ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Κ. Κωνσταντίνου, Π.Ε.Δ.
Αρ. Έφεσης/Αίτησης: 370/2024
Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65, Μέρος VI, Άρθρα 37 - 44 και Μέρος VIA, άρθρα 44Α έως 44ΙΖ, τον Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ. 224, ως και τις τροποποιήσεις τους.
Μεταξύ:
C.M.K. METAL CONSTRACTION LIMITED
Εφεσειόντων
- και -
THEMIS PORTFOLIO (S1) MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED
Εφεσίβλητων
--------------------------------
Ημερομηνία: 22/1/2025
Εμφανίσεις:
Για εφεσείοντες: κ. Χρ. Σ. Χριστοφόρου, για Χρίστος Χριστοφόρου ΔΕΠΕ
Για εφεσίβλητους: κα Γ. Ζαχαρίου, για Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & ΣΙΑ ΔΕΠΕ
ΑΠΟΦΑΣΗ
Προς εξασφάλιση πιστωτικών διευκολύνσεων που είχαν παραχωρηθεί στους εφεσείοντες, η σύζυγος του διευθυντή τους, με την υποθήκη [ ] (στο εξής «επίδικη υποθήκη») υποθήκευσε το μερίδιό της επί συγκεκριμένου ακινήτου της στη Λεμεσό (στο εξής «επίδικο ακίνητο»). Οι εφεσίβλητοι, οι οποίοι υποκατέστησαν τους πιστωτές στα δικαιώματά τους που απορρέουν από τις εν λόγω πιστωτικές διευκολύνσεις, τροχοδρομώντας τις σχετικές διαδικασίες πώλησης του επίδικου ακινήτου, δυνάμει του Μέρους VIA των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμων του 1965 μέχρι 2022 (στο εξής «Νόμος») - το οποίο διαλαμβάνει για την πώληση ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή - στις 2/10/2024 εξέδωσαν την προβλεπόμενη στο άρθρο 44Γ(2) του Νόμου, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, κατά τον Τύπο «ΙΑ» (στο εξής «επίμαχη ειδοποίηση») την οποία επέδωσαν στους εφεσείοντες με ιδιωτική επίδοση, στις 15/11/2024. Με αυτή, τους ειδοποιούν ότι το ενυπόθηκο και εξασφαλιζόμενο με την επίδικη υποθήκη - προς όφελός τους - χρέος, έχει καταστεί πληρωτέο από τις 25/2/2013 και γι’ αυτό προτίθενται να προχωρήσουν σε πώληση του επίδικου ακινήτου με τη διαδικασία πλειστηριασμού, όπως προβλέπεται στο Μέρος VIA του Νόμου, στις 10/2/2025 και ώρα 10:00 π.μ.
Όλα τα παραπάνω γεγονότα αποτελούν κοινό έδαφος μεταξύ των μερών.
Οι εφεσείοντες, στις 5/12/2024 καταχώρησαν την υπό κρίση έφεση, με την οποία ζητούν διάταγμα παραμερισμού της επίμαχης ειδοποίησης, λόγω μη δέουσας επίδοσης.
Η έφεση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση στην οποία προέβη ο διευθυντής των εφεσειόντων, Χριστάκης Κλεοβούλου.
Οι εφεσίβλητοι καταχώρησαν ένσταση στην έφεση. Αποτελείται από 16 λόγους και υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση στην οποία προέβη ο υπάλληλός τους, Γεώργιος Γεωργίου.
Η ακρόαση της έφεσης διεξάχθηκε στη βάση του περιεχομένου των ενόρκων δηλώσεων. Δεν προτίθεμαι να το επαναλάβω και το ίδιο ισχύει και για το περιεχόμενο των εκατέρωθεν γραπτών αγορεύσεων. Στη συνέχεια και στο βαθμό που κριθεί αναγκαίο, θα διαφανεί - με αναφορά, τόσο στη μαρτυρία όσο και στις αγορεύσεις - ποιες από τις θέσεις κάθε πλευράς αποδέχομαι και ποιες απορρίπτω.
Ο διευθυντής των εφεσειόντων προς υποστήριξη της έφεσης, με την υποστηρικτική της, ένορκη δήλωσή του προβάλλει τη βασική θέση ότι πριν την επίδοση της επίμαχης ειδοποίησης με ιδιωτική επίδοση δεν έχει λάβει οποιαδήποτε ειδοποίηση από το ταχυδρομείο για παραλαβή οποιασδήποτε ειδοποίησης και/ή εγγράφου για τους εφεσείοντες και ουδέποτε τους επιδόθηκε οποιαδήποτε ειδοποίηση, μέσω ταχυδρομείου από τους εφεσίβλητους, που να αφορά τους εφεσείοντες.
Οι εφεσίβλητοι, με την υποστηρικτική της ένστασής τους, ένορκη δήλωση αντιτείνουν τα εξής:
Η επίμαχη ειδοποίηση στάλθηκε με συστημένο ταχυδρομείο στους εφεσείοντες και στους λοιπούς παραλήπτες, εκ των οποίων, η Μαρία Χαραλάμπους Κλεοβούλου (πρόκειται για την ενυπόθηκη οφειλέτιδα) η οποία έχει καταχωρήσει άλλη έφεση, στη διεύθυνση του εγγεγραμμένου γραφείου της (υποθέτω των εφεσειόντων ήθελε να πει) που είναι η διεύθυνση της Κλεοβούλου και του ενόρκως δηλούντα. Οι επίμαχες ειδοποιήσεις ταχυδρομήθηκαν στις 17/10/2024. Ο ενόρκως δηλών για τους εφεσείοντες, που είναι ο μοναδικός διευθυντής τους, ενώ παρέλαβε προσωπικά τη δική του, στις 30/10/2024 και ενώ στάλθηκε και για τον ίδιο και για την εταιρεία (δηλαδή για τους εφεσείοντες) στην ίδια διεύθυνση, την ίδια μέρα και ενώ, όπως φαίνεται είχε εκδοθεί ειδοποίηση και για την εταιρεία, γι’ αυτήν δεν παραλήφθηκε η επίμαχη ειδοποίηση και το δελτίο μέχρι και τις 18/12/2024, δηλαδή 2 μήνες μετά και επιστράφηκε στους εφεσίβλητους, στις 27/12/2024.
Λόγω της παραλαβής της από το μοναδικό διευθυντή των εφεσειόντων, στις 30/10/2024, οι εφεσίβλητοι ανέμεναν ακόμη 15 μέρες και αφού δεν παραλήφθηκε εκ μέρους των εφσειόντων και λαμβάνοντας υπόψη το postal rule, έκριναν ότι δεν ήταν εφικτή η αποστολή με συστημένο ταχυδρομείο και ανατέθηκε σε ιδιώτη επιδότη η επίδοση στην εταιρεία, η οποία διενεργήθηκε στις 15/11/2024.
Προστίθενται και τα εξής από τη γραπτή αγόρευση της ευπαίδευτης δικηγόρου των εφεσίβλητων:
Με την απόφαση στην υπόθεση ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ v. ΓΙΩΡΓΟΥ ΠΑΝΤΕΛΑ, Πολ. Έφ. Αρ. 159/2021, ημερ. 1/12/2023 ξεκαθάρισε ότι πρέπει να προηγείται αποστολή με συστημένο ταχυδρομείο και μόνο εάν δεν είναι εφικτό να γίνεται χρήση άλλου τρόπου επίδοσης. Το τι είναι εφικτό και εύλογο να αναμένει κανείς, εξαρτάται από τις περιστάσεις κάθε υπόθεσης. Το γεγονός ότι εντός 13 ημερών, ο μοναδικός αξιωματούχος των εφεσειόντων παρέλαβε την επίμαχη ειδοποίηση προσωπικά (η οποία στάλθηκε την ίδια μέρα στην ίδια διεύθυνση στους εφεσείοντες), η αναμονή 30 ημερών από την αποστολή, χωρίς παραλαβή, καθιστούσε το χρόνο που μεσολάβησε μέχρι να γίνει η επίδοση, απόλυτα δικαιολογημένη για να καταλήξουν σε κρίση ότι η επίδοση με συστημένο ήταν ανέφικτη.
Ειδικά και με δεδομένο (κατ’ αναλογία) ότι με το τεκμήριο του “postal rule”, μια επιστολή που αποστέλλεται στην ορθή διεύθυνση του παραλήπτη με απλό ταχυδρομείο θεωρείται ότι παραλαμβάνεται εντός 3 ημερών, είναι η θέση τους, κατ’ αναλογία, ότι η αναμονή 1 μήνα από την αποστολή, υπό τις συνθήκες που αναλύονται πιο πάνω και προκύπτουν από την ένσταση, ξεκαθαρίζει ότι κάτι τέτοιο δεν ήταν εφικτό. Οποιαδήποτε διαφορετική κατάληξη (ειδικά με δεδομένες τις στενές αυστηρές προθεσμίες, εντός των οποίων πρέπει να επιδίδονται οι ειδοποιήσεις, πριν από την ημερομηνία πλειστηριασμού) θα έδινε την ευκαιρία σε κάθε επιτήδειο παραλήπτη να μην παραλάμβανε εσκεμμένα μέχρι να περάσει η προθεσμία επίδοσης.
Είναι η θέση τους, ότι η πάροδος 30 ημερών από την αποστολή της επίμαχης ειδοποίησης προς τους εφεσείοντες, χωρίς αποτέλεσμα επιτυχούς παράδοσης είναι ικανή να αποδείξει το μη εφικτό, ανεξάρτητα από το εάν υπάρχει ενημέρωση μη παράδοσης μέχρι τότε ή όχι (η οποία ενημέρωση ήρθε 2 και πλέον μήνες μετά την αποστολή). Εάν δηλαδή το ταχυδρομείο δεν ενημερώσει ποτέ το μητρώο του (που έτυχε πολλές φορές) θα θεωρείται ότι δεν έγινε ανεπιτυχής παράδοση;
Επειδή η μη δέουσα επίδοση της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ», δυνάμει του άρθρου 44Γ(3) του Νόμου αποτελεί αναγνωρισμένο λόγο παραμερισμού της, τίθεται το ερώτημα κατά πόσο, στην προκειμένη περίπτωση η επίδοση της επίμαχης ειδοποίησης στους εφεσείοντες με ιδιωτική επίδοση, είναι ή όχι δέουσα.
Το άρθρο 44ΙΕ του Νόμου προνοεί ότι:
«Για σκοπούς του παρόντος Μέρους –
……….
«επίδοση» σημαίνει σε κάθε περίπτωση την παράδοση ειδοποίησης ή επικοινωνίας με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου, στο οποίο η ειδοποίηση ή η επικοινωνία απευθύνεται, ή στη σχετική διεύθυνση που είναι καταχωρισμένη σε μητρώο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, και σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό, την ιδιωτική επίδοση τέτοιας ειδοποίησης ή επικοινωνίας σε τέτοιο πρόσωπο:
Νοείται ότι η ιδιωτική επίδοση δύναται να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα Δικαστηρίου κατόπιν γενικής αίτησης:
……….»
Από την παραπάνω διάταξη, ως θέμα ερμηνείας - για ό,τι μας ενδιαφέρει - προκύπτουν τα εξής:
Η επίδοση της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ», θα πρέπει σε κάθε περίπτωση (δηλαδή υποχρεωτικά, ως πρώτη επιλογή) να γίνεται με παράδοσή της με συστημένη επιστολή, η οποία απευθύνεται στην τελευταία γνωστή διεύθυνση της κατοικίας ή του εγγεγραμμένου γραφείου του προσώπου στο οποίο απευθύνεται. Σε περίπτωση που αυτό δεν είναι εφικτό (δηλαδή να γίνει επίδοση της ειδοποίησης με συστημένη επιστολή), τότε, η ειδοποίηση μπορεί να επιδοθεί με ιδιωτική επίδοση.
Συναφώς με το θέμα, στην πρόσφατη υπόθεση ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ (ανωτέρω) επισημαίνονται τα εξής:
«Στην προκειμένη περίπτωση ο σκοπός του Νομοθέτη είναι ξεκάθαρος. Θέλησε να ιεραρχήσει τον τρόπο επίδοσης, δίδοντας επιτακτικό προβάδισμα στη συστημένη επιστολή. Μόνον όταν η επίδοση με αυτόν τον τρόπο είναι ανέφικτη, διανοίγεται ο δρόμος εναλλακτικά για ιδιωτική επίδοση, συμφώνως των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης, κατόπιν βεβαία σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου.
…..
…..
Την υποχρέωση επίδοσης της ειδοποίησης τη φέρει ασφαλώς ο ενυπόθηκος δανειστής, ο οποίος συνακόλουθα φέρει και το βάρος να αποδείξει το «ανέφικτο» της δια Νόμου επιβαλλόμενης μεθόδου επίδοσης. Στην προκειμένη περίπτωση κανένα τέτοιο στοιχείο προσκομίστηκε από πλευράς εφεσείουσας.»
Από το παραπάνω απόσπασμα είναι σαφές, ότι ο εναλλακτικός τρόπος για ιδιωτική επίδοση της ειδοποίησης, προϋποθέτει το ανέφικτο της επίδοσής της με συστημένη επιστολή.
Σύμφωνα με το Λεξικό της Νέας Ελληνικής Γλώσσας του Γεώργιου Δ. Μπαμπινιώτη, δεύτερη έκδοση (2002) «εφικτός» είναι αυτός τον οποίο μπορεί να προσεγγίσει και να πραγματοποιήσει κανείς. Το αντίθετο του «εφικτός» είναι το ανέφικτος, αδύνατος, ακατόρθωτος. Σύμφωνα με το ίδιο λεξικό «ανέφικτος» είναι αυτός που δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί, να εφαρμοστεί στην πράξη.
Κατά τη γνώμη μου, το κρίσιμο ερώτημα που καλούμε να απαντήσω, είναι το εξής: οι εφεσίβλητοι, οι οποίοι έχουν και το βάρος απόδειξης του ανέφικτου της επίδοσης της επίμαχης ειδοποίησης στους εφεσείοντες, με παράδοσή της με συστημένη επιστολή απέδειξαν ότι καθ’ ον χρόνο τους την είχαν επιδώσει με ιδιωτική επίδοση, ήταν ανέφικτο να τους- την επιδώσουν με συστημένη επιστολή;
Η απάντηση στο ερώτημα είναι αρνητική. Ακολουθεί η αναγκαία αιτιολογία.
Από διάφορα στοιχεία μαρτυρίας που οι ίδιοι έχουν θέσει ενωπιόν μου προκύπτουν τα εξής:
Εξέδωσαν την επίμαχη ειδοποίηση, στις 2/10/2024 και στις 17/10/2024 την παρέδωσαν στο ταχυδρομείο για να επιδοθεί με συστημένη επιστολή στους εφεσείοντες, στο διευθυντή τους και στην ενυπόθηκη οφειλέτιδα και στους τρεις, στην ίδια διεύθυνση. Ο διευθυντής των εφεσειόντων παρέλαβε προσωπικά τη δική του, στις 30/10/2024, ενώ σε σχέση με τους εφεσείοντες από το περιεχόμενο του εγγράφου με τίτλο «Τrack and Τrace Results» (τεκμ. ΓΓ5 στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την ένσταση στην έφεση) το οποίο καταγράφει την πορεία που διέγραψε η επίμαχη ειδοποίηση, από την παραλαβή της από το ταχυδρομείο και εντεύθεν προκύπτουν τα εξής:
Η επίμαχη ειδοποίηση παραλήφθηκε από το ταχυδρομείο στη Λευκωσία, στις 17/10/2024, το οποίο, στις 22/10/2024 την έστειλε στα γραφεία του στην Λεμεσό, από τα οποία παραλήφθηκε την επομένη, 23/10/2024. Στο συγκεκριμένο έγγραφο (τεκμ. ΓΓ5, ανωτέρω) υπάρχουν διάφορες στήλες που περιέχουν διάφορα στοιχεία/πληροφορίες. Για την ημερομηνία 23/10/2024, κάτω από τη στήλη με τίτλο «Event» αναγράφονται οι φράσεις “Item not delivered/Pending delivery” και κάτω από τη στήλη με τίτλο «Extra Information» η φράση “No home delivery:” Η επόμενη καταχώρηση είναι ημερομηνίας 18/12/2024 και κάτω από τη στήλη με τίτλο «Event» αναγράφονται και πάλιν οι φράσεις “Item not delivered/Pending delivery”, ενώ κάτω από τη στήλη με τίτλο «Extra Information» αυτή τη φορά αναγράφεται η φράση “Unclaimed item returned to sender”. Όπως προκύπτει από το ίδιο έγγραφο, η επίμαχη ειδοποίηση επιστράφηκε στους εφεσίβλητους, στις 27/12/2024.
Από τα παραπάνω, τα βασικά συμπεράσματα που εξάγονται - για ό,τι μας ενδιαφέρει - είναι τα εξής: η προσπάθεια επίδοσης της επίμαχης ειδοποίησης στους εφεσειόντες, με παράδοσή της με συστημένη επιστολή άρχισε από το ταχυδρομείο στη Λεμεσό, στις 23/10/2024 και συνεχιζόταν μέχρι και τις 18/12/2024, ημερομηνία κατά την οποία το ταχυδρομείο στη Λεμεσό, την επέστρεψε ως αζήτητη στα γραφεία του στη Λευκωσία για να επιστραφεί στον αποστολέα της, που είναι οι εφεσίβλητοι, γεγονός το οποίο οι τελευταίοι πληροφορήθηκαν στις 27/12/2024.
Παρόλα αυτά, οι εφεσίβλητοι, οι οποίοι επέδωσαν την επίμαχη ειδοποίηση στους εφεσείοντες, με ιδιωτική επίδοση, στις 15/11/2024 ισχυρίζονται ότι την επέδωσαν με τη συγκεκριμένη μέθοδο, επειδή έκριναν ότι δεν ήταν εφικτή η αποστολή της (η παράδοσή της είναι το ορθό) με συστημένη επιστολή. Και ως θέμα καθαρά κοινής λογικής, δεν μπορεί να ισχύει κάτι τέτοιο. Από τη στιγμή που μέχρι και τις 18/12/2024 εκκρεμούσε ακόμη η επίδοσή της με συστημένη επιστολή και η σχετική διαδικασία βρισκόταν σε εξέλιξη, που με απλά λόγια σημαίνει ότι ανά πάσα στιγμή, θα μπορούσε να επιδοθεί με τη συγκεκριμένη μέθοδο, οι εφεσίβλητοι δεν μπορούν να ισχυρίζονται βάσιμα, ότι ένα και πλέον μήνα προηγουμένως, έκριναν ότι ήταν ανέφικτο να την επιδώσουν με τη συγκεκριμένη μέθοδο. Πολύ περισσότερο, αν ληφθεί υπόψη και πότε έλαβαν γνώση για το γεγονός της μη επίδοσής της, που ήταν στις 27/12/2024. Για να το θέσω και κάπως διαφορετικά, όταν στις 15/11/2024 επέδωσαν την επίμαχη ειδοποίηση στους εφεσείοντες με ιδιωτική επίδοση, ίχνος μαρτυρίας υπάρχει ότι ήταν ανέφικτο, δηλαδή αδύνατο να την επιδώσουν με συστημένη επιστολή. Το ανέφικτο της επίδοσής της με τη συγκεκριμένη μέθοδο ξεκαθάρισε στις 18/12/2024, δηλαδή 33 μέρες αργότερα, γεγονός το οποίο οι ίδιοι πληροφορήθηκαν ακόμη πιο μετά. Ακόμη και όταν οι εφεσείοντες στις 5/12/2024 καταχωρούσαν την υπό κρίση έφεση, προβάλλοντας ως μοναδικό λόγο παραμερισμού της επίμαχης ειδοποίησης τη μη δέουσα επίδοσή της, καθότι τους είχε επιδοθεί με ιδιωτική επίδοση αντί με παράδοσή της με συστημένη επιστολή, η διαδικασία επίδοσής της με την τελευταία μέθοδο, βρισκόταν ακόμη σε εξέλιξη. Όπως υποδείχθηκε στη ΣΥΝΕΡΓΑΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΛΤΔ (ανωτέρω), η εφεσείουσα όφειλε να επιχειρήσει να επιδώσει την επίμαχη ειδοποίηση Τύπου «ΙΑ» με συστημένη επιστολή και μόνον αν τούτο ήταν ανέφικτο, θα μπορούσε να προχωρήσει με τη διαδικασία της ιδιωτικής επίδοσης.
Δε νομίζω πως χρειάζεται να επεκταθώ.
Η αποτυχία των εφεσίβλητων να αποδείξουν το ανέφικτο της επίδοσης της επίμαχης ειδοποίησης στους εφεσείοντες, με παράδοσή της με συστημένη επιστολή καθιστά την επίδοση της σ’ αυτούς, με ιδιωτική επίδοση, μη δέουσα, γεγονός το οποίο διαγράφει και την έκβαση της έφεσης η οποία γίνεται αποδεκτή.
Κατ’ ακολουθία όλων των παραπάνω διαπιστώσεων και συμπερασμάτων μου, εκδίδεται απόφαση, ως η παράγραφος Α. της έφεσης.
Αναφορικά με τα έξοδα δε βλέπω για ποιο λόγο μπορώ να αποστώ του κανόνα ότι ακολουθούν το αποτέλεσμα. Με αυτό δεδομένο, τα έξοδα της έφεσης, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων και σε βάρος των εφεσίβλητων.
(Υπ.) ….…………………………..
Κ. Κωνσταντίνου, Π.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
/ΚΚ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο