ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

 

Ενώπιον:      Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου

Αίτηση Αρ. Κ38/2023

Μεταξύ:

Μαρίας Μιχαήλ, (Α.Δ.Τ. [   ]),

Αιτήτριας

και

 

1.    Αλεξίας Μαρίας Παυλίδου (Α.Δ.Τ. [   ])

2.    Μαριλένας Χαραλαμπίδου (Α.Δ.Τ. [   ])

Καθ’ ων η Αίτηση

---------------------------------------------------------------------------------------------------

Εκδίκαση προδικαστικής ένστασης

16.5.2024

Για την Αιτήτρια: κ. Θ. Παπαθεοδώρου για κ.κ. Αλεξάνδρου & Παπαθεοδώρου Δ.Ε.Π.Ε.

Για τις Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2: κα. Ελ. Λάμπρου

 

Ενδιάμεση  Απόφαση

 

            Μετά από εισήγηση του Δικαστηρίου, οι ευπαίδευτοι συνήγοροι των διαδίκων συμφώνησαν όπως ακουστεί και αποφασιστεί προδικαστικά, η πρώτη ένσταση των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, η οποία εγείρεται με την υποπαράγραφο 3.1 της παραγράφου Β της Απάντησης και Ανταπαίτησης των και έχει ως εξής:

 

«3.     Οι Καθ’ ων η αίτηση προδικαστικά ισχυρίζονται ότι η παρούσα αίτηση δεν μπορεί να προωθείται εναντίον τους και πρέπει να απορριφθεί καθ’ ότι:

 

3.1     Η Αιτήτρια δεν νομιμοποιείται εις την καταχώρηση της παρούσας Αίτησης καθότι δεν είναι κεχωρισμένο το υποστατικό σε μερίδια και η Αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια του ½ μεριδίου.»

 

Το Δικαστήριο άκουσε τους συνηγόρους επί της προδικαστικής ένστασης, χωρίς να εξετάσει σε πρώτο στάδιο κατά πόσον αυτή εδύνατο να ακουστεί προδικαστικά, εφόσον υπήρχε η σύμφωνος γνώμη των μερών.

 

Ιστορικό:

Δικόγραφα:

Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 19.7.2023 και μ’ αυτήν η Αιτήτρια εξαιτείται ως ακολούθως:

 

«1.     Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να καθορίζεται το δίκαιο ενοίκιο σε σχέση με το ½ μερίδιο του καταστήματος, το οποίο βρίσκεται στην οδό Λόρδου Βύρωνος 11, Τ.Κ. 2123 στην Αγλαντζιά, (εφεξής «κατάστημα»).

2.       Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να καθορίζεται ότι το καταβλητέο δίκαιο ενοίκιο θα υπολογίζεται και/ή θα καταβάλλεται από την καταχώρηση της παρούσας αίτησης.

3.       Νόμιμο τόκο επί κάθε οφειλόμενου ποσού, το οποίο αφορά και/ή σχετίζεται με τη διαφορά του δίκαιου ενοικίου που θα καθοριστεί από το δικαστήριο με το ενοίκιο που καταβάλλουν οι Καθ’ ων η Αίτηση.

4.       Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου υπέρ της Αιτήτριας και εναντίον των Καθ’ ων η Αίτηση για τα έξοδα εκτίμησης και/ή καθορισμού του δίκαιου ενοικίου από ιδιώτη εκτιμητή.

5.       Οποιοδήποτε άλλο διάταγμα ή απόφαση το Δικαστήριο ήθελε θεωρήσει δίκαιο να εκδώσει υπό τις περιστάσεις.

6.       Έξοδα πλέον Φ.Π.Α.»

 

Η Αιτήτρια ενάγει ως η ιδιοκτήτρια του ½ μεριδίου ενός καταστήματος επί της οδού Λόρδου Βύρωνος 11, Τ.Κ. 2123, στην Αγλαντζιά. Το άλλο ½ μερίδιο ανήκει στη μητέρα της. Οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, ενάγονται ως οι ενοικιάστριες του καταστήματος δυνάμει συμφωνίας ενοικίασης ημερομηνίας 1.4.2018, με ενοίκιο €800.- μηνιαίως. Οι Καθ’ ων η Αίτηση κατέστησαν θέσμιες ενοικιάστριες, μετά τη λήξη της συμφωνίας. Το ενοίκιο καταβάλλεται στις δύο ιδιοκτήτριες, κατά €400.- στην κάθε μία. Η Αιτήτρια θεωρεί τον εαυτό της αδικημένο από το ενοίκιο το οποίο της καταβάλλουν οι Καθ’ ων η Αίτηση και με την κυρίως Αίτηση, απαιτεί τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, του πληρωτέου σε σχέση με το ½ μερίδιο του καταστήματος, το οποίο της ανήκει.

 

Οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 καταχώρισαν Απάντηση και Ανταπαίτηση, την 19.9.2023 και μ’ αυτήν εγείρουν δύο προδικαστικές ενστάσεις, η πρώτη εκ των οποίων έχει τεθεί προς εξέτασην στο παρόν στάδιο και καταγράφεται πιο πάνω. Περαιτέρω, μεταξύ άλλων, στην παράγραφο Δ(6) της Απάντησης, οι Καθ’ ων η Αίτηση δικογραφούν ότι από την 1.4.2023, ως ένδειξη καλής θέλησης, καταβάλλουν ενοίκιο €880.- μηνιαίως, δηλαδή €440.- στην Αιτήτρια. Δικογραφούν επίσης ότι ξόδεψαν περίπου €65.000 στη βελτίωση, επιδιόρθωση και ανακαίνιση του επίδικου υποστατικού και ότι το χρησιμοποιούν ως παιδαγωγικό ίδρυμα, ήτοι σχολή χορού, η οποία φιλοξενεί ανήλικα παιδιά από 2 ετών μέχρι 18 ετών.

 

Οι Καθ’ ων η Αίτηση δικογραφούν ως ακολούθως, στην παράγραφο 15.3:

 

«Οι Καθ’ ων η Αίτηση κατέβαλλαν το ποσό των €800 μηνιαίως για ενοίκιο για ολόκληρο το υποστατικό μέχρι την 31/03/2023. Με βάση τους ουσιώδης όρους του εν λόγω ενοικιαστηρίου εγγράφου μετά την ανανέωση της ενοικίασης πέραν των 5 ετών από την έναρξη της πρώτης περιόδου τότε το ενοίκιο θα αυξανόταν κατά 10% από 01/04/2023, ήτοι €880, γι’ αυτό και από την 01/04/2023 οι Καθ’ ων η Αίτηση κατέβαλλαν το ποσό των €880 για ενοίκιο.»

 

Οι Καθ’ ων η Αίτηση ανταπαιτούν την έκδοση Διατάγματος του Δικαστηρίου, για μείωση του ενοικίου από €880.- σε €800.-.

 

Η Αιτήτρια καταχώρισε Ανταπάντηση και Απάντηση στην Ανταπαίτηση, την 27.9.2023. Στην παράγραφο 4 αυτής, δικογραφεί ως ακολούθως:

 

«Η Αιτήτρια αρνείται και/ή δεν παραδέχεται και/ή απορρίπτει το περιεχόμενο της παραγράφου 3 και/ή 3.1 της Απάντησης καθότι η Αιτήτρια δικαιούται αποζημίωση στο μέτρο και στην έκταση που επηρεάζονται τα δικαιώματα της. Ο τρόπος με τον οποίο η Αιτήτρια καθορίζει το ½ μερίδιο της με την άλλη συνιδιοκτήτρια δεν αφορά τις Καθ’ ων η Αίτηση και/ή δεν αποτελεί επίδικο θέμα.»

 

Η Αιτήτρια δικογραφεί ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση ενημέρωσαν την 30.3.2023, ότι θα παραμείνουν στο επίδικο ως θέσμιες ενοικιάστριες, με ενοίκιο €800.- μηνιαίως. Καθυστέρησαν  να καταβάλουν τα ενοίκια των μηνών Απριλίου μέχρι Σεπτεμβρίου 2023, τα οποία κατέβαλαν την 14.9.2023, μόνο μετά την επίδοση των προβλεπόμενων από τον Νόμο ειδοποιήσεων, με επιταγές ύψους €440.- εκάστη. Η Αιτήτρια, ενόψει της καταχώρησης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, εξέδωσε αποδείξεις για είσπραξη €400.- μηνιαίως και το επιπλέον ποσό παραλήφθηκε έναντι του ενοικίου του μηνός Οκτωβρίου 2023.

 

Η Αιτήτρια εγείρει επίσης προδικαστική ένσταση και ισχυρίζεται ότι, ενόψει του περιεχομένου της παραγράφου 15.3 της Απάντησης, οι Καθ’ ων η Αίτηση κωλύονται να αιτούνται μείωση του ενοικίου από €440.- σε €400.-. Δεν μπορούν οι Καθ’ ων η Αίτηση να ισχυρίζονται ότι συμφώνησαν σε αύξηση του ενοικίου και από την άλλη να αιτούνται μείωση του.

 

Διαδικασία:

Ακολουθήθηκε η διαδικασία της Διαταγής 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ως αυτοί ίσχυαν μέχρι την 31.8.2023, με την καταχώρηση Κλήσεων για Οδηγίες και από τις δύο πλευρές. Την 9.2.2024 και προτού το Δικαστήριο προχωρήσει με την έκδοση οποιωνδήποτε οδηγιών και Διαταγμάτων, σημείωσε τα εξής:

 

«Προτού προχωρήσει το Δικαστήριο στην έκδοση οποιωνδήποτε οδηγιών, και έχοντας σήμερα μελετήσει τόσο την Αίτηση, όσο και την Απάντηση και Ανταπαίτηση, προς το σκοπό αποφυγής κατασπατάλησης δικαστικού χρόνου και εξόδων, το Δικαστήριο υποδεικνύει ότι, εκ πρώτης όψεως, δεν δύναται να καταχωρηθεί Αίτηση Καθορισμού ενοικίου ή οποιαδήποτε άλλη εναρκτήρια Αίτηση ή Αγωγή, η οποία αφορά ακίνητη ιδιοκτησία, αν δεν είναι συνενωμένα στον τίτλο της Αίτησης, όλα τα πρόσωπα τα οποία έχουν ιδιοκτησιακό καθεστώς στο συγκεκριμένο ακίνητο. Φαίνεται ότι η Αιτήτρια είναι ιδιοκτήτρια μόνο του ½ μεριδίου του επίδικου υποστατικού. Η Αίτηση δεν μπορεί να προχωρήσει έτσι όπως έχει καταχωρηθεί. Η υπόθεση ορίζεται για οδηγίες, στις 19.2.2024, με φυσική παρουσία των συνηγόρων, για να τοποθετηθούν επί των ανωτέρω.»

 

Την 19.2.2024, το Δικαστήριο άκουσε και τους δύο συνηγόρους και όρισε την υπόθεση για οδηγίες την 11.3.2024. Κατά την εν λόγω ημερομηνία, στην παρουσία και των δύο δικηγόρων, το Δικαστήριο όρισε για αγορεύσεις την 26.4.2024, το ζήτημα του κατά πόσον είναι δυνατόν να προχωρήσει υπόθεση η οποία αφορά καθορισμό ενοικίου για ακίνητο, από την ιδιοκτήτρια του ½ μεριδίου μόνο. Την 26.4.2024, οι ευπαίδευτοι συνήγοροι ανήρτησαν γραπτές αγορεύσεις και η απόφαση επιφυλάχθηκε για να εκδοθεί σήμερα. Επειδή πρόκειται για ζήτημα προ της εξέτασης της ουσίας της διαφοράς μεταξύ των μερών, το Δικαστήριο συνεδρίασε με  μονομελή σύνθεση.

Νομική και Δικονομική πτυχή:

Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας:

Οι Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας εφαρμόζονται σε υποθέσεις ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου δυνάμει του Κανονισμού 12(α) [1] των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών 1983, ως αυτοί έχουν τροποποιηθεί μέχρι σήμερα.

 

Διαταγή 27 θεσμοί 1 και 2:

Η αναφορά είναι στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας ως αυτοί ίσχυαν μέχρι την 31.8.2023. Στις περιπτώσεις αιτημάτων ως το υπό εξέταση, το Δικαστήριο πρώτα μεν εξετάζει εάν το νομικό σημείο δύναται να ακουστεί προδικαστικά, αλλά εάν ούτως αποφασίσει, οι διάδικοι δεν θέτουν τίποτε άλλο ενώπιον του, παρά μόνο προχωρεί επί των θέσεων των πλευρών και της ενώπιον του υπάρχουσας μαρτυρίας. Ο βασικός κανόνας ο αφορών τις προδικαστικές ενστάσεις απαντάται στη Δ.27 θ.1 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας και προστάζει τα ακόλουθα:

 

«Any party shall be entitled to raise by his pleading any point of law, and any point so raised shall be disposed of by the Court at any stage that may appear to it convenient.»

 

Η αντίστοιχη παλαιά Αγγλική πρόνοια είναι η Order 25 rule 2, της οποίας το λεκτικό είναι παρόμοιο. Σχετικές είναι οι αυθεντίες Malachtou v. Armefti and Another (1984) 1 C.L.R. 548, Hambou v. Thoma (1987) 1 C.L.R. 370, Grindlays Bank v. Demetriades & Co. (1987) 1 C.L.R. 461, Αγρόκτημα Λανίτη Λτδ κ.ά. v. Γενικού Εισαγγελέα κ.ά. (1991) 1 Α.Α.Δ. 225 και Κ.Ο.Τ. v. Philippa Estates Ltd κ.ά. (1999) 1(Β) Α.Α.Δ. 1431. Ουσιαστικό και το λεκτικό του θεσμού 2 της Διαταγής 27 [2].

 

Σε αιτήσεις αυτή της φύσεως, πρώτον, το Δικαστήριο πρέπει να κρίνει κατά πόσον δύναται ευχερώς να αποφασιστεί προδικαστικά ένα νομικό σημείο το οποίο εγείρεται στα δικόγραφα, και στη συνέχεια να αποφασίσει προδικαστικά το εν λόγω νομικό σημείο. Δεύτερον, όσον αφορά το χρόνο εξέτασης προδικαστικής ένστασης, το Δικαστήριο διατηρεί τη διακριτική ευχέρεια να της επιληφθεί όποτε κρίνει πρόσφορο και βολικό. Τρίτον, όπου δεν πρόκειται για καθαρά νομικό θέμα και όπου υπάρχουν γεγονότα σε αμφισβήτηση, η καλύτερη οδός είναι να προχωρήσει η ακροαματική διαδικασία σύμφωνα με τη Διαταγή 33 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας ως αυτοί ίσχυαν μέχρι την 31.8.2023 και να αποφασιστεί η προδικαστική ένσταση με την ακρόαση της ουσίας. Για να χρησιμοποιήσω το λεκτικό του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην υπόθεση Malachtou, εάν το σημείο που εγείρεται δεν είναι καθαρά ή αμιγώς νομικό, το πραγματικό υπόβαθρο (factual substratum) αμφισβητείται και το Δικαστήριο το ακούσει και το αποφασίσει προδικαστικά, απλά θα κάμει ένα declaration in abstracto και/ή θα αποφανθεί επί ακαδημαϊκών ερωτημάτων, κάτι που είναι ανεπίτρεπτο.

 

Στην αυθεντία Χ’’Οικονόμου  v. Ελληνικής Τράπεζας (1992) 1(Β) Α.Α.Δ. 949, στη σελίδα 956, ο έντιμος Δικαστής του Ανωτάτου Δικαστηρίου, κ. Χρυσοστομής είπε:

 

«Οι αρχές που διέπουν την προκαταρκτική εκδίκαση νομικών σημείων που εγείρονται στις έγγραφες προτάσεις, έχουν νομολογηθεί. (Βλ., μεταξύ άλλων, Costas Mavromoustaki v. Iacovos N. Yeroudes as Executor of the Will of the deceased Spyros Michaelides (1965) 1 CLR 176, Maroulla Athanassi Michaelides (Wife of Aristotelis Gregoriades) v. Penelopi HjiMichael Diakou (1968) 1 CLR 392, Michael v. United Sea Transport (1981) 1 CLR 322).

 

Οι αρχές αυτές που καθορίζουν τα πλαίσια της άσκησης της διακριτικής ευχέρειας του Δικαστηρίου, μπορούν να συνοψισθούν ως ακολούθως:

Η σχετική αίτηση πρέπει να καθορίζει το συγκεκριμένο νομικό σημείο που εγείρεται και να καταχωρείται κατά το χρόνο που κλείνουν οι έγγραφες προτάσεις ή πολύ σύντομα αργότερα. Κανονικά η προκαταρτική εκδίκαση θα πρέπει να ζητείται στην Αίτηση για Οδηγίες (Summons for Directions). Η έκδοση τέτοιας διαταγής γίνεται κατά κανόνα, όταν το Δικαστήριο κρίνει ότι το κρινόμενο νομικό σημείο εγείρει σοβαρό νομικό θέμα, το οποίο αν αποφασιστεί υπέρ του αιτητή, αποφασίζεται η όλη υπόθεση, ή ένα ουσιώδες θέμα της αγωγής. Μια τέτοια διαταγή θα πρέπει να εκδίδεται με φειδώ και σε εξαιρετικά απλές και καθαρές περιπτώσεις και όχι στις περιπτώσεις εκείνες που τα εγειρόμενα θέματα, λόγω της ασάφειας των γεγονότων ή του νόμου, θα πρέπει να αποφασιστούν κατά την ακρόαση. Ακόμα, η διαταγή αυτή δεν εκδίδεται όταν υπάρχουν αμφισβητούμενα γεγονότα.»

 

Είναι η κρίση μου ότι, το ζήτημα που εγείρεται με την πρώτη προδικαστική ένσταση στην Απάντηση και Ανταπαίτηση των Καθ’ ων η Αίτηση, αφορά σε καθαρό νομικό θέμα. Κρίνω ότι δεν υπάρχουν γεγονότα σε αμφισβήτηση, το πραγματικό υπόβαθρο (factual substratum) δεν αμφισβητείται και ότι εάν το Δικαστήριο αποφασίσει προδικαστικά, δεν θα προβεί σε declarations in abstracto.

 

Εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες και διάδικοι ενώπιον του Δικαστηρίου:

Το άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83 όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, προνοεί ως ακολούθως:

 

« ‘ιδιοκτήτης’ περιλαμβάνει εν σχέσει προς οιονδήποτε ακίνητον παν φυσικόν ή νομικόν πρόσωπον, πλην του ενοικιαστού, το οποίο δικαιούται ή θα εδικαιούτο, άνευ των διατάξεων του παρόντος Νόμου, εις κατοχήν ακινήτου, και εν περιπτώσει υπενοικιάσεως, ενοικιαστήν όστις υπενοικιάζει το ακίνητον ή οιονδήποτε μέρος αυτού.»

 

            Στο σύγγραμμα Megarry’s The Rent Acts, 10η έκδοση, Τόμος 1, στη σελίδα 173, με αναφορά στην αντίστοιχη Αγγλική Νομοθεσία, αναφέρονται τα εξής:

 

“Definitions – (a) General. Under these provisions the words ‘landlord’ and ‘tenant’ are defined in wide terms. Except where the context otherwise requires, they include persons deriving title under the original landlord and tenant respectively, such as the personal representative of the landlord; and the terms ‘original landlord’ is capable of referring to or including the immediate predecessor of the present landlord, even if there have been previous landlords. ‘Landlord’ also includes any person (other than the tenant) who is or would but for the Acts be entitled to possession of the dwelling-house; and ‘tenant’ also usually (but not invariably) includes ‘sub-tenant’. A person whose title as landlord the tenant is estopped from denying may thus be a ‘landlord’ within the definition; and a person holding over from a tenancy which determined before the Acts applied to the premises may be a ‘tenant’. Yet although in general there is reciprocity between the terms ‘landlord’ and ‘tenant’, the definition of one is not an infallible guide to the meaning of the other.”

 

Η αντίστοιχη πρόνοια στην Αγγλική νομοθεσία Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act 1920 απαντάται στα εδάφια (f) και (g) του section 12(1). Το εδάφιο (g) είναι πανομοιότυπο με τον ορισμό του ‘ιδιοκτήτη’ καθώς και του ‘ενοικιαστή’ στο άρθρο 2, ενώ δεν υπάρχει αντίστοιχος ορισμός ως το εδάφιο (f) στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο:

“(f) The expressions ‘landlord’, ‘tenant’, ‘mortgagee’, and ‘mortgagor’ include any person from time to time deriving title under the original landlord, tenant, mortgagee or mortgagor;”

 

“(g) “The expression ‘landlord’ also includes in relation to any dwelling house any person, other than the tenant, who is or would but for this Act be entitled to possession of the dwelling-house, and the expressions ‘tenant and tenancy’ include sub-tenant and sub-tenancy, and the expression ‘let’ includes sub-let; ….”

 

Η μεταγενέστερη Αγγλική Νομοθεσία Rent and Mortgage Interest Restrictions (Amendment) Act, 1933, το άρθρο 3(1) της οποίας, μαζί με το Schedule 1, αναπαράγονται στο άρθρο 11(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και αφορούν τους λόγους έξωσης θέσμιου ενοικιαστή, δεν περιλαμβάνει άλλη ερμηνεία του όρου ‘ιδιοκτήτης’ (landlord). Το Αγγλικό Court of Appeal στην αυθεντία Dudley and District Benefit Building Society v. Emerson and Another (1949) 2 All E.R. 252, έλαβε υπόψη και τα δύο νομοθετήματα μαζί, δηλαδή του 1920 και του 1933, για να καταλήξει σε εύρημα κατά πόσον ενυπόθηκος πιστωτής εδύνατο να θεωρηθεί ‘ιδιοκτήτης’ για σκοπούς της νομοθεσίας που προστάτευε τους θέσμιους ενοικιαστές, ούτως ώστε κατ’ επέκτασην να δύναται ο κάτοχος υποστατικού ο οποίος πήρε την κατοχή από τον ενυπόθηκο δανειστή, να θεωρηθεί ότι προστατεύεται από τον Νόμο ως θέσμιος ενοικιαστής. Η κρίση του έντιμου Δικαστή Evershed, στη σελίδα 256 γράμματα Α και Β, και σελίδα 257 γράμματα C και D, αντίστοιχα, έχει ως εξής:

 

“In other words, it appears to me that the general conception – which I, of course, entirely accept – that the Acts are designed to protect occupants of dwelling-houses within the Acts against eviction must be qualified to the extent that the protection afforded is against eviction at the suit of the persons who may fairly and properly be described as landlords of the occupants.”

…………

“It would appear, therefore, more than possible that this addition by s.12(1)(g) to the definition of ‘landlord’ was put in (and, I think, something would have had to be put in) to make the word ‘landlord’, where a statutory tenancy has been created, apply in the relationship being then dealt with by the Acts between the person who would be entitled to possession apart from the Acts and the statutory tenant.”

 

Στην προκείμενη περίπτωση, αποτελεί κοινό έδαφος, ότι οι ιδιοκτήτριες του επίδικου υποστατικού είναι δύο, η Αιτήτρια και η μητέρα της, κατά ½ εξ’ αδιαιρέτου μερίδιο.

Συνιδιοκτήτες:

Στην αυθεντία Γεωργιάδου v. Γεωργιάδη (1999) 1(Β) Α.Α.Δ. 1210, το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι (σελίδα 1215):

 

«Είναι νομολογιακά καθιερωμένο ότι σε αγωγές που έχουν ως αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία πρέπει να συνενώνονται ως διάδικοι όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, άλλως η όλη διαδικασία θα είναι θνησιγενής και άκυρη. (βλέπε: Τιτσινίδης v. Ρεσιάτ (1993) 1 Α.Α.Δ. 429, Hadjipetrou v. Petsoloucas (1985) 1 C.L.R. 83 και Χριστοδούλου v. Χριστοδούλου (1998) 1 Α.Α.Δ. 579.).

Στην υπόθεση HjiSavva and Others v. Loizou (1982) 1 C.L.R. 218 το Ανώτατο Δικαστήριο ακύρωσε την απόφαση του Διευθυντή του Κτηματολογίου, ανατρέποντας την πρωτόδικη απόφαση, που παραχώρησε δικαίωμα διαβάσεως σε αιτητή που ήταν ιδιοκτήτης μεριδίου του δεσπόζοντος κτήματος χωρίς να συνενώσει στην αίτηση του τον άλλο συνιδιοκτήτη του.»

 

[υπογράμμιση του Δικαστηρίου]

 

Ενόψει του γεγονότος ότι το παρόν Δικαστήριο εκδικάζει υποθέσεις αναφορικά με ακίνητη ιδιοκτησία, κρίνουμε ότι, κατ’ αναλογίαν, εφαρμόζεται η πιο πάνω αυθεντία στις υποθέσεις ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Όλοι οι συνιδιοκτήτες ακινήτου πρέπει να συνενώνονται ως διάδικοι σε εναρκτήρια Αίτηση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, με αντικείμενο ακίνητη ιδιοκτησία, διαφορετικά η όλη διαδικασία είναι θνησιγενής και άκυρη.

 

Η αυθεντία Λάμπρου κ.ά. v. Κεφάλα κ.ά. (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1516, ουδόλως μεταβάλλει την πιο πάνω νομική θέση, η οποία εξακολουθεί να είναι ισχυρή και εφαρμόσιμη μέχρι σήμερα. Η υπόθεση Λάμπρου αφορούσε αστικό αδίκημα, συγκεκριμένα, παράνομη επέμβαση. Στην προκείμενη περίπτωση, το αντικείμενο της υπόθεσης είναι ενοικίαση, σχέση που πηγάζει από σύμβαση και δεν αφορά αστικό αδίκημα. Το Ανώτατο Δικαστήριο είχε αποφασίσει στην Λάμπρου, ότι η μη συνένωση ως εναγόντων όλων των ατόμων που επηρεάσθηκαν από τη διάπραξη αστικού αδικήματος, δεν συνιστά λόγο για ακύρωση της αγωγής. Ο λόγος είναι, όπως το Ανώτατο Δικαστήριο εξήγησε, ότι η παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία είναι αδίκημα εναντίον της κατοχής και όχι της κυριότητας ακινήτου. Στην υπόθεση Λάμπρου, το επίδικο τεμάχιο είχε διαχωρισθεί επί του εδάφους μεταξύ των συνιδιοκτητών και καθένας κατείχε και χρησιμοποιούσε ξεχωριστό μέρος του ακινήτου. Η επέμβαση είχε γίνει στο μέρος του ακινήτου που κατείχαν οι ενάγοντες. Η εν λόγω αυθεντία διαφοροποιείται από την παρούσα υπόθεση, αλλά και από την Γεωργιάδου.

 

Η τελευταία έτυχε εφαρμογής και μνείας σε διάφορες μεταγενέστερες αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Βλέπετε ενδεικτικά τις αυθεντίες Trident Hotels Ltd. v. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (2010) 1(Α) Α.Α.Δ. 598, Κωνσταντίνου κ.ά. v. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (2012) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1990, Κώστας Δημητρίου v. Γενικού Εισαγγελέα, (2014) 1(Β) Α.Α.Δ. 1125, Αναφορικά με την Αίτηση της Bank of Cyprus Public Company Ltd ECLI:CY:AD:2020:A144, Αναφορικά με την Αίτηση της Συνεργατικής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ ECLI:CY:AD:2022:D228 και Αναφορικά με την Αίτηση της Gordian Holdings Ltd ECLI:CY:AD:2022:D445.

 

Ένας εξ’ αδιαιρέτου ιδιοκτήτης δεν δύναται να ζητεί την ανάκτηση κατοχής ακινήτου του οποίου δεν έχει την αποκλειστική κυριότητα ώστε να δικαιούται στην αποκλειστική κατοχή, ούτε οφειλόμενα ενοίκια το σύνολο των οποίων δεν του ανήκει αποκλειστικά, ούτε τον καθορισμό ενοικίου το σύνολο του οποίου δεν του ανήκει αποκλειστικά. Το Δικαστήριο καθορίζει το συνολικό ενοίκιο το οποίο θεωρείται ως το δίκαιο ενοίκιο για ένα υποστατικό. Το επίδικο εξετάζεται ως ολόκληρη και αυτοτελής μονάδα, όπως και τα συγκριτικά υποστατικά.

 

Περαιτέρω, τόσο στην παρούσα όσο και σε όλες τις αστικές υποθέσεις, υπάρχει πάντοτε η δυνατότητα, σε περίπτωση που αναγκαίος διάδικος δεν συγκατατίθεται να συνενωθεί ως Ενάγων ή Αιτητής, να συνενώνεται ως Εναγόμενος ή Καθ’ ου η Αίτηση και ούτως να δεσμεύεται από την Απόφαση.

 

Το ίδιο σκεπτικό σαφώς ισχύει και για την Ανταπαίτηση. Εάν ο εις εκ των ιδιοκτητών δεν δύναται να αιτείται καθορισμό ενοικίου έναντι του ενοικιαστή του, ο ενοικιαστής δεν δύναται να αιτείται το ίδιο, έναντι ενός εκ των ιδιοκτητών μόνο.

 

 

 

 

Απόφαση:

Ως εκ των ανωτέρω, η προδικαστική ένσταση επιτυγχάνει και η κυρίως Αίτηση απορρίπτεται ως εξ’ υπαρχής άκυρη, δυνάμει του θεσμού 2 της Διαταγής 27 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ως αυτοί ίσχυαν μέχρι την 31.8.2023.

 

Τα έξοδα μέχρι σήμερα αναφορικά με την απαίτηση, επιδικάζονται υπέρ των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 και εναντίον της Αιτήτριας, ως αυτά θα υπολογισθούν από τον Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα έως €500.-.

 

Η Ανταπαίτηση απορρίπτεται, χωρίς άλλη διαταγή για έξοδα.

 

 

(Υπ.)                                                  

Λ.Σ. Καμμίτση          

Πρόεδρος                 

 

Πιστόν Αντίγραφον

 

Γραμματέας

 

ΛΣΚ/ΕΠ