ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΛΑΡΝΑΚΑΣ
Ενώπιον: Λ. ΧΑΒΙΑΡΑ, Ε.Δ.
Αρ. Υπ. 5503/2024
Μεταξύ:
ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ
Κατηγορούσα Αρχή
-και-
M. B.
Κατηγορούμενη
Ημερομηνία: 16.12.2024
Για την Κατηγορούσα Αρχή: κ. Αναξαγόρου
Για την Κατηγορούμενη: Αυτοπροσώπως
Κατηγορούμενη: παρούσα
ΑΠΟΦΑΣΗ
Το Κατηγορητήριο
Η Κατηγορούμενη αντιμετωπίζει 22 κατηγορίες για άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη χωρίς να είναι εγγεγραμμένη στο σχετικό μητρώο κτηματομεσιτών και χωρίς να κατέχει ετήσια άδεια (Κατηγορίες 1 και 2), ενέργειας ως κτηματομεσίτη χωρίς να είναι εγγεγραμμένη κτηματομεσίτης και χωρίς να κατέχει ετήσια άδεια (Κατηγορίες 3 και 4), για προβολή και διαφήμιση ως κτηματομεσίτης (Κατηγορίες 5 – 8), για διαφήμιση, προβολή και πρόταση κτηματικών συναλλαγών (Κατηγορίες 9 – 14), για δημοσίευση και διευθέτηση διαφημίσεων κτηματικών συναλλαγών (Κατηγορίες 15 – 20) και για ξεναγήσεις (Κατηγορίες 21 και 22) κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων του Περί Κτηματομεσιτών Νόμου 71(Ι)/2010 (στο εξής «ο Νόμος»). Σύμφωνα με τις λεπτομέρειες των αδικημάτων, αυτά διαπράχθηκαν κατά ή περί τον Σεπτέμβριο του 2023.
Η Μαρτυρία
Για να αποδείξει την υπόθεση της η Κατηγορούσα Αρχή, παρουσίασε ένα μάρτυρα τον ΜΚ1. Μετά που κλήθηκε σε απολογία η Κατηγορούμενη, κατάθεσε ενόρκως και δεν κάλεσε κάποιο μάρτυρα υπεράσπισης.
Ο ΜΚ1 είναι λειτουργός στο Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών (στο εξής «το Συμβούλιο»). Κατάθεσε γραπτή δήλωση (Τεκμήριο 1) στο Δικαστήριο την οποία υιοθέτησε. Αναφέρθηκε στις ενέργειες στις οποίες προέβη και κατάθεσε αριθμό εγγράφων ως τεκμήρια στο Δικαστήριο. Σύμφωνα με τον ΜΚ1 περί τον Σεπτέμβριο του 2023 το Συμβούλιο έγινε δέκτης παραπόνων ότι φυσικά και νομικά πρόσωπα ασκούσαν παράνομα κτηματομεσιτικές εργασίες. Ανάμεσα στα άτομα που καταγγέλθηκαν ήταν και αυτό της Κατηγορούμενης. Συγκεκριμένα καταγγέλθηκε ότι διαφημίζει ενοικιάσεις και πωλήσεις ακινήτων στη πλατφόρμα κοινωνικής δικτύωσης facebook καθώς και ότι διαθέτει κτηματομεσιτικό γραφείο και ιστοσελίδα.
Στις 28.9.2023 επισκέφθηκε τον λογαριασμό της Κατηγορούμενης στην στο facebook (Τεκμήριο 2) και διαπίστωσε ότι υπήρχαν αναρτημένες 3 διαφημίσεις για ενοικίαση τριών διαμερισμάτων σε Μαζωτό, Βορόκληνη και Τερσεφάνου, οι οποίες είχαν αναρτηθεί στις 23.9.2012, 2.6.2022 και 19.9.2023. Σε όλες τις αγγελίες δεν αναγράφονταν τα στοιχεία των ιδιοκτητών. Ακολούθως, επικοινώνησε τηλεφωνικά με την Κατηγορούμενη στον αριθμό κινητού τηλεφώνου που εντόπισε σε πινακίδα που βρίσκεται έξω από το γραφείο της στο Κίτι και διευθέτησε ραντεβού για τις 29.9.2023 στης 13:00 μ.μ..
Κατά την πιο πάνω ημερομηνία μετάβηκε στο γραφείο της Κατηγορούμενης και φωτογράφησε το εξωτερικό του και είδε στην πόρτα να υπήρχαν δυο πινακίδες. Στη μια καταγραφόταν «Right Location Portal» και στην δεύτερη, «Property Sales, Property Lets, Holiday Lets, Property Management, Property Maintenance, Property Builders» (Τεκμήριο 3). Όταν συναντήθηκε με την Κατηγορούμενη την ρώτησε εάν υπήρχε κάποιο διαθέσιμο διαμέρισμα και εκείνη πρότεινε ένα διαμέρισμα πάνω από το γραφείο της. Ο ΜΚ1 ζήτησε την επαγγελματική κάρτα της Κατηγορούμενης, η οποία του την παράδωσε (Τεκμήριο 4). Πάνω στην κάρτα αναγραφόταν η ιδιότητα της Κατηγορούμενης ως σύμβουλος (consultant), υπήρχε λογότυπο «Right Location Portal», δυο τηλεφωνικοί αριθμοί, το email {…} και η ιστοσελίδα {…}. Ο ΜΚ1 προχώρησε μετέπειτα σε έρευνα στην ιστοσελίδα του εφόρου εταιρειών και εντόπισε μια εμπορική επωνυμία με την ονομασία M. RIGHT LOCATION PORTAL ιδιοκτησίας της Κατηγορούμενης (Τεκμήριο 5). Όταν επισκέφθηκε και την πιο πάνω ιστοσελίδα, διαπίστωσε ότι εργάζονται και άλλα άτομα κάτω από την εν λόγω εμπορική επωνυμία.
Ο ΜΚ1 προέβη σε έλεγχο στα μητρώα του Συμβουλίου και διαπίστωσε ότι δεν υπήρχε το όνομα της Κατηγορούμενης ή της πιο πάνω εμπορικής επωνυμίας στον κατάλογο εγγεγραμμένων κτηματομεσιτών, ούτε κάποιος αδειούχος με το συγκεκριμένο όνομα.
Κατά την αντεξέταση του, η Κατηγορούμενη υπέβαλε σε αυτόν ότι την ξεγέλασε και εισήλθε παράνομα στην περιουσία της για να την παγιδεύσει να κάνει αυτό που της ζήτησε και δεν ζήτησε να του παρουσιάσει πληρεξούσιο. Ο ΜΚ1 αρνήθηκε την θέση λέγοντας ότι όλη η μαρτυρία λήφθηκε νομότυπα και δεν ζήτησε να δει πληρεξούσιο γιατί τα αδικήματα είχαν ήδη διαπραχθεί ανεξάρτητα εάν υπήρχε ή όχι πληρεξούσιο. Η Κατηγορούμενη ρώτησε μετέπειτα με ποιον πήγε πάνω (στο διαμέρισμα) για να επιθεωρήσει και ο ΜΚ1 είπε ότι πήγε μαζί της και ακόμη ένα άτομο του γραφείου. Η Κατηγορούμενη υπέβαλε ότι δεν ήταν αυτή που πήγε μαζί του αλλά κάποια Cecilia. Ο ΜΚ1 συμφώνησε ότι ήταν και το εν λόγω πρόσωπο μαζί και η Κατηγορούμενη συμφώνησε και πρόσθεσε ότι πήγε σε άλλο διαμέρισμα με τον ΜΚ1.
Ακολούθως, η Κατηγορούμενη υπέβαλε στον ΜΚ1 ότι το άτομο που πήγε μαζί του έχει δική του εταιρεία ενοικιάσεως διαμερισμάτων για διακοπές και ο ΜΚ1 είπε ότι δεν γνωρίζει αν έχει δική του εταιρεία το εν λόγω πρόσωπο αλλά γνωρίζει ότι είναι sales agent (ατζέντης πωλήσεων). Στο σημείο αυτό, η Κατηγορούμενη υπέβαλε ότι μοιράζεται το γραφείο της με ακόμη δυο εταιρείες και ο ΜΚ1 είπε ότι δεν το γνωρίζει αυτό. Υπέβαλε επίσης την θέση της ότι για τις διαφημίσεις που εντόπισε ο ΜΚ1 έχει πληρεξούσιο έγγραφο με τον ΜΚ1 να διαφωνεί ότι με το πληρεξούσιο μπορεί να ασκεί κτηματομεσιτικές εργασίες. Η Κατηγορούμενη αρνήθηκε επίσης ότι είναι κτηματομεσίτρια και υπέβαλε ότι διευθύνει εταιρεία που διαχειρίζεται περιουσίες οι ιδιοκτήτες των οποίων βρίσκονται στο εξωτερικό. Ο ΜΚ1 απάντησε ότι το γνωρίζει πως δεν είναι κτηματομεσίτρια, για αυτό είναι κατηγορούμενη.
Η Κατηγορούμενη καταθέτοντας ανάφερε ότι έχει εταιρεία που ονομάζεται RIGHT LOCATION PORTAL. Επέμεινε ότι ο ΜΚ1 ενήργησε λανθασμένα, επέμβηκε στο γραφείο της με δικαιολογίες και ψευδείς παραστάσεις για να την παγιδεύσει. Θεωρεί ως μη αποδεκτή την μαρτυρία. Η θέση εργασίας της είναι στην RIGHT LOCATION PORTAL. Πρόκειται για μια επιχείρηση που ασχολείται με το να βοηθά άτομα που διαμένουν στο εξωτερικό και που έχουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Την διαχειρίζονται και προβαίνουν σε απαραίτητες ανακαινίσεις και εξασφαλίζουν στους ενοικιαστές τα απαραίτητα για να σιγουρευτούν ότι είναι εντάξει με τα δάνεια τους. Το γραφείο είναι σημείο αναφοράς για τους ενοικιαστές και ιδιοκτήτες όταν βρίσκονται στην Κύπρο. Παρέχεται ένας χώρος πληρωμής ενοικίων, που μπορούν να συναντηθούν οι ενοικιαστές και οι ιδιοκτήτες προσωπικά. Αποζημιώνονται για την συλλογή των ενοικίων, για εξασφάλιση της πληρωμής, τον δημοτικό φόρο, το νερό και άλλους λογαριασμούς και λαμβάνουν ως βοηθοί το 12% του ενοικίου. Οι ιδιοκτήτες λαμβάνουν για αυτά μηνιαία κατάσταση λογαριασμού. Επανέλαβε ότι λειτουργεί με πληρεξουσιοδότηση, αρνήθηκε ότι είναι κτηματομεσίτρια, δεν προσπαθεί να παραπλανήσει κανένα, όταν υπάρχουν περιουσίες που τις χειρίζεται η ίδια και δεν έχουν ενοικιαστές. Το αίτημα των ιδιοκτητών είναι να τους εντοπίσει νέα κατοικία για να παρεμποδίσει την τράπεζα από το να προχωρήσει με εξώσεις. Έχει κάνει τρεις διαφημίσεις μέσα σε 12 χρόνια και με πληρεξούσια. Επειδή οι ενοικιαστές δεν μπορούν να ενεργήσουν στην Κύπρο δουλεύει ως αντιπρόσωπος τους για να τους διευκολύνει.
Το ενοίκιο στο γραφείο της είναι €250 τον μήνα και επειδή δεν μπορεί να το πληρώνει μόνη της, μοιράζεται το γραφείο με δυο άλλες επιχειρήσεις τις οποίες κατονόμασε. Οι πινακίδες στο κατάστημα της λένε για την εργασία της και έχει τις απαραίτητες άδειες για αυτά που κάνει. Δεν είναι κτηματομεσίτης και δεν έχει δει τον Νόμο κάτι που να δείχνει ότι χρειάζεται άδεια για αυτά που κάνει. Ο ρόλος της είναι να βοηθά ιδιοκτήτες να αποφεύγουν της εκποιήσεις και αυτό δεν είναι στο πεδίο δράσης ενός κτηματομεσίτη. Κατάθεσε ακολούθως αντίγραφο ειδικού πληρεξούσιου εγγράφου με επισυνημμένα, (Τεκμήριο 9) το οποίο είπε αφορά ένα ακίνητο, αυτό που ερευνούσε ο ΜΚ1, αντίγραφο της επιχειρηματικής κάρτας της Cecilia στην οποία είχε αναφερθεί προηγουμένως (Τεκμήριο 10), αντίγραφο κατάστασης λογαριασμού (Τεκμήριο 11) και ένα τιμολόγιο (Τεκμήριο 12).
Στην αντεξέταση της είπε ότι δεν κατέχει άδεια άσκησης του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη και ότι δεν είναι εγγεγραμμένη στο μητρώο κτηματομεσιτών του Συμβουλίου. Συμφώνησε ότι είναι ιδιοκτήτρια της εμπορικής επωνυμίας Right Location Portal και ότι το γραφείο της βρίσκεται στο Κίτι. Της υποδείχθηκε το Τεκμήριο 3 και συμφώνησε ότι στην πόρτα του γραφείου υπάρχει πινακίδα που γράφει Right Location Portal. Συμφώνησε επίσης ότι δίπλα από την πιο πάνω πινακίδα αναγράφονται property sales, property lets, holiday lets, property management, property maintenance, property builders. Συμφώνησε ότι στις πιο πάνω πινακίδες, δεν αναγράφονται άλλες επιχειρήσεις πέραν της Right Location Portal. Της υποδείχθηκε ακολούθως το Τεκμήριο 2 και συμφώνησε ότι είναι οι διαφημίσεις που ανάρτησε. Η πρώτη διαφήμιση αφορά ενοικίαση διαμερίσματος στον Μαζωτό. Η δεύτερη αναφέρεται σε ενοικίαση διαμερίσματος στην Ορόκλινη. Για την δεύτερη διαφήμιση συμφώνησε ότι αναρτήθηκε σε άλλη ομάδα του facebook, συγκεκριμένα την «Houses and Flats for sale or rent στην Λάρνακα». Η τρίτη διαφήμιση αφορά διαμέρισμα προς ενοικίαση στην Τερσεφάνου. Έπειτα συμφώνησε ότι το Τεκμήριο 8 αφορά το διαμέρισμα στο Μαζωτό και ότι για τα υπόλοιπα ακίνητα δεν παρουσίασε πληρεξούσιο. Συμφώνησε ακόμη ότι ο αριθμός κινητού τηλεφώνου που καταγράφεται στην πινακίδα έξω από το γραφείο της είναι ο προσωπικός της αριθμός τηλεφώνου και σε αυτόν επικοινωνούν οι προτιθέμενοι πελάτες.
Αξιολόγηση
Παρακολούθησα με προσοχή τον ΜΚ1 και την Κατηγορούμενη. Ολόκληρη η μαρτυρία τους έχει καταγραφεί στα πρακτικά και έχει αποτιμηθεί στο σύνολο της. Κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας τους, έχοντας εξετάσει και το περιεχόμενο των εγγράφων που κατατέθηκαν ως Τεκμήρια, έλαβα υπόψη την εικόνα τους στο Δικαστήριο αλλά εξέτασα επίσης την μαρτυρία τους και υπό το φως της ανθρώπινης πείρας και συμπεριφοράς, στοιχείο αποφασιστικής σημασίας για να καταλήξει το Δικαστήριο ως προς την αξιοπιστία τους (βλ. Ζαβρού ν. Χαραλάμπους (1996) 1 Α.Α.Δ 447, Χριστοφή ν Ζαχαριάδη (2002) 1 Α.Α.Δ 401, Παπαδοπούλου v Αστυνομίας (2007) 2 Α.Α.Δ 173, Κυπριανού ν Αστυνομίας (2008) 2 Α.Α.Δ 816).
Μικρές αντιφάσεις σε ασήμαντες λεπτομέρειες ή ελαχίστου σημασίας ανακρίβειες δεν καταστρέφουν την όλη αξιοπιστία του μάρτυρα, την οποία το Δικαστήριο δεν εξετάζει αποσπασματικά (βλ. Κουδουνάρης ν Αστυνομίας (1991) 2 Α.Α.Δ 320).
Με βάση τα πιο πάνω προχωρώ να καταγράψω όσα αποκόμισα από την ενώπιον μου μαρτυρία.
Ο ΜΚ1 άφησε θετική εντύπωση στο Δικαστήριο και κρίνω ότι ήταν μάρτυρας της αλήθειας. Ο εν λόγω μάρτυρας κατάθεσε σε σχέση με όλες τις ενέργειες στις οποίες προέβη. Η μαρτυρία του παρουσίαζε λογική και συνοχή με τις θέσεις του να συνάδουν και να ανταποκρίνονται στα κατατεθέντα τεκμήρια. Εξ όσων τέθηκαν κατά την αντεξέταση του ΜΚ1, κατά την μαρτυρία της Κατηγορούμενης αλλά και στην αγόρευση της Κατηγορούμενης, η τελευταία ισχυρίστηκε ότι το Δικαστήριο δεν πρέπει να αποδεχθεί την μαρτυρία του ΜΚ1 καθότι αυτή εξασφαλίστηκε κατόπιν παγίδευσης (entrapment) της Κατηγορούμενης. Για το ζήτημα αυτό παραπέμπω στην υπόθεση Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών v. Berriman Properties (Overseas) Ltd κ.α (2016) 2 Α.Α.Δ. 640 στην οποία αποφασίστηκε ότι η παρουσίαση επιθεωρητή του Συμβουλίου, υποδυόμενος ενδιαφερόμενο πελάτη ή αγοραστή δεν εξισώνεται με παγίδευση αφού δεν υπήρξε ώθηση ή προτροπή για την διενέργεια πράξης στην οποίαν ήδη προέβαινε το εν λόγω πρόσωπο. Η Κατηγορούμενη επέκτεινε την εισήγηση της και στα κατατεθέντα από τον ΜΚ1 τεκμήρια, που και πάλι δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή καθότι κατατέθηκαν χωρίς να φέρει οποιαδήποτε ένσταση κατά την κατάθεση τους η Κατηγορούμενη, ούτε έθεσε ζήτημα ότι αυτά εξασφαλίστηκαν παράνομα όταν επιχειρούσε την κατάθεση τους η Κατηγορούσα Αρχή. Εν όψει όλων των πιο πάνω δεν έχω δισταγμό να αποδεχθώ την μαρτυρία του στην ολότητα της.
Η Κατηγορούμενη από την άλλη υπήρξε ειλικρινής μόνο σε ορισμένα σημεία της μαρτυρίας της. Αποδέχομαι ότι αυτή δεν κατέχει άδεια εξάσκησης του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη και δεν είναι εγγεγραμμένη στο μητρώο του Συμβουλίου. Αποδέχομαι ότι διατηρεί γραφείο στο Κίτι και ότι για ένα συγκεκριμένο ακίνητο, αυτό στον Μαζωτό κατείχε πληρεξούσιο έγγραφο. Κατά τα λοιπά, κρίνω ότι στο μεγαλύτερο της μέρος, η μαρτυρία της αποτελούσε προσπάθεια της Κατηγορούμενης να αποφύγει οποιεσδήποτε ευθύνες της και εξηγώ πιο κάτω το γιατί.
Η Κατηγορούμενη επέμεινε σε διάφορα σημεία της μαρτυρίας της ότι η εταιρεία της βοηθά ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται στο εξωτερικό να αποφύγουν τις εκποιήσεις των ακινήτων τους. Από τις διαφημίσεις (Τεκμήριο 2) δεν προκύπτει κάτι τέτοιο εφόσον απλά γίνεται περιγραφή των διαμερισμάτων. Επίσης, στο Τεκμήριο 3 που είναι φωτογραφία της πινακίδας στην είσοδο του γραφείου της καταγράφονται στα αγγλικά, οι λέξεις πωλήσεις, ενοικιάσεις, ενοικιάσεις για διακοπές, διαχείριση περιουσίας, συντήρηση και κατασκευή. Δεν έχω αντιληφθεί πως συνδέονται αυτά με την αποφυγή εκποίησης. Η λογική επιτάσσει ότι κάποιος ιδιοκτήτης ακινήτου που προσπαθεί να αποφύγει την εκποίηση, το κάνει γιατί θέλει να κρατήσει την περιουσία του.
Επιπρόσθετα, στο Τεκμήριο 7 που είναι εκτύπωση από την ιστοσελίδα {…}, στην περιγραφή για το πρόσωπο της Κατηγορούμενης αναγράφεται ότι (σε μετάφραση δική μου) το κύριο ενδιαφέρον της Κατηγορούμενης είναι να διασφαλίσει ότι οι ανάγκες για περιουσία θα τύχουν χειρισμού όχι μόνο με επαγγελματισμό αλλά και αποτελεσματικό τρόπο που θα εξαλείψει κάθε ανησυχία. Και προσθέτει ότι η Κατηγορούμενη εκτιμά ότι η περιουσία που θα προτείνει πιθανόν να είναι το σπίτι σου. Αναφέρει ακόμη ότι έχει πείρα 25 ετών στην αγορά ακινήτων και είναι διαθέσιμη να εξασφαλίσει ότι η πώληση ή ενοικίαση ή η διαχείριση θα είναι ομαλή. Και πάλι δηλαδή η περιγραφή δεν έχει σχέση με όσα ανάφερε η Κατηγορούμενη ότι υποτίθεται είναι αυτό που κάνει η επιχείρηση της. Αντίθετα, φαίνεται να προωθεί και να πρότεινε κτηματικές συναλλαγές. Η θέση της ότι δεν έχει καμία σχέση με κτηματομεσιτεία αυτό που κάνει δεν ευσταθεί από τη στιγμή παρουσιάζει τον εαυτό της να προτείνει περιουσίες και με πείρα χρόνων στην αγορά ακινήτων.
Ακόμη ένας λόγος για τον οποίο δεν μπορεί να γίνει αποδεκτός ο ισχυρισμός της Κατηγορούμενης περί απλής διαχείρισης των ακινήτων για αποφυγή εκποιήσεων, είναι και αυτό που αναφέρεται στο Τεκμήριο 8 που είναι ακόμη μια εκτύπωση από την πιο πάνω ιστοσελίδα όπου καταγράφεται (σε μετάφραση δική μου) πως είτε κάποιος ψάχνει για περιουσία για πώληση στην Κύπρο ή για ενοικίαση, η RightlocationsPortal.com το κάνει εύκολο. Πέραν τούτου, υπάρχει και φωτογραφία ατόμου, συγκεκριμένα της Cecilia, η οποία σύμφωνα με τον ΜΚ1 αλλά και την Κατηγορούμενη ήταν στην ξενάγηση, και αναφέρει ότι η ιδιότητα της είναι sales agent (αντιπρόσωπος πωλήσεων). Υπάρχει και φωτογραφία της Κατηγορούμενης και αναφέρει ότι η ιδιότητα της είναι κύριος εταίρος (senior partner). Επομένως, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή ούτε η θέση της ότι η Cecilia είναι σε άλλη επιχείρηση και απλώς μοιράζεται το γραφείο μαζί της.
Για να προσθέσω στα πιο πάνω, η θέση της ότι δεν έφτιαξε εκείνη την ιστοσελίδα μπορεί να αληθεύει, δεν μπορεί να γίνει πιστευτός όμως ο ισχυρισμός της ότι μόλις κατά την ακροαματική διαδικασία είδε το περιεχόμενο της αλλά ταυτόχρονα να αναγνωρίζει ότι τα Τεκμήρια 7 και 8 προέρχονται από την εν λόγω ιστοσελίδα. Ούτε μπορεί ασφαλώς είναι δυνατό να γίνει αποδεκτή η θέση της ότι όλο το περιεχόμενο της ιστοσελίδας, η οποία έγινε από σχεδιαστή, είναι λάθος και μόλις κατά την ακρόαση της υπόθεσης το αντιλήφθηκε. Στην αγόρευση της δε, αναφέρει ότι τα πιο πάνω είναι αποτέλεσμα ενεργειών τρίτου προσώπου άγνωστου, μέσω ενός ιού και από λάθη κατά την δημιουργία της ιστοσελίδας. Αυτά κατά την κρίση μου αποτελούν εκ των υστέρων σκέψεις της Κατηγορούμενης προσπαθώντας να απεκδυθεί οποιασδήποτε ευθύνης.
Για όλους τους πιο πάνω λόγους, η μαρτυρία της Κατηγορούμενης απορρίπτεται ως αναξιόπιστη.
Ευρήματα
Σημειώνω ευθύς εξ’ αρχής ότι ουδέποτε αποτέλεσαν αμφισβητούμενα γεγονότα στην παρούσα υπόθεση τα πιο κάτω, τα οποία και καθίστανται ευρήματα του Δικαστηρίου:
Η Κατηγορούμενη δεν είναι εγγεγραμμένη κτηματομεσίτης στο μητρώο του Συμβουλίου, ούτε κατέχει ετήσια άδεια άσκησης του επαγγέλματος του Κτηματομεσίτη.
Η Κατηγορούμενη ανάρτησε τις πιο πάνω διαφημίσεις στο λογαριασμό της στο facebook.
Η Κατηγορούμενη διαθέτει γραφείο στο Κίτι στην είσοδο του οποίου υπάρχουν οι πινακίδες που εντόπισε ο ΜΚ1.
Η Κατηγορούμενη στις 29.9.2023 συναντήθηκε με τον ΜΚ1 και ο ΜΚ1 ξεναγήθηκε σε διαμέρισμα πάνω από το γραφείο της.
Ο ΜΚ1 ξεναγήθηκε επίσης σε διαμέρισμα στον Μαζωτό το οποίο του υπέδειξε η Κατηγορούμενη και έλαβε φωτογραφίες.
Η Κατηγορούμενη είναι ιδιοκτήτης της εμπορικής επωνυμίας M. RIGHT LOCATION PORTAL και της ιστοσελίδας {…} η οποία καταργήθηκε και έγινε νέα ιστοσελίδα με την ονομασία {…}.
Πέραν των πιο πάνω, στην βάση της πιο πάνω αξιολόγησης προκύπτουν ως ευρήματα του Δικαστηρίου και τα πιο κάτω:
Περί τον Σεπτέμβριο του 2023 το Συμβούλιο έγινε δέκτης παραπόνων ότι η Κατηγορούμενη διαφήμιζε ακίνητα στο facebook μέσω προφίλ της στην σελίδα Marketplace.
Στις 28.9.2023 ο ΜΚ1 διαπίστωσε ότι υπήρχαν αναρτημένες 3 διαφημίσεις για ενοικίαση διαμερισμάτων στον λογαριασμό της Κατηγορούμενης στο facebook. Στις εν λόγω διαφημίσεις δεν αναγράφονταν τα στοιχεία επικοινωνίας των ιδιοκτητών.
H Kκατηγορούμενη προέβη σε ξενάγηση, διαφήμιζε ακίνητα προς ενοικίαση και πρότεινε κτηματικές συναλλαγές.
Νομική Πτυχή
Με την άρνηση των Κατηγοριών η Κατηγορούσα Αρχή έχει υποχρέωση να αποδείξει κάθε συστατικό στοιχείο των αδικημάτων, με αποδεκτή μαρτυρία, και δεν επιτρέπονται υποθέσεις ως προς την ύπαρξη γεγονότων, όσο εύλογες και εάν είναι (βλ. Γενικός Εισαγγελέας ν. Σπύρος Σπύρου (2002) 2 ΑΑΔ 71, Λοϊζου ν. Αστυνομίας (1989) 2 Α.Α.Δ. 363 και Σωτηριάδης ν. Αστυνομίας (1991) 2 Α.Α.Δ. 482).
Ο κατηγορούμενος δεν υποχρεούται να αποδείξει ότι οι ισχυρισμοί του είναι αληθινοί ή βάσιμοι αλλά αρκεί η δημιουργία λογικής αμφιβολίας. Διαφορετική προσέγγιση θα παραβίαζε το τεκμήριο της αθωότητας το οποίο κατοχυρώνεται από το Άρθρο 12(4) του Συντάγματος (Ιακώβου ν. Δημοκρατίας (1991) 2 Α.Α.Δ. 211, σελίδα 218). Υπάρχουν όμως εξαιρέσεις όπου το βάρος απόδειξης δύναται να μετατοπιστεί. Ως καταγράφεται στην σελ. 179 στου συγγράμματος Το Δίκαιο της Απόδειξης των Τάκη Ηλιάδη και Νικόλα Σάντη:
«Έτσι, όταν συγκεκριμένη νομοθετική διάταξη δημιουργεί ποινικό αδίκημα που όμως δεν συνιστά αδίκημα εάν η πράξη εκτελείται από πρόσωπο που κατέχει τα προσόντα ή την άδεια συγκεκριμένης αρχής, τότε ο κατηγορούμενος έχει το βάρος να αποδείξει ότι κατέχει τα προσόντα ή τη σχετική άδεια και τούτο γιατί οι λεπτομέρειες βρίσκονται μόνο στην προσωπική γνώση ή κατοχή του και είναι δύσκολο (αν όχι αδύνατο) για την Κατηγορούσα Αρχή να τις αντικρούσει. Σε τέτοια περίπτωση, ο κατηγορούμενος μπορεί να αποσείσει το σχετικό βάρος στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων (R v Carr-Braint (1943)2 All ER 156)»
Σε σχέση με την υπόθεση που αντιμετωπίζει η Κατηγορούμενη, σύμφωνα με το άρθρο 2 του Νόμου 71(Ι)/2010 ανωτέρω:
«αδειούχος κτηματομεσίτης» σημαίνει εγγεγραμμένο κτηματομεσίτη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο κατέχει ισχύουσα άδεια που εκδόθηκε δυνάμει του άρθρου 17 και περιλαμβάνει πρόσωπο το οποίο ασκεί νόμιμα το επάγγελμα του κτηματομεσίτη σε άλλο κράτος μέλος και παρέχει υπηρεσίες στη Δημοκρατία σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου·
«εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης» σημαίνει κτηματομεσίτη, ο οποίος κατά τον ουσιώδη χρόνο είναι εγγεγραμμένος στο Μητρώο Κτηματομεσιτών δυνάμει των διατάξεων του παρόντος Νόμου·
«κτηματική συναλλαγή» σημαίνει κάθε συναλλαγή για τη σύναψη συμφωνίας για πώληση, αγορά, ανταλλαγή ή μίσθωση ακίνητου πέραν του ενός μηνός, περιλαμβανομένης της παραχώρησης ακινήτου με αντιπαροχή και περιλαμβάνει κάθε συναλλαγή για τη σύναψη συμφωνίας για πώληση, αγορά, ανταλλαγή ακινήτου μέσω της μεταβίβασης εταιρικών μετοχών·
«κτηματομεσίτης» σημαίνει το φυσικό ή νομικό πρόσωπο του οποίου η απασχόληση είναι η έναντι αμοιβής μεσολάβηση για κτηματική συναλλαγή·
Στο άρθρο 33(1) και (2) του ίδιου Νόμου προνοείται ότι κανένα πρόσωπο δε δικαιούται:
«(α) να ασκεί το επάγγελμα του κτηματομεσίτη ή με οποιοδήποτε τρόπο να ενεργεί ως κτηματομεσίτης.
(β) να προβάλλεται ή διαφημίζεται ως κτηματομεσίτης ή να επαγγέλλεται με οποιοδήποτε όνομα, επωνυμία ή τίτλο στον οποίο περιέχονται οι λέξεις “κτηματομεσίτης”, “κτηματομεσιτικοί σύμβουλοι”, “κτηματομεσιτικές επιχειρήσεις” ή “κτηματομεσιτεία” ή άλλες ταυτόσημες ή παρόμοιες φράσεις ή λέξεις σε οποιαδήποτε γλώσσα ή με οποιοδήποτε άλλο τρόπο αφήνει να νοηθεί ότι πραγματοποιεί κτηματομεσιτεία.
(γ) να διενεργεί ξεναγήσεις οποιουδήποτε προσώπου που επιθυμεί την αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν είναι εγγεγραμμένη στο όνομά του ή στο όνομα συγγενικού του εξ αίματος ή εξ αγχιστείας προσώπου μέχρι δευτέρου βαθμού ή στο όνομα προσώπου για τη διαχείριση της περιουσίας του οποίου κατέχει γενικό πληρεξούσιο ή στο όνομα εταιρείας της οποίας είναι διευθυντής, εκτελεστικός σύμβουλος ή υπάλληλος.
(δ) να διαφημίζει ή προβάλλει ή προτείνει οποιαδήποτε κτηματική αγορά ή πώληση ή άλλη κτηματική συναλλαγή αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία κατά τον ουσιώδη χρόνο δεν είναι εγγεγραμμένη στο όνομά του ή στο όνομα συγγενικού του εξ αίματος ή εξ αγχιστείας προσώπου μέχρι δευτέρου βαθμού ή στο όνομα προσώπου για τη διαχείριση της περιουσίας του οποίου κατέχει γενικό πληρεξούσιο ή στο όνομα εταιρείας της οποίας είναι διευθυντής, εκτελεστικός σύμβουλος ή υπάλληλος.
(ε) εν γνώσει του να δημοσιεύει ή διευθετεί τη δημοσίευση διαφημίσεων στις οποίες δεν αναγράφονται κατά τρόπο σαφή και πλήρη το όνομα και στοιχεία επικοινωνίας του ιδιοκτήτη της κατά τον ουσιώδη χρόνο.
(στ) να αξιώνει ή εισπράττει ή αποκτά δικαιώματα δυνάμει σύμβασης αναφορικά με οποιαδήποτε αμοιβή αναφορικά με υπηρεσίες που παρασχέθηκαν ή θα παρασχεθούν και έχουν σχέση, άμεση ή έμμεση, με την εργασία του κτηματομεσίτη.
εκτός εάν το πρόσωπο αυτό είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης και κατέχει ισχύουσα ετήσια άδεια άσκησης του επαγγέλματος που εκδίδεται δυνάμει του άρθρου 17 ή εμπίπτει εντός των προνοιών του άρθρου 15 και δεν του έχει επιβληθεί απαγόρευση δυνάμει του άρθρου 16.
(2) Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του εδαφίου (1), δεν αποτελεί άσκηση του επαγγέλματος του κτηματομεσίτη ή άλλως πως πραγματοποίηση κτηματομεσιτείας:
(α) Η διαφήμιση, προβολή ή πρόταση από επιχειρηματία ανάπτυξης γης και οικοδομών οποιασδήποτε κτηματικής αγοράς ή πώλησης ή άλλη κτηματική συναλλαγή αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί προϊόν επιχειρηματικής του δραστηριότητας που προέκυψε μετά από σύμβαση αντιπαροχής με τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του ακινήτου·
(β) οποιαδήποτε ενέργεια που γίνεται δυνάμει διατάγματος δικαστηρίου ή από διαχειριστή/παραλήπτη, προσωρινό διαχειριστή ή εκκαθαριστή εταιρείας ή από διαχειριστή ή παραλήπτη προσώπου που τελεί υπό πτώχευση·
(γ) οποιαδήποτε ενέργεια που γίνεται από βοηθό κτηματομεσίτη ή από υπάλληλο αδειούχου κτηματομεσίτη με οδηγίες του αδειούχου κτηματομεσίτη στον οποίο εργοδοτείται. »
Από το λεκτικό των σχετικών άρθρων του Νόμου ανωτέρω, προκύπτει ότι εάν αποδειχθεί η αντικειμενική υπόσταση του αδικήματος, δεν απαιτείται συνδρομή ένοχης διάνοιας (mens rea), εφόσον πρόκειται για αδίκημα αυστηρής ευθύνης. Σκοπός της σχετικής νομοθεσίας, δηλαδή του Νόμου 71(Ι)/2010 ήταν να ρυθμίσει το πως λειτουργεί το επάγγελμα του κτηματομεσίτη (βλ. Halsbury’s Laws of England 4th ed. Reissue, Vol. 11(1), par. 18 και Sea Island and Tours Ltd v KOT (1995) 2 A.A.Δ. 166, Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών ν Berriman Properties (Overseas) Ltd Πονική Εφεση 127/2014 ημερ. 8.7.16).
Εν όψει των ευρημάτων του Δικαστηρίου, η Κατηγορούμενη με τις πράξεις της, δηλαδή να διαφημίσει ακίνητα για ενοικίαση με προτεινόμενες τιμές αλλά και να ξεναγήσει τον ΜΚ1 ΣΕ διαμέρισμα πάνω από το γραφείο της, τα οποία δεν ήταν ιδιοκτησίας της και για τα οποία δεν παρουσιάστηκε συμφωνία διαχείρισης, άσκησε το επάγγελμα του κτηματομεσίτη χωρίς να είναι εγγεγραμμένη στο μητρώο του Συμβουλίου και χωρίς να κατέχει άδεια άσκησης του εν λόγω επαγγέλματος, ενήργησε ως κτηματομεσίτης, προβλήθηκε και διαφημίστηκε ως κτηματομεσίτης.
Η Κατηγορούμενη μέσω του facebook και μέσω της ιστοσελίδας {…}, μέσω της εμπορικής επωνυμίας M. RIGHT LOCATION PORTAL καθώς και από το γραφείο που διατηρεί στο Κίτι διαφημιζόταν ως πρόσωπο το οποίο μεσολαβεί προς την επίτευξη κτηματικών συναλλαγών προσφέροντας υπηρεσίες άμεσα σχετιζόμενες με εξεύρεση ακινήτων προς ενοικίαση.
Επιπρόσθετα, στο άρθρο 33(β) ανωτέρω καταγράφεται «ή με οποιοδήποτε άλλο τρόπο αφήνει να νοηθεί ότι πραγματοποιεί κτηματομεσιτεία». Οι αναρτήσεις των εν λόγω διαφημίσεων που έχουν κατατεθεί ενώπιον μου ως Τεκμήρια αλλά και η ίδια η περιγραφή τους παραπέμπουν σε άσκηση κτηματομεσιτικής εργασίας στο ευρύ κοινό, ενώ ο μέσος πολίτης θα αντιλαμβάνονταν σαφώς ότι το πρόσωπο το οποίο προβαίνει στις εν λόγω αγγελίες ενεργεί ως κτηματομεσίτης. Επιπρόσθετα, ο τρόπος με τον οποίο διαφημίστηκαν και χωρίς αναγραφή του ονόματος του ιδιοκτήτη στις πληροφορίες πωλητή προκαλεί κατά την κρίση μου σύγχυση στο κοινό.
Η Κατηγορούμενη, διατείνετο στην μαρτυρία της ότι ενεργεί και ως διαχειρίστρια (manager) ακινήτων των οποίων οι ιδιοκτήτες βρίσκονται στο εξωτερικό. Αυτό φαίνεται να αντανακλάται τουλάχιστον για την περίπτωση ενός ακινήτου, δηλαδή αυτού που βρίσκεται στον Μαζωτό. Δεν διέλαθε της προσοχής μου ότι η Κατηγορούμενη, για το εν λόγω ακίνητο φαίνεται να ενήργησε στη βάση πληρεξούσιου έγγραφου Δεν επαρκεί όμως για να οδηγήσει σε απόρριψη οποιασδήποτε κατηγορίας καθότι δεν κατηγορείται η Κατηγορούμενη για μια μεμονωμένη πράξη αλλά για την ευρύτερη δράση της. Σε ό,τι αφορά τα υπόλοιπα δυο ακίνητα που διαφημίζονταν καθώς και το διαμέρισμα πάνω από το γραφείο της δεν απέδειξε ότι ενεργούσε στη βάση πληρεξούσιων εγγράφων εφόσον δεν τα παρουσίασε παρά του ότι ισχυρίστηκε πως τα κατείχε.
Κατά συνέπεια, όλες οι κατηγορίες εναντίον της έχουν κατά την κρίση μου αποδειχθεί στον απαιτούμενο βαθμό.
Κατάληξη
Εν όψει όλων των πιο πάνω, η Κατηγορούσα Αρχή έχει αποδείξει την υπόθεση της πέραν πάσης λογικής αμφιβολίας και η Κατηγορούμενη κρίνεται ένοχη σε όλες τις κατηγορίες που αντιμετωπίζει.
(Υπ.).....................................
Λ. Χαβιαράς, Προσ Ε.Δ.
Πιστόν Αντίγραφον
Πρωτοκολλητής
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο