ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Κ. Κωνσταντίνου, Π.Ε.Δ.
Αριθμός αγωγής: 978/2023 (i-justice)
Μεταξύ:
YC & AC ESTATES LTD
Εναγόντων
και
GILMAN LEONID
Εναγόμενου
--------------------
Αίτηση έκδοσης προσωρινού διατάγματος, ημερομηνίας 4/12/2023
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 15/1/2025
EMΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Για εναγόμενο/εξ ανταπαιτήσεως ενάγοντα - αιτητή: Stelios A. Stylianou & Co LLC
Για ενάγοντες/εξ ανταπαιτήσεως εναγόμενους - καθ’ ων η αίτηση: ΡΙΚΚΟΣ ΜΑΠΠΟΥΡΙΔΗΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ Δ.Ε.Π.Ε.
ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
Οι ενάγοντες, που είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης γραμμένη σύμφωνα με το νόμο και ασχολούνται με αναπτύξεις ακινήτων, σύμφωνα με την αγωγή τους, στον ουσιώδη χρόνο ήταν δικαιούχοι και/ή ιδιοκτήτες ενός ακινήτου που βρίσκεται στην περιοχή Άγ. Τύχωνας τής επαρχίας Λεμεσού (στο εξής «επίδικο ακίνητο»), το οποίο ανέπτυξαν με την ανέγερση 12 κατοικιών, τις οποίες πρόσφεραν προς πώληση. Το συγκεκριμένο έργο φέρει την ονομασία «UTOPIA PROJECT». Οι ενάγοντες αγόρασαν το επίδικο ακίνητο από την εταιρεία BLUE BREEZE DEVELOPERS LTD, δυνάμει γραπτής συμφωνίας την οποία συνήψαν μαζί της, στις 28/11/2022. Η εν λόγω συμφωνία κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο, στις 7/12/2022. Η μεταβίβαση του επίδικου ακινήτου επ’ ονόματι των εναγόντων ολοκληρώθηκε στις 20/2/2023.
Δυνάμει γραπτής συμφωνίας, ημερομηνίας 19/12/2022 (στο εξής «επίμαχη συμφωνία») οι ενάγοντες πώλησαν στον εναγόμενο την κατοικία με αριθμό V12 (στο εξής «επίδικη κατοικία») η οποία θα αναγειρόταν στο επίδικο ακίνητο, για το ποσό των €529.470, πλέον Φ.Π.Α.. Το ποσό αυτό, θα καταβαλλόταν τμηματικά στους ενάγοντες - για ό,τι μας ενδιαφέρει -, ως ακολούθως: €185.000, πλέον Φ.Π.Α., εντός 7 ημερών από την υπογραφή της επίμαχης συμφωνίας και €80.000, πλέον Φ.Π.Α., εντός 7 ημερών από την έναρξη των εργασιών του έργου, με επιβεβαίωση αρχιτέκτονα.
Ο εναγόμενος, μετά την υπογραφή της επίμαχης συμφωνίας κατέβαλε στους ενάγοντες την πρώτη δόση και συγκεκριμένα, το συνολικό ποσό των €220.150,00 (€185.000, πλέον €35.150 Φ.Π.Α.).
Για λόγους που αποτελούν αντικείμενο έντονης αντιδικίας μεταξύ των διαδίκων, η επίμαχη συμφωνία δεν έμελλε να ευοδωθεί. Το ένα μέρος αποδίδει στο άλλο παραβίασή της, με αποτέλεσμα τον τερματισμό της και από τα δυο μέρη. Οι ενάγοντες την τερμάτισαν στις 2/5/2023 και ο εναγόμενος, στις 31/5 του ίδιου έτους.
Αποτελεί θέση των εναγόντων ότι εξαιτίας της αντισυμβατικής συμπεριφοράς του εναγόμενου υπέστησαν ζημιές, συνολικού ύψους €136.612, αναλυτικά, ως ακολούθως: €50.000, κόστος εργολάβων του έργου, €31.872, κόστος αρχιτεκτόνων του έργου και €54.740, κόστος εναγόντων αναφορικά με τη διαχείριση του project.
Με την αγωγή τους αξιώνουν - μεταξύ άλλων - τα ακόλουθα: πρώτο, δήλωση ότι η επίμαχη συμφωνία έχει νόμιμα τερματιστεί και/ή διαζευκτικά, δήλωση που να τερματίζει την ισχύ της και να τους απαλλάσσει από οποιαδήποτε περεταίρω εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους από αυτή, δεύτερο, διάταγμα που ν’ απαγορεύει στον εναγόμενο να την καταθέσει στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και τρίτο, το ποσό των €136.612 (ως ανωτέρω) υπό μορφή αποζημιώσεων.
Ο εναγόμενος καταχώρησε υπεράσπιση στην αγωγή και ανταπαίτηση εναντίον των εναγόντων. Με την υπεράσπισή του αρνείται όλα τα κατ’ ισχυρισμό των εναγόντων ουσιώδη γεγονότα που συνθέτουν τη βάση της εναντίον του αγωγή τους και τους αποδίδει ότι ενήργησαν ασυνείδητα και δόλια, τόσο πριν όσο και μετά την υπογραφή της επίμαχης συμφωνίας, ως επίσης, ότι με τις πράξεις και/ή ψευδείς και δόλιες παραστάσεις την είχαν καταστήσει άκυρη ab initio και/ή ακυρώσιμη κατ’ επιλογή του και/ή ότι είχαν παραβιάσει τους ουσιώδεις και θεμελιώδεις όρους της. Οι σχετικές λεπτομέρειες απάτης, παράβασης της επίμαχης συμφωνίας και παραβίασης των εκ του νόμου απορρεόντων καθηκόντων των εναγόντων εκτίθενται σε ξεχωριστή παράγραφο.
Είναι η θέση του ότι οι ενάγοντες τερμάτισαν την επίμαχη συμφωνία με συνοπτικό τρόπο, αγνοώντας τους όρους της, νομολογιακές αρχές και χωρίς να καταστήσουν πρώτα το χρόνο, ουσιώδη. Επομένως, ο τερματισμός της ήταν παράνομος και βασιζόταν σε ανυπόστατους λόγους. Ο ίδιος απέρριψε τον τερματισμό της και την τερμάτισε με την επιστολή των δικηγόρων του στους ενάγοντες, ημερομηνίας 31/5/2023, για τους λόγους που αναφέρονται στην εν λόγω επιστολή.
Με την ανταπαίτησή του ισχυρίζεται - μεταξύ άλλων - ότι κατέβαλε καλή τη πίστη το ποσό των €220.150 (ανωτέρω) και δηλώνει ότι δεν παραβίασε τους όρους της επίμαχης συμφωνίας. Ισχυρίζεται ακόμη, ότι είναι οι ενάγοντες που την έχουν παραβιάσει, οι οποίοι, για τους λόγους που επεξηγούνται στην υπεράσπιση δεν μπόρεσαν να εκτελέσουν τους όρους της για την κατασκευή της επίδικης κατοικίας. Άνευ βλάβης ισχυρίζεται ότι οι ενάγοντες δεν μπορούν να βασίζονται στους όρους της επίμαχης συμφωνίας, καθότι, με τις πράξεις τους εγκατέλειψαν τους όρους της. Συνεπώς, βάσει συμπεριφοράς και πράξεις εμποδίζονται από το να απαιτούν ότι η επίμαχη συμφωνία τερματίστηκε λόγω παραβίασής της από τον ίδιο. Άνευ βλάβης και διαζευκτικά ισχυρίζεται ότι είναι οι ενάγοντες που παραβίασαν ουσιώδεις όρους της, καθιστώντας την άκυρη και ακυρώσιμη κατά την εκλογή του, για τους λόγους που εκτίθενται λεπτομερώς στην υπεράσπιση. Ισχυρίζεται ακόμη, ότι οι ενάγοντες επιδιώκουν να πλουτίσουν αθέμιτα, διατηρώντας το ποσό των €220.150, ενώ πώλησαν την επίδικη κατοικία σε τρίτο πρόσωπο για το ποσό των €900.000, πλέον Φ.Π.Α..
Ο εναγόμενος καταχώρησε την υπεράσπιση και ανταπαίτησή του, στις 4/12/2023. Την ίδια μέρα καταχώρησε και την υπό κρίση μονομερή αίτηση με την οποία ζητά την έκδοση των ακόλουθων διαταγμάτων - μέχρι την εκδίκαση και έκδοση τελικής απόφασης στην αγωγή και/ή νεωτέρας διαταγής του Δικαστηρίου: πρώτο, που ν’ απαγορεύει στους ενάγοντες από το να μεταβιβάσουν και/ή πωλήσουν και/ή διαθέσουν και/ή αποξενώσουν και/ή επιβαρύνουν κ.ο.κ., καθ’ οιονδήποτε τρόπο, ποσοστό 24% ή 1808/7535 μερίδια του επίδικου ακινήτου, δεύτερο, παγιοποίησης και ή δέσμευσης χρηματικού ποσού, ύψους €220.150 που βρίσκεται στο ίδρυμα ηλεκτρονικού χρήματος (αναφέρεται το όνομα του ιδρύματος) και τρίτο, παγιοποίησης και ή δέσμευσης χρηματικού ποσού, ύψους €220.150 που βρίσκεται σε οποιοδήποτε άλλο τραπεζικό λογαριασμό ή λογαριασμούς των εναγόντων ή σε οποιοδήποτε ίδρυμα ηλεκτρονικού χρήματος με δικαιούχους τους ενάγοντες.
Η αίτηση υποστηρίζεται από δυο ένορκες δηλώσεις, στις οποίες προέβη ο γιος του εναγόμενου, Pavel Hilman (στο εξής «Hilman»).
Το Δικαστήριο - με διαφορετική σύνθεση από το παρόν - διέταξε την επίδοση της αίτησης στους ενάγοντες, οι οποίοι καταχώρησαν σ’ αυτήν ένσταση. Αποτελείται από 13 λόγους και υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση στην οποία προέβη ο εκ των διευθυντών τους, Λάμπρος Χριστοφή (στο εξής «Χριστοφή»).
O Hilman, κατόπιν άδειας του Δικαστηρίου, την 1/7/2024 προέβη και σε συμπληρωματική - απαντητική - ένορκη δήλωση, στην οποία απάντησε ο Χριστοφή, με δική του συμπληρωματική ένορκη δήλωση, στις 31/7/2024.
Η ακρόαση της αίτησης διεξάχθηκε στη βάση του περιεχομένου των ενόρκων δηλώσεων. Δεν προτίθεμαι να το επαναλάβω και το ίδιο ισχύει και για το περιεχόμενο των εκατέρωθεν - γραπτών - αγορεύσεων των δικηγόρων. Στη συνέχεια και στο βαθμό που κριθεί αναγκαίο, θα διαφανεί - με αναφορά, τόσο στη μαρτυρία όσο και στις αγορεύσεις - ποιες από τις θέσεις κάθε πλευράς αποδέχομαι και ποιες απορρίπτω.
Υπεισέρχομαι στην εξέταση της αίτησης, η οποία ασφαλώς θα ιδωθεί σε συνάρτηση με τους προβαλλόμενους σ’ αυτή, λόγους ένστασης. Επειδή μερικοί από αυτούς είναι δικαιοδοτικής φύσεως, θα τους επιληφθώ κατά προτεραιότητα.
Με το 2ο λόγο ένστασης υποβάλλεται ότι ο αιτητής δεν αποδεικνύει το κατ’ επείγον των περιστάσεων που επικαλείται και σε κανένα σημείο της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την αίτηση καταδεικνύεται οποιοδήποτε γεγονός ή περίσταση, που να καθιστά την έκδοση του διατάγματος επείγουσα.
Με μόνο λόγο ότι το Δικαστήριο που επιλήφθηκε της αίτησης διέταξε την επίδοσή της - χωρίς να έχει εκδώσει οποιοδήποτε από τα αιτούμενα διατάγματα - η οποία εκδικάστηκε - και με την παρούσα απόφασή μου κρίνεται - ως δια κλήσεως αίτηση, ο συγκεκριμένος λόγος ένστασης είναι αβάσιμος.
Ο 4ος λόγος ένστασης, με τον οποίο υποβάλλεται ότι ο αιτητής δεν αποκάλυψε όλα τα αληθή και/ή ουσιαστικά γεγονότα ενώπιον του Δικαστηρίου και/ή δεν προσήλθε με καθαρά χέρια και/ή παρέλειψε να υποδείξει προς το Δικαστήριο τα πραγματικά γεγονότα και/ή τα παραποιεί με αποτέλεσμα να παραπλανεί το Δικαστήριο, απορρίπτεται ως γενικός, αόριστος και χωρίς ίχνος στοιχειοθέτησης.
Ο 9ος λόγος ένστασης, με τον οποίο υποβάλλεται ότι η αίτηση είναι καταχρηστική και/ή πρόωρη και/ή ο αιτητής αποσκοπεί και/ή επιδιώκει να ασκήσει πίεση στην καθ’ ης αίτηση και πάλιν είναι γενικός και αόριστος, αλλά και σε πλήρη αντίθεση με το 12ο λόγο, με τον οποίο υποβάλλεται ότι η αίτηση είναι καταχρηστική, καθότι υποβάλλεται με υπέρμετρη καθυστέρηση «… και ενώ καταχωρήθηκε σημείωμα εμφάνισης στις 01/11/2023 και καταχωρίστηκε η παρούσα αίτηση ημερομηνίας 04/12/2023 προκειμένου να προκαλέσει στην Καθ’ ης αίτηση πρόβλημα ρευστότητας και να εκβιάσει με τον τρόπο αυτό την επίλυση της διαφοράς, υπαγορεύοντας τον τρόπο που ο ίδιος θα επιθυμούσε, δηλαδή την ανάκληση του τερματισμού της συμφωνίας χωρίς ο ίδιος να καταβάλει τα οφειλόμενα δυνάμει της Αγωγής ποσά και να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις του όπως αυτές περιγράφονται στην Ένορκη Δήλωση που συνοδεύει την παρούσα.»
Οι ενάγοντες θα πρέπει να αποφασίσουν εάν η υπό κρίση αίτηση είναι καταχρηστική επειδή καταχωρίστηκε πρόωρα ή με υπέρμετρη καθυστέρηση. Προφανώς δεν μπορεί να ισχύουν και τα δυο. Ειδικά το δεύτερο, έχοντας υπόψη ότι η αίτηση - για να επαναλάβω - με την επίδοσή της στους ενάγοντες μετατράπηκε σε δια κλήσεως, δεν μπορεί να προβάλλεται υπό μορφή ένστασης.
Με τον 1ο λόγο ένστασης υποβάλλεται ότι η αίτηση είναι νομικά και/ή ουσιαστικά αβάσιμη και/ή αδικαιολόγητη και/ή ελλιπής και/ή η ένορκη δήλωση που τη συνοδεύει είναι γενική και/ή αβάσιμη, διότι δεν περιλαμβάνεται μαρτυρία που να δικαιολογεί ότι ο αιτητής δικαιούται τα αιτούμενα διατάγματα.
Ο ευπαίδευτος δικηγόρος των εναγόντων, στη γραπτή αγόρευσή του, αναπτύσσοντας το συγκεκριμένο λόγο ένστασης αναφέρει τα εξής:
Το άρθρο 4 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου, Κεφ. 6 ορίζει ότι το Δικαστήριο κατά την έκδοση συντηρητικού διατάγματος μπορεί να διατάξει τη μεσεγγύηση, διατήρηση, φύλαξη, κατακράτηση ή επιθεώρηση περιουσίας και τέτοια διατάγματα δεν αξιώνονται στην αίτηση. Συμφωνώ. Έχοντας υπόψη τη φύση των τριών αιτούμενων διαταγμάτων, δικαιοδοτική βάση της αίτησης αποτελούν τα άρθρα 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60 και 5 του περί Πολιτικής Δικονομίας Νόμου. Και με δεδομένο ότι και τα δυο περιλαμβάνονται στη νομική βάση της αίτησης, αυτή είναι πλήρης.
Απ’ εκεί και πέρα, το άρθρο 382 του περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ. 113 το οποίο διαλαμβάνει το δικαίωμα του εναγόμενου ο οποίος ενάγεται από εταιρεία, να ζητήσει ασφάλεια εξόδων, ουδεμία σχέση μπορεί να έχει με τη νομική βάση της υπό κρίση αίτησης - που αφορά στην έκδοση προσωρινών απαγορευτικών διαταγμάτων -, για να τίθεται θέμα παράλειψης του εναγόμενου να το συμπεριλάβει στη νομική βάση της αίτησης, όπως υποβάλλεται από τον ευπαίδευτο δικηγόρο των εναγόντων. Το συγκεκριμένο άρθρο ακολουθεί αυτούσιο:
«Όταν εταιρεία είναι ενάγουσα σε οποιαδήποτε αγωγή ή άλλη νομική διαδικασία, κάθε δικαστής που έχει δικαιοδοσία στο θέμα δύναται, αν φαίνεται με αξιόπιστη μαρτυρία ότι υπάρχει λόγος να πιστεύει ότι η εταιρεία είναι ανίκανη να πληρώσει τα έξοδα του εναγομένου αν αυτός επιτύχει στην υπεράσπιση του, να ζητήσει να δοθεί ικανοποιητική εγγύηση για τα έξοδα εκείνα, και δύναται να αναστείλει όλες τις διαδικασίες μέχρι να δοθεί η εγγύηση.»
Ακολουθεί ότι και αυτός ο λόγος ένστασης είναι αβάσιμος.
Με τον 3ο λόγο ένστασης υποβάλλεται ότι ο αιτητής δε νομιμοποιείται και/ή δεν έχει την απαραίτητη νομική υπόσταση (locus standi) να προωθεί την παρούσα διαδικασία ή την ανταπαίτησή του στην αγωγή και/ή δεν είναι δικαιούχος οποιουδήποτε ποσού και/ή του ποσού που υπερβαίνει την απαίτηση των εναγόντων στην αγωγή. Τούτο, σύμφωνα με τον ευπαίδευτο δικηγόρο των εναγόντων, επειδή αυτοί, με την αγωγή τους, μεταξύ άλλων αξιώνουν εναντίον του εναγόμενου, αποζημιώσεις για παράβαση της επίμαχης συμφωνίας, που τερματίστηκε με υπαιτιότητα του εναγόμενου.
Ο συγκεκριμένος λόγος ένστασης απορρίπτεται, κατ’ ελάχιστον, ως νόμω αβάσιμος, αφού οι ενάγοντες, με την προβολή του είναι φανερό ότι συγχέουν τη φύση και το σκοπό της υπό κρίση αίτησης με τη φύση και το σκοπό της ακρόασης της αγωγής και ανταπαίτησης.
Με το 10ο λόγο ένστασης υποβάλλεται ότι η ένορκη δήλωση του Hilman είναι ελαττωματική και/ή αντικανονική και/ή γενική και/ή περιέχει μη ικανοποιητικά στοιχεία και/ή αοριστίες και/ή ανακρίβειες και/ή αναληθείς ισχυρισμούς που δεν πρέπει να γίνουν δεκτοί, αφού σκοπός της, πέραν των άλλων είναι η παραπλάνηση και ο αποπροσανατολισμός του Δικαστηρίου και/ή δεν αποκαλύπτει τις πηγές πληροφόρησής του κατά παράβαση της νομοθεσίας και/ή της νομολογίας και/ή των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας και ως τέτοια πρέπει να απορριφθεί.
Συναφώς με αυτό το λόγο ένστασης, ο ευπαίδευτος δικηγόρος των εναγόντων, στη γραπτή αγόρευσή του, το μόνο που αναφέρει είναι ότι από τα τεκμήρια που εκτίθενται στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση προκύπτει ότι ο αιτητής, επανειλημμένα παράθεσε αποσπασματικά ανταλλαγές μηνυμάτων, παραποίησε γεγονότα και πρόβαλε ισχυρισμούς, που με την παράθεση της πλήρους εικόνας από τους καθ’ ων η αίτηση, ανατρέπονται. Είναι γι’ αυτό, προστίθεται, που η εισήγησή τους είναι ότι ο αιτητής δεν προσήλθε στη διαδικασία με καθαρά χέρια.
Και αυτός ο λόγος ένστασης απορρίπτεται ως γενικός και αόριστος, ενώ στο βαθμό που με αυτό, ο ευπαίδευτος δικηγόρος των εναγόντων προσπαθεί να με πείσει ότι τα πραγματικά γεγονότα της υπόθεσης είναι σύμφωνα με την εκδοχή των εναγόντων, και ως νόμω αβάσιμος.
Με τους υπόλοιπους λόγους ένστασης, βασικά υποβάλλεται ότι δεν πληρούνται οι ουσιαστικές προϋποθέσεις έκδοσης των αιτούμενων διαταγμάτων και ότι το ισοζύγιο της ευχέρειας κλίνει υπέρ της απόρριψης της αίτησης.
Το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60 - το οποίο περιέχει το ουσιαστικό δίκαιο που διέπει την εξουσία έκδοσης παρεμπιπτόντων διαταγμάτων - έχει τύχει εκτεταμένης ανάλυσης και ερμηνείας σε σωρεία αποφάσεων του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Βλέπε μεταξύ άλλων τις υποθέσεις Odysseos v. Pieris Estates and Others (1982) 1 C.L.R. 557, Γρηγορίου κ.ά. ν. Χριστοφόρου κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 248), Parico Aluminium Designs Ltd v. Muskita - Aluminium Co Ltd κ.ά. (2002) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2015, AK International UK Ltd v. Πλοίου “Νaime S” (Αρ.2) (2004) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1456, Κύριλλου ν. Λάμπρου (2004) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1528 και Κ.Ο.Τ. ν. Θεωρή (1989) 1 (Ε) Α.Α.Δ. 225 από την οποία και τ’ ακόλουθο απόσπασμα:
«Προσωρινά διατάγματα εκδίδονται με βάση το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου 14/60 όταν το Δικαστήριο κρίνει πως η παροχή τέτοιας θεραπείας είναι δίκαιη και ευχερής. Το άρθρο αυτό του Νόμου έχει εξετασθεί επανειλημμένα από το Ανώτατο Δικαστήριο σε σωρεία υποθέσεων. Στην πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου Odysseos v. Pieris Estates and Others (1982) 1 C.L.R. 557, καθορίζονται συνοπτικά μεν αλλά πολύ περιεκτικά και με σαφήνεια, οι αρχές που διέπουν την έκδοση συντηρητικών διαταγμάτων και εκείνες που ρυθμίζουν την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου. Οι τρεις βασικές προϋποθέσεις είναι:
(1) Η ύπαρξη σοβαρού ζητήματος προς εκδίκαση,
(2) Η ύπαρξη ορατής πιθανότητας επιτυχίας και
(3) Η πιθανότητα να υποστεί ο ενάγων ανεπανόρθωτη ζημιά.
Το θέμα όμως δεν τελειώνει εδώ. Όπως υποδεικνύεται στην Odysseos, στο τελικό στάδιο το Δικαστήριο πρέπει πρόσθετα να σταθμίσει κατά πόσο είναι δίκαιο και εύλογο να εκδώσει τέτοιο διάταγμα (Βλ. επίσης την υπόθεση Ιπποδρομιακή Αρχή Κύπρου ν. Πασχάλη Χ”Bασίλη (1989) 1 (Ε) Α.Α.Δ. 152). Πρέπει να τονίσουμε πως τα Δικαστήρια εκδίδουν τέτοια διατάγματα με φειδώ.»
Σύμφωνα με την Κύριλλου (ανωτέρω):
«Σε αιτήσεις για έκδοση προσωρινών διαταγμάτων ο αιτητής πρέπει να ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι πληρούνται και οι τρεις προϋποθέσεις του άρθρου 32 για να δημιουργηθεί το υπόβαθρο πάνω στο οποίο το Δικαστήριο στην ενάσκηση της διακριτικής του ευχέρειας θα προχωρήσει να αποφασίσει υπέρ ή εναντίον της έκδοσης του προσωρινού διατάγματος. Πρέπει να τονισθεί σε αυτό το στάδιο ότι το Δικαστήριο δεν εξετάζει σε βάθος την προσφερόμενη μαρτυρία για να προβεί σε αξιολόγηση της αξιοπιστίας των μαρτύρων και δεν καταλήγει σε ευρήματα γεγονότων εκτός μόνο για την εξακρίβωση εκείνων των αναγκαίων στοιχείων τα οποία θεωρούνται απαραίτητα για τη θεμελίωση των κριτηρίων του άρθρου 32».
Για σκοπούς πληρέστερης αναφοράς στο άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου προστίθενται και τα εξής:
Σύμφωνα με την Odysseos (ανωτέρω), σε σχέση με την πρώτη προϋπόθεση, το σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση κατά την ακρόαση, δεν υπάρχει λόγος να ερμηνευθεί ότι εξυπακούει οτιδήποτε περισσότερο από την αποκάλυψη συζητήσιμης υπόθεσης, με βάση τη δύναμη των εγγράφων προτάσεων. Με αναφορά στη δεύτερη προϋπόθεση, η έννοια της πιθανότητας επιτυχίας περικλείει κάτι περισσότερο από απλή δυνατότητα, αλλά και κάτι πολύ λιγότερο από το «ισοζύγιο των πιθανοτήτων» που είναι το μέτρο απόδειξης σε αστικές υποθέσεις. Η πιθανότητα στο πλαίσιο της επιφύλαξης του άρθρου 32(1) απαιτεί από τον αιτητή να δείξει ορατό ενδεχόμενο επιτυχίας. Σε σχέση με την ίδια προϋπόθεση, όπως επισημαίνεται στην υπόθεση Κυτάλα κ.ά. Χρυσάνθου κ.ά. (1996) 1(Α) Α.Α.Δ. 253, η διακρίβωση επιτυχίας γίνεται στη βάση της προσαχθείσας μαρτυρίας, ενώ στη Bacardi & Co Ltd v. Vinco Ltd (1996) 1(Β) Α.Α.Δ. 788 υπενθυμίζεται ότι, γενικά, η διαδικασία έκδοσης προσωρινού διατάγματος δεν προσφέρεται για εξέταση αμφισβητούμενων γεγονότων. Ομοίως και στη Γρηγορίου (ανωτέρω επίσης) από την οποία και το ακόλουθο απόσπασμα:
«Το Δικαστήριο, κατά την εκδίκαση αίτησης για προσωρινό διάταγμα, πρέπει να αποφεύγει να καταλήγει σε συμπεράσματα αναφορικά με την πλήρη εξέταση του πραγματικού και νομικού καθεστώτος της υπόθεσης. Αυτό εναπόκειται στην κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, κατά την δίκη της ουσίας της υπόθεσης».
Η διαχρονικότητα των παραπάνω αρχών καταφαίνεται και από το απόσπασμα που ακολουθεί από την πρόσφατη απόφαση στην υπόθεση ZONDRVAN GROUP LTD v. BONALBO FIDUCIARIES LTD κ.ά., Πολ. Έφ. Αρ. E64/2015, ημερ. 20/7/2021, ECLI:CY:AD:2021:A342:
«Υπενθυμίζουμε και την πάγια θέση της νομολογία, ότι σε διαδικασία εκδίκασης αίτησης για προσωρινό διάταγμα, το Δικαστήριο πρέπει να αποφεύγει να καταλήγει σε συμπεράσματα αναφορικά με το πραγματικό και νομικό καθεστώς της υπόθεσης, κάτι που αποφασίζεται κατά το στάδιο της δίκης …………. Πρόκειται για αρχή η οποία πρέπει να τηρείται με ευλάβεια κατά το ενδιάμεσο αυτό στάδιο. Το Δικαστήριο «όχι μόνο πρέπει να αποφεύγει να καταλήξει στα προαναφερθέντα συμπεράσματα αλλά και να μην αφήνει να αιωρείται η σκιά ότι έχει αποφασίσει την ουσία της υπόθεσης ή κάποια ουσιώδη πτυχή της», (Milton Investment Co Ltd κ. ά v Dryden Group Ltd (2014) 1 ΑΑΔ 731).»
Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσονται και όσα ακολουθούν από την ακόμη πιο πρόσφατη απόφαση στην υπόθεση ΓΕΝΙΚΟΣ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑΣ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ v. CYFIELD - NEMESIS κ.ά., Πολ. Έφ. Αρ. E52/21, ημερ. 10/2/2022, ECLI:CY:AD:2022:A79:
«Η δεύτερη προϋπόθεση, εξυπακούει την ύπαρξη πιθανότητας επιτυχίας της αγωγής, όρος που, κατά την Odysseos, έχει την έννοια ότι ο αιτητής οφείλει να καταδείξει ότι έχει ορατό ενδεχόμενο επιτυχίας, δηλαδή κάτι περισσότερο από απλή δυνατότητα, αλλά πολύ λιγότερο από το επίπεδο που καθορίζει το μέτρο απόδειξης στις αστικές υποθέσεις, γνωστό ως «ισοζύγιο των πιθανοτήτων». Η ύπαρξη πιθανότητας να δικαιούται ο αιτητής σε θεραπεία συσχετίζεται με την αποδεικτική δύναμη της υπόθεσης του ενάγοντα, με βάση τη μαρτυρία που παρουσιάζει («evidential strength of the case of the plaintiff»). Η αξιολόγηση γίνεται χωρίς το δικαστήριο να υπεισέρχεται στην ουσία και πολύ περισσότερο να καταλήγει σε ευρήματα επί της ουσίας. Σε αυτό το στάδιο αξιολογείται η αποδεικτική δύναμη της υπόθεσης του διαδίκου που ζητά ενδιάμεση θεραπεία, σε συνάρτηση με τυχόν αντίθετη εκδοχή, για τους περιορισμένους σκοπούς της διαδικασίας ..»
Τέλος, με αναφορά στην τρίτη προϋπόθεση σύμφωνα με την Odysseos και πάλιν, αυτή σχετίζεται με το θέμα της επάρκειας της θεραπείας των αποζημιώσεων, υπό το φως των γεγονότων κάθε υπόθεσης, σε βαθμό που, αν η επιδίκασή τους στο τελικό στάδιο είναι αρκετή για την κατοχύρωση των δικαιωμάτων του ενάγοντα, τότε η έκδοση του διατάγματος δεν είναι απαραίτητη. Με αυτά φυσικά δεν μου διαφεύγει ότι ο χρηματικός παράγοντας της αποζημίωσης δεν είναι ο μόνος που λαμβάνεται υπόψη (βλ. Παπαστράτης ν. Πιερίδης (1979) 1 Α.Α.Δ. 231) αλλά και διάφορα άλλα - μεταβλητά κριτήρια, εκτός από την ανεπανόρθωτη ζημιά (βλ. Κυρίσαββα κ.ά. ν. Κύζη (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 1245).
Με υπαγωγή των δεδομένων της παρούσας υπόθεσης, σ’ όλες τις παραπάνω αρχές, παρατηρώ τα εξής:
Η σύμβαση αποτελεί αναγνωρισμένη βάση αγωγής και η παράβασή της αναγνωρισμένη αιτία αγωγής. Αναγνωρισμένη αιτία αγωγής αποτελούν και η παράβαση των εκ του νόμου απορρεόντων καθηκόντων, καθώς και η διάπραξη του αστικού αδικήματος της απάτης.
Έχοντας υπόψη ότι η ανταπαίτηση του εναγόμενου εδράζεται σ’ όλα τα παραπάνω, ο οποίος αξιώνει εναντίον των εναγόντων - μεταξύ άλλων - το ποσό των €220.150, υπό μορφή αποζημιώσεων, γενικές και παραδειγματικές αποζημιώσεις για δόλιες παραστάσεις (δηλαδή για απάτη) και για παράβαση των εκ του νόμου απορρεόντων καθηκόντων τους και δήλωση, ότι η επίμαχη συμφωνία ήταν εξ υπαρχής άκυρη ή άκυρη για λόγους που αφορούν τους ενάγοντες, η πρώτη ουσιαστική προϋπόθεση (σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση) για έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων έχει αποδειχθεί.
Το ίδιο ισχύει και για τη δεύτερη (ορατή πιθανότητα επιτυχίας). Σε σχέση με αυτή την προϋπόθεση δε χρειάζεται να λεχθούν πολλά. Αποτελεί κοινό έδαφος μεταξύ των μερών, ότι ο εναγόμενος, έναντι του συμφωνημένου - δυνάμει της επίμαχης συμφωνίας - τιμήματος πώλησης της επίδικης κατοικίας κατέβαλε στους ενάγοντες το συνολικό ποσό των €220.150, ως επίσης, ότι η επίμαχη συμφωνία τερματίστηκε και από τα δυο μέρη. Ο εναγόμενος αξιώνει εναντίον των εναγόντων το παραπάνω ποσό, ενώ οι ενάγοντες αξιώνουν εναντίον του, το καταφανώς, μικρότερο - συνολικό - ποσό των €136.612. Και ενώ ο εναγόμενος αμφισβητεί ότι οι ενάγοντες δικαιούνται το συγκεκριμένο ποσό, κάτι για το οποίο ασφαλώς δεν μπορώ να αποφανθώ στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας (βλ. τις Κύριλλου, Γρηγορίου, ZONDRVAN GROUP LTD v. BONALBO FIDUCIARIES LTD κ.ά. και ΓΕΝΙΚΟΣ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑΣ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ v. CYFIELD - NEMESIS κ.ά., ανωτέρω), ανεξάρτητα από αυτό, οι ενάγοντες, ουδέν αποδεικτικό στοιχείο έχουν θέσει ενώπιόν μου για σκοπούς τεκμηρίωσης οποιουδήποτε από τα τρία ποσά συνθέτουν το συνολικό ποσό της εν λόγω αξίωσής τους εναντίον του εναγόμενου. Και όχι μόνο αυτό. Μολονότι αποδίδουν τον τερματισμό της επίμαχης συμφωνίας από τους ίδιους, στις 2/5/2023, σε διάφορες αντισυμβατικές συμπεριφορές του εναγόμενου, ανάμεσά τους και η παράλειψή του να τους καταβάλει το ποσό των €80.000, πλέον Φ.Π.Α., που αποτελεί τη δεύτερη δόση έναντι το συμφωνημένου τιμήματος πώλησης της επίδικης κατοικίας και τούτο, παρά το γεγονός, ότι - όπως είναι η θέση τους - αυτός κλήθηκε σχετικά από το Γενάρη του 2023 για το σκοπό αυτό, εντούτοις, ο εκ των διευθυντών τους, Χριστοφή, στις 9/3/2023 απηύθυνε ηλεκτρονικό μήνυμα στον εναγόμενο (τεκμ. 33 στην πρώτη ένορκη δήλωση Hilman) στο οποίο περιέχεται και η φράση «You are not in any breach.» Το γεγονός ότι ο Χριστοφή, με την ένορκη δήλωσή του που υποστηρίζει την ένσταση στην αίτηση ισχυρίζεται ότι η συγκεκριμένη φράση γράφτηκε επειδή ανάμεναν (υποθέτω εννοεί οι ενάγοντες) την καταβολή της δεύτερης δόσης «.. όπου οι ίδιοι ανέφεραν ότι θα πλήρωναν.» δεν αναιρεί το γεγονός ότι η συγκεκριμένη φράση, καθαρά ως θέμα γραμματικής ερμηνείας και κοινής λογικής, έχει την έννοια που απορρέει από το λεκτικό της. Σύμφωνα με τη Χατζησωτηρίου ν. Κυπριακές Αερογραμμές Δημόσια Εταιρεία Λτδ (2011) 1 Α.Α.Δ. 1406:
«Η ερμηνεία των εγγράφων, όπως είναι νομολογημένο, είναι έργο του δικαστηρίου, το οποίο, μέσα από το λεκτικό τους, αναζητεί τις προθέσεις των συμβαλλομένων. Κριτήριο για τα όσα διατυπώνονται σ' αυτά είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο - (βλ. Εθνική Τράπεζα Eλλάδος A.E. v. Χατζηνέστορος (1989) 1(E) Α.Α.Δ. 204· Γεωργική Εταιρεία Δ.Γ. Φούτας v. Εταιρεία Βάσος Έμποροι Γεωργικών Προϊόντων Λτδ. (1993) 1 Α.Α.Δ. 168· Λάμπρου v. Παράσχου κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 397 και Οικονόμου κ.ά. v. Ττοφίνη κ.ά. (1993) 1 Α.Α.Δ. 436).»
Για την ώρα και για τις ανάγκες εκδίκασης της υπό κρίση αίτησης, ό,τι ενδιαφέρει είναι απλώς το νόημα της συγκεκριμένης φράσης, που οι ενάγοντες δεν αρνούνται ότι είναι αυτό που απορρέει από το λεκτικό της και συγκεκριμένα, ότι με αυτή, για τους ίδιους μέχρι και τις 9/3/2023 δεν υπήρχε θέμα παράβασης της επίμαχης συμφωνίας από τον εναγόμενο. Κατά πόσο οι ενάγοντας εννοούσαν αυτό που ανάφερε ο διευθυντής τους με τη συγκεκριμένη φράση και εάν αυτή περιλήφθηκε στο ηλεκτρονικό μήνυμά του για το λόγο που ισχυρίζεται ο ίδιος, ασφαλώς δεν μπορεί να κριθεί στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας. Για να επαναλάβω, το Δικαστήριο κατά την εκδίκαση αίτησης για προσωρινό διάταγμα πρέπει να αποφεύγει να καταλήγει σε συμπεράσματα αναφορικά με την πλήρη εξέταση του πραγματικού και νομικού καθεστώτος της υπόθεσης. Αυτό εναπόκειται στην κρίση του Δικαστηρίου κατά τη δίκη της ουσίας της υπόθεσης (βλ. τις Κύριλλου, Γρηγορίου, ZONDRVAN GROUP LTD v. BONALBO FIDUCIARIES LTD κ.ά. και ΓΕΝΙΚΟΣ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑΣ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ v. CYFIELD - NEMESIS κ.ά., ανωτέρω). Δε νομίζω πως χρειάζεται να επεκταθώ.
Και η τρίτη ουσιαστική προϋπόθεση για έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων έχει αποδειχθεί.
Καθώς ήδη έχει αναφερθεί ο εναγόμενος, με την υπό κρίση αίτηση ζητά την έκδοση διατάγματος, πρώτο, που ν’ απαγορεύει στους ενάγοντες από το να μεταβιβάσουν και/ή πωλήσουν και/ή διαθέσουν και/ή αποξενώσουν και/ή επιβαρύνουν κ.ο.κ. καθ’ οιονδήποτε τρόπο, ποσοστό 24% ή 1808/7535 μερίδια του επίδικου ακινήτου, δεύτερο, παγιοποίησης και ή δέσμευσης, χρηματικού ποσού, ύψους €220.150 που βρίσκεται σε συγκεκριμένο ίδρυμα ηλεκτρονικού χρήματος και τρίτο, παγιοποίησης και ή δέσμευσης χρηματικού ποσού, ύψους €220.150 που βρίσκεται σε οποιοδήποτε άλλο τραπεζικό λογαριασμό ή λογαριασμούς των εναγόντων ή σε οποιοδήποτε ίδρυμα ηλεκτρονικού χρήματος με δικαιούχους τους ενάγοντες.
Συναφώς με την υπό εξέταση προϋπόθεση, ο Hilman, στην πρώτη ένορκη δήλωσή του που υποστηρίζει την υπό κρίση αίτηση αναφέρει τα εξής:
Οι δικηγόροι τους διεξήγαγαν έρευνα στο Κτηματολόγιο αναφορικά με το επίδικο ακίνητο. Οι ενάγοντες δεν έχουν άλλη ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο και σε άμεση επικοινωνία τους με τον εναγόμενο, του δήλωσαν ότι το συγκεκριμένο έργο αποτελεί το μοναδικό οικοδομικό έργο που διατηρούν. Πρόσφατα έχει βγάλει φωτογραφίες του έργου και οι ενάγοντες έχουν προχωρήσει στην κατασκευή του, χωρίς προηγουμένως να εξασφαλίσουν την απαιτούμενη άδεια οικοδομής. Οι δικηγόροι του επικοινώνησαν αυτή τη βδομάδα με το Κοινοτικό Συμβούλιο Αγίου Τύχωνα και το τεχνικό τους τμήμα επιβεβαίωσε ότι δεν υπάρχει εκδομένη άδεια οικοδομής που να αφορά το εν λόγω έργο. Μετά την καταχώρηση σημειώματος εμφάνισης ανακαλύφθηκε ότι οι ενάγοντες πώλησαν την επίδικη κατοικία σε τρίτο πρόσωπο (δηλαδή την πώλησαν για δεύτερη φορά) για το ποσό των €900.000, πλέον Φ.Π.Α. Στις 22/11/2023 επιβάρυναν το επίδικο ακίνητο με κατάθεση της σχετικής συμφωνίας πώλησης στο Κτηματολόγιο. Το γεγονός αυτό καταδεικνύει ότι οι πωλούν τις κατοικίες στο επίδικο ακίνητο και όσον αφορά την παρούσα υπόθεση, καμιά ζημιά δεν υπέστησαν. Από τη συγκεκριμένη πώληση έχουν αποκομίσει κέρδος, σχεδόν 100% από την τιμή πώλησης που οι ίδιοι συμφώνησαν να αγοράσουν την επίδικη κατοικία, που ήταν €529.470, πλέον Φ.Π.Α. Η ανάπτυξη είναι παράνομη, αλλά οι ενάγοντες επιμένουν να προωθούν προς πώληση ακίνητα του έργου.
Σύμφωνα με τα γεγονότα που παραθέτει, πιστεύει ότι υπάρχει ορατός άμεσος κίνδυνος αποξένωσης του τεμαχίου (και των κατοικιών) και αν ο πατέρας του πετύχει με την ανταπαίτησή του, οποιαδήποτε επιβάρυνση memo ή δικαστική απόφαση κατατεθεί ενδεχομένως θα είναι άνευ αντικειμένου, ήσσονος, έως καθόλου σημασίας, αφού τα συμβόλαια για την πώληση των κατοικιών, θα προηγούνται της απόφασης.
Οι δικηγόροι του διεξήγαγαν έρευνα στον Έφορο Εταιρειών και σύμφωνα με τις οικονομικές καταστάσεις των εναγόντων, τα περιουσιακά τους στοιχεία και οι υποχρεώσεις τους για το 2021 είναι €18.675 και €10.178, αντίστοιχα και για το 2020, €18.675 και €9.258, αντίστοιχα. Τουλάχιστον γι’ αυτά τα δυο έτη διαφαίνεται ότι η εταιρεία δε διαθέτει μετρητά.
Ταπεινά καλεί το Δικαστήριο να εκδώσει τα αιτούμενα διατάγματα με τα οποία θα διατηρηθεί ένα μερίδιο του επίδικο ακινήτου, ισάξιο του ποσού της απαίτησής τους. Μετά από έρευνα που διεξήγαγαν πρόσφατα στο Κτηματολόγιο, η γενική αξία του επίδικου ακινήτου το 2021 ήταν €805.200. Πρόσφατα, τους εστάλη έρευνα του Κτηματολογίου η οποία έγινε στις 9/1/2023 από ένα άλλο ενδιαφερόμενο αγοραστή, που έδειχνε ότι οι ενάγοντες, στις 7/12/2022 κατέθεσαν στο Κτηματολόγιο (για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης) πωλητήριο έγγραφο για την αγορά όλου του επίδικου ακίνητου από την εταιρεία Blue Breeze Developers Limited για το ποσό των €900.000. Ενόψει του γεγονότος ότι ο εναγόμενος, 10 μέρες μετά συμβλήθηκε με τους ενάγοντες και κατέβαλε το ποσό των €220.150 είναι ταπεινή παράκλησή τους, όπως το Δικαστήριο εγκρίνει διάταγμα με το οποίο να μπορεί να δεσμευτεί ποσοστό 24% του επίδικου ακινήτου ή 1808/7535 μερίδια της έκτασής του. Σε αντίθετη περίπτωση δε θα μπορεί να αποδοθεί δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο.
Οι ενάγοντες, οι οποίοι έχουν επιβαρύνει το επίδικο ακίνητο με συμφωνίες πώλησης σύμφωνα με τις πρόνοιες του Ν. 81(Ι)/2011 μπορούν με ευκολία να το αποξενώσουν ή οποιοδήποτε μέρους του, χωρίς οποιαδήποτε ειδοποίηση στους ίδιους, προς όφελος οιουδήποτε τρίτου προσώπου στο Κτηματολόγιο και σε τέτοια περίπτωση, θα είναι αδύνατο να αποδοθεί δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο.
Ο Hilman, με την πρώτη συμπληρωματική ένορκη δήλωσή του, ημερομηνίας 15/12/2023 επισυνάπτει έκθεση εκτίμησης του επίδικου ακινήτου, σύμφωνα με την οποία, το ποσοστό της γης που αντιστοιχεί στο ποσό που κατέβαλε ο εναγόμενος στους ενάγοντες για την αγορά της επίδικης κατοικίας, εκτιμάται σε περίπου 23,35% της συνολικής έκτασης του επίδικου ακινήτου.
Ο Χριστοφή, στη δική του ένορκη δήλωση, για το ίδιο θέμα αναφέρει τα εξής:
Η αξία του επίδικου ακινήτου υπερβαίνει σήμερα τα €3.000.000. Με βάση την έκθεση εκτίμησης, ημερομηνίας 29/5/2023 (τεκμ. 17 στην ένορκη δήλωσή του) «the land to be worth investment Value of the property, say €2.180.000,00 (….)». Οι εναγόμενοι, το μόνο που θέλουν είναι να δημιουργήσουν πρόβλημα στην εταιρεία με πράξεις και ενέργειες, με στόχο να τους εξαναγκάσουν να αποσύρουν την αγωγή. Η εταιρεία κατάθεσε όλα τα απαραίτητα έγγραφα για άδεια οικοδομής. Με τη βεβαίωση του Κοινοτικού Συμβουλίου Αγίου Τύχωνα (τεκμ. 19 στην ένορκη δήλωσή του) επιβεβαιώνεται η λήψη της άδειας οικοδομής, ημερομηνίας 31/1/2024 αναφορικά με την εκτέλεση εργασιών ανάπτυξης.
Παραδέχεται ότι η επίδικη κατοικία πωλήθηκε στην εταιρεία που αναφέρει ο Hilman. Όμως, για σκοπούς διαφάνειας καταθέτουν το τεκμ. 20 από το οποίο αποδεικνύεται ότι η πραγματική τιμή πώλησης της επίδικης κατοικίας είναι €550.000. Η σχετική συμφωνία, ουσιαστικά ήταν μια συμφωνία διευκόλυνσης ρευστότητας για τους ενάγοντες για να μπορέσουν να προχωρήσουν απρόσκοπτα την ανέγερση του έργου, αντιμετωπίζοντας τα προβλήματα που προέκυψαν από τον τερματισμό της επίμαχης συμφωνίας. Τυχόν έκδοση οποιουδήποτε διατάγματος, θα ήταν καταστροφικό για την εταιρεία, αφού δε θα μπορεί πλέον να αντλήσει κεφάλαια και να ολοκληρώσει την ανέγερση του έργου. Εάν οι εναγόμενοι τιμούσαν το συμβόλαιο που υπόγραψαν και πλήρωναν την εταιρεία κανονικά, αυτή δε θα είχε κανένα λόγο να προχωρήσει σε νέα πώληση.
Δεν τίθεται θέμα μη ικανοποίησης οποιουδήποτε ποσού επιδικαστεί εναντίον τους. Τονίζει ότι υπάρχουν κατοικίες που δεν έχουν ακόμα πωληθεί και ποσά τα οποία θα εισπραχθούν. Κανένας άμεσος κίνδυνος αποξένωσης δεν υπάρχει και είναι έτοιμοι να δικάσουν άμεσα την απαίτησή τους.
Αναγνωρίζει τις οικονομικές καταστάσεις των εναγόντων. Με αυτές, ο εναγόμενος προσπαθεί να παραπλανήσει το Δικαστήριο, καθώς οι εν λόγω καταστάσεις αφορούν την περίοδο που η εταιρεία ήταν αδρανής και προτού δραστηριοποιηθεί για την αγορά του επίδικου ακινήτου που έγινε το Νοέμβριο του 2022 και την ανέγερση των κατοικιών που ξεκίνησε αρχές του 2023. Μέσα από τα τεκμήρια που οι ίδιοι έχουν καταθέσει αποδεικνύεται ότι η εταιρεία έχει την κυριότητα μιας έκτασης γης, 7.535 τ.μ. σε οικιστική ζώνη, αξίας, πέραν των €2.180.000 και με βάση φωτογραφίες που οι ίδιοι έχουν προσκομίσει, από τις 12 κατοικίες έχουν κτιστεί και οι άλλες βρίσκονται υπό ανέγερση, με κόστος ανέγερσης, πέραν του €1.000.000.
Συμφωνεί με τα γεγονότα που εκτίθενται στην παράγραφο 72 της ένορκης Hilman, αφού πράγματι, ο κύριος σκοπός των εναγόντων είναι η ανάπτυξη και πώληση των κατοικιών που ανεγείρονται επί του επίδικου ακινήτου. Από τη εν λόγω παράγραφο προκύπτει και η πραγματική πρόθεση των αιτητών, που είναι η παρεμπόδιση της διεξαγωγής των εργασιών των εναγόντων με την παρεμπόδιση πώλησης των κατοικιών που ανεγείρονται υπό την πρόφαση ότι θα δικαιούνται στο μέλλον, σε ποσά τα οποία οι ίδιοι από τις 2/5/2023 και μέχρι σήμερα, δεν αξίωσαν με οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία.
Στην τρίτη ένορκη δήλωση Hilman, ημερομηνίας 1/7/2024 επισυνάπτεται και νέα έκθεση εκτίμησης (τεκμ. 5) σύμφωνα με την οποία, η αναλογία της γης του επίδικου ακινήτου που αντιστοιχεί στο ποσό των €220.000 εκτιμάται ότι είναι περίπου 12,53%.
Ο Χριστοφή, με την απαντητική ένορκη δήλωσή του στην εν λόγω ένορκη δήλωση, για λόγους που αναφέρει ισχυρίζεται ότι η παραπάνω έκθεση εκτίμησης δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή, επειδή έγινε μετά την καταχώρηση της αγωγής και της υπό κρίση αίτησης και συνιστά προσπάθεια προβολής γεγονότων που μπορούσαν να προβληθούν με τις αρχικές ένορκες δηλώσεις του αιτητή. Για λόγους που αναφέρει στη συνέχεια αμφισβητεί την ορθότητα της εν λόγω έκθεσης εκτίμησης και επί της ουσίας και καταληκτικά υιοθετεί και επαναλαμβάνει την εκτίμηση (τεκμ. 17 στην ένορκη δήλωσή του που υποστηρίζει την ένσταση των εναγόντων στην υπό κρίση αίτηση.)
Με αντιπαραβολή όλων των παραπάνω ισχυρισμών είναι φανερό, ότι το επίδικο ακίνητο αποτελεί και το μοναδικό περιουσιακό στοιχείο των εναγόντων, οι οποίοι δε φαίνεται να διαθέτουν κινητή περιουσία και κυρίως, οποιαδήποτε ποσά κατατεθειμένα σε οποιαδήποτε τράπεζα ή οπουδήποτε αλλού. Εάν διέθεταν τέτοια περιουσία, όφειλαν να το αναφέρουν, δίδοντας και σχετικές λεπτομέρειες. Στο ερώτημα εάν υπάρχει κίνδυνος αποξένωσης του επίδικου ακινήτου, η απάντηση είναι καταφατική και μάλιστα, καθ’ ομολογία των εναγόντων, οι οποίοι, δια του διευθυντή τους παραδέχονται ότι έχουν ήδη πωλήσει αριθμό κατοικιών τις οποίες ανήγειραν στο επίδικο ακίνητο και ότι, πρόθεσή τους, βασικά είναι να τις πωλήσουν όλες. Και όχι μόνο αυτό. Όπως αναφέρει ο Hilman, στην παράγραφο 72 της ένορκης δήλωσής του που υποστηρίζει την υπό κρίση αίτηση, οι ενάγοντες, οι οποίοι έχουν επιβαρύνει το επίδικο ακίνητο με συμφωνίες πώλησης σύμφωνα με τις πρόνοιες του Ν. 81(Ι)/2011 μπορούν με ευκολία να το αποξενώσουν ή οποιοδήποτε μέρους του, χωρίς οποιαδήποτε ειδοποίηση στους ίδιους προς όφελος οιουδήποτε τρίτου προσώπου στο Κτηματολόγιο και σε τέτοια περίπτωση, θα είναι αδύνατο να αποδοθεί δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. Έναντι των ισχυρισμών αυτών, ο Χριστοφή, στην παράγραφο 76 της δικής του ένορκης δήλωσης, η οποία υποστηρίζει την ένσταση στην αίτηση - για να επαναλάβω - αναφέρει τα εξής: Συμφωνεί με τα γεγονότα που εκτίθενται στην παράγραφο 72, αφού πράγματι, ο κύριος σκοπός των εναγόντων είναι η ανάπτυξη και πώληση των κατοικιών που ανεγείρονται επί του επίδικου ακινήτου. Όμως, προστίθεται, από την παράγραφο αυτή προκύπτει και η πραγματική πρόθεση των αιτητών, που είναι η παρεμπόδιση της διεξαγωγής των εργασιών των εναγόντων με την παρεμπόδιση πώλησης των κατοικιών που ανεγείρονται υπό την πρόφαση ότι θα δικαιούνται στο μέλλον σε ποσά, τα οποία οι ίδιοι από τις 2/5/2023 και μέχρι σήμερα, δεν αξίωσαν με οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία. Γι’ αυτό αρνείται ότι με την έκδοση του αιτούμενου διατάγματος, θα είναι αδύνατο να αποδοθεί δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο.
Εν πάση περιπτώσει και να μην υπήρχε απόδειξη περί της πρόθεσης των εναγόντων, είτε να πωλήσουν είτε να επιβαρύνουν εν όλω ή εν μέρει το επίδικο ακίνητο σύμφωνα με την Αποστόλου και άλλη ν. Ιωάννου και άλλου (2012) 1 Α.Α.Δ. 604:
«Όπως δε αναφέρθηκε και στην απόφαση στην υπόθεση C. Phasarias (Automotive Centre) Limited v. Σκυροποιία "Λεωνίκ" Λίμιτεδ (2001) 1 Α.Α.Δ. 785, δεν είναι αναγκαία η προσαγωγή μαρτυρίας από τον αιτητή για πραγματική πρόθεση του εναγομένου για αποξένωση ή επιβάρυνση. Εκείνο που μετρά είναι η πιθανή επίδραση που θα έχει η αποξένωση ή η επιβάρυνση, εφόσον γίνουν, στην ικανοποίηση της δικαστικής απόφασης που ενδεχομένως θα εκδοθεί.»
Των παραπάνω λεχθέντων είναι φανερό, ότι εάν οι ενάγοντες αφεθούν να πωλήσουν ή επιβαρύνουν το επίδικο ακίνητο και ακολούθως, ο εναγόμενος πετύχει στην ανταπαίτησή του, τουλάχιστον με τα σημερινά δεδομένα, αυτός, θα είναι δύσκολο, αν όχι αδύνατο να ικανοποιήσει τη σχετική απόφαση.
Για δυο βασικούς λόγους, το διάταγμα δέσμευσης μέρους του επίδικου ακινήτου είναι και το μόνο που θα εκδώσω. Καταρχάς, δεδομένης της συνολικής του αξίας (με βάση, είτε την εκδοχή των εναγόντων είτε την εκδοχή του εναγόμενου), που είναι πολλαπλάσια του συνολικού ποσού των €220.150 που συνθέτει τη χρηματική αξίωση του εναγόμενου εναντίον των εναγόντων, ο σκοπός για τον οποίο αυτός καταχώρησε την υπό κρίση αίτηση, επιτυγχάνεται πλήρως. Έπειτα, από τη στιγμή που αποτελεί και θέση του ότι οι ενάγοντες δε διαθέτουν οποιοδήποτε χρηματικό ποσό κατατεθειμένο οπουδήποτε είναι και χωρίς νόημα το αίτημά του για έκδοση - και η έκδοση εκ μέρους μου - διατάγματος δέσμευσης του λόγω ποσού, που δεν υπάρχει.
Αναφορικά με το ποσοστό του επίδικου ακινήτου που θα δεσμεύσω, αντιπαραβάλλοντας το σχετικό μέρος της εκατέρωθεν μαρτυρίας, που κατά βάση είναι επιστημονική σε συνδυασμό και με το γεγονός, ότι, όπως αναφέρεται και σε άλλο σημείο (πιο πάνω), στο πλαίσιο της παρούσας διαδικασίας δεν μπορώ να καταλήξω σε πλήρη εξέταση του πραγματικού και νομικού καθεστώτος της υπόθεσης και λαμβάνοντας περαιτέρω υπόψη, ότι οι ενάγοντες για σκοπούς προσδιορισμού της συνολικής αξίας του επίδικου ακινήτου βασίστηκαν σε κάποιο στοιχείο που από τη μαρτυρία που οι ίδιοι έχουν θέσει ενώπιόν μου, δεν υφίσταται και συνυπολογίζοντας τις επιπτώσεις επί της αξίας του επίδικου ακινήτου, στην απουσία αυτού του στοιχείου, κρίνω ότι το ποσοστό του επίδικου ακινήτου που θα πρέπει να δεσμεύσω προκειμένου να διασφαλιστεί ο σκοπός για τον οποίο θα εκδώσω το σχετικό διάταγμα, θα πρέπει να είναι περίπου σύμφωνα με την τελευταία έκθεση εκτίμησης που έχει θέσει ενώπιόν μου ο εναγόμενος και συγκεκριμένα, 10%, αντί 12,53%.
Συναφώς με το θέμα προσεγγίζω την εκδοχή του εναγόμενου και τούτο, επειδή η περί αντιθέτου εκδοχή των εναγόντων εκλαμβάνει ως δεδομένο, ένα πολύ σημαντικό στοιχείο, που όμως δεν υφίσταται και στην απουσία του, οι νομικές και οικονομικές επιπτώσεις για τους ενάγοντες και την αξία του επίδικου ακινήτου, ενδεχομένως να είναι πάρα πολύ σοβαρές.
Ο Χριστοφή, στην παράγραφο 65 της ένορκης δήλωσής του που υποστηρίζει την ένσταση των εναγόντων στην υπό κρίση αίτηση ισχυρίζεται ότι η αξία του επίδικου ακινήτου μετά την ανάπτυξή του υπερβαίνει σήμερα τα €3.000.000. Στην ίδια παράγραφο ισχυρίζεται ότι η εταιρεία, δηλαδή οι ενάγοντες κατέθεσαν όλα τα απαραίτητα έγγραφα για άδεια οικοδομής στο Κοινοτικό Συμβούλιο Αγίου Τύχωνα. Ακολούθως, στην ίδια παράγραφο αναφέρει τα εξής: «Καταθέτω ως Τεκμήριο 19 Βεβαίωση του Κοινοτικού Συμβουλίου Αγ. Τύχωνα με την οποία επιβεβαιώνεται η λήψη της άδειας οικοδομής ημερομηνίας 31/01/2024 αναφορικά με την εκτέλεση των εργασιών ανάπτυξης δυνάμει της ΛΕΜ/1758/21 (Τεκμήριο 15 πιο πάνω)»
Ενώ πράγματι αποτελεί έγγραφο του Κοινοτικού Συμβουλίου Αγίου Τύχωνα, το τεκμ. 19, δεν είναι ορθό ότι αποτελεί και βεβαίωση λήψης άδειας οικοδομής. Με το συγκεκριμένο έγγραφο, που είναι επιστολή η οποία απευθύνεται στην εταιρεία Blue Breeze Developers Limited, δηλαδή, στους προηγούμενους ιδιοκτήτες του επίδικου ακινήτου - και όχι στους ενάγοντες - αναφέρεται ότι η αίτηση της εν λόγω εταιρείας για άδεια οικοδομής, που λήφθηκε στις 31/1/2024 για ανάπτυξη του επίδικου ακινήτου μελετάται από το Κοινοτικό Συμβούλιο, ως αρμόδια οικοδομική αρχή και από τα εμπλεκόμενα τμήματα και υπηρεσίες.
Και ενώ είναι φανερό, ότι τουλάχιστον, μέχρι και τις 31/1/2024, οι ενάγοντες δεν είχαν εξασφαλίσει άδεια οικοδομής, παρά μόνο είχε υποβληθεί σχετική αίτηση, ό,τι αξίζει να σημειωθεί το οποίο αναφέρεται στη συγκεκριμένη επιστολή (που και να μην αναφερόταν, διατηρώ γι’ αυτό δικαστική γνώση, καθώς είναι αμιγώς νομικό) είναι τα ακόλουθα:
«Επισύρεται η προσοχή σας στις πιο κάτω πρόνοιες του Περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, κεφ. 96 παράβαση των οποίων συνιστά ποινικό αδίκημα.
Α) Άρθρο 3
Δεν επιτρέπεται η ανέγερση, μετατροπή, προσθήκη ή κατεδάφιση οικοδομών πριν την εξασφάλιση της σχετικής άδειας από την Αρμόδια Αρχή.»
Και, με δεδομένο ότι οι ενάγοντες προκειμένου να με πείσουν να δεχθώ την εκδοχή τους αναφορικά με τη συνολική αξία του επίδικου ακινήτου ισχυρίζονται ότι άρχισαν τις εργασίες ανάπτυξής του με την ανέγερση κατοικιών σ’ αυτό από το Γενάρη του 2023, δηλαδή, καθ’ ον χρόνο δεν υπήρχε άδεια οικοδομής για το σκοπό αυτό είναι φανερό, ότι οι εν λόγω εργασίες είναι παράνομες και ποινικά κολάσιμες.
Όμως, το θέμα δεν τελειώνει εδώ, υπό την έννοια ότι δεν αποτελεί απλώς θέμα διάπραξης ποινικού αδικήματος για το οποίο όσοι ενέχονται ενδέχεται να διωχθούν ποινικά και σε περίπτωση καταδίκης τους, να τιμωρηθούν. Για ό,τι μας ενδιαφέρει το πλέον σημαντικό είναι οι τυχόν παρεπόμενες επιπτώσεις επί των εν λόγω εργασιών, που θα είναι καταλυτικής σημασίας για τη συνολική αξία του επίδικου ακινήτου.
Σύμφωνα με το άρθρο 3(1)(β) του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, κανένα πρόσωπο δεν μπορεί - μεταξύ άλλων - να ανεγείρει ή να ανέχεται ή να επιτρέπει να ανεγείρεται οικοδομή, χωρίς άδεια γι’ αυτό, η οποία λαμβάνεται προηγουμένως από την αρμόδια αρχή.
Ακολούθως, σύμφωνα με το άρθρο 20(1)(α) και (3)(α) του ίδιου Νόμου:
«(1) Ανεξαρτήτως από την επιβολή οποιουδήποτε διοικητικού προστίμου δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου, πρόσωπο το οποίο -
(α) Ανεγείρει οικοδομή χωρίς προηγουμένως να έχει εξασφαλίσει άδεια οικοδομής, όπως προβλέπεται στις διατάξεις του άρθρου 3·
….
διαπράττει αδίκημα …..
(3) Επιπρόσθετα με οποιαδήποτε άλλη ποινή που καθορίζεται από το άρθρο αυτό, το Δικαστήριο, ενώπιον του οποίου καταδικάζεται πρόσωπο για οποιοδήποτε ποινικό αδίκημα δυνάμει του εδαφίου (1), δύναται να διατάξει-
(α) όπως η οικοδομή ή οποιοδήποτε τμήμα αυτής, ανάλογα με την περίπτωση, σε σχέση με την οποία το ποινικό αδίκημα διαπράχτηκε κατεδαφιστεί ή μετακινηθεί εντός τέτοιου χρόνου ως ήθελε καθοριστεί σε τέτοιο διάταγμα, αλλά σε καμιά περίπτωση δεν υπερβαίνει τους δύο μήνες, εκτός αν στο μεταξύ ληφθεί άδεια σε σχέση με αυτή από την αρμόδια αρχή:
….»
Δεδομένου ότι οι ενάγοντες, τουλάχιστον μέχρι και την ημερομηνία ακρόασης της αίτησης δε φαίνεται να είχαν εξασφαλίσει άδεια οικοδομής, για τις οικοδομικές εργασίες που είχαν αρχίσει εντός του επίδικου ακινήτου, όπως είναι η θέση τους, από το Γενάρη του 2023 - τις οποίες συνεχίζουν - και με δεδομένο ότι σε σχέση με τις εργασίες αυτές, δεν αποκλείεται, όχι μόνο να διωχθούν ποινικά, αλλά, σε περίπτωση καταδίκης τους, ενδέχεται να διαταχθεί από το Δικαστήριο και η κατεδάφιση οποιασδήποτε οικοδομής έχουν ανεγείρει στο επίδικο ακίνητο, τουλάχιστον για τις ανάγκες εκδίκασης της υπό κρίση αίτησης, με την οποία επιδιώκεται η έκδοση προσωρινού διατάγματος με προοπτική τη διασφάλιση της ικανοποίησης της δικαστικής απόφασης που θα εξασφαλίσει ο εναγόμενος σε περίπτωση επιτυχίας της ανταπαίτησής του θεωρώ πως δεν μπορώ να δεχθώ την εκτίμηση των εναγόντων αναφορικά με την αξία του επίδικου ακινήτου, η οποία εδράζεται στην παράνομη ανάπτυξή του από τους ίδιους. Δε νομίζω πως χρειάζεται να επεκταθώ.
Ό,τι απομένει είναι το ισοζύγιο της ευχέρειας.
Επειδή η μόνη περιουσία (κινητή και ακίνητη) που φαίνεται να διαθέτουν οι ενάγοντες είναι το επίδικο ακίνητο, το οποίο, ναι μεν αναπτύσσουν, με την ανέγερση κατοικιών σ’ αυτό - τις οποίες διαθέτουν προς πώληση - πλην όμως, το νομικό θεμέλιο επί του οποίου εδράζεται η ανέγερση των εν λόγω κατοικιών, για λόγους που έχουν αναφερθεί είναι σαθρό και λαμβάνοντας περαιτέρω υπόψη την εκπεφρασθείσα πρόθεσή τους να ολοκληρώσουν την ανέγερση και πώληση όλων των κατοικιών, με προφανή κίνδυνο, σε περίπτωση που ο εναγόμενος πετύχει στην ανταπαίτησή του, να είναι δύσκολο, αν όχι αδύνατο να μπορέσει να πετύχει ικανοποίηση της σχετικής απόφασης και λαμβάνοντας περαιτέρω υπόψη, ότι σε περίπτωση που οι ενάγοντες δεν εξασφαλίσουν την αναγκαία άδεια οικοδομής, το ενδεχόμενο κατεδάφισης όσων οικοδομών ανήγειραν στο επίδικο ακίνητο, είναι υπαρκτό, με συνεπακόλουθη επίπτωση επί της αξίας του εν λόγω ακινήτου, η οποία και ως θέμα καθαρά κοινής λογικής, θα μειωθεί δραστικά (άλλο οικόπεδο και άλλο συγκρότημα κατοικιών) και λαμβάνοντας τέλος υπόψη, ότι οι ενάγοντες, επειδή ακριβώς ανεγείρουν κατοικίες στο εν λόγω ακίνητο, παράνομα, δε νομιμοποιούνται να αποδίδουν στον εναγόμενο ότι με το αίτημά του για δέσμευση ποσοστού 24% του επίδικου ακινήτου (εν πάση περιπτώσει, το διάταγμα θα είναι για καταφανώς μικρότερο ποσοστό) θέλει να δημιουργήσει πρόβλημα στους υπόλοιπους αγοραστές, αφού το όλο έργο αποτελείται από 12 κατοικίες, είτε ακόμη, ότι η υπό κρίση αίτηση δεν μπορεί να προχωρήσει αφού επιδιώκει την επιβολή καταστρεπτικών περιορισμών στην επιχειρηματική δραστηριότητα και ιδιοκτησία τους, για όλους αυτούς τους λόγους θεωρώ ότι και το ισοζύγιο της ευχέρειας κλίνει ξεκάθαρα προς όφελος του εναγόμενου και υπέρ της έκδοσης του αιτούμενου διατάγματος (βλ. τις Bacardi & Co. Ltd (ανωτέρω) και ΚΟΙΝΟΤΙΚΟ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ν. ΣΟΥΛΗ, Πολ. ΄Εφ. Αρ. Ε75/2015, ημερ. 7/12/2018, ECLI:CY:AD:2018:A530).
Κατ’ ακολουθία των παραπάνω διαπιστώσεων και συμπερασμάτων μου, η αίτηση επιτυγχάνει.
Εκδίδεται διάταγμα, ως η παράγραφος Α) της αίτησης, με διαφοροποίηση, ως ακολούθως: με διαγραφή της φράσης «24% ή 1808/7535» (5η και 6η γραμμή) και αντικατάστασή της με τη φράση (10% ή 753,5/7535).
Κατά τα λοιπά, η αίτηση απορρίπτεται.
Αναφορικά με τα έξοδα, δε βλέπω για ποιο λόγο μπορώ να αποστώ του κανόνα ότι ακολουθούν το αποτέλεσμα. Με αυτό δεδομένο, τα έξοδα της αίτησης, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο επιδικάζονται υπέρ του εναγόμενου/εξ ανταπαιτήσεως ενάγοντα και σε βάρος των εναγόντων/εξ ανταπαιτήσεως εναγόμενων.
(Υπ.) …..……..…………………
Κ. Κωνσταντίνου, Π.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
/ΚΚ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο