ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ

ΕΝΩΠΙΟΝ: Ν. Φακοντή, Ε.Δ.

  

Αίτηση Αρ. 172/2021

Μεταξύ: 

Αναφορικά με τον Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2011 Ν. 81(Ι)/2011

                                                                        και

Αναφορικά με την αίτηση του Χρίστου Ε. Κωνσταντίνου

                                             

________________

Ημερομηνία: 10.02.2025

Εμφανίσεις:

Για τον Αιτητή: κ. Ανδρέας Παπαμιχαήλ δια Α. Παπαμιχαήλ & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.

Για Ενδιαφερόμενο Μέρος Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας η κα Αθηνά Πατσαλίδου για Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας

Για Ενδιαφερόμενο Μέρος Διαχειρίστρια της περιουσίας του αποβιώσαντα Παναγιώτη Κούρρη η κα. Κίτσα Γεωργιάδη δια Δήμο και Λία Γεωργιάδη & Σια ΔΕΠΕ

 

          AΠΟΦΑΣΗ

Εισαγωγή - Ιστορικό:

Ο Αιτητής καταχώρησε στις 08.07.2021 την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση δια της οποίας αξιώνει όπως του επιτραπεί η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 08.09.1980 μεταξύ αυτού ως αγοραστή και του συνεταιρισμού P. KOURIS CONSTRUCTIONS & CO (αρ. συνεταιρισμού Σ4608) ως πωλητή στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου και όπως διαταχθεί το τελευταίο να αποδεχτεί την εκπρόθεσμη κατάθεση του εν λόγω αγοραπωλητηρίου εγγράφου.

Το πωλητήριο αφορούσε την αγορά από μέρους του αιτητή ενός διαμερίσματος με αριθμό θύρας 205 που θα αποτελούσε μέρος πολυκατοικίας η οποία θα ανεγείρετο επί του οικοπέδου με αριθμό εγγραφής 25297, Φ/Σχ. 11/10, τεμάχιο 65 – 6 που ευρίσκεται στην Κάτω Πάφο του Δήμου Πάφου.

 

Μάλιστα ως ο αιτητής διατείνεται και αυτό δεν έχει αμφισβητηθεί για το συγκεκριμένο διαμέρισμα εκδόθηκε ξεχωριστός τίτλος τον οποίο επισυνάπτει ως Τεκμήριο 3 στην αίτηση του.

Αξιοσημείωτο όμως πως το συγκεκριμένο πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας δεν παρουσιάζει ως εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του διαμερίσματος που αποτελεί αντικείμενο του πωλητηρίου ημερομηνίας 08.09.1980 τον συνεταιρισμό P. KOURIS CONSTRUCTIONS & CO αλλά προσωπικά τον Παναγιώτη Κούρρη.

Αποτελεί επίσης μη αμφισβητούμενο γεγονός πως ο συνεταιρισμός P. KOURIS CONSTRUCTIONS & CO είχε ως ομόρρυθμους συνεταίρους τους Παναγιώτη Κούρρη, τον Μιχαλάκη Κούρρη και τον Κώστα Τροκκούδη. 

Ο Παναγιώτης Κούρρης πλέον έχει αποβιώσει εξού και στην διαδικασία ως ενδιαφερόμενο μέρος εμφανίζεται η διαχειρίστρια της περιουσίας του. Έχει επίσης αποβιώσει και ο Μιχαλάκης Κούρρης.   

Μάλιστα το διαμέρισμα με αριθμό 205 φέρει πλέον τον αριθμό εγγραφής 0/29403, Φ/Σχ. 0/2-146-349, Τμήμα 3, Τεμάχιο ΕΠΙ 123 που βρίσκεται στην Ενορία Αγίου Θεοδώρου στον Δήμο Πάφου και αποτελεί μέρος του κτιριακού συγκροτήματος CONSTANTIA COURT No. 9.

Noμική Πτυχή:

Νομική βάση της αίτησης αποτελεί μεταξύ άλλων το άρθρο 3 και 12 του Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου Ν. 81(Ι)2011.  

Κατά το χρόνο που συνομολογήθηκε η επίδικη Συμφωνία, ίσχυε ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ. 232. Για να ήταν δεκτική ειδική εκτέλεση της συμφωνίας αυτή θα έπρεπε:

·      να ήταν έγκυρη σύμβαση σύμφωνα με το νόμο,

·      να ήταν γραπτή και

·      ο αγοραστής να την είχε, εντός δυο μηνών από την ημερομηνία της σύμβασης, καταθέσει ή μεριμνήσει ώστε να κατατεθεί στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο.[1]

Σημειώνεται ότι σύμφωνα με το άρθρο 2(β) του Κεφ. 232[2] αποτελούσε προϋπόθεση για την αποδοχή της κατάθεσης της σύμβασης μόνο αν υπήρχε εγγραφή στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου στο όνομα του πωλητή για την ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείτο με τη σύμβαση.

Στις 29/4/2011 δημοσιεύτηκε ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (αρ.81(Ι)/2011) που τέθηκε σε ισχύ τρεις μήνες μετά[3], οπόταν και κατάργησε τον περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Κεφ. 232.[4] 

Στις μεταβατικές διατάξεις του Νόμου και συγκεκριμένα στο Άρθρο 16[5] προνοείτο  ότι συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν το Νόμο, δηλ. πριν την 29/7/2011 και παρέμεναν σε ισχύ θα μπορούσαν μέσα σε έξι μήνες από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου, δηλαδή μέχρι 30/1/2012, να κατατεθούν στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Προς τούτο θα έπρεπε να συντρέχουν οι προϋποθέσεις του Άρθρου 3 του Νόμου.

Στις 6/4/2012 δημοσιεύθηκε ο περί Πώλησης Ακινήτων Ειδική Εκτέλεση (Τροποποιητικός) Νόμος του 2012 [αρ.32(Ι)/2012]. Με τον Νόμο αυτό εισήχθη το Άρθρο 16Α το οποίο διαλαμβάνει ότι συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν από την έναρξη της ισχύος του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 2012, δηλ. πριν τις 6/4/2012, θα μπορούσαν να κατατεθούν εντός προθεσμίας έξι μηνών από την πιο πάνω ημερομηνία «έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη στον καταργηθέντα περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο ή στον παρόντα Νόμο προθεσμία κατάθεσής τους». Η δυνατότητα αυτή παρείχετο νοουμένου ότι θα τηρούνταν οι προϋποθέσεις του Άρθρου 3.

Η υπό κρίση Αίτηση βασίζεται στο Άρθρο 12 του Νόμου, όπως ισχύει μετά την τροποποίηση του με τον Νόμο 48(Ι)/2017, το οποίο διαλαμβάνει τα ακόλουθα:

«12. Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του παρόντος Νόμου, το Δικαστήριο δύναται, κατόπιν σχετικής αίτησης, να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση για συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο, έστω και αν έχει παρέλθει η προβλεπόμενη για το σκοπό αυτό χρονική περίοδος, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η προθεσμία κατάθεσής τους σύμφωνα με τις διατάξεις του καταργηθέντα με τον παρόντα Νόμο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, ανάλογα με την περίπτωση, όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή».

Με βάση το λεκτικό των προνοιών του Άρθρου 12 προκύπτει ότι:

·         Η εφαρμογή του εξαρτάται από τη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου η οποία δύναται να ασκηθεί αφού προηγηθεί η καταχώρηση σχετικής Αίτησης.

·         Τυγχάνει εφαρμογής ανεξάρτητα από τις υπόλοιπες διατάξεις του Νόμου.

·         Εφαρμόζεται σε όλες τις συμβάσεις οι οποίες παραμένουν σε ισχύ και οι   οποίες συνομολογήθηκαν σε οποιοδήποτε χρόνο.

·         Το γεγονός ότι παρήλθε άπρακτη η προβλεπόμενη είτε από άλλες διατάξεις του παρόντος Νόμου, είτε από τις διατάξεις του καταργηθέντος περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου προθεσμία κατάθεσης τους είναι στοιχείο αδιάφορο για τους σκοπούς της άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου.

·         Κριτήριο για την παραχώρηση άδειας από το Δικαστήριο είτε (α) για την κατάθεση σύμβασης, είτε (β) για την έγερση αγωγής για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης είναι η κρίση του ότι αυτό είναι δίκαιο και εύλογο για την προστασία του αγοραστή.

Ο Νομοθέτης μέσω του Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο  (Ν. 81(Ι)/2011)  ήθελε να δώσει τη δυνατότητα  αλλά και την ευκαιρία σε αγοραστές ακινήτων στην Κύπρο οι οποίοι για διάφορους λόγους δεν είχαν καταθέσει στο παρελθόν τις συμφωνίες τους για την αγορά ακινήτων στο κτηματολόγιο να το πράξουν κάτι που αποσκοπούσε ¨στην αποτελεσματική προστασία των αγοραστών ακινήτων και ειδικά εκείνων που αγόραζαν οικόπεδα υπό διαχωρισμό ή διαμερίσματα σε υπό ανέγερση πολυκατοικίες, στο χαρτί, γιατί δεν είχαν ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας¨ (βλ. ¨Κυπριακό Δίκαιο Ακίνητης Ιδιοκτησίας του Χρίστου Ιωάννου, Έκδοση της Νομικής Βιβλιοθήκης, 2014  στη σελ. 248).

Το άρθρο 3 της νέας αυτής νομοθεσίας προνοεί για τις προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται για την κατάθεση μιας σύμβασης, η οποία θα πρέπει να κατατεθεί εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της Επαρχίας όπου βρίσκεται το ακίνητο. Παραθέτω το άρθρο αυτό για σκοπούς καλύτερης κατανόησης.

Σημειώνεται πως και σε αυτό το νομοθέτημα όπως βεβαίως υπήρχε και στο Κεφ. 232 που καταργήθηκε αποτελούσε προϋπόθεση για να γίνει αποδεκτή η κατάθεση της σύμβασης να υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο ότι το πωλούμενο ακίνητο είναι ιδιοκτησίας του φερόμενου πωλητή.  

Το άρθρο 3 του Ν.81(Ι)/2011 που τιτλοφορείται Διατυπώσεις αναγκαίες για την κατάθεση της σύμβασης διαλαμβάνει τα ακόλουθα:

3. (1) Η κατάθεση της σύμβασης από οποιοδήποτε των συμβαλλομένων μερών γίνεται αποδεκτή, μόνο αν -

(α) υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία-

(i) η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, ή

(ii) στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης:

Νοείται ότι, αν το αντικείμενο της σύμβασης είναι τμήμα συνιδιόκτητης ακίνητης ιδιοκτησίας, για το οποίο δεν υπάρχει χωριστή εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου και πωλητές δεν είναι όλοι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, αυτή συνοδεύεται από συμφωνία διανομής, υπογεγραμμένη από όλους τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες της ακίνητης ιδιοκτησίας, των οποίων οι υπογραφές είναι δεόντως πιστοποιημένες, και το τμήμα που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης αναλογεί σε ένα τουλάχιστον από τους πωλητές στη σύμβαση, ο οποίος έχει δικαίωμα ελεύθερης κατοχής, χρήσης και διάθεσης αυτού.

(β) η σύμβαση είναι γραπτή, περιλαμβάνει επαρκή στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών, περιγράφει επαρκώς την ακίνητη ιδιοκτησία που είναι το αντικείμενο της σύμβασης, αναφέρει το αντάλλαγμα και είναι υπογεγραμμένη από όλα τα συμβαλλόμενα μέρη· και

(γ) η σύμβαση κατατεθεί εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της, στο επαρχιακό κτηματολογικό γραφείο του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της επαρχίας που βρίσκεται η ακίνητη ιδιοκτησία:

Νοείται ότι -

(i) στην περίπτωση σύμβασης αντιπαροχής, η πιο πάνω προβλεπόμενη προθεσμία για τον πάροχο αρχίζει με τη μεταβίβαση της ακίνητης ιδιοκτησίας στον αντιπάροχο∙

(ii) σε περίπτωση που δεν υπάρχει, κατά τη διάρκεια της εν λόγω προθεσμίας, εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, ή στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, η σύμβαση δύναται να κατατεθεί εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία της εν λόγω εγγραφής·

(iii) αν ο αγοραστής είναι εκδοχέας σε σύμβαση εκχώρησης, η οποία συνομολογείται πριν από την κατάθεση της σύμβασης που αυτή αφορά και εντός της περιόδου των έξι (6) μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης, η κατάθεση της σύμβασης συνοδεύεται από αντίγραφο της σύμβασης εκχώρησης και πιστοποιητικό διευθέτησης του φόρου που επιβάλλεται με τον περί Φορολογίας Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμο·

(iv) αν συνομολογείται σύμβαση εκχώρησης που αφορά σύμβαση η οποία είναι κατατεθειμένη στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, αντίγραφο της σύμβασης εκχώρησης παρουσιάζεται στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο μέσα σε έξι (6) μήνες από την υπογραφή της σύμβασης εκχώρησης και επισυνάπτεται στη σύμβαση μαζί με πιστοποιητικό διευθέτησης του φόρου που επιβάλλεται με τον περί Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμο.

(2) Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του περί Συμβάσεων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου νόμου, απαγορεύεται η περίληψη σε σύμβαση ή σε σύμβαση εκχώρησης εξασφάλισης, η οποία συνομολογείται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του παρόντος Νόμου, ρήτρας που να απαγορεύει την κατάθεση της σύμβασης ή της σύμβασης εκχώρησης εξασφάλισης και οποιαδήποτε τέτοια ρήτρα θεωρείται άκυρη εξ υπαρχής.

Το αίτημα και οι ενστάσεις:

Το πραγματικό υπόβαθρο της αίτησης εκτίθεται μεταξύ άλλων στην Ένορκη Δήλωση ημερ. 07.07.2021 της Μαρίας Κωνσταντίνου και στη Συμπληρωματική Ένορκη Δήλωση ημερ. 29.11.2021 της ίδιας. Η ομνυούσα Μαρία Κωνσταντίνου δηλώνει στην ένορκη της δήλωση ημερομηνίας 07.07.2021 πως είναι πληρεξούσια αντιπρόσωπος του Αιτητή και εξουσιοδοτημένη από τον ίδιο να προβεί στην εν λόγω ένορκη δήλωση αφού αυτός ευρίσκεται στο εξωτερικό ενώ η ίδια γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα της υπόθεσης. Αναφέρει πως στις 08.09.1980 ο Αιτητής υπέγραψε πωλητήριο έγγραφο με τον Καθ ου η Αίτηση συνεταιρισμό για την αγορά διαμερίσματος το οποίο χαρτοσημάνθηκε δεόντως ωστόσο εκ παραδρομής δεν καταχωρήθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου. Αναφέρει ακόμα πως ολόκληρο το τίμημα πώλησης εξοφλήθηκε πλήρως προς τον Καθ ου η Αίτηση συνεταιρισμό στις 03.03.1982. Αναφέρει πως στον τίτλο ιδιοκτησίας του αγορασθέντος διαμερίσματος που εξεδόθηκε στις 15.06.2017 αναφέρεται ως ιδιοκτήτης ένας εκ των ομόρρυθμων συνεταίρων ήτοι ο αποβιώσας Παναγιώτης Κούρρης ο οποίος ήταν και παρέμεινε ιδιοκτήτης του οικοπέδου επί του οποίου ανεγέρθηκε η πολυκατοικία.

Στην συμπληρωματική ένορκη δήλωση ημερ. 29.11.2021 η ομνυούσα μεταξύ άλλων αναφέρει πως το επίδικο πωλητήριο έγγραφο υπογράφηκε για τον συνεταιρισμό από τον Παναγιώτη Κούρρη και πως ο Αιτητής, νέμεται και κατέχει το διαμέρισμα από την αποπεράτωση του. Αναφέρει επίσης ότι για το Κτηματολόγιο ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου και ο πωλητής του ταυτίζονται με τον Παναγιώτη Κούρρη <<αφού αυτός υπέγραψε το Πωλητήριο Έγγραφο για το Συνεταιρισμό στο οποίο ετέθη η σφραγίδα του συνεταιρισμού και ως μάρτυρες υπογράψαμε εγώ και ο γαμπρός μου Μιχαλάκης Κούρρης>>.

Επί της αίτησης καταχωρήθηκε από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό Πάφου Ειδοποίηση Περί Προθέσεως Ένστασης στις 28.02.2022 η οποία υποστηρίζεται από την Ένορκη Δήλωση της Αγαπούλας Γιάγκου και στις 15.03.2022 καταχωρήθηκε Ειδοποίηση περί προθέσεως ένστασης από την Αλεξία Μέλανη Πασχαλίδου Παναγιώτου, διαχειρίστρια της περιουσίας του αποβιώσαντος Παναγιώτη Κούρρη, ομόρρυθμου συνέταιρου του ως άνω συνεταιρισμού, η οποία βασίζεται στην ένορκη δήλωση ημερ. 14.03.2022 της ίδιας, στην ένορκη δήλωση ημερ. 14.03.2022 της δικηγόρου Κίτσας Γεωργιάδη και στην Ένορκη Δήλωση ημερ. 14.03.2022 του Κωνσταντίνου Κούρρη.

Ουσιαστικά η ένσταση του Κτηματολογίου η οποία μάλιστα υποστηρίζεται και από σχετική έκθεση λεπτομερειών ακινήτου καθώς και πιστοποιητικό προσωπικών επιβαρύνσεων (Τεκμήριο Α και Β της ένστασης) στηρίζεται στο γεγονός πως το ακίνητο με αριθμό εγγραφής 25297 που βρίσκεται στην Ενορία Αγίου Θεοδώρου και όχι στην Κάτω Πάφο όπως αναγράφεται στο πωλητήριο ημερομηνίας 08.09.1980 ουδέποτε υπήρξε εγγεγραμμένο επ ονόματι του συνεταιρισμού P. KOURIS CONSTRUCTIONS & CO έτσι ώστε να έχει το δικαίωμα να πωλεί και να παρουσιάζεται ως πωλητής σε πωλητήριο έγγραφο. Επιπρόσθετα ο ξεχωριστός τίτλος του επίδικου διαμερίσματος έχει εκδοθεί προσωπικά στο όνομα του Παναγιώτη Κούρρη και δεν είναι εγγεγραμμένο στον ανωτέρω συνεταιρισμό. Ως εκ τούτου από την στιγμή που ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του διαμερίσματος είναι πρόσωπο άλλο από αυτόν που παρουσιάζεται ως πωλητής στο επίδικο πωλητήριο έγγραφο προκύπτει ζήτημα εκτελεστότητας.

Με την ένσταση της διαχειρίστριας της περιουσίας του αποβιώσαντα Παναγιώτη Κούρρη ουσιαστικά υποστηρίζεται πως ο Παναγιώτης Κούρρης ουδέποτε υπέγραψε το συγκεκριμένο πωλητήριο έγγραφο ενώ παραδέχεται πως το επίδικο διαμέρισμα είναι εγγεγραμμένο επ ονόματι του αποβιώσαντα. Μάλιστα αναφορά γίνεται σε συνάντηση που έγινε στις 22.03.2019 με την συμμετοχή του αποβιώσαντα ο οποίος όταν ρωτήθηκε για το επίδικο ακίνητο δήλωσε κατηγορηματικά ότι ουδέποτε πώλησε ή συμφώνησε να το πωλήσει είτε αυτό είτε άλλο διαμέρισμα στην πολυκατοικία και πως ουδέποτε είσπραξε οποιαδήποτε χρήματα.  

Εξέταση:

Καταρχάς σημειώνω πως για σκοπούς εξέτασης και κατάληξης έχω θέση ενώπιον μου και έχω μελετήσει εκτενώς τόσο το περιεχόμενο της αίτησης όσο και των ενστάσεων καθώς και της γραπτής επιχειρηματολογίας των ευπαίδευτων συνηγόρων των διαδίκων.

Συνεπώς είναι σε γνώση μου ότι καταχωρίστηκε και ότι αναφέρθηκε στην πλήρη του μορφή ακόμα και αν δεν γίνεται αυτολεξεί, ειδική ή λεπτομερής αναφορά στα πλαίσια της παρούσας απόφασης.

Θεωρώ πως η παρούσα διαδικασία έλαβε αχρείαστη έκταση ιδίως λαμβάνοντας υπόψη και τις ενδιάμεσες διαδικασίες που αφορούσαν είτε την καταχώρηση συμπληρωματικών ενόρκων δηλώσεων είτε αντεξέτασης ενόρκως δηλούντων.

Μάλιστα μέσω των ενδιάμεσων αυτών διαδικασιών διαφάνηκε / αποκαλύφθηκε πως ο αιτητής έχει στις 08.04.2022 καταχωρήσει στο Ε.Δ. Πάφου και την αγωγή 182/2022 εναντίον της διαχειρίστριας της περιουσίας του αποβιώσαντα Παναγιώτη Κούρρη με την οποία καταλογίζει στον Παναγιώτη Κούρρη δολιότητα ‘’…να πωλεί διαμερίσματα τα οποία ανήκουν κατ ισχυρισμό στον ίδιο μέσω ενός συνεταιρισμού και να εισπράττει χρήματα άνευ ανταλλάγματος..’’ ενώ μάλιστα αξιώνει ως θεραπείες είτε (α) την μεταβίβαση του διαμερίσματος επ ονόματι του ή διαζευκτικά (β) την καταβολή του ποσού των €60.000 ως την σημερινή αξία του αγορασθέντος διαμερίσματος.

Στην υπό εξέταση υπόθεση το Δικαστήριο για να μπορέσει να αποφασίσει αν είναι δίκαιο και εύλογο να επιτρέψει την κατάθεση της σύμβασης για την προστασία του αγοραστή θα πρέπει πρώτιστα να αποφανθεί για το κατά πόσον η επίδικη σύμβαση πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 3(1)(α)(β) του Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Ν.81(Ι)/2011.      

Ως έχει διαφανεί ούτε το ακίνητο εντός του οποίου κτίστηκε το επίδικο διαμέρισμα αλλά ούτε και στην συνέχεια το επίδικο διαμέρισμα είχαν ως ιδιοκτήτες τον συνεταιρισμό P. KOURIS CONSTRUCTIONS & CO. Απεναντίας η ακίνητη ιδιοκτησία αυτή ήταν εγγεγραμμένη προσωπικά στο όνομα του Παναγιώτη Κούρρη που μπορεί ναι μεν να ήταν ένας εκ των ομόρρυθμων συνεταίρων του εν λόγω συνεταιρισμού όμως η εγγραφή της ιδιοκτησίας ήταν υπό την προσωπική του ιδιότητα.

Συνεπώς η προϋπόθεση του άρθρου 3(1)(α)(i) του Ν. 81(Ι)/2011 δεν ικανοποιείται αφού προϋποθέτει την ύπαρξη εγγραφής στο Κτηματικό Μητρώο του Κτηματολογίου στο όνομα του πωλητή για την ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί αντικείμενο του πωλητηρίου εγγράφου ημερ. 08.09.1980 κάτι που δεν συμβαίνει στην υπό εξέταση περίπτωση.

Το αν ο Παναγιώτης Κούρρης ενέργησε με δολιότητα ή άλλη αξιόποινη ή επιλήψιμη συμπεριφορά ή με μορφή τεχνάσματος αυτό φαίνεται να είναι ζήτημα το οποίο θα επιλυθεί στα πλαίσια της αγωγής που ήδη ο αιτητής καταχώρησε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου από το 2022 εναντίον της διαχειρίστριας της περιουσίας του αποβιώσαντα πλέον Παναγιώτη Κούρρη και προφανώς δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο της παρούσας διαδικασίας η φύση της οποίας είναι συγκεκριμένη.

Ούτε και μπορώ να συμφωνήσω με την εισήγηση του ευπαίδευτου συνηγόρου του αιτητή ως καταγράφεται στην αγόρευση του ότι ο Παναγιώτης Κούρρης <<κρατούσε>> το ακίνητο για λογαριασμό του Συνεταιρισμού και ότι αυτός ήταν και ο λόγος που αυτό πωλήθηκε μέσω του συνεταιρισμού ως πωλητής. Τέτοια κατάληξη προφανώς και δεν μπορεί να λάβει χώρα στην παρούσα διαδικασία αλλά και αν πράγματι τέτοια ηταν η περίσταση προβληματισμό εγείρει το γεγονός πως ο αιτητής με την αγωγή που καταχώρησε το 2022 και διεκδικεί μεταβίβαση του επίδικου διαμερίσματος ή διαζευτικά την αξία του ενάγει μόνο τον Παναγιώτη Κούρρη και όχι και τον συνεταιρισμό.   

Για σκοπούς πληρότητας και μόνο της παρούσας απόφασης σημειώνω επιπρόσθετα και τα ακόλουθα:

Ακόμα και στην περίπτωση που δεν αντιμετώπιζε ο αιτητής το ανωτέρω ζήτημα ως προς την ανυπαρξία εγγραφής στο όνομα του φερόμενου πωλητή το Δικαστήριο δεν θα προχωρούσε στην έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων ένεκα της αδικαιολόγητης και υπέρμετρης αδράνειας που ο ίδιος ο αιτητής έχει επιδείξει όλα αυτά τα χρόνια.

Υπενθυμίζεται πως στην ένορκη δήλωση που υποστηρίζει την αίτηση γίνεται απλά η αναφορά πως στις 08.09.1980 ο Αιτητής υπέγραψε πωλητήριο έγγραφο με τον Καθ ου η Αίτηση συνεταιρισμό για την αγορά διαμερίσματος το οποίο χαρτοσημάνθηκε δεόντως ωστόσο εκ παραδρομής δεν καταχωρήθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου. Αναφέρει ακόμα πως ολόκληρο το τίμημα πώλησης εξοφλήθηκε πλήρως προς τον Καθ ου η Αίτηση συνεταιρισμό στις 03.03.1982.

Κατά το χρόνο συνομολόγησης της επίδικης Σύμβασης ίσχυε ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος, Κεφ. 232 και βάσει των προνοιών του, ως αναφέρθηκε ανωτέρω, για να ήταν δεκτική ειδικής εκτέλεσης θα έπρεπε, μεταξύ άλλων, να είχε κατατεθεί εντός δύο μηνών από την υπογραφή της στις 21/2/2006, πράγμα που ο Αιτητής παρέλειψε να πράξει.

Μεταγενέστερα  και ενόψει των προνοιών του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (αρ.81(Ι)/2011) για να ήταν δεκτική ειδικής εκτέλεσης η πιο πάνω Σύμβαση θα έπρεπε, μεταξύ άλλων, να είχε κατατεθεί εντός έξι μηνών από την ημερομηνία έναρξης του πιο πάνω Νόμου, ήτοι από 29/7/2011 μέχρι 30/1/12 πράγμα που, επίσης, ο Αιτητής παρέλειψε να πράξει.

Ακολούθησε μία ακόμη ευκαιρία για κατάθεση της Σύμβασης για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικού) Νόμου του 2012 - ο οποίος δημοσιεύθηκε στις 6/4/2012 - αναφορικά με συμβάσεις που είχαν συνομολογηθεί πριν τις 29/7/2011 όπως η υπό εξέταση περίπτωση για μια περαιτέρω προθεσμία έξι μηνών, δηλ. μέχρι τις 7/10/12. Ούτε αυτή η ευκαιρία αξιοποιήθηκε από τον Αιτητή.  

Ουδεμία δε εξήγηση δίδεται για το λόγο που ο Αιτητής, παρά το γεγονός ότι εξόφλησε πλήρως ως ισχυρίζεται το τίμημα πώλησης για το επίδικο ακίνητο, παρέλειψε και/ή δεν εκμεταλλεύτηκε τις ευκαιρίες που είχε με βάση τα διαλαμβανόμενα στη Νομοθεσία, όπως έχει επεξηγηθεί ανωτέρω, για να καταθέσει στο αρμόδιο Κτηματολόγιο το επίδικο ΠΩΕ και να κατοχυρώσει, με αυτόν τον τρόπο τα δικαιώματα του.

Όπως έχει επισημανθεί στην υπόθεση Αναφορικά με την Αίτηση της Αικατερίνης (Κατερίνα) Θεοδώρου και της Ειρήνης Θεοδώρου Π.Ε. Αρ. 170/14, ημερ. 7/11/2014[6] το ζήτημα αυτό (της κατάθεσης της σύμβασης στο Κτηματολόγιο) δεν είναι καθόλου διαδικαστικό αλλά, αντιθέτως, ουσιώδες και σημαντικό εφόσον σε τέτοιες περιπτώσεις ο αγοραστής με την κατάθεση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο αποκτά το πλεονέκτημα της δυνατότητας έγερσης αγωγής για ειδική εκτέλεση και τη συνακόλουθη κτήση του αντικειμένου της αγοραπωλησίας εάν επιτύχει στην αγωγή του. 

Εν ολίγοις ο Αιτητής παραλείπει παντελώς να εξηγήσει την αδράνεια του κατά τον ουσιώδη χρόνο να προστατεύσει τα δικαιώματα του.

 

Κατάληξη:

Λαμβάνοντας υπόψη τα ανωτέρω η αίτηση δεν μπορεί να επιτύχει, αντίθετα είναι καταδικασμένη σε αποτυχία και απορρίπτεται.

 

Όσον αφορά τα έξοδα αυτά επιδικάζονται εναντίον του αιτητή και υπέρ των ενδιαφερομένων μερών ως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.

 

 

(Υπ.) ...........................

Ν. Φακοντής, Ε.Δ.

Πιστό Αντίγραφο

 

ΠΡΩΤΟΚΟΛΛΗΤΗΣ