ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

 

Ενώπιον:      Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και

                        Σπ. Σπυριδάκι και Ν. Χ” Χριστοφόρου, Παρέδρων

Αίτηση Αρ.: Ε113/21

Μεταξύ:

ΒΙΕΤΕΠ ΛΙΜΙΤΕΔ

Αιτητών

-και-

 

DORANICO LTD

Καθ’ ων η Αίτηση

----------------------------------------------------------------------------------------------

12.1.2024

Για τους Αιτητές: κ. Στ. Σταυρινίδης

Για τους Καθ’ ων η Αίτηση: κα. Χριστίνα Τεμβριώτου

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση, καταχωρίστηκε την 15.12.2021 και τροποποιημένη την 13.4.2023 και μ’ αυτήν οι Αιτητές εξαιτούνται Απόφασης ή/και Διατάγματος του Δικαστηρίου διατάττον την έξωση των Καθ’ ων η Αίτηση ή/και οποιουδήποτε κατέχοντος και παράδοσης ελεύθερης κατοχής του υποστατικού που βρίσκεται στην οδό Ήρας αρ. 2, στη Βιομηχανική περιοχή Λατσιών, Λευκωσία.

 

Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι είναι ιδιοκτήτες ενός υποστατικού το οποίο ευρίσκεται στην οδό Ήρας αρ. 2, στη Βιομηχανική περιοχή Λατσιών, στη Λευκωσία. Οι Καθ’ ων η Αίτηση κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές μέρους του εν λόγω υποστατικού (εν τοις εφεξής «το επίδικο υποστατικό») και το ενοικιάζουν από το Μάιο 2014, με βάση ενοικιαστήριο έγγραφο. Το υποστατικό ανεγέρθη πριν το έτος 1999. Το τελευταίο ενοίκιο που καταβάλλεται, είναι €600.- μηνιαίως.

 

Οι Αιτητές επιθυμούν την ανάκτηση κατοχής του επίδικου υποστατικού. Επέδωσαν σχετική επιστολή στους Καθ’ ων η Αίτηση, ημερομηνίας 20.10.2021. Από την 15.11.2022, μοναδικός μέτοχος των Αιτητών είναι ο κ. Τάσος Ιωάννου, ο οποίος μεταβίβασε δια δωρεάς 17.500 μετοχές από τον πατέρα του κ. Πολύκαρπο Ιωάννου και αγόρασε 17.500 μετοχές από το θείο του, κ. Χριστάκη Ιωάννου. Στην εταιρεία Importica Ltd., ο κ. Πολύκαρπος Ιωάννου ο οποίος ήταν μέτοχος μέχρι την 2.3.2022, μεταβίβασε δια δωρεάς τις μετοχές του στον κ. Αναστάσιο Ιωάννου. Η εταιρεία Importica Ltd. ενοικιάζει από τους Αιτητές εφαπτόμενο με τους Καθ’ ων η Αίτηση υποστατικό και λόγω της αύξησης του κύκλου εργασιών της εταιρείας, επιθυμεί να επεκτείνει την επιχείρηση της και γι’ αυτό, επιθυμεί να ανακτηθεί το επίδικο υποστατικό. Ο ιδιοκτήτης των Αιτητών και της εταιρείας Importica Ltd., είναι ο κ. Αναστάσιος Ιωάννου, ο οποίος χρειάζεται να επεκτείνει τις εργασίες του και γι’ αυτό το σκοπό επιθυμεί να χρησιμοποιεί το επίδικο υποστατικό, το οποίο εφάπτεται ήδη στο υποστατικό της Importica Ltd.

 

Η απαίτηση των Αιτητών να παραδοθεί το επίδικο υποστατικό, είναι καθόλα λογική αφού αφορά ίδια χρήση και είναι αντικειμενικά αδύνατο να εξασφαλίσει άλλη στέγη με λογικό ενοίκιο για τις επιχειρήσεις των ιδιοκτητών των Αιτητών.

 

Απάντηση και Ανταπαίτηση:

            Το δικόγραφο των Καθ’ ων η Αίτηση καταχωρήθηκε την 25.1.2022 και τροποποιημένο την 19.5.2023 και μ’ αυτό αρνούνται όλες μαζί και κάθε μια ξεχωριστά τις αιτούμενες θεραπείες. Οι  Καθ' ων η Αίτηση ισχυρίζονται ότι δεν πληρούνται και/ή συντρέχουν οι νομικές και πραγματικές προϋποθέσεις που θέτει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος 1983. Οι Καθ’ ων η Αίτηση διατηρούν κατοχή του επίδικου υποστατικού από την 1.5.2014 δυνάμει συμφωνίας ενοικίασης μεταξύ των Καθ’ ων η Αίτηση και των Αιτητών. Η διάρκεια ισχύος της εν λόγω συμφωνίας ενοικίασης ήταν για 1 έτος, ως εκ τούτου, από την 1.5.2015, οι Καθ’ ων η Αίτηση εξακολουθούν να κατέχουν το ακίνητο ως θέσμιοι ενοικιαστές.

 

Δυνάμει της ως άνω συμφωνίας, οι Καθ’ ων η Αίτηση έχουν το δικαίωμα, μεταξύ άλλων, να χρησιμοποιούν το αποχωρητήριο και την κουζίνα από κοινού με τους ενοικιαστές του υποστατικού που εφάπτεται στο επίδικο υποστατικό. Επιπρόσθετα, οι Καθ’ ων η Αίτηση είχαν και έχουν το δικαίωμα να χρησιμοποιούν την κύρια είσοδο από κοινού με τους ενοικιαστές του εφαπτόμενου υποστατικού, για να εισέρχονται στο επίδικο υποστατικό.

Καθ’ όλη τη διάρκεια ενοικίασης, οι Καθ’ ων η Αίτηση ζητούσαν από τους Αιτητές, να προβούν σε διάφορες επιδιορθώσεις και/ή αναβαθμίσεις επί του επίδικου υποστατικού που έχρηζαν να γίνουν για την ορθή λειτουργία του χώρου, για λόγους ασφάλειας και υγείας και για σκοπούς συμμόρφωσης με τις σχετικές πρόνοιες της νομοθεσίας. Οι Αιτητές αμέλησαν και/ή αρνήθηκαν να προβούν σ’ αυτές τις επιδιορθώσεις και/ή αναβαθμίσεις, δηλώνοντας στους Καθ’ ων η Αίτηση, ελάχιστες ημέρες πριν την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης, ότι σε καμία περίπτωση δεν έχουν σκοπό να προβούν σ’ αυτές και ότι καλύτερα να προχωρήσουν με διαδικασία έξωσης παρά να επωμισθούν το κόστος των εν λόγω επιδιορθώσεων και/ή αναβαθμίσεων.

 

Επιπρόσθετα, οι Καθ' ων η Αίτηση σε διάφορα χρονικά διαστήματα, προέβαιναν και προέβησαν σε πολλές ενέργειες για σκοπούς συντήρησης, επισκευής, επιδιόρθωσης επί του επίδικου υποστατικού, με δικά τους έξοδα, χωρίς την οποιαδήποτε οικονομική συνεισφορά ή συμβολή των Αιτητών, για σκοπούς προώθησης της επιχείρησης τους, καθότι στο εν λόγω υποστατικό διεξάγουν από το έτος 2014 επιχείρηση εργοστασίου κατασκευής χάρτινων τσαντών και/ή κουτιών και/ή άλλων παρεμφερών αγαθών.

 

Κατά ή περί το έτος 2020, κατά παράβαση των ορών της ως άνω συμφωνίας ενοικίασης, οι Αιτητές κατά παράνομο τρόπο επενέβησαν επί του επίδικου ακινήτου, χωρίς τη συγκατάθεση των Καθ’ ων η Αίτηση, με την τοποθέτηση στο πίσω μέρος και πλαϊνό μέρος του υποστατικού, σιδηροκατασκευών με λαμαρίνες, φτιάχνοντας αποθηκευτικό χώρο και καταργώντας μια έξοδο την οποία οι Καθ’ ων η Αίτηση καθ’ όλη τη διάρκεια της ενοικίασης με τη ρητή συγκατάθεση των Αιτητών, χρησιμοποιούσαν για να φορτώνουν και να εκφορτώνουν τα μηχανήματα και/ή εμπορεύματα τους. Η εν λόγω έξοδος, είναι εξωτερική πόρτα του επίδικου υποστατικού.

 

Περαιτέρω, με την εν λόγω παράνομη επέμβαση, προκάλεσαν επιπρόσθετο πρόβλημα στους Καθ' ων η Αίτηση, αφού στο πίσω μέρος του υποστατικού οι Καθ’ ων η Αίτηση είχαν και έχουν εγκαταστημένες τις εξωτερικές μονάδες των κλιματιστικών που βρίσκονται εντός του επίδικου υποστατικού, οι οποίες έχουν καλυφθεί. Οι Αιτητές, κατά παράβασην της συμφωνίας ενοικίασης, έκλεισαν με γυψοσανίδες το χώρο που βρισκόταν η κουζίνα και το αποχωρητήριο, απαγορεύοντας στους Καθ’ ων η Αίτηση την πρόσβαση και τη χρήση, ως η συμφωνία ενοικίασης, προκαλώντας μεγάλη ταλαιπωρία στους Καθ’ ων η Αίτηση, αφού πρέπει να μεταβαίνουν σε υποστατικό που βρίσκεται σε άλλο όροφο για να έχουν πρόσβαση μόνο σε αποχωρητήριο.

 

Κατά ή περί το έτος 2018 μέχρι το 2020, οι Αιτητές, τοποθέτησαν στην πρόσοψη του επίδικου υποστατικού, πινακίδα με την ένδειξη «ΠΩΛΕΙΤΑΙ», η οποία αφέθηκε για μεγάλη χρονική περίοδο και παραπλανούσε τους πελάτες των Καθ’ ων η Αίτηση, προσβάλλοντας την εμπορική φήμη τους.

 

Η εταιρεία Importica Ltd. ουδεμία σχέση έχει με τους Αιτητές, παρά μόνο, στην ουσία, κοινό μέτοχο. Η αλλαγή στη μετοχική δομή των Αιτητών, είναι άσχετη με την παρούσα Αίτηση. Η εταιρεία που αναφέρεται στην Αίτηση, δεν αποτελεί τον ιδιοκτήτη του επίδικου υποστατικού. Περαιτέρω, η εν λόγω εταιρεία δεν κατέχει μερίδιο μετοχικού κεφαλαίου στους Αιτητές. Δεν δύναται να γίνει άρση του εταιρικού πέπλου. Ως εκ τούτου, η παρούσα Αίτηση δεν αφορά ιδία χρήση και θα πρέπει να απορριφθεί. Εν πάση περιπτώσει, οι Καθ' ων η Αίτηση υποστηρίζουν ότι η ταλαιπωρία που θα υποστούν θα είναι πολύ μεγαλύτερη εάν εκδοθεί το αιτούμενο Διάταγμα, επειδή θα απωλέσουν τεράστιες επενδύσεις που έχει διενεργήσει εντός του επίδικου υποστατικού. Διεκδικούν δε αποζημιώσεις δυνάμει των άρθρων 12 και 13 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.

 

Οι Καθ' ων η Αίτηση ανταπαιτούν ως ακολούθως:

 

«α.     Αποζημιώσεις στη βάση του άρθρου 12 και 13 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.

β.       Διάταγμα και/ή απόφαση του Σεβαστού Δικαστηρίου διατάττον τους Αιτητές και/ή τους αντιπροσώπους και/ή πληρεξουσίους αυτών, όπως πράξουν κάθε τι δυνατόν και/ή αποφύγουν να πράττουν οτιδήποτε το οποίο εμποδίζει τους Καθ’ ων η Αίτηση στο να απολαμβάνουν την ανενόχλητη και ήσυχη κατοχή και χρήση του επίδικου υποστατικού σύμφωνα με το Νόμο όσο και σύμφωνα με τους όρους της ενοικίασης.

γ.       Διάταγμα και/ή απόφαση του Σεβαστού Δικαστηρίου διατάττον τους Αιτητές και/ή τους αντιπροσώπους και/ή πληρεξουσίους αυτών, όπως πράξουν κάθε τι αναγκαίο και/ή απαραίτητο έτσι ώστε οι Καθ’ ων η Αίτηση να δύνανται να συνεχίσουν την απρόσκοπτη και ανενόχλητη ενοικίαση του υποστατικού.

δ.       Διάταγμα του σεβαστού Δικαστηρίου διατάττον τους Αιτητές όπως παύσουν την εμπόδιση της πρόσβασης στο αποχωρητήριο και την κουζίνα του επίδικου υποστατικού στους Καθ’ ων η Αίτηση.

ε.       Διάταγμα του σεβαστού Δικαστηρίου διατάττον τους Αιτητές όπως απομακρύνουν τις σιδηροκατασκευές και/ή παύσουν οιαδήποτε οχληρία και/ή επέμβαση στο εξωτερικό μέρος του επίδικου ακινήτου.

στ.     Γενικές αποζημιώσεις, τόσον αναφορικά με τις πιο πάνω αιτούμενες θεραπείες, όσον και αναφορικά με τους εν γένει ισχυρισμούς των Καθ’ ων Αίτηση, όπως αυτοί αναλύονται στην παρούσα Απάντηση.

ζ.       Οποιαδήποτε άλλη θεραπεία την οποία το Σεβαστό Δικαστήριο ήθελε κρίνει δίκαιη και δικαιολογημένη υπό τις περιστάσεις.

η.       Νόμιμο Τόκο

θ.       Έξοδα πλέον Φ.Π.Α.»

 

Απάντηση στην Απάντηση και Απάντηση στην Ανταπαίτηση:

Το δικόγραφο των Αιτητών καταχωρίστηκε την 25.2.2022 και τροποποιημένο την 3.7.2023 και μ’ αυτό οι Αιτητές αρνούνται και απορρίπτουν το περιεχόμενο της Απάντησης και Ανταπαίτησης των Καθ’ ων η Αίτηση, εκτός από ορισμένες παραδοχές στις οποίες προβαίνουν. Αυτά που αναφέρουν οι Καθ’ ων η Αίτηση ότι όφειλαν να πράξουν οι Αιτητές, ουδέποτε συμφωνήθηκαν προφορικά ή γραπτά και καμία συμβατική υποχρέωση είχαν να κατασκευάσουν, είτε άλλα αποχωρητήρια και κουζίνα, είτε εγκατάσταση θύρας κινδύνου, είτε πρόσβαση σε άτομα με ειδικές ανάγκες για λόγους ασφάλειας και υγείας και γενικότερα, καμία επιδιόρθωση ή αναβάθμιση επί του επιδίκου υποστατικού. Με βάση τους όρους 6 και 7 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, το αποχωρητήριο, η κουζίνα και η κύρια είσοδος μπορούν να χρησιμοποιούνται από κοινού, εκτός εάν ο ιδιοκτήτης αποφασίσει να δημιουργήσει αποχωρητήριο και κουζίνα εντός του ενοικιαζόμενου υποστατικού.

 

Όσον αφορά τους ισχυρισμούς ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση προέβησαν σε διάφορες εργασίες με δικά τους έξοδα, αυτό δεν αφορά τους Αιτητές, αφού καμία συμβατική ή άλλη υποχρέωση είχαν για να προβούν σε οποιαδήποτε ανακαίνιση και/ή επιδιόρθωση, η οποία δεν ήταν ευθύνη των Αιτητών. Οι Αιτητές απορρίπτουν τον ισχυρισμό των Καθ’ ων η Αίτηση ότι υπάρχει οποιαδήποτε επέμβαση. Οι Αιτητές απέρριψαν αίτημα των Καθ’ ων η Αίτηση να τοποθετήσουν παράνομη αποθήκη στην αυλή και συγκεκριμένα, σε χώρο που δεν συμπεριλαμβάνεται στο ενοικιαστήριο έγγραφο και χρησιμοποιείται παράνομα ως υπαίθρια αποθήκη απ’ αυτούς. Εντούτοις, οι Καθ’ ων η Αίτηση, προχώρησαν αυθαίρετα και παράνομα και τοποθέτησαν διάφορα μηχανήματα τα οποία βρίσκονται μέχρι σήμερα εκεί, καταλαμβάνοντας σημαντικό χώρο που δεν ενοικιάζουν και αποστερώντας τον από τους Αιτητές.

 

Οι Αιτητές αναφέρουν ότι η κοινή πρόσβαση που συμφωνήθηκε με τους Καθ’ ων η Αίτηση, παραμένει αναλλοίωτη και λειτουργεί απρόσκοπτα για 8 ολόκληρα χρόνια. Επίσης, οι κατασκευές στις οποίες αναφέρονται οι Καθ’ ων η Αίτηση, προϋπήρχαν της ενοικίασης, δεν συμπεριλαμβάνονται στο χώρο που ενοικιάστηκε και με κανέναν τρόπο δεν εμποδίζουν την πρόσβαση στον ενοικιαζόμενο απ’ αυτούς χώρο. Η πινακίδα με την ένδειξη «ΠΩΛΕΙΤΑΙ», αφαιρέθηκε πριν 3 χρόνια περίπου λόγω των τότε αναγκών και στόχων των Αιτητών, αλλά από τότε το εν λόγω κτίριο δεν είναι προς πώλησην.

 

Οι Αιτητές δικογραφούν ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν δικαιούνται οποιεσδήποτε θεραπείες και/ή αποζημιώσεις, καθότι καμία εμπορική εύνοια απώλεσε ο χώρος, ο οποίος χρησιμοποιείται ως εργοστάσιο μόνο.

 

Η εταιρεία Importica Ltd. ανήκει κατά 100% στον κ. Πολύκαρπο Ιωάννου και η εταιρεία Roteus Ltd. ανήκει κατά 100% στον κ. Χρίστο Ιωάννου. Οι εν λόγω εταιρείες κατέχουν μερίδιο μετοχικού κεφαλαίου στους ιδιοκτήτες από 50% εκάστη. Οι εν λόγω εταιρείες ανήκουν στους δύο μοναδικούς μετόχους των Αιτητών και ως εκ τούτου, χρειάζονται το επίδικο υποστατικό για ίδια χρήση των επιχειρήσεων τους. Η απαίτηση τους να παραδοθεί το επίδικο υποστατικό από τους Καθ’ ων η Αίτηση, είναι καθόλα λογική, αφού αφορά ίδια χρήση και είναι αντικειμενικά αδύνατο να εξασφαλίσει άλλη στέγη με λογικό ενοίκιο για τις επιχειρήσεις των ιδιοκτητών των Αιτητών.

 

Ιστορικό:

            Στην παρούσα υπόθεση, καταχωρήθηκαν Κλήσεις για Οδηγίες, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, τόσο για την απαίτηση, όσο και για την Ανταπαίτηση. Το Δικαστήριο έδωσε οδηγίες για την καταχώρηση ενόρκων δηλώσεων αποκάλυψης εγγράφων και οδηγίες για την καταχώρηση μαρτυρίας υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων, εφόσον κρίθηκε ότι η υπόθεση είναι Ταχείας Εκδίκασης.

 

 

Μαρτυρία:

Αιτητών:

            Γραπτή μαρτυρία για την πλευρά των Αιτητών κατέθεσε ο κ. Αναστάσιος Ιωάννου, από τη Λευκωσία. Κατέθεσε ότι είναι ο μοναδικός Διευθυντής και μέτοχος των Αιτητών και γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα της υπόθεσης, ενώ είναι εξουσιοδοτημένος να προβεί στη μαρτυρία του. Οι Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες ενός υποστατικού με αρ. εγγρ. 6/724, Φ/Σχ. 30/31W1, Τεμάχιο 795, το οποίο ανεγέρθη την 27.7.1982. Το ενοικιαζόμενο υποστατικό είναι μέρος του υποστατικού που βρίσκεται στην οδό Ήρας αρ. 2, στη Βιομηχανική περιοχή Λατσιών, στη Λευκωσία και το τελευταίο ενοίκιο που καταβάλλεται είναι €600.- μηνιαίως.

 

Το επίδικο υποστατικό ενοικιάζεται από το Μάιο 2014, με €500.- μηνιαίως και υπεγράφη σχετικό ενοικιαστήριο έγγραφο. Ενοικιάστηκε για 1 έτος και από το 2015 ο ενοικιαστής κατέστη θέσμιος ενοικιαστής, ενόψει του ότι έληξε η συμφωνία ενοικίασης. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση αναγνωρίζουν πως από το 2015, κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές, με την επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 8.11.2021 και την παράγραφο 2(α) της τροποποιημένης Απάντησης και Ανταπαίτησης.

 

Την 20.10.2021 εστάλη επιστολή στους Καθ’ ων η Αίτηση, με την οποία ζητήθηκε η ανάκτηση κατοχής του επίδικου υποστατικού και δόθηκε 1 μήνας από την ημερομηνία παραλαβής της επιστολής. Ο κ. Ιωάννου κατέθεσε ότι ο δικηγόρος των Καθ’ ων η Αίτηση, απάντησε με επιστολή του ημερομηνίας 8.11.2021, απορρίπτοντας το περιεχόμενο της επιστολής ημερομηνίας 20.10.2021 και αναφέροντας ότι, ενόψει του ότι έχουν επενδύσει μεγάλα ποσά στο εν λόγω υποστατικό, δεν έχουν καμία πρόθεση να το εγκαταλείψουν. Ο δικηγόρος των Αιτητών απάντησε με επιστολή του ημερομηνίας 19.11.2021.

 

Ο Μ.Α.1 κατέθεσε ότι οι Αιτητές είναι μια εταιρεία η οποία ανήκε κατά 50% στον πατέρα του Πολύκαρπο Ιωάννου και κατά 50% στο θείο του Χριστάκη Ιωάννου. Από την 15.11.2022, ο μοναδικός ιδιοκτήτης των Αιτητών είναι ο μάρτυρας. Του έχουν μεταβιβαστεί διά δωρεάς 17.500 μετοχές από τον πατέρα του και αγόρασε 17.500 μετοχές από το θείο του. Η εταιρεία Importica Ltd. ασχολείται με την εισαγωγή, πώληση και συντήρηση σκαφών αναψυχής και με άλλες συναφείς εργασίες. Τα προϊόντα της είναι ογκώδη και πρέπει να διαφυλάσσονται σε κλειστό χώρο, για να αποφεύγεται η φθορά τους. Αρχικά, ανήκε κατά 99% το μάρτυρα και κατά 1% στον πατέρα του. Στη συνέχεια, μεταβιβάστηκαν οι μετοχές του μάρτυρα δια δωρεάς στον πατέρα του Πολύκαρπο Ιωάννου, ενόψει διορισμού του στη Δημόσια Υπηρεσία. Οι μετοχές μεταβιβάστηκαν εκ νέου επ’ ονόματι του Μ.Α.1, αφού παραιτήθηκε από τη Δημόσια Υπηρεσία, το 2022.

 

Η εταιρεία Importica Ltd. ενοικιάζει ένα υποστατικό από τους Αιτητές, το οποίο εφάπτεται με το επίδικο υποστατικό. Λόγω της σχεδόν διπλάσιας αύξησης του κύκλου εργασιών της εταιρείας κατά το 2021 σε σύγκριση με το 2020 και της τεράστιας αύξησης του κύκλου εργασιών το 2023 σε σύγκριση με το 2022, η εταιρεία επιθυμεί να επεκτείνει την επιχείρηση της και γι’ αυτό επιθυμεί να ανακτηθεί άμεσα το επίδικο υποστατικό το οποίο ενοικιάζεται από τους Καθ’ ων η Αίτηση. Συνεπώς, από αυτά που κατέθεσε ο μάρτυρας, συνάγεται ότι την ανάγκη χρήσης του επίδικου υποστατικού, έχει η εταιρεία Importica Ltd.

 

Ο κ. Ιωάννου κατέθεσε ότι ο ιδιοκτήτης και ο μοναδικός μέτοχος των Αιτητών και της εταιρείας Importica Ltd., είναι το ίδιο φυσικό πρόσωπο, ο ίδιος ο μάρτυρας και η εταιρεία Importica Ltd., η οποία επέκτεινε τις εργασίες της ραγδαία κατά τα έτη 2021 και 2022, επιθυμεί άμεσα να χρησιμοποιήσει το επίδικο υποστατικό, το οποίο εφάπτεται σ’ αυτό που ήδη χρησιμοποιεί. Είναι η θέση του μάρτυρα ότι η απαίτηση του να παραδοθεί το επίδικό υποστατικό, είναι καθόλα εύλογη αφού αφορά ίδια χρήση και είναι αντικειμενικά αδύνατο να εξασφαλίσει άλλη επαγγελματική στέγη με λογικό ή παρόμοιο ενοίκιο, αλλά και λόγω της θέσης του που είναι συνεχόμενο με το ενοικιαζόμενο από την εταιρεία Importica Ltd. υποστατικό. Η εταιρεία Importica Ltd. είναι η μοναδική του εργασία. Έχουν ήδη τροχοδρομήσει βελτιώσεις αρκετών δεκάδων χιλιάδων Ευρώ στις κτιριακές εγκαταστάσεις των Αιτητών, για να βελτιώσουν τόσο την εμφάνιση, αλλά και τη λειτουργικότητα των χώρων.

 

Αην 1.6.2015 μέχρι και τον Ιούνιο 2022, ενοικίαζε μέρος των υποστατικών των Αιτητών η εταιρεία ΑΣΜΑΤΙΟΝ ΛΤΔ. Με την αποχώρηση της εν λόγω εταιρείας και αυτά τα υποστατικά χρησιμοποιούνται πλέον από την εταιρεία Importica Ltd., με μηνιαίο ενοίκιο που καταβάλλεται από την Importica Ltd. προς τους Αιτητές, καθότι υπάρχει άμεση ανάγκη για επιπλέον χώρους για την εξυπηρέτηση των καθημερινών δραστηριοτήτων της Importica Ltd. Ο κ. Ιωάννου κατέθεσε ότι θα ήταν παντελώς παράλογο να έχει ιδιόκτητο χώρο και να μη μπορεί να τον εκμεταλλευτεί γιατί ο ενοικιαστής αρνείται να τον εγκαταλείψει και να υποχρεωθεί να μετακομίσει σ’ άλλο χώρο και να ενοικιάζει με πιο ψηλά ενοίκια. Επίσης, θα ήταν πρακτικά χωρίς νόημα να προσπαθήσει να εξεύρει αλλού υποστατικό για να ενοικιάσει, από τη στιγμή που ήδη η εταιρεία Importica Ltd. χρησιμοποιεί και ενοικιάζει επί του ιδίου κτιρίου. Το επίδικο υποστατικό το χρειάζεται λόγω της θέσης του στο κτίριο που είναι ενοποιημένο και συνεχόμενο με το χώρο που χρησιμοποιεί η εταιρεία Importica Ltd.

 

Είναι η θέση του μάρτυρα ότι η έξωση των Καθ’ ων η Αίτηση είναι καθόλα λογική, αφού εάν εκδοθεί το Διάταγμα, θα προκληθεί λιγότερη ταλαιπωρία παρά από τη μη έκδοση του. Θα μπορούσε να μεταφέρει τις εργασίες της εταιρείας Importica Ltd. στους Αιτητές, αφού είναι ο μοναδικός ιδιοκτήτης, τεκμηριώνοντας έτσι την αύξηση των δραστηριοτήτων των εταιρειών στις οποίες είναι μοναδικός μέτοχος, αλλά το θεωρεί αχρείαστο, αφού και οι 2 εταιρείες του ανήκουν.

 

Αναφορικά με την Απάντηση και Ανταπαίτηση των Καθ’ ων η Αίτηση, ο Μ.Α.1 διαφωνεί κάθετα. Σε σχέση με τα  έξοδα που έγιναν εντός του υποστατικού, δεν συμφωνήθηκε ποτέ ότι θα απαιτηθούν και καταβληθούν στους Καθ’ ων η Αίτηση από τους Αιτητές.

 

Καθ’ ων η Αίτηση:

Γραπτή μαρτυρία από πλευράς των Καθ’ ων η Αίτηση, κατέθεσε ο κ. Νίκος Νικολάου, από τη Λευκωσία. Είναι ο μοναδικός Διευθυντής των Καθ’ ων η Αίτηση και είναι δεόντως εξουσιοδοτημένος να προβεί στη μαρτυρία του. Οι Καθ’ ων η Αίτηση είναι εταιρεία που διεξάγει και λειτουργεί επιχείρηση κατασκευής και πώλησης χάρτινων τσαντών και κουτιών, καθώς και άλλων παρεμφερών αγαθών. Στο συγκεκριμένο υποστατικό, οι Καθ’ ων η Αίτηση λειτουργούν εργοστάσιο παραγωγής των ως άνω αναφερόμενων προϊόντων, καθώς και κατάστημα πώλησης των. Οι Καθ’ ων η Αίτηση διεξάγουν τις εργασίες τους στο επίδικο υποστατικό που ενοικιάζουν από τους Αιτητές, από το 2014. Συγκεκριμένα, οι Καθ’ ων η Αίτηση διατηρούν κατοχή του επίδικου υποστατικού από την 1.5.2014, δυνάμει συμφωνίας ενοικίασης μεταξύ των Αιτητών και των Καθ’ ων η Αίτηση. Η διάρκεια ισχύος της εν λόγω συμφωνίας ενοικίασης ήταν για 1 έτος και ως εκ τούτου, από την 1.5.2015, οι Καθ’ ων η Αίτηση συνεχίζουν μέχρι σήμερα να κατέχουν το ακίνητο ως θέσμιοι ενοικιαστές.

 

Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι, δυνάμει της ως άνω συμφωνίας ενοικίασης, οι Καθ’ ων η Αίτηση έχουν το δικαίωμα, μεταξύ άλλων, να χρησιμοποιούν το αποχωρητήριο και την κουζίνα από κοινού με τους ενοικιαστές του υποστατικού που εφάπτεται με το επίδικο υποστατικό. Επιπρόσθετα, οι Καθ’ ων η Αίτηση είχαν και έχουν το δικαίωμα να χρησιμοποιούν την κύρια είσοδο από κοινού με τους ενοικιαστές του εφαπτόμενου υποστατικού, για να εισέρχονται στο επίδικο υποστατικό.

 

Καθ’ όλη τη διάρκεια της ενοικίασης, οι Καθ’ ων η Αίτηση ζητούσαν από τους Αιτητές να προβούν σε διάφορες επιδιορθώσεις και αναβαθμίσεις επί του επίδικου υποστατικού, οι οποίες ήταν απαραίτητο να γίνουν για την ορθή λειτουργία του χώρου, όπως για παράδειγμα να εγκαταστήσουν θύρα κινδύνου, καθώς και πρόσβαση για άτομα με ειδικές ανάγκες. Η εγκατάσταση όλων αυτών που ζητούσαν οι Καθ’ ων η Αίτηση από τους Αιτητές, είναι υποχρεωτική από τον Νόμο για λόγους ασφάλειας και υγείας. Παρά τις επανειλημμένες εκκλήσεις των Καθ’ ων η Αίτηση, οι Αιτητές αμέλησαν και αρνήθηκαν να προβούν σ’ αυτές τις αλλαγές και/ή αναβαθμίσεις επί του επίδικου υποστατικού.

 

Λίγες ημέρες πριν οι Αιτητές προχωρήσουν με την παρούσα Αίτηση, ανάφεραν στους Καθ’ ων η Αίτηση ότι δεν έχουν καμία πρόθεση να προβούν στις επιδιορθώσεις και αναβαθμίσεις που τους είχαν ζητήσει και να επιβαρυνθούν με τα σχετικά έξοδα, και ότι καλύτερα να προχωρήσουν εναντίον τους με διαδικασία έξωσης. Είναι η θέση του Μ.Κ.1 ότι η συμπεριφορά των Αιτητών, υποδηλώνει ξεκάθαρα ότι καταχώρησαν την παρούσα Αίτηση εναντίον των Καθ’ ων η Αίτηση, κακόπιστα, με αλλότρια κίνητρα και για λόγους εκδικητικούς. Συγκεκριμένα, κατά το έτος 2020, κατά παράβασην των όρων της συμφωνίας ενοικίασης, οι Αιτητές κατά παράνομο τρόπο, επενέβησαν επί του επίδικου υποστατικού, χωρίς να εξασφαλίσουν προηγουμένως τη συγκατάθεση των Καθ’ ων η Αίτηση.

 

Ο μάρτυρας εξιστορεί τις παράνομες επεμβάσεις. Οι Αιτητές τοποθέτησαν στο πίσω και πλαϊνό μέρος του υποστατικού, σιδηροκατασκευές με λαμαρίνες, φτιάχνοντας αποθηκευτικό χώρο, κατά τέτοιο τρόπο κλείνοντας περιμετρικά το χώρο αυτό. Οι Αιτητές προκάλεσαν μεγάλη ταλαιπωρία στους Καθ’ ων η Αίτηση, αφού κατάργησαν μια έξοδο που υπήρχε στο πλάι του υποστατικού, την οποία οι Καθ’ ων η Αίτηση, καθ’ όλη τη διάρκεια της ενοικίασης με τη ρητή συγκατάθεση των Αιτητών, χρησιμοποιούσαν για να φορτώνουν και να εκφορτώνουν τα μηχανήματα και/ή εμπορεύματα τους από φορτηγά. Η εν λόγω έξοδος, είναι εξωτερική πόρτα του υποστατικού. Περαιτέρω, στο πίσω μέρος του υποστατικού οι Καθ’ ων η Αίτηση είχαν και έχουν εγκαταστημένες τις εξωτερικές μονάδες των κλιματιστικών που βρίσκονται εντός του επίδικου υποστατικού. Η εν λόγω παράνομη κατασκευή έχει περιορίσει και καλύψει τις εξωτερικές μονάδες με τέτοιο τρόπο, που να μην μπορούν να αερίζονται και αυτό ενδέχεται να προκαλέσει ζημιές με την υπολειτουργία των κλιματιστικών και των εξωτερικών μονάδων (κομπρεσόρων). Οι οποιοιδήποτε ισχυρισμοί των Αιτητών ότι δήθεν οι εν λόγω σιδηροκατασκευές προϋπήρχαν πριν την ενοικίαση και ότι δεν εμποδίζουν την πρόσβαση των Καθ’ ων η Αίτηση στον υπό ενοικίαση χώρο, είναι ψευδείς και σε καμία περίπτωση δεν ευσταθούν.

 

Επιπλέον, κατά παράβασην της συμφωνίας ενοικίασης, οι Αιτητές έκλεισαν με γυψοσανίδες το χώρο που βρισκόταν η κουζίνα και το αποχωρητήριο, απαγορεύοντας στους Καθ’ ων η Αίτηση την πρόσβαση και τη χρήση, ως η συμφωνία ενοικίασης. Η συμφωνημένη κοινή πρόσβαση στους εν λόγω χώρους αποστερήθηκε από τους Καθ’ ων η Αίτηση χωρίς κανένα ουσιαστικό λόγο και κατά παράβασην της συμφωνίας ενοικίασης. Τούτο είχε ως αποτέλεσμα να μην μπορούν οι Καθ’ ων η Αίτηση να απολαμβάνουν ανενόχλητοι όλες τις ανέσεις του χώρου που είχαν συμφωνήσει να ενοικιάζουν.

 

Ο Μ.Κ.1 κατέθεσε ότι, από το έτος 2018 μέχρι και το 2020, οι Αιτητές είχαν τοποθετημένη στην πρόσοψη του επίδικου ακινήτου, πινακίδα με την ένδειξη «ΠΩΛΕΙΤΑΙ», η οποία είχε αφεθεί για μεγάλη χρονική περίοδο. Οι Καθ’ ων η Αίτηση είχαν ζητήσει επανειλημμένως από τους Αιτητές να αφαιρέσουν την εν λόγω πινακίδα, καθότι παραπλανούσε και προκαλούσε μεγάλη σύγχυση στους πελάτες των Καθ’ ων η Αίτηση, αφού πολλοί υφιστάμενοι πελάτες και προτιθέμενοι μελλοντικοί πελάτες, αμφισβήτησαν την υπόσταση της επιχείρησης των Καθ’ ων η Αίτηση, αφού θεώρησαν ότι πλέον δεν δραστηριοποιούνται ή θα παύσουν να δραστηριοποιούνται. Αυτό είχε σοβαρό αντίκτυπο στους Καθ’ ων η Αίτηση, αφού είχε προσβληθεί η εμπορική τους φήμη. Εν τω μεταξύ, από τη στιγμή που τοποθέτησαν πινακίδα με ένδειξη «ΠΩΛΕΙΤΑΙ», φαίνεται ότι οι Αιτητές δεν είχαν καμία πρόθεση να παραμείνουν, πόσο μάλλον να επεκταθούν και στο επίδικο υποστατικό.

 

Είναι η θέση του μάρτυρα ότι οι Αιτητές προβάλλουν ισχυρισμούς που δεν αιτιολογούν την παρούσα Αίτηση, αφού με την επιστολή τους ημερομηνίας 20.10.2021, δεν ισχυρίζονται ότι είναι οι Αιτητές που χρειάζονται το επίδικο υποστατικό,  αλλά δύο άσχετες εταιρείες, οι Importica  Ltd. και Roteus Ltd., απλά και μόνο επειδή οι εν λόγω εταιρείες κατά τη δεδομένη χρονική στιγμή, ανήκαν στους εκάστοτε μετόχους των Αιτητών. Οι εταιρείες αυτές δεν έχουν οποιαδήποτε σχέση με τους Αιτητές. Η όλη συμπεριφορά και οι πράξεις των Αιτητών, είχαν και έχουν μέχρι σήμερα προκαλέσει μεγάλη ταλαιπωρία στους Καθ’ ων η Αίτηση, οι οποίοι εμποδίζονται από το να απολαμβάνουν πλέον ελεύθερα την κατοχή του υποστατικού που ενοικιάζουν για πέραν των 9 ετών.

 

Οι Καθ' ων η Αίτηση απάντησαν με επιστολή της δικηγόρου τους ημερομηνίας 8.11.2021 και πληροφόρησαν συνοπτικά τους Αιτητές, μεταξύ άλλων, για τα πιο πάνω προβλήματα που δημιουργούν στους Καθ’ ων η Αίτηση καθ’ όλη τη διάρκεια της ενοικίασης, καλώντας τους όπως παύσουν άμεσα, κάθε επέμβαση στο επίδικο υποστατικό και προβούν στην εγκατάσταση θύρας κινδύνου και παραχωρήσουν πρόσβαση σε άτομα με ειδικές ανάγκες. Τους ενημέρωσαν επίσης ότι, οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν έχουν πρόθεση να μετακινηθούν, καθότι επένδυσαν σημαντικό ποσό χρημάτων στο υποστατικό.

 

Ακολούθως, οι δικηγόροι των Αιτητών απέστειλαν απαντητική επιστολή ημερομηνίας 19.11.2021, δια της οποίας επιβεβαίωσαν ότι το αποχωρητήριο, η κουζίνα και η κύρια είσοδος μπορούν να χρησιμοποιούνται από τους Καθ’ ων η Αίτηση, ως κοινοί χώροι. Οι Αιτητές προχώρησαν αδικαιολόγητα και κακόβουλα με την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης, επικαλούμενοι ως λόγο έξωσης την ιδιόχρηση, ενώ ταυτόχρονα επικαλούνται ότι η χρήση θα γίνει από τις εταιρείες Importica Ltd. και Roteus Ltd. Οι Αιτητές καταχώρησαν τροποποιημένη Αίτηση, δια της οποίας τροποποίησαν το μέτοχο των Αιτητών και αναφέρουν μόνο την εταιρεία Importica Ltd., προβάλλοντας και πάλι τον ισχυρισμό ότι ο λόγος έξωσης είναι δήθεν για ιδιόχρηση, ενώ ταυτόχρονα ισχυρίζονται ότι η χρήση θα γίνει από την εταιρεία Importica Ltd., η οποία χρειάζεται να επεκτείνει την επιχείρηση της στο επίδικο υποστατικό.

Είναι η θέση του μάρτυρα ότι, τόσο πριν την τροποποίηση όσο και μετά την τροποποίηση της Αίτησης, οι Αιτητές απέτυχαν να προβάλουν ισχυρισμούς που να τη δικαιολογούν. Οι Αιτητές δεν απαιτούν λογικώς το επίδικο υποστατικό για ιδιόχρηση και, σε περίπτωση που το Δικαστήριο τελικά διατάξει την έξωση των Καθ’ ων η Αίτηση από το επίδικο υποστατικό, θα προκληθεί πολύ μεγάλη ταλαιπωρία στους Καθ' ων η Αίτηση. Οι Καθ’ ων η Αίτηση κατασκευάζουν και πωλούν χάρτινες τσάντες και κουτιά καθώς και άλλα παρεμφερή αγαθά και για τις εν λόγω δραστηριότητες τους, έχουν εγκαταστήσει στο επίδικο υποστατικό πάρα πολύ μεγάλα και βαριά μηχανήματα, των οποίων η μετακίνηση είναι εξαιρετικά περίπλοκη και υπερβολικά  δύσκολη, αφού απαιτεί ειδική διαδικασία μεταφοράς λόγω του όγκου και του βάρους των. Η εγκατάσταση των λόγω μηχανημάτων είναι επίσης πάρα πολύ δύσκολη και πολυέξοδη, αφού απαιτεί εξειδικευμένα άτομα που γνωρίζουν πώς να τα εγκαταστήσουν.

 

Σε περίπτωση που πετύχει η αιτούμενη θεραπεία έξωσης, οι Καθ’ ων η Αίτηση θα υποστούν σημαντική απώλεια εισοδημάτων καθώς και εμπορικής εύνοιας, λαμβάνοντας υπόψη ότι διεξάγουν την επιχείρηση τους στο επίδικο υποστατικό εδώ και 9 έτη, γεγονός που υποδεικνύει ότι πλέον έχουν αποκτήσει φήμη και/ή εμπορική εύνοια και ευρύ πελατολόγιο. Κατά συνέπεια, δύσκολα θα βρουν άλλο υποστατικό που να ικανοποιεί τις ανάγκες τους, δηλαδή που να λειτουργεί εργοστάσιο και κατάστημα για τη διεξαγωγή της επιχείρησης τους, με ανάλογο ενοίκιο, με αποτέλεσμα να πληγεί ανεπανόρθωτα η βιωσιμότητα της επιχείρησης τους, αφού θα χρειαστούν τουλάχιστον 1 χρόνο για την εξεύρεση νέου χώρου αλλά και για τη μετακόμιση και/ή μετακίνηση και εγκατάσταση της επιχείρησης τους.

 

Η δήθεν ανάγκη και απαίτηση της εταιρείας Importica Ltd., για χρήση του επιδίκου υποστατικού, δεν αφορά τους Καθ’ ων η Αίτηση, αφού αυτή η εταιρεία ουδεμία σχέση έχει με την παρούσα υπόθεση, δεν είναι ιδιοκτήτρια του επίδικου υποστατικού και ούτε κατέχει οποιοδήποτε μερίδιο μετοχικού κεφαλαίου στους Αιτητές. Ως εκ τούτου, οι ισχυρισμοί περί αύξησης του κύκλου εργασιών της εταιρείας Importica Ltd., δεν αφορά την παρούσα υπόθεση. Το γεγονός ότι οι Αιτητές και η Importica Ltd. έχουν τον ίδιο μέτοχο, δεν αποτελεί λόγο που  να δικαιολογεί την παρούσα Αίτηση. Η Importica Ltd. παραμένει ξεχωριστή οντότητα. Οι Αιτητές απέτυχαν να αποδείξουν ότι κατέβαλαν οποιαδήποτε προσπάθεια να εξεύρουν άλλο υποστατικό και ακόμη και τούτο να υφίστατο, ουδεμία σχέση έχει με την παρούσα υπόθεση καθότι η εξεύρεση άλλου υποστατικού δεν αφορά τους Αιτητές, ή τον ίδιο τον μέτοχο των Αιτητών, αλλά τρίτη εταιρεία.

 

Ο μάρτυρας υποστήριξε ότι οι ισχυρισμοί του κ. Ιωάννου αναφορικά με την εταιρεία ΑΣΜΑΤΙΟΝ ΛΤΔ, είναι άσχετοι. Δεν είναι οι Αιτητές που αιτούνται την ανάκτηση του επίδικου υποστατικού, αλλά μια τρίτη εταιρεία που καμία σχέση έχει με τους Αιτητές. Οι Αιτητές δεν έχουν κανένα λόγο στη βάση του περί Ενοικιοστασίου Νόμου να προβούν σε ανάκτηση της κατοχής του επίδικου υποστατικού. Σε περίπτωση όμως που το Δικαστήριο κρίνει τελικά ότι η Αίτηση πληροί τις προϋποθέσεις που θέτει ο Νόμος για έκδοση Διατάγματος έξωσης, οι Καθ’ ων η Αίτηση εξαιτούνται Διατάγματος για αποζημίωση δυνάμει του άρθρου 12 και δυνάμει του άρθρου 13 για την απώλεια εισοδημάτων και εμπορικής εύνοιας, γενικές αποζημιώσεις, αποζημιώσεις ύψους €20.000 για τη μεταφορά και εγκατάσταση του εξοπλισμού, των μηχανημάτων, των προϊόντων, των αποθεμάτων, της αποθήκης, των ηλεκτρικών εγκαταστάσεων, των εμπορευμάτων από το επίδικο υποστατικό σε άλλο χώρο, το οποίο έχει υπολογισθεί στη βάση των προσφορών που έλαβε ο μάρτυρας από διάφορους επαγγελματίες του τομέα ειδικής μεταφοράς και αναστολή εκτέλεσης του Διατάγματος έξωσης.

 

Σημειώνουμε ότι η Ανταπαίτηση των Καθ’ ων η Αίτηση ως δικογραφήθηκε, είναι διαφορετική από την απαίτηση τους όπως αυτή διαμορφώθηκε στη γραπτή μαρτυρία του Μ.Κ.1, με εξαίρεση τις αποζημιώσεις δυνάμει των άρθρων 12 και 13 του Νόμου και τις γενικές αποζημιώσεις.

 

Πραγματικά γεγονότα:

Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα:

 

Οι Αιτητές είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες ενός ακινήτου επί της οδού Ήρας αρ. 2, με αρ. εγγρ. 6/724, Φ/Σχ. 30/31W1, Τμήμα 6, Τεμάχιο 705, στην Ενορία Άγιος Γεώργιος, εντός των Δημοτικών ορίων του Δήμου Λατσιών (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Ιωάννου), δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και της Κ.Δ.Π. 519/2007. Το ακίνητο δεν περιγράφεται στον τίτλο ιδιοκτησίας. Περιγράφεται ως «οικόπεδο», με τη σημείωση ότι υπάρχουν κτίρια που δεν αναφέρονται στην εγγραφή. Ο κ. Ιωάννου κατέθεσε και δεν αμφισβητήθηκε, ότι το κτίριο συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999 και συγκεκριμένα, το 1982.

 

Δεν έχει προσκομιστεί μαρτυρία από πλευράς των Αιτητών, ούτε υπάρχει σχετική δικογράφηση, ότι το επίδικο υποστατικό βρισκόταν υπό ενοικίαση ή προσφερόταν προς ενοικίασην, κατά την 31.12.1999. Αυτή η παράλειψη αποτελεί θανάσιμο πλήγμα για την υπόθεση των Αιτητών, εφόσον αφορά σ’ αυτή τούτη την καθ’ ύλην αρμοδιότητα του παρόντος Δικαστηρίου να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση. Βλέπετε σχετικά την αυθεντία Κωστάκης Φυσεντζίδης v. K & C SNOOKER & POOL ENTERTAINMENT, Πολιτική Έφεση Αρ. 30/19, Απόφαση ημερομηνίας 1.6.2020, ECLI:CY:AD:2020:A171.

 

Το Δικαστήριο θα προχωρήσει στην εξέταση ολοκλήρου της μαρτυρίας ώστε να καταλήξει στην ετυμηγορία του, σε περίπτωση που το πιο πάνω εύρημα ανατραπεί κατ’ Έφεσην.

 

Οι Καθ’ ων η Αίτηση συνομολόγησαν ενοικιαστήριο έγγραφο με τους Αιτητές (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του κ. Ιωάννου και Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Νικολάου), δυνάμει του οποίου ενοικίασαν ένα μέρος του εν λόγω κτιρίου, συνολικού εμβαδού 250 τ.μ. για τις ανάγκες των εργασιών των Καθ’ ων η Αίτηση. Στο άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ο όρος «κατάστημα» καθορίζεται ως εξής:

 

«‘κατάστημα’ σημαίνει ακίνητον ενοικιαζόμενον δι’ οιανδήποτε εργασίαν, επιτήδευμα ή οιονδήποτε έτερον επαγγελματικόν σκοπόν και χρησιμοποιούμενον ως τοιούτον»

 

Κρίνουμε ότι το επίδικο υποστατικό είναι «κατάστημα» εν τη εννοία του Νόμου. Το επίδικο υποστατικό, ενοικιάστηκε για περίοδο ενός έτους, από την 1.5.2014. Το έγγραφο προνοούσε επίσης, ότι: «Η ανανέωση της Συμφωνίας ενοικιάσεως θα γίνεται αυτόματα στο τέλος κάθε περιόδου εκτός αν οποιοδήποτε από τα συμβαλλόμενα μέρη ειδοποιήσει γραπτώς δύο μήνες προηγουμένως ότι τερματίζει το συμβόλαιο.» Δηλαδή, η συμβατική ενοικίαση ανανεωνόταν κάθε χρόνο, για περίοδο ενός έτους κάθε φορά, μέχρι να ειδοποιήσει γραπτώς ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη το έτερο μέρος, δύο μήνες προηγουμένως, ότι τερματίζει τη συμβατική ενοικίαση. Βλέπετε πιο κάτω σχετικά με ρήτρα αυτόματης ανανέωσης.

Δεν έχει κατατεθεί ενώπιον μας ικανοποιητική, αποδεκτή μαρτυρία, ότι η αυτομάτως ανανεωθείσα συμβατική ενοικίαση, έχει τερματιστεί νόμιμα και/ή δεν έχει ανανεωθεί εκ νέου, με τον τρόπο που προνοείται στο ενοικιαστήριο έγγραφο και/ή έχει τερματιστεί νόμιμα για λόγο και με τρόπο που δύναται να τερματιστεί σύμβαση, με βάση το Δίκαιο των Συμβάσεων. Κρίνουμε ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν έχουν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές και το παρόν Δικαστήριο στερείται αρμοδιότητας να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση και γι’ αυτό το λόγο. Ειρήσθω εν παρόδω, το Επαρχιακό Δικαστήριο δεν έχει αρμοδιότητα να εκδικάσει υπόθεση για την έξωση ενοικιαστή λόγω ιδίας χρήσης, ώστε η υπόθεση να παραπεμφθεί δυνάμει του άρθρου 64Α του περί Δικαστηρίων Νόμου. Βλέπετε σχετικά και πιο κάτω.

 

Η συμφωνία ενοικίασης καθόρισε το ενοίκιο της πρώτη περιόδου σε €500.- μηνιαίως. Ο κ. Ιωάννου κατέθεσε και δεν αμφισβητήθηκε, ότι σήμερα, το καταβαλλόμενο ενοίκιο ανέρχεται σε €600.- μηνιαίως. Το ενοίκιο είναι πληρωτέο προκαταβολικά, την 1^η ημέρα κάθε μήνα. Οι ρήτρες 5, 6 και 7 του εγγράφου, προνοούν ως ακολούθως:

 

«5.     Καμμία τροποποίηση ή προσθήκη επιτρέπεται στα υποστατικά, στην ηλεκτρολογική και υδραυλική εγκατάσταση χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση του Ιδιοκτήτη. Κάθε τροποποίηση, επισκευή ή προσθήκη παραμένει προς όφελος του Ιδιοκτήτη χωρίς καμία υποχρέωση για αποζημίωση οποιασδήποτε άλλης υποχρέωσης του Ιδιοκτήτη προς τον Ενοικιαστή. Ο Ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα κατά τη λήξη ή τον τερματισμό της ενοικίασης να ζητήσει την επαναφορά των υποστατικών στην προτέρα κατάσταση τους και ο Ενοικιαστής είναι υποχρεωμένος να τα παραδώσει όπως τα παρέλαβε.»

 

«6.     Συμφωνείται μεταξύ των συμβαλλομένων μερών ότι ο Ενοικιαστής θα δικαιούται να χρησιμοποιά το αποχωρητήριο και την κουζίνα από κοινού με τους Ενοικιαστές του εφαπτόμενου υποστατικού. Εκτός εάν ο Ιδιοκτήτης αποφασίσει να δημιουργήσει άλλο αποχωρητήριο και κουζίνα εντός του ενοικιαζόμενου υποστατικού.»

 

«7.     Συμφωνείται επίσης μεταξύ των συμβαλλομένων μερών ότι ο Ενοικιαστής θα χρησιμοποιά την κύρια είσοδο από κοινού με τον Ενοικιαστή του εφαπτόμενου υποστατικού εκτός εάν ο Ιδιοκτήτης αποφασίσει να δημιουργήσει καινούρια είσοδο στο ενοικιαζόμενο υποστατικό.»

 

Οι Καθ’ ων η Αίτηση απέκτησαν κατοχή και χρήση του επίδικου υποστατικού, δυνάμει του ενοικιαστηρίου εγγράφου, την οποία διατηρούν μέχρι σήμερα. Οι Καθ’ ων η Αίτηση διεξάγουν εργασίες κατασκευής και πώλησης χάρτινων τσαντών, κουτιών και άλλων παρεμφερών αγαθών. Στο επίδικο υποστατικό, οι Καθ’ ων η Αίτηση λειτουργούν εργοστάσιο παραγωγής των ως άνω αναφερόμενων προϊόντων και κατάστημα πώλησης των.

 

Οι Αιτητές είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης δια μετοχών, με αριθμό ΗΕ 13918, η οποία συστάθηκε την 18.4.1980 και στην οποία μέτοχοι κατά την 18.9.2009, ήταν οι κ.κ. Πολύκαρπος και Χριστάκης Ιωάννου (Τεκμήριο 6 στην ένορκο δήλωση του κ. Ιωάννου). Ο Πολύκαρπος Ιωάννου είναι πατέρας του Αναστάσιου ή Τάσου Ιωάννου και ο Χριστάκης Ιωάννου είναι θείος του Αναστάσιου ή Τάσου Ιωάννου. Διευθυντής και Γραμματέας των Αιτητών κατά την 18.2.2010, ήταν οι Χριστάκης Ιωάννου και Πολύκαρπος Ιωάννου, αντίστοιχα (Τεκμήριο 7 στην ένορκο δήλωση του κ. Ιωάννου). Την 22.11.2022, μοναδικός μέτοχος, Διευθυντής και Γραμματέας των Αιτητών, ήταν ο κ. Αναστάσιος Ιωάννου (Τεκμήρια 8, 9 και 11 στην ένορκο δήλωση του κ. Ιωάννου).

 

Η Importica Ltd. είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης δια μετοχών, με αρ. ΗΕ 167115, η οποία συστάθηκε την 25.10.2005, στην οποία μέτοχος, Διευθυντής και Γραμματέας κατά την 18.9.2009, ήταν ο κ. Πολύκαρπος Ιωάννου (Τεκμήρια 12 και 13 στην ένορκο δήλωση του κ. Ιωάννου). Την 4.3.2022, μοναδικός μέτοχος, Διευθυντής και Γραμματέας της Importica Ltd., ήταν ο κ. Αναστάσιος Ιωάννου (Τεκμήρια 14, 15 και 16 στην ένορκο δήλωση του κ. Ιωάννου). Ο κ. Ιωάννου κατέθεσε και δεν αμφισβητήθηκε ότι, η εταιρεία Importica Ltd. ασχολείται με την εισαγωγή, πώληση και συντήρηση σκαφών αναψυχής και με άλλες συναφείς εργασίες.

 

Η Importica Ltd. ενοικίασε από τους Αιτητές μία αποθήκη την οδό Ολύμπου 3, στα Λατσιά, για περίοδο δύο ετών από 1.12.2013 μέχρι 30.11.2015 (Τεκμήριο 22 στην ένορκο δήλωση του κ. Ιωάννου). Η ίδια εταιρεία ενοικίασε μέρος του ακινήτου επί της οδού Ήρας αρ. 2 (πρώην Ολύμπου 3), στα Λατσιά, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 1.7.2022 (Τεκμήριο 18 στην ένορκο δήλωση του κ. Ιωάννου), για περίοδο ενός έτους και με πρόνοια για αυτόματη ανανέωση. Το υποστατικό το οποίο ενοικίασε η εταιρεία Importica Ltd. εφάπτεται με το επίδικο υποστατικό.

 

Η Importica Ltd. ασχολείται κυρίως με την εισαγωγή πρώτων υλών που αφορούν στην κατασκευή ρυμουλκούμενων οχημάτων (trailer) και την εγχώρια παραγωγή τους, την αγορά, πώληση και μεταπώληση σκαφών και άλλων συναφών και την αντιπροσώπευση άλλων ναυπηγείων (Τεκμήριο 20 στην ένορκο δήλωση του κ. Ιωάννου). Ο μέτοχος και Διευθυντής των Αιτητών και της εταιρείας Importica Ltd., επιθυμεί να ανακτήσουν οι Αιτητές την κατοχή του επίδικου υποστατικού για να την παραδώσουν στην Importica Ltd. επειδή αυξήθηκε ο κύκλος εργασιών της.

 

Οι Αιτητές απέστειλαν επιστολή ημερομηνίας 20.10.2021 προς τους Καθ’ ων η Αίτηση, με την οποία τους δόθηκε ένας μήνας προειδοποίηση για να παραδώσουν το επίδικο υποστατικό, για σκοπούς χρήσης από τις εταιρείες Importica Ltd. και Roteus Ltd., οι οποίες ανήκαν στους κατά 50% έκαστος μετόχους των Αιτητών (Τεκμήριο 3 την ένορκο δήλωση του κ. Ιωάννου και Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του κ. Νικολάου). Την επιστολή απάντησε η δικηγόρος των Καθ’ ων η Αίτηση, με δική της επιστολή προς τους Αιτητές, ημερομηνίας 8.11.2021 (Τεκμήριο 4 στην ένορκο δήλωση του κ. Ιωάννου και Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του κ. Νικολάου), η οποία επιδόθηκε στον τότε Γραμματέα της εταιρείας την 9.11.2021 και απέρριψε το περιεχόμενο της, σημειώνοντας, μεταξύ άλλων, ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση έχουν επενδύσει σημαντικό ποσό χρημάτων προκειμένου να δραστηριοποιηθούν στο επίδικο και δεν έχουν πρόθεση να μετακινηθούν αφού θα υποστούν ζημία. Η επιστολή της δικηγόρου των Καθ’ ων η Αίτηση απαντήθηκε με επιστολή του δικηγόρου των Αιτητών, ημερομηνίας 19.11.2021 (Τεκμήριο 5 στην ένορκο δήλωση του κ. Ιωάννου και Τεκμήριο 5 στην ένορκο δήλωση του κ. Νικολάου).

 

Νομική πτυχή:

Αυτόματη ανανέωση:

Το ενοικιαστήριο έγγραφο προνοούσε αυτόματη ανανέωση, εκτός εάν εστέλλετο ειδοποίηση τουλάχιστον δύο μήνες μήνα πριν τη λήξη της πρώτης ή επόμενης περιόδου, για τερματισμό της ενοικίασης (ρήτρα με επικεφαλίδα «Περιγραφή Ενοικιαζόμενου Ακινήτου).

 

Υπάρχει η δυνατότητα συνέχισης συμβατικής ενοικιαστικής σχέσης στο διηνεκές. Στην αυθεντία NICOS CHRISTOU DEVELOPMENTS LTD v. Π. Τοφινής, (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 1990) ο έντιμος Δικαστής ως ήταν τότε, κ. Αρτεμίδης είπε: «Δεν περιέχεται οτιδήποτε στον ορισμό του όρου ‘πρώτη ενοικίαση’, το οποίο να επηρεάζει καθ’ οιονδήποτε τρόπο την λήξη της συμβατικής σχέσης της ενοικίασης.» Στο σύγγραμμα Halsbury’s Laws of England, 3^η έκδοση, Τόμος 23, παράγραφος 1094, κάτω από την επικεφαλίδα “Option for future lease”, αναφέρονται τα ακόλουθα:

 

“A lease which creates a tenancy for a term of years may confer on the tenant an option to take a lease for a further time. The option may be so phrased that the tenant is entitled to a fresh lease containing all the terms, including the option to renew, contained in his original lease, in which case the lease is perpetually renewable. Unlike an option to purchase, an option to renew is not affected by the rule against perpetuities, even though the new lease is not in terms similar to those of the original one.”

 

Δηλαδή, υπάρχει η δυνατότητα συνέχισης συμβατικής ενοικίασης, από συγκεκριμένη χρονική περίοδο σε συγκεκριμένη χρονική περίοδο, στο διηνεκές, μέχρι να τερματισθεί με νόμιμη ειδοποίηση τερματισμού. Η εκάστοτε περίοδος ενοικίασης είναι σαφής. Πέραν αυτού, η ειδοποίηση τερματισμού πρέπει να συνάδει με τους όρους της σύμβασης (βλέπετε Halsbury’s Laws of England, 3^η έκδοση, Τόμος 8, παράγραφος 270).

 

            Από την άλλη όμως, η πρόθεση των μερών να δημιουργήσουν συμβατική σχέση που να δύναται να ανανεώνεται στο διηνεκές, πρέπει να είναι σαφέστατη, όπως φαίνεται και στο κάτω απόσπασμα από το σύγγραμμα Law of Landlord and Tenant, των Evans & Smith, 3^η έκδοση, σελίδα 29:

 

“Since the consequences of perpetual renewal are draconian ..……. the Courts are reluctant to hold that perpetual renewal is intended except in the face of unambiguous language. Hence, a covenant to renew at the like rent and all covenants in the lease, did not create perpetual renewal. The question whether a particular form of words confers a right to perpetual renewal is one of construction and unambiguous language indicating an intention to include the entitlement to renewal in the terms of the renewed lease will be given effect to and perpetual renewal will be created: as with for example, a covenant to renew ‘on identical terms’ as the present lease; or to renew at the same rent and with the like covenants ‘including’ the present covenant for renewal.’

            Στην προκείμενη περίπτωση, η σχετική ρήτρα του ενοικιαστηρίου εγγράφου, δεν αναφέρεται σε ανανέωση με τους ίδιους όρους, περιλαμβανομένου του όρου για ανανέωση, αλλά αναφέρεται σε αυτόματη ανανέωση στο τέλος κάθε περιόδου.  Κρίνουμε ότι η πρόθεση των μερών ήταν καθαρή και ότι η ρήτρα είναι νόμιμη και ισχυρή.

 

Καθ’ ύλην αρμοδιότητα:

Η Νομολογία ομιλεί περί της ευχέρειας του Δικαστηρίου όπως εγείρει αυτεπάγγελτα θέμα δικαιοδοσίας (ex proprio motu) (βλέπετε σχετικά τις αυθεντίες Παναγιώτου ν. Χ”Κυριάκου (1991) 1 Α.Α.Δ. 362 και Γεωργίου ν. Γεωργίου (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1592) και ότι αυτό είναι θέμα του ιδίου του Δικαστηρίου (βλέπετε Philippou v. Philippou (1986) 1 C.L.R. 689, 698). Ακόμα και στην περίπτωση παραδοχής του καθεστώτος της θέσμιας ενοικίασης, αυτό πρέπει να αποδεικνύεται προς ικανοποίηση του Δικαστηρίου για να κριθεί ότι υπάρχει καθ’ ύλην αρμοδιότητα. Η παραδοχή δεν είναι αρκετή για να προσδώσει στο Δικαστήριο δικαιοδοσία εάν αυτό στερείται τέτοιας δικαιοδοσίας. Βλέπετε σχετικά την αυθεντία Lambrianides v. Mavrides (1958) 2 C.L.R. 49. Ακόμα, «Θέσμια ενοικίαση δε δημιουργείται με καταγραφή σε συμβιβασμό, εάν δεν υπάρχουν τα στοιχεία τα οποία τη συνιστούν» (απόσπασμα από την αυθεντία Πετεινός (1992) 1(Α) Α.Α.Δ. 1467, στη σελίδα 1475).

 

Τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι αυτά που συνθέτουν την απαίτηση (βλέπετε Sevegep Ltd. v. United Sea Transport (1989) 1(B) C.L.R. 733). Έχω λάβει υπόψη το περιεχόμενο της κυρίως Αίτησης. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου τούτου είναι καθορισμένη. Διαφορά η οποία ανάγεται ενώπιον του Δικαστηρίου, πρέπει να αναφύεται κατά την εφαρμογή του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και να υπάγεται στο Ενοικιοστάσιο, δηλαδή να συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις του Νόμου 23/83. Μία εκ των προϋποθέσεων είναι ο ενοικιαστής να είναι θέσμιος. Οι όροι «θέσμιος ενοικιαστής» και «πρώτη ενοικίαση» ερμηνεύονται στο άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Σύμφωνα μ’ αυτή την ερμηνεία, για να καταστεί ένας ενοικιαστής θέσμιος, πρέπει είτε να λήξει η πρώτη ενοικίαση και να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο, είτε να τερματισθεί νόμιμα η πρώτη ενοικίαση και να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο.

 

Η περίοδος της συμβατικής ενοικίασης η οποία προνοείτο από το ενοικιαστήριο έγγραφο, δεν έχει λήξει, εφόσον αυτό περιλαμβάνει ρήτρα αυτόματης ανανέωσης και συγκεκριμένο τρόπο με τον οποίο τερματίζεται η σύμβαση και/ή δεν τίθεται σε ισχύ η επόμενη περίοδος ανανέωσης (βλέπετε πιο πάνω), ο οποίος δεν φαίνεται να έχει ακολουθηθεί. Θα μπορούσε να είχε λήξει  η ισχύς της συμβατικής ενοικίασης ή να είχε τερματιστεί νόμιμα, εάν οι Αιτητές ή ακόμα και οι Καθ’ ων η Αίτηση, είχαν στείλει γραπτή ειδοποίηση στο άλλο μέρος, σύμφωνα με το έγγραφο, αλλά από την ενώπιον μας μαρτυρία, δεν φαίνεται να έστειλαν.

 

Λόγος έξωσης – Ιδιόχρηση:

Οι Αιτητές βασίζουν την απαίτηση της στο άρθρο 11(1)(ζ) του Νόμου. Λαμβάνοντας υπόψη τις πρόνοιες του άρθρου 11(1)(ζ) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί [1], καθώς και των άρθρων 11(2) και 29(1) [2] [3],  αναφορικά με το χρόνο και την αποστολή ειδοποίησης για έξωση, για να εκδοθεί Διάταγμα ανάκτησης κατοχής για ιδία χρήση, πρέπει να πληρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις σωρευτικά:

1.         Το επίδικο ακίνητο να κείται εντός ελεγχόμενης, εν τη εννοία του Νόμου, περιοχής και να έχει συμπληρωθεί πριν την 31.12.1999.

2.         Η ενοικιάστρια εταιρεία να είναι θέσμια ενοικιάστρια.

3.         Η ιδιοκτήτρια εταιρεία να έχει επιδώσει στην ενοικιάστρια γραπτή προειδοποίηση ένα τουλάχιστο μήνα πριν τη καταχώριση της Αίτησης.

4.         Το κατάστημα να απαιτείται λογικά προς κατοχή από την ιδιοκτήτρια εταιρεία.

5.         Η ιδιοκτήτρια να αδυνατεί να εξασφαλίσει άλλη ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη για την επιχείρηση της.

6.         Το Δικαστήριο να κρίνει ότι η έκδοση του διατάγματος έξωσης είναι λογική.

7.        Η έκδοση του διατάγματος, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του.

 

Βλέπετε επίσης σχετικά την αυθεντία Χριστοδουλίδης v. Ολυμπίου (1989) 1 (Ε) Α.Α.Δ. 838, απόφαση μειοψηφίας που υιοθετήθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο ως προς το σημείο αυτό, στην υπόθεση Πουκή v. Ξενοπούλου & άλλης (1990) 1 Α.Α.Δ. 104, στη σελίδα 107. Κρίνουμε ότι ικανοποιούνται μόνο η πρώτη και η τρίτη προϋπόθεση.

 

Τέταρτη προϋπόθεση – Λογικό απαίτησης ιδιοκτήτη:

Στην αυθεντία Παμπορίδη v. Χουλιώτη κ.α. (1996) 1(Α) Α.Α.Δ. 604, αναφερόμενος στο άρθρο 11(1) (ζ), ο έντιμος Δικαστής κ. Φρ. Νικολαϊδης, είπε:

 

«Η φράση απαιτείται λογικώς ερμηνεύθηκε σε αριθμό υποθέσεων. Έχει αποφασιστεί ότι η φράση προϋποθέτει την ύπαρξη ανάγκης η οποία πρέπει να είναι γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, κάτι περισσότερο από απλή επιθυμία αν και κάτι κατά πολύ λιγότερο της απόλυτης ανάγκης (βλ. Yiannopoulos v. Theodoulou (1979) 1 C.L.R. 215), ενώ στην υπόθεση Andreou v. Christodoulou (1978) 1 C.L.R. 192, λέχθηκε ότι η ανάγκη θα πρέπει να είναι οριστική και άμεση.»

 

Επιπλέον, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής δυνάμει του άρθρου 11(1)(ζ), όπως αυτές καταγράφονται στην απόφαση της μειοψηφίας στην υπόθεση Χριστοδουλίδης v. Ολυμπίου (βλέπετε πιο πάνω), η ανάγκη πρέπει να είναι υποκειμενικά γνήσια και αντικειμενικά εύλογη όχι όμως απαραίτητα επιτακτική. Βλέπετε ακόμα το σύγγραμμα Megarry’s The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, σελίδα 284.

 

Έχουμε λάβει υπόψην την αυθεντία Παφίτης v. Ν. Βασιλείου Βαψή Λτδ (1998) 1(Α) Α.Α.Δ. 16, όπου ο έντιμος Δικαστής του Ανωτάτου Δικαστηρίου κ. Γ. Νικολάου είπε, στη σελίδα 20, σε σχέση με το άρθρο 11(1)(ζ):

 

«Θεωρούμε κατ’ αρχήν δεδομένη την καθολική εφαρμογή της υπό εξέταση νομοθετικής πρόνοιας. Το πώς όμως λειτουργεί εξαρτάται από τις ανάγκες της όποιας συγκεκριμένης περίπτωσης. Ως προς την αναφορά σε ετέραν ανάλογον …. στέγην’, είναι νομίζουμε σαφές από το λεκτικό ότι αυτή δεν μπορεί να παραπέμπει σε οτιδήποτε άλλο από το επίδικο κατάστημα με το οποίο η φράση βρίσκεται σε άμεση συντακτική σύνδεση……. Στην προκείμενη περίπτωση η αναζήτηση από την εφεσίβλητη καταστήματος του μεγέθους του επιδίκου θα ήταν χωρίς νόημα. Το επίδικο η εφεσίβλητη το χρειαζόταν εξαιτίας και μόνο της θέσης του στο σύμπλεγμα. Συνεπώς, από τη φύση των πραγμάτων άλλο ‘ανάλογο κατάστημα’ δεν ήταν δυνατόν να υπάρχει. Που σημαίνει βέβαια και ότι θα ήταν αδύνατο να εξασφαλιστεί. Η αναζήτηση θα ήταν εν προκειμένω άσκοπη.»

 

[υπογράμμιση του Δικαστηρίου]

 

Σημειώνουμε ακόμα την αυθεντία Paphos Stone C. Estates Ltd. v. Ζαβρού κ.ά. (1998) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1854, όπου ο έντιμος Δικαστής του Ανωτάτου Δικαστηρίου κ. Φρ. Νικολαϊδης αποφάνθηκε, στη σελίδα 1859: «Το πρωτόδικο δικαστήριο πολύ σωστά επεσήμανε ότι οι εφεσίβλητοι δεν χρειάζονταν απλώς ένα κατάστημα το οποίο μπορούσε να βρίσκεται σε μία ευρύτερη γεωγραφική περιοχή, αλλά χρειάζονταν ένα κατάστημα που να είναι συνεχόμενο με τα δύο καταστήματα που ήδη κατέχουν και λειτουργούν ως εστιατόριο.»

 

Στην Παφίτης αυθεντία αποφασίστηκε επίσης ότι όπου η πρόθεση είναι να συνενωθεί το επίδικο με άλλα υποστατικά στην σειρά, ως προϋπόθεση για τη χρήση του, το εδάφιο (ζ) είναι η νομοθετική πρόνοια που καλύπτει την περίπτωση. Στην παρούσα υπόθεση, πέραν του ζητήματος που προκύπτει με την προτιθέμενη χρήση από νομικό πρόσωπο άλλο από τους ιδιοκτήτες, δεν έχει κατατεθεί ενώπιον μας μαρτυρία ότι το επίδικο θα συνενωθεί με το εφαπτόμενο υποστατικό το οποίο χρησιμοποιεί η Importica Ltd.

 

Οι πιο πάνω αυθεντίες δεν τυγχάνουν εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση, εφόσον δεν είναι οι ιδιοκτήτες και Αιτητές που θα χρησιμοποιήσουν το επίδικο υποστατικό. Ουσιαστικά, οι Αιτητές δεν έχουν οποιαδήποτε ανάγκη ανάκτησης κατοχής του επίδικου υποστατικού για ιδία χρήση. Πρόκειται για επιθυμία του μετόχου και αξιωματούχου των Αιτητών, με την ιδιότητα του ως μετόχου και αξιωματούχου τρίτου νομικού προσώπου που κατ’ ισχυρισμόν έχει αυτή την ανάγκη. Ειρήσθω εν παρόδω, από τα όσα έχουν τεθεί ενώπιον μας, διαφαίνεται ότι πρόκειται για απλή επιθυμία, χωρίς να διαπιστώνεται η γνήσια, υφιστάμενη ανάγκη για χρήση του επίδικου υποστατικού και όχι ιδίαν χρήσην από τους ιδιοκτήτες – Αιτητές.

 

Κρίνουμε ότι οι Αιτητές δεν απέδειξαν υποκειμενικά γνήσια υφιστάμενη ανάγκη, η οποία να είναι και αντικειμενικά εύλογη, για ανάκτηση του επίδικου προς χρήσην από την ιδίαν. Το σχετικό εδάφιο ομιλεί μόνο για χρήση από τον ιδιοκτήτη, το σύζυγο και/ή τα τέκνα αυτού. Στο εδάφιο (στ), το οποίο αφορά σε ιδιοκατοίκηση, ο Νομοθέτης κάμνει ειδική πρόνοια για την περίπτωση όπου ο ιδιοκτήτης είναι οικογενειακή εταιρεία και ζητείται το υποστατικό για την ιδιοκατοίκηση μέλους της. Ελλείπει τέτοια ή παρόμοια πρόνοια, από το εδάφιο (ζ).

 

Περαιτέρω, η συζήτηση για το ζήτημα της μετακίνησης του εταιρικού πέπλου, (corporate veil), περιττεύει, αφενός εφόσον τέτοιες περιστάσεις νομικών προσώπων δεν καλύπτονται από το εδάφιο (ζ) ούτως ή άλλως και αφετέρου, εφόσον προέβη σε αποκαλύψεις αυτός τούτος ο αξιωματούχος και των δύο εταιρειών. Για να ξεκαθαρίσουμε εντελώς το ζήτημα, το Δικαστήριο κρίνει ότι δεν δύναται να λάβει υπόψην τη σύνδεση μεταξύ των Αιτητών και της Importica Ltd. για σκοπούς εξέτασης της υπόθεσης, παρόλο που η σύνδεση αποκαλύφθηκε. Λαμβάνουμε υπόψην τις πρόνοιες του περί Εταιρειών Νόμου, Κεφ. 113, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και της σχετικής Νομολογίας. Πρόκειται για ξεχωριστά νομικά πρόσωπα, δεν έχει ενώπιον μας προταθεί οποιοσδήποτε λόγος που αναγνωρίζεται από την νομοθεσία ή την νομολογία, με βάση τον οποίο θα πρέπει να μετακινήσουμε το εταιρικό πέπλο (corporate veil) και να δούμε πίσω από αυτά τα νομικά πρόσωπα, με σκοπό να βρούμε τη σύνδεση μεταξύ τους. Επιπλέον, στην αυθεντία Γαλίδης και άλλοι v. Ζάκο (1989) 1(Ε) Α.Α.Δ. 490, στη σελίδα 497, ο έντιμος Δικαστής του Ανωτάτου Δικαστηρίου ως ήταν τότε, κ. Γ. Μ. Πικής, είπε:

 

«Δεν υπάρχει πεδίο για τη μετακίνηση του εταιρικού πέπλου (corporate veil) στις περιπτώσεις που επηρεάζονται από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Στην υπόθεση Michaelides v. Gavrielides (1980) 1 C.L.R. 244 αποφασίστηκε ότι όσο μεγάλος κι’ αν είναι ο έλεγχος μιας εταιρείας από τους μετόχους, η εταιρεία παραμένει ξεχωριστή οντότητα κατά το νόμο και η υπόσταση των δύο δε συνταυτίζεται για τους σκοπούς της νομοθεσίας για τον έλεγχο των ενοικιάσεων.» 

 

Είναι η κρίση μας ότι οι Αιτητές δεν έχουν ικανοποιήσει το βάρος απόδειξης που φέρουν. Το βάρος απόδειξης των υπό του Νόμου τεθέντων προϋποθέσεων, βαρύνει τον ιδιοκτήτη, όχι τον ενοικιαστή. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να αποδείξει ότι έχει ανάγκη το επίδικο υποστατικό, για το συγκεκριμένο λόγο, όχι να αποδείξει ο ενοικιαστής τη δική του ανάγκη να παραμείνει σ’ αυτό. Συνακόλουθα, δεν καταδεικνύεται ως λογική η απαίτηση των Αιτητών να ανακτήσουν την κατοχή του επίδικου υποστατικού, για το συγκεκριμένο λόγο.

 

Κρίνεται ότι η τέταρτη προϋπόθεση δεν ικανοποιείται για τους πιο πάνω λόγους.

 

Πέμπτη προϋπόθεση – ανάλογο κατάστημα με λογικό ενοίκιο:

Η επόμενη προϋπόθεση αφορά την εξέταση της δυνατότητας εξασφάλισης άλλης, ανάλογης και με λογικό ενοίκιο στέγης, για τη στέγαση της εταιρείας Importica Ltd. Πέραν του ότι δεν σκοπεύουν να στεγαστούν στο επίδικο οι ίδιοι οι Αιτητές, επανερχόμενη στις προϋποθέσεις του Νόμου, παραπέμπω στην υπόθεση Χριστοδουλίδης v. Ολυμπίου (βλέπετε πιο πάνω), όπου το Ανώτατο Δικαστήριο απεφάνθη ότι (σελίδα 845): «Ανάλογο κατάστημα σημαίνει κατάστημα που συγκριτικά με την τοποθεσία, την εμπορικότητα, τη γενική κατάσταση, το μέγεθος, την ηλικία και πολλά άλλα κριτήρια, προσομοιάζει προς το επίδικο κατάστημα.»

 

Σύμφωνα με την προαναφερθείσα αυθεντία, το βάρος απόδειξης φέρει ο ιδιοκτήτης να αποδείξει ότι δεν μπόρεσε να βρει άλλο κατάστημα και το αν υπάρχει άλλη, ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη, είναι ζήτημα που πρέπει να αποδειχθεί ενώπιον του Δικαστηρίου με σχετική μαρτυρία. Ακόμα, στην υπόθεση Πουκή v. Ξενοπούλου & άλλης (βλέπετε πιο πάνω), ο έντιμος Δικαστής, ως ήταν τότε, κ. Γ. Μ. Πικής, είπε (στη σελίδα 108): «Η αναλογία ευρίσκεται στη σύγκριση. Ο αντίστοιχος όρος που χρησιμοποιείται στην αγγλική νομοθεσία ελέγχου ενοικιάσεων είναι ‘comparable’, όρος εννοιολογικά ταυτόσημος με τον όρο ‘ανάλογος’ στα πλαίσια της συγκεκριμένης νομοθεσίας.» Η σύγκριση εξυπακούει προσαγωγή μαρτυρίας για άλλα υποστατικά, τα φυσικά και άλλα χαρακτηριστικά τους, για να καταδειχθεί κατά πόσον είναι ‘ανάλογα’ ή όχι, του επίδικου. Ας σημειωθεί ότι η νομοθεσία αλλά και η νομολογία ομιλούν για «ανάλογο» κατάστημα, όχι για «πανομοιότυπο» κατάστημα. Βλέπετε τις αυθεντίες A.C.T. Textiles v. Zodhiatis (1986) 1 C.L.R. 89, στη σελίδα 103 [4], Παμπορίδη v. Χουλιώτη κ.α. (πιο πάνω) και Καραμάνος v. Φεσσά (2004) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1911.

 

Όσον αφορά το ενοίκιο που, η Importica Ltd. και όχι οι Αιτητές, θα κληθεί να καταβάλει στην περίπτωση που δεν εκδοθεί το αιτούμενο Διάταγμα έξωσης, στην ίδια σελίδα της αυθεντίας Πουκή v. Ξενοπούλου & άλλης (πιο πάνω), ο έντιμος Δικαστής είπε: «το ενοίκιο που υποδηλώνεται από τον όρο ‘λογικό ενοίκιο’ δε συσχετίζεται με το ενοίκιο του καταστήματος που αποτελεί το αντικείμενο της θέσμιας ενοικίασης. Η λογικότητα του ενοικίου νέου καταστήματος συναρτάται κυρίως με την επιχείρηση την οποία ο ιδιοκτήτης προτίθεται να εγκαθιδρύσει, και τι συνιστά εύλογο ενοίκιο προς εκείνο τον κύκλο εμπορικής δραστηριότητας.» Βλέπετε επίσης την αυθεντία Indjirdjian v. Εκδόσεις Αρκτίνος Λτδ (2008) 1 (Β) Α.Α.Δ. 1105.

 

Δεν έχει τεθεί ενώπιον μας ικανοποιητική μαρτυρία ότι οι Αιτητές δεν δύνανται ή δεν έχουν δυνηθεί, να εξασφαλίσουν άλλη, ανάλογη και με λογικό ενοίκιο στέγη, για τη στέγαση σχεδιαζόμενης επιχείρησης τους. Δεν έχει τεθεί ενώπιον μας οποιαδήποτε μαρτυρία αναφορικά με το ύψους του λογικού ενοικίου για τη σχεδιαζόμενη επιχείρηση. Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι χρειάζονται το επίδικο και μόνο αυτό, επειδή εφάπτεται υποστατικού το οποίο ήδη χρησιμοποιεί η Importica Ltd. Επανερχόμαστε στο ίδιο πρόβλημα: δεν είναι οι Αιτητές που χρειάζονται το επίδικο και δεν είναι οι Αιτητές που ενοικιάζουν το εφαπτόμενο σ’ αυτό υποστατικό.

 

Είναι η κρίση μου ότι η πέμπτη προϋπόθεση δεν ικανοποιείται.

 

Έκτη προϋπόθεση - Λογικότητα έκδοσης διατάγματος και Έβδομη προϋπόθεση – Ταλαιπωρία:

Συνεκτιμώντας το σύνολο των περιστάσεων των μερών σε συσχετισμό με τους σκοπούς της νομοθεσίας για να προσδιορίσω αν είναι αντικειμενικά δικαιολογημένη η έκδοση Διατάγματος έξωσης, ασκώ τη διακριτική μου ευχέρεια και κρίνω ότι δεν είναι λογική η έκδοση του Διατάγματος έξωσης, ενόψει των πιο πάνω ευρημάτων μου. Αναφορικά με το τι πρέπει να λάβω υπόψην, έχω καθοδηγεί τόσο από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, όσο και από την Αγγλική αυθεντία Cumming v. Danson (1942) 2 All ER 653, απόφαση του Αγγλικού Εφετείου επί του άρθρου 3(1)(b) Rent and Mortgage Interest Restrictions (Amendment) Act 1933.

 

Για να καταλήξω στο συμπέρασμα μου, έχω λάβει υπόψη εάν η έκδοση του Διατάγματος θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του. Κρίνω ότι δεν είναι λογική η έκδοση του Διατάγματος έξωσης, αφού αυτή δεν είναι εξ’ αντικειμένου δικαιολογημένη. Αυτό το εύρημα συνδέεται άμεσα και με την τελευταία προϋπόθεση, δηλαδή εάν η έκδοση του Διατάγματος, κατά τη κρίση μου, θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του. Κρίνω ότι η μετακίνηση των Καθ’ ων η Αίτηση από το επίδικο υποστατικό, για το συγκεκριμένο λόγο, θα προκαλέσει περισσότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του Διατάγματος. Κρίνω ότι η ζυγαριά γέρνει υπέρ των Καθ’ ων η Αίτηση. Η έκτη και η έβδομη προϋπόθεση δεν ικανοποιούνται. Ο λόγος έξωσης αποτυγχάνει.

 

Ανταπαίτηση:

            Έχουμε ήδη επισημάνει πιο πάνω, ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση άλλα δικογραφούν με την Ανταπαίτηση τους και άλλα ζητούν με τη μαρτυρία τους, απαιτήσεις ως επί το πλείστον μη δικογραφημένες, τις οποίες το Δικαστήριο δεν λαμβάνει υπόψην. Όσον αφορά την Ανταπαίτηση, η παράγραφος Δ.1(α) αυτής απορρίπτεται εφόσον δεν εκδίδεται Διάταγμα έξωσης. Οι παράγραφοι Δ.1(β)-(στ) απορρίπτονται, εφόσον αφενός μεν δεν έχει αποδειχθεί οποιαδήποτε παρεμπόδιση των Καθ’ ων η Αίτηση να απολαμβάνουν τη χρήση του επίδικου υποστατικού, αλλά δέχθηκαν και οι ίδιοι ότι οι Αιτητές αποκατέστησαν την πρόσβαση στο χώρο υγιεινής και στην κουζίνα για την οποία διαμαρτύρονταν και αφετέρου, δεν αντίκρουσαν το ισχυρισμό των Αιτητών ότι ενοικιάζουν εσωτερικό χώρο και ουδέν έχουν να κάμουν με τον εξωτερικό του επίδικου υποστατικού χώρο.

 

            Η Ανταπαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται.

 

Απόφαση:

Ως εκ των ανωτέρω και με την σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, η κυρίως Αίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Η Ανταπαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Υπό τις περιστάσεις κρίνουμε ορθό και δίκαιο όπως επιδικαστούν υπέρ των Καθ’ ων η Αίτηση και εναντίον των Αιτητών, το ήμισυ των δικηγορικών εξόδων αναφορικά με την απαίτηση, ως αυτά θα υπολογισθούν από τον Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο στην κλίμακα €500 - €2.000.

 

(Υπ.) ………………………………….

Λ. Σ. Καμμίτση         

Πρόεδρος                 

Πιστό Αντίγραφο

 

Γραμματέας

 

ΛΣΚ/ΕΠ