ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

 

Ενώπιον:      Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου

Αίτηση Αρ.: Κ1/24

(i-justice)

Μεταξύ:

SYMEONIDES COFFEE CYPRUS LTD, ΗΕ152504

Αιτήτριας

και

 

1. Ι. Ε., ΑΔΤ [   ]

2. Ε. (Φ.) Ε. Κ., ΑΔΤ [   ]

3. BANK OF CYPRUS PUBLIC COMPANY LIMITED, HE 165

Καθ’ ων η Αίτηση

--------------------------------------------------------------------------------------------

Αίτηση αφορώσα τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου και τον παραμερισμό της Κυρίως Αίτησης

28.6.2024

Για τον Αιτητή – Καθ’ ου η Αίτηση 1 στην κυρίως Αίτηση: κ.κ. Δ. Παπαδόπουλος και Π. Χατζημιχαήλ για κ.κ. Παπαδόπουλος, Λυκούργος & Σία Δ.Ε.Π.Ε.

Για την Καθ’ ης η Αίτηση – Αιτήτρια στην κυρίως Αίτηση: κ.κ. Ευρ. Χατζηνέστωρος και Γ. Αντωνιάδης για κ.κ. Δ. Χατζηνέστωρος & Σία Δ.Ε.Π.Ε.

 

Ενδιάμεση  Απόφαση

 

            Με αίτηση δια κλήσεως ημερομηνίας 20.3.2024, ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 στην κυρίως Αίτηση (εν τοις εφεξής «ο Καθ’ ου η Αίτηση»), εξαιτείται ως ακολούθως:

 

«Α.     Διάταγμα του Δικαστηρίου περιέχον αναγνωριστική δήλωση ότι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση ή/και με το οποίο το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας να αναγνωρίζει ότι στερείται δικαιοδοσίας να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση για τους πιο κάτω λόγους ή οποιονδήποτε εξ αυτών:

1.         Το επίδικο υποστατικό δεν εμπίπτει στον ορισμό του ακινήτου ο οποίος δίδεται στο άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου καθώς δεν συμπληρώθηκε μέχρι την 31/12/1999 ή/και δεν ήταν υπό η προς ενοικίαση μέχρι την 31/12/1999, και

2.         Οι Αιτητές ουδέποτε κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές, καθώς κατά τον χρόνο καταχώρησης της κυρίως αίτησης ή/και ακόμα και μέχρι σήμερα η πρώτη ενοικίαση δεν έχει λήξει ή τερματιστεί ή/και οι Αιτητές δεν διατήρησαν κατοχή του επίδικου υποστατικό κατά την λήξη ή τερματισμό της πρώτης ενοικίασης.

 

Β.      Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να παραμερίζεται η κυρίως αίτηση ημερ. 14/2/2024.

Γ.       Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνονται τα προσωρινά απαγορευτικά διατάγματα τα οποία τα οποία εκδόθηκαν πριν την έγερση απαίτησης στα πλαίσια της αίτησης Κ1/2024.

Δ.      Οιανδήποτε περαιτέρω και/ή εναλλακτική θεραπεία το Σεβαστό Δικαστήριο ήθελε κρίνει αναγκαία και/ή πρέπουσα υπό τις περιστάσεις.

Ε.      Έξοδα πλέον Φ.Π.Α.»

 

Η υπό εξέταση αίτηση βασίζεται στους Κανονισμούς Πολιτικής Δικονομίας 2023, Μέρη 1.2 - 1.4, 3.1, 10, 12.1, 22, 23.1 - 23.6, 23.8 - 23.13, 25, 32, στον περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικό Κανονισμό 1983, Κανονισμός 12, στην νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, στις αρχές της Επιείκειας, στις συμφυείς εξουσίες και στη γενική πρακτική του Δικαστηρίου.

 

Η αίτηση συνοδεύεται από δύο ένορκες δηλώσεις. Η πρώτη ένορκος δήλωση είναι του κ. Ι. Ε., από τη Λευκωσία. Ο ενόρκως δηλών κατέθεσε ότι είναι ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 στην υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση και αδελφός της Καθ’ ης η Αίτηση 2. Γνωρίζει πολύ καλά και προσωπικά τα γεγονότα τα οποία αναφέρει, από την προσωπική του εμπλοκή στην υπόθεση. Έχει δε λάβει νομική συμβουλή.

 

Η κυρίως Αίτηση καταχωρίστηκε την 14.2.2024 και αφορά, κυρίως, αποζημιώσεις τις οποίες οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι δικαιούνται. Η υπό εξέταση αίτηση, αφορά την αμφισβήτηση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων να εκδικάσει την παρούσα υπόθεση. Ο ενόρκως δηλών είναι συνιδιοκτήτης, κατά ½ εξ’ αδιαιρέτου μερίδιο, του ακινήτου με αρ. εγγρ. 25/4340, Φύλλο/Σχέδιο 21/540204, Τμήμα 25, Τεμάχιο 1024, Τρυπιώτης, Δήμος Λευκωσίας, Λευκωσία (εν τοις εφεξής «το ακίνητο»). Συνιδιοκτήτρια του ακινήτου, επίσης κατά ½ εξ’ αδιαιρέτου μερίδιο, είναι η αδερφή του μάρτυρα, Καθ’ ης η Αίτηση 2 στην κυρίως Αίτηση. Το ακίνητο πέρασε διάφορα στάδια.  Το πρώτο κτίριο το οποίο ανεγέρθηκε εντός του ακινήτου, ήταν το πατρικό σπίτι του κ. Ε., περί το 1960. Στη συνέχεια, το 1986, ανεγέρθηκαν καταστήματα εντός του ακινήτου. Είναι ανεξάρτητα με το επίδικο και άσχετα με την παρούσα υπόθεση. Περί το 1997, το πατρικό του κατεδαφίστηκε σχεδόν ολόκληρο και μετατράπηκε σε εστιατόριο, περίπου 254 τ.μ. Μετέπειτα, το 2004, αφότου αποδέχθηκαν ως ιδιοκτήτες του εστιατορίου, την πρόταση της οικογένειας Σ., για να μετατρέψουν και να αλλάξουν τη χρήση του, που θα εξυπηρετούσε τους δικούς τους σκοπούς λειτουργίας καφετερίας, το εστιατόριο ενοικιάστηκε στους Καθ' ων η Αίτηση. Σαν αποτέλεσμα, το εστιατόριο μετατράπηκε, με καινούργια Άδεια Οικοδομής του 2006, σε Σνακ-Μπαρ, από 254 τ.μ. σε 473 τ.μ. Μετέπειτα, το 2018, οι Αιτητές προχώρησαν σε περαιτέρω μετατροπές, προσθέτοντας ακόμη 150 τ.μ. καλυμμένων χώρων, φτάνοντας το συνολικό εμβαδό σε 623 τ.μ.

 

Ο κ. Ε. κατέθεσε ότι την 3.12.2004, υπέγραψαν συμφωνία ενοικίασης με τους Αιτητές σχετικά με το εστιατόριο, η οποία, μεταξύ άλλων, προνοούσε ότι:

 

(α)     Οι Αιτητές δικαιούνταν να κτίσουν καινούριους καλυμμένους χώρους εμβαδού μέχρι 120 τ.μ.

(β)     Οι Αιτητές θα προέβαιναν στην εξασφάλιση, τόσο των Αδειών Οικοδομής για τροποποιήσεις που απαιτούνταν, όσο και οποιωνδήποτε άλλων Αδειών απαιτούνταν για την ομαλή λειτουργία του καφεστιατορίου και οι ιδιοκτήτες ανέλαβαν να υπογράψουν κάθε έντυπο αιτήσεως για εξασφάλιση των Αδειών αυτών. Όλα τα έξοδα για προετοιμασία των αρχιτεκτονικών σχεδίων, αλλαγών και/ή τροποποιήσεων, ως επίσης και αυτά που απαιτούνται για την έκδοση Αδειών, θα ήταν ευθύνη των Αιτητών.

(γ)     Οι Αιτητές είχαν το δικαίωμα να αποξενώσουν τις μετοχές τους μόνο σε τρίτα πρόσωπα, συγγενικά των, κατά την υπογραφή της συμφωνίας του 2004, μετόχων. Σε διαφορετική περίπτωση, θα θεωρείτο εκ μέρους των Αιτητών, παράβαση της συμφωνίας του 2004.

(δ)     Στη συμφωνία του 2004, επισυνάφθηκε και τοπογραφικό σχέδιο όλου του ακινήτου, στο οποίο χρωματιζόταν το μέρος του ενοικιαζόμενου.

 

Η κα. Μ.Σ. και ο κ. Χ.Σ., υπέγραψαν προσωπικές εγγυήσεις. Με τη λήψη της κατοχής του εστιατορίου από τους Αιτητές, αυτοί ξεκίνησαν να λειτουργούν το εστιατόριο ως καφετέρια, με την επωνυμία “Costa Coffee” και, ως φαίνεται από τις Άδειες Οικοδομής τις οποίες παρουσιάζει ο κ. Β., ξεκίνησαν τη διενέργεια ριζικών μετατροπών, οι οποίες επηρέαζαν όλες τις πτυχές του εστιατορίου, συμπεριλαμβανομένων των στατικών και δομικών και οι οποίες εν τέλει, επέφεραν τη μετατροπή του εστιατορίου με καινούργια Άδεια Οικοδομής του 2006, σε σνακ-μπαρ, ως η δική τους επιθυμία. Είναι η θέση του ενόρκως δηλούντα ότι μετά την μετατροπή, πρόκειται για άλλο υποστατικό.

 

Οι Αιτητές διόρισαν δικούς τους επιβλέποντες μελετητές, αρχιτέκτονες, ηλεκτρολόγους, μηχανικούς, υδραυλικούς, τεχνικούς και εργολάβους για τη διενέργεια όλων αυτών των απαραίτητων μελετών και ουσιαστικών επεμβάσεων, κατεδαφίσεων και τροποποιήσεων. Ήταν αυτοί που πλήρωναν όλα τα έξοδα μελετών, επίβλεψης, εργολάβους και υπεργολάβους.

 

Η συμφωνία του 2004, ανανεώθηκε για την περίοδο από 1.2.2011 μέχρι 31.1.2013, ως προβλεπόταν από τους όρους της. Ακόμα και εάν οι Αιτητές, μετά τη λήξη της συμφωνίας του 2004, κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές, κάτι το οποίο οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν αποδέχονται λόγω, ουσιαστικά, της δημιουργίας νέου υποστατικού με τη μετατροπή του εστιατορίου σε σνακ - μπαρ, το καθεστώς του θέσμιου ενοικιαστή δεν είναι σε καμία περίπτωση αναπόδραστο και εκ των πραγμάτων, εξαφανίστηκε με την υπογραφή της νέας συμφωνίας ενοικίασης την 31.8.2018.

 

Περί τον Ιούνιο 2018, οι τότε αξιωματούχοι και μέτοχοι των Καθ’ ων η Αίτηση, ενημέρωσαν τον κ. Ε. ότι επιθυμούσαν να πουλήσουν το πλειοψηφικό πακέτο των μετοχών των Αιτητών, σε τρίτο, μη συγγενικό, πρόσωπο και ζήτησαν όπως οι Καθ’ ων η Αίτηση δουν θετικά την πρόθεσή τους, υποσχόμενοι ότι θα τους προσέφεραν κίνητρα για υπογραφή νέας συμφωνίας, με την οποία έπρεπε να απαλλαχθούν οι Αιτητές από την υποχρέωση να μη μεταβιβαστούν μετοχές τους σε τρίτα, μη συγγενικά πρόσωπα και αποδεσμευτούν από τις προσωπικές εγγυήσεις, καθώς άλλοι θα ήταν πλέον οι μεγαλομέτοχοι των Αιτητών.

 

Ο ενόρκως δηλών κατέθεσε ότι, κατόπιν αρκετών συναντήσεων που είχαν μαζί τους, οι ιδιοκτήτες τους ενημέρωσαν ότι είναι διατεθειμένοι να δεχθούν τα όσα ζητούσαν, νοουμένου ότι:

 

(α)     Θα συμφωνούσαν με την νέα συμφωνία για την ενοικίαση, πλέον, του σνακ μπαρ και με νέο αυξημένο ενοίκιο, το οποίο θα λάμβανε υπόψην το μεγαλύτερο εμβαδόν του νέου υποστατικού που είχε δημιουργηθεί.

(β)     Η νέα συμφωνία θα συμπεριελάμβανε νέους όρους τερματισμού της ενοικίασης, λόγω της επερχόμενης αλλαγής στη μετοχική δομή.

(γ)     Οι Αιτητές θα συμμορφώνονταν με την υποχρέωση τους για την έκδοση όλων των απαραίτητων Αδειών και θα προχωρούσαν με την έκδοση Πιστοποιητικού Τελικής Έγκρισης.

(δ)     Η νέα αυτή ενοικίαση θα εξέπνεε την 1.8.2030.

(δ)     Οι προσωπικές εγγυήσεις θα αντικαθίσταντο με ανέκκλητη και ανεπιφύλακτη τραπεζική εγγύηση για ποσό €133.620,00.

 

Οι Αιτητές και τα αδέλφια Σ., διαβεβαίωσαν τους ιδιοκτήτες ότι θα προχωρούσαν σ’ όλες τις απαραίτητες ενέργειες για να εξασφαλιστούν όλες οι απαραίτητες Άδειες και Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης, καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές των μετοχών θα διενεργούσαν ελέγχους (due diligence) και θα έπρεπε να τακτοποιηθούν όλα. Οι δικηγόροι των υποψήφιων αγοραστών, είχαν ενεργό ρόλο στην ετοιμασία και κατάρτιση της νέας Συμφωνίας. Τα μέρη υπέγραψαν την νέα συμφωνία, η οποία προνοούσε, μεταξύ άλλων:

 

(α)     Ότι η περίοδος ενοικίασης θα εξέπνεε την 1.8.2030.

(β)     Το εκάστοτε ενοίκιο που θα καταβάλλεται μέχρι την εκπνοή της περιόδου ενοικίασης.

(γ)     Την παραχώρηση τραπεζικής εγγύησης για αντικατάσταση των προσωπικών εγγυήσεων.

(δ)     Οι ιδιοκτήτες δεν είχαν το δικαίωμα έγκρισης των νέων μετόχων των Αιτητών και δεν θα ίσχυε η παράγραφος 19 της συμφωνίας του 2004.

 

Είναι η θέση του ενόρκως δηλούντα, πως η νέα συμφωνία, είναι ουσιαστικά και εκ των πραγμάτων, μια νέα συμφωνία με την οποία πέραν της υιοθέτησης των όρων της συμφωνίας του 2004, συμφωνούνται και τα όσα επιπλέον αναφέρονται ανωτέρω και καταγράφονται στο σώμα αυτής. Με την νέα συμφωνία, οι Αιτητές ενοικίασαν το σνακ-μπαρ. Ένα νέο δηλαδή ακίνητο, το οποίο δεν ήταν υπό ή προς ενοικίασην, αλλά ούτε και ολοκληρώθηκε μέχρι την 31.12.1999. Το σνακ - μπαρ ολοκληρώθηκε μετά την 31.12.1999 και πιο συγκεκριμένα, μετά και το 2004. Δεν υπήρχε σνακ - μπαρ μέχρι την 31.12.1999. Η νέα συμφωνία είναι έγκυρη και δεσμευτική, παράγουσα έννομα αποτελέσματα, τηρήθηκε από τους Αιτητές τόσα χρόνια και δημιούργησε νομικές προσδοκίες σ’ όλα τα μέρη, τα οποία βασίστηκαν σ’ αυτή. Η πρώτη ενοικίαση δυνάμει της νέας συμφωνίας, δεν έχει λήξει ή τερματιστεί και, παρά το ότι οι Αιτητές αποκήρυξαν (repudiated) την νέα συμφωνία, ακόμη και εάν τέτοια αποκήρυξη θεωρηθεί τερματισμός, δεν διατήρησαν την κατοχή του σνακ - μπαρ για οποιοδήποτε μεταγενέστερο στάδιο, ενώ το σνακ - μπαρ δεν εμπίπτει στον ορισμό του «ακινήτου», σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο.

 

Ο Καθ’ ου η Αίτηση 1, την 29.1.2024, έλαβε επιστολή ημερομηνίας 26.1.2024, από τους δικηγόρους των Αιτητών, με την οποία ισχυρίζονταν ότι δεν επιθυμούν τη συνέχιση της ενοικίασης και θα παρέδιδαν κατοχή του σνακ - μπαρ την 1.3.2024. Αναφέρουν δε, ότι δεν προτίθενται να καταβάλουν ενοίκια για την περίοδο από Οκτώβριο 2023 μέχρι και 1.3.2024, διότι οι λόγοι για τους οποίους εγκαταλείπουν το σνακ - μπαρ οφείλονται σε παραβάσεις των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2. Η εν λόγω επιστολή απαντήθηκε από τους δικηγόρους των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, την 13.2.2024. Στην απάντηση αναφέρθηκαν, μεταξύ άλλων, ότι ο τερματισμός της νέας συμφωνίας ή/και της ενοικίασης, στερείται  οποιουδήποτε νομικού και πραγματικού ερείσματος και συνεπώς αποτελέσματος, ότι ο τερματισμός δεν δικαιολογείται από οποιοδήποτε δικαίωμα, συμβατικό ή άλλως πως και ότι η κατοχή του σνακ - μπαρ θα ληφθεί άνευ βλάβης και με πλήρη επιφύλαξη δικαιωμάτων, με κύριο στόχο το μετριασμό των ζημιών για τον πρόωρο τερματισμό της νέας συμφωνίας.

 

Την 21.2.2024, οι δικηγόροι του Καθ’ ου η Αίτηση 1, έλαβαν επιστολή από τους δικηγόρους των Αιτητών σχετικά με την παράδοση της κατοχής. Η εν λόγω επιστολή απαντήθηκε την επόμενη ημέρα. Η δε κατοχή παραλήφθηκε άνευ βλάβης και με πλήρη επιφύλαξη δικαιωμάτων, την 1.3.2024, στην παρουσία της κας. Ε.Α. και του κ. Α. εκ των Αιτητών και του ενόρκως δηλούντα, της κόρης της αδελφής του κας. Α. Κ., του κ. Π. Β. και βοηθών του, του ηλεκτρολόγου του Καθ’ ου η Αίτηση 1, του υδραυλικού του, συνεργείου φωτογράφισης, του βοηθού του κ. Ε. και του δικηγόρου κ. Χ. Το σνακ - μπαρ δεν παραδόθηκε σε πλήρη λειτουργική κατάσταση.

 

            Η δεύτερη ένορκος δήλωση η οποία συνοδεύει την υπό εξέταση αίτηση, είναι του κ. Π. Β., από τη Λευκωσία. Ο κ. Β. λέγει ότι είναι Πολιτικός Μηχανικός, εγγεγραμμένος στο μητρώο του Ε.Τ.Ε.Κ., με δικαίωμα υπογραφής αρχιτεκτονικών μελετών. Έχει σπουδάσει στο IMPERIAL COLLEGE του Λονδίνου (ΒEng – Civil Engineering) και εδώ και 35 συναπτά έτη, είναι συνέταιρος και υπεύθυνος του Τμήματος Πολιτικής Μηχανικής στο Αρχιτεκτονικό Γραφείο Βαφεάδης & Σία Ε.Π.Ε.

 

Πέραν των καθηκόντων του ως συνέταιρος και μέτοχος στην εταιρεία, ο κ. Β. ασχολείται, όπως είπε, με όλα τα θέματα που αφορούν στατικές μελέτες, αδειοδοτήσεις έργων, προσφορές (ετοιμασία εγγράφων/προδιαγραφών και αξιολογήσεις), συμβόλαια και θέματα διαχείρισης συμβολαίων (απαιτήσεις εργολάβων για αποζημιώσεις, παρατάσεις χρόνου), επιβλέψεις έργων, πιστοποιητικά πληρωμών, τελικούς λογαριασμούς έργων, διαχείριση έργων (project management) και πιστοποιήσεις για τελικές εγκρίσεις. Τα έργα που έχει εμπλακεί αφορούν μεγάλα έργα (π.χ. τα κεντρικά γραφεία της Τράπεζας Κύπρου, ξενοδοχεία κτλ.), μεσαία έργα (συμπλέγματα εξοχικών κατοικιών, πολυκατοικίες, γραφεία, στάδια) και μικρά έργα (ιδιωτικές κατοικίες και πάρκα Δημοτικών Αρχών κτλ.).

 

Διετέλεσε για 6 χρόνια (2008-2014) μέλος του Συμβουλίου Μελέτης Παρεκκλίσεων (ΣΥΜΕΠΑ) που ασχολείται με την αξιολόγηση και έγκριση αιτήσεων που αφορούν μελέτες (υφιστάμενα και υπό μελέτη) αναπτύξεων που παρεκκλίνουν από τις πρόνοιες των σχεδίων ανάπτυξης. Ο ρόλος του ΣΥΜΕΠΑ είναι να ολοκληρώνει την εξέταση τέτοιων αιτήσεων, με τη διενέργεια Δημόσιων Ακροάσεων, εάν απαιτείται και με πλήρη διαβούλευση με όλα τα ενδιαφερόμενα/επηρεαζόμενα μέρη και να ετοιμάζει τεκμηριωμένη και αιτιολογημένη Έκθεση προς το Υπουργικό Συμβούλιο. Μέρος της έκθεσης του ΣΥΜΕΠΑ προς το Υπουργικό Συμβούλιο, μπορεί να είναι και η σύσταση αντισταθμιστικών μέτρων, σε περίπτωση έγκρισης μιας κατά παρέκκλιση Άδειας. Δεχόμαστε τον κ. Β. ως εμπειρογνώμονα – Πολιτικό Μηχανικό και Αρχιτέκτονα.

 

Ο ενόρκως δηλών κατέθεσε ότι, στο βαθμό που αφορά πως το επίδικο υποστατικό δεν είχε συμπληρωθεί μέχρι την 31.12.1999, συμφωνεί με την υπό εξέταση αίτηση για αμφισβήτηση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Είχε την ευκαιρία να επισκεφθεί το επίδικο υποστατικό αρκετές φορές, να παρακαθίσει σε συναντήσεις με τα εμπλεκόμενα μέρη και να επιθεωρήσει, τόσο την κατάστασή του, όσο και τα σχέδια διαφόρων Αδειών που το αφορούν. Γνωρίζει πολύ καλά και προσωπικά τα γεγονότα τα οποία αναφέρει, από προσωπική του εμπλοκή στην υπόθεση.

 

Όπως ενημερώνεται από τον Καθ’ ου η Αίτηση 1, ο τελευταίος και η Καθ' ης η Αίτηση 2, είναι συνιδιοκτήτες του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 25/4340, Φ/Σχ. 21/540204, Τμήμα 25, Τεμάχιο 1024, Τρυπιώτης, Δήμος Λευκωσίας, Λευκωσία. Κατόπιν οδηγιών και με εξουσιοδότηση του Καθ’ ου η Αίτηση 1, την 3.11.2023, ο κ. Β. παρέλαβε από το Δήμο Λευκωσίας πιστά αντίγραφα των εγγράφων και σχεδίων που αφορούσαν το ακίνητο. Ο σχετικός με το ακίνητο φάκελος του Δήμου Λευκωσίας, φέρει αριθμό 64/1986. Στον εν λόγω φάκελο περιέχονταν, μεταξύ άλλων:

 

(α)     Άδεια Οικοδομής με αρ. 2461/97 για «Τροποποιήσεις, προσθήκες και αλλαγή χρήσης υφιστάμενης κατοικίας σε εστιατόριο», ημερομηνίας 10.10.1997, η οποία έληξε στις 19.6.2000 (η «1^η  Άδεια Οικοδομής»).

(β)     Άδεια Οικοδομής 5462/2006 για «Τροποποιήσεις/επεκτάσεις και αλλαγή χρήσης υφιστάμενου εστιατορίου σε σνακ-μπαρ (υφιστάμενο εστιατόριο IL GIARDINO) και προσθήκη υπαίθριας εστίασης», ημερομηνίας 26.10.2006, η οποία έληξε στις 18.4.2008 (η «2^η Άδεια Οικοδομής»).

(γ)     Άδεια Οικοδομής 9251/2018 για «Τροποποιήσεις/επεκτάσεις και αλλαγή χρήσης υφιστάμενου εστιατορίου σε σνακ-μπαρ και προσθήκη υπαίθριας εστίασης» ημερομηνίας 15.5.2018, η οποία έληξε στις 10.4.2021 (η «3^η Άδεια Οικοδομής»).

(δ)     Άδεια Οικοδομής 10710/2022 για «Επέκταση εξωτερικής εστίασης στο σνακ-μπαρ», ημερομηνίας 18.10.2022, η οποία λήγει στις 4.5.2025 (η «4^η Άδεια Οικοδομής»).

 

Όσον αφορά την κατάσταση του ακινήτου πριν την 1ⁿ Άδεια Οικοδομής, πέραν ενός σχεδίου (1496 Α1) με κάτοψη και όψεις που εμπεριέχεται στα σχέδια της 1^ης Άδειας Οικοδομής, δεν υπάρχουν άλλα σχέδια. Εξ’ όσων ο κ. Β. ενημερώνεται από τον Καθ’ ου η Αίτηση 1, εντός του ακινήτου υπήρχε το πατρικό του ιδίου και της αδερφής του, το οποίο ανεγέρθηκε περί το 1960. Στη συνέχεια, το 1986 ανεγέρθηκαν καταστήματα εντός του ακινήτου τα οποία είναι ανεξάρτητα με το επίδικο. Το 1997, δυνάμει της 1^ης Άδειας Οικοδομής, ανεγέρθηκε εστιατόριο περίπου 240 τετραγωνικών μέτρων κλειστού χώρου και 14 τετραγωνικών μέτρων καλυμμένης βεράντας εισόδου. Ουσιαστικά το πατρικό του Αιτητή και της Καθ' ης η Αίτηση 2, μετατράπηκε στο εστιατόριο.  Άλλαξε ριζικά και το εστιατόριο δεν αποτελούσε επέκταση της κατοικίας αλλά νέα, ουσιαστικά, οικοδομή.  Αυτό φαίνεται και από τα σχέδια της 1^ης Άδειας Οικοδομής, συγκρίνοντας το σχέδιο της υφιστάμενης κατοικίας μ’ αυτά του εστιατορίου. Οι διαφορές είναι μεγάλες και σημαντικές.

 

Ο μάρτυρας κατέθεσε ότι, με βάση τη 2^η Άδεια Οικοδομής, οι Αιτητές προχώρησαν σε εκτεταμένες δομικές και άλλες τροποποιήσεις και μετατροπές, μετατρέποντας ουσιαστικά το εστιατόριο σε σνακ - μπαρ 473 τ.μ. Έγιναν ουσιαστικές και εκτεταμένες τροποποιήσεις, κατεδαφίσεις και μετατροπές στο τότε εστιατόριο, οι οποίες αποτυπώνονται με σαφήνεια, αναλυτικά και σε λεπτομέρεια, στα αρχιτεκτονικά και στατικά σχέδια της 2^ης Άδειας Οικοδομής. Δεν πρόκειται για ανεξάρτητες προσθήκες κοντά σε υφιστάμενο κτίριο, το οποίο απλά άλλαξε η χρήση του και παρέμεινε άθικτο. Η «προσθήκη υπαίθριας εστίασης» που αναφέρεται στη 2^η Άδεια Οικοδομής, αφορά ενσωμάτωση οικοδομής στο τότε υφιστάμενο εστιατόριο, με αποτέλεσμα να δημιουργείται ένα καινούριο υποστατικό, δηλαδή το σνακ - μπαρ. Η υλοποίηση των εργασιών της 2^ης Άδειας Οικοδομής, ενσωματώνει όλες τις εργασίες της με το ήδη υφιστάμενο εστιατόριο, το οποίο μετατρέπεται σε σνακ - μπαρ. Ο κ. Β. κατέθεσε ότι, ενόψει και της έκτασης, του εύρους και της φύσης των κατεδαφίσεων, προσθηκών και μετατροπών, ο τότε μελετητής των Καθ’ ων η Αίτηση, υπέγραψε δήλωση προς την αρμόδια Αρχή όσον αφορά τους στατικούς υπολογισμούς.

 

Συγκρίνοντας τα σχέδια της 1^ης Άδειας Οικοδομής (εστιατορίου) μ’ αυτά της 2^ης Άδειας Οικοδομής (σνακ - μπαρ) και όπως έχει υλοποιηθεί μέχρι σήμερα το επίδικο, προκύπτει ότι αδειοδοτήθηκαν και υλοποιήθηκαν, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα:

 

(α)     Σημαντικές και εκτεταμένες τροποποιήσεις, με κατεδαφίσεις τοιχοποιίας, μερικές εκ των οποίων ήταν φέρουσες τοιχοποιίες και μερικές μη-φέρουσες τοιχοποιίες.

(β)     Κτίσιμο νέων τοιχοποιιών.

(γ)     Υπάρχουν και περιπτώσεις όπου, εξ’ αιτίας των δομικών επεμβάσεων που έχουν σχεδιαστεί και υλοποιηθεί στο τότε εστιατόριο, οι Αιτητές έχουν μελετήσει, σχεδιάσει και υλοποιήσει ισχυρές δομικές ενισχύσεις.

(δ)     Σε μία περίπτωση μάλιστα, κατεδαφίστηκε κατασκευή τουβλοποιίας εντός του εστιατορίου και στο κενό που δημιουργήθηκε, έχει τοποθετηθεί ενισχυτικό πλαίσιο σχήματος «Π», αποτελούμενο από μεταλλικές κολώνες και δοκό, που στερεώνεται εκατέρωθεν σε υφιστάμενες κολώνες.

(ε)     Έχει γίνει κατεδάφιση της στέγης και των κολώνων/δοκών σε ολόκληρο το τμήμα της βεράντας εισόδου του εστιατορίου IL GIARDINO για να επιτευχθεί η ενσωμάτωση/εμβολισμός της νέας οικοδομής στο τότε εστιατόριο.

(στ)   Αλλαγές και προσθήκες αποχετευτικών σωληνώσεων για τα νέα αποχωρητήρια (αποχωρητήριο αναπήρων, αποχωρητήριο γραφείου διευθυντή) και νέες γούρνες.

(ζ)     Επεμβάσεις στο εξωτερικό σύστημα αποχετεύσεων για να ενωθούν οι νέες αποχετευτικές σωληνώσεις.

 

Οι Αιτητές είχαν λάβει εστιατόριο 254 τ.μ., το μετέτρεψαν σε σνακ – μπαρ, αρχικά 473 τ.μ. και στη συνέχεια, 623 τ.μ. Πρόκειται για άλλο υποστατικό, κατά το μάρτυρα. Το οικοδόμημα που υπήρχε προηγουμένως, έχει υποστεί μεγάλες και σημαντικές επεμβάσεις, μετατροπές και προσθήκες, που επηρεάζουν ολοκληρωτικά, τόσο το στατικό φορέα, όσο και τις υπόλοιπες κατασκευές.

 

Ένσταση:

            Ένσταση εκ μέρους των Αιτητών στην κυρίως Αίτηση (στην παρούσα καλούμενοι «οι Αιτητές»), καταχωρήθηκε την 27.5.2024 και αυτή βασίζεται στο άρθρο 64Α του περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν.14/60, στα άρθρα 2 και 27 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983, Ν.23/1983, στον Κανονισμό 12 του περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού 1983 (2/1983), στα Μέρη 3, 16 και 23 των περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικών Κανονισμών του 2023, στις Αρχές του Κοινοδικαίου και του Δικαίου της Επιείκειας, στις συμφυείς και/ή γενικές εξουσίες, στη διακριτική ευχέρεια και την πρακτική του Δικαστηρίου, στη σχετική καθοδηγητική νομολογία, καθώς επίσης και στις Αρχές της Φυσικής Δικαιοσύνης. Οι συγκεκριμένοι λόγοι ένστασης είναι οι ακόλουθοι:

«1.     Ο Αιτητής κωλύεται στην καταχώρηση και προώθηση της παρούσας Αίτησης ως εκ της δικονομικής και/ή άλλης συμπεριφοράς του.

2.       Ανεξάρτητα από τους υπόλοιπους λόγους ένστασης, η παρούσα Αίτηση δεν υποβάλλεται στο κατάλληλο στάδιο της διαδικασίας.

3.       Η υπόθεση δεν βρίσκεται στο κατάλληλο στάδιο για εξέταση και απόφαση του Δικαστηρίου επί των ζητημάτων δικαιοδοσίας που εγείρονται στην παρούσα Αίτηση.

4.       Η παρούσα Αίτηση αποτελεί ακατάλληλο και/ή λανθασμένο δικονομικό διάβημα για την επιδίωξη των αιτούμενων διαταγμάτων και/ή για την επιδίωξη του κατ' ουσίαν δικονομικού αποτελέσματος των αιτούμενων θεραπειών της Αίτησης.

5.       Δεν υπάρχει το αναγκαίο δικονομικό υπόβαθρο για την επιδίωξη των αιτούμενων διαταγμάτων και/ή για την επιδίωξη του κατ' ουσίαν δικονομικού αποτελέσματος των αιτούμενων θεραπειών της Αίτησης, μέσω του δικονομικού διαβήματος που επέλεξε ο Αιτητής στην υπό κρίση αίτηση.

6.       Η νομική βάση της Αίτησης είναι ελλιπής, λανθασμένη, ανεπαρκής και/ή ακατάλληλη για να υποστηρίξει την έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων με τον τρόπο που αυτά ζητούνται και/ή γίνεται επίκληση νομοθετικών προνοιών οι οποίες δεν τυγχάνουν εφαρμογής σε σχέση με τις αιτούμενες θεραπείες.

7.       Ο Αιτητής δεν έχει καταστήσει διάδικους στη παρούσα Αίτηση όλους τους διαδίκους στην κυρίως Αίτηση - απαίτηση επί της ουσίας και/ή στην Αίτηση για προσωρινά Διατάγματα και/ή όλα τα πρόσωπα τα οποία επηρεάζονται από τυχόν έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων.

8.       Άνευ βλάβης τω υπόλοιπων λόγων ένστασης, υπό τις περιστάσεις δεν δικαιολογείται η χορήγηση των αιτούμενων διαταγμάτων.

9.       Οι ισχυρισμοί που προβάλλονται από τον Αιτητή δεν τεκμηριώνονται επαρκώς και είναι νομικά και πραγματικά ανυπόστατοι και/ή αβάσιμοι και/ή αναληθείς και/ή παραπλανητικοί και/ή αντιφατικοί.

10.     Ακόμη και αν ήθελε κριθεί ότι ευσταθούν οι ισχυρισμοί του Αιτητή, οι αιτούμενες θεραπείες της Αίτησης δεν αποτελούν τις κατάλληλες θεραπείες και/ή η κατάλληλη θεραπεία είναι η παραπομπή της υπόθεσης στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας και όχι ο αιτούμενος παραμερισμός της παρούσας υπόθεσης και ακύρωση των εκδοθέντων προσωρινών διαταγμάτων.

11.     Η καταχώρηση και προώθηση της παρούσας Αίτησης είναι κακόπιστη και/ή συνιστά κατάχρηση της Δικαστικής διαδικασίας.

12.     Το ισοζύγιο των πιθανών επιπτώσεων κλίνει σαφέστατα υπέρ της απόρριψης της Αίτησης.

13.     Το ισοζύγιο της ευχέρειας κλίνει σαφέστατα υπέρ της απόρριψης της Αίτησης.

14.     Η έκδοση οποιουδήποτε εκ των αιτούμενων διαταγμάτων δεν εξυπηρετεί το συμφέρον της δικαιοσύνης.»

 

Η ένσταση συνοδεύεται από δύο ένορκες δηλώσεις. Η πρώτη ένορκος δήλωση είναι του κ. Χ. Κ., από τη Λευκωσία. Ο ενόρκως δηλών λέγει ότι, από την 13.9.2023, είναι ο Γενικός Εκτελεστικός Διευθυντής της Αιτήτριας εταιρείας και είναι πλήρως εξουσιοδοτημένος από την Αιτήτρια να προβεί στη δήλωση του.

 

Στα πλαίσια της παρούσας υπόθεσης, είχε προβεί σε ένορκη δήλωση ημερομηνίας 24.1.2024 προς υποστήριξην της αίτησης των Αιτητών ημερομηνίας 27.1.2024 για προσωρινά Διατάγματα, η οποία επίσης υποστηρίζεται από ένορκο δήλωση του Πολιτικού Μηχανικού κ. Β. Β., ημερομηνίας 24.1.2024 και υιοθετεί τις δύο ένορκες δηλώσεις. Οποιεσδήποτε αναφορές σε γεγονότα και έγγραφα που προηγούνται του διορισμού του ως Γενικός Διευθυντής, γίνονται με βάση την πληροφόρηση που έλαβε από την κα. Μ.Σ., η οποία είχε διατελέσει Διευθύντρια της Αιτήτριας εταιρείας από το έτος 2004 και παραμένει μέχρι σήμερα μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της εταιρείας.

 

Ο κ. Κ. λέγει ότι, ο Καθ’ ου η Αίτηση 1, κωλύεται στην καταχώρηση και προώθηση της παρούσας αίτησης ως εκ της δικονομικής και άλλης συμπεριφοράς του, για λόγους τους οποίους καταγράφει:

 

(α)     Την 22.3.2024, οι Καθ’ ων η Αίτηση είχαν καταχωρήσει ένσταση στην αίτηση ημερομηνίας 27.1.2024 για προσωρινά Διατάγματα και με σκοπό την ακύρωση των μονομερώς εκδοθέντων Διαταγμάτων, είχαν προβάλει ως υπ’ αρ. 2 λόγο ένστασης, τα ίδια ζητήματα έλλειψης δικαιοδοσίας, βασιζόμενοι στους ίδιους ισχυρισμούς που προβάλλονται στην υπό εξέταση αίτηση, με την οποία επιδιώκουν, μεταξύ άλλων, ακύρωση των προσωρινών Διαταγμάτων.

(β)     Ούτε ο Καθ’ ου η Αίτηση 1, ούτε η Καθ’ ης η Αίτηση 2, έχουν καταχωρήσει μέχρι σήμερα Απάντηση στην υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο υπόθεση.

 

Περαιτέρω, εφόσον οι Καθ’ ων η Αίτηση δεν έχουν καταχωρήσει μέχρι σήμερα Απάντηση και δεν έχουν συμπληρωθεί τα δικόγραφα, η υπό εξέταση αίτηση δεν υποβάλλεται στο κατάλληλο στάδιο της διαδικασίας. Έτι περαιτέρω, η υπό εξέταση αίτηση αποτελεί ακατάλληλο και λανθασμένο δικονομικό διάβημα για την επιδίωξη των αιτούμενων Διαταγμάτων και για την επιδίωξη του κατ' ουσίαν δικονομικού αποτελέσματος των αιτούμενων θεραπειών. Επίσης, η νομική βάση της αίτησης είναι ελλιπής, λανθασμένη, ανεπαρκής και ακατάλληλη για να υποστηρίξει την έκδοση των αιτούμενων Διαταγμάτων και γίνεται επίκληση νομοθετικών προνοιών οι οποίες δεν τυγχάνουν εφαρμογής σε σχέση με τις αιτούμενες θεραπείες. Ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 δεν έχει καταστήσει διάδικους στην υπό εξέταση αίτηση, όλους τους διαδίκους της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο υπόθεσης, ήτοι την Καθ’ ης η Αίτηση 3, η οποία είναι επίσης Καθ’ ης η Αίτηση στην αίτηση για προσωρινά Διατάγματα, εναντίον της έχουν οριστικοποιηθεί τα προσωρινά Διατάγματα και είναι πρόσωπο το οποίο επηρεάζεται από τυχόν έκδοση των αιτούμενων Διαταγμάτων στην υπό εξέταση αίτηση και έχει δικαίωμα να ακουστεί.

 

Είναι η θέση του ενόρκως δηλούντα ότι, υπό τις περιστάσεις δεν δικαιολογείται η χορήγηση των αιτούμενων Διαταγμάτων, για τους λόγους που αναφέρει. Η κυρίως Αίτηση αφορά την αξίωση διαφόρων ποσών από την πρώην, πλέον, ενοικιάστρια εταιρεία, εναντίον των ιδιοκτητών του επίδικου ακινήτου και Διαταγμάτων που αφορούν την εγγυητική  επιστολή από την Καθ’ ης η Αίτηση 3. Η Εγγυητική Επιστολή είχε εκδοθεί το έτος 2018 προς εξασφάλισην των υποχρεώσεων της ενοικιάστριας εταιρείας έναντι των ιδιοκτητών, οι οποίες προκύπτουν από την ενοικίαση του επίδικου ακινήτου.

 

Στις 3.12.2004, οι Αιτητές είχαν συνάψει με τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, συμφωνία ενοικίασης του επίδικου ακινήτου. Κατά το χρόνο σύναψης της συμφωνίας, επί του ακινήτου υπήρχε παλαιά, πετρόκτιστη οικοδομή, η οποία είχε ολοκληρωθεί πολύ πριν την 31.12.1999, τη δεκαετία του 1960, καθώς και επιπρόσθετα οικοδομήματα εφαπτόμενα επί της εν λόγω πετρόκτιστης οικοδομής, τα οποία είχαν ανεγερθεί από προηγούμενους ενοικιαστές του ακινήτου, οι οποίοι χρησιμοποιούσαν το σύνολο των οικοδομημάτων επί του Τεμαχίου για τη διεξαγωγή επιχείρησης εστιατορίου με την επωνυμία «IL GIARDINO RESTAURANT» και πριν το έτος 1999. Όπως προκύπτει από την παράγραφο 16 της ενόρκου δηλώσεως του Καθ’ ου η Αίτηση 1, οι εργασίες μετατροπής της παλαιάς, πετρόκτιστης οικοδομής σε εστιατόριο, από τους προηγούμενους ενοικιαστές, είχαν γίνει περί το έτος 1997.

 

Ως εκ των ανωτέρω, όλα τα οικοδομήματα επί του ακινήτου, που ενοικίασαν οι Αιτητές βάσει της πιο πάνω συμφωνίας, είχαν ήδη συμπληρωθεί πριν από την 31.12.1999. Δηλαδή, κατά το χρόνο σύναψης της συμφωνίας, το ακίνητο ήταν ενοικιοστασιακό. Εξ’ όσων ο μάρτυρας τυγχάνει νομικής συμβουλής, σημασία έχει εάν κατά το χρόνο σύναψης της πρώτης ενοικίασης, το ακίνητο είχε συμπληρωθεί πριν την 31.12.1999 και εάν ήταν υπό ή προς ενοικίαση πριν την 31.12.1999. Η θέση του Καθ’ ου η Αίτηση 1, είναι ότι ένα ακίνητο δυνατόν να εμπίπτει στο Ενοικιοστάσιο για κάποια χρόνια και μετά να μην εμπίπτει, αναλόγως μετατροπών, προσθηκών, τροποποιήσεων, αλλαγής χρήσης κτλ., κάτι που ο ίδιος απορρίπτει. Έστω και εάν έτσι είχαν τα πράγματα όμως, παρά τις προσθήκες και μετατροπές, πρόκειται ουσιαστικά για το ίδιο ακίνητο και για την ίδια ενοικίαση.

 

Ο μάρτυρας πληροφορείται από την Αρχιτέκτονα κα. Χ. και τον Πολιτικό Μηχανικό κ. Β., ότι κατά το χρόνο σύναψης της πρώτης συμφωνίας, τα οικοδομήματα επί του ακινήτου ήταν συνολικά 286 τ.μ., ως έχει υπολογιστεί από τον κ. Β. βάσει των αρχιτεκτονικών σχεδίων που αποτελούν το Τεκμήριο ΠΒ1 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Β. ημερομηνίας 20.3.2024 και όχι 254 τ.μ., όπως λανθασμένα και παραπλανητικά αναφέρεται στις παραγράφους 16 και 17 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Ε. ημερομηνίας 20.3.2024. Σχετικά με τον ως άνω υπολογισμό, γίνεται παραπομπή στην ένορκο δήλωση του κ. Βαρνάβα.

 

Περαιτέρω, σε σχέση με τους προηγούμενους ενοικιαστές οι οποίοι είχαν προβεί στις εργασίες μετατροπής της παλαιάς, πετρόκτιστης οικοδομής σε εστιατόριο, περί το έτος 1997, ο κ. Κ. πληροφορείται από τη διευθύντρια των Αιτητών, κα. Μ.Σ., ότι το ακίνητο ενοικιαζόταν στην εταιρεία Α. ΙΩΣΗΦΙΔΗΣ & ΥΙΟΙ ΛΙΜΙΤΕΔ, η οποία λειτουργούσε σ’ αυτό επιχείρηση εστιατορίου με την εμπορική επωνυμία «ILL GIARDINO RESTAURANT» και το ακίνητο δεν χρησιμοποιείτο από τους ιδιοκτήτες του δηλαδή τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, από πριν το τέλος του 1999.

 

Προς υποστήριξην των πιο πάνω, από το Μητρώο Εταιρειών προκύπτει ότι πρόκειται για εγγεγραμμένη εμπορική επωνυμία με αρ. ΕΕ 16992, η οποία ενεγράφη το έτος 1997, με διεύθυνση στο επίδικο ακίνητο, ήτοι την οδό Μυκάλης 12, 1065 Λευκωσία ως είχε τότε πριν την μετονομασία της σε οδό Γιάννη Κρανιδιώτη. Ο ιδιοκτήτης της εν λόγω εμπορικής επωνυμίας είναι η εταιρεία Α. ΙΩΣΗΦΙΔΗΣ & ΥΙΟΙ ΛΙΜΙΤΕΔ. Κατόπιν έρευνας των δικηγόρων των Αιτητών στο Μητρώο Εταιρειών, προκύπτει ότι πρόκειται για εταιρεία η οποία ενεγράφη το έτος 1996, με διεύθυνση στο επίδικο ακίνητο ήτοι τη συμβολή της Λεωφόρου Σάντα Ρόζα (ως είχε πριν την μετονομασία της σε Λεωφόρο Σπύρου Κυπριανού) και οδό Μυκάλης 12, (ως είχε πριν την μετονομασία της σε οδό Γιάννη Κρανιδιώτη), 1065 Λευκωσία.

 

Στην πρώτη συμφωνία καταγράφεται μεταξύ άλλων, ότι:

 

(α)     Ουδεμία τροποποίηση, προσθήκη ή επισκευή στο μίσθιο επιτρέπεται χωρίς την προηγούμενη συγκατάθεση των Ιδιοκτητών. Οι ιδιοκτήτες εγκρίνουν επιπρόσθετο κτίσιμο καλυμμένου χώρου μέχρι 120 τ.μ. (όρος 7).

(β)     Οι Ενοικιαστές αναλαμβάνουν υποχρέωση όπως επιβλέπουν και συντηρούν με δικά τους έξοδα τη μόνωση της οροφής του μίσθιου εκτός της φυσικής φθοράς που είναι ευθύνη των ιδιοκτητών. Εις περίπτωσην ζημιάς εμπορευμάτων ή άλλης ζημιάς εντός του μίσθιου, οι ιδιοκτήτες δεν φέρουν οιανδήποτε ευθύνη έναντι των ενοικιαστών (όρος 13).

(γ)     Οι Ενοικιαστές οφείλουν να διατηρούν το μίσθιο σε καλή κατάσταση και να επιτρέπουν στους ιδιοκτήτες να το επιθεωρούν περιοδικά σε λογικές ώρες των εργάσιμων ημερών (όρος 16).

 

Την 26.10.2006, εκδόθηκε η Άδεια Οικοδομής αρ. 5482 για τη διενέργεια εργασιών τροποποίησης, επεκτάσεων και αλλαγή χρήσης υφιστάμενου εστιατορίου σε σνακ – μπαρ και προσθήκη υπαίθριας εστίασης. Ο ενόρκως δηλών παραπέμπει στο Τεκμήριο ΠΒ2 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Β., ημερομηνίας 20.3.2024. Η εν λόγω Άδεια Οικοδομής εκδόθηκε κατόπιν αιτήσεως η οποία υποβλήθηκε από τους ιδιοκτήτες του ακινήτου για τη διενέργεια των εν λόγω εργασιών, βάσει του όρου 7 της πρώτης συμφωνίας, ως είχε ζητηθεί από την Αιτήτρια εταιρεία. Εξ’ όσων πληροφορείται από τους Μ.Σ., Χ. και Β., η εν λόγω Άδεια Οικοδομής αφορούσε τις ακόλουθες εργασίες:

(α)     Κατεδάφιση του στεγάστρου εισόδου.

(β)     Αφαίρεση ορισμένων τοίχων για σκοπούς διαφοροποίησης κουφωμάτων.

(γ)     Σημειακή αποκατάσταση - ενίσχυση της φέρουσας ικανότητας της παλαιάς οικοδομής στα σημεία όπου αφαιρέθηκαν φέρουσες τοιχοποιίες.

(δ)     Προσθήκη δύο νέων χώρων υγιεινής (ο ένας για ΑΜΕΑ βάσει απαίτησης νομοθεσίας) και νέας γούρνας σε νέο πάγκο κουζίνας, με τις απαραίτητες τροποποιήσεις στο αποχετευτικό δίκτυο.

(ε)     Ανακαίνιση του χώρου έτσι ώστε να εξυπηρετεί τις νέες ανάγκες του σνακ – μπαρ.

(στ)   Επέκταση υφιστάμενων εσωτερικών χώρων με κατασκευή πλάκας οπλισμένου σκυροδέματος, τοίχους και τζαμαρίες.

(ζ)     Προσθήκη σκέπαστρου εξωτερικού χώρου αποτελούμενο από μεταλλικές δοκούς και υλικό σκίασης lexan.

 

Ως εκ των ανωτέρω, από τις εν λόγω εργασίες, το εμβαδόν των εσωτερικών και εξωτερικών καλυμμένων χώρων των οικοδομών επί του ακινήτου, αυξήθηκε κατά 187 τ.μ. (δηλαδή από 286 τ.μ. σε 473) και όχι κατά 219 τ.μ., όπως λανθασμένα και παραπλανητικά αναφέρεται στην παράγραφο 17 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Ε. ημερομηνίας 20.3.2024. Ο μάρτυρας δηλώνει πως τυγχάνει νομικής συμβουλής ότι, το γεγονός ότι οι εργασίες αυτές έλαβαν χώραν μεταγενέστερα της 31.12.1999, δεν συνιστά λόγο, είτε από μόνο του, είτε άλλως πως, για να εκπίπτει η παρούσα υπόθεση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, για τους εξής λόγους:

(α)     Ως εκ της φύσεως των εν λόγω εργασιών, ήτοι αυτές αφορούσαν αντικατάσταση υφιστάμενου σκέπαστρου, προσθήκες, μετατροπές, εργασίες αποκατάστασης - ενίσχυσης και εργασίες ανακαίνισης, καθώς και εργασίες αναγκαίες βάσει Νόμου για αποχωρητήριο ΑΜΕΑ, όλες επί υφιστάμενων οικοδομών (οι οποίες υφιστάμενες οικοδομές είχαν συμπληρωθεί πριν την 31.12.1999), καθώς και εργασίες κάλυψης του εξωτερικού χώρου με σκέπαστρο, σε συνέχεια των εν λόγω υφιστάμενων οικοδομών και σε αντικατάσταση του σκέπαστρου.

(β)     Βάσει των πιο πάνω, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι η επίδικη διαφορά προκύπτει από την ενοικίαση ακινήτου το οποίο συμπληρώθηκε μετά την 31.12.1999. Ούτε μπορεί να θεωρηθεί ότι οι μέχρι τότε υφιστάμενες οικοδομές (οι οποίες είχαν συμπληρωθεί και ήταν υπό ενοικίαση πριν την 31.12.1999), τέθηκαν εκτός της έννοιας του ενοικιοστασιακού ακινήτου, όταν έγιναν σ’ αυτές οι εν λόγω εργασίες μετά την 31.12.1999. Ούτε μπορεί να θεωρηθεί ότι «μετά την μετατροπή πρόκειται για άλλο υποστατικό», όπως λανθασμένα και παραπλανητικά αναφέρεται στην παράγραφο 24 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Ε., ημερομηνίας 20.3.2024.

(γ)     Δεν υπογράφτηκε νέα συμφωνία ενοικίασης αναφορικά με τις προσθήκες - μετατροπές, ούτε αυξήθηκε το ενοίκιο συνεπεία αυτών. Η ενοικίαση των μέχρι τότε υφιστάμενων οικοδομών και των εν λόγω προσθηκών – μετατροπών, ήταν ενιαία, βάσει ενός ενοικιαστηρίου εγγράφου, ήτοι της πρώτης συμφωνίας. Η ενοικίαση του ακινήτου άρχισε πριν την οποιαδήποτε αλλαγή ή τροποποίηση στο ακίνητο, η οποία να είχε λάβει χώραν μεταγενέστερα της 31.12.2009 [αντιλαμβάνομαι η αναφορά είναι στο έτος 1999].

(δ)     Οι προσθήκες - μετατροπές επί των μέχρι τότε υφιστάμενων οικοδομών, έγιναν από την ενοικιάστρια εταιρεία, με τη γνώση και συγκατάθεση των ιδιοκτητών και στα πλαίσια Άδειας Οικοδομής, επί του ενοικιαζόμενου ακινήτου το οποίο αποτελούσε το αντικείμενο της πρώτης συμφωνίας και βάσει συμβατικού όρου αυτής.

(ε)     Οι αξιώσεις της Αιτήτριας στην παρούσα υπόθεση, δεν προκύπτουν από ζητήματα που αφορούν τις εν λόγω προσθήκες - μετατροπές.

(στ)   Η Εγγυητική Επιστολή, η οποία αποτελεί το αντικείμενο των αιτούμενων θεραπειών της παρούσας υπόθεσης, αφορά την ενοικίαση στο σύνολο της και δεν συνδέεται με το γεγονός ότι έλαβαν χώραν οι εν λόγω προσθήκες - μετατροπές.

 

Για τους ίδιους λόγους ως ανωτέρω, το γεγονός ότι υπήρξε αλλαγή χρήσης από εστιατόριο σε σνακ – μπαρ, δεν συνιστά λόγο, είτε από μόνος του είτε άλλως πως, ώστε να μπορεί να θεωρηθεί ότι οι υφιστάμενες οικοδομές ως διαμορφώθηκαν μετά τις εν λόγω προσθήκες - μετατροπές, τέθηκαν εκτός της έννοιας του ενοικιοστασιακού ακινήτου.

 

Ο μάρτυρας συνεχίζει και λέγει ότι την 7.10.2010, δηλαδή πέραν των 3 μηνών πριν τη λήξη της αρχικής περιόδου συμβατικής ενοικίασης (31.1.2011), η Αιτήτρια εταιρεία ενημέρωσε εγγράφως τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, με επιστολή της ημερομηνίας 7.10.2010, ότι ασκεί το δικαίωμα της για ανανέωση για περαιτέρω 2 έτη από 1.2.2011, δηλαδή μέχρι 31.1.2013, ως προνοείτο στον όρο 3 της πρώτης συμφωνίας. Κατά τη λήξη της ανανέωσης των 2 ετών, δηλαδή την 31.1.2013, η Αιτήτρια παρέμεινε στο υποστατικό και συνέχισε να καταβάλλει ενοίκιο ποσού €8.419,98 μηνιαίως. Από την 1.2.2013, η Αιτήτρια κατέστη θέσμια ενοικιάστρια.

 

Μετά την παρέλευση 5 ½  και πλέον ετών και συγκεκριμένα την 31.8.2018, η Αιτήτρια σύναψε δεύτερη συμφωνία με τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, στην οποία καταγράφονται μεταξύ άλλων τα ακόλουθα:

 

(α)     Οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 και η Αιτήτρια, είχαν υπογράψει συμφωνία ενοικίασης ημερομηνίας 3.12.2004.

(β)     Το ακίνητο κατεχόταν από την Αιτήτρια μέχρι τότε.

(γ)     Το ενοίκιο που καταβαλλόταν έως 31.7.2022, ήταν €8.420 μηνιαίως.

(δ)     Το ενοίκιο συμφωνήθηκε σε €9.683 μηνιαίως από 1.8.2022 μέχρι 31.07.2026.

(ε)     Το ενοίκιο συμφωνήθηκε σε €11.135 μηνιαίως από 1.8.2026.

(στ)   Η ενοικίαση θα συνεχιζόταν μέχρι την 1.8.2030.

(ζ)     Οι προσωπικές εγγυήσεις των μετόχων, ακυρώθηκαν και αντικαταστάθηκαν με Τραπεζική Εγγύηση, η οποία θα ίσχυε μέχρι την παράδοση της κατοχής του ακινήτου.

 

Ο κ. Κ. κατέθεσε περαιτέρω ότι, αναφερόταν ρητά στο προοίμιο της δεύτερης συμφωνίας πως αυτή ήταν συμπληρωματική της πρώτης συμφωνίας, η οποία, μαζί με την περίοδο ανανέωσης της, είχε λήξει κατά το χρόνο υπογραφής της δεύτερης συμφωνίας και η Αιτήτρια συνέχιζε να κατέχει και να χρησιμοποιεί το ακίνητο.

 

Είναι η θέση του πως, βάσει των ανωτέρω περιστάσεων, παρά την υπογραφή της δεύτερης συμφωνίας, η Αιτήτρια ουδέποτε απώλεσε νομικά ή φυσικά ή με οποιοδήποτε τρόπο, την ιδιότητα της θέσμιας ενοικιάστριας, καθότι είχε διατηρήσει κατά πάντα χρόνο, κατοχή και χρήση του υποστατικού μετά που είχε καταστεί θέσμια ενοικιάστρια και η δεύτερη συμφωνία δεν αποτελούσε νέα ενοικίαση και ως εκ τούτου,  ήταν άκυρη.

 

Την 15.5.2018, εκδόθηκε η Άδεια Οικοδομής αρ. 9251. Σχετικό είναι το Τεκμήριο ΠΒ3 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Β., ημερομηνίας 20.3.2024. Η εν λόγω Άδεια Οικοδομής, εκδόθηκε κατόπιν αιτήσεως η οποία υποβλήθηκε από τους ιδιοκτήτες του ακινήτου, ως είχε ζητηθεί από την Αιτήτρια εταιρεία. Εξ’ όσων ο ενόρκως δηλών πληροφορείται από τους Μ.Σ., Χ. και Β., η εν λόγω Άδεια Οικοδομής αφορούσε αλλαγή χρήσης και εξαγορά χώρων στάθμευσης και όχι την εκτέλεση οποιωνδήποτε εργασιών. Ως εκ τούτου, τα γεγονότα που αφορούν την έκδοση της εν λόγω Άδειας Οικοδομής, δεν επηρεάζουν το κατά πόσον το επίδικο ακίνητο εμπίπτει εντός της έννοιας του ενοικιοστασιακού ακινήτου. Το γεγονός ότι εκδόθηκε η εν λόγω Άδεια Οικοδομής μεταγενέστερα της 31.12.1999, δεν συνιστά λόγο, είτε από μόνος του είτε άλλως πως, για να εκπίπτει η παρούσα υπόθεση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, για τους εξής λόγους:

 

(α)     Ως εκ της φύσεως της εν λόγω Άδειας Οικοδομής, ήτοι δεν αφορούσε την εκτέλεση οποιωνδήποτε εργασιών.

(β)     Βάσει των πιο πάνω, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι η επίδικη διαφορά προκύπτει από την ενοικίαση ακινήτου το οποίο συμπληρώθηκε μετά την 31.12.1999. Ούτε μπορεί να θεωρηθεί ότι οι μέχρι τότε υφιστάμενες οικοδομές τέθηκαν εκτός της έννοιας του ενοικιοστασιακού ακινήτου, όταν έγινε αλλαγή χρήσης και εξαγορά χώρων στάθμευσης μετά την 31.12.1999.

(γ)     Δεν υπογράφτηκε νέα συμφωνία ενοικίασης αναφορικά με τις εργασίες επί των υφιστάμενων οικοδομών, ούτε αυξήθηκε το ενοίκιο συνεπεία αυτών.

(δ)     Η αλλαγή χρήσης και εξαγορά χώρων στάθμευσης έγιναν από την ενοικιάστρια εταιρεία, με τη γνώση και συγκατάθεση των ιδιοκτητών και στα πλαίσια Άδειας Οικοδομής, επί του ενοικιαζόμενου ακινήτου.

(ε)     Οι αξιώσεις της Αιτήτριας στην παρούσα υπόθεση, δεν προκύπτουν από ζητήματα που αφορούν την αλλαγή χρήσης και εξαγορά χώρων στάθμευσης.

(στ)   Η Εγγυητική Επιστολή, η οποία αποτελεί το αντικείμενο των αιτούμενων θεραπειών της παρούσας υπόθεσης, αφορά την ενοικίαση στο σύνολο της και δεν συνδέεται με το γεγονός ότι έγινε αλλαγή χρήσης και εξαγορά χώρων στάθμευσης.

 

Για τους ίδιους λόγους ως ανωτέρω, το γεγονός ότι έγινε αλλαγή χρήσης και εξαγορά χώρων στάθμευσης, δεν συνιστά λόγο, είτε από μόνος του είτε άλλως πως, ώστε να μπορεί να θεωρηθεί ότι οι υφιστάμενες οικοδομές τέθηκαν εκτός της έννοιας του ενοικιοστασιακού ακινήτου.

 

Την 18.10.2022, εκδόθηκε η Άδεια Οικοδομής αρ. 10710. Σχετικό είναι το Τεκμήριο ΠΒ4 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Β., ημερομηνίας 20.3.2024. Η εν λόγω Άδεια Οικοδομής, εκδόθηκε κατόπιν αιτήσεως η οποία υποβλήθηκε από τους ιδιοκτήτες του ακινήτου, ως είχε ζητηθεί από την Αιτήτρια. Εξ’ όσων ο μάρτυρας πληροφορείται από τους Μ.Σ., Χ. και Β., η εν λόγω Άδεια Οικοδομής αφορούσε την αδειοδότηση αύξησης του εξωτερικού χώρου εστίασης κατά 152 τ.μ. και προσθήκη εξωτερικής τέντας για κάλυψη του. Το γεγονός ότι οι εργασίες αυτές έλαβαν χώραν μεταγενέστερα της 31.12.1999, δεν συνιστά λόγο, είτε από μόνος του είτε άλλως πως, για να εκπίπτει η παρούσα υπόθεση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, για τους εξής λόγους:

 

(α)     Ως εκ της φύσεως των εν λόγω εργασιών, ήτοι αυτές αφορούσαν προσθήκη εξωτερικής τέντας.

(β)     Βάσει των πιο πάνω, δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι η επίδικη διαφορά προκύπτει από την ενοικίαση ακινήτου το οποίο συμπληρώθηκε μετά την 31.12.1999. Ούτε μπορεί να θεωρηθεί ότι οι μέχρι τότε υφιστάμενες οικοδομές (οι οποίες είχαν συμπληρωθεί και ήταν υπό ενοικίαση πριν την 31.12.1999), τέθηκαν εκτός της έννοιας του ενοικιοστασιακού ακινήτου, όταν έγιναν σ’ αυτές οι εν λόγω εργασίες μετά την 31.12.1999.

(γ)     Δεν υπογράφτηκε νέα συμφωνία ενοικίασης αναφορικά με τις προσθήκες, ούτε αυξήθηκε το ενοίκιο συνεπεία αυτών. Η ενοικίαση των μέχρι τότε υφιστάμενων οικοδομών και των εν λόγω προσθηκών, ήταν ενιαία. Η ενοικίαση του ακινήτου άρχισε πριν την οποιαδήποτε αλλαγή ή τροποποίηση στο ακίνητο, η οποία να είχε λάβει χώραν μεταγενέστερα της 31.12.2009 [αντιλαμβάνονται ότι η αναφορά είναι στο έτος 1999].

(δ)     Οι προσθήκες έγιναν από την ενοικιάστρια εταιρεία με τη γνώση και συγκατάθεση των ιδιοκτητών και στα πλαίσια Άδειας Οικοδομής.

(ε)     Οι αξιώσεις της Αιτήτριας στην παρούσα υπόθεση, δεν προκύπτουν από ζητήματα που αφορούν τις εν λόγω προσθήκες.

(στ)   Η Εγγυητική Επιστολή, η οποία αποτελεί το αντικείμενο των αιτούμενων θεραπειών της παρούσας υπόθεσης, αφορά την ενοικίαση στο σύνολο της και δεν συνδέεται με το γεγονός ότι έλαβαν χώραν οι εν λόγω προσθήκες.

 

Για τους ίδιους λόγους ως ανωτέρω, η προσθήκη εξωτερικής τέντας, δεν συνιστά λόγο, είτε από μόνος του είτε άλλως πως, ώστε να μπορεί να θεωρηθεί ότι οι υφιστάμενες οικοδομές ως διαμορφώθηκαν μετά την εν λόγω προσθήκη, τέθηκαν εκτός της έννοιας του ενοικιοστασιακού ακινήτου.

 

Ο ενόρκως δηλών υποστήριξε ότι η δεύτερη συμφωνία είναι άκυρη, καθότι η Αιτήτρια είχε ήδη καταστεί θέσμια ενοικιάστρια και δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι η ενοικίαση κατέστη εκ νέου συμβατική. Ο δε τερματισμός της ενοικίασης μέσω της επιστολής ημερομηνίας 26.1.2024, είναι απόλυτα νόμιμος και εντός των πλαισίων της σχετικής Νομοθεσίας περί Ενοικιοστασίου. Οι ισχυρισμοί του Καθ’ ου η Αίτηση 1, περί αύξησης των τετραγωνικών μέτρων, τίθενται με τρόπο ασαφή και παραπλανητικό, εφόσον οι εσωτερικοί χώροι αυξήθηκαν κατά 109 τ.μ. και οι καλυμμένοι εξωτερικοί χώροι αυξήθηκαν κατά 236 τ.μ., δηλαδή αύξηση κατά 100 τ.μ. λόγω προσθήκης σκέπαστρου και μείωση κατά 16 τ.μ. λόγω κατεδάφισης υφιστάμενου στεγάστρου και αύξηση κατά 152 τ.μ. λόγω αύξησης του εξωτερικού χώρου εστίασης και κάλυψης του με εξωτερική τέντα, δηλαδή το μεγαλύτερο μέρος της αύξησης τετραγωνικών μέτρων αφορούσε σκέπαστρα εξωτερικών χώρων. Ακόμη και αν ήθελε κριθεί ότι ευσταθούν οι ισχυρισμοί του Καθ’ ου η Αίτηση 1, η κατάλληλη θεραπεία θα ήταν η παραπομπή της υπόθεσης, καθώς και των Διαταγμάτων που έχουν εκδοθεί, στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας και όχι η απόρριψη της Αίτησης και των Διαταγμάτων που έχουν εκδοθεί.

 

Η δε καταχώρηση και προώθηση της υπό εξέταση αίτησης, είναι κακόπιστη και συνιστά κατάχρηση της Δικαστικής διαδικασίας, ενόψει του συνόλου των περιστάσεων της υπόθεσης και της μέχρι σήμερα δικονομικής συμπεριφοράς των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2. Το ισοζύγιο των πιθανών επιπτώσεων, κλίνει σαφέστατα υπέρ της απόρριψης της υπό εξέταση αίτησης. Σε περίπτωση έκδοσης του αιτούμενου Διατάγματος ακύρωσης των μονομερώς εκδοθέντων προσωρινών Διαταγμάτων, είναι βέβαιο ότι οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 θα υλοποιήσουν την ήδη εκφρασθείσα πρόθεση τους να εξαργυρώσουν την Εγγυητική Επιστολή, διαδικασία η οποία εκ των πραγμάτων μπορεί να γίνει με μεγαλύτερη ευκολία και ταχύτητα από την εξασφάλιση νέου απαγορευτικού Διατάγματος από το Δικαστήριο. Ως εκ τούτου, εκ των πραγμάτων θα καταστεί άνευ αντικειμένου η οποιαδήποτε προσπάθεια της Αιτήτριας να προστατεύσει τα συμφέροντα της και να προωθήσει αποτελεσματικά τις αξιώσεις της ενώπιον του Δικαστηρίου για επιστροφή της Εγγυητικής.

 

Είναι η θέση του μάρτυρα ακόμα, ότι βάσει των όσων αναφέρονται και των περιστάσεων της υπόθεσης, το ισοζύγιο της ευχέρειας κλίνει σαφέστατα υπέρ της απόρριψης της υπό εξέταση αίτησης και ότι η έκδοση οποιουδήποτε εκ των αιτούμενων Διαταγμάτων, δεν εξυπηρετεί το συμφέρον της δικαιοσύνης. Είναι δίκαιο και εύλογο όπως το Δικαστήριο ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια προς απόρριψην της αίτησης. Ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 και αιτών, απέτυχε να αποδείξει ότι ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις για την εξέταση του ζητήματος της δικαιοδοσίας στο παρόν στάδιο και ότι ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις έκδοσης οποιουδήποτε εκ των αιτούμενων Διαταγμάτων και το συμφέρον της Δικαιοσύνης επιβάλλει τη μη έγκριση της υπό εξέταση αίτησης.

 

Η δεύτερη ένορκος δήλωση η οποία συνοδεύει την ένσταση, είναι του κ. Β. Β., από τη Λευκωσία. Ο ενόρκως δηλών είναι Πολιτικός Μηχανικός, εγγεγραμμένος στο μητρώο του Ε.Τ.Ε.Κ. με αρ. 89484, απόφοιτος του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου, με εμπειρία 20 ετών σε στατικές και άλλες μελέτες που αφορούν εργασίες Πολιτικού Μηχανικού. Δεχόμαστε τον κ. Βαρνάβα ως εμπειρογνώμονα – Πολιτικό Μηχανικό.

 

Στα πλαίσια της παρούσας υπόθεσης, είχε προβεί σε ένορκο δήλωση ημερομηνίας 24.1.2024, προς περαιτέρω υποστήριξη της αίτησης της Αιτήτριας ημερομηνίας 27.1.2024, για προσωρινά Διατάγματα και υιοθετεί και επαναλαμβάνει τα όσα καταγράφονται σ’ αυτήν. Οποιεσδήποτε αναφορές στην παρούσα ένορκο δήλωση σε εργασίες επί του επίδικου ακινήτου, Άδειες Οικοδομής και Αρχιτεκτονικά σχέδια, γίνονται κατόπιν επί τόπου επισκέψεων του μάρτυρα στο επίδικο ακίνητο, μελέτης των αναφερόμενων εγγράφων και κατόπιν πληροφόρησης που έλαβε από την Αρχιτέκτονα κα. Ν. Χρ.

 

Εξ’ όσων πληροφορείται από τον κ. Κ., στις 3.12.2004, η Αιτήτρια είχε συνάψει με τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, συμφωνία ενοικίασης του εν λόγω ακινήτου και κατά το χρόνο σύναψης της ενοικίασης, επί του επίδικου ακινήτου υπήρχε παλαιά, πετρόκτιστη οικοδομή, η οποία είχε ολοκληρωθεί πολύ πριν την 31.12.1999, συγκεκριμένα τη δεκαετία του ’60, καθώς και επιπρόσθετα οικοδομήματα εφαπτόμενα επί της εν λόγω πετρόκτιστης οικοδομής, τα οποία είχαν ανεγερθεί από προηγούμενους ενοικιαστές του ακινήτου πριν το έτος 1999. Όπως προκύπτει από την παράγραφο 16 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Ε., ημερομηνίας 20.3.2024, οι εργασίες μετατροπής της παλαιάς, πετρόκτιστης οικοδομής σε εστιατόριο, από τους προηγούμενους ενοικιαστές, είχαν γίνει περί το έτος 1997. Ως εκ των ανωτέρω, όλα τα οικοδομήματα επί του ακινήτου, που ενοικίασε η Αιτήτρια βάσει της πρώτης συμφωνίας, είχαν ήδη συμπληρωθεί πριν από την 31.12.1999.

 

Ο κ. Β. προέβη σε υπολογισμό του εμβαδού των οικοδομημάτων επί του επίδικου ακινήτου, ως είχαν κατά τον χρόνο σύναψης της πρώτης συμφωνίας, βάσει των αρχιτεκτονικών σχεδίων που αποτελούν το Τεκμήριο ΠΒ1 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Β., ημερομηνίας 20.3.2024. Βάσει του δικού του υπολογισμού, τα οικοδομήματα επί του επίδικου ακινήτου ως είχαν κατά το χρόνο σύναψης της πρώτης συμφωνίας, είχαν εμβαδό συνολικά 286 τ.μ. και όχι 254 τ.μ., όπως λανθασμένα και παραπλανητικά αναφέρεται στις παραγράφους 16 και 17 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Ε., ημερομηνίας 20.3.2024.

 

Την 26.10.2006, εκδόθηκε η Άδεια Οικοδομής αρ. 5482, για τη διενέργεια εργασιών τροποποίησης, επεκτάσεις και αλλαγή χρήσης υφιστάμενου εστιατορίου σε σνακ – μπαρ και προσθήκη υπαίθριας εστίασης. Σχετικό είναι το Τεκμήριο ΠΒ2 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Β., ημερομηνίας 20.3.2024. Η εν λόγω Άδεια Οικοδομής αφορούσε τις ακόλουθες εργασίες:

(α)     Κατεδάφιση του στεγάστρου εισόδου.

(β)     Αφαίρεση ορισμένων τοίχων για σκοπούς διαφοροποίησης κουφωμάτων.

(γ)     Σημειακή αποκατάσταση - ενίσχυση της φέρουσας ικανότητας της παλαιάς οικοδομής στα σημεία όπου αφαιρέθηκαν φέρουσες τοιχοποιίες.

(δ)     Προσθήκη δύο νέων χώρων υγιεινής (ο ένας για ΑΜΕΑ βάσει απαίτησης νομοθεσίας) και νέας γούρνας σε νέο πάγκο κουζίνας, με τις απαραίτητες τροποποιήσεις στο αποχετευτικό δίκτυο.

(ε)     Ανακαίνιση του χώρου έτσι ώστε να εξυπηρετεί τις νέες ανάγκες του σνακ – μπαρ.

(στ)   Επέκταση υφιστάμενων εσωτερικών χώρων με κατασκευή πλάκας οπλισμένου σκυροδέματος, τοίχους και τζαμαρίες.

(ζ)     Προσθήκη σκέπαστρου εξωτερικού χώρου αποτελούμενο από μεταλλικές δοκούς και υλικό σκίασης lexan.

 

Ο μάρτυρας προέβη επίσης σε υπολογισμό βάσει των αρχιτεκτονικών σχεδίων που αποτελούν το Τεκμήριο ΠΒ2 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Β., ημερομηνίας 20.3.2024. Βάσει του δικού του υπολογισμού, από τις εν λόγω εργασίες, το εμβαδόν των εσωτερικών και εξωτερικών καλυμμένων χώρων των οικοδομών επί του ακινήτου, αυξήθηκε κατά 187 τ.μ. (δηλαδή από 286 τ.μ. σε 473) και όχι κατά 219 τ.μ., όπως λανθασμένα και παραπλανητικά αναφέρεται στην παράγραφο 17 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Ε., ημερομηνίας 20.3.2024.

 

Την 18.10.2022, εκδόθηκε η Άδεια Οικοδομής αρ. 10710. Σχετικό είναι το Τεκμήριο ΠΒ4 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Β., ημερομηνίας 20.3.2024. Η εν λόγω Άδεια Οικοδομής αφορούσε την αδειοδότηση αύξησης του εξωτερικού χώρου εστίασης κατά 152 τ.μ. και προσθήκη εξωτερικής τέντας για κάλυψη του. Ο κ. Β. προέβη σε υπολογισμό βάσει των Αρχιτεκτονικών σχεδίων που αποτελούν το Τεκμήριο ΠΒ4 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Β., ημερομηνίας 20.3.2024. Βάσει του δικού του υπολογισμού, από τις εν λόγω εργασίες, το εμβαδόν των εξωτερικών καλυμμένων χώρων των οικοδομών επί του ακινήτου, αυξήθηκε κατά 152 τ.μ.

 

Ως εκ των ανωτέρω, από το σύνολο των εργασιών που έλαβαν χώραν κατά τη διάρκεια της ενοικίασης από την Αιτήτρια, οι εσωτερικοί χώροι αυξήθηκαν κατά 109 τ.μ. και οι καλυμμένοι εξωτερικοί χώροι αυξήθηκαν κατά 236 τ.μ., δηλαδή αύξηση κατά 100 τ.μ. για την προσθήκη σκέπαστρου εξωτερικού χώρου και μείωση κατά 16 τ.μ. λόγω κατεδάφισης υφιστάμενου στεγάστρου και αύξηση κατά 152 τ.μ. λόγω αύξησης του εξωτερικού χώρου εστίασης και προσθήκη εξωτερικής τέντας για κάλυψη του, δηλαδή το μεγαλύτερο μέρος της αύξησης των τετραγωνικών μέτρων αφορούσε σκέπαστρα εξωτερικών χώρων. Βάσει των πιο πάνω, οι ισχυρισμοί του Καθ’ ου η Αίτηση 1, περί αύξησης των τετραγωνικών μέτρων, τίθενται με τρόπο ασαφή και παραπλανητικό.

 

Ιστορικό:

Δικόγραφα:

Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 14.2.2024 και μ’ αυτήν η Αιτήτρια εταιρεία εξαιτείται ως ακολούθως:

 

«1.     Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσεται η επιστροφή του ποσού των €17.682 προς την Αιτήτρια από τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα το οποίο αφορά υπερπληρωμές σε ενοίκια και/ή ενοίκια τα οποία χρεώθηκαν παράνομα από τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 και/ή αφορούν πληρωμές οι οποίες πηγάζουν από άκυρη σύμβαση και ως εκ τούτου έχουν αχρεωστήτως καταβληθεί.

2.       Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσονται οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα να καταβάλουν στην Αιτήτρια αποζημιώσεις ύψους €360.000 για απώλεια εσόδων μεταξύ των μηνών Οκτωβρίου 2023 μέχρι και την 1 Μαρτίου του 2024 (ημέρα κατά την οποία η Αιτήτρια έχει ή θα έχει εγκαταλείψει ή παραδώσει ή εκκενώσει ή έπαυσε να έχει πραγματική και/ή νομική κατοχή του Ακινήτου).

3.       Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσονται οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 να καταβάλουν στην Αιτήτρια αποζημιώσεις ύψους €6,000 τα οποία είναι χρήματα που θα καταβληθούν και/ή καταβλήθηκαν από την Αιτήτρια προς την εταιρεία Wintle Estates Ltd αρ. εγγραφής ΗΕ 365141, ως συμβατική υποχρέωση πριν να τερματίσει τη σύμβαση υπενοικίασης χώρων στάθμευσης.

4.       Απόφαση και/ή Διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να διατάσσονται οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα να καταβάλουν στην Αιτήτρια αποζημιώσεις ύψους €134.099,02 τα οποία είναι χρήματα που καταβλήθηκαν από την Αιτήτρια για την ανακαίνιση του καταστήματος κατά το έτος 2022.

5.       Δήλωση του Σεβαστού Δικαστηρίου ότι η επιστολή ημερομηνίας 26/1/2024 η οποία έχει αποσταλεί από την Αιτήτρια είναι νόμιμη και ικανή να τερματίσει τη θέσμια ενοικίαση μεταξύ της Αιτήτριας και τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2.

7.       Απόφαση και/ή Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου εναντίον των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, με βάση το οποίο να διατάσσονται οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα να επιστρέψουν το ενοίκιο του μηνός Οκτωβρίου 2023 εκ ποσού €9,683.

8.       Δήλωση του Σεβαστού Δικαστηρίου ότι η Αιτήτρια κατέστη θέσμιος Ενοικιαστής του Ακινήτου από την 01.02.2011 και/ή την 01.02.2013 και/ή σε οποιαδήποτε άλλη ημερομηνία ήθελε κρίνει ορθή το Σεβαστό Δικαστήριο.

9.       Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου με βάση το οποίο να απαγορεύεται στην Καθ’ ης η Αίτηση 3 είτε προσωπικά είτε μέσω οποιουδήποτε από τους αντιπροσώπους τους και/ή τους υπαλλήλους τους και/ή μέσω οποιουδήποτε άλλου φυσικού ή νομικού προσώπου, να πληρώσει ή μεταφέρει ή άλλως πως καταβάλει και/ή παραχωρήσει οποιοδήποτε ποσό προς τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 και/ή σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο με βάση την εγγυητική ημερομηνίας 7.09.2018 και με αριθμό 00193-02-0517788 η οποία εκδόθηκε από την Καθ’ ης η Αίτηση 3 προς όφελος των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 («η Εγγυητική»).

10.     Διάταγμα το οποίο να απαγορεύει στον Καθ’ ου η Αίτηση 1 και στην Καθ’ ης η Αίτηση 2, είτε από κοινού είτε κεχωρισμένα, είτε προσωπικά είτε μέσω οποιουδήποτε άλλου φυσικού ή νομικού προσώπου ενεργούν, να υποβάλουν οποιαδήποτε απαίτηση πληρωμής προς την Καθ’ ης η Αίτηση 3, δυνάμει ή κατ’ επίκληση της Εγγυητικής και/ή άλλως πώς να ζητήσουν ή εξαργυρώσουν ή λάβουν οποιοδήποτε χρηματικό ποσό από την εν λόγω Εγγυητική.

11.     Διάταγμα το οποίο να διατάσσεται η Καθ’ ης η Αίτηση 3 να επιστρέψει το συνολικό ποσό των €133.629,00 στην Αιτήτρια και/ή οποιοδήποτε άλλο ποσό κρίνει πρέπον το Σεβαστό Δικαστήριο.

12.     Διάταγμα με βάση το οποίο να διατάσσονται οι Καθ’ ων η αίτηση 1 και 2 αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα να επιστρέψουν το οποιοδήποτε ποσό έχουν λάβει και/ή αποδεσμεύσει δυνάμει της Εγγυητικής.

13.     Απόφαση και/ή Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου με βάση το οποίο η Εγγυητική να κηρύσσεται άκυρη και/ή χωρίς οποιοδήποτε έννομο αποτέλεσμα.

14.     Απόφαση και/ή Διάταγμα του Σεβαστού Δικαστηρίου με βάση το οποίο η Σύμβαση Ενοικίασης ημερομηνίας 31.08.2018 μεταξύ της Αιτήτριας και των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 κηρύσσεται άκυρη και χωρίς οποιοδήποτε έννομο αποτέλεσμα και/ή διάταγμα ότι η αύξηση η οποία έχει επιβληθεί κατά την 01.08.2022 με βάση τη συγκεκριμένη σύμβαση είναι παράνομη.

15.     Οποιαδήποτε άλλη απόφαση και/ή διάταγμα το σεβαστό Δικαστήριο κρίνει πρέπον.

16.     Έξοδα της παρούσας αίτησης πλέον έξοδα επίδοσης πλέον τόκο πλέον ΦΠΑ.»

 

Οι Αιτητές δικογραφούν ότι είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, νόμιμα εγγεγραμμένη στην Κύπρο και κατά το χρόνο της Αίτησης, είναι οι ενοικιαστές του ακινήτου που κείται στην οδό Σπύρου Κυπριανού και Γιάννη Κρανιδιώτη 12, με αρ. εγγραφής 4340, Φύλλο 21, Σχέδιο 540204, Τμήμα 25, Τεμάχιο 1024, στη Λευκωσία. Ισχυρίζονται ότι το επίδικο ακίνητο ενοικιάστηκε στους Αιτητές δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου, της πρώτης συμφωνίας ενοικίασης, ημερομηνίας 3.12.2004, για την περίοδο από 1.2.2005 μέχρι 31.1.2011, με δικαίωμα ανανέωσης για άλλα δύο έτη. Από την πρώτη ημέρα ενοικίασης με βάση την πρώτη συμφωνία ενοικίασης, το επίδικο χρησιμοποιείτο ως καφέ-εστιατόριο, με την επωνυμία «Costa Coffee». Πριν ενοικιαστεί στους Αιτητές, το επίδικο ακίνητο προσφερόταν προς ενοικίασην και/ή ενοικιαζόταν ως εστιατόριο, με την ονομασία «ILL GIARDINO RESTAURANT», πριν από το έτος 2000.

 

Οι Αιτητές δικογραφούν ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο προέβλεπε πως εδύνατο να ανανεωθεί μετά τη λήξη του την 21.1.2011, για περίοδο ακόμα δύο ετών, με αύξηση ενοικίου κατά 12% επί του τελευταίου έτους, πληρωτέο με 24 μηνιαίες δόσεις εκ Λ.Κ.4.928 (€8.419,98). Ουδεμία τροποποίηση, προσθήκη ή επισκευή επιτρεπόταν στο επίδικο ακίνητο, χωρίς την προηγούμενη συγκατάθεση των ιδιοκτητών. Οι ιδιοκτήτες ενέκριναν επιπρόσθετο κτίσιμο καλυμμένου χώρου μέχρι 120 τ.μ.

 

Οι Αιτητές δικογραφούν ακόμα ότι, το ενοικιαστήριο έγγραφο ανανεώθηκε για άλλη δύο έτη, μέχρι την 31.1.2013 και μετά τη λήξη αυτών, συνέχισαν να διαμένουν εντός του επίδικου ακινήτου και να το κατέχουν και ούτως κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές. Την 31.8.2018, οι Αιτητές σύναψαν με τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, δεύτερη συμφωνία ενοικίασης, η οποία ήταν συμπληρωματική της πρώτης, με την οποία το ενοίκιο συμφωνήθηκε σε €8.420 μηνιαίως μέχρι 31.7.2022, σε €9.683 μηνιαίως από 1.8.2022 μέχρι 31.7.2026 και σε €11.135 μηνιαίως από 1.8.2026. Συμφωνήθηκε ότι η ενοικίαση θα συνεχιζόταν μέχρι την 1.8.2030, ότι οι προσωπικές εγγυήσεις των μετόχων θα ακυρώνονταν και θα αντικαθίσταντο με τραπεζική εγγύηση, η οποία θα ίσχυε μέχρι την παράδοση της κατοχής και ότι το μηνιαίο ενοίκιο θα καταβαλλόταν προς την εταιρεία ALFRICO PROPERTY MANAGEMENT LTD.

 

Οι Αιτητές ισχυρίζονται ότι η δεύτερη συμφωνία ενοικίασης ήταν άκυρη, καθότι υπογράφθηκε κατά παράβαση του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, επειδή οι Αιτητές ήταν ήδη θέσμιοι ενοικιαστές και δεν μπορούσαν να απωλέσουν αυτή την ιδιότητα με την υπογραφή της δεύτερης συμφωνίας ενοικίασης. Η ακυρότητα της συμφωνίας, συμπαρασύρει σε ακυρότητα και την Εγγυητική.

 

Κατά ή περί το Σεπτέμβριο 2023, ο Γενικός Διευθυντής του καταστήματος, σε επίσκεψη του στο επίδικο ακίνητο, ενημερώθηκε από τον Υπεύθυνο Ασφάλειας και Υγείας των Αιτητών, ότι στην καφετέρια είχαν διαπιστωθεί ρωγμές στο εξωτερικό και εσωτερικό του κτιρίου, οι οποίες εντείνονταν κατά τις τελευταίες εβδομάδες. Δόθηκαν οδηγίες στον Υπεύθυνο Ασφάλειας και Υγείας, να προβεί σε εμπειρογνωμοσύνη. Διενήργησε έλεγχο Πολιτικός Μηχανικός, ο οποίος ενημέρωσε το Γενικό Διευθυντή ότι υπάρχει κίνδυνος μερικής ή ολικής κατάρρευσης. Ανεστάλη η λειτουργία του επίδικου ακινήτου ως καφετέρια. Έγινε έλεγχος του επίδικου ακινήτου και από Πολιτικό Μηχανικό των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2. Συμφωνήθηκε όπως εκδοθεί από κοινού πόρισμα, από τους δύο Πολιτικούς Μηχανικούς. Οι Αιτητές εξασφάλισαν δεύτερη Έκθεση από Πολιτικό Μηχανικό και τρίτη Έκθεση αναφορικά με τους περί Διαχείρισης Θεμάτων Ασφάλειας και Υγείας στην Εργασία Κανονισμούς του 2002. Με βάση όλες τις Εκθέσεις των Αιτητών, το κτίριο είναι επικίνδυνο.

 

Οι Αιτητές απέστειλαν επιστολή τερματισμού και παραίτησης της κατοχής του επίδικου ακινήτου και επιστολή τερματισμού της συμφωνίας υπενοικίασης των χώρων στάθμευσης.

 

Οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 δεν έχουν καταχωρίσει Απάντηση.

 

Άλλα διαβήματα:

Η διαδικασία στην παρούσα υπόθεση, άρχισε με την καταχώριση την 25.1.2024, μονομερούς αιτήσεως υπό των Αιτητών πριν την έγερση Απαίτησης (Έντυπο αρ. 33), για την έκδοση προσωρινών Διαταγμάτων.  Το Δικαστήριο εξέδωσε μονομερώς, την 25.1.2024, προσωρινό Ενδιάμεσο Διάταγμα, απαγορεύον στους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, είτε από κοινού είτε κεχωρισμένα, είτε προσωπικά είτε μέσω οποιουδήποτε από τους αντιπροσώπους και/ή τους υπαλλήλους τους και/ή μέσω οποιουδήποτε άλλου φυσικού ή νομικού προσώπου ενεργούν, να υποβάλουν οποιαδήποτε απαίτηση πληρωμής προς την Καθ’ ης η Αίτηση 3, δυνάμει ή κατ’ επίκλησην της εγγυητικής επιστολής με αριθμό 00193-02-0517788 ημερομηνίας 7/9/2018 και/ή άλλως πως να ζητήσουν ή εξαργυρώσουν ή λάβουν οποιοδήποτε χρηματικό ποσό από την εν λόγω εγγυητική επιστολή, μέχρι την τελική εκδίκαση της προτεινόμενης Αίτησης Ενοικιοστασίου. Δόθηκαν οδηγίες όπως η προτεινόμενη εναρκτήρια Αίτηση Ενοικιοστασίου καταχωρηθεί το συντομότερο. Η παράγραφο (Β) της αίτησης, ορίστηκε για επίδοση.

 

Την 2.2.2024, το προσωρινό Διάταγμα κατέστη απόλυτο αναφορικά με την Καθ’ ης η Αίτηση 3 και εκδόθηκε επίσης προσωρινό, Ενδιάμεσο Διάταγμα, απαγορεύον στην Καθ’ ης η Αίτηση 3, είτε προσωπικά είτε μέσω οποιουδήποτε από τους αντιπροσώπους και/ή τους υπαλλήλους τους και/ή μέσω οποιουδήποτε άλλου φυσικού ή νομικού προσώπου, να πληρώσει ή μεταφέρει άλλως πως καταβάλει στον Καθ’ ου η Αίτηση 1 και/ή στην Καθ’ ης η Αίτηση 2, είτε από κοινού είτε κεχωρισμένα, είτε προσωπικά είτε μέσω οποιουδήποτε από τους αντιπροσώπους και/ή υπαλλήλους τους και/ή μέσω οποιουδήποτε άλλου φυσικού ή νομικού προσώπου ενεργούν, οποιοδήποτε χρηματικό ποσό δυνάμει ή κατ’ επίκλησην της εγγυητικής επιστολής με αριθμό 00193-02-0517788 ημερομηνίας 7/9/2018, να λάβει ή να αποδεχθεί ή ικανοποιήσει οποιαδήποτε απαίτηση πληρωμής, δυνάμει ή κατ’ επίκλησην της εν λόγω εγγυητικής επιστολής μέχρι την τελική εκδίκαση της προτεινόμενης Αίτησης Ενοικιοστασίου ή μέχρι νεωτέρας διαταγής.

 

Οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, καταχώρισαν ένσταση την 22.3.2024, στην αίτηση ημερομηνίας 25.1.2024. Η αίτηση δεν έχει ακόμα εκδικαστεί.

 

Εν τω μεταξύ, την 29.2.2024, ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 καταχώρισε αίτηση για την παράταση του χρόνου καταχώρησης Απάντησης για 14 ημέρες από την 4.3.2024 και σε περίπτωση που καταχωρείτο εντός των 14 ημερών, αίτηση από οποιοδήποτε από τους Καθ’ ων η Αίτηση, για αμφισβήτηση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου, για περαιτέρω 14 ημέρες από την έκδοση απόφασης επί τοιαύτης αιτήσεως. Το αίτημα εγκρίθηκε. Την 11.3.2024, καταχωρίστηκε αίτηση από πλευράς της Καθ’ ης η Αίτηση 3, για την παράταση του χρόνου καταχώρησης Απάντησης, για περίοδο 10 ημερών. Την 20.3.2024, ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 καταχώρισε αίτηση για την έκδοση Διατάγματος παράτασης του χρόνου καταχώρισης Απάντησης, για 14 ημέρες από την έκδοση απόφασης επί της υπό εξέταση αίτησης και την 22.3.2024, για την έκδοση Διατάγματος παράτασης του χρόνου καταχώρισης αίτησης για αμφισβήτηση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου, μέχρι την 21.3.2024.

 

Αντίστοιχες αιτήσεις ως του Καθ’ ου η Αίτηση 1, καταχώρισε και η Καθ’ ης η Αίτηση 2.

 

Διαδικασία:

Ερμηνεύοντας τις σχετικές πρόνοιες των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών 1983, όπως αυτοί έχουν τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και λαμβάνοντας υπόψην ότι δεν πρόκειται για την ουσία της υπόθεσης, αλλά για ενδιάμεσο αίτημα προ της εκδίκασης της ουσίας της υπόθεσης, έκρινα ότι η παρουσία Παρέδρων δεν είναι αναγκαία. Το Δικαστήριο συνεδρίασε με μονομελή σύνθεση.

 

 

Πραγματικά γεγονότα:

            Για σκοπούς απόφασης επί του εγερθέντος σημείου της δικαιοδοσίας και μόνο, το Δικαστήριο δέχεται στο παρόν στάδιο, ως πραγματικά γεγονότα τα ακόλουθα:

 

(α)     Οι Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2 είναι αδέλφια και είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, κατά ½ εξ’ αδιαιρέτου μερίδιον έκαστος, ενός ακινήτου με αρ. εγγραφής 25/4340, Φύλλο/Σχέδιο 21/540204, Τμήμα 25, Τεμάχιο 1024, Τρυπιώτης, εντός των Δημοτικών ορίων του Δήμου Λευκωσίας, δηλαδή εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και της Κ.Δ.Π. 519/2007.

(β)     Επί του ακινήτου κείται παλαιά, πετρόκτιστη οικοδομή, η οποία ανεγέρθηκε περί το 1960 και ήταν το πατρικό σπίτι των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2.

(γ)     Το 1986, ανεγέρθηκαν καταστήματα εντός του ακινήτου, τα οποία δεν αφορούν στην παρούσα υπόθεση.

(δ)     Περί το 1997, το πατρικό σπίτι των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, μετατράπηκε σε εστιατόριο, εμβαδού περίπου 254 τ.μ., δυνάμει Άδειας Οικοδομής με αρ. 2461/97, ημερομηνίας 10.10.1997, η οποία εκδόθηκε με σκοπό «Τροποποιήσεις, προσθήκες και αλλαγή χρήσης υφιστάμενης κατοικίας σε εστιατόριο» [η υπογράμμιση είναι του Δικαστηρίου]. Προστέθηκαν οικοδομήματα εφαπτόμενα επί της εν λόγω πετρόκτιστης οικοδομής, τα οποία είχαν ανεγερθεί από ενοικιαστές του ακινήτου, οι οποίοι χρησιμοποιούσαν το σύνολο των οικοδομημάτων επί του Τεμαχίου, για τη διεξαγωγή επιχείρησης εστιατορίου με την επωνυμία «IL GIARDINO RESTAURANT».

(ε)     Το κτίριο ως είχε διαμορφωθεί, ήταν ενοικιασμένο κατά την 31.12.1999.

(στ)   Το έτος 2004, το εστιατόριο ως χρησιμοποιείτο, ενοικιάστηκε από τους Αιτητές, δυνάμει γραπτής συμφωνίας με τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2.

(ζ)     Με την παραλαβή της κατοχής του εστιατορίου από τους Αιτητές δυνάμει της εν λόγω συμφωνίας ενοικίασης, αυτοί ξεκίνησαν να λειτουργούν το εστιατόριο ως καφετέρια, με την επωνυμία «Costa Coffee».

(η)     Η συμφωνία του 2004, ανανεώθηκε για την περίοδο από 1.2.2011 μέχρι 31.1.2013, οπότε έληξε. Οι Αιτητές παρέμειναν εντός του επίδικου υποστατικού και κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές.

(ι)      Την 26.10.2006, εκδόθηκε η Άδεια Οικοδομής αρ. 5462/2006, που αφορούσε σε: «Τροποποιήσεις/επεκτάσεις και αλλαγή χρήσης υφιστάμενου εστιατορίου σε σνακ-μπαρ (υφιστάμενο εστιατόριο IL GIARDINO) και προσθήκη υπαίθριας εστίασης» [η υπογράμμιση είναι του Δικαστηρίου]. Το κτίριο μετατράπηκε σε σνακ – μπαρ και επεκτάθηκαν οι καλυμμένοι χώροι αυτού, με την ενσωμάτωση οικοδομής στο τότε υφιστάμενο εστιατόριο. Μεταξύ άλλων, κατεδαφίστηκε η στέγη και οι κολώνες και δοκοί, σε ολόκληρο το τμήμα της βεράντας εισόδου του εστιατορίου, για να επιτευχθεί η ενσωμάτωση της νέας οικοδομής στο τότε εστιατόριο.

(κ)     Την 15.5.2018, εκδόθηκε η Άδεια Οικοδομής αρ. 9251/2018 για «Τροποποιήσεις/επεκτάσεις και αλλαγή χρήσης υφιστάμενου εστιατορίου σε σνακ-μπαρ και προσθήκη υπαίθριας εστίασης», η οποία αφορούσε σε αλλαγή χρήσης και εξαγορά χώρων στάθμευσης [η υπογράμμιση είναι του Δικαστηρίου].

(λ)     Την 31.8.2018, οι Αιτητές συνομολόγησαν με τους Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, δεύτερη συμφωνία, με την οποία καθόρισαν το ύψος του ενοικίου μέχρι το 2030, την αντικατάσταση των προσωπικών εγγυήσεων και σε ποιον θα καταβαλλόταν το ενοίκιο.

 (μ)    Την 18.10.2022, εκδόθηκε Άδεια Οικοδομής αρ. 10710/2022, για «Επέκταση εξωτερικής εστίασης στο σνακ-μπαρ», η οποία αφορούσε την αδειοδότηση αύξησης του εξωτερικού χώρου εστίασης κατά 152 τ.μ. και προσθήκη εξωτερικής τέντας για κάλυψη του.

(ν)     Το Δικαστήριο αποδέχεται τη μαρτυρία των μαρτύρων των Αιτητών, εφόσον αφενός δεν αντικρούστηκε και αφετέρου, βασίστηκε και επί της μαρτυρίας του εμπειρογνώμονα-μάρτυρα του Καθ’ ου η Αίτηση 1, ότι συνολικά, οι εσωτερικοί χώροι του επίδικου υποστατικού, αυξήθηκαν κατά 109 τ.μ. και οι καλυμμένοι εξωτερικοί χώροι αυξήθηκαν κατά 236 τ.μ., δηλαδή: αύξηση κατά 100 τ.μ. λόγω προσθήκης σκέπαστρου, μείωση κατά 16 τ.μ. λόγω κατεδάφισης υφιστάμενου στεγάστρου, αύξηση κατά 152 τ.μ. λόγω αύξησης του εξωτερικού χώρου εστίασης και κάλυψης του με εξωτερική τέντα.

(ξ)     Οι δικηγόροι των Αιτητών απέστειλαν επιστολή ημερομηνίας 26.1.2024 στον Καθ’ ου η Αίτηση 1, με την οποία ειδοποιούσαν ότι δεν επιθυμούν τη συνέχιση της ενοικίασης και ότι θα παρέδιδαν κατοχή του σνακ - μπαρ την 1.3.2024. Ανέφεραν επίσης ότι οι Αιτητές δεν προτίθεντο να καταβάλουν ενοίκια για την περίοδο από Οκτώβριο 2023 μέχρι και 1.3.2024, διότι οι λόγοι για τους οποίους θα εγκατέλειπαν το σνακ – μπαρ, οφείλονταν σε παραβάσεις των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2.

(ο)     Η εν λόγω επιστολή απαντήθηκε από τους δικηγόρους των Καθ’ ων η Αίτηση 1 και 2, την 13.2.2024. Με τη δική τους επιστολή δήλωναν ότι ο τερματισμός της συμφωνίας και/ή της ενοικίασης, στερείτο  οποιουδήποτε νομικού και πραγματικού ερείσματος και συνεπώς, αποτελέσματος, ότι ο τερματισμός δεν δικαιολογείτο από οποιοδήποτε δικαίωμα και ότι η κατοχή του σνακ - μπαρ θα λαμβάνετο άνευ βλάβης και με πλήρη επιφύλαξη δικαιωμάτων.

(π)    Η κατοχή του επίδικου, παραλήφθηκε την 1.3.2024.

 

Δικονομική πτυχή:

Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας:

Οι Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας ως ίσχυαν μέχρι την 31.8.2023, καθώς και οι Κανονισμοί Πολιτικής Δικονομίας 2023, εφαρμόζονται σε υποθέσεις ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου δυνάμει του Κανονισμού 12(α) [1] των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών 1983, ως αυτοί έχουν τροποποιηθεί μέχρι σήμερα.

 

Μέρος 3:

            Η υπό εξέταση αίτηση βασίζεται μεταξύ άλλων, επί του Μέρους 3.1 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας 2023, ο οποίος προνοεί ως ακολούθως:

 

«3.1(1)  Ο κατάλογος εξουσιών στον παρόντα κανονισμό είναι πρόσθετος οποιωνδήποτε εξουσιών παρέχονται στο δικαστήριο από οποιονδήποτε άλλο κανονισμό ή οποιαδήποτε άλλη νομοθεσία ή οποιεσδήποτε εξουσίες δυνατόν αυτό να διαθέτει διαφορετικά.

(2)      Εκτός αν προβλέπεται διαφορετικά στους παρόντες κανονισμούς, το δικαστήριο δύναται:

(λ)      να απορρίπτει ή να εκδίδει απόφαση επί απαιτήσεως μετά από απόφαση επί προδικαστικού ζητήματος.

(μ)      να πραγματοποιεί οποιοδήποτε άλλο βήμα ή να εκδίδει οποιοδήποτε άλλο διάταγμα με σκοπό τη διαχείριση της υπόθεσης και την προαγωγή του πρωταρχικού σκοπού, περιλαμβανομένης της υλοποίησης ενεργειών με στόχο την υποβοήθηση των διαδίκων στη διευθέτηση της υπόθεσης.»

 

            Φρονώ ότι σχετικό επίσης είναι το Μέρος 3.3 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας 2023, το οποίο αφορά στην εξουσία διαγραφής δικογράφου:

 

«(2)    Το δικαστήριο δύναται να διαγράψει δικόγραφο αν διαπιστώσει ότι:

 

(α)      το δικόγραφο δεν αποκαλύπτει εύλογη αιτία έγερσης απαίτησης ή υπεράσπισης·

(β)      το δικόγραφο συνιστά κατάχρηση δικαστικής διαδικασίας ή διαφορετικά ενδέχεται να παρεμποδίσει τη δίκαιη διεκπεραίωση διαδικασίας ή

(γ)      υπήρξε παράλειψη συμμόρφωσης με κανονισμό ή δικαστικό διάταγμα.»

 

            Το Μέρος 3.3(2)(α) και (β) είναι παρόμοιο και ανάλογο με το θεσμό 3 [2] της Διαταγής 27 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ως αυτοί ίσχυαν μέχρι την 31.8.2023. Ο αντίστοιχος παλαιός Αγγλικός Θεσμός είναι το Order 25 rule 4. Παραπέμπω στις διαφωτιστικές υποσημειώσεις για το rule 4, από το Annual Practice 1958, σελίδα 574 έως 576 [3] και κρίνω ότι, πρώτον [4] το rule 4, εφαρμόζεται μόνο σε περιπτώσεις που καμία τροποποίηση δεν σώζει το δικόγραφο, το περιεχόμενο του είναι πέραν πάσης δικονομικής θεραπείας, είναι αναντίλεκτα ανυπόστατο.

 

Σε σχέση με το λεκτικό που χρησιμοποιείται στην υποσημείωση που παραθέτω και για σκοπούς καλύτερης κατανόησης της, σημειώνω ότι, στο ‘Άριστον Αγγλοελληνικόν Λεξικόν’ των Γιαννακόπουλου και Σιαρένου, στη λέξη ‘demurrable’ δίδεται η ερμηνεία: «που υπόκειται εις ένστασιν». Στρεφόμενη στη σχετική νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, παραθέτω απόσπασμα από την απόφαση του έντιμου Δικαστή, ως ήταν τότε, κ. Γ.Μ. Πική στην αυθεντία In re Pelmako Development Ltd., (1991) Α.Α.Δ. 246, στη σελίδα 253:

 

«… η διαγραφή αίτησης για διάλυση, όπως και κάθε αίτημα για διαγραφή δικογράφου, συνιστά εξαιρετικό μέτρο το οποίο δικαιολογείται μόνο όταν αδιαμφισβήτητα το δικόγραφο στερείται νομικού ή πραγματικού ερείσματος… η επίκληση της συμφυούς εξουσίας του δικαστηρίου για τη διαγραφή δικογράφου, ασκείται με εξαιρετική φειδώ και μόνο εφόσον διαπιστώνεται ότι το δικόγραφο συνιστά κατάχρηση της δικαιοδοσίας του δικαστηρίου, δηλαδή, χρήση των μέσων του δικαίου για αλλότριους σκοπούς».

 

Από τη σελίδα 255 της ιδίας αυθεντίας:

 

«Η διαγραφή δικογράφου, και ιδιαίτερα δικογράφου με το οποίο διάδικος επικαλείται την άσκηση της δικαιοδοσίας του δικαστηρίου, αποτελεί εξαιρετικό μέτρο το οποίο δικαιολογείται μόνο εφόσον το δικόγραφο κρίνεται αναντίλεκτα ανυπόστατο».

 

Βλέπετε ακόμα σχετικά τις αυθεντίες Δημοκρατία v. Γεωργίου (2003) 1(Β) Α.Α.Δ. 704 και Nur Celik Sanayi Ve Ticaret A.S. κ.ά. v. Πλοίου Marwa M κ.ά. (2003) 1(Β) Α.Α.Δ. 1159.

 

Δεύτερον, η διαπίστωση της ύπαρξης λόγων για διαγραφή δικογράφου ανάγεται κατά κύριο λόγο, στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου (βλέπετε σχετικά την In re Pelmako Development Ltd., πιο πάνω, στη σελίδα 257). Τρίτον,  το Δικαστήριο έχει την ευχέρεια να διατάξει την τροποποίηση δικογράφου αντί της έκδοσης απόφασης χωρίς να ακούσει μαρτυρία εκατέρωθεν, ή της διαγραφής του, όπου φαίνεται ότι στοιχειοθετείται η θέση πως το δικόγραφο είναι επιπόλαιο και δεν αποκαλύπτει βάση αγωγής ή υπεράσπιση [5]. Μνεία στην ευχέρεια αυτή, γίνεται στην αυθεντία Λοϊζος Λουκά & Υιοί Λτδ v. Εθνικής Τράπεζας της Ελλάδος Α.Ε., (1999) 1(Β) Α.Α.Δ. 1316, στη σελίδα 1327. Ακόμα, στη σελίδα 1326:

 

«Προκύπτει από την εξέταση της νομολογίας ότι το πρωτόδικο δικαστήριο δεν στέργει σε ικανοποίηση αιτήματος για απόρριψη αγωγής, για το λόγο που προβλήθηκε, παρά μόνο στην περίπτωση που διαπιστώνεται ότι: (1) πράγματι το δικόγραφο του ενάγοντα δεν περιέχει, έξω από κάθε αμφιβολία, αιτία αγωγής και (2) η αγωγή δεν μπορεί να διασωθεί ύστερα από τροποποιήσεις που μπορεί νόμιμα το δικαστήριο να επιτρέψει. Διαφορετικά θα έμενε κενό γράμμα το συνταγματικά προστατευόμενο δικαίωμα εκάστου να προσφύγει στο δικαστήριο για διάγνωση των δικαιωμάτων του σε συγκεκριμένη διαφορά. Από την επισκόπηση της νομολογίας διαφαίνεται μια σταθερή τάση φειδωλής χρήσης της εξουσίας για απόρριψη αγωγής, που όπως η παρούσα, βρίσκεται ακόμη στα σπάργανα».

 

Στην Αγγλική αυθεντία Steeds and Another v. Steeds and Another, 22 Q.B.D. 537, στα πλαίσια αίτησης για τη διαγραφή δικογράφου ως μη συνιστών υπεράσπιση, το Δικαστήριο διέταξε την τροποποίηση του. Το ίδιο διετάχθη και στην αυθεντία Griffiths v. London and St. Katharine Docks Company, 13 Q.B.D. 259. Στη σελίδα 542 της απόφασης του Δικαστή Wills από την πρώτη αυθεντία πιο πάνω, αναφέρονται τα ακόλουθα:

“We think, therefore, that we cannot strike out this defence as we are invited to do. It seems to us that it must be good for a part of the claim at all events. But we think the statement of defence defective, and that Mr. Bullen ought to amend by a further statement of the material facts, and our order is that the statement of defence be amended accordingly, and if that be not done within ten days, the plaintiff be at liberty to sign judgment for half the amount claimed.”

 

Είναι η κρίση μου ότι η Κυρίως Αίτηση στην παρούσα υπόθεση, δεν είναι δικόγραφο το οποίο δεν αποκαλύπτει βάση Αγωγής, ή δεν επικαλείται τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου, ούτε είναι επιπόλαιο ή ενοχλητικό, ή συνιστά κατάχρηση διαδικασίας. Η Κυρίως Αίτηση, εκ πρώτης όψεως, αποκαλύπτει αιτία αγωγής, ενώ δεν ζητείται η διαγραφή συγκεκριμένων παραγράφων αυτής. Φαίνεται ότι αφορά ακίνητο, το οποίο εκ πρώτης όψεως, συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999 (βλέπετε σχετικά και πιο κάτω), εμπίπτει εντός ελεγχόμενης περιοχής και ότι αυτό είναι αντικείμενο ενοικίασης. Η Κυρίως Αίτηση δεν είναι δικόγραφο το οποίο κρίνεται ως αναντίλεκτα ανυπόστατο ή δικόγραφο που συνιστά κατάχρηση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου.

 

Τέλος, σε μεγάλο βαθμό, όπως φαίνεται πιο κάτω, η παράγραφος (Α) της υπό εξέταση αίτησης, εγείρει ζητήματα τα οποία δυνατόν να εξεταστούν από το Δικαστήριο στα πλαίσια της εκδίκασης της ουσίας της υπόθεσης, με τη προσαγωγή σχετικής μαρτυρίας, αφού προηγούμενα αποτελέσουν βάση ή μέρος υπεράσπισης ή Απάντησης.

 

Μέρος 12:

            Η υπό εξέταση αίτηση βασίζεται επίσης στο Μέρος 12 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας 2023, το οποίο αφορά στην αμφισβήτηση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου:

«(1)    Εναγόμενος ο οποίος επιθυμεί:

(α)      να αμφισβητήσει τη δικαιοδοσία του δικαστηρίου να εκδικάσει την απαίτηση· ή

(β)      να ισχυριστεί ότι το δικαστήριο δεν πρέπει να ασκήσει τη δικαιοδοσία του,

δύναται να αιτηθεί από το δικαστήριο την έκδοση διατάγματος το οποίο να αναγνωρίζει ότι στερείται τέτοιας δικαιοδοσίας ή δεν θα πρέπει να ασκήσει οποιαδήποτε δικαιοδοσία δυνατόν να έχει.

(2)      Εναγόμενος ο οποίος επιθυμεί να υποβάλει τέτοια αίτηση οφείλει πρώτα να καταχωρίσει σημείωμα εμφάνισης σύμφωνα με το Μέρος 10 και να σημειώσει την κατάλληλη επιλογή η οποία υποδηλώνει την πρόθεση αυτή.

 

(3)      Αίτηση δυνάμει του παρόντος κανονισμού πρέπει:

(α)      να υποβάλλεται εντός 14 ημερών από την καταχώριση του σημειώματος εμφάνισης· και

(β)      να υποστηρίζεται από μαρτυρία.

 

(4)      Αν ο εναγόμενος:

(α)      δεν συμμορφωθεί με την παράγραφο (2) ή

(β)      έχοντας συμμορφωθεί με την παράγραφο (2), δεν υποβάλει τέτοια αίτηση εντός της περιόδου η οποία καθορίζεται στην παράγραφο (3), ο εναγόμενος θεωρείται ότι έχει αποδεχθεί τη δικαιοδοσία του δικαστηρίου και δεν δύναται να ισχυριστεί ότι το δικαστήριο δεν πρέπει να ασκήσει τη δικαιοδοσία του.

 

(5)      Η αποδοχή από διάδικο δικαιοδοσίας δεν συνεπάγεται ανάληψη δικαιοδοσίας από δικαστήριο εκεί όπου αυτό στερείται δικαιοδοσίας δυνάμει Νόμου.

 

(6)      Διάταγμα το οποίο περιέχει αναγνωριστική δήλωση ότι το δικαστήριο στερείται δικαιοδοσίας ή ότι δεν μπορεί να ασκήσει τη δικαιοδοσία του μπορεί επίσης να περιέχει περαιτέρω πρόνοιες περιλαμβανομένων:

(α)      παραμερισμού του εντύπου απαίτησης·

(β)      παραμερισμού της επίδοσης εντύπου απαίτησης·

(γ)      ακύρωσης οποιουδήποτε διατάγματος εκδίδεται πριν από την έγερση απαίτησης ή πριν από την επίδοση εντύπου απαίτησης·

(δ)      αναστολή της διαδικασίας ή/και

(ε)      μεταφοράς της διαδικασίας στο δικαστήριο, το οποίο έχει δικαιοδοσία στο βαθμό στον οποίο αυτό απαιτείται ή επιτρέπεται από νόμο ή κανονισμό.

 

(7)      Αν κατόπιν αίτησης, δυνάμει του παρόντος κανονισμού το δικαστήριο δεν προβεί σε αναγνωριστική δήλωση σύμφωνα με τον κανονισμό 12.1(6):

(α)      το σημείωμα εμφάνισης παύει να ισχύει·

(β)      ο εναγόμενος δύναται να καταχωρίσει πρόσθετο σημείωμα εμφάνισης εντός 14 ημερών ή εντός τέτοιας άλλη περιόδου ως το δικαστήριο ήθελε διατάξει· και

(γ)      το δικαστήριο εκδίδει οδηγίες ως προς την καταχώριση και επίδοση της υπεράσπισης σε αίτηση, δυνάμει του Μέρους 7 ή την καταχώριση μαρτυρίας σε απαίτηση δυνάμει του Μέρους 8 στην περίπτωση καταχώρησης πρόσθετου σημειώματος εμφάνισης.

 

(8)      Αν ο εναγόμενος καταχωρίσει πρόσθετο σημείωμα εμφάνισης σύμφωνα με την παράγραφο 7(β), θεωρείται ότι έχει αποδεχθεί τη δικαιοδοσία του δικαστηρίου, εκτός αν ταυτόχρονα ο εναγόμενος έχει επιφυλάξει ρητώς το δικαίωμα έφεσης.

 

(9)      Αν ο εναγόμενος υποβάλει αίτηση, δυνάμει του παρόντος κανονισμού, οφείλει να καταχωρίσει και επιδώσει τη γραπτή μαρτυρία προς υποστήριξη μαζί με την αίτηση, πλην όμως δεν χρειάζεται πριν από την ακρόαση της αίτησης να καταχωρίσει:

(α)      σε περίπτωση απαίτησης κάτω από το Μέρος 7, υπεράσπισης, ή

(β)      σε περίπτωση απαίτησης κάτω από το Μέρος 8, οποιαδήποτε άλλη γραπτή μαρτυρία.»

 

Ως εκ των ανωτέρω, η υπό εξέταση αίτηση ορθώς κατεχωρήθη όπως κατεχωρήθη και στο χρόνο που κατεχωρήθη. Εξετάζοντας την ουσία της αίτησης, το Δικαστήριο καταλήγει ότι είναι πρόωρη η εξέταση της, όπως φαίνεται πιο κάτω, αλλά η κατάληξη αυτή δεν αναιρεί τον ορθό δικονομικά χειρισμό του ζητήματος από πλευράς του Καθ’ ου η Αίτηση 1, μέχρι το παρόν στάδιο.

 

Μέρη 23, 25 και 32:

            Το Μέρος 23 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας 2023, περιλαμβάνει τους γενικούς κανόνες για αιτήσεις έκδοσης Δικαστικών Διαταγμάτων, ως τα αιτούμενα με την υπό εξέταση αίτηση. Η αίτηση καταχωρίζεται σύμφωνα με το Έντυπο 34 (Μέρος 23.4(6)), ως η υπό εξέταση αίτηση. Η ακρόαση της αίτησης διεξάγεται στη βάση των γεγονότων και της γραπτής μαρτυρίας τα οποία αναφέρονται στην αίτηση και την ένσταση (Μέρος 23.3(1)).

 

Το Μέρος 25 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας 2023, περιλαμβάνει πρόνοια για την παροχή ενδιάμεσης θεραπείας, μεταξύ άλλων, για την έκδοση ενδιάμεση αναγνωριστικής δήλωσης, ως στην υπό εξέταση αίτηση (Μέρος 25.1(1)(β)). Το Μέρος 32 των Κανονισμών Πολιτικής Δικονομίας 2023, αφορά στην παροχή μαρτυρίας.

 

Νομική πτυχή:

Καθ’ ύλην αρμοδιότητα:

Ο Καθ’ ου η Αίτηση 1 θέτει ζήτημα εξέτασης της καθ’ ύλην αρμοδιότητας του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων να εκδικάσει την υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση, διότι (α) το επίδικο δεν εμπίπτει στον ορισμό του «ακινήτου», αφού δεν συμπληρώθηκε μέχρι την 31.12.1999 και/ή δεν ήταν υπό ή προς ενοικίασην μέχρι την 31.12.1999 και (β) επειδή οι Αιτητές ουδέποτε κατέστησαν θέσμιοι ενοικιαστές, καθώς κατά την καταχώρηση της κυρίως Αίτησης, η πρώτη ενοικίαση δεν είχε λήξει ή τερματιστεί και/ή οι Αιτητές δεν διατήρησαν κατοχή του επίδικου κατά τη λήξη ή τερματισμό της πρώτης ενοικίασης.

 

Η Νομολογία ομιλεί περί της ευχέρειας του Δικαστηρίου όπως εγείρει αυτεπάγγελτα θέμα δικαιοδοσίας (ex proprio motu) (βλέπετε σχετικά Παναγιώτου ν. Χ”Κυριάκου (1991) 1 Α.Α.Δ. 362 και Γεωργίου ν. Γεωργίου (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1592) και ότι αυτό είναι θέμα του ιδίου του Δικαστηρίου (βλέπετε Philippou v. Philippou (1986) 1 C.L.R. 689, 698). Ακόμα και στην περίπτωση παραδοχής του καθεστώτος της θέσμιας ενοικίασης, αυτό πρέπει να αποδεικνύεται προς ικανοποίησην του Δικαστηρίου για να κριθεί ότι υπάρχει καθ’ ύλην αρμοδιότητα. Η παραδοχή δεν είναι αρκετή για να προσδώσει στο Δικαστήριο δικαιοδοσία εάν αυτό στερείται τέτοιας δικαιοδοσίας. Βλέπετε σχετικά την αυθεντία Lambrianides v. Mavrides (1958) 2 C.L.R. 49. Ακόμα, «Θέσμια ενοικίαση δε δημιουργείται με καταγραφή σε συμβιβασμό, εάν δεν υπάρχουν τα στοιχεία τα οποία τη συνιστούν» (απόσπασμα από την αυθεντία Πετεινός (1992) 1(Α) Α.Α.Δ. 1467, στη σελίδα 1475).

 

Τα γεγονότα τα οποία στοιχειοθετούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου είναι αυτά που συνθέτουν την απαίτηση (βλέπετε Sevegep Ltd. v. United Sea Transport (1989) 1(B) C.L.R. 733). Έχω λάβει υπόψη το περιεχόμενο της κυρίως Αίτησης, όπως καταγράφεται και πιο πάνω. Η δικαιοδοσία του Δικαστηρίου τούτου είναι καθορισμένη. Διαφορά η οποία ανάγεται ενώπιον του Δικαστηρίου, πρέπει να αναφύεται κατά την εφαρμογή του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και να υπάγεται στο Ενοικιοστάσιο, δηλαδή να συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις του Νόμου 23/83.

 

Ακίνητο:

Μία εκ των προϋποθέσεων, είναι η διαφορά να αφορά σε «ακίνητο». Στο άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83 ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα, ο όρος «ακίνητο», ερμηνεύεται ως εξής:

 

« ‘ακίνητο’ σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι 31^η Δεκεμβρίου 1999·»

 

Δεν υπάρχει ενώπιον του Δικαστηρίου ισχυρισμός ότι το επίδικο αποτελείται από αυτοτελείς ή ανεξάρτητες οικοδομές, οι οποίες δυνατόν να χρησιμοποιηθούν ξεχωριστά και συνεπώς, να ενοικιαστούν ξεχωριστά. Η μαρτυρία η οποία τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου στο παρόν στάδιο, για σκοπούς της υπό εξέταση αίτησης, όπως φαίνεται πιο πάνω, αφορά στην ύπαρξη οικοδομής του 1960, η οποία τροποποιήθηκε και επεκτάθηκε πριν την 31.12.1999, ενοικιαζόταν κατά την εν λόγω ημερομηνία, ενοικιάστηκε ως είχε στους Αιτητές και στη συνέχεια, τροποποιήθηκε και επεκτάθηκε από τους Αιτητές. Στο παρόν στάδιο δεν υπάρχει ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία αναφορικά με αυτοτελές και ανεξάρτητο οικοδόμημα, το οποίο ενοικιάστηκε ξεχωριστά από τους Αιτητές. Μεταγενέστερες τροποποιήσεις, ακόμα και προσθήκες, δεν αλλοιώνουν αφ’ εαυτών την υπόσταση και το καθεστώς του κτιρίου, εκτός εάν αυτό κατ’ ουσίαν κατεδαφίστηκε και ανοικοδομήθηκε νέο. Οι Άδειες Οικοδομής οι οποίες τέθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου, αφορούν προσθήκες, μετατροπές και αλλαγή χρήσης υφιστάμενης οικοδομής.

 

Για σκοπούς απόφασης επί της υπό εξέταση αίτησης, από τα ενώπιον του Δικαστηρίου τεθέντα, είναι η κρίση μου ότι το επίδικο ακίνητο, συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999 και ότι αυτό είναι ενοικιοστασιακό.

 

Θέσμιος ενοικιαστής:

Άλλη εκ των προϋποθέσεων είναι ο ενοικιαστής να είναι θέσμιος. Οι όροι «θέσμιος ενοικιαστής» και «πρώτη ενοικίαση» ερμηνεύονται στο άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου. Σύμφωνα μ’ αυτή την ερμηνεία, για να καταστεί ένας ενοικιαστής θέσμιος, πρέπει είτε να λήξει η πρώτη ενοικίαση και να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο, είτε να τερματισθεί νόμιμα η πρώτη ενοικίαση και να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο.

 

Εκ πρώτης όψεως, φαίνεται ότι οι Αιτητές είχαν καταστεί θέσμιοι ενοικιαστές το 2013. Στη συνέχεια συνομολόγησαν νέα συμφωνία, με πρόνοια λήξης της ενοικίασης το έτος 2030. Είναι η κρίση μου ότι η συνομολόγηση νέας συμφωνίας ενοικίασης, μεταξύ προσώπων ελευθέρων προς το συμβάλλεσθαι, δυνατόν να επανατοποθετήσει τη μεταξύ των μερών σχέση, επί συμβατικής βάσεως. Το καθεστώς του θέσμιου ενοικιαστή, είναι δικαίωμα το οποίο παρέχεται από τον Νόμο. Ο ενοικιαστής είναι ελεύθερος, στο ιδιωτικό, ενοχικό Δίκαιο, να το αποποιηθεί. Ταυτόχρονα, δεν υπάρχει θέσμια ενοικίαση όπου υπάρχει σύμβαση σε ισχύ. Βλέπετε σχετικά το σύγγραμμα Megarry’s The Rent Acts, 10^η έκδοση, Πρώτος Τόμος, σελίδα 178: «The general rule is that no statutory tenancy can arise while the contractual tenancy still exists.» Ακριβώς και στην αυθεντία NICOS CHRISTOU DEVELOPMENTS LTD v. Π. Τοφινής, (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 1990) ο έντιμος Δικαστής του Ανωτάτου Δικαστηρίου, ως ήταν τότε, κ. Π. Αρτέμης είπε: «Δεν περιέχεται οτιδήποτε στον ορισμό του όρου ‘πρώτη ενοικίαση’, το οποίο να επηρεάζει καθ’ οιονδήποτε τρόπο την λήξη της συμβατικής σχέσης της ενοικίασης.».

 

Σύμφωνα με το σύγγραμμα Megarry (πιο πάνω), παράγραφοι 225 και 226, ο θέσμιος ενοικιαστής δεν παρεμποδίζεται καθ’ οιονδήποτε τρόπο από το να παραιτηθεί ο ίδιος της κατοχής και η τοιαύτη παραίτηση της κατοχής του μισθίου από τον ενοικιαστή συνιστά και τη λήξη της θέσμιας ενοικίασης. Η παραίτηση της κατοχής του μισθίου, χαρακτηρίζεται στο Αγγλικό κοινοδίκαιο ως surrender by operation of law. Βλέπετε σχετικά τις αυθεντίες Brown v. Draper (1944) 1 All ER 246 η οποία λήφθηκε υπόψην το 1993 στην Haniff v. Robinson 1 All ER 185, Old Gate Estates, Ltd. v. Alexander and another (1949) 2 All ER 822, Middleton v. Baldock (1950) 1 All ER 708 και Collins and another v. Claughton (1959) 1 All ER 95.

 

Η θέσμια ενοικίαση σχετίζεται με το μίσθιο και δεν εξαρτάται από τη σχέση ιδιοκτήτη - ενοικιαστή. Βλέπετε σχετικά Polycast v. Vourkas Fabrics (1986) 1 C.L.R. 107, στη σελίδα 117. Βλέπετε επίσης Dias United Publishing Co. Ltd. v. Chr. Hjikyriacos Estates Ltd. (1986) 1 C.L.R. 173 και Marcroft Wagons v. Smith (1951) 2 All E.R. 271. Είναι πλάσμα νόμου και η δημιουργία θέσμιας ενοικίασης προϋποθέτει την ύπαρξη ενοικίασης (βλέπετε Πετεινός (1992) 1 Α.Α.Δ. 1467). Σχετικό είναι και το σύγγραμμα Megarry, (πιο πάνω), στη σελίδα 197. Στην υπόθεση Δίσπυρου (1990) 1 Α.Α.Δ. 365, στη σελίδα 379 ο έντιμος Δικαστής κ. Στυλιανίδης είπε: «Η θεσμία ενοικίαση δεν είναι σύμβαση, είναι το δικαίωμα του αμετακίνητου με τις επιφυλάξεις του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και είναι προσωπικό δικαίωμα.»

 

Πέραν της φυσικής κατοχής, υπάρχει και η δυνατότητα παραίτησης και από την νομική κατοχή του μίσθιου: δι’ υπενοικίασης όπου ο ενοικιαστής δεν διατηρεί το δικαίωμα κατοχής (βλέπετε Haskins v. Lewis (1930) 1 All ER 227), δι’ αποστολής ειδοποίησης ότι θα το εγκαταλείψει, δια παράδοσης των κλειδιών ή δι’ εγκατάλειψης (βλέπετε Thompson v. Ward (1953) 2 QB 153). Οι αυθεντίες που αφορούν την επιστροφή της φυσικής κατοχής στον ενοικιαστή ο οποίος διατήρησε εν τω μεταξύ την νομική κατοχή (βλέπετε Ikosi v. Karayiannis (1971) 1 C.L.R. 189 και Denman v. Brise (1949) 1 K.B. 22), καταδεικνύουν ότι εάν ο θέσμιος ενοικιαστής χάσει ή παραδώσει τη φυσική κατοχή για κάποιο λόγο σε τρίτο πρόσωπο, χωρίς όμως να έχει παραιτηθεί από την ενοικίαση (abandonment or surrender of lease), διατηρεί την νομική κατοχή και δικαιούται να επανακτήσει και τη φυσική κατοχή.

 

Εκ πρώτης όψεως, είναι δυνατόν οι Αιτητές να κατέστησαν εκ νέου συμβατικοί ενοικιαστές με τη συνομολόγηση νέας συμφωνίας το 2018. Είναι η κρίση μου ότι το ερώτημα κατά πόσον επρόκειτο για ανεξάρτητη και εντελώς νέα συμφωνία ή συμπληρωματική και επικουρική της πρώτης συμφωνίας ενοικίασης και άρα αδύνατη να μεταβάλει το καθεστώς του θέσμιου ενοικιαστή, δεν δύναται να εξεταστεί και αποφασιστεί από το Δικαστήριο σ’ αυτό το πρόωρο στάδιο, πριν την παρουσίαση επαρκούς μαρτυρίας ενώπιον του Δικαστηρίου, ως κατά την ακρόαση επί της ουσίας.

 

Το δεύτερο ερώτημα το οποίο αναφύεται, νοουμένου ότι οι Αιτητές όντως κατέστησαν εκ νέου συμβατικοί ενοικιαστές, είναι κατά πόσον η συμβατική ενοικίαση τερματίστηκε νόμιμα με την επιστολή των δικηγόρων των Αιτητών ημερομηνίας 26.1.2024 και, εφόσον η απάντηση σ’ αυτό είναι καταφατική, εάν οι Αιτητές, λαμβάνοντας υπόψην τους χρόνους προειδοποίησης που δόθηκαν, κατέστησαν εκ νέου θέσμιοι ενοικιαστές, πριν την παράδοση της κατοχής του επίδικου υποστατικού.

 

Τερματισμός – νομολογία:

            Σύμφωνα με την νομολογία είναι αναγκαία προϋπόθεση ο νόμιμος τερματισμός της ενοικίασης, ώστε η ενοικίαση να καταστεί θέσμια. Βλέπετε σχετικά Κώστας Γλυκής ν. Ιεράς Μονής Μαχαιρά, (1999) 1(Α) Α.Α.Δ. 654, MAXIMOS COURT LTD. v. Πιερή κ.α., (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 875. Η ακύρωση της συμφωνίας την αποστερεί ισχύος από την ημέρα του τερματισμού της (βλέπετε A. N. Stasis Estates Co. Ltd. v. George Evans Edwards κ.α., (1995) 1 Α.Α.Δ. 385). Βλέπετε σχετικά το Αγγλικό σύγγραμμα Megarry (πιο πάνω), στη σελίδα 181, κάτω από την επικεφαλίδα «Determination of contractual Tenancy – Mode of determination»[6] και στη σελίδα 182, κάτω από την επικεφαλίδα «Validity of notices»[7].

 

Σε σχέση με το περιεχόμενο της ειδοποίησης, βλέπετε το λεξικό Stroud’s Judicial Dictionary, 3^η έκδοση, Τόμος 3, στη σελίδα 1929, κάτω από τη φράση «notice to quit» [8], τις αυθεντίες Glykys v. Ioannides (1959-60) XXIV C.L.R. 220, στη σελίδα 224 [9] και Χαρίκλεια Κύπρου Μιχαήλ v. Βαβέλ Μπουτίκ Λτδ (2007) 1(Α) Α.Α.Δ. 241 στις σελίδες 247 [10] και 248 [11], καθώς και το σύγγραμμα Halsbury’s Laws of England, 3^η έκδοση, Τόμος 8, στην παράγραφο 270 [12].

 

Η ειδοποίηση παράδοσης της κατοχής (notice to quit) στέλνεται από τον ιδιοκτήτη προς το συμβατικό ενοικιαστή του, πιθανόν και το αντίστροφο και πρόκειται για τον τερματισμό της συμβατικής ενοικίασης και ουδεμία σχέση έχει με τη δια νόμου ειδοποίηση.

 

Η Αγγλική νομοθεσία επί της οποίας βασίζεται και την οποία ουσιαστικά ακολουθεί ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος (Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act 1920, Landlord and Tenant Act 1927, Rent and Mortgage Interest Restrictions (Amendment) Act 1933, Furnished Houses (Rent Control) Act 1946, Landlord and Tenant (Rent Control) Act 1949 και 1954 και τα Rent Acts τα οποία ακολούθησαν δηλαδή των ετών 1957, 1965 και 1977), δεν προνοεί για την αποστολή ειδοποίησης από τον ιδιοκτήτη στο θέσμιο ενοικιαστή ως προϋπόθεση για την έκδοση του Διατάγματος έξωσης, προϋπόθεση η οποία ελλείπει εντελώς από τα σχετικά Αγγλικά συγγράμματα. Καθίσταται δε φανερό, ότι οι αναφορές στα εν λόγω συγγράμματα σε «notice to quit», αφορούν ακριβώς τον τερματισμό της συμβατικής σχέσης, κάτι πολύ διαφορετικό από την ειδοποίηση στο θέσμιο ενοικιαστή.

 

Στην προκείμενη περίπτωση, εστάλη ειδοποίηση από τον ενοικιαστή προς τον ιδιοκτήτη. Επρόκειτο για ειδοποίηση τερματισμού. Εδύνατο να τερματίσει νόμιμα τη συμβατική ενοικίαση; Όντως τερμάτισε νόμιμα τη συμβατική ενοικίαση; Εάν η απάντηση είναι καταφατική, ο ενοικιαστής κατέστη θέσμιος πριν την παράδοση της κατοχής; Τα ερωτήματα είναι πολλά και είναι η κρίση μου πως ούτε αυτά δύνανται να εξεταστούν και αποφασιστούν από το Δικαστήριο σ’ αυτό το πρόωρο στάδιο, πριν την παρουσίαση επαρκούς μαρτυρίας ενώπιον του Δικαστηρίου, ως κατά την ακρόαση επί της ουσίας.

 

Απόφαση:

            Ως εκ των ανωτέρω, ο δεύτερος και ο τρίτος λόγος ένστασης επιτυγχάνουν και η υπό εξέταση αίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται, χωρίς επηρεασμό του δικαιώματος του Καθ’ ου η Αίτηση 1 να εγείρει εκ νέου ζήτημα της καθ’ ύλην αρμοδιότητας του Δικαστηρίου, με το δικόγραφο του, προς εξέτασην κατά την εκδίκαση της ουσίας της υπόθεσης.

 

Δίδονται οδηγίες για την καταχώριση Απάντησης από πλευράς του Καθ’ ου η Αίτηση 1, εντός των χρονοδιαγραμμάτων που έχουν ήδη καθοριστεί από το Δικαστήριο, με ξεχωριστά Διατάγματα.

 

Τα έξοδα της παρούσας αίτησης, στην πορεία της κυρίως Αίτησης.

 

(Υπ.)                                                  

Λ.Σ. Καμμίτση          

Πρόεδρος                 

 

Πιστόν Αντίγραφον

 

            Γραμματέας

 

ΛΣΚ/ΕΠ