ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Κ. Πασιαρδή, Ε.Δ.

Αρ. Αγωγής: 3258/2017

Μεταξύ:

 

ANTONIS ASKANIS LTD

Ενάγοντες

-και-

 

RASHIT GUBAYDULLIN

                                                                                    Εναγόμενος

Ημερομηνία: 13 Ιανουαρίου 2025

Εμφανίσεις:

Για τους Ενάγοντες: κα Μ. Καννάβα για M. Kannava LLC

Για τους Εναγόμενους: κ. Π. Κλεοβούλου για Παναγιώτης Κλεοβούλου & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε

 

ΑΠΟΦΑΣΗ

 

Εισαγωγή - Δικόγραφα

1.    Στις 22/11/2017 οι Ενάγοντες καταχώρησαν την παρούσα αγωγή με κλητήριο ένταλμα γενικώς οπισθογραφημένο και σύμφωνα με την τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης ημερομηνίας 31/01/2022 οι Ενάγοντες αξιώνουν από τον Εναγόμενο το ποσό των €42,484.07 πλέον νόμιμους τόκους ως χρεωστικό υπόλοιπο λογαριασμού, δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερομηνίας 10/06/2008 (η «Συμφωνία Πώλησης») και/ή δυνάμει των κανονισμών («η Γενική Συμφωνία») της κοινόκτητης οικοδομής με την ονομασία «SAVOYA BY ASKANIS GROUP» (η «Πολυκατοικία») υπό την ιδιότητα τους ως διαχειριστές και/ή ως η διαχειριστική επιτροπή μέχρι την ημερομηνία 20/10/2021, έξοδα για τη συντήρηση, λειτουργία, καθαριότητα, επιδιόρθωση ή αντικατάσταση των κοινόχρηστων χώρων ή τμημάτων της Πολυκατοικίας.

 

2.    Ειδικότερα σύμφωνα με τις δικογραφημένες θέσεις τους οι Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι διαχειρίζονταν την Πολυκατοικία που είναι κοινόκτητη οικοδομή, στην οποία ο Εναγόμενος κατέστη  ιδιοκτήτης και/ή κύριος και/ή κάτοχος του διαμερίσματος με αριθμό 102 δυνάμει συμφωνίας πώλησης ημερομηνίας 10/06/2008 (η «Συμφωνία Πώλησης») και αξιώνουν το πιο πάνω ποσό με βάση το ποσοστό που του αναλογούσε δυνάμει της Γενικής Συμφωνίας και/ή στην βάση του αδικαιολόγητου πλουτισμού και/ή ως λογική αμοιβή για τις υπηρεσίες τους. Οι Ενάγοντες διατηρούσαν λογαριασμό στο όνομα του Εναγόμενου, και ο Εναγόμενος κατέβαλλε ανά τακτά χρονικά διαστήματα ποσά εντούτοις προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι ο Εναγόμενος αρνείται και ή αμελεί να εξοφλήσει το υπόλοιπο που παρουσιάζει ο λογαριασμός του παρά τις σχετικές εκκλήσεις των Εναγόντων.

 

3.    Με την τροποποιημένη Υπεράσπιση του ημερομηνίας 08/02/2022 ο Εναγόμενος αποδέχεται ότι αγόρασε το εν λόγω διαμέρισμα δυνάμει της Συμφωνίας Πώλησης εντούτοις αρνείται ότι:  i) έλαβε ποτέ την Γενική Συμφωνία, ii) ότι την υπέγραψε ή ότι iii) υπέγραψε κανονισμούς λειτουργίας της Πολυκατοικίας που τον δεσμεύουν. Αν και παραδέχεται την καταβολή ποσών  στους Ενάγοντες στο παρελθόν, δικογραφείται ότι οι Ενάγοντες ουδέποτε εξουσιοδοτήθηκαν να διαχειρίζονται την Πολυκατοικία ή να ενεργούν ως  Διαχειριστική Επιτροπή, προέβαιναν σε υπερχρεώσεις στο διαμέρισμα του Εναγόμενου για τα κοινόχρηστα χωρίς ταυτόχρονα να προβαίνουν σε ορθές χρεώσεις άλλων διαμερισμάτων ιδιοκτησίας των Εναγόντων. Επιπλέον δικογραφείται ότι οι Ενάγοντες, υπάλληλοι, αντιπρόσωποι και ο διευθυντής αυτών χρέωνε ως κοινόχρηστα έξοδα υπηρεσίες για δικό του όφελος.

 

4.    Με την τροποποιημένη Απάντηση τους ημερομηνίας 15/02/2022 οι Ενάγοντες αρνούνται τους ισχυρισμούς του Εναγόμενου και διευκρινίζουν ότι ο Εναγόμενος επιβεβαίωσε τον διορισμό τους και/ή θυγατρικής εταιρείας για να ενεργούν ως διαχειριστές της Πολυκατοικίας.

 

Επίδικα θέματα

5.    Από τις έγγραφες προτάσεις τα επίδικα θέματα στην παρούσα απαίτηση είναι τα εξής:

 

                     i.        Κατά πόσο οι Ενάγοντες νομιμοποιούνται να προωθούν την παρούσα αγωγή.

                    ii.        Ποια ήταν η αναλογία με την οποία ο Εναγόμενος όφειλε να συμμετέχει στα κοινόχρηστα έξοδα και δαπάνες της Πολυκατοικίας.

                  iii.        Κατά πόσο υπάρχει οφειλόμενο ποσό κοινοχρήστων από τον Εναγόμενο και το ύψος του.

 

Διαδικασία

 

6.    Προς υποστήριξη των θέσεων των Εναγόντων, δόθηκε μαρτυρία από τον κ. Αντώνη Ασκάνη (ME1), από την κα Νίκη Κάττου (ΜΕ2). Προς υποστήριξη της ισχυρισμών του Εναγομένου δόθηκε μαρτυρία από τον κ. Αlbert Gubaydullin (MY1), και από τον κ. Παναγιώτη Παναγιώτου (ΜΥ2). Για σκοπούς πληρότητας επισημαίνω ότι είχε δοθεί άδεια στην πλευρά του Εναγόμενου να προσκομίσει μαρτυρία εμπειρογνώμονα (λογιστή) πέραν των ονομαζόμενων μαρτύρων του στον κατάλογο μαρτύρων που είχε υποβληθεί. Η άδεια δόθηκε αποκλειστικά για τον περιορισμένο σκοπό του υπολογισμού της αναλογίας των εξόδων που όφειλε να πληρώσει ο Εναγόμενος βάσει των τετραγωνικών του διαμερίσματος του. Εντούτοις, εν τέλει με σχετική απόφαση του Δικαστηρίου, αποκλείστηκε η προσκόμιση μαρτυρίας από το εν λόγω προσώπο όταν διαφάνηκε ότι δεν ακολουθήθηκαν οι οδηγίες του Δικαστηρίου, σε σχέση με το εύρος και περιεχόμενο της μαρτυρίας του. Το σύνολο της προφορικής μαρτυρίας είναι καταγεγραμμένο στα πρακτικά που τηρήθηκαν και όλες οι γραπτές δηλώσεις και όλα τα Τεκμήρια (129 στο σύνολο τους) βρίσκονται κατατεθειμένα στον φάκελο της διαδικασίας. Μετά την παρουσίαση του συνόλου της μαρτυρίας, οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων παρέδωσαν τις γραπτές τους αγορεύσεις τους προωθώντας τις εκατέρωθεν θέσεις τους. Με διευκρινιστικές αγορεύσεις οι Ενάγοντες περιόρισαν την απαίτηση τους στο συνολικό ποσό των €36,863 πλέον τόκους και έξοδα. Όπως προκύπτει από τις αγορεύσεις τους αξιώνουν το εν λόγω ποσό βάσει της αναλογίας των τετραγωνικών του διαμερίσματος του Εναγόμενου, σύμφωνα με το περιεχόμενο του Τεκμήριου 128 (έρευνα ημερομηνίας 05/02/2024 από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας) και στο οποίο συμπεριλαμβάνονται και συνυπολογίζονται οι βεράντες των μονάδων της Πολυκατοικίας, ζήτημα στο οποίο θα επανέλθω σε μεταγενέστερο σημείο της απόφασης

 

7.    Επισημαίνω, ότι τα επιχειρήματα και όλη η μαρτυρία που προσκομίσθηκε, αμφοτέρων των πλευρών, εξετάστηκαν σε όλη τους την εμβέλεια από το Δικαστήριο χωρίς να υπάρχει ανάγκη ειδικής επίκλησής τους καθότι δεν αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της αιτιολόγησης δικαστικής απόφασης ειδική αναφορά ή πραγμάτευση κάθε επιχειρήματος που προβάλλεται (BITONIC LTD v. BΑNK OF MOSCOW-BANK JOINT STOCK COMPANY ΠΡΩΗΝ JOINT STOCK COMMERCIAL BANK "BANK OF MOSCOW" (OPEN JOINT-STOCK COMPANY), Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 117/2018, 16/3/2022, ECLI:CY:AD:2022:A113, Νίκος Οδυσσέα ν. Αστυνομίας (1999) 2 Α.Α.Δ. 490).

 

Μαρτυρία

 

8. Στην παρούσα ενότητα θα συνοψίσω την μαρτυρία των διαδίκων και επισημαίνω ότι δεν είναι αναγκαίο για το Δικαστήριο να παραθέτει ολόκληρη την μαρτυρία που παρουσίασε η κάθε πλευρά ή να αναφέρεται σε όλες τις πτυχές της. Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω θα προχωρήσω να παραθέσω όσο το δυνατό πιο περιεκτικά την μαρτυρία του κάθε μάρτυρα, παρά την έκταση αυτής, έχοντας όμως υπόψη το σύνολο της μαρτυρίας για σκοπούς αξιολόγησης της (βλ. Χρυσούλλα Καννάουρου κ.α. v. Ανδρέα Στατιώτη (1990) 1 Α.Α.Δ. 35).

Μαρτυρία ΜΕ1

9.    Ο ΜΕ1 είναι Διευθυντής των Εναγόντων και στην γραπτή του δήλωση (Έγγραφο Α), κατ' ουσίαν, επανέλαβε τις θέσεις τους, ως αυτές καταγράφονται στην τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης καταθέτοντας αριθμό εγγράφων. Αφού περιέγραψε την εμπειρία των Εναγόντων στον κατασκευαστικό τομέα, το ιστορικό δραστηριοποίησης και την καλή τους φήμη τους αναφέρθηκε στο γεγονός ότι οι Ενάγοντες ενεργούσαν ως διαχειριστές διαφόρων έργων που ανέπτυξαν μέχρι και την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας σε αυτά. Αναφέρει σχετικά ότι υπήρχαν πληρωμές όλων των σχετικών εξόδων κοινής ωφελείας, φόρων και έξοδα συντήρησης, συμπεριλαμβανομένου ασφαλίστρων. Στη συνέχεια περιέγραψε την σύναψη της Συμφωνίας Πώλησης ημερομηνίας 10/06/2008 μεταξύ των Εναγόντων και του Εναγόμενου για την πώληση του διαμερίσματος με αριθμό 102 στην Πολυκατοικία και δηλώνει ότι οι Εναγόντες ως ιδιοκτήτες των μονάδων μέχρι την έκδοση τίτλων των διαμερισμάτων είχαν υποχρέωση να το συντηρούν.

 

10. Επεξήγησε ότι οι Ενάγοντες είναι μέχρι σήμερα ιδιοκτήτες του διαμερίσματος 102, παρά την σύναψη της Συμφωνίας Πώλησης, καθότι ο Εναγόμενος δεν έχει ξοφλήσει το τίμημα πώλησης και δεν προσέρχεται στο Κτηματολόγιο για να μεταβιβαστεί το διαμέρισμα επ’ ονόματι του. Στην συνέχεια αναφέρεται σε όρους της Συμφωνίας Πώλησης (όροι 25-27) βάσει των οποίων ο Εναγόμενος έχει δικαιώματα και υποχρεώσεις στους κοινόχρηστους όρους, συμφωνεί να συμμορφώνεται με τους κανονισμούς των Εναγόντων για τους κοινόχρηστους χώρους και δηλώνει ότι η Γενική Συμφωνία και οι κανονισμοί που αποτελούν αναπόσπαστο μέρος της Συμφωνίας Πώλησης παραδόθηκαν στον Εναγόμενο με την παράδοση του Διαμερίσματος, χωρίς να υπάρχει οποιαδήποτε υποχρέωση υπογραφής. Επιπλέον, αναφέρθηκε και σε άλλους όρους βάσει των οποίων οι πρότυποι κανονισμοί βάσει της σχετικής νομοθεσίας εφαρμόζονται στην έκταση που δεν υπάρχει πρόνοια στην Γενική Συμφωνία. Στο πίσω μέρος των κανονισμών περιλαμβάνεται κατάλογος με την αναλογία της κοινόκτητης ιδιοκτησίας όλων των ιδιοκτητών και διευκρινίζει ότι τα τετραγωνικά της οικίας του Εναγόμενου είναι 275.20τ.μ.

 

11. Κατόπιν σχετικής ερώτησης παρέπεμψε στον Πίνακα Α που συνοδεύει την Γενική Συμφωνία (Τεκμήριο 2^Α), εξήγησε τον τρόπο με τον οποίο υπολογίζεται η συνεισφορά  κάθε διαμερίσματος, ήτοι με βάση το εμβαδό που «περικλείεται από τους εξωτερικούς τοίχους του διαμερίσματος χωρίς να συμπεριλαμβάνονται αποθήκες, οι χώροι στάθμευσης (καλυμμένοι και ακάλυπτοι), υπόγειοι βοηθητικοί χώροι το οποίο στη συνέχεια προκύπτει από το συνολικό εμβαδό των διαμερισμάτων» το οποίο προσδιόρισε σε 1801.3τ.μ.

 

12. Στην γραπτή του δήλωση επίσης αναφέρθηκε στο υπόγειο της Πολυκατοικίας για το οποίο δεν είχε αποφασισθεί αρχικά ο τρόπος αξιοποίησης του κατά την κατασκευή της Πολυκατοικίας. Εξήγησε ότι το 2017 άρχισε η ανέγερση 3 νέων διαμερισμάτων στο υπόγειο και το ρεύμα για την κατασκευή τους προερχόταν από διαμέρισμα ιδιοκτησίας των Εναγόντων (διαμέρισμα 001). Η κατασκευή τους ολοκληρώθηκε το 2019 και έπειτα χρεώνονταν και σε αυτά κοινόχρηστα ανάλογα με το εμβαδό τους. Κατόπιν σχετικής ερώτησης για το εν λόγω ζήτημα διευκρίνισε με αναφορά στο Τεκμήριο 27, την αναφορά στην σελ. 3 σε «Basement Apartments 650M2 x 25% και εξήγησε ότι «την περίοδο 1/4/2017 με 31/8/2017 τα basement apartments ήταν ακόμα υπό κατασκευή και κατόπιν σχετικής κοινής συνεδρίας συμφωνήθηκε ότι ένα ποσοστό 25%» θα το επωμίζονταν οι Ενάγοντες για την καθαριότητα του κτιρίου. Περαιτέρω, διευκρίνισε με αναφορά στο Τεκμήριο 32, σελίδα 3, 3η στήλη, Flat Β3 ότι μετά που κατασκευάστηκαν τα διαμερίσματα Β1 και Β2 στο υπόγειο παρέμενε ένα υπόλοιπο το οποίο δεν μπορούσε να διαμορφωθεί σε διαμέρισμα λόγω του συντελεστή δόμησης και συνεπώς ο εν λόγω χώρος θεωρήθηκε από την πολεοδομία ως αποθηκευτικός χώρος. Ο εν λόγω χώρος διασυνδέθηκε με το διαμέρισμα 001 και δεν συμμετείχε στις χρεώσεις των κοινοχρήστων όπως γινόταν με τα διαμερίσματα Β1 και Β2.

 

13. Επιπλέον, παρέπεμψε σε σχετική επιστολή ημερομηνίας 13/01/2011 προς την σύζυγο του Εναγόμενου (Τεκμήριο 3) στην οποία αναφερόταν ότι μέχρι τον διορισμό διαχειριστικής επιτροπής οι Ενάγοντες τους θα ενεργούσε ως οι διαχειριστές. Ομοίως προσκόμισε και σχετικά αντίγραφα επιστολών ημερομηνίας 13/01/2011 (Τεκμήριο 4) και 30/03/2011 (Τεκμήριο 4) προς όλους τους ιδιοκτήτες του Savoya ενημερώνοντας τους ότι οι Ενάγοντες προέβαιναν σε συντήρηση επισυνάπτοντας κατάσταση για τα αναμενόμενα κοινόχρηστα έξοδα για το έτος 2011 τα οποία όφειλαν οι ιδιοκτήτες να πληρώσουν.

 

14. Προσκόμισε όγκο εγγράφων (Τεκμήρια 6-33) που αποτελούν επιστολές προς τον Εναγόμενο από τον Νοέμβριο 2013 - Φεβρουάριο 2016, που αποστάλθηκαν από τους Ενάγοντες ή τους δικηγόρους τους στα οποία επεξηγoύνται αναλυτικά οι σχετικές χρεώσεις για κάθε έτος το οποίο είναι επίδικο στην παρούσα και περαιτέρω περιέγραψε ότι τηρείτο λογαριασμός στο όνομα του Εναγόμενου με τις οφειλές του και ότι του αποστελνόταν ανά τριμηνία αναλυτική κατάσταση κοινόχρηστων εξόδων στις οποίες περιγράφονταν οι εν λόγω χρεώσεις. Ισχυρίστηκε ότι με τις εν λόγω επιστολές καλούσαν τον Εναγόμενο να επιθεωρήσει οποιοδήποτε έγγραφο, τιμολόγιο ή απόδειξη. Επιπλέον επισύναψε αριθμό τιμολογίων που αφορούν τις εν λόγω χρεώσεις κοινοχρήστων που αξιώνονται με την παρούσα αγωγή (Τεκμήρια 39-77).

 

15. Ο ΜΕ1 ενδεικτικά παρέπεμψε στο Τεκμήριο 6 για να επεξηγηθούν οι χρεώσεις των κοινοχρήστων για την χρονική περίοδο 01/01/2013 – 18/11/2013 που συμπεριλαμβάνουν λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος, έξοδα χημικών για σκοπούς συντήρησης της πισίνας, λογαριασμούς κατανάλωσης νερού, μεροκάματα για συντήρηση πισίνας, τυχόν πληρωμές για διάφορες επιδιορθώσεις στην Πολυκατοικία, έξοδα καθαρίστριας, έξοδα ασφάλειας, έξοδα συντήρησης ανελκυστήρων, έξοδα συντήρησης και καθαρισμό των φυτών και δέντρων της Πολυκατοικίας και ένα management fee. Επιβεβαίωσε ότι αυτό επαναλαμβανόταν για όλες τις περιόδους και αποστέλνονταν τα σχετικά τιμολόγια.

 

16. Ο ΜΕ1 εξήγησε και πάλι με αναφορά στο Τεκμήριο 6 την διαδικασία που ακολουθείτο για την πληρωμή των φόρων ακίνητης ιδιοκτησίας και για το αποχετευτικό. Διευκρίνισε ότι για τα διαμερίσματα του 2^ου ορόφου, τα οποία είχαν δοθεί ως αντιπαροχή στον κ. Καριοπούλη, στον οποίο άνηκε αρχικά το ακίνητο και επί του οποίου κτίστηκε η Πολυκατοικία, δεν υπήρχαν χρεώσεις και ότι «έπαιρνε κατευθείαν τις δικές του χρεώσεις», καθότι παρέμενε ως συνιδιοκτήτες του ακινήτου μετά που του δόθηκαν 4 διαμερίσματα.

 

17. Επιπρόσθετα, αναφέρθηκε και στο περιεχόμενο επιστολής ημερομηνίας 09/09/2016 (Τεκμήριο 34) από την σύζυγο του Εναγόμενου προς του Ενάγοντες, όπου με αυτή απολογείται στους Ενάγοντες για την καθυστέρηση στην πληρωμή των εξόδων επικαλούμενη οικονομικά προβλήματα. Στην εν λόγω επιστολή αναφέρεται ότι δεν αρνούνται να πληρώσουν τις οφειλές τους αλλά απλά ζήτησαν κάποια πίστωση χρόνου. Προσκόμισε σχετική κατάσταση λογαριασμού (Τεκμήριο 38) στην οποία το αναγραφόμενο σε αυτή υπόλοιπο μέχρι 20/10/2021 είναι €42,484.07 και στην οποία καταγράφεται ότι ο Εναγόμενος στο παρελθόν προέβη σε πληρωμές ύψους €22,617.07 χωρίς να έχει αμφισβητήσει οποιαδήποτε χρέωση στο παρελθόν, ούτε και αμφισβήτησε τον ρόλο των Εναγόντων.

 

18. Καταληκτικά κρίνω σκόπιμο να αναφερθώ στο μέρος της μαρτυρίας του ΜΕ1 που αφορά την άρνηση του Εναγόμενου να αποδεχθεί τον ρόλο των Εναγόντων ως διαχειριστών. Ο ΜΕ1 επί τούτου ανέφερε ότι ο ΜΥ1 ήταν παρών σε όλες τις γενικές συνελεύσεις, εκπροσωπούσε τον Εναγόμενο και ουδέποτε έθεσε θέμα νομιμότητας των Εναγόντων. Προσκόμισε σχετικά πρακτικά συνελεύσεων ημερομηνίας 04/04/2017, 06/03/2017 και 17/06/2016 (Τεκμήρια 35-37) και αναφέρθηκε ειδικά στο γεγονός ότι ο ίδιος πρότεινε κατά την συνέλευση ημερομηνίας 04/04/2017 να διοριστεί προσωρινή διαχειριστική επιτροπή μέχρι την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας, πλην όμως δεν υπήρχε κανένα ενδιαφέρον από τους κατόχους των διαμερισμάτων.

 

19. Κατά την αντεξέταση του αρνήθηκε ότι τα τιμολόγια με τις χρεώσεις ουδέποτε αποστάλθηκαν στον Εναγόμενο και ότι τα τιμολόγια κατασκευάστηκαν εκ των υστέρων. Ανέφερε ότι ο Εναγόμενος τα έχει όλα στην κατοχή του και για αυτό πλήρωσε και κάποια από τα ποσά. Επιπλέον αρνήθηκε ότι τα τιμολόγια όφειλαν να συνοδεύονταν με σχετική επιστολή.

 

20. Σε σχέση με το ζήτημα της εταιρείας που προέβαινε στην διαχείριση της Πολυκατοικίας ο δικηγόρος των Εναγομένων παρουσίασε στον ΜΕ1 το Τεκμήριο 78 με το οποίο υπέβαλε θέσεις σχετικά με την εταιρεία που παρείχε υπηρεσίες διαχείρισης και που του υποβλήθηκε ότι ήταν η εταιρεία Askanis Management Services Ltd (AMS). Σχετικά με το εν λόγω έγγραφο το οποίο αναγνώρισε ο ΜΕ1, αναφέρθηκε από τον ΜΕ1 ότι αυτό αποτελεί επιστολή/βεβαίωση διαχείρισης και συντήρησης του Κτιρίου η οποία υπογράφεται από τον Εναγόμενο με το οποίο αναφέρεται ότι θα συνεργαστεί και θα βοηθήσει για τη διεκπεραίωση του έργου των διαχειριστών του Κτιρίου. Περιέγραψε  στην συνέχεια ότι  η εταιρεία  Askanis Management Services Ltd συστάθηκε με σκοπό την παροχή υπηρεσιών διαχείρισης σε διάφορα συγκροτήματα των Εναγόντων και ότι τα έγγραφα και οι επιστολές στέλνονταν από την ΑΜS με τιμολόγια εκδομένα όμως στο όνομα των Εναγόντων. Διευκρίνισε ότι το όλο ζήτημα αποτελούσε μια εσωτερική διευθέτηση ήταν οι Ενάγοντες που προέβηκαν σε όλες τις πληρωμές των οφειλόμενων ποσών. Δηλαδή επεξήγησε στο Δικαστήριο ότι οι Ενάγοντες πλήρωναν όλα τα κοινόχρηστα και στη συνέχεια τιμολογούσαν τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων του Κτιρίου, συμπεριλαμβανομένου και του Εναγόμενου.

 

21. Ο  ΜΕ1 ρωτήθηκε πότε δόθηκαν οι Γενικές Συμφωνίες (Τεκμήρια 2Α και 2Β) και ο ΜΕ1 εξήγησε ότι πριν την παράδοση δεν ήταν έτοιμες καθότι ο πίνακας με τα τετραγωνικά δεν μπορούσε να ήταν έτοιμος πριν την ολοκλήρωση όλων των διαμερισμάτων και αυτή θα δινόταν μεταγενέστερα. Του υποβλήθηκε ότι οι εν λόγω Γενικές Συμφωνίες κατασκευάστηκαν θέση την οποία αρνήθηκε και αμφισβητήθηκε η αναφορά του στην γραπτή δήλωση ότι δεν υπήρχε υποχρέωση υπογραφής της Γενική Συμφωνίας και ο ίδιος εξήγησε ότι ίσως από κάποιους να υπογράφθηκε αλλά δεν υπήρχε τέτοια υποχρέωση. Ομοίως αρνήθηκε υποβολές ότι οι Ενάγοντες δεν πλήρωσαν οποιοδήποτε ποσό για κοινόχρηστα. Αντεξεταζόμενος σε σχέση με κάποια συγκεκριμένα τιμολόγια και επί μέρους χρεώσεις και πληρωμές επί αυτών ο μάρτυρας δεν ήταν σε θέση να τα επεξηγήσει και ανέφερε ότι θα ήταν καλύτερα να επεξηγηθούν από άτομο του λογιστηρίου το οποίο ήταν υπεύθυνο και των σχετικών πληρωμών.

 

22. Στη συνέχεια του τέθηκε σειρά υποβολών ότι η απόφαση για εξαίρεση από τις χρεώσεις των βεραντών/κήπων, αποθηκευτικών χώρων και πάρκινγκ ήταν αυθαίρετη και ανέφερε ότι «Εμείς θεωρήσαμε ότι ήταν δίκαιο. Μιλήσαμε από κοινού με τους ιδιοκτήτες». Ειδικότερα για το ζήτημα των βεραντών αρνήθηκε σχετική υποβολή ότι το διαμέρισμα 001 ιδιοκτησίας των Εναγόντων είχε μεγάλη βεράντα. Αμφισβητήθηκε επίσης ότι ο Εναγόμενος αναγνώρισε τους Ενάγοντες ως διαχειριστές με τον ΜΕ1 να επαναλαμβάνει ότι ο υιός του συμμετείχε στις συνελεύσεις και ότι ο Εναγόμενος πλήρωνε κάποια ποσά αρχικά. Κατόπιν σχετικών ερωτήσεων συμφώνησε ότι τα πρακτικά των συνελεύσεων δεν υπογράφθηκαν αλλά ούτε και αμφισβητήθηκαν μετά που αποστάλθηκαν. Επανέλαβε ότι «Μέχρι την έκδοση τίτλων και μέχρι να εγγραφεί η πολυκατοικία ως κοινόκτητη την διαχείριση την κάναμε εμείς». Διαφώνησε με σχετικές υποβολές ότι η Πολυκατοικία δεν εγγράφθηκε ως κοινόκτητη οικοδομή.

 

23. Αναφορικά με τα διαμερίσματα του δεύτερου ορόφου ο συνήγορος του Εναγόμενου υπέβαλε στον ΜΕ1 ότι οι Ενάγοντες χρέωναν τα κοινόχρηστα των εν λόγω διαμερισμάτων στους υπόλοιπους ιδιοκτήτες, ισχυρισμός που όμως δεν έγινε αποδεκτός από τον ΜΕ1. Σε σχέση με την μη χρέωση κοινοχρήστων για κάποια από το διαμερίσματα στο υπόγειο σε σχετικές υποβολές του τέθηκε ότι αν και αυτό χρησιμοποιούταν σαν αποθήκη εντούτοις δεν υπήρχε χρέωση στα κοινόχρηστα με τον ΜΕ1 να εξηγεί ότι δεν είχε διαμορφωθεί ο χώρος, δεν ήταν κοινόχρηστος χώρος και ότι το «ρεύμα το έπαιρνε από το διαμέρισμα 001». Υποδείχθηκαν στον ΜΕ1 επιστολές ημερομηνίας 07/11/2013 (Τεκμήριο 80) και 21/11/2013 (Τεκμήριο 81) με τους οποίους καλούνταν οι ιδιοκτήτες του Savoya να καταβάλουν οφειλόμενα ποσά των διαμερισμάτων ιδιοκτησίας του «Καριοπούλη και το 301». Ο ΜΕ1 εξήγησε ότι το προσωρινό ταμείο στο οποίο αναφέρεται η επιστολή δεν δημιουργήθηκε κατόπιν αντιδράσεων των ιδιοκτητών και συνεπώς επωμίστηκαν τα κοινόχρηστα έξοδα οι Ενάγοντες.

 

24. Καταληκτικά αντεξετάστηκε σε σχέση με το Τεκμήριο 74 όπου για την περίοδο 1/1/2021 – 30/4/2021 προσκομίστηκαν 3 διαφορετικοί πίνακες με διαφορετικά ποσά (τα Τεκμήρια 74, 84 και 85) και ο ΜΕ1 επεξήγησε ότι θα προέκυψαν χρεώσεις και συμπληρωματικά ποσά μεταγενέστερα τα οποία αποστάλθηκαν στον Εναγόμενο.

 

Μαρτυρία ΜΕ2

25. Η ΜΕ2 είναι η υπεύθυνη του λογιστηρίου των Εναγόντων και με την γραπτή της δήλωση, η οποία κατατέθηκε ως Έγγραφο Β, ανάλυσε λεπτομερώς διάφορα τιμολόγια και αποδείξεις τα οποία αμφισβητήθηκαν από τον συνήγορο των Εναγομένων κατά την αντεξέταση του ΜΕ1. Συγκεκριμένα η ΜΕ2 ανέλυσε τα Τεκμήρια 13, 14, 15,18, 25, 29, 30, 32, 33, 44, 46 και κατέθεσε τα τεκμήρια 86 – 127 με σκοπό να επεξηγήσει στο δικαστήριο τη διαδικασία που ακολουθείτο από τους Ενάγοντες αναφορικά με την πληρωμή και κατανομή των κοινοχρήστων στους ιδιοκτήτες του Κτιρίου. Ειδικότερα τα εν λόγω τεκμήρια περιγράφουν τον φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας που καταβλήθηκε από τους Ενάγοντες αναφορικά με την Πολυκατοικία, χρεώσεις για το αποχετευτικό από το Συμβουλίου Αποχετεύσεων Λεμεσού Αμαθούντας, τέλη ακίνητης ιδιοκτησίας που επέβαλε το Κοινοτικό Συμβούλιο Αγίου Τύχωνα, τιμολόγια κατανάλωσης νερού από το Κοινοτικό Συμβούλιο Αγίου Τύχωνα, τιμολόγια από το Φυτώριο Π & Ε Λτδ για κηπουρικές εργασίες στο κτιριακό συγκρότημα, τιμολόγια από την εταιρεία φωτιστικών Petros Pieros Ltd. Η ΜΕ2 προσκόμισε και σχετικές αποδείξεις εξόφλησης των εν λόγω ποσών στο όνομα των Εναγόντων. Στην παρούσα απόφαση θα προβώ σε μεταγενέστερη ανάλυση των εν λόγω τεκμηρίων εκεί και όπου κριθεί αναγκαίο.

 

26. Αντεξετάστηκε επί του ζητήματος της φορολογίας που πλήρωνε ιδιοκτήτης άλλου διαμερίσματος (διαμέρισμα 301), και για τα αποχετευτικά έξοδα του εν λόγω ιδιοκτήτη με την ίδια να απαντά ότι δεν γνώριζε οτιδήποτε επί των εν λόγω ζητημάτων, τα οποία χαρακτήρισε ως άσχετα με την παρούσα. Στη συνέχεια ερωτήθηκε επί του περιεχόμενου των Τεκμηρίων 80 και 81 όπου οι Ενάγοντες ενημέρωσαν τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες ότι κάποια πρόσωπα δεν πλήρωναν ποσά και ότι παρόλο που θα εγερθεί δικαστική διαδικασία στο ενδιάμεσο θα έπρεπε να μαζευτεί το ποσό από τους υπόλοιπους. Δεν είχε υπόψη της το περιεχόμενο των σχετικών επιστολών, εντούτοις ανέφερε ότι δεν χρεώθηκαν οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες τα κοινόχρηστα άλλου ιδιοκτήτη. Έπειτα δήλωσε ότι ενδεχομένως να καταβλήθηκαν μεταγενέστερα τα ποσά από τους ιδιοκτήτες που δεν τα κατέβαλαν. Αρνήθηκε σχετικές υποβολές ότι χρεώθηκαν οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες τα κοινόχρηστα άλλου ιδιοκτήτη.

 

27. Με σχετικές υποβολές της υποβλήθηκε ότι στους υπολογισμούς των κοινόχρηστων εξόδων δεν συμπεριλαμβάνονταν τα τετραγωνικά των βεραντών ή του υπογείου που χρησιμοποιείτο από τους Ενάγοντες. Η ίδια διευκρίνισε ότι τα ποσοστά της τα παρείχε ο ΜΕ1 και δεν ήταν σε θέση να απαντήσει κατά πόσο στους υπολογισμούς συμπεριλαμβανόταν το υπόγειο ή όχι καθότι δεν γνώριζε καν αν υπήρχε υπόγειο αφού  δεν επισκέφθηκε ποτέ το συγκρότημα.

Μαρτυρία ΜΕ1

28. Ο κ. Albert Gubaydullin είναι ο υιός του Εναγόμενου και προσκόμισε γραπτή δήλωση στην Ρωσική Γλώσσα (Έγγραφο Γ) μετάφραση της οποίας κατατέθηκε ως Έγγραφο Δ στην Ελληνική Γλώσσα. Με την γραπτή του δήλωση παραδέχεται την αγορά του διαμερίσματος 102 από τον πατέρα του και δήλωσε ότι ήταν παρών κατά την παράδοση του διαμερίσματος. Επίσης ο ίδιος αγόρασε το διαμέρισμα 101 στην ίδια Πολυκατοικία. Αναφέρει ότι ρώτησε τον ΜΕ1 για τους κανονισμούς που αναφέρονται στην παράγραφο 26 της Συμφωνίας Πώλησης, κατά την παράδοση του διαμερίσματος, ο οποίος του ανέφερε ότι δεν ήταν κάτι διαφορετικό από αυτό που υπέγραψαν.  Ανέφερε ότι δεν ισχυρίζεται ότι επειδή δεν υπογράφθηκε η Γενική Συμφωνία τότε δεν οφείλει να καταβάλει κοινόχρηστα αλλά το ανέφερε για να εξηγήσει το τι θεωρεί ότι ήταν η αντιμετώπιση που έτυχε από τον ΜΕ1 στην όλη συναλλαγή. Επαναλαμβάνει ότι εφόσον είναι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων τότε οφείλουν να πληρώνουν κοινόχρηστα και για αυτό τον λόγο κατέβαλλαν ποσά στο παρελθόν. Στη συνέχεια περιγράφει ότι έλαβαν αντίγραφο της Γενικής Συμφωνίας από άλλο αγοραστή το 2017 σε χρονικό σημείο μετά που δημιουργήθηκε η προστριβή όταν αντιλήφθηκε όπως αναφέρει ότι υπήρχαν χρεώσεις επί κοινοχρήστων εξόδων που δεν δικαιολογούνταν. 

 

29. Επιβεβαίωσε ότι το 2017 η οικογένεια του αντιμετώπισε οικονομικά θέματα και για αυτό άρχισαν να προβληματίζονται για τις χρεώσεις και εντόπισε ότι χρεώθηκαν υλικά, τα οποία ζήτησαν να τοποθετηθούν ως έξτρα κατά την κατασκευή του διαμερίσματος. Τότε είναι που άρχισε να βλέπει ότι δεν υπήρχαν χρεώσεις κοινόχρηστων εξόδων για ένα διαμέρισμα που ανήκει στους Ενάγοντες στον πρώτο όροφο και τα διαμερίσματα που ανεγέρθηκαν στο υπόγειο. Επίσης ισχυρίστηκε ότι κατά τον υπολογισμό των κοινοχρήστων δεν συμπεριλαμβάνονταν οι ακάλυπτοι χώροι και με αυτό τον τρόπο επωφελούνταν οι Ενάγοντες.

 

30. Στη συνέχεια αναφέρεται ότι το 2013 άρχισαν να καταμερίζονται στους υπόλοιπους ιδιοκτήτες τα κοινόχρηστα έξοδα άλλων ιδιοκτητών που είχαν διαφορές με τους Ενάγοντες και δεν προέβαιναν στην πληρωμή τους. Παραπέμπει στην επιστολή ημερομηνίας 07/11/2013 βάσει της οποίας δηλώνει ότι οι Ενάγοντες ζήτησαν από αυτούς να πληρώνουν τα εν λόγω ποσά. Αναφέρει ότι η χρέωση των κοινοχρήστων είναι παράνομη βάσει της σχετικής νομοθεσίας ή και τους όρους της Γενικής Συμφωνίας και ότι ο Εναγόμενος και άλλοι ιδιοκτήτες «φορτώθηκαν» τα κοινόχρηστα έξοδα που αναλογούσαν στο διαμέρισμα 301 και στα διαμερίσματα ιδιοκτησίας του κ. Καριοπούλη. Ειδικότερα ανέφερε ότι τους χρεώθηκαν κοινόχρηστα του Καριοπούλη ο οποίος είναι περίπου ιδιοκτήτης του 15% της Πολυκατοικίας όπως και κοινόχρηστα του ιδιοκτήτη του διαμερίσματος 301 που λέγεται Αλεξάντερ, ο οποίος κατέχει περίπου το 5% της Πολυκατοικίας.

 

31. Έπειτα αναφέρεται ότι ζήτησε να συναντηθεί με τον ΜΕ1 για να συμφωνηθεί ο τρόπος καταβολής των κοινοχρήστων πλην όμως αυτός προέβη στην καταχώριση της παρούσας αγωγής και της αγωγής 3257/2017 εναντίον του προσωπικά και μέχρι και σήμερα αναμένει τον ΜΕ1 για να συναντηθούν και να εξεύρουν τα ποσά των υπερχρεώσεων. Διαφωνεί με τα όσα είπε ο ΜΕ1 ότι τα κοινόχρηστα του κ. Καριοπούλη και του κ. Αλεξάντερ επιστράφηκαν και πιστώθηκαν προς όφελος των κοινοχρήστων καθότι δεν έλαβε ποτέ κάτι τέτοιο. Επίσης αρνήθηκε ότι δεν εξοφλήθηκε το συνολικό τίμημα αγοράς του ακινήτου το οποίο και δεν αξιώνεται από τους Ενάγοντες και παραθέτει τον λόγο για τον οποίο δεν προσήλθε ο πατέρας του στο Κτηματολόγιο για να μεταβιβαστεί στο όνομα του το διαμέρισμα μέχρι και σήμερα.

 

32. Επιπλέον αναφέρθηκε στο γεγονός ότι ενώ συμφωνήθηκε να τοποθετηθεί μεταλλικό πλαίσιο σε συγκεκριμένο σημείο της Πολυκατοικίας αυτό δεν συνέβη με αποτέλεσμα το αυτοκίνητο του που ήταν εκεί να γεμίζει σκόνη και να χάσει από την αξία του. Ομοίως εκφράζει παράπονα για το γεγονός ότι ο ΜΕ1 του υποσχέθηκε ότι θα υπήρχε ασφάλεια στην πολυκατοικία ένεκα κάποιων κλοπών που παρατηρήθηκαν πλην όμως ο ίδιος αναγκάστηκε να προσλάβει εταιρεία παροχής υπηρεσιών ασφάλειας την οποία πλήρωνε μαζί με άλλο ιδιοκτήτη.

 

33. Αν και δήλωσε ότι δεν αντιλαμβάνεται τι πρέπει να πληρώσει ο πατέρας του ο ίδιος κατά την δική του άποψη πιστεύει ότι έχει πληρώσει ότι χρωστούσε και πιστεύει ότι τα ποσά που δεν πλήρωναν οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες προσθέτονταν στις οφειλές του διαμερίσματος 102. Θεωρεί ότι ο ΜΕ1 για το ακίνητο που του ανήκει δεν έχει πληρώσει ποτέ ότι του αναλογούσε για κοινόχρηστα και επιθυμεί να προβεί σε έλεγχο για τα ποσά που πλήρωνε ο ΜΕ1.

 

34. Ό ΜΕ1 αντεξέταστηκε εκτενώς επί πληθώρας ζητημάτων και θα αναφερθώ στα πιο ουσιαστικά. Ειδικότερα, σημειώνω ότι κατά την αντεξέταση του συμφώνησε ότι τόσο ο πατέρας του όσο και ο ίδιος λάμβαναν τα τιμολόγια της Ενάγουσας και επανέλαβε αρκετές φορές ότι «δεν θέλω βέβαια να ισχυριστώ ότι εφόσον δεν υπογράψαμε τη Γενική Συμφωνία δεν οφείλαμε να πληρώνουμε τα κοινόχρηστα. Επιπλέον συμφώνησε ότι το Τεκμήριο 22 δεν αφορά το διαμέρισμα του πατέρα του και άρα την παρούσα αγωγή. Αντεξεταζόμενος για το ζήτημα των χρεώσεων δήλωσε ότι έχει ετοιμάσει κατάσταση με τις χρεώσεις και υπερχρεώσεις παρά το γεγονός ότι σύμφωνα με τον ίδιο δεν του δόθηκαν στοιχεία. Επίσης ισχυρίστηκε ότι  δεν του επιτράπηκε από το Δικαστήριο να προβεί σε επαγγελματικό έλεγχο της κατάστασης και των τιμολογίων.

 

35. Ρωτήθηκε στη συνέχεια να αναφέρει αν έχει υπόψη του οποιοδήποτε άλλη κατάσταση που να καταδεικνύει διαφορετικό καταμερισμό του εμβαδού των διαμερισμάτων της Πολυκατοικίας όμως δεν ήταν σε θέση να το πράξει. Αναφέρθηκε εκ νέου στο SPA που κατά τον ίδιο του είχε υποσχεθεί ο ΜΕ1 και όμως δεν υλοποιήθηκε. Σε άλλο σημείο της αντεξέτασης του τέθηκαν υποβολές σε σχέση με το Τεκμήριο 80 ως προς την θέση που εξέφρασε ότι ο πατέρας του επιβαρύνθηκε με έξοδα άλλων ιδιοκτητών. Ο ΜΥ1 ισχυρίστηκε ότι υπάρχει σχετική χρέωση:

 

«ΜΥ1: Μέσα στα τιμολόγια μπορείτε να βάλετε ότι θέλετε. Πως μπορείτε να αποδείξετε ότι δεν έχουμε χρεωθεί; Από την στιγμή που υπάρχει.

ΔΕ: Υπάρχει τιμολόγιο;

ΜΥ1: Δεν υπάρχουν έγγραφα που να δείχνουν ότι έχει διαγραφεί.

ΔΕ: Σου υποβάλλω ότι ουδέποτε χρεώθηκε αυτό το ποσό».

 

36. Αντεξέταστηκε επί του ισχυρισμού του ότι το Τεκμήριο 1 επέβαλε ότι η Γενική Συμφωνία πρέπει να υπογραφθεί. Αν και ανέφερε ότι υπήρχε τέτοιος όρος και σημείο υπογραφής εντούτοις δεν ήταν σε θέση να παραπέμψει σε κάποιο όρο. Σε ερώτηση ότι αφού σύμφωνα με τον ίδιο δεν είχε την Γενική Συμφωνία τότε γιατί δεν την ζήτησε, απάντησε «γιατί δεν την παραδώσατε από την αρχή» και προχώρησε να εξηγήσει ότι κατά τον ίδιο οι Ενάγοντες επιθυμούσαν να αποκρύψουν πράγματα από την αρχή. Ερωτώμενος να δηλώσει αν υπέβαλε ποτέ παράπονα για τις χρεώσεις των κοινοχρήστων ανέφερε ότι άρχισε η μητέρα του να υποβάλει προφορικά τα παράπονα περίπου το 2016. Πιστεύει ότι υπάρχει κάτι γραπτώς αλλά δεν ήταν σε θέση να αναφέρει κάτι περισσότερο επί τούτου, πέραν από την αναφορά του σε ένα email προς μια υπάλληλο των Εναγόντων την Βικτώρια.

 

37. Του υποβλήθηκε ότι ο πατέρας του οφείλει να πληρώσει περίπου €42,000 όμως ο ίδιος δήλωνε επανειλημμένα ότι ο ΜΕ1 δεν έχει πληρώσει κοινόχρηστα, ότι τα τιμολόγια δεν έχουν τεκμηριωθεί και ότι το ποσό που αξιώνεται είναι πλασματικό. Σε σχέση με το περιεχόμενο το Τεκμηρίου 34 (επιστολή από την μητέρα του) και στην οποία υπάρχει αναφορά για οικονομικές δυσκολίες συμφώνησε ότι δεν υπάρχει ισχυρισμός για υπερχρεώσεις, ότι δεν υπάρχει ισχυρισμός για την συμπερίληψη ή όχι των ακάλυπτων βεραντών στον υπολογισμό του εμβαδού του κάθε διαμερίσματος για σκοπούς καταμερισμού των κοινοχρήστων, ούτε ότι υπήρχε παράπονο χρέωση για τα διαμερίσματα του 2^ου ορόφου, του διαμερίσματος 301 και των διαμερισμάτων του Εναγόντων. Ο ίδιος δήλωσε ότι μετά που στάλθηκε το εν λόγω ηλεκτρονικό μήνυμα απειλήθηκε ότι θα γινόταν αγωγή και πιστεύει ότι εγέρθηκε εκ νέου το ζήτημα των χρεώσεων σε σχετικό ηλεκτρονικό μήνυμα το 2017. Σε σχετική υποβολή ότι το μόνο έγγραφο που υπάρχει από μέρους τους είναι το Τεκμήριο 34 που αναφέρεται στις οικονομικές δυσκολίες που αντιμετώπιζε με τον ίδιο να αναφέρει το εξής: «Αυτό δεν δικαιολογεί ότι δεν πλήρωναν το δικό τους μερίδιο. Χρησιμοποιούσαν τα δικά μας χρήματα».

 

38. Όταν του υποβλήθηκε ότι μπορούσαν να αλλάξουν διαχειριστές δήλωσε ότι τα πράγματα είχαν οργανωθεί με τέτοιο τρόπο ώστε να εμποδίζονται και υπήρχε καθυστέρηση στην έκδοση τίτλων με σκοπό να επωφεληθεί η Ενάγουσα. Του υποδείχθηκε ότι στο Τεκμήριο 3 υπάρχει αναφορά για διορισμό διαχειριστικής επιτροπής από το 2011 και ανέφερε ότι ο εργολάβος οφείλει να διαχειρίζεται το ακίνητο μέχρι την έκδοση τίτλων.

 

39. Στα πλαίσια της αντεξέτασης του επαναλάμβανε συνεχώς ότι υπάρχουν αποδεικτικά που δείχνουν ότι ο πατέρας του έχει εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό, ότι δεν χρωστά τίποτα και ότι τα ποσά που αιτείται η Ενάγουσα είναι ψεύτικα. Σε σχετική υποβολή ότι ουδέποτε ζήτησε σχετικά δικαιολογητικά για τα τιμολόγια δήλωσε ότι δεν αληθεύει κάτι τέτοιο και ότι είχε εκφράσει τις ανησυχίες του του 2016. Καταληκτικά αρνήθηκε σχετικές υποβολές ότι τα όσα αναφέρει αποτελούν εκ των υστέρων σκέψεις και δήλωσε ότι αν ίσχυε κάτι τέτοιο δεν θα προέβαινε στις προηγούμενες πληρωμές των τιμολογίων.

 

Μαρτυρία ΜΥ2

 

40. Ο κ. Παναγιώτης Παναγιώτης  κλητεύθηκε να προσκομίσει μαρτυρία ως  αρμόδιος υπάλληλος του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και η μαρτυρία του ήταν τυπικής φύσεως καθότι περιορίστηκε στην κατάθεση των Τεκμηρίων 128 και 129. Το μεν Τεκμήριο 128 αφορά έγγραφο που καταδεικνύει την σημερινή κατάσταση των εγγεγραμμένων ιδιοκτητών των μονάδων στην Πολυκατοικία και καθορίζει τα ποσοστά ιδιοκτησίας και τα τετραγωνικά έκαστου διαμερίσματος στην Πολυκατοικία ενώ το 129 αποτελεί έρευνα σχετικά με αποξενώσεις ακίνητης ιδιοκτησίας από τους Ενάγοντες. Δεν υπήρξε οποιαδήποτε αντεξέταση του εν λόγω μάρτυρα.

Ευρήματα επί παραδεκτών ή μη αμφισβητουμένων γεγονότων

41. Από το σύνολο των δικογραφημένων θέσεων και του μαρτυρικού υλικού προκύπτει αριθμός παραδεκτών ή μη αμφισβητούμενων και τα οποία σχετίζονται με τα επίδικα αν και από την δικογραφία, κάποια εξ αυτών, φαίνονταν να τελούσαν υπό αμφισβήτηση. Ειδικότερα, με βάση το σύνολο της μαρτυρίας τα ακόλουθα συνιστούν κατά την κρίση μου περαιτέρω παραδεκτά ή μη αμφισβητούμενα γεγονότα.

 

·         Οι Ενάγοντες αποτελούν εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, οι οποίοι έχουν εγγραφεί σύμφωνα με την Κυπριακή Νομοθεσία. Οι Ενάγοντες και ο Εναγόμενος σύναψαν την Συμφωνία Πώλησης.

·         Ο Εναγόμενος οφείλει να συνεισφέρει στις κοινόχρηστες οφειλές της Πολυκατοικίας παρά την μη υπογραφή της Γενικής Συμφωνίας.

·         Η Πολυκατοικία αποτελεί κοινόκτητη οικοδομή για σκοπούς του  Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος (Κεφ.224)καθότι αποτελείται σύμφωνα με το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 128 από 15 μονάδες.

·         Ο Εναγόμενος κατέβαλε το συνολικό ποσό των €22,617.07 αναφορικά με κοινόχρηστα έξοδα της Πολυκατοικίας στους Ενάγοντες (Τεκμήριο 10 περιλαμβάνει τις σχετικές αποδείξεις πληρωμής). Ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του διαμερίσματος μέχρι και σήμερα είναι οι Ενάγοντες.

·         Οι χρεώσεις των κοινοχρήστων εξόδων υπολογίζονταν βάσει των τετραγωνικών των κλειστών χώρων των διαμερισμάτων της Πολυκατοικίας.

·         Το συνολικό εμβαδό όλων των μονάδων της Πολυκατοικίας σύμφωνα με το πιστοποιητικό έρευνας ημερομηνίας 05/02/2024 από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (Τεκμήριο 128) ανέρχεται στα 2959 τ.μ.

·         Το συνολικό εμβαδό της μονάδας του Εναγόμενου είναι 339 τ.μ το οποίο συμπεριλαμβάνει τις καλυμμένες και ακάλυπτες βεράντες σύμφωνα με το πιστοποιητικό έρευνας από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ημερομηνίας 05/02/2024 (Τεκμήριο 128).

·         Η κατασκευή των διαμερισμάτων Flat Β1 και Flat Β2 στο υπόγειο της Πολυκατοικίας και η διαμόρφωση του χώρου που αναφέρεται ως «Flat Β3» στα προσκομισθέντα τιμολόγια ολοκληρώθηκε το έτος 2019.

·         Ο Εναγόμενος λάμβανε όλα τα τιμολόγια και επιστολές που απέστελλαν οι Ενάγοντες και που είναι επίδικα στην παρούσα υπόθεση (Τεκμήρια 39-77).

Για όλα τα πιο πάνω το Δικαστήριο προβαίνει σε ανάλογα ευρήματα.

 

Αξιολόγηση της μαρτυρίας

42. Η αξιολόγηση της μαρτυρίας πραγματοποιείται προκειμένου να προβεί το Δικαστήριο σε ευρήματα αναφορικά με τα πραγματικά γεγονότα και στη συνέχεια στηριζόμενο σε αυτά να εξετάσει αν αυτός που έχει το βάρος της απόδειξης το έχει αποσείσει στο βαθμό που απαιτείται. Ως επί το πλείστον, ζητήματα αξιοπιστίας εγείρονται όταν υπάρχουν δύο διιστάμενες εκδοχές και το δικαστήριο θα πρέπει να επιλέξει μια από τις δύο (Wynne Barry ν. David Costaki Mavronicola, ως διαχειριστή της περιουσίας του Kωστάκη Δαυίδ Mαυρονικόλα (ανίκανου προσώπου) (2009) 1 ΑΑΔ 1138).

 

43. Επισημαίνεται ότι, η αξιολόγηση της μαρτυρίας περιορίζεται στην έκταση των αμφισβητούμενων γεγονότων που προκύπτουν και είναι σχετικά με τα επίδικα και δεν επεκτείνεται σε θέματα που δεν δικογραφούνται ή σε θέματα που έχουν εγερθεί πρώτη φορά είτε μέσω της μαρτυρίας είτε μέσω των αγορεύσεων των συνηγόρων των διαδίκων και άρα τέτοια μαρτυρία δεν λαμβάνεται υπόψη  (Παπαγεωργίου ν Κλάππας Invstment Services Ltd (1991) 1 Α.Α.Δ. 24) και  ΑΝΤΩΝΙΑ ΠΗΛΙΝΑ v. PASCAL EDUCATION LTD, Πολιτική Έφεση Αρ. 222/2015, 22/11/2023). Επιπλέον, έχει λεχθεί σε πληθώρα αποφάσεων ότι μαρτυρία που κατατίθεται έστω και χωρίς ένσταση και που τελικά φαίνεται ότι δεν είναι αποδεκτή μαρτυρία πρέπει να αγνοείται κατά την τελική κρίση του Δικαστηρίου (Μελάς v. Κυριάκου (2003) 1 Α.Α.Δ. 826, DEMARI KRONOS LIMITED v. MICHAEL LESLIE GRAY κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 264/2014, 22/2/2023, ECLI:CY:AD:2023:A62.

 

44. Στα πλαίσια της ζωντανής ατμόσφαιρας της δίκης παρακολούθησα με προσοχή τους μάρτυρες που κατέθεσαν ενώπιον του Δικαστηρίου. Για σκοπούς αξιολόγησης έλαβα υπόψη αριθμό νομολογιακών αναγνωρισμένων παραγόντων όπως την πληρότητα και σαφήνεια και αμεσότητα στον τρόπο περιγραφής των γεγονότων την ύπαρξη γενικών και αορίστων αναφορών, υπεκφυγών ή ουσιωδών αντιφάσεων ή υπερβολών στη σχετική μαρτυρία,  αλλά και την γενικότερη λογικοφάνεια της εκδοχής που προβάλλεται καθώς και την ύπαρξη ή την απουσία οποιουδήποτε προσωπικού συμφέροντος του προσώπου που προσκομίζει την μαρτυρία (Ζερβού ν. Ζερβού (2011) 1 ΑΑΔ 2192,  Ομήρου ν. Δημοκρατίας (2001) 2 ΑΑΔ 506 Κυριακίδης ν. Τράπεζα Πειραιώς (Κύπρου) Λτδ, Πολιτική Έφεση 185/2012, 19/04/2018), ECLI:CY:AD:2018:A179.

 

45. Το Δικαστήριο προχωρεί με προσοχή στην αξιολόγηση της μαρτυρίας με αντιπαραβολή των θέσεων των διαδίκων αλλά και των τεκμηρίων που κατατέθηκαν στη διαδικασία και το περιεχόμενο, η πειστικότητα και η ποιότητα της μαρτυρίας εκάστου μάρτυρα συσχετίζεται, αντιπαραβάλλεται και διερευνάται με την αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων ενώ υπόκειται και στη βάσανο της λογικής και της ανθρώπινης πείρας (Στυλιανίδης ν. Χατζηπιέρα (1992) 1 Α.Α.Δ 1056,  Χριστοφίνης ν. Φραντζή, Π.Έ. 328/2011, ημερ. 31/05/2017, ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ ΝΕΟΚΛΕΟΥΣ v. ΚΩΣΤΑ ΘΕΟΔΟΤΟΥ, Πολιτική Έφεση Αρ. 40/2014, 8/6/2022), ECLI:CY:AD:2022:D243. Επισημαίνω ότι το Δικαστήριο έχει τη δυνατότητα να αποδεχτεί ή να απορρίψει είτε όλη είτε μέρος της προσκομισθείσας μαρτυρίας (Φάρμα Ρένος Χ"Ιωάννου Δημοσια Εταιρεία Λτδ ν. Χίννη (2012) 1(Β) ΑΑΔ 1331, ΧΡΙΣΤΟΥ ΧΡΙΣΤΟΥ v. ΑΝΤΩΝΗ ΑΝΔΡΕΟΥ ΓΕΩΡΓΙΟΥ, Πολιτική Έφεση Αρ. 158/2013, 26/10/2022), ECLI:CY:AD:2022:A403.

 

46. Στη βάση των πιο πάνω αρχών, τυχόν μαρτυρία που προσκομίστηκε και σχετική αντεξέταση επί θεμάτων που δεν σχετίζονται με τα επίδικα θέματα, όπως αυτά προσδιορίστηκαν πιο πάνω, και που εκφεύγουν εξ ολοκλήρου των δικογραφημένων θέσεων των μερών, καθηκόντως θα αγνοηθεί και δεν θα τύχει περαιτέρω σχολιασμού. Συνεπώς δεν θα τύχει εξέτασης και αξιολόγησης η όποια μαρτυρία για τυχόν χρεώσεις κοινοχρήστων ή χρεώσεις για την διαχείριση της επίδικης οικοδομής μετά το έτος 2021, καθότι δεν προωθείται οποιαδήποτε αξίωση επί των εν λόγω ποσών. Επιπλέον, δεν θα ληφθεί υπόψη μαρτυρία σε σχέση με τυχόν χρέωση για παροχή υπηρεσιών ασφάλειας προς όφελος του ΜΥ1 ο οποίος δεν είναι Εναγόμενος στην παρούσα διαδικασία, ή  όποια μαρτυρία για την αξία του αυτοκινήτου του. Ομοίως δεν θα τύχει αξιολόγησης η μαρτυρία που προσκομίσθηκε και που αφορά τυχόν παράπονα σε σχέση με την ποιότητα, τα υλικά που χρησιμοποιήθηκαν ή τις χρεώσεις των Εναγόντων κατά την κατασκευή της Πολυκατοικίας, καθότι είναι άσχετα με τα επίδικα ζητήματα.

 

Μαρτυρία ΜΕ1

47. Ο ΜΕ1 είναι, όπως ανέφερα πιο πάνω, διευθυντής των Εναγόντων. Το Δικαστήριο αναγνωρίζει το άμεσο συμφέρον των Εναγόντων στην έκβαση της υπόθεσης και η μαρτυρία του προσεγγίζεται με την ανάλογη περίσκεψη και προσοχή. Παρακολουθώντας τον να καταθέτει από το εδώλιο του μάρτυρα, παρατήρησα ότι παρέμεινε σταθερός στις απόψεις του και κατέθετε με απλότητα και σαφήνεια. Δεν υπέπεσε σε τέτοιες αντιφάσεις ούτε και η μαρτυρία του ενέχει τέτοιες αδυναμίες που να κλονίζουν την αξιοπιστία του. Συνεπώς η μαρτυρία του κρίνεται εν γένει αξιόπιστη αν και δεν αποδέχομαι μέρος της όπως θα εξηγήσω στην συνέχεια. Ειδικότερα, η μαρτυρία του ως προς το ιστορικό ανάληψης της διαχείρισης της Πολυκατοικίας μετά την κατασκευή της, το γεγονός ότι τα τιμολόγια αποστέλλονταν και λαμβάνονταν από όλους τους ιδιοκτήτες, συμπεριλαμβανομένου του Εναγομένου, αν και αποτελούσε θέση του δικηγόρου του Εναγόμενου ότι ουδέποτε παραλήφθηκαν,  θέση  η οποία ανατράπηκε μεταγενέστερα από την ίδια την μαρτυρία του ΜΥ1,  το χρονικό σημείο σύγκλισης των γενικών συνελεύσεων, το χρονικό σημείο κατασκευής των επιπλέον διαμερισμάτων του υπογείου, αλλά και οι αναφορές του στις υποχρεώσεις και δικαιώματα που έχουν οι εκάστοτε αγοραστές των διαμερισμάτων συνάδουν απόλυτα με την έγγραφη μαρτυρία που προσκομίσθηκε και ουσιαστικά παρέμεινε αναντίλεκτη.

 

48. Σε σχέση με τον ρόλο της Askanis Management Services Ltd («AMS»), όπου του υποβλήθηκε ότι αυτή η εταιρεία ασκούσε τη διαχείριση, αποδέχομαι ως πειστική την θέση του ότι την διαχείριση ασκούσαν οι Ενάγοντες με δεδομένο ότι όπως επεξήγησε ο ρόλος της εν λόγω εταιρείας περιοριζόταν στην αποστολή επιστολών στους ιδιοκτήτες σε κάτι που ενισχύεται και από την αναντίλεκτη μαρτυρία του ότι οι Ενάγοντες προέβαιναν σε όλες τις σχετικές πληρωμές των κοινοχρήστων εξόδων. Δεν παραβλέπω ότι υπάρχει το Τεκμήριο 78 το οποίο αναφέρθηκε ότι ήταν επιστολή με την οποία ο Εναγόμενος συγκατατίθεται στον διορισμό της AMS. Εντούτοις, με δεδομένο ότι το εν λόγω έγγραφο δεν φέρει ημερομηνία και συμπεριλαμβάνει στο μέρος της υπογραφής χειρόγραφο κείμενο στην Ρωσική γλώσσα, το περιεχόμενο του οποίου ουδόλως επεξηγήθηκε στο Δικαστήριο, κρίνω ότι δεν μπορώ να προσδώσω οποιαδήποτε βαρύτητα σε αυτό. Επιπλέον, σημειώνω ότι στην Γενική Συμφωνία η μόνη εταιρεία που αναφέρεται ότι θα ενεργεί ως διαχειριστής  της Πολυκατοικίας είναι οι Ενάγοντες. Επιπλέον, ο ΜΕ1 αποσαφήνισε ικανοποιητικά τον τρόπο υπολογισμού των εκεί καταγραμμένων χρεώσεων, ήτοι βάσει του εμβαδού των περίκλειστων χώρων των διαμερισμάτων και αφήνω επί μέρους την ορθότητα των εκεί καταγεγραμμένων ποσών ζήτημα για το οποίο θα επανέλθω. Από αντιπαραβολή του περιεχόμενου του  Τεκμήριο 38 με τα προσκομισθέντα τιμολόγια προκύπτει ότι σε αυτό περιλαμβάνονται όλες οι χρεώσεις για κοινόχρηστα και οι σχετικές πιστώσεις, κατόπιν πληρωμών που αφορούσαν τον Εναγόμενων. Ομοίως αναντίλεκτη ήταν και η θέση του ότι μέχρι και το 2017 δεν υπήρξε καμία αμφισβήτηση των χρεώσεων των Εναγόντων.

 

49. Περαιτέρω, στρέφοντας την προσοχή μου στο περιεχόμενο της κατάστασης του λογαριασμού και στα προσκομισθέντα τιμολόγια αναφέρω εκ προοιμίου ότι οι καταστάσεις λογαριασμού δεν αποτελούν αφ' εαυτών απόδειξη των γεγονότων που καταγράφουν και τα γεγονότα αυτά πρέπει να αποδειχθούν (L. Mantovani & Sons v. Christis Travel Tourism Ltd (1999) 1 A.A.Δ 156.  Επίσης τα τιμολόγια δεν έχουν αυτοδύναμη αποδεικτική σημασία ούτε και προβάλλονται ως τέτοια αλλά υπάρχουν για να συνεκτιμηθούν στο σύνολο της μαρτυρίας (Palatino Developments Ltd v. Telectronics Communicaiton Ltd (2002) 1 AAΔ962 και Demil Imports Exports Ltd v. Ζήνων Κωνσταντινίδης Λτδ Πολ. Εφ. 26/2008, ημερ. 14/3/2011). Συνεκτιμημένα, όμως, με το σύνολο της μαρτυρίας, ανάλογα με την περίπτωση, τα τιμολόγια δύνανται να θεωρηθούν ως ο έγγραφος λογαριασμός μεταξύ των διαδίκων. Σχετική, επί του προκειμένου, είναι  οι αποφάσεις Γεώργιος Σπύρος Τσαππή Λτδ ν. Παναγιώτη Πολυβίου (2009) 1 Α.Α.Δ. 339 και HALEKO HANSEATISCHES LEBENSMITTELKONTOR GMBH & CO OHG ν. L.S.E. LIFE STYLE ENTERPRISES LTD (2011) 1 Α.Α.Δ. 1055.  Ο συνήγορος του Εναγομένου με τις γραπτές του αγορεύσεις αμφισβήτησε ότι τα εν λόγω έγγραφα συνιστούν τιμολόγια επειδή δεν υπογράφθηκαν από τον Εναγόμενο. Δεν υπάρχει φυσικά οποιαδήποτε υποχρέωση υπογραφής ενός εγγράφου από τον παραλήπτη του για να δύναται βάσιμα να περιγραφεί ένα έγγραφο ως τιμολόγιο και η μη υπογραφή των εν λόγω εγγράφων δεν επηρεάζουν την εγκυρότητα τους, εφόσον το Δικαστήριο κρίνει ως αξιόπιστους τους μάρτυρες που τα υποστηρίζουν. (Χριστοδουλίδου v. Μocassino Shoes Ltd (2006) 1(A) Α.Α.Δ. 294 και Demil ανωτέρω.

 

50. Ο ΜΕ1 επεξήγησε με επαρκή λεπτομέρεια και σαφήνεια τον τρόπο έκδοσης των τιμολογίων δηλαδή μετά την πληρωμή των διαφόρων ποσών από τους Ενάγοντες και την αποστολή τους στους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων. Όσον αφορά το περιεχόμενο των τιμολογίων, λαμβάνοντας υπόψη και την γνώση του για την διαχείριση της εν λόγω Πολυκατοικίας στην οποία κατείχε αριθμό μονάδων, κρίνω ότι εξήγησε με ειλικρίνεια ότι οι Ενάγοντες προέβηκαν σε πληρωμή όλων των ποσών που καταγράφονται σε αυτά για υπηρεσίες που αφορούσαν κοινόχρηστα έξοδα και που προσφέρθηκαν προς όφελος της Πολυκατοικίας. Συγκεκριμένα στα εν λόγω τιμολόγια προσδιόρισε ότι υπάρχουν χρεώσεις λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος, έξοδα χημικών για σκοπούς συντήρησης της πισίνας, έξοδα λογαριασμών κατανάλωσης νερού, μεροκάματα για συντήρηση πισίνας, τυχόν πληρωμές για διάφορες επιδιορθώσεις στην Πολυκατοικία, έξοδα καθαρίστριας, έξοδα ασφάλειας, έξοδα συντήρησης ανελκυστήρων, έξοδα συντήρησης και καθαρισμό των φυτών και δέντρων της Πολυκατοικίας και μια χρέωση ως management fee.  Δεν μπορώ να μην σχολιάσω ότι πλείστα από τα προσκομισθέντα τιμολόγια είναι λεπτομερέστατα και υπάρχουν σε αυτά περαιτέρω επεξηγήσεις και σχετικοί πίνακες στους οποίους καταγράφεται λεπτομερώς η μέρα και ώρα που παρασχέθηκαν για παράδειγμα οι υπηρεσίες καθαριότητας των κοινόχρηστων χώρων της Πολυκατοικίας ή για παράδειγμα της συντήρησης της πισίνας.

 

51. Σημειώνω ότι η περιορισμένη αμφισβήτηση κάποιων εκ των καταγραφών σε αριθμό τιμολογίων από τον συνήγορο του Εναγόμενου, αν και εκτός δικογράφησης, έπεσε στο κενό και οι χρεώσεις που αμφισβητήθηκαν κατά την αντεξέταση του επιβεβαιώθηκαν πλήρως από την έγγραφη μαρτυρία που προσκόμισε η ΜΕ2.  Σε αυτό το σημείο επιθυμώ να παραπέμψω στην πρωτόδικη απόφαση ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑΤΟΣ KINGS PARK ν. ΓΑΛΗΝΗ ΣΑΧΜΠΑΖΙΔΟΥ κ.α., Αγωγή αρ. 728/2020, 27/3/2023 όσον αφορά υποθέσεις με τις οποίες απαιτούνται οφειλές ως  κοινόχρηστα έξοδα και  στην οποία λέχθηκαν τα εξής σχετικά, με τα οποία συμφωνώ πλήρως:

 

«Το Δικαστήριο, κινούμενο πάνω στις ράγες που θέτει η ενώπιον του δικογραφία και μόνον, δεν αναμένει, για την απόδειξη της απαίτησης μιας διαχειριστικής επιτροπής για κοινόχρηστα ή κοινά βάρη, όπως εν προκειμένω της Ενάγουσας, να δίδεται μαρτυρία σε σχέση με τα επιμέρους τρέχοντα καθημερινά έσοδα-έξοδα διαχείρισης για όλους τους μήνες και έτη που συνθέτουν τη διεκδικούμενη οφειλή ή μαρτυρία σε σχέση με το ότι πράγματι έτσι ήταν τα έσοδα και τα έξοδα ή όντως έγιναν οι συναλλαγές και καταβλήθηκαν ποσά σε τρίτα πρόσωπα. Για παράδειγμα, για τα έξοδα «μεταφοράς», τι γίνονταν συγκεκριμένα, ποια δρομολόγια, τι μεταφορές, γιατί, κ.λπ.. Θα ήταν δυσανάλογα και το βάρος και ο όγκος της μαρτυρίας, και εν τέλει θα έβαινε και εκτός κοινής λογικής τέτοια αποδεικτική προσέγγιση, ιδίως εάν δεν αμφισβητούνται με τα δικόγραφα συγκεκριμένες χρεώσεις ή πράξεις, για συγκεκριμένους λόγους, ώστε να τις καθιστά ειδικά επίδικες, στρέφοντας τη δίκη προς τέτοια κατεύθυνση. Δεν προκύπτει από οτιδήποτε τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, από απτά στοιχεία, ότι τα έξοδα που αναφέρονται στις καταστάσεις που προσκόμισαν οι ΜΕ1 και ΜΕ2 είναι «κατασκευασμένες» χρεώσεις ή προϊόν επινόησης της διαχειριστικής επιτροπής για να ζητηθούν χρήματα από τις Εναγόμενες χωρίς λόγο, που δεν ζητήθηκαν από άλλους συνιδιοκτήτες, ούτε μη αναγκαίες για την κοινόκτητη οικοδομή.

(η έμφαση είναι του παρόντος Δικαστηρίου)

52. Τα όσα λέχθηκαν ανωτέρω αναμφίβολα ισχύουν και στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης και απερίφραστα υιοθετώ την ως άνω προσέγγιση. Δεν αμφισβητούνται με τα δικόγραφα συγκεκριμένες χρεώσεις ή πράξεις, για συγκεκριμένους λόγους, ώστε να τις καθιστά ειδικά επίδικες, ούτε και υπήρξε μαρτυρία με την οποία να αμφισβητείται συγκεκριμένη χρέωση από μέρους του Εναγόμενου είτε στις γενικές συνελεύσεις είτε ενώπιον του Δικαστηρίου, ότι για παράδειγμα κάποια από τις χρεώσεις για τις υπηρεσίες και έξοδα κοινοχρήστων που αναγράφονται στα τιμολόγια στην πραγματικότητα δεν προσφέρθηκαν. Ως εκ τούτου, για σκοπούς της παρούσας υπόθεσης εξετάζοντας το σύνολο της μαρτυρίας και των εγγράφων που προσκομίστηκαν, αποδέχομαι ότι προέκυψαν σχετικές οφειλές, στα πλαίσια διαχείρισης της Πολυκατοικίας, για τις οποίες εκδόθηκαν τα τιμολόγια από τους Ενάγοντες, μαρτυρία η οποία άλλωστε παρέμεινε αναντίλεκτη καθότι δεν προσκομίσθηκε οποιαδήποτε αντίθετη μαρτυρία από τον Εναγόμενο. Όπως έχω προσπαθήσει να εξηγήσω ούτε ήταν ανάγκη να προσκομισθεί οποιαδήποτε περαιτέρω επιμέρους μαρτυρία προς απόδειξη των επί μέρους χρεώσεων. Τυχόν υιοθέτηση αντίθετης αποδεικτικής προσέγγισης θα ήταν παράλογη.

 

53. Παρεμβάλλω σε αυτό το σημείο ότι ο Εναγόμενος, όπως και κάθε κύριος μονάδας, έχει εκ του νόμου δικαίωμα ελέγχου των εσόδων-εξόδων της κοινόκτητης οικοδομής δικαίωμα το οποίο μπορεί να ασκήσει και να επιβεβαιώσει τα όποια ποσά δαπανήθηκαν (δέστε άρθρο 46 των Πρότυπων Κανονισμών αλλά και το άρθρο 46(ι) της Γενικής Συμφωνίας).

 

54. Εξετάζοντας το περιεχόμενο του αναγραφόμενου οφειλόμενο ποσού ως η κατάσταση λογαριασμού (Τεκμήριο 38)  το περιεχόμενο της οποίας και πάλι δεν έτυχε αμφισβήτησης το Δικαστήριο οφείλει να εξετάσει το περιεχόμενο του ώστε να είναι σε θέση να επιβεβαιώσει την αναλογία του Εναγόμενου, όπως αυτή περιορίστηκε με τις αγορεύσεις της συνηγόρου των Εναγόντων. Ειδικότερα, το συνολικό ποσό που αναφέρεται στην κατάσταση λογαριασμού ύψους €42,484.07 προκύπτει από το γεγονός της σωρευτικής προσθήκης του κάθε αντίστοιχου οφειλόμενου ποσού στην στήλη «Debit» και από την αφαίρεση των πληρωμών που προέβηκε έναντι του λογαριασμού της στήλης «Credit».

 

55. Ομοίως αποδέχομαι ως αληθοφανή την θέση του ότι ουδέποτε επιβαρύνθηκαν οι άλλοι ιδιοκτήτες χρεώσεις που αφορούσαν τα διαμερίσματα του 2^ου ορόφου ή του διαμερίσματος 301 κάτι για το οποίο άλλωστε ουδεμία μαρτυρία προσκομίσθηκε από τον Εναγόμενο και ούτε κάτι τέτοιο προκύπτει είτε στην κατάσταση λογαριασμού είτε στα τιμολόγια που αφορούσαν τα έτη 2013 και έπειτα. Η ύπαρξη και μόνο των Τεκμηρίων 80-82 χωρίς την ύπαρξη σχετικής καταχώρισης στην κατάσταση λογαριασμού και χωρίς να αξιώνεται άλλωστε το εν λόγω ποσό με την παρούσα αγωγή επιβεβαιώνει τα όσα ανέφερε ο ΜΕ1 επί του σημείου, ήτοι ότι δεν υπήρχε εν τέλει χρέωση μετά από αντιδράσεις των υπόλοιπων ιδιοκτητών. Σημειώνω ότι η θέση του ΜΕ1 ότι τα διαμερίσματα ιδιοκτησίας του κ. Καριοπούλη (διαμερίσματα δευτέρου) χρεώνονταν ξεχωριστά και απευθείας τους φόρους ακίνητης ιδιοκτησίας και αποχετευτικά τέλη υποστηρίζεται πλήρως από τα Τεκμήρια 88,89 94 και 95  στα οποία αναγράφεται ότι επιβάλλεται χρέωση μόνο για το 85/100 της Πολυκατοικίας, δηλαδή για τα διαμερίσματα που ήταν τότε ιδιοκτήτες οι Ενάγοντες  (δέστε και περιεχόμενο Τεκμηρίου 129) καθότι το υπόλοιπο σύμφωνα με την αναντίλεκτη μαρτυρία του ΜΕ1 άνηκε στον κ. Καριοπούλη.

 

56. Δεν μπορώ να μην σχολιάσω ότι αριθμός υποβολών που τέθηκαν στον ΜΕ1 σε σχέση με, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα ζητήματα ήτοι: της ισχυριζόμενης μεταχρονολογημένης έκδοσης τιμολογίων, ότι η Γενική Συμφωνία κατασκευάστηκε μεταγενέστερα, ότι δεν αποστάλθηκαν νόμιμα, επιστολές για σύγκληση γενικών συνελεύσεων ότι το υπόγειο πριν την διαμόρφωση του αποτελούσε κοινόχρηστο χώρο που χρησιμοποιείτο από τους Ενάγοντες, ότι δεν υπήρχε ασφάλεια για το Κτίριο, παρέμειναν εξολοκλήρου μετέωρες. Υπενθυμίζω ότι είναι καλά νομολογημένο ότι οι υποβολές συνηγόρων δεν περιβάλλονται από συμφυή αποδεικτική αξία. Όταν αυτές απορρίπτονται από ένα μάρτυρα, στην απουσία προσκόμισης της αναγκαίας μαρτυρίας, από την πλευρά που προβάλει τον ισχυρισμό προς τεκμηρίωση του αντίθετου ισχυρισμού, κάτι που αναμφίβολα ισχύει στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, η υποβολή παραμένει απλά ως ένας μετέωρος ισχυρισμός (ΣΤΕΓΗΣ ΕΥΓΗΡΙΑΣ «ΑΡΧΑΓΓΕΛΟΣ ΜΙΧΑΗΛ» ΚΑΪΜΑΚΛΙΟΥ v. ΑΡΓΥΡΙΔΟΥ, Πολιτική Έφεση Αρ. 32/14, 29/9/2021), ECLI:CY:AD:2021:A430. Συνεπώς οι απαντήσεις του αναφορικά με τα πιο πάνω ζητήματα παρέμειναν αναντίλεκτες.

 

57. Παρά τα πιο πάνω, στην έκταση που ο ΜΕ1 με την μαρτυρία του προώθησε την θέση ότι είχε συμφωνηθεί μεταξύ των ιδιοκτητών να μην υπάρχουν χρεώσεις για τις βεράντες των διαμερισμάτων αυτή του η θέση δεν επιβεβαιώνεται από οποιαδήποτε μαρτυρία ούτε και υπάρχει σχετικό πρακτικό οποιασδήποτε γενικής συνέλευσης όπου συμφωνήθηκε κάτι τέτοιο. Το μόνο που προσκομίστηκε είναι μια επιστολή (Τεκμήριο 4) που αποστάλθηκε στους ιδιοκτήτες και στην οποία αναφέρεται ότι συμφωνήθηκε με «κάποιους από τους ιδιόκτητες» να μην υπάρχει χρέωση για τις βεράντες γιατί κάτι τέτοιο θα ήταν πιο δίκαιο. Εντούτοις, δεν προσκομίστηκε οποιαδήποτε συγκεκριμένη μαρτυρία ή  λεπτομέρεια σε σχέση με το ποιοι από τους αγοραστές συμμετείχαν στην εν λόγω συνάντηση και αν αυτοί αποτελούσαν την πλειοψηφία, τι ειπώθηκε και με αποτέλεσμα να μην μπορώ να αποδεχθώ το εν λόγω σκέλος της μαρτυρίας του. Ομοίως δεν μπορώ να αποδεχθώ την γενική θέση του ΜΕ1 ότι η Γενική Συμφωνία παραδόθηκε στον Εναγόμενο κατά την παράδοση του διαμερίσματος καθότι ούτε προσδιορίστηκε με σαφήνεια πότε έγινε η παράδοση, ούτε ποιος παρέδωσε την Γενική Συμφωνία σε αυτόν. Παρά τον μη ακριβή προσδιορισμό της ημερομηνίας παράδοσης του διαμερίσματος, κρίνω ότι στη βάση του περιεχόμενου του Τεκμηρίου 5, το οποίο αποτελεί επιστολή ημερομηνίας 30/03/2011, στην οποία αναφέρεται ότι η παράδοση των διαμερισμάτων προς όλους τους ιδιοκτήτες έχει ολοκληρωθεί και το περιεχόμενο της οποίας παρέμεινε αναντίλεκτο, η παράδοση είχε ήδη ολοκληρωθεί κατά τον χρόνο αποστολής της εν λόγω επιστολής.

 

58. Σε κάθε περίπτωση το ζήτημα της εσφαλμένης εξαίρεσης των βεραντών των μονάδων συνάδει και από το γεγονός ότι υπήρχε διαφοροποίηση του αξιώμενου ποσού με τις διευκρινιστικές αγορεύσεις της συνηγόρου των Εναγόντων όπου υιοθετήθηκαν τα εμβαδά που καταγράφονται στο Τεκμήριο 128 και στα οποία πλέον περιλαμβάνονται και οι εν λόγω χώροι για σκοπούς υπολογισμού της αναλογίας των μονάδων. Διευκρινίζω ότι η διαφοροποίηση που παρατηρείται μεταξύ του Τεκμήριο 128 και της μαρτυρίας του ΜΕ1 αναφορικά με τα τετραγωνικά τόσο του διαμερίσματος του Εναγόμενου όσο και του συνολικού εμβαδού της Πολυκατοικίας έγκειται στο γεγονός ότι κατά την προσκόμιση της μαρτυρίας του ο ΜΕ1 αναφέρθηκε αποκλειστικά στα τετραγωνικών των κλειστών χώρων του εν λόγω διαμερίσματος και της Πολυκατοικίας.

 

59. Σε σχέση με την θέση του ΜΕ1 του κατά πόσο ορθά δεν υπήρχε χρέωση κοινόχρηστων οφειλών για τον χώρο του υπογείου της Πολυκατοικίας πριν να ανεγερθούν τα διαμερίσματα Β1-Β3, χώρος ο οποίος ήταν αναντίλεκτο ότι δεν είχε διαμορφωθεί μέχρι και το 2019 δεν μπορώ να λάβω υπόψη την θέση του καθότι το εν λόγω ζήτημα εμπεριέχει νομικό σημείο, ήτοι κατά πόσο ο εν λόγω χώρος αποτελεί μονάδα ή όχι δυνάμει του Κεφ. 224, ζήτημα το οποίο επαφίεται αποκλειστικά στο Δικαστήριο και συνεπώς θα εξεταστεί κατά την παράθεση της νομικής πτυχής. Παρά το προαναφερθέν νομικό σημείο, προσθέτω ότι δεν μπορώ να αποδεχθώ την θέση του ΜΕ1 ότι υπάρχει απόφαση για επιβολή χρέωσης κοινοχρήστων του εν λόγω χώρου στο ποσοστό 25% όπως ισχυρίστηκε. Απεναντίας , όπως προκύπτει από το Τεκμήριο 37 φαίνεται να υπήρχε σχετική απόφαση σε γενική συνέλευση (Τεκμήριο 37) ότι θα υπάρχει χρέωση των εν λόγω χώρων μέχρι την κατασκευή τους στο 50%. Οι ως άνω αντιφάσεις δεν είναι τέτοιας έκτασης ώστε να πλήττεται η αξιοπιστία του ΜΕ1 στο σύνολο της (Κουδουνάρης ν. Αστυνομίας (1991) 2 ΑΑΔ 320).

 

60. Περαιτέρω, αποδέχομαι την θέση του ΜΕ1 ότι ο χώρος Β3 θεωρήθηκε ως αποθηκευτικός χώρος από την πολεοδομία και διασυνδέθηκε με το διαμέρισμα 001 κάτι που άλλωστε προκύπτει από τους αποθηκευτικούς χώρους που αναγράφεται ότι αναλογούν σε αυτό βάσει του Τεκμηρίου 128. Το ζήτημα όμως του κατά πόσο ορθά δεν υπήρξε χρέωση και σε σχέση με τον εν λόγω χώρο αποτελεί και αυτό νομικό ζήτημα και συνεπώς η όποια τοποθέτηση του επί τούτου δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη.

 

61. Επομένως, με εξαίρεση τα περιορισμένα επί μέρους σημεία της μαρτυρίας του ΜΕ1 που δεν έχω αποδεχθεί, η υπόλοιπη μαρτυρία του ΜE1 κρίνεται ως αποδεκτή και αξιόπιστη στο σύνολο της για σκοπούς εξαγωγής ευρημάτων.

Μαρτυρία ΜΕ2

62. Η ΜΕ2 άφησε πολύ καλή εντύπωση στο Δικαστήριο και δεν έχω καμία αμφιβολία ότι προσήλθε στο Δικαστήριο για να προσκομίσει με απλότητα και χωρίς υπερβολές τα όσα αφορούν την περιορισμένη εμπλοκή της στην παρούσα υπόθεση. Επεξήγησε με σαφήνεια και λεπτομέρεια το περιεχόμενο των τεκμηρίων που προσκόμισε και τα όσα ανέφερε δεν έτυχαν ουσιαστικής αμφισβήτησης κατά την αντεξέταση. Με ειλικρίνεια απαντούσε ότι δεν γνώριζε για ζητήματα εκτός της σφαίρας γνώσης της όπως για παράδειγμα τον τρόπο υπολογισμού των εμβαδών των μονάδων διευκρινίζοντας ότι αυτά της δόθηκαν από τον ΜΕ1. Επίσης, έδωσε ικανοποιητικές απαντήσεις στις υποβολές που της έθεσαν οι συνήγοροι του Εναγόμενου και που αφορούσαν καταβολή φορολογίας και αποχετευτικών τελών άλλου προσώπου και οι οποίες παρεμβάλλω ήταν άσχετες κάτι που αναγνώρισε και η ίδια άλλωστε. Συνεπώς, στην περιορισμένη αντεξέταση στην οποία υπεβλήθη η εν λόγω μάρτυρας δεν υπέπεσε σε οποιεσδήποτε αντιφάσεις που να πλήττουν την αξιοπιστία της και συνεπώς αποδέχομαι την μαρτυρία της στο σύνολο της ως προς την ορθότητα των πληρωμών και χρεώσεων που κλήθηκε να επεξηγήσει.

Μαρτυρία ΜΥ1

63. Ο ΜΥ1 είναι, όπως ανέφερα πιο πάνω, υιός του Εναγόμενου και το Δικαστήριο εξετάζει την μαρτυρία του με την επιβαλλόμενη προσοχή και περίσκεψη. Η μαρτυρία του MΥ1 δεν άφησε στο Δικαστήριο θετική εντύπωση καθότι προώθησε μια ξεκάθαρα συγκεχυμένη και άλλοτε αόριστη εκδοχή σε όλες τις ουσιαστικές πτυχές της μαρτυρίας του και ο ίδιος υπέπεσε σε ουσιώδεις αντιφάσεις που σχετίζονται άμεσα με τα επίδικα θέματα και που όπως θα εξηγήσω δεν συνάδουν με την εν γένει αντικειμενική υπόσταση των εκατέρωθεν θέσεων που προβλήθηκαν.  Τα ως άνω χαρακτηριστικά της ποιότητας της μαρτυρίας του την καθιστούν κατά την κρίση μου αναξιόπιστη. Αυτό που αναμφίβολα προκύπτει από την μαρτυρία του ΜΥ1 όπως θα εξηγήσω είναι ότι αυτή στηρίζεται σε εικασίες και πιθανολογήσεις και προσωπικές εκτιμήσεις ότι υπήρχε μια προσπάθεια οι Ενάγοντες να τον εξαπατήσουν, προσέγγιση η οποία ήταν διάχυτη και αποδίδεται κατά κύριο λόγο στην εικόνα που αποκόμισε, όπως ο ίδιος το περιέγραψε, κατά την ανέγερση της πολυκατοικίας και που ήταν αβίαστα αντιληπτό και τις αλλεπάλληλες επιθέσεις σε σχέση με την εντιμότητα του ΜΕ1.

 

64. Αρχίζοντας από το ζήτημα της ισχυριζόμενης μη παραλαβής των τιμολογίων που προσκομίσθηκαν, παρά την προώθηση της εν λόγω θέσης από τον συνήγορο του κατά την αντεξέταση του ΜΕ1, αποδέχθηκε ότι τα λάμβανε. Περαιτέρω, ενώ κατά την αντεξέταση των ΜΕ1 και ΜΕ2 προωθήθηκε σφοδρά από τον συνήγορο του Εναγόμενου ότι τα τιμολόγια και οι καταγραφές σε αυτά ήταν πλασματικές, θέσεις ξεκάθαρα εκτός δικογράφων, δεν ήταν σε θέση να προσκομίσει οποιαδήποτε μαρτυρία που να καταδεικνύει ότι όντως οποιαδήποτε από τις καταγραφές στα δεν υφίστατο. Όπως έχει νομολογηθεί αντιφατική υποβολή με τις θέσεις που προωθούνται εν τέλει ενόρκως πλήττουν ουσιωδώς την αξιοπιστία της όλης εκδοχής ενός μάρτυρα (Πολυκάρπου ν. Αστυνομίας Ποιν. Εφ. 149/2015 ημερ. 25.04.2017), ECLI:CY:AD:2017:D145.

 

65. Περαιτέρω, ενώ ο ΜΥ1 ενώ ισχυρίστηκε ότι από το 2013 υπήρχαν χρεώσεις κοινοχρήστων στον πατέρα του που όμως αφορούσαν οφειλές άλλων ιδιοκτήτων κάτι τέτοιο ουδόλως προκύπτει από την προσκομισθείσα μαρτυρία ή από οποιοδήποτε τεκμήριο που προσκομίστηκε. Απεναντίας το περιεχόμενο των τιμολογίων (Τεκμήρια 39-77) τον διαψεύδει πλήρως καθότι καταγράφεται σε αυτά ξεκάθαρα ότι υπήρχαν χρεώσεις κοινοχρήστων για τα διαμερίσματα του 2^ου ορόφου και για το διαμέρισμα 301. Στον βαθμό που η θέση του αφορούσε τις χρεώσεις φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας και αποχετευτικών τελών έχω ήδη αναφερθεί στο όλο ζήτημα κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του ΜΕ1 κάτι που άλλωστε καταρρίπτει την εκδοχή του ΜΥ1. Παραθέτω το πιο κάτω απόσπασμα επί του σημείου κάτι που καταδεικνύει ότι η μαρτυρία του ΜΥ1 ουδόλως στηρίζεται σε γεγονότα αλλά σε εικασίες:

Ε: Αναφέρατε στην εξέταση σας ότι οι Ενάγοντες σας χρέωναν τα κοινόχρηστα των διαμερισμάτων του 2ου ορόφου και του διαμερίσματος 301.

Α:  Ναι.

Ε: Στη σελ. 2 του Τεκμηρίου 80 τί ποσό αναλογεί στο διαμέρισμα του πατέρα σας; Ευρώ 2781.81;

Α: Ναι. Και;

Ε: Σου υποβάλλω ότι ουδέποτε χρεώθηκες αυτό το ποσό.

Α: Μέσα στα τιμολόγια μπορείτε να βάλετε ότι θέλετε. Πως μπορείτε να αποδείξετε ότι δεν έχουμε χρεωθεί; Από την στιγμή που υπάρχει.

Ε: Υπάρχει τιμολόγιο;

Α: Δεν υπάρχουν έγγραφα που να δείχνουν ότι έχει διαγραφεί.

Ε: Σου υποβάλλω ότι ουδέποτε χρεώθηκες αυτό το ποσό.

 

66. Επιπλέον σε αριθμό υποβολών είτε απέφευγε να απαντήσει ευθέως στις υποβολές της συνηγόρου των Εναγομένων είτε επέλεγε να καταφύγει σε πεδία εκτός δικογραφίας, ήτοι τυχόν οικονομικές υποχρεώσεις του ΜΕ1, τα οποία έπασχαν εξίσου από οποιαδήποτε τεκμηρίωση. Η όλη του αντιμετώπιση στο ζήτημα συνοψίζεται ενδεικτικά στην πιο κάτω ενδεικτική στιχομυθία:

Α: Υπάρχουν 2 τιμές (η μία είναι του κ. Ασκάνη και η άλλη τιμή των Ιδιοκτητών) και γι’ αυτό δεν μπορώ να καταλάβω τι πρέπει να πληρώσω. Έχουμε πληρώσει ότι οφείλαμε και περισσότερα.

Ε: Τι αποδεικνύει αυτό το πρακτικό;

Α: Μας αποδεικνύει ότι οι υπόλοιποι Ιδιοκτήτες δεν πλήρωναν και χρεωνόταν σε εμάς και για αυτό τον λόγο θέλαμε να κάνουμε έλεγχο των ποσών.

[…]

Ε: Αφού ισχυρίζεσαι ότι όφειλες να πληρώνεις κοινόχρηστα, γιατί σήμερα ο πατέρας σου χρωστά στους Ενάγοντες €42.000;

Α: Εσείς το λέτε ότι χρωστώ €42.000. Αυτό το ποσό έχει δημιουργηθεί με ψεύτικες παραστάσεις. Το εξηγώ και στην μαρτυρία μου. Θα σας εξηγήσω και θα είμαι σύντομος. Από το 2011 – 2018 ο Ασκάνης δεν πλήρωνε κοινόχρηστα. Όπως σας έχω ξαναπεί ξεκινήσαμε να κοιτάζουμε τα τιμολόγια και δεν έχω δηλώσει ποτέ ότι δεν πληρώναμε γιατί δεν είχαμε χρήματα. Έχουμε πληρώσει πολλά χρόνια μπροστά. Όπως έχω ξαναπεί όλα αυτά τα χρόνια ο κ. Ασκάνης δεν πλήρωνε καθόλου. Φαίνεται στα έγγραφα που έχουμε καταθέσει. Αν μετρήσουμε τις πληρωμές όλων των Ιδιοκτητών και τα τιμολόγια τα οποία δεν έχουν τεκμηριώσει, εγώ έχω πληρώσει ότι όφειλα και το ποσό των €42.000 είναι απλά ένας ψεύτικος αριθμός ο οποίος δεν μπορεί να τεκμηριωθεί.

 

67. Ο ΜΥ1 φυσικά αδυνατούσε να προσδιορίσει και να εξειδικεύσει τις κατά τα άλλα γενικές και αόριστες θέσεις περί μη ύπαρξης οφειλών από τον Εναγόμενο και ότι τα ποσά που τιμολογούνταν και χρεώνονταν κατασκευάστηκαν από τους Ενάγοντες. Ως εκ των πιο πάνω οι πλείστοι εκ των ισχυρισμών του να παραμείνουν μετέωροι και άνευ πραγματικού ερείσματος. Είναι χαρακτηριστική η απουσία οποιασδήποτε μαρτυρίας από τον ίδιο που να υποστηρίζει τις θέσεις του παρά την μακρά αντεξέταση και υποβολή θέσεων από τον συνήγορο του. Συγκεκριμένα, δεν ήταν σε θέση να παραπέμψει ή να αντικρούσει το περιεχόμενο οποιασδήποτε χρέωσης σε οποιοδήποτε τιμολόγιο και ενώ σε κάθε επιστολή στην οποία επισυναπτόταν ρητά του αναφερόταν ότι μπορούσε να ελέγξει τις σχετικές αποδείξεις πληρωμών ουδέποτε προσκόμισε οποιαδήποτε σαφή και συγκεκριμένη μαρτυρία ότι επικοινώνησε με τους Ενάγοντες για κάτι τέτοιο. Η σύγχυση του ήταν εμφανής και αναφορικά με τον ρολό του Δικαστηρίου καθότι τελούσε υπό την εσφαλμένη εντύπωση ότι το Δικαστήριο δήθεν δεν του έδωσε άδεια να προβεί σε «επαγγελματικό έλεγχο», ενώ κάτι τέτοιο φυσικά δεν εμπίπτει στις αρμοδιότητες του Δικαστηρίου. Το Δικαστήριο δεν διενεργεί αναλογιστικό έλεγχο των εξόδων διαχείρισης των προηγούμενων ετών, προς υποκατάσταση του έργου της διαχείρισης ή και των γενικών συνελεύσεων των κυρίων των μονάδων ούτε και  δίνει ή αποστερεί την άδεια για κάτι τέτοιο. Σε κάθε περίπτωση ο Εναγόμενος έχει κάθε δυνατότητα αν το επιθυμεί να ζητήσει σχετικά στοιχεία από τους Ενάγοντες και να προβεί σε οποιοδήποτε «επαγγελματικό έλεγχο» όπως αυτός το αντιλαμβάνεται.  

 

68. Προσθέτω εδώ ότι όπως διαφάνηκε από την προσκομισθείσα μαρτυρία ο Εναγόμενος από το 2011-2017 δεν υπάρχει ίχνος μαρτυρίας ότι ο Εναγόμενος προέβη σε οποιαδήποτε ενέργεια που να υποδηλώνει οποιαδήποτε διαμαρτυρία από πλευράς του για τον τρόπο χρέωσης των κοινοχρήστων, για την ισχυριζόμενη χρέωση άλλων ποσών κοινοχρήστων, ή για την ύπαρξη υπερχρεώσεων πόσο μάλλον αμφισβήτηση ή δημιουργία τιμολογίων ούτε και προσφέρθηκε από την πλευρά του οποιαδήποτε μαρτυρία προς αυτή την κατεύθυνση.    Εάν ο Εναγόμενος δεν είχε κατανοήσει τα έξοδα που του επέβαλαν οι Ενάγοντες αν και επεξηγούνται αναλυτικά στα σχετικά Τιμολόγια ή αν υπήρχε  κάποια διαφωνία σχετικά με την επιβολή συγκεκριμένων εξόδων, κατά τον χρόνο επιβολής τους, θα μπορούσε να ζητήσει σχετικές διευκρινίσεις ή άλλα στοιχεία βάσει των όρων της Γενικής Συμφωνίας (όρος 46(ι))  ή έστω βάσει των αναφορών στους Πρότυπους Κανονισμούς (όρος 46) του Κεφ. 224 πριν να συνεχίσει η διαχείριση τα επόμενα έτη.

 

69. Επιπρόσθετα, χαρακτηριστικό της σύγχυσης και τη αντιφατικότητας  που διακατείχε τις θέσεις του είναι και το γεγονός ότι ενώ εξέφραζε επανειλημμένως παράπονα ότι δεν συγκαλούνταν γενικές συνελεύσεις με σκοπό να αλλαχθεί ο διαχειριστής και ότι οι Ενάγοντες οργάνωσαν τα πράγματα με τρόπο ώστε να εμποδίζονταν να αλλάξουν οι διαχειριστές, χωρίς να προσδιορίζει φυσικά τι εννοούσε, ταυτόχρονα ανέφερε ότι ο εργολάβος, δηλαδή οι Ενάγοντες είχαν υποχρέωση να προβαίνουν σε διαχείριση της Πολυκατοικίας. Συνεπώς ταυτόχρονα επιδοκιμάζει και αποδοκιμάζει τον ρόλο που επιτελούσαν οι Ενάγοντες:

Ε: Γιατί δεν ζητήσατε την αλλαγή διαχειριστή  αφού δεν ήσασταν ευχαριστημένοι με τους Ενάγοντες;

Α: Έχουν οργανώσει τα πράγματα με τέτοιο τρόπο,  ώσπου να εκδοθούν οι τίτλοι και δεν μπορούσαμε να το αλλάξουμε. Καθυστερούσαν για να επωφελούνται οι ίδιοι.

Ε: Σας υποβάλλω ότι οι Ενάγοντες σας έδωσαν την επιλογή να διορίσετε άλλη εταιρεία διαχείρισης, όπως φαίνεται και στο Τεκμήριο 3, αλλά κανένας ιδιοκτήτης δεν επιθυμούσε την παύση των Εναγόντων από διαχειριστές του Savoya.

Α: Το Κτίριο πρέπει να είναι κάτω από την διαχείριση του Εργολάβου και να το εγγυάται μέχρι την έκδοση τίτλων.

Ε: γιατί δεν ζητήσατε να μπει νέος διαχειριστής»

Α: «είχα ζητήσει».

70. Γενικότερα, ο ΜΥ1 δεν ανέφερε οτιδήποτε που θα μπορούσε να δώσει στο Δικαστήριο την εντύπωση ενός προσώπου που γνήσια και τεκμηριωμένα διαφωνεί με συγκεκριμένες πράξεις ή υπολογισμούς  των Εναγόντων αλλά, μέσα από τη μαρτυρία του, προκαλεί την αποδεικτική ικανότητα των Εναγόντων, φέροντας την πεποίθηση ότι οι Ενάγοντες δεν μπορούν να αποδείξουν την απαίτηση τους εάν δεν αναλύσουν τα πάντα (που γενικευμένα αμφισβητούνται). Απεναντίας από το σύνολο των όσων έχω ήδη αναφέρει, την ανυπαρξία οποιασδήποτε άλλης προσπάθειας αμφισβήτησης των όσων αμφισβήτησε ενώπιον του Δικαστηρίου σε συνάρτηση με το περιεχόμενο της επιστολής που απέστειλε η μητέρα του (Τεκμήριο 34), περί πρόθεσης πληρωμής των οφειλόμενων κοινοχρήστων μεταγενέστερα καθότι αντιμετώπιζαν οικονομικές δυσκολίες, διαφαίνεται κατά την κρίση μου το επιτηδευμένο της μαρτυρίας του ΜΥ1. Ειδικότερα κρίνω ότι το σύνολο των θέσεων που προώθησε αποσκοπούσαν μόνο στην υποβοήθηση των θέσεων του Εναγόμενου με σκοπό να αποφύγει τις οικονομικές του υποχρεώσεις. Δεν μπορώ να μην επισημάνω ότι ενώ κατά τα άλλα επαναλάμβανε ότι οφείλει να πληρώνει κοινόχρηστα εντούτοις δεν προέβη σε οποιαδήποτε αναφορά ή εισήγηση για το ποιο είναι το οφειλόμενο που πρέπει να καταβάλει ή έστω αν θεωρεί ότι το έχει εξοφλήσει που το στηρίζει. Υπό το φως των όσων έχω ενδεικτικά αναφέρει η μαρτυρία του ΜΥ1 κρίνεται ως αναξιόπιστη και απορρίπτεται στην ολότητα της.

Μαρτυρία ΜΥ2

 

71. Ο ΜΥ2 άφησε πολύ θετική εντύπωση στο Δικαστήριο και δεν έχω καμία αμφιβολία ότι αποτελούσε ένα ανεξάρτητο μάρτυρα χωρίς κανένα συμφέρον στην έκβαση της παρούσας, του οποίου η μαρτυρία ήταν τυπική και διέπετο από σαφήνεια. Αποδέχομαι την μαρτυρία του στο σύνολο της η οποία σε κάθε περίπτωση δεν αμφισβητήθηκε.

 

Περαιτέρω Ευρήματα

 

72. Πέραν των ευρημάτων του Δικαστηρίου τα οποία ήδη παρατέθηκαν στην ενότητα των παραδεκτών και μη αμφισβητούμενων γεγονότων προβαίνω στα ακόλουθα ευρήματα, τα οποία σχετίζονται με τα επίδικα θέματα, όπως αυτά προκύπτουν από την μαρτυρία που έχω αποδεχθεί

 

·         Οι Ενάγοντες διαχειρίζονταν την Πολυκατοικία και προέβαιναν σε πληρωμές σε τρίτα πρόσωπα αναφορικά με λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος, έξοδα χημικών για σκοπούς συντήρησης της πισίνας, λογαριασμούς κατανάλωσης νερού, μεροκάματα για συντήρηση πισίνας, τυχόν πληρωμές για διάφορες επιδιορθώσεις στην Πολυκατοικία, έξοδα καθαρίστριας, έξοδα ασφάλειας, έξοδα συντήρησης ανελκυστήρων, έξοδα συντήρησης και καθαρισμό των φυτών και δέντρων της Πολυκατοικίας και ένα management fee. Μετά την καταβολή των οφειλόμενων ποσών από τους Ενάγοντες προέβαιναν στην έκδοση σχετικών τιμολογίων προς τους ιδιοκτήτες των μονάδων της Πολυκατοικίας.

·         Η παράδοση του διαμερίσματος 102 στον Εναγόμενο είχε ολοκληρωθεί πριν την 30/03/2011.

·         Οι Ενάγοντες απέστελλαν επιστολές (Τεκμήριο 6 – 33)  προς τον Εναγόμενο ζητώντας του να πληρώσει τα κοινόχρηστα. Οι επιστολές συνοδεύονταν με αντίγραφο σχετικής κατάσταση λογαριασμού που διατηρούσαν στο όνομα του Εναγόμενου των μέχρι τότε οφειλόμενων ποσών.

·         Οι Ενάγοντες προέβαιναν σε χρεώσεις κοινόχρηστων για τα  διαμερίσματα του 2^ου ορόφου και του διαμερίσματος 301 κατά την επίδικη περίοδο. Ο χώρος Β3 θεωρήθηκε ως αποθηκευτικός χώρος από την πολεοδομία και διασυνδέθηκε με το διαμέρισμα 001 και το όποιο ρεύμα χρησιμοποιείτο αντλείτο για τις εργασίες αντλείτο από το εν λόγω διαμέρισμα.

Νομική Πτυχή και Συμπεράσματα

73. Στις αστικές υποθέσεις όπως έχει επανειλημμένως νομολογηθεί ότι η απόδειξη της υπόθεσης κρίνεται με βάση το ισοζύγιο των πιθανοτήτων, ενώ το βάρος απόδειξης βρίσκεται στους ώμους του εκάστοτε ενάγοντα, να αποδείξει τους ισχυρισμούς του που θεμελιώνουν την αξίωση του. Η απόσειση του βάρους αυτού, συναρτάται αποκλειστικά με την μαρτυρία η οποία κρίνεται αποδεκτή και αξιόπιστη (Demil Imports Exports Ltd ν. Zήνων η Kωνσταντινίδης Λτδ (2011) 1 ΑΑΔ 462). Το κριτήριο είναι κατά πόσο ο διάδικος που φέρει το βάρος της απόδειξης (onus of proof) ικανοποίησε το Δικαστήριο, με επαρκή αποδεικτικά στοιχεία, ότι η θέση του ή η εκδοχή του είναι πιο πιθανή παρά όχι (is more probable than not) (Μαρσέλ κ.α ν. Λαϊκής Κυπριακής Τράπεζας Λτδ (2001) 1 (Γ) Α.Α.Δ. 1858, ΠΑΠΑΚΩΣΤΑ ν. ΚΟΙΝΟΤΙΚΟ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΧΛΩΡΑΚΑΣ, ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 214/2013, 24/6/2019), ECLI:CY:AD:2019:A238.

 

Νομιμοποίηση των Εναγόντων – Νομική βάση της απαίτησης

74. Μέσω της τροποποιημένης Υπεράσπιση του ο Εναγόμενος «Αρνείται οποιαδήποτε ιδιότητα της Ενάγουσης ως διαχειρίστριας του εν θέματι Κτιριακού Συγκροτήματος και αμφισβητεί ότι η Ενάγουσα απέκτησε τέτοιο ρόλο νόμιμα». Σημειώνω ότι με τις γραπτές αγορεύσεις του συνηγόρου δεν προωθήθηκε τέτοιο ζήτημα ώστε να θεωρείται ότι η εν λόγω υπερασπιστική γραμμή έχει εγκαταλειφθεί Στέλιος Σάββα και Υιοί Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας, Αγωγή Αρ. 1/2019,απόφαση ημερομηνίας 28/05/2020). Με την αγωγή τους οι Ενάγοντες αξιώνουν από τον Εναγόμενο την καταβολή χρηματικού ποσού που του αναλογεί για τις κοινόχρηστες δαπάνες του κτιριακού συγκροτήματος Savoya για τα έτη 2012-2021. Η αξίωση των Εναγόντων εδράζεται στην παράβαση των όρων της Συμφωνίας Πώλησης και της Γενικής Συμφωνίας που αποτελεί αναπόσπαστο μέρος αυτής (δέστε όρο 26 – Τεκμηρίου 1) και που επιβάλλουν την υποχρέωση καταβολής ποσών που καταβλήθηκαν από τους Ενάγοντες ως κοινόχρηστα. Συνεπώς οι Ενάγοντες αξιώνουν τα εν λόγω ποσά ως ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης της μονάδας 102 που υποβλήθηκε σε συγκεκριμένα κοινόχρηστα έξοδα, που με βάση τους όρους της Συμφωνίας Πώλησης και της Γενικής Συμφωνίας θα έπρεπε να καταβάλει ο αγοραστής, δηλαδή ο Εναγόμενος.  

 

75. Η αξίωση των Εναγόντων για την καταβολή του ποσού που αντιστοιχεί στις κοινόχρηστες δαπάνες του Ακινήτου φαίνεται να στηρίζεται στους όρους 25-27 της Συμφωνίας Πώλησης (Τεκμήριο 1)  οι οποίοι αναφέρουν τα εξής:

“25. The Property forms part of the whole Building and for that reason besides the exclusive use and ownership of the Property (the right of which will be acquired with the transfer and registration of the Property onto the Purchaser’s name) the Purhaser will have all the rights and obligations that arise from the communal use of the Building and its installations by the other owners of other apartments,

26. The Purchaser agrees with and undertakes to abide by the regulation which the Vendors will draw up regarding the use of Communal Spaces and the relationship between the Purchaser and all other Purchasers and Vendor. These regulations, a copy of which the Vendors will deliver to the Purchaser with the delivery of the Property, will be considered and integral part of the present agreement (hereinafter referred to as the “General Agreement”).

27.Additionally to the terms and regulations of the General Agreement that the vendors will draw up as above, the Model Regulations that are provided by the Pertinent Law as these have been modified up to today and/or will be modified in the future will also be in effect for issues not covered in the General Agreement and the parties are committed to abide by them”.

76. Δεν υπάρχει καμία ασάφεια από το κείμενο των προαναφερόμενων συμβατικών όρων. Από τα πιο πάνω προκύπτει ότι το Διαμέρισμα του Εναγόμενου αποτελεί μέρος της Πολυκατοικίας και κατά συνέπεια ο Εναγόμενος έχει όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις τα οποία απορρέουν από την κοινή χρήση των κοινόχρηστων χώρων της και τις εγκαταστάσεις τοης μαζί με τους άλλους ιδιοκτήτες των άλλων διαμερισμάτων. Ρητά αναφέρεται ότι ο Εναγόμενος συμφωνεί και οφείλει να συμμορφώνεται με τους κανονισμούς τους οποίους θα συνταχθούν από τους Ενάγοντες αναφορικά με τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων και τη σχέση μεταξύ του Εναγόμενου και των άλλων αγοραστών και τους Ενάγοντες. Συνεπώς, είναι κοινή πρόθεση των διαδίκων ότι η Γενική Συμφωνία αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της Συμφωνίας Πώλησης και δεσμεύει τα μέρη. Επιπλέον από τους πιο πάνω όρους προκύπτει ότι οι πρότυποι κανονισμοί οι οποίοι παρέχονται από την σχετική νομοθεσία, δηλαδή το Κεφ. 224, θα έχουν επίσης εφαρμογή για θέματα τα οποία δεν καλύπτονται από τη Γενική Συμφωνία και τα μέρη υποχρεούνται να συμμορφώνονται με αυτούς.

 

77. Η αναφορά σε υποχρεώσεις που καθίστανται πληρωτέες από τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων του κτιριακού συγκροτήματος δεν μπορεί παρά να ερμηνεύεται σε συνάρτηση με τις πρόνοιες του Κεφ. 224 και τις υποχρεώσεις που επιβάλει ο Νόμος στους κύριους κοινόκτητης οικοδομής σε σχέση με τις κοινόχρηστες δαπάνες σύμφωαν με το άρθρο 38ΙΑ. Το συνδυαστικό λεκτικό των πιο πάνω όρων θεωρώ ότι δεν επιδέχεται, κατά την κρίση μου, διαφορετικής ερμηνείας βάσει της οποίας οι υποχρεώσεις που σχετίζονται με τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων να διαφοροποιείται από τις νόμιμες υποχρεώσεις ενός κυρίου μονάδας κοινόκτητης οικοδομής για καταβολή κοινόχρηστων δαπανών που προνοούνται από το Κεφ. 224.

 

78. Περαιτέρω, στην Γενική Συμφωνία καταγράφονται τα ακόλουθα στον όρο 7:

 

«(α) «Οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρησης, επιδιόρθωση αποκατάσταση και διαχείριση της κοινότητες ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από τους Κανονισμούς ή από άλλο σχετικό Νόμο

 

Νοείται ότι οι πιο πάν δαπάνες, χωρίς κανένα περιορισμό, θα περιλαμβάνουν τους μισθούς καθαριστριών, υλικά καθαρισμού συντήρησης, και επιδιόρθωσης ανελκυστήρα, κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος και νερού, διακόσμηση κοινόχρηστων χώρων, καθαρισμό αποχετεύσεων και δαπάνη ασφάλισης, γενικές επιδιορθώσεις κοινόκτητης οικοδομής, υδραυλικών και ηλεκτρικών εγκαταστάσεων.

 

(β) Αν οποιοσδήποτε Κύριος παραλείπει ή αμελεί να συμμορφωθεί στις απαιτήσεις του άρθρου αυτού, η Διαχειριστική Επιτροπή ή η Εταιρεία μπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε πράξη και σε οποιαδήποτε δαπάνη εύλογα αναγκαία για το σκοπό αυτό και μπορεί να ανακτήσει με αγωγή το ποσό που οφείλεται».

 

79. Το σύνολο της ως άνω συμβατικής ρύθμισης, μέσα από τις πρόνοιες της Συμφωνίας Πώλησης και της Γενικής Συμφωνίας, έχει τη λογική ότι, εφόσον το ακίνητο πωλείται στον εκάστοτε αγοραστή ο οποίος καταβάλει το τίμημα πώλησης και έλαβε την κατοχή του ακινήτου το μόνο που εκκρεμεί για να εκτελεσθεί πλήρως η σύμβαση πώλησης είναι η έκδοση του ξεχωριστού πιστοποιητικού εγγραφής για το ακίνητο και η μεταβίβασή του. Ως εκ τούτου, δεν θα ήταν δίκαιο ο αγοραστής να επωφελείται της κυριότητας του ακινήτου και τα κόστη που αφορούν την κατοχή και χρήση του να τα επιβαρύνονται οι Ενάγοντες. Υπό το φως της πιο πάνω προσέγγισης, τα ποσά που διεκδικούν οι Ενάγοντες αποτελούν χρέος που απορρέει από τη Σύμβαση Πώλησης.

 

80. Παρά το γεγονός ότι δεν προέβηκα σε εύρημα σε σχέση με το ακριβές χρονικό σημείο παράδοσης της Γενικής Συμφωνίας στον Εναγόμενο εντούτοις με δεδομένο ότι είναι παραδεκτό ότι ο Εναγόμενος οφείλει να συνεισφέρει στις κοινόχρηστες οφειλές της Πολυκατοικίας, κάτι που δεν διαφοροποιείται ανάλογα από το χρονικό σημείο λήψης της Γενικής Συμφωνίας. Ως εκ τούτου αποφαίνομαι ότι οι Ενάγοντες δύνανται να στηριχθούν στις πρόνοιες της για σκοπούς απόδειξης της υπόθεσης τους κάτι που δικαιολογείται και περαιτέρω και από την απουσία οποιασδήποτε διαμαρτυρίας ότι ενίσταντο ως προς την διαχείριση της μονάδας από τους Ενάγοντες, οι οποίοι την διαχειρίζονταν βάσει των προνοιών της Γενικής Συμφωνίας και προς τους οποίους ο Εναγόμενος προέβηκε και σε σχετικές πληρωμές στο παρελθόν έναντι του λογαριασμού που διατηρούσαν.

 

81. Σε κάθε περίπτωση ακόμη και να μην είχε εφαρμογή η Γενική Συμφωνία, οι όροι της ουσιαστικά αποτελούν αναπαραγωγή των υποχρεώσεις που επιβάλλονται στον εκάστοτε ιδιοκτήτη μιας μονάδας σε κοινόκτητη οικοδομή βάσει του Κεφ. 224 κρίνω ότι η αξίωση των Εναγόντων θα μπορούσε να προωθηθεί και σε αυτή την βάση ώστε το χρονικό σημείο της παράδοσης της Γενικής Συμφωνίας να είναι ουδέτερης σημασίας  Ειδικότερα, σύμφωνα με το Μέρος ΙV - Δικαιώματα και υποχρεώσεις κυρίων ή κατόχων μονάδων - του Κεφ. 224, και πιο συγκεκριμένα με βάση το άρθρο 5 του μέρους αυτού, προνοείται ότι κάθε κύριος μόλις αναλάβει την κατοχή της μονάδας του έχει υποχρέωση να καταβάλει στην διαχειριστική επιτροπή ή τον πωλητή ποσό χρημάτων που θα καθοριστεί και το οποίο θα αντιπροσωπεύει το μερίδιο του για την κάλυψη των εξόδων διαχείρισης και διεύθυνσης της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Βάσει του άρθρου 38IA του Κεφ. 224, οι κύριοι όλων των μονάδων υποχρεούνται να συμμετέχουν στις δαπάνες που κρίνονται αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες καθορίζεται με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.

 

82. Επειδή από τον τρόπο που έχει προωθηθεί η αξίωση των Εναγόντων είναι ξεκάθαρο ότι δεν είχε διοριστεί οποιαδήποτε διαχειριστική επιτροπή εφόσον σύμφωνα και με την θέση που έχουν προωθήσει ο λόγος ήταν η μη έκδοση του τίτλων ιδιοκτησίας οι ίδιοι ως οι πωλητές του εν λόγο ακινήτου ως και των υπολοίπων, είχαν δικαίωμα κατά την θέση τους να ασκούν την διαχείριση των ακινήτων που περιλαμβάνονταν εντός της κοινόκτητης οικοδομής μέχρι και τον διορισμό της πρώτης διαχειριστικής επιτροπής ως προνοείται άλλωστε από το Μέρος ΙΙΑ του Κεφ. 224.

 

83. Υπό το φως όλων όσων έχουν προαναφερθεί αποφαίνομαι ότι ο Εναγόμενος, είχε τη συμβατική υποχρέωση να καταβάλλει όλα τα τέλη, φόρους και κοινόχρηστα έξοδα για την επίδικη μονάδα. Από την ενώπιον μου αποδεκτή και αξιόπιστη μαρτυρία αναμφίβολα προκύπτει ότι οι όροι της Συμφωνίας Πώλησης και της Γενικής Συμφωνίας έχουν  παραβιαστεί, λόγω της μη πληρωμής κοινόχρηστων ποσών, όπως αυτά προκύπτουν από εξέταση των σχετικών τιμολογίων σε συνδυασμό με την κατάσταση λογαριασμού. Μένοντας επί του παρόντος στο δεδομένο πως τα κοινόχρηστα αποτελούν οφειλόμενο χρέος επισημαίνω ότι μια απαίτηση ενάγοντος για την ανάκτηση ποσού οφειλόμενου από σύμβαση, μπορεί να συνδέεται και με υπόλοιπο κατάστασης λογαριασμού που τηρείται για αυτό τον σκοπό.

 

84. Όπως έχει νομολογηθεί μια κατάσταση λογαριασμού δεν αποτελεί αφ' εαυτής απόδειξη των όσων καταγράφονται. Στην υπόθεση Παναγιώτης Μαστρής Λιμιτεδ ν. Επιπλώσεις Λάσκο Λτδ (2006) 1 Α.Α.Δ. 728, όπου η απαίτηση βασίστηκε σε υπόλοιπο κατάστασης λογαριασμού, λέχθηκε ότι «η παρουσίαση των τιμολογίων ήταν μαρτυρία που, αν ήταν αποδεκτή, θα έτεινε να αποδείξει την απαίτηση». Μεταγενέστερα στην απόφαση στην απόφαση Κλεάνθους ν. Λευκόνοικο Χρηματιστηριακή Λτδ. (2012) 1 Α.Α.Δ. 1344, το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε, μεταξύ άλλων, ότι από τη στιγμή που παρουσιάζεται εκ πρώτης όψεως επαρκής μαρτυρία για να αποδείξει το υπόλοιπο της ισχυριζόμενης οφειλής, εναπόκειται στον αντίδικο να αντικρούσει τα στοιχεία που αποτελούσαν το λογαριασμό, προκειμένου να πείσει το Δικαστήριο ότι η προσκομισθείσα μαρτυρία δεν ήταν επαρκής για να αποδείξει την απαίτηση στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων.

 

85. Περαιτέρω, στην  απόφαση CITI PRINCIPAL INVESTMENTS LTD. v. Γιωργάλλα, Π.Ε. 271/2012, ημερομηνίας 10/07/2018, ECLI:CY:AD:2018:A348 το Ανώτατο Δικαστήριο επισήμανε τα εξής σημαντικά «[.] η ουσία είναι ότι η εφεσείουσα, στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων, ήτοι κατά πόσο η εκδοχή της είναι πιο πιθανή παρά όχι, είχε δώσει ικανοποιητικά στοιχεία μαρτυρίας προς υποστήριξη της αξίωσης της. Αναμφίβολα θα μπορούσε να έδινε περισσότερες λεπτομέρειες, ακόμη και να υποστήριζε την αξίωση με πρόσθετα στοιχεία και έγγραφα, αλλά εκείνο το οποίο είχε παρουσιάσει, δηλαδή, το Τεκμήριο 1, ήταν ικανοποιητικό. Πρόκειτο για κατάσταση λογαριασμού στην οποία αποτυπωνόταν όλο το ιστορικό των συναλλαγών με την εφεσίβλητη, με γνώση του περιεχομένου του από τον Μ.Ε.1, ο οποίος ως λειτουργός του Back Office ήλεγχε τις συναλλαγές. Η κατάσταση δόθηκε στην εφεσίβλητη, η ίδια βρισκόταν στο πάτωμα του Χ.Α.Κ. ως συνεργάτης της εφεσείουσας και ανά πάσα στιγμή μπορούσε και να γνωρίζει και να αμφισβητήσει τις πράξεις».

Υπολογισμός υπολοίπου κοινόχρηστων εξόδων

86. Στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης  είναι σαφές στο Δικαστήριο, με τη μαρτυρία που έχει ενώπιον του, πως οι καταχωρίσεις στα τιμολόγια που προσκομίστηκαν στα πλαίσια της παρούσας υπόθεσης συνιστούν χρεώσεις για κοινόχρηστα τέλη και κοινά βάρη της Πολυκατοικίας για τα οποία γίνεται ρητή αναφορά στο περιεχόμενο της Γενικής Συμφωνίας (δέστε όρο 7α) με εξαίρεση ένα σημείο στο οποίο θα αναφερθώ στην συνεχεία. Επαναλαμβάνω αβίαστα ότι δεν προκύπτει από οτιδήποτε που τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου, ότι τα έξοδα που αναφέρονται στις καταστάσεις που προσκόμισε ο ΜΕ1 είναι «κατασκευασμένα» ή προϊόν επινόησης τους για να ζητηθούν χρήματα από τον Εναγόμενο χωρίς λόγο, ούτε ότι αφορούν μη αναγκαίες δαπάνες για την κοινόκτητη οικοδομή ώστε να μην δικαιολογείται η χρέωση τους.

 

87. Όπως έχω ήδη αναφέρει οι Ενάγοντες  έχουν περιορίσει την αξίωση τους ώστε πλέον κατά τον υπολογισμό των χρεώσεων και της αναλογίας του Εναγόμενου να λαμβάνονται υπόψη και οι βεράντες των διαμερισμάτων. Προχωρώντας στην εξέταση του ζητήματος της μη χρέωσης κοινόχρηστων εξόδων στον χώρο του υπογείου επισημαίνω ότι όπως έχω ήδη αποδεχθεί ο εν λόγω χώρος δεν είχε διαμορφωθεί μέχρι το 2019 και σε κάθε περίπτωση ότι η χρήση του ηλεκτρικού ρεύματος που αναφέρθηκε ήταν διασυνδεδεμένη με το 001. Η συνήγορος των Εναγόντων επιχειρηματολογώντας επί του σημείου της μη αναγκαιότητας χρέωσης του υπογείου με παρέπεμψε στον ορισμό της μονάδας βάσει του άρθρου 38Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος (Κεφ. 224):

“μονάδα” σημαίνει όροφο ή τμήμα, ή τμήμα ορόφου, δωμάτιο, γραφείο, διαμέρισμα ή κατάστημα ή οποιοδήποτε άλλο τμήμα ή χώρο κοινόκτητης οικοδομής που μπορεί κατάλληλα και άνετα να τυγχάνει κατοχής και κάρπωσης ως πλήρης χωριστή και αυτοτελής μονάδα για οποιοδήποτε σκοπό για τον οποίο εξασφαλίστηκε άδεια οικοδομής (υπογράμμιση είναι του Δικαστηρίου

88. Η πιο πάνω νομοθετική πρόνοια αποδίδοντας σε αυτή την συνήθη και φυσική σημασία των λέξεων που καταγράφονται σε αυτή (A.D «Pallada Athena» Developers Ltd v. Κυπριακή Δημοκρατία, μέσω του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Λεμεσού και του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας Αναθεωρητική Έφεση Αρ. 82/2015, ημερομηνίας 01/03/2022, ECLI:CY:AD:2022:C84) δεν παρουσιάζει καμία δυσκολία στην ερμηνεία και ως εκ τούτου σε συμφωνία με τις θέσεις της συνηγόρου των Εναγόντων ο εν λόγω υπόγειος χώρος μέχρι την κατασκευή των διαμερισμάτων Β1-Β3 δεν θεωρείτο  ως μονάδα για σκοπούς του νόμου Κεφ. 224, ώστε να δικαιολογείτο η  συνεισφορά  στις κοινόχρηστες οφειλές. Συνεπώς, το γεγονός ότι εν τέλει δεν υπήρξε χρέωση του ποσοστού του 50% του χώρου του υπογείου, όπως είχε συμφωνηθεί στην Γενική Συνέλευση ημερομηνίας 04/04/2017 (Τεκμήριο 37) είναι ουδέτερης σημασίας και απεναντίας επενέργησε προς όφελος του Εναγόμενου καθότι ως αποτέλεσμα της χρέωσης κοινόχρηστων στον εν λόγω υπόγειο, έστω για 25% χώρο υπήρχε μείωση του δικού του ποσοστού συνεισφοράς. Πέραν των πιο πάνω, εξετάζοντας το ζήτημα της μη χρέωσης κοινοχρήστων στον χώρο που αναφέρεται ως «Flat Β3» ιδιοκτησίας των Εναγόντων, έχω ήδη αποδεχθεί ότι ο χώρος Β3 θεωρήθηκε ως αποθηκευτικός χώρος από την πολεοδομία και διασυνδέθηκε με το διαμέρισμα 001 κάτι που άλλωστε προκύπτει από τους αποθηκευτικούς χώρους που αναγράφεται ότι ανήκουν σε αυτό βάσει του Τεκμηρίου 128.

 

89. Το άρθρο 38Η του Κεφ. 224 τιτλοφορείται ως «Έκταση μονάδας» και προνοεί τα εξής:

.-(1) Η έκταση μονάδας αποτελείται από τον καλυμμένο χώρο που περικλείεται από τους εξωτερικούς τοίχους της μονάδας και σ' αυτή περιλαμβάνονται και οι καλυμμένες και ακάλυπτες βεράντες και οι καλυμμένοι και ακάλυπτοι εξώστες της μονάδας. Σε περίπτωση κοινών τοίχων μεταξύ μονάδων ή μεταξύ μονάδας και κοινόκτητης ιδιοκτησίας η έκταση των τοίχων αυτών θα κατανέμεται εξίσου μεταξύ των μονάδων που συνορεύουν ή μεταξύ της μονάδας και της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, ανάλογα με την περίπτωση.

(2) Η έκταση της μονάδας πρέπει να αναγράφεται στο πιστοποιητικό εγγραφής της μονάδας.

90. Έχοντας υπόψη τον πιο πάνω ορισμό καθίσταται αντιληπτό ότι υπόγειες αποθήκες και καλυμμένοι χώροι στάθμευσης του διαμερίσματος 001 δεν εμπίπτουν στον πιο πάνω ορισμό, ώστε να μην επιβάλλεται η οποιαδήποτε συνεισφορά στα κοινόχρηστα έξοδα από τον εκάστοτε ιδιοκτήτη του διαμερίσματος. Συνεπώς ορθά δεν υπήρχε οποιαδήποτε χρέωση για τον εν λόγω χώρο μετά την διαμόρφωση του

 

91. Παρά τα ως άνω, όπως προκύπτει από το περιεχόμενο των τιμολογίων που εκδόθηκαν οι Ενάγοντες χρέωναν τον Εναγόμενο έξοδα διαχείρισης τα οποία κατά την κρίση μου δεν δικαιολογούνται. Παρά το γεγονός ότι υπάρχει όρος στην Γενική Συμφωνία (σελ. 25 Τεκμηρίου 2^Α) βάσει του οποίου αναφέρεται ότι οι  υπηρεσίες διαχείρισης από τους Ενάγοντες θα γίνονται έναντι αμοιβής εντούτοις ο εν λόγω όρος αναφέρει ότι η αμοιβή «…θα συμφωνηθεί μεταξύ της εν λόγω εταιρίας και των εκπρόσωπων των αγοραστών/ ιδιοκτητών, αναλαμβάνει την αποκλειστική διαχείριση…». Δεν προσκομίσθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία από την οποία να προκύπτει ότι συμφωνήθηκε με τους ιδιοκτήτες το ύψος της αμοιβής των Εναγόντων για τις υπηρεσίες διαχείρισης που παρείχαν ούτε αυτό προκύπτει από οποιαδήποτε πρακτικά συνεδριάσεων που παρουσιάστηκαν ενώπιον μου, ούτε από οποιοδήποτε άλλο έγγραφο ή στοιχείο. Προβληματίστηκα κατά πόσο μπορούσα να αποδώσω στους Ενάγοντες κάποιο ποσό ως έξοδα διαχείρισης στην βάση της αρχής  της εύλογης αμοιβής με βάση την αρχή του quantum meruit ( ΜΑΡΙΟΣ ΚΥΡΙΑΚΟΥ κ.α. v. Α/ΦΟΙ Μ & Κ ΜΙΧΑΗΛ, Πολιτική Έφεση Αρ. 203/2015, 1/2/2024)

 

92. Ακόμα και εάν μπορούσε να εξεταστεί ζήτημα εύλογης αμοιβής ο καθορισμός αυτής δεν μπορεί να είναι αυθαίρετος. Το Δικαστήριο οφείλει, σύμφωνα με τη Νομολογία, να υπολογίσει το ποσό της εύλογης αμοιβής με τρόπο που να φαίνεται δίκαιο και για τις δύο πλευρές Χατζηπαναγιώτου Χαράλαμπος ν. Cyprus Airways (Duty Free Shops) Ltd (2009) 1 ΑΑΔ 173. Στην υπό κρίση υπόθεση  ελλείπει παντελώς το όποιο υπόβαθρο γεγονότων ως προς τον τρόπο υπολογισμού κάποιου ποσού ως εύλογη αμοιβή. Δηλαδή αν και έγινε αποδεκτό ότι οι Ενάγοντες πρόσφεραν στον Εναγόμενο υπηρεσίες διαχείρισης, δεν είναι επιτρεπτό για το Δικαστήριο είτε να ενεργήσει ως εμπειρογνώμονας είτε να προβεί σε εικασίες, για να καταλήξει, χωρίς σχετική μαρτυρία, στο ύψος της λογικής αμοιβής για τις εν λόγω υπηρεσίες διαχείρισης και  η πλευρά του ενάγοντα έχει το βάρος να αποδείξει, κατά τρόπο συγκεκριμένο τι θα συνιστούσε  εύλογη αμοιβή για αυτές (Χρ. Μαρνέρος & Σία Λίμιτεδ ν. Χριστοδούλου (2000) 1 Α.Α.Δ. 743). Συνεπώς, αποφαίνομαι ότι οι Ενάγοντες δεν έχουν αποσείσει το βάρος που είχαν σε σχέση με τις εν λόγω χρεώσεις και συνεπώς δικαιολογείται όπως οι εν λόγω χρεώσεις αφαιρεθούν.

 

93. Υπό το φως των ανωτέρω λοιπόν, δεν μπορώ να αποδεχθώ ως ορθό το ποσό που αξιώνεται ως οφειλή αν και το αρχικό αξιώμενο ποσό έχει περιοριστεί με τις διευκρινιστικές αγορεύσεις των συνηγόρων τους. Με δεδομένο ότι έχει προσκομιστεί μαρτυρία αναφορικά με το σύνολο των τετραγωνικών της Πολυκατοικίας και των μονάδων αυτής(δέστε Τεκμήριο 128), το Δικαστήριο είναι σε θέση να υπολογίσει το ποσό που αναλογεί στον Εναγόμενο. Ειδικότερα, αφού αφαιρεθούν τα ποσά των εξόδων διαχείρισης (management fee) που χρεώθηκαν  στον Εναγόμενο, επί του αρχικού οφειλόμενου ποσού. Στην συνέχεια κατόπιν μαθηματικών πράξεων το εν λόγω ποσό αναπροσαρμόζεται βάσει των  νέων εμβαδών που αναφέρονται στο Τεκμήριο 128 ώστε για την χρονική περίοδο από το 2011-2018 η αναλογία του Εναγόμενου ανέρχεται σε ποσοστό ύψους 14.33% ενώ από το 2019 και έπειτα ανέρχεται στο ποσοστό 11.46% επί του συνολικού εμβαδού της Πολυκατοικίας.

 

94. Συνεπώς, προκύπτει ότι μετά την αφαίρεση των ποσών €3,289.11 από το ποσό των €26,627 (τα τιμολόγια για την περίοδο 2012-2018) και μετά την αφαίρεση του ποσού των €1,052.49 από το ποσό των €15,857 (τιμολόγια για την περίοδο 2019-2021) και που αποτελούσαν έξοδα διαχείρισης, το ποσό που αναλογεί στον Εναγόμενο βάσει της ορθής αναλογίας της μονάδας του για το χρονικό διάστημα από 29/02/2012 μέχρι 20/10/2021, ανέρχεται στο ποσό των €32,052.55.

 

95. Συνυπολογίζοντας όλα τα πιο πάνω, αποφαίνομαι ότι τα στοιχεία που οι Ενάγοντες έχουν παρουσιάσει είναι ικανοποιητικά ώστε να μπορεί να λεχθεί βάσιμα ότι οι Ενάγοντες έχουν αποδείξει την απαίτηση τους  στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων και εναπόκειτο στον Εναγόμενο να αντικρούσει τα στοιχεία που αποτελούσαν την κατάσταση λογαριασμού. Έχοντας απορρίψει τη μαρτυρία που προσκομίστηκε εκ μέρους του Εναγόμενου ως αναξιόπιστη ο Εναγόμενος απέτυχε να αποσείσει το δικό του βάρος απόδειξης.

Κατάληξη

 

96. Στη βάση όλων των πιο πάνω, εκδίδεται απόφαση υπέρ των Εναγόντων και εναντίον του Εναγόμενου για το ποσό των €32,052.55 πλέον νόμιμο τόκο. Ενόψει της επιτυχίας της αγωγής, ασκώντας την διακριτική μου ευχέρεια,  τα δικηγορικά έξοδα επιδικάζονται υπέρ των Εναγόντων και εναντίον του Εναγόμενου όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

 

 

(Υπ.) ……………………………….

      Κ. Πασιαρδής, Ε.Δ.

 

Πιστό αντίγραφο

 

Πρωτοκολλητής

 

 

---

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο