ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ

 

Ενώπιον:      Λ.Σ. Καμμίτση, Προέδρου και

                        Σ. Μούσουλου και Κ. Φραγκούδη, Παρέδρων

Αίτηση Αρ.: Κ7/21

 

Μεταξύ:

1.   Ι. Π., [   ], Λευκωσία

2.   Ε. Λ. Π., [  ], Λευκωσία

3.   Σ. Π., [  ], Λευκωσία

4.   Ν. Π., [   ], Λευκωσία

Αιτητών

και

 

Γ. Χ., εκ [   ], Στρόβολος

Καθ’ ου η Αίτηση

-------------------------------------------------------------------------------

26 Απριλίου 2024

Για τους Αιτητές 1 έως 4: κα. Δ. Χριστοδούλου και κα. Μ. Θεοδώρου για κ.κ. Michalis Michael & Co. LLC

Για τον Καθ’ ου η Αίτηση: κ. Κ. Μάμαντος για κ.κ. Μιχάλης Βορκάς & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση, καταχωρήθηκε την 30.3.2021 και μ’ αυτήν οι Αιτητές εξαιτούνται Απόφασης και/ή Διατάγματος του Δικαστηρίου που να καθορίζει το ενοίκιο του υποστατικού-διαμερίσματος αρ.2 (1^ος όροφος - 2 υπνοδωματίων) που ενοικιάζει ο Καθ’ ου η Αίτηση και ευρίσκεται στη Λεωφόρο Ακροπόλεως 8ΙΓ, στο Στρόβολο, σε €600.- μηνιαίως από 1.9.2020.

 

Οι Αιτητές δικογραφούν ότι είναι ιδιοκτήτες ενός διαμερίσματος δύο υπνοδωματίων, με αρ. 2, στον πρώτο όροφο κτιρίου επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως 8ΙΓ, στο Στρόβολο, με αρ. εγγρ. 10/2261, Τεμάχιο 2039, Φ/Σχ. 21.61Ε.1, η οποία είναι εξέχουσα και εμπορική περιοχή (εν τοις εφεξής «το επίδικο διαμέρισμα»). Το ισχύον συμβόλαιο ενοικίασης είναι ημερομηνίας 1.11.2015 και ορίζει ως προπληρωτέο ενοίκιο, το ποσό των €200.- μηνιαίως. Η πρώτη ενοικίαση έλαβε χώραν την 1.5.1982. Το τελευταίο ενοίκιο καθορίστηκε κατά ή περί την 1.11.2015.

 

Είναι ο ισχυρισμός των Αιτητών, ότι το επίδικο είναι ιδανικό για ιδιοκατοίκηση από τον Καθ’ ου η Αίτηση. Ζήτησαν την αιτούμενη αύξηση και με επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 21.12.2020, αλλά ο Καθ’ ου η Αίτηση αρνήθηκε και/ή παρέλειψε να απαντήσει. Το εν λόγω ενοίκιο, λαμβανομένης υπόψιν της θέσης του επίδικου, του μεγέθους του και των ενοικίων που καταβάλλονται για παρόμοια υποστατικά της περιοχής, δέον να είναι το ποσό των €600.-. Το επίδικο είναι σε καλή κατάσταση και ευρύχωρο. Τα γειτνιάζοντα υποστατικά ή άλλα παρόμοια υποστατικά στην περιοχή, ενοικιάζονται και/ή ενοικιάστηκαν, με πολύ πιο ψηλά ενοίκια από το επίδικο υποστατικό.

 

Απάντηση και Ανταπαίτηση:

Απάντηση και Ανταπαίτηση εκ μέρους του Καθ’ ου η Αίτηση, καταχωρίστηκε την 7.6.2021 και μ’ αυτήν εγείρει προδικαστική ένσταση και ισχυρίζεται πως η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση, είναι ενοχλητική, αχρείαστη και καταχρηστική της Δικαστικής διαδικασίας και για τούτο, θα πρέπει να απορριφθεί. Άνευ βλάβης της προδικαστικής ένστασης, ο Καθ’ ου η Αίτηση αρνείται τις αιτούμενες θεραπείες και ισχυρίζεται ότι ενοικιάζει από το 2015, το διαμέρισμα αρ. 3 στο 2° όροφο της πολυκατοικίας επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως 81Γ, στο Στρόβολο. Το διαμέρισμα ευρίσκεται σε μειονεκτικό σημείο ένεκα του θορύβου και της απουσίας χώρου στάθμευσης. Γι’ αυτό δεν εξευρίσκονται εύκολα ενοικιαστές, τόσο για διαμερίσματα όσο και για τα καταστήματα. Ο Καθ’ ου η Αίτηση δεν οφείλει να καταβάλει αύξηση στο υφιστάμενο ενοίκιο.

 

Τόσο το διαμέρισμα, όσο και η πολυκατοικία επί του οποίου αυτό ευρίσκεται, είναι παλαιά. Ένεκα τούτου, η κατάσταση τους δεν είναι καλή. Κατά/ή περί το 2016, αφού ήρθε σε συμφωνία με τους ιδιοκτήτες του διαμερίσματος, προχώρησε σε πλήρη εσωτερική ανακαίνιση του και τοποθέτηση συστημάτων κλιματισμού, δαπανώντας συνολικά €9.300.-. Ήταν ρητός όρος της από μέρους του Καθ’ ου η Αίτηση καταβολής των εξόδων για την ανακαίνιση του διαμερίσματος, πως για τα επόμενα 15 έτη δεν θα επιβαλλόταν αύξηση στα ενοίκια. Οι ιδιοκτήτες του διαμερίσματος συμφώνησαν σ’ αυτό, αφού έλεγξα την κατάσταση του διαμερίσματος, πριν και μετά τις εργασίες.

 

Ο Καθ’ ου η Αίτηση δικογραφεί ακόμα, πως η κατάσταση της ταράτσας της πολυκατοικίας παρουσίασε και πρόσφατα προβλήματα. Προέβη ο ίδιος σε εργασίες επιδιόρθωσης, καταβάλλοντας περί τα €900.-, ποσό το οποίο οι Αιτητές αρνήθηκαν να του καταβάλουν. Είναι η θέση του Καθ’ ου η Αίτηση ότι η απουσία ασανσέρ, ως επίσης η τοποθεσία και η άσχημη κατάσταση της πολυκατοικίας εσωτερικά και εξωτερικά, σε συνδυασμό με τα συγκριτικά ενοίκια της περιοχής, δεν δικαιολογούν την αύξηση του καταβαλλόμενου υπ’ αυτού, ενοικίου. Στα πιο πάνω οφείλεται και η πολύ χαμηλή τιμή στην οποία οι Αιτητές αγόρασαν το διαμέρισμα.

 

Περαιτέρω, ο Καθ’ ου η Αίτηση ισχυρίζεται ότι οι Αιτητές ουδέποτε αξίωσαν αύξηση στο ενοίκιο, γεγονός που καθιστά πρόωρη την υπό τον ως άνω αριθμό και Αίτηση τους. Έτι περαιτέρω, παράνομα και χωρίς την γνώση του Καθ’ ου η Αίτηση, οι Αιτητές επενέβησαν στην αποθήκη της πολυκατοικίας την οποία χρησιμοποιεί με άδεια των προηγούμενων ιδιοκτητών και έχει μέσα αποθηκευμένα αντικείμενα, σπάζοντας την κλειδαριά, με αποτέλεσμα την απώλεια διαφόρων αντικειμένων που είχε σ’ αυτή. Ενεργώντας παράνομα και/ή αντισυμβατικά και/ή ετσιθελικά, οι Αιτητές έχουν κλείσει τον κοινόχρηστο χώρο στάθμευσης της πολυκατοικίας, με αποτέλεσμα να εμποδίζουν τον Καθ’ ου η Αίτηση στη χρήση του, γεγονός που επηρεάζει αρνητικά και την ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος.

 

Ο Καθ’ ου η Αίτηση ανταπαιτεί ως ακολούθως:

 

«Α.     Αναγνωριστική απόφαση και/ή Δήλωση του Δικαστηρίου ότι αυτός δικαιούται ανενόχλητα στην χρήση του κοινόχρηστου χώρου στάθμευσης της πολυκατοικίας ως και της Αποθήκης σε αυτήν.

Β.      Διάταγμα του σεβαστού Δικαστηρίου δια του οποίου να απαγορεύεται αμέσως από την επίδοση του διατάγματος σε αυτούς ή στους διαδόχους, αντιπροσώπους και υπηρέτες τους η καθ' οιονδήποτε τρόπο παρεμπόδιση του Αιτητή στην απρόσκοπτη χρήση του χώρου στάθμευσης και της αποθήκης στην πολυκατοικία της Λεωφ. Ακροπόλεως 81Γ' στο Στρόβολο.

Γ.       Έξοδα, πλέον έξοδα επίδοσης και ΦΠΑ.»

 

Απάντηση στην Ανταπαίτηση:

Το δικόγραφο των Αιτητών καταχωρήθηκε την 22.10.2021 και μ’ αυτό επαναλαμβάνουν τους ισχυρισμούς τους  στην Αίτηση και αρνούνται και απορρίπτουν όλους μαζί και καθένα ξεχωριστά τους ισχυρισμούς του Καθ’ ου η Αίτηση που περιέχονται στην Απάντηση και Ανταπαίτηση, κατά την έκταση που οι εν λόγω ισχυρισμοί δεν αποτελούν παραδοχή και/ή δεν συνάδουν με το περιεχόμενο της Αίτησης. Ισχυρίζονται ότι στο ισχύον συμβόλαιο ενοικίασης, κανένας όρος προβλέπει οτιδήποτε αναφορικά με τη χρήση του κοινόχρηστου χώρου στάθμευσης της πολυκατοικίας και έτι περισσότερο, κανένας όρος του  συμβολαίου προβλέπει οτιδήποτε σε ότι αφορά την αποθήκη της πολυκατοικίας, καθότι δεν υπάρχει καν αποθήκη στην πολυκατοικία.

 

Ιστορικό:

Στην παρούσα υπόθεση καταχωρήθηκαν Κλήσεις για Οδηγίες, τόσο για την απαίτηση, όσο και για την Ανταπαίτηση, σύμφωνα με τη Διαταγή 30 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, ως αυτοί ίσχυαν μέχρι την 31.8.2023, στην οποία καταχώρησαν Παραρτήματα και οι δύο πλευρές. Το Δικαστήριο εξέδωσε εκατέρωθεν Διατάγματα αποκάλυψης εγγράφων, με τα οποία συμμορφώθηκαν και οι δύο πλευρές. Δόθηκαν επίσης οδηγίες και ετοιμάστηκε γραπτή Έκθεση Εκτίμησης από τη Λειτουργό του Δικαστηρίου.

 

Καταχωρήθηκε Γραπτή Μαρτυρία υπό τη μορφή ενόρκων δηλώσεων, εφόσον η υπόθεση κατηγοριοποιήθηκε ως Ταχείας Εκδίκασης. Το Δικαστήριο δεν άκουσε προφορική μαρτυρία, ούτε αντεξέταση μαρτύρων, με εξαίρεση τη Λειτουργό του Δικαστηρίου.

 

Έκθεση Λειτουργού:

Η Έκθεση Εκτίμησης φέρει ημερομηνία σύνταξης 21.4.2023. Η Λειτουργός του Δικαστηρίου, κα. Αναστασία Δεληγιάννη, κατέγραψε τα εξής:

 

·         Το επίδικο είναι διαμέρισμα με αρ. 2, στη Λεωφόρο Ακροπόλεως 81Γ, Λευκωσία. Η εγγραφή (αρ. 10/2261), επί του Τεμαχίου 10/2039, Φ/Σχ. 21/62 Ε1, στην Ενορία Αγίου Δημητρίου, στο Δήμο Στροβόλου, αφορά οικόπεδο με κτίριο.

·         Το επίδικο ευρίσκεται στον πρώτο όροφο διώροφου κτιρίου, με έτος ανέγερσης το 1976 περίπου.

·         Το εμβαδόν είναι 84 τ.μ. εσωτερικοί χώροι και 12 τ.μ. καλυμμένη βεράντα, συνολικό αναπροσαρμοσμένο εμβαδόν 93,6 τ.μ.

·         Το πάτωμα είναι επιστρωμένο με κοινό μωσαϊκό μαρμαράκι και το αποχωρητήριο με κοινό πλακάκι. Οι τζαμαρίες είναι αλουμίνιο και διπλό τζάμι. Ο χώρος κλιματίζεται με κλιματιστικά τύπου split unit.  

·         Κατά την επιτόπια έρευνα, το επίδικο βρέθηκε σε μέτρια κατάσταση.

·         Το κτίριο δεν έχει ανελκυστήρα και χώρους στάθμευσης.

·         Η ευρύτερη περιοχή είναι τόσο εμπορική, όσο και οικιστική. Είναι ανεπτυγμένη με όλων των ειδών αναπτύξεις, κυρίως με συγκροτήματα διαμερισμάτων μέσου/υψηλού κόστους και ποιότητας, εμπορικών/γραφειακών κτιρίων και καταστήματα. Η περιοχή γενικά διαθέτει πολύ καλή προσπελασιμότητα προς τη Μείζονα Λευκωσία, καθώς και προς τις άλλες πόλεις.

·         Το πληρωτέο ενοίκιο είναι €200.- μηνιαίως.

·         Το πληρωτέο ενοίκιο ανέρχεται σε €2,14/τ.μ.

·         Η Λειτουργός χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης και βρήκε ότι ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, για το έτος 2021, από 5 ενοικιάσεις (στις οποίες περιέλαβε και το επίδικο υποστατικό) είναι €5,34/τ.μ. και το 90% του μέσου όρου σε €4,81/τ.μ.

·         Το αγοραίο ενοίκιο υπολογίστηκε σε €6,00/τ.μ.

·         Τα συγκριτικά είναι δύο διαμερίσματα στο ίδιο κτίριο, το υπ’ αρ. 1 στον πρώτο όροφο και το υπ’ αρ. 3 στο δεύτερο όροφο και δύο διαμερίσματα σε κτίριο επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως 73, στον πρώτο και στο δεύτερο όροφο. Έγιναν αναπροσαρμογές στο πληρωτέο ενοίκιο λόγω κατάστασης και στο εμβαδόν των υποστατικών.

·         Καθορισμός του ενοικίου του επίδικου στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, ανέρχεται σε €450,22 μηνιαίως.

 

Μαρτυρία:

Αιτητών:

Μοναδικός μάρτυρας για την πλευρά των Αιτητών, κατέθεσε ο κ. Ι. Π., από τη Λευκωσία. Ο κ. Π. είναι ένας εκ των τεσσάρων ιδιοκτητών και γνωρίζει τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης από προσωπικό χειρισμό και από πληροφορίες που έχει συγκεντρώσει από όλους τους ιδιοκτήτες. Είναι δεόντως εξουσιοδοτημένος να προβεί στη δήλωση του. Οι τέσσερις Αιτητές είναι οι ιδιοκτήτες του διαμερίσματος δύο υπνοδωματίων, με αριθμό 2, στον πρώτο όροφο, επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως 8ΙΓ’, στο Στρόβολο, αρ. εγγρ. 10/2261, Τεμάχιο 2039, Φ/Σχ. 2161Ε 1, το οποίο ενοικιάζει ο Καθ’ ου η Αίτηση.  

 

Το επίδικο αποκτήθηκε δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 24.7.2020, μεταξύ της εταιρείας CCSRE Real Estate Company Ltd. και των Αιτητών. Ο κ. Π. κατέθεσε ότι το ισχύον συμβόλαιο ενοικίασης είναι ημερομηνίας 1.11.2015 και ορίζει ως προπληρωτέον ενοίκιο για το επίδικο, το ποσό των €200.- μηνιαίως. Η ημερομηνία πρώτης ενοικίασης ορίστηκε η 1.5.1982 και το τελευταίο ενοίκιο καθορίστηκε την 1.11.2015.

 

Αποτελεί θέση των Αιτητών, ότι το επίδικο ευρίσκεται σε εξέχουσα και εμπορική θέση, επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως, στο Στρόβολο. Είναι ιδανικό για ιδιοκατοίκηση από τον Καθ’ ου η Αίτηση, είναι σε καλή κατάσταση και ευρύχωρο. Ο κ. Π. κατέθεσε ότι, εξ’ όσων γνωρίζει, τα γειτνιάζοντα υποστατικά ή άλλα παρόμοια υποστατικά στην περιοχή, ενοικιάζονται και/ή ενοικιάστηκαν με πολύ πιο ψηλά ενοίκια από το επίδικο διαμέρισμα. Το ενοίκιο, λαμβανομένης υπόψιν της θέσης, του μεγέθους του και των ενοικίων που καταβάλλονται για παρόμοια υποστατικά στην περιοχή, δέον όπως είναι το ποσό των €600.-.

 

Μέσω των δικηγόρων του, αιτήθηκε με τις επιστολές ημερομηνίας 10.11.2020 και 25.11.2020 και επιστολή υπενθύμισης ημερομηνίας 3.12.2020, όπως επιτραπεί σε συγκεκριμένη μέρα και ώρα, η μετάβαση στο επίδικο, εκτιμήτριας η οποία εργάζεται στην εταιρεία Axia Valuers. Ο Καθ’ ου η Αίτηση απάντησε μέσω των δικηγόρων του, ζητώντας όπως έχει τα στοιχεία του εκτιμητή και όπως ο εκτιμητής κατά την είσοδο του στο χώρο, παρουσιάσει αρνητική εξέταση κορωνοϊού, λόγω του ότι ανήκει στις ευάλωτες ομάδες πληθυσμού. Οι Αιτητές αμέσως απέστειλαν τα στοιχεία του εκτιμητή και αποδέχθηκαν το αίτημα για παρουσίαση αρνητικής εξέτασης κορωνοϊού. Έκτοτε, ουδεμία απάντηση έλαβαν. Ζήτησαν αύξηση ενοικίου με την επιστολή του δικηγόρου των Αιτητών ημερομηνίας 21.12.2020, αλλά ο Καθ’ ου η Αίτηση και πάλιν αρνήθηκε και/ή παρέλειψε να απαντήσει.

 

Ο μάρτυρας δεν αποδέχεται τους ισχυρισμούς του Καθ’ ου η Αίτηση που περιέχονται στην Ανταπαίτησή του, ότι δήθεν δικαιούται ανενόχλητη χρήση του κοινόχρηστου χώρου στάθμευσης της πολυκατοικίας και της αποθήκης αυτής, καθότι στο ισχύον συμβόλαιο ενοικίασης ημερομηνίας 1.1.2011, ουδένας όρος προβλέπει οτιδήποτε αναφορικά με τη χρήση του κοινόχρηστου χώρου στάθμευσης της πολυκατοικίας και ουδένας όρος προβλέπει οτιδήποτε για την αποθήκη της πολυκατοικίας, καθότι δεν υπάρχει αποθήκη στην πολυκατοικία. Οι Αιτητές δεν οφείλουν το ποσό που αναφέρει ο Καθ’ ου η Αίτηση στην Ανταπαίτηση του, ούτε οποιοδήποτε άλλο ποσό. Ο Καθ’ ου η Αίτηση δεν διευκρινίζει από που προκύπτει η ισχυριζόμενη οφειλή των €900,00.

 

Καθ’ ου η Αίτηση:

Μοναδικός μάρτυρας για την πλευρά του, κατέθεσε ο ίδιος ο Καθ’ ου η Αίτηση, κ. Γ. Χ. Είναι ο θέσμιος ενοικιαστής του διαμερίσματος με αριθμό 2, στον πρώτο όροφο του διώροφου κτιρίου που ανεγέρθη περί το έτος 1976, επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως 81Γ, εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Στροβόλου. Ενοικίασε το διαμέρισμα δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου ημερομηνίας 1.5.1982, από τη Συνεργατική Πιστωτική Εταιρεία Στροβόλου, στην υπηρεσία της οποίας εργαζόταν από την 1.3.1980 μέχρι την αφυπηρέτηση του στις 18.9.2014. Την ίδια χρονική περίοδο, ενοικίασε και το διαμέρισμα με αριθμό 3, στο δεύτερο όροφο του ιδίου κτιρίου, το οποίο αποτελεί αντικείμενο της Αίτησης Κ6/21.

 

Ο Καθ’ ου η Αίτηση κατέθεσε ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο ημερομηνίας 30.4.1982, είναι το Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή 1. Προνοεί ότι η ενοικίαση θα ήταν για 2 χρόνια, με ημερομηνία έναρξης την 1.5.1982 και λήξης την 30.4.1984, το δε ύψος του ενοικίου θα ανερχόταν στις £396 ετησίως, δηλαδή £33.- μηνιαίως. Ο Καθ’ ου η Αίτηση θα χρησιμοποιούσε το επίδικο ως κατοικία. Ο κ. Χ. κατέθεσε ότι, με τη λήξη της ως άνω προβλεπόμενης περιόδου ενοικίασης, διατήρησε την κατοχή του διαμερίσματος με τη συγκατάθεση, πάντοτε, της Σ.Π.Ε. Στροβόλου, υπό τους ίδιους όρους και κατέστη θέσμιος ενοικιαστής.

 

Στην πορεία και σε διάφορες ημερομηνίες, ο Καθ’ ου η Αίτηση αποδέχθηκε αύξηση του μηνιαίου ενοικίου για το εν λόγω διαμέρισμα, όπως προκύπτει από αλληλογραφία μεταξύ του ιδίου και της Σ.Π.Ε. Στροβόλου, την οποία παρουσίασε ο Αιτητής 1 ως Τεκμήριο 1. Επιπλέον, περί την 1.11.2015, υπέγραψε νέο ενοικιαστήριο έγγραφο με τη Σ.Π.Ε. Στροβόλου, αναφορικά με το επίδικο διαμέρισμα, το Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του Αιτητή 1. Προνοούσε για ενοικίαση ενός έτους, με ημερομηνίας έναρξης την 1.11.2015 και λήξης την 1.11.2016, €200.- μηνιαίως και ότι το επίδικο θα το χρησιμοποιούσε ο Καθ’ ου η Αίτηση ως κατοικία. Μετά τη λήξη του εγγράφου την 1.11.2015, διατήρησε την κατοχή του διαμερίσματος με τη συγκατάθεση της Σ.Π.Ε. Στροβόλου, με τους ίδιους όρους και κατέστη θέσμιος ενοικιαστής.

 

Περί τα τέλη του 2020, έλαβε επιστολή από δικηγορικό γραφείο, με την οποία τον ενημέρωναν ότι κάποιος κ. Γ. Π., τον οποίο ο Καθ’ ου η Αίτηση δεν γνώριζε, είναι ο κατ’ ισχυρισμόν ιδιοκτήτης του επίδικου διαμερίσματος και ότι επιθυμεί την αύξηση του ενοικίου σε €600.-. Η επιστολή αποτελεί το Τεκμήριο 5 της ενόρκου δηλώσεως του Αιτητή 1. Μετέπειτα, περί τα τέλη Μαΐου 2021, του επιδόθηκε η κυρίως Αίτηση, όπου κατ’ ισχυρισμόν ιδιοκτήτες, πέραν του κ. Ι. Π., είναι οι άλλοι τρεις Αιτητές.

 

Ο κ. Χ. αναφέρθηκε στην Έκθεση Εκτίμησης της Λειτουργού του Δικαστηρίου και σχολίασε ορισμένα τινά. Ότι, τα συγκριτικά ακίνητα είναι από δύο διαφορετικές οικοδομές, τα δύο πρώτα, τα οποία βρίσκονται στο ίδιο κτίριο με το επίδικο ακίνητο, ανεγέρθηκαν περί το 1976 και τα άλλα 2 περί το 1978, ότι δεν έχουν το ίδιο μέγεθος, ότι το επίδικο ακίνητο και τα συγκριτικά που έχουν ανεγερθεί το 1976 και βρίσκονται στο ίδιο κτίριο, δεν έχουν ανελκυστήρα και χώρο στάθμευσης, ενώ για τα άλλα δύο συγκριτικά δεν αναφέρεται κάτι στην Έκθεση Εκτίμησης. Περαιτέρω, ο Καθ’ ου η Αίτηση δήλωσε ότι στην Έκθεση Εκτίμησης, δεν αναφέρεται πουθενά η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης των συγκριτικών ακίνητων και, σε κάθε περίπτωση, κατά πόσον τούτα έχουν ενοικιαστεί πριν τις 30.3.2021, ημερομηνία καταχώρησης της κυρίως Αίτησης. Στην Έκθεση Εκτίμησης παρουσιάζεται ως συγκριτικό 2 το διαμέρισμα 3 στο ίδιο κτίριο. Ο Καθ’ ου η Αίτηση είναι ο θέσμιος ενοικιαστής του επίδικου διαμερίσματος, το μηνιαίο ενοίκιο ανέρχεται στα €145.- και όχι στα €700.-, όπως λανθασμένα αναφέρει η Έκθεση Εκτίμησης. Επίσης, η Έκθεση αναφέρει ότι έγινε για το διαμέρισμα 2 και παρουσιάζει φωτογραφικό υλικό, κατ’ ισχυρισμόν από το διαμέρισμα 2, ενώ το φωτογραφικό υλικό είναι το ίδιο ως και στην Έκθεση Εκτίμησης στην Αίτηση Κ6/21, η οποία αφορά άλλο υποστατικό.

 

Είναι η θέση του Καθ’ ου η Αίτηση πως ο Αιτητής 1 αναιτιολόγητα επιδιώκει την αύξηση του ενοικίου του διαμερίσματος σε €600.-. Περαιτέρω, ο Αιτητής 1 αμφισβητεί την ύπαρξη συγκεκριμένης αποθήκης στο επίδικο κτίριο, την οποία ο κ. Χ. χρησιμοποιεί νόμιμα, όπως λέγει, από το 1982. Παρουσιάζει δε φωτογραφικό υλικό, το οποίο έλαβε ο ίδιος με την φωτογραφική μηχανή του και το έχει εκτυπώσει, το οποίο απεικονίζει την αποθήκη στο επίδικο κτίριο. Υποστήριξε ότι δικαιούται ανενόχλητη χρήση σ’ αυτή και στους κοινόχρηστους χώρους στάθμευσης.

 

Προφορική μαρτυρία Λειτουργού:

Η Λειτουργός κατέθεσε προφορικά επί της Έκθεσης Εκτίμησης την οποία καταχώρησε στο φάκελο του Δικαστηρίου και αντεξετάστηκε από τους ευπαιδεύτους συνηγόρους των διαδίκων. Η Λειτουργός Εκτιμήσεων, όπως φαίνεται καθαρά από τον Νόμο και τους Κανονισμούς, είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου και δεν ενεργεί ούτε για τη μία, ούτε για την άλλη πλευρά. Επειδή ενεργεί και καταθέτει ως πραγματογνώμονας, η μαρτυρία της αντικρούεται μεν από τη μαρτυρία άλλου πραγματογνώμονα, κρίνεται δε από το Δικαστήριο.

 

Κατέθεσε ότι έλαβε οδηγίες από το Δικαστήριο να ετοιμάσει εκτίμηση για ένα διαμέρισμα στην Ενορία Αγίου Δημητρίου, επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως. Είναι μέρος κτιρίου το οποίο είναι αδιαχώριστο και αποτελείται από καταστήματα και διαμερίσματα. Ανεγέρθηκε περί το 1976. Το επίδικο είναι διαμέρισμα στον πρώτο όροφο. Ως και το επίδικο στην Κ6/21, τα δύο διαμερίσματα είναι πανομοιότυπα, έχει εμβαδόν 84 τ.μ. εσωτερικούς χώρους και 12 τ.μ. καλυμμένη βεράντα. Είναι σε μέτρια κατάσταση και το κτίριο δεν διαθέτει ανελκυστήρα και χώρο στάθμευσης.

 

Η Λειτουργός πραγματοποίησε επιτόπια επιθεώρηση στο επίδικο, την 25.1.2023. Τα δύο συγκριτικά είναι στο ίδιο κτίριο, αλλά διαφορετικής ιδιοκτησίας και τα άλλα δύο συγκριτικά, είναι σε άλλο κτίριο. Τα συγκριτικά 3 και 4, είναι σε καλύτερη κατάσταση απ’ ότι το επίδικο διαμέρισμα, συνεπώς από το ενοίκιο τους αφαιρείται το 5% για να το φέρει στο ίδιο επίπεδο. Ερωτηθείσα πότε ενοικιάστηκαν τα συγκριτικά 3 και 4, η Λειτουργός κατέθεσε ότι πάντα λαμβάνει υπόψιν την τελευταία διετία. Αυτά είναι τρέχοντα ενοίκια και ισχύουν.

 

Τέθηκε στη Λειτουργό ότι το συγκριτικό 2, το οποίο καταγράφεται ως το διαμέρισμα 3 στο δεύτερο όροφο του κτιρίου, είναι ενοικιασμένο από τον Καθ’ ου η Αίτηση και το ενοίκιο του δεν είναι €700.- αλλά €145.-. Η κα. Δεληγιάννη κατέθεσε ότι τα ποσά των ενοικίων της τα έδωσε ο ιδιοκτήτης σε τηλεφωνική επικοινωνία. Της είχε λεχθεί ότι τα συγκριτικά 1 και 2, είναι του ίδιου ιδιοκτήτη. Ο Καθ’ ου η Αίτηση ήταν παρών στην επιτόπια επιθεώρηση και της είχε αναφέρει ότι άλλος διαχειρίζεται αυτά τα διαμερίσματα. Ο ευπαίδευτος συνήγορος του Καθ’ ου η Αίτηση, σ’ αυτό το σημείο, μετά από ερώτηση του Δικαστηρίου, δήλωσε ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση είναι κάτοχος του διαμερίσματος 3 στο δεύτερο όροφο και του διαμερίσματος 2 στον πρώτο όροφο, άρα των υπ’ αρ. 2 και 3. Το υπ’ αρ. 2 είναι το επίδικο στην παρούσα υπόθεση.

 

Η Λειτουργός είδε επί τόπου αυτά τα δύο διαμερίσματα, τα οποία είναι στην κατοχή του Καθ’ ου η Αίτηση. Το διαμέρισμα στο δεύτερο όροφο, το επισκέφθηκε. Δεν κατέστη δυνατόν να επισκεφθεί το άλλο διαμέρισμα. Τα ενοίκια των υπολοίπων διαμερισμάτων της τα είπε αυτός που τα διαχειρίζεται. Ο Καθ’ ου η Αίτηση δεν τα γνώριζε. Η Λειτουργός επιθεώρησε τα διαμερίσματα τα οποία της έδειξαν οι ενοικιαστές με τους δικηγόρους του Καθ’ ου η Αίτηση. Εξήγησε ότι, επειδή το κτίριο είναι αδιαχώριστο, μπορεί να υπάρχει σύγχυση με τα νούμερα των διαμερισμάτων. Το εμβαδόν τους το βρήκε από τα στοιχεία του Κτηματολογίου. Υπέδειξε τα διαμερίσματα στις φωτογραφίες της Έκθεσης Εκτίμησης της. Επιπλέον, η ίδια είναι με την εντύπωση ότι τα διαμερίσματα στην αριστερά πλευρά του κτιρίου, είναι πιο μεγάλα. Στην Έκθεση, φαίνονται ως βόρεια και νότια. Είδε τα σχέδια και είναι σίγουρη για το εμβαδόν τους. Τα επίδικα στην παρούσα και στην Κ6/21, είναι στη δεξιά πλευρά του κτιρίου, το ένα πάνω από το άλλο.

 

Πραγματικά γεγονότα:

            Από το σύνολο του ενώπιον μας μαρτυρικού υλικού, τις παραδοχές και τους ισχυρισμούς που παρέμειναν αναντίλεκτοι, βρίσκουμε ότι τα πραγματικά γεγονότα είναι τα ακόλουθα:

 

Δυνάμει Πωλητηρίου Εγγράφου ημερομηνίας 24.7.2020, η εταιρεία CCSRE Real Estate Company Ltd. ως πωλητής, εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια οικοπέδου με αρ. εγγραφής 10/2261, Φ/Σχ. 21/62Ε1, Τμήμα 10, Τεμάχιο 2039, επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως, στην Ενορία Αγίου Δημητρίου, εντός των δημοτικών ορίων του Δήμου Στροβόλου, στη Λευκωσία, πώλησε στους Αιτητές 1, 2, 3 και 4, το οικόπεδο με το κτίριο επ’ αυτού (Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Π.). Στο Πωλητήριο Έγγραφο, δηλώνεται ότι τον τίτλο ιδιοκτησίας υπάρχουν κτίρια που δεν αναφέρονται στην εγγραφή, επί του οικοπέδου υπάρχει τριώροφο κτίριο με υπόγειο, 3 ισόγεια καταστήματα, με αρ. 1, 2 και 3, δύο διαμερίσματα στον πρώτο όροφο, με αρ. 1 και 2 και δύο διαμερίσματα στο δεύτερο όροφο, με αρ. 3 και 4. Το κατάστημα με αρ. 3 και τα διαμερίσματα με αρ. 2, 3 και 4, ενοικιάζονται από τρίτους. Αναφέρεται επίσης ότι τα ενοικιαστήρια έγγραφα επισυνάπτονται στο Πωλητήριο Έγγραφο, ως Παράρτημα Β.

 

Στο Πωλητήριο Έγγραφο, είναι συνημμένος ως Παράρτημα Α, τίτλος ιδιοκτησίας, για το ακίνητο με αρ. εγγραφής 10/2161, Φ/Σχ. 21 62Ε1, Τμήμα 10, Τεμάχιο 2039, στο Δήμο Στροβόλου, Ενορία Αγίου Δημητρίου, Λεωφόρος Ακροπόλεως, μερίδιον το όλον, στο όνομα της CCSRE REAL ESTATE COMPANY LTD, με ημερομηνία εγγραφής 22.08.2016, στο οποίο υπάρχουν κτίρια που δεν αναφέρονται στην εγγραφή. Είναι επίσης  συνημμένη αλληλογραφία μεταξύ κάποιου κ. Γ. Σ., από Λεωφόρο Ακροπόλεως 81Γ και της Σ.Π.Ε. Στροβόλου, αναφορικά με την αύξηση του ενοικίου διαμερίσματος που ενοικιάζει ο τελευταίος στη Λεωφόρο Ακροπόλεως. Η τελευταία χρονολογικά επιστολή, αφορά την αύξηση του ενοικίου από 1.1.2011, σε €145.-.

 

Μεταξύ της Συνεργατικής Πιστωτικής Εταιρείας Στροβόλου και του κ. Γ. Σ., είχε συνομολογηθεί Ενοικιαστήριο Έγγραφο την 30.4.1982, με το οποίο ο δεύτερος ενοικίασε ένα διαμέρισμα, στη Λεωφόρο Ακροπόλεως 81Γ’, για να το χρησιμοποιήσει ως κατοικία, για την περίοδο από 1.5.1982 έως 30.4.1984 (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του κ. Π. και Τεκμήριο 1 στην ένορκο δήλωση του κ. Χ.). Στο έγγραφο υπάρχει χειρόγραφη σημείωση «Διαμ. 3».

 

Μεταξύ της Συνεργατικής Πιστωτικής Εταιρείας Στροβόλου και του Καθ’ ου η Αίτηση, είχε συνομολογηθεί Ενοικιαστήριο Έγγραφο την 1.11.2015, με το οποίο ο δεύτερος ενοικίασε το διαμέρισμα 2, στη Λεωφόρο Ακροπόλεως 81, στο Στρόβολο, με αρ. εγγρ. 10/2261, Τεμάχιο 2039, Φ/Σχ. 21 62Ε1, για να το χρησιμοποιήσει ως κατοικία, για την περίοδο από 1.11.2015 έως 1.11.2016 (Τεκμήριο 2 στην ένορκο δήλωση του κ. Π.). Το ενοίκιο καθορίστηκε σε €200.- μηνιαίως.

 

Η Έκθεση Εκτίμησης της Λειτουργού του Δικαστηρίου, συντάχθηκε μετά από επιτόπια επιθεώρηση, αφορά το ακίνητο με αρ. εγγρ. 10/2261, Φ/Σχ. 21/62 Ε1, Τεμάχιο 10/2039, Δήμος Στροβόλου, Άγιος Δημήτριος, επί της Λεωφόρου Ακροπόλεως 81Γ, όπου συνάντησε τον Καθ’ ου η Αίτηση και επιθεώρησε διαμερίσματα σε διώροφη οικοδομή. Κατά την κατάθεση της ενώπιον του Δικαστηρίου, κατέθεσε ότι το κτίριο είναι αδιαχώριστο και αποτελείται από καταστήματα και διαμερίσματα. Τα διαμερίσματα είναι στον πρώτο και δεύτερο όροφο. Κατ’ ακολουθίαν, τα καταστήματα είναι στο ισόγειο, κάτω από δύο ορόφους. Η περιγραφή της Λειτουργού, συγκλίνει με την περιγραφή στο Πωλητήριο Έγγραφο.

 

Περαιτέρω, της καταχώρησης της κυρίως Αίτησης προηγήθηκε αλληλογραφία μεταξύ των δικηγόρων των διαδίκων, αλλά και από τους δικηγόρους των Αιτητών προς τον Καθ’ ου η Αίτηση (Τεκμήρια 4 και 5 στην ένορκο δήλωση του κ. Π.), με αναφορά ότι ο Αιτητής 1, είναι ιδιοκτήτης διαμερισμάτων στο ακίνητο με αρ. εγγρ. 10/2261. Η αναφορά σε Φ/Σχ. 21 61Ε1 αντί 21 61Ε2, από μόνη της και εφόσον τα υπόλοιπα διακριτικά στοιχεία του ακινήτου καταγράφονται ορθά, δεν αφαιρεί το υπόβαθρο της δήλωσης του δικηγόρου.

 

Είναι η κρίση μας ότι η θέση του Καθ’ ου η Αίτηση πως οι Αιτητές δεν είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες ή οι δικαιούμενοι να εγγραφούν ως ιδιοκτήτες, του επίδικου διαμερίσματος, είναι ανεδαφική και απορρίπτεται.

 

Αποτελεί εύρημα του Δικαστηρίου, ότι οι Αιτητές 1, 2, 3 και 4, είναι ιδιοκτήτες ολοκλήρου του κτιρίου με αρ. εγγραφής 10/2261, το οποίο κείται εντός ελεγχόμενης περιοχής εν τη εννοία του άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983, όπως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα και της Κ.Δ.Π. 519/2007. Αποτέλεσε κοινό έδαφος ότι το κτίριο συμπληρώθηκε πριν από την 31.12.1999. Ο Καθ’ ου η Αίτηση ενοικιάζει το διαμέρισμα 2 στο εν λόγω κτίριο, από το 2015. Αποτέλεσε επίσης κοινό έδαφος, ότι ο Καθ’ ου η Αίτηση είναι θέσμιος ενοικιαστής.

 

Το κτίριο δεν έχει διαχωριστεί και δεν υπάρχουν ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας για το κάθε υποστατικό και/ή μονάδα αυτού. Ο Καθ’ ου η Αίτηση ενοικιάζει ένα διαμέρισμα στον πρώτο όροφο και ένα διαμέρισμα στο δεύτερο όροφο. Το επίδικο στην παρούσα είναι το διαμέρισμα στον πρώτο όροφο. Εφόσον δεν υπάρχουν ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας, δεν υπάρχει καθορισμένος αριθμός θύρας. Ο αριθμός ο οποίος επικολλήθηκε στη θύρα διαμερίσματος, όπως φαίνεται στο Τεκμήριο 2 της ενόρκου δηλώσεως του κ. Χ. και όπως σχετικά κατέθεσε και ο ίδιος ο Καθ’ ου η Αίτηση, δεν είναι ο επίσημος αριθμός που δίδεται από το Κτηματολόγιο. Ίσως όταν δοθεί αριθμός θύρας από το Κτηματολόγιο, να συμπίπτει μ’ αυτόν, ίσως όχι. Ως διαμέρισμα 3, εμφανίζεται και στις χρώσεις της Αρχής Ηλεκτρισμού Κύπρου (Τεκμήριο 3 στην ένορκο δήλωση του κ. Χ.). Το γεγονός αυτό, δεν προσδίδει οτιδήποτε άλλο.  Με όποιον αριθμό και να περιγράφεται το επίδικο στην παρούσα και το επίδικο στην Κ6/21, σημασία έχει εάν το διαμέρισμα το οποίο επιθεώρησε η Λειτουργός του Δικαστηρίου, στην παρουσία του Καθ’ ου η Αίτηση, είναι το διαμέρισμα το οποίο ο Καθ’ ου η Αίτηση όντως ενοικιάζει, πληρώνει το δηλωθέν ενοίκιο και είναι το διαμέρισμα για το οποίο ετοιμάστηκε η Έκθεση Εκτίμησης της Λειτουργού.

 

Στην επιστολή των τότε δικηγόρων των Αιτητών, προς τον Καθ’ ου η Αίτηση, ημερομηνίας 221.12.2020 (Τεκμήριο 5 στην ένορκο δήλωση του κ. Π.), οι συνήγοροι αναφέρονται σε διαμέρισμα αρ. 2 στον 1^ο όροφο, το οποίο είναι δύο υπνοδωματίων και αρ. 4 στο δεύτερο όροφο, επίσης δύο υπνοδωματίων. Κρίνουμε και θεωρούμε ότι η αναφορά σε διαμέρισμα αρ. 4 στο δεύτερο όροφο, είναι αναφορά στο διαμέρισμα αντικείμενο της Κ6/21 και η αναφορά σε διαμέρισμα αρ. 2, είναι αναφορά στο επίδικο διαμέρισμα. Εάν υπήρχαν ξεχωριστοί τίτλοι και αριθμοί θυρών και/ή η Έκθεση Εκτίμησης της Λειτουργού του Δικαστηρίου προφανώς δεν αφορούσε το επίδικο διαμέρισμα και/ή η υιοθέτηση συγκριτικών αφορούσε λανθασμένους αριθμούς θυρών και άρα υποστατικών, τότε θα είχε βάση η εισήγηση του Καθ’ ου η Αίτηση, ότι η κυρίως Αίτηση Καθορισμού στην Κ6/21, αφορά διαμέρισμα άλλο από αυτό που ο ίδιος ενοικιάζει. Αυτό όμως δεν ισχύει, κατά την κρίση μας και αυτή η θέση είναι ανεδαφική για τους λόγους που εξηγήσαμε.

 

Κατά πάντα ουσιώδη προς την παρούσα υπόθεση χρόνο, το πληρωτέο ενοίκιο ήταν και είναι, €200.- μηνιαίως.

 

Ο Καθ’ ου η Αίτηση ισχυρίστηκε ότι υπάρχει αποθήκη στο κτίριο και χώρος στάθμευσης, τον οποίο χρησιμοποιεί. Δεν υπάρχει οποιαδήποτε σχετική μνεία στο ενοικιαστήριο έγγραφο του 1982. Δεν υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας, ώστε να υπάρχει πλήρης περιγραφή του επίδικου υποστατικού και άλλων χώρων και/ή διευκολύνσεων, τα οποία περιλαμβάνονται στον ίδιο τίτλο και, συνακόλουθα, στην ίδια ενοικίαση. Οι ισχυρισμοί αυτοί παραμένουν χωρίς υπόβαθρο. Οι φωτογραφίες Τεκμήριο 6 στην ένορκο δήλωση του κ. Χ., από μόνες τους, δεν αποδεικνύουν τους ισχυρισμούς του. Υπέδειξε στη Λειτουργό την αποθήκη και το χώρο στάθμευσης; Ουδέν ελέχθη επί του ζητήματος κατά την αντεξέταση της. Απορριπτέες είναι τόσο η προδικαστική ένσταση του Καθ’ ου η Αίτηση, όσο και η Ανταπαίτηση του. Ο ευπαίδευτος συνήγορος του Καθ’ ου η Αίτηση δήλωσε κατά την αγόρευση του, ότι δεν προώθησε την Ανταπαίτηση, αλλά επειδή αυτή δεν αποσύρθηκε, το Δικαστήριο την εξέτασε.

 

Κρίνουμε ότι η Λειτουργός Εκτιμήσεων είναι μάρτυρας του Δικαστηρίου, με βάση τον Νόμο. Υιοθετούμε την επιλογή των συγκριτικών στην οποία προέβη, επειδή έλαβε υπόψην υποστατικά στην ίδια μικρή περιοχή με το επίδικο διαμέρισμα. Ο ίδιος ο νομοθέτης αναφέρει τους παράγοντες που πρέπει να λάβουμε υπόψη για να καταλήξουμε στα συγκριτικά ενός υπό εξέταση ακινήτου, με βάση τα οποία θα καθορίσουμε το δίκαιο ενοίκιο. Πρέπει να είναι συγκρίσιμα, δηλαδή «comparable» (βλέπετε, μεταξύ άλλων την αυθεντία Branco & Others v. Fandousis (1978) 2 J.S.C. 200, στη σελίδα 203) και συνεπώς παρόμοια σε ηλικία, χαρακτήρα, μέγεθος, τοποθεσία, κατάσταση και παρεχόμενες διευκολύνσεις (βλέπετε σχετικά το άρθρο 8(5)). Αυτές είναι, ενδεικτικά μόνο, οι περιστάσεις που λαμβάνονται υπόψη.

 

Η άποψη μας αυτή ενισχύεται από την αυθεντία Terence Menelaos Spiby v. Δημοτικού Συμβουλίου Πάφου (2002) 1(Α) Α.Α.Δ. 483, υπόθεση απαλλοτρίωσης γης, όπου το Ανώτατο Δικαστήριο είπε ότι:

 

«Η δυνατότητα σύγκρισης του απαλλοτριωθέντος με άλλη κτήματα προϋποθέτει την ύπαρξη ομοιογένειας μεταξύ τους. Οι παράγοντες, που τείνουν να στοιχειοθετήσουν τέτοια ομοιότητα, εντοπίζονται στην τοποθεσία των ακινήτων, στα γεωφυσικά τους χαρακτηριστικά και στους όρους ανάπτυξης τους.»

 

[υπογράμμιση του Δικαστηρίου]

 

Για τον υπολογισμό του δικαίου ενοικίου, ενόψει των προνοιών του άρθρου 8 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (βλέπετε πιο κάτω), ως συγκριτικά, λαμβάνονται υπόψην τα ενοίκια, συμβατικά, αγοραία και θέσμια, που ίσχυαν κατά το χρόνο καταχώρισης της Αίτησης, δηλαδή το Μάρτιο 2021. Μεταξύ των συγκριτικών πρέπει να υπάρχει ομοιομορφία νομικών χαρακτηριστικών. Κρίνουμε ότι η Λειτουργός έχει λάβει υπόψην σχετικά περιστατικά για να καταλήξει στη γνώμη της και ότι κινήθηκε αυστηρά εντός των πλαισίων που η νομοθεσία οριοθετεί. Εάν οι φωτογραφίες τις οποίες επισύναψε ως Παράρτημα Β στην Έκθεση της, εκτός από τις φωτογραφίες του κτιρίου και των κοινοχρήστων χώρων, περιλαμβάνουν φωτογραφίες υποστατικού το οποίο δεν είναι το επίδικο, δεν ακυρώνουν αυτή τούτη την έρευνα της, ή τα πορίσματα της.

 

Ο Καθ’ ου η Αίτηση είναι κάτοχος του επίδικου διαμερίσματος από το 2015. Είναι η κρίση μου ότι, η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης δέον όπως λαμβάνεται υπόψη για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου, αφού έμμεσα συνδέεται τόσο με την ηλικία του ακινήτου, όσο και με τη κατάσταση του. Κρίνω ότι η έναρξη της ενοικίασης δεν είναι αντινομική περίσταση (βλέπετε σχετικά Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD, (1999) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1750). Βλέπετε ακόμα σελίδα 28 το σύγγραμμα Modern Methods of Valuation, κάτω από την επικεφαλίδα «Determination of rental value – Comparison of Rents»:

 

«He must have regard not only to the rents of other properties that are let, but also to the dates when the rents were fixed, to the age and condition of the buildings as compared with that with which he is concerned, and to the amount of similar accommodation in the vicinity to be let or sold.»

 

Νομική πτυχή:

Καθορισμός:

            Ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου υποστατικού διέπεται από το άρθρο 8 [1] του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, 23/83, ως αυτός έχει τροποποιηθεί μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με την ενώπιον μας μαρτυρία, το πληρωτέο ενοίκιο για το επίδικο διαμέρισμα κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης και μέχρι σήμερα, είναι €200.- μηνιαίως, ποσό που ισχύει από το 2015. Η υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτηση καταχωρίστηκε την 30.3.2021, δηλαδή μετά την πάροδο πέραν των δύο ετών από τον τελευταίο καθορισμό ενοικίου δια της συμφωνίας των μερών. Το ποσό το οποίο θα καθορίσουμε ως το δίκαιο ενοίκιο υπολογίζεται ως οφειλόμενο από την ημερομηνία καταχώρισης της Αίτησης (βλέπετε εδάφιο (3) [2]).

 

Το εδάφιο (4) (α) του άρθρου 8, προνοεί ως εξής:

 

«(4)(α)Το ανώτατον όριον το υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν δια τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού δια διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας.»

           

Δυνάμει Διατάγματος του Υπουργικού Συμβουλίου το οποίο δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας την 12.4.2019 και ίσχυε κατά το χρόνο καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, Κ.Δ.Π. 120/2019, το ανώτατο όριο αυξήσεως από 22.4.2019 μέχρι 21.4.2021 είναι 0%.

 

Η επιφύλαξη του άρθρου 4(α) προνοεί τα ακόλουθα:

 

«Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου  αυτού όρου. Το ποσοστό 40% ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία,  μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.»

           

Το ποσοστό αυτό έγινε 50% την 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Κατά τον ουσιώδη χρόνο της καταχώρισης της υπό τον ως άνω αριθμό και τίτλο Αίτησης, ίσχυε το ποσοστό του 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής.

Είναι η κρίση μου ότι η αυθεντία Χριστόπουλος Φεραίος v. Χρ. Γεωργιάδης Λτδ, Πολιτική Έφεση αρ. 212/2010, απόφαση ημερομηνίας 2.12.2015, δεν τυγχάνει εφαρμογής στην παρούσα υπόθεση, εφόσον δεν υπάρχει ενώπιον μας μαρτυρία περί προηγούμενου καθορισμού ενοικίου υπό του Δικαστηρίου για το επίδικο υποστατικό, με βάση το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής. Στην εν λόγω αυθεντία, το Ανώτατο Δικαστήριο αποφάσισε ότι, αφ’ ης στιγμής δόθηκε αύξηση μέχρι το 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής, δεν δικαιολογείται η εκ δευτέρου αύξηση και ο καθορισμός του ενοικίου με οποιοδήποτε ποσοστό άλλο από το 14%. Εφόσον κατά το χρόνο καταχώρησης της Αίτησης, το 14%, ποσοστό το οποίο καθορίζεται από το Υπουργικό Συμβούλιο, δεν ίσχυε πλέον, αλλά ίσχυε το 0%, το αποτέλεσμα της Απόφασης είναι ότι, αφ’ ης στιγμής καθορίστηκε από το Δικαστήριο  μία φορά το δίκαιο ενοίκιο ενός υποστατικού στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής (το οποίο εξακολουθεί να ισχύει), με τις επόμενες Αιτήσεις Καθορισμού, το Δικαστήριο μπορεί να καθορίσει το ενοίκιο μόνο με το ποσοστό 0%. Συνεπώς, ουδεμία αύξηση αλλά και ουδεμία μείωση.

 

Ο σκοπός του Νομοθέτη δεν ήταν να καταστήσει τους ιδιοκτήτες υποστατικών εντός της μικρής περιοχής, προνομιούχους, όπως αποφάνθηκε το Ανώτατο Δικαστήριο, ούτε να συνεχίσουν να υπάρχουν μετά το 90%, δύο ειδών αυξήσεις. Η επιφύλαξη του άρθρου 8(4)(α) του Νόμου, ήταν η προσωρινή εξαίρεση από τον κανόνα, μέχρι που να φθάσει το ενοίκιο στο 90% του μέσου όρου της μικρής περιοχής.

 

Το αγοραίο ενοίκιο λαμβάνεται υπόψη, μεταξύ άλλων (βλέπετε εδάφιο (5)[3]). Στην υπόθεση Λεύκος Π. Γεωργιάδης v. P. SHAFTAKOLAS ESTATES LTD (πιο πάνω), ο έντιμος Πρόεδρος του Ανωτάτου Δικαστηρίου είπε στη σελίδα 1754 και σε σχέση με το άρθρο 8(5) (πριν την τροποποίηση του από τον Νόμο 102(1)/95):

 

«Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των ‘περιστάσεων’ το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ’ εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται.»

           

Οι περιστάσεις που περιγράφονται στο εδάφιο (5) του άρθρου 8 ως αυτό έχει τροποποιηθεί, είναι οι ίδιες. Συνεπώς, η πιο πάνω αυθεντία εφαρμόζεται και σήμερα σε περιπτώσεις όπως η υπό εξέταση.

 

Αναπροσαρμογή:

Σε περιπτώσεις όπου ο εμπειρογνώμονας είναι της άποψης ότι ένα συγκριτικό, είτε είναι υποδεέστερο, είτε υπερτερεί, είτε διαφοροποιείται ως προς ένα ή περισσότερα χαρακτηριστικά χωρίς να χάνει την ιδιότητα και δυνατότητα να είναι συγκρίσιμο με το υπό εκτίμηση υποστατικό, πρέπει να προβεί σε αναπροσαρμογή των ενοικίων, σε ποσοστό που θα ορίσει. Οι προσαρμογές στα συγκριτικά, ποιοτικές ή χρονικές, πρέπει να υπολογίζονται ώστε να λαμβάνονται υπόψην δεόντως τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του καθενός από τα συγκρινόμενα, σε σχέση με τα καταβαλλόμενα ενοίκια. Βλέπετε σχετικά την αυθεντία Αθανασίου κ.ά. v. Χριστοδούλου κ.ά., (2006) 1(A) Α.Α.Δ. 41. Η Λειτουργός του Δικαστηρίου ορθώς προέβη σε αναπροσαρμογές στα ενοίκια των συγκριτικών 3 και 4.

 

Υπολογισμός:

Το πληρωτέο ενοίκιο για το επίδικο διαμέρισμα, ανέρχεται σε €2,14/τ.μ. Το αγοραίο ενοίκιο καταγράφεται από τη Λειτουργό ως €6,00/τ.μ. Ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, περιλαμβανομένου του επίδικου διαμερίσματος, δηλαδή συνολικά 5 ενοικιάσεις, ανέρχεται σε €5,34/τ.μ. και το 90% του μέσου όρου σε €4,81/τ.μ. και για το επίδικο σε €450,22 έστω €450.- μηνιαίως. Το ποσό αυτό κρίνεται ως το δίκαιο ενοίκιο, λαμβανομένων υπόψην της τοποθεσίας, της ηλικίας, της κατάστασης, των διευκολύνσεων και του μεγέθους του επίδικου διαμερίσματος.

 

Απόφαση:

Ως εκ των ανωτέρω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων, εκδίδεται Διάταγμα του Δικαστηρίου καθορίζον το μηνιαίο ενοίκιο του διαμερίσματος στον πρώτο όροφο του κτιρίου με αρ. εγγραφής 10/2261, Φ/Σχ. 21/62 Ε1, επί του Τεμαχίου 10/2039, Λεωφόρος Ακροπόλεως 81Γ, Στρόβολος, Λευκωσία, Ενορία Αγίου Δημητρίου, το οποίο ενοικιάζει ο Καθ’ ου η Αίτηση, σε €450.- μηνιαίως, από την 30.3.2021.

 

Ο Καθ’ ου η Αίτηση να καταβάλει τα έξοδα των Αιτητών 1, 2, 3 και 4, ως αυτά θα υπολογισθούν από τον Γραμματέα και εγκριθούν από το Δικαστήριο, στην κλίμακα έως €500.- Η Ανταπαίτηση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Δεν εκδίδεται ξεχωριστή διαταγή για έξοδα για την Ανταπαίτηση.

 

(Υπ.)                                                  

Λ. Σ. Καμμίτση         

Πρόεδρος                 

Πιστόν Αντίγραφον

 

Γραμματέας

 

ΛΣΚ/ΕΠ