ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Α. Κάρνου, Α.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 462/2025
Μεταξύ:
P.S.D Land and Buildings Cyprus Limited
Ενάγουσας
-και-
Αγγελίνας Σωτηρίου από τη Λεμεσό
Εναγομένων
Ημερομηνία: 8 Μαΐου 2026
Εμφανίσεις:
Για την Ενάγουσα - Αιτούσα: κα Μ. Τζιουτ για ΗΛΙΑΣ ΝΕΟΚΛΕΟΥΣ & ΣΙΑ Δ.Ε.Π.Ε.
Για την Εναγόμενη – Καθ’ ης η Αίτηση: κα Κ. Πιερούδη
ΑΠΟΦΑΣΗ
(σε αίτηση για έκδοση συνοπτικής απόφασης)
Κατόπιν διαδικασίας πώλησης ακινήτου μέσω πλειστηριασμού, η οποία διενεργήθηκε από την εταιρεία Themis Portfolio (S1) Management Holdings Limited στις 19/10/23, η ενάγουσα αγόρασε το αναφερόμενο στην υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Απαίτηση διαμέρισμα (εφεξής: «το διαμέρισμα») και κατέστη εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια αυτού από την 7/12/23.
Ακολούθησαν προσπάθειες από πλευράς ενάγουσας για απόκτηση της κατοχής του εν λόγω διαμερίσματος, οι οποίες όμως δεν ευοδώθηκαν, καθότι το διαμέρισμα κατείχε και συνεχίζει να κατέχει μέχρι σήμερα η εναγoμένη.
Συγκεκριμένα, περί τον Φεβρουάριο 2024, κατόπιν αλληλογραφίας της τότε δικηγόρου της ενάγουσας με τη δικηγόρο της εναγομένης, η τελευταία τους κοινοποίησε αντίγραφο ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 1/3/19, σύμφωνα με το οποίο ο προηγούμενος ιδιοκτήτης του διαμερίσματος, ΠΣ, πατέρας της εναγομένης, το ενοικίασε σε αυτήν για περίοδο δυο ετών από την εν λόγω ημερομηνία, ήτοι μέχρι 28/2/2021 προς Ευρώ 50 μηνιαίως.
Ως ρητώς καταγράφεται στο εν λόγω ενοικιαστήριο έγγραφο «εξ υπαρχής της αποκτήσεως των, το διαμέρισμα υπ’ αριθμό 1 εχρησιμοποιείτο υπό της συζύγου του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη – 1ου συμβαλλομένου και μητέρας της 2ης συμβαλλομένης, ως στέγη του γραφείου της ως συγγραφέως, λογοτέχνιδας, ποιήτριας και δημοσιογράφου».
Στη συνέχεια η ενάγουσα, με επιστολή της τότε δικηγόρου της, ημερομηνίας 16 Απριλίου 2024, προς τη δικηγόρο της εναγομένης, κάλεσε την τελευταία όπως της παραδώσει την κατοχή του διαμερίσματος εντός ταχθείσας προθεσμίας. Σε απάντηση στην εν λόγω επιστολή, στις 25/4/24 η εναγομένη, μέσω επιστολής της δικηγόρου της, αρνήθηκε να παραδώσει στην ενάγουσα την κατοχή του διαμερίσματος, ισχυριζόμενη ότι μετά τη λήξη του πιο πάνω ενοικιαστηρίου εγγράφου κατέστη θέσμια ενοικιάστρια αυτού. Ταυτόχρονα η εναγομένη εξέφρασε πρόθεση και ετοιμότητα να καταβάλει στην ενάγουσα τα οφειλόμενα ενοίκια ύψους Ευρώ 50 μηνιαίως. Με νέα επιστολή προς τη δικηγόρο της εναγομένης, ημερομηνίας 23/5/24, η ενάγουσα απέρριψε την πιο πάνω θέση περί θέσμιας ενοικίασης και αρνήθηκε να αποδεχθεί την καταβολή οποιουδήποτε ποσού ως ενοικίου.
Η υπό κρίση Αίτηση
Στη βάση, μεταξύ άλλων, των πιο πάνω γεγονότων, τα οποία δεν αμφισβητούνται από την εναγομένη, η ενάγουσα καταχώρισε την υπό κρίση αίτηση, στη βάση του Μέρους 24 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023, δια της οποίας εξαιτείται την έκδοση συνοπτικής απόφασης ως οι αξιώσεις της στην υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Απαίτηση.
Συνοπτικά η ενάγουσα αξιώνει την έκδοση απόφασης ή διατάγματος:
i) Παράδοσης από την εναγομένη κενής και ελεύθερης κατοχής του επίδικου διαμερίσματος εντός ταχθείσας προθεσμίας.
ii) Απαγόρευσης στην εναγομένη και σε αντιπροσώπους της να εισέρχονται στο εν λόγω διαμέρισμα μέχρι την παράδοση της κατοχής του στην ενάγουσα.
iii) Πληρωμής από την εναγομένη οποιοδήποτε τελών και επιβαρύνσεων δυνατόν να επιβληθούν από οποιανδήποτε αρχή εν σχέση με το επίδικο διαμέρισμα μέχρι την ημερομηνία παράδοσης της κατοχής.
iv) Απαγόρευσης διενέργεια οποιονδήποτε προσθηκο-μετατροπών εσωτερικά ή εξωτερικά του διαμερίσματος.
v) Διατήρησης του διαμερίσματος σε καλή και λειτουργική κατάσταση με έξοδα της εναγομένης, μέχρι την παράδοση της κατοχής του.
vi) Προστάζοντας την εναγομένη να επιτρέπει στην ενάγουσα ή αντιπροσώπους της να επισκέπτονται το διαμέρισμα εντός τριών ημερών από την αποστολή σχετικής ειδοποίησης προς αυτήν.
vii) Αποζημίωσης της ενάγουσας για οποιαδήποτε έξοδα ή ζημιές ή βλάβες ήθελαν προκύψει ένεκα πράξεων ή ενεργειών της εναγομένης σε σχέση με το επίδικο διαμέρισμα.
viii) Καταβολής ποσού ύψους Ευρώ 50 μηνιαίως από 7/12/23 μέχρι 31/3/25 ως μίσθωμα βάσει της σύμβασης ενοικίασης ημερομηνίας 1/3/19.
ix) Αποζημιώσεις ύψους Ευρώ 2.490 μηνιαίως, ως διαφυγόντα κέρδη με βάση την αγοραία ενοικιαστική αξία του ακινήτου από την 1/4/25 μέχρι την παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής του.
x) Αποζημιώσεις ύψους Ευρώ 3.500 μηνιαίως από την 7/12/2023 μέχρι την παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής του ακινήτου ως πραγματικά έξοδα της ενάγουσας, τα οποία προέκυψαν από την αποστέρηση χρήσης του ακινήτου.
Σε ότι αφορά τα αιτητικά ix) και x) ανωτέρω, δια της ένορκης δήλωσης του EES που συνοδεύει την αίτηση (εφεξής: «η ΕΔ EES») προσκομίστηκε η εξής μαρτυρία:
Το επίδικο διαμέρισμα αγοράστηκε από την ενάγουσα ώστε να χρησιμοποιηθεί από αυτήν ως επαγγελματική στέγη, αλλά και για να διαμείνει σε αυτό ο διευθυντής και μοναδικός της μέτοχος, EES, μαζί με την οικογένειά του. Από την αγορά του επίδικου διαμερίσματος στις 7/12/23 μέχρι σήμερα, ο EES και η οικογένειά του διαμένουν σε άλλο ενοικιαζόμενο διαμέρισμα για το οποίο καταβάλλουν Ευρώ 3.500 μηνιαίως, εφόσον η εναγομένη τους αποστερεί το δικαίωμα χρήσης του επίδικου διαμερίσματος. Το ποσό αυτό αποτελεί, σύμφωνα με την ενάγουσα, ειδική ζημιά την οποία υφίσταται από την 7/12/23 και θα συνεχίσει να υφίσταται μέχρι η εναγομένη να παραδώσει σε αυτήν την κατοχή του διαμερίσματος.
Επιπλέον, η ενάγουσα υποστηρίζει ότι υφίσταται οικονομική ζημιά ύψους Ευρώ 2,490 μηνιαίως, ποσό το οποίο αντιστοιχεί στην ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος όπως αυτή έχει εκτιμηθεί. Σχετικώς επισυνάπτεται στην ΕΔ EES, ως Τεκμήριο 17, έκθεση εκτίμησης του ακινήτου από εμπειρογνώμονα εκτιμητή.
Σε ότι αφορά τη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου, στην ΕΔ EES απορρίπτεται ο ισχυρισμός της εναγομένης περί θέσμιας ενοικίασης, εφόσον, ως αναφέρεται, με βάση το προρρηθέν ενοικιαστήριο έγγραφο το οποίο αυτή παρουσίασε στην ενάγουσα (βλ. Τεκμήριο 7 ΕΔ EES) προκύπτει ότι από την ημερομηνία αγοράς του επίδικου διαμερίσματος από τον προηγούμενό του ιδιοκτήτη, ΠΣ, το 1995, μέχρι και τον Μάρτιο 2019, αυτό χρησιμοποιούνταν από τον ΠΣ και τη σύζυγό του και συνεπώς δεν προσφέρετο προς ενοικίαση πριν την 31/12/99, ως απαιτείται νομολογιακώς ώστε αυτό να θεωρείται ενοικιοστασιακό.
Περαιτέρω, με βάση το εν λόγω ενοικιαστήριο έγγραφο, η εναγομένη φαίνεται να ενοικίαζε από τον ΠΣ ακόμα ένα διαμέρισμα (εφεξής: «το διαμέρισμα 2»), το οποίο εφάπτεται του επίδικου διαμερίσματος. Το διαμέρισμα 2 πωλήθηκε κατόπιν πλειστηριασμού, σε τρίτο πρόσωπο στον οποίο η εναγομένη αρνήθηκε να παραδώσει την κατοχή του διαμερίσματος 2. Ως εκ τούτου το πρόσωπο αυτό καταχώρισε αίτηση έξωσης της εναγομένης στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, το οποίο όμως εκ πρώτης όψεως δεν ικανοποιήθηκε ότι είχε δικαιοδοσία να εξετάσει την εν λόγω αίτηση, λαμβάνοντας υπόψιν και το περιεχόμενο του ενοικιαστηρίου εγγράφου – Τεκμήριο 7 στην ΕΔ EES το οποίο τέθηκε ενώπιόν του.
Ένσταση Εναγομένης
Δια της Ένστασης που καταχώρισε στις 18/12/25, η εναγομένη ενίσταται στην έκδοση συνοπτικής απόφασης εναντίον της, υποστηρίζοντας ότι προβάλλει ουσιαστική και καλόπιστη υπεράσπιση που επιβάλλει τη συνέχιση της διαδικασίας. Συγκεκριμένα, στην Έκθεση Υπεράσπισης που καταχώρισε, η εναγομένη εγείρει προδικαστική ένσταση ισχυριζόμενη ότι το παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την υπόθεση και ότι αποκαλύπτει γεγονότα τα οποία καταδεικνύουν, κατά την κρίση της, ότι η υπόθεση θα πρέπει να οδηγηθεί σε δίκη.
Η εν λόγω Ένσταση συνοδεύεται από ένορκη δήλωση της εναγομένης (εφεξής: «η ΕΔ ΑΣ»), στην οποία προβάλλονται οι εξής ισχυρισμοί: Το επίδικο ακίνητο κτίστηκε πριν το 1999, σε περιοχή για την οποία εφαρμόζεται ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος και κατά το χρόνο εκείνο προσφέρετο για ενοικίαση. Ως εκ τούτου η εναγομένη, ούσα Κύπρια πολίτης, έχει καταστεί θέσμια ενοικιάστρια. Συγκεκριμένα, ως καταγράφεται στην παράγραφο 5 της Έκθεσης Υπεράσπισής της, την οποία η εναγομένη υιοθετεί, μεταξύ των ετών 1995 και 2001, το επίδικο διαμέρισμα προσφέρετο για ενοικίαση και άρχισε να χρησιμοποιείται ως γραφείο από τη μητέρα της, κατά το έτος 2002, κατόπιν επιδιόρθωσης αυτού. Η γενική αναφορά στο ενοικιαστήριο συμβόλαιο - Τεκμήριο 7 στην ΕΔ EES ότι το διαμέρισμα το κατείχε η μητέρα της ως γραφείο, δεν αναιρεί το πιο πάνω γεγονός. Επίσης, η εναγομένη υποστηρίζει ότι το διαμέρισμα τελικά πωλήθηκε σε κάποιον εξάδελφο της μητέρας της, χωρίς να αναφέρει λεπτομέρειες της πώλησης αυτής.
Σε ότι αφορά το προρρηθέν ενοικιαστήριο συμβόλαιο, η εναγομένη συμφωνεί ότι η ίδια παρέμεινε στο διαμέρισμα μετά τη λήξη αυτού και ισχυρίζεται ότι μόλις ενημερώθηκε ως προς τον νέο ιδιοκτήτη του διαμερίσματος, απέστειλε σε αυτόν, μέσω της δικηγόρου της, επιταγές που κάλυπταν όλα τα οφειλόμενα ενοίκια, δυνάμει του εν λόγω συμβολαίου, αλλά αυτές δεν έγιναν αποδεκτές.
Περαιτέρω, η εναγομένη υποστηρίζει ότι ψευδώς και παραπλανητικά ο ομνύων EES ισχυρίζεται ότι σκοπεύει να εγκατασταθεί στο επίδικο διαμέρισμα μαζί με την οικογένειά του, καθότι αφενός ο ίδιος διαθέτει, μέσω της ενάγουσας εταιρείας του, πολλές κατάλληλες οικίες τις οποίες αγόρασε στην Κύπρο, όπου μπορεί να εγκατασταθεί και αφετέρου το επίδικο διαμέρισμα λόγω της διαμόρφωσής του δεν είναι κατάλληλο για διαμονή οικογένειας. Συγκεκριμένα, ως αναφέρεται στην Έκθεση Υπεράσπισής της, την οποία η εναγομένη υιοθετεί, το διαμέρισμα αποτελούσε για πολλά χρόνια το γραφείο της ποιήτριας μητέρας της, Πίτσας Γαλάζη και η εναγομένη το ενοικιάζει για να το χρησιμοποιεί ως επαγγελματική στέγη. Αυτό δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για γραφείο και οικογενειακή κατοικία του ομνύοντα, γιατί είναι πάρα πολύ μικρό για τις ανάγκες οποιασδήποτε οικογένειας.
Ακρόαση:
Κατά την ακροαματική διαδικασία ουδείς εκ των ομνυόντων αντεξετάστηκε. Οι ευπαίδευτες συνήγοροι παρέπεμψαν στη γραπτή μαρτυρία που έχει τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου προς υποστήριξη αίτησης και ένστασης αντίστοιχα και υιοθέτησαν τις γραπτές τους αγορεύσεις. Από πλευράς ενάγουσας η κυρία Τζιουτ υποστήριξε ότι καμία προοπτική επιτυχίας της υπεράσπισης της εναγομένης δεν υπάρχει. Σύμφωνα με τη συνήγορο, προκύπτει ξεκάθαρα από τη σχετική μαρτυρία ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν έχει δικαιοδοσία για εκδίκαση της υπό κρίση διαφοράς. Σε ότι αφορά τις αξιώσεις για αποζημιώσεις, η συνήγορος επέμεινε στην προώθηση αυτών, θεωρώντας ότι η ενάγουσα δικαιούται σε συνοπτική απόφαση αναφορικά με το σύνολο των αξιώσεών της.
Από πλευράς της η κυρία Πιερούδη υποστηρίζει ότι με βάση τη γραπτή μαρτυρία της εναγομένης, το επίδικο διαμέρισμα προσφέρετο για ενοικίαση έως το 2000 και ως εκ τούτου δεδομένου ότι αυτό κτίστηκε πριν το 1999 σε περιοχή που εμπίπτει στο ενοικιοστάσιο, το παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την ως άνω απαίτηση και εν πάση περιπτώσει, το ζήτημα αυτό είναι ουσιώδες και θα πρέπει να κριθεί στο πλαίσιο δίκης.
Νομική Πτυχή:
Ως έχει ήδη αναφερθεί η υπό κρίση αίτηση εδράζεται κατ’ ουσίαν στο Μέρος 24 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας του 2023, το οποίο διέπει τη διαδικασία έκδοσης συνοπτικής απόφασης σε οποιαδήποτε δικαστική διαδικασία, η οποία διεξάγεται σύμφωνα με τους εν λόγω Κανονισμούς.
Ειδικότερα, ως ορίζει ο Κανονισμός 24.2(1)(α)(ii) και (β), το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει συνοπτική απόφαση εναντίον εναγομένου επί του συνόλου απαίτησης ή επί συγκεκριμένου ζητήματος, εάν κρίνει ότι «ο εναγόμενος δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης ή του ζητήματος» και ότι «δεν υπάρχει κανένας άλλος επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη».
Σε ότι αφορά τη διαδικασία, σύμφωνα με τον Κανονισμό 24.3, αίτηση για συνοπτική απόφαση, ως στην προκειμένη περίπτωση, δύναται να καταχωριστεί μετά την καταχώριση σημειώματος εμφάνισης από πλευράς εναγομένου ή κατόπιν άδειας Δικαστηρίου. Εν σχέση με τον ορθό τύπο και περιεχόμενο τέτοιας αίτησης, σχετικός είναι ο Κανονισμός 24.4, σύμφωνα με τον οποίο επιβάλλεται όπως προσδιορίζεται περιεκτικά στην αίτηση οποιοδήποτε νομικό σημείο ή πρόνοια σε έγγραφα στα οποία στηρίζεται ο αιτητής. Επιπλέον, πρέπει στην αίτηση να αναφέρεται η πεποίθηση του αιτητή ότι, με βάση τη μαρτυρία, ο καθ’ ου η αίτηση δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης της απαίτησης και ότι ο αιτητής δεν γνωρίζει άλλο λόγο για τον οποίο η απαίτηση ή κάποιο ζήτημα στα πλαίσια αυτής, θα πρέπει να εκδικαστεί.
Συνεπώς, με βάση το περιεχόμενο της αίτησής της, η ενάγουσα φέρει το βάρος να αποδείξει ότι, στη βάση της μαρτυρίας που έχει προσκομίσει, καθώς και όλων των σχετικών γεγονότων και στοιχείων της υπόθεσης, εύλογα θεωρεί πως δεν υπάρχει καμία πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης, ούτε οποιοσδήποτε επιτακτικός λόγος για διεξαγωγή δίκης.
Εν συνεχεία, εάν και εφόσον η ενάγουσα αποσείσει το βάρος αυτό, η εναγομένη αποκτά το αποδεικτικό βάρος αντίκρουσης της πιο πάνω θέσης, καταδεικνύοντας ότι σε αντίθεση με όσα υποστηρίζει η ενάγουσα, υπάρχει πραγματική προοπτική επιτυχίας υπεράσπισης από πλευράς της ή κάποιο ζήτημα το οποίο θα πρέπει να αποφασιστεί στα πλαίσια δίκης.
Ως υποδεικνύεται στην παράγραφο 24.2.5 του White Book του 2021 ως προς το βάρος απόδειξης σε αιτήσεις για συνοπτική απόφαση, στη βάση πανομοιότυπης πρόνοιας των αγγλικών θεσμών πολιτικής δικονομίας:
«In ED & F Man Liquid Products Ltd v Patel [2003] EWCA Civ 472; EWCA 472, it was said that under r24.2 the overall burden of proof rests on the applicant to establish that there are grounds to believe that the respondent has no real prospect of success and that there is no other reason for a trial [.] If the applicant adduces credible evidence in support of their application, the respondent becomes subject to an evidential burden of proving some real prospect of success or some reason for a trial. The standard of proof required of the respondent is not high. It suffices merely to rebut the applicant's statement of belief [.] The language or r. 24.2 (“no real prospect… no other reason…”) indicates that, in determining the question, the court must apply a negative test. The respondent’s case must carry some degree of conviction: the court is not required to accept without analysis everything said by a party in his statements before the court (ED&F Man Liquid Products Ltd v Patel [2003] EWCA Civ 472; [2003] C.P. Rep. 51 at [10]). In evaluating the prospects of success of a claim or defence judges are not required to abandon their critical faculties (Calland v Financial Conduct Authority [2015] EWCA Civ 192 a [29]). However, the proper disposal of an issue under Pt 24 does not involve the judge in conducting a mini-trial (Swain v Hillman [2001] 1 All E.R. 91). Therefore, the court hearing a Pt 24 application should be wary of trying issues of fact on evidence where the facts are apparently credible and are to be set against the facts being advanced by the other side. Choosing between them is the function of the trial judge, not the judge on an interim application, unless there is some inherent improbability in what is being asserted or some extraneous evidence which would contradict it (Fashion Gossip Ltd v Esprit Telecoms UK Ltd 27 July 2000, unrep., CA; cf. Day v RAC Motoring Services Ltd [1999] 1 All E.R. 1007, per Ward LJ at 1013 propounding the adoption of a negative test on applications to set aside default judgments). When deciding whether the respondent has some real prospect of success the court should not apply the standard which would be applicable at the trial, namely the balance of probabilities on the evidence presented; on an application for summary judgment the court should also consider the evidence that could reasonably be expected to be available at trial (Royal Brompton Hospital NHS Trust v Hammond (No. 5) [2001] EWCA Civ 550, CA).»
(Ο τονισμός είναι του παρόντος Δικαστηρίου).
Περαιτέρω, σε ότι αφορά την έννοια των φράσεων «πραγματική προοπτική επιτυχούς υπεράσπισης» και «επιτακτικός λόγος για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα πρέπει να αποφασιστεί σε δίκη», στην παράγραφο 24.2.3 του White Book του 2021 αναφέρονται τα εξής:
«The following principles applicable to applications for summary judgment were formulated by Lewison J in Easyair Ltd v Opal Telecom Ltd [2009] EWHC 339 (Ch) at [15] and approved by the Court of Appeal in AC Ward & Sons Ltd v Caitlin (Five) Ltd [2009] EWCA Civ 1098; [2010] Lloyd's Rep. I.R. 301 at 24:
i) The Court must consider whether the claimant has a realistic as opposed to a fanciful prospect of success: Swain v Hillman [2001] 1 All E.R. 91;
ii) A "realistic" claim is one that carries some degree of conviction. This means a claim is more than merely arguable: ED & F Man Liquid Products v Patel [2003] EWCA Civ 472 at [8];
iii) In reaching its conclusion the Court must not conduct a "mini-trial": Swain v Hillman;
iv) This does not mean that the court must take at face value and without analysis everything that a claimant says in his statements before the court. In some cases, it may be clear that there is no real substance in factual assertions made, particularly if contradicted with contemporaneous documents: ED & F Man Liquid Products v Patel at [10];
v) However, in reaching its conclusion the court must take into account not only the evidence actually placed before it on the application for summary judgment, but also the evidence that can reasonably be expected to be available at trial: Royal Brompton Hospital NHS Trust v Hammond (No. 5) [2001] EWCA Civ 550;
vi) Although a case may turn out at trial not to be really complicated, it does not follow that it should be decided without the fuller investigation into the facts at trial than is possible or permissible on summary judgment. Thus the court should hesitate about making a final decision without a trial even where there is no obvious conflict of fact at the time of the application, where reasonable grounds exist for believing that a fuller investigation into the facts of the case would add to or alter the evidence available to a trial judge and so affect the outcome of the case: Doncaster Pharmaceuticals Group Ltd v Bolton Pharmaceutical Co 100 Ltd [2007] F.S.R. 3;
vii) On the other hand it is not uncommon for an application under Pt 24 to give rise to a short point of law or construction and, if the court is satisfied that it has before it all the evidence necessary for the proper determination of the question and that the parties have had an adequate opportunity to address it in argument, it should grasp the nettle and decide it. The reason is quite simple: if the respondent's case is bad in law, the sooner that is determined, the better. If it is possible to show by evidence that although material in the form of documents or oral evidence that would put the documents in another light is not currently before the Court, such material is likely to exist and can be expected to be available at trial, it would be wrong to give summary judgment because there would be a real, as opposed to fanciful, prospect of success. However, it is not enough simply to argue that the case should be allowed to go to trial because something may turn up which would have a bearing on the question of construction: ICI Chemicals & Polymers Ltd v TTE Training Ltd [2007] EWCA Civ 725. »
(Ο τονισμός είναι του παρόντος Δικαστηρίου).
Χρήσιμη καθοδήγηση αντλείται επίσης από το σύγγραμμα Zuckerman on Civil Procedure, Principles of Practice, 4η έκδοση, 2021 από το οποίο παραθέτω εκτενές απόσπασμα:
«9.59. An applicant for summary judgment must establish that the respondent has no real prospect of succeeding; it is not for the respondent to show a real prospect of success. A respondent will be called upon to show its hand only if the applicant has established that there are grounds for concluding that the respondent has no real prospect of success.
9.60, In Swain v Hillman Lord Woolf MR said that the “words ‘no real prospect of succeeding’ do not need any amplification, they speak for themselves. The word ‘real’ distinguishes fanciful prospects of success or they [sic] direct the court to the need to see whether there is a ‘realistic’ as opposed to a ‘fanciful’ prospect of success”. It has been said that “real” means that the respondent has to have a case, which is better than merely arguable but has some degree of conviction, even if it is difficult to make out. But even these elaborations fail to convey a clear measure of what has to be established in order to obtain summary judgment and different judges may well have different conceptions of what counts as “real” and what counts as “fanciful” or what is better than “merely arguable”. It is of course not possible to obtain precision in a test of this kind, but adequate consistency can be achieved only if the test is better articulated so that judges can apply it in the context of a shared understanding of its nature and purpose.
9.61 To appreciate the full implications of the test one must first articulate its rationale. The pre-CPR position was that only claimants could apply for summary judgment, and they had to demonstrate that the defendant had “no defense” to the claim. It was not enough for the court to conclude that the defendant was unlikely to succeed in its defence; it had to be convinced beyond reasonable doubt that the defendant could not succeed. As a result, leave to defend had to be given even where the defence was very weak, or “shadowy”, though the court had the power to impose conditions on the leave to defend if it considered the defence to be doubtful or lacking in substance.
9.62 In his Access to Justice reports Lord Woolf found the old rule unsatisfactory because it allowed unmeritorious cases to go to trial when they should have been disposed of summarily. The test of “a real prospect of succeeding” must therefore be understood in the context of the reports’ policy to promote proportionate use of resources. The purpose of the CPR test is to avoid the use of the normal pre-trial and trial procedures for resolving disputes that cannot benefit from use of these procedures. It follows that summary judgment must be given where the normal processes are not likely to turn up something that could make a difference to the outcome.
9.63 Whether a party has a real prospect of success therefore depends on an assessment of two distinct matters: first, whether the party has a real prospect of success on the basis of the facts that are known at the time; and second, whether there is a real prospect that some material support for the party’s case would emerge if the case followed the normal procedural route. It is only when the court is convinced that the party has no real prospect in respect of both these matters that the use of the normal process would be wasteful.
9.64 Support for this interpretation of the test is found in S v Gloucestershire County Council where the Court of Appeal explained that before giving summary judgment the court must be satisfied of the following matters: (1) that it had before it all substantial relevant facts that were reasonably capable of being before it; (2) that those facts were undisputed or there was no real prospect of successfully disputing them; and (3) that there was no real prospect of oral evidence affecting the court’s assessment of the facts. The Court of Appeal stressed that even where there were gaps in the evidence, the court could proceed to summary judgment if there was no real prospect that the gaps would be filled".
(Ο τονισμός είναι του παρόντος Δικαστηρίου).
Εφαρμογή των πιο πάνω αρχών στα γεγονότα:
Από το φάκελο της δικογραφίας προκύπτει ότι η υπό κρίση αίτηση καταχωρίστηκε μετά την καταχώριση σημειώματος εμφάνισης από πλευράς της εναγομένης και ότι στην ΕΔ EES που τη συνοδεύει, καταγράφεται η πεποίθηση του ομνύοντος εκ μέρους της ενάγουσας ότι η εναγομένη δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας υπεράσπισης και ότι η ενάγουσα δεν γνωρίζει οποιοnδήποτε άλλο λόγο για τον οποίο η απαίτηση θα πρέπει να οδηγηθεί σε δίκη. Τα συμπεράσματα αυτά ευλόγως προκύπτουν, κατά την κρίση μου, από το σύνολο της μαρτυρίας που έχει προσκομιστεί από πλευράς ενάγουσας προς υποστήριξη της αίτησης, ήτοι την ΕΔ EES, καθώς και όλα τα τεκμήρια που επισυνάπτονται σε αυτήν για μέρος της απαίτησης, ως αναλυτικά εξηγείται κατωτέρω.
Επομένως, σε ότι αφορά το μέρος της απαίτησης για το οποίο κρίνεται ότι υπάρχει συμμόρφωση της ενάγουσας με τις ανωτέρω προϋποθέσεις των Κανονισμών 24.3(1) και 24.4, θα πρέπει να εξεταστεί κατά πόσον, στη βάση της ένστασης και ένορκης δήλωσης που την υποστηρίζει, η εναγομένη έχει αντικρούσει σε ικανοποιητικό βαθμό τις θέσεις αυτές, καταδεικνύοντας ότι υπάρχει πραγματική προοπτική επιτυχίας της υπεράσπισής της.
Έχοντας μελετήσει με προσοχή τις θέσεις αμφότερων των δυο πλευρών, προέχει, θεωρώ, η εξέταση του κατά πόσον θα πρέπει να δοθεί στην εναγομένη δικαίωμα να εγείρει στα πλαίσια πλήρους ακροαματικής διαδικασίας τον ισχυρισμό ότι το παρόν Δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την ως άνω Απαίτηση.
Προτού δοθεί απάντηση στο πιο πάνω ερώτημα, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η εναγομένη δεν αρνείται ότι η κατ’ ισχυρισμό σύμβαση ενοικίασης στην οποία βασίζεται έχει προ πολλού λήξει και ότι νέα ιδιοκτήτρια του επίδικου διαμερίσματος είναι από την 7/12/23, η ενάγουσα, η οποία της έχει ζητήσει εγγράφως την παράδοση της κατοχής του διαμερίσματος, αρνούμενη να αποδεχτεί συνέχιση της ενοικίασής του έναντι ποσού Ευρώ 50 μηνιαίως. Πέραν τούτου αποτελεί κοινώς αποδεκτό γεγονός ότι το επίδικο διαμέρισμα κατασκευάστηκε πριν την 31/12/1999 και βρίσκεται σε ελεγχόμενη από το ενοικιοστάσιο περιοχή.
Διαφωνία προκύπτει μεταξύ των μερών ως προς το κατά πόσον το διαμέρισμα αυτό προσφέρετο για ενοικίαση πριν την πιο πάνω ημερομηνία, ώστε, σύμφωνα με τα νομολογηθέντα στη Φυσεντζίδη v. K. & C Snooker & Pool Entertainment, πολιτική έφεση αρ.30/2019, ημ.1/6/20, ECLI:CY:AD:2020:A171, να θεωρείται ότι εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.
Tίθεται συναφώς το ερώτημα κατά πόσον η εναγομένη έχει προσκομίσει ικανοποιητικά στοιχεία και μαρτυρία ώστε να καταδείξει ότι καλόπιστα αμφισβητεί τη δικαιοδοσία του παρόντος Δικαστηρίου και ότι υπάρχει προς τούτο ζήτημα το οποίο χρήζει εξέτασης κατά τη δίκη, ή κατά πόσον η εν λόγω θέση της θα πρέπει να απορριφθεί ως προδήλως αβάσιμη και στερούμενη οποιουδήποτε πραγματικού ερείσματος (βλ. L.C.A. DOMIKI LIMITED και ICE DEVELOPERS LTD πολιτική έφεση αρ.473/2011 ημ.28/9/17).
Τονίζεται ότι το κατά πόσον καταδεικνύεται πραγματική πιθανότητα επιτυχίας της υπεράσπισης (real prospect of success) και εν προκειμένω της πιο πάνω θέσης της εναγομένης, αποφασίζεται στη βάση των γεγονότων που είναι ήδη γνωστά και τίθενται ενώπιον του Δικαστηρίου ή λαμβάνοντας υπόψιν ισχυρισμό ότι σχετική μαρτυρία αναμένεται να είναι διαθέσιμη κατά τη δίκη.
Ως αναφέρθηκε προσφάτως από το Εφετείο στην Χαράλαμπος Παναγή κ.α. v. Άντριας Γεωργίου, Πολιτική Έφεση αρ. Ε26/2025, ημ.27/3/26:
« Αφού ο αιτητής με αξιόπιστη μαρτυρία αποσείσει το βάρος ότι δικαιολογείται η πεποίθησή του πως ο καθ’ ου δεν έχει πραγματική προοπτική επιτυχίας της απαίτησης ή υπεράσπισής του, το βάρος εναποτίθεται πλέον στον καθ’ ου η αίτηση να αποδείξει την ύπαρξη τέτοιας πραγματικής προοπτικής επιτυχίας της απαίτησης ή υπεράσπισης του ή την ύπαρξη κάποιου άλλου επιτακτικού λόγου για τον οποίο η υπόθεση ή το ζήτημα θα πρέπει να προχωρήσει σε δίκη.
….
Όπως λέχθηκε και στην ED & F Man Liquid Products v. Pate (2003) EWCA Civ.472 η υπεράσπιση που επιθυμεί εναγόμενος – καθ’ ου να προωθήσει πρέπει να έχει κάποιο βαθμό πειστικότητας, δηλαδή κάτι πέραν του να είναι απλώς συζητήσιμη όπως ίσχυε με βάση την παλιά Δ.18…. »
Στην προκειμένη περίπτωση η εναγομένη βασίζει τη θέση της στην αναφορά της ιδίας ότι «από το 1995 μέχρι το 2001 έγιναν προσπάθειες ενοικιάσεως του ακινήτου και το ακίνητο προσφερόταν για ενοικίαση αυτή την περίοδο». Η τοποθέτηση όμως αυτή, έρχεται σε αντίφαση με το περιεχόμενο του ενοικιαστηρίου εγγράφου – Τεκμήριο 7 στην ΕΔ EES στο οποίο επίσης η εναγομένη βασίζεται. Συγκεκριμένα, ως ρητώς καταγράφεται στην τελευταία παράγραφο της πρώτης σελίδας του εν λόγω ενοικιαστηρίου εγγράφου, το επίδικο διαμέρισμα εξ υπαρχής της αποκτήσεως του από τον ΠΣ, δηλαδή από το έτος 1995 και όχι από το έτος 2002 ως η εναγομένη ισχυρίζεται, χρησιμοποιούνταν από τη σύζυγό του, ως στέγη του γραφείου της. Πέραν τούτου δεν έχουν τεθεί ενώπιον μου οποιεσδήποτε λεπτομέρειες ή γεγονότα ικανά να καταδείξουν ότι το επίδικο διαμέρισμα όντως προσφέρετο προς ενοικίαση πριν το τέλος του 1999, παρά την αντίθετη αναφορά στο ενοικιαστήριο έγγραφο. Δεν υπάρχει καν αναφορά από πλευράς εναγομένης με ποιο τρόπο η ίδια έλαβε γνώση της κατ’ ισχυρισμό διάθεσης του διαμερίσματος προς ενοικίαση, ούτε με ποιο τρόπο έγιναν οι κατ’ ισχυρισμό προσπάθειες για ενοικίαση αυτού, ούτε προβλήθηκε η οποιαδήποτε θέση από πλευράς της ότι τέτοια συγκεκριμένη μαρτυρία αναμένεται να είναι διαθέσιμη κατά τη δίκη.
Υπενθυμίζεται στο σημείο αυτό ότι αν και δεν αναμένεται οι θέσεις της εναγομένης να αποδειχθούν στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων, εντούτοις, θα πρέπει να είναι σε κάποιο βαθμό πειστικές, στη βάση συγκεκριμένης μαρτυρίας και στοιχείων. Στείρα άρνηση των θέσεων της ενάγουσας και ατεκμηρίωτες αναφορές περί έλλειψης δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου, δεν δικαιολογούν την παραχώρηση άδειας για υπεράσπιση. Άλλωστε σκοπός της όλης διαδικασίας έκδοσης συνοπτικής απόφασης δεν είναι άλλος από την αποφυγή αχρείαστης και άσκοπης σπατάλης δικαστικού χρόνου και δημιουργίας εξόδων για δίκες στις οποίες δεν υπάρχει κανένα ζήτημα που πρέπει να εκδικαστεί.
Για τους πιο πάνω λόγους καταλήγω ότι με βάση όλα τα δεδομένα που έχουν τεθεί ενώπιον μου δεν έχει καταδειχθεί ρεαλιστική πιθανότητα επιτυχίας της προβληθείσας θέσης της εναγομένης περί θέσμιας ενοικίασης του επίδικου διαμερίσματος.
Πέραν τούτου το γεγονός ότι η εναγομένη συνεχίζει να κατέχει το επίδικο διαμέρισμα, παρά την αλλαγή του ιδιοκτησιακού του καθεστώτος, δεν καταδεικνύει αφ’ εαυτού ρεαλιστική προοπτική επιτυχίας της υπεράσπισης. Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Κεφ.148, κάτοχος ακίνητης ιδιοκτησίας θεωρείται «το πρόσωπο το οποίο δικαιούται έναντι του κυρίου ακίνητης ιδιοκτησίας να κατέχει ή χρησιμοποιεί αυτή και ελλείψει τέτοιου προσώπου τον κύριο της ιδιοκτησίας αυτής». Ως σχετικώς αναφέρεται στην Adamou v. Christofi (1974) 1 CLR 100, εν σχέση με το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης «There is no doubt that a de facto possession gives a right to retain the possession and undisputed enjoyment as against all wrong-doers, except the lawful owner» (Ο τονισμός είναι του παρόντος Δικαστηρίου). Παραπέμπω επίσης στο σύγγραμμα Clerk & Lindsell on Torts, 22η έκδοση, Κεφάλαιο 19, παραγράφους 12-28 έως 19-29, σύμφωνα με το οποίο η απαίτηση για ανάκτηση κατοχής του ακινήτου από τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη αυτού, του δίδει δικαίωμα για έγερση Αγωγής για παράνομη επέμβαση.
Επομένως, είναι ορθή η θέση της ενάγουσας ότι αφ’ ης στιγμής ζήτησε από την εναγομένη να της παραδώσει κενή και ελεύθερη κατοχή του επίδικου διαμερίσματος εντός ταχθείσας προθεσμίας, αλλά αυτή αρνήθηκε να το πράξει, η εναγομένη κατέστη παράνομη επεμβασίας.
Με βάση το ανωτέρω σκεπτικό, καταλήγω ότι η ενάγουσα δικαιούται σε έκδοση συνοπτικής απόφασης υπέρ της για παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής του επίδικου διαμερίσματος εντός πέντε ημερών από την επίδοση του διατάγματος, ως περιγράφεται στην παράγραφο Ι του Εντύπου Απαίτησης και ως εκ τούτου εκδίδεται σχετικό διάταγμα. Επιπλέον, εκδίδεται διάταγμα δια του οποίου απαγορεύεται στην εναγομένη και σε οποιονδήποτε αντιπρόσωπο αυτής να εισέρχεται στο επίδικο διαμέρισμα, καθώς επίσης και να προβαίνει σε οποιεσδήποτε μετατροπές, προσθήκες ή αλλαγές επί του διαμερίσματος, μετά τη λήξη της πιο πάνω προθεσμίας (αιτητικά II και IV). Πέραν τούτων, εκδίδεται υπέρ της ενάγουσας και εναντίον της εναγομένης απόφασης για καταβολή ποσού ύψους Ευρώ 50 μηνιαίως από 7/12/23 μέχρι 31/3/25 ως ενοίκιο δυνάμει της σύμβασης ενοικίασης ημερομηνίας 1/3/19, ως το αιτητικό VIII του Εντύπου Απαίτησης.
Σε ότι αφορά την αξίωση της ενάγουσας για αποζημιώσεις ύψους Ευρώ 2.490 συνεπεία παράνομης επέμβασης (αιτητικό IX), καθοδήγηση αντλείται από την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου ημερομηνίας 9/1/24, στην Πολιτική Έφεση αρ. Ε205/2017, μεταξύ MYKHTAR MOHAMED AL NWILI v. MAREMONTE INVESTMENTS LTD δια της οποίας παραμερίστηκε συνοπτική απόφαση που είχε εκδοθεί στη βάση της Διαταγής 18 των προηγούμενων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας. Η εν λόγω υπόθεση αφορούσε αξίωση για παράδοση κενής και ελεύθερης κατοχής ακινήτου και για αποζημιώσεις ύψους Ευρώ 1.500 μηνιαίως, στη βάση της ενοικιαστικής αξίας του ακινήτου, μέχρι την παράδοσης της κατοχής.
Το Ανώτατο Δικαστήριο, δια του Μαλαχτού Δ., σημείωσε ότι η αξίωση για αποζημιώσεις στη βάση εκτίμησης της αξίας του ακινήτου, έπρεπε να αποδειχθεί με μαρτυρία η οποία να γίνει αποδεκτή από το Δικαστήριο κατόπιν αξιολόγησης αυτής «στο πλαίσιο της μόνης προσφερόμενης διαδικασίας, της «κανονικής» δίκης». Επιπλέον, αναφέρθηκαν από το Εφετείο τα εξής:
«Υπόλογος ή όχι να πληρώσει αποζημιώσεις για την κατοχή της κατοικίας μέχρι την παράδοσή της, ο Εφεσείων είχε κάθε δικαίωμα να αντεξετάσει τον εκτιμητή της Εφεσίβλητης και να παρουσιάσει και δικό του για να κατδείξει ότι η ενοικιαστική αξίας της κατοικίας ήταν μικρότερη και συνεπώς και η αποζημίωση που όφειλε να καταβάλει πιο μικρή. Αυτό μόνο στο πλαίσιο της «κανονικής» δίκης μπορούσε να γίνει».
Αν και η πιο πάνω Έφεση κρίθηκε στη βάση της Δ.18 των προηγούμενων Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, αυτή τυγχάνει θεωρώ εφαρμογής και σε σχέση με αιτήσεις για έκδοση συνοπτικής απόφασης στη βάση των νέων Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας (βλ. Χαράλαμπος Παναγή κ.α. v. Άντριας Γεωργίου ανωτέρω).
Εν προκειμένω σημειώνεται ότι ο ομνύων, EES, ο οποίος έδωσε έγγραφη μαρτυρία εκ μέρους της ενάγουσας ως προς το ύψος των αποζημιώσεων που αξιώνονται, δεν είναι πρόσωπο που έχει ιδίαν γνώση της αξίας του ακινήτου, αλλά βασίστηκε, κατά τη μαρτυρία του, σε έκθεση εκτίμησης άλλου προσώπου, τον οποίο η εναγομένη δεν είχαν την ευκαιρία να αντεξετάσει και να αμφισβητήσει στα πλαίσια της υπό κρίση διαδικασίας.
Σε ότι αφορά την αξίωση της ενάγουσας για αποζημιώσεις ύψους Ευρώ 3.500, ως ειδικές ζημιές, τις οποίες κατ’ ισχυρισμό υφίσταται, κρίνω ότι το ζήτημα αυτό θα πρέπει επίσης να οδηγηθεί σε δίκη, ώστε να αποφασιστεί κατά πόσον η ενάγουσα δικαιούται ή όχι το εν λόγω ποσό πέραν των αποζημιώσεων που αξιώνει ως ενοικιαστική αξία του ακινήτου. Σχετικώς σημειώνεται η μαρτυρία της εναγομένης ότι το επίδικο διαμέρισμα δεν είναι κατάλληλο για χρήση ως κατοικία οικογένειας και ότι ως εκ τούτου δεν αληθεύει ο ισχυρισμός του ομνύοντος ESS ότι σκοπός της ενάγουσας ήταν και εξακολουθεί να είναι η χρήση αυτού ως κατοικία του ιδίου και της οικογένειάς του.
Σε δίκη θα πρέπει επίσης κατά την κρίση μου να οδηγηθούν και οι υπόλοιπες αξιώσεις της ενάγουσας (αιτητικά III, V, VI και VII) για τις οποίες δεν έχει προσκομίσει επαρκή και σαφής μαρτυρία που να καταδεικνύει ότι η ενάγουσα δικαιούται σε έκδοση απόφασης ως τα εν λόγω αιτητικά και ότι η εναγομένη δεν έχει οποιαδήποτε υπεράσπιση σε σχέση με αυτά.
Κατάληξη:
Για τους λόγους που εξηγούνται ανωτέρω, εκδίδεται συνοπτική απόφαση υπέρ της ενάγουσας και εναντίον των εναγομένων ως τα αιτητικά I, II, IV και VIII του Εντύπου Απαίτησης με τις τροποποιήσεις που καταγράφονται ανωτέρω.
Σε ότι αφορά τα υπόλοιπα αιτητικά, δίδεται άδεια στην εναγομένη να προωθήσει την υπεράσπιση που έχει ήδη καταχωρίσει στα πλαίσια κανονικής δίκης.
Τα έξοδα της διαδικασίας, επιδικάζονται υπέρ της ενάγουσας και εναντίον της εναγομένης, μειωμένα κατά το 1/3, εφόσον η αίτηση έχει πετύχει μερικώς. Ως προς το ύψος των εξόδων, θα ακολουθήσει συνοπτικός υπολογισμός τους από το Δικαστήριο στη βάση των καταλόγων εξόδων που έχουν καταχωριστεί εκ μέρους της ενάγουσας.
…………………………
Α. Κάρνου Α.Ε.Δ.
Πιστό Αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο