ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Κ. Κωνσταντίνου, Π.Ε.Δ.
Αρ. Αίτησης - Έφεσης: 366/2025
Επί της αφορώσι τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο 9/65 και επί τοις αφορώσι και τον περί Ακινήτου Περιουσίας Διακατοχή Νόμο Κεφ. 224 ως και τις τροποποιήσεις τους.
Και
Επί τοις αφορώσι τις ειδοποιήσεις «Τύπος ΙΑ» και «Τύπος ΙΒ» που επιδόθηκε και/ή κοινοποιήθηκαν στους Αιτητές/Εφεσείοντες την 21.07.2021 ή και σε άλλες ημερομηνίες, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Άρθρου 44Γ(2) και 4Δ(2) αντίστοιχα.
Μεταξύ:
1. Αναστασίας Αλεξάνδρου
2. Ανδρέα Σίφουνα
Εφεσειόντων
- και -
THEMIS PORTFOLIO MANAGEMENT LTD
Εφεσίβλητων
--------------------------------
Ημερομηνία: 22/12/2025
Εμφανίσεις:
Για εφεσείοντες: κα Ζ. Νικολάου, για ΑΡΓΕΝΤΟΥΛΑ ΙΩΑΝΝΟΥ Δ.Ε.Π.Ε.
Για εφεσίβλητους: κα Γ. Ζαχαρίου, για Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σία Δ.Ε.Π.Ε.
ΑΠΟΦΑΣΗ
Οι εφεσείοντες - που είναι αντρόγυνο - είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες με μερίδιο 6/8, ενός ακινήτου που βρίσκεται στη Γερμασόγεια Λεμεσού (στο εξής «επίδικο ακίνητο»). Με τη σύμβαση και δήλωση υποθήκης [ ] (στο εξής «επίδικη υποθήκη») υποθήκευσαν προς όφελος της Τράπεζας Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ, τα 4/6 του μεριδίου τους, δηλαδή, τα 4/8 του - όλου - επίδικου ακινήτου. Οι εφεσίβλητοι (THEMIS PORTFOLIO MANAGEMENT LTD), ενεργώντας εκ μέρους και για λογαριασμό της THEMIS PORTFOLIO (H3) MANAGEMENT HOLDINGS LTD, οι οποίοι κατά τον επίδικο χρόνο υπέχουν θέση ενυπόθηκου δανειστή σε σχέση με το επίδικο ακίνητο, τροχοδρομώντας τις σχετικές διαδικασίες πώλησης του επίδικου ακινήτου, δυνάμει του Μέρους VIA των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμων του 1965 μέχρι 2022 (στο εξής «Νόμος») - το οποίο διαλαμβάνει για την πώληση ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή - στις 25/9/2025 εξέδωσαν την προβλεπόμενη στο άρθρο 44Γ(2) του Νόμου, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, κατά τον Τύπο «ΙΑ», του Δεύτερου Παραρτήματος (στο εξής «επίμαχη ειδοποίηση») την οποία επέδωσαν στους εφεσείοντες. Με αυτή, τους ειδοποιούν ότι το ενυπόθηκο και εξασφαλιζόμενο με την επίδικη υποθήκη - προς όφελός τους - χρέος, έχει καταστεί πληρωτέο από τις 10/1/2017 και γι’ αυτό προτίθενται να προχωρήσουν σε πώληση του επίδικου ακινήτου με τη διαδικασία πλειστηριασμού, όπως προβλέπεται στο Μέρος VIA του Νόμου, στις 29/12/2025 και ώρα 10:00 π.μ.
Οι εφεσείοντες, στις 21/11/2025 καταχώρησαν την υπό κρίση έφεση, με την οποία ζητούν: πρώτο, διάταγμα με το οποίο να ακυρώνονται ή και να παραμερίζονται οι επίμαχες ειδοποιήσεις και το Δελτίο ηλεκτρονικού πλειστηριασμού και/ή ο «Τύπος ΙΒ», ως άκυρα και/ή εσφαλμένα και/ή αντικανονικά και/ή παράνομα και/ή ως αντίθετα με το σχετικό Νόμο και/ή το Σύνταγμα και/ή ως άνευ αντικειμένου και/ή επειδή παραβιάζουν συνταγματικά δικαιώματα των εφεσειόντων και/ή επειδή συντρέχουν οι λόγοι έφεσης που αναφέρονται πιο κάτω και δεύτερο, διάταγμα και/ή απόφαση με το οποίο να ακυρώνεται ο ορισθείς πλειστηριασμός σύμφωνα με την επίμαχη ειδοποίηση.
Η έφεση υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση στην οποία προέβη ο εφεσείων, κατ’ εξουσιοδότηση και της εφεσείουσας.
Οι εφεσίβλητοι καταχώρησαν ένσταση στην έφεση. Αποτελείται από 15 λόγους και υποστηρίζεται από ένορκη δήλωση στην οποία προέβη ο υπάλληλός τους, Γεώργιος Σιεκκερής.
Η ακρόαση της έφεσης διεξάχθηκε στη βάση του περιεχομένου των ενόρκων δηλώσεων. Δεν προτίθεμαι να το επαναλάβω και το ίδιο ισχύει και για το περιεχόμενο των εκατέρωθεν γραπτών αγορεύσεων. Στη συνέχεια και στο βαθμό που κριθεί αναγκαίο, θα διαφανεί - με αναφορά, τόσο στη μαρτυρία όσο και στις αγορεύσεις - ποιες από τις θέσεις κάθε πλευράς αποδέχομαι και ποιες απορρίπτω.
Με τον τρίτο λόγο ένστασης στην έφεση υποβάλλεται ότι τα θέματα που τίθενται δεν μπορούν να εξεταστούν στα πλαίσια της παρούσας διαδικασίας, με τον εντέκατο λόγο, ότι δε δικαιολογείται η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων και με τον δέκατο πέμπτο λόγο, ότι τα όσα ισχυρίζονται οι εφσείοντες δεν αποτελούν λόγους έγκρισης της έφεσης.
Λόγω της συνάφειάς του, οι τρεις αυτοί λόγοι ένστασης, θα συνεξεταστούν.
Σύμφωνα με το άρθρο 44Γ του Νόμου με τίτλο «Επίδοση ειδοποιήσεων για τη σκοπούμενη πώληση»:
«(1) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του απαιτούμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του απαιτούμενου ποσού:
Νοείται ότι, με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του απαιτούμενου ποσού που καθορίζεται σε αυτήν, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμά του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου με βάση τις διατάξεις του παρόντος Μέρους:
Νοείται περαιτέρω ότι, μετά την επίδοση της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «Ι», οποιαδήποτε αρμόδια αρχή παρέχει, μετά από την υποβολή σχετικού αιτήματος από τον ενυπόθηκο δανειστή, όλες τις σχετικές πληροφορίες, αναφορικά με τους φόρους, τα τέλη και τις χρεώσεις που επιβαρύνουν το ενυπόθηκο ακίνητο, εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την ημερομηνία υποβολής τέτοιου αιτήματος:
Νοείται έτι περαιτέρω ότι, η έγγραφη ειδοποίηση από αδειοδοτημένο ίδρυμα κατά τον Τύπο «I» του Δεύτερου Παραρτήματος, αποστέλλεται μόνο μετά την παρέλευση τουλάχιστον τριάντα (30) ημερών από την αποστολή της ειδοποίησης που αναφέρεται στον Τύπο «Θ» του Δεύτερου Παραρτήματος.
(2) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε (45) ηµερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
(3) Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο (2) να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο, για τους ακόλουθους λόγους:
(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙
(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙
(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙
(ε) ο ενυπόθηκος οφειλέτης είναι επιλέξιμος οφειλέτης και το αδειοδοτημένο ίδρυμα, παρά το ότι είχε υποχρέωση δυνάμει του περί της Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου, δεν έχει προσέλθει σε διαμεσολάβηση δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIA του εν λόγω Νόμου.
(στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος˙
(ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων” ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση.
(η)(i) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει εγκριθεί αίτηση για ένταξη στο Σχέδιο. ή
(ii) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει υποβληθεί και εκκρεμεί αίτηση ή ένσταση για ένταξη στο Σχέδιο, αναφορικά με την οποία-
(αα) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο ή οποιοδήποτε μέλος της οικογένειάς του, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.2.2 του Σχεδίου. ή
(ββ) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.5 του Σχεδίου:
Νοείται ότι, για σκοπούς εφαρμογής των διατάξεων της παρούσας παραγράφου, ο όρος “Σχέδιο” σημαίνει το σχέδιο “Ενοίκιο Έναντι Δόσης”, το οποίο εγκρίθηκε με την υπ’ αριθμόν 95.054 Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, ημερομηνίας 12 Ιουλίου 2023, ως αυτό εκάστοτε τροποποιείται.
(4) Χωρίς επηρεασμό της γενικότητας του εδαφίου (3), επιλέξιμος οφειλέτης δύναται, εντός είκοσι μίας (21) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου (2), να καταχωρίσει παράπονο στον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο σύμφωνα με τις διατάξεις του περί της Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου, το οποίο εξετάζεται και για το οποίο εκδίδεται γραπτώς τελική απόφαση από τον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο, εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία υποβολής του, για το ποσό το οποίο δηλώνει το αδειοδοτημένο ίδρυμα στην έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «ΙΑ» του Δεύτερου Παραρτήματος ως απαιτούμενο:
Νοείται ότι, σε περίπτωση κατά την οποία ο επιλέξιμος οφειλέτης ασκήσει το δικαίωμά του δυνάμει των διατάξεων του παρόντος εδαφίου και νοουμένου ότι ο Χρηματοοικονομικός Επίτροπος επιληφθεί του παραπόνου εντός της προθεσμίας των είκοσι μίας (21) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης Τύπου «ΙΑ», ο Χρηματοοικονομικός Επίτροπος επιδίδει άμεσα το παράπονο στο αδειοδοτημένο ίδρυμα και το αδειοδοτημένο ίδρυμα δεν προχωρεί με την διαδικασία σκοπούμενης πώλησης πριν από την παρέλευση των σαράντα πέντε (45) ημερών ή μέχρι να παρέλθει η δέκατη (10η) εργάσιμη ημέρα από την ημερομηνία έκδοσης της απόφασης του Χρηματοοικονομικού Επιτρόπου, όποιο επέλθει αργότερα:
Νοείται περαιτέρω ότι, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί της Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου, το αδειοδοτημένο ίδρυμα και ο επιλέξιμος οφειλέτης δηλώνουν εντός δέκα (10) εργάσιμων ημερών, από την έκδοση της απόφασης, κατά πόσο αποδέχονται την απόφαση ως δεσμευτική:
Νοείται έτι περαιτέρω ότι, σε περίπτωση κατά την οποία ο Χρηματοοικονομικός Επίτροπος εκδώσει απόφαση με την οποία το αδειοδοτημένο ίδρυμα και ο επιλέξιμος οφειλέτης δεν συμφωνούν ή το αδειοδοτημένο ίδρυμα δεν συμφωνεί και δεν γίνεται δεκτή η απόφαση του Χρηματοοικονομικού Επίτροπου ως δεσμευτική, η διαδικασία σκοπούμενης πώλησης του ακινήτου αναστέλλεται μέχρι την έκδοση απόφασης από αρμόδιο Δικαστήριο που θα αποφασίσει για το ύψος του νόμιμα απαιτητού ποσού, η δε απόφαση του αρμόδιου Δικαστηρίου θα αφορά απόφαση Πρωτόδικου Δικαστηρίου σε πολιτική αγωγή, η οποία είτε είναι εκκρεμούσα είτε θα καταχωριστεί στο μέλλον και θα περιλαμβάνει ως επίδικο θέμα το ύψος του απαιτούμενου ποσού:
Νοείται έτι έτι περαιτέρω ότι, σε περίπτωση κατά την οποία ο Χρηματοοικονομικός Επίτροπος εκδώσει απόφαση με την οποία ο επιλέξιμος οφειλέτης δεν συμφωνεί αλλά το αδειοδοτημένο ίδρυμα συμφωνεί και δεν γίνεται δεκτή η απόφαση του Χρηματοοικονομικού Επίτροπου ως δεσμευτική, το αδειοδοτημένο ίδρυμα δύναται να προχωρήσει με τη διαδικασία της σκοπούμενης πώλησης και υποχρεούται όπως καταβάλει στον επιλέξιμο οφειλέτη οποιεσδήποτε αποζημιώσεις ήθελε αποφασίσει το Δικαστήριο:
Νοείται έτι έτι έτι περαιτέρω ότι, σε περίπτωση κατά την οποία το αδειοδοτημένο ίδρυμα, στο οποίο έχει επιδοθεί το παράπονο ή έχει λάβει γνώση για εξέταση παραπόνου από τον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο δυνάμει του παρόντος εδαφίου, προχωρεί την διαδικασία σκοπούμενης πώλησης ενόσω εκκρεμεί η εξέταση του παραπόνου από τον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο, ο επιλέξιμος οφειλέτης δύναται να καταχωρίσει αίτηση στο Επαρχιακό Δικαστήριο, σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου (ε) του εδαφίου (3) του άρθρου 44Γ ως εάν εκκρεμούσε διαδικασία δυνάμει του Μέρους VIA του περί της Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου.»
Από την παραπάνω διάταξη είναι τελείως ξεκάθαρο ότι η μόνη αιτούμενη θεραπεία που μπορεί να προβληθεί στο πλαίσιο έφεσης με δικαιοδοτικό υπόβαθρο το εδάφιο 3 του άρθρου 44Γ του Νόμου (ανωτέρω) είναι ο παραμερισμός της ειδοποίησης κατά τον Τύπο ΙΑ και μόνο για τους 8 λόγους που αναφέρονται εξαντλητικά στο ίδιο εδάφιο.
Των παραπάνω λεχθέντων, στο βαθμό που οι εφεσείοντες, στο πλαίσιο των δυο αιτούμενων θεραπειών που προβάλλουν ζητούν οτιδήποτε, εκτός από τον παραμερισμό των επίμαχων ειδοποιήσεων, η έφεση είναι έκθετη σε απόρριψη.
Υπεισέρχομαι τώρα και στους λόγους της έφεσης. Είναι 4 και εκτίθενται στο σώμα της έφεσης. Ακολουθούν αυτούσιοι:
«1. Η προσβληθείσα ειδοποίηση τύπος «ΙΑ» και «ΙΒ» ημερομηνίας 25/9/2025 καθώς και το δελτίον ηλεκτρονικού πλειστηριασμού είναι άκυρα και/ή καθιστούν ολόκληρη την διαδικασία πλειστηριασμού άκυρη καθ’ ότι πλειστηριάζουν λανθασμένα και/ή αντικρουόμενα και/ή αλληλοσυγκρουόμενα μερίδια επί του ακινήτου με αριθμό εγγραφής [ ], Τεμάχιο [ ] στη Γερμασόγεια Λεμεσό (Το Ακίνητο) και/ή δέον όπως ακυρωθεί και/ή παραμεριστεί από το Δικαστήριο καθ’ ότι ο πλειστηριασμός δεν στηρίζεται στο ορθό μερίδιο το οποίο υποθήκευσαν οι Αιτητές στους Καθ’ ων η Αίτηση επί του Ακινήτου με βάση την Υποθήκη με αριθμό [ ].
2. Η Ειδοποίηση ΙΑ ημερομηνίας 25/9/2025 αναφέρεται σε πλειστηριασμό των 4/8 μεριδίου επί του Ακινήτου των Αιτητών ενώ το Δελτίο Ηλεκτρονικού Πλειστηριασμού αναφέρεται και/ή πλειστηριάζει μερίδιο 6/8.
3. Με την Υποθήκη με αριθμό [ ] οι Αιτητές υποθήκευσαν μερίδιο 2/8 έκαστος επί του Ακινήτου δηλαδή συνολικό μερίδιο 4/8 του Ακινήτου.
4. Η Ειδοποίηση ΙΑ την οποία έλαβαν ξεχωριστά οι Αιτητές αναφέρεται σε διπλάσιο μερίδιο από ότι έκαστος υποθήκευσε επί του Ακινήτου (2/8)»
Όσο διασταλτικά και να ερμηνεύσω τους παραπάνω λόγους έφεσης - περιλαμβανομένης και της σχετικής αιτιολογίας τους η οποία εκτίθεται και αυτή στο σώμα της έφεσης στη συνέχεια - αδυνατώ να αντιληφθώ σε ποιο από τους παραπάνω αναγνωρισμένους λόγους έφεσης μπορούν να υπαχθούν.
Έπεται ότι και οι τρεις λόγοι ένστασης στην έφεση είναι βάσιμοι. Η οποία - έφεση - ως νόμω αβάσιμη είναι έκθετη σε απόρριψη.
Η έφεση απορρίπτεται.
Αναφορικά με τα έξοδα δε βλέπω για ποιο λόγο μπορώ να αποστώ του κανόνα ότι ακολουθούν το αποτέλεσμα. Με αυτό δεδομένο, τα έξοδα της έφεσης, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο επιδικάζονται υπέρ των εφεσίβλητων και σε βάρος των εφεσειόντων 1 και 2.
(Υπ.) ….…………………………..
Κ. Κωνσταντίνου, Π.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
/ΚΚ
Subject: Civil/Other Actions /Final/Interim
(Αναφορά: Πολιτική - Έφεση για παραμερισμό της ειδοποίησης κατά τον Τύπο «ΙΑ»)
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο