ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. Χαραλάμπους, Α.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής:1029/2024 (i-Justice)
Μεταξύ:
Αθηνάς Νεοφυτίδου
Ενάγουσα
-και-
Λάκη Αρσιώτη
Εναγομένος
……………………………….
Ημερομηνία: 20.11.2025
Εμφανίσεις:
Για Ενάγουσα -Αιτήτρια: Η Δρας. Μαρίνα Χειμωνή για Π.Ν Κούρτελλος & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε
Για Εναγόμενο-Καθ’ου η Αίτηση : Η κα. Ε. Κωνσταντίου για Ρ. Ερωτοκρίτου & Συνεργάτες Δ.Ε.Π Ε
ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
(αναφορικά με την αίτηση, ημερομηνίας 28.11.2024, για την έκδοση συνοπτικής απόφασης)
H Ενάγουσα καταχώρησε στις 17.10.2024, δυνάμει του Μέρους 7 των Νέων Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, Έντυπο Απαίτησης εναντίον του Εναγομένου, στο οποίο ενσωματώνεται και Έκθεση Απαίτησης της.
Με την απαίτηση της αυτή η Ενάγουσα αξιώνει από τον Εναγόμενο, δήλωση του δικαστηρίου ότι η μεταξύ τους συμφωνία ενοικίασης, ημερομηνίας 20.6.2019, έχει λήξει και τερματισθεί, ότι ο τελευταίος είναι παράνομος επεμβασίας επί του ακινήτου της (τα στοιχεία του οποίου καταγράφονται με λεπτομέρεια στην Έκθεση Απαίτησης της) (στο εξής «το επίδικο ακίνητο»), διάταγμα του δικαστηρίου που να τον διατάσσει όπως της παραδώσει ελεύθερη και κενή κατοχή αυτού καθώς και γενικές και ειδικές αποζημιώσεις.
Στις 30.10.2024 ο Εναγόμενος καταχώρησε σημείωμα εμφάνισης. Ταυτόχρονα καταχώρησε την Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση του επί της απαίτησης της Ενάγουσας
Ακολούθως, στις 28.11.2024, η Ενάγουσα-Αιτήτρια (στο εξής «η Αιτήτρια») καταχώρησε την υπό κρίση αίτηση, αξιώνοντας εναντίον του Εναγομένου-Καθ’ου η Αίτηση (στο εξής «ο Καθ’ ου η Αίτηση») την έκδοση συνοπτικής απόφασης ως το παρακλητικό της Έκθεσης Απαιτήσεως της. Η υπό κρίση αίτηση διέπεται από τους Νέους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας.
Παρεμβάλλεται στο σημείο αυτό για να αναφερθεί ότι οι οποιεσδήποτε αξιώσεις της Αιτήτριας για την έκδοση συνοπτικής απόφασης αναφορικά και ως προς τις αποζημιώσεις που αξιώνει από τον Καθ’ ου η Αίτηση, αποσύρθηκαν κατά το στάδιο ακρόασης των διαδικαστικών οδηγιών («ΑΔΟ») της υπό κρίση αίτησης και επομένως δεν θα απασχολήσουν περαιτέρω το Δικαστήριο.
Το πραγματικό υπόβαθρο της αίτησης στηρίζεται στην αρχική ένορκη δήλωση της ίδιας της Αιτήτριας αλλά και στην απαντητική της ένορκη δήλωση επί των ισχυρισμών του Καθ’ ου η Αίτηση, κατόπιν σχετικής άδειας που της δόθηκε από το δικαστήριο.
Ο τελευταίος, αντέδρασε στην έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων καταχωρώντας προς τούτο σχετική ένσταση, στην οποία προβάλλει συνολικά 10 λόγους ένστασης. Δεν κρίνω σκόπιμο να τους καταγράψω και αναφορά σε αυτούς θα γίνει όταν και εφόσον κριθεί αναγκαίο. Αναφέρω όμως το αυτονόητο ότι αυτοί έχουν ληφθεί υπόψιν και μελετηθεί με ιδιαίτερη προσοχή από το Δικαστήριο.
Ό,τι αξίζει να αναφερθεί στο στάδιο αυτό, είναι ότι οι σχετικοί λόγοι ένστασης που ο Καθ’ ου η Αίτηση ήγειρε και που σχετίζονται με το ζήτημα ότι το παρόν Δικαστήριο δεν έχει δικαιοδοσία να εκδικάσει την παρούσα απαίτηση και ότι αρμόδιο είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων αποσύρθηκαν με σχετική δήλωση της συνηγόρου του Καθ’ου η Αίτηση. Επομένως, με δεδομένο ότι αυτοί έχουν εγκαταλειφθεί δεν θα απασχολήσουν περαιτέρω το δικαστήριο.
Η ένσταση υποστηρίζεται από δύο ένορκες δηλώσεις του ιδίου του Καθ’ ου η Αίτηση.
Ως προκύπτει από το περιεχόμενο όλων των πιο πάνω ενόρκων δηλώσεων που καταχωρίστηκαν στο Δικαστήριο, αποτελούν κοινό τόπο τα ακόλουθα γεγονότα:
Η Αιτήτρια είναι η νόμιμη και εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου (Τεκμήριο 1 στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση).
Μεταξύ της Αιτήτριας και του Καθ’ ου η Αίτηση υπεγράφη ενοικιαστήριο έγγραφο (στο εξής «η συμφωνία ενοικίασης»), το οποίο προέβλεπε την ενοικίαση του επίδικου ακινήτου της στον τελευταίο (Τεκμήριο 2 στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση και Τεκμήριο 1 που συνοδεύει την ένορκη δήλωση της ένστασης).
Την 11.6.2024 η Αιτήτρια, γνωστοποίησε στον Καθ’ου η Αίτηση, μέσω επιστολής της (Τεκμήριο 3 στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση), την επιθυμία της να μην προχωρήσει σε ανανέωση της μεταξύ τους συμφωνίας ενοικίασης. Τον καλούσε δε με την λήξη της ενοικίασης, δηλαδή την 30.8.2024, όπως της παραδώσει την κατοχή του επίδικου ακινήτου της.
Ο Καθ΄ου η Αίτηση, μέχρι και σήμερα, αρνείται να της παραδώσει κενή και ελεύθερη κατοχή του επίδικου ακινήτου της.
Εκδοχή Αιτήτριας
Αποτελεί θέση της Αιτήτριας, ότι η μεταξύ τους συμφωνία ενοικίασης προέβλεπε την ενοικίαση του επίδικου ακινήτου για περίοδο 5 χρόνων, αρχής γενομένης από την 1.9.2019 (βλ. όρο 3 της συμφωνίας ενοικίασης). Επομένως, ήταν ρητός όρος ότι με τη συμπλήρωση των 5 ετών, δηλαδή κατά την 31.8.2024, σηματοδοτείται και η λήξη της. Σύμφωνα, περαιτέρω, με τον όρο 12 αυτής, στην περίπτωση που οποιοσδήποτε εκ των συμβαλλομένων μερών δεν επιθυμούσε τη συνέχιση της ενοικίασης για νέα περίοδο, αυτός όφειλε όπως ειδοποιήσει τον αντισυμβαλλομένου του γραπτώς, τουλάχιστον 2 μήνες πριν την λήξη της. Είναι για τον λόγο αυτό που απέστειλε, 4 μήνες πριν από τη λήξη της συμφωνίας ενοικιάσεως, την επιστολή, ημερομηνίας 11.6.2024, (Τεκμήριο 3), προς τον Καθ’ου η Αίτηση.
Το συμφωνηθέν μηνιαίο ενοίκιο καθορίστηκε στο ποσό των €350.
Κατόπιν προφορικής συμφωνίας μεταξύ της ιδίας και του Καθ’ου η Αίτηση, συμφωνήθηκε όπως αποκόπτεται από το πιο πάνω συμφωνημένο ενοίκιο, το ποσό των €100, με αντάλλαγμα την ανάληψη από τον Καθ’ ου η Αίτηση των εξόδων εγκατάστασης νέας κουζίνας εντός του επίδικου ακινήτου της, το κόστος της οποίας ανερχόταν στο ποσό των €3.000.
Στη βάση των πιο πάνω, είναι η θέση της ότι η λήξη της συμφωνίας ενοικίασης επήλθε στις 31.8.2024. Παρά την έγκαιρη προειδοποίηση από πλευράς της, ο Καθ’ου η Αίτηση αρνείται να της παραδώσει μέχρι και σήμερα το ακίνητο της. Λόγω της άρνησης του Καθ’ου η Αίτηση, απέστειλε δεύτερη επιστολή, ημερομηνίας 9.9.2024, (Τεκμήριο 4) καλώντας τον εκ νέου όπως της παραδώσει την κατοχή του ακινήτου της. Του ζήτησε επιπρόσθετα όπως ο τελευταίος της γνωστοποιήσει την ακριβή ημερομηνία κατά την οποία θα της παρέδιδε το ακίνητο.
Σε μια προσπάθεια του ο Καθ’ου η Αίτηση να καταστήσει νόμιμη την παράνομη επέμβαση του και παραμονή του επί του επίδικου ακινήτου της, ο τελευταίος συνέχιζε να αποπληρώνει το μηνιαίο ενοίκιο μέσω τραπεζικής εντολής. Ουδέποτε αποδέχθηκε η ίδια τα εν λόγω ποσά εφόσον σε επιστολές της (Τεκμήρια 4 και 5) που απέστειλε προς στον Καθ’ου η Αίτηση του ανέφερε ότι αυτά θα επιστραφούν με την παράδοση της κατοχής του επίδικου ακινήτου προς την ίδια. Η πληρωμή των ποσών αυτών, σύμφωνα πάντοτε με τις θέσεις της, δεν νομιμοποιούν την παράνομη επέμβαση του Καθ’ου η Αίτηση επί του ακινήτου της.
Την 24.9.2024, με βάση τους νέους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας, απέστειλε στον Καθ’ου η Αίτηση επιστολή απαίτησης – προδικαστηριακό πρωτόκολλο, καλώντας τον να άρει την παράνομη επέμβαση (Τεκμήριο 5). Ουδεμία απάντηση λήφθηκε στην εν λόγω επιστολή εφόσον ο Καθ’ου η Αίτηση δεν συμμορφώθηκε με βάση τον προδικαστηριακό πρωτόκολλο που του απεστάλη.
Στη βάση των πιο πάνω, είναι πάντοτε η θέση της, ότι η συμφωνία ενοικίασης θεωρείται νομίμως τερματισθείσα από την 31.8.2024 και ο Καθ’ου η Αίτηση, μετά την πιο πάνω ημερομηνία, κατέχει το επίδικο ακίνητο ως παράνομος επεμβασίας. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να μην μπορεί να αξιοποιήσει η ίδια το ακίνητο της ως επιθυμεί με αποτέλεσμα να υφίσταται ζημιά. Σε σχέση με την Υπεράσπιση που ο Καθ’ου η Αίτηση καταχώρισε, ισχυρίζεται ότι αυτή είναι παντελώς ανεδαφική και ο ίδιος αγνοεί αλλά και διαστρεβλώνει τους όρους της μεταξύ τους συμφωνίας ενοικίασης. Περαιτέρω, οι ισχυρισμοί που εγείρονται σε αυτή είναι προϊόν μετέπειτα επινόησης του Καθ’ου η Αίτηση και προβάλλονται καταχρηστικά με σκοπό την καθυστέρηση της δικαστικής διαδικασίας.
Ο Καθ’ου η Αίτηση καμία υπεράσπιση δεν έχει. Καταληκτικά, προβάλει τη θέση ότι η έκδοση συνοπτικής απόφασης στη βάση των γεγονότων της παρούσας υπόθεσης είναι θεμιτή και δικαιολογείται απόλυτα υπό τις πιο πάνω περιστάσεις.
Εκδοχή Καθ’ου η Αίτηση
Από την άλλη, είναι η θέση του Καθ΄ου η Αίτηση ότι έχει καλή βάση Υπεράσπισης και καλούς και ισχυρούς λόγους ώστε να υπερασπιστεί τον εαυτό του έναντι της απαίτησης της Αιτήτριας.
Αποτελεί ισχυρισμό του, ότι η συμφωνία ενοικίασης υπεγράφη και καταρτίστηκε μεταξύ τους για περίοδο 5 ετών, χωρίς όμως αυτή να προσδιορίζει πότε επακριβώς ξεκινά η 5ετής περίοδος αλλά και πότε αυτή λήγει. Ούτε και στη συμφωνία ενοικίασης αναφέρεται το ποσό του ενοικίου (βλέπε Τεκμήριο 1 της δικής του ένστασης).
Ήταν περαιτέρω η θέση του, ότι στο τέλος της συμφωνίας ενοικιάσεως προστέθηκε ιδιογράφως ότι ο ίδιος αναλάμβανε να επιδιορθώσει «την οικία, στέγη, μπάνια, ηλεκτρική εγκατάσταση, υδραυλική, πογιατίσματα, πατώματα, πορτοπαράθυρα αξίας περίπου €10.000». Στη βάση των πιο πάνω, αποτελεί ισχυρισμός του ότι συμφωνήθηκε προφορικά, μεταξύ της Αιτήτριας και του ιδίου, πως εφόσον πραγματοποιήσει τις πιο πάνω επιδιορθώσεις (που τελικά κόστισαν περισσότερο) θα του παρέχετο το δικαίωμα και στην Αιτήτρια την υποχρέωση, να επεκταθεί η ενοικίαση του επίδικου ακινήτου από μέρους του για άλλα 5 τουλάχιστον χρόνια.
Έτσι και έγινε, αφού εν τέλει, εν γνώσει της Αιτήτριας, οι πιο πάνω επιδιορθώσεις έγιναν με δικά του έξοδα (Τεκμήριο 2 στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση), προσδοκώντας την επέκταση της ενοικίασης για άλλα 5 χρόνια. Τελώντας υπό το κράτος αυτής της αντίληψης, ο ίδιος ξόδεψε τα πιο πάνω χρήματα ενώ η Αιτήτρια παραβίασε και αθέτησε τα μεταξύ τους συμφωνηθέντα εφόσον του απέστειλε επιστολή (Τεκμήριο 3) για την πρόθεση της να μην ανανεωθεί η συμφωνία ενοικιάσεως.
Ως εκ τούτου είναι η θέση του ότι ο ίδιος ξόδεψε το ποσό των €22.000 για τις επιδιορθώσεις, λαμβάνοντας ως αντιπαροχή από την Αιτήτρια την υπόσχεση της επέκτασης της ενοικίασης για άλλα 5 χρόνια, την οποία τελικώς η τελευταία αθέτησε και παραβίασε.
Ο ίδιος συνεχίζει να πληρώνει το συμφωνηθέν μηνιαίο ενοίκιο στην Αιτήτρια, γεγονός που αποδεικνύει ότι η επίδικη ενοικίαση ουδέποτε τερματίστηκε αλλά και ότι εξακολουθεί να είναι σε ισχύ. Ως προς τη μη συμμόρφωση του με το προδικαστηριακό πρωτόκολλο, αποτελεί ισχυρισμό του ότι αυτό δεν ήταν υποχρεωτικό να απαντηθεί εκ μέρους του, εφόσον η Αιτήτρια είχε δώσει προειδοποίηση πως θα προχωρήσει σε περαιτέρω δικαστικά διαβήματα χωρίς άλλη προειδοποίηση. Η μη αποστολή απαντητικής επιστολής εκ μέρους του δεν αποκλείει αυτόματα το δικαίωμα του να προβάλει την υπεράσπιση και ανταπαίτηση του.
Για όλους τους πιο πάνω λόγους θα πρέπει να του δοθεί η δυνατότητα όπως εκδικαστεί η υπόθεση στην ουσία της εφόσον ο ίδιος εγείρει πολλά νομικά σημεία, τα οποία θα πρέπει να εξεταστούν στο πλαίσιο αυτής. Έχει καλή υπεράσπιση και στην βάση των πιο πάνω γεγονότων ανταπαιτεί ταυτόχρονα από την Αιτήτρια όπως το δικαστήριο εκδώσει αναγνωριστικές αποφάσεις που σχετίζονται με την εναντίον του απαίτηση. Περαιτέρω, είναι η θέση του ότι είναι αμφίβολο το δικαίωμα της Αιτήτριας στην παρούσα αγωγή και τυχόν έκδοσης συνοπτικής απόφασης θα παραβίαζε το δικαίωμα του σε μια δίκαιη δίκη.
Ακρόαση Αίτησης
Η ακρόαση της αίτησης έγινε στη βάση των ενόρκων δηλώσεων που αμφότερες οι πλευρές καταχώρησαν, καθώς και στις γραπτές αγορεύσεις των συνηγόρων τους. Ουδείς από τους ενόρκως δηλούντες αντεξετάσθηκε.
Έχω μελετήσει με ιδιαίτερη προσοχή τις θέσεις και τα επιχειρήματα εκάστης πλευράς.
Νομική Πτυχή
Η υπό κρίση Αίτηση εδράζεται επί της ουσίας στο Μέρος 24 των Νέων Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας, το οποίο διέπει δικονομικά την εξουσία του δικαστηρίου για την έκδοση συνοπτικής απόφασης.
Το Μέρος 24.2 προνοεί τα ακόλουθα:
«24.2. Λόγοι έκδοσης συνοπτικής απόφασης
(1) Το δικαστήριο δύναται να εκδώσει συνοπτική απόφαση εναντίον ενάγοντα ή εναγόμενου επί του συνόλου απαίτησης ή επί συγκεκριμένου ζητήματος αν:
(α) κρίνει ότι:
(i) ο ενάγων δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της απαίτησης ή του ζητήματος· ή
(ii) ο εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης ή του ζητήματος· και
(β) δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη.»
Περαιτέρω, το Μέρος 24.3(1) προνοεί ότι ο Ενάγοντας δεν μπορεί να αιτηθεί την έκδοση συνοπτικής απόφασης πριν την καταχώρηση από τον Εναγόμενο σημειώματος εμφάνισης, εκτός αν το δικαστήριο δώσει άδεια.
Το δε Μέρος 24.4 προνοεί, μεταξύ άλλων, ότι η αίτηση ή η μαρτυρία η οποία περιέχεται σε αυτή, για την έκδοση συνοπτικής απόφασης, θα πρέπει να αναφέρει ότι υποβάλλεται διότι ο Αιτητής πιστεύει πως ο Καθ΄ου η Αίτηση δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας επί της απαίτησης και ότι δεν γνωρίζει άλλο λόγο για τον οποίο η απαίτηση πρέπει να εκδικαστεί.
Από την δικαστική έρευνα στην οποία έχω προβεί δεν έχω εντοπίσει οποιαδήποτε απόφαση είτε του Ανωτάτου Δικαστηρίου είτε του νεοσύστατου Εφετείου που να διαπραγματεύεται το Μέρος 24 των Νέων Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας.
Πράγμα απόλυτα λογικό, εφόσον οι Νέοι Κανονισμοί Πολιτικής Δικονομίας τέθηκαν σε ισχύ μόλις την 1.9.2023.
Καθοδήγηση όμως άντλησα από διάφορες Αγγλικές υποθέσεις και Αγγλικά νομικά συγγράμματα, εφόσον το Μέρος 24 των νέων Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας είναι αντίστοιχο με το Part 24 των Αγγλικών Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας.
Στο The White Book Service 2024: Civil Procedure, Vol.1, στην παράγραφο 24.2.3, με παραπομπή σε σχετική νομολογία, καταγράφονται τα κριτήρια και οι εφαρμοστέες αρχές για την έκδοση από το Δικαστήριο συνοπτικών αποφάσεων. Παραθέτω αυτούσιο σχετικό απόσπασμα:
«The following principles applicable to applications for summary judgment were formulated by Lewison J in Easyair Ltd v Opal Telecom Ltd [2009] EWHC 339 (Ch) and approved by the Court of Appeal in AC Ward & Sons Ltd v Caitlin (Five) Ltd [2009] EWCA Civ 1098; [2010] Lloyd's Rep. I.R. 301 at 24:
i) The Court must consider whether the claimant has a realistic as opposed to a fanciful prospect of success: Swain v Hillman [2001] 1 All E.R. 91;
ii) A "realistic" claim is one that carries some degree of conviction. This means a claim is more than merely arguable: ED & F Man Liquid Products v Patel [2003] EWCA Civ 472;
iii) In reaching its conclusion the Court must not conduct a "mini-trial": Swain v Hillman;
iv) This does not mean that the court must take at face value and without analysis everything that a claimant says in his statements before the court. In some cases it may be clear that there is no real substance in factual assertions made, particularly if contradicted with contemporaneous documents: ED & F Man Liquid Products v Patel;
v) However, in reaching its conclusion the court must take into account not only the evidence actually placed before it on the application for summary judgment, but also the evidence that can reasonably be expected to be available at trial: Royal Brompton Hospital NHS Trust v Hammond (No. 5) [2001] EWCA Civ 550;
vi) Although a case may turn out at trial not to be really complicated, it does not follow that it should be decided without the fuller investigation into the facts at trial than is possible or permissible on summary judgment. Thus the court should hesitate about making a final decision without a trial even where there is no obvious conflict of fact at the time of the application, where reasonable grounds exist for believing that a fuller investigation into the facts of the case would add to or alter the evidence available to a trial judge and so affect the outcome of the case: Doncaster Pharmaceuticals Group Ltd v Bolton Pharmaceutical Co 100 Ltd [2007] F.S.R. 3;
vii) On the other hand it is not uncommon for an application under Pt 24 to give rise to a shot point of law or construction and, if the court if satisfied that it has before it all the evidence necessary for the proper determination of the question and that the parties have had an adequate opportunity to address it in argument, it should grasp the nettle and decide it. The reason is quite simple: if the respondent's case is bad in law, the sooner that is determined, the better. If it is possible to show by evidence that although material in the form of documents or oral evidence that would put the documents in another light is not currently before the Court, such material is likely to exist and can be expected to be available at trial, it would be wrong to give summary judgment because there would be a real, as opposed to fanciful, prospect of success. However, it is not enough simply to argue that the case should be allowed to go to trial because something may turn up which would have a bearing on the question of construction: ICI Chemicals & Polymers Ltd v TTE Training Ltd [2007] EWCA Civ 725.»
Όπως λέχθηκε στην υπόθεση Mellor v Partridge [2013] EWCA Civ 477, το έργο του Δικαστηρίου σε μια Αίτηση για έκδοση συνοπτικής Απόφασης «is not to decide whether the Claimants are right. Our task is to decide which parts of the case (if any) are fit to go to trial.»
Στο νομικό σύγγραμμα Zuckerman on Civil Procedure, Principles of Practice, 4η έκδοση, 2021 στις παραγράφους 9.59-9.64 αναφέρονται επίσης τα εξής σχετικά:
‘‘9.59. An applicant for summary judgment must establish that the respondent has no real prospect of succeeding; it is not for the respondent to show a real prospect of success. A respondent will be called upon to show its hand only if the applicant has established that there are grounds for concluding that the respondent has no real prospect of success.
9.60, In Swain v Hillman Lord Woolf MR said that the “words ‘no real prospect of succeeding’ do not need any amplification, they speak for themselves. The word ‘real’ distinguishes fanciful prospects of success or they [sic] direct the court to the need to see whether there is a ‘realistic’ as opposed to a ‘fanciful’ prospect of success”. It has been said that “real” means that the respondent has to have a case which is better than merely arguable but has some degree of conviction, even if it is difficult to make out. But even these elaborations fail to convey a clear measure of what has to be established in order to obtain summary judgment and different judges may well have different conceptions of what counts as “real” and what counts as “fanciful” or what is better than “merely arguable”. It is of course not possible to obtain precision in a test of this kind, but adequate consistency can be achieved only if the test is better articulated so that judges can apply it in the context of a shared understanding of its nature and purpose.
9. 61 To appreciate the full implications of the test one must first articulate its rationale. The pre-CPR position was that only claimants could apply for summary judgment, and they had to demonstrate that the defendant had “no defense” to the claim. It was not enough for the court to conclude that the defendant was unlikely to succeed in its defence; it had to be convinced beyond reasonable doubt that the defendant could not succeed. As a result, leave to defend had to be given even where the defence was very weak, or “shadowy”, though the court had the power to impose conditions on the leave to defend if it considered the defence to be doubtful or lacking in substance.
9. 62 In his Access to Justice reports Lord Woolf found the old rule unsatisfactory because it allowed unmeritorious cases to go to trial when they should have been disposed of summarily. The test of “a real prospect of succeeding” must therefore be understood in the context of the reports’ policy to promote proportionate use of resources. The purpose of the CPR test is to avoid the use of the normal pre-trial and trial procedures for resolving disputes that cannot benefit from use of these procedures. It follows that summary judgment must be given where the normal processes are not likely to turn up something that could make a difference to the outcome.
9. 63 Whether a party has a real prospect of success therefore depends on an assessment of two distinct matters: first, whether the party has a real prospect of success on the basis of the facts that are known at the time; and second, whether there is a real prospect that some material support for the party’s case would emerge if the case followed the normal procedural route. It is only when the court is convinced that the party has no real prospect in respect of both these matters that the use of the normal process would be wasteful.
9. 64 Support for this interpretation of the test is found in S v Gloucestershire County Council where the Court of Appeal explained that before giving summary judgment the court must be satisfied of the following matters: (1) that it had before it all substantial relevant facts that were reasonably capable of being before it; (2) that those facts were undisputed or there was no real prospect of successfully disputing them; and (3) that there was no real prospect of oral evidence affecting the court’s assessment of the facts. The Court of Appeal stressed that even where there were gaps in the evidence, the court could proceed to summary judgment if there was no real prospect that the gaps would be filled.
Ως προκύπτει από το λεκτικό του Μέρους 24.4 το βάρος απόδειξης ότι ο Εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης και ότι δεν υπάρχει άλλος επιτακτικός λόγος για τη διεξαγωγή δίκης βρίσκεται στους ώμους του Ενάγοντα. Σχετική είναι και η αντίστοιχη αναφορά στο White Book Service του 2024 (ανωτέρω) στην παράγραφο 24.2.3 υπό τον τίτλο «Burdens of proof» όπου αναφέρεται ότι:
«In ED&F Man Liquid Products Ltd v Patel [2003] EWCA Civ 472, it was said that under r.24.2 the overall burden of proof rests on the applicant to establish that there are grounds to believe that the respondent has no real prospect of success and that there is no other reason for a trial. The existence of this burden is indicated by para.2(3) of Practice Direction 24; the applicant must: (a) identify concisely any point of law or provision in a document on which they rely; and/or (b) state that the application is made because the applicant believes that, on the evidence, the respondent has no real prospect of succeeding on the claim or issue or (as the case may be) of successfully defending the claim or issue to which the application relates, and in either case state that the applicant knows of no other reason why the disposal of the claim or issue should await trial. The essential ingredient is the applicant’s belief that the respondent has no real prospect of success and that there is no other reason for a trial.»
Προχωρώ στη συνέχεια να εξετάσω εν πρώτοις, κατά πόσο πληρούνται στην προκειμένη περίπτωση οι τυπικές προϋποθέσεις που το Μέρους 24 προνοεί σε σχέση με την καταχώρηση αίτησης για την έκδοση συνοπτικής απόφασης. Ανατρέχοντας στην αίτηση και στην ένορκη δήλωση που την συνοδεύει, διαπιστώνω ότι η Αίτηση καταχωρίστηκε μετά την καταχώρηση του σημειώματος εμφάνισης του Καθ’ου η Αίτηση (βλέπε Μέρος 24.3(1)). Επίσης, αναφέρεται στην ένορκη δήλωση που την συνοδεύει προς υποστήριξη αυτής, ότι η υπό κρίση αίτηση υποβάλλεται διότι η Αιτήτρια πιστεύει ότι ο Καθ’ου η Αίτηση, με βάση την προσκομισθείσα μαρτυρία, δεν έχει καμία υπεράσπιση, και ότι στην βάση των επίδικων γεγονότων της παρούσας υπόθεσης, δεν υπάρχει λογική αμφιβολία ότι η ίδια δικαιούται σε απόφαση και δεν θα πρέπει να επιτραπεί στον Καθ’ ου η Αίτηση να προβάλει καταχρηστικά υπεράσπιση μόνο για σκοπούς καθυστερήσεως. Επομένως, στη βάση των πιο πάνω, κρίνω ότι η Αιτήτρια έχει συμμορφωθεί με τις τυπικές προϋποθέσεις του Μέρους 24.
Προχωρώ στην συνέχεια να εξετάσω την ουσία της αίτησης.
H όλη απαίτηση της Αιτήτριας εδράζεται στην συμφωνία ενοικιάσεως (Τεκμήριο 2 στην ένορκη της δήλωση), που σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της καταρτίστηκε την 20.6.2019.
Παρά το γεγονός ότι δεν ηγέρθη οποιαδήποτε ένσταση από τον Καθ’ ου η Αίτηση επί του ζητήματος αυτού, εντούτοις όμως, ανατρέχοντας στο ίδιο το περιεχόμενο της εν λόγω συμφωνίας ενοικιάσεως, διαπιστώνω ότι αυτή συντάχθηκε, κατά παράβαση του άρθρου 77 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149.
Το εν λόγω άρθρο προνοεί ότι:
«77.-(1) Σύμβαση που αφορά τη μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας για περίοδο που υπερβαίνει το ένα έτος δεν είναι έγκυρη και εκτελεστή εκτός αν-
(α) είναι γραπτή και
(β) υπογράφεται στο τέλος αυτής, από το κάθε πρόσωπο που βαρύνεται από τη σύμβαση ή από πρόσωπο το οποίο είναι ικανό προς το συμβάλλεσθαι και το οποίο έχει δεόντως εξουσιοδοτηθεί να υπογράψει εκ μέρους του πιο πάνω προσώπου στην παρουσία δύο τουλάχιστο μαρτύρων ικανών προς το συμβάλλεσθαι, οι οποίοι και προσυπογράφουν τη σύμβαση ως μάρτυρες.»
Με δεδομένο ότι η μίσθωση του επίδικου ακινήτου είχε διάρκεια 5 έτη, για να είναι αυτή έγκυρη και εκτελεστή έπρεπε, μεταξύ άλλων, στη βάση της πιο πάνω νομοθετικής διάταξης, να υπογράφεται από δύο μάρτυρες (ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ, Πολιτική ΄Εφεση Αρ. 105/2014, 15/10/2018, ECLI:CY:AD:2018:A443, Tουμάζου Tουμάζος ν. SPS Restaurants Ltd (2011) 1 ΑΑΔ 700, Φωτίου Μάρω Ανδρέα ν. Σοφοκλή (άκη) Σοφοκλέους (2012) 1 ΑΑΔ 2826 ΚΤΗΜΑΤΙΚΕΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΙΣ ΧΑΡΗΣ ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ ΛΤΔ v. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ ΘΕΟΔΩΡΟΥ ΚΟΥΛΑ, Πολιτική Έφεση Αρ. Ε64/2019, 16/7/2024).
Ανατρέχοντας στην επίδικη συμφωνία ενοικίασης, στη θέση των μαρτύρων δεν υπάρχει καμία υπογραφή. Συνεπακόλουθα, η εν λόγω συμφωνία ενοικιάσεως, την οποία επικαλείται η Αιτήτρια, αφενός δεν είναι έγκυρη, αφετέρου δεν είναι εκτελεστή.
Με δεδομένο το πιο πάνω συμπέρασμα του Δικαστηρίου, το αμέσως κρίσιμο ερώτημα που προκύπτει και που χρήζει απάντησης είναι ποιες είναι οι νομικές συνέπειες ενός ενοικιαστηρίου συμβολαίου, το οποίο έγινε κατά παράβαση του άρθρου 77 του Κεφ. 149, αλλά και ποιο είναι το καθεστώς που διέπει πλέον την μεταξύ τους σχέση.
Οι απαντήσεις στα πιο πάνω ερωτήματα δίδονται μέσω της Νομολογίας.
Στην υπόθεση ΝΑΤ JANGO FASHION LTD ν. Α.Κ.ΠΟΧΤΖΕΛΙΑΝ & ΥΙΟΙ (ΔΙΑΝΟΜΕΙΣ) ΛΤΔ (ανωτέρω) το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση, αναφέροντας τα εξής σχετικά:
«…Το πρωτόδικο Δικαστήριο με τη διαπίστωση ότι το έγγραφο ενοικίασης δεν υπογράφετο στην παρουσία δύο μαρτύρων, κατά παράβαση του άρθρου 77 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, έκρινε ότι επρόκειτο για θέσμια ενοικίαση. Η πλευρά της εφεσείουσας στηρίζει τη θέση περί λανθασμένου συμπεράσματος στο γεγονός ότι, με βάση νομολογία που παρουσίασε, η άκυρη γραπτή συμφωνία (λόγω παραβίασης του άρθρου 77, ως άνω) κατά τα λοιπά θα διέπετο από τους όρους που αυτή περιλάμβανε. (Βλ. κυρίως Petrolina Ltd n. Athinodoros Vassiliades, (1975)1 CLR 289, L.& A. Tryfon Co. Ltd v. Black and Decker Co. Ltd, (1983)1 CLR 971, and Nicos Christou Developments Ltd ν. Παναγιώτη Τοφινή, (1998)1 ΑΑΔ 1990, Αργύρη ν. Χρυσοστόμου (2006) 1 ΑΑΔ 1362, Χουλούδης κ.ά. ν. Πέτρου (2004) 1 ΑΑΔ 1506 και Χ΄Κυριάκος (Μπισκότα ΦΡΟΥ-ΦΡΟΥ) Λτδ ν. Τersian Trading Ltd (αρ.2) (1998) 1 (Γ) ΑΑΔ 1292). Δεν δυνάμεθα να συμφωνήσουμε με τη θέση αυτή η οποία προσεγγίζει τα λεχθέντα υπό της νομολογίας με κάπως γενικευμένο τρόπο. Σίγουρα η διαπίστωση της ακυρότητας της γραπτής σύμβασης στη βάση του αρθ.77 ως άνω, αφορά πρώτιστα και κύρια τον παράγοντα χρόνου ενοικίασης. Δεν θα ήταν λογικό να ερμηνευθεί η νομολογία για την κατά τα λοιπά εγκυρότητα των όρων μιας άκυρης συμφωνίας πως καλύπτει και το θέμα του χρόνου ενοικίασης. Αυτό θα ήταν αντιφατικό με την ίδια την έννοια της συμφωνίας για πέραν του έτους που για να είναι έγκυρη πρέπει να είναι γραπτή και με υπογραφή δύο μαρτύρων. Η πλευρά της εφεσείουσας παρέθεσε μεγάλο αριθμό αυθεντιών για να πείσει κυρίως πως η ακυρότητα δεν επηρεάζει τον παράγοντα χρόνο. (π.χ. τον όρο ανανέωσης, ακόμη και αν ήθελε κριθεί ότι ήταν σαφής).
Δεν θα ήταν πρόσφορο να αναλύσουμε μία προς μία τις πιο πάνω αυθεντίες, καθώς και άλλες που προτάθηκαν. ΄Αλλωστε, δεν διαφωνούμε με την ερμηνεία που εδόθη σ΄αυτές από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Αρκεί να αναφέρουμε πως καμία από τις προβαλλόμενες αυθεντίες δεν είχε τις περιστάσεις της κρινόμενης, ούτε βεβαίως οδηγεί σε διατύπωση της αρχής ή των αρχών που η πλευρά της εφεσείουσα θέλησε να παρουσιάσει. Με όλο το σεβασμό, τέτοια ερμηνεία θα οδηγούσε εν τοις πράγμασι σε «παραβίαση» του άρθρου 77 ή θα το καθιστούσε ανενεργό.
Θεωρούμε ότι οι περιστάσιες της παρούσης ομοιάζουν με την Νicos Christou Dev. Ltd ν. Toφινή ανωτέρω, όπου λέχθησαν και τα ακόλουθα:
«Σύμφωνα με τη νομολογία, όπου ο ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και πληρώνει το συμφωνηθέν με βάση το άκυρο έγγραφο ενοίκιο, η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από έτος εις έτος ή από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το αν με βάση το συμβόλαιο το ενοίκιο είναι πληρωτέο ετήσια ή κατά μήνα. (Δέστε Georghiades & Others v. Lambis(1976) 8 J.S.C. 1332, Petrolina Ltd v. Vassiliades (1975) 1 C.L.R. 289, L. & A. Tryfon Co. Ltd v. Black & Decker Co Ltd (1983) 1 C.L.R. 975 και Woodfall' s Law of Landlord and Tenant 27η Έκδοση, Τόμος 1, §§ 446, 663).
Σύμφωνα με τα πιο πάνω η ορθή θέση είναι ότι το υπό εξέταση άκυρο συμβόλαιο αφού προνοούσε για πληρωμή μηνιαίου ενοικίου κατέστησε τη σύμβαση εκμισθώσεως σύμβαση από μήνα σε μήνα».
Στα περιστατικά της κρινόμενης υπόθεσης, εφόσον ο όρος για δυνατότητα ανανέωσης ήταν άκυρος (αφού η ενοικίαση έγινε χωρίς την υπογραφή δύο μαρτύρων), η αρχική ενοικίαση έληξε την 31.8.2006 και η εφεσείουσα κατέστη θέσμια. Δεν χρειαζόταν δε τερματισμός αφού η σύμβαση είχε λήξει. Εξάλλου το λεκτικό του σχετικού όρου, εν πάση περιπτώσει, ήταν ότι η συμφωνία μπορούσε να ανανεωθεί και όχι ότι αυτόματα ανανεώνετο. Συνεπώς δια της λήξεως της στις 31.8.2006, η ιδιότητα του θέσμιου ενοικιαστή άνευ ετέρου υφίστατο.»
Στην υπόθεση Nicos Christou Developments Ltd ν. Παναγιώτη Τοφινή, (1998)1 ΑΑΔ 1990, στην οποία έγινε αναφορά ανωτέρω, λέχθηκε επί του προκειμένου ότι
«όπου ο ενοικιαστής λαμβάνει κατοχή του ακινήτου και πληρώνει το συμφωνηθέν με βάση το άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, η ενοικίαση καθίσταται ενοικίαση από έτος σε έτος ή από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το αν με βάση το συμβόλαιο το ενοίκιο είναι πληρωτέο ετήσια ή κατά μήνα».
Πάντα στην ίδια υπόθεση, σημειώθηκε επιπροσθέτως ότι,
«σύμφωνα με τα πιο πάνω η ορθή θέση είναι ότι το υπό εξέταση άκυρο συμβόλαιο, αφού προνοούσε για πληρωμή μηνιαίου ενοικίου κατέστησε τη σύμβαση εκμισθώσεως σύμβαση από μήνα σε μήνα».
Επιπροσθέτως, πάντα στην ίδια υπόθεση και με αναφορά στο σύγγραμμα Woodfall's Law of Landlord & Tenant, 27η έκδοση, τόμος 1, παρ. 446, 663, αναφέρθηκε, ακόμα, ότι,
«τέτοια εκμίσθωση μπορεί να τερματισθεί με τη συνηθισμένη ειδοποίηση τερματισμού στο τέλος του πρώτου ή όποιου ακόλουθου έτους και θα τερματισθεί χωρίς ειδοποίηση τερματισμού στο τέλος της περιόδου που αναγράφεται στο έγγραφο» και ότι «μηνιαίες και εβδομαδιαίες εκμισθώσεις είναι παρόμοιες με εκμισθώσεις από έτος εις έτος με την έννοια ότι δεν εκπνέουν στο τέλος κάθε μήνα ή εβδομάδας, αλλά συνεχίζουν μέχρι του τερματισμού τους με τη δέουσα ειδοποίηση τερματισμού».
Τέλος, πάντα στην ίδια απόφαση, αναφέρθηκε και ότι
«Έτσι, προκύπτει καθαρά από τα πιο πάνω, ότι για να θεωρηθεί η ενοικίαση ως λήξασα, ή θα πρέπει να έχει λήξει η περίοδος ενοικίασης που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο ή να έχει δοθεί νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού».
Όσον τώρα αφορά στο εύλογο μιας ειδοποίησης για τερματισμό μιας συμβατικής σχέσης από μήνα σε μήνα, στην υπόθεση S. Sergiou Real Estates Ltd v. Παρασκευής Πεντέζη (1995) 1 Α.Α.Δ. 889, αναφέρθηκε ότι:
«Ο μόνος λόγος έφεσης που προωθήθηκε κατά την ακρόαση από τον ευπαίδευτο συνήγορο των εφεσειόντων ήταν ότι η ειδοποίηση ήταν άκυρη, γιατί δεν εξέπνεε την 12η ημέρα του μηνός αλλά την 15η, ήτοι στο μέσο της από μήνα σε μήνα περιοδικής ενοικίασης. Προς υποστήριξη της θέσης αυτής μας παρέπεμψε στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3η Έκδοση, Τόμος 23 σελ.530, όπου αναφέρεται η σχετική αρχή με αναφορά στην Αγγλική Νομολογία. Στην υπόθεση Bathavon Rural District Council v. Carlile [1958] 1 All E.R. 801 στη σελ. 804 αναφέρονται τα ακόλουθα:
"... a notice to quit is a unilateral act determining a tenancy without the consent of the opposite party and as such must be strictly construed. The rule of law is that a notice to quit is bad which does not expire at the proper time. The opinion of LUSH, J., in Queen's Club Gardens Estates, Ltd, v. Bignell ([1924] 1 K.B. 117 at p. 124), that the true view was that, in any periodic tenancy, whether it be yearly, quarterly, monthly or weekly, the notice to quit must expire at the end of the current period was expressly approved by the Court of Appeal in Lemon v. Lardeur [1946] 2 All E.R. 329 at p.330)."
Έτσι, με την απόφαση στην υπόθεση Lemon v. Lardeur [1946] 2 All E.R. 329, διαλύθηκε οποιαδήποτε αμφιβολία υπήρχε στο παρελθόν σχετικά με μηνιαίες και εβδομαδιαίες ενοικιάσεις. (Δέστε Simmons v. Crossley [1922] 2 K.B. 95 και Queen's Club Gardens Estates Ltd v. Bignell [1924] 1 K.B. 117)."»
Υπαγάγοντας τις πιο πάνω νομικές αρχές στα υπό κρίση γεγονότα δεν αμφισβητείται ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση έλαβε την κατοχή του επίδικου ακινήτου που ανήκει στην Αιτήτρια, υπό την ιδιότητα του ενοικιαστή, και ότι κατέβαλλε ενοίκιο, με βάση τους όρους του άκυρου ενοικιαστηρίου εγγράφου. Επομένως, στην βάση των πιο πάνω πληρωμών η μεταξύ τους ενοικιαστική σχέση μετατράπηκε από μήνα σε μήνα. Παρά το γεγονός ότι αυτό κρίθηκε άκυρο, εντούτοις οι σχέσεις των μερών διέποντο από τους όρους αυτής, εφόσον αυτό αποτελεί κοινό τόπο. Ουδέποτε ο Καθ’ ου η Αίτηση προέβαλε τη θέση ή έθεσε ζήτημα ότι η μεταξύ τους ενοικιαστική σχέση με την Αιτήτρια δεν διέπετο από αυτούς. Εξάλλου, είναι τον ιδιόχειρο όρο (ο οποίος προστέθηκε από κοινού από την Αιτήτρια και τον Καθ’ ου η Αίτηση) που ο τελευταίος προβάλλει ως μία από τις υπερασπίσεις του, και για την οποία θα γίνει αναφορά ανωτέρω.
Αυτό που προκύπτει ως γενικό συμπέρασμα είναι ότι τα περαιτέρω ουσιώδη επίδικα γεγονότα που περιστοιχίζουν την παρούσα απαίτηση είναι μη αμφισβητούμενα. Και τούτο γιατί τα όσα η Αιτήτρια προβάλλει, μέσω των ενόρκων δηλώσεων της, δεν τίθενται υπό αμφισβήτηση από την πλευρά του Καθ’ου η Αίτηση, υπό την έννοια ότι ο τελευταίος δεν αμφισβητεί το γεγονός ότι η Αιτήτρια είναι η ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου, ούτε αμφισβητεί το γεγονός ότι ο ίδιος διαμένει σήμερα σε αυτό αλλά ούτε και αμφισβητεί το γεγονός ότι ο Καθ’ου η Αίτηση αρνείται να παραδώσει την κατοχή του επίδικου ακινήτου στην Αιτήτρια, διαμένοντας σε αυτό μέχρι και σήμερα. Ούτε περαιτέρω αμφισβητεί το γεγονός ότι η Αιτήτρια του απέστειλε επιστολή (Τεκμήριο 3), ενημερώνοντας τον για την πρόθεση της να μην ανανεωθεί η συμφωνία ενοικιάσεως και ότι η μεταξύ τους συμβατική σχέση τερματίζεται από τις 31.8.2024.
Το γεγονός ότι το συμφωνηθέν ενοίκιο ήταν ύψους €350, επιβεβαιώνεται αντικειμενικά και χωρίς να προβαίνω στην οποιαδήποτε αξιολόγηση της ενώπιον του δικαστηρίου προσαχθείσας μαρτυρίας, από τις ίδιες τις τραπεζικές καταστάσεις που η Αιτήτρια προσκόμισε στο Δικαστήριο (Τεκμήριο 2 στη συμπληρωματική της ένορκη δήλωση). Ως προκύπτει από αυτές, το μηνιαίο ενοίκιο αρχικά ήταν €350, το οποίο και ξεκίνησε να καταβάλλεται από τις αρχές Σεπτεμβρίου του 2019. Τον Νοέμβριο του 2019 μειώθηκε στο ποσό των €250, εφόσον σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της Αιτήτριας, και οι οποίοι δεν αμφισβητούνται από τον Καθ’ ου η Αίτηση, λόγω του ότι ο τελευταίος προχώρησε με δικά του έξοδα στην ανακαίνιση της κουζίνας, η οποία κόστισε €3000, του αποκόπτετο από το συμφωνηθέν ποσό ενοικίου το ποσό των €100. Το ποσό των €250 καταβάλλετο μέχρι και τον 1ο του 2023. Στη συνέχεια, σύμφωνα πάντοτε με τις τραπεζικές καταστάσεις που προσκόμισε η Αιτήτρια, προκύπτει αντικειμενικά ότι ο Καθ΄ου η Αίτηση από τον 2ο μήνα του 2023 μέχρι και τον 8ο του 2024 ξεκίνησε να καταβάλλει και πάλι το ποσό των €350. Με την επιστολή που του απέστειλε η Αιτήτρια ότι δεν επιθυμεί την ανανέωση της συμφωνίας ενοικιάσεως, ο Καθ’ ου η Αίτηση συνέχισε να καταβάλει το ποσό των €350.
Σε κάθε όμως περίπτωση το ύψος του ενοικίου δεν έχει ιδιαίτερη σημασία εν προκειμένω. Και τούτο γιατί η σχέση ιδιοκτήτη-ενοικιαστή δεν αμφισβητείται από τον Καθ’ ου η Αίτηση αλλά ούτε και αμφισβητείται ότι ο ίδιος κατέβαλε κάποιο ενοίκιο στην Αιτήτρια, ανεξαρτήτως ποσού. Το ύψος του ενοικίου υπέχει ιδιαίτερης σημασίας όταν το Δικαστήριο θα εξετάσει την ουσία της αγωγής και τις αποζημιώσεις που ενδεχομένως η Αιτήτρια να δικαιούται. Ό,τι εν προκειμένω ενδιαφέρει το Δικαστήριο στα πλαίσια της παρούσας αίτησης, είναι του κατά πόσο η Αιτήτρια, στη βάση του ότι συμβατική σχέση των μερών μετετράπη από μήνα σε μήνα, ορθώς προχώρησε στον τερματισμό της. Είναι ξεκάθαρη η σχετική θέση της Αιτήτριας από το περιεχόμενο των επιστολών της ότι αυτό που αποτελεί επιθυμία της είναι ο τερματισμός της μεταξύ τους συμβατικής σχέσης. Είχε δε κάθε νόμιμο δικαίωμα να πράξει τούτο και ορθώς προχώρησε στην ενέργεια της αυτή.
Ως έχει αναφερθεί μέσω της πιο πάνω νομολογίας, για να θεωρηθεί η ενοικίαση ως λήξασα ή θα πρέπει να έχει λήξει η περίοδος ενοικίασης που αναφέρεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο, ή να έχει δοθεί νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού. Στην προκειμένη περίπτωση ισχύουν και τα δύο. Η Αιτήτρια είχε δώσει αφενός νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού (Τεκμήριο 3) 4 μηνών προηγουμένως, με σχετική επιστολή της, αφετέρου στις 31.8.2024 (ημερομηνία όπου δήλωσε η Αιτήτρια ότι επιθυμεί τον τερματισμό της ενοικίασης), έληγε η από μήνα σε μήνα ενοικίαση.
Η βάση της απαίτησης της Αιτήτριας εδράζεται κυρίως στο αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης.
Σύμφωνα με το άρθρο 43(1) του Περί Αστικών Αδικημάτων Νόμο, Κεφ. 148, παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία συνίσταται σε παράνομη είσοδο ή σε παράνομη πρόκληση ζημιάς ή σε παράνομη παρέμβαση στην ιδιοκτησία αυτή από οποιοδήποτε πρόσωπο.
Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία είναι ουσιαστικά αδίκημα εναντίον όχι μόνο της κυριότητας, αλλά και της κατοχής του ακινήτου (ADCS INTERNATIONAL LIMITED v. ΚΩΣΤΑ ΚΟΥΤΣΟΦΤΙΔΗ κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ.: 312/2019, 6/11/2025) και σκοπός είναι η προστασία τέτοιας κατοχής που είναι η προέκταση της προστασίας του προσώπου και η εξήγηση της είναι η ανάγκη παρεμπόδισης διατάραξης της ειρήνης. Είναι αδίκημα αγώγιμο per se και δεν χρειάζεται απόδειξη ζημιάς (Αρτέμης & Ερωτοκρίτου, Κεφ. 148, Αστικά Αδικήματα, Δίκαιο και Αποφάσεις, Τόμος 1, σελ. 130-135 και Παπακόκκινου και άλλες ν. Θεοδοσίου (1991) 1 Α.Α.Δ. 379).
Στην υπόθεση Liasidou and Another v. Papademetriou (1975) 1 C.L.R. 122 λέχθηκε ότι κατοχή (possession) σημαίνει πραγματική κατοχή (occupation) ή φυσικό έλεγχο της περιουσίας, όποιος δε διαταράσσει αυτήν την κατοχή μπορεί να εναχθεί για παράνομη επέμβαση.
Το δε βάρος απόδειξης της ισχυριζόμενης επέμβασης φέρει ο Ενάγων, αλλά, με την απόδειξη της επέμβασης, το βάρος μετατίθεται στους ώμους του Εναγομένου να αποδείξει ότι αυτή δεν ήταν παράνομη (βλ. άρθρο 43(2) του Κεφ. 148 και Μάρκου ν. Χρυσοστόμου κ.α., (2004) 1Β Α.Α.Δ. 813).
Το γεγονός ότι η Αιτήτρια είναι σήμερα η ιδιοκτήτρια του επίδικου ακινήτου, επιβεβαιώνεται από τον τίτλο ιδιοκτησίας που έχει επισυνάψει (Τεκμήριο 1 στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την αίτηση). Δεν έχει αμφισβητηθεί από τον Καθ’ου η Αίτηση ότι ο τελευταίος διαμένει εντός του επίδικου ακινήτου, παρά την περί αντιθέτου θέση της Αιτήτριας, η οποία του έχει κοινοποιηθεί. Με άλλα λόγια, ο Καθ’ ου η Αίτηση δεν έχει αμφισβητήσει με οποιοδήποτε τρόπο τη θέση της Αιτήτριας ότι σήμερα διαμένει στο επίδικο ακίνητο παρά το γεγονός ότι η τελευταία του απέστειλε σχετική επιστολή, δίδοντας του προειδοποίηση 4 μηνών όπως ο τελευταίος της παραδώσει την κατοχή του, ότι η ίδια δεν επιθυμεί την ανανέωση του αλλά και ότι η μεταξύ τους συμφωνία ενοικίασης, η οποία μετετράπη από μήνα σε μήνα τερματίζεται την 31.8.2024.
Το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης συνίσταται σε παράνομη πράξη υποδεικνύουσα αμφισβήτηση ή ενόχληση της κατοχής της περιουσίας κάποιου αντίθετα με τη θέληση του Δάμτσας Κωνσταντίνος Ε. και Άλλοι ν. D Ouzounian M Sultanian and Company (Cars) Ltd (2016) 1 ΑΑΔ 805.
Με τα όσα η Αιτήτρια προβάλλει, και τα οποία δεν αμφισβητούνται, αποτελεί κατάληξη του Δικαστηρίου ότι έχει πείσει στον απαιτούμενο βαθμό εφόσον τα γεγονότα που επικαλούνται είναι επαρκή ώστε η πλευρά του Καθ’ου η Αίτηση να κληθεί να καταδείξει ότι οι υπερασπίσεις που προβάλλει έχουν κάποια πραγματική προοπτική επιτυχίας.
Ανατρέχοντας στην ένορκη δήλωση του Καθ’ου η Aίτηση, αλλά και στο δικόγραφο της Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης, αυτό το οποίο μπορεί να συναχθεί είναι ότι εγείρονται από μέρους του οι ακόλουθες υπερασπίσεις σε σχέση με την απαίτηση της Αιτήτριας εναντιον του:
α) η επίδικη συμφωνία είχε ισχύ για περίοδο 5 ετών, πλην όμως παρέμεινε απροσδιόριστος επακριβώς ο χρόνος έναρξης και λήξης της. Και τούτο γιατί στον σχετικό όρο της επίδικης συμφωνίας το ζήτημα αυτό παρέμεινε κενό (βλέπε όρο 3 του Τεκμηρίου 1 που συνοδεύει την ένορκη δήλωση της ένστασης του). Συνεπώς, η όλη απαίτηση της Αιτήτριας στηρίζεται σε προφορική μαρτυρία. Παρομοίως στην εν λόγω συμφωνία ούτε το ύψος του ενοικίου αναγράφεται με αποτέλεσμα αυτό να παραμείνει απροσδιόριστο.
β) Στο τέλος της επίδικης συμφωνίας προστέθηκε ιδιογράφως, κατόπιν συμφωνίας μεταξύ των μερών, ότι «ο Ενοικιαστής αναλαμβάνει να επιδιορθώσει την οικία, στέγη, μπάνια, ηλεκτρική εγκατάσταση, υδραυλική, μπογιατίσματα, πατώματα, πορτοπαράθυρα, αξίας περίπου €10.000.» Οι πιο πάνω επιδιορθώσεις, σύμφωνα πάντοτε με τις θέσεις του Καθ’ ου η Αίτηση, που τελικά κόστισαν περισσότερο, θα του παρείχαν το δικαίωμα και στην Αιτήτρια την υποχρέωση να επεκτείνουν την ενοικίαση του επίδικου ακινήτου μεταξύ τους για άλλα 5 τουλάχιστον χρόνια. Στην βάση των πιο πάνω, ο Καθ’ ου η Αίτηση εν τέλει ξόδεψε το ποσό των €22.000 (Τεκμήριο 2 στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση), εν γνώσει της Αιτήτριας, προσδοκώντας την επέκταση της ενοικίασης για άλλα 5 χρόνια. Η Αιτήτρια, παραβιάζοντας και αθετώντας τα συμφωνημένα, του απέστειλε επιστολή για την πρόθεση της να μην ανανεώσει την μεταξύ τους συμφωνία.
γ) το γεγονός ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση, μετά τον κατ’ ισχυρισμόν και παράνομο τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης, κατέβαλε το συμφωνηθέν ενοίκιο το οποίο η Αιτήτρια λάμβανε, καταδεικνύει ότι η μεταξύ τους ενοικιαστική σχέση ουδέποτε τερματίστηκε αλλά εξακολουθεί να ισχύει ως έγκυρη ενοικίαση από μήνα σε μήνα.
Στην βάση των πιο πάνω ανταπαιτεί από την Αιτήτρια αναγνωριστικό διάταγμα του δικαστηρίου ότι η ενοικίαση μεταξύ της τελευταίας και του ιδίου δεν τερματίστηκε νόμιμα, ότι ο ίδιος είναι έγκυρα συμβατικός ενοικιαστής, ότι υπήρξε έγγραφη συμπληρωματική συμφωνία μεταξύ Αιτήτριας και Καθ΄ου η Αίτηση, με ρητή και εξυπακουόμενη συνέπεια για πληρωμή από τον Καθ’ ου η Αίτηση επιδιορθώσεων στο επίδικο ακίνητο με ρητή αντιπαροχή από την Αιτήτρια ότι η ενοικίαση θα επεκτεινόταν για άλλα 5 χρόνια, συμφωνία η οποία δεν τηρήθηκε από την τελευταία.
Στη βάση της πιο πάνω αναφερόμενης νομικής πτυχής που διέπει τα υπό εξέταση ζητήματα, τα όσα ο Καθ’ ου η Αίτηση προβάλλει, με κάθε σεβασμό, δεν μπορούν να θεωρηθούν ως υπερασπίσεις οι οποίες έχουν πραγματική προοπτική επιτυχίας, ούτε και ως γεγονότα τέτοιας εμβέλειας που να μπορούσαν να αποτελέσουν τη βάση για να απορριφθεί η αίτηση αλλά ούτε και παραθέτει οποιοδήποτε επιτακτικό λόγο για τον οποίο τα ζητήματα τα οποία εγείρει θα πρέπει να αποφασιστούν σε κανονική δίκη.
Και τούτο γιατί σε σχέση με την υποπαράγραφο (α) ανωτέρω, και αναφορικά με τη θέση του Καθ’ ου η Αίτηση ότι με βάση την συμφωνία ενοικίασης παρέμεινε απροσδιόριστος επακριβώς ο χρόνος έναρξης και λήξης της, με δεδομένη την ακυρότητα του ενοικιαστηρίου εγγράφου και το συμπέρασμα του δικαστηρίου ότι η συμφωνία ενοικίασης μετετράπη από μήνα σε μήνα, το γεγονός του χρόνου έναρξης και λήξης της στην βάση του άκυρου ενοικιαστηρίου εγγράφου δεν υπέχει σημασίας. Και αυτό ανεξάρτητα με την οποιαδήποτε χρονική περίοδο αυτή προνοούσε. Με την επιστολή τερματισμού που η Αιτήτρια απέστειλε στον Καθ΄ου η Αίτηση, την οποία ο ίδιος ουδέποτε αμφισβήτησε ότι δεν παρέλαβε, κατέστησε ξεκάθαρο προς αυτόν ότι δεν επιθυμεί την συνέχιση της ενοικίασης, δίδοντας του εύλογο χρόνο προειδοποίησης 4 μηνών να αποχωρήσει από αυτήν και ότι η μεταξύ τους συμφωνία ενοικίασης τερματίζεται στις 31.8.2024. Επομένως, στην βάση της ενώπιον του δικαστηρίου προσαχθείσας μαρτυρίας αντικειμενικά ιδώμενη και χωρίς να προβαίνω σε οποιαδήποτε αξιολόγηση, η θέση του Καθ’ ου η Αίτηση ότι η όλη η απαίτηση της Αιτήτριας εδράζεται σε προφορική μαρτυρία δεν βρίσκει έρεισμα. Αναφορικά με το ενοίκιο, η Αιτήτρια προσκόμισε τραπεζικές καταστάσεις ότι αυτό καταβάλλετο ανελλιπώς από τον Καθ’ ου η Αίτηση, ανεξαρτήτως ποσού. Γεγονός και πάλι το οποίο ο ίδιος ουδέποτε αμφισβητεί. Και κάτι εξίσου σημαντικό. Δεν μπορεί από τη μια ο Καθ’ ου η Αίτηση να επικαλείται ότι το ύψος ενοικίου είναι απροσδιόριστο και από την άλλη να προβάλλει τη θέση ότι κατέβαλλε κανονικά το ενοίκιο ύψους 350 στην Αιτήτρια, μετά τον από μέρους της, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς του Καθ’ ου η Αίτηση, παράνομου τερματισμού της μεταξύ τους συμφωνίας ενοικιάσεως. Πρόκειται για δύο εκ διαμέτρου αντίθετους αλλά και αντιφατικούς ισχυρισμούς. Επομένως η σχετική υπεράσπιση του επί του ζητήματος αυτού δεν έχει καμία πραγματική προοπτική επιτυχίας.
Σε σχέση με την προβαλλόμενη υπεράσπιση που προωθεί ο Αιτητής ως αναφέρεται στην παράγραφο (β) ανωτέρω, ότι δηλαδή επί της ουσίας συμφωνήθηκε ρητώς μεταξύ των μερών ότι στην περίπτωση που ο ίδιος προέβαινε σε επιδιορθώσεις στο επίδικο ακίνητο, τις οποίες εν τέλει έπραξε και ήταν συνολικού ύψους €22.000 (Τεκμήριο 2 στην ένορκη δήλωση που συνοδεύει την ένσταση), η συμφωνία ενοικίασης θα ανανεώνετο για ακόμη 5 έτη.
Η θέση του αυτή είναι γενική, αόριστη και αντικειμενικά ιδώμενη, ατεκμηρίωτη.
O Καθ’ ου η Αίτηση επικαλείται τον όρο της άκυρης συμφωνίας, που προστέθηκε ιδιοχείρως (κατόπιν συμφωνίας των μερών και τούτο αποτελεί κοινό τόπο), και ο οποίος αναφέρει ότι:
«ο Ενοικιαστής αναλαμβάνει να επιδιορθώσει την οικία, στέγη, μπάνια, ηλεκτρική εγκατάσταση, υδραυλική, μπογιατίσματα, πατώματα, πορτοπαράθυρα, αξίας περίπου €10.000.»
Ο όρος αυτός δεν αναφέρει και δεν επιβεβαιώνει τη θέση του Καθ’ ου η Αίτηση ότι στην περίπτωση που επιδιόρθωνε τα πιο πάνω και κατέβαλλε τα πιο πάνω ποσά, θα επεκτείνετο η οποιαδήποτε συμφωνία ενοικιάσεως για ακόμη 5 χρόνια. Αν αυτή ήταν πράγματι η πρόθεση των μερών, ο Καθ’ ου η Αίτηση δεν δίδει οποιοδήποτε λόγο γιατί δεν αναγράφηκε στον όρο που προστέθηκε ιδιοχείρως η θέση του αυτή.
Περαιτέρω, σχετικός είναι ο όρος 12 ο οποίος προβλέπει ότι:
«σε περίπτωση κατά την οποία οποιοδήποτε των συμβαλλομένων μερών δεν επιθυμεί την συνέχιση της ενοικίασης για νέα περίοδο αυτός θα πρέπει να ειδοποιήσει τον άλλο συμβαλλόμενον γραπτώς δύο μήνες πριν λήξει η παρούσα ενοικίαση»
Ουδεμία μαρτυρία τέθηκε από τον Καθ΄ου η Αίτηση, ούτε καν ισχυρισμός ότι με την προσθήκη ιδιοχείρως του πιο πάνω όρου που επικαλείται ο τελευταίος, η Αιτήτρια απεμπόλησε το δικαίωμα της αυτό με βάση τα πιο πάνω.
Αποτελεί πάγια θέση της νομολογίας Stefanos & Andreas Cold Stores Trading Ltd v. Εταιρείας Αναψυκτικών ΚΕΑΝ Λτδ (Αρ.2) (1998) 1(Δ) A.A.Δ.. 2335 Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ, Χαραλάμπους κ.α. ν. Liberty Life Insurance Public Company (2011) (Γ) Α.Α.Δ. 1739 ότι οδηγός για την ερμηνεία των προνοιών ενός εγγράφου είναι η γραμματική έννοια της λέξης ή φράσης που χρησιμοποιήθηκε στο πλαίσιο που απαιτείται αλλά και η συνήθης σημασία των λέξεων, κρινόμενη όμως πάντα υπό το πρίσμα των σκοπών της συμφωνίας όπως αυτοί αποκαλύπτονται από τη συμφωνία στο σύνολό της. Για να εξευρεθεί το νόημα των διαφόρων όρων που περιλαμβάνει μια σύμβαση το έγγραφο πρέπει να ερμηνεύεται συνολικά και με συμμετρικότητα, έτσι ώστε να αποφεύγεται ο κίνδυνος να δημιουργηθεί δυσαρμονία στην εξήγηση των όρων, η οποία δεν θα αντικατοπτρίζει αντικειμενικά την πρόθεση των μερών.
Ούτε και ο Καθ’ ου η Αίτηση παραθέτει λεπτομέρειες, με βάση την μαρτυρία του, για το πότε έγινε χρονικά η κατ’ ισχυρισμόν προφορική συμφωνία που επικαλείται, πού αυτή καταρτίστηκε, τί ακριβώς προνοούσε αλλά και για το πότε η Αιτήτρια ενημερώθηκε, και αν ενημερώθηκε, ότι ο ίδιος προέβη στις εν λόγω επιδιορθώσεις.
Σε συνάρτηση με τα πιο πάνω ο ίδιος ισχυρίζεται ότι προέβη σε έξοδα ύψους €22.000. Παρά όμως την πιο πάνω θέση του, το συνολικό ύψος των αποδείξεων που προσκόμισε στο Δικαστήριο ανέρχεται στο ποσό περίπου των €3.000 και όχι στις €10.000, ως προβλέπει η ιδιόγραφη σημείωση στη συμφωνία ενοικίασης, αλλά και στο ποσό των €22.000 που ο ίδιος διατείνει ότι πραγματικά δαπάνησε. Ούτε και δίδει επαρκείς λεπτομέρειες πότε ο ίδιος προέβη στις εν λόγω ανακαινίσεις αλλά ούτε και επισυνάπτει σχετικές φωτογραφίες που να επιβεβαιώνουν το γεγονός ότι πράγματι προέβη σε αυτές.
Και κάτι εξίσου σημαντικό. Όλες οι πιο πάνω προβαλλόμενες υπερασπίσεις που ο Καθ’ ου η Αίτηση προβάλλει, συμπεριλαμβανομένου και της υπό εξέταση υπεράσπισης, ουδέποτε προβλήθηκαν υπό μορφή απάντησης στο προδικαστηριακό πρωτοκόλλο που η Αιτήτρια απέστειλε στον Καθ’ ου η Αιτήση, συμμορφούμενη με το Μέρος 3 των Νέων Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας αλλά ούτε και ηγέρθηκαν υπό μορφή απάντησης του, στην επιστολή που παρέλαβε από την Αιτήτρια για τον τερματισμό της ενοικίασης. Η αναφορά των πιο πάνω, υπό τύπου σχολίου, δεν γίνεται από το Δικαστήριο με σκοπό να υιοθετηθεί η θέση ότι η μη συμμόρφωση του Καθ’ ου η Αίτηση, ώστε να απαντήσει στο προδικαστηριακό πρωτόκολλο που του απέστειλε η Αιτήτρια, τον εμποδίζει από του να εγείρει την οποιαδήποτε υπεράσπιση του, παρά μόνο η μη συμμόρφωση του επιφέρει πιθανές κυρώσεις, κυρίως ως προς τα έξοδα της δικαστικής διαδικασίας (βλέπε Μέρος 3.9,3.10 των Νέων Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας και Blackstone’s Civil Practice, 2018, σελίδες 136 εώς 140). Οι πιο πάνω αναφορές έγιναν για να καταδειχθεί αντικειμενικά ιδώμενη η όλη του εν γένει συμπεριφορά ως προς την γνησιότητας της προβαλλόμενης υπεράσπισης του.
Οι πιο πάνω ισχυρισμοί του Καθ’ ου η Αίτηση χαρακτηρίζονται από πλήρη γενικότητα και αοριστία, χωρίς να προβάλλεται σχετικό υπόβαθρο για να καταστίσει δυνατό το δικαστικό έλεγχο της ορθότητάς τους. Ελλείπουν στην ουσία από το μαρτυρικό υλικό που υποστηρίζει την ένσταση οι αναγκαίες εκείνες λεπτομέρειες που θα έπρεπε να επικουρούν την θέση αυτή. Όπως έχει νομολογηθεί στην υπόθεση N.V. Caterchef Ltd v. P.C.P Electronics Ltd (1999) 1 A.A.Δ. σελ. 1912, η οποία εφαρμόζεται και στην προκειμένη περίπτωση θα πρέπει στα πλαίσια συνοπτικής απόφασης να δίδονται εκείνες οι αναγκαίες λεπτομέρειες σε λογική έκταση από τον Καθ’ ου η Αίτηση στην υπεράσπιση που προβάλλει, διαφορετικά, θα ήταν εύκολο σχεδόν σε κάθε περίπτωση, να εξασφαλίζεται άδεια με γενικούς και αόριστους ισχυρισμούς, με αποτέλεσμα την αχρήστευση του κριτηρίου αυτού.
Σε σχέση με την παράγραφο (γ) ανωτέρω, και υπεράσπιση που ο Καθ΄ου η Αίτηση προβάλλει ότι το γεγονός ότι ο ίδιος μετά τον κατ’ ισχυρισμόν και παράνομο τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης, κατέβαλε το συμφωνηθέν ενοίκιο, το οποίο η Αιτήτρια λάμβανε, καταδεικνύει ότι η μεταξύ τους ενοικιαστική σχέση ουδέποτε τερματίστηκε αλλά εξακολουθεί να ισχύει ως έγκυρη ενοικίαση από μήνα σε μήνα, αναφέρω ότι ούτε αυτή έχει οποιαδήποτε πραγματική προοπτικής επιτυχίας. Και τούτο γιατί σε σχέση με το ζήτημα αυτό η Αιτήτρια, μέσω επιστολών των δικηγόρων της, (Τεκμήρια 4 και 5 της ένορκης δήλωσης που συνοδεύει την αίτηση) ενημέρωσε τον Καθ’ου η Αίτηση πως δεν γίνεται αποδεκτή η πληρωμή των ενοικίων μετά τον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης και ότι τούτο δε συνεπάγεται ανανέωση της συμφωνίας ενοικιάσεως (αφού δεν είχε τρόπο να μην δεχθεί την πληρωμή, η οποία έγινε μέσω τραπεζικής εντολής), αλλά και παράλληλα τον ενημέρωσε ότι το εν λόγω ποσό θα του επιστραφεί κατά την παράδοση της κατοχής, παρακαλώντας τον δε όπως ακυρώσει την τραπεζική εντολή.
Επιπρόσθετα αναφέρω, το γεγονός πως ο Καθ’ ου η Αίτηση κατέβαλε χρήματα προς την Αιτήτρια σε χρόνο μετά την αποστολή και λήψη της επιστολής τερματισμού δεν μεταβάλλει το δεδομένο ότι η μεταξύ τους σχέση μετετράπη από μήνα σε μήνα (το ενοικιαστήριο συμβόλαιο προέβλεπε για καταβολή ενοικίου ανά μήνα), ότι η Αιτήτρια, με την αποστολή της επιστολής τερματισμού, κατέστησε σαφές την πρόθεσή της να μην συνεχίσει η σχέση αυτή (έξω και ανεξάρτητα από τους λόγους που επικαλείται για την ενέργειά της αυτή), ότι έδωσε 4 μήνες ειδοποίηση στον Καθ΄ου η Αίτηση για να εγκαταλείψει το ακίνητο και τέλος ότι η μεταβληθείσα συμβατική σχέση της Αιτήτριας με τον Καθ’ου η Αίτηση (από μήνα σε μήνα) τερματίστηκε με την πάροδο της 31.8.2024.
Το γεγονός ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση, σε μεταγενέστερο χρόνο, κατέβαλε χρήματα μετά την ημερομηνία τερματισμού, δεν απολήγει, ως ο Καθ’ ου η Αίτηση προβάλλει, ότι η Αιτήτρια συνέχισε να τον αντιμετωπίζει ως ενοικιαστή της, παρά μόνο αναδεικνύει την υλοποίηση της πρόθεσης της Αιτήτριας να συνεχίζει να λαμβάνει χρήματα υπό τύπο αποζημίωσης για το χρονικό διάστημα που το ακίνητο θα κατέχεται από τον Καθ’ ου η Αίτηση, υπό μορφή αποζημιώσεων, για τον χρόνο μετά την ημερομηνία τερματισμού.
Με κάθε σεβασμό, αν ακολουθήσουμε την εν προκειμένω συλλογιστική του Καθ’ ου η Αίτηση, θα καταλήγαμε σε μια ατέρμονη διαδικασία, όπου, μετά τον τερματισμό μιας σύμβασης ενοικίασης, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει, είτε να μην εισπράττει χρήματα που δικαιούται λόγω της κατοχής και χρήσης του ακινήτου του από τρίτο, είτε, όποτε τα εισπράττει να διαμαρτύρεται ή να εκφράζει την επιφύλαξη του.
Στη βάση των ανωτέρω, ήδη εκφρασθεισών, κρίσεων μου, ο Καθ’ ου η Αίτηση δεν κατάφερε να αποσείσει το βάρος που έφερε ότι οι υπερασπίσεις που προβάλλει έχουν πραγματική προοπτική επιτυχίας. Οι όποιες αναφορές του, πλην της θέσης περί καταβολής χρημάτων μετά την ημερομηνία τερματισμού, ζήτημα με το οποίο καταπιάστηκα ήδη ανωτέρω και εξέφρασα σχετική κρίση, περιβάλλονται από πλήρη γενικότητα, αοριστία, και ασάφεια. Κατά συνέπεια, η Αιτήτρια δικαιούται σε απόφαση στα πλαίσια της επίδικης αίτησης. Το γεγονός ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση καταχώρησε Ανταπαίτηση δεν μπορεί να μεταβάλλει την μόλις πιο πάνω εκφρασθείσα κρίση του δικαστηρίου. Όπως υποδείχθηκε εξάλλου στην υπόθεση AIS Pipework Limited v. Sexlund International Ltd (2017) ENCH 1253 από μόνη της η ύπαρξη ισχυρισμού για συμψηφισμό ή ανταπαίτηση δεν αποτελεί λόγο για απόρριψη αίτησης για συνοπτική απόφαση.
Το γεγονός ότι ο Καθ΄ου η Αίτηση έστω και αν έκανε κάποια έξοδα επί του επίδικου ακινήτου, δεν του αφήνει κατάλοιπο δικαιώματος κατοχής αυτού και δεν του δίδει δικαίωμα παραμονής στο ακίνητο ή κατοχής οποιουδήποτε μέρους του.
Των πιο πάνω λεχθέντων επισημαίνω ότι με τα όσα προβάλλει ο Καθ’ ου η Αίτηση δεν προβάλλει να έχει οποιοδήποτε καλό ή νόμιμο λόγο για τον οποίο θα πρέπει να συνεχίσει να παραμένει στο ακίνητο χωρίς τη θέληση ή την συγκατάθεση της Αιτήτριας. Έπεται συνεπώς ότι θα πρέπει να το εγκαταλείψει. Ακόμη όμως και αν ο Καθ’ ου η Αίτηση θεωρεί ότι ο τερματισμός της ενοικίασης θα του προκαλέσει υπό τις περιστάσεις κάποια ζημιά, υπενθυμίζω ότι αυτό δεν συνιστά, σύμφωνα με τη νομολογία, καλή υπεράσπιση σε αγωγή για οφειλόμενα ενοίκια αφού το όποιο τυχόν παράπονο έχει ο Καθ΄ου η Αίτηση εναντίον της Αιτήτριας, αν αυτό ευσταθεί, μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο ανταπαίτησης ή χωριστής αγωγής. Κάτι τέτοιο όμως ο Καθ΄ου η Αίτηση δεν έπραξε πάντως με την καταχώρηση της Ανταπαίτησης του. Δεν επηρεάζει όμως την υπόθεση της Αιτήτριας (CH ARESTI ESTATES LIMITED κ.α. ν. LOUCAS KYPRIANOU CO ENTERPRISES LTD, ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 68/11, 21/10/2016, Αριστοδήμου ν. Χαραλάμπους (1990) 1 ΑΑΔ 319.).
Συνεπακόλουθα, για όλους τους πιο πάνω λόγους, ο Καθ’ου η Αίτηση δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης των προβαλλόμενων υπερασπίσεων του αλλά ούτε και υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικό λόγος ότι τα όσα εγείρει πρέπει να αποφασισθούν σε δίκη.
Με δεδομένο τα πιο πάνω, ο Καθ’ου η Αίτηση δεν έχει κανένα δικαίωμα να επεμβαίνει ή να χρησιμοποιεί ή να κατέχει ή να εκμεταλλεύεται με οποιονδήποτε τρόπο το επίδικο ακίνητο και ως εκ τούτου η απαίτηση της Αιτήτριας είναι και βάσιμη αλλά και αδιαμφισβήτητη. Το ίδιο όμως ισχύει και για την απαίτηση της Αιτήτριας όπως αναγνωριστεί ότι υπό τις περιστάσεις ο Καθ’ου η Αίτηση παράνομα βρίσκεται σε αυτό, ότι δηλαδή είναι επεμβασίας, και ότι λόγω τούτου οφείλει να εκκενώσει το ακίνητο και να παραδώσει κενή και ελεύθερη την κατοχή του στους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες του, δηλαδή την Αιτήτρια.
Στην ίδια βάση ουδείς εκ των λόγων ένστασης που ήγειρε ο Καθ’ου η Αίτηση ευσταθεί εφόσον, ούτε και έχει διαπιστωθεί ότι η υπό κρίση αίτηση καταχωρίστηκε κακόπιστα και με αλλότρια κίνητρα.
Για όλους τους πιο πάνω λόγους εκδίδεται συνοπτική απόφαση υπερ της Αιτήτριας ως η παράγραφος Α’, Β’ και Γ’, Δ’ και Ε’ του εντύπου απαιτήσεως αίτησης και εκδίδεται ανάλογη διαταγή με την επισήμανση ότι όσον αφορά τον χρόνο που θα έχει ο Καθ’ ου η Αίτηση για να συμμορφωθεί με τα διατάγματα για παύση της παράνομης επέμβασης του στο επίδικο ακίνητο και παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής του στην Αιτήτρια (ως είναι το αιτητικό Δ’ και Ε’ ), ο χρόνος αυτός καθορίζεται στις 40 ημέρες από την επίδοση του διατάγματος.
Σε σχέση με τα έξοδα της παρούσας διαδικασίας η συνήγορος της Αιτήτριας καταχώρησε στο Δικαστήριο συνοπτικό υπολογισμό εξόδων, συμμορφούμενη με τις πρόνοιες του Μέρους 39.9 των νέων Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας. Αφού έλαβα υπόψιν ότι ο γενικός κανόνας αναφορικά με τα έξοδα, δυνάμει του Μέρους 39.2(1), είναι ότι ο αποτυχών διάδικος διατάσσεται να καταβάλει τα έξοδα του επιτυχόντα διαδίκου και ότι τέτοια διαταγή ή διαταγές θα εκδίδονται σε σχέση με οποιαδήποτε αίτηση υποβάλλεται κατά την πορεία της δικαστικής διαδικασίας, τα έξοδα της παρούσας αίτησης επιδικάζονται υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ’ ου η Αίτηση. Κατόπιν συνοπτικού υπολογισμού, σε συνεννόηση με το Πρωτοκολλητείο, επιδικάζονται δικηγορικά έξοδα υπερ της Αιτήτριας και εναντίον του Καθ’ου η Αίτηση, ύψους €3297 πλέον €39 πραγματικά έξοδα, πλέον €11,5 έξοδα επίδοσης, πλέον Φ.Π.Α. Αυτά να καταβληθούν εντός 14 ημερών από σήμερα.
(Υπ.).....................................
Μ. Χαραλάμπους, Α.E.Δ
ΠΙΣΤΟΝ ΑΝΤΙΓΡΑΦΟ
ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο