ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ
Ενώπιον: Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Π.Ε.Δ.
Αρ. Αίτησης/Έφεσης: 84/2026
Αναφορικά με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και Αναφορικά με τον περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ.224 ως και τις τροποποιήσεις τους
Μεταξύ:
1. ANTIQUA ESTATES LIMITED
2. ELEATEX LIMITED
3. ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΔΗΣ
Αιτητές/Εφεσείοντες
και
CAC CORAL LIMITED
Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη
23 Μαρτίου, 2026
Εμφανίσεις:
Για Αιτητές/Εφεσείοντες: κα Μιχαήλ για Ανδρέας Θ. Μαθηκολώνης & Σία Δ.Ε.Π.Ε.
Για Καθ’ ης η Αίτηση/Εφεσίβλητη: κα Κόκκινου για Michael Kyprianou & Co LLC
ΑΠΟΦΑΣΗ
Η Εφεσείουσα 2 είναι ιδιοκτήτρια ακινήτου που είχε υποθηκευτεί προς όφελος της Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος (Κύπρου) Λτδ ως εξασφάλιση για πιστωτικές διευκολύνσεις που παραχωρήθηκαν στη ίδια και στην Εφεσείουσα 1. Πρόκειται για το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 12/644 στη Λευκωσία που βαρύνεται με την υποθήκη Υ/8299/05. Ο Εφεσείων 3 είναι ο μοναδικός διευθυντής των Εφεσείουσων 1 και 2 και εγγυήθηκε προσωπικά τις Εφεσείουσες 1 και 2 στις εν λόγω πιστωτικές διευκολύνσεις.
Οι πιστωτικές διευκολύνσεις κατέστησαν υπερήμερες με αποτέλεσμα η Εφεσίβλητη (που στο μεταξύ είχε διαδεχθεί την Τράπεζα Κύπρου) να καταχωρήσει τις αγωγές 3056/2014 και 2743/2014 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας. Οι δύο υποθέσεις εκδικάστηκαν και εκδόθηκαν αποφάσεις υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον των Εφεσειόντων. Ειδικότερα, στην αγωγή 2743/2014 εκδόθηκε απόφαση το 2024 εναντίον των εδώ Εφεσειόντων για ποσό περίπου €4.835.000 πλέον τόκους από το 2014 πλέον έξοδα και στην αγωγή 3056/2014 εκδόθηκε απόφαση το 2023 εναντίον των εδώ Εφεσειόντων για ποσό περίπου €103.000 πλέον τόκους από το 2014 πλέον έξοδα. Οι δύο αυτές αποφάσεις περιλαμβάνουν και διατάγματα για την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου και πίστωση του προϊόντος πώλησης έναντι των εξ αποφάσεως χρεών. Να προσθέσω επίσης ότι οι Εφεσείοντες έχουν εφεσιβάλει και τις δύο αποφάσεις και οι εφέσεις εκκρεμούν προς εκδίκαση.
Η Εφεσίβλητη προωθεί τη διαδικασία του Μέρους VIA του Ν.9/1965 σε σχέση με την υποθήκη Υ/8299/05 και ο πλειστηριασμός του ενυπόθηκου ακίνητου είναι ορισμένος στις 26.3.2026.
Οι Εφεσείοντες έχουν καταχωρήσει την παρούσα Αίτηση/Έφεση ζητώντας τον παραμερισμό της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ του Μέρους VIA του Ν.9/1965 και, συνακόλουθα, την ακύρωση του προγραμματισμένου πλειστηριασμού.
Προβάλλουν διάφορους λόγους έφεσης. Πρέπει να πω ότι η διατύπωση τους θα μπορούσε να ήταν καλύτερη αφού κάθε λόγος είναι μακροσκελής, συγκεχυμένος και περιλαμβάνει πολλές διαζευκτικές θέσεις. Τους έχω ομαδοποιήσει για σκοπούς αυτής της απόφασης.
Η Εφεσίβλητη έχει εγείρει ένσταση στην αίτηση. Η δική της θέση είναι ότι η διαδικασία προωθήθηκε νομότυπα και ότι οι λόγοι έφεσης που προβάλλονται από τους Εφεσείοντες δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτοί.
Κρίνω ότι δεν χρειάζεται να αναφερθώ με περαιτέρω λεπτομέρεια στις εκατέρωθεν θέσεις. Ειδικές αναφορές σε κάποια ζητήματα γίνονται κατωτέρω στον βαθμό που κρίνεται αναγκαίο για σκοπούς της απόφασης μου. Σημειώνω μόνο ότι έχω μελετήσει όλα τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον μου, την Αίτηση/Έφεση, την ένσταση, τις ένορκες δηλώσεις που τις συνοδεύουν, τα τεκμήρια που επισυνάπτονται σε αυτές και όσα αναφέρθηκαν στις αγορεύσεις των συνηγόρων κατά την ακρόαση.
Οι λόγοι για τους οποίους μπορεί να παραμεριστεί Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ καθορίζονται στο άρθρο 44Γ(3) του Ν.9/1965, οι σχετικές διατάξεις του οποίου προβλέπουν τα εξής:
«(3) Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο (2) να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο, για τους ακόλουθους λόγους:
(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙
(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή...»
Ένα από τα επιχειρήματα των Εφεσειόντων είναι πως η Ειδοποίηση Τύπου ΙΑ είναι άκυρη και παράνομη γιατί «η επίδικη Υποθήκη είναι παράνομη ή/και άκυρη», μεταξύ άλλων, «διότι παραχωρήθηκε για εν όλω ή εν μέρει παράνομο ή/και απαγορευμένο σκοπό» (λόγοι έφεσης 7 και 8).
Αυτή η θέση δεν μπορεί να πετύχει. Η εγκυρότητα της Υποθήκης δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο εξέτασης στα πλαίσια αυτής της διαδικασίας καθότι δεν περιλαμβάνεται στους λόγους που, εξαντλητικά, παρατίθενται στο άρθρο 44Γ(3) του Ν.9/1965. Παράλληλα, η σύμβαση υποθήκης αποτέλεσε αντικείμενο εξέτασης κατά την εκδίκαση των αγωγών 2743/2014 και 3056/2014 στις οποίες διατάχθηκε η εκποίηση της, κάτι που προϋποθέτει ότι κρίθηκαν έγκυρες.
Οι Εφεσείοντες υποστηρίζουν επίσης ότι οι Ειδοποιήσεις Τύπου ΙΑ δεν έχουν δεόντως επιδοθεί (λόγοι έφεσης 1 και 2). Εξέτασα όσα αναφέρουν σχετικά όμως δεν συμφωνώ. Από τα ενώπιον μου στοιχεία φαίνεται ότι έγινε αρχικά προσπάθεια αποστολής των Ειδοποιήσεων με συστημένο ταχυδρομείο προς τους Εφεσείοντες όμως δεν παραλήφθηκαν και επιστράφηκαν. Ακολούθως έγινε επίδοση με ιδιώτη επιδότη προς τις Εφεσείουσες 1 και 2 εταιρείες. Η επίδοση έγινε σύμφωνα με τις πρόνοιες της Δ.5 Θ.7 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας και του άρθρου 372 του περί Εταιρειών Νόμου Κεφ.113. Δεν κατέστη δυνατό να εντοπιστεί ο Εφεσείων 3 και σε σχέση με αυτόν η Εφεσίβλητη εξασφάλισε διάταγμα υποκατάστατης επίδοσης. Η επίδοση που διενεργήθηκε τελικά έγινε σύμφωνα με το εν λόγω διάταγμα. Διαπιστώνω επίσης ότι οι επιδόσεις των Ειδοποιήσεων Τύπου ΙΑ προς τους Εφεσείοντες έγιναν σε συμμόρφωση με τα προβλεπόμενα στον νόμο χρονοδιαγράμματα. Ούτε διαπιστώνω ότι υπήρχε άλλο πρόσωπο πέραν των Εφεσειόντων που έπρεπε να λάβει την Ειδοποίηση αλλά δεν του επιδόθηκε. Καταληκτικά, δεν διαπιστώνω αντικανονικότητα ή ελάττωμα στον τρόπο που διενεργήθηκε η επίδοση των Ειδοποιήσεων Τύπου ΙΑ.
Άλλος λόγος για τον οποίο οι Εφεσείοντες υποστηρίζουν ότι οι Ειδοποιήσεις Τύπου ΙΑ δεν έχουν δεόντως επιδοθεί είναι διότι δεν είχε διενεργηθεί προηγουμένως νομότυπη επίδοση των Ειδοποιήσεων Τύπου Ι (λόγοι έφεσης 3 και 6).
Κατ’ αρχάς δεν διαφωνώ ότι εάν διαπιστωθεί παρατυπία ή αντικανονικότητα στη διαδικασία που προηγήθηκε της αποστολής της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, τότε αυτό ανατρέπει το υπόβαθρο για να θεωρηθεί νομότυπη η επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ.
Συνεπώς εάν, ως οι Εφεσείοντες εισηγούνται, οι Ειδοποιήσεις Τύπου Ι δεν επιδόθηκαν νομότυπα, τότε η παρατυπία εκτείνεται και στην επίδοση των Ειδοποιήσεων Τύπου ΙΑ που ακολούθησε. Όμως, τα δεδομένα δεν υποστηρίζουν αυτό που οι Εφεσείοντες εισηγούνται. Όπως φαίνεται οι Ειδοποιήσεις Τύπου Ι στάλθηκαν με συστημένο ταχυδρομείο αλλά δεν παραλήφθηκαν. Ακολούθως επιδόθηκαν με επιδότη προς τις Εφεσείουσες 1 και 2 όμως δεν κατέστη δυνατή η επίδοση προς τον Εφεσείοντα 3. Τελικά η επίδοση προς εκείνον έγινε στη βάση διατάγματος για υποκατάστατη επίδοση που εξασφάλισε η Εφεσίβλητη. Επίσης δεν υπάρχουν ενδείξεις ότι η Ειδοποίηση Τύπου Ι έπρεπε να επιδοθεί και σε άλλο πρόσωπο πέραν των Εφεσειόντων. Συνεπώς καμία παρατυπία διαπιστώνεται σε σχέση με την επίδοση των Ειδοποιήσεων Τύπου Ι.
Περαιτέρω, οι Εφεσείοντες υποστηρίζουν ότι οι Ειδοποιήσεις Τύπου ΙΑ έχουν αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή (λόγος έφεσης 4). Αυτό διότι η εν λόγω Ειδοποίηση επιδόθηκε πριν την νομότυπη επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου Ι. Ενόψει της διαπίστωσης πιο πάνω ότι είχε διενεργηθεί νομότυπα η επίδοση των Ειδοποιήσεων Τύπου Ι, αυτή η θέση των Εφεσειόντων δεν μπορεί να γίνει δεκτή.
Τέλος, οι Εφεσείοντες υποστηρίζουν ότι η επίδοση της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ είναι πρόωρη, και ως τέτοια παράτυπη, λόγω αντικανονικότητας της Ειδοποίησης Τύπου Ι (λόγος έφεσης 5). Συγκεκριμένα εισηγούνται ότι «δεν επεξηγείται στην φερόμενη ως κατάσταση λογαριασμού που συνοδεύει την πρώτη σε σειρά ειδοποίηση και δη την ειδοποίηση τύπου Ι με ποιο τρόπο έχουν υπολογισθεί τα ποσά τα οποία απαιτούν οι Καθ’ ων η Αίτηση, ούτε και ποιες χρεώσεις έχει υποστεί ο επίδικος λογαριασμός ή/και με ποιο ποσοστό υπολογίστηκε ο τόκος ή/και για ποια περίοδο αφορά ή/και διότι περιέχει παράνομες χρεώσεις ή/και διότι η ειδοποίηση τύπου Ι δεν δίδει επαρκείς λεπτομέρειες ως προς τον τρόπο υπολογισμού των απαιτούμενων ποσών ή/και διότι η ειδοποίηση τύπου Ι δεν συνοδεύεται από λεπτομερή κατάσταση λογαριασμού του ενυπόθηκου χρέους ή/και διότι η φερόμενη ως κατάσταση λογαριασμού δεν περιέχει επαρκείς λεπτομέρειες ως προς το χρεοπιστωτικό ιστορικό του επίδικου λογαριασμού για να μπορεί να ελεγχθεί από τους Αιτητές/Εφεσείοντες ή/και σε όλα τα ενδιαφερόμενα πρόσωπα ή/και διότι επί της εν λόγω φερόμενης ως κατάστασης λογαριασμού που επισυνάφθηκε στην ειδοποίηση τύπου Ι δεν αναγράφεται το ποσοστό του επιτοκίου με το οποίο χρεώνεται το ενυπόθηκο χρέος ή/και διότι η φερόμενη ως κατάσταση λογαριασμού δεν αποτελεί κατ’ ουδένα λόγο κατάσταση λογαριασμού του ενυπόθηκου χρέους» (παρενθετικά να σημειώσω ότι το πιο πάνω λεκτικό δικαιολογεί την προηγούμενη επισήμανση μου για δυσνόητη διατύπωση των λόγων έφεσης).
Διακρίνω πως το παράπονο των Εφεσειόντων εστιάζεται στο ότι η κατάσταση λογαριασμού που συνοδεύει την Ειδοποίηση Τύπου Ι δεν παρέχει επαρκείς ή ικανοποιητικές λεπτομέρειες.
Δεν συμφωνώ με αυτή τη θέση για τους λόγους που θα εξηγήσω.
Με την Ειδοποίηση Τύπου Ι ο ενυπόθηκος οφειλέτης ενημερώνεται ότι υπάρχει υπερημερία και για το ποσό που αξιώνει δυνάμει της υποθήκης. Ο ενυπόθηκος δανειστής ενημερώνει πως εάν το ποσό αυτό δεν εξοφληθεί τότε θα προχωρήσει με διαδικασία πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου. Ο σκοπός είναι όπως τεθεί σε γνώση του ενυπόθηκου οφειλέτη το ποσό που απαιτεί ο ενυπόθηκος δανειστής δυνάμει της υποθήκης για να έχει την ευκαιρία να το εξοφλήσει.
Σε αυτή την περίπτωση η Εφεσίβλητη ενημέρωσε ότι μέσω της υποθήκης απαιτεί «το ποσό των €3.429.513,18 (λεπτομέρειες του οποίου περιέχονται εις την επισυνημμένη κατάσταση λογαριασμού) πλέον τόκοι επί €3.429.513,18 προς 7,25 τοις εκατό από τις 29/01/2025 το οποίο οφείλετε σύμφωνα με τη δήλωση σύμβασης υποθήκης με αρ. 1/Υ/8299/2005 και ημερομηνία 29/07/2005 πλέον έξοδα μέχρι σήμερα περιλαμβανομένων των εξόδων της ειδοποίησης αυτής».
Στη συνημμένη κατάσταση λογαριασμού υπάρχει αναφορά στο πιο πάνω ποσό των €3.429.513,18 ως το «Συνολικό Υπόλοιπο Υποθήκης». Πράγματι δεν υπάρχει ανάλυση του εν λόγω ποσού από την ημερομηνία σύναψης της σύμβασης υποθήκης ούτε αναλυτική κατάσταση χρεοπιστώσεων των χορηγήσεων/πιστωτικών διευκολύνσεων που εξασφαλίζονται με την υποθήκη. Αυτό όμως δεν ήταν αναγκαίο στην προκείμενη περίπτωση. Ο λόγος είναι διότι στην κατάσταση λογαριασμού αναφέρεται ρητά ότι η υποθήκη εξασφαλίζει χρέη για τα οποία έχουν εκδοθεί δικαστικές αποφάσεις. Συγκεκριμένα, η κατάσταση λογαριασμού αναφέρει τα εξής:
«Χρέη που εξασφαλίζονται με την υποθήκη Λογαριασμών:
358347 (πρώην [-]), 154060 (πρώην [-]), 153938 (πρώην [-])
Δικαστική απόφαση αρ. αγ. 2743/2014
Δυνάμει δικαστικής απόφασης ημερομηνίας 09/10/2024 στα πλαίσια της αγωγής 2743/2014 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας
9.207.611,01€
Δικαστική απόφαση αρ. αγ. 3056/2014
Δυνάμει δικαστικής απόφασης ημερομηνίας 29/09/2023 στα πλαίσια της αγωγής 3056/2014 του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας
195.683,45€
Συνολικό χρέος που εξασφαλίζεται με την υποθήκη
9.403.294,46€
Απαιτούμενο ενυπόθηκο ποσό
3.429.513,18€»
Οι πληροφορίες αυτές επαρκούν. Δεν υπήρχε λόγος να παρουσιαστεί αναλυτικός χρεωπιστωτικός λογαριασμός για τα χρέη που εξασφαλίζονταν από την υποθήκη ή για το απαιτούμενο ενυπόθηκο ποσό από τη σύναψη των πιστωτικών διευκολύνσεων. Δεν τίθεται θέμα να ελεγχθεί εάν το αξιούμενο ποσό περιλαμβάνει παράνομες χρεώσεις ή να ελεγχθεί το επιτόκιο ή ο τρόπος χρέωσης αυτού. Αυτό διότι στην προκείμενη περίπτωση το ενυπόθηκο χρέος καθορίστηκε από τις δικαστικές αποφάσεις.
Είναι γεγονός ότι η Εφεσίβλητη καθορίζει το «απαιτούμενο ενυπόθηκο χρέος» σε €3.429.513,18. Πρόκειται για ποσό πολύ χαμηλότερο από το χρέος που εξασφαλίζεται από την υποθήκη που είναι €9.403.294,46. Αυτό δεν καθιστά αντικανονική την Ειδοποίηση Τύπου Ι ή την κατάσταση λογαριασμού. Σημαίνει απλώς ότι, για λόγους που αφορούν την Εφεσίβλητη, η Εφεσίβλητη επέλεξε να περιορίσει το ποσό που απαιτεί δυνάμει της υποθήκης σε €3.429.513,18 αντί του εξασφαλισμένου χρέους των €9.403.294,46 που καθορίζεται στις δικαστικές αποφάσεις. Δηλαδή, η Εφεσείουσα 2, ως ενυπόθηκη οφειλέτης, θα μπορούσε να πληρώσει ποσό €3.429.513,18, αντί €9.403.294,46 και να απαιτήσει την αποδέσμευση του ακινήτου από την υποθήκη. Παρενθετικά σημειώνω επίσης ότι η επιφυλαχθείσα τιμή πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου είναι €1.453.600.
Ζήτημα ενδεχομένως να υπήρχε εάν ο ενυπόθηκος δανειστής απαιτούσε δυνάμει της υποθήκης ποσό ψηλότερο από το χρέος που εξασφαλίζεται από την υποθήκη. Δεν είναι αυτή όμως η περίπτωση εδώ.
Δεν διαπιστώνω να τίθενται οι Εφεσείοντες σε μειονεκτική θέση ένεκα της μορφής ή του περιεχομένου της κατάστασης λογαριασμού. Θεωρώ ότι η Ειδοποίηση Τύπου Ι και η κατάσταση λογαριασμού που τη συνοδεύει παρέχουν όλες τις αναγκαίες πληροφορίες για να αντιληφθούν οι αποδέκτες το ύψος του εξασφαλισμένου ποσού, πώς αυτό προέκυψε (από τις δικαστικές αποφάσεις) και το ποσό που η Εφεσίβλητη απαιτεί από την υποθήκη.
Ενόψει αυτών των διαπιστώσεων, κρίνω ότι ο συγκεκριμένος λόγος έφεσης δεν μπορεί να επιτύχει.
Καταληκτικά, για τους λόγους που εξήγησα, κρίνω ότι οι λόγοι που επικαλούνται οι Εφεσείοντες δεν μπορούν να οδηγήσουν σε παραμερισμό της Ειδοποίησης Τύπου ΙΑ. Συνακόλουθα, η Αίτηση/Έφεση απορρίπτεται.
Αναφορικά με τα έξοδα, ενόψει του αποτελέσματος, επιδικάζονται υπέρ της Εφεσίβλητης και εναντίον των Εφεσειόντων 1-3, αλληλέγγυα και κεχωρισμένα, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
(Υπ.) ……….………………..………………………..
Γ. Κυθραιώτου-Θεοδώρου, Π.Ε.Δ.
Πιστό αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο