ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

 

Ενώπιον:      Λ.Σ. καμμίτση, Προέδρου και

                        Σπ. Σπυριδάκι και Κ. Φραγκούδη, Παρέδρων

Αίτηση Αρ.: Κ39/19

Μεταξύ:

Κυριάκου Τσολάκη, εκ Λευκωσίας

Αιτητή

και

 

1. Στέλλας Κούλα εκ [   ], Λευκωσία

2. Μητροδώρα Κούλα, εκ [   ], Λευκωσία

Καθ’ ων η Αίτησις

-----------------------------------------------------------------------------------

15.3.2024

Για τον Αιτητή: κ. Π. Γεωργίου για κ.κ. Lefkos Clerides & Sons LLC

Για τις Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2: κ. Μ. Βιολάρης

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση, καταχωρήθηκε την 15.10.2019 και μ’ αυτήν ο Αιτητής εξαιτείται ως ακολούθως:

 

«1.     Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον την αποζημίωση του Αιτητή από τους καθ’ ων η αίτησις ή και οιουδήποτε προσώπου έλκοντος δικαίωμα ιδιοκτησίας εκ των Καθ’ ων η Αίτησις 1 και 2 αλληλεγγύως και/ή κεχωρισμένως από το ενοικιαζόμενο υποστατικό του που βρίσκεται στην οδό Λεωφόρος Στροβόλου 158, Στρόβολος, Λευκωσία δια έξοδα και/ή φυσικές ζημιές και/ή φθορές τις οποίες υπέστη ο Αιτητής συνεπεία της συμπεριφοράς των Καθ’ ων η Αίτησις 1 και 2 ως εν λεπτομέρεια κατωτέρω αναφέρεται.

2.       Διάταγμα του Δικαστηρίου διατάττον όπως οι Καθ’ ων η Αίτησις αλληλεγγύως και/ή κεχωρισμένως πληρώσουν προς τον Αιτητή το ποσόν των €26.000 δια φυσικές ζημιές και/ή φθορές και/ή έξοδα επιδιορθώσεων και/ή επισκευές που έκανε ο Αιτητής στο υποστατικό τα οποία υπέστη ο Αιτητής ή/και οιονδήποτε ποσόν το οποίον θα ορίσει το Δικαστήριον ως αποζημίωση αναφορικώς με το ως άνω αναφερόμενο ενοικιαζόμενο υποστατικό του Αιτητή.

3.       Ποσόν εκ €10,000 ή/και οιονδήποτε ποσόν το οποίον ήθελε θεωρήσει εύλογον και δίκαιον το Δικαστήριον ως αποζημίωσιν του Αιτητή από τους Καθ’ ων η Αίτησις 1 και 2 αλληλεγγύως και/ή κεχωρισμένως δια φυσικές ζημιές και φθορές οι οποίες έχουν δημιουργηθεί και για τις οποίες οι καθ’ ων η αίτησις 1 και 2 όφειλαν να επιδιορθώσουν ή/και να αποκαταστήσουν εις το ρηθέν υποστατικό.

4.       Ποσόν εκ €10,000 αποζημίωσιν του Αιτητή από τις Καθ’ ων η Αίτησις 1 και 2 αλληλεγγύως και/ή κεχωρισμένως δια την ζημίαν την οποίαν υπέστην ο Αιτητής λόγω ζημιογόνων πράξεων και/ή παραλείψεων των Καθ’ ων η Αίτησις 1 και 2 και/ή δια μείωση και/ή απώλεια της φήμης και/ή πελατείας του Αιτητή και/ή διαφυγόντα κέρδη αναφορικώς με το ρηθέν υποστατικό ανωτέρω.

5.       Οιονδήποτε άλλην διαταγήν και/ή θεραπείαν η οποία ήθελε κριθεί δικαία ή και εύλογος υπό του Δικαστηρίου.

6.       Νόμιμος τόκος.

7.       Τα έξοδα και τέλη της παρούσης αιτήσεως πλέον έξοδα επιδόσεως πλέον Φ.Π.Α.»

 

Ο Αιτητής ισχυρίζεται ότι, κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα Αίτηση χρόνο, ενοικίαζε και ενοικιάζει το υποστατικό στη Λεωφόρο Στροβόλου 158, Στρόβολος, Λευκωσία (εν τοις εφεξής «το επίδικο υποστατικό»), το οποίο χρησιμοποιούσε και χρησιμοποιεί για να ασκεί την επιχείρηση του, ήτοι Αρχιτεκτονικό Γραφείο. Οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 είναι ιδιοκτήτριες του επίδικου υποστατικού, το οποίο είναι κατάστημα. Διαθέτει υδραυλική και υγειονομική εγκατάσταση, αποχωρητήριο και ηλεκτρική εγκατάσταση. Το επίδικο ανηγέρθη και ολοκληρώθηκε πολλά έτη πριν από το έτος 1999 και εμπίπτει στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου.

 

Δυνάμει εγγράφου συμφωνίας γενομένης στη Λευκωσία κατά ή περί την 8.12.2005, ο Αιτητής ενοικίασε το επίδικο υποστατικό από τις Καθ’ ων η Αίτηση, για περίοδο 5 ετών, με δυνατότητα ανανέωσης για άλλα 5 χρόνια, από 1.1.2006 μέχρι 31.12.2011. Μετά τη λήξη της συμφωνίας ενοικιάσεως, ο Αιτητής συνέχισε να ενοικιάζει το υποστατικό ως θέσμιος ενοικιαστής. Η θέσμια ενοικίαση εξακολουθεί να ισχύει μέχρι και σήμερα. Ως μηνιαίο ενοίκιο, συμφωνήθηκε το ποσό των £200, πληρωτέο προκαταβολικά, με δικαίωμα αύξησης κατά 14% ανά 2 έτη, από την 1.1.2006. Συμφωνήθηκε επίσης ότι ο Αιτητής δεν θα ήταν υπεύθυνος για ζημιές που προέρχονται από τη χρόνια χρήση και την κανονική φθορά των καταστημάτων, ήτοι τα έξοδα για τις φθορές θα αναλάμβαναν οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, ως ιδιοκτήτριες του επίδικου υποστατικού.

Οι Καθ’ ων η Αίτηση παρέδωσαν το επίδικο στον Αιτητή κατά ή περί την 1.1.2006. Όμως, κατά την παράδοση το επίδικο υποστατικό χρειαζόταν επισκευές, γεγονός το οποίο επισήμανε ο Αιτητής στις ιδιοκτήτριες. Ο Αιτητής επιδιόρθωσε το υποστατικό. Κατά ή περί την 13.2.2009, ο Αιτητής απέστειλε επιστολή στο σύζυγο της Καθ’ ης η Αίτηση 2 και τον ενημέρωσε για την ακαταλληλότητα χρήσεως του χώρου, ότι κρίνεται άμεση η επιδιόρθωση και σε περίπτωση που δεν ανταποκριθούν οι ιδιοκτήτριες, θα προβεί ο ίδιος στις επιδιορθώσεις.

 

Πάρα πολλές φορές, ο Αιτητής ζητούσε από τις ιδιοκτήτριες να αποκαταστήσουν με δικά τους έξοδα, ως είχαν υποχρέωση, όλες τις ζημιές και/ή φθορές και/ή τις ζημιές συνέπεια της μακροχρόνιας χρήσης στο υποστατικό, έτσι ώστε να είναι λειτουργικό και παρουσιάσιμο και να μπορεί να υποδέχεται τους πελάτες της επιχείρησης του. Οι Καθ’ ων η Αίτηση αρνούντο. Ο Αιτητής αναγκάστηκε να ξοδέψει €26.000 σε διάφορες χρονικές περιόδους για να επιδιορθώσει το χώρο, ήτοι μπογιάτισμα, σοβάτισμα, επισκευές σωληνώσεων, επισκευή ταβανιού. Σημειώνουμε ότι ο Αιτητής δεν δικογραφεί λεπτομέρειες σχετικά με τις ζημιές και/ή φθορές και τα έξοδα στα οποία προέβη.

 

Στην πορεία της ενοικίασης και κατά ή περί το 2013, δημιουργήθηκαν επιπρόσθετες φθορές στο υποστατικό, με αποτέλεσμα να μην είναι ασφαλές για χρήση, αφού υπάρχουν προβλήματα στην αποχέτευση, την υδραυλική εγκατάσταση, στους σοβάδες, αποκολλήσεις, μούχλα στην οροφή του υποστατικού η οποία στάζει και όταν βρέχει, τα νερά μπαίνουν μέσα και φαίνονται τα σίδερα που κρατούν την οροφή. Για την αποκατάσταση των ζημιών και/ή φθορών σήμερα, απαιτείται ένα ποσό της τάξης των €10.000 ή/και άλλο ποσό και οι Καθ’ ων η Αίτηση έχουν την υποχρέωση να αποκαταστήσουν τις ζημιές και/ή να καταβάλουν στον Αιτητή το ποσό αυτό. Ισχύει εδώ η ίδια παρατήρηση ως και προηγουμένως: απουσιάζει η ειδική δικογράφηση, ενώ τα ποσά που απαιτούνται είναι συγκεκριμένα, δηλαδή ειδικές αποζημιώσεις.

 

Συνεπεία όλων αυτών των ζημιών στην εμφάνιση που έχει στο εσωτερικό το υποστατικό, λόγω της αμέλειας ή/και παράλειψης ή/και άρνησης των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 να το επιδιορθώσουν, ο Αιτητής έχει χάσει αρκετή πελατεία και/ή διαφυγόντα κέρδη, τα οποία υπολογίζονται περίπου στα €10.000. Κατά ή περί την 15.4.2019, ο Αιτητής επέδωσε έγγραφη ειδοποίηση του δικηγόρου του ημερομηνίας 11.4.2019, δια της οποίας απαιτούσε την επιδιόρθωση και/ή αποκατάσταση και/ή συντήρηση των ζημιών και αποζημίωση ύψους €26.000.

 

Απάντηση:

            Απάντηση εκ μέρους των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, καταχωρήθηκε την 29.10.2019 και μ’ αυτήν αρνούνται όλους μαζί και τον κάθε ένα από τους ισχυρισμούς του Αιτητή που περιέχονται στην Αίτηση, εκτός από εκείνους που ρητά παραδέχονται. Οι Καθ' ων η Αίτηση αρνούνται τις αιτούμενες θεραπείες και ισχυρίζονται ότι το Δικαστήριο κωλύεται και/ή δεν νομιμοποιείται να τις αποδώσει. Εν πάση περιπτώσει, οι θεραπείες είναι ανυπόστατες και/ή καταχρηστικές και ως τέτοιες απορρίπτονται.

 

Το επίδικο υποστατικό ενοικιάστηκε από τις Καθ' ων η Αίτηση στον Αιτητή, δυνάμει σύμβασης ενοικίασης ημερομηνίας 8.12.2005, ως κατάστημα. Οι Καθ' ων η Αίτηση ουδέποτε ενέκριναν και/ή συγκατατέθηκαν σε οποιουδήποτε είδους αλλαγή χρήσης του επίδικου και/ή σε οποιαδήποτε μετατροπή και/ή προσθήκη σε αυτό. Ο Αιτητής επιθεώρησε και/ή γνώριζε την κατάσταση του επίδικου ακινήτου πολύ πριν από τη σύσταση και/ή υπογραφή της σύμβασης ενοικίασης, εξ’ ου και το ύψος του ενοικίου συμφωνήθηκε σε ποσό αρκετά χαμηλότερο του τότε, αγοραίου ενοικίου.

 

Με πλήρη επιφύλαξη των δικαιωμάτων των Καθ' ων η Αίτηση ως αυτά προκύπτουν από τον περί Παραγραφής Αγώγιμων Δικαιωμάτων Νόμο του 2012 (Ν. 66(Ι)/2012) και/ή να επικαλεστούν την αρχή του Κωλύματος λόγω Δεδικασμένου, οι Καθ' ων η Αίτηση δεν παραδέχονται ότι ειδοποιήθηκαν και/ή έλαβαν την επιστολή ημερομηνίας 13.2.2009 και/ή οποιαδήποτε άλλη επιστολή και/ή γραπτή και/ή προφορική απαίτηση και/ή ότι κλήθηκαν να αποκαταστήσουν ζημιές στο επίδικο, προερχόμενες από φυσική φθορά και/ή άλλως πως. Άνευ βλάβης των πιο πάνω, οι Καθ' ων η Αίτηση αρνούνται ότι στο επίδικο υπήρξαν ή υπάρχουν ζημίες για τις οποίες ευθύνονται και/ή για τις οποίες υποχρεούνται, με βάση του όρους της μεταξύ τους σύμβασης και/ή της ενοικίασης, να αποκαταστήσουν και/ή ότι στο επίδικο υπήρξαν ή υπάρχουν ζημιές για τις οποίες κλήθηκαν αλλά αρνήθηκαν να επιδιορθώσουν και/ή να αποκαταστήσουν.

 

Αντιθέτως, είναι η θέση των Καθ' ων η Αίτηση ότι σε περίπτωση που αποδειχθεί ότι στο επίδικο υπήρξαν ή υπάρχουν ζημιές και/ή φθορά, αυτές προέρχονται αποκλειστικά και μόνο από τις παράνομες και αυθαίρετες προσθήκες του Αιτητή στο επίδικο και/ή λόγω της παράνομης και αυθαίρετης επέμβασης του Αιτητή στο κτίσμα, για τις οποίες ζημιές οι Καθ' ων η Αίτηση επιφυλάσσουν τα δικαιώματα τους να αξιώσουν αποζημιώσεις. Για τις ως άνω αναφερόμενες παράνομες προσθήκες και/ή αυθαιρεσίες και/ή επέμβαση στο επίδικο και/ή συναφή με αυτές θέματα, έχει κινηθεί από πλευράς Καθ' ων η Αίτηση Πολιτική Αγωγή, στην οποία δόθηκε μαρτυρία από αμφότερες πλευρές και εκδόθηκε Απόφαση στις 27.3.2019. Η εκεί μαρτυρία του Αιτητή, είναι άκρως αντίθετη και/ή ασυμβίβαστη με τις εδώ αξιούμενες θεραπείες.

 

Οι Καθ' ων η Αίτηση αρνούνται ότι οφείλουν οποιοδήποτε ποσό στον Αιτητή ως αποζημιώσεις για απώλεια φήμης και/ή πελατείας και/ή άλλως πως και επαναλαμβάνουν ότι το επίδικο έχει ενοικιαστεί ως κατάστημα, ενώ ουδέποτε δόθηκε στον Αιτητή εξουσιοδότηση ρητή και/ή σιωπηρή και/ή εξυπακουόμενη και/ή άλλως πως, για οποιουδήποτε είδους αλλαγής της χρήσης του. Η παρούσα Αίτηση έχει καταχωρηθεί καταχρηστικά και/ή για αλλότριο σκοπό, αφού ο Αιτητής, λόγω οφειλόμενων ενοικίων, υπόκειται σε έξωση στα πλαίσια της Αίτησης Ε113/2019, Αίτηση προγενέστερη της παρούσας.

 

Ανταπάντηση:

            Το δικόγραφο του Αιτητή καταχωρήθηκε την 4.12.2019 και μ’ αυτό επαναλαμβάνει τους ισχυρισμούς του που αναφέρονται Αίτηση του και αρνείται όλους μαζί και καθένα χωριστά, τους ισχυρισμούς των Καθ’ ων η Αίτηση στην Απάντηση, όπου αυτοί είναι αντίθετοι με την Αίτηση. Οι Καθ’ ων η Αίτηση γνώριζαν και γνωρίζουν την κατάσταση του επίδικου υποστατικού. Ανεξαρτήτως και/ή επιπροσθέτως και/ή με την επιφύλαξη των θέσεων του Αιτητή, η αναφορά των Καθ’ ων η Αίτηση στην παράγραφο 6(Ι) της Απάντησης τους, αποτελεί παραδοχή στο γεγονός ότι γνώριζαν την κατάσταση του υποστατικού, η οποία επιδεινωνόταν με την πάροδο του χρόνου. Οι Καθ’ ων η Αίτηση είχαν και έχουν υποχρέωση να επιδιορθώνουν τα ελαττώματα και/ή τις φθορές και/ή φυσικές φθορές των υποστατικών, το υδατοστεγές της οροφής, την ηλεκτρική, υδραυλική και αποχετευτική εγκατάσταση και όλες τις φυσικές φθορές οι οποίες δημιουργούν κίνδυνο για τη ζωή του Αιτητή και των πελατών του, αλλά και προκαλούν ζημιά στη φήμη και πελατεία του Αιτητή και/ή του προκαλούν ζημιά.

 

 

Ιστορικό:

            Στην παρούσα υπόθεση καταχωρήθηκε Κλήση για Οδηγίες, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ως αυτοί ίσχυαν μέχρι την 31.8.2023. Το Δικαστήριο εξέδωσε εκατέρωθεν Διατάγματα αποκάλυψης εγγράφων, με τα οποία συμμορφώθηκαν και οι δύο πλευρές.

 

Μαρτυρία και αξιολόγηση:

Αιτητή:

Πρώτος μάρτυρας για την πλευρά του, κατέθεσε ο ίδιος ο Αιτητής, κ. Κυριάκος Τσολάκης. Ο κ. Τσολάκης κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Α, ως μέρος της κυρίως εξέτασης του. Κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα Αίτηση χρόνο, ενοικίαζε το υποστατικό στη Λεωφόρο Στροβόλου 158, Στρόβολος, Λευκωσία και το χρησιμοποιούσε μέχρι τα τέλη του 2020, για να ασκεί την επιχείρηση του. Οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 είναι οι ιδιοκτήτριες του επίδικου υποστατικού. Το επίδικο είναι κατάστημα με αποχωρητήριο, κουζίνα και 2 δωμάτια, ήτοι οι χώροι διαθέτουν υδραυλική και υγειονομική εγκατάσταση, αποχωρητήριο και ηλεκτρική εγκατάσταση.

 

Δυνάμει εγγράφου συμφωνίας, γενομένης κατά ή περί την 8.12.2005, ο Αιτητής ενοικίασε το επίδικο υποστατικό από τις Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, για περίοδο 5 ετών, με δυνατότητα ανανέωσης για άλλα 5 χρόνια, αρχομένης της ενοικιάσεως την 1.1.2006 και ληγούσης την 31.12.2011. Μετά τη λήξη της συμφωνίας ενοικιάσεως, συνέχισε να ενοικιάζει το υποστατικό ως θέσμιος ενοικιαστής. Ο κ. Τσολάκης κατέθεσε ότι, ως μηνιαίο ενοίκιο συμφωνήθηκε το ποσό των £200 μηνιαίως, για όλη την περίοδο ενοικιάσεως, πληρωτέο προκαταβολικά την 1^η ημέρα κάθε ημερολογιακού μηνός, με δικαίωμα αύξησης κατά 14% ανά 2 έτη, από την 1.1.2006. Συμφωνήθηκε επίσης, ότι δεν θα ήταν υπεύθυνος για ζημιές που προέρχονται από χρόνια χρήση και την κανονική φθορά των καταστημάτων, ήτοι τα έξοδα για τις φθορές θα αναλάμβαναν οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2, ως ιδιοκτήτριες του υποστατικού.

 

Ο Αιτητής κατέθεσε ότι οι Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2 του παρέδωσαν το επίδικο υποστατικό, κατά ή περί την 1.1.2006. Όμως κατά την παράδοση, το υποστατικό χρειαζόταν επισκευές, γεγονός το οποίο επισήμανε στις Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2. Επιδιόρθωσε ο ίδιος το υποστατικό, με την ελπίδα ότι δεν θα χρειαστεί ξανά αυτές τις επισκευές. Με δικά του έξοδα, κατέστησε το επίδικο υποστατικό κατάλληλο για τη στέγαση της επιχείρησης του. Αυτοί οι ισχυρισμοί αφορούν την πρώτη χρονική περίοδο κατά την οποία ο Αιτητής προέβη σε επιδιορθώσεις, όπως είπε, χωρίς να δίδονται λεπτομέρειες ζημιών, ενεργειών και εξόδων. Ο κ. Τσολάκης κατέθεσε ότι, με την πάροδο του χρόνου, το επίδικο ήταν ακατάλληλο λόγω φυσικών φθορών. Κατά ή περί την 13.2.2009, απέστειλε επιστολή στο σύζυγο της Καθ’ ης η Αίτηση 2 και τον ενημέρωσε για την ακαταλληλότητα χρήσεως του χώρου, ότι κρίνεται άμεση η επιδιόρθωση και σε περίπτωση που δεν ανταποκριθούν οι ιδιοκτήτριες, θα προβεί ο ίδιος στις επιδιορθώσεις.

 

Κατέθεσε ότι, πάρα πολλές φορές εκ του προφορικού αλλά και μέσω επιστολών, τα επόμενα έτη, ζητούσε από τις ιδιοκτήτριες να αποκαταστήσουν με δικά τους έξοδα,  όλες τις φυσικές ζημιές ή και φθορές συνέπεια της μακροχρόνιας χρήσης στο επίδικο υποστατικό, έτσι ώστε να είναι λειτουργικό, ασφαλές, άνετο, κατάλληλο, παρουσιάσιμο και να μπορεί να υποδέχεται τους πελάτες της επιχείρησης του Αιτητή ή και να διατηρεί τη φήμη και την πελατεία του, σε φυσιολογικά ή και εύλογα, κανονικά επίπεδα. Συστηματικά και κατ' επανάληψην, αρνούντο και ο Αιτητής αναγκάστηκε, με δικά του χρήματα, να επιδιορθώσει το χώρο.

 

Ο Αιτητής κατέθεσε ότι, στην πορεία της ενοικίασης, κατά ή και περί το 2013, δημιουργήθηκαν επιπρόσθετες φθορές στο επίδικο υποστατικό, με αποτέλεσμα να μην είναι ασφαλές για χρήση. Υπήρχαν προβλήματα στην αποχέτευση, την υδραυλική εγκατάσταση, τους σοβάδες, αποκολλήσεις, μούχλα στην οροφή του υποστατικού η οποία έσταζε, φαίνονταν τα σίδερα στην οροφή, έπεφταν μεγάλα κομμάτια τσιμέντου και σοβά από την οροφή, επικίνδυνα να προκαλέσουν σοβαρή ζημιά. Για την αποκατάσταση των ζημιών ή και φθορών, απαιτείται ποσό της τάξης των €10.000 ή και άλλο ποσό και οι Καθ' ων η Αίτηση έχουν την υποχρέωση να αποκαταστήσουν τις ζημιές ή και να καταβάλουν αυτό το ποσό στον Αιτητή. Αυτοί οι ισχυρισμοί αφορούν στη δεύτερη χρονική περίοδο κατά την οποία ο Αιτητής διαπίστωσε την ανάγκη επιδιορθώσεων, χωρίς να δίδονται λεπτομέρειες ζημιών, ενεργειών εάν υπήρξαν και εξόδων.

 

Ο Αιτητής υποστήριξε ότι, λόγω της πιο πάνω κατάστασης, δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει την επιχείρηση του, με αποτέλεσμα να χάσει αρκετή πελατεία λόγω της αμέλειας ή/και παράλειψης των Καθ' ων η Αίτηση 1 και 2. Κατά ή και περί την 26.3.2019, μετά από έλεγχο Πολιτικού Μηχανικού αναφορικά με τη στατικότητα και επικινδυνότητα του επίδικου υποστατικού, ο Πολιτικός Μηχανικός διαπίστωσε ότι είναι ακατάλληλο για χρήση. Ο Αιτητής απέστειλε επιστολές στο Δήμο Στροβόλου, όπου έλαβε απάντηση για την ακαταλληλότητα ή και επικινδυνότητα του υποστατικού. Η απάντηση κοινοποιήθηκε και στις Καθ' ων η Αίτηση.

 

Ενώ ο Αιτητής είχε καταθέσει αρχικά, ότι χρησιμοποιεί το επίδικο ως αρχιτεκτονικό γραφείο, στη συνέχεια είπε ότι έχει εργοληπτική εταιρεία, η οποία στεγαζόταν στο επίδικο υποστατικό. Το χρησιμοποιούσε ως εργολάβος για την εργασία του, την TKS, που έφερε στην Κύπρο τα ξύλινα σπίτια. Εκεί δεχόταν πελάτες και ήταν ως showroom.

 

Οι φωτογραφίες, τις οποίες έλαβε ο ίδιος την ημέρα που παρέλαβε το επίδικο και κατά τη διάρκεια των επιδιορθώσεων, δείχνουν πώς παρέλαβε το ακίνητο και στη συνέχεια, ότι το έφτιαξε. Στο ένα μέτρο, ο τοίχος σοβατίστηκε, κτίστηκε τοίχος με τσιμεντότουβλα, ολόκληρη η αυλή έγινε τσιμέντο και έδωσαν κλίση για να βγαίνουν τα νερά στο δρόμο, διότι αντιλήφθηκαν, όπως είπε, ότι η φθορά του κτιρίου ήταν από κάτω, παρά από την οροφή. Το έφεραν σε κατάλληλη κατάσταση ώστε να είναι υγιεινό περιβάλλον και να δείχνουν ωραία εικόνα. Μετά, το κτίριο μπογιατίστηκε εξωτερικά και εσωτερικά. Αργότερα, αντιλήφθηκαν ότι έμπαινε νερό και από την οροφή και την επιδιόρθωσαν για να σταματήσουν την υγρασία. Οι ιδιοκτήτριες δεν έδειχναν κανένα ενδιαφέρον. Τις είδε για πρώτη φορά στο Δικαστήριο. Επί τόπου, πήγαινε ένας εκ των συζύγων των Καθ’ ων η Αίτηση.

 

Ο κ. Τσολάκης κατέθεσε ότι, εφόσον διόρθωσαν και την οροφή, σε λίγα χρόνια άρχισε η φυσική φθορά του κτιρίου. Υπήρχε πρόβλημα με την ηλεκτρική εγκατάσταση, η οποία ήταν του 1950. Το νερό στη βρύση είχε πορτοκαλί χρώμα λόγω οξειδωμένων σωλήνων. Το ντεπόζιτο του νερού ήταν λιωμένο. Επιδιόρθωναν συνεχώς το κτίριο, μέχρι που τα τελευταία χρόνια έπεφταν μεγάλα κομμάτια σοβά. Επικοινωνούσαν με τις ιδιοκτήτριες και το Δημαρχείο. Το Δημαρχείο έστειλε άτομα να το δουν. Έστειλαν την Ευρυδίκη Πέτρου. Επειδή έχει εργοληπτική εταιρεία, ξόδεψε πολύ περισσότερα χρήματα σε υλικά και εργατικά από τις αποδείξεις που έχει στα χέρια του. Ήθελαν να δώσουν καλή εντύπωση για την εργοληπτική εταιρεία, όπως είπε. Δεν έχει αποδείξεις για όλα, μόνο για τα «χοντρά».

Μετά από αλλεπάλληλα τηλεφωνήματα στον κ. Σαπαρίλλα, προσωπικές επιστολές στο Δημαρχείο και συνάντηση για τη σταθερότητα του κτιρίου, το οποίο έχει προβλήματα, αναγκάστηκε ο Αιτητής, λόγω της προσωπικής του πείρας, να φέρει μηχανικό να του κάνει γνωμάτευση.

 

Κατά την αντεξέταση του, ο Αιτητής κατέθεσε ότι το επίδικο κείται επί κεντρικού δρόμου και σ’ αυτό στεγάζει την επιχείρηση του. Το είχε δει πριν την ενοικίαση και είχε ζημιές. Δεν είναι αυτός ο λόγος που το ενοίκιο είναι £250.-. Αυτό ήταν το ενοίκιο που ζητούσαν τότε. Είδε την ταμπέλα, τηλεφώνησε στον ιδιοκτήτη, του είπε την τιμή, είδε το επίδικο και συμφώνησαν. Μπήκε μέσα το 2006. Δέχθηκε ότι η προσφορά που πήρε για εργασίες, ήταν το 2006 και η επιστολή του προς τον κ. Σαπαρίλλα, το 2009. Τα ίδια παράπονα ακαταλληλότητας είχε και το 2013. Κατά την κατάθεση του ενώπιον του Δικαστηρίου, δεν λειτουργούσε πλέον την επιχείρηση του στο επίδικο υποστατικό, για τα τελευταία τρία χρόνια. Η ζημιά που έπαθε ήταν προγενέστερη, όπως είπε. Το κτίριο ήθελε φτιάξιμο, δεν το έφτιαχναν και έμεινε μέσα μέχρι που έπεφταν οι τοίχοι και η οροφή. Η ηλεκτρική εγκατάσταση δεν δούλευε και η υδραυλική εγκατάσταση έβγαζε κίτρινο νερό. Έχει έπιπλα μέσα στο επίδικο, αλλά δεν το χρησιμοποιεί, αφού είναι ετοιμόρροπο.

 

Ο κ. Τσολάκης κατέθεσε ότι επιδιόρθωσε το επίδικο υποστατικό το 2006. Το 2009 ήθελε ξανά αναπαλαίωση, είχαν αρχίσει οι φυσικές φθορές. Άντεξε μέχρι το 2013. Το κτίριο είναι του 1950 και θέλει επισκευή κάθε χρόνο. Φαίνονται τα σίδερα της οροφής. Θέλει αποζημίωση για τα χρόνια που ήταν εκεί, για τα έξοδα που έκανε, έχασε πελάτες, διότι ήταν προσβλητικό για τον ίδιο. Πλήρωνε το ενοίκιο του μέχρι εκεί που τον περιφρονούσαν, όπως είπε.

 

Για τις τροποποιήσεις το 2006, δεν είχε πάρει γραπτή έγκριση. Δεν ήταν τροποποιήσεις, αλλά επιδιορθώσεις. Δέχθηκε ότι τοποθέτησε μετακινούμενο δωμάτιο στην οροφή του επίδικου υποστατικού. Στη συνέχεια, είπε ότι αυτό έγινε στο διπλανό οικόπεδο και οι φωτογραφίες Τεκμήριο 7, είναι από τη Λεμεσό και την Κλήρου. Προχωρώντας, είπε και πάλι ότι είχε τοποθετήσει στην οροφή του επίδικου, prefabricated δωμάτιο. Είχε τοποθετήσει και στο διπλανό οικόπεδο που είχε εκθεσιακό χώρο. Είχε κινήσει διαδικασία εναντίον του το Δημαρχείο και ο Αιτητής εξέδωσε Πολεοδομική Άδεια, αλλά για άλλο ακίνητο. Η εταιρεία του ενοικιάζει μετακινούμενα γραφεία, τα οποία είναι ελαφριά και δεν χρειάζεται Πολεοδομική Άδεια ή άδεια από τον ιδιοκτήτη, είναι προσωρινά γραφεία. Ενοικίασε από κοντά του 3, 4 η Τράπεζα Κύπρου και τα χρησιμοποιούσε ως προσωρινά γραφεία. Στο κτίριο που ο ίδιος ενοικίασε, δικαιούται να βάλει ότι θέλει, όπως είπε. Αν έβαλε στην οροφή μετακινούμενο ή στην αυλή του, δεν έπρεπε να πάρει άδεια από τον ιδιοκτήτη.

 

Ο Αιτητής κατέθεσε αρκετά, ελάχιστα ουσιαστικά. Είπε ψέματα; Όχι δεν είπε ψέματα, δεν είναι αυτή η αξιολόγηση μας. Είχε όμως την εντύπωση, όπως διαπιστώσαμε, ότι η απλή δήλωση ενός ισχυρισμού, το καθιστά γεγονός, αυταπόδεικτο. Δεν είναι έτσι. Το Δικαστήριο χρειάζεται μαρτυρία, στοιχεία και δικογράφηση, τέτοια που να υποστηρίζουν επαρκώς και, εν τέλει, να αποδεικνύουν την υπόθεση του Αιτητή ή του Ενάγοντα. Το βάρος απόδειξης είναι στο ισοζύγιο των πιθανοτήτων. Η υπόθεση είναι Αστική. Το βάρος απόδειξης το φέρει ο Αιτητής. Δεν το απέσεισε. Μήτε ορθώς δικογράφησε, μήτε επαρκώς απέδειξε τους ισχυρισμούς του.

 

Δεύτερη μάρτυρας για την πλευρά του Αιτητή, κατέθεσε η κα. Ευρυδίκη Πέτρου. Είναι Πολιτικός Μηχανικός και εργάζεται στο Δήμο Στροβόλου από το 2003, ως Τεχνικός Μηχανικός στον Τομέα Αδειών Οικοδομής και Διαίρεσης Γης. Η πραγματογνωμοσύνη της κας. Πέτρου, καίτοι δεδομένη εκ της θέσεως της, δεν αμφισβητήθηκε. Δεχόμαστε ότι είναι Τεχνικός Μηχανικός. Το γεγονός ότι ο έλεγχος τον οποίο διενήργησε στο κτίριο, μη έχουσα ασφαλώς γνώση της κατάστασης του προηγούμενα και στην απουσία μαρτυρίας ότι είχε τέτοια γνώση και δεδομένου ότι αυτός έλαβε χώραν αφενός μεν οπτικώς μόνο και αφετέρου, χρόνια μετά την καταχώρηση της παρούσας υπόθεσης,  λαμβάνεται υπόψην στην αξιολόγηση της μαρτυρίας της.

 

Η μάρτυρας αναγνώρισε την επιστολή, Τεκμήριο 10. Ο κ. Τσολάκης υπέβαλε καταγγελία ότι στο κτίριο που ενοικίασε, το νοτιοδυτικό τμήμα, ήταν επικίνδυνο και έκαμε επιστολή στον ιδιοκτήτη χωρίς ανταπόκριση. Ζητούσε να ελεγχθεί η επικινδυνότητα της οικοδομής. Δόθηκαν στη μάρτυρα οδηγίες να κάμει έλεγχο. Διενήργησε οπτικό έλεγχο. Παρουσίαζε φθορές σε στοιχεία του φέροντα οργανισμού. Αποκόλληση σοβάδων, αποσάθρωση σκυροδέματος. Ετοιμάστηκε Έκθεση προς το Δημοτικό Συμβούλιο. Η μάρτυρας κατέθεσε ότι αυτά οφείλονταν σε έλλειψη συντήρησης. Το Δημοτικό Συμβούλιο αποφάσισε τη λήψη μέτρων για άρση κάθε κινδύνου, με βάσει το άρθρο 96, όπως είπε και έστειλε επιστολή στους ιδιοκτήτες για τη λήψη μέτρων για άρση της επικινδυνότητας και επιστολή – απάντηση στον κ. Τσολάκη.

 

Η κα. Πέτρου κατέθεσε ότι, όταν πήγε επί τόπου, η οικοδομή ήταν εγκαταλειμμένη, δεν χρησιμοποιείτο. Η τελευταία Άδεια του Δήμου, ήταν προσωρινής ισχύος, περιορισμένης χρονικής διάρκειας και η προηγούμενη και ίσχυε μέχρι Σεπτέμβριο 2014. Μετά, έπρεπε να τερματιστούν οι χρήσεις, εκτός αν εξασφαλιζόταν νέα Άδεια. Μετά την Άδεια Οικοδομής του 2014, στο φάκελο του ακινήτου δεν έγινε άλλη κίνηση μέχρι την επιστολή του κ. Τσολάκη. Η μάρτυρας κατέθεσε ότι δεν θα εδικαιούτο να το χρησιμοποιεί κάποιος εκτός εάν έπιανε Άδεια. Αυτό που η ίδια έκαμε, ήταν οπτικός έλεγχος και διαπίστωση πιθανών αιτιών για την κατάσταση του ακινήτου. Δεν είπε ποιος φέρει την ευθύνη. Πρέπει να γίνει περαιτέρω έλεγχος.

 

Η μάρτυρας αξιολόγησε το επίδικο οπτικά και τα ευρήματα της συνάδουν με τα ευρήματα του Μ.Α.3 και αφορούν ασφαλώς στο χρόνο που επιθεώρησε το επίδικο υποστατικό. Δεν αμφισβητήθηκαν. Η κατάσταση του κτιρίου, στην οποία αφορούσε η μαρτυρία της, δεν αποτέλεσε στη ουσία, αντικείμενο αντιπαράθεσης. Η ευθύνη για την κατάσταση του ήταν το αντικείμενο, καθώς και το ύψος των εξόδων που έγιναν, εάν έγιναν, ή έπρεπε να γίνουν, προς αποκατάσταση. Κρίνεται ως μάρτυρας της αλήθειας και η μαρτυρία της γίνεται αποδεκτή.

 

Τρίτος μάρτυρας για τον Αιτητή, κατέθεσε ο κ. Ανδρέας Δημοσθένους. Ο κ. Δημοσθένους είναι Πολιτικός Μηχανικός και έχει άδεια εξασκήσεως επαγγέλματος. Η πραγματογνωμοσύνη του μάρτυρα δεν αμφισβητήθηκε και τον δεχόμαστε ως εμπειρογνώμονα – Πολιτικό Μηχανικό. Αναγνώρισε το Τεκμήριο 11. Τον είχε καλέσει ο κ. Τσολάκης να επιθεωρήσει μία οικοδομή. Πήγε επιτόπου την 26.3.2019 και διαπίστωσε αυτά που γράφει στο Τεκμήριο 11. Ήταν μη συντηρημένη οικοδομή και θεωρείται επικίνδυνη.

 

Δεν γνωρίζει από πότε είχε την κατοχή ο κ. Τσολάκης, ούτε το ύψος του ενοικίου. Δεν γνωρίζει επίσης ποιος έπρεπε να συντηρεί την οικοδομή. Η κατάσταση ήταν λόγω κακής συντήρησης ή μη συντήρησης.

 

Αξιολογούμε τα όσα είπε ο μάρτυρας, όπως και οι Μ.Α.2 και Μ.Κ.1, λαμβάνοντας υπόψην τη σχετική επί των εμπειρογνωμόνων – μαρτύρων νομολογία, με κύριες τις αυθεντίες Πιττάλης κ.ά. v. Ianira Enter. Ltd. κ.ά. (1997) 1(Β) Α.Α.Δ. 814, Cybarco Ltd. v. Kovascik (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2013 και R.K.B. Leathergoods Ltd. v. Αγγελίδη (2004) 1(Β) Α.Α.Δ. 1071. Τα όσα καταγράψαμε πιο πάνω σε σχέση με τη μαρτυρία της κας. Πέτρου, ισχύουν και σε σχέση με τον κ. Δημοσθένους.

 

Καθ’ ων η Αίτηση:

            Μοναδικός μάρτυρας για την πλευρά των Καθ’ ων η Αίτηση, κατέθεσε ο κ. Αντώνης Σαπαρίλλας. Ο κ. Σαπαρίλλας κατέθεσε Γραπτή Δήλωση, το Τεκμήριο Β, ως η κυρίως εξέταση του. Είναι απόφοιτος του Κλάδου Πολιτικής Μηχανικής (Civil Engineering) και σύζυγος της Καθ’ ης η Αίτηση 2. Η πραγματογνωμοσύνη του μάρτυρα δεν αμφισβητήθηκε και τον δεχόμαστε ως εμπειρογνώμονα – Πολιτικό Μηχανικό. Κατέθεσε ότι γνωρίζει πολύ καλά τα γεγονότα της υπόθεσης, αφού έχει προσωπική γνώση των επίδικων θεμάτων. Για τη μέχρι σήμερα πορεία της παρούσας υπόθεσης, της Αίτησης Έξωσης Ε113/2019, αλλά και της Αγωγής που προηγήθηκε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας, αρ.678/2012, είναι ενήμερος από προσωπική του εμπλοκή και από ενημέρωση που έτυχε από το δικηγόρο των Καθ’ ων η Αίτηση.

 

Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι ο Αιτητής δεν δικαιούται στις αιτούμενες θεραπείες. Το επίδικο υποστατικό ενοικιάστηκε προς τον Αιτητή, δυνάμει σύμβασης ενοικίασης ημερομηνίας 8.12.2005, ως κατάστημα. Προτού λάβει κατοχή του επίδικου υποστατικού, ο Αιτητής το επιθεώρησε και συνεπώς, είχε πλήρη επίγνωση της κατάσταση του, εξ’ ου και το ύψος του ενοικίου συμφωνήθηκε σε ποσό αρκετά χαμηλότερο του τότε αγοραίου ενοικίου. Από εκεί και πέρα, για οποιαδήποτε προσθήκη ή μετατροπή στο επίδικο, θα έπρεπε να λάμβανε προηγούμενα άδεια από τους ιδιοκτήτες, πράγμα το οποίο ουδέποτε έπραξε κατά τη διάρκεια της συμβατικής ή της θέσμιας ενοικίασης.

 

Σύμφωνα με το μάρτυρα, ο Αιτητής προέβη σε διάφορες αυθαιρεσίες στο επίδικο. Κατ’ αρχήν και ενώ το επίδικο ενοικιάστηκε για χρήση ως κατάστημα, ο Αιτητής το διαμόρφωσε, παράνομα και χωρίς προηγούμενη άδεια, σε γραφείο. Περί το 2011, ο Αιτητής τοποθέτησε στην οροφή του επίδικου, λυόμενο κτίσμα (Prefabricated House), με εξωτερική σκάλα από το διπλανό οικόπεδο και περιμετρικά κάγκελα. Η προσθήκη αυτή, εκτός από τη ζημιά που προκάλεσε στην υφιστάμενη μόνωση, επιβάρυνε με επιπρόσθετο βάρος το στατικό φορέα του κτιρίου. Δηλαδή, τέθηκε επιπλέον βάρος στην υφιστάμενη οικοδομή, χωρίς προηγούμενη μελέτη, επίβλεψη και άδεια, πράγμα το οποίο προκάλεσε προβλήματα στις αντοχές του κτηρίου. Ο κ. Σαπαρίλλας, κατέθεσε ότι, συν τοις άλλοις, η παρουσία του εν λόγω λυόμενου κτίσματος, δεν τους επέτρεπε να προβούν σε μόνωση της οροφής, κάτι το οποίο έγινε στο διπλανό ακίνητο, επίσης ιδιοκτησίας των Καθ’ ων η Αίτηση, το οποίο είναι ίδιας ηλικίας αλλά σήμερα, πολύ καλύτερης κατάστασης από το επίδικο.

 

Τα όσα ο Αιτητής αξιώνει στα πλαίσια της διαδικασίας αυτής, είναι αυθαίρετα και εν πάση περιπτώσει, δεν αποτελούν υποχρέωση των ιδιοκτητών. Ότι ο Αιτητής παρουσιάζει ως ζημιά ή φθορά, προέρχεται αποκλειστικά και μόνο από τις παράνομες και αυθαίρετες προσθήκες του στο επίδικο ακίνητο και είναι συνέπεια της αυθαίρετης επέμβασης του στο κτίσμα.

 

Κατά την αντεξέταση του, κατέθεσε ότι γνώρισε το χώρο όταν τον είδε με τον Αιτητή. Προηγούμενα, το 2005, 2006, τον χειριζόταν ο πεθερός του και ήταν σε λειτουργική κατάσταση, ήταν ενοικιασμένο. Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι η κατάσταση εξακολουθεί να είναι η ίδια. Το πριν και το μετά στις φωτογραφίες Τεκμήριο 2, είναι το ίδιο. Η προσθήκη από τον Αιτητή έγινε χωρίς να πάρει άδεια από τους ιδιοκτήτες και τις Αρχές, προσθήκη ενός ορόφου, η οποία επιβάρυνε το στατικό φορέα. Έγινε χωρίς να διορίσει Πολιτικό Μηχανικό. Επιδείνωσε έτσι, το στατικό φορέα παλαιού κτιρίου. Ο Αιτητής λειτουργούσε αυθαίρετα. Αυτό υπέπεσε στην αντίληψη του, όπως είπε ο κ. Σαπαρίλλας, το 2013, όταν βρέθηκαν κατηγορούμενοι από το Δήμο για προσθήκη δεύτερου ορόφου. Δεν είδε να είχαν γίνει επιδιορθώσεις από το 2006.

 

Επιδείχθηκε στο μάρτυρα η επιστολή του Δήμου Στροβόλου, Τεκμήριο 10 και κατέθεσε ότι πρώτη φορά τη βλέπει. Δεν είχαν λάβει τέτοια επιστολή, εξάλλου η ημερομηνία της είναι 2021 και αναφέρεται σε επιστολές που δεν τους κοινοποιήθηκαν ποτέ. Ο μάρτυρας σχολίασε επίσης ότι εν λόγω επιστολή δεν δηλώνει επικινδυνότητα, ούτε υποδηλώνει αν έγινε μελέτη, ούτε εάν οι ζημιές είναι λόγω αυθαίρετων πράξεων. Οι ζημίες στο κτίριο είναι κάτω από το αυθαίρετο που τοποθέτησε ο Αιτητής. Ο μάρτυρας δεν αναγνώρισε ούτε τις επιστολές Τεκμήρια 5 και 6.

Ο Μ.Κ.1 αρνήθηκε ότι ο Αιτητής τους ενημέρωνε από το 2009 για την κατάσταση του επίδικου και ότι λόγω φυσικών φθορών δεν μπορούσε να διεξάγει τις εργασίες του. Η μόνη επιστολή που έλαβαν ήταν συστημένη και ήταν το 2012, 2013 ή 2014, μετά που πήγαν στο Δικαστήριο. Ο κ. Σαπαρίλλας δήλωσε ότι δεν ήταν φυσικές φθορές στο κτίριο, ήταν βλάβες που προκλήθηκαν από τις ενέργειες του Αιτητή και από το 2019 και μετά, άρχισε να βγάζει φωτογραφίες για να υποστηρίξει την υπόθεση του. Ο ίδιος ο μάρτυρας δεν μπορούσε να επισκεφθεί το κτίριο προηγούμενα, διότι ο Αιτητής τους παρέδωσε τα κλειδιά λίγους μήνες πριν την κατάθεση του μάρτυρα στο Δικαστήριο.

 

Σαφής και με εξειδικευμένες γνώσεις, με προσωπική γνώση για τα γεγονότα της υπόθεσης, αφού και ο ίδιος ο Αιτητής κατέθεσε ότι είναι με τον Μ.Κ.1 που είχε επαφή, ο μάρτυρας έκανε καλή εντύπωση στο Δικαστήριο, ήταν ευθύς και δεν ανασκεύασε, ούτε υπέπεσε σε αντιφάσεις. Κρίνεται ως μάρτυρας της αλήθειας και η μαρτυρία του γίνεται αποδεκτή.

 

Πραγματικά Γεγονότα:

Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα:   

 

Αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, είναι ιδιοκτήτριες ενός καταστήματος επί της Λεωφόρου Στροβόλου 158, Λευκωσία, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής, σύμφωνα με το άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και την Κ.Δ.Π. 519/07. Δεν αμφισβητήθηκε ότι το εν λόγω κατάστημα, είχε συμπληρωθεί πριν την 31.12.1999 και ότι αυτό ενοικιαζόταν ή προσφερόταν προς ενοικίασην, κατά την 31.12.1999.

 

Οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 ενοικίασαν στον Αιτητή το επίδικο κατάστημα, δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 8.12.2005 (Τεκμήριο 1). Το επίδικο περιγράφεται στο έγγραφο ως κατάστημα στην Επαρχία Λευκωσίας, στο Στρόβολο, Ενορία Αγίου Βασιλείου, Τοποθεσία Τσακιλομηχανή, Λεωφορος Στροβόλου 158, αρ. εγγραφής 6580, Τμήμα G, Φ/Σχ. XXI.61Ε2, Τεμάχιο 506. Η περίοδος ενοικίασης συμφωνήθηκε σε πέντε χρόνια, από την 1.1.2006 μέχρι την 31.12.2011 με δικαίωμα στον ενοικιαστή να παρατείνει την περίοδο ενοικίασης για άλλα πέντε χρόνια.

Ως ενοίκιο συμφωνήθηκε το ποσό των Λ.Κ.200.- μηνιαίως, πληρωτέο προκαταβολικά την 1^η ημέρα εκάστου μηνός, από την 1.1.2006, με αύξηση επί του ποσού των Λ.Κ.200.- κατά 14% κάθε δύο χρόνια από την 1.1.2006.

 

Οι ρήτρες 1, 3 και 4 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, προνοούσαν ως ακολούθως:

 

«1.     Στο ενοικιαζόμενο κατάστημα υπάρχει υδραυλική και υγειονομική εγκατάσταση, αποχωρητήριο ως και ηλεκτρική εγκατάσταση. Οποιανδήποτε βλάβη προέλθει από κακή χρήση, υπεύθυνος θα είναι ο Ενοικιαστής. Μετά την λήξη του συμβολαίου ο ενοικιαστής θα είναι υποχρεωμένος να υπογράψει κάθε αναγκαίο έγγραφο για μεταφορά του ηλεκτρικού ρεύματος στον ιδιοκτήτη.»

 

«3.     Ο Ενοικιαστής δικαιούται να προβαίνει σε οιανδήποτε τροποποίηση, προσθήκη ή επισκευή των καταστημάτων με δικά του έξοδα, και μετά από έγκριση του Ιδιοκτήτη, θα υποχρεούται όμως να επαναφέρει το ενοικιασθέν υποστατικόν στην προηγούμενη αυτού κατάσταση, εάν ήθελε ούτω αποφασίσει ο ιδιοκτήτης κατά την παράδοση αυτού. Ο Ενοικιαστής σε ουδεμίαν άλλην ευθύνεται επιδιόρθωση εκτός ζημίων προερχομένων εξ’ υπαιτιότητας του ιδίου. Νοείται δε ότι ο ενοικιαστής δεν είναι υπεύθυνος για ζημιές που προέρχονται από τη χρόνια χρήση και κανονική φθορά των καταστημάτων.

Νοείται περαιτέρω ότι οποιεσδήποτε μετατροπές γίνουν στο υποστατικό, αυτές θα παραμείνουν στο όφελος του ιδιοκτήτη και ο ενοικιαστής ουδεμία απολύτως απαίτηση θα έχει για αυτές.»

 

«4.     Ο Ενοικιαστής υποχρεούται κατά την λήξη ή τον καθ’ οιονδήποτε τερματισμόν της ενοικιάσεως να παραδώσει το υποστατικό στον ιδιοκτήτη στην καλή κατάσταση που αναγνωρίζει ότι παρέλαβε τούτο, ευθυνομένου για οιανδήποτε φθορά ή βλάβη επί του υποστατικού, εξαιρουμένης της φυσικής και εκ καλής χρήσεως προερχομένης φθοράς.»

 

Ο Αιτητής παρέλαβε την κατοχή του επίδικου υποστατικού, δυνάμει του ενοικιαστηρίου εγγράφου, κατά ή περί την 1.1.2006.

 

Από το ενοικιαστήριο έγγραφο το οποίο προσκομίστηκε στο Δικαστήριο το, Τεκμήριο 1, απουσιάζει η υπογραφή του ενοικιαστή, παρόλο που και οι δύο πλευρές κατέθεσαν ότι αυτό υπεγράφη από τους διαδίκους. Περαιτέρω και πλέον σημαντικό, υπογράφεται από μόνο ένα μάρτυρα, ενώ προνοεί για ενοικίαση πέντε ετών. Ως εκ τούτου, το έγγραφο ήταν άκυρο εξ’ υπαρχής και μεταξύ των μερών δημιουργήθηκε περιοδική, συμβατική ενοικίαση, η οποία έληξε την 31.12.2011. Βλέπετε σχετικά και πιο κάτω. Ο Αιτητής παρέμεινε στο επίδικο μετά την 31.12.2011 και ούτως κατέστη θέσμιος ενοικιαστής από 1.1.2012. Το καθεστώς του Αιτητή ως θέσμιου ενοικιαστή, αποτέλεσε κοινό έδαφος. Κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα Αίτηση χρόνο, ο Αιτητής εξακολουθούσε να είναι σε κατοχή του επίδικου καταστήματος.

 

Σύμφωνα με το άρθρο 27(1) [1] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83 ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, οι πρόνοιες του τελευταίου ενοικιαστηρίου εγγράφου εφαρμόζονται στη θέσμια ενοικίαση, πλην των όρων που αφορούν τη διάρκεια της ενοικίασης και το ύψος του ενοικίου.

 

Ο Αιτητής δέχθηκε ότι είχε επιθεωρήσει το επίδικο πριν το ενοικιάσει και συνεπώς, γνώριζε την κατάσταση την οποία αυτό ευρισκόταν. Περαιτέρω, σύμφωνα με τη ρήτρα 4 του ενοικιαστηρίου εγγράφου (βλέπετε πιο πάνω), συμφώνησε ότι αυτό ήταν σε καλή κατάσταση. Κατά την αντεξέταση του, αρνήθηκε ότι το ενοίκιο συμφωνήθηκε στο ποσό των Λ.Κ.200.-, το οποίο ήταν χαμηλό, επειδή το επίδικο έχριζε επισκευών. Κατατέθηκε ενώπιον μας ως Τεκμήριο 8, Γραπτή Δήλωση του Αιτητή η οποία κατατέθηκε στα πλαίσια της Αγωγής αρ. 678/12, ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας, μεταξύ των διαδίκων, στην οποία ήταν εναγόμενος, στην οποία αναγνώρισε την υπογραφή του. Στη δεύτερη σελίδα, στην παράγραφο (3), λέγει ότι: «Το ενοίκιο ορίστηκε στις £200 και τούτο επειδή το εν λόγω κατάστημα ευρισκόταν σε άθλια κατάσταση και έπρεπε να το επιδιορθώσω εγώ. Καταθέτω δέσμη φωτογραφιών στις οποίες φαίνεται πως ήταν η κατάσταση των ακινήτων ως Τεκμήριο 6.».

 

Στη δέσμη φωτογραφιών Τεκμήριο 2, δεν προσδιορίζεται χρόνο λήψης αυτών. Οι φωτογραφίες (i) έως (ix), δείχνουν ένα υποστατικό σε κακή κατάσταση συντήρησης, εσωτερικά και εξωτερικά. Οι φωτογραφίες (x) έως (xxix) απεικονίζουν τη διεξαγωγή εργασιών στο υποστατικό, εξωτερικά. Οι φωτογραφίες (xxxi), (xxxii) και (xxxiii),  απεικονίζουν υποστατικό το οποίο χρησιμοποιείται ως γραφειακός χώρος. Ο Αιτητής κατέθεσε ότι, ενώ ενοικίασε το επίδικο το οποίο είναι κατάστημα, για να το χρησιμοποιήσει ως κατάστημα, το χρησιμοποίησε ως γραφείο. Αρχικώς, αναφέρθηκε σε αρχιτεκτονικό γραφείο και στη συνέχεια, ως γραφείο της TKS, δικής του εταιρείας ή εμπορικής επωνυμίας. Αυτή η επωνυμία φαίνεται στη φωτογραφία (xxxiii) του Τεκμηρίου 2. Οι λοιπές φωτογραφίες, απεικονίζουν ένα υποστατικό σε κακή κατάσταση συντήρησης, ενώ η επωνυμία TKS εμφανίζεται και σε άλλες εξ’ αυτών.

 

Τον Ιανουάριο 2006, δηλαδή μόλις ο Αιτητής παρέλαβε την κατοχή του επίδικου υποστατικού, εξασφάλισε προσφορά από κάποιο εργολάβο οικοδομών, για ανακαίνιση του επίδικου (Τεκμήριο 3). Δεν υπάρχει ενώπιον μας ικανοποιητική μαρτυρία κατά πόσον αυτές οι εργασίες έγιναν ή όχι και ποιο ήταν το τελικό τους κόστος. Δεν έχουν δικογραφηθεί λεπτομέρειες και δεν έχει παρουσιαστεί οποιοδήποτε άλλο, μαρτυρικό υλικό.

 

Έχει ενώπιον μας καταδειχθεί ότι ο Αιτητής δεν έλαβε συγκατάθεση από τις ιδιοκτήτριες για να προβεί σε οποιεσδήποτε εργασίες στο επίδικο υποστατικό, σε οποιοδήποτε χρόνο.

 

Ο Αιτητής και/ή νομικό πρόσωπο το οποίο ελέγχει ο Αιτητής, εμπορεύεται μετακινούμενα και/ή λυόμενα δωμάτια (Τεκμήριο 7).Ο Αιτητής παραδέχθηκε ότι, χωρίς την άδεια την ιδιοκτητριών, εγκατέστησε στην οροφή του επίδικου καταστήματος, λυόμενη κατασκευή ή δωμάτιο. Στο Τεκμήριο 8, στην παράγραφο (7), ο κ. Τσολάκης δηλώνει τα εξής: «Λόγω των πολλών προβλημάτων που υπήρχαν στο κτήριο θεώρησα ως πιο ορθή λύση να τοποθετήσω επί της οροφής του κτηρίου μικρό λυόμενο το οποίο χρησιμοποιούσα ως γραφείο.» Δεν αμφισβητήθηκε η μαρτυρία του Μ.Κ.1 ότι, λόγω της παρουσίας του λυόμενου κτίσματος, οι ιδιοκτήτριες δεν εδύναντο να προβούν σε μόνωση της οροφής του επίδικου καταστήματος.

 

 Ο Αιτητής απηύθυνε επιστολή στον Μ.Κ.1, σύζυγο της Καθ’ ης η Αίτηση 2, ημερομηνίας 13.2.2009 (Τεκμήριο 4), με την οποία τον πληροφόρησε ότι χρειάζονται να γίνουν επιδιορθώσεις στην υδραυλική και την ηλεκτρική εγκατάσταση και στην οροφή του κτιρίου. Ο Αιτητής απηύθυνε επιστολή στον Μ.Κ.1 και τη σύζυγο του, ημερομηνίας 17.5.2013 (Τεκμήριο 5), με την οποία αναφέρθηκε στην ηλεκτρική εγκατάσταση και το μετρητή ηλεκτρικού ρεύματος, στην παροχή νερού και στο ντεπόζιτο νερού. Ο Αιτητής επικοινώνησε γραπτώς με το Δημαρχείο Στροβόλου, στο τέλος 2019 έως τα μέσα του 2020 (Τεκμήριο 6), σχετικά με την επικινδυνότητα του επίδικου υποστατικού. Η κυρίως Αίτηση υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο, είχε ήδη καταχωρηθεί, τον Οκτώβριο 2019. Ο Μ.Κ.1 κατέθεσε ότι η προαναφερθείσα αλληλογραφία δεν είχε κοινοποιηθεί στις Καθ’ ων η Αίτηση και/ή δεν την είχαν λάβει και δεν αποδείχθηκε η λήψη της από τις Καθ’ ων η Αίτηση.

 

Το 2011, ο Δήμος Στροβόλου καταχώρησε Ποινική Υπόθεση με αρ. 16726/11, εναντίον της εταιρείας T.K.S. Design & Contruction Ltd., της εταιρείας Spit Timbertools Ltd., του Αιτητή στην παρούσα, της κας. Α.Τ. και των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 στην παρούσα (Τεκμήριο 9). Οι πρώτοι τέσσερις κατηγορούμενοι είχαν διεύθυνση στη Λεωφόρο Στροβόλου 158Γ. Οι δύο εταιρείες κατηγορούνταν ως κάτοχοι του υποστατικού, ο τρίτος και η τέταρτη ως διευθυντές των εταιρειών και η πέμπτη και έκτη, ως ιδιοκτήτριες του Τεμαχίου, που αντιστοιχεί με το Τεμάχιο εντός του οποίου κείται το επίδικο υποστατικό (βλέπετε σχετικά πιο πάνω). Οι κατηγορίες αφορούσαν την ανέγερση οικοδομής άνευ αδείας της Αρμόδια Αρχής, σε σχέση με προκατασκευασμένη οικοδομή στο επίπεδο του πρώτου ορόφου και σε σχέση με ξύλινο εξωτερικό ακάλυπτο κλιμακοστάσιο από το ισόγειο στον πρώτο όροφο.

 

Ο Αιτητής κατέθεσε ότι δεν λειτουργεί την επιχείρηση του στο επίδικο υποστατικό, τα τελευταία τρία χρόνια. Κατέθεσε ενώπιον μας στο τέλος του 2022 και αρχές του 2023. Συνεπώς, σύμφωνα με τα λεγόμενα του, είχε εγκαταλείψει το επίδικο υποστατικό, περί το 2019, ή 2020.

 

Ο Πολιτικός Μηχανικός, Αντρέας Δημοσθένους, επισκέφθηκε το επίδικο το Μάρτιο 2019 και ετοίμασε επιστολή ημερομηνίας 2.4.2019, σύμφωνα με την οποία το επίδικο υποστατικό είναι επικίνδυνο και ακατάλληλο προς χρήση, κύρια λόγω έλλειψης συντήρησης, αποσάθρωσης και υγρασίας (Τεκμήριο 11).

 

Την 18.8.2021, ως απάντηση σε επιστολές του Αιτητή από τον Νοέμβριο 2019 μέχρι τον Ιούνιο 2020, ο Δήμος Στροβόλου, μέσω της Μ.Α.2, απεύθυνε επιστολή στον κ. Τσολάκη ότι θα λαμβάνονταν εκ μέρους του Δήμου, όλα τα προβλεπόμενα μέτρα για άρση κάθε κινδύνου (Τεκμήριο 10). Η κα. Πέτρου είχε επιθεωρήσει εξωτερικά το επίδικο, το οποίο βρήκε κλειστό και εγκαταλειμμένο και το βρήκε επικίνδυνο, αφού παρουσίαζε φθορές σε στοιχεία του φέροντα οργανισμού. Το επίδικο δεν είχε άδεια χρήσης από το 2014 και παρουσίαζε έλλειψη συντήρησης. Ο έλεγχος και η επιστολή, έγιναν μετά την καταχώρηση της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο υπόθεσης και μετά την εγκατάλειψη του επίδικου από τον ενοικιαστή.

 

Δεχόμαστε ότι το επίδικο υποστατικό, το οποίο ο Αιτητής ενοικιάζει για πολλά χρόνια, δεν ήταν σε καλή κατάσταση συντήρησης και/ή επισκευής κατά την καταχώρηση της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης. Ο Αιτητής το χρησιμοποιούσε από το 2006 μέχρι τουλάχιστον το 2019, ή 2020, άρα είχε χρήση για πάνω από 13 χρόνια. Εξακολούθησε δε να έχει κατοχή. Τοποθέτησε επί της οροφής του επίδικου, άλλη κατασκευή, χωρίς άδεια από την αρμόδια Αρχή, η οποία ίσως επιδείνωσε την κατάσταση του, ίσως όχι, αλλά δεν επέτρεπε στις ιδιοκτήτριες ή σε οποιονδήποτε, να προβεί σε εργασίες στην οροφή του. Τα πιο πάνω ευρήματα είναι τα μόνα που δυνατόν να εξαχθούν με ασφάλεια, από την ενώπιον μας αποδεκτή μαρτυρία.

 

Πέραν του ευρήματος για την κατάσταση του επίδικου υποστατικού, κρίνουμε ότι ο κ. Τσολάκης δεν κατέδειξε ότι όντως υπέστη την αξιούμενη ζημιά λόγω της κατάστασης του. Αξιώνει αποζημιώσεις για έξοδα και/ή φυσικές ζημιές και/ή φθορές τις οποίες υπέστη συνεπεία της συμπεριφοράς των Καθ’ ων η Αίτηση. Μήτε έξοδα δικογράφησε ή απέδειξε, μήτε ζημιές. Ζητά ποσό €26.000 για έξοδα στα οποία προέβη και ποσό €10.000 ως αποζημίωση για φυσικές ζημιές και φθορές που οι Καθ’ ων η Αίτηση όφειλαν να επιδιορθώσουν στο επίδικο υποστατικό και άλλο ποσό €10.000 ως αποζημιώσεις για ζημιά την οποία υπέστη λόγω πράξεων ή παραλείψεων των Καθ’ ων η Αίτηση και μείωση ή απώλεια της φήμης και πελατείας του. Ισχύει το ίδιο εύρημα ως και ανωτέρω. Εξειδικεύει ποσά τα οποία δεν απέδειξε ότι όντως ξόδεψε ο ίδιος ή έπρεπε να ξοδέψουν οι Καθ’ ων η Αίτηση.

 

Το ενοικιαστήριο έγγραφο προνοεί ότι (ρήτρα 3 – βλέπετε πιο πάνω), ο ενοικιαστής δεν ευθύνεται για την επιδιόρθωση ζημιών εκτός από αυτές που προέρχονται από δική του υπαιτιότητα και δεν ευθύνεται για ζημιές από χρόνια χρήση και κανονική φθορά. Ο Αιτητής δεν απέδειξε ότι το επίδικο έχει ζημιές για τις οποίες ο ίδιος δεν φέρει οποιαδήποτε ευθύνη και ότι έχει ζημιές που προέρχονται από κανονική φθορά.

 

Ο Αιτητής δεν απέδειξε, στο βαθμό που απαιτείται, ότι καλύπτεται από το άρθρο 27 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, το οποίο συμπληρώνει τις σχετικές πρόνοιες του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Βλέπετε σχετικά πιο κάτω. Είναι η κρίση μας ότι ο Αιτητής δεν έχει αποσείσει επιτυχώς το βάρος απόδειξης το οποίο φέρει, αναφορικά με τις αιτούμενες θεραπείες και τους ισχυρισμούς του και ούτως έχει αποτύχει να αποδείξει την υπόθεση του.

 

Νομική πτυχή:

Περιοδικές Ενοικιάσεις (Periodic Tenancies):

Το ενοικιαστήριο έγγραφο το οποίο υπέγραψαν ο Αιτητής και οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, την 8.12.2005, προνοούσε για περίοδο ενοικίασης πέντε ετών, αλλά υπεγράφη από μόνο ένα μάρτυρα. Το έγγραφο ήταν άκυρο εξ’ υπαρχής (void ab initio) δυνάμει των προνοιών του άρθρου 77(1) [2] του Κεφ. 149 και, εφόσον το ενοίκιο ήταν πληρωτέο επί μηνιαίας βάσεως, μεταξύ των μερών δημιουργήθηκε περιοδική συμβατική ενοικίαση από μήνα σε μήνα. Σύμφωνα με την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην αυθεντία Nicos Christou Developments Ltd. v. Τοφινής (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 1990, η μηνιαία εκμίσθωση δεν εκπνέει στο τέλος κάθε μήνα, αλλά συνεχίζεται μέχρι του τερματισμού της με τη δέουσα ειδοποίηση τερματισμού ή τη λήξη της περιόδου που προβλέπεται στο άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο (βλέπετε σελίδα 1995 [3]). Τα ίδια αποφασίστηκαν και στην αυθεντία Μιχαήλ κ.ά. ν. Γιαννή, (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 2052.

 

Ακολουθώντας τις αυθεντίες Glykys v. Ioannides (1959-60) XXIV C.L.R. 220, Tryfon Co. v. Black and Decker (1983) 1 C.L.R. 971) και Sergiou Estates Ltd. v. Μπεντέζη (1995) 1 Α.Α.Δ. 889, πρέπει να δοθεί ειδοποίηση τερματισμού με ένα μήνα προειδοποίηση η οποία να εκπνέει στο τέλος της περιόδου της περιοδικής ενοικίασης. Ειδοποίηση η οποία λήγει στο μέσο της περιόδου της περιοδικής ενοικίασης δεν είναι καλή ειδοποίηση και δεν έχει το αποτέλεσμα του τερματισμού της συμβατικής ενοικίασης (βλέπετε Sergiou Estates Ltd. v. Μπεντέζη, πιο πάνω).

 

Με τον Τροποποιητικό Νόμο 128(Ι)/2007, εισήχθη στη βασική νομοθεσία, δηλαδή τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, Ν.23/83, νέο άρθρο 11(4). Λαμβάνοντας υπόψην το λεκτικό του εν λόγω εδαφίου [4], καθώς και την αυθεντία Εταιρεία Ακινήτων Ονασαγόρας Λτδ v. Κύπρος Σπανούδης, (2014) 1(Β) Α.Α.Δ. 1533, η ειδοποίηση η οποία στέλνεται από τον ιδιοκτήτη προς τον ενοικιαστή για την εξόφληση καθυστερημένων ενοικίων εντός 21 ημερών, σύμφωνα με το άρθρο 11(1)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, δύναται να τερματίσει και περιοδική ενοικίαση, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 11(4).

 

Οι μεταξύ των διαδίκων περιοδική, συμβατική ενοικίαση, έληξε την 31.12.2011 και εφόσον ο Αιτητής παρέμεινε σε κατοχή του επίδικου καταστήματος, αυτός κατέστη θέσμιος ενοικιαστής.

 

Ειδικές Αποζημιώσεις:

Στη σελίδα 379 της 12^ης έκδοσης του συγγράμματος Bullen & Leake & Jacob’s Precedents of Pleadings, μνημονεύεται η ανάγκη καταγραφής με πλήρη λεπτομέρεια των ειδικών ζημιών, για τις οποίες πρέπει να παρέχονται Λεπτομέρειες στο δικόγραφο (βλέπετε σχετικά Odgers’ Principles of Pleading and Practice, 21^η έκδοση, σελίδα 164). Το βάρος απόδειξης ειδικών αποζημιώσεων ανήκει στον αξιούντα και οι ειδικές αποζημιώσεις πρέπει να εξειδικεύονται λεπτομερώς στα δικόγραφα και να αποδεικνύονται με σαφήνεια και συγκεκριμένα στοιχεία. Βλέπετε σχετικά, μεταξύ άλλων, τις αυθεντίες Σπύρου v. Χατζηχαραλάμπους (1989) 1 (Ε) Α.Α.Δ. 298, Μεταξάκης v. Δήμου Λευκωσίας (2003) 1(Α) Α.Α.Δ. 467 και Παπαϊωάννου v. Κωνσταντίνου, (2008) 1(Β) Α.Α.Δ. 1083.

 

Το Δικαστήριο δεν δύναται να αποδώσει αποζημιώσεις για ειδική ζημιά η οποία δεν έχει δικογραφηθεί λεπτομερώς. Βλέπετε σχετικά Ζήνων Μερκής Λτδ v. Ελληνικής Τράπεζας Λτδ (1999) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1923, στη σελίδα 1937 [5]. Η επιδίκαση ουσιαστικών αποζημιώσεων είναι δυνατή μόνο όπου αυτές αποδεικνύονται (Μεταλλικά Η. Μιχαηλίδης Λτδ v. G & C Exhaust Systems Ltd., (2001) 1(Α) Α.Α.Δ. 500, στη σελίδα 526). Κρίνουμε ότι ο Αιτητής δεν έχει αποσείσει το βάρος απόδειξης το οποίο φέρει αναφορικά με ζημιές στο επίδικο υποστατικό, οι οποίες προκλήθηκαν κατά τη διάρκεια της ενοικίασης και κατοχής αυτού από τον ίδιο.

 

Άρθρο 27 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου:

Το άρθρο 27 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, που αφορά τους όρους της θέσμιας ενοικίασης, προνοεί τα ακόλουθα, στα εδάφια (2), (3), (4) και 6):

 

«(2)    Αν δεν υπάρχει ενοικιαστήριο συμβόλαιο ή αν το συμβόλαιο δεν αναφέρει το αντίθετο, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να επιδιορθώσει ελαττώματα που δεν είναι εμφανή (latent defects), το υδατοστεγές της οροφής, την ηλεκτρική, υδραυλική και αποχετευτική εγκατάσταση και από τις φυσικές φθορές όσες δημιουργούν κίνδυνο για τη ζωή του ενοίκου ή περιοίκου.»

 

«(3)    Με την επιφύλαξη των διατάξεων των προηγούμενων εδαφίων του παρόντος άρθρου, ο ενοικιαστής υποχρεούται να προστατεύει το ακίνητο από ζημιές που μπορούν να προκληθούν από τον ίδιο, από τους ενοίκους, από αντιπροσώπους ή προσκεκλημένους του και υποχρεούται να τις επιδιορθώνει χωρίς καθυστέρηση.

 

Ο ενοικιαστής υποχρεούται να επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να επιθεωρεί το ενοικιαζόμενο ακίνητο σε λογικά χρονικά διαστήματα και ύστερα από προειδοποίηση.»

 

«(4) Για την εφαρμογή των προηγούμενων εδαφίων του παρόντος άρθρου ο ενοικιαστής ακινήτου μπορεί να ειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη για τις αναγκαίες επιδιορθώσεις ή για την αναγκαία συντήρηση και ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προβεί σ’ αυτές χωρίς καθυστέρηση.

 

Το παρόν εδάφιο εφαρμόζεται κατ’ αναλογίαν και σε περίπτωση παράλειψης εκπλήρωσης της υποχρέωσης του ενοικιαστή βάσει του προηγούμενου εδαφίου.

 

Παράλειψη εκπλήρωσης των υποχρεώσεων για επιδιόρθωση ή συντήρηση δημιουργεί αγώγιμο δικαίωμα.»

 

(6)      Ο ενοικιαστής ακινήτου υποχρεούται να δέχεται τη διενέργεια από του ιδιοκτήτη λογικών επιδιορθώσεων, ανακινήσεων και μετατροπών για τη συντήρηση ή τη βελτίωση του ακινήτου.»

 

            Οι υποχρεώσεις των μερών κατά τη διάρκεια της θέσμιας ενοικίασης, οριοθετούν και την ευθύνη ενός εκάστου εξ’ αυτών για την κατάσταση του μισθίου κατά την παράδοση του και τη λήξη της ενοικιαστικής σχέσης. Ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για όλες τις φυσικές φθορές, άμα τη λήξει της ενοικίασης, ενώ κατά τη διάρκεια της έχει ευθύνη για όσες δημιουργούν κίνδυνο για τη ζωή του ενοίκου, όπως προνοείται στο εδάφιο (2) πιο πάνω.

 

            Αναφορικά με τις πρόνοιες του ενοικιαστηρίου εγγράφου, σχετικές είναι οι ρήτρες 1, 3 και 4 (πιο πάνω). Ο Αιτητής ανέλαβε την κατοχή του επίδικου εις ην κατάστασην αυτό ευρισκόταν, ενώ αναγνώρισε δυνάμει της ρήτρας 4, ότι αυτό ήταν σε καλή κατάσταση. Ο Αιτητής ως ενοικιαστής, ήταν υπεύθυνος για οποιαδήποτε βλάβη προέλθει από κακή χρήση, για ζημιές που προέρχονται από δική του υπαιτιότητα, αλλά όχι για ζημιές που προέρχονται από τη χρόνια χρήση και κανονική φθορά και εδικαιούτο να προβαίνει σε επισκευές με δικά του έξοδα και μετά από έγκριση των ιδιοκτητριών.

 

Στην αυθεντία Zeytountsian v. Attorney – General (1975) 7 J.S.C. 914), το Ανώτατο Δικαστήριο αναφέρθηκε στο πιο κάτω απόσπασμα από την Αγγλική αυθεντία Regis Property Co. Ltd. v. Dudley (1959) A.C. 370, στη σελίδα 407, του Λόρδου Denning:

 

«…. there is no term of the tenancy – express or implied – which requires the tenant to do any repairs at all. He is not therefore, under the terms of the tenancy, responsible for any repairs – not even for ‘some’ of them. But, nevertheless he is, by the common law, under an obligation not to commit waste, that is to say voluntary waste; and he is also under an obligation to use the premises in a tenant-like manner.»

 

Εδώ δεν έχουμε ενώπιον μας ούτε σαφή, ούτε αξιόπιστη μαρτυρία αναφορικά με το εάν ο Αιτητής προέβη σε εργασίες στο επίδικο, εάν έπρεπε να προβεί σε εργασίες ο ίδιος ή οι ιδιοκτήτριες, ή το ύψος τέτοιων εργασιών. Από την ενώπιον μας μαρτυρία, καταδεικνύεται ότι ουδέν ποσόν κατέβαλε και ουδεμίαν εργασία έκαμε (βλέπετε σχετικά Σπύρου v. Χατζηχαραλάμπους (πιο πάνω) και Μεταξάκης v. Δήμου Λευκωσίας (πιο πάνω)). Εν κατακλείδι, βρίσκουμε ότι:

 

·                Τα αξιούμενα ποσά δεν έχουν καταβληθεί

·                λεπτομέρειες για τις ζημιές ή τα καταβληθέντα έξοδα, δεν υπάρχουν στο δικόγραφο

·                δεν απεδείχθησαν επαρκώς και/ή ικανοποιητικά οποιαδήποτε ποσά

·                για την αναγκαιότητα των δαπανών αυτών και την ευθύνη των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, με βάση το άρθρο 27 και το Τεκμήριο 1, δεν έχουμε πεισθεί

·                δεν ζητείται Διάταγμα εναντίον των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 για να εξαναγκασθούν να προβούν σε συγκεκριμένες επιδιορθώσεις

·                συγκατάθεση από τις Καθ’ ων η Αίτηση δεν υπήρχε για τη διεξαγωγή οποιωνδήποτε επιδιορθώσεων από πλευράς του Αιτητή

·                συγκατάθεση από τις Καθ’ ων η Αίτηση δεν υπήρχε για τη διεξαγωγή οποιωνδήποτε μετατροπών από πλευράς του Αιτητή

·                άδεια από την αρμόδια Αρχή για εργασίες στο επίδικο, δεν είχε εξασφαλιστεί και δεν γνωρίζουμε εάν εδύνατο να εξασφαλισθεί

·                άδεια από την αρμόδια Αρχή για την προσθήκη λυόμενης κατασκευής στην οροφή του επίδικου υποστατικού, δεν είχε εξασφαλιστεί.

·                Η προσθήκη λυόμενης κατασκευής στην οροφή του επίδικου υποστατικού, επιβάρυνε το υποστατικό και δεν επέτρεπε τη διεξαγωγή επιδιορθώσεων στην οροφή αυτού.

 

Κρίνουμε ότι ο Αιτητής δεν απέδειξε τις αιτούμενες θεραπείες.

 

Απόφαση:

Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνη γνώμη των Παρέδρων, η απαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται, με έξοδα υπέρ των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 και εναντίον του Αιτητή, όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα €10.000 - €50.000.

 

(Υπ.)                                      

Λ. Σ. Καμμίτση

Πρόεδρος     

Πιστόν Αντίγραφον

 

Γραμματέας

ΛΣΚ/ΕΠ