ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΠΑΦΟΥ
Ενώπιον: ΑΛ. ΦΥΛΑΚΤΟΥ Α.Ε.Δ.
Αίτηση - Έφεση:33/2026
Επί τοις αφορώσι τον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο – Ν. 9/1965 ως εκάστοτε ισχύει και τροποποιείται και τον Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμο – Κεφάλαιο 224 ως εκάστοτε ισχύει και τροποποιείται.
Μεταξύ:
1) ΕΛΕΝΗ ΓΕΩΡΓΙΟΥ
2) ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΣ ΚΑΡΑΟΛΗ
Αιτητές – Εφεσείοντες
και
THEMIS PORTFOLIO (S1) MANAGEMENT HOLDINGS LIMITED
Καθ’ ων η Αίτηση - Εφεσίβλητοι
Ημερομηνία: 20 Φεβρουαρίου, 2026
Εμφανίσεις:
Για αιτητές - εφεσείοντες: κα Φρόσω Γέρου
Για καθ΄ων η αίτηση: κα Μαρία Κορακίδη
ΑΠΟΦΑΣΗ
Στην υπό εξέταση αίτηση οι αιτητές αιτούνται:
- Διάταγμα με το οποίο να ακυρώνεται και/ή παραμερίζεται η επίδικη ειδοποίηση Τύπου ΙΑ ημερομηνίας 24/11/2025 (η ειδοποίηση),
- Διάταγμα με το οποίο να ακυρώνεται ο πλειστηριασμός του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου που είναι προγραμματισμένος για τις 24/02/2026 και ώρα 10:00 π.μ.
Με την αίτηση προβλήθηκαν αρχικά διάφοροι λόγοι έφεσης, αλλά κατά το στάδιο της ακρόασης προωθήθηκαν οι λόγοι που αφορούν το ότι δεν εκδόθηκε νέα ειδοποίηση Τύπου Ι και επί του ότι η επίδικη ειδοποίηση δεν επιδόθηκε δεόντως.
Μαρτυρικό υπόβαθρο της αίτησης αποτέλεσε η ένορκη δήλωση της αιτήτριας 1. Σε αυτήν αρχικά κάνει αναφορά στην γνώση της σχετικά με τα γεγονότα της παρούσας και της εξουσιοδότησης της από τον αιτητή 2. Ακολούθως κάνει αναφορά στην ιδιότητα της ως ενυπόθηκη εγγυήτρια, στην οικογενειακή της κατάσταση, στις προηγούμενες ειδοποιήσεις που εκδόθηκαν πριν την επίδικη ειδοποίηση (για τις οποίες θα γίνει ειδική αναφορά πιο κάτω) και στις επιδόσεις που έγιναν σχετικά με την επίδικη ειδοποίηση. Περαιτέρω αναπτύσσει τις θέσεις τις σχετικά με τους λόγους για τους οποίους, ως η θέση της, θα πρέπει η αίτηση να εγκριθεί.
Οι καθ΄ ων η αίτηση καταχώρησαν ένσταση και προέβαλαν 7 λόγους ένστασης. Με βάση αυτούς οι καθ΄ ων η αίτηση υπεραμύνονται το νομότυπο των ειδοποιήσεων που εκδόθηκαν, των επιδόσεων αυτών και γενικά της διαδικασίας πλειστηριασμού και είναι η θέση τους ότι η αίτηση είναι νόμω και ουσία αβάσιμη και ότι αυτή στηρίζεται σε παραπλανητικούς και αναληθείς ισχυρισμούς.
Μαρτυρικό υπόβαθρο της ένστασης αποτέλεσε η ένορκη δήλωση του κ. Κωνσταντίνου Μαυρέλλη. Σε αυτήν κάνει αναφορά στην ιδιότητα του ιδίου και των καθ΄ ων η αίτηση, στη γνώση του σχετικά με τα γεγονότα της παρούσας και της εξουσιοδότησης του. Ακολούθως κάνει αναφορά στην παροχή των επίδικων πιστωτικών διευκολύνσεων, στην πορεία του επίδικου χρέους και την εξασφάλιση που δόθηκε έναντι αυτών, στις Δικαστικές διαδικασίες που ακολούθησαν και στην έκδοση προηγούμενων ειδοποιήσεων (για τις οποίες θα γίνει ειδική αναφορά πιο κάτω) και τις επιδόσεις τους.
Αμφότερες οι πλευρές υιοθέτησαν τις θέσεις τους ως αυτές προκύπτουν από την αίτηση και την ένσταση αντίστοιχα και το μαρτυρικό υλικό που της υποστηρίζει (με τον ανάλογο περιορισμό των λόγων έφεσης ως πιο πάνω αναφέρθηκε) και αγόρευσαν στο στάδιο της ακρόασης προς υποστήριξη των θέσεων τους και έδωσαν επιπρόσθετες διευκρινίσεις, για τις οποίες θα γίνει ειδική αναφορά πιο κάτω.
ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΑΙΤΗΣΗΣ - ΕΝΣΤΑΣΗΣ
Το Δικαστήριο κρίνει ότι θα πρέπει πρώτα να εξεταστεί η θέση των αιτητών ότι θα έπρεπε στην προκειμένη περίπτωση να είχε επανεκδοθεί νέα ειδοποίηση Τύπου Ι. Ως προς τούτο θα πρέπει να επισημανθούν τα εξής με βάση τα στοιχεία που τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου και τα οποία δεν αμφισβητούνται:
Στις 16/11/2020 και 01/12/2020 οι καθ΄ ων η αίτηση εξέδωσαν σχετικά με την επίδικη ακίνητη περιουσία την ειδοποίηση Τύπου Θ και την ειδοποίηση Τύπου Ι. Ακολούθως εξέδωσαν στις 06/04/2023 την ειδοποίηση Τύπου ΙΒ. Ακολούθως εξέδωσαν την ειδοποίηση Τύπου ΙΑ ημερομηνίας 28/12/2023 για πλειστηριασμό της επίδικης ενυπόθηκης περιουσίας που ήταν προγραμματισμένος για της 12/03/2024 και ώρα 10:00 π.μ. μέσω συγκεκριμένης διαδικτυακής πλατφόρμας. Ο εν λόγω πλειστηριασμός ουδέποτε δημοσιεύθηκε ή προωθήθηκε, λόγω προσπαθειών εξώδικης διευθέτησης που γίνονταν κατά την εν λόγω χρονική περίοδο.
Ακολούθως οι καθ΄ ων η αίτηση εξέδωσαν την επίδικη ειδοποίηση Τύπου ΙΑ ημερομηνίας 24/11/2025 η οποία αφορά τον επίδικο προγραμματισμένο πλειστηριασμό του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου για τις 24/02/2026 και ώρα 10:00 π.μ. Σημειωτέο ότι πριν την έκδοση της εν λόγω ειδοποίησης Τύπου ΙΑ ημερομηνίας 24/11/2025 οι καθ΄ ων η αίτηση δεν εξέδωσαν άλλη νέα ειδοποίηση Τύπου Ι πέραν της ήδη προαναφερόμενης εκδοθείσας ειδοποίησης Τύπου Ι ημερομηνίας 16/11/2020 και 01/12/2020.
Το ερώτημα που τίθεται είναι κατά πόσο οι καθ΄ ων η αίτηση θα έπρεπε, με βάση τον Νόμο, πριν από την έκδοση της ειδοποίησης Τύπου ΙΑ ημερομηνίας 24/11/2025, να εκδώσουν νέα ειδοποίηση Τύπου Ι ή κατά πόσο η προηγηθείσα ειδοποίηση Τύπου Ι ημερομηνίας 16/11/2020 και 01/12/2020 εξακολουθεί να ισχύει και δυνάμει αυτής να ήταν δυνατό να εκδοθεί η ειδοποίηση Τύπου ΙΑ ημερομηνίας 24/11/2025 για να προχωρήσει η διαδικασία σχετικά με τον προγραμματισμένο πλειστηριασμό ημερομηνίας 24/02/2026 του επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου.
Ως προς τούτο, το Δικαστήριο κρίνει ορθό όπως παρατεθεί αυτούσιο το περιεχόμενο των νομοθετικών προνοιών που διέπουν την παρούσα.
Σχετικές επί των πιο πάνω, είναι οι πρόνοιες του άρθρου 44Γ(1)(2)(3) του Νόμου 9/1965 (ο Νόμος), οι οποίες προνοούν τα ακόλουθα (με τις υπογραμμίσεις και τους τονισμούς να είναι του Δικαστηρίου):
«(1) Τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 44Β, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας που προβλέπεται από τις διατάξεις του παρόντος Μέρους, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο πρόσωπο, έγγραφη ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» του Δεύτερου Παραρτήματος, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του απαιτούμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων και όλων των εξόδων για την είσπραξή του καλώντας τον όπως εξοφλήσει το ποσό, σύμφωνα με την επιδοθείσα κατάσταση λογαριασμού, τάσσοντας σε αυτόν προθεσμία όχι μικρότερη των σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης προς εξόφληση του απαιτούμενου ποσού:
(2) Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης που του επιδίδεται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1), ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση, στην οποία να αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό˙ η ειδοποίηση επιδίδεται κατά τον Τύπο «IΑ» του Δευτέρου Παραρτήματος, εντός περιόδου όχι μικρότερης των σαράντα πέντε (45) ηµερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
(3) Ο ενυπόθηκος οφειλέτης καθώς και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος δύναται, εντός σαράντα πέντε (45) ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, σύμφωνα με το εδάφιο (2) να καταχωρίσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης μόνο, για τους ακόλουθους λόγους:
(α) Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις˙
(β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί˙
(γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή˙
(δ) έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου˙
(ε) ο ενυπόθηκος οφειλέτης είναι επιλέξιμος οφειλέτης και το αδειοδοτημένο ίδρυμα, παρά το ότι είχε υποχρέωση δυνάμει του περί της Σύστασης και Λειτουργίας Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου, δεν έχει προσέλθει σε διαμεσολάβηση δυνάμει των διατάξεων του Μέρους VIA του εν λόγω Νόμου.
(στ) έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου ή εκκρεμεί ενώπιον Δικαστηρίου αίτηση για έκδοση τέτοιου προστατευτικού διατάγματος˙
(ζ) ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων” ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο ή εκκρεμεί σχετική αίτηση.
(η)(i) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει εγκριθεί αίτηση για ένταξη στο Σχέδιο. ή
(ii) η ειδοποίηση αφορά ακίνητο το οποίο αποτελεί κύρια κατοικία, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, σε σχέση με το οποίο, έχει υποβληθεί και εκκρεμεί αίτηση ή ένσταση για ένταξη στο Σχέδιο, αναφορικά με την οποία-
(αα) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο ή οποιοδήποτε μέλος της οικογένειάς του, ως αυτή ορίζεται στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.2.2 του Σχεδίου. ή
(ββ) ο αιτητής για ένταξη στο Σχέδιο, πληροί τις προϋποθέσεις που αναφέρονται στον όρο 2.5 του Σχεδίου:
Νοείται ότι, για σκοπούς εφαρμογής των διατάξεων της παρούσας παραγράφου, ο όρος “Σχέδιο” σημαίνει το σχέδιο “Ενοίκιο Έναντι Δόσης”, το οποίο εγκρίθηκε με την υπ’ αριθμόν 95.054 Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, ημερομηνίας 12 Ιουλίου 2023, ως αυτό εκάστοτε τροποποιείται.»
Το Δικαστήριο κρίνει ότι με βάση το πιο πάνω εκτεθέν νομοθετικό πλαίσιο, η διαδικασία πλειστηριασμού είναι άρρηκτα συνδεδεμένη και ουσιαστικά αλληλένδετη με την έκδοση των ειδοποιήσεων Τύπου Ι και ΙΑ. Συγκεκριμένα, η διαδικασία πλειστηριασμού ενός ενυπόθηκου ακινήτου, άρχεται (με εξαίρεση τις περιπτώσεις που απαιτείται προηγουμένως και η έκδοση της ειδοποίησης Τύπου Θ) με την έκδοση της ειδοποίησης Τύπου Ι. Αυτό προκύπτει από το λεκτικό του άρθρου 44Γ(1) του Νόμου, στο οποίο ρητά αναφέρεται ότι ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει με τη διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου με πλειστηριασμό, αφού πρώτα επιδόσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη (και σε τυχόν ενδιαφερόμενα μέρη) την ειδοποίηση Τύπου Ι. Η έκδοση και η ειδοποίηση Τύπου Ι δεν είναι κενή περιεχομένου και σκοπού. Αυτό καθότι με την εν λόγω ειδοποίηση ο ενυπόθηκος οφειλέτης λαμβάνει γνώση του ποσού που απαιτείται και δίδεται σε αυτόν προθεσμία 45 ημερών για να συμμορφωθεί με την εν λόγω ειδοποίηση και επιπρόσθετα ενημερώνεται ότι σε περίπτωση μη συμμόρφωσης παρέχεται η δυνατότητα στον ενυπόθηκο δανειστή να προχωρήσει με τη διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.
Το δε άρρηκτα συνδεδεμένο και αλληλένδετο μεταξύ των ειδοποιήσεων Τύπου Ι και ΙΑ προκύπτει και μέσα από το περιεχόμενο του άρθρου 44Γ(2) του Νόμου. Αυτό καθότι το εν λόγω άρθρο κάνει ρητά αναφορά ότι σε περίπτωση μη συμμόρφωσης του ενυπόθηκου οφειλέτη (ή άλλου ενδιαφερόμενου προσώπου) με τις απαιτήσεις της ειδοποίησης Τύπου Ι η οποία εκδίδεται δυνάμει του άρθρου 44Γ(1) του Νόμου (και που ως πιο πάνω αναφέρθηκε άρχεται η διαδικασία πώλησης ακινήτου με δημόσιο πλειστηριασμό) τότε δίνεται η δυνατότητα στον ενυπόθηκο δανειστή να επιδόσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη (και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο) τη δεύτερη ειδοποίηση, δηλαδή την ειδοποίηση Τύπου ΙΑ, στην οποία αναφέρεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό, θέτοντας μάλιστα προς τούτο συγκεκριμένη προθεσμία (η προθεσμία των 45 ημερών ως πιο πάνω αναφέρεται στον Νόμο).
Το Δικαστήριο κρίνει ότι η χρησιμοποίηση του όρου «δεύτερη ειδοποίηση» προσδιορίζοντας προς τούτο την ειδοποίηση Τύπου ΙΑ και τα όσα σχετίζονται με αυτήν, δεν είναι τυχαία. Αυτό καθότι η εν λόγω ειδοποίηση Τύπου ΙΑ ως «δεύτερη ειδοποίηση» είναι για να προσδιορίσει την χρονική σειρά έκδοσης και επίδοσης των ειδοποιήσεων Τύπων Ι και ΙΑ ως πρώτη και δεύτερη αντίστοιχα οι οποίες προηγούνται του επικείμενου πλειστηριασμού, που είναι και το επιστέγασμα της διαδικασίας που άρχισε με την ειδοποίηση Τύπου Ι (ή Θ αναλόγως της περίπτωσης). Στην προκειμένη περίπτωση, από την στιγμή που προηγήθηκαν οι ειδοποιήσεις Τύπου Ι ημερομηνίας 16/11/2020 και 01/12/2020 και ΙΑ ημερομηνίας 28/12/2023, η επίδικη ειδοποίηση Τύπου ΙΑ ημερομηνίας 24/11/2025 αποτελεί ουσιαστικά την τρίτη κατά σειρά εκδοθείσα ειδοποίηση για πλειστηριασμό του ίδιου επίδικου ενυπόθηκου ακινήτου (αφού ουσιαστικά οι ειδοποιήσεις Τύπου Ι ημερομηνίας 16/11/2020 και 01/12/2020 αποτελούσαν κατά τον χρόνο έκδοσης τους ουσιαστικά ενιαία διαδικασία) και όχι την δεύτερη, αφού η δεύτερη ήταν η ειδοποίηση Τύπου ΙΑ ημερομηνίας 28/12/2023.
Το Δικαστήριο κρίνει ότι το γεγονός πως ο νομοθέτης δεν ορίζει ρητώς τη χρονική διάρκεια ισχύος μιας ειδοποίησης Τύπου Ι και το γεγονός ότι ούτε υπάρχει ρητή πρόνοια στον Νόμο που να ρυθμίζει τις περιπτώσεις όταν ένας πλειστηριασμός είτε ακυρώνεται με πρωτοβουλία ενυπόθηκου δανειστή είτε δεν προωθείται είτε δεν δημοσιοποιείται (και κατά πόσο απαιτείται σε τέτοια περίπτωση ή όχι νέα έκδοση ειδοποίησης Τύπου Ι), ουδόλως θα πρέπει να ερμηνευθεί ότι, εξ΄ αντιδιαστολής, δύναται να εκδίδονται εκ νέου, εις το διηνεκές και σε απροσδιόριστο αριθμό, νέες ειδοποιήσεις Τύπου ΙΑ, χωρίς να εκδίδονται προηγουμένως οι αντίστοιχες ειδοποιήσεις Τύπου Ι. Αυτό θα σήμαινε ουσιαστικά ανεπίτρεπτη διασταλτική ερμηνεία και εφαρμογή του Νόμου, αφού σε τέτοια περίπτωση θα ήταν δυνατή η έκδοση της ειδοποίησης νέας τρίτης κ.ο.κ ειδοποίησης Τύπου ΙΑ, χωρίς την προηγούμενη έκδοση ειδοποίησης Τύπου Ι, η οποία έχει τη δική της αυτοτέλεια και σκοπό και προηγείται της ειδοποίησης Τύπου ΙΑ.
Το γεγονός ότι ο προγενέστερος πλειστηριασμός ημερομηνίας 12/03/2024 δεν δημοσιεύθηκε και δεν προωθήθηκε λόγω προσπαθειών εξώδικης διευθέτησης ουδόλως μεταβάλλει τα πιο πάνω διότι, η πιστή εφαρμογή στο γράμμα και στον σκοπό του Νόμου, απαιτεί όπως για κάθε ξεχωριστή διαδικασία πλειστηριασμού ενυπόθηκης ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να υπάρχουν ξεχωριστές και αλληλένδετες μεταξύ τους ειδοποιήσεις Τύπου Ι και ΙΑ, έκαστη των οποίων έχει το δικό της αυτοτελή τύπο, σκοπό και διαδικασία στην οποία εκδίδεται.
Ως εκ των άνω, η αίτηση επιτυγχάνει και παρέλκει η εξέταση των υπολοίπων θεμάτων που ηγέρθηκαν στην παρούσα.
ΚΑΤΑΛΗΞΗ
Ως εκ των άνω, εκδίδεται Διάταγμα με το οποίο παραμερίζεται η ειδοποίηση Τύπου ΙΑ ημερομηνίας 24/11/2025 που αφορά τους αιτητές και την σκοπούμενη πώληση που αφορά την ακίνητη περιουσία που αναγράφεται σε αυτήν και τον πλειστηριασμό που έχει προγραμματιστεί για τις 24/02/2026 και ώρα 10:00 π.μ.
Επιδικάζονται τα έξοδα ως αυτά υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο υπέρ των αιτητών και εναντίον των καθ΄ ων η αίτηση.
(Υπ.) …………………………………...
Α. Φυλακτού, Α.Ε.Δ
Πιστόν αντίγραφο
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο