ΣΤΟ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ
ΕΝΩΠΙΟΝ: Ε. Δημητρίου- Παναγή, Α.Ε.Δ.
Αρ. Αγωγής: 560/2015
Μεταξύ:
DELTA CREDIT PURCHASER LIMITED
Ενάγουσας
-και-
1. Larisa Nikolaeva
2. Mikhail Nikolaev
3. ARISTO DEVELOPERS LTD
4. Alea Limassol Star Ltd,
Εναγόμενων
Ημερομηνία: 21.09.2026
Εμφανίσεις:
Για Ενάγουσα: κ. Γ. Πότσης για Πατρίκιος Παύλου & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε
Για Εναγόμενους 3 και 4: κ. Λ. Χατζηκυριάκος για Κ.Π. Ερωτοκρίτου & Σία Δ.Ε.Π.Ε
ΤΕΛΙΚΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
Ιστορικό:
Με την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο αγωγή που καταχωρήθηκε στις 09.02.15 με ειδικώς οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα, αρχικά από την Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λίμιτεδ η οποία υποκαταστάθηκε από την ανωτέρω ενάγουσα, αξιωνόταν εναντίον των εναγόμενων 1 και 2 και προς όφελος της ενάγουσας ποσό εκ €55.950,00, πλέον τόκο προς 7,887% από 17.02.2014 επί ποσού €55.950,00 μέχρι εξοφλήσεως με δικαίωμα κεφαλαιοποίησης των τόκων 2 φορές το χρόνο, ήτοι στις 30 Ιουνίου και 31 Δεκεμβρίου εκάστου έτους. Επιπλέον αξιώνονταν εναντίον των εναγόμενων 1, 3 και 4 διατάγματα απορρέοντα από συμφωνία εκχώρησης αγοραπωλητηρίου εγγράφου.
Η αγωγή επιδόθηκε στους εναγόμενους 3 και 4 και οι οποίοι προώθησαν υπεράσπιση. Σε σχέση με τους εναγόμενους 1 και 2 ακολούθησε της καταχώρησης αίτηση για επίδοση εκτός δικαιοδοσίας και εκδόθηκαν επιπλέον διατάγματα ανανέωσης της ισχύος του κλητηρίου. Η αγωγή εν τέλει επιδόθηκε στην εναγόμενη 1 και η οποία παρέλειψε να καταχωρήσει εμφάνιση με αποτέλεσμα στις 06.04.2023 να εκδοθεί απόφαση εναντίον της σε ότι αφορά το ποσό ενώ για τα διατάγματα η αίτηση παρέμεινε για απόδειξη μέχρι το στάδιο ολοκλήρωσης της αγωγής σε σχέση με την εναγόμενη 3.
Σε σχέση με τον εναγόμενο 2 και μετά την έκδοση διαταγμάτων ανανέωσης της ισχύος του κλητήριου που έπαυσαν να έχουν χρονική ισχύ η αγωγή δεν προωθήθηκε περαιτέρω και ως εκ τούτου αυτή δια της παρούσας απορρίπτεται.
Η αγωγή παρέμεινε για ακρόαση αναφορικά με τους εναγόμενους 3 και 4. Η ακροαματική διαδικασία ξεκίνησε και ολοκληρώθηκε από Επαρχιακό Δικαστή ως ασκούσε τότε καθήκοντα και η τελική απόφαση επιφυλάχθηκε στις 10.06.2025. Για λόγους που αφορούν την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστικού Συμβουλίου ημερ.27.6.25 η υπηρεσία του Ε.Δ τερματίστηκε ως εκ τούτου δόθηκαν, με πρακτικό ημερ.19.02.26, οδηγίες από τον Διοικητικό Πρόεδρο του Ε.Δ Λεμεσού για την εξ’ υπαρχής (de novo) εκδίκαση της και όπως αυτή τεθεί ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου.
Τα δικόγραφα:
Με βάση την εκδοχή της ενάγουσας η Τράπεζα Κύπρου ήταν κατά τον ουσιώδη χρόνο δημόσια εταιρεία περιορισμένης ευθύνης δεόντως εγγεγραμμένη με βάση την Κυπριακή Νομοθεσία και διεξήγαγε τραπεζιτικές επιχειρήσεις και/ή χρηματοδοτικές εργασίες σε ολόκληρη την Κύπρο. Δυνάμει έγγραφης συμφωνίας ημερ. 12.08.2011 συμφωνήθηκε όπως η Ενάγουσα εγκρίνει στην Εναγόμενη 1 δάνειο τακτής προθεσμίας με αρ. [ ] για ποσό εκ €48.474,15 υπό συγκεκριμένους όρους οι οποίοι καταγράφονται. 
Ειδικότερα και μεταξύ άλλων η αποπληρωμή θα γινόταν, εκτός αν οι Ενάγοντες ζητούσαν άμεση εξόφληση, με 80 τριμηνιαίων δόσεων εκ €1.162,14 εκάστη με έναρξη την 18.02.2012 και των υπολοίπων κάθε τρεις μήνες την 18ην ημέρα μέχρι τελείας εξοφλήσεως την 18.01.2032. Οι δόσεις θα χρεώνονται στο λογαριασμό της Εναγόμενης. Τα χρεωστικά υπόλοιπα θα χρεώνονταν με κυμαινόμενο επιτόκιο 6 μηνών Euribor προσαυξημένο κατά 5,50%. Κατά την υπογραφή της συμφωνίας το επιτόκιο ανερχόταν σε 1,631% Euribor εξαμηνιαίως με προσαύξηση5,50% ετησίως ήτοι σύνολο 7,131% και ο τόκος Θα κεφαλαιοποιείτο κάθε έξι μήνες, ήτοι την 30ην Ιουνίου και 31ην Δεκεμβρίου εκάστου έτους.
Προς εξασφάλιση των Εναγόντων και των τραπεζικών χρηματοδοτικών διευκολύνσεων και/ή πιστώσεων πού παραχωρήθηκε ο Εναγόμενος 2 παραχώρησε εγγύηση με την υπογραφή συμφωνίας ημερ.12.08.2011 όπως και οι Εναγόμενοι 3 με την υπογραφή συμφωνίας εγγύησης ημ.19.10.2011. H ευθύνη των Εναγόμενων 3 περιορίζεται μέχρι το ποσό των €48.474,15 πλέον τόκους, προμήθειες, τραπεζικά δικαιώματα, δικηγορικά και άλλα έξοδα. Οι Ενάγοντες με γραπτή βεβαίωση ημερ. 25.01.12 διαβεβαίωσαν τους εναγόμενους 3 ότι δεν θα προχωρήσουν στη λήψη δικαστικών μέτρων εναντίον τους με βάση την εγγύηση σε περίπτωση που παρατηρηθεί οποιοδήποτε πρόβλημα στην αποπληρωμή του δανείου, πριν την πάροδο 5 ετών από τις 25.1.2012, υπό όρους και προϋποθέσεις. Ως περαιτέρω εξασφάλιση η εναγόμενη 1 μέσω εγγράφου εκχωρήσεως γενομένου μεταξύ Εναγόντων και των Εναγόμενων 1, 3 και 4 εκχώρησε προς όφελος των Εναγόντων όλα τα δικαιώματα της τα οποία απορρέουν από το αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερ. 25.10.06 για το ποσό των Λ.K.52.300,00 (€89.359,86) υπό την ιδιότητας της εναγόμενης 1 ως αγοράστριας και των εναγόμενων εταιρειών 3 και 4 ως πωλητών για το διαμέρισμα με αριθμό 4 Block K στο Area 15 στο [ ] στο τεμάχιο 402, το οποίο καλύπτεται με αρ. εγγραφής 19867 φύλλο/σχέδιο 54/47 στο [ ] (Job no 762) στην τοποθεσία «Κάτω Λούρα» στον Πύργο στην επαρχία Λεμεσού. Όροι του εν λόγω εγγράφου είναι μεταξύ άλλων ότι η εναγόμενη 1 εκχωρεί προς τους Ενάγοντες όλα τα δικαιώματα της τα οποία απορρέουν από το αγοραπωλητήριο και ειδικότερα το δικαίωμα της για ειδική εκτέλεση της σύμβασης και εγγραφή του ακινήτου στο όνομα της και/ή το δικαίωμα της για αγωγή λόγω παράβασης της σύμβασης και αξίωση αποζημίωσης. Οι Ενάγοντες έχουν το δικαίωμα να κινήσουν τις δικαστικές διαδικασίες χωρίς την προηγούμενη έγκριση της εκχωρήτριας η οποία και υποχρεούται να γίνει μέλος της διαδικασίας για την αποτελεσματική άσκηση των δικαιωμάτων των Εναγόντων. Περαιτέρω οι Ενάγοντες έχουν το απόλυτο δικαίωμα όταν οι υποχρεώσεις της Εναγόμενης 1 καταστούν ληξιπρόθεσμες και απαιτητές, να ζητήσουν εγγραφή του κτήματος στο όνομα τούς και/ή να προβούν σε πώληση των δικαιωμάτων τους οπότε και το κτήμα Θα μεταβιβασθεί στην Εναγόμενη 1. Αν οι εξασφαλισμένες υποχρεώσεις με την παρούσα συμφωνία γίνουν απαιτητές και πληρωτέες, οι Ενάγοντες μπορούν να ζητήσουν από τους Πωλητές την εγγραφή της περιουσίας στο όνομα τους και/ή την Υποθήκη της και/ή να προχωρήσουν με την πώληση των δικαιωμάτων τούς βάσει της Συμφωνίας. Οι Ενάγοντες με επιστολή τους ημερομηνίας 28.09.12 που απέστειλαν στην Εναγόμενη 1, την πληροφόρησαν ότι το ανωτέρω Δάνειο παρουσίαζε σημαντικές καθυστερήσεις και την κάλεσαν όπως εντός 21 ημερών καταβάλει τις καθυστερημένες δόσεις της. Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης της ολόκληρο το χρεωστικό υπόλοιπο θα επιβαρύνετε με τόκο υπερημερίας προς 3,00% και με άλλα έξοδα. Περαιτέρω οι Ενάγοντες με επιστολή τους ημερομηνίας 28.09.12 πού απέστειλαν στους Εναγόμενους 2 και 3 τους ενημέρωσαν ότι η Εναγόμενη 1 δεν τηρεί τις υποχρεώσεις της και ότι βασίζονται στις συμφωνίες εγγύησης και τους κάλεσαν όπως εντός 21 ημερών να συμμορφωθούν με τούς όρους αυτής και καταβάλουν το ποσό των καθυστερημένων δόσεων. Λόγω παράβασης των όρων της συμφωνίας Δανείου και παράλειψης των Εναγόμενων 1, 2 και 3 να συμμορφωθούν με το περιεχόμενο των επιστολών των Εναγόντων, οι τελευταίοι με επιστολές τους ημερ.17.2.2014 προς τους 1, 2 και 3 τους γνωστοποίησαν τον τερματισμό του λογαριασμού και της συμφωνίας. 
Οι Ενάγοντες ειδοποίησαν και τους Εναγόμενους 4 για τις καθυστερήσεις και τις προειδοποιητικές επιστολές αλλά και για τον τερματισμό. Το οφειλόμενο υπόλοιπο ανερχόταν στο ποσό της αξίωσης ανωτέρω. Στη βάση αυτής της εκδοχής πέραν της αξίωσης του ποσού εναντίον των εναγόμενων 1 και 2 αξιώνουν εναντίον των 1, 3 και 4:
- Απόφαση με την οποία να αναγνωρίζεται ότι οι Ενάγοντες έχουν όλα τα δικαιώματα που απορρέουν από το αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερ. 25.10.06 και ειδικότερα το δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης.
- Απόφαση με την οποία να αναγνωρίζεται ότι οι Ενάγοντες έχουν δικαίωμα να πωλήσουν και/ή αγοράσουν οι ίδιοι και/ή διαθέσουν το ακίνητο και/ή τα δικαιώματα τους που απορρέουν από την εκχώρηση του πωλητηρίου εγγράφου προς οποιοδήποτε πρόσωπο και σε οποιαδήποτε τιμή, με ιδιωτική πώληση και/ή δια προσφορών και/ή δια δημοσίου πλειστηριασμού, για εξόφληση και/ή έναντι του εξ’ αποφάσεως χρέους και των εξόδων πώλησης και επιστροφή οποιουδήποτε τυχόν περισσεύματος από το προϊόν της πώλησης στην Εναγόμενη 1 και/ή να αγοράσουν και/ή μεταβιβάσουν το ακίνητο στο όνομα τούς.
- Απόφαση με την οποία να αναγνωρίζεται ότι οι Ενάγοντες έχουν δικαίωμα κατοχής τον και/ή να διατάσσεται ότι έχουν το δικαίωμα ανάκτησης από την
Εναγόμενη 1 και/ή από οποιονδήποτε ελεύθερης και κενής κατοχής του επίδικού ακίνητού.
- Διάταγμα με το οποίο οι Ενάγοντες να εξουσιοδοτούνται και/ή να επιτρέπεται στους Ενάγοντες να ακυρώσουν και να αποσύρουν το αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερ. 25.10.06 από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού.
- Διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Λεμεσού όπως αποσύρει και διαγράψει από τα μητρώα του το αγοραπωλητήριο έγγραφο ημερομηνίας 25.10.06.
- Διάταγμα με το οποίο να εξουσιοδοτούνται οι Ενάγοντες να πωλήσουν και/ή αγοράσουν οι ίδιοι και/ή να επιτρέπεται στους Ενάγοντες να διαθέσουν το ακίνητο και/ή τα δικαιώματα τους που απορρέουν από την εκχώρηση του πωλητηρίου προς οποιονδήποτε πρόσωπο και/ή να το αγοράσουν οι ίδιοι και σε οποιαδήποτε τιμή, με ιδιωτική πώληση και/ή δια προσφορών και/ή δια δημοσίου πλειστηριασμού, για εξόφληση και/ή έναντι τον εξ αποφάσεως χρέους και των εξόδων πώλησης και επιστροφή οποιονδήποτε τυχόν περισσεύματος από το προϊόν της πώλησης στην Εναγόμενη 1 και/ή να μεταβιβάσουν το ακίνητο στο όνομα τούς.
Οι εναγόμενοι 3 και 4 καταχώρησαν ξεχωριστό δικόγραφο υπεράσπισης με ταυτόσημους όμως στην πλειοψηφία τους ισχυρισμούς. Ειδικότερα αρνούνται όλους μαζί και κάθε ένα ξεχωριστά τούς ισχυρισμούς των Εναγόντων εκτός όπου υπάρχει παραδοχή. Προβάλλουν καταρχήν προδικαστική ένσταση ότι η αγωγή εναντίον τους είναι πρόωρη και δεν αποκαλύπτει αγώγιμο δικαίωμα εναντίον τους και/ή παράβαση οποιασδήποτε υποχρέωσης τους έναντι των Εναγόντων. Άνευ βλάβης αυτής της ένστασης παραδέχονται την ιδιότητα της ενάγουσας και την παραχώρηση δανείου την 12.08.11 προς την εναγόμενη 1. Σε ότι αφορά τους ισχυρισμούς για τους όρους της σύμβασης τους αγνοούν και συνεπώς τους αρνούνται. Η εναγόμενη 3 με την δική της υπεράσπιση παραδέχεται επιπλέον ότι την 19.11.11 εγγυήθηκε την Εναγόμενη 1 για το αναφερόμενο ποσό και περαιτέρω ισχυρίζεται ότι την 25.01.2012 έλαβε γραπτή/ενυπόγραφη βεβαίωση από τούς Ενάγοντες ότι για περίοδο 5 ετών από την ημερομηνία της βεβαίωσης αυτής δε θα προχωρούσαν στη λήψη δικαστικών μέτρων εναντίον τους και ως εκ τούτου η καταχώρηση της αγωγής εναντίον τους είναι πρόωρη. Πέραν των ανωτέρω ισχυρίζονται ότι προέβησαν σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας για το διαμέρισμα αντικείμενο του πωλητηρίου. Ο τίτλος έχει εκδοθεί και τούτο είναι σε γνώση των εναγόντων. Οι εναγόμενοι δεν έχουν προβεί σε οιανδήποτε πράξη ή παράλειψη που να δημιουργεί αγώγιμο δικαίωμα εναντίον τους. Αρνούνται τους λοιπούς ισχυρισμούς και επαναλαμβάνουν ότι έχουν προβεί σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για την έκδοση τίτλου, αυτός εκδόθηκε και ουδέποτε αρνήθηκαν να συμμορφωθούν με τις οδηγίες των Εναγόντων εάν η Εναγόμενη 1 τους ξοφλούσε. Παραδέχονται ότι έχουν ειδοποιηθεί από τους Ενάγοντες ότι η Εναγόμενη 1 δεν τήρησε τις υποχρεώσεις της. Ισχυρίζονται επιπλέον ότι οι ενάγοντες δεν νομιμοποιούνται να αιτούνται τις αιτούμενες θεραπείες εναντίον τους πριν την εκπλήρωση όλων των υποχρεώσεων της Εναγόμενης 1 προς αυτούς και περαιτέρω ισχυρίζονται ότι η Ε/Α δεν αποκαλύπτει αγώγιμο δικαίωμα εναντίον τους.
Οι ενάγοντες με τις απαντήσεις στις υπερασπίσεις των εναγόμενων 3 και 4 αρνούνται όλους τους ισχυρισμούς που είναι αντίθετοι με την εκδοχή τους και εμμένουν στις θέσεις και αξιώσεις τους.
Η Ακρόαση της Αγωγής:
Η ακρόαση της αγωγής ολοκληρώθηκε με την παρουσία δύο μαρτύρων. Ο Μ.Ε.1, κ. Ανδρέας Αλεξάνδρου εκ μέρους της ενάγουσας και ο Μ.Υ.1, κ. Αντώνης Αντωνίου εκ μέρους των εναγόμενων 3 και 4. Συνολικά κατατέθηκαν 29 τεκμήρια.
Αναφέρω εξαρχής ότι τα γεγονότα που περικλείουν την διαφορά δεν φαίνεται να αμφισβητούνται και κύριο αντικείμενο της παρούσας απόφασης αποτελεί η ερμηνεία των εγγράφων και συμφωνιών.
Θα παραθέσω το ουσιαστικό μέρος της μαρτυρίας εκάστου μάρτυρα.
Ο Μ.Ε.1 κατέθεσε για σκοπούς κυρίως εξέτασης του γραπτή δήλωση, Έγγραφο Α. Είναι υπάλληλος της εταιρείας DoValue Cyprus Limited η οποία στη βάση συμφωνίας διαχείρισης και ρύθμισης δανείων με την ενάγουσα ενεργεί για λογαριασμό της. Κατέθεσε ως τεκμήριο 1 πιστοποιητικό αλλαγής ονόματος. Για την εξουσιοδότηση του τόσο από την ενάγουσα όσο και από την εργοδότρια εταιρεία κατέθεσε γενικό πληρεξούσιο έγγραφο ως τεκμήριο 2. Σε ό,τι αφορά την αρχική ενάγουσα, Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λιμιτεδ, κατέθεσε δέσμη εγγράφων αναφορικά με το πιστοποιητικό σύστασης και άδειας διεξαγωγής τραπεζικών εργασιών ως τεκμήριο 3. Η υφιστάμενη ενάγουσα είναι αγοραστής πιστώσεων σύμφωνα με το σχετικό νόμο. Ως τεκμήριο 4 κατέθεσε αντίγραφο της ειδοποίησης που καταχωρήθηκε στο φάκελο της παρούσας αγωγής και ως τεκμήριο 5 κατάλογο αδειοδοτημένων διαχειριστών πιστώσεων από την Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου που περιλαμβάνει και την ενάγουσα. Ακολούθως αναφέρθηκε στο ιστορικό παραχώρησης δανείου προς την εναγόμενη 1 – τεκμήριο 6 η συμφωνία και ως τεκμήριο 7 κατέθεσε αντίγραφο του καταλόγου επιτοκίων και χρεώσεων ενώ αναφέρθηκε και στους επιμέρους όρους της συμφωνίας. Ως τεκμήριο 8 κατέθεσε αντίγραφο τρεχούμενου λογαριασμού επ’ ονόματι της συναγόμενης 1 για την εκταμίευση του ποσού του δανείου. Αναφορικά με την βεβαίωση ημερ. 12.08.11 για την υπογραφή των σχετικών εγγράφων από τους εναγόμενους 1 και 2 αφού τους επεξηγήθηκαν οι όροι κατέθεσε το τεκμήριο 9. Περαιτέρω και σε σχέση με την εγγύηση του εναγόμενου 2 ανέφερε ότι είναι γραπτή και συνημμένη στη συμφωνία δανείου. Ως τεκμήριο 10 κατέθεσε τη συμφωνία εγγύησης που παραχώρησε η εναγόμενη 3 ημερ. 19.10.11 και για την γραπτή βεβαίωση των εναγόντων ημερ. 25.01.12 περί του ότι δεν θα προχωρήσουν στην λήψη δικαστικών μέτρων εναντίον των εναγόμενων 3 με βάση την εγγύηση πριν την πάροδο 5 ετών από την ημερομηνία της βεβαίωσης και εντός της οποίας θα εκδίδετο ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας κατέθεσε το τεκμήριο 11. Περαιτέρω αναφέρει ότι σε σχέση με το ακίνητο που αφορά το πωλητήριο έγγραφο έχει πλέον εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος και αυτό έλαβε νέο αριθμό εγγραφής. Στις 19.10.11 και 21.11.11 οι εναγόμενες 3 και 4 παρέδωσαν στους ενάγοντες πρακτικά συνεδρίασης των διοικητικών συμβουλίων στα οποία φαίνεται η αποδοχή της εκχώρησης των δικαιωμάτων του αγοραπωλητηρίου που υπογράφηκε μεταξύ τους και με την εναγόμενη 1 προς όφελος της ενάγουσας και τα οποία πρακτικά κατατέθηκαν ως τεκμήριο 12. Η συμφωνία εκχώρησης κατατέθηκε ως τεκμήριο 13 και έγινε παραπομπή στους όρους αυτής. Συνημμένη στη συμφωνία εκχώρησης είναι και η συμφωνία πώλησης του ακινήτου. Μεταξύ των όρων της εκχώρησης ήταν ότι η εναγόμενη 1 διορίζει τους ενάγοντες ως αντιπροσώπους της και γι' αυτό υπέγραψε και παρέδωσε πληρεξούσιο έγγραφο και το οποίο κατατέθηκε ως τεκμήριο 14. Το πωλητήριο έγγραφο που αποτελεί αντικείμενο της συμφωνίας εκχώρησης κατατέθηκε την 27.11.06 στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού και παραπέμπει σε συνημμένη βεβαίωση κατάθεσης στο τεκμήριο 13. Αποτελεί περαιτέρω θέση του ότι την 01.12.12 ποσό εκ €35.963, 77 μεταφέρθηκε από τον τρεχούμενο λογαριασμό της εναγόμενης 1, μετά την εκταμίευση του, προς την εναγόμενης 3 και παρουσιάζει ως τεκμήριο 15 κατάσταση λογαριασμού της εναγόμενης 3. Αναφορά έγινε και στις επιστολές που στάθηκαν προς όλους τους εναγόμενους αναφορικά με τις καθυστερήσεις στην τήρηση των όρων της σύμβασης δανείου από την εναγόμενη 1 και οι οποίες αφορούν τόσο προειδοποιήσεις όσο και τερματισμό ως η δέσμη εγγράφων τεκμήρια 16 και 17. Σε σχέση με τις υπερασπίσεις των εναγόμενων 3 και 4, τις απορρίπτει αναφέροντας ότι δεν περιέχουν βάσιμους ισχυρισμούς ενώ παραπέμπει στο περιεχόμενο και όρους της συμφωνίας εκχώρησης. Ακολούθως ο μάρτυρας αναφέρεται στη φύση του τραπεζικού βιβλίου που τηρούσε η τράπεζα και στην μεταφορά αυτού ως αρχείο πλέον στην ενάγουσα. Κατέθεσε ως τεκμήριο 18 καταστάσεις λογαριασμού του δανείου από το άνοιγμα του μέχρι και τις 31.12.25 που συνοδεύονται από πιστοποιητικό δυνάμει του άρθρου 35 του Κεφ.9. Μετά την έκδοση απόφασης εναντίον της εναγόμενης 1 ουδέν ποσό καταβλήθηκε έναντι του χρέους. Ο ίδιος ετοίμασε αναδομημένες καταστάσεις λογαριασμού από την ημέρα έναρξης του δανείου μέχρι και τις 31.12.25 και στις οποίες δεν χρεώνει οποιοδήποτε ποσό ή ποσοστό τόκου υπερημερίας λόγω καθυστέρησης ενώ αφαίρεσε περαιτέρω χρεώσεις και έξοδα - τεκμήριο 19. Σε ό,τι αφορά το είδος του επιτοκίου κατέθεσε πίνακα διακυμάνσεων του Euribor 6 μηνών ως τεκμήριο 20. Για την διαδικασία μεταβίβασης και πώλησης της διευκόλυνσης η τράπεζα στις 19.03.25 ενημέρωσε τους εναγόμενους με βάση την δέσμη επιστολών τεκμήριο 21 και ακολούθως μετά την υποκατάσταση απέστειλε επιστολή στους εναγόμενους 1 και 2 στις 28.3.25. Ομοίως και η εργοδότρια εταιρεία του εκ μέρους των υφιστάμενων εναγόντων απέστειλε στις 29.5.25 επιστολές ενημέρωσης προς τους εναγόμενους 1 και 2 για την ανάληψη των πιστωτικών διευκολύνσεων - τεκμήριο 22.
Στη βάση της πιο πάνω εκδοχής και ειδικότερα του περιεχομένου των εγγράφων που έχει καταθέσει ισχυρίζεται ότι η ενάγουσα δύναται να λάβει απόφαση εναντίον των εναγόμενων 1, 3 και 4 σε σχέση με τα διατάγματα που αναφέρονται στην Ε/Α και τα οποία απορρέουν από τη συμφωνία εκχώρησης δικαιωμάτων από το πωλητήριο και του πληρεξούσιου που το συνοδεύει.
Ο μάρτυρας δεν αντεξετάστηκε και η ενάγουσα έκλεισε την υπόθεση της περιοριζόμενη στην πιο πάνω μαρτυρία.
Ο Μ.Υ.1 κατέθεσε για σκοπούς κυρίως εξέτασης του γραπτή δήλωση – Έγγραφο Β. Εργάζεται στην εναγόμενη εταιρεία 3 η οποία μαζί με την εναγόμενη 4 ασχολούνταν με την ανέγερση, ανάπτυξη και πώληση ακινήτων. Είναι εσωτερικός ελεγκτής στην εναγόμενη 3 και εξουσιοδοτημένος από αμφότερες να δώσει μαρτυρία. Αναφέρεται στην αγορά ακινήτου από την εναγόμενη 1 στη Λεμεσό από τις εναγόμενες 3 και 4. Κατέθεσε ως τεκμήριο 23 τον τίτλο ιδιοκτησίας με ημερομηνία έκδοσης την 24.03.2014 και αντίγραφο της συμφωνίας πώλησης ως τεκμήριο 24. Οι ενάγοντες παραχώρησαν δάνειο στην εναγόμενη 1 για την αγορά του ακινήτου προς εξασφάλιση του οποίου οι εναγόμενες 3 και 4 υπέγραψαν εγγύηση ως η σχετική συμφωνία τεκμήριο 25. Αναφορά γίνεται και στην βεβαίωση που δόθηκε από τους ενάγοντες στις 25.01.12 ως το τεκμήριο 26. Περαιτέρω γίνεται αναφορά στην συμφωνία εκχώρησης των δικαιωμάτων της εναγόμενης 1 από το πωλητήριο ως το τεκμήριο 27. Ισχυρίζεται επιπλέον ότι η εναγόμενη 1 δεν έχει καταβάλει στις εναγόμενες 3 και 4 ποσό εκ €12.510,38σ πλέον τόκους και διάφορα άλλα έξοδα και κατέθεσε αναλυτική κατάσταση λογαριασμού μέχρι τις 20.12.24 ως το τεκμήριο 28. Στις 23.09.14 οι εναγόμενες με επιστολή τους, ενημέρωσαν τους ενάγοντες για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου και ότι είναι έτοιμες να προχωρήσουν ως η συμφωνία εκχώρησης και περαιτέρω με επιστολή τους ημερ. 01.11.19 ενημέρωσαν για την μεταβίβαση του ακινήτου. Οι εν λόγω επιστολές κατατέθηκαν ως δέσμη τεκμήριο 29.
Αντεξεταζόμενος με αναφορά στην βεβαίωση, τεκμήρια 11 και 26, και στην υποβολή ότι αυτή η δέσμευση αφορά μόνο την εγγύηση και όχι την εκχώρηση ανέφερε ότι οι δύο αυτές συμφωνίες συνδέονται μεταξύ τους και υπογράφηκαν ως εξασφάλιση συγκεκριμένου δανείου. Επέμεινε ότι η αναφορά στην έκδοση ξεχωριστού τίτλου δεικνύει την σύνδεση της βεβαίωσης με την εκχώρηση. Σε ό,τι αφορά τις πληρωμές αποδέχεται την καταβολή του ποσού των €35.963,77 και σε ό,τι αφορά την μεταβίβαση του τίτλου επ’ ονόματι της εναγόμενης 1, την ενημέρωσαν όπως και την τράπεζα για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου αλλά και για την πρόθεση των να μεταβιβάσουν χωρίς ανταπόκριση. Σε ό,τι αφορά το ισχυριζόμενο υπόλοιπο αρνήθηκε ότι αυτό οφείλεται αποκλειστικά από την εναγόμενη 1 καθότι αφορά την αποπληρωμή του ακινήτου. Αποδέχτηκε παράλληλα ότι οι ενάγοντες με βάση τους όρους του εκχωρητηρίου ανέλαβαν όλα τα δικαιώματα ως αυτά απορρέουν από το πωλητήριο. Αρνήθηκε περαιτέρω ότι το υπόλοιπο των €12.510,00 θα καταβαλλόταν με την έκδοση ξεχωριστού τίτλου και νοουμένου ότι το ακίνητο θα υποθηκευόταν και ισχυρίστηκε ότι δεν υπήρχε ποσό πληρωτέο με την μεταβίβαση και το ποσό των ΛΚ.7.322,00 ήταν πληρωτέο στις 31.03.09 με την ολοκλήρωση και παράδοση του ακινήτου. Το δάνειο έγινε πιο μετά γιατί ο πελάτης επέλεξε να λάβει δάνειο. Ως ανέφερε είναι πιθανό να μην έγινε παράδοση προς την εναγόμενη 1 και δεν μπορεί να γνωρίζει εάν η τελευταία έλαβε κατοχή του ακινήτου. Αυτό που μπορεί με βεβαιότητα να αναφέρει είναι ότι το ακίνητο έχει ολοκληρωθεί και ειδοποιήθηκε η εναγόμενη 1 για την παραλαβή. Ο τίτλος εκδόθηκε 28.02.14 και δεν αμφισβητεί ότι ο τερματισμός του δανείου έλαβε χώρα 17.02.14, ήτοι ότι ο τίτλος εκδόθηκε μεταγενέστερα του τερματισμού. Συμφώνησε επίσης ότι η τράπεζα ενημερώθηκε περίπου 7 μήνες μετά την έκδοση του τίτλου και αυτό γιατί ο τίτλος μπορεί να έφτασε κοντά τους 3 - 4 μήνες μετά την έκδοση. Αποδέχτηκε ότι δεν ενημέρωσαν την ενάγουσα εντός 15 ημερών από την έκδοση του τίτλου ως οι πρόνοιες της σύμβασης αλλά σε κάθε περίπτωση το δάνειο είχε ήδη τερματιστεί. Με την επιστολή Σεπτεμβρίου 2014 ζητούσαν ως οφειλόμενο το ποσό των €12.510,00 πλέον τους τόκους αλλά σε περίπτωση που ζητείτο διαγραφή των τόκων ενδεχομένως και να γινόταν αποδεκτή. Επέμεινε ότι με βάση τους όρους της σύμβασης πώλησης το τελευταίο οφειλόμενο ποσό θα καταβαλλόταν με την παράδοση της κατοχής για την οποία ειδοποιήθηκε η εναγόμενη 1 αλλά παρέλειψε να ενεργήσει ώστε να υλοποιηθεί. Το ακίνητο είναι εγγεγραμμένο σήμερα επ’ ονόματι των εναγόμενων 3 και 4. Επέμεινε ότι η καταβολή του υπολοίπου είναι υποχρέωση του ακινήτου αρνούμενος την υποβολή ό,τι η οιαδήποτε οφειλή αφορά μόνο την εναγόμενη 1. Στην υποβολή ότι με τη συμφωνία εκχώρησης η τράπεζα ανέλαβε μόνο τα δικαιώματα και όχι τις υποχρεώσεις της εναγόμενης 1 απάντησε «Προφανώς». Αναφέρθηκε στις προσπάθειες μεταβίβασης χωρίς ανταπόκριση αλλά και στην πρακτική από την εταιρεία τους μετά την έκδοση των τίτλων.
Προχωρώ στην αξιολόγηση της μαρτυρίας.
Παρακολούθησα με μεγάλη προσοχή αμφότερους τους μάρτυρες κατά την διάρκεια της ένορκης μαρτυρίας τους και είχα την ευκαιρία να παρατηρήσω τόσο τον τρόπο με τον οποίο αυτοί απάντησαν στις διάφορες ερωτήσεις που τους τέθηκαν όσο και την εν γένει συμπεριφορά τους στο εδώλιο. Επίσης, έχω υπόψη μου τις αρχές της νομολογίας αναφορικά με την κρίση της αξιοπιστίας ενός μάρτυρα και τον τρόπο αξιολόγησης της μαρτυρίας του (βλ. Αυξεντίου v. Διγκλη (2007) 1Β Α.Α.Δ. 1367 και Χάρης Χρίστου v. Ευγενείας Khoreva (2002), 1A A.A.Δ. 454).Επιπλέον σημειώνω ότι ένας μάρτυρας μπορεί να γίνει πιστευτός είτε εξ' ολοκλήρου είτε μερικώς (Βλ. Αγαπίου ν. Παναγιώτου (1988) 1 ΑΑΔ 263 και Γενικός Εισαγγελέας ν. Μανώλη (1995) 2 ΑΑΔ 207. Λέχθηκε, επίσης, ότι η επιλεκτική αποδοχή μέρους της μαρτυρίας ενός μάρτυρα δεν είναι επιλήψιμη (Βλ. Χάρης Χρίστου ν. Ευγενία Khoreva (2002) 1 ΑΑΔ 454).
Εν προκειμένω και με βάση τα επίδικα θέματα ως διαμορφώθηκαν εκ των δικογράφων και των εν τέλει προωθούμενων ισχυρισμών, η βασική διαφορά των μερών εδράζεται επί σημείων που δεν αφορούν γεγονότα και διάσταση ισχυρισμών επί αυτών. Η διαφορά έγκειται στην ερμηνεία που το Δικαστήριο καλείται να αποδώσει στις έγγραφες συμφωνίες που οι διάδικοι υπέγραψαν. Από την μια οι ενάγοντες αξιώνουν την έκδοση των διαταγμάτων στη βάση της συμφωνίας εκχώρησης που δεν αμφισβητείται ότι υπογράφηκε και από την άλλη οι εναγόμενες 3 και 4 θεωρούν την αγωγή πρόωρη στη βάση της βεβαίωσης ημερ. 25.01.12 και με την οποία οι ενάγοντες δεσμεύτηκαν να μην εγείρουν δικαστική διαδικασία εντός 5 ετών από την έκδοση της νοουμένου ότι θα εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας όπως εν προκειμένω έγινε το 2014 αναφορικά με το ακίνητο αντικείμενο της πώλησης.
Επανέρχομαι στην αξιολόγηση των μαρτύρων.
Η μαρτυρία του Μ.Ε.1 καταρχήν παρέμεινε στο σύνολο της αναντίλεκτη. Τούτο βεβαίως δεν προδιαγράφει την αποδοχή της μαρτυρίας ως αξιόπιστης αλλά ούτε και άρει την υποχρέωση του Δικαστηρίου να αξιολογήσει αυτήν. Ο μάρτυρας πέραν του ότι δεν αμφισβητήθηκε, παρουσίασε μια συνολικά άρτια μαρτυρία αναφορικά με τα γεγονότα που περιβάλλουν την υπόθεση και η εκδοχή του αυτή στηρίζεται επί εγγράφων που επίσης δεν αμφισβητήθηκαν αλλά αντίθετα έγιναν αποδεκτά από την άλλη πλευρά η οποία σε μεγάλο μέρος τους τα κατέθεσε εκ νέου.
Από την μαρτυρία του ως τέθηκε αποδέχομαι το σύνολο του ιστορικού και πορείας του δανείου που έλαβε η εναγόμενη 1. Ειδικότερα και με βάση τη νομολογία, εφόσον η αξίωση της ενάγουσας εδράζεται επί απαίτησης που προκύπτει από παροχή πιστωτικής διευκόλυνσης, απαιτείται η απόδειξη της σύναψης συμφωνιών, δανείου και εγγυήσεων οιασδήποτε μορφής, η παράβαση όρων των συμφωνιών, ο τερματισμός και η ύπαρξη υπολοίπου (βλέπε Τράπεζα Κύπρου Δημόσια Εταιρεία Λτδ ν. Χαραλάμπους κ.α (2010) 1(Β) Α.Α.Δ. 829).
Αποδέχομαι το σύνολο της μαρτυρίας του και ειδικότερα και μεταξύ άλλων ότι:
- Την 12.08.2011 η τράπεζα στη βάση συμφωνίας που φέρει ημερομηνία 21.07.11 παραχώρησε στην εναγόμενη 1 δάνειο, “Housing Loan”, για το ποσό των €48.475,15 υπό τους όρους που καταγράφονται στο τεκμήριο 6.
- Προς εξασφάλιση αυτού του δανείου παραχωρήθηκε εγγύηση από τρίτο πρόσωπο, στη βάση εγγράφου που αποτελεί μέρος της συμφωνίας δανείου – τεκμήριο 6.
- Στις 10.10.11 και 21.11.11 οι εναγόμενες 3 και 4 αντίστοιχα ενέκριναν το αίτημα της εναγόμενης 1 όπως αποδεχθούν την εκχώρηση των δικαιωμάτων που απορρέουν από το πωλητήριο, ημερ. 25.10.06, προς όφελος της τράπεζας ως περαιτέρω εξασφάλιση των υποχρεώσεων της εναγόμενης 1 προς την τράπεζα και εξουσιοδότησαν φυσικό πρόσωπο για να υπογράψει εκ μέρους των το εκχωρητήριο.
- Στις 19.10.11 οι εναγόμενες 3 και 4 υπέγραψαν τη συμφωνία εκχώρησης την οποία επίσης υπέγραψαν η τράπεζα και η εναγόμενη 1 ως το τεκμήριο 13.
- Ως περαιτέρω εξασφάλιση στις 19.10.11 η εναγόμενη 3 υπέγραψε συμφωνία εγγύησης της πιστωτικής διευκόλυνσης που έλαβε η εναγόμενη 1 μέχρι του ποσού των €48.474,15 πλέον τόκους, τραπεζικά δικαιώματα, δικηγορικά και άλλα έξοδα υπό τους όρους που καταγράφονται στα τεκμήρια 10 και 25.
- Στις 25.01.12 η τράπεζα εξέδωσε βεβαίωση προς την εναγόμενη 3 με την οποία βεβαίωνε την τελευταία ότι «…η τράπεζα μας δεν θα προχωρήσει στη λήψη δικαστικών μέτρων εναντίον σας με βάση την εγγύηση σας ημερομηνίας 19/10/2011 για το δάνειο της ……. για το ποσό των €48.475,15 σε περίπτωση που παρατηρηθεί οποιοδήποτε πρόβλημα στην αποπληρωμή του δανείου πριν την πάροδο πέντε ετών από σήμερα εντός της οποίας περιόδου, όπως μας έχετε ήδη διαβεβαιώσει, ότι θα εκδώσετε και θα μας εφοδιάσετε με ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας στο όνομα της Πρωτοφειλέτιδας για το διαμέρισμα με αρ. …. , για σκοπούς υποθήκευσης του στην Τράπεζα μας, προς εξασφάλιση των υποχρεώσεων της…. Νοείται βεβαίως ότι σε περίπτωση που δεν εξασφαλίσετε την έγκαιρη έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας στο όνομα της Πρωτοφειλέτιδας, εντός της περιόδου των πέντε ετών ή μέσα στην εν λόγω περίοδο δεν έχετε τουλάχιστον μεταβιβάσει ανάλογο μερίδιο του κτήματος στην …., η Τράπεζα θα έχει το δικαίωμα να προχωρήσει στη λήψη όλων των απαραίτητων μέτρων για είσπραξη του λαβείν της σε περίπτωση μη κανονικής αποπληρωμής του δανείου, περιλαμβανομένης και της λήψης δικαστικών μέτρων εναντίον σας ως εγγυητές.»
- Περαιτέρω η εναγόμενη 1 υπέγραψε πληρεξούσιο έγγραφο με το οποίο εξουσιοδότησε την τράπεζα προς εκτέλεση των προνοιών της συμφωνίας εκχώρησης (τεκμήριο 14).
- Την 01.02.12 και αφού το ποσό του δανείου εκταμιεύθηκε σε λογαριασμό της εναγόμενης, ποσό εκ €35.963,77 καταβλήθηκε στον λογαριασμό της εναγόμενης 3.
- Η εναγόμενη 1 δεν κατέβαλλε τις δόσεις της κατά παράβαση της δανειακής σύμβασης με αποτέλεσμα να αποσταλούν προς την ίδια αλλά και τους εγγυητές της επιστολές ως το τεκμήριο 16 αλλά και να τερματιστεί η σύμβαση στις 17.02.2014 ως το τεκμήριο 17.
- Το υπόλοιπο του δανείου κατά τον τερματισμό ανερχόταν ως οι καταστάσεις, τεκμήριο 18 τις οποίες αναδόμησε ο Μ.Ε.1 αφαιρώντας χρεώσεις και τόκους ως το τεκμήριο 19.
Τα όσα τώρα ο Μ.Ε.1 ανέφερε για το περιεχόμενο της βεβαίωσης που δόθηκε σε συνάρτηση με την εκχώρηση και την ερμηνεία των εγγράφων αυτών δεν δύναται να ληφθούν υπόψη ενόψει της αδυναμίας αποδοχής προφορικής μαρτυρίας προς ερμηνεία εγγράφου, έργο που επιτελείται αποκλειστικά από το Δικαστήριο (βλέπε Πόκουρου κ.ά. ν. Κώστα (1998) 1 Α.Α.Δ. 1618). Το γεγονός όμως ότι επιχείρησε να ερμηνεύσει όρους εγγράφων δεν πλήττει την αναντίλεκτη και αξιόπιστη επί γεγονότων μαρτυρία του την οποία και αποδέχομαι.
Ο Μ.Υ.1 τώρα επί της ουσίας των γεγονότων δεν διαφοροποιήθηκε από τον Μ.Ε.1. Εκεί όπου εξέφρασε διαφωνία είναι στο επίδικο ζήτημα, ήτοι κατά πόσο η βεβαίωση που δόθηκε από την τράπεζα προς την εναγόμενη 3 καλύπτει και τη συμφωνία εκχώρησης πέραν της εγγύησης. Η σχετική όμως με αυτό το ζήτημα θέση του, ως αφορούσα το τελικό συμπέρασμα, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Η ερμηνεία του περιεχομένου ενός εγγράφου εναπόκειται ως προανέφερα στο Δικαστήριο και δεν αποτελεί παρά μόνο με εξαιρέσεις, ζήτημα μαρτυρίας.
Κατά τα λοιπά και επί γεγονότων αυτό που προβλημάτισε είναι ότι επιχείρησε τεχνηέντως να αναφέρει γεγονότα που όχι μόνο δεν αμφισβητήθηκαν κατά την μαρτυρία του Μ.Ε.1 αλλά και επιπλέον συγκρούονται με τα όσα σαφή προκύπτουν από την έγγραφη μαρτυρία. Επεξηγώ:
Στην προσπάθεια του να πείσει περί της σύνδεσης της βεβαίωσης με τη συμφωνία εκχώρησης ανέφερε ότι ως εξασφάλιση του δανείου οι εναγόμενες 3 και 4 εγγυήθηκαν την εναγόμενη 1 (βλέπε παράγραφο 7 της γραπτής του δήλωσης). Κατέθεσε δε προς τούτο το τεκμήριο 25 και το οποίο είναι αντίγραφο του τεκμηρίου 10 που ο Μ.Ε.1 κατέθεσε προς στήριξη της θέσης του ότι εγγύηση προς εξασφάλιση του δανείου της εναγόμενης 1 παραχώρησαν μόνο οι εναγόμενοι 2 και 3. Το τεκμήριο 10 και 25 όμως ουδόλως ενισχύει τη θέση του αυτή. Η σύμβαση εγγύησης για περιορισμένο ποσό υπογράφεται και φέρει ως συμβαλλόμενη την εναγόμενη 3 αποκλειστικά και όχι την εναγόμενη 4 της οποίας η εμπλοκή στα επίδικα θέματα περιορίζεται στην τριμερή σύμβαση εκχώρησης μεταξύ των εναγόμενων 3 και 4 ως πωλητών, της εναγόμενης 1 ως αγοράστριας και της τράπεζας ως δικαιούχου των δικαιωμάτων της εναγόμενης 1 ως αυτά απορρέουν από πωλητήριο έγγραφο. Προς τούτο άλλωστε και η τράπεζα εξέδωσε την βεβαίωση τεκμήριο 1 προς την εναγόμενη 3 και όχι προς την εναγόμενη 4.
Σε ότι αφορά τα λοιπά γεγονότα, όπως η παράβαση της σύμβασης δανείου από την εναγόμενη 1, η αποστολή από τις εναγόμενες 3 και 4 των επιστολών προειδοποίησης και τερματισμού και η έκδοση των τίτλων μεταγενέστερα του τερματισμού της σύμβασης δανείου αλλά και ότι μέχρι σήμερα δεν έχει παραδοθεί η κατοχή του ακινήτου στην εναγόμενη 1 δεν αμφισβητήθηκαν αλλά αποτέλεσαν κοινό έδαφος. Ομοίως λαμβάνω υπόψη μου την αποδοχή της θέσης ότι με τη σύμβαση εκχώρησης η τράπεζα ανέλαβε τα δικαιώματα της εναγόμενης ως απορρέουν από τη σύμβαση πώλησης και όχι τις υποχρεώσεις. Σημειώνω ότι η θέση του Μ.Υ.1 ότι η εναγόμενη 1 οφείλει ποσά στις εναγόμενες 3 και 4 στη βάση της σύμβασης πώλησης δεν αμφισβητήθηκε αλλά ο ίδιος ο Μ.Υ.1 αποδέχτηκε ότι με βάση την εκχώρηση η τράπεζα υποκατέστησε την εναγόμενη 1 μόνο στα δικαιώματα της από το πωλητήριο και όχι στις υποχρεώσεις της.
Η μαρτυρία του, πέραν των μη αμφισβητούμενων ζητημάτων, και ειδικότερα επί των γεγονότων που αφορούν την ισχυριζόμενη παροχή εγγύησης από τις εναγόμενες 3 και 4 δεν γίνεται αποδεκτή ως αξιόπιστη. Ομοίως δεν αποδέχομαι τα όσα ισχυρίστηκε ότι προκύπτουν από την βεβαίωση τεκμήριο 11 και τα οποία αποτελούν προσπάθεια ερμηνείας εγγράφου.
Με βάση την ανωτέρω αξιολόγηση και την αναντίλεκτη μαρτυρία καταλήγω ότι τα πραγματικά γεγονότα της παρούσας υπόθεσης έχουν ως η εκδοχή της ενάγουσας ως αυτή παρουσιάστηκε από τον Μ.Ε.1 και καταγράφηκε ανωτέρω και αυτή αποτελεί και τα ευρήματα του Δικαστηρίου. Επιπλέον ευρήματα αποτελεί και το γεγονός ότι η εναγόμενη 1 δεν εξόφλησε τις υποχρεώσεις της προς τις πωλήτριες εναγόμενες 3 και 4 και ενώ κλήθηκε να παραλάβει κατοχή του ακινήτου που το πωλητήριο αφορά παρέλειψε να το πράξει μέχρι και σήμερα. Η έκδοση του ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας έλαβε χώρα μεταγενέστερα του τερματισμού της σύμβασης πώλησης και μέχρι σήμερα ο τίτλος είναι εγγεγραμμένος επ’ ονόματι των εναγόμενων 3 και 4.
Νομική Πτυχή και Κατάληξη:
Η βασική θέση και ισχυρισμός, επί του οποίου οι εναγόμενες 3 και 4 εδράζουν την υπεράσπιση τους, και ως αυτή προωθήθηκε με τις τελικές τους αγορεύσεις είναι ότι στη βάση της βεβαίωσης - τεκμήριο 11 η ενάγουσα είχε κώλυμα να προωθήσει την παρούσα αγωγή καθότι ανέλαβε υποχρέωση όπως μην εγείρει οιαδήποτε αξίωση σε σχέση με την εγγύηση αλλά και συμφωνία εκχώρησης εντός των 5 ετών από την ημερομηνία έκδοσης της βεβαίωσης εναντίον των εναγόμενων 3 και 4 με αποτέλεσμα η αγωγή να πρέπει να απορριφθεί ως πρόωρη.
Επαναλαμβάνω στο στάδιο αυτό ότι οι αξιώσεις της ενάγουσας εναντίον των εναγόμενων 3 και 4 περιορίζονται στην έκδοση διαταγμάτων ως απορρεόντων από τη σύμβαση εκχώρησης και δεν περιλαμβάνουν οιαδήποτε χρηματική αξίωση εναντίον της εναγόμενης 3 στη βάση της σύμβασης εγγύησης.
Οι εναγόμενες 3 και 4 από την άλλη δεν αμφισβητούν ότι υπέγραψαν την συμφωνία εκχώρησης αλλά και ότι ο ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας εκδόθηκε στις 28.02.14, ήτοι μεταγενέστερα του τερματισμού της σύμβασης στις 17.02.14. Επιπλέον ότι η τράπεζα ενημερώθηκε περίπου 7 μήνες μετά την έκδοση του.
Αυτό επομένως που απομένει να εξεταστεί είναι το κατά πόσο η βεβαίωση που εκδόθηκε στις 25.01.2011, ως βεβαίωση και ανάληψη δέσμευσης για την αποφυγή λήψης δικαστικών μέτρων, περιορίζεται στη συμφωνία εγγύησης της εναγόμενης 3 ή ότι αυτή περιλαμβάνει και την συμφωνία εκχώρησης όπου συμβαλλόμενη ήταν και η εναγόμενη 4 ως πωλήτρια μαζί με την εναγόμενη 3.
Για την κατάληξη στο ανωτέρω πρώτιστο ερώτημα απαιτείται η ερμηνεία του επίδικου εγγράφου – τεκμηρίου 11. Στην περίπτωση που ήθελε κριθεί ότι αυτή περιορίζεται στη σύμβαση εγγύησης απαιτείται η εξέταση του κατά πόσο η ενάγουσα απέδειξε ότι δικαιούται να λάβει τα διατάγματα που αξιώνει στη βάση της συμφωνίας εκχώρησης.
Για την ερμηνεία του τεκμηρίου 11 λαμβάνω υπόψη μου τις νομολογιακά καθιερωμένες αρχές ως αυτές επαναλήφθηκαν στην πρόσφατη απόφαση του Εφετείου στην απόφαση στην Πολιτική Έφεση Αρ.: 273/2019, ημερ.08.07.26, Χ''ΙΩΑΝΝΟΥ ν. GORDIAN HOLDINGS LIMITED στην οποία γίνεται παραπομπή στις Θεολόγου κ.ά. ν. Κτηματική Εταιρεία Νέμεσις Λτδ (1998) 1 Α.Α.Δ. 407 και Καραολή κ.ά. ν. Λαούρη κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 225).
Η ερμηνεία ενός εγγράφου εξετάζεται με κριτήρια και κατά πρώτο λόγο το κριτήριο αυτό είναι «…η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων. Μαρτυρία που αναφέρεται στους υποκειμενικούς παράγοντες μπορεί να γίνει δεκτή μόνο σε αγωγή για διόρθωση του εγγράφου (rectification). (Βλ. ICS v. West Bromwich BS [1998] 1 All E.R. 98 (HL)). Το αντικείμενο βέβαια της ερμηνείας παραμένει πάντοτε η έννοια των όρων της συμφωνίας κατά το μέσο λογικό άνθρωπο. Η έννοια, η οποία μεταδίδεται σ' αυτόν, για τα συμφωνηθέντα…» (βλέπε Θεολόγου ανωτέρω).
Έχοντας ως πρώτιστο σκοπό την ερμηνεία της βεβαίωσης τεκμ.11 και ειδικότερα εάν αυτή συνιστά κώλυμα για την έγερση αγωγής με αξίωση την εκτέλεση της σύμβασης εκχώρησης πριν την πάροδο 5 ετών από την ημερομηνία που η βεβαίωση καταρτίστηκε παραπέμπω καταρχήν στο περιεχόμενο και λεκτικό της.
Το τεκμήριο 11 που εκδόθηκε από την τράπεζα, την οποία δεν αμφισβητήθηκε ότι υποκατέστησε η υφιστάμενη ενάγουσα, φέρει ημερομηνία 25.01.2012 και απευθύνεται προς την εναγόμενη 3. Σε αυτήν αναφέρονται τα εξής:
«Βεβαίωση
Με την παρούσα βεβαιώνουμε ότι η Τράπεζα μας δεν θα προχωρήσει στη λήψη δικαστικών μέτρων εναντίον σας με βάση την εγγύηση σας ημερομηνίας 19/10/2011 για το δάνειο της κ.Nikolaeva Larisa, passport no. XXX, για το ποσό των €48.475,15 σε περίπτωση που παρατηρηθεί οποιοδήποτε πρόβλημα στην αποπληρωμή του δανείου πριν την πάροδο πέντε ετών από σήμερα εντός της οποίας περιόδου, όπως μας έχετε ήδη διαβεβαιώσει, ότι θα εκδώσετε και θα μας εφοδιάσετε με ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας στο όνομα της Πρωτοφειλέτιδας για το διαμέρισμα με αρ. 4, στο Area 15 στο [ ] στο τεμ. Αρ. 402, το οποίο καλύπτεται με αρ. εγγραφής 19867, φύλλο/σχέδιο αρ. 54/47, στο Limassol Star (Job. No.762) στην τοποθεσία «Κάτω Λούρα» στον Πύργο στην επαρχία Λεμεσού, για σκοπούς υποθήκευσης του στην Τράπεζα μας, προς εξασφάλιση των υποχρεώσεων της Nikolaeva Larisa. Νοείται βεβαίως ότι σε περίπτωση που δεν εξασφαλίσετε την έγκαιρη έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας στο όνομα της Πρωτοφειλέτιδας, εντός της περιόδου των πέντε ετών ή μέσα στην εν λόγω περίοδο δεν έχετε τουλάχιστον μεταβιβάσει ανάλογο μερίδιο του κτήματος στην κ. Nikolaeva Larisa, η Τράπεζα θα έχει το δικαίωμα να προχωρήσει στη λήψη όλων των απαραίτητων μέτρων για είσπραξη του λαβείν της σε περίπτωση μη κανονικής αποπληρωμής του δανείου, περιλαμβανομένης και της λήψης δικαστικών μέτρων εναντίον σας ως εγγυητές.»
Μελετώντας το περιεχόμενο της επίδικης βεβαίωσης αυτό που προκύπτει είναι ότι η θέση των εναγόμενων 3 και 4 ότι αυτή η δέσμευση που δημιουργεί χρονικό κώλυμα προώθησης αγωγής σε σχέση με τη σύμβαση εκχώρησης δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή και επεξηγώ.
Καταρχήν κρίνω ότι το λεκτικό της βεβαίωσης είναι σαφές και αυτό παραπέμπει στην εγγύηση της εναγόμενης 3, στην οποία και αποκλειστικά απευθύνεται η βεβαίωση και προς την οποία και εκδόθηκε. Καμία αναφορά γίνεται στην εναγόμενη 4 και της οποίας η μοναδική εμπλοκή, στα σχετικά με το δάνειο έγγραφα, είναι η υπογραφή της σύμβασης εκχώρησης υπό την ιδιότητα της ως πωλήτρια. Εάν η βεβαίωση αυτή αφορούσε και την σύμβαση εκχώρησης τότε εύλογα θα αναμενόταν η βεβαίωση να απευθύνεται και προς την ίδια.
Περαιτέρω η αναφορά προς την εναγόμενη 3 για την εγγύηση της για το δάνειο φέρει και αναφορά στο ποσό για το οποίο η εγγύηση δόθηκε στοιχείο που επιπλέον συγκεκριμενοποιεί τη σύμβαση που αυτή η βεβαίωση αφορά.
Η αναφορά δε ότι η τράπεζα δεν θα προχωρούσε εντός των επόμενων 5 ετών σε αξίωση για το ποσό της εγγύησης νοουμένου ότι θα εκδιδόταν χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας ή θα μεταβιβαζόταν επ’ ονόματι της εναγόμενης 1 ανάλογο με την αγορά της μερίδιο, συνδέεται και με τις πρόνοιες της ίδιας της σύμβασης εγγύησης τεκμήριο 10. Ειδικότερα με βάση τον όρο 3 η εγγύηση της εναγόμενης 3 προς την τράπεζα, «… είναι μια συνεχής εγγύηση προς την Τράπεζα και δεν θα τερματίζεται παρά μόνο αφού…..». Με την βεβαίωση τεκμήριο 11 ουσιαστικά επήλθε τροποποίηση της σύμβασης τεκμήριο 10 με την τράπεζα να αναλαμβάνει δέσμευση μη προώθησης αξίωσης ως απορρέει από την εγγύηση υπό όρους και ειδικότερα νοουμένου ότι η εναγόμενη 3 θα εξέδιδε ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας ή θα μεταβίβαζε εντός 5 ετών το ανάλογο μερίδιο με σκοπό την υποθήκευση του προς εξασφάλιση των υποχρεώσεων. Αυτό που ουσιαστικά προνοεί η εν λόγω βεβαίωση είναι ότι η εγγύηση των υποχρεώσεων της εναγόμενης 1 προς την Τράπεζα που δόθηκε με την σύμβαση εγγύησης από την εναγόμενη 3 θα αντικαθίστατο με υποθήκη προς όφελος της τράπεζας επί του ακινήτου που η εναγόμενη 1 αγόρασε ή τουλάχιστον του ανάλογου του εν λόγο ακινήτου μεριδίου επί του συνόλου της γης.
Καμία αναφορά επομένως στην επίδικη βεβαίωση παραπέμπει ή εξυπακούει παραπομπή στην σύμβαση εκχώρησης που έχει ως συμβαλλόμενα μέρη πέραν της τράπεζας και της εναγόμενης 1 και τις εναγόμενες 3 και 4. Αυτό που πρέπει να αναφερθεί είναι ότι η σύμβαση εγγύησης της εναγόμενης 3 για περιορισμένο ποσό αποτελεί μια αυτοτελή και ξεχωριστή εξασφάλιση των υποχρεώσεων της εναγόμενης 1 προς την τράπεζα από τη σύμβαση εκχώρησης και η οποία διατηρεί την δική της αυτοτέλεια, όρους και πρόνοιες. Η αναφορά στη σύμβαση εκχώρησης στην μεταξύ άλλων πρόνοια για εγγραφή υποθήκης επί του ακινήτου προς όφελος της τράπεζας μόλις εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος δεν μπορεί να κριθεί ότι συνδέει τις δύο συμβάσεις, εγγύησης και εκχώρησης. Αυτό που ουσιαστικά η τράπεζα έλαβε μέσω των εξασφαλίσεων που ζήτησε για την παραχώρηση του δανείου είναι η εξασφάλιση με χρηματική εγγύηση της εναγόμενης 3 για το ποσό του δανείου πλέον τόκους και έξοδα και την οποία αποδέχτηκε όπως μην ενεργοποιήσει και αξιώσει για μια περίοδο 5 ετών εντός της οποίας ανέμενε να λάμβανε τίτλο ιδιοκτησίας επ’ ονόματι της εναγόμενης 1 με σκοπό την εγγραφή υποθήκης και η οποία θα αντικαταστούμε την εξασφάλιση της εγγύησης. Παράλληλα η εκχώρηση δόθηκε ως επιπλέον εξασφάλιση με σκοπό η τράπεζα να υποκαταστήσει την εναγόμενη 1 ως αγοράστρια με αναφορά στα δικαιώματα της ως αυτά απορρέουν από το πωλητήριο έγγραφο. Παραπέμπω ειδικότερα στον όρο 1 της συμφωνίας εκχώρησης όπου αναφέρεται ότι η εκχώρηση των δικαιωμάτων της εναγόμενης 1 προς όφελος της τράπεζας, περιλαμβανομένου και του δικαιώματος ειδικής εκτέλεσης της σύμβασης πώλησης αποτελεί μια επιπλέον εξασφάλιση της αποπληρωμής των υποχρεώσεων της προς την τράπεζα (σε μετάφραση από το Δικαστήριο της αναφοράς «The Customer assigns dully and irrevocably in favour of the Bank all his rights including the right of Specific Performance under the said Contract of Sale as further security for the payment of all his liabilities to the Bank…»). Τούτο ενισχύεται και από το γεγονός ότι με βάση τους όρους της σύμβασης δανείου (τεκμήριο 6) και ειδικότερα το παράρτημα «Agreement Addendum» ως εξασφαλίσεις για την παροχή του δανείου συμφωνήθηκε να παραχωρηθούν εταιρική εγγύηση της εναγόμενης 3, εκχώρηση των δικαιωμάτων της εναγόμενης 1 από το πωλητήριο προς την τράπεζα, ασφάλεια πυρός/σεισμού/φυσικών καταστροφών, και προσωπική εγγύηση του εναγόμενου 2.
Τα πιο πάνω καταλήγω ότι δεικνύουν την αυτονομία και αυτοτέλεια των δύο συμβάσεων ως δύο εξασφαλίσεων που δόθηκαν προς την τράπεζα. Η βεβαίωση τώρα τεκμήριο 11 καταλήγω ότι αφορά, εκ του περιεχομένου της και στη βάση των όσων προανέφερα, αποκλειστικά τη σύμβαση εγγύησης και δεν επηρεάζει καθ’ οιονδήποτε τρόπο την ισχύ της σύμβασης εκχώρησης και η οποία παρέμεινε σε ισχύ χωρίς τροποποίηση των όρων της αναφορικά με το χρόνο για την εκτέλεση της.
Η πιο πάνω κατάληξη μου οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η ενάγουσα διατήρησε το δικαίωμα έγερσης αξιώσεων με βάση τη σύμβαση εκχώρησης όπως και έπραξε με την παρούσα αγωγή το 2015 και η αγωγή δεν είναι πρόωρη.
Ενόψει της ανωτέρω κατάληξης έπεται η εξέταση του κατά πόσο η ενάγουσα στη βάση των προνοιών της σύμβασης εκχώρησης απέδειξε ότι δικαιούται να λάβει απόφαση ως τα διατάγματα που αξιώνει.
Παρεμβάλλω στο σημείο αυτό ότι κατά την έκδοση ερήμην απόφασης εναντίον της εναγόμενης 1, ως πρωτοφειλέτιδας, για το ποσό του δανείου που κατέστη πληρωτέο, η ενάγουσα επιφύλαξε τα δικαιώματα της να προωθήσει τις επίδικες αξιώσεις και εναντίον της στο στάδιο ολοκλήρωσης της υπόθεσης σε σχέση με τις εναγόμενες 3 και 4. Ως εκ τούτου στο στάδιο αυτό το Δικαστήριο με βάση την ενώπιον μου μαρτυρία και ευρήματα εξετάζει τα επίδικα θέματα και για σκοπούς έκδοσης περαιτέρω απόφασης εναντίον της εναγόμενης 1.
Με βάση το περιεχόμενο της σύμβασης εκχώρησης και πέραν της γενικότητας της πλήρους εκχώρησης των δικαιωμάτων της εναγόμενης 1 από το πωλητήριο έγγραφο προς την τράπεζα με βάση τον όρο 1 του τεκμηρίου 13, η εναγόμενη 1 ανέλαβε υποχρέωση για την εγγραφή Α’ υποθήκης επί του ακινήτου, μόλις αυτός εκδιδόταν, για 53.321,57 πλέον συγκεκριμένο τόκο ως καθορίζεται στον όρο 1.
Ως αναφέρεται και στο παράρτημα της συμφωνίας δανείου – τεκμήριο 6 ως και κάτω από τον τίτλο εξασφαλίσεις, «Securities», η εναγόμενη 1 με την συγκατάθεση και γνώση των εναγόμενων 3 και 4 αποδέχτηκε να εκχωρήσει όπως και έπραξε με το τεκμήριο 13 προς όφελος της Τράπεζας τα δικαιώματα της ως αυτά απορρέουν από τη σύμβαση αγοραπωλησίας μεταξύ της ίδιας και των πωλητών – εναγόμενων 3 και 4 ημερ. 25.10.2006 και το οποίο είναι συνημμένο στη σύμβαση εκχώρησης τεκμήριο 6.
Ζητήματα που άπτονται αυτής της φύσης των συμβάσεων, ήτοι των συμφωνιών εκχώρησης, εξετάστηκαν στην απόφαση στην υπόθεση ECLI:CY:AD:2022:D155, Φασαρία, ως διαχειρίστριας της περιουσίας του αποβιώσαντα Φασαρία v. American Life Insurance Company ή Alico AIG LIFE, Πολιτική Έφεση αρ.325/2012, 257/2015, ημερ. 20.01.2022. Στην υπόθεση αυτή η εκχώρηση αφορούσε ασφαλιστήριο συμβόλαιο αλλά στα πλαίσια της απόφασης και με παραπομπή στην απόφαση Markidou v. Koiliaris and another (1983) 1 C.L.R. 392, όπου τα γεγονότα αφορούσαν εκχώρηση δικαιωμάτων από αγοραπωλητήριο έγγραφο, καθορίστηκε ότι η εκχώρηση στην Κύπρο διέπεται από τις αρχές της επιείκειας και συνεπάγεται τη μεταβίβαση όλων των δικαιωμάτων που απορρέουν από αυτήν. Ως χαρακτηριστικά αναφέρθηκε:
«Η εκχώρηση (assignment) στην Κύπρο διέπεται από τις αρχές της επιείκειας από την οποία και προέρχεται (βλ. μεταξύ άλλων την Λουκά (ανωτέρω), την Chrysostomou v. Chalkousi & Sons (1978)1 CLR 10, Markidou v. Kiliari and Another (1983) CLR 392). Συνέπεια της εκχώρησης, εάν αυτή είναι απόλυτη (absolute), είναι η μεταβίβαση του χρέους και συνεπακόλουθα του αντίστοιχου αγωγίμου δικαιώματος (chose in action). Όπως ελέχθη στην Γενικός Εισαγγελέας ν. Χριστόπουλου (1994) 1 ΑΑΔ 479: …»
Εξετάζοντας τα επίδικα έγγραφα αυτό που προκύπτει είναι ότι τόσο η συμφωνία εγγύησης της εναγόμενης 3 όσο και η εκχώρηση είχαν ισχύ μέχρι την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου και εγγραφής του επ΄ ονόματι της εναγόμενης 1 ταυτόχρονη με εγγραφή Α’ υποθήκης προς όφελος της τράπεζας για συγκεκριμένο ποσό πλέον τόκους (βλέπε παράρτημα συμφωνίας – τεκμήριο 6).
Αποτελεί εύρημα ως κοινό έδαφος και μη αμφισβητούμενο γεγονός ότι για το ακίνητο, αντικείμενο του πωλητηρίου, εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας το 2014 μεταγενέστερα του τερματισμού της σύμβασης και ο οποίος δεν εγγράφηκε επ’ ονόματι της εναγόμενης 1 και δεν εγγράφηκε επ’ αυτού ούτε και Α’ υποθήκη προς όφελος της τράπεζας. Από την μαρτυρία δε του Μ.Υ.1 φάνηκε ότι το ακίνητο ουδέποτε παραδόθηκε στην εναγόμενη 1 και συνεχίζει να παραμένει στην κατοχή των εναγόμενων 3 και 4 στο όνομα των οποίων και είναι εγγεγραμμένο. Τα ευρήματα αυτά δεικνύουν ότι οι όροι για την ακύρωση των συμφωνιών εγγύησης και εκχώρησης δεν έχουν εκπληρωθεί και ως εκ τούτου οι πρόνοιες της εκχώρησης συνεχίζουν να ισχύουν και να παράγουν έννομα αποτελέσματα.
Μέσα από τα ευρήματα του Δικαστηρίου ως η μαρτυρία του Μ.Ε.1 η τράπεζα παραχώρησε και εκταμίευσε το ποσό του δανείου και ποσό εξ’ αυτού κατατέθηκε στον λογαριασμό της εναγόμενης 3. Η εναγόμενη 1 ως πρωτοφειλέτιδα βρέθηκε σε παράβαση των όρων για την αποπληρωμή του δανείου με μηνιαίες δόσεις με αποτέλεσμα να αποσταλούν προειδοποιητικές επιστολές ως το τεκμήριο 16. Λόγω μη συμμόρφωσης με το περιεχόμενο των επιστολών και λόγω μη αποπληρωμής των καθυστερήσεων η τράπεζα τερμάτισε τη σύμβαση με επιστολή της στις 17.02.2014 ως το τεκμήριο 17. Τόσο η επιστολή προειδοποίησης όσο και τερματισμού αποστάλθηκαν και προς την εναγόμενη 3 υπό την ιδιότητα της ως εγγυήτρια. Επίσης αποτελεί εύρημα ότι κατά τον τερματισμό το υπόλοιπο του δανείου ανερχόταν ως καταγράφεται στην κατάσταση λογαριασμού ως το τεκμήριο 18 και το οποίο αναδομήθηκε ως το τεκμήριο 19.
Στη βάση επομένως των ανωτέρω η ενάγουσα έχει αποδείξει τη σύναψη της σύμβασης δανείου αλλά και της σύμβασης εγγύησης της εναγόμενης 3 και εκχώρησης με συμβαλλόμενα μέρη την τράπεζα, την εναγόμενη 1 και τις εναγόμενες 3 και 4. Επίσης έχει αποδειχθεί η παράβαση της σύμβασης δανείου από την εναγόμενη 1 και η ύπαρξη υπολοίπου στοιχείο που έδιδε δικαίωμα στην τράπεζα για τον τερματισμό της ο οποίος έλαβε χώρα στις 17.02.2014.
Σε ότι αφορά την εγγύηση της εναγόμενης 3 και παρά τον όρο για τον τερματισμό ισχύος της κατά την έκδοση ξεχωριστού τίτλου και την εγγραφή Α’ υποθήκης και παρά το ότι αυτός δεν εκπληρώθηκε μέχρι και τον χρόνο του τερματισμού, επομένως η υποχρέωση της εναγόμενης 3 παρέμεινε κατά το χρόνο αυτό «ζωντανή», εντούτοις με βάση το τεκμήριο 11 – βεβαίωση, η τράπεζα ανέλαβε υποχρέωση όπως μην εγείρει σχετική αξίωση εκ της εγγύησης αυτής για περίοδο 5 ετών από την ημερομηνία έκδοσης της βεβαίωσης, ήτοι 25.01.2012, άρα μέχρι και τις 25.01.2017. Η ενάγουσα επομένως ορθά κατά το 2015 δεν αξίωσε και δεν αξιώνει δια της παρούσας εναντίον της εναγόμενης 3 ποσό ως απορρέον από τη σύμβαση εγγύησης.
Αντίθετα με την κατάληξη μου σε ότι αφορά την ισχύ της εγγύησης με βάση την βεβαίωση τεκμήριο 11, η κατάληξη σε ότι αφορά τη συμφωνία εκχώρησης, ήτοι η ανεξαρτησία της από την εγγύηση και η μη σύνδεση της καθ΄ οιονδήποτε τρόπο με τον περιορισμό των δικαιωμάτων της τράπεζα σε σχέση με αυτήν με το τεκμήριο 11, δεικνύει ότι η συμφωνία εκχώρησης βρίσκεται σε ισχύ και ως τέτοια δύναται να παράξει έννομα αποτελέσματα.
Ως προανέφερα η εκχώρηση δόθηκε ως επιπλέον εξασφάλιση των υποχρεώσεων της εναγόμενης 1 προς την τράπεζα και με αυτήν η εναγόμενη 1 εκχώρησε πάντα τα δικαιώματα της από το πωλητήριο έγγραφο προς την τράπεζα με τη συγκατάθεση και γνώση των πωλητριών - εναγόμενων 3 και 4, και οι οποίες αποτελούν μέρη της σύμβασης με την υπογραφή και από μέρους τους του τεκμηρίου 13.
Με βάση την απόφαση στην υπόθεση Μιάρης κ.ά. v. Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λτδ (2011) 1(Β) Α.Α.Δ. 1625 η τράπεζα, επομένως η ενάγουσα, αποκτά όλα τα δικαιώματα που η εναγόμενη 1 έχει με βάση το πωλητήριο έγγραφο. Με βάση μάλιστα τον όρο 2 της σύμβασης εκχώρησης οι εναγόμενες 3 και 4 που μετέχουν ως συμβαλλόμενες στην σύμβαση ως «πωλήτριες» - “Vendors” ανάλαβαν υποχρέωση όπως μην μεταβιβάσουν και/ή εγγράψουν το ακίνητο, αντικείμενο της πώλησης, στο όνομα του «πελάτη» - “Customer”, εάν ο τελευταίος αρνηθεί να εγγράψει υποθήκη ως καθορίζεται στη σύμβαση και επιπλέον ο πωλητής αναλαμβάνει υποχρέωση να εγγράψει το ακίνητο στο όνομα οιουδήποτε προσώπου ή προσώπων που μπορεί να έλαβε τα δικαιώματα επ’ αυτού από τον πελάτη. Επομένως με βάση τις ειδικότερες πρόνοιες του τεκμηρίου 13 οι εναγόμενες 3 και 4 όχι μόνο έλαβαν γνώση της σύμβασης εκχώρησης και συγκατατέθηκαν σε αυτήν αλλά ως συμβαλλόμενα μέρη ανέλαβαν υποχρεώσεις και δεσμεύσεις, πέραν των ανωτέρω και ως επιπλέον κατωτέρω θα αναφέρω.
Με βάση τον όρο 3 του τεκμηρίου 13, μόλις εκδοθεί ο ξεχωριστός τίτλος, οι πωλητές ανέλαβαν να ενημερώσουν σχετικά την τράπεζα εντός 15 ημερών από την έκδοση, και η τράπεζα με την σειρά την να ενημερώσει τον πελάτη για την εγγραφή υποθήκης εντός ενός μηνός ταυτόχρονα με την εγγραφή του τίτλου επ΄ ονόματι του τελευταίου ως εξασφάλιση η υποθήκη των υποχρεώσεων του πελάτη προς την τράπεζα. Αποτυχία του πελάτη να το πράξει αυτό δίδει στην τράπεζα το δικαίωμα να εκτελέσει (“to enforce”) τα δικαιώματα της ως απορρέουν από τη σύμβαση ΚΑΙ/Ή να πωλήσει το ακίνητο, σε οιοδήποτε πρόσωπο ή πρόσωπα για το καλύτερο δυνατό τίμημα. Τα έσοδα από μια τέτοια πώληση (“The proceeds of such sale”) θα χρησιμοποιηθούν για να πληρωθούν, (α) οιαδήποτε έξοδα σχετικά με την πώληση περιλαμβανομένων οιονδήποτε κυβερνητικών ή άλλων φόρων (β) οιοδήποτε ποσό οφείλεται από τον Πελάτη στον Πωλητή με βάση το πωλητήριο έγγραφο (γ) οιεσδήποτε υποχρεώσεις οφείλονται στην τράπεζα από τον πελάτη και (δ) οιοδήποτε υπόλοιπο να επιστραφεί στον πελάτη. Επιπλέον με βάση τον όρο 5 της εκχώρησης αποτελεί ρητό όρο (“express term”) ότι σε περίπτωση που η εκτέλεση της σύμβασης πώλησης από τον πελάτη καταστεί αδύνατη λόγω της αποτυχίας του πελάτη ή της άρνησης του να εξοφλήσει το τίμημα πώλησης, η Τράπεζα μπορεί, χωρίς να είναι υποχρεωμένη να το πράξει, (“The Bank may (without being obliged to do so”)…) να προχωρήσει και πληρώσει στον πωλητή το οφειλόμενο υπόλοιπο του τιμήματος αγοράς.
Αποτέλεσε θέση του Μ.Υ.1, παρά το ότι εν τέλει δεν προωθείται τέτοια θέση με την αγόρευση του συνηγόρου των εναγόμενων 3 και 4, ότι η ενάγουσα δεν δικαιούται να λάβει τα εκ της συμφωνίας εκχώρησης διατάγματα που αξιώνει καθότι η εναγόμενη 1 οφείλει υπόλοιπο από το τίμημα πώλησης. Η ίδια η σύμβαση εκχώρησης περιέχει σαφείς πρόνοιες ότι αφορά εκχώρηση αποκλειστικά των δικαιωμάτων της εναγόμενης 1 ως απορρέοντα από τη σύμβαση πώλησης και όχι οιονδήποτε υποχρεώσεων αυτής και τούτο απορρέει και από τον όρο 5 της ίδιας της σύμβασης ανωτέρω ότι η καταβολή προς τον πωλητή οιουδήποτε υπολοίπου του τιμήματος αποτελεί επιλογή της και όχι υποχρέωση της. Με βάση επομένως τις σαφείς πρόνοιες της σύμβασης ανεξάρτητα από την μη εξόφληση του τιμήματος πώλησης, ως δεν αμφισβητήθηκε άλλωστε από την ενάγουσα, ο τερματισμός της σύμβασης δανείου που είχε ως αποτέλεσμα να καταστεί ενεργή η σύμβαση εκχώρησης παρέχει στην ενάγουσα τα δικαιώματα της εναγόμενης 1 ως αυτά καθορίζονται από τη σύμβαση πώλησης.
Παρεμβάλλω στο σημείο αυτό ότι η επιλογή της τράπεζας να καταβάλει τυχόν υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης, που δεν αποτελεί υποχρέωση της αλλά επιλογή της με βάση τον όρο 5, έπεται χρονικά της πώλησης του ακινήτου από την ίδια, επομένως αυτό που προέχει είναι το δικαίωμα της να λάβει το ακίνητο στη βάση των προνοιών της επίδικης σύμβασης εκχώρησης.
Στη βάση επομένως των ανωτέρω καταλήγω ότι η σύμβαση εκχώρησης παραμένει νομική έγκυρη και ισχυρή και δεν καλύπτεται ή επηρεάζεται από την βεβαίωση – τεκμήριο 11 που αφορά αποκλειστικά την εταιρική εγγύηση της εναγόμενης 3, συνεπώς η ενάγουσα δύναται να λάβει διατάγματα ως απορρέουν από αυτή.
Το επόμενο ζήτημα που χρήζει εξέτασης είναι κατά πόσο η ενάγουσα δύναται να λάβει τα διατάγματα ως τα αξιώνει.
Κατά πρώτο λόγο αυτό που παρατηρείται είναι ότι με την αγόρευση του ο συνήγορος των εναγόντων περιορίζει τις αξιώσεις ως διατυπώνονται στην Ε/Α και ειδικότερα ζητά την έκδοση διαταγμάτων ως τα στοιχεία (α), (β), (γ) και (δ) εγκαταλείποντας τις αξιώσεις υπό στοιχεία (ε) και (στ). Επιπλέον αξιώνει την έκδοση διατάγματος που ισχυρίζεται ότι απορρέει από το πληρεξούσιο έγγραφο – τεκμήριο 14 σε σχέση με το επίδικο ακίνητο. Ειδικότερα το τελευταίο αξιούμενο αφορά διάταγμα με το οποίο οι ενάγοντες να καθίστανται πληρεξούσιοι αντιπρόσωποι της εναγόμενης 1 να παρουσιάζονται ενώπιον του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου και/ή σε οποιαδήποτε αρχή και να υπογράφουν όλα τα απαραίτητα έγγραφα για την εγγραφή και/ή μεταβίβαση και/ή εκχώρηση του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 19867, Φ/Σχ. 54/47, τεμάχιο 402, διαμέρισμα αρ. 4, Block K, area 15 [ ] (job no. 762), (νυν αριθμός εγγραφής 0/20789, Φ./Σχ.54/47, τεμάχιο 444) στο όνομα τους.
Τα διατάγματα υπό στοιχεία (α) έως και (δ) είναι αναγνωριστικά διατάγματα που απορρέουν από τις πρόνοιες της σύμβασης εκχώρησης και ως τέτοια δύναται να εκδοθούν. Σε ότι αφορά το διάταγμα που επιζητείται με τη μαρτυρία αυτό δεν περιλαμβάνεται στην αξίωση ενώ παράλληλα απορρέει από την σύμβαση εκχώρησης, το πληρεξούσιο έχει υπογραφεί και είναι σε ισχύ συνεπακόλουθα δεν καθίσταται ανάγκη για την έκδοση του.
Συνεπακόλουθα κρίνω ότι η ενάγουσα έχει πετύχει να αποδείξει στον απαιτούμενο βαθμό την αξίωση της και δικαιούται να λάβει αναγνωριστικά διατάγματα ως αυτά καθορίζονται υπό στοιχεία (α) έως και (δ) στο παρακλητικό της Ε/Α.
Περαιτέρω με βάση την ενώπιον μου μαρτυρία και ευρήματα καταλήγω ότι η ενάγουσα δύναται να λάβει περαιτέρω απόφαση εναντίον και της εναγόμενης 1 στη βάση των προνοιών της τριμερούς σύμβασης εκχώρησης στο στάδιο τούτο που η εγκυρότητα και ισχύ της έχει αποφασιστεί.
Εκδίδεται επομένως απόφαση υπέρ της ενάγουσας και εναντίον των εναγόμενων 1, 3 και 4 ως κατωτέρω:
Α. Αναγνωριστικό διάταγμα με το οποίο αναγνωρίζεται ότι οι ενάγοντες έχουν όλα τα δικαιώματα που απορρέουν από το Αγοραπωλητήριο Έγγραφο ημερομηνίας 25.01.2006 που αφορά το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 19867, Φ/Σχ. 54/47, τεμάχιο 402, διαμέρισμα αρ. 4, Block K, area 15 [ ] (job no. 762), (νυν αριθμός εγγραφής 0/20789, Φ./Σχ.54/47, τεμάχιο 444) και ειδικότερα το δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης του.
Β. Αναγνωριστικό διάταγμα με το οποίο αναγνωρίζεται ότι οι ενάγοντες έχουν δικαίωμα να πωλήσουν και/ή να αγοράσουν οι ίδιοι και/ή διαθέσουν το ακίνητο και/ή τα δικαιώματα τους που απορρέουν από την εκχώρηση του πωλητηρίου εγγράφου προς οποιοδήποτε πρόσωπο και σε οποιαδήποτε τιμή, με ιδιωτική πώλησης και/ή δια προσφορών και/ή δια δημόσιου πλειστηριασμού, για εξόφληση και/ή έναντι του εξ’ αποφάσεως χρέους και των εξόδων πώλησης και επιστροφή οποιουδήποτε περισσεύματος από το προϊόν της πώλησης στην εναγόμενη 1 και/ή να αγοράσουν και/ή μεταβιβάσουν το ακίνητο στο όνομα τους,
Γ. Αναγνωριστικό Διάταγμα με το οποίο αναγνωρίζεται ότι οι ενάγοντες έχουν δικαίωμα κατοχής του και/ή ανάκτησης της κατοχής του.
Δ. Αναγνωριστικό Διάταγμα με το οποίο να αναγνωρίζεται ότι οι ενάγοντες έχουν το δικαίωμα απόσυρσης του Αγοραπωλητηρίου Εγγράφου από το Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού.
Οι εναγόμενες 3 και 4 να καταβάλουν τα έξοδα των εναγόντων ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Σε ότι αφορά την εναγόμενη 1 καμία διαταγή για έξοδα.
Περαιτέρω σημειώνεται ότι η ανωτέρω απόφαση σε σχέση με την εναγόμενη 1 είναι συμπληρωματική και επιπλέον της ήδη εκδοθείσας στις
06.04.2023.
(Υπ.)........................................
Ε. Δημητρίου – Παναγή, Α.Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφον
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο