενυπόθηκες εγγυήσεις.
Ακολούθως αναφέρεται στην παραχώρηση των επίδικων πιστωτικών διευκολύνσεων προς τους Αιτητές και στην παραχώρηση της επίδικης υποθήκης, με ειδική αναφορά στον όρο 4 αυτής, που προνοεί ότι «Η Τράπεζα δικαιούται... να πωλήσει τα ενυπόθηκα κτήματα είτε μέσω του Κτηματολογίου, είτε απευθείας είτε δυνάμει διατάγματος εκδοθέντος από το Δικαστήριο κατόπιν αγωγής, και χωρίς οποιαδήποτε προς εμέ προειδοποίηση...». Στη συνέχεια ο μάρτυρας αναφέρει ότι ένεκα μη συμμόρφωσης των Αιτητών με σχετικές επιστολές υπερημερίας και μετέπειτα τερματισμού, οι οποίες συνοδεύονταν από την ειδοποίηση τύπου Θ, η Τράπεζα Κύπρου τερμάτισε τις επίδικες πιστωτικές διευκολύνσεις και προχώρησε με την καταχώριση της αγωγής υπ' αριθμό 109/25 του Ε.Δ.Λευκωσίας, η οποία εκκρεμεί. Περαιτέρω δε, αναφέρεται στην απόφαση της Καθ΄ ης η Αίτηση να προωθήσει τη διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του μέρους VIA του Νόμου και στην αποστολή των ειδοποιήσεων τύπου Ι, ΙΑ και ΙΒ προς τους Αιτητές, εξηγώντας κατά ποιον τρόπο έχουν επιδοθεί προς τα εν λόγω πρόσωπα.
Τέλος, σχολιάζει τους λόγους ένστασης και εξηγεί τους λόγους που θα πρέπει να απορριφθούν από το Δικαστήριο, ζητώντας καταληκτικά την απόρριψη της αίτησης.
Ακροαματική Διαδικασία/Επιχειρηματολογία των δύο πλευρών
Στο πλαίσιο της ακρόασης της αίτησης δεν ζητήθηκε η αντεξέταση οιουδήποτε εκ των ενόρκως δηλούντων. Οι συνήγοροι των δύο πλευρών δε, ετοίμασαν γραπτώς τις αγορεύσεις τους. Έχω μελετήσει ενδελεχώς τις αγορεύσεις που παρουσιάστηκαν, αλλά δεν κρίνεται σκόπιμη η επανάληψη εδώ των όσων οι συνήγοροι αναφέρουν σε αυτές. Τούτο θα γίνει κατωτέρω, αν αυτό κριθεί αναγκαίο.
Εξέταση της αίτησης
Κατ’ αρχάς να πω ότι η δυνατότητα καταχώρησης της παρούσας Αίτησης/Έφεσης από τους Αιτητές, για παραμερισμό της ειδοποίησης τύπος ΙΑ, προβλέπεται στο άρθρο 44Γ(3) του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου 9/1965 (στο εξής ο Νόμος), σύμφωνα με το οποίο:
«(3) Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο (2) να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο, για τους ακόλουθους λόγους:
(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙
(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙
(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙
(ε) ο ενυπόθηκος οφειλέτης είναι επιλέξιμος οφειλέτης και το αδειοδοτημένο ίδρυμα, παρά το ότι είχε υποχρέωση δυνάμει του περί της Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου, δεν έχει προσέλθει σε διαμεσολάβηση δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIA του εν λόγω Νόμου.
(στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος˙
(ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων” ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση.
(η) (i) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει εγκριθεί αίτηση για ένταξη στο Σχέδιο. ή
(ii) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει υποβληθεί και εκκρεμεί αίτηση ή ένσταση για ένταξη στο Σχέδιο, αναφορικά με την οποία-
(αα) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο ή οποιοδήποτε μέλος της οικογένειάς του, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.2.2 του Σχεδίου. ή
(ββ) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.5 του Σχεδίου:
Νοείται ότι, για σκοπούς εφαρμογής των διατάξεων της παρούσας παραγράφου, ο όρος “Σχέδιο” σημαίνει το σχέδιο “Ενοίκιο Έναντι Δόσης”, το οποίο εγκρίθηκε με την υπ’ αριθμόν 95.054 Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, ημερομηνίας 12 Ιουλίου 2023, ως αυτό εκάστοτε τροποποιείται. »
Τα εδάφια 1 και 2 δε, του ίδιου άρθρου, προνοούν τα ακόλουθα:
« (1) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του απαιτούμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του απαιτούμενου ποσού:
(2) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε (45) ηµερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. »
Αυτό που προκύπτει με σαφήνεια βεβαίως από το άρθρο 44Γ(3) ανωτέρω, είναι πως εφέσιμη είναι μόνον η ειδοποίηση τύπου ΙΑ και μάλιστα μόνο για τους λόγους που περιοριστικά αναφέρονται στο εν λόγω άρθρο. Σε σχέση με τις λοιπές ειδοποιήσεις, συμπεριλαμβανομένης της ειδοποίησης τύπου Ι, αυτό που θα μπορούσε να εξετάσει το Δικαστήριο σχετίζεται με την προθεσμία που πρέπει να παρέλθει για την επίδοση της ειδοποίησης ΙΑ, στο πλαίσιο του λόγου έφεσης που προβλέπεται στο άρθρο 44Γ(3)(γ) του Νόμου.
Πριν προχωρήσω όμως στην εξέταση των λόγων έφεσης και των επιμέρους ζητημάτων, κρίνω ορθό, για σκοπούς ευχερέστερης κατανόησης των όσων έπονται, να παραθέσω τα παραδεκτά ή μη αμφισβητούμενα γεγονότα.
1. Η Τράπεζα Κύπρου παραχώρησε πιστωτικές διευκολύνσεις προς τους Αιτητές 1 και 2 και στο πλαίσιο αυτό ενεγράφη στις 29/8/2008 η επίδικη υποθήκη προς όφελος της εν λόγω τράπεζας, επί ενός ακινήτου ιδιοκτησίας των Αιτητών στη Λευκωσία και στο οποίο είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες ανά 1/4 μερίδιο (βλ. Τεκμήρια 1 και 2 στην αίτηση και τα Τεκμήρια 2 και 3 στην ένσταση).
2. Ουσιώδης όρος της Σύμβασης Υποθήκης είναι και ο όρος 4, ο οποίος αναφέρει τα ακόλουθα:
« Η Τράπεζα δικαιούται …. να πωλήσει τα ενυπόθηκα κτήματα είτε μέσω του Κτηματολογίου είτε απ’ ευθείας είτε δυνάμει διατάγματος εκδοθέντος από το Δικαστήριο κατόπιν αγωγής, και χωρίς οποιαδήποτε προς εμέ προειδοποίηση… »
3. Η Τράπεζα Κύπρου ένεκα της μη συμμόρφωσης των Αιτητών με σχετικές επιστολές υπερημερίας και μετέπειτα τερματισμού, οι οποίες συνοδεύονταν από ειδοποίηση τύπου Θ (βλ. Τεκμήριο 4 στην ένσταση), τερμάτισε τις πιστωτικές διευκολύνσεις και καταχώρισε εναντίον των Αιτητών την αγωγή υπ' αριθμό 109/25 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (βλ. Τεκμήριο 5 στην ένσταση), η οποία εκκρεμεί.
4. Στις 8/6/2021 έχουν μεταβιβαστεί από την Τράπεζα Κύπρου προς την Καθ’ ης η αίτηση ορισμένες πιστωτικές διευκολύνσεις, εξ αποφάσεως χρέη, εξασφαλίσεις κ.α., ανάμεσα στις οποίες και αυτές που αφορούν τους Αιτητές, κατ’ εφαρμογή των προνοιών Σχεδίου Διακανονισμού, το οποίο επικυρώθηκε στις 4/6/2021 από το Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας (βλ. το διάταγμα με το οποίο εγκρίθηκε το Σχέδιο Διακανονισμού και το οποίο περιλαμβάνει την επίδικη υποθήκη - Τεκμήριο 1 στην ένσταση). Ως εκ τούτου, η Καθ’ ης η αίτηση έχει αυτόματα αντικαταστήσει και υποκαταστήσει την Τράπεζα Κύπρου, μεταξύ άλλων, στα δικαιώματα της που απορρέουν από τις επίδικες πιστωτικές διευκολύνσεις και ενυπόθηκες εγγυήσεις. Σημειώνεται πως οι Αιτητές έτυχαν σχετικής ενημέρωσης προηγουμένως από την Τράπεζα Κύπρου αναφορικά με την πρόθεση πώλησης των πιστωτικών διευκολύνσεων, καθώς και για την τελική μεταφορά των εν λόγω διευκολύνσεων και επίδικων εξασφαλίσεων προς την Καθ’ ης η αίτηση δυνάμει σχετικών επιστολών (βλ. Τεκμήριο 6 στην ένσταση).
5. Ένεκα της μη ικανοποίησης των οφειλόμενων ποσών, η Καθ΄ ης η Αίτηση αποφάσισε όπως ενεργοποιήσει, με βάση την προς όφελός της υποθήκη, τη διαδικασία πώλησης του ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του μέρους VIA του Νόμου 9/1965. Ως εκ τούτου, η τελευταία προώθησε τη διαδικασία ιδιωτικού πλειστηριασμού.
Με αυτά υπόψη, έρχομαι στην εξέταση των ζητημάτων που τίθενται με την Αίτηση/Έφεση και χρήζουν εξέτασης, στο πλαίσιο πάντα των εγειρόμενων λόγων έφεσης.
Α. Επίδοση Ειδοποιήσεων (Πρώτος Λόγος Έφεσης)
Σύμφωνα με το ερμηνευτικό άρθρο 44ΙΕ του Νόμου:
« «επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:
(έμφαση δοθείσα)
Στην σχετικά πρόσφατη υπόθεση Συνεργατική Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ v. Γιώργου Παντέλα, Πολ. Έφ.159/2021, ημερ.1/12/2023, το Εφετείο της χώρας μας ασχολήθηκε με το ζήτημα της επίδοσης της ειδοποίησης ΙΑ. Στην υπόθεση αυτή το Πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η επίδοση της προαναφερθείσας ειδοποίησης προς τον εκεί αιτητή, η οποία έγινε με ιδιωτική επίδοση, αντίκειτο στο Νόμο και δικαιολογείτο ο παραμερισμός της. Το Εφετείο αφου επεσήμανε ότι άλλα Δικαστήρια, υπό όμοιες ή παρόμοιες συνθήκες, αποφάνθηκαν διαφορετικά, σημείωσε πως το ζητούμενο στην έφεση ήταν «Να διασαφηνιστεί ποια είναι η ενδεικνυόμενη διαδικασία/σειρά επίδοσης τέτοιων ειδοποιήσεων προς αποφυγή συγκρουόμενων πρωτόδικων αποφάσεων».
Κατόπιν παραμπομπής στον όρο επίδοση, η οποία ως αναφέρθηκε και ανωτέρω εντοπίζεται στο ερμηνευτικό άρθρο 44ΙΕ του Νόμου, και σχετικής ανάλυσης, το Εφετείο κατέληξε πως:
« Στην προκειμένη περίπτωση ο σκοπός του Νομοθέτη είναι ξεκάθαρος. Θέλησε να ιεραρχήσει τον τρόπο επίδοσης, δίδοντας επιτακτικό προβάδισμα στη συστημένη επιστολή. Μόνον όταν η επίδοση με αυτόν τον τρόπο είναι ανέφικτη, διανοίγεται ο δρόμος εναλλακτικά για ιδιωτική επίδοση, συμφώνως των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης, κατόπιν βεβαία σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου.
………
Η υποκειμενική άποψη του Δικαστηρίου επί του ορθολογισμού ή μη του δεδηλωμένου σκοπού, δεν δικαιολογεί ερμηνευτική εκτροπή. Συνεπώς, το γεγονός ότι με την προσωπική επίδοση, ο παραλήπτης/ενδιαφερόμενος μιας ειδοποίησης, επικοινωνίας ή εγγράφου, σαφέστατα λαμβάνει γνώση και δύναται να υπερασπιστεί ή να ασκήσει τα όποια ένδικα μέσα του παρέχονται, όπως εξάλλου έχει επισυμβεί στην προκειμένη περίπτωση, δεν δικαιολογεί ερμηνεία άλλη απ' εκείνη που είναι κρυστάλλινα καθαρή στο μάτι.
Εναπόκειται στον Νομοθέτη - εν τη σοφία του - να νομοθετεί κατά τρόπο που διευκολύνει, παρά να δυσχεραίνει διαδικασίες και καταστάσεις.
…………
Ενόψει των πιο πάνω κρίνουμε ότι η εφεσείουσα όφειλε να επιχειρήσει να επιδώσει την επίμαχη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» με συστημένη επιστολή και μόνον αν τούτο ήταν ανέφικτο να προχωρήσει με τη διαδικασία της ιδιωτικής επίδοσης. Την υποχρέωση επίδοσης της ειδοποίησης τη φέρει ασφαλώς ο ενυπόθηκος δανειστής, ο οποίος συνακόλουθα φέρει και το βάρος να αποδείξει το «ανέφικτο» της δια Νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης. Στην προκειμένη περίπτωση κανένα τέτοιο στοιχείο προσκομίστηκε από πλευράς εφεσείουσας. »
(έμφαση δοθείσα)
Τόσο το πιο πάνω άρθρο όσο και η προαναφερόμενη απόφαση του Εφετείου, δεν συγκεκριμενοποιούν τα στοιχεία εκείνα που δυνατό να δεικνύουν το ανέφικτο της επίδοσης με συστημένο ταχυδρομείο. Όμως, είναι σαφές από την απόφαση ότι ο ενυπόθηκος δανειστής φέρει το βάρος να αποδείξει το «ανέφικτο» της δια του Νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης. Συναφώς, εναπόκειται στο κάθε Δικαστήριο να κρίνει, με βάση τα γεγονότα που τίθενται ενώπιον του, εάν ο ενυπόθηκος δανειστής έχει αποδείξει ότι κατέστη ανέφικτη η επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο.
I. Ειδοποίηση τύπου Ι
Αφού η Καθ’ης η αίτηση αποφάσισε να ενεργοποιήσει τη διαδικασία πώλησης της επίδικης υποθήκης με βάση τις διατάξεις του μέρους VIA του Νόμου, προχώρησε με την αποστολή ειδοποιήσεων τύπου Ι [βλ. Άρθρο 44Γ(1)]. Όπως προκύπτει από τα αδιαμφισβήτητα αρχεία του Ταχυδρομείου που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου (βλ. Τεκμήριο 7 στην ένσταση), η Καθ΄ ης η Αίτηση παρέδωσε στο Ταχυδρομείο τις ειδοποιήσεις τύπου Ι, μαζί με συνοδευτική κατάσταση λογαριασμού, προκειμένου να αποσταλούν προς τους Αιτητές, στις 25/11/2024. Περαιτέρω, από τις σχετικές καταστάσεις του Ταχυδρομείου, προκύπτει ότι οι ειδοποιήσεις παραλήφθηκαν στο γραφείο παράδοσης στις 3/12/2024 αλλά μέχρι τις 29/1/25 παρέμειναν αζήτητες και για τον λόγο αυτό επιστράφηκαν στον αποστολέα τους, στον οποίο παραδόθηκαν στις 4/2/25.
Στη συνέχεια δε, οι εν λόγω ειδοποιήσεις επιδόθηκαν στους Αιτητές 1 και 2 μέσω ιδιώτη επιδότη, στις 30/4/25. Πιο συγκεκριμένα, η ειδοποίηση επιδόθηκε στον Αιτητή 1 προσωπικά και στην Αιτήτρια 2 μέσω του συζύγου της, Αιτητή 1.
Διαπιστώνεται συνεπώς ότι, παρά την αποστολή των ειδοποιήσεων με συστημένο Ταχυδρομείο, εντούτοις η επίδοση με τον τρόπο αυτόν κατέστη ανέφικτη εφόσον οι ειδοποιήσεις παρέμειναν αζήτητες για περίοδο πέραν των δύο μηνών και ακολούθησε η ιδιωτική επίδοσή τους προς τους Αιτητές. Εξ όσων γίνεται αντιληπτό όμως από την αγόρευση του συνηγόρου των Αιτητών, η θέση που προβλήθηκε με την αίτηση περί μη δέουσας επίσης της ειδοποίησης τύπου Ι, έχει εγκαταλειφθεί. Στην παράγραφο 5 της αγόρευσης (βλ. σελ.6), γίνεται ρητά αποδεκτό ότι η εν λόγω ειδοποίηση επιδόθηκε νομότυπα στους Αιτητές.
Ό,τι εγείρεται σε σχέση με την ειδοποίηση τύπου Ι, είναι ότι δεν έχει επιδοθεί σε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δηλαδή στον συνιδιοκτήτη του ακινήτου. Όπως προκύπτει από τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, τρίτο πρόσωπο είναι ιδιοκτήτης του ½ μεριδίου του όλου ακινήτου.
Σύμφωνα με το άρθρο 44ΙΕ του Νόμου:
« «ενδιαφερόμενο πρόσωπο» σημαίνει οποιοδήποτε πρόσωπο έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος της πώλησης, όπως αυτό προκύπτει από έρευνα στα μητρώα του Κτηματολογίου και περιλαμβάνει οποιουσδήποτε εγγυητές σε σχέση με το ενυπόθηκο χρέος∙ »
Είναι γεγονός πως όσα αναφέρονται στην παράγραφο 9 της ένορκης δήλωσης του Αιτητή 1 είναι γενικά και αόριστα, και δεν έχει καταδειχθεί ότι πράγματι ο συνιδιοκτήτης έχει δικαίωμα σε οποιοδήποτε μέρος του εκπλειστηριάσματος. Όσον αφορά τη θέση του δε περί μη ύπαρξης συμφωνίας διανομής και ότι λόγω αυτού είναι ενδεχόμενο ο συνιδιοκτήτης να δικαιούται σε μέρος του πλειστηριάσματος και να επηρεάζονται τα συμφέροντα του, σημειώνω πως εν τέλει δεν έχει αμφισβητηθεί ότι στις 22/7/2009 υπεγράφη τέτοια συμφωνία μεταξύ των Αιτητών και του συνιδιοκτήτη. Με αυτά υπόψη, με βρίσκει σύμφωνο η θέση της Καθ’ ης η αίτηση ότι το μερίδιο του συνιδιοκτήτη δεν είναι υποθηκευμένο, ο συνιδιοκτήτης «δεν σχετίζεται με το προς πώληση μερίδιο και ουδέν ιδιοκτησιακό του δικαίωμα επηρεάζεται επί του εκ εκπλειστηριάσματος» και «η διαδικασία πώλησης αφορά το μερίδιο ½ το οποίο ανήκει αποκλειστικά και μόνο στους Αιτητές 1 και 2 οι οποίοι κατέχουν από ? ο καθένας».[4]
Συναφώς, ο συνιδιοκτήτης δεν αποτελεί ενδιαφερόμενο πρόσωπο εν τη εννοία του Νόμου και η εν λόγω θέση των Αιτητών απορρίπτεται.
Η Καθ΄ ης η Αίτηση ακολούθως, εφόσον δεν υπήρξε συμμόρφωση με την απαίτηση της, προχώρησε στην αποστολή προς τους Αιτητές της ειδοποίησης τύπου ΙΒ, ημερομηνίας 16/6/25. Σε σχέση με τη συγκεκριμένη ειδοποίηση, είναι γεγονός πως δεν εγείρεται οποιοδήποτε ζήτημα από τους Αιτητές. Αναφέρω όμως πολύ επιγραμματικά τα εξής.
II. Ειδοποίηση τύπου ΙΒ
Ως επίσης προκύπτει από τα αδιαμφισβήτητα αρχεία του Ταχυδρομείου (βλ. Τεκμήριο 8 στην ένσταση), η Καθ΄ ης η Αίτηση παρέδωσε στο Ταχυδρομείο τις ειδοποιήσεις τύπου ΙΒ προκειμένου να αποσταλούν προς τους Αιτητές, στις 16/6/2025. Από τα ίδια αρχεία του Ταχυδρομείου δε, προκύπτει ότι παραλήφθηκαν στο γραφείο παράδοσης στις 24/6/2025 αλλά μέχρι τις 5/8/25 παρέμειναν αζήτητες και για τον λόγο αυτό επιστράφηκαν στον αποστολέα τους, στον οποίο παραδόθηκαν στις 13/8/25. Ακολούθησε η ιδιωτική επίδοση της ειδοποίησης στον Αιτητή 1, τόσο προσωπικά όσο και υπό την ιδιότητα του ως συζύγου της Αιτήτριας 2, στις 8/9/25.
Συναφώς, από τα πιο πάνω προκύπτει ότι και η επίδοση της συγκεκριμένης ειδοποίησης με συστημένο Ταχυδρομείο κατέστη ανέφικτη αφού οι Αιτητές δεν την παρέλαβαν, με αποτέλεσμα να ακολουθήσει η ιδιωτική επίδοσή της.
Έρχομαι τώρα στο ζήτημα της επίδοσης της ειδοποίησης που ενεργοποιεί το τελικό στάδιο της διαδικασίας, δηλαδή της ειδοποίησης τύπου ΙΑ. Με την ειδοποίηση αυτή, δίδεται γνωστοποίηση της πώλησης του ακινήτου σε πλειστηριασμό, ο οποίος εν προκειμένω ορίστηκε για τις 7.1.26 και ώρα 10:00 π.μ..
III. Ειδοποίηση τύπου ΙΑ
Ως προκύπτει και πάλι από τα αδιαμφισβήτητα αρχεία του Ταχυδρομείου που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου (βλ. Τεκμήριο 9 στην ένσταση), η συγκεκριμένη ειδοποίηση μαζί με ειδοποίηση ηλεκτρονικού πλειστηριασμού παραδόθηκε στο Ταχυδρομείο προκειμένου να αποσταλεί προς τους Αιτητές, στις 20/9/2025 και παραλήφθηκε στο γραφείο παράδοσης στις 14/10/2025. Ως προκύπτει δε και για τις συγκεκριμένες ειδοποιήσεις, αυτές παρέμειναν αζήτητες μέχρι τις 17/11/25 και δεν παραλήφθηκαν, οπότε επιστράφηκαν στον αποστολέα τους, στον οποίο παραδόθηκαν στις 24/11/25.
Εν τω μεταξύ, στις 13/11/25, έγινε ιδιωτική επίδοση της ειδοποίησης στον Αιτητή 1, τόσο προσωπικά όσο και υπό την ιδιότητα του ως συζύγου της Αιτήτριας 2.
Η πλευρά των Αιτητών δεν αμφισβητεί ότι στις 13/11/2025 η εν λόγω ειδοποίηση τους επιδόθηκε με ιδιωτική επίδοση. Η ουσία της θέσης τους, όπως προκύπτει από την αγόρευση του συνηγόρου τους (βλ. παρ. 6 Α και Β στις σελ. 6-8), είναι πως η επίδοση έλαβε χώρα «πριν την επιστροφή της συστημένης επιστολής από το ταχυδρομείο την 24/11/2025» και συνεπώς δεν έχει καταδειχθεί ότι η ιδιωτική επίδοση έγινε σε χρόνο που είχε καταστεί ανέφικτη η επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο.
Κατ’ αρχάς, πριν αναφερθεί οτιδήποτε άλλο, θα πρέπει να επισημανθεί πως η επιστροφή της ειδοποίησης στην Καθ’ης η αίτηση στις 24/11/2025, δεν σημαίνει ότι η τελευταία ενημερώθηκε για την μη παράδοση τη συγκεκριμένη ημερομηνία. Αντίθετα, παρέμεινε αναντίλεκτη η μαρτυρία του Παπαλαμπριανού, ότι μέσω του κωδικού που λαμβάνεται από το Ταχυδρομείο για κάθε αποστολή συστημένης επιστολής μπορεί κάποιος να παρακολουθήσει μέσω του συστήματος των Ταχυδρομικών Υπηρεσιών αν μια επιστολή έχει παραδοθεί.[5] Συναφώς, προκύπτει ότι η Καθ’ης η αίτηση τηρείτο ενήμερη με τον πιο πάνω τρόπο για το ζήτημα της παράδοσης της ειδοποίησης, η οποία, σύμφωνα με τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, παρέμεινε αζήτητη επί μακρό χρονικό διάστημα, χωρίς οποιαδήποτε ένδειξη προσπάθειας παραλαβής εκ μέρους των Αιτητών.
Αποτελεί γεγονός πάντως ότι η επίδοση της ειδοποίησης με ιδιωτική επίδοση, έλαβε χώρα πριν τις 17/11/2025. Η συγκεκριμένη ημερομηνία, ως ήδη αναφέρθηκε, καταγράφεται στις καταστάσεις του Ταχυδρομείου ως η ημερομηνία που θεωρήθηκε «unclaimed» και επιστρέφεται στον αποστολέα της. Το ερώτημα λοιπόν που προκύπτει είναι κατά πόσο, ενόψει τούτου, η επίδοση με ιδιωτική επίδοση έγινε πριν καταστεί ανέφικτη η επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο. Έχω την άποψη ότι στο ερώτημα θα πρέπει να δοθεί αρνητική απάντηση.
Η Καθ’ης η αίτηση παρέδωσε την ειδοποίηση στο Ταχυδρομείο για αποστολή στις 20/9/2025 και παραλήφθηκε στο γραφείο παράδοσης στις 14/10/2025. Από την ημερομηνία παράδοσης της επιστολής για αποστολή μέχρι τις 13/11/2025, οπότε έγινε η ιδιωτική επίδοση παρήλθε χρόνος 54 ημερών και αντίστοιχα από την ημερομηνία παραλαβής της επιστολής στο γραφείο παράδοσης μέχρι την πιο πάνω ημερομηνία της ιδιωτικής επίδοσης παρήλθε χρόνος 30 ημερών. Το διάστημα που παρήλθε, ήταν κατά την κρίση μου ικανοποιητικό για να παραληφθούν οι ειδοποιήσεις από το Ταχυδρομείο και εύλογα και αντικειμενικά, υπό το φως της παρατεταμένης αδράνειας των παραληπτών, θεωρήθηκε ότι πλέον ήταν ανέφικτη η επίδοση με τον πιο πάνω τρόπο, οπότε προχώρησε η Καθ’ης η αίτηση με ιδιωτική επίδοση. Η πιο πάνω αναφορά στις καταστάσεις του Ταχυδρομείου τέσσερις (4) μέρες μετά την επίδοση, απλά επιβεβαιώνε αυτό που ήταν ήδη ξεκάθαρο, ότι οι ειδοποιήσεις δεν θα παραληφθούν. Εξάλλου, δεν θα πρέπει να διαφεύγει και η προηγούμενη συμπεριφορά των Αιτητών, οι οποίοι δεν παρέλαβαν ούτε τις προηγούμενες ειδοποιήσεις παρά την πάροδο και πάλι σημαντικού χρόνου από τη στιγμή της παράδοσης τους για αποστολή και της παραλαβής τους στο γραφείο παράδοσης. Ούτε βεβαίως έχει καταδειχθεί από μέρους τους, ότι είχαν ποτέ πρόθεση να παραλάβουν τη συγκεκριμένη ειδοποίηση.
Παρενθετικά, επισημαίνεται ότι ακόμη και αν ήθελε θεωρηθεί πως, τυπικά, η διαδικασία του Ταχυδρομείου δεν είχε πλήρως ολοκληρωθεί κατά τον χρόνο της ιδιωτικής επίδοσης, τούτο δεν αναιρεί το συμπέρασμα ότι, υπό τις συγκεκριμένες περιστάσεις και ενόψει της παρατεταμένης αδράνειας των Αιτητών, η επίδοση με συστημένο ταχυδρομείο δεν μπορούσε πλέον να επιτύχει τον σκοπό της.
Συναφώς, αποτελεί κατάληξη μου ότι στην προκειμένη περίπτωση, αυτό που με σαφήνεια προκύπτει, είναι ότι η Καθ΄ ης η Αίτηση συμμορφούμενη με τις πρόνοιες της Νομοθεσίας, επιχείρησε την επίδοση της ειδοποίησης με συστημένο Ταχυδρομείο και επειδή η επίδοση με αυτόν τον τρόπο κατέστη ανέφικτη αφού οι Αιτητές δεν παρέλαβαν την ειδοποίηση, ανοίχθηκε πλέον ο δρόμος για ιδιωτική επίδοση.
Σε σχέση με τη θέση περί μη επίδοσης της ειδοποίησης σε ενδιαφερόμενο πρόσωπο ήτοι στον συνιδιοκτήτη του ακινήτου, επαναλαμβάνω όσα ανέφερα ανωτέρω στο πλαίσιο της ειδοποίησης τύπου Ι.
Πριν αφήσω εντελώς το συγκεκριμένο λόγο έφεσης και παρά το γεγονός ότι η θέση που εντοπίζεται στην αίτηση περί μη αποστολής/επίδοσης των ειδοποιήσεων στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας τους ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρημένη στο μητρώο του Κτηματολογίου, φαίνεται από την αγόρευση του συνηγόρου των Αιτητών να έχει εγκαταλειφθεί, εντούτοις πολύ επιγραμματικά αναφέρω τα εξής. Από τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, προκύπτει ότι όλες οι ειδοποιήσεις στάλθηκαν και στη συνέχεια επιδόθηκαν στους Αιτητές στην ίδια διεύθυνση, η οποία είναι καταχωρημένη στα αρχεία του Κτηματολογίου. Πρόκειται δε για την ίδια διεύθυνση με αυτήν που φαίνεται και στο Τεκμήριο 3 της αίτησης, το οποίο κατατέθηκε από τους Αιτητές για να καταδείξουν τη διεύθυνση διαμονής τους. Συναφώς, δεν τίθεται θέμα κακής επίδοσης για τον πιο πάνω λόγο και ορθώς οι Αιτητές εγκατέλειψαν τη συγκεκριμένη θέση.
Εν κατακλείδι, ο πρώτος λόγος έφεσης θα πρέπει να απορριφθεί.
Β. Αποστολή της ειδοποίησης τύπου ΙΑ πριν τη λήξη για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή (Λόγος Έφεσης 2)
Σύμφωνα με τους Αιτητές η ειδοποίηση τύπος ΙΑ έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκη δανειστή, καθότι η ειδοποίηση τύπος Ι δεν έχει δεόντως αποσταλεί και επιδοθεί στους Αιτητές και σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Σε σχέση με τον συγκεκριμένο λόγο έφεσης, ενόψει των όσων αναφέρθηκαν ανωτέρω στο πλαίσιο του πρώτου λόγου έφεσης δεν χρειάζεται να λεχθούν πολλά.
Κατ’ αρχάς, δεν τίθετο θέμα επίδοσης στον συνιδιοκτήτη του ακινήτου και επί τούτου επαναλαμβάνονται όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω. Σε σχέση τώρα με τους Αιτητές, είναι σαφές πως ο λόγος έφεσης δεν έχει καμία πιθανότητα επιτυχίας. Όπως αναφέρθηκε ήδη, η ειδοποίηση τύπου Ι έχει επιδοθεί κανονικά / νομότυπα στους Αιτητές στις 30/4/2025, ενώ η ειδοποίηση τύπου ΙΑ στις 13/11/2025. Με βάση το άρθρο 44Γ(1) με την ειδοποίηση τύπου Ι θα πρέπει να δίνεται χρόνος 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του απαιτούμενου ποσού, κάτι που προφανώς έγινε εν προκειμένω.
Συνεπώς, θα πρέπει να απορριφθεί και ο δεύτερος λόγος έφεσης.
Όπως γίνεται αντιληπτό από τα όσα αναφέρθηκαν ανωτέρω, το αποτέλεσμα της αίτησης έχει κριθεί και υπό τις περιστάσεις θεωρώ πως δεν απαιτείται η εξέταση οιουδήποτε άλλου ζητήματος.
Κατάληξη
Υπό το φως των όσων αναφέρθηκαν ανωτέρω, η Αίτηση/Έφεση απορρίπτεται.
Τα έξοδα της διαδικασίας €2.200.- συμπεριλαμβανομένων ΦΠΑ και πραγματικών εξόδων, επιδικάζονται υπέρ της Καθ’ης η αίτηση/Εφεσίβλητης και εναντίον των Αιτητών 1 και 2/Εφεσειόντων.
(Υπ.) ……………………………….
Μ. Παπαθανασίου, Α.Ε.Δ.
Πιστόν αντίγραφον
Πρωτοκολλητής